Arrendamiento en Mexico

PROCEDIMIENTO DEL ARRENDAMIENTO EN MÉXICO.
1. MEDIOS PREPARATORIOS A JUICIO.
Octava Epoca
Instancia: SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO NOVENO
CIRCUITO.
Fuente: Semanario Judicial de la Federación
Tomo: XI, Abril de 1993
Página: 275
MEDIOS PREPARATORIOS A JUICIO. LA RESOLUCION DICTADA EN LOS.

TIENE LA NATURALEZA DE COSA JUZGADA EN EL JUICIO PRINCIPAL. Los
medios preparatorios a juicio son los actos o requisitos jurídicos que puede o debe
realizar una de las partes, generalmente el futuro actor, para iniciar con eficacia un
proceso posterior, así pues, si en dichos medios preparatorios se ofreció la prueba
testimonial y de la resolución del mismo se obtiene una declaración de existencia
del contrato de arrendamiento, ésta tiene la autoridad de cosa juzgada, de
conformidad con el artículo 414 último párrafo en relación con el 123, fracción IV,
ambos del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Tamaulipas. En efecto,
la resolución que estableció dicha cuestión es irrevocable por prevención expresa
de la ley, en consecuencia, si la autoridad responsable deja sin efecto el
procedimiento preparatorio, incurre en infracción del artículo 949, fracción I del
cuerpo de leyes en cita, pues al abordar un tema que dejó de ser materia del juicio
sumario civil, no puede admitirse que el estudio de la acción conlleve la facultad
del magistrado de alzada para dejar insubsistente una resolución firme dictada en
los medios preparatorios a juicio.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO NOVENO CIRCUITO.
Amparo directo 394/92. José Angel Castillo Ruiz. 11 de septiembre de 1992.

Unanimidad de votos. Ponente: José Pérez Troncoso. Secretario: Carlos A.
Caballero Dorantes.
1.1. LEGITIMACIÓN.
Novena Epoca
Instancia: PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO
CIRCUITO.
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
Tomo: VII, Junio de 1998
Tesis: II.1o.C.163 C
Página: 667
LEGITIMACIÓN PARA PROMOVER JUICIO DE NULIDAD DE CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO. LA TIENE EL PROPIETARIO DEL INMUEBLE AUN
CUANDO NO SEA PARTE EN LA RELACIÓN CONTRACTUAL. El derecho real
de propiedad, incluye los derechos reales de usufructo y posesión. Pero, el
propietario puede desmembrar los últimos en favor de diversa persona, y así al
permitir el usufructo, conserva la nuda propiedad aunada a los derechos derivados
del contrato en que estableció el usufructo. De igual manera, puede transmitir la
posesión material para permitir el uso y goce de la cosa a otra persona dando
lugar a la posesión derivada sea de arrendatario o comodatario, pero conservando
la nuda propiedad y el derecho a los frutos. De esta forma, quien tiene la
propiedad puede por sí o por medio de otro, gozar de todas las facultades del
derecho real más amplias que contempla el derecho privado. Concomitantemente
a estos derechos sustantivos, tiene los derechos adjetivos para ejercitar las
acciones reales o personales. Luego, si el titular del derecho de propiedad sobre
un inmueble ejercita la acción de nulidad de un contrato de arrendamiento,
celebrado por otra persona, como arrendador y con un tercero como arrendatario
respecto del mismo inmueble del que es propietario, es evidente su legitimación
activa y procesal activa para ejercitar la acción. Sin que para ello se oponga, el
principio jurisprudencial de que no es necesario ser propietario para arrendar,
pues esto implica la celebración de un contrato de arrendamiento por quien tiene
facultades del arrendador, sea por un fideicomiso o un mandato.
PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO

CIRCUITO.
Amparo directo 1182/97. Julio Guillermo Buendía Buendía. 25 de marzo de 1998.

Unanimidad de votos. Ponente: Enrique Pérez González. Secretario: Octavio
Bolaños Valadez.
Novena Epoca
Instancia: PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEPTIMO
CIRCUITO.
Tomo: VI, Julio de 1997
Tesis: VII.1o.C.21 C
Página: 358
ARRENDAMIENTO. EL ERROR EN EL NÚMERO DEL INMUEBLE

ARRENDADO, NO IMPLICA FALTA DE LEGITIMACIÓN PASIVA DEL
ARRENDATARIO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE VERACRUZ). Cuando de la
lectura integral de la demanda civil se pone de relieve que el actor, en el apartado
relativo a las prestaciones reclamadas, proporciona un número del inmueble
locado y al narrar los hechos menciona otro, ello no es obstáculo para arribar a la
conclusión de que se trata del mismo bien, puesto que coinciden los demás datos
de ubicación, como son la calle, zona y ciudad, y debe constatarse, además, en el
contrato de arrendamiento, cuál es el número correcto del predio arrendado, de
conformidad con el artículo 1784 del Código Civil para el Estado, que dispone,
entre otros aspectos, que si los términos de un contrato son claros y no dejan
duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus
cláusulas; de ahí que esa equivocación carece de trascendencia jurídica para
establecer que se trata de un bien raíz diferente y que el demandado no es la
persona obligada.
PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SÉPTIMO

CIRCUITO.
Amparo directo 735/96. Miguel Ángel Gil Ocampo. 13 de septiembre de 1996.

Unanimidad de votos. Ponente: Omar Losson Ovando. Secretario: Alejandro
Gabriel Hernández Viveros.
Novena Epoca
Instancia: SEPTIMO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER
CIRCUITO.
Tomo: V, Abril de 1997
Tesis: I.7o.C.7 C
Página: 220
ARRENDAMIENTO, SI AÚN NO EXISTE DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN EL

COPROPIETARIO ESTÁ LEGITIMADO PARA INTENTAR LAS ACCIONES
DERIVADAS DEL CONTRATO DE. Conforme al artículo 976 del Código Civil
para el Distrito Federal, la copropiedad cesa: por la división de la cosa común; por
la destrucción o pérdida de ella; por su enajenación y por la consolidación o
reunión de todas las cuotas en un solo propietario. Consecuentemente, aun
cuando exista convenio o resolución de autoridad judicial que dé fin a la
copropiedad, mientras no se materialice cualquiera de los supuestos señalados en
el precepto indicado, el copropietario está legitimado para ejercitar las acciones
derivadas del contrato de arrendamiento, puesto que esa legitimación dimana de
dicho pacto.
SÉPTIMO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER

CIRCUITO.
Amparo directo 7677/96. Ramón García González. 13 de febrero de 1997.

Unanimidad de votos. Ponente: Clementina Ramírez Moguel Goyzueta.
Secretario: Arturo Zavala Sandoval.
Novena Epoca
Instancia: SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL OCTAVO CIRCUITO.
Tomo: I, Abril de 1995
Tesis: VIII.2o.5 C
Página: 125
ARRENDAMIENTO. EL ARRENDATARIO QUE POSEE Y DISFRUTA DEL BIEN

ARRENDADO, CARECE DE ACCION PARA DEMANDAR LA NULIDAD DEL
CONTRATO DE. BASADA EN LA FALTA DE LEGITIMACION DEL
ARRENDADOR. Conforme lo establece el artículo 2111 del Código Civil del
Estado de Durango, "La nulidad por causa de error, dolo, violencia, lesión o
incapacidad, sólo puede invocarse por el que ha sufrido esos vicios del
consentimiento, se ha perjudicado por la lesión o es el incapaz"; en base a ello, el
arrendatario no puede, sin faltar al principio de buena fe, inspirador de nuestro
derecho, desconocer en el juicio de nulidad del contrato de arrendamiento
promovido por él, la legitimación de quien suscribió el contrato de arrendamiento
como arrendador, pues por una parte del precepto indicado se desprende que la
acción de nulidad por los vicios indicados, entre ellos la incapacidad de una de las
partes solamente corresponde a aquélla que es el incapaz o cuya voluntad está
viciada en el momento de la celebración del acto o ha sufrido la lesión, ya que el
hecho que da origen a la nulidad, actúa sobre el ánimo del sujeto de la relación y
no directamente sobre el acto; en tanto que por la otra, sostener lo contrario
conduciría al absurdo criterio de tener por buena la legitimación de quien suscribió
el contrato como arrendadora para obtener la posesión del bien objeto del
arrendamiento y, posteriormente, ya en posesión del bien, demandar la nulidad de
ese mismo contrato, por estimar que no tiene esa legitimación quien le
proporcionó dicha posesión.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL OCTAVO CIRCUITO.
Amparo directo 30/95. Cervecería Modelo de La Laguna, S. A. de C. V. 23 de

marzo de 1995. Unanimidad de votos. Ponente: Sergio Novales Castro.
Secretario: José Elías Gallegos Benítez.
Novena Epoca
Instancia: TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C.2 C
Página: 126
ARRENDAMIENTO FINANCIERO, LA LEGITIMACION EN LA CAUSA SE FUNDA

EN EL CONTRATO PRINCIPAL Y NO EN LOS PAGARES DERIVADOS O
RELACIONADOS CON EL CONTRATO DE. Conforme al contenido de la
exposición de motivos de la Ley General de Organizaciones y Actividades
Auxiliares del Crédito, se hace una equiparación de las operaciones de
arrendamiento financiero con las operaciones activas de crédito, de tal forma que
debe de obtenerse como conclusión que las disposiciones legales tienen similar
interpretación y alcance. Así tenemos que, en relación con operaciones como la
denominada contrato de crédito refaccionario, existe el artículo 325 de la Ley
General de Títulos y Operaciones de Crédito, precepto similar al numeral 26 de la
ley en primer término mencionada, que prevén la suscripción como garantía
colateral del negocio financiero que les da origen, títulos que difieren de los
pagarés ordinarios y que se encuentran vinculados indisolublemente al negocio
causal, sin que con ello se derogue el principio general contenido en el artículo
167 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, ya que el título no deja
de tener la incorporación del crédito, ni su literalidad, y sólo se encuentra
relacionado con el negocio causal, de tal forma que una acción cuyo objetivo sea
obtener el pago del adeudo, en ambos tipos de operaciones, esto es, la de crédito
refaccionario y la de arrendamiento financiero, sólo puede instaurarse con la
aportación conjunta del contrato, de la certificación del contador de la institución y
con la exhibición del pagaré que, como se ha dicho, solamente es una garantía
colateral del crédito plasmado en esencia en el contrato principal.
TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Amparo directo 823/95. Hotelera Camu, S. A. de C. V. 16 de febrero de 1995.

Unanimidad de votos. Ponente: José Luis García Vasco. Secretario: Guillermo
Campos Osorio.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: XIV, Diciembre de 1994
Tesis: I. 3o. C. 741 C
Página: 446
SENTENCIA FIRME. CARECE DE VALOR PROBATORIO CUANDO LA

DEMANDADA SE EXCEPCIONA CON ELLA, SI LA ACTORA NO INTERVINO EN
ESE PROCEDIMIENTO, COMO PARTE O TERCERO. Cuando un enjuiciado
opone la defensa de falta de legitimación en un juicio de terminación de contrato
de arrendamiento, aduciendo que con motivo del procedimiento que siguió en un
diverso juicio de inmatriculación judicial, según copia certificada del mismo, se le
declaró propietario de ese inmueble y con base en tal prueba, la responsable
consideró que había cambiado la situación jurídica del accionante dejando de ser
titular de los derechos del contrato locativo, de ninguna manera se puede aceptar
que esa probanza tenga el valor y alcance que le otorgó la Sala responsable; dado
que conforme al artículo 92 del Código de Procedimientos Civiles del Distrito
Federal, la sentencia firme produce acción y excepciones contra los que litigaron y
contra terceros llamados legalmente a juicio; de ahí que si la actora en el juicio de
origen no intervino con ese carácter en aquel procedimiento, la enjuiciada no
podía excepcionarse con base en la sentencia antes aludida.

Amparo directo 5013/94. Socorro Ramírez de Castro. 20 de octubre de 1994.
Unanimidad de votos. Ponente: José Luis García Vasco. Secretario: Norberto
Martínez Chávez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación
Tomo: 76, Abril de 1994
Tesis: I.3o.C. J/33
Página: 31
ARRENDAMIENTO. LEGITIMACION DEL COPROPIETARIO PARA RECLAMAR

LA TERMINACION DEL CONTRATO DE, SIN QUE SE REQUIERA LA
CONCURRENCIA DE LOS DEMAS COPROPIETARIOS A EJERCITAR LA
ACCION. Si un actor adquiere una parte del inmueble arrendado, se encuentra
debidamente legitimado para promover el juicio de terminación de contrato de
arrendamiento; ya que con la compraventa adquiere la calidad de copropietario,
por lo que al tener ese carácter puede no sólo promover las diligencias de
jurisdicción voluntaria, sino también el juicio ordinario de terminación de contrato
de arrendamiento, sin que sea un requisito indispensable de procedimiento que
comparezca a juicio acompañado del otro copropietario o que éste otorgue su
consentimiento, toda vez que de acuerdo con el artículo 15 del Código Procesal
Civil el comunero puede deducir las acciones relativas a la cosa común, en calidad
de dueño.
Amparo directo 2833/89. Promet, S.A. 7 de septiembre de 1989. Unanimidad de

votos. Ponente: José Rojas Aja. Secretario: Francisco Sánchez Planells.
Amparo directo 2748/90. Luis Ernesto Gándara Pech. 9 de agosto de 1990.

Unanimidad de votos. Ponente: Manuel Ernesto Saloma Vera. Secretario: Miguel
Angel Castañeda Niebla.
Amparo directo 4033/93. Martha Soto Martínez. 19 de agosto de 1993.

Unanimidad de votos. Ponente: Manuel Ernesto Saloma Vera. Secretario: Vicente
C. Banderas Trigos.
Amparo directo 4743/93. Héctor Granados Ordóñez. 30 de septiembre de 1993.

Unanimidad de votos. Ponente: José Becerra Santiago. Secretario: Miguel Vélez
Martínez.
Amparo directo 1463/94. Salvador Ortiz Castillo. 29 de marzo de 1994.

Unanimidad de votos. Ponente: José Rojas Aja. Secretario: Enrique Ramírez
Gámez.
Octava Epoca
Instancia: PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL OCTAVO CIRCUITO.
Tomo: XII, Agosto de 1993
Página: 355
ARRENDAMIENTO, RESCISION DEL CONTRATO DE. CASO EN QUE CARECE

DE LEGITIMACION ACTIVA EL HEREDERO DEL BIEN ARRENDADO, PARA
DEMANDAR LA, POR NO HABER TENIDO LUGAR LA PARTICION NI LA
ADJUDICACION. (LEGISLACION DEL ESTADO DE DURANGO). Es la sucesión
del juicio intestamentario, la legitimada para demandar la rescisión del contrato de
arrendamiento y no así un heredero, pues si bien aquélla por haber sido instituida
sucesora de una cosa cierta y determinada, debe ser considerada como legataria
respecto de dicho bien, sin embargo, no por ello debe tenérsele como legitimada
en la causa para demandarle al arrendatario la rescisión del contrato de locación,
ya que al acreditarse únicamente que se encuentra en trámite la sucesión
testamentaria respectiva, en la que aún no se procede a la partición ni a la
adjudicación, es indudable que todavía no se actualiza el supuesto de la
transmisión de la propiedad a la actora en relación al inmueble relativo, como
requisito para que aquélla sea la nueva titular del contrato de arrendamiento, dado
que de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 1174 del Código Civil, los
declarados herederos del de cujus, mientras no se realice la partición, sólo tienen
derecho a la masa hereditaria, como un patrimonio común, es decir, con respecto
de aquélla, son considerados como copropietarios; por tanto, es inconcuso que
quien represente a la sucesión es la persona legitimada, de acuerdo con el artículo
1589 del ordenamiento legal invocado, para deducir en juicio las acciones que
pertenezcan a la herencia.
PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL OCTAVO CIRCUITO.
Amparo directo 65/92. María Guadalupe Mendívil Salas de Leal. 2 de abril de

1992. Unanimidad de votos. Ponente: Rogelio Sánchez Alcáuter. Secretario:
Fernando O. Villarreal Delgado.
Octava Epoca
Instancia: QUINTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER
CIRCUITO.
Tomo: XI, Marzo de 1993
Tesis: I.5o.C.522 C
Página: 219
ARRENDAMIENTO. TERMINACION DE CONTRATO. CARECE DE

LEGITIMACION EL CONYUGE SUPERSTITE PARA EJERCITAR LA ACCION
DE. Al fundar la cónyuge supérstite la demanda de terminación de contrato, en el
contrato de arrendamiento celebrado por la albacea en representación de la
sucesión de su finado esposo, reconoció tácitamente la existencia de dicha
sucesión y de la albacea; consecuentemente, si está fuera de controversia que el
contrato fundatorio de la acción lo celebró la sucesión del esposo de la actora con
el carácter de arrendadora, es inconcuso que la cónyuge del de cujus carecía de
atribuciones legales para ejercitar la acción de terminación de contrato, toda vez
que las facultades de representación le corresponden al albacea, de acuerdo con
el artículo 1706, fracción VIII, del Código Civil para el Distrito Federal, el cual
dispone que son obligaciones del albacea general, la de representar a la sucesión
en todos los juicios que hubieren de promover en su nombre o que se promovieren
contra ella.
QUINTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Amparo directo 6271/92. Rigoberto Flores Arellano. 21 de enero de 1993.

Unanimidad de votos. Ponente: Efraín Ochoa Ochoa. Secretario: Eduardo
Francisco Núñez Gaytán.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: 61, Enero de 1993
Tesis: I.5o.C. J/32
Página: 73
ARRENDAMIENTO, LEGITIMACION DEL NUEVO PROPIETARIO PARA

DEMANDAR LA TERMINACION DEL CONTRATO DE, PROVIENE DE LA
ADQUISICION DEL DOMINIO DEL INMUEBLE ARRENDADO, Y NO DE LA
INSCRIPCION DE SU TITULO EN EL REGISTRO. Dado que la legitimación en la
causa de la actora, resulta de la causahabiencia con el arrendador original, en
cuanto adjudicataria del inmueble arrendado, es evidente que su legitimación
proviene del acto jurídico constituido y no de la inscripción de su título en el
Registro Público de la Propiedad y de Comercio, pues la finalidad de ésta es dar
publicidad al acto y no constituir el derecho. Consecuentemente, la circunstancia
de que el citado acto traslativo de dominio no haya sido inscrito, es intrascendente,
porque su matriculación sólo tiene efectos declarativos o publicitarios y, por ende
su falta de inscripción no altera el derecho constituido de la demandante.
Amparo directo 2399/91. Dolores Burgos Ancona de Arellano. 20 de junio de 1991.

Unanimidad de votos. Ponente: Efraín Ochoa Ochoa. Secretaria: María Guadalupe
Gama Casas.
Amparo directo 2987/91. Enrique Pérez García. 7 de noviembre de 1991.

Unanimidad de votos. Ponente: José Luis Caballero Cárdenas. Secretario:
Alejandro Javier Pizaña Nila.
Amparo directo 1497/92. Francisca Sotelo Avila. 30 de abril de 1992. Unanimidad
de votos. Ponente: Efraín Ochoa Ochoa. Secretaria: María Guadalupe Gama
Casas.
Amparo directo 611/91. Luis Guillermo Bueno Ziaurriz. 12 de noviembre de 1992.

Unanimidad de votos. Ponente: Adriana Alicia Barrera Ocampo. Secretario: Sergio
Darío Maldonado Soto.
Amparo directo 5480/92. María del Consuelo Hernández Velázquez. 26 de

noviembre de 1992. Unanimidad de votos. Ponente: Adriana Alicia Barrera
Ocampo.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: 53, Mayo de 1992
Tesis: I.5o.C. J/24
Página: 40
ARRENDAMIENTO. LEGITIMACION DE LA ACTORA, TACITAMENTE

RECONOCIDA AL RECONVENIR LA PRORROGA. La demandada al reconvenir
el cumplimiento de la prórroga del contrato de arrendamiento fundatorio de la
acción principal, reconoce tácitamente que la actora se encuentra legitimada
activa y pasivamente en juicio, en su carácter de arrendadora de la localidad
controvertida.
Amparo directo 3755/91. Beatríz Sánchez Rosas. 24 de octubre de 1991.

Amparo directo 5159/91. Rafael de Miguel Antón. 26 de noviembre de 1991.

Unanimidad de votos. Ponente: Ignacio Patlán Romero. Secretario: Sergio Darío
Maldonado Soto.
Amparo directo 5549/91. Gloria de la Torre Velasco. 9 de enero de 1992.

Unanimidad de votos. Ponente: José Luis Caballero Cárdenas. Secretario: Jesús
Jiménez Delgado.
Amparo directo 2963/91. Jesús Guillén Gómez. 24 de abril de 1992. Unanimidad

de votos. Ponente: Ignacio Patlán Romero. Secretario: Sergio Darío Maldonado
Soto.
de votos. Ponente Efraín Ochoa Ochoa. Secretaria: María Guadalupe Gama
Casas.
Octava Epoca
Instancia: SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER
CIRCUITO.
Tomo: VII, Mayo de 1991
Página: 147
ARRENDAMIENTO, AVISO DE CAMBIO DE PROPIETARIO INNECESARIO

PARA LEGITIMAR A QUIEN EJERCITA LA ACCION DE TERMINACION DE
CONTRATO DE. El aviso al inquilino del cambio de propietario, cuando la acción
que se ejercita es únicamente de terminación de contrato de arrendamiento,
resulta innecesario para legitimar al nuevo propietario. Tal aviso únicamente es
indispensable cuando la acción que se ejercita se basa en el incumplimiento de las
obligaciones del arrendatario, porque en este supuesto sí resulta necesario
hacerle saber quién es el nuevo dueño, ante quien debe cumplir con las
obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento, como es, entre otras,
pago de la renta en el lugar convenido, pues es entonces cuando la falta de aviso
impide poner en mora al arrendatario. De ahí que, en tratándose de la acción de
terminación de contrato de arrendamiento, sea suficiente la demostración de
traslado de la propiedad, ya que es en ese momento cuando el adquirente se
subroga en todos los derechos y obligaciones del anterior dueño respecto del bien
transmitido y entre esos derechos está la de dar por terminado el contrato de
arrendamiento, sin que para tal efecto deba comunicarse al inquilino quién es el
nuevo dueño del bien arrendado, puesto que la legitimación de éste opera desde
el instante en que se realiza la transmisión de la propiedad.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER

CIRCUITO.
Amparo directo 1298/91. Gloria González Morales. 16 de abril de 1991.

Unanimidad de votos. Ponente: Víctor Manuel Islas Domínguez. Secretario: Mario
Pedroza Carbajal.
Amparo directo 722/91 . Susana Mendoza Martínez. 26 de marzo de 1991.

Pedroza Carbajal.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: VII, Abril de 1991
Página: 147
ARRENDAMIENTO. DESAHUCIO. LEGITIMACION ACTIVA DEL
COARRENDADOR PARA DEMANDARLO. En un contrato bilateral en que por
ende las obligaciones son recíprocas y que una de ellas es indivisible por su
naturaleza, la otra a cargo del contratante debe considerarse también indivisible,
aunque naturalmente sea divisible. En esa virtud, como la obligación principal a
cargo de los coarrendadores es indivisible, la obligación de pago a cargo de la
arrendataria también debe considerarse indivisible, aunque por su naturaleza no lo
sea; y en consecuencia, de conformidad con el artículo 2007 del Código Civil para
el Distrito Federal, aplicable por mayoría de razón, resulta que cada uno de los
coarrendadores pueden exigir por sí solo la completa ejecución de las
obligaciones de pago a cargo de la inquilina; por lo que no es verdad que el
coarrendador carezca de legitimación activa para demandar el desahucio de la
arrendataria.
Amparo directo 6691/90. Consorcio Restaurantero, S.A. 28 de febrero de 1991.

Octava Epoca
Instancia: SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL
TERCER CIRCUITO.
Tesis: III.2o.C.313 C
Página: 148
ARRENDAMIENTO. LEGITIMACION DEL ALBACEA TESTAMENTARIO Y DEL

CONYUGE SUPERSTITE PARA DEDUCIR ACCIONES QUE COMPETEN A LA
SUCESION. La persona designada en testamento con el carácter de albacea, lo
es desde la muerte del autor de la herencia, para algunos efectos, aun cuando no
se le haya discernido judicialmente el cargo. Así se desprende del artículo 1619
del Código Civil del Estado de Jalisco, que dispone que "el derecho a la posesión
de los bienes hereditarios se transmite, por ministerio de la ley, a los herederos y a
los albaceas universales, desde el momento de la muerte del autor de la herencia,
salvo lo dispuesto por el artículo 195."; por su parte el artículo 195 del mismo
cuerpo legal, determina que muerto uno de los cónyuges continuará el que
sobreviva en la posesión y administración del fondo social, con intervención del
representante de la sucesión, mientras no se verifique la partición, de donde se
obtiene que, en ejercicio de la administración del fondo social, y en ausencia de
albacea nombrado, el cónyuge supérstite puede, y debe, ejercitar las acciones que
requiera la debida conservación y administración de la masa hereditaria, máxime
en el caso en que a la vez le recaiga el cargo de albacea testamentario, cargo que
empieza a ejercerse desde que acaece el fallecimiento, tal como se desprende del
artículo 1621 del citado código que establece como obligaciones del albacea
universal: "I. La presentación del testamento; II. El aseguramiento de los bienes de
la herencia"(...) "VII. La defensa, en juicio y fuera de él, así de la herencia como de
la validez del testamento; VIII. La de representar a la sucesión en todos los juicios
que hubieran de promoverse en su nombre o que se promovieren contra de ella.";
pues ello obedece al espíritu de que en ningún momento la sucesión este sin
representante, con mayor razón en casos urgentes, como es promover para
preservar un derecho que, si no se ejerce a tiempo, puede caducar.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER

CIRCUITO.
Amparo directo 1038/90. Guadalupe Cortés Cruz viuda de Reyna. 23 de enero de

1991. Unanimidad de votos. Ponente: Gilda Rincón Orta. Secretaria: Ana María
Serrano Oseguera.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: VII, Marzo de 1991
Página: 116
ARRENDAMIENTO, LEGITIMACION PROCESAL DEL ALBACEA DE LA

SUCESION DEL ARRENDADOR. El albacea de la sucesión está legitimado para
demandar la rescisión o terminación del contrato de arrendamiento firmado por el
de cujus, porque es de explorado derecho que cuando una persona fallece, la
legislación positiva contempla la figura del albacea para que preserve los bienes
del patrimonio del autor de la sucesión hasta el momento en que se los adjudiquen
a los herederos, ya que resultaría erróneo pretender que el titular de un derecho lo
transmitiera antes de morir, porque si no lo hace así, sus herederos no podrían
hacerlo valer; amén de que no sólo es facultad del albacea defender en juicio y
fuera de él, el acervo hereditario e incluso la validez del testamento, sino que en
términos de las fracciones VII y VIII del artículo 1706 del Código Civil para el
Distrito Federal, es una obligación que de ser incumplida por el albacea, le
ocasionaría que incurriera en responsabilidades ante quienes tuvieran derecho a
la herencia, y por ello, ni presuntivamente se puede considerar ilegal el
reconocimiento de la personalidad del albacea para hacer valer los derechos de la
sucesión.
Amparo directo 5707/90. María del Carmen Morales García. 21 de febrero de

1991. Unanimidad de votos. Ponente: José Luis Caballero Cárdenas. Secretario:
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: VII, Enero de 1991
Página: 145
ARRENDAMIENTO, TERMINACION DEL CONTRATO DE, LEGITIMACION DE

UNA SOCIEDAD MORAL PARA INTENTAR LA ACCION DE. El hecho de que la
arrendadora sea una sociedad moral y que por el transcurso del tiempo ésta haya
concluido, ello de manera alguna la imposibilita para que intente la acción de
terminación de contrato de arrendamiento, tanto porque los contratantes que en
las diversas cláusulas establecieron entre otros puntos las causas por virtud de las
cuales podría darse por terminada esa relación de arrendamiento, como porque no
quedó demostrado que la sociedad arrendadora se encontrare totalmente
liquidada, circunstancias estas por virtud de las cuales la sociedad actora
legalmente demostró que se encontraba legitimada en el ejercicio de la acción
intentada.
Amparo directo 4739/90. Grupo Consultores Técnicos Especializados, S. C. 8 de

noviembre de 1990. Unanimidad de votos. Ponente: Manuel Ernesto Saloma Vera.
Secretario: Vicente C. Banderas Trigos.
Octava Epoca
Instancia: TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER
CIRCUITO.
Tomo: VI, Segunda Parte-1, Julio a Diciembre de 1990
Página: 66
ARRENDAMIENTO. CARECEN DE INTERES JURIDICO PARA PROMOVER

JUICIO DE GARANTIAS LOS SIMPLES OCUPANTES DEL INMUEBLE
ALQUILADO. Si la quejosa afirmó ser arrendataria del inmueble, debe justificar,
como presupuesto necesario, la existencia del contrato de arrendamiento hecho a
su favor, como causa del derecho cuya afectación reclama y al no hacerlo no
acreditó el vínculo jurídico con el arrendador, y carece de legitimación para
reclamar en amparo la sentencia dictada en el juicio de desocupación que se
siguió contra el verdadero arrendatario. Suponer lo contrario, implicaría la
necesidad de llamar a juicio, en los casos que se demande la rescisión o
terminación del arrendamiento, a todos los ocupantes o personas que participen
del uso del inmueble objeto del contrato, lo cual resulta jurídicamente inadmisible.
TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO.

Amparo en revisión 356/90. Rogelio Ramírez Pérez. 13 de septiembre de 1990.
Unanimidad de votos. Ponente: María de los Angeles E. Chavira Martínez.
Secretaria: Martha Muro Arellano.
Amparo en revisión 419/89. Lino Preciado Hernández. 16 de febrero de 1990.

Secretario: Salvador Murguía Munguía.
Octava Epoca,
Tomo V, Segunda Parte-1, página 83.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.5o.C. J/9
Página: 322
ARRENDAMIENTO. EL AVISO DE CAMBIO DE PROPIETARIO NO ES

NECESARIO PARA LEGITIMAR A QUIEN DEMANDA LA TERMINACION DEL
CONTRATO DE. El aviso al inquilino del cambio de propietario del bien
arrendado, no es necesario para legitimar al arrendador, cuando la acción que
ejercita es la de terminación de contrato, sino únicamente cuando ésta deriva de
incumplimiento, pues es entonces cuando esa falta de aviso impide poner en mora
al inquilino. De ahí que, en tratándose de la acción de terminación de contrato, sea
suficiente la demostración del traslado de la propiedad, para que el nuevo
adquirente del bien arrendado, se encuentre legitimado, ya que resulta inconcuso
que es a partir de ese evento, cuando el nuevo dueño se subroga en los derechos
y obligaciones del anterior propietario, respecto de los bienes que le han sido
transmitidos y, por lo tanto, al encontrarse entre esos derechos el de
arrendamiento, puede desde ese entonces, ejercitar las acciones inherentes al
mismo, como lo es la de dar por terminado el contrato, sin que para tal efecto deba
hacerse saber al inquilino que él es el nuevo dueño de dicho bien, puesto que su
legitimación opera desde el momento en que se produce la transmisión de la
propiedad.
Amparo directo 605/88. Sócrates Benítez Santiago. 7 de abril de 1988.

Unanimidad de votos. Ponente: Efraín Ochoa Ochoa. Secretario: Noé Adonaí
Martínez Berman.
Amparo directo 2125/88. Dinah Villaseñor Valdés. 4 de agosto de 1988.

Pedroza Carbajal.
Amparo directo 3415/88. Francisco Gerardo González Marroquín. 17 de
noviembre de 1988. Unanimidad de votos. Ponente: Víctor Manuel Islas
Domínguez. Secretario: Roberto A. Navarro Suárez.
Amparo directo 5/90. Gloria Barrera Gutiérrez. 7 de junio de 1990. Unanimidad de

votos. Ponente. José Refugio Raya Arredondo. Secretario: Daniel Patiño
Pereznegrón.
Amparo directo 2680/90. Alejandro Nieto Zolache. 4 de octubre de 1990.

Unanimidad de votos. Ponente: José Luis Caballero Cárdenas. Secretaria: Ana
Rosa Granados Guerrero.
NOTA: Esta tesis también aparece publicada en la Gaceta del Semanario Judicial
de la Federación, número 35, Noviembre de 1990, pág. 85.
Sostiene igual criterio el Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer
Circuito, en la tesis tesis I.4o.C.J/27, publicada en el Tomo VI, Segunda Parte-1,
pág. 323, con el rubro "ARRENDAMIENTO. ES INNECESARIO EL AVISO DE
CAMBIO DE PROPIETARIO PARA LEGITIMAR A QUIEN DEMANDA SU
TERMINACION".
Véase: Apéndice 1917-1995, tomo IV, Segunda Parte, tesis 442, pág. 304.
Octava Epoca
Instancia: CUARTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER
CIRCUITO.
Tesis: I.4o.C. J/27
Página: 323
ARRENDAMIENTO. ES INNECESARIO EL AVISO DE CAMBIO DE

PROPIETARIO PARA LEGITIMAR A QUIEN DEMANDA SU TERMINACION. El
aviso al inquilino del cambio de propietario no es necesario para legitimar al
arrendador, cuando la acción que se ejercita es la de terminación de contrato, sino
únicamente cuando la pretensión deriva del incumplimiento en el pago de la renta,
pues es entonces cuando esa falta de aviso impide poner en mora al inquilino. De
ahí que, en tratándose de acción de terminación de contrato sea suficiente la
demostración del traslado de la propiedad, para que el nuevo adquirente del bien
arrendado se encuentre legitimado, ya que resulta inconcuso que es a partir de
ese evento, cuando al nuevo dueño se subroga en los derechos y obligaciones del
anterior propietario, respecto de los bienes que le han sido transmitidos, y por lo
tanto, al encontrarse entre esos derechos el de arrendamiento, puede desde
entonces, ejercitar las acciones inherentes al mismo, como lo es la de dar por
terminado el contrato, sin que para tal efecto deba hacerse saber al inquilino que
él es el nuevo dueño del bien arrendado, puesto que su legitimación opera desde
el momento en que se produce la transmisión de la propiedad.
CUARTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Amparo directo 3764/88. Manuel Bayo Fernández. 14 de diciembre de 1988.

Unanimidad de votos. Ponente: Carlos Villegas Vázquez. Secretaria: Marcela
Hernández Ruiz.
Amparo directo 3389/89. Miguel Rivas García. 28 de septiembre de 1989.

Hernández Ruiz.
Amparo directo 2919/90. Radios Montana, S.A. 14 de junio de 1990. Unanimidad

de votos. Ponente: Mauro Miguel Reyes Zapata. Secretario: Luis Arellano
Hobelsberger.
Amparo directo 2214/90. Exclusivos Rog, S.A. de C.V. 14 de junio de 1990.

Unanimidad de votos. Ponente: Leonel Castillo González. Secretario: Ricardo
Romero Vázquez.
Amparo directo 2779/90. Joaquín Lozano Santacruz. 28 de junio de 1990.

Unanimidad de votos. Ponente: Leonel Castillo González. Secretario: J. Jesús
Contreras Coria.
de la Federación, número 32 Agosto de 1990, pág. 43.
Octava Epoca
TERCER CIRCUITO.
Tomo: V, Segunda Parte-1, Enero a Junio de 1990
Página: 95
ARRENDAMIENTO. LEGITIMACION DEL ARRENDATARIO PARA PROMOVER

AMPARO. El fiador en el arrendamiento está legitimado para reclamar el fallo
impugnado únicamente en cuanto atañe a esa calidad, ya que con tal carácter
compareció ante el juez, natural y por la obligación de responder por los
compromisos pecuniarios de su fiado, de manera unilateral; así es claro que sólo
le puede perjudicar, de la sentencia condenatoria dictada por el a quo, lo que
verse sobre obligaciones de pago de rentas, daños, intereses, etc.; no así la
terminación del contrato, ni la condena a la desocupación del inmueble, cuando
estas últimas consideraciones no han sido dictadas en su contra.

CIRCUITO.
Amparo directo 1035/89. Vicente Espinoza Bravo. 10 de enero de 1990.
Unanimidad de votos. Ponente: Gilda Rincón Orta. Secretario: Daniel Horacio
Escudero Contreras.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: IV, Segunda Parte-1, Julio a Diciembre de 1989
Página: 100
ARRENDAMIENTO. LEGITIMACION PROCESAL DE LA APODERADA, PARA

DAR EL AVISO DE TERMINACION DE CONTRATO EN JURISDICCION
VOLUNTARIA. Al haber firmado la apoderada de la arrendadora el contrato de
arrendamiento base de la acción, es evidente que aquélla se encontraba
legitimada para actuar a nombre de la arrendadora en todo asunto relacionado con
ese arrendamiento y, por tanto, si fue dicha apoderada quien firmó las diligencias
de jurisdicción voluntaria mediante las que se notificó al inquilino la voluntad de la
arrendadora de dar por terminada la relación arrendaticia, es incontrovertible que
se dio cumplimiento al requisito de procedibilidad de la acción de terminación de
contrato a que se refiere el artículo 2478 del Código Civil para el Distrito Federal.
Amparo directo 3600/89. Sucesión de Tula Guevara viuda de Castro. 28 de

septiembre de 1989. Unanimidad de votos. Ponente: Efraín Ochoa Ochoa.
Secretario: Walter Arellano Hobelsberger.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 101
ARRENDAMIENTO. LEGITIMACION PROCESAL, ESTUDIO PROCEDENTE

ANTES DE CELEBRARSE LA AUDIENCIA PREVIA Y DE CONCILIACION. Es
inexacto que conforme a lo dispuesto por el artículo 961, párrafo tercero, del
Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, interpretado a contrario
sensu, el juez carezca de facultades para examinar la legitimación procesal de las
partes en la audiencia previa y de conciliación cuando éstas no concurren a la
misma, porque la circunstancia de que ese precepto disponga que si asistieren las
dos partes a la audiencia de mérito el juez examinará su legitimación procesal y
luego procurará una composición amigable del pleito, no impide al juzgador
analizar dicha cuestión cuando aquellas no estén presentes en la referida
diligencia, ya que la legitimación procesal constituye un presupuesto que el
juzgador debe de analizar de oficio en cualquier estado del proceso, en términos
de lo dispuesto por el artículo 47 de dicha codificación.
Amparo directo 3480/89. Guadalupe Rangel Ríos. 28 de septiembre de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: Efraín Ochoa Ochoa . Secretario: Eduardo
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: III, Segunda Parte-1, Enero a Junio de 1989
Página: 132
ARRENDAMIENTO. LEGITIMACION DEL NUEVO PROPIETARIO PARA

RESCINDIR EL CONTRATO, POR RENTAS ADEUDADAS. En virtud de la
compraventa del inmueble arrendado efectuada durante la vigencia del contrato de
arrendamiento, el nuevo propietario se subroga en los derechos y obligaciones
arrendaticias contraídas por el anterior propietario. Por consiguiente, si el inquilino
estaba obligado a pagar oportunamente la renta mensual convenida en el
domicilio del arrendador, y a éste le asistía el derecho de reclamar la rescisión del
contrato por falta de pago de una mensualidad, es incuestionable que el actual
propietario se encuentra legitimado para deducir la acción en comento con apoyo
en el incumplimiento en que haya incurrido el arrendatario durante la vigencia del
arrendamiento.
Amparo directo 1860/89. Zabda, S. C. 1o. de junio de 1989. Unanimidad de votos.

Ponente: Raúl Ponce Farías. Secretario: Daniel Patiño Pereznegrón.
Octava Epoca
Instancia: PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO SEXTO CIRCUITO.
Página: 146
ARRENDATARIO. CARECE DE LEGITIMACION PARA HACER VALER COMO

ACCION O COMO EXCEPCION LA NULIDAD DEL TITULO DE PROPIEDAD DEL
NUEVO ADQUIRENTE DEL BIEN ARRENDADO (LEGISLACION DEL ESTADO
DE GUANAJUATO). Como el contrato de arrendamiento, de acuerdo con los
artículos 1899 y 1039 del Código Civil del Estado de Guanajuato, es un contrato
traslativo de uso, en el que el inquilino ejerce una posesión precaria sobre el bien
arrendado que sólo lo autoriza a retener temporalmente la cosa, según los
términos del acto jurídico que lo origina, únicamente está facultado para ejercitar
las acciones personales que dimanan del propio contrato y que tiendan a defender
la posesión precaria que tiene; pero no está legitimado para hacer valer ya sea por
vía de acción o como excepción, la nulidad del título de propiedad del arrendador,
por cuanto que dada su condición de precarista, carece de acción persecutoria
sobre la cosa para obtener el desconocimiento del carácter de propietario del
arrendador que ejerce sobre el bien una posesión civil, por lo que ni aun cuando el
contrato de arrendamiento haya sido celebrado por la anterior propietaria, el
inquilino está legitimado para impugnar la validez del acto traslativo del dominio,
pues de acuerdo con el artículo 1910 del ordenamiento legal invocado, el
adquirente se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador, sin variar
los términos del contrato, y el arrendatario guarda la misma situación jurídica
respecto al nuevo propietario.
PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO SEXTO CIRCUITO.
Amparo directo 43/89. Filiberto González Mancera. 27 de junio de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: Gloria Tello Cuevas. Secretario: Roberto
Hernández Pérez.
1.2. LEGITIMACIÓN DEL ARRENDADOR.
Novena Epoca
CIRCUITO.
Página: 667


CIRCUITO.

