EDIFICIO PALMANOVA

DUE DILIGENCE DEL EDIFICIO PALMANOVA

SOLICITANTE:
Katuete, S.R. L.

LOCALIZACIÓN:
Gral Santos 520 casi España

FECHA:
Asunción, septiembre de 2022

CANOPY CONSULTORIA – Guido Spano y Dr. Francisco Mora – Edificio Atrium P3 – Asunción. Tel.+595 987 302 080 - ricardo@canopy.com.py
 DUE DILIGENCE EDIFICIO PALMANOVA

ÍNDICE

1 Resumen ejecutivo del informe .......................................................... 3

2 Antecedentes ..................................................................................... 6
3 Descripción del desarrollo .................................................................. 7
4 Descripción de la estructura del negocio ......................................... 12
5 Etapas del desarrollo ....................................................................... 13
6 Cuenta de explotación previsional y flujos de caja ........................... 14
7 Observaciones generales. Firmas .................................................... 15

2
 DUE DILIGENCE EDIFICIO PALMANOVA

01 RESUMEN EJECUTIVO DEL INFORME

Datos del Desarrollo de un edificio de departamentos compuestos por:
desarrollo
• Planta baja: Hall de acceso a la torre, cocheras para 18 automóviles y 7 motos
• Pisos 1, 2, 3 y 4: plantas de cocheras para 96 automóviles y 20 motos
• Pisos 5 a 20: 128 departamentos de diferentes tipologías.
• Área total construida: 18.206 m2.

Estado de la obra: Vallado listo, construcción demolida, área comercial remodelada, estando previsto el
inicio de obras para el último trimestre de 2.022 o el primer trimestre de 2.023.

Plazo previsto: El plazo previsto para la finalización de la obra es de 30 meses de ejecución, a contar
desde la fecha de comienzo, más 6 meses para la liquidación del proyecto.

Aprobación de planos y planillas: Se ha presentado la carpeta en la Municipalidad de Asunción para su

aprobación, se ha abonado la seña inicial del impuesto a la construcción y se prevé que durante el mes de
octubre de 2.022 se cancele dicho impuesto y consecuentemente se pueda comenzar a edificar.

Unificación de las cuentas catastrales: Aun no se ha transferido la propiedad a nombre de Katuete

S.R.L. quedando así pendiente iniciar el trámite para la unificación de las 3 cuentas catastrales de los
lotes que componen la tierra donde se realizará el desarrollo, siendo éste paso previo a la obtención de
las subcuentas catastrales.

Obtención de las subcuentas catastrales: Se está elaborando la carpeta para presentar en el Catastro
y obtener las subcuentas catastrales, para poder confeccionar la carpeta es necesario que se haya
producido la aprobación de los planos y planillas por la Municipalidad de Asunción. El trámite para la
obtención de las subcuentas catastrales puede demorarse alrededor de 6 meses, desde la presentación
por lo que antes de la finalización de la obra se dispondrá de ellas.

Contratación de la obra: La construcción la llevará a cabo Katuete S.R.L., para controlar el conflicto de
intereses se ha contratado un Gerenciador de obra de reconocido prestigio en el país, el cual se
encargará básicamente de controlar y coordinar, tanto a efectos de ejecución como a efectos económicos
la obra.

El Gerenciador está pendiente de regularizar contratos con la constructora.

3
 DUE DILIGENCE EDIFICIO PALMANOVA

ANÁLISIS DE POSIBLES RESGOS

Análisis de Administrativos
posibles Se ha abonado el pago inicial del impuesto a la construcción por un monto de Gs.300.665.250
riesgos documentado con factura 42-1413203-9 expedida a nombre de Schumar S.A. por la Municipalidad de
Asunción. Queda pendiente la transferencia de la tierra a Katuete S.R.L.
Obra
Dados los avances de la funcadion, los riesgos actuales constityen la seguridad de los trabajadores y
accidentes de obra relacionados a estos

