RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE PERMUTA

Improcedencia de la acción derivada de la condición resolutoria tácita por el previo

incumplimiento de la obligación sucesiva de quien se demanda y la ejecución
extemporánea del contrato, con la participación y consentimiento del demandante.
Interpretación armónica de los artículos 1546 y 1609 del Código Civil. Quien
primero incumple de manera automática exime a su contrario de ejecutar la
siguiente prestación. Reiteración de la sentencia de 29 noviembre de 1978.
Sentido y alcance de la mención “contratante cumplido”. Excepción de “ausencia
de causa para demandar.

En tratándose de compromisos que deben ejecutar las partes simultáneamente, es

menester, para el buen suceso del reclamo del demandante, que este haya
asumido una conducta acatadora de sus débitos, porque de lo contrario no podrá
incoar la acción resolutoria prevista en el aludido precepto, en concordancia con la
excepción de contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus) regulada en
el canon 1609 de la misma obra, a cuyo tenor ninguno de los contratantes está en
mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro por su lado no cumpla, o no
se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos. Ahora, en el evento de que las
obligaciones asumidas por ambos extremos no sean de ejecución simultánea, sino
sucesiva, se ha precisado que, al tenor del artículo 1609 del Código Civil, quien
primero incumple automáticamente exime a su contrario de ejecutar la siguiente
prestación, porque ésta última carece de exigibilidad en tanto la anterior no fue
honrada.

CONTRATO DE PROMESA DE PERMUTA DE INMUEBLE

Carencia de interés de quien demanda la resolución del negocio por haber

alcanzado la satisfacción de la tradición y la entrega del predio libre de
gravámenes, pese al previo incumplimiento del demandado y la ejecución
extemporánea del contrato, con la participación y consentimiento del demandante.
Por consecuencia, se alcanzó la satisfacción de la tradición y la entrega del predio
libre de gravámenes, aunque derivara de la intervención de los demandantes y
después de dos años de tardanza de los accionados, razón para desvirtuar la
resolución pedida, habida cuenta que deja al descubierto la carencia de interés
resolutorio de los promotores para la fecha en que incoaron la presente acción,
ante la ejecución del contrato con su beneplácito, al margen de que fuera
extemporánea.

CONDICIÓN RESOLUTORIA TÁCITA Y RECTIFICACIÓN DOCTRINARIA

La legitimación para solicitar la resolución de la convención surge del

cumplimiento en el actor y del incumplimiento en el demandado u opositor.
Obligaciones simultáneas y escalonadas. Interpretación errada de los artículos
1546 y 1609 del Código Civil para resolver la pretensión de resolución de contrato
de promesa de permuta ante el cumplimiento tardío del demandado de las
obligaciones de ejecución sucesiva o escalonadas y la ejecución extemporánea
del contrato con la participación y consentimiento del demandante.

Concluye la Corte que el ad quem no tuvo en cuenta la manera de aplicar las

disposiciones que contienen los artículos 1546 y 1609 del Código Civil ante
obligaciones escalonadas, en tanto que señaló que ambas partes debieron honrar
sus obligaciones. Indicó que en el evento de que una de las partes incumpla una
prestación de manera preliminar, las asignadas a la parte contraria se tornan
inexigibles.

VIOLACIÓN DIRECTA DE LA NORMA SUSTANCIAL

Alcance. Causal de pleno derecho. Reiteración de las sentencias de 17 de

noviembre de 2005. Aceptación de los hechos tenidos por probados en la
sentencia. Reiteración de la Sentencia de 24 de abril de 2012. Trascendencia del
error. Reiteración de la Sentencia de 13 de agosto de 2001. Interpretación errónea
de los artículos 1546 y 1609 del Código Civil al debatir la resolución de contrato de
promesa de permuta de bienes inmuebles derivada de la condición resolutoria
tácita.

En el caso objeto de estudio, la Corte no se casó el fallo debido a que el error no

se consideró trascendente, pues de todos modos se concluiría que los
demandantes no tienen interés para pedir la resolución en tanto que lograron
desembargar el inmueble objeto de la permuta pagando al acreedor hipotecario la
deuda de los demandados y, de esta modo, se logró el desembargo del bien, el
registro de la escritura pública y la cancelación de la hipoteca. Así, los
demandantes -antes de iniciar el proceso- consintieron en el cumplimiento tardío
del pacto que inicialmente habían incumplido los demandados.

