Curso Corretaje de

Propiedades
Documentos y Notarias
La Notaria Pág. 2

Que es el libro del Repertorio Pág. 2

El Notario Pág. 3

La Escritura Pública Pág. 4

Protocolizaciones Pág. 5

Observaciones Finales Pág. 8

Ley N° 18.101
Ley 18.101 Pág. 10-15
Documentos y
Notarias
 Documentos y Notarias

La Notaria
Una vez firmada la promesa de compraventa en una notaria, inicia la función del corredor.

¿Cómo realizo el trámite?

El corredor deberá presentarse en la notaria y pedir la escritura, una vez de acuerdo con
todos los puntos, proceder a firmar el documento. Terminado esto, será ingresado al REPERTORIO.

Que es el libro del Repertorio

¿Cuál es la forma de operar del conservador de Bienes Raíces?
Los Conservadores de Bienes Raíces tienen un libro denominado “Repertorio” en el cual anotan todos los títulos que se
presentan, además, llevan tres registros:

Registro de Propiedad y Comercio: En Propiedad se inscriben las transacciones de dominio (transferencia, trans-
misiones y adquisiciones por prescripción). En Comercio se inscriben las transacciones de sociedades de comercio y sus
poderes.

Registro de Hipotecas y Gravámenes: En este registro se inscriben las hipotecas, los censos, los derechos de usu-
fructo, uso y habitación, los fideicomisos, las servidumbres y otros gravámenes semejantes.

Registro de Interdicciones y Prohibiciones de enajenar: En este registro se inscriben las interdicciones y prohibi-
ciones de enajenar y todo impedimento o prohibición referentes a inmuebles que limite de cualquier modo el libre ejercicio del
derecho de enajenar (embargo, cesión de bienes, litigios etc.).

2
 Documentos y Notarias

El Notario
Los notarios son ministros de fe pública encargados de autorizar y guardar en su archivo los instrumentos que ante ellos
se otorgaren, de dar a las partes interesadas los testimonios que pidieren, y de practicar las demás diligencias que la ley les
encomiende.
En cada comuna o agrupación de comunas que constituya territorio jurisdiccional de jueces de letras, habrá a lo menos
un notario. En aquellos territorios jurisdiccionales formados por una agrupación de comunas el Presidente de la República,
previo informe favorable de la Corte de Apelaciones respectiva, podrá crear nuevas notarías disponiendo que los titulares
establezcan sus oficios dentro del territorio de una comuna determinada. Estos notarios podrán ejercer sus funciones dentro
de todo el territorio del juzgado de letras en lo civil que corresponda. En aquellas comunas en que exista más de una notaría,
el Presidente de la República asignará a cada una de ellas una numeración correlativa, independientemente del nombre de
quienes las sirvan. Ningún notario podrá ejercer sus funciones fuera de su respectivo territorio.

Funciones de los notarios:

● Extender los instrumentos Públicos con arreglo a las instrucciones que, de palabra o por escrito, les dieren las partes
otorgantes;
● Levantar inventarios solemnes;
● Efectuar protestos de letras de cambio y demás documentos mercantiles;
● Notificar los traspasos de acciones y constituciones y notificaciones de prenda que se les solicitaren;
● Asistir a las juntas generales de accionistas de sociedades anónimas, para los efectos que la ley o reglamento de
ellas lo exigieren;
● En general, dar fe de los hechos para que fueren requeridos y que no estuvieren encomendados a otros funcionarios;
● Guardar y conservar en riguroso orden cronológico los instrumentos que ante ellos se otorguen, en forma de precaver
todo extravío y hacer fácil y expedito su examen;
● Otorgar certificados o testimonios de los actos celebrados ante ellos o protocolizados en sus registros; Facilitar, a
cualquiera persona que lo solicite, el examen de los instrumentos públicos que ante ellos se otorguen y documentos que Pro-
tocolicen;
● Autorizar las firmas que se estampen en documentos privados, sea en su presencia o cuya autenticidad les conste;
● Las demás que les encomienden las leyes.

