Informe de Supervisión - N°07 - Condominio Esmeralda

INFORME DE
SUPERVISIÓN
Condominio Esmeralda
FEBRERO 2019
CONSTRUCTORA E INVERSIONES ROMA S.A.C.
PROYECTO: CONDOMINIO ESMERALDA
INFORME DE SUPERVISIÓN AL 28 DE FEBRERO DEL 2019

1. DESCRIPCIÓN GENERAL ............................................................................................................... 2
2. FINANCIAMIENTO DEL PROYECTO .............................................................................................. 3
2.1. Costos del proyecto .................................................................................................................................... 3
2.2. Estructura de financiamiento .................................................................................................................. 4
2.3. Variación de los costos del proyecto ................................................................................................... 4
3. REFERENCIAS DEL PROMOTOR Y/O CONSTRUCTOR ...................................................................... 5
4. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO ..................................................................................................... 6
4.1. Ubicación del Proyecto .............................................................................................................................. 6
4.2. Descripción del proyecto .......................................................................................................................... 6
4.3. Cuadro de áreas vendibles ....................................................................................................................... 7
4.4. Cuadro de acabados ................................................................................................................................... 8
5. SITUACIÓN LEGAL DEL PROYECTO .............................................................................................. 8
5.1. Situación del terreno .................................................................................................................................. 8
5.2. Certificado de parámetros urbanísticos .............................................................................................. 8
5.3. Licencia de construcción ........................................................................................................................... 9
5.4. Factibilidad de servicios ............................................................................................................................ 9
5.5. Póliza CAR ....................................................................................................................................................... 9
5.6. Certificado de conformidad y numeración ........................................................................................ 9
6. ASPECTOS TÉCNICOS DEL PROYECTO ....................................................................................... 10
6.1. Responsables de obra ..............................................................................................................................10
6.2. Sistema constructivo .................................................................................................................................10
7. VENTAS ....................................................................................................................................... 10
7.1. Estrategia comercial ..................................................................................................................................10
7.2. Evolución de las ventas ............................................................................................................................10
7.3. Ingresos por Unidades Inmobiliarias Vendidas .............................................................................12
7.4. Actas de entrega ........................................................................................................................................12
8. AVANCE DE OBRA ...................................................................................................................... 13
8.1. Avance en la construcción ......................................................................................................................13
8.2. Cronograma de obra ................................................................................................................................13
8.3. Aspectos de calidad ..................................................................................................................................14
8.4. Aspectos de seguridad ............................................................................................................................14
9. MODIFICACIONES DEL PROYECTO ............................................................................................ 15
9.1. Modificaciones en arquitectura ............................................................................................................15
9.2. Modificaciones de acabados .................................................................................................................15
10. SEGUIMIENTO DE LA INVERSIÓN ACUMULADA ........................................................................ 15
11. SITUACIÓN ECONÓMICA DEL PROYECTO ................................................................................. 16
11.1. Situación económica del proyecto ......................................................................................................16
11.2. Comparación de Usos y Fuentes entre el mes anterior y el actual ........................................17
12. CONCLUSIONES: ......................................................................................................................... 18
13. VISTAS DE LA OBRA AL 28 DE FEBRERO DEL 2019: .................................................................... 19
ANEXOS .............................................................................................................................................. 23
Informe de supervisión - N°07 - Condominio Esmeralda – Febrero 2019

Elaborado por: A.F.R.M. 1/23
1. DESCRIPCIÓN GENERAL
Promotor CONSTRUCTORA E INVERSIONES ROMA S.A.C.

Constructor CONSTRUCTORA E INVERSIONES ROMA S.A.C.
Jirón General Córdova N° 1127, Urb. Escuela Nacional de
Ubicación
Agricultura y Veterinaria, Fundo Santa Beatriz, Jesús María.
Área de terreno 386.25 m2
Área construida 2,056.28 m2
N° de pisos 6 pisos + azotea y semisótano
N° de departamentos 17 departamentos (14 flats y 3 dúplex)
12 con vista hacia la calle, 5 con vista interna
N° de estacionamientos y 14 estacionamientos simples
depósitos 3 clósets anexos a estacionamientos
4 depósitos
Inversión total del proyecto S/. 7’247,645 (inc. IGV)
Presupuesto de obra S/. 4’683,945 (inc.IGV)
Plazo de construcción 10 meses
Plazo de ventas 11 meses
Situación legal del proyecto Licencia de obra nueva
Inicio de obra Abril 2018
% de avance programado obra 100.0%
% de avance real obra 100.0%
Inversión acumulada del
S/. 7’247,645
proyecto
% Inversión acumulada 100.0%
Fecha de valorización 28 de febrero del 2019
Fecha entrega documentos 06 de marzo del 2019
Fecha de emisión de informe 08 de marzo del 2019
INDICADORES DE ESTADO ACTUAL DE LA OBRA

Indicador Estado Comentario
Ventas Se han concretado 12 ventas
Cronograma de obra Se cumple con lo programado
Modificaciones de obra No se tienen modificaciones
Exceso / Déficit de aporte Presenta exceso de aporte
Estado actual de la obra

