06/02/201

Materia Procesal

Revista Civil y Comercial

Número 207

Tribunal Cám. Civ. y Com. de 4ª Nom. (Córdoba)

Resolución Auto 2

Carátula Afflito Rosa y ot. - Declaratoria de herederos - Incidente de cobro por el uso y goce del inmueble de la
sucesión - Recurso de apelación.

Titulo CONDOMINIO. USUCAPIÓN DE LA COSA COMÚN. Interversión de título. Prueba de la posesión con
ánimo de excluir a los condóminos. Interpretación restrictiva. Improcedencia.

Descripción

El Caso: El condómino demandado que se encontraba en uso exclusivo del inmueble común y que
pretendía intervertir su título prescribiendo el predio, apeló el resolutorio del juez de primera instancia
que hizo lugar a la petición de pago del precio por aquel uso y goce exclusivo que formularon los otros
condóminos. La sentenciante afirmó que el uso y goce de la cosa pertenece por igual a todos los
condóminos, y si uno de los comuneros usa en forma exclusiva y excluyente la cosa común, la privación de
ese uso autoriza a los otros comuneros a exigir la compensación en dinero. El apelante, por su parte, adujo
haber adquirido el dominio pleno del inmueble por efecto de la prescripción adquisitiva. La
Cámara rechazó el recurso.

1. La declaración del derecho a favor del usucapiente tiene como antecedentes demostrar al Juzgador la
posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida, con animus de dueño sobre el inmueble pretendido
por el término que fija la ley. Nos estamos refiriendo aquí a la usucapión, y en la que la posesión es de
importancia, y sobre la que hace referencia Julio Dassen, cuando afirma “...la posesión es un medio para la
adquisición de los derechos reales, sea en virtud de usucapión, sea por tradición” (Conf. autor citado,
Manual de Derechos Reales - Parte general - Posesión - Defensa Posesoria, p. 51, Bs. As., 1962).

2. Por el tenor de la acción de usucapión planteada, estos requisitos deben ser examinados con
rigurosidad, en atención a que se requiere el cumplimiento de los mismos para declarar el derecho, como
por ejemplo que el carácter de pública, pacífica y continua, a que se refiere la nota al artículo 4016, CC,
como invariablemente lo ha sostenido la doctrina.
 

3. De los dictados sobre la usucapión veinteañal -art. 4015, CC-, se colige como característica que se ejerce
en forma pacífica, pública, continua, ininterrumpida por el término de veinte años, y los requisitos que
expone no resultan de un capricho, sino que se exigen como medio de llegar a adquirir la propiedad del
inmueble que se poseía con animus domini, para lo que había que reunir una serie de pruebas, durante el
largo período de veinte años, para poder adquirir el derecho. La publicidad de los actos posesorios es
fundamental para que se configure la prescripción adquisitiva ya que el poseedor debe comportarse como
lo haría el propietario, lo que no sería así si los actos posesorios fueran ocultos, o se toman los recaudos
para que los anteriores poseedores o propietarios, y los terceros no los conozcan. Por ello la
clandestinidad no se compadece con esta figura jurídica, por lo que debe tratarse por todos los medios de
prueba el ejercicio real de la posesión y su carácter, para evitar que la posesión sea equívoca (Conf. en
similar sentido, Musto Néstor Jorge, Derechos Reales, T. 1, p. 495, Bs. As., 2000).

4. La valoración de las pruebas de la posesión se debe efectuar con suma prolijidad, y ante ello la doctrina,
sobre las características de la posesión, sostuvo que: “Dado el carácter general, en materia de usucapión,
de que la posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida, solo la que reúne
estos caracteres es apta para la usucapión” “La posesión en concepto de dueño tiene un doble significado.
En su significado estricto equivale a comportarse el poseedor como propietario de la cosa; bien porque lo
es, bien porque tiene la intención de serlo. Quien es poseedor como consecuencia de ser propietario
puede desentenderse en el uso de la cosa de revelar su condición de dueño, tanto en el sentido de
atenerse solo a la defensa posesoria, como también en el sentido contrario porque cualquiera sea su
comportamiento, aunque este no refleje el animus domini, siempre estará asistido de la tutela del
derecho de propiedad. No le ocurre lo mismo a quien solo le es dado invocar en su apoyo la posesión;
entonces la conducta desempeña un cometido fundamental para identificarle como tal poseedor en
concepto de dueño. En su significado más amplio, poseedor en concepto de dueño (con los dos matices
antes apuntado) es el que se comporta con la cosa como titular de un derecho susceptible de posesión,
que son los derechos reales -aunque no todos- y algunos otros derechos que, aun no siendo reales,
permiten su uso continuado” (Conf. Hernández Gil, Antonio, La Posesión, Madrid, 1980, p. 423).