Bolaños Valadez.
Novena Epoca
Instancia: SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL OCTAVO CIRCUITO.
Tesis: VIII.2o.5 C
Página: 125
ARRENDAMIENTO. EL ARRENDATARIO QUE POSEE Y DISFRUTA DEL BIEN

ARRENDADO, CARECE DE ACCION PARA DEMANDAR LA NULIDAD DEL
CONTRATO DE. BASADA EN LA FALTA DE LEGITIMACION DEL
ARRENDADOR. Conforme lo establece el artículo 2111 del Código Civil del
Estado de Durango, "La nulidad por causa de error, dolo, violencia, lesión o
incapacidad, sólo puede invocarse por el que ha sufrido esos vicios del
consentimiento, se ha perjudicado por la lesión o es el incapaz"; en base a ello, el
arrendatario no puede, sin faltar al principio de buena fe, inspirador de nuestro
derecho, desconocer en el juicio de nulidad del contrato de arrendamiento
promovido por él, la legitimación de quien suscribió el contrato de arrendamiento
como arrendador, pues por una parte del precepto indicado se desprende que la
acción de nulidad por los vicios indicados, entre ellos la incapacidad de una de las
partes solamente corresponde a aquélla que es el incapaz o cuya voluntad está
viciada en el momento de la celebración del acto o ha sufrido la lesión, ya que el
hecho que da origen a la nulidad, actúa sobre el ánimo del sujeto de la relación y
no directamente sobre el acto; en tanto que por la otra, sostener lo contrario
conduciría al absurdo criterio de tener por buena la legitimación de quien suscribió
el contrato como arrendadora para obtener la posesión del bien objeto del
arrendamiento y, posteriormente, ya en posesión del bien, demandar la nulidad de
ese mismo contrato, por estimar que no tiene esa legitimación quien le
proporcionó dicha posesión.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL OCTAVO CIRCUITO.
Amparo directo 30/95. Cervecería Modelo de La Laguna, S. A. de C. V. 23 de

marzo de 1995. Unanimidad de votos. Ponente: Sergio Novales Castro.
Secretario: José Elías Gallegos Benítez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: IX, Junio de 1992
Página: 354
ARRENDAMIENTO. LEGITIMACION DEL ACTOR, INEFICACIA DEL INFORME

DE LA TESORERIA DEL DISTRITO FEDERAL PARA DEMOSTRAR LA FALTA
DE. El informe de la Tesorería del Departamento del Distrito Federal, aportado
por el demandado durante la tramitación del juicio natural, no puede ser tomado
en consideración para determinar la falta de legitimación del actor, pues lo único
que se acredita con dicho informe, es la celebración del contrato de arrendamiento
base de la acción, y que la cuenta predial que corresponde al inmueble
cuestionado se encuentra inscrita a nombre de una persona diferente al actor; lo
cual resulta irrelevante, ya que solamente significa, en todo caso, que en el
catastro capitalino, el inmueble arrendado se encuentra inscrito a nombre de dicha
persona, pero no que esta última sea el verdadero arrendador en el contrato
materia de la controversia, máxime que, en la especie, existen elementos de
convicción suficientes para determinar que en el contrato en controversia el
arrendador es el actor.
Amparo directo 1231/92. Maclovio Ortiz López. 20 de abril de 1992. Unanimidad

de votos. Ponente: Efraín Ochoa Ochoa. Secretario: Walter Arellano Hobelsberger.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 116

sucesión.

Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.5o.C. J/9
Página: 322
ARRENDAMIENTO. EL AVISO DE CAMBIO DE PROPIETARIO NO ES

CONTRATO DE. El aviso al inquilino del cambio de propietario del bien
arrendado, no es necesario para legitimar al arrendador, cuando la acción que
ejercita es la de terminación de contrato, sino únicamente cuando ésta deriva de
incumplimiento, pues es entonces cuando esa falta de aviso impide poner en mora
al inquilino. De ahí que, en tratándose de la acción de terminación de contrato, sea
suficiente la demostración del traslado de la propiedad, para que el nuevo
adquirente del bien arrendado, se encuentre legitimado, ya que resulta inconcuso
que es a partir de ese evento, cuando el nuevo dueño se subroga en los derechos
y obligaciones del anterior propietario, respecto de los bienes que le han sido
transmitidos y, por lo tanto, al encontrarse entre esos derechos el de
arrendamiento, puede desde ese entonces, ejercitar las acciones inherentes al
mismo, como lo es la de dar por terminado el contrato, sin que para tal efecto deba
hacerse saber al inquilino que él es el nuevo dueño de dicho bien, puesto que su
legitimación opera desde el momento en que se produce la transmisión de la
propiedad.
Amparo directo 605/88. Sócrates Benítez Santiago. 7 de abril de 1988.

Martínez Berman.

Pedroza Carbajal.
Amparo directo 3415/88. Francisco Gerardo González Marroquín. 17 de
noviembre de 1988. Unanimidad de votos. Ponente: Víctor Manuel Islas
Domínguez. Secretario: Roberto A. Navarro Suárez.
Amparo directo 5/90. Gloria Barrera Gutiérrez. 7 de junio de 1990. Unanimidad de

votos. Ponente. José Refugio Raya Arredondo. Secretario: Daniel Patiño
Pereznegrón.
Amparo directo 2680/90. Alejandro Nieto Zolache. 4 de octubre de 1990.

de la Federación, número 35, Noviembre de 1990, pág. 85.
Sostiene igual criterio el Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer
Circuito, en la tesis tesis I.4o.C.J/27, publicada en el Tomo VI, Segunda Parte-1,
pág. 323, con el rubro "ARRENDAMIENTO. ES INNECESARIO EL AVISO DE
CAMBIO DE PROPIETARIO PARA LEGITIMAR A QUIEN DEMANDA SU
TERMINACION".
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.4o.C. J/27
Página: 323

anterior propietario, respecto de los bienes que le han sido transmitidos, y por lo

Hernández Ruiz.

Hernández Ruiz.
Amparo directo 2919/90. Radios Montana, S.A. 14 de junio de 1990. Unanimidad

de votos. Ponente: Mauro Miguel Reyes Zapata. Secretario: Luis Arellano
Hobelsberger.
Amparo directo 2214/90. Exclusivos Rog, S.A. de C.V. 14 de junio de 1990.

Unanimidad de votos. Ponente: Leonel Castillo González. Secretario: Ricardo
Romero Vázquez.

Unanimidad de votos. Ponente: Leonel Castillo González. Secretario: J. Jesús
Contreras Coria.
de la Federación, número 32 Agosto de 1990, pág. 43.
Octava Epoca
Instancia: TERCER TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEXTO CIRCUITO.
Página: 131
ARRENDAMIENTO. LEGITIMACION DEL ARRENDADOR. El artículo 2263 del

Código Civil dispone lo siguiente: "El que no fuere dueño del bien, podrá
arrendarlo si tiene facultad de celebrar este contrato, por autorización expresa del
dueño o por disposición de la ley". Del contenido de este precepto se advierte que
tratándose de contrato de arrendamiento, puede intervenir con el carácter de
arrendador una tercera persona, siempre y cuando sea autorizado expresamente
para ello por el propietario del inmueble; por tanto, al darse tal hipótesis es
evidente que cuando el demandante promueve con ese carácter, sí se encuentra
legitimado para hacerlo en términos del artículo 3o. del Código de Procedimientos
Civiles del Estado de Puebla. Por ende si la propia actora suscribió el contrato de
arrendamiento fundatorio de la acción con el carácter de arrendadora, y promovió
el juicio natural de desocupación por terminación de contrato de arrendamiento por
su propio derecho, esto implica que la misma se encontraba legitimada en la
causa, habida cuenta que ejercitó un derecho del cual era la titular, razón
suficiente para estimar que la misma no tenía por qué acreditar el carácter con que
se ostentó.
TERCER TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEXTO CIRCUITO.
Amparo directo 177/89. Antonia González Martínez. 24 de mayo de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: Oscar Vázquez Marín. Secretaria: María de la Paz
Flores Berruecos.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 132
ARRENDAMIENTO. LEGITIMACION DEL NUEVO PROPIETARIO PARA

RESCINDIR EL CONTRATO, POR RENTAS ADEUDADAS. En virtud de la
compraventa del inmueble arrendado efectuada durante la vigencia del contrato de
arrendamiento, el nuevo propietario se subroga en los derechos y obligaciones
arrendaticias contraídas por el anterior propietario. Por consiguiente, si el inquilino
estaba obligado a pagar oportunamente la renta mensual convenida en el
domicilio del arrendador, y a éste le asistía el derecho de reclamar la rescisión del
contrato por falta de pago de una mensualidad, es incuestionable que el actual
propietario se encuentra legitimado para deducir la acción en comento con apoyo
en el incumplimiento en que haya incurrido el arrendatario durante la vigencia del
arrendamiento.
Amparo directo 1860/89. Zabda, S. C. 1o. de junio de 1989. Unanimidad de votos.

Ponente: Raúl Ponce Farías. Secretario: Daniel Patiño Pereznegrón.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Fuente: Apéndice de 1995
Tomo: Tomo IV, Parte TCC
Tesis: 442
Página: 304

anterior propietario, respecto de los bienes que le han sido trasmitidos, y por lo
Octava Epoca:

Unanimidad de votos.

Amparo directo 2214/90. Exclusivos Rog, S. A. de C. V. 14 de junio de 1990.

Amparo directo 2919/90. Radios Montana, S. A. 14 de junio de 1990. Unanimidad

de votos.

NOTA:
Tesis I.4o.C.J/27, Gaceta número 32, pág. 43; Semanario Judicial de la
Federación, tomo VI, Segunda Parte-1, pág. 323.
Sostiene igual criterio el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer
Circuito, en la tesis visible en la página 322 del tomo VI, Segunda Parte-1, de la
Octava Epoca del Semanario Judicial de la Federación, con el rubro:
"ARRENDAMIENTO. EL AVISO DE CAMBIO DE PROPIETARIO NO ES
CONTRATO DE".
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 452
Página: 313
ARRENDAMIENTO, LEGITIMACION DEL NUEVO PROPIETARIO PARA

DEMANDAR LA TERMINACION DEL CONTRATO DE, PROVIENE DE LA
ADQUISICION DEL DOMINIO DEL INMUEBLE ARRENDADO, Y NO DE LA
INSCRIPCION DE SU TITULO EN EL REGISTRO. Dado que la legitimación en la
causa de la actora, resulta de la causahabiencia con el arrendador original, en
cuanto adjudicataria del inmueble arrendado, es evidente que su legitimación
proviene del acto jurídico constituido y no de la inscripción de su título en el
Registro Público de la Propiedad y de Comercio, pues la finalidad de ésta es dar
publicidad al acto y no constituir el derecho. Consecuentemente, la circunstancia
de que el citado acto traslativo de dominio no haya sido inscrito, es intrascendente,
porque su matriculación sólo tiene efectos declarativos o publicitarios y, por ende
su falta de inscripción no altera el derecho constituido de la demandante.
Octava Epoca:
Amparo directo 2399/91. Dolores Burgos Ancona de Arellano. 20 de junio de 1991.

Amparo directo 2987/91. Enrique Pérez García. 7 de noviembre de 1991.


de votos.
Amparo directo 611/91. Luis Guillermo Bueno Ziaurriz. 12 de noviembre de 1992.

Amparo directo 5480/92. María del Consuelo Hernández Velázquez. 26 de

noviembre de 1992. Unanimidad de votos.
NOTA:
Tesis I.5o.C.J/32, Gaceta número 61, pág. 73; véase ejecutoria en el Semanario
Judicial de la Federación, tomo XI-Enero, pág. 86.
1.3. LEGITIMACIÓN DEL ARRENDATARIO.
Novena Epoca
CIRCUITO.
Página: 667


CIRCUITO.

Bolaños Valadez.
Octava Epoca
Página: 355
ARRENDAMIENTO, RESCISION DEL CONTRATO DE. CASO EN QUE CARECE

DE LEGITIMACION ACTIVA EL HEREDERO DEL BIEN ARRENDADO, PARA
DEMANDAR LA, POR NO HABER TENIDO LUGAR LA PARTICION NI LA
ADJUDICACION. (LEGISLACION DEL ESTADO DE DURANGO). Es la sucesión
del juicio intestamentario, la legitimada para demandar la rescisión del contrato de
arrendamiento y no así un heredero, pues si bien aquélla por haber sido instituida
sucesora de una cosa cierta y determinada, debe ser considerada como legataria
respecto de dicho bien, sin embargo, no por ello debe tenérsele como legitimada
en la causa para demandarle al arrendatario la rescisión del contrato de locación,
ya que al acreditarse únicamente que se encuentra en trámite la sucesión
testamentaria respectiva, en la que aún no se procede a la partición ni a la
adjudicación, es indudable que todavía no se actualiza el supuesto de la
transmisión de la propiedad a la actora en relación al inmueble relativo, como
requisito para que aquélla sea la nueva titular del contrato de arrendamiento, dado
que de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 1174 del Código Civil, los
declarados herederos del de cujus, mientras no se realice la partición, sólo tienen
derecho a la masa hereditaria, como un patrimonio común, es decir, con respecto
de aquélla, son considerados como copropietarios; por tanto, es inconcuso que
quien represente a la sucesión es la persona legitimada, de acuerdo con el artículo
1589 del ordenamiento legal invocado, para deducir en juicio las acciones que
pertenezcan a la herencia.
Amparo directo 65/92. María Guadalupe Mendívil Salas de Leal. 2 de abril de

1992. Unanimidad de votos. Ponente: Rogelio Sánchez Alcáuter. Secretario:
Fernando O. Villarreal Delgado.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 147
ARRENDAMIENTO, AVISO DE CAMBIO DE PROPIETARIO INNECESARIO

PARA LEGITIMAR A QUIEN EJERCITA LA ACCION DE TERMINACION DE
CONTRATO DE. El aviso al inquilino del cambio de propietario, cuando la acción
que se ejercita es únicamente de terminación de contrato de arrendamiento,
resulta innecesario para legitimar al nuevo propietario. Tal aviso únicamente es
indispensable cuando la acción que se ejercita se basa en el incumplimiento de las
obligaciones del arrendatario, porque en este supuesto sí resulta necesario
hacerle saber quién es el nuevo dueño, ante quien debe cumplir con las
obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento, como es, entre otras,
pago de la renta en el lugar convenido, pues es entonces cuando la falta de aviso
impide poner en mora al arrendatario. De ahí que, en tratándose de la acción de
terminación de contrato de arrendamiento, sea suficiente la demostración de
traslado de la propiedad, ya que es en ese momento cuando el adquirente se
subroga en todos los derechos y obligaciones del anterior dueño respecto del bien
transmitido y entre esos derechos está la de dar por terminado el contrato de
arrendamiento, sin que para tal efecto deba comunicarse al inquilino quién es el
nuevo dueño del bien arrendado, puesto que la legitimación de éste opera desde
el instante en que se realiza la transmisión de la propiedad.

CIRCUITO.
Amparo directo 1298/91. Gloria González Morales. 16 de abril de 1991.

Pedroza Carbajal.
Amparo directo 722/91 . Susana Mendoza Martínez. 26 de marzo de 1991.

Pedroza Carbajal.
Octava Epoca
Instancia: PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO SEXTO CIRCUITO.
Página: 146
ARRENDATARIO. CARECE DE LEGITIMACION PARA HACER VALER COMO

ACCION O COMO EXCEPCION LA NULIDAD DEL TITULO DE PROPIEDAD DEL
NUEVO ADQUIRENTE DEL BIEN ARRENDADO (LEGISLACION DEL ESTADO
DE GUANAJUATO). Como el contrato de arrendamiento, de acuerdo con los
artículos 1899 y 1039 del Código Civil del Estado de Guanajuato, es un contrato
traslativo de uso, en el que el inquilino ejerce una posesión precaria sobre el bien
arrendado que sólo lo autoriza a retener temporalmente la cosa, según los
términos del acto jurídico que lo origina, únicamente está facultado para ejercitar
las acciones personales que dimanan del propio contrato y que tiendan a defender
la posesión precaria que tiene; pero no está legitimado para hacer valer ya sea por
vía de acción o como excepción, la nulidad del título de propiedad del arrendador,
por cuanto que dada su condición de precarista, carece de acción persecutoria
sobre la cosa para obtener el desconocimiento del carácter de propietario del
arrendador que ejerce sobre el bien una posesión civil, por lo que ni aun cuando el
contrato de arrendamiento haya sido celebrado por la anterior propietaria, el
inquilino está legitimado para impugnar la validez del acto traslativo del dominio,
pues de acuerdo con el artículo 1910 del ordenamiento legal invocado, el
adquirente se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador, sin variar
los términos del contrato, y el arrendatario guarda la misma situación jurídica
respecto al nuevo propietario.
PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO SEXTO CIRCUITO.

Amparo directo 43/89. Filiberto González Mancera. 27 de junio de 1989.
Unanimidad de votos. Ponente: Gloria Tello Cuevas. Secretario: Roberto
Hernández Pérez.
Octava Epoca
Instancia: SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL CUARTO CIRCUITO.
Página: 134
ARRENDAMIENTO, MUERTE DEL INQUILINO. LEGITIMACION DE LA ESPOSA

(LEGISLACION DEL ESTADO DE NUEVO LEON). De conformidad con el
artículo 2302 del Código Civil de Nuevo León, el contrato de arrendamiento no se
rescinde por la muerte del arrendador ni del arrendatario, salvo convenio en otro
sentido, lo que significa que los derechos y obligaciones del contrato se transmiten
en favor de quien legalmente suceda a las partes. Ahora bien, en el caso de la
muerte del inquilino, cualquiera de sus presuntos herederos que continúe en la
posesión del inmueble, está capacitado, en su calidad de comunero, para
comparecer a juicio en defensa de los derechos del arrendatario, de lo que se
sigue que la cónyuge supérstite, además de que tiene indudable derecho para
seguir ocupando la casa arrendada, con las consiguientes obligaciones a su cargo
surgidas del contrato, también está legitimada para accionar y excepcionarse en
defensa de los derechos que del mismo deriven.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL CUARTO CIRCUITO.
Amparo directo 478/88. Soledad Banda viuda de Balandrano. 1o. de febrero de

1989. Unanimidad de votos. Ponente: Leandro Fernández Castillo. Secretario:
Daniel Cabello González.
1.4. LEGITIMACIÓN DEL COARRENDADOR.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 147
ARRENDAMIENTO. DESAHUCIO. LEGITIMACION ACTIVA DEL

COARRENDADOR PARA DEMANDARLO. En un contrato bilateral en que por
ende las obligaciones son recíprocas y que una de ellas es indivisible por su
naturaleza, la otra a cargo del contratante debe considerarse también indivisible,
aunque naturalmente sea divisible. En esa virtud, como la obligación principal a
cargo de los coarrendadores es indivisible, la obligación de pago a cargo de la
arrendataria también debe considerarse indivisible, aunque por su naturaleza no lo
sea; y en consecuencia, de conformidad con el artículo 2007 del Código Civil para
el Distrito Federal, aplicable por mayoría de razón, resulta que cada uno de los
coarrendadores pueden exigir por sí solo la completa ejecución de las
obligaciones de pago a cargo de la inquilina; por lo que no es verdad que el
coarrendador carezca de legitimación activa para demandar el desahucio de la
arrendataria.
Amparo directo 6691/90. Consorcio Restaurantero, S.A. 28 de febrero de 1991.

1.5. LEGITIMACIÓN DEL COPROPIETARIO.
Novena Epoca
CIRCUITO.
Tomo: V, Abril de 1997
Tesis: I.7o.C.7 C
Página: 220
ARRENDAMIENTO, SI AÚN NO EXISTE DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN EL

COPROPIETARIO ESTÁ LEGITIMADO PARA INTENTAR LAS ACCIONES
DERIVADAS DEL CONTRATO DE. Conforme al artículo 976 del Código Civil
para el Distrito Federal, la copropiedad cesa: por la división de la cosa común; por
la destrucción o pérdida de ella; por su enajenación y por la consolidación o
reunión de todas las cuotas en un solo propietario. Consecuentemente, aun
cuando exista convenio o resolución de autoridad judicial que dé fin a la
copropiedad, mientras no se materialice cualquiera de los supuestos señalados en
el precepto indicado, el copropietario está legitimado para ejercitar las acciones
derivadas del contrato de arrendamiento, puesto que esa legitimación dimana de
dicho pacto.
SÉPTIMO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER

CIRCUITO.
Amparo directo 7677/96. Ramón García González. 13 de febrero de 1997.

Unanimidad de votos. Ponente: Clementina Ramírez Moguel Goyzueta.
Secretario: Arturo Zavala Sandoval.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C. J/33
Página: 31

de dueño.



C. Banderas Trigos.

Martínez.

Gámez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.5o.C. J/13
Página: 83
ARRENDAMIENTO, TERMINACION DEL CONTRATO DE. EL COPROPIETARIO

SE ENCUENTRA LEGITIMADO PARA EJERCITAR LA ACCION POR SU
PROPIO DERECHO. El artículo 15 del Código de Procedimientos Civiles para el
Distrito Federal legitima plenamente al comunero, quien ha suscrito el contrato, a
deducir acciones relativas a la cosa común, en calidad de dueño, sin necesidad de
tener el consentimiento unánime de los demás condueños; por lo que, al quedar
acreditado que el contrato de arrendamiento base de la acción fue celebrado por
el actor y copropietarios como arrendadores, y que la demanda la intentó el
enjuiciante por su propio derecho, es claro que éste se encontraba legitimado por
el precepto en comento para deducir la acción de terminación de contrato de
arrendamiento que ejercitó; no obsta a lo anterior, que el actor no dijera en su
demanda que ejercitaba la acción en su carácter de copropietario del bien
arrendado, pues tal circunstancia en ninguna forma afecta su legitimación, ya que
al ser copropietario de los derechos del bien arrendado, puede hacer valer éstos
mediante el ejercicio de una acción propia. Dicha interpretación no contraría lo
dispuesto por el artículo 946 del Código Civil del Distrito Federal, puesto que en el
ejercicio de acciones que el artículo 15 de la ley adjetiva citada permite llevar a
cabo al comunero, como dueño, sin necesidad de obtener el consentimiento de los
demás copropietarios, no corresponde a los actos de administración de la cosa
común a que se refiere el numeral señalado en primer lugar, caso en el cual sí se
requiere el acuerdo de la mayoría de los partícipes.
Amparo directo 575/88. Carmen Pedroza Alvarez. 14 de abril de 1988.

Martínez Berman.

Pedroza Carbajal.
Amparo directo 900/90. Válvulas Nacionales de México, S.A. 9 de agosto de 1990.

Amparo directo 3455/90. Enrique Federico Tamayo Hernández. 25 de octubre de

Amparo directo 461/91. Instituto Mexicano del Seguro Social. 14 de marzo de

1991. Unanimidad de votos. Ponente: José Luis Caballero Cárdenas. Secretaria:
Ana Rosa Granados Guerrero.
de la Federación número 40 Abril de 1991, página 98.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 451
Página: 312

de dueño.
Octava Epoca:
Amparo directo 2833/89. Promet, S. A. 7 de septiembre de 1989. Unanimidad de

votos.




NOTA:
Judicial de la Federación, tomo XIII-Abril, pág. 192.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: I, Segunda Parte-1, Enero a Junio de 1988
Página: 116
ARRENDAMIENTO, LEGITIMACION DEL COPROPIETARIO PARA RECLAMAR

LA TERMINACION DEL CONTRATO DE, PARA OCUPAR LA FINCA. Aun
cuando exista copropiedad sobre un inmueble objeto de disputa, que pertenece
proindiviso a varias personas de conformidad con el artículo 938 del Código Civil,
ello no es suficiente para determinar que carece de legitimación uno de los
condueños para ejercitar la acción de terminación del contrato de arrendamiento a
que está sujeto tal bien, puesto que el artículo 15 del Código de Enjuiciamiento
Civil establece que el comunero puede deducir las acciones relativas a la cosa
común en calidad de dueño, salvo pacto en contrario o Ley especial; de donde se
deduce que cualquiera de los copropietarios podrá tramitar ante los tribunales las
acciones que se encuentren relacionadas con la cosa común ya sean reales o
personales, sin que para ello sea necesaria la concurrencia o participación de los
restantes copropietarios, pudiendo deducir la de terminación del contrato y
acreditar para ello su necesidad de ocupar la localidad arrendada, puesto que, lo
contrario, conduciría a desconocer el contenido de los artículos 796 y 943 del
Código Civil.
Amparo directo 568/88. Patricia Turnbull de Ibáñez. 7 de abril de 1988.

Unanimidad de votos. Ponente: José Rojas Aja. Secretario: Francisco Sánchez
Planells.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 477
Página: 333
ARRENDAMIENTO, TERMINACION DEL CONTRATO DE. EL COPROPIETARIO

SE ENCUENTRA LEGITIMADO PARA EJERCITAR LA ACCION POR SU
PROPIO DERECHO. El artículo 15 del Código de Procedimientos Civiles para el
Distrito Federal legitima plenamente al comunero, quien ha suscrito el contrato, a
deducir acciones relativas a la cosa común, en calidad de dueño, sin necesidad de
tener el consentimiento unánime de los demás condueños; por lo que, al quedar
acreditado que el contrato de arrendamiento base de la acción fue celebrado por
el actor y copropietarios como arrendadores, y que la demanda la intentó el
enjuiciante por su propio derecho, es claro que éste se encontraba legitimado por
el precepto en comento para deducir la acción de terminación de contrato de
arrendamiento que ejercitó; no obsta a lo anterior, que el actor no dijera en su
demanda que ejercitaba la acción en su carácter de copropietario del bien
arrendado, pues tal circunstancia en ninguna forma afecta su legitimación, ya que
al ser copropietario de los derechos del bien arrendado, puede hacer valer éstos
mediante el ejercicio de una acción propia. Dicha interpretación no contraría lo
dispuesto por el artículo 946 del Código Civil del Distrito Federal, puesto que en el
ejercicio de acciones que el artículo 15 de la ley adjetiva citada permite llevar a
cabo al comunero, como dueño, sin necesidad de obtener el consentimiento de los
demás copropietarios, no corresponde a los actos de administración de la cosa
común a que se refiere el numeral señalado en primer lugar, caso en el cual sí se
requiere el acuerdo de la mayoría de los partícipes.
Octava Epoca:
Amparo directo 575/88. Carmen Pedroza Alvarez. 14 de abril de 1988.


Amparo directo 900/90. Válvulas Nacionales de México, S. A. 9 de agosto de

1990. Unanimidad de votos.
Amparo directo 3455/90. Enrique Federico Tamayo Hernández. 25 de octubre de

Amparo directo 461/91. Instituto Mexicano del Seguro Social. 14 de marzo de

NOTA:
Federación, tomo VII-Abril, pág. 83.
1.6. PERSONALIDAD EN EL ARRENDAMIENTO.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.5o.C. J/25
Página: 41
ARRENDAMIENTO. REPRESENTACION DEL ARRENDADOR, NO PUEDE

DESCONOCERSE DESPUES DE CELEBRADO EL CONTRATO. Cuando al
celebrar el contrato de arrendamiento el inquilino reconoce la facultad de quien lo
firmó como representante del arrendador, con posterioridad no puede desconocer
tal representación, ya que por respeto a los principios de seguridad jurídica y de
buena fe de los contratantes, dicho inquilino demandado no puede válidamente
desconocer la personalidad que le reconoció al contratar, pues con ello se
alteraría la firmeza del pacto jurídico y la equidad, porque la consecuencia
necesaria sería la negación de la validez del acto celebrado, aunque al otorgarse
no se hubiera objetado la personalidad de las partes, lo que hace presumir un
conocimiento cierto de que la persona que comparece a nombre de quien celebró
el contrato, realmente se encuentra facultada para ejercer esa representación. Por
tanto, resulta inadmisible que posteriormente, a pesar de haber aprovechado sus
efectos, el arrendatario pretenda ser ajeno al cumplimiento de las obligaciones
contraídas.
Amparo directo 4847/91. Arturo Tejeda Muñoz. 5 de diciembre de 1991.

Unanimidad de votos. Ponente: Efraín Ochoa Ochoa. Secretario: Walter Arellano
Hobelsberger.
Amparo directo 4925/91. Francisco Manuel Lazo de la Peña. 16 de enero de 1992.

Unanimidad de votos. Ponente: Ignacio Patlán Romero. Secretaria: Yolanda
Morales Romero.
Amparo directo 5765/91. Adelina Orpinel de Alrich. 20 de febrero de 1992.

Unanimidad de votos. Ponente: Ignacio Patlán Romero. Secretario: Sergio D.
Maldonado Soto.
Amparo directo 7145/91. Virginia González Hernández. 27 de febrero de 1992.

Hobelsberger.
Amparo directo 923/92. Viajes Internacionales Marco Polo, S.A. de C.V. 8 de mayo
de 1992. Unanimidad de votos. Ponente: José Luis Caballero Cárdenas.
Secretaria: Marcia Claudia Torres Quevedo.
NOTA: En el mismo sentido el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del
Primer Circuito, sostuvo la tesis I.3o.C. J/5, publicada en el Tomo III, Segunda
Parte-2, pág. 891, con el rubro "ARRENDAMIENTO. PERSONALIDAD DEL
REPRESENTANTE DE LA ARRENDADORA. RECONOCIDA TACITAMENTE AL
CELEBRARSE EL CONTRATO NO PUEDE DESCONOCERSE EN EL JUICIO
BASADO EN EL".
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: VIII, Noviembre de 1991
Página: 158
ARRENDAMIENTO. LA PRESENTACION DE LA DEMANDA DENTRO DE LOS

DIEZ DIAS SIGUIENTES AL VENCIMIENTO DEL PLAZO FORZOSO, ES
OPORTUNA AUN CUANDO EL APODERADO EXHIBA EL PODER DESPUES,
EN CUMPLIMIENTO DE UNA PREVENCION. Si el apoderado del actor en un
juicio ordinario civil de terminación de contrato, omite presentar el documento
justificativo de su personalidad, lo que motiva que se le prevenga en términos de
lo dispuesto por el artículo 257 del Código de Procedimientos Civiles para el
Distrito Federal, y que exhiba el poder respectivo; ello no significa que la demanda
debe surtir efectos a partir de la exhibición del poder o del auto admisorio, en que
se le reconoce la personalidad, ya que ese reconocimiento implica la admisión de
una situación jurídica preexistente y se retrotrae a la fecha de la presentación de la
demanda, fecha en la cual se manifiesta la voluntad del actor de oponerse a la
continuación del arrendamiento.
Amparo directo 4815/91. Celia Bravo de Crespo. 26 de septiembre de 1991.

Unanimidad de votos. Ponente: José Becerra Santiago. Secretario: Marco Antonio
Rodríguez Barajas.
Octava Epoca
TERCER CIRCUITO.
Tesis: III.2o.C. J/7
Página: 74
ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES. PERSONALIDAD DE LOS

CONTRATANTES EN EL. Si en un contrato de arrendamiento de bienes
inmuebles, las partes que lo suscriben no exigen que cada una acredite
satisfactoriamente el carácter con que interviene, no pueden después, al
demandarse la rescisión del contrato, desconocerse la personalidad inicialmente
admitida, ya que resulta contrario a la buena fe que tal personalidad se consienta
al celebrarse el convenio, y posteriormente se objete, cuando se suscita
controversia judicial.

CIRCUITO.
Amparo directo 388/89. Edna Rocío Carrillo de Billy Irigoyen. 31 de mayo de 1989.
Unanimidad de votos. Ponente: Rodolfo Moreno Ballinas. Secretario: Isidro Miguel
Covarrubias Covarrubias.
Amparo directo 605/89. Fideicomiso Plaza Patria. 15 de marzo de 1990.

Unanimidad de votos. Ponente: Rodolfo Moreno Ballinas. Secretario: Isidro Miguel
Covarrubias Covarrubias.
Amparo directo 1118/90. Botas Michel, S.A. 27 de febrero de 1991. Unanimidad de

votos. Ponente: Gilda Rincón Orta. Secretaria: Ana María Serrano Oseguera.
Amparo directo 992/90. Francisco Luquín Morán. 6 de marzo de 1991. Unanimidad

de votos. Ponente: Rodolfo Moreno Ballinas. Secretario: Juan Luis González
Macías.
Amparo directo 898/90. Maserín, S.A. 3 de abril de 1991. Unanimidad de votos.

Ponente: Oscar Vázquez Marín. Secretario: César Omar Romero Ballesteros.
de la Federación número 41, Mayo de 1991, página 86.
En el mismo sentido se publicó la tesis I.3o.C.J/5, en la Gaceta número 13-15,

pág. 105, con el rubro "ARRENDAMIENTO. PERSONALIDAD DEL
REPRESENTANTE DE LA ARRENDADORA. RECONOCIDA TACITAMENTE AL
CELEBRARSE EL CONTRATO NO PUEDE DESCONOCERSE EN EL JUICIO
BASADO EN EL".
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 149
ARRENDAMIENTO. PERSONALIDAD, IMPROCEDENCIA DE LA EXCEPCION.
Es inadmisible que a pesar de haber aprovechado los efectos del contrato de
arrendamiento, con posterioridad a su celebración el inquilino pretenda ser
liberado de toda responsabilidad por el incumplimiento de sus obligaciones
contractuales, alegando que el representante del arrendador carecía de
personalidad, lo que constituye una actitud contraria a la probidad y a la buena fe
que debe guardarse en los contratos, pues el no haber objetado dicha
personalidad, hace presumir un conocimiento cierto de que quien contrata a
nombre del arrendador, realmente se encontraba facultado para ejercer esa
representación.
Amparo directo 6547/90. Margarita Ibáñez Origel. 7 de marzo de 1991.

Amparo directo 3620/89. Caridad Chamorro Mora. 23 de noviembre de 1989.

Pedroza Carbajal.
Amparo directo 930/89. Jorge Gutiérrez Rodríguez. 6 de abril de 1989.

Octava Epoca, Tomo IV, Segunda Parte-1, página 105 (2 asuntos).
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 116

sucesión.

Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 366
PROCURADURIA FEDERAL DEL CONSUMIDOR. NO TIENE EL CARACTER DE

AUTORIDAD JURISDICCIONAL. La Ley Federal de Protección al Consumidor
establece que la Procuraduría de esa materia es un organismo descentralizado de
servicio social, con personalidad jurídica, patrimonio propio y con funciones de
autoridad administrativa encargada de promover y proteger los derechos e
intereses de la población consumidora, mediante el ejercicio de las atribuciones
que le confiere la Ley, teniendo entre sus facultades representar a los
consumidores ante las autoridades jurisdiccionales. En la fracción VIII del artículo
59, en sus diversos incisos se establece un procedimiento conciliatorio y arbitral
para dirimir las quejas y reclamaciones de los consumidores, siempre como
amigable componedor. En estas condiciones la Procuraduría Federal del
Consumidor al intervenir en los conflictos que surjan entre consumidor y
proveedor, como lo es tratándose de arrendatarios y arrendadores, lo hace como
árbitro designado voluntariamente por las partes, sin que y en ningún caso, el
Procurador tenga facultades jurisdiccionales, de donde se concluye que no actúa
como autoridad jurisdiccional; luego carece de competencia judicial, atenta a la
división de poderes que consagra la Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos y las de las entidades que la integran, porque esta facultad compete al
Poder Judicial Federal o local, quiénes son las autoridades facultadas para dirimir
las controversias que pudieran surgir entre los propios gobernados o entre éstos y
las distintas autoridades. Por lo tanto, aun cuando la Ley Federal de Protección al
Consumidor en el artículo 59, fracción VIII, inciso h), dispone que cuando se haya
presentado alguna reclamación en la Procuraduría Federal del Consumidor o se
esté substanciando el procedimiento a que se refiere esa fracción resultará
improcedente cualquiera otra vía de impugnación para dirimir las diferencias entre
proveedor y consumidor por los mismos hechos; también lo es que esa
circunstancia en manera alguna le otorga a aquélla funciones jurisdiccionales, y
por ende el ejercicio de la acción judicial no puede limitarse porque ello sería
inconstitucional, al limitarse su derecho para acudir al Poder Judicial ejercitando
sus acciones; en cambio ante la Procuraduría del Consumidor, como indica el
referido inciso h) de la fracción VIII del artículo 59 de la Ley invocada, la
competencia que se establece como exclusiva se refiere a conflictos específicos
de consumidores y proveedores, lo cual es concepto diverso a las partes que
dirimen sus conflictos en vía jurisdiccional, de donde se concluye que la prórroga
de un contrato de arrendamiento debe pedirse ante el juez competente y no ante
la Procuraduría Federal del Consumidor, porque el indicado juez sí es autoridad
jurisdiccional, no así la referida Procuraduría Federal del Consumidor.

CIRCUITO.
Amparo directo 5284/90. Celsa Pacheco García. 29 de noviembre de 1990.

Unanimidad de votos. Ponente: José Joaquín Herrera Zamora. Secretario: César
Augusto Figueroa Soto.
Amparo directo 3322/90. Mario Rojas Sánchez. 31 de agosto de 1990.

Amparo directo 2002/89. Jorge Aglot Viñas. 16 de junio de 1989. Unanimidad de

votos. Ponente: José Joaquín Herrera Zamora. Secretario: Víctor Urquieta
Jiménez.
Octava Epoca, Tomo III, Segunda Parte-2, página 582.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C. J/5
Página: 891
ARRENDAMIENTO. PERSONALIDAD DEL REPRESENTANTE DE LA

ARRENDADORA. RECONOCIDA TACITAMENTE AL CELEBRARSE EL
CONTRATO NO PUEDE DESCONOCERSE EN EL JUICIO BASADO EN EL. Si
al celebrarse el contrato de arrendamiento, el arrendatario no exigió que quien
firmó como representante de la actora acreditara su personalidad, ésta debe
subsistir, aunque sólo sea para ese negocio exclusivamente, porque se entiende
que el inquilino dio por probada la personalidad del representante de su
contraparte, bien porque estuvo seguro de ella, o bien porque la aceptó así con tal
de alcanzar los beneficios que de ese acto obtuvo, como son la posesión y disfrute
del inmueble arrendado, ya que si es lo primero, o sea que el arrendatario conocía
perfectamente que la persona que suscribió el contrato ejercía la representación
que ostentaba, nada tiene que objetar, y si es lo segundo, esto es que el inquilino
sólo aceptó tal representación con el fin de obtener un beneficio, entonces es el
caso de aplicar el apotegma jurídico nemo auditur propriam turpitudinem allegans,
es decir, que nadie escucha al que alega su propia torpeza, puesto que el
arrendatario se colocó en esa situación a su propio riesgo.
Amparo directo 1648/88. Juventino Chong Yong. 23 de junio de 1988. Unanimidad

de votos. Ponente: José Rojas Aja. Secretario: Francisco Taboada González.
Amparo directo 1978/88. María del Refugio Nieto. 8 de julio de 1988. Unanimidad
de votos. Ponente: José Rojas Aja. Secretario: Francisco Taboada González.
Amparo directo 2068/88. Rodolfo Pérez Márquez. 11 de agosto de 1988.

Rodríguez Barajas.
Amparo directo 33/89. Nathan Gutman Fermon. 2 de febrero de 1989. Unanimidad

de votos. Ponente: José Rojas Aja. Secretario: Francisco Sánchez Planells.
Amparo directo 303/89. Blanca Azucena Hernández Zamudio. 9 de febrero de

1989. Unanimidad de votos. Ponente: José Rojas Aja. Secretario: Enrique
Ramírez Gámez.
de la Federación número 13-15, página 105.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 460
Página: 320
ARRENDAMIENTO. PERSONALIDAD DEL REPRESENTANTE DE LA

ARRENDADORA. RECONOCIDA TACITAMENTE AL CELEBRARSE EL
CONTRATO NO PUEDE DESCONOCERSE EN EL JUICIO BASADO EN EL. Si
al celebrarse el contrato de arrendamiento, el arrendatario no exigió que quien
firmó como representante de la actora acreditara su personalidad, ésta debe
subsistir, aunque sólo sea para ese negocio exclusivamente, porque se entiende
que el inquilino dio por probada la personalidad del representante de su
contraparte, bien porque estuvo seguro de ella, o bien porque la aceptó así con tal
de alcanzar los beneficios que de ese acto obtuvo, como son la posesión y disfrute
del inmueble arrendado, ya que si es lo primero, o sea que el arrendatario conocía
perfectamente que la persona que suscribió el contrato ejercía la representación
que ostentaba, nada tiene que objetar, y si es lo segundo, esto es que el inquilino
sólo aceptó tal representación con el fin de obtener un beneficio, entonces es el
caso de aplicar el apotegma jurídico "nemo auditur propriam turpitudinem
allegans", es decir, que nadie escucha al que alega su propia torpeza, puesto que
el arrendatario se colocó en esa situación a su propio riesgo.
Octava Epoca:
Amparo directo 1648/88. Juventino Chong Yong. 23 de junio de 1988. Unanimidad

de votos.
Amparo directo 1978/88. María del Refugio Nieto. 8 de julio de 1988. Unanimidad
de votos.
Amparo directo 2068/88. Rodolfo Pérez Márquez. 11 de agosto de 1988.