2. FINANCIAMIENTO DEL PROYECTO
2.1. Costos del proyecto
El costo total del proyecto asciende a S/. 7,247,645 (inc. IGV), el cual se detalla en el siguiente
cuadro:
EGRESOS Costo unit.(inc. IGV) S/ (sin IGV) IGV Total inc. IGV (S/) Incidencia
Terreno $ 5,360 /m² de área de terreno 1,857,250 - 1,857,250 26%

Gastos relativos al terreno 98,700 - 98,700 1%
Construccion $ 2,278 /m² de área techada 3,969,445 714,500 4,683,945 65%
Factibilidad y conexión de servicios 38,990 7,019 46,009 1%
Elaboracion de proyectos 101,548 - 101,548 1%
Tramites municipales y registrales 77,411 13,010 90,421 1%
Gastos operativos y administrativos 173,272 - 173,272 2%
Gastos publicidad y ventas 121,500 - 121,500 2%
Seguros y supervisión 75,000 - 75,000 1%
Total costos US$ 6,513,116 734,529 7,247,645 100%
De los costos del proyecto, manifestamos lo siguiente:
• El valor de terreno corresponde al monto pagado según testimonio de compra-venta.

• En los gastos relativos al terreno se encuentran los pagos por alcabala y gastos
notariales.
La distribución del costo total del proyecto:
DESCRIPCIÓN S/. %
Terreno 1,955,950 26%
Construccion 4,683,945 65%
Costos indirectos 607,750 9%
COSTO TOTAL 7,247,645 100%
Distribución de costos en %
Costos
indirectos
9% Terreno
26%
Construccio
n
65%
Terreno
Construccion

2.2. Estructura de financiamiento
Estructura de financiamiento final aprobado por el BBVA Continental para el proyecto:
CONCEPTOS - I ETAPA S/. %

Aporte propio 2,344,839 32%
Preventas 2,165,515 30%
Financiamiento 2,737,291 38%
COSTOS TOTAL DEL PROYECTO 7,247,645 100%
FUENTE DE FINANCIAMIENTO
CUADRO DE COSTOS PROYECTO
CLIENTE PREVENTA BBVA
Terreno 1,857,250 1,857,250 - -

Gastos relativos al terreno 98,700 98,700 - -
Construccion 4,683,945 266,654 1,680,000 2,737,291
Factibilidad y conexión de servicios 46,009 46,009 -
Elaboracion de proyectos 101,548 101,548 - -
Tramites municipales y registrales 90,421 20,687 69,734 -
Gastos operativos y administrativos 173,272 173,272 -
Gastos publicidad y ventas 121,500 121,500 -
Seguros y supervisión 75,000 75,000 -
COSTO TOTAL US$ 7,247,645 2,344,839 2,165,515 2,737,291
Participación % 100% 32% 30% 38%
2.3. Variación de los costos del proyecto
No se ha tenido variaciones de costo con respecto a la viabilidad

3. REFERENCIAS DEL PROMOTOR Y/O CONSTRUCTOR
El promotor del proyecto es CONSTRUCTORA E INVERSIONES ROMA S.A.C (en adelante

“Promotor”), los datos principales del promotor:
Datos obtenidos de la SUNAT

Actividad(es) económica(s) 4390 – Otras actividades especializadas de construcción
Fecha de inscripción 27/07/2004
Estado Activo
Condición Habido
Dirección Jr. Ludwig Van Bethoven Nro. 394 Urb. Los Álamos de
Monterrico, I Etapa, Lima – Lima- Santiago de Surco
Representante legal SERRANO RUIZ ROGER ALBERTO (DNI 10800060)
Accionistas CHAVEZ CALERO MARITZA YENY (DNI 22425021)
La empresa promotora cuenta con experiencia en el sector. A la fecha presenta 8 proyectos

culminados de similar envergadura con respecto al proyecto en evaluación. El detalle de los
proyectos inmobiliarios desarrollados se presenta en el siguiente cuadro:
N° de Situación de obra/Trámites
Inversión Total Entidad que % Avance de N° de unidades N° de unidades
Empresa Proyecto Ubicación Tipo de Proyecto Inicio de Obra Fin de Obra N° pisos N° sótanos unidades % de Ventas Conformidad Declar. Independizaci
(S/.) financió obra inmobiliarias vendidas BBVA
vendidas de obra Fábrica ón
Constructora
Jesús
e Inversiones El Olivar Departamentos 2009 2010 3,500,000 BBVA 100% - - 21 21 100% X X X
María
Roma SAC
Constructora
e Inversiones El Coronel San Miguel Departamentos 2007 2008 918,000 BBVA 100% - - 23 23 100% X X X
Roma SAC
Constructora
Edificio El
e Inversiones Lima Departamentos 2007 2008 1,034,000 BBVA 100% - - 23 23 100% X X X
Libertador
Roma SAC
Constructora
Edificio El Jesús
Proyectos culminados
e Inversiones Departamentos 2010 2011 1,841,000 BBVA 100% - - 20 20 7 100% X X X