3
 Documentos y Notarias

La escritura pública
Es el instrumento público o auténtico otorgado con las solemnidades que fija esta ley, por el
competente notario, e incorporado en su protocolo o registro público.
Las escrituras públicas deben escribirse en idioma castellano y estilo claro y preciso, y en
ellas no podrán emplearse abreviaturas, cifras ni otros signos que los caracteres de uso corrien-
te, ni contener espacios en blanco. Podrán emplearse también palabras de otro idioma que sean
generalmente usadas o como término de una determinada ciencia o arte.
El notario deberá inutilizar, con su firma y sello, el reverso no escrito de las hojas en que se contenga una escritura
pública o de sus copias. Las escrituras públicas deberán otorgarse ante notario y podrán ser extendidas manuscritas, meca-
nografiadas o en otra forma que leyes especiales autoricen. Deberán indicar el lugar y fecha de su otorgamiento; la individua-
lización del notario autorizante y el nombre de los comparecientes, con expresión de su nacionalidad, estado civil, profesión,
domicilio y cédula de identidad, salvo en el caso de extranjeros y chilenos radicados en el extranjero, quienes podrán acredi-
tar su identidad con el pasaporte o con el documento de identificación con que se les permitió su ingreso al país. Además, el
notario al autorizar la escritura indicará el número de anotación que tenga en el repertorio, la que se hará el día en que sea
firmada por el primero de los otorgantes. El reglamento fijará la forma y demás características que deben tener los originales
de escritura pública y sus copias.
Las escrituras serán rubricadas y selladas en todas sus fojas por el notario. Carecerá de valor el retiro unilateral de la
firma estampada en el instrumento, si éste ya lo hubiere suscrito otro de los otorgantes. Cualquiera de las partes podrá exigir
al notario que antes de firmarla, lea la escritura en alta voz, pero si todos los otorgantes están de acuerdo en omitir esta
formalidad, leyéndola ellos mismos, podrá procederse así. Si alguno de los comparecientes o todos ellos no supieren o no
pudieren firmar, lo hará a su ruego uno de los otorgantes que no tenga interés contrario, según el texto de la escritura, o una
tercera persona, debiendo los que no firmen poner junto a la del que la hubiere firmado a su ruego, la impresión del pulgar de
la mano derecha o, en su defecto, el de la izquierda.

4
 Documentos y Notarias
El notario dejará constancia de este hecho o de la imposibilidad absoluta de efectuarlo.

Se considera que una persona firma una escritura o documento no sólo cuando lo hace por sí misma, sino también en
los casos en que supla esta falta en la forma establecida en el inciso anterior. Siempre que alguno de los otorgantes o el
notario lo exijan, los firmantes dejarán su impresión digital en la forma indicada en el artículo anterior. No será obligatorio
insertar en la escritura documentos de ninguna especie, a menos que alguno de los otorgantes lo requiera. Si en virtud de
una ley debe insertarse en la escritura determinado documento, se entenderá cumplida esta obligación con su exhibición al
notario, quien dejará constancia de este hecho antes o después de la firma de los otorgantes indicando la fecha y número del
documento, si los tuviere y la autoridad que lo expidió; y el documento será agregado al final del protocolo. Se tendrán por no
escritas las adiciones, apostillas, entre renglonaduras, raspaduras o enmendaduras u otra alteración en las escrituras origi-
nales que no aparezcan salvadas al final y antes de las firmas de los que las suscriban. Corresponderá al notario, salvar las
adiciones, apostillas, entre renglonaduras, raspaduras o enmendaduras u otra alteración en las escrituras originales. Siempre
se recomienda que esta escritura sea realizada por un abogado.

Protocolizaciones
Es el hecho de agregar un documento, al final del registro de un notario, a pedido de quien lo solicite.

Comentario:
La ley 18.181 de 1982, reemplazo la expresión “a pedido de la parte interesada”, por la frase “a pedido de quien lo solicite”,
se efectuó este reemplazo con el fin de no limitar el derecho de pedir protocolizaciones, solo a quien tuviera interés, además
había que calificar dicho interés, y por tanto ello generaba muchas veces controversia.

Formalidades legales de la protocolización:

Deberá dejarse constancia de ella en el libro Repertorio, el día que se presente el documento.