5. Estando en presencia de un condómino que se encuentra usando de la cosa, y que pretende intervertir
su título prescribiendo el inmueble, las pruebas deben ser eficientes para excluir a los otros condóminos
de su condición de tales, en beneficio propio del que se encuentra en uso de la cosa.

6. La interversión del título exige actos exteriores materiales que demuestren de manera inequívoca la
mutación de la relación real. La regla de la inmutabilidad de la causa sostenida por el Codificador (“nemo
sibi ipse caussam possessionis mutare potest”), se dirige a los tenedores y no resulta de aplicación a los
condóminos, ya que no puede aplicarse la interversión del título porque ya son poseedores, y no son
poseedores a nombre de otro, sino que son propiamente poseedores compartiendo con el resto de la
comunidad del condominio.

7. El que ingresó al inmueble en carácter de condómino para usar y gozar de la cosa lo puede hacer en
toda su extensión por ser un atributo de los condóminos (art. 2684, CC), de manera que las pruebas
arrimadas no aportan la intención de la demandada de exponer un hecho exterior idóneo para que se
manifieste la voluntad de excluir a los demás (art. 2458, CC), sin que deje de ser ello la intención que no es
útil para la usucapión pretendida.

8. La conducta de la demandada que pretendía la prescripción adquisitiva de la cosa, debió dirigirse a

demostrar que ha realizado actos de carácter exclusivo y excluyente contra quien se prescribía, sin que
sea argumento favorable al demandado el que nadie le interfirió la ocupación.

9. Si la intención de la demandada fue el cambio de la causa possessionis se requiere del animus domini
que se comprende como la voluntad de poseer con exclusión de todo otro condómino, sino la realización
de actos exteriores que sean capaces de concretar la exclusión de otro condómino, de modo que este
deba oponerse para impedir la usucapión.

10. La prueba aportada no trasunta el ejercicio de la posesión por parte del requirente en forma pública,
pacífica, continua e ininterrumpida como lo requiere la ley por el tiempo establecido, pero ello es posible
si se demuestra que esta forma de poseer ha sido ejercida por el peticionante. Hemos expuesto que:
“Quien es poseedor como consecuencia de ser propietario puede desentenderse en el uso de la cosa de
revelar su condición de dueño... No le ocurre lo mismo a quien solo le es dado invocar en su apoyo la
posesión; entonces, la conducta desempeña un cometido fundamental para identificarle como tal
poseedor en concepto de dueño. En su significado más amplio, poseedor en concepto de dueño (...) es el
que se comporta con la cosa como titular de un derecho susceptible de posesión, que son los derechos
reales, aunque no todos, y algunos otros derechos que, aun no siendo reales, permiten su uso
continuado” “El poseedor busca en la sentencia, la declaración de una situación de hecho pre-existente,
ya que no se va a transformar en mejor dueño a posteriori de su dictado, tal como lo era con anterioridad.
La resolución que admita lo demandado debe declarar “probada” la posesión para usucapir, y en
consecuencia declarar admitido su derecho, y en atención a ello se ordenará al registro de la propiedad
que se lo inscriba...” (Conf. nuestra publicación, Prescripción Adquisitiva. Usucapión, p. 40 y ss., Cba.,
2005).

 
11. La usucapión exige que la prueba de la posesión debe ser plena e indubitable al referirse a la
individualización del bien, dimensiones y linderos, sumado a ello que los testigos deben ser categóricos,
en cuanto a los actos posesorios que se dicen realizados, concluyendo que la prueba debe ser específica y
los actos posesorios inequívocos. Es por ello que no se acredita fehacientemente de estas probanzas que
el usucapiente hubiere realizado actos posesorios en el inmueble referido con exclusividad y excluyendo a
sus condóminos.

12. Corresponde rechazar la pretensión de usucapir en tanto el usucapiente no ha logrado demostrar que
la posesión tenga los requisitos de pública, pacífica (entendiéndose aquí sin violencia), continua, ni
ininterrumpida, como única poseedora excluyendo a los condóminos, es decir que si bien a este tipo de
poseedores no se les puede exigir el título, ni su nulidad ni la mala fe en la posesión (art. 4016, CC), sí debe
demostrar que ha poseído por veinte años sin interrupción alguna, continua, pública y pacífica. Estos actos
deben ser de tal publicidad que puedan ser conocidos por aquellos interesados que puedan verse
afectados en sus derechos (art. 2479, CC). En ese contexto es que los condóminos no se han visto
afectados porque la condómina no tenía in mente la intención de usucapir, sino que poseía en su
condición de condómina.