Marquez María
Roma SAC
Constructora
Residencial Pueblo
e Inversiones Departamentos 2011 2012 11,397,000 BBVA 100% - - 64 64 19 100% X X X
El Parque Libre
Roma SAC
Constructora Residencial
Santiago
e Inversiones Alonso de Departamentos 2013 2014 3,586,551 BBVA 100% 3 0 6 6 3 100% X X X
de Surco
Roma SAC Molina
Constructora
Residencial Pueblo
e Inversiones Departamentos 2014 2015 6,193,079 BBVA 100% 10 1 20 20 16 100% X X X
de Oro Libre
Roma SAC
Constructora
Edificio Jesús
e Inversiones Departamentos 2016 2017 5,870,186 BBVA 100% 6 1 14 14 10 100% X X X
Diamante María
Roma SAC
Proyectos en
ejecución
Constructora
Residencial Jesús En evaluación
e Inversiones Departamentos 2018 2019 5,727,833 7% 7 1 17 7 7 41%
Esmeralda María BBVA
Roma SAC
Importante mencionar que, los proyectos señalados en el cuadro han sido financiados por el BBVA,
lo que refuerza la experiencia del promotor.
El promotor será el encargado de la construcción del proyecto, contando con los servicios del Ing.
CÉSAR JESÚS ROMERO VAN HEURCK CIP N° 210971 el cual ya ha trabajado anteriormente con el
promotor en la ejecución de sus últimos dos proyectos “Condominio Diamante” y “Residencial de
Oro” en los años 2017 y 2015 respectivamente. Las ventas estarán a cargo también del promotor
de manera personalizada a través de las áreas correspondientes. Asimismo, se verificó que el
promotor no cuenta con deudas o denuncias en INDECOPI.

4. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO
4.1. Ubicación del Proyecto
El proyecto en mención está ubicado en el Jr. General Córdova Nº 1127, Urb. Escuela Nacional de
Agricultura y Veterinaria, Fundo Santa Beatriz, Distrito de Jesús María, Provincia y Departamento
de Lima. La zonificación en donde se desarrolla el proyecto está definida como RDB (Residencial
de densidad baja), según certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.
Ubicación del proyecto
CONDOMINIO
ESMERALDA
Foto N° 1: Ubicación del proyecto
4.2. Descripción del proyecto
El proyecto consiste en la construcción de un edificio multifamiliar de 6 pisos más azotea y

semisótano con 17 unidades inmobiliarias destinadas a departamentos, 14 estacionamientos de los
cuales 3 tienen clósets anexos, y 4 depósitos, con la siguiente tipología:
Tipología Flat Dúplex Total

2d+2b 9 -- 9
3d + 2b 5 3 8
Total 14 3 17
(*) Estar cuenta con características (dimensiones, iluminación y ventilación) para convertirse en dormitorio adicional.
El acceso peatonal se da desde el Jr. General Córdova, mediante escalera y elevador de

discapacitados se accede al lobby ubicado en +1.40mt, el cual conecta con la recepción, una sala
de reuniones, y el hall de circulación que distribuye la circulación vertical del edificio (escalera
integras y ascensor). La distribución de departamentos es la siguiente: 2 flats en el 1° piso, 3 flats
por nivel del 2° al 6º piso, y 3 dúplex 6° piso más la azotea.
Adicionalmente el proyecto cuenta con 14 estacionamientos simples, de los cuales 3 cuentan con
clósets anexos, y 4 depósitos distribuidos de la siguiente forma: 1 estacionamiento en el retiro
municipal del primer piso, 13 estacionamientos y 4 depósitos en el semisótano.

Como parte del equipamiento del edificio se encuentran una sala de reuniones, una cisterna de
uso doméstico, una cisterna de agua de reserva contra incendio, un cuarto de basura, un cuarto de
bombas, una escalera integrada, un ascensor, un elevador de discapacitados.
ACCESO PEATONAL CIRCULACIÓN VERTICAL


ACCESO VEHICULAR ACCESO A DEPARTAMENTOS
4.3. Cuadro de áreas vendibles
El área total techada es de 2,056.28 m2, en el siguiente se detalla el área vendible total, área
común y área techada de sótanos:
Descripción de áreas m2
Área vendible total 1,488.00
Áreas comunes techadas 226.82
Área techada de sótanos 341.46
Área techada total 2,056.28
El cuadro detalla el área total por pisos y las cotas de cada piso a la que se encuentran:

PISOS Y NIVELES
Semi sótano Nivel -1.30 341.46 m²

Primer piso Nivel +1.40 264.76 m²
Segundo piso Nivel +4.10 261.53 m²
Tercer piso Nivel +6.80 261.53 m²
Cuarto piso Nivel +9.50 261.53 m²
Quinto piso Nivel +12.20 261.53 m²
Sexto piso Nivel +14.90 261.53 m²
Azotea Nivel +17.60 142.41 m²
AREA TECHADA TOTAL 2,056.28 m²