Amparo directo 33/89. Nathan Gutman Fermon. 2 de febrero de 1989. Unanimidad

de votos.
Amparo directo 303/89. Blanca Azucena Hernández Zamudio. 9 de febrero de

NOTA:
Tesis I.3o.C.J/5, Gaceta número 13-15, pág. 105; Semanario Judicial de la
Federación, tomo III, Segunda Parte-2, pág. 891.
En igual sentido el Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito y
el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito en las tesis:
"ARRENDAMIENTO. REPRESENTACION DEL ARRENDADOR, NO PUEDE
DESCONOCERSE DESPUES DE CELEBRADO EL CONTRATO" y
"ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES, PERSONALIDAD DE LOS
CONTRATANTES EN EL"; publicadas en la Gaceta 53, página 41 y en el tomo VII,
página 74, de la Octava Epoca del Semanario Judicial de la Federación,
respectivamente.
2. COMPETENCIA EN EL ARRENDAMIENTO.
2.1. COMPETENCIA.
Novena Epoca
Instancia: Primera Sala
Tomo: X, Noviembre de 1999
Tesis: 1a./J. 59/99
Página: 120
COMPETENCIA FEDERAL. NO SE SURTE LA, POR EL HECHO DE QUE EN EL

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SE RENUNCIE AL FUERO COMÚN. El
hecho de que en una de las cláusulas del contrato de arrendamiento celebrado
entre la actora y un organismo descentralizado respecto del bien inmueble,
convinieran someterse a los tribunales federales competentes para la
interpretación y cumplimiento del contrato respectivo, no es suficiente para
determinar en esa forma la competencia, en virtud de que la manifestación de
voluntad de los contratantes no prevalece sobre la aplicación del derecho que es
de orden público, ya que de acuerdo con el artículo 6o. del Código Civil para el
Distrito Federal en Materia de Fuero Común y para toda la República en Materia
Federal, sólo pueden renunciarse los derechos privados que no afectan al interés
público.
Competencia 382/94. Suscitada entre el Juez Cuarto de lo Civil en Materia de

Arrendamiento Inmobiliario de la ciudad de Cuernavaca, Morelos y el Juez Primero
de Distrito en el mismo Estado. 10 de marzo de 1995. Cinco votos. Ponente: Juan
N. Silva Meza. Secretario: Enrique Escobar Ángeles.
Competencia 22/97. Suscitada entre el Juzgado de Distrito en el Estado de Baja

California Sur, con residencia en la Paz y el Juzgado Séptimo de Distrito en
Materia Civil en el Distrito Federal. 2 de abril de 1997. Unanimidad de cuatro
votos. Ausente: Ministro Juventino V. Castro y Castro. Ponente: Humberto Román
Palacios. Secretario: Álvaro Tovilla León.
Competencia 57/99. Suscitada entre el Juez Décimo de Arrendamiento

Inmobiliario del Distrito Federal y el Juez Tercero de Distrito en Materia Civil en el
Distrito Federal. 28 de abril de 1999. Cinco votos. Ponente: Humberto Román
Palacios. Secretario: Guillermo Campos Osorio.
Competencia 152/99. Suscitada entre el Juez Décimo Séptimo de Paz Civil en el

Distrito Federal y el Juez Sexto de Distrito en Materia Civil en el Distrito Federal.
19 de mayo de 1999. Cinco votos. Ponente: Olga Sánchez Cordero de García
Villegas. Secretario: Joel Carranco Zúñiga.
Competencia 166/99. Suscitada entre los Jueces Noveno de Distrito en Materia

Civil en el Distrito Federal y Séptimo de lo Civil del Distrito Judicial del Centro en
Oaxaca, Oaxaca. 11 de agosto de 1999. Cinco votos. Ponente: Olga Sánchez
Cordero de García Villegas. Secretario: Carlos Mena Adame.
Tesis de jurisprudencia 59/99. Aprobada por la Primera Sala de esta Suprema

Corte de Justicia de la Nación, en sesión de veinte de octubre de mil novecientos
noventa y nueve, por unanimidad de cinco votos de los señores Ministros:
presidente Humberto Román Palacios, Juventino V. Castro y Castro, José de
Jesús Gudiño Pelayo, Juan N. Silva Meza y Olga Sánchez Cordero de García
Villegas.
Novena Epoca
Tomo: V, Junio de 1997
Tesis: 1a./J. 7/97
Página: 196
COMPETENCIA DEL FUERO COMÚN. EN UN JUICIO ORDINARIO CIVIL EN

QUE SE DEMANDA DE AUTOTRANSPORTES URBANOS DE PASAJEROS R-
100 LA DESOCUPACIÓN Y ENTREGA DE UN BIEN INMUEBLE,
CORRESPONDE A DICHO FUERO. Cuando en un juicio ordinario civil se
demanda del organismo público descentralizado Autotransportes Urbanos de
Pasajeros R-100, la desocupación y entrega de un bien inmueble, la competencia
para conocer del juicio corresponde al fuero común por no presentarse ninguna de
las hipótesis previstas por los artículos 104, fracciones I y III, constitucionales, 54,
fracción II, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación y 7o. de la Ley
General de Bienes Nacionales, en virtud de que: a) la controversia no versa sobre
el cumplimiento y aplicación de leyes federales, sino que se rige por los Códigos
Civil y de Procedimientos Civiles de la entidad en que se celebró el contrato de
arrendamiento; b) no es parte en el juicio la Federación, en la acepción que a este
término otorgan los preceptos constitucional y secundarios invocados, es decir, el
ente jurídico denominado Estados Unidos Mexicanos, por el solo hecho de que en
la controversia sea parte un organismo descentralizado; c) por tratarse del
cumplimiento de un contrato de arrendamiento sólo se compromete el patrimonio
del organismo descentralizado, que no tiene el carácter de bien de dominio público
o de dominio privado de la Federación; y d) no existe dispositivo alguno en el que
el legislador ordinario haya establecido que competa a los tribunales federales el
conocimiento de los juicios en que sea parte el organismo descentralizado
Autotransportes Urbanos de Pasajeros R-100. En tal virtud, el hecho de que en el
contrato de arrendamiento hayan acordado las partes someterse a la jurisdicción
de los tribunales federales para el caso de la interpretación o cumplimiento de
dicho convenio, resulta intrascendente, pues en los términos de lo previsto por los
artículos 23 del Código Federal de Procedimientos Civiles, 149 y 151 del Código
de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, la única jurisdicción que se
puede prorrogar es la que se establece por razón del territorio.
Competencia 46/93. Suscitada entre la Juez Décimo Primero del Arrendamiento
Inmobiliario del Distrito Federal y el Juez Quinto de Distrito en Materia Civil en el
Distrito Federal. 19 de abril de 1993. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: Sergio
Hugo Chapital Gutiérrez. Secretario: E. Gustavo Núñez Rivera.
Competencia 224/95. Suscitada entre el Juez Segundo de lo Civil de Texcoco en

el Estado de México y el Juez Noveno de Distrito en el Estado de México. 13 de
octubre de 1995. Cinco votos. Ponente: Juventino V. Castro y Castro. Secretario:
Hilario Sánchez Cortés.
Competencia 119/96. Suscitada entre el Juez Primero de lo Civil de Primera

Instancia del Distrito Judicial de Chalco y el Juez Sexto de Distrito en Ciudad
Nezahualcoyotl. 14 de agosto de 1996. Cinco votos. Ponente: Juan N. Silva Meza.
Secretario: Sergio Alvarado Puente.
Competencia 215/96. Suscitada entre el Juez Quinto de lo Civil del Partido Judicial
de Tijuana, Baja California y el Juez Séptimo de Distrito en el mismo Estado. 4 de
septiembre de 1996. Unanimidad de cuatro votos. Ausente Juan N. Silva Meza.
Ponente: Humberto Román Palacios. Secretario: Tereso Ramos Hernández.
Competencia 311/96. Suscitada entre el Juez Décimo Cuarto de Tlalnepantla y

Juez Segundo de Distrito en el Estado de México. 22 de enero de 1997. Cinco
votos. Ponente: Humberto Román Palacios. Secretario: Jesús Enrique Flores
González.
Tesis de jurisprudencia 7/97. Aprobada por la Primera Sala de este alto tribunal,
en sesión de diecinueve de febrero de mil novecientos noventa y siete, por
unanimidad de cinco votos de los Ministros presidente Juventino V. Castro y
Castro, Humberto Román Palacios, José de Jesús Gudiño Pelayo, Juan N. Silva
Meza y Olga Sánchez Cordero de García Villegas.
Novena Epoca
Instancia: PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER
CIRCUITO.
Tomo: V, Enero de 1997
Página: 426
ARRENDAMIENTO, CUANTIA DEL NEGOCIO PARA DETERMINAR LA

COMPETENCIA EN MATERIA DE (LEGISLACION DEL ESTADO DE JALISCO).
En los juicios sumarios sobre rescisión del contrato de arrendamiento, el interés
del negocio tiene que ser fijado por el importe de las rentas de un año, pues si
bien la interpretación del artículo 162 del Código de Procedimientos Civiles del
Estado de Jalisco, de similar redacción antes y después de su reforma, permite
concluir que por regla general, para determinar la cuantía del negocio debe
tenerse en cuenta lo que el actor demande, eso no significa que en asuntos de
arrendamiento, para fijar la competencia, haya que atender sólo a la cuantía de lo
demandado, ya que esa determinación se encuentra regida por el mismo
precepto, en cuanto también dispone que "cuando se trate de arrendamiento" o se
demande el cumplimiento de una obligación consistente en prestaciones
periódicas, se computará el importe de las pensiones de un año.
PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO.
Amparo directo 147/96. Raquel Orozco Jiménez. 14 de marzo de 1996.

Unanimidad de votos. Ponente: Francisco José Domínguez Ramírez. Secretario:
Federico Rodríguez Celis.
Novena Epoca
Tesis: 1a./J. 5/97
Página: 155
COMPETENCIA EN UN JUICIO ORDINARIO MERCANTIL. CORRESPONDE AL

JUEZ A QUIEN LAS PARTES SE SOMETIERON EN EL CONTRATO. De
conformidad con los artículos 1092 y 1093 del Código de Comercio "Es Juez
competente aquel a quien los litigantes se hubieren sometido expresa o
tácitamente", entendiéndose que "Hay sumisión expresa cuando los interesados
renuncien clara y terminantemente al fuero que la ley les concede y para el caso
de controversia, señalen como tribunales competentes los del domicilio de
cualquiera de las partes del lugar de cumplimiento de algunas de las obligaciones
contraídas o de la ubicación de la cosa." Ahora bien, si en los contratos de
arrendamiento mercantil cuya rescisión se demanda en el juicio, se estipuló que
para la interpretación y cumplimiento de los mismos las partes se sometían a los
tribunales de determinado lugar, renunciando al fuero que por razón de su
domicilio pudiera corresponderles, debe entenderse que existió sumisión expresa
a la competencia del Juez del lugar designado, siendo, por consecuencia, éste el
competente para conocer del juicio y no el del domicilio del demandado, pues se
renunció clara y terminantemente al mismo, sin que obste el hecho de que no se
señale el artículo en que se establezca la competencia a la cual renuncian, ya que
ello no lo exige el artículo 1093 del Código de Comercio para la existencia de la
sumisión expresa.
Competencia 30/84. Suscitada entre el Juez Cuarto de lo Civil del Distrito Federal
y el Juez Cuarto de lo Civil de Puebla, Puebla. 28 de febrero de 1985. Unanimidad
de cuatro votos. Ponente: Mariano Azuela Güitrón. Secretaria: Lourdes Amalia
Ferrer Mac Gregor P.
Competencia 23/89. Suscitada entre el Juez Segundo de lo Civil del Distrito

Federal y el Juez de Distrito en el Estado de Hidalgo. 21 de agosto de 1989. Cinco
votos. Ponente: Ignacio Magaña Cárdenas. Secretario: Alfredo Gómez Molina.
Competencia 51/89. Suscitada entre el Juez Séptimo de lo Civil del Distrito
Federal y el Juez de Primera Instancia del Ramo Civil de Guaymas, Sonora. 21 de
agosto de 1989. Cinco votos. Ponente: Ignacio Magaña Cárdenas. Secretario:
Pablo Jesús Hernández Moreno.
Competencia 283/95. Suscitada entre los Jueces Décimo Quinto de lo Civil del
Primer Partido Judicial de Guadalajara, Jalisco y Cuarto de Primera Instancia del
Ramo Civil del Distrito Judicial de Culiacán, Sinaloa. 13 de octubre de 1995. Cinco
votos. Ponente: José de Jesús Gudiño Pelayo. Secretario: Alfredo López Cruz.
Competencia 208/96. Suscitada entre el Juez Vigésimo Séptimo Civil en el Distrito

Federal y el Juez Primero de Primera Instancia del Ramo Civil, del Distrito Judicial
de Culiacán, Sinaloa. 30 de octubre de 1996. Unanimidad de cuatro votos.
Ausente: Humberto Román Palacios, previo aviso a la Presidencia. Ponente:
Juventino V. Castro y Castro. Secretario: Roberto Javier Ortega Pineda.
en sesión de ocho de enero de mil novecientos noventa y siete, por unanimidad de
votos de los Ministros presidente Juventino V. Castro y Castro, Humberto Román
Palacios, José de Jesús Gudiño Pelayo, Juan N. Silva Meza y Olga Sánchez
Cordero de García Villegas.
Novena Epoca
CIRCUITO.
Tomo: IV, Agosto de 1996
Página: 652
COSTAS. CUANTIA DE LAS, EN NEGOCIOS DE ARRENDAMIENTO.

(LEGISLACION DEL ESTADO DE JALISCO). De la interpretación de los artículos
162 y 640 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Jalisco, se
concluye que es aplicable el segundo párrafo del primero de los numerales
mencionados, para definir el monto de las costas en los juicios de arrendamiento,
toda vez que establece el lineamiento a seguir para determinar la cuantía de tales
negocios y, en general, cuando se reclama el cumplimiento de prestaciones
periódicas; siendo tales reglas también aplicables al tema de las costas, tanto
porque el capítulo que las regula no contiene disposición a ese respecto, como
porque lo que se busca es determinar la cuantía de un negocio; lo que es
necesario no sólo para efectos de establecer la competencia sino también para
cuantificar su monto, de conformidad con el segundo de los preceptos
mencionados, que establece como punto de referencia el interés o cuantía del
pleito.

Amparo directo 1207/95. Asunción Villegas de Peimbert. 18 de enero de 1996.
Unanimidad de votos. Ponente: Héctor Soto Gallardo. Secretario: Miguel Lobato
Martínez.
Novena Epoca
Instancia: SEXTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER
CIRCUITO.
Tomo: III, Enero de 1996
Tesis: I.6o.C.29 C
Página: 259
ARRENDAMIENTO, CONTRATO DE. NO POR EL HECHO DE QUE SE

PRESENTE ANTE LA TESORERIA DEL DEPARTAMENTO DEL DISTRITO
FEDERAL Y OSTENTE EL SELLO DE LA MISMA, ADQUIERE EL CARACTER
DE DOCUMENTO PUBLICO. No por el hecho de que un contrato de
arrendamiento, contenga el sello de presentación ante la Tesorería del
Departamento del Distrito Federal, le da el carácter de documento público, toda
vez que esa sola circunstancia no es suficiente para que encuadre en ninguna de
las hipótesis que, para que tenga dicha calidad, establece el artículo 129 del
Código Federal de Procedimientos Civiles, el cual preceptúa que son de esa
naturaleza aquellos cuya formación está encomendada por la ley, dentro de los
límites de competencia de un funcionario público que tiene fe pública, así como de
los que expidan los funcionarios públicos en ejercicio de sus atribuciones,
situación en la que no se ubica el contrato de locación, en virtud de que éste se
celebra entre particulares.
SEXTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Amparo en revisión 2076/95. José Luis Gómez Medina. 23 de noviembre de 1995.

Unanimidad de votos. Ponente: Víctor Hugo Díaz Arellano. Secretaria: María
Teresa Covarrubias Ramos.
Novena Epoca
Tomo: II, Julio de 1995
Tesis: 1a. XXI/95
Página: 51
COMPETENCIA, CORRESPONDE AL JUEZ DEL ORDEN COMUN, CUANDO EL

CONFLICTO VERSA SOBRE INMUEBLES ASEGURADOS
PROVISIONALMENTE POR LA PROCURADURIA GENERAL DE LA
REPUBLICA. Cuando la Procuraduría General de la República con apoyo en el
artículo 181 del Código Federal de Procedimientos Penales asegura y toma en
administración algunos inmuebles, no varía la esencia o naturaleza de éstos, ya
que, siguen teniendo el carácter de privados, pues dicha medida cautelar tiene por
objeto evitar que los bienes sean alterados, destruidos o que desaparezcan; luego,
mientras no exista una sentencia judicial en donde se establezca el aseguramiento
definitivo, o en su caso el decomiso, como tampoco la declaratoria de
incorporación de los mismos de acuerdo con lo dispuesto por los artículos 17 y 37
de la Ley General de Bienes Nacionales, no pueden considerarse como parte del
patrimonio de la Procuraduría General de la República, menos aún como
propiedad de la Federación, lo que implica que la competencia sobre el
conocimiento del conflicto que versa en la solicitud de los actores del otorgamiento
y firma de los contratos de arrendamiento de las fincas aseguradas en la fase a
que alude el invocado precepto 181, se surte en favor del juez del orden común,
porque el caso que se plantea, no encuadra en alguna de las hipótesis que prevé
el numeral 104 constitucional.
Competencia civil 145/95. Suscitada entre el Juez Trigésimo Tercero del

Arrendamiento Inmobiliario en el Distrito Federal, y el Juez Tercero de Distrito en
Materia Civil en el Distrito Federal. 9 de junio de 1995. Cinco votos. Ponente: Olga
Sánchez Cordero de García Villegas. Secretaria: Rosa Elena González Tirado.
Octava Epoca
Instancia: Pleno
Tomo: 81, Septiembre de 1994
Tesis: P. XXV/94
Página: 27
ACTIVIDADES MERCANTILES E INDUSTRIALES, IMPUESTO SOBRE. LOS

ARTICULOS 42 A 96 DE LA LEY DE HACIENDA DEL ESTADO DE BAJA
CALIFORNIA NO INVADEN LA ESFERA DE ATRIBUCIONES DE LA
FEDERACION, PERO SI SU APLICACION ILEGAL. Los artículos 42 a 96 de la
Ley de Hacienda del Estado de Baja California establecen y regulan el impuesto
sobre actividades mercantiles e industriales, que grava los ingresos provenientes
de actos o actividades que no paguen el impuesto al valor agregado, así como los
que se deriven de la enajenación de construcciones a que se refiere el artículo 42
de la ley del impuesto federal mencionado cuando sean obtenidos por
establecimientos, negociaciones o giros comerciales por enajenación de bienes,
promesa de venta y opción de venta, arrendamiento de bienes muebles,
prestación de servicios, comisiones y mediaciones mercantiles e intereses
provenientes de cualquier operación mercantil. Si se considera, por un lado, que
conforme a la jurisprudencia publicada con el número 85 en el Apéndice al
Semanario Judicial de la Federación 1917-1988, Primera Parte, páginas 156 y
157, que lleva por rubro: "IMPUESTOS LOCALES, EXENCION DE, NO ES
NECESARIO PARA OPERAR, QUE LAS LEYES TRIBUTARIAS LA
ESTABLEZCAN EXPRESAMENTE EN FAVOR DE PERSONAS Y COSAS
SUJETAS A UN REGIMEN FISCAL FEDERAL", dentro de nuestro sistema jurídico
constitucional se entiende que las autoridades legislativas de los Estados legislan
dentro del ámbito de su jurisdicción para aquellos sujetos y objetos que quedan
comprendidos en dicha jurisdicción, y por el otro, que la Ley de Hacienda del
Estado de Baja California no establece expresamente que los ingresos derivados
de operaciones de banca y crédito queden incluidos dentro de los conceptos que
establece en su artículo 42 causan el gravamen impugnado, ni que las
instituciones de crédito sean causantes del mismo, debe concluirse que los
ingresos provenientes de sus operaciones de banca y crédito, de enajenación de
bienes, promesa de venta y opción de venta, prestación de servicios, comisiones y
mediaciones mercantiles e intereses por operaciones mercantiles, no son objeto
del impuesto local sobre actividades mercantiles e industriales y las instituciones
de crédito no son sujetos del mismo porque dichos ingresos e instituciones no se
comprenden dentro de la jurisdicción del Congreso del Estado de Baja California.
En consecuencia, los preceptos citados de la Ley de Hacienda del Estado de Baja
California no invaden la esfera de atribuciones de la Federación por no abarcar los
conceptos señalados en los puntos 3o. y 4o. de la fracción XXIX del artículo 73 de
la Constitución. Sin embargo, la ilegal aplicación de la ley local mencionada a
instituciones de crédito, sí invade la esfera de competencia de la Federación, pues
se traduce en el cobro por parte de autoridades locales, con base en un
ordenamiento estatal indebidamente aplicado, de gravámenes sobre una materia
constitucionalmente reservada a la Federación, como lo es la de operaciones de
banca y crédito e ingresos provenientes de los mismos, ello con motivo de que las
autoridades encargadas de la aplicación de la ley local, al interpretar ésta, en lugar
de hacerlo conforme al texto constitucional entendiendo que las instituciones de
crédito, no podrían quedar comprendidas como sujetos del tributo estatal por sus
operaciones, determinan lo contrario, lo que es atribuible a esas autoridades y no
al Congreso Local.
Amparo en revisión 1578/93. Banco Internacional, S.A. 18 de mayo de 1994.

Mayoría de quince votos. Ponente: Mariano Azuela Güitrón. Secretaria: Ma. Estela
Ferrer Mac Gregor Poisot.
El Tribunal Pleno en su sesión privada celebrada el martes seis de septiembre en

curso, por unanimidad de dieciséis votos de los señores Ministros Presidente
Ulises Schmill Ordóñez, Ignacio Magaña Cárdenas, Miguel Montes García, Carlos
Sempé Minvielle, Diego Valadés Ríos, Noé Castañón León, José Antonio Llanos
Duarte, Samuel Alba Leyva, Clementina Gil de Lester, Atanasio González
Martínez, José Manuel Villagordoa Lozano, Fausta Moreno Flores, Carlos García
Vázquez, Mariano Azuela Güitrón, Juan Díaz Romero y Sergio Hugo Chapital
Gutiérrez: aprobó, con el número XXV/94, la tesis que antecede; y determinó que
la votación es idónea para integrar tesis de jurisprudencia. Ausentes: Carlos de
Silva Nava, Felipe López Contreras, Ignacio Moisés Cal y Mayor Gutiérrez, Luis
Fernández Doblado y Victoria Adato Green. México, Distrito Federal, a nueve de
septiembre de mil novecientos noventa y cuatro.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: XIV, Agosto de 1994
Tesis: VII. C. 40 C
Página: 586
ARRENDAMIENTO. COMPETENCIA EN RAZON DE LA CUANTIA. Conforme al

artículo 116, fracción XV, del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de
Veracruz, para determinar la competencia por razón de la cuantía en tratándose
de cuestiones de arrendamiento o de obligaciones que consistan en prestaciones
periódicas, se tomará como base el importe de las pensiones en un año, y cuando
se reclamen prestaciones que se encuentren vencidas, se atenderá al monto que
de las mismas se demande. De ahí que, si en un juicio de arrendamiento se
reclama el pago de las rentas que se encuentren vencidas más las que continúen
venciendo, debe tomarse en cuenta para determinar la competencia jurisdiccional
en razón de la cuantía, no sólo el monto de las rentas que se hayan señalado
como vencidas sino también aquellas que se continúen generando hasta
completar el término de un año.
PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEPTIMO

CIRCUITO.
Amparo directo 487/92. Hilario Rodríguez Baruch. 31 de agosto de 1992.

Unanimidad de votos. Ponente: Adrián Avendaño Constantino. Secretario: Arnulfo
Joachin Gómez.
Octava Epoca
Instancia: SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEXTO CIRCUITO.
Tomo: XIV, Julio de 1994
Página: 444
ARRENDAMIENTO. LOS ARTICULOS 2321 Y 2324 DEL CODIGO CIVIL DEL

ESTADO DE PUEBLA QUE ESTABLECEN LA PRORROGA, NO VIOLAN LA
GARANTIA DE AUDIENCIA. De acuerdo con los artículos 2321 y 2324 del
Código Civil del Estado de Puebla basta que el inquilino satisfaga los requisitos
ahí establecidos para que se prorrogue por tres años más el contrato de
arrendamiento; ahora bien, tomando en cuenta que dicha prórroga debe ser
declarada por la autoridad judicial competente, en un procedimiento en donde se
da intervención al arrendador para que en su caso demuestre que el inquilino no
satisfizo los requisitos previstos por los citados numerales, es de concluirse que
tales preceptos legales no son violatorios de la garantía de audiencia consagrada
por el artículo 14 constitucional.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEXTO CIRCUITO.
Amparo directo 471/87. Consuelo López Cordero. 27 de enero de 1988.

Unanimidad de votos. Ponente: José Galván Rojas. Secretario: Jorge Núñez
Rivera.
Octava Epoca
Instancia: PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER
CIRCUITO.
Tomo: XIII, Enero de 1994
Página: 283
PROCURADURIA FEDERAL DEL CONSUMIDOR. INCOMPETENCIA DE LA.

PARA CONOCER DE UNA QUEJA ADMINISTRATIVA RELACIONADA CON EL
ARRENDAMIENTO DE UN INMUEBLE NO UBICADO EN EL DISTRITO
FEDERAL. Conforme al artículo 2o. de la Ley Federal de Protección al
Consumidor, están obligados al cumplimiento de esa Ley, entre otros, los
arrendadores y arrendatarios de bienes destinados para la habitación en el Distrito
Federal, precisándose que tratándose de arrendamiento para habitación, la ley es
de aplicación local en el Distrito Federal. En estas circunstancias, la Procuraduría
Federal del Consumidor, no tiene competencia legal para conocer de una queja
administrativa relacionada con el arrendamiento de un inmueble que se encuentra
ubicado fuera del Distrito Federal, porque la ley es clara en ese sentido y esta
disposición no es renunciable por el sometimiento de las partes, pactado en el
contrato base de la acción, a la jurisdicción de los tribunales de esta ciudad de
México, Distrito Federal, porque no se trata de un tribunal sino de una autoridad de
naturaleza administrativa y, porque se ampliaría en contravención al precepto
citado, la competencia que tiene expresamente determinada la Procuraduría
Federal del Consumidor.
PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Amparo directo 5413/91. Matilde Araceli de la Mora. 22 de abril de 1992.

Unanimidad de votos. Ponente: Wilfrido Castañón León. Secretario: José Antonio
Sánchez Castillo.
Octava Epoca
TERCER CIRCUITO.
Tomo: XII, Julio de 1993
Página: 159
ARRENDAMIENTO. NULIDAD DE LA CLAUSULA DEL CONTRATO QUE FIJA

LA CUANTIA DE LA RENTA. CASO EN QUE PUEDE RECLAMARSE AUNQUE
AQUEL HAYA TERMINADO. (LEGISLACION DEL ESTADO DE JALISCO). Es
cierto que la ley prevé que un contrato de arrendamiento celebrado por tiempo
determinado concluye en el día prefijado por los contratantes, y, en caso de
controversia, corresponde al órgano jurisdiccional competente hacer la
declaratoria de terminación respectiva; empero, no es menos exacto que aun
fenecido el plazo estipulado y no obstante que así lo haya declarado la autoridad,
aquél puede continuar surtiendo sus efectos, hasta en tanto no se efectúe la
desocupación y entrega del inmueble, dado que el artículo 2347 del Código Civil
del Estado de Jalisco, establece que el arrendatario tiene la obligación de pagar la
renta que se venza hasta el día que entregue la cosa arrendada. En esas
condiciones, resulta claro que la nulidad de la cláusula del contrato que fija el
monto de la renta puede reclamarse mientras tenga aplicación la misma; es decir,
que bien puede suceder que la -vigencia de un contrato este legalmente concluida
y no obstante, subsistan sus efectos jurídicos, ya que ambos conceptos vigencia y
efectos- son cuestiones totalmente diferentes.

CIRCUITO.
Amparo directo 302/93. Gonzalo Gutiérrez Iñiguez. 13 de mayo de 1993.

Unanimidad de votos. Ponente: Jaime Julio López Beltrán. Secretario: Antonio
López Rentería.
Octava Epoca
Instancia: Tercera Sala
Tomo: 66, Junio de 1993
Tesis: 3a./J. 9/93
Página: 12
DERECHO DEL TANTO Y NULIDAD DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA

REALIZADA EN CONTRAVENCION A AQUEL. LOS JUECES DEL
ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO SON COMPETENTES PARA CONOCER DE
TALES CUESTIONES CUANDO SE HAGAN VALER MEDIANTE
RECONVENCION Y DERIVEN DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE
FINCA URBANA DESTINADA A LA HABITACION (LEGISLACION DEL DISTRITO
FEDERAL). El artículo 60 D de la Ley Orgánica de los Tribunales de Justicia del
Fuero Común para el Distrito Federal, dispone que los jueces del arrendamiento
inmobiliario conocerán de todas las controversias que se susciten en materia de
arrendamiento de inmuebles, entre otros, de los destinados a habitación.
Asimismo, en el capítulo IV, del título sexto, del Código Civil para el Distrito
Federal, que se refiere al arrendamiento de dicho tipo de inmuebles,
concretamente, en los artículos 2448 I y 2448 J, fracción VI, se establece el
derecho del tanto, que no es otra cosa que el derecho que concierne al
arrendatario de ser preferido en caso de que el arrendador quiera vender la finca
arrendada, así como la nulidad de la compraventa y su escrituración que se
hubiese realizado sin respetar aquél. De los preceptos aludidos deriva que los
jueces del arrendamiento inmobiliario son competentes, de origen, para conocer y
resolver de aquellos juicios en los que se planteen tales cuestiones, por cuanto les
fueron atribuídas explícitamente por el legislador, dentro de las atribuciones
propias del fuero al que pertenecen, independientemente de que se hagan valer
por vía de excepción o mediante demanda reconvencional, supuesto que no existe
precepto legal alguno que haga esa distinción. Ello es así, porque cuando tales
derechos se hacen valer mediante demanda reconvencional, que se define como
la petición o nueva demanda que dirige el demandado contra el actor ante el
mismo juez que le emplazó, en oposición a la demanda del contrario, su estudio
no puede desvincularse del contrato de arrendamiento del que dimanan, dado lo
dispuesto por el artículo 31 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito
Federal, que dispone que cuando haya varias acciones contra una misma
persona, respecto de una misma cosa y provengan de una misma causa, deben
intentarse en una sola demanda, además de que, el artículo 160 del mismo
ordenamiento legal, previene que en la reconvención es juez competente el que lo
sea para conocer de la demanda principal, aunque el valor de aquéllas sea inferior
a la cuantía de su competencia, pero no a la inversa. Asimismo, debe decirse que
los derechos que se contienen en los artículos 2448 I y 2448 J, son derechos de
índole personal, que se definen como la facultad correspondiente a una persona
para exigir de otro sujeto pasivo individualmente determinado, el cumplimiento de
una obligación de dar, hacer o no hacer, y tanto es así, que no siempre el
cumplimiento de la obligación del arrendador de dar aviso al arrendatario de su
deseo de vender el inmueble arrendado, culmina con la adquisición de la finca por
parte del inquilino.
Contradicción de tesis 36/92. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados
Quinto y Sexto en Materia Civil, ambos del Primer Circuito. 3 de mayo de 1993.
Unanimidad de cuatro votos. Ponente: Miguel Montes García. Secretaria: Xóchitl
Guido Guzmán.
Tesis de Jurisprudencia 9/93. Aprobada por la Tercera Sala de este alto Tribunal
en sesión de tres de mayo de mil novecientos noventa y tres, por unanimidad de
cuatro votos de los señores ministros: Presidente José Trinidad Lanz Cárdenas,
Mariano Azuela Güitrón, Sergio Hugo Chapital Gutiérrez y Miguel Montes García.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: XI, Febrero de 1993
Página: 220
COMPETENCIA DE LOS JUECES DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO

PARA CONOCER DE LAS DILIGENCIAS DE JURISDICCION VOLUNTARIA. De
acuerdo con lo que se desprende de lo preceptuado en los artículos 156, fracción
VIII, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, y 54, fracción I,
de la Ley Orgánica de los Tribunales de Justicia del Fuero Común del Distrito
Federal, y la adecuada interpretación del contenido del numeral 60-D de la propia
ley, necesariamente se debe concluir que son los jueces del arrendamiento
inmobiliario y no otros, los que tienen competencia para tramitar las jurisdicciones
voluntarias relativas a la materia del arrendamiento inmobiliario, ya que de aplicar
aisladamente el precepto citado en último término, como pretende la enjuiciada, se
restringiría la competencia de los juzgados del arrendamiento inmobiliario al
conocimiento de los asuntos contenciosos relativos a dicha materia,
sustrayéndolos de la tramitación de las jurisdicciones voluntarias arrendaticias, y
se llegaría al absurdo de que ningún juez de primera instancia en el Distrito
Federal tendría competencia para la tramitación del tipo de jurisdicciones que nos
ocupan, porque si no pueden ser realizadas por un juez del arrendamiento, mucho
menos podrían serlo por un juez civil, familiar, concursal o penal.
Amparo directo 5858/92. Ibarra Jaimes Edificaciones, S.A. 7 de enero de 1993.

Octava Epoca
Tesis: 3a. LXXXIV/92
Página: 49
COMPETENCIA EN UN JUICIO CIVIL EN QUE SE DEMANDA DEL ORGANISMO

DESCENTRALIZADO ISSSTE, LA TERMINACION DE UN CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO. CORRESPONDE AL FUERO COMUN. Si en un juicio civil
se demanda del organismo descentralizado ISSSTE la terminación de un contrato
de arrendamiento, la competencia para conocer del juicio corresponde al fuero
común por no presentarse ninguna de las hipótesis previstas por los artículos 104
constitucional y 54 de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, para
que su conocimiento corresponda a los tribunales federales y, en concreto, las
establecidas en las fracciones I y III del precepto constitucional, y I, II, VI y IX del
secundario, en virtud de que: a) la controversia no versa sobre el cumplimiento y
aplicación de leyes federales, sino que se rige por los Códigos Civil y de
Procedimientos Civiles de la entidad en que se celebró el contrato de
término otorgan los preceptos constitucional y secundario invocados, es decir, el
ente Estados Unidos Mexicanos, por el solo hecho de que en la controversia sea
parte un organismo descentralizado; c) por tratarse del cumplimiento de un
contrato de arrendamiento sólo se compromete el patrimonio del organismo
descentralizado, que no tiene el carácter de bien de dominio público o de dominio
privado de la Federación, conforme a lo dispuesto por los artículos 1o. a 3o., y
demás aplicables de la Ley General de Bienes Nacionales, mas no afecta ni puede
llegar a afectarse algún bien nacional que el organismo descentralizado
administre, concretamente alguno de los comprendidos en los artículos 2o.,
fracciones V y XII, y 34, fracciones III y VI, de la Ley antes citada; y d) no existe
dispositivo alguno en el que el legislador ordinario haya establecido que competa a
los tribunales federales el conocimiento de los juicios en que sea parte el
organismo Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del
Estado.
Competencia civil 183/92. Suscitada entre los jueces Primero de Distrito en
Materia Civil en el Estado de Jalisco y Noveno de lo Civil de Guadalajara. 5 de
octubre de 1992. Unanimidad de cuatro votos. Ausente previo aviso a la
Presidencia: Miguel Montes García. Ponente: Sergio Hugo Chapital Gutiérrez.
Secretario: Daniel Patiño Pereznegrón.
Octava Epoca
Tesis: 3a. LXXXVI/92
Página: 50
COMPETENCIA EN UN JUICIO ESPECIAL DE DESAHUCIO EN QUE SE

DEMANDA DEL ORGANISMO DESCONCENTRADO INSTITUTO NACIONAL DE
BELLAS ARTES, LA DESOCUPACION Y ENTREGA DE UN BIEN INMUEBLE.
CORRESPONDE AL FUERO COMUN. Si en un juicio especial de desahucio se
demanda del organismo desconcentrado Instituto Nacional de Bellas Artes, la
desocupación y entrega de un bien inmueble, la competencia para conocer del
juicio corresponde al fuero común por no presentarse ninguna de las hipótesis
previstas por los artículos 104 constitucional y 54 de la Ley Orgánica del Poder
Judicial de la Federación, para que su conocimiento corresponda a los tribunales
federales y, en concreto, las establecidas en las fracciones I y III del precepto
constitucional, I, II, VI y IX del secundario, en virtud de que: a) la controversia no
versa sobre el cumplimiento y aplicación de leyes federales, sino que se rige por
los Códigos Civil y de Procedimientos Civiles de la entidad en que se celebró el
contrato de arrendamiento; b) no es parte en el juicio la Federación, en la acepción
que a este término otorgan los preceptos constitucional y secundario invocados,
es decir, el ente Estados Unidos Mexicanos, por el solo hecho de que en la
controversia sea parte un organismo desconcentrado; c) por tratarse del
del organismo desconcentrado, que no tiene el carácter de bien de dominio
público o de dominio privado de la Federación; y d) no existe dispositivo alguno en
el que el legislador ordinario haya establecido que competa a los tribunales
federales el conocimiento de los juicios en que sea parte el organismo
desconcentrado Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura.
Competencia civil 153/92. Suscitada entre los jueces Vigésimo Cuarto del
Arrendamiento Inmobiliario del Distrito Federal y el Cuarto de Distrito en Materia
Civil en el Distrito Federal. 5 de octubre de 1992. Unanimidad de cuatro votos.
Ausente previo aviso a la Presidencia: Miguel Montes García. Ponente: Sergio
Hugo Chapital Gutiérrez. Secretario: Daniel Patiño Pereznegrón.
Octava Epoca
Tesis: 3a. LXXXV/92
Página: 51

DEMANDA DE UN ORGANISMO DESCONCENTRADO LA DESOCUPACION Y
ENTREGA DE UN BIEN INMUEBLE. CORRESPONDE AL FUERO COMUN SI
EN LA LEY O DECRETO DE CREACION DEL ORGANISMO, EL LEGISLADOR
ORDINARIO NO ESTABLECE QUE LOS TRIBUNALES FEDERALES
CONOCERAN DE LOS JUICIOS EN QUE AQUEL SEA PARTE. Si en un juicio
especial de desahucio se demanda de un organismo desconcentrado la
juicio corresponde al fuero común, cuando en la ley de creación del organismo
desconcentrado, el legislador ordinario no ha determinado competencia a los
tribunales federales para conocer de los asuntos en que dicho organismo sea
parte, pues en tal supuesto no se presentan las hipótesis previstas por los
artículos 104 constitucional, y 54 de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la
Federación, para que su conocimiento corresponda a los tribunales federales y, en
concreto, las establecidas en las fracciones I y III del precepto constitucional, y I, II
y IV del secundario, en virtud de que: a) la controversia no versa sobre el
cumplimiento y aplicación de leyes federales, sino que se rige por los Códigos Civil
y de Procedimientos Civiles de la entidad en que se celebró el contrato de
término otorgan los preceptos constitucionales y secundario invocados, es decir, el
parte un organismo desconcentrado; y c) por tratarse de la desocupación y
entrega de un bien inmueble sólo se compromete el patrimonio del organismo
desconcentrado, que no tiene el carácter de bien de dominio público o de dominio
privado de la Federación.
Competencia civil 153/92. Suscitada entre los Jueces Vigésimo Cuarto del
Arrendamiento Inmobiliario del Distrito Federal y Cuarto de Distrito en Materia Civil
en el Distrito Federal. 5 de octubre de 1992. Unanimidad de cuatro votos. Ausente
previo aviso a la presidencia: Miguel Montes García. Ponente: Sergio Hugo
Chapital Gutiérrez. Secretario: Daniel Patiño Pereznegrón.
Octava Epoca
Tomo: X, Octubre de 1992
Tesis: 3a. LXXX/92
Página: 89

DEMANDA DEL ORGANISMO DESCENTRALIZADO CONASUPO, LA
DESOCUPACION Y ENTREGA DE UN BIEN INMUEBLE. CORRESPONDE AL
FUERO COMUN. Si en un juicio especial de desahucio se demanda del
organismo descentralizado CONASUPO, la desocupación y entrega de un bien
inmueble, la competencia para conocer del juicio corresponde al fuero común por
no presentarse ninguna de las hipótesis previstas por los artículos 104
ente Estados Unidos Mexicanos, por el solo hecho que en la controversia sea
privado de la Federación, conforme a lo dispuesto por los artículos 1o. a 3o. y
demás aplicables de la Ley General de Bienes Nacionales, mas no afecta o puede
fracciones V y XII, y 34, fracciones III y VI, de la ley antes citada; y d) no existe
organismo descentralizado Compañía Nacional de Subsistencias Populares.
Competencia 1/92. Suscitada entre el juez Octavo del Arrendamiento Inmobiliario

del Distrito Federal y la juez Tercero de Distrito en Materia Civil en el Distrito
Federal. 21 de septiembre de 1992. Cinco votos. Ponente: Mariano Azuela
Güitrón. Secretario: Manuel Armando Juárez Morales.
Octava Epoca
Tesis: 3a. LXXXI/92
Página: 90

