Derecho Reales

y Registro
JORGE LUIS ALMENARA SANDOVAL
 Derecho Reales y
Registro

UNIDAD IV: Los Registros Jurídicos. Los

Principios Registrales y sus efectos jurídicos. Los
Tipos de Registros. La Oponibilidad del Registro.

SEMANA 12: La concurrencia de titulares de

derechos reales y los principios de prevalencia
de los derechos reales y la prioridad registral.
“Mejor derecho de propiedad”

Jorge Luis Almenara Sandoval

Docente
 Casación N° 4148-2015
➢ Con la acción declarativa de dominio (o
“mejor derecho de propiedad”) se busca
eliminar una incertidumbre jurídica
propiciando una sentencia de mero
reconocimiento. Se trata de una pretensión
de defensa de la propiedad, la que por su
naturaleza es imprescriptible.
 Casación N° 4148-2015

MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD:

➢ La acción declarativa de dominio o mejor
derecho de propiedad es una pretensión de
defensa de la propiedad, la que por su
naturaleza es imprescriptible.
Art. 2001 del C.C.
 Algunas apreciaciones
Examinando la denuncia de aplicación
indebida de los artículos 949 y 1135 del Código
Civil, y el recurrente sostiene que las normas
invocadas se refieren a la transferencia de la
propiedad de los bienes inmuebles y la
concurrencia de acreedores de un bien
inmueble, advirtiéndose que sólo puede existir
la mencionada concurrencia cuando el deudor
 Algunas apreciaciones
no ha entregado el bien a ninguno de los
acreedores, por ende, las normas invocadas no
pueden resolver la presente causa puesto que
el bien ya ha sido entregado al comprador, y se
ha demostrado que la demandada ejerce la
posesión del mismo, por lo que no
corresponde discutirlo relativo a la entrega de
un bien inmueble.
 Algunas apreciaciones

Si bien la sección Primera del Libro Sexto del

Código Civil, regula las obligaciones en general
debe entenderse que el artículo 1135, desde
una perspectiva exclusivamente obligacional,
regula la hipótesis de que el deudor se hubiera
obligado a entregar un mismo inmueble a
diversos acreedores como consecuencia de
una obligación de dar; por lo tanto la citada
 Algunas apreciaciones

norma solamente ofrece una solución

obligacional al caso de concurso de
acreedores, debiendo entenderse que los
casos de pluralidad de propietarios o conflictos
sobre mejor derecho de propiedad se regulan
por las normas contenidas en los libros de
Derechos Reales y Registros Públicos.
 Algunas apreciaciones

Como regla general en el caso de la

transferencia de bienes inmuebles, la
inscripción en los Registros Públicos no es
constitutiva de derechos, por lo que no se
exige dicha inscripción para que la
transferencia quede perfeccionada.
 Algunas apreciaciones
No obstante lo expuesto, cuando dos personas
alegan derecho de propiedad respecto de un
mismo inmueble, a fin de determinar quien
tiene mejor derecho de propiedad resultan
aplicables las normas de prioridad registral,
oponibilidad de derechos reales, buena fe
pública registral e inclusive las normas sobre
concurrencia de acreedores, en tal sentido, el
 Algunas apreciaciones

artículo 2022 del citado código regula el

supuesto de la oponibilidad de derechos reales
sobre inmuebles, en virtud del cual opera el
principio de prioridad registral respecto e
derechos de la misma naturaleza, en un
presente caso real como lo expuesto.
 Algunas apreciaciones
La oponibilidad de derechos reales sobre
inmuebles a quienes también tienen derechos
reales sobre los mismos, se basa en el
principio de prioridad registral, en tal sentido,
el derecho de la parte demandante, como
figura jurídica de naturaleza real, se encuentra
inscrita en el registro, y es oponible al derecho
de propiedad de la parte demandada toda vez
que este derecho no se encuentra inscrito.
 Algunas apreciaciones
El recurrente: Respecto a la inaplicación del
artículo 1549 del Código Civil, dispositivo legal
que regula lo relativo al perfeccionamiento de
la transferencia, ya que a fin de determinar el
mejor derecho de propiedad debió
considerarse que la compraventa se
perfecciona con la transferencia del bien, la
que se produjo al momento de entregarse el
inmueble.
 Algunas apreciaciones
El recurrente: Concerniente a la inaplicación
del artículo 923 del Código Civil, dicha norma
establece lo relativo a los atributos del
derecho de propiedad puesto que el
recurrente considera que ejerce todos los
atributos que confiere el derecho de
propiedad, ya que cuenta con la escritura
pública, cuya formalidad se encuentra
prescrita en nuestro ordenamiento jurídico
procesal civil.
 Sala Suprema: apreciaciones
Se busca proporcionar protección jurídica al
propietario originario de un bien inmueble.

Por principio elemental de justicia no se puede

dejar sin protección jurídica al propietario
originario de un inmueble con derecho
inscrito, cuando respecto a ese bien exista
posteriormente concurrencia de acreedores
sin la preexistencia de un deudor.
 Sala Suprema: apreciaciones
Sustenta su fallo en que si bien el artículo 1135
del Código Civil no considera la concurrencia
de acreedores respecto a un inmueble sin la
preexistencia de un deudor, como es el caso de
la inscripción de la propiedad del bien materia
de litis a favor de uno de los codemandados
lograda mediante un trámite administrativo, la
 Sala Suprema: apreciaciones

omisión o la deficiencia de la norma en esos

términos no puede significar que se deje sin
protección jurídica al titular originario del
derecho propiedad de ese predio quien lo
tiene inscrito con anterioridad a la inscripción
del derecho del codemandado.
 Sala Suprema: apreciaciones
A juicio de la sala superior, razonamiento
contrario, importaría atentar no solo contra el
derecho a la propiedad constitucionalmente
reconocido a favor de quienes lo han adquirido
de manera primigenia, sino también contra el
principio general de derecho de vocación
normativa de que “el primer derecho es el
mejor derecho” categoría por tenerse presente
ante un supuesto de deficiencia de la norma.
 Sala Suprema: apreciaciones
A criterio del supremo tribunal, esa decisión
de la sala superior hace un desarrollo sobre la
pertinencia de la aplicación del citado artículo,
determinándose que este no sería aplicable en
este caso porque prevé la existencia de un
deudor para la concurrencia de acreedores de
un inmueble.
 Sala Suprema: apreciaciones
No obstante, la sala suprema refiere que con
aquel fallo se pretende prevalecer el principio
que “el primer derecho es mejor derecho”, por
lo que en aplicación del Título Preliminar del
Código Civil se recoge el principio del artículo
1135 para concluir que no se puede dejar sin
protección jurídica al titular originario del
derecho de propiedad del predio, que es
demandante, por lo que se declara infundado
el recurso de casación.
 La declarativa de Mejor Derecho de
Propiedad
➢ Es pretensión real por la materia
➢ Los bienes deben estar en posesión ➢ Que el bien se encuentre en
del propietario
➢ Por su objeto es declarativa
➢ Esta pretensión debe ser ejercida por
el poseedor-propietario
➢ No hay restitución de la posesión
➢ La legitimidad activa corresponde al
propietario-poseedor
Reivindicación
➢ Por la materia es pretensión real por
excelencia
posesión del demandado no
propietario
➢ Por el objeto de la sentencia es
declarativa, de condena y
constitutiva de derecho
➢ Que el propietario no poseedor haya
sido privado de la posesión por el
demandado no propietario
➢ Su objeto es perseguir el bien en
poder de quien se encuentre
➢ La legitimidad activa radica en el
propietario no poseedor