AREA TERRRENO 386.25 m²
AREA LIBRE 31.53% 121.77 m²
4.4. Cuadro de acabados
Los acabados principales, que se obtuvieron de la lista de acabados presentada por el promotor y
de los planos de arquitectura, son los siguientes:
Pisos
Sala-comedor Porcelanato Color Blanco 60 x 60 cm.
Dormitorios Porcelanato Color Blanco 60 x 60 cm.
Cocina Porcelanato color Negro de 60 x 60 cm.
Baños Porcelanato color Negro de 60 x 60 cm.
Paredes y zócalos o contra zócalos
Sala-comedor Pintura color blanco Ostra Supermate de la marca Vencedor.
Dormitorios
Cocina Pintura color blanco Ostra Supermate de la marca Vencedor.
Baños Pintura color blanco Ostra Supermate de la marca Vencedor.
Muebles
Dormitorios Clóset y puertas con cajonería “completo”, de melamine de 18 mm.
Muebles altos y bajos en melamine color blanco con tablero de granito San
Cocina
Gabriel color negro.
Baños Tablero de granito San Gabriel color negro
Puertas
Principal Puerta de madera de cedro apanalada.
Interiores Contraplacadas pintadas al duco color Blanco.
Aparatos sanitarios y grifería
Cocina Grifería marca Trebol de primera calidad.
Lavatorio Bowl de sobreponer marca Trebol o Vainsa. Inodoro One Piece de la
Baños
marca Trebol o Celima.
5. SITUACIÓN LEGAL DEL PROYECTO
5.1. Situación del terreno
El inmueble es propiedad de CONSTRUCTORA E INVERSIONES ROMA S.A.C. (promotor) y no

cuenta con gravámenes ni cargas inscritas que pudieran afectar legalmente el predio.
5.2. Certificado de parámetros urbanísticos
A continuación, realizamos la verificación de que lo señalado en los planos del proyecto cumpla
con lo establecido en el certificado de parámetros N° C-026-17-MDJM/GDU/SOPPU emitido por
la municipalidad de Jesús María.

Parámetro Proyecto Verificación

Zonificación RDM RDM Conforme
Unifamiliar
Usos
Multifamiliar Vivienda Multifamiliar Conforme
permisibles
Conjunto Residencial
Área de lote
300 m2 386.25 m2 Conforme
normativo
Frente de lote
10.00 ml 12.00 ml Conforme
normativo
Área libre
35% 31.45% Ver nota 1
mínima
Altura máxima
6 pisos 6 pisos Conforme
de Edificación
Área mínima por
vivienda 75.00m2 82.00m2 Conforme
(3 dormitorios)
Retiro frontal
3.00ml 3.75ml Conforme
exigido
1 estac x 1.5 vivienda
N° estac. 14 estacionamientos Conforme
= 12 estacionamientos
Notas:
1. Porcentaje de área libre dentro de la tolerancia adoptada en comisiones técnicas como criterio de
evaluación; asimismo los pozos de luz del proyecto cumplen con las medidas mínimas establecidas en el
Art. 19° de la Norma A.010 – RNE. De acuerdo a la licencia de edificación, el proyecto fue aprobado con
estas características.
Se verifica que el proyecto cumple con la normativa distrital de acuerdo con los parámetros
vigentes, según lo descrito en el cuadro anterior.
5.3. Licencia de construcción
Actualmente el proyecto cuenta con Licencia de Edificación N° 080-2018-MDJM/GDU/SOPPU de

fecha 08.03.2018 y vigencia de 3 años emitida por el municipio de Jesús María.
5.4. Factibilidad de servicios
El proyecto cuenta con certificados de factibilidad de servicios de agua y luz según certificados N°
003-2018-EOMR-B y N° DPMC. 1684989 respectivamente.
5.5. Póliza CAR
La póliza CAR contratada está vigente desde 09.04.2018 hasta el 06.08.2019.
5.6. Certificado de conformidad y numeración
El proyecto se encuentra tramitando los documentos.

6. ASPECTOS TÉCNICOS DEL PROYECTO
6.1. Responsables de obra
El promotor será en encargado de la construcción del proyecto, contando con el servicio de los
siguientes profesionales:
Profesional Responsable de obra CÉSAR JESÚS ROMERO VAN HEURCK

(CIP 210971)
Supervisor de obra MAIRA ALEXANDRA RIVERA ZAVALETA
(CIP 212231)
Prevencionista de obra WALTER RUBÉN HUAMANÍ OROSCO
(DNI 09800841)
6.2. Sistema constructivo
El sistema constructivo que se viene empleando para la edificación es el sistema dual es decir
pórticos y placas de concreto armado.
7. VENTAS
7.1. Estrategia comercial
El promotor se encarga de las ventas a través de las áreas correspondientes de la empresa
7.2. Evolución de las ventas
Al 28 de febrero del 2019, el promotor ha concretado la venta (contratos firmados) de 12

departamentos de un total de 17 departamentos. La venta de estos inmuebles incluye 3
estacionamientos de los 14 estacionamientos y 0 de los 7 depósitos, adjuntamos cuadro de ventas
detallado de los ingresos por las ventas y la modalidad respectiva. Como podemos ver en el
siguiente gráfico, el proyecto presenta un ritmo de ventas bueno.
Ventas acumuladas al 28.02.19