DEMANDA DE UN ORGANISMO DESCENTRALIZADO LA DESOCUPACION Y
ENTREGA DE UN BIEN INMUEBLE. CORRESPONDE AL FUERO COMUN SI
EN LA LEY O DECRETO DE CREACION DEL ORGANISMO, EL LEGISLADOR
ORDINARIO NO ESTABLECE QUE LOS TRIBUNALES FEDERALES
CONOCERAN DE LOS JUICIOS EN QUE AQUEL SEA PARTE. Si en un juicio
especial de desahucio se demanda de un organismo descentralizado la
juicio corresponde al fuero común, cuando en la ley de creación del organismo
descentralizado, el legislador ordinario no ha determinado competencia a los
tribunales federales para conocer de los asuntos en que dicho organismo sea
parte, pues en tal supuesto no se presentan las hipótesis previstas por los
artículos 104 constitucional, y 54 de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la
Federación, para que su conocimiento corresponda a los tribunales federales y, en
concreto, las establecidas en las fracciones I y III del precepto constitucional, y I, II
y IV del secundario, en virtud de que: a) la controversia no versa sobre el
cumplimiento y aplicación de leyes federales, sino que se rige por los Códigos Civil
y de Procedimientos Civiles de la entidad en que se celebró el contrato de
término otorgan los preceptos constitucionales y secundario invocados, es decir, el
ente Estados Unidos Mexicanos, por el solo hecho que en la controversia sea
parte un organismo descentralizado; y c) por tratarse de la desocupación y entrega
de un bien inmueble sólo se compromete el patrimonio del organismo
privado de la Federación, conforme a lo dispuesto por los artículos 1o. a 3o. y
demás aplicables de la Ley General de Bienes Nacionales, mas no se afecta o
puede llegar a afectarse algún bien nacional que el organismo descentralizado
fracciones V y XII, y 34, fracciones III y VI, de la ley antes citada
Competencia 1/92. Suscitada entre el Juez Octavo del Arrendamiento Inmobiliario

del Distrito Federal y la Juez Tercero de Distrito en Materia Civil en el Distrito
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: X, Agosto de 1992
Página: 541
COMPETENCIA. SOMETIMIENTO POR PROMOCION DE DIVERSA ACCION

ANTE OTRO JUEZ DE LA MISMA JURISDICCION. El Código de Procedimientos
Civiles no establece la necesidad que se haga una reserva; y que por lo tanto
basta que en la contestación se plantee la excepción de incompetencia para que
este aspecto no pueda resultar improcedente; sin embargo, ello no es causa
eficiente para provocar la concesión del amparo solicitado. En efecto, ciertamente
si en un juicio de terminación de contrato se opone la excepción de mérito, sin
importar que no haya hecho la reserva correspondiente; empero, no pasa
inadvertido que si la inconforme promueve las acciones de nulidad parcial del
contrato y de prórroga , a través de diversa demanda, de acuerdo con lo anterior
se puede obtener como conclusión que al alegato vertido de que la prórroga de
jurisdicción no era procedente queda desvirtuado con el hecho de que la
promovente del amparo al instaurar esa demanda se sometió expresamente a la
competencia de los jueces del arrendamiento inmobiliario del Distrito Federal,
conforme a lo dispuesto por el artículo 153, fracción I, del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, de tal forma que, es
intranscendente que en el juicio de terminación se haya planteado la
incompetencia sin necesidad de reserva alguna, ya que, a través de la demanda
que ella instauró se sometió directamente a los jueces del Distrito Federal.
Amparo directo 1523/92. Imcisa, S.A. de C.V. 26 de marzo de 1992. Unanimidad

de votos. Ponente: Manuel Ernesto Saloma Vera. Secretario: Guillermo Campos
Osorio.
Octava Epoca
Tomo: IX, Mayo de 1992
Tesis: 3a. XLVII/92
Página: 104
COMPETENCIA EN UN JUICIO ORDINARIO CIVIL DE TERMINACION DE

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PROMOVIDO CONTRA UN ORGANISMO
DESCONCENTRADO. CORRESPONDE AL FUERO COMUN. Si en un juicio
ordinario civil de terminación de contrato de arrendamiento se demanda a un
organismo desconcentrado de una Secretaría de Estado, como lo es la
Universidad Pedagógica Nacional que, en términos del decreto por el que fue
creada, publicado en el Diario Oficial de la Federación el veintinueve de agosto de
mil novecientos setenta y ocho, constituye un organismo desconcentrado de la
Secretaría de Educación Pública, la competencia para conocer del juicio
corresponde al fuero común por no presentarse ninguna de las hipótesis previstas
en el artículo 104 constitucional para que su conocimiento corresponda a los
tribunales federales y, en concreto, las establecidas en las fracciones I, II, VI, del
artículo 54 de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación que prevé las
controversias de las que compete conocer a los Juzgados de Distrito en Materia
Civil pues, por una parte, la misma no versa sobre el cumplimiento y aplicación de
leyes federales, sino que se rige por los Códigos Civil y de Procedimientos Civiles
de la entidad en que el bien inmueble objeto del contrato se encuentra ubicado, sin
que obste para ello el hecho de que la universidad demandada deba sujetarse a
las bases establecidas en el "Acuerdo por el que se establecen los lineamientos
para el arrendamiento de inmuebles de las dependencias de la Administración
Pública Federal en carácter de arrendatarias", dictado el veintidós de junio de mil
novecientos ochenta y ocho por el Secretario de Desarrollo Urbano y Ecología,
publicado en el Diario Oficial de la Federación el cuatro de julio del mismo año,
toda vez que tal Acuerdo no tiene el carácter de ley y, por tanto, no rige al contrato
de arrendamiento cuya terminación se demanda, sino que sólo sienta las bases
que debe observar una de las partes contratantes; por la otra, no se afectan
bienes de propiedad nacional, ya que el bien inmueble objeto del contrato es de
propiedad particular y si bien su uso o goce temporal fue otorgado a un organismo
desconcentrado, ello no lo hace parte del patrimonio nacional; y, finalmente, no
puede estimarse que la Federación sea parte en la controversia pues, además de
que la Universidad Pedagógica Nacional no puede ser considerada como la
Federación, acude al juicio no con su carácter oficial, sino en virtud de sus
funciones de derecho privado, es decir, en virtud de la relación de naturaleza civil
que estableció actuando como particular con otro particular.

Materia Civil en el Distrito Federal y Cuarto del Arrendamiento Inmobiliario del
Distrito Federal. 4 de mayo de 1992. Unanimidad de cuatro votos. Ponente:
Mariano Azuela Güitrón. Secretaria: Lourdes Ferrer Mac Gregor Poisot.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: IX, Abril de 1992
Página: 578
PROCURADURIA FEDERAL DEL CONSUMIDOR. CARECE DE COMPETENCIA

PARA CONOCER DE ACCIONES CIVILES. Dentro de las atribuciones que el
capítulo octavo de la vigente Ley Federal de Protección al Consumidor concede a
la Procuraduría Federal del Consumidor, concretamente en su artículo 59, no se
encuentra la de conocer de las acciones civiles que ejerciten los inquilinos, ni la
referida dependencia del ejecutivo tiene el carácter de órgano jurisdiccional; por lo
que resulta infundado e inatendible lo alegado por el enjuiciado en el sentido de
que debió prosperar la prórroga del contrato de arrendamiento que había hecho
valer ante la Procuraduría Federal del Consumidor, ya que tal institución no está
legalmente facultada para conocer del derecho de los inquilinos a solicitar la
prórroga del contrato de arrendamiento, en cuya virtud, la prórroga del arriendo
que ante la Procuraduría Federal del Consumidor se exija, no tiene efectos
jurídicos de género alguno, ni menos aún vincula a los tribunales civiles para
conocer o admitir la oportunidad del ejercicio de ese derecho de prórroga del
correspondiente pacto locativo, como si tal derecho se hubiese deducido en
tiempo y forma ante los tribunales judiciales competentes.
Amparo directo 7205/91. José Zavala Soriano. 5 de marzo de 1992. Unanimidad

de votos. Ponente: José Luis Caballero Cárdenas. Secretaria: Marcia Claudia
Torres Quevedo.
Véase: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, número 83, pág. 19, tesis
por contradicción 3a./J.28/94.
Octava Epoca
Instancia: PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO PRIMER CIRCUITO.
Tomo: IX, Marzo de 1992
Página: 144
ARRENDAMIENTO. JUEZ COMPETENTE PARA EL EJERCICIO DE LA ACCION

CORRESPONDIENTE. (LEGISLACION DEL ESTADO DE MICHOACAN). El
hecho de que el artículo 7o., fracción VII, del Código de Procedimientos Civiles del
Estado de Michoacán, establezca que la acción de arrendamiento es de carácter
real, en absoluto influye para que la competencia en esos negocios se surta
invariablemente en favor de un juzgado de primera instancia, en apoyo de la regla
que por razón de la materia contempla el precepto 181 del mismo ordenamiento,
acerca de que los asuntos que versan sobre cualquier derecho real se ejercitarán
en todo caso ante los jueces de primera instancia del lugar de ubicación de la
cosa, porque tratándose de arrendamiento o cumplimiento de obligaciones
periódicas existe regla competencial específica que atiende al valor de los
intereses en litigio, como es la prevista por el artículo 181 del citado cuerpo de
leyes, en armonía con los numerales 28, fracción VI, y 34, fracción III, de la Ley
Orgánica del Poder Judicial del Estado de Michoacán, según la cual si el importe
de las pensiones rentísticas de un año excede de veinte mil pesos, conocerá de
los asuntos un juzgado de primera instancia o un juzgado municipal.
PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO PRIMER CIRCUITO.
Amparo directo 593/91. Arnulfo, María Elena y María Guadalupe Vallejo Villaseñor.
26 de noviembre de 1991. Unanimidad de votos. Ponente: Héctor Federico
Gutiérrez de Velasco Romo. Secretario: Guillermo Esparza Alfaro.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: IX, Enero de 1992
Página: 128
ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO. CUANDO PUEDE PRORROGARSE LA

COMPETENCIA. Siendo la competencia la porción de jurisdicción que se atribuye
a los tribunales que pertenecen al mismo orden jurisdiccional, debe precisarse, en
tratándose de controversias acerca de arrendamiento, cuándo esa jurisdicción
puede prorrogarse o extenderse y así tenemos dos situaciones que se deben
considerar: a) Cuando tal extensión se presenta con motivo de una excepción que
la parte reo propone, (el derecho por el tanto que consagra el artículo 2448-I del
Código Civil para el Distrito Federal); b) Cuando tal extensión o prórroga de
jurisdicción se propone con motivo del ejercicio de la acción reconvencional. En el
primer evento, como lo propuesto en vía de excepción tiene la finalidad de destruir
la acción intentada, la jurisdicción del juez del arrendamiento sufre una extensión,
que no tiene mayor objeto que la de ampliar la materia del litigio para determinar si
lo hecho valer en vía de excepción, destruye o no la acción ejercitada. En el
segundo, cuando se propone la extensión de la jurisdicción con motivo de la
acción ejercitada en forma autónoma por vía reconvencional que no es otra cosa
que el contra derecho que el demandado opone al derecho del actor, no puede
haber prórroga de jurisdicción del juez del conocimiento, ya que se ejercita una
acción autónoma que influye en la competencia del juez del arrendamiento;
porque el ejercicio de la acción planteada en vía reconvencional corresponde a la
competencia de una juez civil y no de arrendamiento inmobiliario por no haber
prórroga de jurisdicción por materia.
Amparo directo 2475/91. Francisco Robles Machorro. 23 de mayo de 1991.

Planells.
Amparo directo 3678/90. Aureo Romero Vega. 20 de septiembre de 1990.

Planells.
Amparo directo 4723/89. Roberto González Guzmán. 22 de marzo de 1990.

C. Banderas Trigos.
Octava Epoca,
Tomo VII-Enero, página 136 (2 asuntos)
Octava Epoca
TERCER CIRCUITO.
Página: 148
ARRENDAMIENTO. LEGITIMACION DEL ALBACEA TESTAMENTARIO Y DEL

CONYUGE SUPERSTITE PARA DEDUCIR ACCIONES QUE COMPETEN A LA
SUCESION. La persona designada en testamento con el carácter de albacea, lo
es desde la muerte del autor de la herencia, para algunos efectos, aun cuando no
se le haya discernido judicialmente el cargo. Así se desprende del artículo 1619
del Código Civil del Estado de Jalisco, que dispone que "el derecho a la posesión
de los bienes hereditarios se transmite, por ministerio de la ley, a los herederos y a
los albaceas universales, desde el momento de la muerte del autor de la herencia,
salvo lo dispuesto por el artículo 195."; por su parte el artículo 195 del mismo
cuerpo legal, determina que muerto uno de los cónyuges continuará el que
sobreviva en la posesión y administración del fondo social, con intervención del
representante de la sucesión, mientras no se verifique la partición, de donde se
obtiene que, en ejercicio de la administración del fondo social, y en ausencia de
albacea nombrado, el cónyuge supérstite puede, y debe, ejercitar las acciones que
requiera la debida conservación y administración de la masa hereditaria, máxime
en el caso en que a la vez le recaiga el cargo de albacea testamentario, cargo que
empieza a ejercerse desde que acaece el fallecimiento, tal como se desprende del
artículo 1621 del citado código que establece como obligaciones del albacea
universal: "I. La presentación del testamento; II. El aseguramiento de los bienes de
la herencia"(...) "VII. La defensa, en juicio y fuera de él, así de la herencia como de
la validez del testamento; VIII. La de representar a la sucesión en todos los juicios
que hubieran de promoverse en su nombre o que se promovieren contra de ella.";
pues ello obedece al espíritu de que en ningún momento la sucesión este sin
representante, con mayor razón en casos urgentes, como es promover para
preservar un derecho que, si no se ejerce a tiempo, puede caducar.

CIRCUITO.
Amparo directo 1038/90. Guadalupe Cortés Cruz viuda de Reyna. 23 de enero de

1991. Unanimidad de votos. Ponente: Gilda Rincón Orta. Secretaria: Ana María
Serrano Oseguera.
Octava Epoca
Instancia: SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO SEXTO CIRCUITO.
Página: 148
EXTRANJEROS, RESTRICCION DE LOS DERECHOS DE LOS. CODIGOS DE

PROCEDIMIENTOS CIVILES PARA EL DISTRITO FEDERAL Y EL ESTADO DE
GUANAJUATO. SUS DIFERENCIAS. Conforme a lo dispuesto en el artículo 50
de la Ley de Nacionalidad y Naturalización, es incorrecto pretender que se pueda
convalidar la irregularidad en que incurre la autoridad judicial, al aplicar el Código
de Procedimientos Civiles del Estado de Guanajuato, en un juicio en el que se
modifiquen los derechos civiles de que gozan los extranjeros, so pretexto de que
dicho ordenamiento legal es igual al imperante en el Distrito Federal, pues dicho
numeral no concede tal posibilidad al establecer categóricamente que sólo la Ley
Federal puede modificar y restringir los derechos civiles de que gozan los
extranjeros y que en consecuencia la Ley de Nacionalidad y Naturalización y las
disposiciones de los Códigos Civil y de Procedimientos Civiles del Distrito Federal
tienen el carácter de federales. Además es inexacto que el Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal y el del Estado de Guanajuato sean
iguales, pues existen diferencias no sólo de forma sino estructurales entre uno y
otro. Efectivamente, el primero regula los procedimientos de los juicios: ordinario,
sumario, ejecutivo, hipotecario, sumario de desahucio, arbitral, tercerías, divorcio
por mutuo disenso, recurso de responsabilidad, concursos, sucesorios y de paz;
las acciones que se intentan con base en este Código, son de naturaleza
específica y la mayoría de sus incidentes son de previo y especial
pronunciamiento. En cambio, el segundo, prescinde de los juicios sumario,
hipotecario y sumario de desahucio; contiene el juicio ordinario único, con el
sistema de litis abierta; se prevé que el impulso procesal no lo tengan
exclusivamente las partes sino también los tribunales; todos sus términos son
fatales y, sólo la incompetencia y aquellos incidentes que por su naturaleza ponen
obstáculo a la prosecución del juicio, se consideran como artículos de previo y
especial pronunciamiento; en sus artículos del 331 al 362 señala el trámite del
juicio contencioso, estableciendo los requisitos de la demanda, los documentos
que deben acompañarse, la forma como debe corregirse el libelo inicial, el
emplazamiento a juicio, la contestación de la demanda, el término probatorio, la
audiencia final del juicio y la sentencia. Asimismo, los artículos del 255 en adelante
del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal; señalan el
procedimiento del juicio ordinario, teniendo diferencias substanciales con las
disposiciones del Código Procesal Civil del Estado de Guanajuato, como a
continuación se especifica: a).- En el primero se exige que se ponga en la
demanda el objeto u objetos que se reclaman con sus accesorios, la clase de
acción procurando citar los preceptos o principios jurídicos aplicables y el valor de
lo demandado si de ello depende la competencia del juez, requisitos que no exige
el segundo de dichos códigos; b).- En el primero se prevé, en su artículo 271, el
acuse de rebeldía sin que proceda petición de parte y la obligación de revisar de
oficio por el juzgador lo correcto de las citaciones y notificaciones procedentes,
facultándolo incluso para reponer el procedimiento cuando advierta que el
emplazamiento ha sido incorrecto; circunstancia que no prevé en forma exacta el
de Guanajuato; c).- En el primero se indica que una vez contestada la demanda,
se presumirán confesados los hechos que se hayan dejado de contestar, pero se
tendrá por contestada en sentido negativo cuando se trate de asuntos que afecten
las relaciones familiares, estado civil de las personas, cuestiones de
arrendamiento de fincas urbanas para habitación cuando el demandado sea el
inquilino y en los casos en que el emplazamiento se haya hecho por edictos,
requisitos que no prevé el artículo 341, del Código Adjetivo Civil del Estado de
Guanajuato; d).- En el Código Procesal Civil para el Distrito Federal, se establece,
en el artículo 272-A, que una vez contestada la demanda y en su caso la
reconvención, se señalará fecha para la celebración de una audiencia previa y de
conciliación, dentro de los diez días siguientes, hipótesis que no se establece en el
del Estado de Guanajuato y, e).- El término probatorio que señalan tales códigos
son distintos, diez días en el primero (artículo 290) y treinta días en el segundo
(artículo 346). En consecuencia, el concepto de violación que en ese sentido se
haga valer por la parte quejosa al través de la vía constitucional, debe declararse
fundado, dado el desacato al dispositivo legal al principio mencionado que se
vulnera y la falta de identidad entre las legislaciones federal y local comentadas.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO SEXTO CIRCUITO.
Amparo directo 200/89. Urzula Wisocka Rebizant. 27 de junio de 1990.

Unanimidad de votos. Ponente: Wilfrido Castañón León. Secretario: Alejandro
Caballero Vértiz.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 366


CIRCUITO.


Jiménez.
Octava Epoca
Instancia: SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO SEGUNDO
CIRCUITO.
Página: 92
ARRENDAMIENTO. JUEZ COMPETENTE PARA CONOCER DEL JUICIO DE

TERMINACION DE CONTRATO. (LEGISLACION DEL ESTADO DE SINALOA).
De acuerdo a lo establecido por el artículo 160 del Código de Procedimientos
Civiles para el Estado de Sinaloa, para los actos preparatorios del juicio será
competente el juez que lo fuere para el negocio principal; y conforme a lo
dispuesto por el artículo 161 del mismo ordenamiento, cuando en el lugar hubiera
varios jueces competentes, conocerá del negocio el que elija el interesado. De lo
anterior debe estimarse que resulta inexacto que se esté frente a la hipótesis de
una competencia funcional, por el hecho de que antes de la radicación del juicio
de terminación del contrato de arrendamiento interpuesto por el actor, se hubieran
efectuado diligencias de consignaciones de rentas por parte del demandado
quejoso ante un diverso juzgado y que, por ello dicha autoridad deba de conocer
del negocio principal, conforme a lo que establece el artículo primeramente citado;
pues en forma distinta a lo expuesto, la interpretación que de los dispositivos
legales anteriores se advierte, es en el sentido de que al no guardar las diligencias
de consignación de rentas relación con la causa petendi esgrimida por el actor, las
apuntadas consignaciones representan simples actos prejudiciales promovidos por
el inquilino para liberarse del pago, que es diverso en su naturaleza a los medios
preparatorios que sirven para asegurar personas o cosas, reconocer o pedir
exhibición de documentos para con posterioridad plantear la acción; incluso el
juicio de terminación del contrato de arrendamiento está promovido por alguien
distinto al consignante, como lo es el arrendador y con fines opuestos a aquél.
Luego entonces, la consignación de rentas no puede estimarse como un medio
preparatorio de la acción que se deduce; de lo que resulta que al existir varios
jueces competentes por razón del territorio para conocer del juicio de
arrendamiento, el accionante puede elegir válidamente el juzgado ante el cual
plantea su acción, conforme a lo previsto por el artículo último citado.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO SEGUNDO CIRCUITO.
Amparo en revisión 327/89. María Cristina Castelo de Salcido. 9 de marzo de

1990. Unanimidad de votos. Ponente: Carlos Arturo Lazalde Montoya. Secretario:
Rogelio Martínez Meléndez.
Octava Epoca
Página: 101
ARRENDAMIENTO, PRORROGA DEL. COMPUTO DEL TERMINO.

(LEGISLACION DEL ESTADO DE MICHOACAN). El lapso de treinta días que
establece tal precepto no es un término judicial, sino el período necesario para el
inquilino exteriorice su voluntad, mediante el ejercicio de la acción
correspondiente, acerca de que se prorrogue el arrendamiento; de ahí que no
sean aplicables, para su cómputo, las reglas establecidas en los artículos del 102
al 110 del Código de Procedimientos Civiles de esta Entidad Federativa, en
materia de términos judiciales, que obligan a descontar de ellos los días inhábiles,
pues lo correcto es acudir a lo que dispone el Código Civil local, respecto a la
forma de contar el tiempo para la prescripción, en particular a lo que previenen los
siguientes artículos: "1095. Cuando la prescripción se cuente por días, se
entenderán éstos de veinticuatro horas naturales, contadas de las veinticuatro a
las veinticuatro. 1096. El día en que comienza la prescripción se cuenta siempre
entero, aunque no lo sea; pero aquel en que la prescripción termina, debe ser
completo. 1097. Cuando el último día sea feriado, no se tendrá por completa la
prescripción, sino cumplido el que siga, si fuere útil"; preceptos de los que se
deduce que los lapsos que la Ley substantiva señala para que alguien ejerza un
derecho ante la autoridad competente se integran por días naturales y que si el
último de ellos es de asueto, los mismos concluyen hasta el siguiente, a condición
de que éste sea aprovechable; por tanto, si la quejosa pretendió ejercer el derecho
que tenía para solicitar la prórroga del contrato de arrendamiento celebrado con la
tercera perjudicada, el día anterior a la finalización de ese pacto, pero no pudo
presentar su demanda en alguno de los juzgados civiles de la capital, a causa de
que el personal de todos ellos disfrutaba de vacaciones y no había quien la
recibiera, tiene que aceptarse que la presentación que hizo del libelo inicial ante la
oficialía de partes del Supremo Tribunal de Justicia del Estado, la fecha en que
aquellos órganos jurisdiccionales reanudaron actividades, fue oportuna, en vista
de que el espacio de tiempo con el que contaba la actora para ese efecto, se
amplió hasta el primer día en que los mismos reiniciaron labores.

Amparo directo 450/89. Wagons Lits Mexicana, S.A. 3 de abril de 1990.
Unanimidad de votos. Ponente: Joel González Jiménez. Secretario: Ricardo Díaz
Chávez.
Octava Epoca
Tomo: IV, Primera Parte, Julio a Diciembre de 1989
Tesis: CXLVI/89
Página: 243
JUICIO ORDINARIO MERCANTIL. COMPETENCIA. CORRESPONDE AL JUEZ A

QUIEN LAS PARTES SE SOMETIERON EN EL CONTRATO. De conformidad
con los artículos 1092 y 1093 del Código de Comercio "Es juez competente aquel
a quien los litigantes se hubieren sometido expresa o tácitamente", entendiéndose
que "hay sumisión expresa cuando los interesados renuncian clara y
terminantemente al fuero que la ley les concede, y designan con toda precisión el
juez a quien se someten". Ahora bien, si en los contratos de arrendamiento
mercantil cuya rescisión se demanda en el juicio se estipuló que para la
interpretación y cumplimiento de los mismos las partes se sometían a los
tribunales de determinado lugar, renunciando al fuero que por razón de su
domicilio pudiera corresponderles, debe entenderse que existió sumisión expresa
a la competencia del juez del lugar designado, siendo, por consecuencia, éste el
competente para conocer del juicio y no el del domicilio del demandado, pues se
renunció clara y terminantemente al mismo, sin que obste el hecho de que no se
señale el artículo en que se establezca la competencia a la cual renuncian, ya que
ello no lo exige el artículo 1093 del Código de Comercio para la existencia de la
sumisión expresa.
Competencia 51/89. Suscitada entre los jueces Séptimo de lo Civil del Distrito
Federal y de Primera Instancia del Ramo Civil de Guaymas, Sonora. 21 de agosto
de 1989. Cinco votos. Ponente: Ignacio Magaña Cárdenas. Secretario: Pablo
Jesús Hernández Moreno.
Competencia 23/89. Suscitada entre los jueces Segundo de lo Civil del Distrito
Federal y de Distrito en el Estado de Hidalgo. 21 de agosto de 1989. 5 votos.
Ponente: Ignacio Magaña Cárdenas. Secretario: Alfredo Gómez Molina.
Competencia 30/84. Suscitada entre los jueces Cuarto de lo Civil del Distrito
Federal y Cuarto de lo Civil de Puebla. 28 de Febrero de 1985. Unanimidad de
cuatro votos. Ponente: Mariano Azuela Güitrón. Secretaria: Lourdes Ferrer Mac
Gregor Poisot.
Séptima Epoca, Volúmenes 193-198, Cuarta Parte, página 83.
Nota:
Este criterio ha integrado la jurisprudencia 1a./J. 5/97, publicada en el Semanario
Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo V, Enero de 1997,
pág. 155, de rubro: "COMPETENCIA EN UN JUICIO ORDINARIO MERCANTIL.
CORRESPONDE AL JUEZ A QUIEN LAS PARTES SE SOMETIERON EN EL
CONTRATO.".
En el Informe de 1989, la tesis aparece bajo el rubro "COMPETENCIA EN UN

JUICIO ORDINARIO MERCANTIL. CORRESPONDE AL JUEZ A QUIEN LAS
PARTES SE SOMETIERON EN EL CONTRATO.".
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 91
ARRENDAMIENTO. CONSIGNACION DE RENTAS, OPOSICION A LA. JUEZ

COMPETENTE PARA DECLARARLA. (LEGISLACION DEL ESTADO DE
SINALOA). Si las rentas reclamadas ante el juez de primera instancia en el juicio
de rescisión de contrato de arrendamiento por falta de pago, se consignaron
previamente ante otro juez, el arrendador puede oponerse a esa consignación
ante el juez que conozca del juicio de rescisión, pues el artículo 2371 del Código
Civil para el Estado de Sinaloa no exige que tal oposición se efectúe ante el juez a
quien se hubieran consignado las rentas,pues sólo prevé que en caso de aparecer
diligencias de consignación de rentas anteriores a la demanda de rescisión, debe
declararse fundada previamente la oposición a la consignación; por lo que debe
entenderse que tal declaración debe emitirla el juez de primera instancia que
conozca del juicio rescisorio, previamente a la resolución del fondo del asunto,
cuando ante él se hubiere promovido la oposición a la consignación.
Amparo directo 233/89. María Luisa Pico de Urrecha. 10 de agosto de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: José Jiménez Gregg. Secretario: Martín Guerrero
Aguilar.
Octava Epoca
Tomo: II, Segunda Parte-1, Julio a Diciembre de 1988
Página: 71
AGRARIO. ZONAS URBANAS DE LOS EJIDOS. COMPETENCIA DE LOS

TRIBUNALES DEL FUERO COMUN Y DE LAS AUTORIDADES AGRARIAS
PARA RESOLVER CUESTIONES RELACIONADAS CON SOLARES UBICADOS
EN AQUELLAS. Los artículos 90 al 100 de la Ley Federal de Reforma Agraria,
referentes a las zonas de urbanización de los ejidos, deben interpretarse en
relación con las disposiciones del vigente Reglamento de las Zonas de
Urbanización de los Ejidos publicado en el Diario Oficial de la Federación el día
veinticinco de marzo de mil novecientos cincuenta y cuatro. Ahora bien, del
artículo 1o. del citado reglamento se desprende, que la resolución presidencial que
segrega una parte del ejido para constituir las zonas de urbanización
correspondientes al mismo, cambia el régimen jurídico del propio ejido para
destinarlo a ser el asiento de la población ejidal. Por otra parte, conforme con lo
dispuesto en el artículo 4o., fracción III del mismo reglamento, los solares materia
de la urbanización de los ejidos pueden ser adquiridos por personas que no sean
ejidatarios. A su vez, el artículo 11 del mismo ordenamiento dispone que: "Son
nulos de pleno derecho todos los contratos de compraventa, arrendamiento,
comodato y en general todos los actos jurídicos que hayan tenido por objeto ceder
o transmitir todo o en parte los derechos sobre solares urbanos, cuando se hayan
realizado antes de haberse expedido el título de propiedad correspondiente". De
los anteriores preceptos se infiere que una vez consolidado el derecho de
propiedad (artículo 100 de la Ley Federal de Reforma Agraria), respecto de un
solar de la zona de urbanización del ejido, el mismo queda fuera de las
prescripciones de las leyes agrarias, como lo confirma la circunstancia de que es
permitido adquirir ese derecho de propiedad a personas que no tengan el carácter
de ejidatarios, según lo autorizan los artículos 93 y 96 de la ley de la materia.
Conforme con estos razonamientos, si se otorgó a una persona el título de
propiedad de determinado solar, esta propiedad no se comprende dentro de las
previsiones de las leyes agrarias y, en consecuencia, su titular ya se trate de un
ejidatario o de quien no tiene ese carácter, en caso de menoscabo o perturbación
del dominio no puede recurrir a las autoridades agrarias para obtener la protección
de su derecho, sino que debe acudir a las autoridades judiciales del fuero común,
mediante el ejercicio de la acción que corresponda. Lo anterior significa que
mientras el ejidatario o avecindado únicamente tenga la posesión de un solar a
virtud del derecho que conceden los certificados a que se contraen los artículo 95
y 100 de la Ley Federal de Reforma Agraria, en relación con el artículo 5o. del
Reglamento invocado, sin habérsele expedido aún los títulos de propiedad
correspondiente, tales predios seguirán sujetos al régimen ejidal y, por tanto, los
conflictos que deriven de los mismos, deben ser legalmente resueltos por las
autoridades agrarias.
Amparo en revisión 410/88. Saúl y Venancio Fuentes Díaz. 16 de noviembre de

1988. Unanimidad de votos. Ponente: Jaime Manuel Marroquín Zaleta. Secretaria:
María Guadalupe Herrera Calderón.
Octava Epoca
Instancia: TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO TERCER CIRCUITO.
Página: 102
ARRENDAMIENTO. CUANTIA, COMPETENCIA EN RAZON DE LA.

INTERPRETACION DE LOS ARTICULOS 147 Y 148 DEL CODIGO DE
PROCEDIMIENTOS CIVILES DEL ESTADO DE OAXACA. Cuando se demanda
una cuestión inherente al arrendamiento, para fijar la competencia en razón de la
cuantía, debe estarse a lo dispuesto en el artículo 148 del Código de
Procedimientos Civiles y por lo tanto, tomarse en consideración el importe de las
rentas vencidas, las que se sigan venciendo en el término de un año, así como el
de los daños y perjuicios y no en la hipótesis que prevé el artículo 147 del mismo
código, que se refiere a una única prestación como lo sería la exigencia de rentas
vencidas.
TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO TERCER CIRCUITO.
Amparo en revisión 378/88. Martha Elba Santos de Fernández. 19 de agosto de

1988. Unanimidad de votos. Ponente: Robustiano Ruiz Martínez. Secretaria: Ruth
Ramírez Núñez.
Véase: Tesis relacionada con la jurisprudencia número 63, páginas 162 y 163,
Tercera Sala, Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1985.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 107
ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, JUEZ DEL. NO ES TRIBUNAL ESPECIAL.

El juzgador del arrendamiento inmobiliario no puede considerarse como un tribunal
especial, ya que se trata de un tribunal previamente establecido por la ley, y no se
trata de un órgano surgido para juzgar un caso en especial y que desaparezca una
vez cumplida su función, puesto que dicha autoridad no se limita a juzgar a un solo
particular, sino a todos aquellos que tengan alguna controversia judicial en materia
de arrendamiento y que dentro del ámbito de su competencia, acudan ante él a
dirimirla.
Amparo directo 3698/88. Dolores Peña de Hernández. 8 de diciembre de 1988.

Unanimidad de votos. Ponente: Manuel Ernesto Saloma Vera. Secretario:
Guillermo Campos Osorio.
Quinta Epoca
Instancia: Sala Auxiliar
Tomo: .
Tesis: 126
Página: 288
ARRENDAMIENTO, FACULTADES DE LAS LEGISLATURAS LOCALES EN

MATERIA DE. Nunca se ha negado el derecho que tienen los Congresos de los
Estados para expedir Códigos Civiles en los cuales se establezcan restricciones a
la autonomía y a la libertad contractuales, pues toda facultad que no esté
expresamente concedida a la Federación se entiende reservada a los Estados. La
competencia para establecer restricciones a la libertad de contratación en materia
de arrendamientos urbanos, no se halla otorgada al Congreso de la Unión de
modo expreso ni de modo tácito, y en esa virtud, cada Legislatura Local está
autorizada, dentro de los límites territoriales de su función, para legislar en la
esfera de los arrendamientos urbanos y para imponer las relativas restricciones a
la autonomía contractual, tanto más, cuando que esta facultad no se incluye
dentro de las prohibiciones o limitaciones que el código político establece respecto
de los Estados.
Quinta Epoca:
Tomo XCIV, pág. 1052. Amparo directo 1500/47. R. de Arroyo Elodia. 10 de

noviembre de 1947. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: Vicente Santos
Guajardo.
Tomo CXI, pág. 1655. Amparo en revisión 9043/44. Sandoval de García Esther. 10
de marzo de 1952. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: Hilario Medina.
Tomo CXII, pág. 617. Amparo en revisión 4659/45. Alanís Salazar Alfonso. 30 de
abril de 1952. Unanimidad de cuatro votos. Relator: Agustín Mercado Alarcón.
Tomo CXVII, pág. 1072. Amparo directo 8558/40. Benítez Isabel y coags. 29 de
septiembre de 1953. Cinco votos. Relator: Angel González de la Vega.
Tomo CXVIII, pág. 291. Amparo civil directo 1677/40. Sánchez Alejandro. 28 de
octubre de 1953. Cinco votos. La publicación no menciona el nombre del ponente.
NOTA: La presente tesis no fue reiterada como vigente, según los acuerdos a que
llegó la Comisión Coordinadora encargada de los trabajos para la publicación del
Apéndice al Semanario Judicial de la Federación, 1917-1995.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 430
Página: 293
APELACION. REGLAS SOBRE LA CUANTIA DEL NEGOCIO PARA LA
PROCEDENCIA DE LA. El artículo 426, fracción I, del Código de Procedimientos
Civiles para el Distrito Federal, previene que causan ejecutoria por ministerio de
ley, "las sentencias pronunciadas en juicio cuyo interés no pase de ciento ochenta
y dos veces el salario mínimo diario general vigente en el Distrito Federal; a
excepción de las dictadas en las controversias en materia de arrendamiento de
fincas urbanas destinadas a habitación". De esta disposición se desprende
claramente, que las sentencias comprendidas en ella, no son impugnables
mediante ningún recurso o medio de defensa legal ordinario. El interés al que
alude la norma, es únicamente el de carácter económico, en que se puedan
traducir al patrimonio de las partes las cuestiones debatidas, y es por ello que se
toma como unidad de medida un concepto que se integra sólo con dinero, como
es el salario mínimo diario general en esta localidad. Esto implica que, para
conocer el interés económico de cada negocio jurisdiccional, debe tomarse en
cuenta el valor expresado en dinero, de los bienes o derechos involucrados en la
controversia, sobre los que a fin de cuentas recaerá en alguna forma la decisión.
La determinación suscita dificultades en muchos casos, ya que respecto de
diversas acciones que se ejercitan en los tribunales, no resulta fácil hacerla y en
algunas ni siquiera es posible, sin caer en el subjetivismo, tan peligroso para la
seguridad jurídica y tan nocivo para la justicia. Es por ello que el legislador, al dar
las reglas para la competencia por razón de la cuantía de los negocios, fijó
algunas conducentes para determinar en ciertos casos dicha cuantía; y así,
estableció como regla general, que se tuviera en cuenta lo que demandara el
actor, sin tomar en consideración los réditos, daños o perjuicios que sean
posteriores a la presentación de la demanda, aunque se reclamen en ella, según
se advierte en el artículo 157 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito
Federal, en su primer párrafo; con relación al arrendamiento y a la demanda sobre
cumplimiento de obligaciones consistentes en prestaciones periódicas, se
prescribió que se computara el importe de las pensiones de un año, pero que
respecto de prestaciones vencidas se estaría a lo dispuesto en la que hemos
llamado regla general (artículo 157, segundo párrafo): en las contiendas sobre
propiedad o posesión de un inmueble, se toma en cuenta el valor de éste; y si se
trata de usufructo o derechos reales sobre inmuebles, se tendrá en consideración
el valor de la cosa misma (artículo 158). Los lineamientos y las reglas apuntadas,
son aplicables también para determinar el interés de los negocios a que se refiere
el artículo 426, fracción I, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito
Federal, en razón de que son los únicos que derivan del ordenamiento legal
indicado, lo que quiere decir que sólo éstos tuvo en mente el legislador, cada vez
que en alguna de las disposiciones del código hizo mención de la cuantía o del
interés económico de los asuntos sin hacer mayores precisiones.
Octava Epoca:
Amparo directo 1419/88. General de México, S. A. 2 de junio de 1988. Unanimidad
de votos.
Amparo directo 2029/88. Eduardo Barto Reyes Spíndola. 14 de julio de 1988.

Amparo directo 2114/88. Leticia Martínez Briones. 11 de agosto de 1988.

Amparo directo 2224/88. Artemio Ayala Silva. 6 de octubre de 1988. Unanimidad

de votos.
Amparo directo 3459/88. José Valdés Rojas. 24 de noviembre de 1988.