Documentos cuya protocolización está prohibida:

● Regla general: Todo documento puede protocolizarse.
● Excepción: No podrá hacerse en un caso: Cuando el documento consigne un acto o contrato con causa u objeto
ilícito. Para saber cuando tienen objeto ilícito hay que remitirse al CC.
● Contra excepción: Sera valida la protocolización aun cuando se trate de un documento que consigne un acto o con-
trato con causa u objeto ilicito, siempre cuando la soliciten personas distintas de los otorgantes o beneficiarios de ella.

5
 Documentos y Notarias

Efectos de la protocolización:
Cumplidas las formalidades legales, el documento protocolizado tendrá el valor de instrumento público, este efecto solo opera
respeto de determinados documentos, los que van a adquirir el carácter de público, por el solo hecho de su protocolización.

¿Cuáles son?
Los establece el Art 420 COT y son por ejemplo:

► Testamentos cerrados y abiertos en forma legal

► Instrumentos otorgados en el extranjero.

Fecha desde que producen efectos respecto a terceros los instrumentos privados:
Según el Art 419 COT, la fecha de un instrumento privado se contara respecto de terceros, desde su anotación en el libro
repertorio, (basta la anotación, no es necesario que se incorpore materialmente el instrumento)
Antes de la ley 18.181, para que el documento adquiriera fecha cierta respecto de terceros, era necesario efectuar la
protocolización propiamente tal, es decir, su incorporación material en el libro.

Funcionario competente para autorizar la escritura pública y sus copias:

(Art 421 COT)
Este artículo solo se refiere a las copias, sin embargo, por analogía se aplica también a la autorización de la escritura
pública, son los siguientes funcionarios:

● Notario titular o autorizante: Es aquel que ha intervenido como ministro de fe en su otorgamiento. Por tanto también
está autorizado para dar copias.

● Notario subrogante
● Notario sucesor legal del titular
● Archivero judicial a cuyo cargo este el protocolo respectivo.

6
 Documentos y Notarias

Sanciones por el incumplimiento de formalidades legales (respecto de escrituras públicas):

Estas sanciones ordenadas de mayor o menor, según la infracción de que se trate, son las siguientes:

1) Sanción de Nulidad de la escritura pública:

Significa la falta total y absoluta de valor legal, y equivale al hecho de no haber sido jamás otorgada, se da en los
casos que señala el Art 412 COT:

● Que la escritura contenga estipulaciones a favor del notario que la autoriza, de su cónyuge, de sus ascendientes,
descendientes o hermanos.
● En aquellos casos en que los otorgantes:
● No hayan acreditado su identidad
● No aparezca firmada por las partes y el notario

2) Sanción de no considerar pública o autentica la escritura: (426 COT):

En este caso la escritura solo tendrá valor de instrumento privado (sirve como medio probatorio), se da por ejemplo
en los siguientes casos:
● Que fuere autorizada por persona que no sea notario.
● Que no esté escrita en idioma castellano
● Que no se firme dentro de los sesenta días siguientes de su fecha de anotación en el repertorio

3) Sanción de tener por no escrita determinadas palabras:

Toda alteración en la escritura original que no aparezca salvada al final, y antes de ser firmada por las partes, se ten-
drá por no escrita. (Cuando antes de firmar la escritura, las partes hacen correcciones, el notario debe señalar “lo enmendado
vale”, para que dichas palabras enmendadas tengan valor.
Libros a cargo del notario: (Arts 429 - 439 COT)
● Libro de repertorio de escrituras públicas y documentos protocolizados
● Libro índice publico
● Libro índice privado
● Protocolo: Es aquel en el cual se van insertando o incorporando las escrituras públicas, en el orden numérico que les
haya correspondido en el libro repertorio.
● Luego se agregan los documentos protocolizados en el orden que les haya correspondido en el libro repertorio.

7
 Documentos y Notarias

Delitos notariales: (Arts 440 al 445 COT):

Tienen 2 tipos de responsabilidad:
Responsabilidad administrativa:
Si faltare al cumplimiento de las obligaciones legales, las sanciones son las siguientes:
● Amonestación
● Censura
● Suspensión
● Exoneración del cargo (Se da si reincide en un periodo de 2 años)

Responsabilidad penal:
Esta consagrada en los Art 425 y 440 del COT en relación al 193 CP.
El estudio de cada uno de estos delitos corresponde a la parte especial del derecho penal.

