Diccionario de

Real
Estate
a-Z
Aprende la
terminología
básica de
Real Estate
A
 A

Área construida como la oferta y demanda en la zona.

Cuando se compra un inmueble, se
Hace referencia al valor al cual se
habla de dos áreas: el área construida
podría vender el inmueble en ese
y el área privada. El área construida
determinado momento.
tiene en cuenta toda la superficie del
inmueble, incluyendo los muros,
columnas y fachadas.

Área privada
El área privada de un inmueble hace
referencia al área construida sin incluir
el área que ocupan los muros, colum-
nas, fachadas o cualquier otro que no
pueda ser habitable por los residentes.

Avalúo Catastral
El avalúo catastral es el avalúo genera-
do por una entidad gubernamental
para determinar cuánto debe ser el
pago del impuesto predial de un
inmueble.

Este avalúo se hace a través de un

estudio socioeconómico de la zona y
el propietario debe pagar los impues-
tos de acuerdo a este valor.

Avalúo Comercial
El avalúo comercial es un avalúo reali-
zado por privados que puede diferir
del avalúo catastral.

Se usa para la compra y venta de

inmuebles y tiene en cuenta factores
B
Buy & Hold
Es una estrategia de inversión que se
B
basa en comprar un activo y mantener-
lo de manera muy prolongada. En
bienes raíces es una estrategia muy
común en inmuebles que se compran
para rentar.

Normalmente los inversionistas

buscan es un retorno de su inversión en
el largo plazo a través de las rentas
generadas y no por una valorización
del activo en el corto o mediano plazo.
C
Cap Rate
Hace referencia al retorno anual de un C
inmueble dividido el precio total de
inmueble. En este caso no se tiene en
cuenta cualquier gasto financiera que
se tenga mensualmente.

El cálculo se debe hacer dividiendo la

suma de todos los ingresos y gastos
de un inmueble anualmente (sin incluir
los financieros) y se divide por el valor
total total del inmueble.

En caso de que el inmueble sea com-

prado todo con efectivo y sin apalan-
camiento, este valor va a ser igual al
cash-on-cash.
Cash-on-cash
Hace referencia a los retornos en
efectivo que recibes de manera anual.
No tiene en cuenta ninguna valoriza-
ción. Solo cuenta los flujos de efectivo.
Se calcula sumando todos los flujos de
efectivo recibidos por renta durante un
año dividido la inversión inicial que se
hizo en el inmueble (si, por ejemplo,
solo se pagó la cuota inicial, el cálculo
se debe hacer sobre la cuota inicial, no
sobre el valor total del inmueble).
Es muy importante que se tenga en
cuenta cualquier gasto financiero que
haya mensualmente, en caso de que
se haya usado deuda para comprar el
activo.
Certificado de tradición y
libertad
Es un documento donde se registra
cronológicamente quiénes han sido
todos los propietarios de un inmueble
y cuál es la situación jurídica de este.
Es muy importante para entender si el
inmueble tiene algún embargo, hipo-
teca o cualquier situación jurídica, al
igual que saber quiénes han sido los
dueños del mismo.
Contratos de mandato
Es un tipo de contrato donde una
persona (natural o jurídica) contrata a
otra para que gestione sus negocios,
inversiones o activos o que lo repre-
sente en una determinada actividad.
Los contratos de mandato pueden ser
de destinación específica y esto impli-
ca que la persona contratada solo
puede usar los recursos o activos para
lo cual fue mandado.
Cuando no es destinación específica,
el mandatario puede gestionar los
recursos a su discreción.
Contratos en cuentas en
participación
Este contrato permite unir varias per-
sonas naturales o jurídicas para la
ejecución de un proyecto o un nego-
cio.
En este caso, no se tiene que constituir
una nueva sociedad o persona jurídica.
Bajo este contrato, habrá un socio
gestor quien es el encargado de ges-
tionar el negocio y habrá socios ocul-
tos quienes son los que aportan capi-
tal y reciben los rendimientos de la
gestión del negocio.
 ento de toda la normatividad urbanísti-
ca y de desarrollo en una zona. La
curaduría, a través de licencia, otorga
C
permisos para construir y desarrollar
proyectos que estén en línea con la
normatividad vigente en la zona espe-
cífica.

La normatividad va a depender de lo
estipulado en los planes de ordena-
miento territorial de cada localidad.

Crédito Hipotecario
Es un préstamo otorgado por un
banco para la compra, remodelación,
ampliación o construcción de una
vivienda.

Su característica principal es que el

dueño del inmueble es la persona que
toma el crédito y paga cuotas men-
suales de intereses y capital. Normal-
mente se puede financiar hasta el 70%
del valor del inmueble.