17
16
15
14
13
Departamentos vendidos
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
Mar-18 Abr-18 May-18 Jun-18 Jul-18 Ago-18 Set-18 Oct-18 Nov-18 Dic-18 Ene-19 Feb-19

A continuación, mostramos el precio al cual fue vendido cada departamento y las unidades que
incluye, lo cual fue verificado con la minuta de compra venta alcanzada por el promotor.
Precio de venta (Minutas Firmadas)

Precio de venta
Total Venta S/.
UI Precio de venta cuadro de áreas Variación
CLIENTE DNI Modalidad Incluye (T.C.=3.25)
minuta US$ S/. (inc. IGV)
201 GIOVANA DIGNA LOZANO CASTRO 9804502 100,750 BBVA - 327,438 325,423 0.62%
301 GERMAIN SANCHEZ HINOJOSA 01335062 100,750 BBVA - 327,438 325,423 0.62%
DAVID JOEL ESPARTA POLANCO / LUCY FLORES 44403586 /
203 138,600 BBVA Estacionamiento N° 3 413,075 410,533 0.62%
NUÑEZ 42780345
303 ROCIO MONICA VARGAS CAMARGO 514236 141,100 BBVA Estacionamiento N° 8 413,075 410,533 0.62%
ALEJANDRO ERASMO MILLAN VILCHEZ / LY 08843175 /
403 127,100 BBVA - 413,075 410,533 0.62%
EDITH HURTADO MORENO 20721676
VILMA TERESA JERI LEGUIA / LUIS ENRIQUE 43840278 /
102 190,074 BBVA - 617,740 595,612 3.72%
CORTEZ SALAZAR 46697925
501 PEDRO RENATO MARCA TICONA 72450467 119,700 BBVA Estacionamiento N° 5 351,650 410,533 -14.34%
NAPOLEON WELLINGTON RODRIGUEZ
401 20095238 100,750 BBVA - 327,438 325,423 0.62%
ALVARADO
503 JAVIER ANTONIO QUISPE TELLO 19888704 131,011 BBVA - 425,785 410,533 3.72%
101 SANTOS EUGENIO SERRANO 6165645 158,738 BBVA - 515,900 492,252 4.80%
603 JUAN PABLI RAMIREZ RAMIREZ 46499525 258,972 BBVA - 841,658 765,995 9.88%
202 SAMUEL ORRILLO AREVALO 26601870 149,908 BBVA - 487,200 440,572 10.58%
Monto de ventas US$ 1,717,452 5,461,470 5,323,365 2.59%
Monto de ventas S/ 5,581,720 *Se considera sólo el precio de venta de los departamentos
De esta manera, como podemos observar en el cuadro, el promotor ha alcanzado un nivel de

ventas S/. 5’581,720 alcanzando un nivel de ventas de 75%.
Asimismo, adjuntamos cuadro de ventas detallado de los ingresos recibidos por las ventas. Del
cuadro de ventas, los ingresos por las ventas obtenidas a la fecha alcanzan la suma de S/.
5’581,720, los cuales corresponden S/. 4’138,168 a créditos hipotecarios del BBVA, S/. 1’228,518 a
cuotas iniciales y S/. 215,034 a contados recibidos.
Distribución de Modalidad de Ventas
CONTADO
VENTAS O/B
0%
TOTAL UNIDADES VENDIBLES 17 0%
BBVA 12 POR VENDER
O/B 0 29%
CONTADO 0
TOTAL VENDIDAS 12
POR VENDER 5
BBVA
71%

7.3. Ingresos por Unidades Inmobiliarias Vendidas
Por las unidades inmobiliarias vendidas se ha alcanzado el valor monetario de S/ 5’581,720.00, el

cual es equivalente al 63% del Total del Valor de Venta (previsto).
MES DE SUPERVISIÓN FEBRERO
Descripción Parcial Total

I. RECIBIDO S/4,618,372.50
1. Directamente por el Promotor
- Contado S/215,034.42
- Cuota Inicial S/1,228,517.50
2. BBVA S/3,174,820.59
3. Otros Bancos S/0.00
II. POR RECIBIR S/963,347.50

1. Directamente por el Promotor
- Contado S/0.00
- Cuota Inicial S/0.00
2. BBVA S/963,347.50
3. Otros Bancos S/0.00
TOTAL VALOR MONETARIO DE VENTAS (I + II) S/5,581,720.00
TOTAL VALOR DE VENTA (PREVISTO) S/8,892,523.00
% DE VENTAS 63%
7.4. Actas de entrega
No se cuenta con actas de entrega.