13. La jurisprudencia de la Excma. CSJN, en la que se trata este tema, sostiene: “La comprobación de los
extremos exigidos para la adquisición del dominio por usucapión debe efectuarse de manera
insospechable, clara y convincente... Para la adquisición del dominio por usucapión no basta que se
acredite un relativo desinterés por el inmueble por parte de la demandada, sino que es necesario que el
actor demuestre cuáles son los actos posesorios realizados por él y si se mantuvo en la posesión en forma
continua durante veinte años. (...) Teniendo en cuenta que la posesión es un hecho que alega el
prescribiente para fundar su derecho a la propiedad de la cosa, incompatible con el que pretende
extinguido, a él le corresponde probar su existencia de modo indubitable siguiendo la regla de que quien
afirma la existencia de una relación jurídica dada debe aportar prueba acabada de los hechos que
necesariamente deben concurrir para su nacimiento” (Conf. Mariani de Vidal, Marina, Curso de Derechos
Reales T. 3, p. 289, Bs. As., 1997).

14. En materia de pruebas, este tipo de procesos es de singular estrictez, precisamente por las
características del derecho que se adquiere, ya que no podemos declarar la prescripción adquisitiva solo
sobre algunos indicios aislados de posesión, si no se cumplen con los requisitos que la ley exige para ello.
La prueba debe dar certeza.

15. Es dable recordar el carácter estricto con que debe meritarse la prueba para demostrar que uno de los
condóminos se comportó como dueño, por el todo, frente a los restantes condóminos. En ese sentido,
tiene dicho la jurisprudencia que “si quien pretende usucapir es un condómino con exclusión de los
demás, el problema se agudiza, puesto que, como señala Borda, como el condominio frecuentemente es
administrado por uno de los condóminos, este se comporta exteriormente como dueño exclusivo de la
cosa, aun cuando reconozca en los restantes el derecho que les corresponde (Tratado de Derecho Civil.
Derechos Reales, T. I, n.º 386, p. 325). “En tal hipótesis, según recuerda este autor, se ha declarado que los
actos de posesión exclusiva que ejerce el propietario sobre el inmueble común han de ser inequívocos, de
modo que deba descartarse la hipótesis de un mero reparto de uso (ver n.º citado y nota 351). Es más,
habrá de demostrarse a partir de qué momento se comenzó a poseer para sí, lo que debe hacerse en
forma clara e inequívoca” (conf. mi voto, en causa recién citada) (CNCiv. Sala E. In re “D’Ambrosio,
Florinda c. Freide, José F” del 13/5/1996, LL 1997-B, 553, con nota de Cura Grassi, Domingo “Prescripción
adquisitiva. Posesión del condominio”).

Cám. 4.ª Civ. y Com. Cba., Auto n.º 2, 6/2/2012, “Afflito Rosa y ot. - Declaratoria de herederos - Incidente
de cobro por el uso y goce del inmueble de la sucesión - Recurso de apelación”

Y Vistos:

El recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en estos autos caratulados “Afflito Rosa y
otro - Declaratoria de herederos - Incidente de cobro por el uso y goce del inmueble de la sucesión -
Recurso de apelación - 1750346/36” en contra del auto número 145 de fecha 23 de marzo de 2003,
dictado por la señora Juez de primera instancia y 17.ª nominación en lo civil y comercial de esta ciudad,
cuya parte resolutiva dice: “1.- Hacer lugar a la petición de pago del precio por el uso y goce del inmueble
sito en calle Gobernador Ortiz y Herrera n.° 151 de la ciudad de Villa Carlos Paz, incoada por Sergio Rubén
Fernández y Haydee Nélida Fernández en contra de la Sra. Mirta Beatriz Hernández, y en consecuencia
condenar a esta última a abonar a los pretensores en el término de diez días la suma de Pesos diecinueve
mil cuatrocientos cuarenta y cuatro con treinta y cinco centavos ($ 19444,35), en concepto de
indemnización por el uso y goce exclusivo del inmueble por los meses de mayo de 2009 a febrero de 2011
y veintitrés días del mes de marzo del corriente año; con más la suma de pesos cinco mil quinientos
cincuenta y nueve con cincuenta y cinco centavos ($ 5559,55) correspondiente a intereses, conforme las
pautas establecidas en el considerando IV), bajo apercibimiento de ejecución compulsiva con más la carga
de intereses fijados. 2. Imponer las costas a cargo de la demandada Mirta Beatriz Hernández. 3. Regular en
forma definitiva los honorarios profesionales del Dr. Carlos Adrián Cabrera en la suma de pesos dos mil
ochocientos trece ($ 2813). 4. Regular los honorarios del perito tasador Víctor Rubén Alaniz en la suma de
pesos mil quinientos sesenta y nueve ($ 1569). 5. diferir la regulación a favor del Dr. Luciano Bartolomé
Bocco para cuando lo solicite. Protocolícese, hágase saber y dese copia. Fdo. Verónica Beltramone -Juez.”.