Crowfunding inmobiliario
Es una técnica de inversión donde
muchos inversionistas se juntan desde
bajos montos para la compra de un
activo o una inversión colectiva.

Normalmente hay un socio que se

encarga de la gestión del activo y de
repartir las utilidades entre los socios
del proyecto.

Actualmente es una de las maneras

más comunes de entrar en inversiones
inmobiliarias desde bajos montos en
todo el mundo a través de plataformas
tecnológicas.

Curaduría Urbana
Es la institución que vigila el cumplimi-
D
Derechos fiduciarios
Son una figura legal que permite a D
inversionistas participar dentro del
desarrollo de un proyecto inmobiliario.

Cada inversionista hace la inversión a

través de un derecho fiduciario y
queda dueño de una parte proporcio-
nal del proyecto.

Esta es una inversión variable, que

tiene rentabilidad variable y depende-
rá de la gestión del proyecto.

Derechos notariales
Es el valor que debe pagar una perso-
na para que un notario le otorgue una
escritura pública.

Cuando una persona compra un

inmueble, este debe recibir una escri-
tura pública por un notario y esto tiene
un costo que son los derechos nota-
riales.

Dividendo
Los dividendos son la parte de las
ganancias de una compañía que se
reparte entre sus accionistas.

Normalmente, las utilidades que

genera una compañía se dividen en
dos.

Una parte se reparte como dividendo

a todos los accionistas y la otra parte
se reinvierte dentro de la compañía.
E
 E

Embargo inmobiliario
Cuando se tiene una deuda pendiente
y no se está haciendo el pago respec-
tivo, el acreedor de esa deuda puede
ejercer un embargo sobre un activo
que tenga el deudor.

Esto quiere decir que el acreedor

toma posesión sobre un activo mien-
tras la deuda es saldada.

Escritura pública
Es un documento público ante un
notario donde se hace constar un
determinado hecho específico.

En el caso de los bienes raíces, la

escritura pública se usa para dejar
registrado cuando un inmueble es
entregado al comprador y queda
como propiedad del nuevo compra-
dor.
F
Fee de éxito
Los gestores de los fondos de capital
privado usualmente cobran un fee de
éxito una vez sea liquidado el vehículo
de inversión.
Una vez se le pague a los inversionistas
la tasa preferente, el gestor del fondo
cobra entre un 15%-25% de las utilida-
des del fondo por encima del retorno
preferente.
De esta manera están alineados los
incentivos entre los inversionistas y el
gestor profesional pues, entre mejor le
vaya al fondo, mejor va a ser en rendi-
miento tanto para los gestores como
para los inversionistas.
Fee de gestión
Usualmente los gestores profesiona-
les cobran un fee de gestión del fondo
que ronda entre el 0.5% y el 3% del
monto total invertido en el fondo de
manera anual.
Este fee es para cubrir los costos de
operación del fondo y no está atado a
los resultados del fondo como tal.
Se cobra de manera anual o mensual.
FIBRA
Los Fideicomisos de Inversión en F
Bienes Raíces (FIBRAS) son un vehículo
de inversión en bienes raíces en
México que se utiliza para obtener
ganancias de capital de las rentas que
generar los inmuebles.
Son administrados por una sociedad
administradora que se encarga de
administrar los inmuebles y repartir los
dividendos entre los inversionistas.
Estos están listados en la Bolsa de
Valores y los inversionistas pueden
acceder a ellos desde bajos montos.
Fideicomiso
Es una entidad legal que se crear para
la vigilancia y administración de acti-
vos.
Normalmente, en el mundo de bienes
raíces, se crea un fidecomiso para
administrar el dinero de los compra-
dores o inversionistas y en este mismo
fideicomiso de aportan los terrenos o
inmuebles que se vayan a administrar.
El fideicomiso debe ser administrado
por una sociedad regulada.
Flipping
Es una estrategia de inversión en
bienes raíces donde se compra un
inmueble a bajo precio, se hace una
inversión para hacerle mejoras o
remodelación y se vende de nuevo
con una valorización.
La clave del éxito en hacerlo en el
menor tiempo posible para lograr una
buena rentabilidad y lograr una valori-
zación del activo con las remodelacio-
nes que se hagan.
Fondo de Capital Privado
Los Fondos de Capital Privado son un
vehículo de inversión creado para que
inversionistas puedan invertir en varios
proyectos o inmuebles que son admi-
F
nistrados por un gestor profesional.

Normalmente el gestor profesional

constituye el FCP con una tesis de
inversión y sale en búsqueda de inver-
sionistas.

Una vez consiga el dinero necesario,

sale en búsqueda de proyectos o
inmuebles alineados con su tesis de
inversión. Los FCP tradicionalmente
han sido para inversionistas con alto
capital.