Observaciones finales:
¿Qué es la Fe pública?
Es la confianza que tiene la sociedad acerca de la autenticidad, de documentos y objetos empleados en el trafico jurídi-
co, por lo tanto gozan de respaldo jurídico del estado. La fe pública es un bien jurídico protegido por el derecho penal.
¿De qué da Fe el ministro de fe?
Deja constancia de la autenticidad de:
● De haberse realizado ciertos actos ante el
● De la fecha en que se otorgaron
● De las personas que intervinieron
● De lo que tales personas dijeron (Declaraciones)

8
 Documentos y Notarias

¿Cuándo un acto es autentico?

Cuando se realiza ante ministro de fe pública, y cumple con los requisitos anteriores, por tanto las escrituras no dan fe de
la veracidad de que si tales hechos declarados son efectivos en la realidad.

Eso sí, si el documento es autentico, rige respecto del, una presunción legal de veracidad. (Como es presunción legal,
admite prueba en contrario)

Además, lo declarado en la escritura hace plena fe respecto de los otorgantes.

9
Ley N° 18.101
 Ley N° 18.101

Ley 18.101
Esta Ley nos habla de todas aquellas normas legales que rigen los contratos de arrendamiento, muchos expertos en la
materia la llaman la “Ley de los Arriendos”. Veremos aquí sus aspecto mas relevantes que nos servirán de base como uno
de nuestros pilares fundamentales para la aplicación del Corretaje de Propiedades.

Veamos entonces alumnos de Braniff International Institute de que se trata esta interesante Ley.

Primero que todo debemos distinguir su ámbito de aplicación, vale decir, que alcance tiene para regir y a su vez que
asuntos no alcanza a legislar.

Esta nos dice que : “El contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos, entendiéndose por tales los ubicados dentro
del radio urbano respectivo, se regirá por las disposiciones especiales de esta ley y, en lo no previsto en ella, por el Código
Civil.
La misma norma se aplicará a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno,
siempre que su superficie no exceda de una hectárea”

De este extracto podemos entender que todo lo referente al los contratos de arrendamientos de bienes raíces será
regulado por esta ley, y que de haber algo que no aparezca aquí, podremos encontrarlo en el Código Civil.

Ahora por el contrario también nos señala a los Bienes Raíces Urbanos donde no se aplica esta Ley que son:

1.- Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a
ese tipo de explotación;

10
 Ley N° 18.101
2.- Inmuebles fiscales;

3.- Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por períodos continuos o discontinuos, siem-
pre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo;

4.- Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje.

5.- Estacionamiento de automóviles y vehículos.

6.- Las viviendas regidas por la ley Nº19.281. (Establece Normas sobre Arrendamiento de Viviendas con Promesa de
Compraventa)

11
 Ley N° 18.101
Ahora veremos el Desahucio y la Restitución en el Arrendamiento de Bienes Raíces. Para ello debemos dejar claro el
significado de estas palabras:

Desahucio: Es la denominación que recibe el aviso de terminación de ciertos contratos de tracto sucesivo, tales como el
arrendamiento y el contrato de trabajo.

Restitución: Se denomina a la devolución de algo, en este caso de un Bien Raíz o un derecho relacionado con el tema.

Con estas definiciones claras, veamos que nos dice la Ley con respecto al Desahucio: “En los contratos en que el plazo
del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duración indefinida, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá
efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario.
En los casos mencionados en el inciso anterior, el plazo de desahucio será de dos meses, contado desde su notificación, y
se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumen-
to no podrá exceder,
en total, de seis meses.
El arrendatario desahuciado podrá restituir el bien raíz antes de expirar el plazo establecido en este artículo y, en tal caso,
estará obligado a pagar la renta de arrendamiento sólo hasta el día de la
restitución”

Con respecto a la Restitución nos dice que: “En los contratos de plazo fijo que no exceda de un año el arrendador sólo
podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble y, en tal evento, el arrendatario tendrá derecho a un plazo de dos me-
ses, contado desde la notificación de la demanda. En los casos a que se refiere este artículo el arrendatario podrá restituir el
inmueble antes de
expirar el plazo de restitución y sólo estará obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el día en que aquélla se efectúe.”