Ventas
El terreno se adquirió por USD.200k más USD.1.400k en canje con 9 departamentos de 110 m2 y 9
cocheras. Igualmente, Katuete S.R.L. adquirió todas las unidades del piso 18 por USD700k. Entendiendo
que por la calidad y singularidad del proyecto no debe haber riesgos en su comercialización, teniendo en
cuenta que se encuentra enclavado en una de las zonas más atractivas de Asunción, próximo a una
zona de oficinas, gastronómica, colegios y clubes. Además, se encuentra en una ubicación privilegiada
sobre la Avenida Gral. Máximo Santos casi Avenida España. Los precios son adecuados para la zona,
siendo los de preventa y lanzamiento muy ventajosos. En el lanzamiento se han abonado señas para la
compra de 3 unidades. Se han contratado los servicios de la plataforma web InfoCasas y el Gerenciador
contratado, cuenta con un Coordinador de Ventas advocado a la tarea comercial con las diversas
agencias inmobiliarias del mercado. Así también, existe un presupuesto aprobado para gastos de
marketing.
Jurídicos
Se está analizando la posibilidad de la apertura de una sociedad anónima para separar el proyecto del
patrimonio de Katuete S.R.L.
Tesorería
En la hipótesis de venta más probable, sumado a los aportes iniciales y preventas, se prevé la
financiación bancaria, para cubrir las puntas de tesorería de los primeros 9 meses de comercialización
hasta que las ventas y sus cobranzas adquieran ritmo como para resultar en saldos positivos de caja a
partir del periodo 10. Se precisan entre USD.2.000.000 y USD.3.000.000 dólares americanos, de los
cuales se ha establecido la disposición, con el fin de que la entidad financiera tuviera mayores garantías
de la siguiente forma:
• 3.000.000 $ en octubre de 2.022, éste importe representa un LTV del 53,33% sobre el valor de la
tierra reflejado en la Due Diligence. El saldo de 46,77% de LTV se logrará con lo plantado y
clavado entre el periodo 3 y 4 de la obra ejecutada, reflejado en la Due Diligence.

Situación de
las ventas
Actualmente se encuentran formalizadas las ventas del piso 18 a favor de Katuete S.R.L., y 9 unidades de
departamentos de 110 m2 con 9 cocheras por un valor total de canje por saldo de compraventa de terreno por
valor de USD.1.400.000. Del mismo modo se han recibido señas en el evento del lanzamiento para la compra
venta de 3 de unidades de departamentos (dos de 110 m2 y una de 62 m2), 1 cochera y 1 baulera, por un valor
de USD.274.000.
La hipótesis adoptada para la totalidad de la venta ha sido la siguiente:
Escenario más probable.
En éste caso se estiman 11 ventas trimestrales de unidades de departamentos financiadas por el plazo de
obra. Las cocheras comienzan vendiéndose en el periodo 17 a una velocidad de 7 unidades por mes de
contado.

Consideraciones al cuadro económico

En el siguiente cuadro de datos económicos, se resume la cuenta de explotación previsional (plan de cuentas) y
el flujo del mismo por años.

Tanto los ingresos como gastos incluyen el IVA.

No se ha contemplado en el resumen de datos económicos (no así en el flujo de caja detallado) el préstamo
necesario para que se pueda ver cuáles son los picos que se producen por años.