Sin embargo, con la tecnología han

venido saliendo nuevas herramientas
que le permiten a inversionistas desde
bajos montos entrar en este tipo de
vehículos.

Fondo Inmobiliario
Los Fondos Inmobiliarios son vehículos
de inversión creados para invertir en
activos inmobiliarios.

Estos fondos son administrados por

un gestor profesional que debe tener
la experiencia necesaria para adminis-
trar y tomar las decisiones de inversión
del fondo.

Usualmente los gestores profesiona-

les buscan inversionistas de acuerdo a
su tesis de inversión y, con estos recur-
sos, salen en búsqueda de inversiones
que le genere retornos tanto a los
inversionistas como a ellos.
 G

G
 G

Gestor Profesional
El Gestor Profesional es una persona o
compañía experta y con experiencia
en bienes raíces que está en capaci-
dad de decidir dónde invertir el capital
de los inversionistas.

Es el ente que va a manejar el Fondo de

Capital Privado y se encargará de
definir las inversiones que va a realizar
el fondo.

Tiene unas obligaciones con el inver-

sionista de acuerdo con lo que se haya
pactado en el reglamento del Fondo
de Capital Privado.
I
Impuesto predial
Impuesto que se debe pagar sobre un
I
bien inmueble al Estado.

Este impuesto se paga sobre el valor

catastral del inmueble y los recursos
son destinados para el desarrollo de
obras públicas por parte del gobierno
local o nacional. Su pago es anual.

Impuestos y gastos notariales

Son todos los impuestos y gastos que
se deben pagar a la notaría en la cons-
titución de un negocio que implique
registro de contratos, firma de docu-
mentos, otorgamiento de escrituras
públicas y registro de actas o declara-
ciones.
L
Leasing Habitacional
Es una alternativa de financiación
L
donde se firma un contrato de arren-
damiento con el banco con una
opción de compra al final del contrato.

El dueño del inmueble sigue siendo el

banco hasta que se ejerza la opción de
compra.

Se hacen pagos mensuales de capital

e intereses. Con leasing se puede
financiar hasta el 90% del valor del
inmueble.

Licencia de construcción
Es la autorización que deben recibir
todos los constructores antes de
empezar el desarrollo de un proyecto
sobre un terreno específico.

Dentro de la licencia se especifican

cual debe ser el uso del suelo, las
zonas comunes, volumetría, uso del
terreno, al igual que todos los aspec-
tos técnicos del proyecto como dise-
ños estructurales, eléctricos, arqui-
tectónicos y hidráulicos.
M
Multifamily
Multifamily se refiere a un tipo de
M
activo que está constituido por al
menos 10 casas o apartamentos que
comparten zonas comunes.

Normalmente son conjuntos residen-

ciales donde se comparte el terreno,
los amenities y los espacios comunes.

Es un activo muy común de inversión

para los fondos inmobiliarios.
N
NOI (Ingreso Operativo Neto)
Término utilizado en el mundo de
N
bienes raíces para calcular los ingresos
que tiene un activo restándole todos
los gastos de operación de este.

Es importante tener en cuenta que

para el cálculo del NOI no se tiene en
cuenta ningún gasto de impuestos o
gastos financieros.

Solo se deben tener en cuenta los

ingresos y gastos que generan la
operación del inmueble.
P
 P

Políticas ESG
Por sus siglas en inglés Environmental,
Social y Governance, estas políticas
hacen referencia a la estrategia de
sostenibilidad de la compañía.

En bienes raíces se viene usando

bastante el término, principalmente
por los gestores profesionales, para
demostrar como su estrategia de
inversión está alineada con factores
socieconómicos que protegen al
medio ambiente y la sociedad en
general.