NOTA:
Tesis I.4o.C.J/4, Gaceta número 13-15, pág. 109.
Sexta Epoca
Instancia: Pleno
Tomo: Tomo IV, Parte SCJN
Tesis: 90
Página: 61
ARRENDAMIENTO. ES JUEZ COMPETENTE EL DE LA UBICACION DEL

INMUEBLE. Si los códigos de los Estados cuyos jueces compiten establecen que
es juez competente el de la ubicación de la cosa, cuando se ejecuta una acción
real sobre bienes inmuebles, y que lo mismo se observará respecto a las
cuestiones derivadas del contrato de arrendamiento de inmuebles, si se reclama el
pago de rentas provenientes del arrendamiento de una finca urbana, como el pago
de rentas es una cuestión derivada del contrato de arrendamiento, se está en el
caso de las disposiciones citadas, por lo que con arreglo a esas disposiciones
legales, tiene que resolverse la competencia de acuerdo con el artículo 32 del
Código Federal de Procedimientos Civiles, y fincarse en el juez del Estado donde
se encuentra la finca rentada.
Sexta Epoca:
Competencia 41/59. Suscitada entre el Juez Décimo Segundo de lo Civil del

Distrito Federal y el Juez Mixto de Primera Instancia del Sexto Distrito Judicial del
Estado de Morelos. 18 de noviembre de 1959. Unanimidad de quince votos.
Competencia 149/58. Suscitada entre el Juez Séptimo de lo Civil de la ciudad de

México y el Juez Sexto de lo Civil y de Hacienda de Guadalajara, Jalisco. 25 de
noviembre de 1959. Unanimidad de dieciséis votos.
Competencia 36/59. Suscitada entre el Juez Cuarto de lo Civil de la ciudad de
México y el Juez Mixto de Primera Instancia de Jojutla, Morelos. 3 de diciembre de
1959. Unanimidad de dieciséis votos.
Competencia 89/60. Suscitada entre los Jueces Primero de Primera Instancia del
Ramo Civil de Culiacán, Sinaloa, y Cuarto de lo Civil y Hacienda en Guadalajara,
Jalisco. 4 de septiembre de 1962. Unanimidad de diecisiete votos.
Competencia 19/46. Suscitada entre los Jueces de Primera Instancia de Ixtlán del
Río, Nayarit y Cuarto de lo Civil y de Hacienda en Guadalajara, Jalisco. 21 de
noviembre de 1962. Unanimidad de diecisiete votos.
NOTA:
Los datos que se señalan para el Apéndice al Semanario Judicial de la Federación
1917-1985, corresponden a la Novena Parte, Sección Especial.
Sexta Epoca
Instancia: Pleno
Tesis: 63
Página: 42
ARRENDAMIENTO, COMPETENCIA DEL FUERO COMUN EN CASO DE

CONFLICTOS ENTRE PARTICULARES, SOBRE TERRENOS NACIONALES.
Tratándose de un contrato de arrendamiento celebrado entre particulares, el
hecho de que la parte demandada alegue que el inmueble alquilado sea propiedad
de la Nación, no amerita evidentemente que el conocimiento del juicio
corresponda a una autoridad judicial del fuero federal, dado que la sentencia que
en su oportunidad se dicte, es indudable que sólo se ocupará de determinar si ha
procedido o no la desocupación que se reclama, pero no afectará de ninguna
manera el interés que en su caso pueda tener la Nación, el que, de existir,
permanecerá incólume, pues el fallo que se pronuncie en nada afectará su
derecho para que el inmueble sea incorporado a su patrimonio. Por ello no tiene
aplicación al caso la fracción II del artículo 43 de la Ley Orgánica del Poder
Judicial de la Federación que dice, que los jueces de Distrito del Distrito Federal
conocerán de los juicios que afecten bienes de propiedad nacional, ni el 45 que
concede igual facultad a los jueces de Distrito de los Estados.
Sexta Epoca:
Competencia 118/57. Suscitada entre el Juez Menor Unico de Mazatlán, Sinaloa y

el juez de Distrito de Mazatlán, Sinaloa. 24 de junio de 1958. Unanimidad de
quince votos.
Competencia 127/60. Suscitada entre los Jueces de Primera Instancia de San Luis
Río Colorado, Sonora y Segundo de Distrito en el mismo Estado. 30 de enero de
NOTA:
Los artículos 43, fracción II, y 45 de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la
Federación que invoca, actualmente corresponden a los artículos 54, fracción II, y
56 de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación vigente.
Los datos que se señalan para el Apéndice al Semanario Judicial de la Federación

1917-1985, corresponden a la Novena Parte, Sección Especial.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 516
PRORROGA DE JURISDICCION. RESULTA ILICITA CUANDO NO EXISTE

SIMILITUD DE NORMAS QUE REGULEN LA MATERIA DEL LITIGIO, PORQUE
ELLO PROVOCA FRAUDE A LA LEY. El artículo 154 de la ley adjetiva civil del
Estado de Jalisco permite la prórroga de jurisdicción, pero tal precepto está
restringido por los artículos 4o., 6o y 12 de la ley sustantiva de la entidad, en
relación con los numerales 40 y 121 de la Constitución Política de los Estados
Unidos Mexicanos, ya que si bien es cierto que la voluntad de las partes es la
suprema ley en los contratos, ella no puede eximir de la observancia de la ley, ni
alterarla ni modificarla, pues sólo pueden abandonarse los derechos privados que
no afecten directamente al interés público y siempre que tal abandono no
perjudique a terceros, dado que los actos ejecutados contra el tenor de las leyes
prohibitivas o de beneficio público serán nulos; y como en el caso se trata de un
inmueble ubicado en Jalisco, es obvio que las controversias que se susciten con
relación a éste, debe decidirse conforme a las disposiciones locales, porque el
artículo 13 del ordenamiento civil así lo establece, porque tiene preponderante
aplicación el referido artículo 121 constitucional, en cuanto dispone que las leyes
de un Estado sólo tendrán efecto en su propio territorio y, por consiguiente, no
podrán ser aplicadas fuera de él; que los bienes inmuebles se regirán por la ley del
lugar de su ubicación; y que las sentencias pronunciadas por los tribunales de un
Estado sobre derechos reales o bienes inmuebles ubicados en otro, sólo tendrán
fuerza ejecutoria en éste, cuando así lo dispongan sus propias leyes;
disposiciones que se complementan con el contenido del artículo 32 del Código
Federal de Procedimientos Civiles, que se refiere a las competencias entre los
tribunales de dos o más Estados, previniendo que "cuando las leyes de los
Estados cuyos jueces compiten tengan la misma disposición respecto del punto
judicial controvertido, conforme a ellos se decidirá la competencia"; en tanto que el
artículo 33 establece que "en caso de que aquellas leyes estén en conflicto las
competencias que promueven los jueces de un Estado a las de otro, se decidirán
con arreglo a la fracción II de este capítulo", rigiéndose entonces por el artículo 24
fracción II, que define la competencia por el tribunal del lugar de ubicación de la
cosa, tratándose de acciones reales inmuebles o de controversias derivadas del
contrato de arrendamiento; preceptos de los que, a la única conclusión que puede
arribarse, es a la de que si en el Estado de Michoacán no existe una disposición
igual o similar a la contenida en el artículo 2370 del Código Civil de Jalisco, son los
Tribunales de este Estado los únicos que pueden resolver sobre los conflictos en
los que se invoque dicho artículo. Por tanto, la prórroga y sumisión pactadas,
evidencian un fraude a la ley, lo que de ninguna manera es aceptable, conclusión
a la que se llega porque las condiciones materia del juicio no pueden cumplirse
conforme a las normas de Michoacán por no ser simétricas en los puntos
litigiosos, ni tampoco en los juzgados de Uruapan pueden aplicarse leyes ajenas,
porque se les daría extraterritorialidad (lo que no se autoriza ya que los Estados
son libres y soberanos para que sus Tribunales se sujeten a las normas vigentes
que ahí se legislen y publiquen) y así las cosas, lo que procede es revocar la
sentencia recurrida y negar la protección federal.
Amparo en revisión 63/88. Einstein Avilés Ibarra, como representante legal del
Mirino, S.A. 18 de mayo de 1988. Mayoría de votos de: María de los Angeles
Eduwiges Chavira Martínez y Carlos Hidalgo Riestra, quien fue ponente, contra el
voto particular de: Jorge Figueroa Cacho. Secretario: Luis Rubén Baltazar Aceves.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 175
COMPETENCIA LOCAL. ARRENDAMIENTO CELEBRADO POR UNA EMPRESA

PARAESTATAL. El conocimiento de una controversia derivada de un contrato de
arrendamiento en el que una empresa de participación estatal mayoritaria figura
como arrendataria, corresponde a los tribunales competentes del fuero común, en
virtud de versarse en ella exclusivamente intereses particulares, pues tal empresa
no contrató como una entidad pública y, en consecuencia, no fue el Gobierno
Federal, quien en uso de su potestad soberana se constituyó en sujeto de
derechos y obligaciones nacidos por la firma del contrato de arrendamiento, sino la
empresa de mérito, como persona moral de carácter privado.
Amparo en revisión 13/88. Fertilizantes Mexicanos, S.A. 4 de febrero de 1988.

Unanimidad de votos. Ponente: Víctor Manuel Islas Domínguez. Secretario: Jorge
Moctezuma Torre.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 118
ARRENDAMIENTO, TACITA RECONDUCCION DEL CONTRATO DE.

INAPLICABILIDAD DEL CRITERIO SUSTENTADO POR EL ENTONCES PRIMER
TRIBUNAL COLEGIADO DEL TERCER CIRCUITO ACERCA DE LA MANERA DE
COMPUTAR EL TERMINO DE DIEZ DIAS EN QUE EL ARRENDADOR DEBE
OPONERSE A AQUELLA. Es inexacto que antes de que la Tercera Sala de la H.
Suprema Corte de Justicia de la Nación sentara jurisprudencia en el sentido de
que deben ser naturales los diez días fijados para la presentación de la demanda
de terminación del arrendamiento por tiempo determinado, ese plazo fuera de diez
días hábiles, pues esa forma de pensar la sustentó el entonces Primer Tribunal
Colegiado del Tercer Circuito (la ejecutoria respectiva puede consultarse en el
Informe de 1980, Tercera Parte, página 205), al resolver el amparo directo 709/79,
esto es, un simple criterio aislado, que no era obligatorio acatarlo por no constituir
jurisprudencia, tanto porque no está probado que se hubiere sustentado
ininterrumpidamente en cinco sentencias, como en razón de que en el año en que
se falló el problema mencionado, los Tribunales Colegiados sólo podían integrar
jurisprudencia en materia de su competencia exclusiva (artículo 193 bis de la Ley
de Amparo vigente en el año aludido), y el asunto que se comenta no era de la
competencia exclusiva de esos tribunales, dado que, en ese tiempo, también
referida Tercera Sala conocía de ellos, siempre que la cuantía fuera superior a
seiscientos mil pesos, según lo disponía el artículo 26, fracción III, inciso c), de la
Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación.
Amparo directo 384/88. Angel Melgoza Luna. 24 de agosto de 1988. Unanimidad

de votos. Ponente: Jorge Figueroa Cacho. Secretario: Juan Manuel Rochín
Guevara.
2.2. COMPETENCIA CIVIL.
Novena Epoca
CIRCUITO.
Página: 426
ARRENDAMIENTO, CUANTIA DEL NEGOCIO PARA DETERMINAR LA

COMPETENCIA EN MATERIA DE (LEGISLACION DEL ESTADO DE JALISCO).
En los juicios sumarios sobre rescisión del contrato de arrendamiento, el interés
del negocio tiene que ser fijado por el importe de las rentas de un año, pues si
bien la interpretación del artículo 162 del Código de Procedimientos Civiles del
Estado de Jalisco, de similar redacción antes y después de su reforma, permite
concluir que por regla general, para determinar la cuantía del negocio debe
tenerse en cuenta lo que el actor demande, eso no significa que en asuntos de
arrendamiento, para fijar la competencia, haya que atender sólo a la cuantía de lo
demandado, ya que esa determinación se encuentra regida por el mismo
precepto, en cuanto también dispone que "cuando se trate de arrendamiento" o se
demande el cumplimiento de una obligación consistente en prestaciones
periódicas, se computará el importe de las pensiones de un año.
Amparo directo 147/96. Raquel Orozco Jiménez. 14 de marzo de 1996.

Novena Epoca
CIRCUITO.
Tomo: IV, Agosto de 1996
Página: 652
COSTAS. CUANTIA DE LAS, EN NEGOCIOS DE ARRENDAMIENTO.

(LEGISLACION DEL ESTADO DE JALISCO). De la interpretación de los artículos
162 y 640 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Jalisco, se
concluye que es aplicable el segundo párrafo del primero de los numerales
mencionados, para definir el monto de las costas en los juicios de arrendamiento,
toda vez que establece el lineamiento a seguir para determinar la cuantía de tales
negocios y, en general, cuando se reclama el cumplimiento de prestaciones
periódicas; siendo tales reglas también aplicables al tema de las costas, tanto
porque el capítulo que las regula no contiene disposición a ese respecto, como
porque lo que se busca es determinar la cuantía de un negocio; lo que es
necesario no sólo para efectos de establecer la competencia sino también para
cuantificar su monto, de conformidad con el segundo de los preceptos
mencionados, que establece como punto de referencia el interés o cuantía del
pleito.
Amparo directo 1207/95. Asunción Villegas de Peimbert. 18 de enero de 1996.

Unanimidad de votos. Ponente: Héctor Soto Gallardo. Secretario: Miguel Lobato
Martínez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: VII. C. 40 C
Página: 586
ARRENDAMIENTO. COMPETENCIA EN RAZON DE LA CUANTIA. Conforme al

artículo 116, fracción XV, del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de
Veracruz, para determinar la competencia por razón de la cuantía en tratándose
de cuestiones de arrendamiento o de obligaciones que consistan en prestaciones
periódicas, se tomará como base el importe de las pensiones en un año, y cuando
se reclamen prestaciones que se encuentren vencidas, se atenderá al monto que
de las mismas se demande. De ahí que, si en un juicio de arrendamiento se
reclama el pago de las rentas que se encuentren vencidas más las que continúen
venciendo, debe tomarse en cuenta para determinar la competencia jurisdiccional
en razón de la cuantía, no sólo el monto de las rentas que se hayan señalado
como vencidas sino también aquellas que se continúen generando hasta
completar el término de un año.

CIRCUITO.
Amparo directo 487/92. Hilario Rodríguez Baruch. 31 de agosto de 1992.

Unanimidad de votos. Ponente: Adrián Avendaño Constantino. Secretario: Arnulfo
Joachin Gómez.
Octava Epoca
TERCER CIRCUITO.
Página: 159
ARRENDAMIENTO. NULIDAD DE LA CLAUSULA DEL CONTRATO QUE FIJA

LA CUANTIA DE LA RENTA. CASO EN QUE PUEDE RECLAMARSE AUNQUE
AQUEL HAYA TERMINADO. (LEGISLACION DEL ESTADO DE JALISCO). Es
cierto que la ley prevé que un contrato de arrendamiento celebrado por tiempo
determinado concluye en el día prefijado por los contratantes, y, en caso de
controversia, corresponde al órgano jurisdiccional competente hacer la
declaratoria de terminación respectiva; empero, no es menos exacto que aun
fenecido el plazo estipulado y no obstante que así lo haya declarado la autoridad,
aquél puede continuar surtiendo sus efectos, hasta en tanto no se efectúe la
desocupación y entrega del inmueble, dado que el artículo 2347 del Código Civil
del Estado de Jalisco, establece que el arrendatario tiene la obligación de pagar la
renta que se venza hasta el día que entregue la cosa arrendada. En esas
condiciones, resulta claro que la nulidad de la cláusula del contrato que fija el
monto de la renta puede reclamarse mientras tenga aplicación la misma; es decir,
que bien puede suceder que la -vigencia de un contrato este legalmente concluida
y no obstante, subsistan sus efectos jurídicos, ya que ambos conceptos vigencia y
efectos- son cuestiones totalmente diferentes.

CIRCUITO.
Amparo directo 302/93. Gonzalo Gutiérrez Iñiguez. 13 de mayo de 1993.

Unanimidad de votos. Ponente: Jaime Julio López Beltrán. Secretario: Antonio
López Rentería.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: 13-15, Enero-Marzo de 1989
Tesis: I.4o.C. J/4
Página: 109

que en alguna de las disposiciones del Código hizo mención de la cuantía o del
Amparo directo 1419/88. General de México, S.A. 2 de junio de 1988. Unanimidad

de votos. Ponente: Leonel Castillo González. Secretario: Elías H. Banda Aguilar.

Unanimidad de votos. Ponente: Mauro Miguel Reyes Zapata. Secretario: Luis
Arellano Hobelsberger.

Unanimidad de votos. Ponente: Carlos Villegas Vázquez. Secretario: Alejandro
Villagómez Gordillo.

Unanimidad de votos. Ponente: Leonel Castillo González. Secretario: Elías H.
Banda Aguilar.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 118
ARRENDAMIENTO, TACITA RECONDUCCION EN EL. NO CONSTITUIA TESIS

JURISPRUDENCIAL LA DETERMINACION, POR PARTE DE UN TRIBUNAL
COLEGIADO, DE SER HABILES LOS DIEZ DIAS FIJADOS POR LA
JURISPRUDENCIA RESPECTIVA (Y NO NATURALES), PARA LA
PRESENTACION DE LA DEMANDA. Aun en la hipótesis de considerar que no
debiera aplicarse la jurisprudencia en que se apoyó el ad quem, los conceptos de
violación de todas formas sería infundados, toda vez que es inexacto que en la
época en que se presentó la demanda, el término para oponerse a la continuación
en el uso y disfrute de la cosa arrendada fuera de diez días naturales, pues esa
forma de pensar la sustentó el entonces Primer Tribunal Colegiado del Tercer
Circuito (la ejecutoria respectiva puede consultarse en el Informe de 1980, Tercera
Parte, página 205), al resolver el amparo directo 709/79, esto es, en un simple
criterio aislado que no era obligatorio por no constituir jurisprudencia tanto por no
estar probado que se hubiese sustentado en cinco sentencias ininterrumpidas,
como en razón de que en el año en que se falló el negocio mencionado, los
Tribunales Colegiados sólo podían integrar jurisprudencia "en materia de su
competencia exclusiva, artículo 193 bis de la Ley de Amparo vigente en el año
aludido", y el asunto que se comenta no lo era, dado que, en ese tiempo, también
la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia conocía de ellos siempre que la
cuantía fuera superior a seiscientos mil pesos, según lo disponía el artículo 26,
fracción III, inciso c), de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación.

Guevara.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 430
Página: 293
Octava Epoca:

de votos.


de votos.

NOTA:
Octava Epoca
Tesis: 201
Página: 137

Asimismo, en el Capítulo IV, del Título Sexto, del Código Civil para el Distrito
fueron atribuidas explícitamente por el legislador, dentro de las atribuciones
Octava Epoca:
Unanimidad de cuatro votos.
NOTA:
Tesis 3a./J.9/93, Gaceta número 66, pág. 12; véase ejecutoria en el Semanario
Judicial de la Federación, tomo XI-Junio, pág. 9.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 118


Guevara.
2.3. COMPETENCIA FEDERAL.
Novena Epoca
Tesis: 1a./J. 59/99
Página: 120
COMPETENCIA FEDERAL. NO SE SURTE LA, POR EL HECHO DE QUE EN EL

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SE RENUNCIE AL FUERO COMÚN. El
hecho de que en una de las cláusulas del contrato de arrendamiento celebrado
entre la actora y un organismo descentralizado respecto del bien inmueble,
convinieran someterse a los tribunales federales competentes para la
interpretación y cumplimiento del contrato respectivo, no es suficiente para
determinar en esa forma la competencia, en virtud de que la manifestación de
voluntad de los contratantes no prevalece sobre la aplicación del derecho que es
de orden público, ya que de acuerdo con el artículo 6o. del Código Civil para el
Distrito Federal en Materia de Fuero Común y para toda la República en Materia
Federal, sólo pueden renunciarse los derechos privados que no afectan al interés
público.
Competencia 382/94. Suscitada entre el Juez Cuarto de lo Civil en Materia de

Arrendamiento Inmobiliario de la ciudad de Cuernavaca, Morelos y el Juez Primero
de Distrito en el mismo Estado. 10 de marzo de 1995. Cinco votos. Ponente: Juan
N. Silva Meza. Secretario: Enrique Escobar Ángeles.
Competencia 22/97. Suscitada entre el Juzgado de Distrito en el Estado de Baja
California Sur, con residencia en la Paz y el Juzgado Séptimo de Distrito en
Materia Civil en el Distrito Federal. 2 de abril de 1997. Unanimidad de cuatro
votos. Ausente: Ministro Juventino V. Castro y Castro. Ponente: Humberto Román
Palacios. Secretario: Álvaro Tovilla León.
Competencia 57/99. Suscitada entre el Juez Décimo de Arrendamiento

Inmobiliario del Distrito Federal y el Juez Tercero de Distrito en Materia Civil en el
Distrito Federal. 28 de abril de 1999. Cinco votos. Ponente: Humberto Román
Palacios. Secretario: Guillermo Campos Osorio.
Competencia 152/99. Suscitada entre el Juez Décimo Séptimo de Paz Civil en el

Distrito Federal y el Juez Sexto de Distrito en Materia Civil en el Distrito Federal.
19 de mayo de 1999. Cinco votos. Ponente: Olga Sánchez Cordero de García
Villegas. Secretario: Joel Carranco Zúñiga.
Competencia 166/99. Suscitada entre los Jueces Noveno de Distrito en Materia

Civil en el Distrito Federal y Séptimo de lo Civil del Distrito Judicial del Centro en
Oaxaca, Oaxaca. 11 de agosto de 1999. Cinco votos. Ponente: Olga Sánchez
Cordero de García Villegas. Secretario: Carlos Mena Adame.
Tesis de jurisprudencia 59/99. Aprobada por la Primera Sala de esta Suprema

Corte de Justicia de la Nación, en sesión de veinte de octubre de mil novecientos
noventa y nueve, por unanimidad de cinco votos de los señores Ministros:
presidente Humberto Román Palacios, Juventino V. Castro y Castro, José de
Jesús Gudiño Pelayo, Juan N. Silva Meza y Olga Sánchez Cordero de García
Villegas.
Novena Epoca
Tomo: V, Junio de 1997
Tesis: 1a./J. 7/97
Página: 196
COMPETENCIA DEL FUERO COMÚN. EN UN JUICIO ORDINARIO CIVIL EN

QUE SE DEMANDA DE AUTOTRANSPORTES URBANOS DE PASAJEROS R-
100 LA DESOCUPACIÓN Y ENTREGA DE UN BIEN INMUEBLE,
CORRESPONDE A DICHO FUERO. Cuando en un juicio ordinario civil se
demanda del organismo público descentralizado Autotransportes Urbanos de
Pasajeros R-100, la desocupación y entrega de un bien inmueble, la competencia
para conocer del juicio corresponde al fuero común por no presentarse ninguna de
las hipótesis previstas por los artículos 104, fracciones I y III, constitucionales, 54,
fracción II, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación y 7o. de la Ley
General de Bienes Nacionales, en virtud de que: a) la controversia no versa sobre
el cumplimiento y aplicación de leyes federales, sino que se rige por los Códigos
Civil y de Procedimientos Civiles de la entidad en que se celebró el contrato de
término otorgan los preceptos constitucional y secundarios invocados, es decir, el
ente jurídico denominado Estados Unidos Mexicanos, por el solo hecho de que en
la controversia sea parte un organismo descentralizado; c) por tratarse del
del organismo descentralizado, que no tiene el carácter de bien de dominio público
o de dominio privado de la Federación; y d) no existe dispositivo alguno en el que
el legislador ordinario haya establecido que competa a los tribunales federales el
conocimiento de los juicios en que sea parte el organismo descentralizado
Autotransportes Urbanos de Pasajeros R-100. En tal virtud, el hecho de que en el
contrato de arrendamiento hayan acordado las partes someterse a la jurisdicción
de los tribunales federales para el caso de la interpretación o cumplimiento de
dicho convenio, resulta intrascendente, pues en los términos de lo previsto por los
artículos 23 del Código Federal de Procedimientos Civiles, 149 y 151 del Código
de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, la única jurisdicción que se
puede prorrogar es la que se establece por razón del territorio.
Competencia 46/93. Suscitada entre la Juez Décimo Primero del Arrendamiento

Inmobiliario del Distrito Federal y el Juez Quinto de Distrito en Materia Civil en el
Distrito Federal. 19 de abril de 1993. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: Sergio
Hugo Chapital Gutiérrez. Secretario: E. Gustavo Núñez Rivera.
Competencia 224/95. Suscitada entre el Juez Segundo de lo Civil de Texcoco en

el Estado de México y el Juez Noveno de Distrito en el Estado de México. 13 de
octubre de 1995. Cinco votos. Ponente: Juventino V. Castro y Castro. Secretario:
Hilario Sánchez Cortés.
Competencia 119/96. Suscitada entre el Juez Primero de lo Civil de Primera

Instancia del Distrito Judicial de Chalco y el Juez Sexto de Distrito en Ciudad
Nezahualcoyotl. 14 de agosto de 1996. Cinco votos. Ponente: Juan N. Silva Meza.
Secretario: Sergio Alvarado Puente.
Competencia 215/96. Suscitada entre el Juez Quinto de lo Civil del Partido Judicial
de Tijuana, Baja California y el Juez Séptimo de Distrito en el mismo Estado. 4 de
septiembre de 1996. Unanimidad de cuatro votos. Ausente Juan N. Silva Meza.
Ponente: Humberto Román Palacios. Secretario: Tereso Ramos Hernández.
Competencia 311/96. Suscitada entre el Juez Décimo Cuarto de Tlalnepantla y

Juez Segundo de Distrito en el Estado de México. 22 de enero de 1997. Cinco
votos. Ponente: Humberto Román Palacios. Secretario: Jesús Enrique Flores
González.
en sesión de diecinueve de febrero de mil novecientos noventa y siete, por
unanimidad de cinco votos de los Ministros presidente Juventino V. Castro y
Castro, Humberto Román Palacios, José de Jesús Gudiño Pelayo, Juan N. Silva
Meza y Olga Sánchez Cordero de García Villegas.
Novena Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.6o.C.29 C
Página: 259
ARRENDAMIENTO, CONTRATO DE. NO POR EL HECHO DE QUE SE

PRESENTE ANTE LA TESORERIA DEL DEPARTAMENTO DEL DISTRITO
FEDERAL Y OSTENTE EL SELLO DE LA MISMA, ADQUIERE EL CARACTER
DE DOCUMENTO PUBLICO. No por el hecho de que un contrato de
arrendamiento, contenga el sello de presentación ante la Tesorería del
Departamento del Distrito Federal, le da el carácter de documento público, toda
vez que esa sola circunstancia no es suficiente para que encuadre en ninguna de
las hipótesis que, para que tenga dicha calidad, establece el artículo 129 del
Código Federal de Procedimientos Civiles, el cual preceptúa que son de esa
naturaleza aquellos cuya formación está encomendada por la ley, dentro de los
límites de competencia de un funcionario público que tiene fe pública, así como de
los que expidan los funcionarios públicos en ejercicio de sus atribuciones,
situación en la que no se ubica el contrato de locación, en virtud de que éste se
celebra entre particulares.
Amparo en revisión 2076/95. José Luis Gómez Medina. 23 de noviembre de 1995.

Unanimidad de votos. Ponente: Víctor Hugo Díaz Arellano. Secretaria: María
Teresa Covarrubias Ramos.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 283
PROCURADURIA FEDERAL DEL CONSUMIDOR. INCOMPETENCIA DE LA.

PARA CONOCER DE UNA QUEJA ADMINISTRATIVA RELACIONADA CON EL
ARRENDAMIENTO DE UN INMUEBLE NO UBICADO EN EL DISTRITO
FEDERAL. Conforme al artículo 2o. de la Ley Federal de Protección al
Consumidor, están obligados al cumplimiento de esa Ley, entre otros, los
arrendadores y arrendatarios de bienes destinados para la habitación en el Distrito
Federal, precisándose que tratándose de arrendamiento para habitación, la ley es
de aplicación local en el Distrito Federal. En estas circunstancias, la Procuraduría
Federal del Consumidor, no tiene competencia legal para conocer de una queja
administrativa relacionada con el arrendamiento de un inmueble que se encuentra
ubicado fuera del Distrito Federal, porque la ley es clara en ese sentido y esta
disposición no es renunciable por el sometimiento de las partes, pactado en el
contrato base de la acción, a la jurisdicción de los tribunales de esta ciudad de
México, Distrito Federal, porque no se trata de un tribunal sino de una autoridad de
naturaleza administrativa y, porque se ampliaría en contravención al precepto
citado, la competencia que tiene expresamente determinada la Procuraduría
Federal del Consumidor.
Amparo directo 5413/91. Matilde Araceli de la Mora. 22 de abril de 1992.

Unanimidad de votos. Ponente: Wilfrido Castañón León. Secretario: José Antonio
Sánchez Castillo.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 220


Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 541


Osorio.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: X, Julio de 1992
Tesis: I.5o C.484 C
Página: 337
ARRENDAMIENTO. COMPETENCIA PARA CONOCER DE CONTROVERSIAS

DERIVADAS DE CONTRATOS SOBRE ESPACIOS DE INMUEBLES
DESTINADOS A PUBLICIDAD COMERCIAL. CORRESPONDE A LOS JUECES
DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO DEL DISTRITO FEDERAL. Los
contratos de arrendamiento de espacios para publicidad base de la acción no
pueden considerarse mercantiles, ni es aplicable a ellos el Código de Comercio,
ya que de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 1o. de tal ordenamiento, las
disposiciones contenidas en dicho código son aplicables sólo a los actos
comerciales, los cuales se especifican en las veinticuatro fracciones del numeral
75 de la codificación de referencia, sin que en ellas figure el arrendamiento de
inmuebles, ya que sólo se prevé el alquiler de bienes muebles, servicios y
mercaderías que se efectúen con propósito de especulación comercial, como es el
caso del subarrendamiento, el cual surge cuando el acto que se realiza tiene la
función de intermediación en el cambio; por lo que, si en la especie, se trata de un
arrendamiento en el que no se encuentran demostradas las condiciones
anteriores, ni la calidad, objeto o materia comercial que se atribuye a la relación
contractual, no puede considerarse que el arrendamiento de mérito reúna las
condiciones requeridas para tenerlo como un acto de comercio, aun cuando haya
sido celebrado por una sociedad anónima, como lo es la enjuiciada;
consecuentemente, si los puntos en cuestión son determinar cuál es el Juez
competente para conocer de una controversia derivada de un contrato de
arrendamiento respecto de espacios destinados a publicidad comercial que forman
parte de bienes inmuebles, como son los andenes y demás instalaciones del
organismo público denominado "Servicio de Transporte Colectivo Metro", ubicados
en el Distrito Federal, y en qué vía debe tramitarse tal controversia, es decir si en
la ordinaria mercantil promovida por la parte actora o en otra diversa; debe
concluirse que la autoridad judicial competente para conocer y decidir de dicha
controversia es un Juez del Arrendamiento Inmobiliario de esta capital, de
conformidad con el artículo 60-D de la Ley Orgánica de los Tribunales de Justicia
del Fuero Común del Distrito Federal, que establece que los Jueces del
Arrendamiento Inmobiliario conocerán de todas las controversias que se susciten
en materia de arrendamiento de inmuebles destinados a habitación, comercio,
industria o cualquier otro uso, giro o destino permitido por la ley, y la vía
procedente es la ordinaria civil en virtud de no tener señalada en el Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, tramitación especial, como
acertadamente lo resolvió el tribunal de alzada.
Amparo directo 4181/91. Sistema de Transporte Colectivo (Metro). 9 de abril de

1992. Unanimidad de votos. Ponente: Ignacio Patlán Romero. Secretario: Raúl
García Ramos.
Octava Epoca
Tesis: 3a. XLVII/92
Página: 104


Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 428
ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, COMPETENCIA DE LOS JUECES DEL,

CUANDO SE DEMANDA AL FIADOR. La condición que establece el artículo 60
"D" de la Ley Orgánica de los Tribunales de Justicia del Fuero Común del Distrito
Federal, para que los jueces del arrendamiento inmobiliario conozcan de una
controversia, es que la contienda se derive de un contrato de arrendamiento de un
bien inmueble, por lo que si las prestaciones reclamadas a un fiador se encuentran
íntimamente ligadas al contrato de arrendamiento y en éste, entre otras cláusulas,
se pactó lo relativo a la fianza, las obligaciones inherentes al fiador provienen
precisamente de dicho contrato, por lo que para establecer la competencia debe
atenderse a las cláusulas del contrato de arrendamiento a fin de determinar si
hubo o no incumplimiento en las obligaciones contraídas; de ahí, que el juez de
arrendamiento inmobiliario sea el competente para conocer del negocio, por no
poder desvincularse la fianza (como contrato accesorio) del arrendamiento (como
contrato principal), si lo que garantiza es precisamente el cumplimiento de las
obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento y lo reclamado en el juicio
deriva de este último contrato.
Amparo en revisión 894/88. Jorge Roa Sierra. 14 de julio de 1988. Unanimidad de

votos. Ponente: Mauro Miguel Reyes Zapata. Secretaria: Marcela Hernández Ruiz.
Sostiene la misma tesis:
Amparo directo 684/92. Guillermo Varela Paz y Carlos Radilla Pérez. 13 de febrero
de 1992. Unanimidad de votos. Ponente: Mauro Miguel Reyes Zapata. Secretario:
Luis Arellano Hobelsberger.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 178
DERECHO DE PREFERENCIA POR EL TANTO. COMPETENCIA PARA

CONOCER DE SU CONTROVERSIA. De la correcta interpretación del artículo 60
Federal se advierte que, para que los jueces del arrendamiento inmobiliario
conozcan de una controversia, se necesita que ésta se derive de un contrato de
arrendamiento de un bien inmueble; pero si como en el caso, la demandada
reconvino el derecho de preferencia por el tanto, respecto del inmueble que ocupa
en su carácter de arrendataria; ello significa que el juez de arrendamiento
inmobiliario sí resulta ser el competente para conocer de tal reconvención y no el
juez de lo civil, porque es incuestionable que lo relativo al derecho del tanto, deriva
y se origina precisamente de la relación arrendaticia, que constituye la causa de
pedir, porque es el hecho jurídico generador del derecho en que fundó la
reconvención, de manera que no puede desvincularse jurídicamente del contrato
de arrendamiento, además, de estimarse lo contrario, se violaría el principio de la
continencia de la causa y se podrían dar sentencias contradictorias, por diversos
jueces, una decretando como en la especie, la terminación del vínculo
arrendaticio, y otra, declarando existente el derecho del tanto.
Amparo directo 3710/90. María Elena Salvatori viuda de Palacios. 18 de octubre

de 1990. Unanimidad de votos. Ponente: Ignacio M. Cal y Mayor Gutiérrez.
Secretaria: Eleonora Murillo Castro.
Amparo directo 4367/91. Leoncio Trejo. 5 de diciembre de 1991. Unanimidad de

votos. Ponente: Ignacio Patlán Romero. Secretaria: Yolanda Morales Romero.
Octava Epoca
Instancia: PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL QUINTO CIRCUITO.
Página: 229
JUNTA DE CONCILIACION Y ARBITRAJE. ES COMPETENTE PARA CONOCER

DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CUANDO SON UNA
CONTRAPRESTACION DE CARACTER LABORAL. Es competente la Junta de
Conciliación y Arbitraje, para conocer del incumplimiento de las obligaciones de un
contrato de arrendamiento, si esta contraprestación es de carácter netamente
laboral, tomando en consideración que el contrato celebrado no se verificó a la luz
de la ley civil, por no haberse pactado por las partes de mutuo acuerdo, fijando el
monto de la renta y su duración, sino que emanó como prestación otorgada al hoy
quejoso por el vínculo de trabajo que lo unía a su patrón, por esto, la propia Ley
Federal del Trabajo es la que determina las condiciones conforme a las cuales
deba fijarse la renta, duración de contrato y demás requisitos concernientes al
mismo; previniendo además, en sus dispositivos 151 y 153, que cuando el patrón
dé en arrendamiento habitaciones a sus trabajadores, estos últimos, tienen, entre
otras, la obligación de desocupar el inmueble dentro de los cuarenta y cinco días
siguientes a la terminación de la relación de trabajo; en caso de no suceder así, el
patrón tendrá derecho a ejercitar ante las Juntas de Conciliación y Arbitraje, las
acciones que le correspondan en contra de los trabajadores por incumplimiento de
las obligaciones que les impone ese capítulo; de ello, es incuestionable que la
competencia para conocer de la contienda suscitada, radica en la Junta de
Conciliación y Arbitraje dada la especialidad de la ley.
PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL QUINTO CIRCUITO.
Amparo directo 395/91. Benjamín Schirrmeister Jaime. 12 de noviembre de 1991.

Unanimidad de votos. Ponente: Hugo Ricardo Ramos Carreón. Secretario: Luis
Humberto Morales.
Octava Epoca
Página: 148


Caballero Vértiz.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 105
ARRENDAMIENTO. TRAMITACION ANTE JUEZ DEL ARRENDAMIENTO

INMOBILIARIO DE UN JUICIO QUE SE INICIO ANTE OTRO DE LO CIVIL,
LEGALIDAD DE LA. En términos del párrafo primero del artículo 14 de la
Constitución Federal, para que una persona sufra violaciones procesales es
requisito indispensable que la aplicación retroactiva de la ley se efectúe en su
perjuicio, lo cual no acontece cuando se continúa la tramitación ante juez del
arrendamiento inmobiliario de un juicio que se inició ante un juez de lo civil, habida
cuenta que el hecho de que se haya reformado la Ley Orgánica de los Tribunales
de Justicia del Fuero Común del Distrito Federal para crear nuevos juzgados
competentes en controversias de arrendamiento, no causa a la demandada ningún
perjuicio, pues tales reformas se hicieron con el objeto de desahogar el trabajo
que saturaba en esa materia a los juzgados civiles, y consecuentemente, dar
celeridad a la tramitación y resolución de ese tipo de asuntos para cumplir con la
pronta expedición de justicia preservada como garantía constitucional; en la
inteligencia de que, al tratar una sola materia, existen posibilidades reales de
mejorar la calidad de las resoluciones; reformas procesales que por tanto, en lugar
de perjudicar a los litigantes, los beneficia. Por tal motivo, aun admitiendo que se
estuviera aplicando retroactivamente dicha ley, tal aplicación no sería violatoria del
precepto constitucional citado.
Amparo directo 4800/89. Sara Regalado de Córdova. 22 de marzo de 1990.

Hobelsberger.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 146
COMPETENCIA. LA RESOLUCION INTERLOCUTORIA DEL TRIBUNAL DE

ALZADA QUE DECLINA LA, EN FAVOR DE LA PROCURADURIA FEDERAL DEL
CONSUMIDOR, ES UN ACTO DE IMPOSIBLE REPARACION RECLAMABLE EN
AMPARO INDIRECTO. Es imposible jurídicamente que la Procuraduría Federal
del Consumidor acepte la competencia para conocer de un juicio sobre prórroga
de contrato de arrendamiento, dado que carece de ella para conocer de cualquier
controversia judicial, ya que únicamente las autoridades judiciales, atentan la
división de poderes consagrada en la Constitución General de la República y la de
los Estados que la integran compete, de acuerdo con su organización, dirimir las
controversias que pudieran surgir entre los gobernados y entre éstos y las distintas
autoridades. La procuraduría referida, al intervenir como amigable componedor en
los conflictos que surjan entre los arrendatarios y los arrendadores, lo hace como
cualquier árbitro privado designado voluntariamente por las partes, sin que en
ningún caso el procurador tenga facultades para ejecutar sus decisiones, por que
no actúa como autoridad jurisdiccional. Por tanto, es indudable que la resolución
del Tribunal de Alzada que determina declinar la competencia en favor de dicha
autoridad administrativa tiene el carácter de irreparable y, por ende, en los
términos de la fracción IV del artículo 114 de la Ley de Amparo, es reclamable en
amparo indirecto o biinstancial.
Amparo en revisión 1103/89. Claudio Augusto Magallón García. 13 de septiembre

de 1989. Unanimidad de votos. Ponente: José Rojas Aja. Secretario: Jesús
Casarrubias Ortega.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 175
COMPETENCIA LOCAL. ARRENDAMIENTO CELEBRADO POR UNA EMPRESA

PARAESTATAL. El conocimiento de una controversia derivada de un contrato de
arrendamiento en el que una empresa de participación estatal mayoritaria figura
como arrendataria, corresponde a los tribunales competentes del fuero común, en
virtud de versarse en ella exclusivamente intereses particulares, pues tal empresa
no contrató como una entidad pública y, en consecuencia, no fue el Gobierno
Federal, quien en uso de su potestad soberana se constituyó en sujeto de
derechos y obligaciones nacidos por la firma del contrato de arrendamiento, sino la
empresa de mérito, como persona moral de carácter privado.
Amparo en revisión 13/88. Fertilizantes Mexicanos, S.A. 4 de febrero de 1988.

Unanimidad de votos. Ponente: Víctor Manuel Islas Domínguez. Secretario: Jorge
Moctezuma Torre.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 430
Página: 293

Octava Epoca:

de votos.



de votos.

NOTA:
2.4. COMPETENCIA EN LA NULIDAD DE COMPRAVENTA.
Octava Epoca
Tesis: 3a./J. 9/93
Página: 12

Guido Guzmán.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.5o.C. J/20
Página: 27
ARRENDAMIENTO. NULIDAD DE COMPRAVENTA RECONVENIDA,

COMPETENCIA PARA RESOLVERLA. En virtud de que el requisito establecido
por el artículo 60 D de la Ley Orgánica de los Tribunales de Justicia del Fuero
Común del Distrito Federal, para que los jueces del arrendamiento inmobiliario
conozcan de una controversia, es que la contienda se derive de un contrato de
arrendamiento de un bien inmueble ubicado en el Distrito Federal; es de estimarse
que el juez de materia inquilinaria, y no un juez civil, es el competente para
resolver la reconvención de nulidad de la escritura de compraventa fundatoria de
la acción, por no poder desvincularse ésta del contrato de arrendamiento base de
la acción principal, puesto que la pretendida nulidad de la escritura con la cual el
actor acreditó su legitimación como causa habiente del primitivo arrendador, se
encuentra vinculada jurídicamente al referido contrato arrendaticio, toda vez que el
aviso de venta que se afirma omitió dar al inquilino el aludido arrendador, y el
derecho del tanto que aquél dijo le asistía para adquirir la propiedad del inmueble
controvertido, provienen precisamente de un contrato de arrendamiento de finca
urbana destinada a habitación y de las normas contenidas en los artículos 2448 I y
2448 J, fracciones I y II del Código Civil para el Distrito Federal; por todo lo cual,
para establecer en estos casos la competencia, debe atenderse a las cláusulas del
propio contrato de arrendamiento, a fin de determinar la existencia del derecho de
preferencia por el tanto en favor del inquilino, y si hubo o no incumplimiento de las
obligaciones contraídas por el arrendador.

Amparo directo 2170/90. Juan Gutiérrez Hernández. 9 de agosto de 1990.