8. AVANCE DE OBRA
8.1. Avance en la construcción
Al 28 de febrero del 2019 la inversión en construcción asciende a la suma de S/. 4’683,945 y un

avance de obra del 100.0% del presupuesto total de obra (S/. 4’683,945). Con respecto al
cronograma vigente, el avance cumple con lo programado (100.0%).
A la fecha de la visita la obra muestra el siguiente avance:
• En el cuarto de bombas ya se han instalado las bombas y equipo contraincendios.

• En el semisótano se han terminado de colocar las tuberías colgantes de agua
contraincendios y los ductos de extracción de monóxido; asimismo, se ha instalado el
equipo de monóxido que se encuentra en la azotea.
• En relación a los departamentos, ya se encuentran pintados, enchapados e instalados
tanto muebles como aparatos sanitarios y eléctricos. Solo se encuentran realizando
correcciones de algunas imperfecciones en closets, remates de pintura y limpieza de sus
ambientes.
• En el sexto piso cuenta con piso enchapado y pintado de muros, solo queda pendiente la
colocación de los contrazócalos en el segundo nivel, la instalación de las barandas en las
escaleras, colocar espejos en baños y los remates de pintura.
• Se está ejecutando el pintado final de los pozos de luz del edificio, colocación del borde
en escaleras comunes y las últimas calibraciones al ascensor.
• En los ambientes comunes ya se encuentran los gabinetes contraincendios (solo falta la
colocación de la manguera), se han instalado la puerta plegable y puerta corredizo de los
estacionamientos, se ha pintado y enchapado el área de lobby, se ha instalado el elevador
para discapacitados, la fachada del edificio se encuentra terminada.
• Están pendiente la colocación de baranda en zona de ingreso, la instalación de las puertas
de vidrio del ingreso, del lobby y del área común; la limpieza y señalización en
semisótano, puerta del depósito.
A continuación, presentamos el resumen de la valorización de obra:
Valorización acumulada anterior Valorización actual Valorización al 28/02/2019
Descripción Presupuesto %Avance Monto S/. %Avance Monto S/. %Avance Monto S/.
Preliminares 297,041 100.0% 297,041 0.0% 0 100.0% 297,041

Estructuras 1,045,283 100.0% 1,045,283 0.0% 0 100.0% 1,045,283
Arquitectura y acabados 1,221,248 95.1% 1,161,264 20.0% 59,984 35.0% 1,221,248
Instalaciones Sanitarias 156,690 99.8% 156,341 0.2% 349 100.0% 156,690
Instalaciones Electricas 408,134 90.6% 369,893 15.0% 38,242 50.0% 408,134
Instalaciones electromecanicas 400,000 97.8% 391,034 2.2% 8,966 16.5% 400,000
Costo directo S/. 3,528,395 97.0% 3,420,855 3.0% 107,540 100.0% 3,528,395
Gastos generales (12.5%) 441,049 427,607 13,443 441,049
Utilidad (%) 0 0 0
Sub total 3,969,445 3,848,462 120,983 3,969,445
IGV (18%) 714,500 692,723 21,777 714,500
Total S/. 4,683,944.85 97.0% 4,541,185 3.0% 142,759 100.00% 4,683,945
Total inversión en obra S/. 4,683,945
8.2. Cronograma de obra
El avance real y programado de acuerdo al cronograma valorizado vigente del proyecto, se

muestra en el siguiente gráfico:

AVANCE PROGRAMADO vs AVANCE ACUMULADO REAL

100%
Avance acumulado real

Avance acumulado programado
80%
60%
97% 100%
40% 77.68%
61.30%
37.99%
20% 26% 44.04%
21%
16%
11%
0%
Mayo-18 Jun-18 Jul-18 Ago-18 Set-18 Oct-18 Nov-18 Dic-18 Ene-19 Feb-19
El siguiente grafico muestra el gasto mensual proyectado con el gasto mensual real:
Gasto mensual proyectado

CRONOGRAMA VALORIZADO DE OBRA Gasto mensual real
1,000,000.00
900,000.00
800,000.00
700,000.00
600,000.00
500,000.00
400,000.00
300,000.00
200,000.00
100,000.00
0.00
Mayo-18 Jun-18 Jul-18 Ago-18 Set-18 Oct-18 Nov-18 Dic-18 Ene-19 Feb-19
Asimismo, se constató que la construcción se ejecuta de acuerdo a lo establecido en el

Reglamento Nacional de Edificaciones y en la Licencia de Edificación vigente.
8.3. Aspectos de calidad
El proyecto presenta una buena calidad en la construcción y en los materiales que se emplean.
8.4. Aspectos de seguridad
Durante la visita a obra se pudo apreciar que en los trabajos que se vienen ejecutando se aplican
las medidas de seguridad necesarias.