Y Considerando:
El Sr. Vocal Dr. Bustos Argañarás dijo:

1) La demandada interpone recurso de apelación (fs. 207), en contra del Auto número ciento cuarenta y
cinco, dictado el veintitrés de marzo de dos mil once, por la señora Juez de Primera Instancia y Décimo
Séptima Nominación en lo Civil y Comercial de esta ciudad, siendo concedido por proveído de fecha 27 de
abril de 2011.

Radicados los autos ante este Tribunal, e impreso el trámite de ley, expresaron agravios el apelante (fs.
222/224 vta.), siendo respondidos por los actores -por medio de apoderado- (fs. 226/229 vta.).

Firme el decreto de autos a estudio, quedan los presentes en estado de ser resueltos.

2) El recurrente se agravia porque la Juzgadora entendió que no se acompañó prueba suficiente que

abone la prescripción adquisitiva, no resultando suficiente el pago de impuestos, y que los testimonios de
Santa Cruz y Malano nada añaden.

Que de estos testimonios se prueba que la demandada ha poseído por un tiempo mayor al exigido por el
Codificador en su artículo 4015, porque afirman que la fecha es desde 1981, y que además estableció su
hogar, hizo refacciones y construcciones, lo que debe presumirse que es en carácter de dueño, y que
además en veinte años no ha mediado reclamo alguno. Que se trató de una posesión continua, porque
tiene la cosa cuando la desee, y además es pública porque el propietario tiene la posibilidad de conocerla,
y se ha hecho un uso normal de la cosa sin ocultamientos, sin que haya sido violenta en su origen o
conservada por medios violentos. Agrega que la señora Hernández más allá de ser cesionaria de los
derechos y acciones de la señora Afflito en un cincuenta por ciento, ha poseído el inmueble de modo
exclusivo.

Se agravia que la Iudicante haya sostenido que la CD del 8/5/2009 que efectúa el reclamo del valor
locativo, constituye un acto de intimación que exterioriza la posición a la ocupación.

Aduce que el canon locativo no puede ser computado desde la CD, sino desde la demanda porque es esta
la que se considera una interpelación idónea.

Afirma que la Juzgadora no ha tenido en cuenta su actitud fiscal e impositiva en contraposición de los
incidentistas, quienes adeudan una suma de $50.000,00. Se agravia también de la imposición de costas.

Solicita se revoque la Sentencia con costas.

3) Los incidentistas contestan el traslado, y manifiestan que la apelante no ha logrado demostrar sus
afirmaciones por lo que solicitan se rechace el recurso.

4) La Sentenciante en su valoración afirma que el uso y goce de la cosa pertenece por igual a todos los
condóminos, y si uno de los comuneros usa en forma exclusiva y excluyente la cosa común, la privación de
ese uso autoriza a los otros comuneros a exigir la compensación en dinero.

La pretensión que se declare el derecho a favor del usucapiente, tiene como antecedentes demostrar al
Juzgador la posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida, con animus de dueño sobre el inmueble
pretendido por el término que fija la ley. Nos estamos refiriendo aquí a la usucapión, y en la que la
posesión es de importancia, y sobre la que hace referencia Julio Dassen, cuando afirma “...la posesión es
un medio para la adquisición de los derechos reales, sea en virtud de usucapión, sea por tradición” (Conf.
autor citado, Manual de Derechos Reales. Parte general. Posesión. Defensa Posesoria, Bs. As., 1962, p. 51).

Los argumentos del accionante son expuestos en dirección a la exigencia en el análisis de la prueba
requerida para que se les declare el derecho, lo que mereció una resolución contraria a sus intereses. Pero
es del caso que por el tenor de la acción planteada estos requisitos deben ser examinados con rigurosidad,
en atención a que se requiere el cumplimiento de los mismos para declarar el derecho, como por ejemplo
que el carácter de pública, pacífica y continua, a que se refiere la nota al artículo 4016 del CC, como
invariablemente lo ha sostenido la doctrina.

De los dictados sobre la usucapión veinteañal -art. 4015, CC-, se colige como característica que se ejerce
en forma pacífica, pública, continua, ininterrumpida por el término de veinte años, y los requisitos que
expone no resultan de un capricho, sino que se exigen como medio de llegar a adquirir la propiedad del
inmueble que se poseía con animus domini, para lo que había que reunir una serie de pruebas, durante el
largo período de veinte años, para poder adquirir el derecho. La publicidad de los actos posesorios es
fundamental para que se configure la prescripción adquisitiva ya que el poseedor debe comportarse como
lo haría el propietario, lo que no sería así si los actos posesorios fueran ocultos, o se toman los recaudos
para que los anteriores poseedores o propietarios, y los terceros no los conozcan.