TRÁNSITO DE LA LEY

Aplicación del Código de Procedimiento Civil por ser el estatuto procesal vigente al
momento de la interposición del recurso de casación. Principio de ultractividad.
Interpretación del artículo 625 numeral 5º del Código General del Proceso.
Pretende la parte demandante que se declare la resolución de la promesa de
permuta - en lo que aún no ha sido ejecutado- ante el incumplimiento de los
demandados, la restitución de los bienes inmuebles objeto del contrato, la
proclamación de la resolución del contrato de compraventa de otro bien inmueble
vinculado al negocio jurídico y en consecuencia la condena al pago de los
perjuicios que causaron con la indexación correspondiente. La parte demandada
formuló la excepción de ausencia de causa para demandar. Agotada la primera
instancia el a quo declaró probada la defensa y negó todas las peticiones de la
demanda, decisión que fue confirmada por el ad quem al encontrar acreditado que
los demandantes también incumplieron la promesa de permuta pues dejaron de
otorgar una escritura pública que debían suscribir un año después de que los
demandados satisficieran sus compromisos. Que el previo incumplimiento de los
demandados no fue convenido como causal de justificación para los
demandantes, en tanto que la entrega del bien objeto de la escritura hacia parte
del precio convenido. Precisó que la segunda pretensión no tenía vocación de
éxito debido a que el contrato sobre el cual versó no fue acreditado y en la
demanda no se debatió la causa para resolverlo. La Corte no casó la sentencia
atacada por la vía directa, ante la ausencia de trascendencia del error formulado
por el recurrente.

Decidiese el recurso de casación interpuesto por Julia Cecilia Rojas de Bautista y

Gonzalo Bautista Sandoval frente a la sentencia de 25 de agosto de 2011,
proferida por la Sala Civil de Descongestión del Tribunal Superior del Distrito
Judicial de Bogotá, en el proceso ordinario que promovieron contra Arcelio Marín
García y Jacqueline Ruiz Beltrán.

LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL

El juzgador ad quem inicialmente precisó que estaban cumplidos los presupuestos

procesales, no existía vicio capaz de invalidar lo actuado, recordó el efecto de las
obligaciones derivadas de un contrato bilateral y determinó que la promesa de
permuta base de la acción reúne las exigencias previstas en el artículo 89 de la ley
153 de 1887.

También señaló que el previo incumplimiento de los demandados no justifica la

omisión de los peticionarios, porque así no fue convenido y por cuanto la entrega
del apartamento 801 era parte del precio pactado en la promesa de permuta.

Por último, concluyó que era inviable la segunda pretensión, tendiente a obtener la
resolución del contrato de compraventa contenido en la escritura pública nº 3810
otorgada el 21 de diciembre de 1999 en la Notaría 5ª de Bogotá, porque este
convenio no quedó demostrado, así como en razón a que nada se argumentó en
la demanda o en alguna otra etapa del proceso respecto de esa súplica.

LA DEMANDA DE CASACIÓN

Tres cargos fueron planteados en el escrito de sustentación (folios 14 a 40,

cuaderno 4), de los cuales la Corte admitió los dos primeros, que serán decididos
conjuntamente en la medida en que se fundan en alegaciones similares y, por
ende, su resolución también se vale de consideraciones comunes.

CARGO PRIMERO

Al amparo de la causal inicial de casación prevista en el artículo 368 del Código de

Procedimiento Civil, adujo la vulneración, por vía directa, de los artículos 1546,
1602 y 1609 del Código Civil, por interpretación errónea. En su desarrollo los
recurrentes argumentaron que la jurisprudencia citada por el juez ad-quem fue
descontextualizada, porque en tal pronunciamiento lo que se concluyó es que
quien respetó un contrato, se allanó a cumplirlo o no lo hizo, sí puede deprecar la
resolución judicial del pacto, salvo que esté en mora, la que en el sub lite no se
configuró.

Así mismo, en tanto existen más decisiones emanadas de la Corte Suprema de

Justicia, anteriores y posteriores a las invocadas en el fallo atacado -las cuales
trascribieron-, en las que fue precisado el alcance de los artículos 1546 y 1609 del
Código Civil, al señalar que cuando las obligaciones de las partes deben cumplirse
de forma escalonada, quien inicialmente desacata lo convenido no puede
demandar la resolución de la alianza ni proponer la excepción de contrato no
cumplido, según sea el caso; al paso que su contendor sí puede hacerlo aun
cuando no haya cumplido excusado en la previa infracción del otro extremo
negocial.

Por ende, fue trascedente el error interpretativo del Tribunal respecto de los
aludidos mandatos legales, porque a partir de esa falencia coligió la desestimación
de la acción.

SEGUNDO CARGO

Al amparo de la primera causal de casación prevista en el artículo 368 del Código

de Procedimiento Civil, se acusa la sentencia de segunda instancia de conculcar
rectamente los artículos 1546 y 1609 del Código Civil, por falta de aplicación, en
concordancia con los precedentes judiciales de 12 de agosto de 1974, 29 de
noviembre de 1978, 5 de noviembre de 1979, 31 de mayo de 2010 y 10 de junio
de 2011 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, los cuales
tienen fuerza vinculante conforme a la jurisprudencia constitucional (sentencias C-
836 de 2001, C-539 y C-634 de 2011 Corte Constitucional).