9. MODIFICACIONES DEL PROYECTO
9.1. Modificaciones en arquitectura
Se ha dividido los ambientes de sala en los departamentos 302 y 402 con tabiquería, sin embargo,
no supone un cambio sustancial para la obtención de la conformidad.
9.2. Modificaciones de acabados
No se tienen modificaciones.
10. SEGUIMIENTO DE LA INVERSIÓN ACUMULADA
Al 28 de febrero del 2019, el proyecto presenta una inversión acumulada de S/. 7’247,645
equivalente al 100.0% del costo total del proyecto, como podemos ver en el cuadro siguiente:
Condominio Esmeralda
28 de febrero del 2018
Inversión acumulada
Presupuesto S/. Saldo
S/.
Terreno 1,857,250 1,857,250 -

Costos relativos al terreno 98,700 98,700 -
Construcción 4,683,945 4,683,945 0
Factibilidad y conexión de servicios 46,009 46,009 -
Elaboracion de proyectos 101,548 101,548 -
Tramites municipales y registrales 90,421 90,421 -
Gastos operativos y administrativos 173,272 173,272 -
Gastos publicidad y ventas 121,500 121,500 -
Seguros y supervisión 75,000 75,000 -
Total S/. 7,247,645 7,247,645 0
Total US$ (T.C. 3.42) 2,119,194 2,119,194 0
Porcentaje 100.0% 100.00% 0.0%
Inversión acumulada y saldo por invertir

100%
100%
100% 100% 100%
80%
Terreno Construcción Costos del Promotor Total
Saldo por invertir Inversión acumulada
El promotor declara que a la fecha de la visita no cuenta con deuda a proveedores.

11. SITUACIÓN ECONÓMICA DEL PROYECTO
11.1. Situación económica del proyecto
Resumen de la Situación Económica del Proyecto

NOMBRE DEL PROMOTOR: CONSTRUCTORA E INVERSIONES ROMA S.A.C.
NOMBRE DEL PROYECTO: CONDOMINIO ESMERALDA
ACTIVOS PASIVOS
Fecha valorización: Aporte del Promotor 2,344,839
28 de Febrero de 2019 C. Iniciales, BBP y BPF, Contados Disp. 1,443,552
C. H. Desembolsados 4,138,168
Total C.H. Liberados - Deuda Actual -
Total Deuda Repagada - Facturación Acumulada Proyecto 7,247,645
Saldo Ctas Garantía 1,176,846
Moneda Nuevos Soles (PEN) Saldo Ctas Ctes Ordinarias 13
Tipo de Cambio: 3.25 Aporte del Promotor en Exceso 0 497,945
Monto a desembolsar / liberar: Costo total del proyecto: 7,247,645 (497,945)

S/. 0 Porcentaje de Avance sólo obra: 100.0%
Nuevos Soles (PEN)
Dólares (USD) Balance Valorizado del Proyecto
13
0
497,945
1,176,846 -
4,138,168
7,247,645
1,443,552
2,344,839
ACTIVOS PASIVOS
8,424,504 7,926,559
APORTE DEL PROMOTOR EN EXCESO: 497,945
COSTO TOTAL DEL PROYECTO: 7,247,645
% AVANCE DEL PROYECTO: 100.0%
% AVANCE SÓLO OBRA: 100.0%
DINERO POR RECIBIR POR VENTAS AL CONTADO: -
MONTO CRÉDITOS HIPOTECARIOS POR DESEMBOLSAR: -
MONTO DE SALDO POR VENDER: 2,772,310
Como se puede apreciar el proyecto presenta un exceso de aporte de S/. 497,945.

11.2. Comparación de Usos y Fuentes entre el mes anterior y el actual
DEL 28/01/2019 VARIACIÓN AL 28/02/2019

USOS 7,287,036 1,137,468 USOS 8,424,504
Valorización acumulada 7,073,383 174,261 Valorización acumulada 7,247,645
Saldo cuenta garantía 213,555 963,291 Saldo cuenta garantía 1,176,846
Saldo cuenta ordinaria 98 -84 Saldo cuenta ordinaria 13
FUENTES 6,865,772 1,060,788 FUENTES 7,926,559
Aporte del promotor 2,344,839 0 Aporte del promotor 2,344,839
C. Iniciales y contados disp. 1,346,112 97,440 C. Iniciales y contados disp. 1,443,552
C.H desembolsados 3,174,821 963,348 C.H desembolsados 4,138,168
Deuda promotor 0 0 Deuda promotor 0
EXCESO DE APORTE 421,265 76,680 EXCESO DE APORTE 497,945
En el siguiente grafico se muestra el resultado económico mensual del proyecto, en donde para
proyectos de estas características se maneja un máximo déficit del 5% del valor del presupuesto.
RESULTADO ECONÓMICO MENSUAL

1,200,000.00
1,000,000.00
800,000.00
600,000.00
400,000.00
200,000.00
0.00
-200,000.00
-400,000.00
-600,000.00
MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7
Exceso/Déficit 904,719.00 1,064,463.39 722,304.77 1,317.62 12,709.51 421,264.90 497,945.39
Máximo déficit -468,394.50 -468,394.50 -468,394.50 -468,394.50 -468,394.50 -468,394.50 -468,394.50
Exceso/Déficit Máximo déficit

12. CONCLUSIONES:
De nuestra evaluación concluimos lo siguiente:
• El proyecto cuenta con los permisos correspondientes (Licencia de Edificación) y Póliza