Por ello la clandestinidad no se compadece con esta figura jurídica, por lo que debe tratarse por todos los
medios de prueba el ejercicio real de la posesión y su carácter, para evitar que la posesión sea equívoca
(Conf. en similar sentido, Musto Néstor Jorge, Derechos Reales, Bs. As., 2000, T.I, p. 495). La valoración de
las pruebas de la posesión se debe efectuar con suma prolijidad, y ante ello la doctrina, sobre las
características de la posesión, sostuvo que: “Dado el carácter general, en materia de usucapión, de que la
posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida, solo la que reúne estos
caracteres es apta para la usucapión” “La posesión en concepto de dueño tiene un doble significado. En su
significado estricto equivale a comportarse el poseedor como propietario de la cosa; bien porque lo es,
bien porque tiene la intención de serlo. Quien es poseedor como consecuencia de ser propietario puede
desentenderse en el uso de la cosa de revelar su condición de dueño, tanto en el sentido de atenerse solo
a la defensa posesoria, como también en el sentido contrario porque cualquiera sea su comportamiento,
aunque este no refleje el animus domini, siempre estará asistido de la tutela del derecho de propiedad.
No le ocurre lo mismo a quien solo le es dado invocar en su apoyo la posesión; entonces la conducta
desempeña un cometido fundamental para identificarle como tal poseedor en concepto de dueño. En su
significado más amplio poseedor en concepto de dueño (con los dos matices antes apuntado) es el que se
comporta con la cosa como titular de un derecho susceptible de posesión, que son los derechos reales
aunque no todos, y algunos otros derechos que, aun no siendo reales, permiten su uso continuado” (Conf.
Hernández Gil, Antonio, La Posesión, Madrid, 1980, p. 423).

Que la prueba de la prescripción adquisitiva esgrimida por la demandada, no ha sostenido su pretensión,

al acompañar algunos pagos de impuestos, de tasa de servicios, de consumo de gas, facturas de compra
de material de construcción, y que los testimonios de Santa Cruz y Hernández nada añaden.

Estamos en presencia de un condómino que se encuentra usando de la cosa, y que pretende intervertir su
título prescribiendo el inmueble. Pero hete aquí que las pruebas deben ser eficientes para excluir a los
otros condóminos de su condición de tal, en beneficio propio del que se encuentra en uso de la cosa. Los
condóminos son herederos del cincuenta por ciento de la señora Afflitto, y del otro cincuenta por ciento
del señor José Gregorio Fernández de la que la demandada es cesionaria de sus derechos, encontrándose
en posesión de la herencia desde la fecha de la muerte sin necesidad de tradición alguna por disposición
del artículo 3418 del CC.

La interversión del título exige actos exteriores materiales que demuestren de manera inequívoca la
mutación de la relación real.

La regla de la inmutabilidad de la causa sostenida por el Codificador (“nemo sibi ipse caussam possessionis
mutare potest”), se dirige a los tenedores y no resulta de aplicación a los condóminos, ya que no puede
aplicarse la interversión del título porque ya son poseedores, y no son poseedores a nombre de otro, sino
que son propiamente poseedores compartiendo con el resto de la comunidad del condominio.

El que ingresó al inmueble en carácter de condómino para usar y gozar de la cosa lo puede hacer en toda
su extensión por ser un atributo de los condóminos (art. 2684, CC), de manera que las pruebas arrimadas
no aportan la intención de la demandada de exponer un hecho exterior idóneo para que se manifieste la
voluntad de excluir a los demás (art. 2458, CC), sin que deje de ser ello la intención que no es útil para la
usucapión pretendida.

La conducta de la demandada que pretendía la prescripción adquisitiva de la cosa, debió dirigirse a

demostrar que ha realizado actos de carácter exclusivos y excluyentes contra quien se prescribía, sin que
sea argumento favorable al demandado el que nadie le interfirió la ocupación, aunque se acompañó una
intimación por CD de mayo de 2009, para que abonara los alquileres adeudados.

Si la intención de la demandada fue el cambio de la causa possessionis se requiere del animus domini que
se comprende como la voluntad de poseer con exclusión de todo otro condómino, sino la realización de
actos exteriores que sean capaces de concretar la exclusión de otro condómino, de modo que este deba
oponerse para impedir la usucapión.