Amparo directo 4891/90. Víctor David Benítez Sánchez. 15 de noviembre de 1990.

Amparo directo 5911/90. Ernesto Ramírez Navarro. 7 de marzo de 1991.

Unanimidad de votos. Ponente: Ignacio M. Cal y Mayor Gutiérrez. Secretaria:
Eleonora Murillo Castro.
Amparo directo 71/92. Cormetal, S.A. de C.V. 19 de marzo de 1992. Unanimidad

de votos. Ponente: Efraín Ochoa Ochoa. Secretario: Eduardo Francisco Núñez
Gaytán.
NOTA: El tema de la tesis fue materia de contradicción 36/92 resuelta por la

Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, dando lugar a la tesis
3a./J.9/93, publicada en la Gaceta 66, páginas 12 y 13, con el rubro: "DERECHO
DEL TANTO Y NULIDAD DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA REALIZADA EN
CONTRAVENCION A AQUEL. LOS JUECES DEL ARRENDAMIENTO
INMOBILIARIO SON COMPETENTES PARA CONOCER DE TALES
CUESTIONES CUANDO SE HAGAN VALER MEDIANTE RECONVENCION Y
DERIVEN DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE FINCA URBANA
DESTINADA A LA HABITACION (LEGISLACION DEL DISTRITO FEDERAL)".
Véase: Apéndice 1917-1995, tomo IV, Primera Parte, tesis 201, pág. 137.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 133
ARRENDAMIENTO. DERECHO DEL TANTO DE LOS INQUILINOS. JUEZ

COMPETENTE. En virtud de que el derecho del tanto que consagra el artículo
2447 del Código Civil para el Distrito Federal, a favor de los inquilinos, es un
derecho que éstos adquieren con motivo de la relación arrendaticia, siempre que
ésta haya durado más de cinco años, hubieren realizado mejoras de importancia a
la finca arrendada, y se encuentren al corriente en el pago de la renta; cuando
ante un juez del arrendamiento inmobiliario se presenta una demanda, y la parte
demandada reconviene el reconocimiento o la declaración de preclusión del
derecho del tanto, o bien, la nulidad de una escritura de compraventa porque no
se haya respetado ese derecho, como el mismo tiene su origen en un contrato de
arrendamiento, el juez de primera instancia que conoce de la cuestión arrendaticia
planteada en la demanda, en términos de lo dispuesto por el artículo 60 D de la
Ley Orgánica los de Tribunales de Justicia del Fuero Común del Distrito Federal,
también es competente para conocer de la pretensión reconvenida que se funde
en el precepto de la codificación civil en comento.
Amparo directo 4891/90. Víctor David Benítez Sánchez. 15 de noviembre de 1990.

Amparo en revisión 1245/89 . Sedería París, S.A. 17 de octubre de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: Raúl Ponce Farías. Secretario: Alejandro Javier
Pizaña Nila.
Octava Epoca, Tomo IV, Segunda Parte-1, página 94.
Octava Epoca
Tesis: 201
Página: 137

Asimismo, en el Capítulo IV, del Título Sexto, del Código Civil para el Distrito
fueron atribuidas explícitamente por el legislador, dentro de las atribuciones
Octava Epoca:
NOTA:
Judicial de la Federación, tomo XI-Junio, pág. 9.
3. PROCEDENCIA E IMPROCEDENCIA DEL JUICIO DE ARRENDAMIENTO.
3.1. PROCEDENCIA DEL JUICIO DE ARRENDAMIENTO.
Novena Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C.130 C
Página: 726
ARRENDAMIENTO. LA APLICACIÓN DE LAS DISPOSICIONES LEGALES

ANTERIORES A LA REFORMA DEL VEINTIUNO DE JULIO DE MIL
NOVECIENTOS NOVENTA Y TRES, AL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS
CIVILES DEL DISTRITO FEDERAL NO ES VIOLATORIA DE GARANTÍAS,
CUANDO SE OBTIENEN MAYORES OPORTUNIDADES DE DEFENSA Y
AMPLITUD EN LOS TÉRMINOS. Al tramitarse un juicio de controversia en
materia de arrendamiento conforme a las disposiciones legales anteriores a la
reforma al Código de Procedimientos Civiles del Distrito Federal, realizadas por
decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación el veintiuno de marzo de mil
novecientos noventa y tres, ello no le para perjuicio a un quejoso en sus garantías
individuales, si el procedimiento seguido en el juicio natural le dio mayores
oportunidades de defensa y más amplitud en sus términos e incluso la acción
reconvencional que intentó, fundada en el artículo 2485 del Código Civil, que fue
derogado por las reformas indicadas, le fue estudiada por el Juez, aun cuando la
haya declarado improcedente. Luego entonces, debe concluirse que ningún
perjuicio ocasionó el hecho de que se haya seguido el procedimiento en la vía
indicada.
Amparo directo 1233/97. Carmen Villamil de Rodríguez. 27 de febrero de 1997.

Unanimidad de votos. Ponente: José Becerra Santiago. Secretario: Heriberto
Pérez Reyes.
Novena Epoca
Instancia: PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIAS CIVIL Y DE
TRABAJO DEL SEGUNDO CIRCUITO.
Tomo: IV, Diciembre de 1996
Tesis: II.1o.C.T.97 C
Página: 366
ARRENDAMIENTO, ES IMPROCEDENTE DEMANDAR EL CUMPLIMIENTO DE
CONTRATO PARA EL PAGO DE MENSUALIDADES, CUANDO ESTAS SE
PACTARON POR ADELANTADO, SIN ESTIPULARSE UN DIA PRECISO DEL
MES Y AL MOMENTO DE PRESENTARSE LA DEMANDA, ESTAN CUBIERTAS
LAS MENSUALIDADES VENCIDAS. Si en un contrato de arrendamiento se
estipula el pago de mensualidades en forma adelantada, sin establecerse el día
preciso de pago, ello significa que podrá cubrirla el obligado en cualquier momento
dentro de los días que comprende el mes. Por ende, si se demanda el
cumplimiento del contrato de arrendamiento antes de concluir el mes que
transcurre, basándose el actor en que el reo no ha liquidado el importe de rentas y
de autos se aprecia satisfecha la obligación correspondiente a los meses
anteriores al de su presentación; la acción intentada no es procedente, porque
para esa fecha, se han liquidado los meses de vigencia del pacto y está
transcurriendo el mes en que se presenta el libelo inicial, el cual, si aún no se
cubre, indudablemente no ha surgido el derecho del arrendador en contra del
inquilino.
PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIAS CIVIL Y DE TRABAJO DEL

SEGUNDO CIRCUITO.
Amparo directo 836/96. David Mora Rodríguez. 10 de septiembre de 1996.

Mayoría de votos. Ponente: Salvador Bravo Gómez. Disidente: Enrique Pérez
González.
Novena Epoca
Tomo: IV, Octubre de 1996
Tesis: VI.3o.36 C
Página: 494
ARRENDAMIENTO. ES IMPROCEDENTE RECLAMAR LOS DAÑOS QUE SE

OCASIONEN CON MOTIVO DE LA DESOCUPACION FUTURA DEL INMUEBLE
(LEGISLACION DEL ESTADO DE PUEBLA). La reclamación de pago de daños
que se ocasionen con motivo de la desocupación futura del inmueble arrendado,
resulta jurídicamente improcedente. En efecto, conforme al artículo 173 del Código
de Procedimientos Civiles para el Estado de Puebla, sólo pueden reclamarse ante
los tribunales "los derechos violados o desconocidos" con anterioridad a la
presentación de la demanda y no los futuros, pues de admitirse esto último,
además de infringirse una disposición expresa de la ley, y de violentarse la técnica
que rige en un procedimiento civil, se dejaría en claro estado de indefensión a la
parte demandada. El citado precepto dice: "Acción es el medio de hacer valer ante
los tribunales, los derechos violados o desconocidos"; esto es, al emplear el
legislador los verbos en participio pretérito, claramente indica que, como regla
general, no es posible reclamar la violación o el desconocimiento de un derecho
futuro.
Amparo directo 371/96. María del Carmen Morales Landini. 15 de agosto de 1996.
Unanimidad de votos. Ponente: Jaime Manuel Marroquín Zaleta. Secretario: Othón
Manuel Ríos Flores.
Novena Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C.78 C
Página: 274
CONVENIO JUDICIAL ELEVADO A COSA JUZGADA. ES IMPROCEDENTE LA

VIA DE CONTROVERSIA DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA PEDIR
SU EJECUCION, SIENDO LA CORRECTA LA VIA DE APREMIO. Cuando en un
juicio de controversia de arrendamiento inmobiliario se celebra un convenio entre
las partes, por virtud del cual se declara terminado el contrato de arrendamiento
base de la acción, es evidente que las partes quedan obligadas al cumplimiento de
las nuevas obligaciones pactadas en el convenio por virtud del cual se da por
concluido el juicio; máxime cuando al convenir se eleva a la categoría de cosa
juzgada. De donde resulta clara la aplicación de los artículos 500 y 501 del Código
de Procedimientos Civiles, que determinan la procedencia de la vía de apremio a
instancia de parte, cuando se trata de ejecutar un convenio celebrado en el juicio
por las partes o por un tercero, resultando así improcedente la instauración de un
nuevo juicio de controversia de arrendamiento inmobiliario que tienda a la
ejecución de las obligaciones contraídas en el convenio, pues lo procedente para
ello es la vía de apremio.
Amparo directo 6993/95. Rafael Montaño León. 14 de diciembre de 1995.

Unanimidad de votos. Ponente: José Luis García Vasco. Secretario: Miguel Angel
Castañeda Niebla.
Octava Epoca
Tesis: VI. 2o. 681 C
Página: 340
ARRENDAMIENTO. PRORROGA EN LOS CONTRATOS DE. CODIGO CIVIL

APLICABLE. (LEGISLACION DEL ESTADO DE PUEBLA). Es improcedente la
prórroga pretendida si el contrato de arrendamiento base de la acción ejercitada
en el juicio del cual derivan los actos reclamados, fue celebrado bajo la vigencia
del anterior Código Civil del Estado de Puebla, en el cual no se contempla la
prórroga legal de ese tipo de contratos.
Amparo directo 163/89. Carmen Dávila Abaroa. 23 de mayo de 1989. Unanimidad

de votos. Ponente: José Galván Rojas. Secretario: Jorge Núñez Rivera.
Amparo directo 10/89. Mariano Rosete Bracho. 8 de febrero de 1989. Unanimidad

de votos. Ponente: Arnoldo Nájera Virgen. Secretario: Alejandro Esponda Rincón.
Amparo directo 379/88. María del Carmen Leal Zárate. 22 de noviembre de 1988.
Unanimidad de votos. Ponente: Gustavo Calvillo Rangel. Secretario: Jorge Alberto
González Alvarez.
Amparo directo 409/87. Alicia Carrasco Hernández. 21 de enero de 1988.

Unanimidad de votos. Ponente: Arnoldo Nájera Virgen. Secretario: Enrique Crispín
Campos Ramírez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C.739 C
Página: 340
ARRENDAMIENTO RESCISION DEL, POR FALTA DE PAGO DE RENTAS

POSTERIORES A LA DEMANDA. Cuando se ejercita una acción de rescisión de
un contrato de arrendamiento, fundada en la falta de pago de la renta en el plazo
estipulado, y en el contrato se fija como lugar de pago el domicilio de la
arrendadora, pero sin precisarse éste, es menester para probar que la inquilina
incurrió en mora, que se le requiera de ese pago y que se niegue a cubrirlo. Al no
mediar el requerimiento previo de la arrendadora a la arrendataria, aquélla no
puede acreditar el incumplimiento de ésta, o la falta de pago puntual, aun con las
copias certificadas del juicio especial de desahucio, porque subsiste el hecho de
que en el contrato de locación no se precisó el domicilio de la parte arrendadora.
Sin que por otro lado, sean de tomarse en consideración las diligencias de
consignación en pago efectuadas por la demandada con antelación al
emplazamiento al juicio rescisorio, habida cuenta de que la demanda se fundó en
la falta de pago de diversas pensiones atrasadas, por lo que al consignar las
rentas no cubiertas, en virtud del requerimiento, hecho en el juicio de desahucio,
no había incurrido en mora, ni por ello en la causal demandada. Por otra parte,
aun cuando se pruebe con las constancias de consignación aludidas, que para
entonces la inquilina demandada conocía el domicilio de la arrendadora, dicho
pago se efectúo en relación a pensiones rentísticas diversas a las que originaron
la supuesta causa de rescisión en que se fundó la demanda, las cuales son
posteriores y no se encontraban vencidas, resultando así la acción improcedente.
Amparo directo 5153/94. Carmen Zillah Orrin Cisneros. 14 de octubre de 1994.

Castañeda Niebla.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: XIV, Septiembre de 1994
Tesis: VII.1o C 60 C
Página: 244
ACCION PLENARIA DE POSESION. SI SE FUNDA EN UN CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO, ES IMPROCEDENTE LA (LEGISLACION DEL ESTADO DE
VERACRUZ). Los artículos 827 y 828 del Código Civil del Estado disponen que
cuando en virtud de un acto jurídico, el propietario de un bien lo entrega a otro,
concediéndole el derecho de retenerlo temporalmente en su poder en calidad de
usufructuario, acreedor pignoraticio, depositario o por cualquier otro título
semejante, ambos son poseedores de tal bien. El que lo posee a título de
propietario tiene la posesión originaria, el otro, una posesión derivada, y que en
caso de despojo, el poseedor originario está facultado para pedir que se restituya
el predio al poseedor derivado, pero que si éste no puede o no quiere recobrar la
posesión, aquél puede solicitar que se le entregue a él dicho bien. Así pues, la
sistemática interpretación de los propios artículos permite concluir que si para
fundar el ejercicio de la acción plenaria de posesión se exhibe un contrato de
arrendamiento, es evidente que esa acción resulta improcedente, porque un
convenio de esa índole sólo otorga a su titular la posesión derivada y no la
originaria, lo que entraña que el derecho contenido en él es meramente personal,
además de que no tiende a que el actor pretenda convertirse en propietario del
bien reclamado; por ello, la acción plenaria de posesión únicamente puede
ejercitarse con apoyo en un derecho real y no en uno personal como el que
atribuye al arrendatario un acuerdo de voluntades de esa naturaleza.

CIRCUITO.
Amparo directo 965/93. Miguel Angel Morales Rodríguez. 12 de noviembre de

1993. Unanimidad de votos. Ponente: Omar Losson Ovando. Secretario: José
Angel Ramos Bonifaz.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 264
ARRENDAMIENTO. EL ALLANAMIENTO PARCIAL SOBRE LAS MEJORAS

EFECTUADAS EN LA FINCA ARRENDADA POR PARTE DEL ARRENDADOR,
NO HACE PROCEDENTE LA CONDENA A SU PAGO A FAVOR DE LA
ARRENDATARIA, SI ESTA NO ACREDITA EL CONSENTIMIENTO DE AQUEL
PARA REALIZARLAS Y EN EL CONTRATO SE PACTO QUE SERIAN POR SU
CUENTA. Si la arrendadora acepta que la arrendataria realizó mejoras en la finca
arrendada allanándose a las mismas, aun cuando ello trae por consecuencia que
resulta innecesario el perfeccionamiento de la prueba pericial para determinar los
arreglos correspondientes, sin embargo resulta improcedente la condena al pago
de las mencionadas mejoras, en virtud de que no se demostró durante la secuela
del juicio, ni aun con el allanamiento parcial del demandado en la reconvención, el
consentimiento de éste para la realización de las mejoras, siendo que le
corresponde la carga de la prueba al arrendatario en los términos de lo dispuesto
en el artículo 281 del Código de Procedimientos Civiles; ya que al allanarse la
actora reconvenida negó su autorización para la realización de las obras, y en la
prueba confesional a su cargo, sostuvo dicha negativa. A lo anterior se suma que
en el contrato de arrendamiento fundatorio de la acción, las partes estipularon que
las reparaciones necesarias en las instalaciones del inmueble, tendientes a
conservar la habitabilidad del mismo, que son las que se hicieron en la especie,
serían por cuenta del arrendatario, conforme a lo previsto en el artículo 2444 del
Código Civil; y, finalmente, es de observarse que en el propio contrato en cuestión,
hubo renuncia por parte de la arrendataria al derecho de reclamar el pago de las
mejoras que pueden ser exigibles en términos de los artículos 2423 y 2424 del
código antes mencionado; renuncia que en la especie es factible, por relacionarse
con disposiciones que no se consideran de orden público e interés social, por ser
ajenas al capítulo de protección inquilinaria del código aludido.
Amparo directo 3673/94. José Luis Hernández Escobar. 4 de agosto de 1994.

Castañeda Niebla.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: XIII, Abril de 1994
Página: 456
TITULOS EJECUTIVOS. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO MERCANTIL
NO REUNE LOS REQUISITOS NECESARIOS PARA CONSIDERARLO CON TAL
CARACTER. Aunque el artículo 1391 del Código de Comercio no lo regula
expresamente, el juzgador no podrá despachar ejecución, si en el texto del
documento público no se reúnen los requisitos que ha señalado reiteradamente la
Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación en diversas tesis de
ejecutorias, consistentes en que la deuda del título debe ser: a) cierta; b) líquida;
c) exigible; y d) de plazo y condiciones cumplidas. Ahora bien, del análisis
cuidadoso del contenido del documento público base de la acción, consistente en
el contrato de arrendamiento mercantil celebrado ante corredor público entre la
sociedad quejosa y el hoy tercero perjudicado respecto de un automóvil, no se
desprende la prueba preconstituida del instrumento público en cuestión, ya que el
contrato se sujetó a plazos y condiciones que no es posible establecer de
antemano si han sido o no cumplidas en la forma contractual pactada, por lo que
tampoco se puede inferir la exigibilidad de la deuda. Consecuentemente, al no
reunirse en la especie los requisitos necesarios para considerar que un documento
público trae aparejada ejecución, es correcta la conclusión a la que arribó la sala
ad quem, al sostener que el citado documento base de la acción no se encuentra
en alguna de las hipótesis para considerar que se trata de un título ejecutivo que
conlleva una prueba preconstituida, resultando por ende improcedente la vía
ejecutiva instaurada.
Amparo directo 455/94. Multiarrendadora de México, S.A. de C.V. 3 de marzo de

1994. Unanimidad de votos. Ponente: Efraín Ochoa Ochoa. Secretario: Walter
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: XIII, Marzo de 1994
Página: 312
ARRENDAMIENTO, ACCION DE TERMINACION DEL CONTRATO DE. ES

IMPROCEDENTE CUANDO EN LA DEMANDA SE OMITEN EXPONER LOS
HECHOS O LAS OMISIONES QUE DAN ORIGEN A LAS PRESTACIONES
RECLAMADAS. Es ilegal la sentencia en la que el juez responsable tuvo por
acreditada la acción de terminación del contrato de arrendamiento. En efecto, lo
incorrecto de la apreciación del juzgador proviene de la circunstancia de que, en
ninguno de los hechos de la demanda de terminación de contrato de
arrendamiento, se mencionó que la arrendadora hubiera notificado al inquilino su
voluntad de dar por terminada la relación contractual arrendaticia y, por ende, el
aviso de terminación a que se refiere el numeral 2478 del Código Civil para el
Distrito Federal, no es parte de la litis, no obstante que se trata de un requisito de
procedibilidad de la indicada acción instaurada, ya que de conformidad con lo
dispuesto por los artículos 255, fracción V, y 281 del Código de Procedimientos
Civiles, deben probarse los hechos expuestos; pero si éstos no se expresan, como
ocurre en la especie, en que no se hizo referencia a la circunstancia de que se
hubiera notificado al inquilino la voluntad de la arrendadora de dar por terminada la
relación contractual, es inconcuso que falta la materia misma de la prueba, ya que
no podría admitirse que la simple exhibición de una prueba documental, baste
para que ésta deba ser tomada en cuenta, pues ello implicaría una variación de la
litis que colocaría al demandado en estado de indefensión, lo que además procede
analizar incluso de oficio, toda vez que de acuerdo con el citado numeral 255, al
enjuiciante debe narrar los hechos o las omisiones que dan origen a las
prestaciones reclamadas, lo cual debe hacerse con claridad y precisión, es decir,
el actor debe poner especial cuidado en no omitir ningún hecho que sea esencial o
constitutivo de la acción que ejercita, como lo es, en el caso, el aviso de
terminación de contrato de arrendamiento a que se refiere el artículo 2478 del
Código Civil.
Amparo directo 6475/93. Fernando Peña Flores. 20 de enero de 1994.

Hobelsberger.
Octava Epoca
Instancia: SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEGUNDO CIRCUITO
Tomo: XII, Septiembre de 1993
Página: 180
ARRENDAMIENTO POR TIEMPO DETERMINADO, ES IMPROCEDENTE LA

ACCION SOBRE TERMINACION DE CONTRATO EJERCITADA ANTES DE QUE
VENZA EL PLAZO FIJADO (LEGISLACION DEL ESTADO DE MEXICO).
Tomando en cuenta que la acción siempre tiene su origen en el incumplimiento de
una obligación o en la violación de un derecho; sólo podrá ser ejercitada cuando
se realice alguna de tales circunstancias, así pues, tratándose del contrato de
arrendamiento por tiempo determinado, el deber del arrendatario de desocupar el
inmueble objeto del contrato, constituye una obligación a plazo, de acuerdo con lo
previsto por el artículo 1782 del Código Civil, y podrá exigirse su cumplimiento,
entre otros motivos, cuando se cumpla el plazo fijado en el contrato o por la ley,
según dispone el artículo 2337, fracción I, del ordenamiento legal citado. Sin
embargo, de advertirse que la demanda de terminación de contrato de
arrendamiento se presentó antes de que feneciera el término a que estaba sujeto
este último, la acción debe estimarse improcedente, dado que aún no ha surgido
el derecho a reclamar el cumplimiento de la obligación a cargo del inquilino, sin
que obste para considerarlo así, la circunstancia de que el vencimiento
sobrevenga durante la tramitación del juicio, porque el Código de Procedimientos
Civiles establece como regla general en el artículo 512 que "intentada la acción y
contestada la demanda, no podrá modificarse ni alterarse, salvo en los casos en
que la ley lo permita", pero no existe ningún precepto ni procesal ni sustantivo que
autorice a declarar procedente la acción de terminación de contrato de
arrendamiento por cumplirse durante el juicio el plazo a que estaba sujeta.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEGUNDO CIRCUITO.
Amparo directo 452/93. Rebeca Arriaga Platti. 23 de junio de 1993. Unanimidad de

votos. Ponente: Raúl Solís Solís. Secretario: Joel A. Sierra Palacios.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 541


Osorio.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.5o.C. J/22
Página: 39
ARRENDAMIENTO. AVISO DE TERMINACION. VICIOS DE LA DILIGENCIA

RELATIVA, DEBEN ALEGARSE COMO DEFENSA EN LA CONTESTACION DE
LA DEMANDA Y NO EN LA VIA INCIDENTAL. El incidente de nulidad de
actuaciones es improcedente contra la diligencia en que se notificó al inquilino la
voluntad de la actora de dar por terminado el contrato de arrendamiento, toda vez
que ese medio no es el adecuado para impugnar la diligencia de mérito, pues al
ser dicha notificación un requisito esencial para que prospere la acción de
terminación de contrato, los vicios de que adolezca, deben aducirse como
defensas al dar contestación a la demanda y no en la vía incidental.
Amparo directo 3625/90. Juan Ibáñez Diaz Gutiérrez. 18 de octubre de 1990.

Martínez Berman.
Amparo directo 389/91. Didáctica Santiago, S.A. 11 de abril de 1991. Unanimidad

de votos. Ponente: Ignacio M. Cal y Mayor Gutiérrez. Secretario: Adalid Ambriz
Landa.
Amparo directo 4697/91. Distribuidora de Servicio y Soldadura, S.A. 5 de

diciembre de 1991. Unanimidad de votos. Ponente: Efraín Ochoa Ochoa.
Secretario: Eduardo Francisco Núñez Gaytán.
Amparo directo 3065/91. Mercedes Peralta Ramírez. 9 de enero de 1992.

Jiménez Delgado.
Amparo directo 909/92. Abundio Velazco Madrid. 9 de abril de 1992. Unanimidad

Gaytán.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 426
ARRENDAMIENTO. EFECTOS DE LA PRORROGA SOLICITADA EN TIEMPO

PERO NO EN LA VIA IDONEA. Resulta improcedente la prórroga de contrato de
arrendamiento invocada por el demandado en un juicio seguido en la vía de
controversias de arrendamiento, prórroga la cual se pretendió hacer saber, por un
lado, en vía reconvencional, y por otro lado como excepción, misma que se apoya
en el hecho de que en tiempo se solicitó la anunciada prórroga de contrato, pero
en vía de jurisdicción voluntaria. Es indiscutible que por la naturaleza propia de la
reseñada figura jurídica de prórroga de contrato, en la que el arrendatario pretende
obtener el beneficio a que se refiere el artículo 2448-C del Código Civil, para su
procedencia, la vía idónea lo es mediante el procedimiento precisado en la ley
procesal civil, bajo el rubro: "CONTROVERSIAS EN MATERIA DE
ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A CASA
HABITACION", y ello es así porque es a través de esa vía mediante la cual el
arrendatario podrá demostrar que la acción intentada se pretende cuando el
contrato aún esta vigente y además, que se encuentra al corriente en el pago de
las respectivas rentas; las anteriores modalidades, inclusive deben satisfacerse en
aquellos arrendamientos destinados al comercio; esto es, que la prórroga que en
este último caso también se pretenda, deberá intentarse mediante el juicio
ordinario civil correspondiente, por consiguiente, el hecho de que en el caso
concreto el arrendatario para justificar su acción reconvencional, hubiere
acompañado diversas diligencias de jurisdicción voluntaria en las que hizo saber al
arrendador que se acogía al beneficio de la prórroga del contrato de
arrendamiento, y aún más, en vía de excepción hacía valer la mencionada
prórroga, para desvirtuar la acción principal de terminación de contrato de
arrendamiento, en ambas actividades, o sea en la reconvencional y en la de
excepción; la aludida prórroga de contrato carece de consistencia jurídica.
Amparo directo 6459/91. Estrella Inurreta de Colmenares. 27 de noviembre de

1991. Unanimidad de votos. Ponente: José Rojas Aja. Secretario: Jesús
Casarrubias Ortega.
Amparo directo 1483/90. Seguros la Provincial, S.A. 17 de mayo de 1990.

C. Banderas Trigos.
Octava Epoca,
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C. J/21
Página: 100
ARRENDAMIENTO. NO PROCEDE LA PRORROGA DEL, EN JURISDICCION

VOLUNTARIA POR NO SER ESTA LA VIA IDONEA. El hecho de que un inquilino
en vía de jurisdicción voluntaria haga valer su deseo de prorrogar el contrato de
arrendamiento, implica atender a la naturaleza y características esenciales,
relacionadas con la acción de prórroga de contrato, en la que debe de justificarse
primordialmente que el arrendatario se encuentra al corriente en el pago de las
pensiones rentísticas, conforme a estas particularidades es evidente que la acción
de prórroga sólo debe intentarse en la vía contenciosa, pues es a través de ella
que el arrendador puede hacer valer las excepciones o defensas que juzgue
pertinente o resulten aplicables, y porque su procedencia o improcedencia sólo
puede establecerse mediante sentencia que resuelva el fondo de la litis que se
plantea y en la cual se analizará, tanto la oportunidad en que se intentó la
prórroga, como las defensas que al caso se opongan, por tanto es improcedente la
solicitud de prórroga en jurisdicción voluntaria.
Amparo directo 3103/88. Juan Manuel Guevara López. 27 de octubre de 1988.

C. Banderas Trigos.
Amparo directo 1275/91. María Teresa Martínez Bretón. 20 de marzo de 1991.

Rodríguez Barajas.
Amparo directo 1971/91. María Luisa Vértiz Viuda de Rodríguez. 25 de abril de

Casarrubias Ortega.
Amparo directo 2817/91. Bernardo Urdapilleta Ruvalcaba. 13 de junio de 1991.

Unanimidad de votos. Ponente: José Rojas Aja. Secretario: Jesús Casarrubias
Ortega.
Amparo directo 4263/91. Margarita Sánchez Morales. 12 de septiembre de 1991.

Ortega.
de la Federación, Número 47, Diciembre de 1991, pág. 72.
El tema de la tesis fue materia de la contradicción 2/93, resuelta por la Tercera

Sala de la Suprema Corte el veintinueve de agosto de mil novecientos noventa y
cuatro.
Véanse: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación número 83, pág. 19, tesis
Apéndice 1917-1995, tomo IV, Primera Parte, tesis 68, pág. 46.
La presente tesis no fue reiterada como vigente, según los acuerdos a que llegó la
Comisión Coordinadora encargada de los trabajos para la publicación del
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: VIII, Diciembre de 1991
Página: 248
NULIDAD, INCIDENTE DE. ES IMPROCEDENTE SI SE FUNDA EN QUE SE

ESTA TRAMITANDO ANTE LA PROCURADURIA FEDERAL DEL CONSUMIDOR
UN PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO. Los incidentes como cuestiones que
se promueven en juicio por tener relación inmediata con el negocio principal, en
términos del artículo 861 del Código de Procedimientos Civiles de 1884,
actualmente vigente de conformidad con el artículo 16 transitorio de dicho
ordenamiento, han de promoverse en el juicio del que deriven, por lo que debe
desecharse en términos del artículo 72 del citado Código, la nulidad de
actuaciones que se proponga aduciendo que ante la Procuraduría Federal de
Protección al Consumidor se está tramitando un procedimiento de carácter
administrativo, en virtud de que no tiene una relación inmediata, más aún, ni
siquiera mediata con el negocio principal, en el que se ejercita la acción de
terminación del contrato de arrendamiento celebrado por las partes.
Amparo directo 546/88. María de Jesús Covarrubias Viveros. 29 de marzo de

1988. Unanimidad de votos. Ponente: Eduardo Lara Díaz.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 209
ARRENDAMIENTO. PRORROGA. EXAMEN OFICIOSO IMPROCEDENTE. No

es aplicable de oficio el artículo 2448- C del Código Civil para el Distrito Federal,
toda vez que de conformidad con lo dispuesto en el propio numeral, el derecho a
la prórroga del contrato queda a la sola voluntad del inquilino, que es quien decide
si ejercita o no dicha acción y, por lo tanto, para que pueda ser tomado en cuenta
por el juez al resolver el derecho a la prórroga, es preciso que previamente el
arrendatario se haya manifestado al respecto, por vía de excepción reconvención.

Amparo directo 1301/91. Sergio Reyes Monroy. 8 de mayo de 1991. Unanimidad
Casas
Amparo directo 265/89. Amira Kuri Kuri. 9 de febrero de 1989. Unanimidad de

votos. Ponente: Efraín Ochoa Ochoa. Secretario: Noé Adonaí Martínez Berman.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 149
ARRENDAMIENTO. IMPROCEDENCIA DE LA ACCION DE TERMINACION DE

CONTRATO POR FALTA DE CUMPLIMIENTO TOTAL AL TERMINO PREVISTO
EN EL ARTICULO 2478 DEL CODIGO CIVIL. Resulta improcedente la acción de
terminación de contrato de arrendamiento que se intentó, en virtud de que, por una
parte, en el respectivo contrato los contratantes pactaron en diversas cláusulas
que para los efectos de la terminación de un contrato transformado de tiempo
indefinido, el arrendador sólo concedería al arrendatario el plazo de treinta días
para la desocupación y entrega de la localidad, encontrándose ya definido por la
Suprema Corte de Justicia de la Nación que el plazo de sesenta días es
irrenunciable, por lo que cualquier pacto en contrario es nulo, pero a mayor
abundamiento, el hecho de que esa acción de terminación de contrato se hubiere
iniciado con posterioridad a los treinta días de la fecha en que se practicaron las
respectivas diligencias de jurisdicción voluntaria, y el emplazamiento en el juicio
principal se hubiere realizado después de los sesenta días que establece el citado
artículo 2478 de la ley sustantiva, ello no invalida la formalidad esencial que
contiene, como de orden público y de carácter irrenunciable, el artículo
últimamente citado, máxime si se toma en cuenta que al momento de intentarse la
acción principal, conforme a la naturaleza del procedimiento, aún no nacía el
correspondiente derecho y por ello es que resulta irrelevante el que el
emplazamiento se hubiere realizado después de los sesenta días, pues se insiste,
cuando la acción principal se intentó no existía el derecho idóneo para ejercitarlo.
Amparo directo 1227/91. Gloria del Consuelo Hernández Trejo. Unanimidad de

votos. 26 de marzo de 1991. Ponente: Manuel Ernesto Saloma Vera. Secretario:
Vicente C. Banderas Trigos.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 152
ARRENDAMIENTO. PRORROGA. LA SOLA PETICION VERBAL EN VIA

EXTRAJUDICIAL ES IMPROCEDENTE PARA QUE PROCEDA. Para que la
petición de prórroga sea válida, acorde a lo que dispone el artículo 2448-C del
Código Civil, es insuficiente que se solicite de manera extrajudicial en forma
verbal, ya que de esta manera se priva al arrendador de la oportunidad de
controvertir dicha pretensión, resultando injusto que se le dé validez
posteriormente en el juicio, ya que lo correcto y procedente resulta el que se exija
a través del órgano jurisdiccional mediante la acción que corresponda, conforme a
lo establecido en el artículo 957 del Código de Procedimientos Civiles para el
Distrito Federal. Por estas razones, es correcto que en la sentencia reclamada se
desestime la solicitud de parte del arrendatario más no la aceptación del
arrendador.
Amparo directo 1509/91. Alicia Galindo García. 11 de abril de 1991. Unanimidad

Osorio.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 153
ARRENDAMIENTO. PRORROGA TACITA IMPROCEDENTE. Es inatendible lo

alegado por el inquilino demandado, ahora quejoso, en el sentido de que
manifestó tácitamente su voluntad de prorrogar el contrato de arrendamiento
controvertido, por el solo hecho de continuar ocupando la localidad y pagar la
renta, puesto que debió demandar oportunamente la prórroga del contrato por dos
años, con el correspondiente incremento en el monto de la misma, habida cuenta
de que el aludido derecho de prórroga que se le confiere al arrendatario es de
carácter opcional, y para hacerlo efectivo resultaba indispensable que, al contestar
la demanda, el inquilino solicitara dicho beneficio mediante acción autónoma que
debió intentar en forma oportuna, esto es, antes del vencimiento del contrato de
arrendamiento en cuestión, ya que de lo contrario la pretensión sería
improcedente, toda vez que sólo puede prorrogarse un contrato cuando aún se
encuentra vigente.

Amparo directo 6367/90. Ausencio Sotelo Hernández. 14 de marzo de 1991.
Unanimidad de votos. Ponente: Efraín Ochoa Ochoa. Secretario: Walter Arrellano
Hobelsberger.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: VII, Febrero de 1991
Página: 142
ARRENDAMIENTO. SI EL ARRENDADOR NO CUMPLE CON ENTREGAR LA

TOTALIDAD DE LA COSA ARRENDADA, EL ARRENDATARIO PUEDE
SOLICITAR LA RESCISION DEL CONTRATO. (LEGISLACION DEL ESTADO DE
JALISCO). El artículo 2350 establece, en lo conducente, que si se impide
parcialmente el uso de la cosa puede el arrendatario pedir la reducción
proporcional de la renta. Pese a lo anterior la responsable estimó que la acción en
estudio es improcedente, porque la norma citada debe relacionarse con el artículo
2349 del mismo cuerpo legal, que se refiere al supuesto en que por caso fortuito o
fuerza mayor se impida el uso de la cosa arrendada. Y aunque, esta conclusión,
como premisa universal, resulta desafortunada tanto porque el silencio o la
obscuridad de la ley no autoriza a dejar sin solución un problema sometido a la
jurisdicción del juez, como en razón de que sería contrario a la equidad y a la
justicia que se obligase a alguien a pagar por algo que no recibió, cabe estimar
que si la ley da cabida para que el arrendatario pida la rescisión del contrato
cuando por caso fortuito o fuerza mayor se impida totalmente el uso de la cosa,
con cuanta mayor razón debe autorizar la petición de aquél para exigir el
señalamiento de un precio justo, cuando el impedimento obedezca precisamente
al incumplimiento de una de las partes. No obstante lo anterior la ordenadora
debió distinguir dos momentos en cuanto al reclamo que se examina: uno, desde
la firma del contrato hasta la interposición de la demanda, que lo fue el diecisiete
de octubre de mil novecientos ochenta y ocho; y otro, de esa fecha hasta la
desocupación del inmueble en su caso, porque en el primer supuesto es obvia la
improcedencia de la reducción de lo que ya había pagado como consecuencia de
lo acordado en el contrato, pues en tal situación lo procedente sería exigir la
devolución de lo pagado indebidamente, pero no la reducción pretendida, mientras
que en el segundo, si resulta lógica la reclamación, que implicaría el pago en
equidad de lo recibido para ser usado, máxime que el artículo 2344 del Código
sustantivo aplicable, establece que, salvo pacto en contrario, el arrendatario no
está obligado a pagar la renta sino desde el día en que reciba la cosa, lo que es
lógico si se toma en cuenta que el arrendamiento consiste en la concesión del uso
o goce temporal de una cosa a cambio de un precio cierto, lo que quiere decir que
si no se proporciona ese uso total no puede generarse la obligación del pago total,
y de ahí que si la Sala no lo consideró operante violó en perjuicio del quejoso las
garantías individuales.

Amparo directo 639/90. Enrique Watanabe Muñoz. 31 de octubre de 1990.
Mayoría de votos de Jorge Figueroa Cacho y María de los Angeles E. Chavira
Martínez. Disidente: Carlos Hidalgo Riestra. Ponente: Carlos Hidalgo Riestra.
Secretario: Jorge Quezada Mendoza.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 366


CIRCUITO.



Jiménez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 86
ARRENDAMIENTO. DECRETO DE PRORROGA INDEFINIDA. NECESIDAD DEL

PROPIETARIO DE HABITAR LA CASA. NO PROCEDE LA TERMINACION DEL
CONTRATO SI EXISTEN VARIOS DEPARTAMENTOS DESOCUPADOS EN UN
MISMO EDIFICIO DE SU PROPIEDAD. Cuando la propietaria demanda la
terminación de un contrato de arrendamiento con apoyo en la fracción II del
artículo 2o. del Decreto que prorroga los contratos de arrendamiento, de 24 de
diciembre de 1948, argumentando que tiene necesidad de habitar el departamento
objeto del contrato, la acción es improcedente si en el edificio donde se ubica
dicho departamento se encuentran otros desocupados propiedad de la
demandante, porque está en posibilidad de habitar cualquiera de los
desocupados.
Amparo directo 4873/89. Miheb Salaman de Huacuja. 15 de febrero de 1990.

Ortega.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 87
ARRENDAMIENTO. DERECHO DEL TANTO, IMPROCEDENTE CUANDO NO

SE ESTA AL CORRIENTE EN EL PAGO DE RENTAS. De conformidad con el
artículo 2448-I del Código Civil para el Distrito Federal, el inquilino sólo tiene el
derecho del tanto, cuando se encuentra al corriente en el pago de la renta, de tal
suerte que si no reúne este requisito y el actor procede en su contra, la acción de
terminación de contrato que al respecto ejercite deberá ser procedente, aun sin
que se le haya dado el previo aviso de la oferta de venta, pues ningún derecho se
lesiona al inquilino por no reunir todos los requisitos que para ejercitar el derecho
del tanto exige la ley, cuando no se hace de su conocimiento la proposición de
venta del inmueble arrendado, previamente al ejercicio de la acción de terminación
de contrato de arrendamiento.
Amparo directo 4450/89. Carlos Peniche Flores. 8 de marzo de 1990. Unanimidad

de votos. Ponente: Efraín Ochoa Ochoa. Secretario: Noé Adonaí Martínez
Berman.
Octava Epoca
TERCER CIRCUITO.
Página: 89
ARRENDAMIENTO. ACCION IMPROCEDENTE SI EL AVISO DE TERMINACION

NO ES INDUBITABLE. Cuando la notificación a que se refiere el artículo 2369 del
Código Civil del Estado de Jalisco, no reúne los requisitos que señala el artículo
111 del Código de Procedimientos Civiles de dicha entidad, porque el notificador
no se cercioró de que el lugar en que la hizo era el domicilio del inquilino, ni de
que se entendió con éste, la acción de terminación de contrato no prosperará, por
no haber constancia fehaciente de que se le dio el aviso de ley, que es elemento
base de dicha acción.

CIRCUITO.
Amparo directo 405/89. Federico Figueroa López. 9 de agosto de 1989.