CAR vigente (desde el 09.04.2018 hasta el 06.08.2019).
• El proyecto mantiene el presupuesto aprobado por el banco y presentado por esta unidad
para el informe de la viabilidad.
• Para la elaboración del presente informe, el promotor ha presentado el presupuesto

definitivo de obra, el cronograma valorizado por mes actualizado y los planos de
arquitectura aprobados y sellados por la municipalidad de Jesús María.
• Al cierre del informe, el promotor ha logrado ventas por S/. 5’581,720 alcanzando un nivel
de ventas de 75%.
• El avance de obra presenta un avance de 100.0%, cumpliendo con lo programado en el

cronograma vigente.
• No se han realizado modificaciones sustanciales en obra respecto a los planos iniciales del
proyecto que se detallan en el punto 7.1 del informe, por lo que no tendrán
inconvenientes con el trámite de conformidad de obra.
• De acuerdo con punto 10, el proyecto presenta exceso de aporte.

13. VISTAS DE LA OBRA AL 28 DE FEBRERO DEL 2019:
SEMISÓTANO
DEPARTAMENTOS

DEPARTAMENTOS DÚPLEX

ÁREAS COMUNES


ANEXOS
1. Cuadro de ventas.


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INFORME DE

INFORME DE SUPERVISIÓN AL 28 DE FEBRERO DEL 2019

Informe de supervisión - N°07 - Condominio Esmeralda – Febrero 2019

Promotor CONSTRUCTORA E INVERSIONES ROMA S.A.C.

INDICADORES DE ESTADO ACTUAL DE LA OBRA

Estado actual de la obra

Informe de supervisión - N°07 - Condominio Esmeralda – Febrero 2019

2. FINANCIAMIENTO DEL PROYECTO

2.1. Costos del proyecto

Terreno $ 5,360 /m² de área de terreno 1,857,250 - 1,857,250 26%

Total costos US$ 6,513,116 734,529 7,247,645 100%

De los costos del proyecto, manifestamos lo siguiente:

• El valor de terreno corresponde al monto pagado según testimonio de compra-venta.

La distribución del costo total del proyecto:

Informe de supervisión - N°07 - Condominio Esmeralda – Febrero 2019

2.2. Estructura de financiamiento

Estructura de financiamiento final aprobado por el BBVA Continental para el proyecto:

CONCEPTOS - I ETAPA S/. %

Terreno 1,857,250 1,857,250 - -

2.3. Variación de los costos del proyecto

No se ha tenido variaciones de costo con respecto a la viabilidad

Informe de supervisión - N°07 - Condominio Esmeralda – Febrero 2019

3. REFERENCIAS DEL PROMOTOR Y/O CONSTRUCTOR

El promotor del proyecto es CONSTRUCTORA E INVERSIONES ROMA S.A.C (en adelante

Datos obtenidos de la SUNAT

La empresa promotora cuenta con experiencia en el sector. A la fecha presenta 8 proyectos

e Inversiones Departamentos 2010 2011 1,841,000 BBVA 100% - - 20 20 7 100% X X X

Informe de supervisión - N°07 - Condominio Esmeralda – Febrero 2019

4. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

4.1. Ubicación del Proyecto

Ubicación del proyecto

Foto N° 1: Ubicación del proyecto

4.2. Descripción del proyecto

El proyecto consiste en la construcción de un edificio multifamiliar de 6 pisos más azotea y

Tipología Flat Dúplex Total

El acceso peatonal se da desde el Jr. General Córdova, mediante escalera y elevador de

Informe de supervisión - N°07 - Condominio Esmeralda – Febrero 2019

ACCESO PEATONAL CIRCULACIÓN VERTICAL

4.3. Cuadro de áreas vendibles

Informe de supervisión - N°07 - Condominio Esmeralda – Febrero 2019

Semi sótano Nivel -1.30 341.46 m²

AREA TECHADA TOTAL 2,056.28 m²

4.4. Cuadro de acabados

5. SITUACIÓN LEGAL DEL PROYECTO

5.1. Situación del terreno

El inmueble es propiedad de CONSTRUCTORA E INVERSIONES ROMA S.A.C. (promotor) y no

5.2. Certificado de parámetros urbanísticos

Informe de supervisión - N°07 - Condominio Esmeralda – Febrero 2019

Parámetro Proyecto Verificación

5.3. Licencia de construcción

Actualmente el proyecto cuenta con Licencia de Edificación N° 080-2018-MDJM/GDU/SOPPU de

5.4. Factibilidad de servicios

5.5. Póliza CAR

La póliza CAR contratada está vigente desde 09.04.2018 hasta el 06.08.2019.

5.6. Certificado de conformidad y numeración

El proyecto se encuentra tramitando los documentos.

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6. ASPECTOS TÉCNICOS DEL PROYECTO

6.1. Responsables de obra

Profesional Responsable de obra CÉSAR JESÚS ROMERO VAN HEURCK

6.2. Sistema constructivo

7.1. Estrategia comercial

El promotor se encarga de las ventas a través de las áreas correspondientes de la empresa