Los inversionistas cada vez más miran

estas políticas a la hora de tomar sus
decisiones de inversión.
R
REIT
Los Real Estate Investment Trusts son
vehículos de inversión enfocados en
rentas que no tienen un fecha final si no
que se constituyen para durar muchos
años y generar rentas por los inmue-
bles que administran.
Estos son vehículos en Estados Unidos
y muchos de estos están listados en la
Bolsa de Valores, haciendo que sean
de fácil acceso para cualquier inver-
sionista.
Los REIT son administrados por socie-
dades administradoras vigiladas que
deben cumplir con ciertos requisitos,
especialmente la de entrega de divi-
dendos de manera continua a sus
inversionistas.
Rentabilidad
La rentabilidad es un sinónimo del yield
y mide el rendimiento de un activo.
Para medir la rentabilidad bruta, se
debe dividir los ingresos en renta
anuales de un activo y dividirlo por su
valor de compra.
Para calcular la rentabilidad operacio-
nal, se debe restar de los ingresos
todos los costos de operación del
activo y dividirlo sobre el precio de
compra.
De esta manera tendremos la rentabili-
dad anual de un activo.
Rentas cortas
Es una tendencia del mercado inmobi-
liario actual donde se alquilan inmue-
bles para estadías cortas, principal-
mente a través de plataformas como
Airbnb.
Esta estrategia ha tomado bastante
fuerza en el mercado latinoamericano
pues las rentas son en dólares y el
apetito por este tipo de inmueble
viene creciendo con el aumento del
turismo.
R
Retorno preferente
Es un término muy usado por los
Fondos de Capital Privado en Bienes
Raíces y hace referencia a la preferen-
cia que tienen algunos socios capita-
listas a la hora de repartir los retornos
del fondo.
Normalmente los Gestores Profesio-
nales definen un Retorno Preferente y
no se reparten rendimientos a ellos
como gestores hasta no cumplir con
ese retorno para los inversionistas.
ROI (Retorno Sobre la Inversión)
El ROI es un indicador financiero usado
en todo tipo de compañías para anali-
zar la retorno que genera una inversión.
En el caso de bienes raíces, es impor-
tante hacer uso de este indicador
cuando el activo es vendido por lo cual
uno sumaría todos los ingresos gene-
rados por rentas + el precio de venta
del activo para obtener los ingresos
del activo.
La fórmula para calcularlo es:
(((ingresos por rentas + precio de
venta) - inversión en el activo) / inver-
sión en el activo) * 100.
T
 del proyecto, los flujos de caja que va
a generar y la inversión inicial. Sirve
para comparar proyectos de inversión
T
de la misma duración y saber cuál
puede tener una mejor rentabilidad a
futuro.

Tesis de inversión
Cuando un gestor profesional decide
estructura un vehículo de inversión,
este siempre debe venir con una tesis
definida.

Esta tesis describe claramente cuáles

van a ser las reglas de juego con las
cuales el gestor se rige para buscar las
inversiones.

Normalmente una tesis de inversión

habla del tipo de activo (pueden ser
oficinas, vivienda para renta, desarrollo
de vivienda, centros comerciales,
industriales, etc) o una combinación
de estos.

También sobre los tickets de inversión,

la locación de los activos, la durabili-
dad de la inversión y la rentabilidad
esperada.

Basado en esta tesis, los inversionistas

toman la decisión en qué gestor pro-
fesional invertir.

TIR (Tasa Interna de Retorno)

Tasa de rentabilidad que ofrece un
proyecto en el tiempo.

El cálculo tiene en cuenta la duración

U
 U

UVR (Unidad de Valor Real)

El UVR es una unidad para el cálculo de
las tasas de interés de los créditos de
vivienda que va atado completamente
a la inflación.

Muchas entidades financieras otorgan

los créditos con tasas variables en
UVR.

Esto hace que la tasa de interés suba o

baje dependiendo del comporta-
miento de la inflación.
V
Valorización
Se refiere al aumento en el valor que
V
tiene un inmueble a través del tiempo.

El valor del inmueble puede aumentar

por varias razones, entre ellas la mayor
demanda de ese tipo de inmuebles,
las mejoras que se puedan dar en la
zona donde este está localizado, los
arreglos o remodelaciones que se le
hagan a este, el incremento en el flujo
de caja que este genera o las condi-
ciones económicas de la ciudad
donde esté, entre otras.

También puede ocurrir que un inmue-

ble se desvalorice, lo que quiere decir
que este pierde valor en el tiempo.

Ventana de liquidez
Normalmente los Fondos de Capital
Privado en Bienes Raíces son poco
líquidos.

Esto quiere decir que los retornos se

reciben solo al final del fondo y duran-
te este periodo no se recibe ninguna
devolución de capital ni rentabilidad.

Cuando se habla de ventanas de

liquidez hace referencia a que, en
ciertos momentos de la vida del
fondo, se pueden generar retornos
para los inversionistas o devoluciones
de su capital.

Es muy importante tener esto en

cuenta al analizar un Fondo de Capital
Privado para invertir en el.
Y
 Y

Yield
El yield o rendimiento de un bien
inmueble calcula la rentabilidad de ese
activo durante un año.

Para calcular el yield bruto se debe

dividir todos los ingresos que genera
el activo durante el año y dividirlo
sobre su precio de compra.

Esto dará el % de rendimiento de ese

activo. Si se quiere ser más ácido en el
cálculo y sacar el yield neto, se deben
restar de los ingresos todos los costos
asociados a la operación del activo y
dividirlo sobre el valor del activo.
Bibliografía
Fotografías tomadas de:
A
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