En sustento de dicha censura los reclamantes reiteraron los argumentos

expuestos en el cargo precedente, con reproducción, en lo pertinente, de las
sentencias aludidas.

Y agregaron que el Tribunal dejó de aplicar la línea jurisprudencial relativa a la

acción resolutoria, en franca rebeldía, no obstante constituir fuente formal de
derecho, como actualmente lo tiene decantado el ordenamiento jurídico, lo que
evidencia el error hermenéutico del juzgador colegiado, que basta para quebrar su
determinación.

CONSIDERACIONES

En resumen, puede deprecar la resolución de un acuerdo de voluntades el

contratante cumplido, entendiéndose por tal aquel que ejecutó las obligaciones
que adquirió, así como el que no lo hizo justificado en la omisión previa de su
contendor respecto de una prestación que éste debía acatar de manera preliminar;
mientras que si de demandar la consumación del pacto se trata, sólo podrá
hacerlo el negociante puntual o que desplegó todos los actos para satisfacer sus
débitos, con independencia de que el otro extremo del pacto haya atendido o no
sus compromisos, aun en el supuesto de que estos fueran anteriores. De lo dicho
se desprende, como lo aducen los cargos bajo estudio, que el Tribunal erró en la
aplicación de los cánones 1546 y 1609 del Código Civil, porque asumió, sin más
miramiento, que sólo puede solicitar la resolución del acuerdo de voluntades quien
ejecutó todas las obligaciones asumidas, es decir, sin detenerse en que las
prestaciones de las partes en el presente litigio tenían que ser honradas en forma
escalonada o sucesiva. Sin embargo, ese presupuesto extrañado por el fallador de
última instancia es indispensable únicamente cuando se demanda el cumplimiento
del contrato, como ya se anotó; porque si lo deprecado es su resolución, al
demandante le basta con haber acatado los compromisos que adquirió hasta el
momento en que su contendor desatendió los suyos, en razón a que de allí en
adelante las demás obligaciones de aquel carecieron de exigibilidad y, en
consecuencia, no puede afirmarse que omitió allanarse a cumplir, pues lo hizo
respecto de las cargas que cobraron exigibilidad.

Dicho con otras palabras, exigir el requisito pedido por el Tribunal es tanto, ni más
ni menos, como desconocer la reglamentación alusiva a los contratos
sinalagmáticos, cuando las prestaciones que deben acatar los negociantes tienen
momentos diferenciados de cumplimientos y cuando una de ellas desatendió una
o varias de las adquiridas, razón que permite a la otra abstenerse de acatar las
propias. En otros términos, requerir una estipulación de dicho tenor es tanto como
hacer a un lado que estos preceptos legales se entienden implícitos. Entonces,
ocurrió la vulneración del ordenamiento sustancial denunciada en el libelo
extraordinario, producto de la errada interpretación de los preceptos de esa estirpe
invocados en el libelo de casación. No obstante lo anterior, el fallo fustigado no
habrá de casarse, pues lo cierto es que la acción resolutoria estaba conminada al
fracaso, aunque por motivaciones diversas a las expuestas por el fallador
colegiado, de donde las censuras bajo estudio carecen de la trascendencia
necesaria para que esta Corporación acceda al recurso extraordinario.

En otros términos, desapareció la facultad para reclamar la resolución que yacía

en los accionantes, como contratantes cumplidos, porque con su consentimiento
fue ejecutada la prestación que añoraban, aunque de manera tardía. La razón que
de ser de dicha mutación, esto es, poseer potestad resolutoria con base en el
incumplimiento de su contraparte a estar desprovisto de ella, deriva del
consentimiento que expresaron para que fuera acatada la promesa de permuta de
forma atrasada, al punto que actuaron activamente para alcanzar este resultado.

Por ende, la resolución deprecada en la primera pretensión del libelo genitor del
litigio era inviable, puesto que la infracción en que incurrieron los demandados fue
subsanada con posterioridad y con el consentimiento de los reclamantes, mas no
porque hubiera existido incumplimiento mutuo como desacertadamente lo
consideró el juez ad-quem. Consecuentemente, al margen del yerro argumentativo
cometido por el juzgador de última instancia, lo cierto es que la acción resolutoria
no era próspera. Igual sucede en relación con la segunda pretensión, como quiera
que fue desestimada por el Tribunal tras señalar que el convenio objeto de la
misma no fue demostrado, y que nada se argumentó en la demanda o en alguna
otra etapa del proceso respecto de esa súplica; conclusiones que no fueron
materia de censura por los demandantes, al punto que sus reclamos por vía
extraordinaria estuvieron dirigidos, únicamente, a derruir la decisión adoptada por
el fallador de segunda instancia respecto de las demás solicitudes del libelo.