Escudero Contreras.
Octava Epoca
Página: 92
ARRENDAMIENTO. CONTRATO DE. ES IMPROCEDENTE LA ACCION DE

OTORGAMIENTO SI SE CONTRAVIENE EL ARTICULO 54 DE LA LEY
ORGANICA MUNICIPAL. (LEGISLACION DEL ESTADO DE PUEBLA). En el
juicio de otorgamiento del contrato de arrendamiento promovido en contra de una
junta auxiliar municipal no puede condenarse a ésta cuando dicho contrato,
además de no haber sido autorizado por el gobierno del estado y aprobado por el
congreso, se refiere a un término de duración que excede del período de ejercicio
de dicha autoridad, dado lo preceptuado por el artículo 54 de la Ley Orgánica
Municipal ya que, en esas condiciones, el mencionado contrato estaría afectado
de nulidad absoluta según lo dispone el artículo 13 del Código Civil del estado.
Amparo directo 281/89. Quintín Gómez Zamora. 28 de septiembre de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: Juan Manuel Brito Velázquez. Secretario: José
Rubén Bretón Cuesta.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 135
ARRENDAMIENTO, NO PROCEDE SU RESCISION POR FALTA DE PAGO, SI

EN SENTENCIA FIRME DICTADA EN JUICIO DIVERSO SE CONDENO AL
ARRENDADOR A DEVOLVER RENTAS PAGADAS EN EXCESO Y EN MONTO
SUPERIOR A LAS QUE SEÑALAN COMO NO PAGADAS EN EL JUICIO DE
RESCISION. No puede desconocerse que si en juicio diverso y a través de
sentencia firme, se estableció que la inquilina había pagado en exceso cantidades
superiores por concepto de renta, las cuales eran superiores en su monto a las
que se señalaron como adeudadas en la demanda que dio inicio al juicio natural;
por lo tanto, mientras no se hubieran devuelto por la arrendadora esas cantidades,
ésta tiene cubiertas las pensiones rentísticas y por ende, resulta procedente la
compensación, por reunirse en ambas partes la calidad de deudores y acreedores,
con efecto de extinguir por ministerio de ley las dos deudas, hasta la cantidad que
importe la menor, máxime si se toma en consideración que dichas deudas son
líquidas y que la relativa a la devolución se hizo exigible por virtud de la sentencia
firme dictada en juicio diverso a que se hace mención en la sentencia definitiva
reclamada, teniendo aplicación al caso lo dispuesto por los artículos 2185, 2186,
2187, 2188, 2189 y 2190 del Código Civil. Así la situación, se dan dos causas que
hacen improcedente la acción de rescisión: una, la falta de cumplimiento de la
arrendadora de devolver las cantidades pagadas en demasía por la inquilina y
otra, la compensación que surgió al haber la reunión en ambas partes en la
calidad de deudores y acreedores recíprocos.
Amparo directo 843/89. Sucesión de Socorro Ruiz viuda de Sano. 16 de marzo de

1989. Unanimidad de votos. Ponente: Manuel Ernesto Soloma Vera. Secretario:
Octava Epoca
Página: 142
ARRENDAMIENTO, RESCISION DEL CONTRATO DE, POR FALTA DE PAGO

DEL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO. ACCION IMPROCEDENTE
(LEGISLACION DEL ESTADO DE MICHOACAN). Aun cuando la ley que lo
reglamenta dispone que el pago del impuesto al valor agregado es obligatorio, si
del examen del contrato de arrendamiento cuya rescisión se demandó, no se
aprecia que las partes hayan convenido que el incumplimiento en la entrega del
importe de ese gravamen daría lugar a la rescisión, es indudable que tal acuerdo
de voluntades sólo podía romperse por cualquiera de las causas que prevé el
artículo 2342 del Código Civil del Estado de Michoacán.
Amparo directo 174/89. María Cristina Vaquero Arriaga. 20 de junio de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: Joel González Jiménez. Secretario: Fernando
Estrada Vázquez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 110
ARRENDAMIENTO, LOCAL DESTINADO A COMERCIO. PRORROGA

RENUNCIABLE. La consideración del juez en el sentido de que es improcedente
la prórroga del plazo de arrendamiento de un local destinado a comercio porque
en el contrato base de la acción el inquilino renunció expresamente ese derecho
que confiere el artículo 2485 del Código Civil para el Distrito Federal, es correcta,
pues la circunstancia de que la localidad arrendada para comercio produzca al
inquilino los ingresos con los que satisface sus necesidades alimentarias y las de
su familia, no constituye una situación de las previstas como de orden público e
interés social por el capítulo IV del Título Sexto del código en cita y, por tanto, la
prórroga del contrato de mérito sí es renunciable.
Amparo directo 3005/88. Amado Godínez Ramírez. 13 de octubre de 1988.

Unanimidad de votos. Ponente: Víctor Manuel Islas Domínguez. Secretario:
Roberto A. Navarro Suárez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 432
Página: 296

Octava Epoca:
Amparo directo 3625/90. Juan Ibáñez Diez Gutiérrez. 18 de octubre de 1990.

Amparo directo 389/91. Didáctica Santiago, S. A. 11 de abril de 1991. Unanimidad

de votos.
Amparo directo 4697/91. Distribuidora de Servicio y Soldadura, S. A. 5 de

diciembre de 1991. Unanimidad de votos.


de votos.
NOTA:
Judicial de la Federación, tomo IX-Mayo, pág. 180.
3.2. IMPROCEDENCIA DEL JUICIO DE ARRENDAMIENTO.
Novena Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C.130 C
Página: 726

indicada.

Pérez Reyes.
Novena Epoca
Página: 366
ARRENDAMIENTO, ES IMPROCEDENTE DEMANDAR EL CUMPLIMIENTO DE

CONTRATO PARA EL PAGO DE MENSUALIDADES, CUANDO ESTAS SE
PACTARON POR ADELANTADO, SIN ESTIPULARSE UN DIA PRECISO DEL
MES Y AL MOMENTO DE PRESENTARSE LA DEMANDA, ESTAN CUBIERTAS
LAS MENSUALIDADES VENCIDAS. Si en un contrato de arrendamiento se
estipula el pago de mensualidades en forma adelantada, sin establecerse el día
preciso de pago, ello significa que podrá cubrirla el obligado en cualquier momento
dentro de los días que comprende el mes. Por ende, si se demanda el
cumplimiento del contrato de arrendamiento antes de concluir el mes que
transcurre, basándose el actor en que el reo no ha liquidado el importe de rentas y
de autos se aprecia satisfecha la obligación correspondiente a los meses
anteriores al de su presentación; la acción intentada no es procedente, porque
para esa fecha, se han liquidado los meses de vigencia del pacto y está
transcurriendo el mes en que se presenta el libelo inicial, el cual, si aún no se
cubre, indudablemente no ha surgido el derecho del arrendador en contra del
inquilino.

SEGUNDO CIRCUITO.
Amparo directo 836/96. David Mora Rodríguez. 10 de septiembre de 1996.

Mayoría de votos. Ponente: Salvador Bravo Gómez. Disidente: Enrique Pérez
González.
Novena Epoca
Tesis: VI.3o.36 C
Página: 494
ARRENDAMIENTO. ES IMPROCEDENTE RECLAMAR LOS DAÑOS QUE SE

OCASIONEN CON MOTIVO DE LA DESOCUPACION FUTURA DEL INMUEBLE
(LEGISLACION DEL ESTADO DE PUEBLA). La reclamación de pago de daños
que se ocasionen con motivo de la desocupación futura del inmueble arrendado,
resulta jurídicamente improcedente. En efecto, conforme al artículo 173 del Código
de Procedimientos Civiles para el Estado de Puebla, sólo pueden reclamarse ante
los tribunales "los derechos violados o desconocidos" con anterioridad a la
presentación de la demanda y no los futuros, pues de admitirse esto último,
además de infringirse una disposición expresa de la ley, y de violentarse la técnica
que rige en un procedimiento civil, se dejaría en claro estado de indefensión a la
parte demandada. El citado precepto dice: "Acción es el medio de hacer valer ante
los tribunales, los derechos violados o desconocidos"; esto es, al emplear el
legislador los verbos en participio pretérito, claramente indica que, como regla
general, no es posible reclamar la violación o el desconocimiento de un derecho
futuro.
Amparo directo 371/96. María del Carmen Morales Landini. 15 de agosto de 1996.
Unanimidad de votos. Ponente: Jaime Manuel Marroquín Zaleta. Secretario: Othón
Manuel Ríos Flores.
Novena Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C.78 C
Página: 274
CONVENIO JUDICIAL ELEVADO A COSA JUZGADA. ES IMPROCEDENTE LA

VIA DE CONTROVERSIA DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA PEDIR
SU EJECUCION, SIENDO LA CORRECTA LA VIA DE APREMIO. Cuando en un
juicio de controversia de arrendamiento inmobiliario se celebra un convenio entre
las partes, por virtud del cual se declara terminado el contrato de arrendamiento
base de la acción, es evidente que las partes quedan obligadas al cumplimiento de
las nuevas obligaciones pactadas en el convenio por virtud del cual se da por
concluido el juicio; máxime cuando al convenir se eleva a la categoría de cosa
juzgada. De donde resulta clara la aplicación de los artículos 500 y 501 del Código
de Procedimientos Civiles, que determinan la procedencia de la vía de apremio a
instancia de parte, cuando se trata de ejecutar un convenio celebrado en el juicio
por las partes o por un tercero, resultando así improcedente la instauración de un
nuevo juicio de controversia de arrendamiento inmobiliario que tienda a la
ejecución de las obligaciones contraídas en el convenio, pues lo procedente para
ello es la vía de apremio.
Amparo directo 6993/95. Rafael Montaño León. 14 de diciembre de 1995.

Castañeda Niebla.
Octava Epoca
Tesis: VI. 2o. 681 C
Página: 340
ARRENDAMIENTO. PRORROGA EN LOS CONTRATOS DE. CODIGO CIVIL
APLICABLE. (LEGISLACION DEL ESTADO DE PUEBLA). Es improcedente la
prórroga pretendida si el contrato de arrendamiento base de la acción ejercitada
en el juicio del cual derivan los actos reclamados, fue celebrado bajo la vigencia
del anterior Código Civil del Estado de Puebla, en el cual no se contempla la
prórroga legal de ese tipo de contratos.
Amparo directo 163/89. Carmen Dávila Abaroa. 23 de mayo de 1989. Unanimidad

de votos. Ponente: José Galván Rojas. Secretario: Jorge Núñez Rivera.
Amparo directo 10/89. Mariano Rosete Bracho. 8 de febrero de 1989. Unanimidad

de votos. Ponente: Arnoldo Nájera Virgen. Secretario: Alejandro Esponda Rincón.
Amparo directo 379/88. María del Carmen Leal Zárate. 22 de noviembre de 1988.
González Alvarez.
Amparo directo 409/87. Alicia Carrasco Hernández. 21 de enero de 1988.

Campos Ramírez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C.739 C
Página: 340
ARRENDAMIENTO RESCISION DEL, POR FALTA DE PAGO DE RENTAS

POSTERIORES A LA DEMANDA. Cuando se ejercita una acción de rescisión de
un contrato de arrendamiento, fundada en la falta de pago de la renta en el plazo
estipulado, y en el contrato se fija como lugar de pago el domicilio de la
arrendadora, pero sin precisarse éste, es menester para probar que la inquilina
incurrió en mora, que se le requiera de ese pago y que se niegue a cubrirlo. Al no
mediar el requerimiento previo de la arrendadora a la arrendataria, aquélla no
puede acreditar el incumplimiento de ésta, o la falta de pago puntual, aun con las
copias certificadas del juicio especial de desahucio, porque subsiste el hecho de
que en el contrato de locación no se precisó el domicilio de la parte arrendadora.
Sin que por otro lado, sean de tomarse en consideración las diligencias de
consignación en pago efectuadas por la demandada con antelación al
emplazamiento al juicio rescisorio, habida cuenta de que la demanda se fundó en
la falta de pago de diversas pensiones atrasadas, por lo que al consignar las
rentas no cubiertas, en virtud del requerimiento, hecho en el juicio de desahucio,
no había incurrido en mora, ni por ello en la causal demandada. Por otra parte,
aun cuando se pruebe con las constancias de consignación aludidas, que para
entonces la inquilina demandada conocía el domicilio de la arrendadora, dicho
pago se efectúo en relación a pensiones rentísticas diversas a las que originaron
la supuesta causa de rescisión en que se fundó la demanda, las cuales son
posteriores y no se encontraban vencidas, resultando así la acción improcedente.
Amparo directo 5153/94. Carmen Zillah Orrin Cisneros. 14 de octubre de 1994.

Castañeda Niebla.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: VII.1o C 60 C
Página: 244
ACCION PLENARIA DE POSESION. SI SE FUNDA EN UN CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO, ES IMPROCEDENTE LA (LEGISLACION DEL ESTADO DE
VERACRUZ). Los artículos 827 y 828 del Código Civil del Estado disponen que
cuando en virtud de un acto jurídico, el propietario de un bien lo entrega a otro,
concediéndole el derecho de retenerlo temporalmente en su poder en calidad de
usufructuario, acreedor pignoraticio, depositario o por cualquier otro título
semejante, ambos son poseedores de tal bien. El que lo posee a título de
propietario tiene la posesión originaria, el otro, una posesión derivada, y que en
caso de despojo, el poseedor originario está facultado para pedir que se restituya
el predio al poseedor derivado, pero que si éste no puede o no quiere recobrar la
posesión, aquél puede solicitar que se le entregue a él dicho bien. Así pues, la
sistemática interpretación de los propios artículos permite concluir que si para
fundar el ejercicio de la acción plenaria de posesión se exhibe un contrato de
arrendamiento, es evidente que esa acción resulta improcedente, porque un
convenio de esa índole sólo otorga a su titular la posesión derivada y no la
originaria, lo que entraña que el derecho contenido en él es meramente personal,
además de que no tiende a que el actor pretenda convertirse en propietario del
bien reclamado; por ello, la acción plenaria de posesión únicamente puede
ejercitarse con apoyo en un derecho real y no en uno personal como el que
atribuye al arrendatario un acuerdo de voluntades de esa naturaleza.

CIRCUITO.
Amparo directo 965/93. Miguel Angel Morales Rodríguez. 12 de noviembre de

1993. Unanimidad de votos. Ponente: Omar Losson Ovando. Secretario: José
Angel Ramos Bonifaz.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 264


Castañeda Niebla.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: XIII, Abril de 1994
Página: 456
TITULOS EJECUTIVOS. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO MERCANTIL

NO REUNE LOS REQUISITOS NECESARIOS PARA CONSIDERARLO CON TAL
CARACTER. Aunque el artículo 1391 del Código de Comercio no lo regula
expresamente, el juzgador no podrá despachar ejecución, si en el texto del
documento público no se reúnen los requisitos que ha señalado reiteradamente la
Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación en diversas tesis de
ejecutorias, consistentes en que la deuda del título debe ser: a) cierta; b) líquida;
c) exigible; y d) de plazo y condiciones cumplidas. Ahora bien, del análisis
cuidadoso del contenido del documento público base de la acción, consistente en
el contrato de arrendamiento mercantil celebrado ante corredor público entre la
sociedad quejosa y el hoy tercero perjudicado respecto de un automóvil, no se
desprende la prueba preconstituida del instrumento público en cuestión, ya que el
contrato se sujetó a plazos y condiciones que no es posible establecer de
antemano si han sido o no cumplidas en la forma contractual pactada, por lo que
tampoco se puede inferir la exigibilidad de la deuda. Consecuentemente, al no
reunirse en la especie los requisitos necesarios para considerar que un documento
público trae aparejada ejecución, es correcta la conclusión a la que arribó la sala
ad quem, al sostener que el citado documento base de la acción no se encuentra
en alguna de las hipótesis para considerar que se trata de un título ejecutivo que
conlleva una prueba preconstituida, resultando por ende improcedente la vía
ejecutiva instaurada.
Amparo directo 455/94. Multiarrendadora de México, S.A. de C.V. 3 de marzo de

Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 312
ARRENDAMIENTO, ACCION DE TERMINACION DEL CONTRATO DE. ES

IMPROCEDENTE CUANDO EN LA DEMANDA SE OMITEN EXPONER LOS
HECHOS O LAS OMISIONES QUE DAN ORIGEN A LAS PRESTACIONES
RECLAMADAS. Es ilegal la sentencia en la que el juez responsable tuvo por
acreditada la acción de terminación del contrato de arrendamiento. En efecto, lo
incorrecto de la apreciación del juzgador proviene de la circunstancia de que, en
ninguno de los hechos de la demanda de terminación de contrato de
arrendamiento, se mencionó que la arrendadora hubiera notificado al inquilino su
voluntad de dar por terminada la relación contractual arrendaticia y, por ende, el
aviso de terminación a que se refiere el numeral 2478 del Código Civil para el
Distrito Federal, no es parte de la litis, no obstante que se trata de un requisito de
procedibilidad de la indicada acción instaurada, ya que de conformidad con lo
dispuesto por los artículos 255, fracción V, y 281 del Código de Procedimientos
Civiles, deben probarse los hechos expuestos; pero si éstos no se expresan, como
ocurre en la especie, en que no se hizo referencia a la circunstancia de que se
hubiera notificado al inquilino la voluntad de la arrendadora de dar por terminada la
relación contractual, es inconcuso que falta la materia misma de la prueba, ya que
no podría admitirse que la simple exhibición de una prueba documental, baste
para que ésta deba ser tomada en cuenta, pues ello implicaría una variación de la
litis que colocaría al demandado en estado de indefensión, lo que además procede
analizar incluso de oficio, toda vez que de acuerdo con el citado numeral 255, al
enjuiciante debe narrar los hechos o las omisiones que dan origen a las
prestaciones reclamadas, lo cual debe hacerse con claridad y precisión, es decir,
el actor debe poner especial cuidado en no omitir ningún hecho que sea esencial o
constitutivo de la acción que ejercita, como lo es, en el caso, el aviso de
terminación de contrato de arrendamiento a que se refiere el artículo 2478 del
Código Civil.
Amparo directo 6475/93. Fernando Peña Flores. 20 de enero de 1994.

Hobelsberger.
Octava Epoca
Página: 180


Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 541


Osorio.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.5o.C. J/22
Página: 39

Amparo directo 3625/90. Juan Ibáñez Diaz Gutiérrez. 18 de octubre de 1990.

Martínez Berman.
Amparo directo 389/91. Didáctica Santiago, S.A. 11 de abril de 1991. Unanimidad

de votos. Ponente: Ignacio M. Cal y Mayor Gutiérrez. Secretario: Adalid Ambriz
Landa.
Amparo directo 4697/91. Distribuidora de Servicio y Soldadura, S.A. 5 de

diciembre de 1991. Unanimidad de votos. Ponente: Efraín Ochoa Ochoa.
Secretario: Eduardo Francisco Núñez Gaytán.

Jiménez Delgado.

Gaytán.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 426


Casarrubias Ortega.

C. Banderas Trigos.
Octava Epoca,
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C. J/21
Página: 100

C. Banderas Trigos.

Rodríguez Barajas.

Casarrubias Ortega.

Ortega.

Ortega.

cuatro.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 248
NULIDAD, INCIDENTE DE. ES IMPROCEDENTE SI SE FUNDA EN QUE SE

ESTA TRAMITANDO ANTE LA PROCURADURIA FEDERAL DEL CONSUMIDOR
UN PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO. Los incidentes como cuestiones que
se promueven en juicio por tener relación inmediata con el negocio principal, en
términos del artículo 861 del Código de Procedimientos Civiles de 1884,
actualmente vigente de conformidad con el artículo 16 transitorio de dicho
ordenamiento, han de promoverse en el juicio del que deriven, por lo que debe
desecharse en términos del artículo 72 del citado Código, la nulidad de
actuaciones que se proponga aduciendo que ante la Procuraduría Federal de
Protección al Consumidor se está tramitando un procedimiento de carácter
administrativo, en virtud de que no tiene una relación inmediata, más aún, ni
siquiera mediata con el negocio principal, en el que se ejercita la acción de
terminación del contrato de arrendamiento celebrado por las partes.
Amparo directo 546/88. María de Jesús Covarrubias Viveros. 29 de marzo de

1988. Unanimidad de votos. Ponente: Eduardo Lara Díaz.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 209
ARRENDAMIENTO. PRORROGA. EXAMEN OFICIOSO IMPROCEDENTE. No

es aplicable de oficio el artículo 2448- C del Código Civil para el Distrito Federal,
toda vez que de conformidad con lo dispuesto en el propio numeral, el derecho a
la prórroga del contrato queda a la sola voluntad del inquilino, que es quien decide
si ejercita o no dicha acción y, por lo tanto, para que pueda ser tomado en cuenta
por el juez al resolver el derecho a la prórroga, es preciso que previamente el
arrendatario se haya manifestado al respecto, por vía de excepción reconvención.
Amparo directo 1301/91. Sergio Reyes Monroy. 8 de mayo de 1991. Unanimidad

Casas
Amparo directo 265/89. Amira Kuri Kuri. 9 de febrero de 1989. Unanimidad de

votos. Ponente: Efraín Ochoa Ochoa. Secretario: Noé Adonaí Martínez Berman.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 149


Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 152
ARRENDAMIENTO. PRORROGA. LA SOLA PETICION VERBAL EN VIA

EXTRAJUDICIAL ES IMPROCEDENTE PARA QUE PROCEDA. Para que la
petición de prórroga sea válida, acorde a lo que dispone el artículo 2448-C del
Código Civil, es insuficiente que se solicite de manera extrajudicial en forma
verbal, ya que de esta manera se priva al arrendador de la oportunidad de
controvertir dicha pretensión, resultando injusto que se le dé validez
posteriormente en el juicio, ya que lo correcto y procedente resulta el que se exija
a través del órgano jurisdiccional mediante la acción que corresponda, conforme a
lo establecido en el artículo 957 del Código de Procedimientos Civiles para el
Distrito Federal. Por estas razones, es correcto que en la sentencia reclamada se
desestime la solicitud de parte del arrendatario más no la aceptación del
arrendador.
Amparo directo 1509/91. Alicia Galindo García. 11 de abril de 1991. Unanimidad

Osorio.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 153
ARRENDAMIENTO. PRORROGA TACITA IMPROCEDENTE. Es inatendible lo

alegado por el inquilino demandado, ahora quejoso, en el sentido de que
manifestó tácitamente su voluntad de prorrogar el contrato de arrendamiento
controvertido, por el solo hecho de continuar ocupando la localidad y pagar la
renta, puesto que debió demandar oportunamente la prórroga del contrato por dos
años, con el correspondiente incremento en el monto de la misma, habida cuenta
de que el aludido derecho de prórroga que se le confiere al arrendatario es de
carácter opcional, y para hacerlo efectivo resultaba indispensable que, al contestar
la demanda, el inquilino solicitara dicho beneficio mediante acción autónoma que
debió intentar en forma oportuna, esto es, antes del vencimiento del contrato de
arrendamiento en cuestión, ya que de lo contrario la pretensión sería
improcedente, toda vez que sólo puede prorrogarse un contrato cuando aún se
encuentra vigente.

Amparo directo 6367/90. Ausencio Sotelo Hernández. 14 de marzo de 1991.
Unanimidad de votos. Ponente: Efraín Ochoa Ochoa. Secretario: Walter Arrellano
Hobelsberger.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 142
ARRENDAMIENTO. SI EL ARRENDADOR NO CUMPLE CON ENTREGAR LA

TOTALIDAD DE LA COSA ARRENDADA, EL ARRENDATARIO PUEDE
SOLICITAR LA RESCISION DEL CONTRATO. (LEGISLACION DEL ESTADO DE
JALISCO). El artículo 2350 establece, en lo conducente, que si se impide
parcialmente el uso de la cosa puede el arrendatario pedir la reducción
proporcional de la renta. Pese a lo anterior la responsable estimó que la acción en
estudio es improcedente, porque la norma citada debe relacionarse con el artículo
2349 del mismo cuerpo legal, que se refiere al supuesto en que por caso fortuito o
fuerza mayor se impida el uso de la cosa arrendada. Y aunque, esta conclusión,
como premisa universal, resulta desafortunada tanto porque el silencio o la
obscuridad de la ley no autoriza a dejar sin solución un problema sometido a la
jurisdicción del juez, como en razón de que sería contrario a la equidad y a la
justicia que se obligase a alguien a pagar por algo que no recibió, cabe estimar
que si la ley da cabida para que el arrendatario pida la rescisión del contrato
cuando por caso fortuito o fuerza mayor se impida totalmente el uso de la cosa,
con cuanta mayor razón debe autorizar la petición de aquél para exigir el
señalamiento de un precio justo, cuando el impedimento obedezca precisamente
al incumplimiento de una de las partes. No obstante lo anterior la ordenadora
debió distinguir dos momentos en cuanto al reclamo que se examina: uno, desde
la firma del contrato hasta la interposición de la demanda, que lo fue el diecisiete
de octubre de mil novecientos ochenta y ocho; y otro, de esa fecha hasta la
desocupación del inmueble en su caso, porque en el primer supuesto es obvia la
improcedencia de la reducción de lo que ya había pagado como consecuencia de
lo acordado en el contrato, pues en tal situación lo procedente sería exigir la
devolución de lo pagado indebidamente, pero no la reducción pretendida, mientras
que en el segundo, si resulta lógica la reclamación, que implicaría el pago en
equidad de lo recibido para ser usado, máxime que el artículo 2344 del Código
sustantivo aplicable, establece que, salvo pacto en contrario, el arrendatario no
está obligado a pagar la renta sino desde el día en que reciba la cosa, lo que es
lógico si se toma en cuenta que el arrendamiento consiste en la concesión del uso
o goce temporal de una cosa a cambio de un precio cierto, lo que quiere decir que
si no se proporciona ese uso total no puede generarse la obligación del pago total,
y de ahí que si la Sala no lo consideró operante violó en perjuicio del quejoso las
garantías individuales.
Amparo directo 639/90. Enrique Watanabe Muñoz. 31 de octubre de 1990.

Mayoría de votos de Jorge Figueroa Cacho y María de los Angeles E. Chavira
Martínez. Disidente: Carlos Hidalgo Riestra. Ponente: Carlos Hidalgo Riestra.
Secretario: Jorge Quezada Mendoza.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 366


CIRCUITO.



Jiménez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 86

desocupados.

Ortega.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 87
ARRENDAMIENTO. DERECHO DEL TANTO, IMPROCEDENTE CUANDO NO

SE ESTA AL CORRIENTE EN EL PAGO DE RENTAS. De conformidad con el
artículo 2448-I del Código Civil para el Distrito Federal, el inquilino sólo tiene el
derecho del tanto, cuando se encuentra al corriente en el pago de la renta, de tal
suerte que si no reúne este requisito y el actor procede en su contra, la acción de
terminación de contrato que al respecto ejercite deberá ser procedente, aun sin
que se le haya dado el previo aviso de la oferta de venta, pues ningún derecho se
lesiona al inquilino por no reunir todos los requisitos que para ejercitar el derecho
del tanto exige la ley, cuando no se hace de su conocimiento la proposición de
venta del inmueble arrendado, previamente al ejercicio de la acción de terminación
de contrato de arrendamiento.
Amparo directo 4450/89. Carlos Peniche Flores. 8 de marzo de 1990. Unanimidad

de votos. Ponente: Efraín Ochoa Ochoa. Secretario: Noé Adonaí Martínez
Berman.
Octava Epoca
TERCER CIRCUITO.
Página: 89
ARRENDAMIENTO. ACCION IMPROCEDENTE SI EL AVISO DE TERMINACION

NO ES INDUBITABLE. Cuando la notificación a que se refiere el artículo 2369 del
Código Civil del Estado de Jalisco, no reúne los requisitos que señala el artículo
111 del Código de Procedimientos Civiles de dicha entidad, porque el notificador
no se cercioró de que el lugar en que la hizo era el domicilio del inquilino, ni de
que se entendió con éste, la acción de terminación de contrato no prosperará, por
no haber constancia fehaciente de que se le dio el aviso de ley, que es elemento
base de dicha acción.

CIRCUITO.
Amparo directo 405/89. Federico Figueroa López. 9 de agosto de 1989.

Escudero Contreras.
Octava Epoca
Página: 92
ARRENDAMIENTO. CONTRATO DE. ES IMPROCEDENTE LA ACCION DE

OTORGAMIENTO SI SE CONTRAVIENE EL ARTICULO 54 DE LA LEY
ORGANICA MUNICIPAL. (LEGISLACION DEL ESTADO DE PUEBLA). En el
juicio de otorgamiento del contrato de arrendamiento promovido en contra de una
junta auxiliar municipal no puede condenarse a ésta cuando dicho contrato,
además de no haber sido autorizado por el gobierno del estado y aprobado por el
congreso, se refiere a un término de duración que excede del período de ejercicio
de dicha autoridad, dado lo preceptuado por el artículo 54 de la Ley Orgánica
Municipal ya que, en esas condiciones, el mencionado contrato estaría afectado
de nulidad absoluta según lo dispone el artículo 13 del Código Civil del estado.
Amparo directo 281/89. Quintín Gómez Zamora. 28 de septiembre de 1989.

Rubén Bretón Cuesta.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 135
ARRENDAMIENTO, NO PROCEDE SU RESCISION POR FALTA DE PAGO, SI

EN SENTENCIA FIRME DICTADA EN JUICIO DIVERSO SE CONDENO AL
ARRENDADOR A DEVOLVER RENTAS PAGADAS EN EXCESO Y EN MONTO
SUPERIOR A LAS QUE SEÑALAN COMO NO PAGADAS EN EL JUICIO DE
RESCISION. No puede desconocerse que si en juicio diverso y a través de
sentencia firme, se estableció que la inquilina había pagado en exceso cantidades
superiores por concepto de renta, las cuales eran superiores en su monto a las
que se señalaron como adeudadas en la demanda que dio inicio al juicio natural;
por lo tanto, mientras no se hubieran devuelto por la arrendadora esas cantidades,
ésta tiene cubiertas las pensiones rentísticas y por ende, resulta procedente la
compensación, por reunirse en ambas partes la calidad de deudores y acreedores,
con efecto de extinguir por ministerio de ley las dos deudas, hasta la cantidad que
importe la menor, máxime si se toma en consideración que dichas deudas son
líquidas y que la relativa a la devolución se hizo exigible por virtud de la sentencia
firme dictada en juicio diverso a que se hace mención en la sentencia definitiva
reclamada, teniendo aplicación al caso lo dispuesto por los artículos 2185, 2186,
2187, 2188, 2189 y 2190 del Código Civil. Así la situación, se dan dos causas que
hacen improcedente la acción de rescisión: una, la falta de cumplimiento de la
arrendadora de devolver las cantidades pagadas en demasía por la inquilina y
otra, la compensación que surgió al haber la reunión en ambas partes en la
calidad de deudores y acreedores recíprocos.
Amparo directo 843/89. Sucesión de Socorro Ruiz viuda de Sano. 16 de marzo de

1989. Unanimidad de votos. Ponente: Manuel Ernesto Soloma Vera. Secretario:
Octava Epoca
Página: 142
ARRENDAMIENTO, RESCISION DEL CONTRATO DE, POR FALTA DE PAGO

DEL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO. ACCION IMPROCEDENTE
(LEGISLACION DEL ESTADO DE MICHOACAN). Aun cuando la ley que lo
reglamenta dispone que el pago del impuesto al valor agregado es obligatorio, si
del examen del contrato de arrendamiento cuya rescisión se demandó, no se
aprecia que las partes hayan convenido que el incumplimiento en la entrega del
importe de ese gravamen daría lugar a la rescisión, es indudable que tal acuerdo
de voluntades sólo podía romperse por cualquiera de las causas que prevé el
artículo 2342 del Código Civil del Estado de Michoacán.
Amparo directo 174/89. María Cristina Vaquero Arriaga. 20 de junio de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: Joel González Jiménez. Secretario: Fernando
Estrada Vázquez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 110
ARRENDAMIENTO, LOCAL DESTINADO A COMERCIO. PRORROGA

RENUNCIABLE. La consideración del juez en el sentido de que es improcedente
la prórroga del plazo de arrendamiento de un local destinado a comercio porque
en el contrato base de la acción el inquilino renunció expresamente ese derecho
que confiere el artículo 2485 del Código Civil para el Distrito Federal, es correcta,
pues la circunstancia de que la localidad arrendada para comercio produzca al
inquilino los ingresos con los que satisface sus necesidades alimentarias y las de
su familia, no constituye una situación de las previstas como de orden público e
interés social por el capítulo IV del Título Sexto del código en cita y, por tanto, la
prórroga del contrato de mérito sí es renunciable.

Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 432
Página: 296

Octava Epoca:
Amparo directo 3625/90. Juan Ibáñez Diez Gutiérrez. 18 de octubre de 1990.

Amparo directo 389/91. Didáctica Santiago, S. A. 11 de abril de 1991. Unanimidad

de votos.
Amparo directo 4697/91. Distribuidora de Servicio y Soldadura, S. A. 5 de

diciembre de 1991. Unanimidad de votos.


de votos.
NOTA:
4. DEMANDA DE ARRENDAMIENTO.
4.1. PRESENTACIÓN DE LA DEMANDA.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: XIII, Mayo de 1994
Tesis: I.3o.C. 695 C
Página: 434
DILIGENCIAS DE JURISDICCION VOLUNTARIA. EL DESISTIMIENTO DE UNA

DEMANDA QUE SE APOYA EN LAS MISMAS, NO IMPLICA QUE QUEDEN SIN
EFECTO LAS. Si un juicio de terminación de contrato de arrendamiento, se
intenta con base en unas diligencias de jurisdicción voluntaria, por las que se hizo
saber la voluntad de la parte arrendadora de dar por terminado el contrato relativo,
que ya habían servido de sustento a otro diverso juicio del mismo tipo que
promovió también aquélla, apareciendo además que se desistió en ese entonces
de tal juicio; todo ello no resulta suficiente para establecer que tales diligencias
quedaron sin efecto, ya que de conformidad con el artículo 34 del Código adjetivo
civil, como no se alegó un desistimiento de la acción sino en todo caso de la
demanda, ello lo único que trajo como consecuencia fue que volvieran las cosas al
estado que tenían antes de la presentación de la demanda, pero no que quedaran
sin efecto esas diligencias que se habían promovido con anterioridad, por la parte
actora; por lo tanto, no puede aceptarse que ella debió dar nuevamente el aviso de
terminación de contrato, puesto que incluso también es claro que el desistimiento
de referencia de ninguna forma implicó que hubiera cesado su oposición para que
el inquilino siguiera ocupando la localidad alquilada.
Amparo directo 1693/94. María de la Luz Hinojosa Durán. 7 de abril de 1994.

Martínez.
Octava Epoca
Instancia: TERCER TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEGUNDO CIRCUITO.
Tomo: XIII, Febrero de 1994
Página: 273
ARRENDAMIENTO POR TIEMPO INDEFINIDO, EFECTOS DE LA

NOTIFICACION DE TERMINACION DEL CONTRATO. La notificación al
arrendatario de ser voluntad del arrendador dar por concluido un arrendamiento
por tiempo indefinido, no tiene el efecto de crear la relación jurídica propia del
contrato por tiempo determinado, porque el plazo de seis meses a que alude el
artículo 2332, fracción I, del Código Civil para el Estado de México, no es término
de duración del contrato de arrendamiento, ni prórroga del mismo, sino lapso
máximo para la desocupación y entrega del inmueble arrendado; por lo que es al
término de dicho plazo cuando el arrendador tiene expedito su derecho para
ejercitar la acción correspondiente, sin límite en la fecha de presentación de la
demanda.
TERCER TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEGUNDO CIRCUITO.
Amparo directo 911/93. Jorge Salgado San Juan. 17 de noviembre de 1993.

Unanimidad de votos. Ponente: José Angel Mandujano Gordillo. Secretaria: Lidia
López Villa.
Véase:
Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1985, Cuarta Parte, tesis

63, página 162.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: 59, Noviembre de 1992
Tesis: I.3o.C. J/29
Página: 51
ARRENDAMIENTO. NO OPERA LA TACITA RECONDUCCION DEL CONTRATO

DE, SI LA DEMANDA DE TERMINACION SE PRESENTA EN TIEMPO
CONFORME A LA JURISPRUDENCIA NUMERO 75, DE LA COMPILACION
1917-1985, TERCERA SALA, AUN CUANDO SE NOTIFIQUE FUERA DEL
PLAZO QUE ELLA ESTABLECE. Debe considerarse que la presentación de la
demanda de terminación de contrato de arrendamiento, dentro del plazo de diez
días establecido por la jurisprudencia citada, siguientes al vencimiento del pacto
arrendaticio, evita que opere la tácita reconducción de éste, porque no sería
jurídico concluir que porque la inquilina recibiera la notificación de la demanda
fuera del plazo mencionado, debiera considerarse que para entonces ya se
hubiera generado la continuidad del arrendamiento y por ende la tácita
reconducción, máxime que ello podría acontecer por causa del rezago de
expedientes, por falta de diligencia en la práctica del emplazamiento, o por
cualquier otro motivo ajeno al accionante.
Amparo directo 1526/83. Dolores Ugalde viuda de Vázquez. 2 de febrero de 1984.

Unanimidad de votos. Ponente: Carlos Villegas Vázquez. Secretario: Miguel Angel
Castañeda Niebla.
Amparo directo 5501/90. José Francisco Reyna Ulloa. 15 de noviembre de 1990.

Planells.
Amparo directo 5927/90. María Guadalupe Sandoval Uribe. 6 de diciembre de

Ramírez Gámez.
Amparo directo 231/91. Salvador González Alvarez. 14 de febrero de 1991.

C. Banderas Trigos.
Amparo directo 5177/92. Servi-Componentes, S.A. de C.V. 30 de septiembre de

1992. Unanimidad de votos. Ponente: José Rojas Aja. Secretario: Francisco
Sánchez Planells.
NOTA: En el mismo sentido el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del

Tercer Circuito, sostuvo la tesis III.1o.C. J/11, publicada en el Tomo IX Marzo, pág.
85, con el rubro "ARRENDAMIENTO. LA OPOSICION DEL ARRENDADOR A LA
TACITA RECONDUCCION DEL. SURTE EFECTOS CON LA PRESENTACION
DE LA DEMANDA DE DESOCUPACION, AUNQUE NO SE NOTIFIQUE AL
INQUILINO".
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 355
ARRENDAMIENTO. TERMINACION, PRESENTACION DE LA DEMANDA DE.

CONSTITUYE LA MAYOR OPOSICION A QUE EL INQUILINO CONTINUE EN EL
USO Y GOCE DEL INMUEBLE DESPUES DEL VENCIMIENTO DEL PLAZO
FORZOSO DEL CONTRATO. Es incontrovertible que la presentación de la
demanda de terminación del contrato realizada por el arrendador dentro del
término de diez días a que se refiere la jurisprudencia de la Suprema Corte de
Justicia de la Nación número 245, publicada en la página 442, Segunda Parte,
Salas y Tesis Comunes, del Apéndice de 1988, al Semanario Judicial de la
Federación, bajo el rubro: "ARRENDAMIENTO, TACITA RECONDUCCION DEL
CONTRATO DE", constituye la mayor oposición para que el inquilino continúe en
el uso y goce del inmueble arrendado; por tanto, si la demanda de terminación se
presentó dentro del término de diez días contados a partir de la fecha del
vencimiento del plazo forzoso del contrato base de la acción, es evidente que, en
la especie, no operó la tácita reconducción del referido contrato, es decir, no se
convirtió en pacto locativo por tiempo indeterminado y, por ende, tampoco se violó
el artículo 2478 del Código Civil para el Distrito Federal, al no dar el arrendador al
inquilino demandado el aviso previo de terminación del arrendamiento a que se
refiere tal precepto.
Amparo directo 1266/92. Francisco Lobo Cuéllar. 24 de abril de 1992. Unanimidad

Gaytán.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 85
ARRENDAMIENTO. LA OPOSICION DEL ARRENDADOR A LA TACITA

RECONDUCCION DEL, SURTE EFECTOS CON LA PRESENTACION DE LA
DEMANDA DE DESOCUPACION, AUNQUE NO SE NOTIFIQUE AL INQUILINO.
La oposición del arrendador a que se produzca la tácita reconducción del
arrendamiento por tiempo determinado, surte efectos con la demanda de
desocupación, siempre que se presente dentro de los diez días naturales
siguientes al de la terminación del contrato, aunque no se notifique al inquilino la
demanda en ese lapso, en virtud de que, en primer lugar, ni la ley ni la
jurisprudencia exigen la práctica de esa actuación en el referido plazo; y en
segundo término, la práctica de la notificación incumbe al funcionario judicial, no al
actor (artículos 112 y 622 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de
Jalisco, y 28 de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la propia entidad). Por otra
parte, se debe tomar en cuenta que para llevar a cabo esa diligencia, es necesario
admitir primero la demanda, lo cual requiere diversos trámites (artículo 54, 61, 62,
122 del Enjuiciamiento Civil Local y 27 de la referida Ley Orgánica) que en la
mayoría de los casos se realizan en varios días, por lo que es incuestionable que
imponer ese requisito implicaría reducir el plazo concedido al arrendador por la
jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en consecuencia,
cuando se presente la demanda el último día del plazo, ante la imposibilidad de
efectuar la mencionada notificación en tiempo, éste sería nugatorio.
Amparo directo 934/89. Pedro Gutiérrez Godínez. 17 de noviembre de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: Carlos Arturo González Zárate. Secretario:
Ricardo Lepe Lechuga.
Amparo directo 940/89. Rodolfo Díaz Sandoval. 24 de noviembre de 1989.

Amparo directo 31/90. Alejandro Sánchez Jáuregui. 9 de marzo de 1990.