4
 DUE DILIGENCE EDIFICIO
PALMANOVA

RESUMEN CUENTA DE EXPLOTACIÓN PREVISIONAL HIPÓTESIS PROBABLE

Sin IVA
Datos en miles de Gs Inicio 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Totales
Costo del Terreno 0 -1.628.000 0 0 0 0 0 -1.628.000
Costo de Construccion 0 -2.453.288 -4.415.918 -2.943.945 0 0 0 -9.813.152
Costo de Infraestructura 0 0 0 0 0 0 0 0
Loteam, Planos y Co-Prop 0 0 -16.000 -64.000 0 0 0 -80.000
Constitucion de Fiducia 0 -10.000 0 0 0 0 0 -10.000
Suelo + Topografia 0 -4.000 0 0 0 0 0 -4.000
Topografia, calculos y moviemiento de suelos 0 -4.000 0 0 0 0 0 -4.000
Diseno & Arquitectura 0 -50.000 0 0 0 0 0 -50.000
Fideicomiso 0 -7.500 -18.000 -18.000 0 0 0 -43.500
Certif EDGE 0 0 0 0 0 0 0 0
Permisos 0 -196.263 0 0 0 0 0 -196.263
Direccion de Obra 0 -61.683 -67.290 -67.290 0 0 0 -196.263
Project Management 0 -92.524 -100.935 -100.935 0 0 0 -294.395
Legal + Escribania 0 -5.000 -12.000 -3.000 0 0 0 -20.000
Etructura Admin + Finance 0 -12.000 -28.800 -7.200 0 0 0 -48.000
Marketing 0 -7.500 -18.000 -4.500 0 0 0 -30.000
Total Inversiones 0 -4.531.758 -4.676.944 -3.208.871 0 0 0 -12.417.572
0,0% 6,0% 5,5% 72,0% 16,5% 0,0% 0,0% 100,0%
Ingresos Netos 0 1.126.067 1.032.228 13.512.806 3.096.685 0 0 18.767.785
Cobranzas (Fiducia/Garantia) 0 1.069.764 980.617 12.837.165 2.941.850 0 0 17.829.396
Costo Inmobiliarias 0 -45.043 -41.289 -540.512 -123.867 0 0 -750.711
Protocolizacion y transferencias 0 -16.891 -15.483 -202.692 -46.450 0 0 -281.517
Servicios Financieros 0 -5.000 -125.000 -200.000 -200.000 -200.000 -183.333 -913.333
Sucess Fee (Canopy SA) 0 0 0 0 0 0 0 0
Capital 0 0 0 0 0 0 0 0
Impuesto a las Ganancias 0 0 0 0 0 0 0 0
Total Ingresos Netos 0 1.002.830 798.844 11.893.961 2.571.533 -200.000 -183.333 15.883.835

Flujo de Fondos Proyecto 0 -3.528.928 -3.878.099 8.685.090 2.571.533 -200.000 -183.333 3.466.262
Aporte de Suelo 0 0 0 0 0 0 0 0
Canjes 0 1.628.000 0 0 0 0 0 1.628.000
Miguel Castillo 0 1.020.000 0 0 0 0 0 1.020.000
Aportes de Capital 0 2.648.000 0 0 0 0 0 2.648.000
Balance 0 0 0 0 0 0 0
Nuevos Creditos 0 1.000.000 4.000.000 0 0 0 0 5.000.000
Pago Capital 0 0 0 0 0 0 -5.000.000 -5.000.000
Interes - 4,0%@ 0 -8.333 -138.333 -200.000 -200.000 -200.000 -166.667 -913.333
Apalancamiento 0 1.000.000 4.000.000 0 0 0 -5.000.000 0

Flujo de Fondos Proyecto 0 119.072 121.901 8.685.090 2.571.533 -200.000 -5.183.333 6.114.262
Flujo de Caja Acumulado 0 119.072 240.973 8.926.063 11.497.596 11.297.596 6.114.262

5
 DUE DILIGENCE EDIFICIO
PALMANOVA

02
ANTECEDENTES
El presente informe se efectúa por Canopy Gestión de Activos en su condición de Consultor y
Gerenciador del desarrollo del edificio PALMANOVA, compuesto por 128 departamentos,
cocheras para 114 automóviles y 27 motos, que la Sociedad Katuete, S.R.L., va a realizar sobre
un suelo propiedad de Schumar, S.A. situado en la Avenida Gral. Máximo Santos casi Avenida
España de Asunción.

Este informe se realiza en calidad de Due Diligence del desarrollo. Su contenido supone un adelanto
de los datos más relevantes, para que los destinatarios del mismo, dispongan de la siguiente
información:
• Resumen ejecutivo, en el que se incluye un análisis de riesgos del Desarrollo y las
actuaciones recomendadas.
• Descripción del Desarrollo
• Aspectos analizados del Desarrollo.
• Cuenta de Explotación Previsional y Cash-flow previsto.
El estudio definitivo podrá ajustar los datos aquí descritos como consecuencia de negociaciones
y revisiones de presupuestos y de cualquier otra acción que en su caso proceda.

6
 DUE DILIGENCE EDIFICIO
PALMANOVA

DESCRIPCIÓN DEL DESARROLLO

03 Características del suelo: El solar de forma rectangular, es el resultado de la unificación de las

cuentas catastrales 12-0543-26 (388,4 m²), 12-0543-27 (388,4 m²) y 12-0543-28 (388,4 m2). Está
situado en el casco urbano de Asunción, con un área de 1.165,20 m², con fachada sobre la Avenida
Gral. Máximo Santos.