Del análisis de las pruebas aportadas, el Iudicante no ha encontrado los elementos que lo lleven a la
convicción que el requirente ha ejercido la posesión del inmueble, bajo los requisitos exigidos por la ley y
durante el tiempo que el mismo requiere. El pago de algunos impuestos, como de servicios, y agregados
las testimoniales de Santa Cruz y Malano, que demuestren la exclusión de los otros condóminos en el
aprovechamiento de la cosa por parte de la demandada, no llegan a conformar la usucapión pretendida
por esta, ya que esta no ha demostrado la exclusión de los condóminos.

De ello se concluye en que la prueba aportada no trasunta el ejercicio de la posesión por parte del
requirente en forma pública, pacífica, continua e ininterrumpida como lo requiere la ley por el tiempo
establecido, pero ello es posible si se demuestra que esta forma de poseer ha sido ejercida por el
peticionante. Hemos expuesto que: “Quien es poseedor como consecuencia de ser propietario puede
desentenderse en el uso de la cosa de revelar su condición de dueño... No le ocurre lo mismo a quien solo
le es dado invocar en su apoyo la posesión; entonces, la conducta desempeña un cometido fundamental
para identificarle como tal poseedor en concepto de dueño. En su significado más amplio, poseedor en
concepto de dueño... es el que se comporta con la cosa como titular de un derecho susceptible de
posesión, que son los derechos reales, aunque no todos, y algunos otros derechos que, aun no siendo
reales, permiten su uso continuado” “El poseedor busca en la sentencia, la declaración de una situación de
hecho preexistente, ya que no se va a transformar en mejor dueño a posteriori de su dictado, tal como lo
era con anterioridad. La resolución que admita lo demandado debe declarar “probada” la posesión para
usucapir, y en consecuencia declarar admitido su derecho, y en atención a ello se ordenará al registro de
la propiedad que se lo inscriba...” (Conf. nuestra publicación, Prescripción Adquisitiva. Usucapión, p. 40 y
ss., Cba, 2005).

La figura jurídica que nos convoca en este proceso exige que la prueba de la posesión debe ser plena e
indubitable al referirse a la individualización del bien, dimensiones y linderos, sumado a ello que los
testigos deben ser categóricos, en cuanto a los actos posesorios que se dicen realizados, concluyendo que
la prueba debe ser específica y los actos posesorios inequívocos.

Analizando el recurso impetrado, no se advierte que se ponga de manifiesto el error en que hubiere
incurrido la Juzgadora, al resolver rechazar la pretensión del usucapiente, frente a la ausencia de prueba
que demuestre lo pretendido por este. Al analizar la prueba aportada se aprecia que en el caso del testigo
Santa Cruz, no aporta elementos para demostrar la exclusión referida, y el testimonio de Malano que
también carece de aporte alguno a lo analizado, debe tomarse con mayor rigurosidad por su amistad
íntima con la demandada.

Es por ello que no se acredita fehacientemente de estas probanzas que el usucapiente hubiere realizado
actos posesorios en el inmueble referido con exclusividad y excluyendo a sus condóminos.

Las probanzas rendidas podrían llegar a ser útiles si se complementaran con otros elementos de prueba.
La testimonial no es el único elemento de prueba pero junto a otros puede ser apreciado con mayor
énfasis en su afán probatorio.

La falta de pruebas en los presentes amerita una resolución como la que recayó en autos. En efecto, el
usucapiente no ha logrado demostrar que la posesión tenga los requisitos de pública, pacífica
(entendiéndose aquí sin violencia), continua, ni ininterrumpida, como única poseedora excluyendo a los
condóminos, es decir que si bien a este tipo de poseedores no se les puede exigir el título, ni su nulidad ni
la mala fe en la posesión (art. 4016, CC), sí debe demostrar que ha poseído por veinte años sin
interrupción alguna, continua, pública y pacífica. Estos actos deben ser de tal publicidad, que puedan ser
conocidos por aquellos interesados que puedan verse afectados en sus derechos (art. 2479, CC). En ese
contexto es que los condóminos no se han visto afectados porque la condómina no tenía in mente la
intención de usucapir, sino que poseía en su condición de condómina.

El principal argumento del Sentenciante (unidos a los que expusimos en el inicio de este punto), es la
ausencia de veracidad de las testimoniales que hagan procedente la prescripción adquisitiva. Ello es así en
atención a que no se ha demostrado que se hubieren realizado actos por parte del peticionante, que se
hubieren traducido en la voluntad hacia terceros de usucapir la cosa que se produzcan durante el largo
período exigido de veinte años. Los actos aislados de por sí, no producen más que prueba aislada, que
deben ser complementada por otros medios. En efecto, no hay declaraciones de terceros que demuestren
que el peticionante hubiere realizado actos de posesión de la cosa, ni que tuvieren la intención -al ejercer
esos actos- de poseer para sí.