12
 Ley N° 18.101
Terminando con estos dos artículos : “En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con plazo
fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contra-
rio, en cuyo caso éste podrá poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte.”
Esto quiere decir que si tenemos un contrato de plazo fijo superior a un año, nuestro arrendatario puede subarrendar
a otra persona, esto sucede a menudo y así por ejemplo el arrendatario puede disminuir sus costos arrendándole por
ejemplo una pieza a alguna otra persona.

“Cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho
del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará
obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la
restitución del inmueble.
Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que
se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del
abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantará acta del estado en que se encuentre el bien raíz al momento de
su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal.”

Aquí básicamente se refiere en su idea medular a que el arrendatario deberá seguir pagando las cuentas de gastos
que de su permanencia en el inmueble aun se siguiesen cobrando, por ejemplo, cuando el arrendatario ya se esta
cambiando de casa, pero aun debe el pago a Chilectra. Estos son los gastos a que se refiere la Ley que debe seguir
pagándolos el Arrendatario.

Ahora veremos que nos dice la Ley sobre “La Competencia y el Procedimiento”.

La ley en este sentido nos indica lo siguiente: “Las normas de que trata este Título se aplicarán a los juicios relativos a los
contratos de arrendamientos de inmuebles a que se refiere el artículo 1° de esta ley.
Deberán aplicarse, en especial, a los juicios siguientes:
1.- Desahucio;
2.- Terminación del arrendamiento;
3.- Restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo;
4.- Restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador;
5.- De indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario, y
6.- Otros que versen sobre las demás cuestiones derivadas de estos contratos.”

13
 Ley N° 18.101
Ya para finalizar y en sus Disposiciones Finales la Ley nos deja claro algunos asuntos puntuales como lo son:

► Son irrenunciables los derechos que esta ley confiere a los arrendatarios.

► En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que no consten por escrito, se presumirá que la renta será la
que declare el arrendatario.

► En caso de mora, los pagos o devoluciones que deban hacerse entre las partes de todo contrato de arriendo, regido
o no por esta ley, se efectuarán reajustados en la misma proporción en que hubiere variado el valor de la unidad de fomento
entre la fecha en que debieron realizarse y aquella en que efectivamente se hagan.
Cuando se deban intereses, se calculará sobre la suma primitivamente adeudada, más el reajuste de que trata el inciso
anterior.

► Todo lo dispuesto en esta ley respecto de los arrendadores y arrendatarios se aplicará, en su caso, a los subarrenda-
dores y subarrendatarios, respectivamente.

► Serán sancionados con multas de una a sesenta unidades de fomento, que impondrá el juez que conozca del juicio en
que sea controvertido el hecho que las motiva:

1) El arrendatario que, en los casos contemplados en los incisos segundo y tercero del artículo 11, incurriere en
falsedad en la declaración, sea acerca de la existencia o no de subarrendatarios, sea acerca de sus nombres;

2) El subarrendador que, habiendo percibido las rentas de subarriendo, no pagare la renta del arrendamiento y
a consecuencias de ello el subarrendatario fuese lanzado del inmueble. Las multas indicadas serán de beneficio fiscal e ingre-
sarán a Rentas Generales de la Nación.

3) El arrendador que injustificadamente se negare a otorgar al arrendatario la autorización para abandonar el

inmueble y retirar sus muebles, o el recibo que acredite el pago de la renta de arrendamiento.

14
 Ley N° 18.101

Con esto queridos alumnos de Braniff International Institute hemos finalizado esta breve pero concisa revisión
de la Ley Nº 18.101. En el Item Tareas de nuestra Plataforma podrás encontrar la Ley Nº 18.101 completa y además
sus posteriores modificaciones que le fueron realizadas.

Felicitaciones y un aplauso para ustedes por su dedicación en avanzar día a día con la lectura de este intere-
sante curso.

15
Curso Corretaje de
Propiedades