Sobre la tierra existen edificaciones las cuales se precisan demoler para la ejecución de la obra.

Croquis Situación

Plano catastral
 DUE DILIGENCE EDIFICIO 7
PALMANOVA

Descripción del desarrollo: Se trata de un edificio plurifamiliar; que en PB consta con un hall de acceso y
estacionamientos, las plantas 1ª – 4ª albergan estacionamientos (114 autos y 27 motos), y los 128
departamentos se encuentran entre las plantas 5° – 20°.

El edificio contará con lugares de esparcimiento en sus múltiples variables:

• Salón de usos múltiples
• Parrilla
• Gimnasio totalmente equipado
• Solárium
• Sauna
• Jacuzzi
• Piscina infinita
• Área de Lavandería
• Espacio de CoWorking

Los departamentos se dividen en las siguientes tipologías:

‐ 64 departamentos de 2 dormitorios con 2 baños (1 en suite)
- 64 departamentos de 1 dormitorio con 1 baño familiar

Fachada Oeste
 DUE DILIGENCE EDIFICIO
PALMANOVA8

Planta Baja

Piso 1 - 4
 DUE DILIGENCE EDIFICIO 9
PALMANOVA

Panta Tipo 5 - 20

Azotea
 DUE DILIGENCE EDIFICIO10
PALMANOVA

TIPOLOGÍAS DE DEPARTAMENTOS

11
 DUE DILIGENCE EDIFICIO
PALMANOVA

04 DESCRIPCIÓN DE LA ESTRUCTURA DEL NEGOCIO

El organizador del emprendimiento es Katuete, S.R.L. empresa participada por Adrián Soria, y Flia.

La tierra es propiedad de Schumar, S.A. que vendió la misma a Katuete, S.R.L. encontrándose pendiente
de transferencia. La misma se negoció a USD.1.600.000 con una entrega de USD.200.000, más 9
departamentos de 110 m2 y 9 cocheras en canje por el saldo.

El negocio podrá ser llevado a cabo usando la personería jurídica de Katuete, S.R.L. o por medio de una
Sociedad Anónima a la cual se deben transferir los activos, la facturación actual y los gastos iniciales del
proyecto incurridos hasta el momento. Esto para separar el negocio de Katuete, S.R.L. del negocio de la
construcción y comercialización de Palmanova, otorgando independencia contable que podrá otorgar
mayor transparencia y eficiencia administrativa. Todo los pasivos financieros asumidos por Katuete,
S.R.L., deberán ser repasados a la nueva Sociedad Anónima integrando capital o por medio de deuda.

Los socios estratégicos del emprendimiento son InfoCasas, Canopy, ASEPASA e Itau. Estos se
encargaran del marketing, comercialización, gerenciamiento, de la garantía y de la financiación de la
venta.
 DUE DILIGENCE EDIFICIO
PALMANOVA