La posesión que se ejerce debe ser con ánimo de dueño y ello debe proyectarse en forma pública, para
que pueda ser apreciado por terceros que pueden tener interés en el mismo inmueble (ya sea en su
totalidad o en parte), a los fines de su defensa, y que además los terceros con sus testimonios puedan
acreditar los actos posesorios que se han producido en ese inmueble.

La jurisprudencia de la Excma. CSJN, en la que se trata este tema, sostiene: “La comprobación de los
extremos exigidos para la adquisición del dominio por usucapión debe efectuarse de manera
insospechable, clara y convincente... Para la adquisición del dominio por usucapión no basta que se
acredite un relativo desinterés por el inmueble por parte de la demandada, sino que es necesario que el
actor demuestre cuáles son los actos posesorios realizados por él y si se mantuvo en la posesión en forma
continua durante veinte años (...) Teniendo en cuenta que la posesión es un hecho que alega el
prescribiente para fundar su derecho a la propiedad de la cosa, incompatible con el que pretende
extinguido, a él le corresponde probar su existencia de modo indubitable siguiendo la regla de que quien
afirma la existencia de una relación jurídica dada debe aportar prueba acabada de los hechos que
necesariamente deben concurrir para su nacimiento” (Conf. Mariani de Vidal, Marina, Curso de Derechos
Reales, Bs. As., 1997, T. 3, p. 289).

En materia de pruebas, este tipo de procesos es de singular estrictez, precisamente por las características
del derecho que se adquiere, ya que no podemos declarar la prescripción adquisitiva solo sobre algunos
indicios aislados de posesión, si no se cumplen con los requisitos que la ley exige para ello. La prueba debe
dar certeza, y ello no se ha producido en estos obrados.

5) El segundo agravio se dirige a que el canon locativo no puede ser computado desde  la CD, sino desde la
demanda porque es esta la que se considera una interpelación idónea. Aquella es la fecha en la que se
requirió la suma adeudada y es la que la Iudicante tomó como comienzo del reclamo monetario, sin que la
deudora haya demostrado que no fue una interpelación ya que se entiende como una constitución en
mora en consonancia con los dictados del artículo 509 del CC (CD de fs. 13, ratificada por el Correo
Argentino a fs. 109), y que fuera rechazada por CD que acompañara la accionada a fs. 20.

6) Aduce que la Juzgadora no ha tenido en cuenta su actitud fiscal e impositiva de su parte, en

contraposición de los incidentistas quienes adeudan una suma de $ 50.000,00. Ello además de no acarrear
agravio alguno, sino que representa una simple manifestación, de la lectura de la Sentencia se desprende
que el reintegro de pesos veinticinco mil pretendido por la accionada, no ha sido introducido por la vía
procesal correspondiente entendiéndose esto como la reconvención, el mismo no integró la litis, no fue
objeto de debate y prueba, concluyendo que la pretensión no tiene cabida en el proceso atento que la
accionada no ha tenido derecho a la defensa. Lo así expuesto merece el rechazo de lo afirmado.

7) Se agravia también de la imposición de costas. Debemos recordar que en nuestro derecho positivo, el
vencimiento se determina por el resultado del proceso o del incidente. Este vencimiento debe ser tomado
desde el punto de vista objetivo, y no ateniéndose a circunstancias subjetivas relativas a una anterior
incidencia por más que se vuelva a intentar.

Nuestra ley foral consagra, en el artículo 130, el principio objetivo de la derrota como sostén en esta
materia, y así consigna: “Principio general. Art. 130. La parte vencida será condenada al pago de las costas
del juicio, aunque la contraria no lo haya solicitado, a menos que el tribunal encontrare mérito para
eximirla total o parcialmente, debiendo, en este caso, fundar la resolución.”.

En ese orden de ideas la doctrina del tema nos enseña que: “El fundamento de la condena en costas es
evitar que la actuación de la ley represente una disminución patrimonial para la parte en favor de la cual
se realiza. Debe impedirse que la necesidad de servirse del proceso para la defensa del derecho, se
convierta en daño de quien se ve constreñido a accionar o defenderse en juicio para pedir justicia, de
modo que las excepciones a ese principio deben aplicarse con criterio restrictivo” (Conf. Loutayf Ranea
Roberto G, Condena en Costas en el proceso civil, Bs. As., 1998, p. 45), y se agrega que “La exención de
costas solo debe acordarse excepcionalmente y cuando existen razones muy fundadas, en virtud del
concepto de estricta objetividad con que de resolverse lo concerniente a la distribución de las cargas
procesales, al prescindirse de toda idea subjetiva y estarse al principio exclusivo del vencimiento (Cám Nac
Civ, Sala V, Junio 14 1972, ED, 46-324).