12

05
ETAPAS DEL DESARROLLO
Se tiene previsto realizar el desarrollo en 5 etapas conforme al siguiente Cronograma:

CRONOGRAMA FISICO FINANCIERO

13
 CUENTA DE EXPLOTACIÓN PROVISIONAL Y FLUJO DE CAJA
06
Sin IVA
Datos en miles de Gs Inicio 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Totales
Costo del Terreno 0 -1.628.000 0 0 0 0 0 -1.628.000
Costo de Construccion 0 -2.453.288 -4.415.918 -2.943.945 0 0 0 -9.813.152
Costo de Infraestructura 0 0 0 0 0 0 0 0
Loteam, Planos y Co-Prop 0 0 -16.000 -64.000 0 0 0 -80.000
Constitucion de Fiducia 0 -10.000 0 0 0 0 0 -10.000
Suelo + Topografia 0 -4.000 0 0 0 0 0 -4.000
Topografia, calculos y moviemiento de suelos 0 -4.000 0 0 0 0 0 -4.000
Diseno & Arquitectura 0 -50.000 0 0 0 0 0 -50.000
Fideicomiso 0 -7.500 -18.000 -18.000 0 0 0 -43.500
Certif EDGE 0 0 0 0 0 0 0 0
Permisos 0 -196.263 0 0 0 0 0 -196.263
Direccion de Obra 0 -61.683 -67.290 -67.290 0 0 0 -196.263
Project Management 0 -92.524 -100.935 -100.935 0 0 0 -294.395
Legal + Escribania 0 -5.000 -12.000 -3.000 0 0 0 -20.000
Etructura Admin + Finance 0 -12.000 -28.800 -7.200 0 0 0 -48.000
Marketing 0 -7.500 -18.000 -4.500 0 0 0 -30.000
Total Inversiones 0 -4.531.758 -4.676.944 -3.208.871 0 0 0 -12.417.572
0,0% 6,0% 5,5% 72,0% 16,5% 0,0% 0,0% 100,0%
Ingresos Netos 0 1.126.067 1.032.228 13.512.806 3.096.685 0 0 18.767.785
Cobranzas (Fiducia/Garantia) 0 1.069.764 980.617 12.837.165 2.941.850 0 0 17.829.396
Costo Inmobiliarias 0 -45.043 -41.289 -540.512 -123.867 0 0 -750.711
Protocolizacion y transferencias 0 -16.891 -15.483 -202.692 -46.450 0 0 -281.517
Servicios Financieros 0 -5.000 -125.000 -200.000 -200.000 -200.000 -183.333 -913.333
Sucess Fee (Canopy SA) 0 0 0 0 0 0 0 0
Capital 0 0 0 0 0 0 0 0
Impuesto a las Ganancias 0 0 0 0 0 0 0 0
Total Ingresos Netos 0 1.002.830 798.844 11.893.961 2.571.533 -200.000 -183.333 15.883.835

Flujo de Fondos Proyecto 0 -3.528.928 -3.878.099 8.685.090 2.571.533 -200.000 -183.333 3.466.262
Aporte de Suelo 0 0 0 0 0 0 0 0
Canjes 0 1.628.000 0 0 0 0 0 1.628.000
Miguel Castillo 0 1.020.000 0 0 0 0 0 1.020.000
Aportes de Capital 0 2.648.000 0 0 0 0 0 2.648.000
Balance 0 0 0 0 0 0 0
Nuevos Creditos 0 1.000.000 4.000.000 0 0 0 0 5.000.000
Pago Capital 0 0 0 0 0 0 -5.000.000 -5.000.000
Interes - 4,0%@ 0 -8.333 -138.333 -200.000 -200.000 -200.000 -166.667 -913.333
Apalancamiento 0 1.000.000 4.000.000 0 0 0 -5.000.000 0

Flujo de Fondos Proyecto 0 119.072 121.901 8.685.090 2.571.533 -200.000 -5.183.333 6.114.262
Flujo de Caja Acumulado 0 119.072 240.973 8.926.063 11.497.596 11.297.596 6.114.262

En la presente cuenta de explotación y flujo de caja se puede observar la frecuencia trimestral de las
finanzas del emprendimiento. Los números están en miles de Dólares de los Estados Unidos de América.

En el primer recuadro denota la formulación del flujo de caja libre de la firma, de esta manera se puede
revisar la factibilidad del proyecto en cuanto a valor actual, retorno, y rentabilidad. Se supone
primeramente con este ejemplo, que se cuenta con todos los fondos para el desarrollo. En los cuadros
siguientes se revisan los aportes del inversor y el apalancamiento por USD.3.000.000 con su cancelación
anticipada al final del proyecto.

A un costo de construcción de USD.668/m2, un precio de m2 vendible de departamentos de

USD.1.484/m2, y un costo financiero del 8% anual en USD, se distribuyen utilidades por monto de
USD.3.534.793, lo cual arroja una rentabilidad respecto de la inversión de 27% aprox.

El siguiente cuadro analiza la sensibilidad de este resultado a incrementos de los costos constructivos y
financieros.
 OBSERVACIONES GENERALES. FIRMAS
07 El presente documento es un informe de asesoría interna entre CANOPY, S.A. y KATUETE, S.R.L., no
válido para cualquier otra finalidad.

La información vertida en el presente informe tiene, por tanto, carácter confidencial y su uso queda
restringido internamente entre CANOPY, S.A e KATUETE, S.R.L.

Asunción, 29 de septiembre de 2022.

Redactor del informe

CANOPY, S.A.
División de Consultor

15
AVANCES DE OBRA
MARKETING DEL PROYECTO