Al provenir la imposición de costas, como consecuencia del vencimiento con el fin de resarcir las
erogaciones en que se ha visto obligada incurrir una de las partes y la defensa esgrimida para lograr el
reconocimiento de su defensa, es que las costas deben ser impuestas a la demandada por resultar
vencida, como lo ha resuelto la Juzgadora.

A consecuencia del análisis efectuado y las conclusiones que se arriban, se debe mantener la resolución
atacada. En este orden es que el recurso de apelación interpuesto por la demandada debe ser rechazado.

El Sr. Vocal Dr. Fernández dijo:

I. Comparto la solución del voto que antecede, pues es dable recordar el carácter estricto con que debe
meritarse la prueba para demostrar que uno de los condóminos se comportó como dueño, por el todo,
frente a los restantes condóminos.

En ese sentido, tiene dicho la jurisprudencia que “si quien pretende usucapir es un condómino con
exclusión de los demás, el problema se agudiza, puesto que, como señala Borda, como el condominio
frecuentemente es administrado por uno de los condóminos, este se comporta exteriormente como
dueño exclusivo de la cosa, aun cuando reconozca en los restantes el derecho que les corresponde”
(Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales, T. I, n.º 386, p. 325).

“En tal hipótesis, según recuerda este autor, se ha declarado que los actos de posesión exclusiva que
ejerce el propietario sobre el inmueble común han de ser inequívocos, de modo que deba descartarse la
hipótesis de un mero reparto de uso (ver n.º citado y nota 351). Es más, habrá de demostrarse a partir de
qué momento se comenzó a poseer para sí, lo que debe hacerse en forma clara e inequívoca” (conf. mi
voto, en causa recién citada). (CNCiv. Sala E. In re “D’Ambrosio, Florinda c. Freide, José F” del 13/5/1996,
LL 1997-B, 553, con nota de Cura Grassi, Domingo “Prescripción adquisitiva. Posesión del condominio”).
En esta Sede, la apelante se limita a argüir errónea valoración de las testimoniales de Alberto Malano y
Horacio Santa Cruz, de la que se desprendería que posee el inmueble desde al año 1981, como así
también alega omisión de valorar el pago de impuestos. Pero es el caso que la señora Juez a quo destacó
que de tales testimonios no puede extraerse datos favorables a la defensa opuesta, pues solo dan cuenta
que vivía en el año 1981, y el primero, que eran inquilinos cuando llegaron ese año (fs. 200 vta.).

El apelante debió haber recorrido el camino de la juzgadora, para demostrar de qué parte de las
declaraciones testimoniales se desprende, con la estrictez anunciada, el ejercicio de la posesión
excluyente de los demás condóminos, lo que no ha ocurrido.

Y en cuanto a los impuestos, no se ha desvirtuado la afirmación de que los mismos no bastan para tener
por usucapido el inmueble en su totalidad, si se advierte que la demandada incidental vivía en la casa.

II. En lo demás, comparto en que el dies a quo de devengamiento de los valores reclamados, debe
establecerse a la fecha del reclamo extrajudicial por medio de CD. Esto así pues “Reiteradamente se ha
sostenido que el canon en concepto del valor locativo es exigible desde el momento en que fue
reclamado, ya que por el tiempo anterior debe considerarse que existe consentimiento tácito a la
ocupación gratuita (conf. Borda, Tratado de Derecho Civil. Sucesiones, T. I, n.º 56, p. 400 y jurisprudencia
citada en nota n.º 819). Tal criterio, sustentado para el caso en que uno de los coherederos ocupa un bien
de la sucesión durante el tiempo de la indivisión hereditaria, resulta de aplicación al caso...” (CNCiv, Sala E,
cit.).

Así voto.

La Sra. Vocal Dra. González de la Vega dijo:

Adhiero a los votos precedentes que en su conjunto dan acabada respuesta a los agravios vertidos.

Por lo expuesto,

SE RESUELVE:

1) Rechazar el recurso de apelación manteniendo la resolución apelada, con costas a cargo de la vencida
(art. 130, CPC).

2) Regular los honorarios del Dr. Carlos Adrián Cabrera a tenor de lo normado por los artículos 26, 36, 40,
83, 1, 1.ª p., ley 9459, en la suma de pesos un mil trescientos noventa y tres con ochenta y uno
($1393,81).

Protocolícese, hágase saber y bajen.

Fdo.: GONZÁLEZ DE LA VEGA - FERNÁNDEZ - BUSTOS ARGAÑARAS.