Unanimidad de votos. Ponente: José de Jesús Gudiño Pelayo. Secretaria: Alicia
Marcelina Sánchez Rodelas.
Amparo directo 561/90. Carlota Díaz Zúñiga. 31 de agosto de 1990. Unanimidad

de votos. Ponente: Francisco José Domínguez Ramírez. Secretario: Martín
Alejandro Cañizales Esparza.
Amparo directo 714/91. Alberto Rodríguez García. 31 de octubre de 1991.

de la Federación número 51, página 54.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 145
ARRENDAMIENTO, LA RESOLUCION QUE DECRETA LA CADUCIDAD DEL

JUICIO DE TERMINACION DEL CONTRATO DE, NO CONLLEVA LA DE LOS
DOCUMENTOS BASE DE LA ACCION. Si bien la caducidad de la primera
instancia convierte en ineficaces las actuaciones del juicio y las cosas deben
volver al estado que tenían antes de la presentación de la demanda, ello no
significa que los documentos presentados como base de la acción en el juicio
natural se tuvieran también como caducos; puesto que las diligencias de
jurisdicción voluntaria que promovió la arrendadora, en donde se notificó al
inquilino su voluntad de dar por concluido el contrato de arrendamiento, por su
propia naturaleza procesal, se llevaron a cabo fuera del juicio declarado caduco.

Amparo directo 4763/91. Ignacio Silva Castillo. 11 de diciembre de 1991.
Maldonado Soto.
Octava Epoca
Tomo: IX, Febrero de 1992
Página: 144
ARRENDAMIENTO. TACITA RECONDUCCION. OPOSICION. La oposición a

que el inquilino continúe en el uso y goce de la localidad alquilada puede
manifestarse en cualquier forma, puesto que no existe ninguna previamente
establecida o regulada por la ley, en virtud de lo cual la presentación de la
demanda de terminación del contrato dentro del término de diez días que ha
establecido la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación,
constituye uno de los medios de oposición para que no opere la reconducción del
vínculo inquilinario, porque con ella se reclama la desocupación y la entrega del
predio, lo que hace evidente la intención del arrendador de que no prosiga el nexo
contractual de arrendamiento, sin que importe en contrario que el emplazamiento
de la demanda se verifique al demandado con posterioridad a ese lapso, ya que
no es culpa del arrendador que después de exteriorizar su interés en que no
continúe el contrato, la autoridad judicial retarde el acto procesal del llamamiento a
juicio.
Amparo directo 68/90. Ma. Dolores Alvarado de Baeza y coag. 13 de marzo de

1990. Unanimidad de votos. Ponente: Héctor Federico Gutiérrez de Velasco
Romo. Secretario: Guillermo Esparza Alfaro.
Amparo directo 447/91. Miguel Angel Palos Ulloa. 22 de octubre de 1991.

Unanimidad de votos. Ponente: Leonel Valdés García. Secretaria: Patricia Mújica
López.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 158
ARRENDAMIENTO. LA PRESENTACION DE LA DEMANDA DENTRO DE LOS

DIEZ DIAS SIGUIENTES AL VENCIMIENTO DEL PLAZO FORZOSO, ES
OPORTUNA AUN CUANDO EL APODERADO EXHIBA EL PODER DESPUES,
EN CUMPLIMIENTO DE UNA PREVENCION. Si el apoderado del actor en un
juicio ordinario civil de terminación de contrato, omite presentar el documento
justificativo de su personalidad, lo que motiva que se le prevenga en términos de
lo dispuesto por el artículo 257 del Código de Procedimientos Civiles para el
Distrito Federal, y que exhiba el poder respectivo; ello no significa que la demanda
debe surtir efectos a partir de la exhibición del poder o del auto admisorio, en que
se le reconoce la personalidad, ya que ese reconocimiento implica la admisión de
una situación jurídica preexistente y se retrotrae a la fecha de la presentación de la
demanda, fecha en la cual se manifiesta la voluntad del actor de oponerse a la
continuación del arrendamiento.
Amparo directo 4815/91. Celia Bravo de Crespo. 26 de septiembre de 1991.

Rodríguez Barajas.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.5o.C. J/16
Página: 141
ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES URBANOS DESTINADOS A HABITACION.

EL AVISO DE TERMINACION DEL CONTRATO SURTE EFECTOS AUN
CUANDO SE HUBIESE PACTADO UN PLAZO MENOR PARA EFECTUARLO SI
TRANSCURRE EL TERMINO DE DOS MESES. Es cierto que el plazo de dos
meses a que se refiere el artículo 2478 del Código Civil del Distrito Federal, para
dar el aviso de terminación de los contratos de arrendamiento de inmuebles
destinados a habitación que se hayan celebrado por tiempo indeterminado, es
irrenunciable, de conformidad con la jurisprudencia número 16/90, pronunciada
por la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación en la
contradicción de tesis número 17/89, y que en el contrato base de la acción se
pactó que en dicho aviso se daría al inquilino un plazo de treinta días para que
desocupara y entregara la localidad arrendada; pero también lo es que entre la
fecha en que se notificó el aviso de mérito y la presentación de la demanda, el
demandado disfrutó de un plazo mayor a los dos meses que señala el precepto
citado; de ahí que, de todas maneras, dicho término legal fue respetado,
permitiendo que el inquilino estuviera en condiciones de desocupar y entregar el
inmueble con toda la oportunidad legal. En tal virtud, es evidente que se dio
cumplimiento al requisito de procedibilidad de la acción de terminación del contrato
a que se refiere el precepto multicitado.

Amparo directo 2385/90. Carlos Julio Rubín Vargas. 12 de julio de 1990.
Unanimidad de votos. Ponente: Ignacio M. Cal y Mayor Gutiérrez. Secretario: José
Vicente Peredo.
Amparo directo 2950/90. Beatriz Gayón Iglesias. 12 de septiembre de 1990.

Unanimidad de votos. Ponente: Ignacio M. Cal y Mayor Gutiérrez. Secretario:
Adalid Ambriz Landa.
Amparo directo 4441/90. Tomás García Rosales. 8 de noviembre de 1990.

Hobelsberger.
Amparo directo 5395/90. Mario Obregón Solís. 15 de noviembre de 1990.

Jiménez Delgado.
Amparo directo 1169/91. Miguel Angel Baca de Velazco. 2 de mayo de 1991.

Hobelsberger.
NOTA: Esta tesis también aparece publica en la Gaceta del Semanario Judicial de
la Federación, Número 42, Junio de 1991, pág. 107.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 206
ARRENDAMIENTO. LA LEGAL OPOSICION A LA TACITA RECONDUCCION SE

EXTERIORIZA CON LA PRESENTACION DE LA DEMANDA. La oposición a que
opere la tácita reconducción del contrato de arrendamiento base de la acción, se
exterioriza legalmente con la presentación de la demanda y no con el
emplazamiento, que ya no depende del ejercicio de ese derecho, sino del trámite
que sobre el particular realice el órgano judicial. Consecuentemente, como la
demanda se presentó dentro del término de diez días siguientes al vencimiento del
aludido contrato, la declaración de su terminación confirmada por el tribunal de
segundo grado en su fallo se ajusta a derecho.
Amparo directo 1271/91. Saúl Roldán Mejía. 8 de mayo de 1991. Unanimidad de

votos. Ponente: Ignacio M. Cal y Mayor Gutiérrez. Secretario: José Vicente
Peredo.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.4o.C.147 C
Página: 114
ARRENDAMIENTO. LA ACCION PARA SU TERMINACION NO SE EXTINGUE

PORQUE TRANSCURRAN MAS DE LOS DOS MESES A QUE SE REFIERE EL
ARTICULO 2448 DEL CODIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL. Conforme
al artículo 2448 del Código Civil para el Distrito Federal, un arrendamiento por
tiempo indeterminado concluye a voluntad de cualquiera de las partes, previo
aviso indubitable con dos meses de anticipación. Como este plazo no atañe a la
duración del contrato, sino que es el lapso máximo para que se haga exigible la
desocupación, y entrega del inmueble arrendado, si el inquilino no realiza la
desocupación, el arrendador podrá ejercitar la acción de terminación de contrato,
en la que la causa de pedir se integrará con la afirmación de la existencia de una
relación jurídica, respecto a la cual hay una situación de derecho y otra de hecho
en contradicción. La primera estará representada por la circunstancia de que el
arrendador debió cumplir con la obligación de entregar la localidad arrendada por
haber transcurrido los dos meses previstos en el artículo citado; en tanto que la
situación de hecho consistirá en que esa entrega no se ha verificado. En estas
condiciones, se pone de manifiesto una disociación existente entre lo que es y lo
que debe ser. Acreditada la causa de pedir en los términos que antes se
especificaron, no importa el tiempo que transcurra desde que aconteció la
disociación existente entre la situación de derecho y la de hecho, hasta la fecha de
presentación de la demanda, siempre y cuando no acontezca un supuesto legal
que extinga la acción de terminación de contrato por el tiempo; tampoco provoca
inseguridad jurídica alguna reconocida en la ley, porque un derecho exigible puede
hacerse valer en cualquier momento, a menos que se extinga por actualizarse
alguna hipótesis legal para ese efecto, como por ejemplo, la prescripción o la
caducidad de la acción.
Amparo directo 682/91. Gloria Acosta Galindo. 21 de febrero de 1991. Unanimidad

de votos. Ponente: Carlos Villegas Vázquez. Secretario: Alejandro Villagómez
Gordillo.
Amparo directo 3199/90. Armando Novoa de los Santos. 20 de septiembre de

1990. Unanimidad de votos. Ponente: Carlos Villegas Vázquez. Secretario:
Samuel René Guzmán.
Amparo directo 3329/90. Virginia Sane Vehara Kitazawua. 9 de agosto de 1990.

Hernández Ruíz.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 138
ARRENDAMIENTO. AVISO DE TERMINACION. TERMINO PARA PRESENTAR

LA DEMANDA. QUEDA SUJETO A LAS REGLAS DE LA PRESCRIPCION. Al no
establecerse en la ley término alguno para la presentación de la demanda de
terminación de contrato de arrendamiento , una vez fenecido el plazo de los dos
meses a que se le alude en el artículo 2478 del Código Civil para el Distrito
Federal, dicha presentación deberá quedar supeditada a las reglas generales de la
prescripción. De modo que hasta en tanto no opere tal prescripción, no puede
concluirse válidamente que el arrendador carezca del derecho de ejercitar su
acción, no obstante que hayan pasado cerca de dos años después de transcurrido
el plazo que se le otorgó al inquilino para desocupar; más aún si se toma en
cuenta que se trata de un contrato por tiempo indeterminado.
Amparo directo 5731/90. Perla Sámano Montantes. 31 de enero de 1991.

Gama Casas.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C.299 C
Página: 143
ARRENDAMIENTO. TACITA RECONDUCCION. FORMA DE COMPUTAR EL

PLAZO DE OPOSICION A TRAVES DE DEMANDA CUANDO EL ULTIMO DIA ES
DENTRO DE VACACIONES DEL JUZGADOR. El plazo de diez días para que el
arrendador exprese su oposición, debe entenderse de manera sustantiva y no
procesal, por lo que son de diferenciarse la oposición para que el arrendatario no
continúe en el uso y goce pacífico del predio arrendado, con el ejercicio de la
acción, toda vez que la primera deriva de los efectos del mismo contrato, en tanto
que la segunda guarda relación con la facultad que se otorga a todos los
particulares de poner en actividad el órgano jurisdiccional. Así se tiene que la
oposición puede darse de manera opcional para el arrendador, por interpelación
judicial o bien de carácter extrajudicial por actos de carácter privado, como puede
ser la presentación del aviso de terminación de contrato ante notario público o en
presencia de testigos y la primera hipótesis guarda relación ya con el ejercicio y
reclamación de la pretensión ante el juzgador. De esta forma se debe establecer
que el cómputo del término debe realizarse de la manera prescrita en los artículos
1176 a 1180 del Código Civil para el Distrito Federal, de acuerdo con lo dispuesto
en el artículo 1956 del citado ordenamiento, esto es por días naturales entendidos
de veinticuatro horas naturales, contados de las veinticuatro a las veinticuatro
horas, y si el último día del plazo es feriado, no se tendrá por completo sino
cumplido el primero que siga, si fuera útil, de tal forma que el arrendador tiene la
opción de manifestar su oposición por vía extrajudicial o bien directamente a
través de demanda de terminación, debe señalarse que si en un caso la quejosa
ejercitó la acción encontrándose el último de los diez días para la oposición dentro
del periodo de vacaciones de la autoridad judicial, era de prorrogarse el primero
que siguiera, si fuera útil, de ahí que la presentación de la demanda el primer día
de labores fue oportuna como medio para evitar que operara la tácita
reconducción, esto es debido a que fue mediante la acción procedente para que
se extinguiera el arrendamiento.
Amparo directo 1963/90. Yolanda Alvarez de Rivera. 14 de junio de 1990.

Octava Epoca
TERCER CIRCUITO.
Página: 77
ARRENDAMIENTO, OPOSICION PARA CONTINUAR CON EL, NO SE

DESVIRTUA CON EL PAGO DE RENTAS. (LEGISLACION DEL ESTADO DE
JALISCO). Acorde con lo dispuesto por el artículo 2347 del Código Civil para el
Estado de Jalisco, "El arrendatario está obligado a pagar la renta que se venza
hasta el día que entregue la cosa arrendada", de tal manera que la circunstancia
de que el inquilino realice el pago de pensiones posteriores a la terminación del
arrendamiento, no genera la aceptación tácita del arrendador para que aquél
continúe ocupando la finca arrendada, ni desvirtúa su oposición para continuar con
el arrendamiento, expresada fehacientemente, verbigracia, mediante la
presentación oportuna de la demanda que dio origen al juicio de terminación.

CIRCUITO.
Amparo directo 658/90. Juan Antonio de Alba Mendiola. 10 de octubre de 1990.

Escudero Contreras.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 129
ARRENDAMIENTO, IMPROCEDENCIA DEL ESTUDIO OFICIOSO DE LA

TACITA RECONDUCCION EN EL (LEGISLACION DEL ESTADO DE JALISCO).
De acuerdo con el principio de congruencia acogido por el artículo 79 del Código
de Procedimientos Civiles de Jalisco, el Juez de Primer Grado y, en su caso, el
tribunal de alzada no están facultados para estudiar el fenómeno jurídico de la
tácita reducción, si el demandado por la terminación del contrato de arrendamiento
no hace valer tal figura a manera de excepción, dado que, por esa omisión, ese
punto no pasó a formar parte de la litis; máxime que la oportunidad de la
presentación de la demanda no es un elemento constitutivo de la acción de
terminación del arrendamiento y, por ende, no cabe estudiar oficiosamente esa
oportunidad.
Amparo directo 143/89. Melquiades Pérez Alvarez. 26 de abril de 1989.

Secretario: Miguel Lobato Martínez.
Queja 30/88. Consuelo Reyes Romero. 9 de noviembre de 1988. Unanimidad de

votos. Ponente: Jorge Figueroa Cacho. Secretario: Luis Rubén Baltazar Aceves.
Amparo directo 135/88. Consuelo Reyes Romero. 13 de abril de 1988.

Unanimidad de votos. Ponente: Carlos Hidalgo Riestra. Secretaria: María Elena
Ruiz Martínez.
Octava Epoca,
Tomo I, Segunda Parte-1, página 113.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 118


Guevara.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 120
ARRENDAMIENTO, TERMINACION DEL CONTRATO DE, POR TRANSCURSO

DEL TERMINO LEGAL O PACTADO. Como uno de los elementos para que
proceda la acción de terminación de contrato de arrendamiento por tiempo
indefinido, es dar el aviso indubitable de dicha terminación, deviene imprescindible
que al momento procesal de presentación de la demanda para el ejercicio de la
acción aludida, ya haya transcurrido el término legal o pactado para que proceda
la misma, puesto que de manera contraria no habrá nacido aún a la vida jurídica.

CIRCUITO.
Amparo directo 2157/88. Antonio Flores Mancilla. 15 de agosto de 1988.

Vicente Peredo.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 438
Página: 301

Octava Epoca:





NOTA:
Federación, tomo VII-Junio, pág. 141.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 445
Página: 308

admitir primero la demanda, lo cual requiere diversos trámites (artículos 54, 61, 62,
Octava Epoca:




de votos.
NOTA:
Tesis III.1o.C.J/11, Gaceta número 51, pág. 54; Semanario Judicial de la
Federación, tomo IX-Marzo, pág. 85.
En el mismo sentido el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer

Circuito en la tesis "ARRENDAMIENTO. NO OPERA LA TACITA
RECONDUCCION DEL CONTRATO DE. SI LA DEMANDA DE TERMINACION
SE PRESENTA EN TIEMPO CONFORME A LA JURISPRUDENCIA NUMERO 75
DE LA COMPILACION 1917-1985, TERCERA SALA. AUN CUANDO SE
NOTIFIQUE FUERA DEL PLAZO QUE ELLA ESTABLECE"; publicada en la
Gaceta 59, Noviembre de 1992, página 51.
4.2. DOCUMENTOS BASE DE LA ACCIÓN.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 145


Maldonado Soto.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: VIII, Septiembre de 1991
Página: 120
DEMANDA. COMO ACTO JURIDICO ES SUSCEPTIBLE DE INTERPRETACION

INTEGRAL TOMANDO EN CUENTA QUE CONSTITUYE UN TODO. Es legal
una sentencia cuando su dictado no se aparta de los hechos constitutivos de la
controversia, sino que se apoya en una debida interpretación del escrito inicial de
demanda, ocurso, que como cualquier otro acto jurídico es susceptible de
interpretación cuando existen palabras contrarias, si se desprende de las
constancias de autos que un actor demandó la terminación del contrato de
arrendamiento de una fecha determinada, sin embargo, en forma contradictoria,
en un hecho de la demanda manifestó que el contrato fue celebrado otro día
diverso. Ahora bien, si la demanda es un todo que debe tomarse en cuenta en su
integridad, es posible determinar que el actor reclamó la terminación del contrato
de fecha determinada, pues el documento base de la acción exhibido data de esa
fecha; luego entonces es indubitable que lo manifestado por el actor a que el
contrato se celebró otro día diverso, obedece a un error.
Amparo directo 2907/91. Rogelio Gayol Díaz. 13 de junio de 1991. Unanimidad de

votos. Ponente: José Becerra Santiago. Secretario: Marco Antonio Rodríguez
Barajas.
Octava Epoca
TERCER CIRCUITO.
Página: 711
DESOCUPACION, DOCUMENTOS BASE DE LA ACCION PARA EL JUICIO DE,

POR TERMINACION DEL ARRENDAMIENTO. En tratándose del juicio sumario
de desocupación, motivado por la terminación del arrendamiento por tiempo
indefinido, el único documento fundatorio de la acción es precisamente el contrato
relativo, a la luz del artículo 2316 del Código Civil de Jalisco, mas no la constancia
acerca del aviso dado al arrendatario por el arrendador, en el sentido de dar por
concluido el citado acuerdo de voluntades, que adquiere el carácter de simple
documento probatorio, supuesto que es la probanza que acredita que el actor
cumplió con lo dispuesto por el numeral 2396 del mencionado ordenamiento, si
bien no hay que desconocer la obligación que tiene el arrendador de precisar en
su demanda el medio por el cual dio el aviso mencionado.
CIRCUITO.
Amparo directo 80/89. José Cruz Godínez Díaz. 15 de febrero de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: Luis Gutiérrez Vidal. Secretario: Miguel Angel
Blake Gómez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 121
ARRENDAMIENTO. VALIDEZ DEL CONVENIO DE TERMINACION DE

CONTRATO, ANTE LA PROCURADURIA FEDERAL DEL CONSUMIDOR. Si la
condena a la desocupación del inmueble destinado para habitación en el Distrito
Federal se fundó en lo convenido por las partes ante la Procuraduría Federal del
Consumidor y no en el contrato de arrendamiento, es evidente que el convenio
que sirvió de documento base de la acción fue celebrado ante autoridad
competente, porque en la fecha en que se concertó, dicha procuraduría ya se
encontraba facultada para conocer de ese tipo de controversias, en términos de lo
dispuesto por los artículos 57 bis y 59 bis de la Ley Federal de Protección al
Consumidor.
Amparo directo 2110/88. Pablo Valenzuela Maciel. 14 de julio de 1988.

Pedroza Carbajal.
4.3. TÉRMINO PARA DEMANDAR.
Novena Epoca
SEGUNDO CIRCUITO.
Tomo: VIII, Agosto de 1998
Página: 824
ARRENDAMIENTO. AVISO O NOTIFICACIÓN DE TERMINACIÓN DEL. SÓLO

IMPLICA EL PLAZO DE ENTREGA VOLUNTARIA DEL BIEN RESPECTIVO, Y
NO GENERA LA EXPECTATIVA DE RECONDUCCIÓN DE ESE CONVENIO DE
NO EXIGIRSE JUDICIALMENTE LA ENTREGA DEL BIEN TRANSCURRIDO
DICHO PLAZO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE MÉXICO). De conformidad con
el artículo 2332, fracción I, del Código Civil para el Estado de México, el contrato
de arrendamiento de tiempo indeterminado concluirá previo aviso del arrendador
al arrendatario para que en seis meses desocupe el bien, si la finca es urbana. Por
consiguiente, una vez transcurrido ese lapso podrá el arrendador demandar
judicialmente la entrega respectiva, sin que por haber mediado un plazo mayor
luego de dichos seis meses a la fecha en que fue dado tal aviso de terminación del
arrendamiento, se generase la reconducción de ese convenio; ello en razón a que
tratándose del pacto que concede el uso de un bien en forma retribuida, dado el
aviso de terminación y por ser manifiesta la oposición para que continúe el
arrendamiento, el hecho de que transcurra un término mayor a los seis meses
para la desocupación no implica que se conceda un plazo adicional, pues el
inquilino debe desalojar la finca, y si no lo hace, el interesado en cualquier
momento puede intentar la acción que convenga a sus intereses.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO

CIRCUITO.
Amparo directo 98/98. Ángel Aguilar Escalona. 3 de junio de 1998. Unanimidad de

votos. Ponente: Virgilio A. Solorio Campos. Secretario: José Valdés Villegas.
Véase: Semanario Judicial de la Federación, Octava Época, Tomo XIII, febrero de

1994, página 273, tesis II.3o.248 C, de rubro: "ARRENDAMIENTO POR TIEMPO
INDEFINIDO, EFECTOS DE LA NOTIFICACIÓN DE TERMINACIÓN DEL
CONTRATO.".
Novena Epoca
Tomo: VI, Julio de 1997
Tesis: VI.2o.128 C
Página: 369
DESOCUPACIÓN, JUICIO DE. EL TÉRMINO PARA EFECTUARLA ES DE TRES

DÍAS CONTADOS A PARTIR DE QUE CAUSE EJECUTORIA LA SENTENCIA
CONDENATORIA (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE PUEBLA). Tratándose del
juicio de desocupación, el término legal para que el demandado realice la
desocupación del inmueble materia del litigio es el establecido en el artículo 69 del
Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Puebla, esto es, debe estarse
a lo dispuesto en la regla general de tres días para todos los actos judiciales que
no tienen establecido un término específico, no siendo obstáculo para así
considerarlo, que el artículo 733 del mismo ordenamiento legal establezca que el
demandado tiene el término de treinta días a partir de que cause ejecutoria la
sentencia condenatoria para desocupar el bien objeto del juicio, si fuera destinado
a casa habitación, ya que esta última disposición legal rige exclusivamente para el
juicio de desahucio, mas no para el de desocupación por rescisión o terminación
del contrato de arrendamiento, pues el artículo 740 del mismo cuerpo legal sólo
establece que son aplicables al citado procedimiento de desocupación los
artículos 732, 734 y 735 de la misma legislación, excluyendo el numeral 733
referido.
Amparo en revisión 262/97. Margarita Muñoz de Torres. 21 de mayo de 1997.

Unanimidad de votos. Ponente: Carlos Loranca Muñoz. Secretario: Gonzalo
Carrera Molina.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: XV, Febrero de 1995
Tesis: I.3o.C.751 C
Página: 129
ARRENDAMIENTO. PROCEDE LA ACCION DE TERMINACION DEL

CONTRATO Y DE SUS PRORROGAS LEGALES, AUNQUE NO SE HAYA
SOLICITADO EXPRESAMENTE EN RELACION A ESTAS, SI EN EL CAPITULO
DE HECHOS SE PLANTEO TAL SITUACION. Tomando en consideración que
una demanda constituye un todo unitario que debe examinar el juzgador, para los
efectos de su admisión y decisión, debe establecerse que si la parte actora
demandó la terminación del contrato de arrendamiento fundatorio de su acción
exponiendo en el capítulo de hechos que el contrato llegó a su fin en cuanto al
término forzoso pactado entre las partes y por haber concluido las prórrogas
legales que fueron concedidas al inquilino, sin que operara la tácita reconducción,
debe estimarse procedente la acción correspondiente con sus consecuencias
inherentes, sin que sea obstáculo para lo anterior, que se alegue que la
terminación de las prórrogas no se pidió por el actor en el capítulo destacado de
prestaciones, ya que la demanda como se ha dicho constituye un todo unitario
que debe examinar el juzgador, atendiendo desde luego a la naturaleza de la
acción ejercitada, ya que la acción procede en juicio aunque no se exprese su
nombre, con tal de que se determine con claridad la clase de prestación que se
exija del demandado y el título o causa de pedir, de conformidad con lo dispuesto
en el artículo 2o. del Código de Procedimientos Civiles.
Amparo directo 5533/94. Héctor A. Ruiz Pérez. 10 de noviembre de 1994.

Castañeda Niebla.
Octava Epoca
Tomo: XIII, Junio de 1994
Página: 526
ARRENDAMIENTO CELEBRADO POR EL USUFRUCTUARIO. DEBE

DEMANDARSE SU TERMINACION Y NO LA ACCION REIVINDICATORIA. Si en
el caso existe una acción personal derivada del contrato de arrendamiento y no
obstante ello se procedió a analizar la acción reivindicatoria del bien inmueble
declarándola procedente, no obstante que ambas partes reconocen la relación de
arrendamiento, la Sala se apartó de la tesis de jurisprudencia número 35,
publicada en la página 61, del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación
1917-1988, que aparece bajo el rubro de "ACCION REIVINDICATORIA,
IMPROCEDENCIA DE LA, CUANDO EXISTE ACCION PERSONAL"; lo anterior,
aun cuando se argumentó que se canceló el usufructo vitalicio otorgado respecto
del inmueble, pues esta cancelación no puede por sí sola dejar sin efectos el
contrato de arrendamiento, y no obstante lo dispuesto por el artículo 1045 del
Código Civil del Estado, en el sentido de que terminado el usufructo los contratos
no obligan a la propietaria y que entrará en posesión de la cosa, la persona en
quien se consolide la propiedad; lo cierto es que esta persona tiene derecho para
ejercitar la acción declarativa de terminación de dicho contrato, así como la
desocupación de la finca arrendada, apoyándose en su carácter de propietario y
en el contrato de arrendamiento que terminó por la extinción del usufructo y no
intentar la acción reivindicatoria porque aun cuando el contrato deje de tener
efectos, el arrendatario sigue ocupando la finca con ese carácter y el derecho para
pedir la desocupación nace precisamente en el momento en que terminó el
contrato, el cual subsiste para ese efecto.
Amparo directo 150/94. José Luis Salinas Surio. 13 de abril de 1994. Unanimidad
de votos. Ponente: Arturo Barocio Villalobos. Secretaria: María Mercedes Magaña
Valencia.
Octava Epoca
Página: 273
ARRENDAMIENTO POR TIEMPO INDEFINIDO, EFECTOS DE LA

NOTIFICACION DE TERMINACION DEL CONTRATO. La notificación al
arrendatario de ser voluntad del arrendador dar por concluido un arrendamiento
por tiempo indefinido, no tiene el efecto de crear la relación jurídica propia del
contrato por tiempo determinado, porque el plazo de seis meses a que alude el
artículo 2332, fracción I, del Código Civil para el Estado de México, no es término
de duración del contrato de arrendamiento, ni prórroga del mismo, sino lapso
máximo para la desocupación y entrega del inmueble arrendado; por lo que es al
término de dicho plazo cuando el arrendador tiene expedito su derecho para
ejercitar la acción correspondiente, sin límite en la fecha de presentación de la
demanda.
Amparo directo 911/93. Jorge Salgado San Juan. 17 de noviembre de 1993.

Unanimidad de votos. Ponente: José Angel Mandujano Gordillo. Secretaria: Lidia
López Villa.
Véase:
Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1985, Cuarta Parte, tesis

63, página 162.
Octava Epoca
Instancia: PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEXTO CIRCUITO.
Tomo: XII, Diciembre de 1993
Página: 911
NOTIFICACION DE LA SENTENCIA EN LOS JUICIOS SUMARIOS DE

DESAHUCIO O DESOCUPACION. PARA DETERMINAR LA OPORTUNIDAD
DEL MEDIO DE DEFENSA QUE CONTRA ELLA SE HAGA VALER, DEBE
ESTARSE A LA REALIZADA EN ULTIMO LUGAR. (LEGISLACION PARA EL
ESTADO DE PUEBLA). De los artículos 734 y 740 del Código de Procedimientos
Civiles, se desprende que en los juicios de desahucio y de desocupación por
rescisión o terminación de contrato de arrendamiento, la sentencia condenatoria,
la de apelación que confirme ésta y el auto que decrete la ejecución de la
sentencia, se notificarán personalmente al demandado, en el local objeto del juicio,
y además en el domicilio señalado en autos para tal efecto; por ello, al exigirse
una doble notificación, en caso de que se lleven a cabo en fechas distintas, debe
tomarse la última como referencia para iniciar el cómputo del término para hacer
valer el medio de defensa que sea procedente, y con ello determinar su
oportunidad o extemporaneidad, pues la pretensión del legislador fue la de no
dejar duda de que el interesado ha sido sabedor de la determinación que le puede
causar agravio y que puede recurrir por los medios legalmente establecidos.
PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEXTO CIRCUITO.
Amparo directo 371/93. Marcelino Pérez Sánchez. 3 de septiembre de 1993.

Unanimidad de votos. Ponente: Eric Roberto Santos Partido. Secretario: Manuel
Acosta Tzintzun.
Octava Epoca
Página: 180


Octava Epoca
Página: 157
ARRENDAMIENTO, EL TERMINO DE TREINTA DIAS PARA DEMANDAR SOLO

OPERA PARA OPONERSE A LA TACITA RECONDUCCION. (LEGISLACION
PARA EL ESTADO DE GUANAJUATO). El artículo 1997 del Código Civil para el
Estado de Guanajuato, establece el lapso de treinta días para oponerse a la
prórroga de la continuación del arrendamiento, cuando opera la hipótesis prevista
en los diversos artículos 1995 y 1996 del citado ordenamiento, contados a partir
de la fecha en que termina el contrato (o la prórroga, si la hubo). Por tal motivo,
sólo tiene aplicación el precepto y el lapso de treinta días, en los casos de
arrendamiento por tiempo indeterminado; porque en este supuesto no existe fecha
a partir de la cual se compute el término referido y no se da la preclusión del
derecho para ejercer la acción de terminación del contrato.
Amparo directo 503/92. Rubén Aboytes Novoa. 2 de febrero de 1993. Unanimidad

de votos. Ponente: Juan Manuel Arredondo Elías. Secretario: Francisco Javier
Solís López.
Octava Epoca
SEPTIMO CIRCUITO.
Página: 159
ARRENDAMIENTO, LOS AVISOS DE LA NUEVA PROPIEDAD Y DE

TERMINACION DEL, AL INQUILINO, POR SI SOLOS NO LEGITIMAN PARA
DEMANDAR COMO ARRENDADOR SUBSTITUTO. (LEGISLACION DEL
ESTADO DE VERACRUZ). La notificación judicial o extrajudicial a que se refiere
el artículo 2342 del Código Civil local, relativa a la comunicación del nuevo
propietario a los arrendatarios sobre la transmisión de la propiedad del inmueble
arrendado sólo tiene el efecto de fijar la fecha en que a partir de la cual pueden
incurrir en mora en el pago de las rentas debidas los arrendatarios, en tanto que el
aviso de terminación del arrendamiento con un año de anticipación, en términos
del artículo 2411, fracción II, del mismo ordenamiento legal, no tiene mayor
alcance que el de hacer saber mediante una actuación fehaciente la voluntad del
arrendador de concluir el arrendamiento y de fijar la base del cómputo del plazo
que para desocupar se otorga el arrendatario, empero, ninguna de esas
diligencias tiene por virtud constituir el derecho mismo del notificante, que resulta
ser una cuestión claramente distinta, sin que a ello obste lo que comúnmente se
llama falta de oposición de los arrendatarios a esas diligencias, pues, dada la
naturaleza y finalidad de esas notificaciones, no se trata sino de actos, en
jurisdicción voluntaria, no contenciosa, cuya unilateralidad no permiten la citada
oposición, de modo que el derecho mismo para demandar la terminación del
contrato de arrendamiento y el pago de rentas y, en suma, los derechos derivados
de un contrato de arrendamiento, que dependen en primer término de que se haya
signado el contrato escrito de arrendamiento relativo o pactado el que verbalmente
se realizó, o, en el caso de los causahabientes, de que se haya verificado la
transmisión de la propiedad del inmueble arrendado, deben ser plenamente
acreditados en el procedimiento contencioso respectivo, precisamente porque las
acciones deducidas por el nuevo propietario descansan en el hecho de que operó
esa transmisión de propiedad.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEPTIMO

CIRCUITO.
Amparo directo 645/92. Carlos Herrera Palacios. 2 de septiembre de 1992.
Unanimidad de votos. Ponente: Héctor Soto Gallardo. Secretario: Carlos Fuentes
Valenzuela.
Octava Epoca
Tesis: 3a. LXXXIV/92
Página: 49
COMPETENCIA EN UN JUICIO CIVIL EN QUE SE DEMANDA DEL ORGANISMO

DESCENTRALIZADO ISSSTE, LA TERMINACION DE UN CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO. CORRESPONDE AL FUERO COMUN. Si en un juicio civil
se demanda del organismo descentralizado ISSSTE la terminación de un contrato
de arrendamiento, la competencia para conocer del juicio corresponde al fuero
común por no presentarse ninguna de las hipótesis previstas por los artículos 104
privado de la Federación, conforme a lo dispuesto por los artículos 1o. a 3o., y
demás aplicables de la Ley General de Bienes Nacionales, mas no afecta ni puede
fracciones V y XII, y 34, fracciones III y VI, de la Ley antes citada; y d) no existe
organismo Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del
Estado.

Materia Civil en el Estado de Jalisco y Noveno de lo Civil de Guadalajara. 5 de
octubre de 1992. Unanimidad de cuatro votos. Ausente previo aviso a la
Presidencia: Miguel Montes García. Ponente: Sergio Hugo Chapital Gutiérrez.
Secretario: Daniel Patiño Pereznegrón.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: 55, Julio de 1992
Tesis: I.5o.C. J/27
Página: 33
ARRENDAMIENTO. TACITA RECONDUCCION. OPOSICION A TRAVES DE LA

DEMANDA JUDICIAL. No es verdad que la oposición a que opere la tácita
reconducción del contrato necesariamente deba hacerse saber al arrendatario en
forma directa, ya que es bien sabido que uno de los medios idóneos para dar a
conocer dicha voluntad, es precisamente la demanda de terminación del contrato;
porque constituye un acto de oposición que destruye la presunción de la existencia
del consentimiento tácito, que es el elemento indispensable de la susodicha
reconducción. De ahí que, en el caso, el hecho de haberse notificado al inquilino la
terminación del arrendamiento por medio de la demanda presentada ante la
autoridad judicial, constituye una manifestación inequívoca de oposición a la
presunción legal juris tantum de la reconducción, que de otra manera operaría; sin
que sea obstáculo para lo anterior, la circunstancia de que la mencionada
notificación haya sido verificada excediéndose el término de los diez días
determinados jurisprudencialmente, puesto que no sería justo para el actor, que
habiendo promovido oportunamente le parara perjuicio la demora en la
notificación, que de ninguna manera le es imputable, y que solamente es atribuible
a una carga excesiva de trabajo en los juzgados.
Amparo directo 1673/91. José Luis Ortiz Adán. 7 de junio de 1991. Unanimidad de
votos. Ponente: Efraín Ochoa Ochoa. Secretario: Eduardo Francisco Núñez
Gaytán.
Amparo directo 35/92. Estela Rojano Moreno. 12 de marzo de 1992. Unanimidad

Casas.
Amparo directo 1658/92. Miguel Abdón Rodríguez Torres. 30 de abril de 1992.

Amparo directo 1595/92. Julio López Rodríguez. 14 de mayo de 1992. Unanimidad

de votos. Ponente: José Luis Caballero Cárdenas. Secretario: Alejandro Javier
Pizaña Nila.
Amparo directo 2827/92. Guadalupe Reyes de Ortega. 11 de junio de 1992.

Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 355


Gaytán.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.5o.C. J/23
Página: 39
ARRENDAMIENTO. OPOSICION, MODO DE COMPUTARSE EL TERMINO. Es

cierto que la tesis de jurisprudencia número 75, publicada en la página 183, Cuarta
Parte, del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1985, bajo el
RUBRO: "ARRENDAMIENTO, TACITA RECONDUCCION DEL CONTRATO DE",
establece que la arrendadora debe oponerse a que la arrendataria continúe en el
uso y disfrute del bien arrendado dentro del término prudente de diez días
contados a partir de la fecha de vencimiento del contrato; pero, dicho criterio
jurisprudencial no señala que para que surta efectos la oposición de la
arrendadora se requiere que se notifique a la arrendataria la demanda de
terminación dentro de esos diez días, ni tampoco puede interpretarse en tal
sentido, ya que, en primer lugar, es evidente que hasta que fenezca el contrato
nacerá el derecho de la arrendadora de oponerse a que la inquilina continúe
ocupando la localidad arrendada, de manera que antes de que ocurra ese hecho
no puede presentarse la demanda de terminación y, en segundo lugar, una vez
presentada ésta no corresponde a la arrendadora la práctica del emplazamiento,
sino al órgano jurisdiccional, por lo que está fuera de su alcance el que dicha
diligencia se realice dentro de determinado término.
Amparo directo 2070/90. Ex-Pin Mexicana, S.A. 18 de octubre de 1990.

Amparo directo 527/91. Eduardo Wvaldo Martínez. 22 de marzo de 1991.


Casas.
Amparo directo 1231/92. Maclovio Ortíz López. 20 de abril de 1992. Unanimidad


Gaytán.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 85






Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 144
(LEGISLACION DEL ESTADO DE JALISCO). Tratándose de contratos de
arrendamiento por tiempo indefinido, el hecho de que haya pasado el año a que se
refiere el artículo 2396 del Código Civil del Estado de Jalisco, y el arrendatario
continúe, sin oposición, en el goce y uso del bien arrendado, ello no destruye la
oposición que había formulado el arrendador respecto de la continuación del
arrendamiento, pues su acción para demandar la terminación del contrato, una vez
transcurrido el plazo de referencia, no tiene término de caducidad en los
ordenamientos legales aplicables; no pudiendo, por ende, operar la tácita
reconducción porque en los contratos por tiempo indefinido, no hay tiempo que
pueda computarse como excedente al del contrato, en el cual el inquilino ocupa la
localidad, y porque el arrendador manifestó su oposición a que continuara dicho
arrendamiento.
Amparo directo 114/91. Mario González Garduño. 12 de abril de 1991.

Unanimidad de votos. Ponente: José de Jesús Gudiño Pelayo. Secretario: Alfredo
López Cruz.
Octava Epoca
Página: 144
ARRENDAMIENTO. TACITA RECONDUCCION. OPOSICION. La oposición a

que el inquilino continúe en el uso y goce de la localidad alquilada puede
manifestarse en cualquier forma, puesto que no existe ninguna previamente
establecida o regulada por la ley, en virtud de lo cual la presentación de la
demanda de terminación del contrato dentro del término de diez días que ha
establecido la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación,
constituye uno de los medios de oposición para que no opere la reconducción del
vínculo inquilinario, porque con ella se reclama la desocupación y la entrega del
predio, lo que hace evidente la intención del arrendador de que no prosiga el nexo
contractual de arrendamiento, sin que importe en contrario que el emplazamiento
de la demanda se verifique al demandado con posterioridad a ese lapso, ya que
no es culpa del arrendador que después de exteriorizar su interés en que no
continúe el contrato, la autoridad judicial retarde el acto procesal del llamamiento a
juicio.
Amparo directo 68/90. Ma. Dolores Alvarado de Baeza y coag. 13 de marzo de

1990. Unanimidad de votos. Ponente: Héctor Federico Gutiérrez de Velasco
Romo. Secretario: Guillermo Esparza Alfaro.
Amparo directo 447/91. Miguel Angel Palos Ulloa. 22 de octubre de 1991.
Unanimidad de votos. Ponente: Leonel Valdés García. Secretaria: Patricia Mújica
López.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C. J/24
Página: 97
ARRENDAMIENTO. VENCIDO EL PLAZO LEGAL DE UN AÑO, ES

INNECESARIO DAR EL AVISO PREVIO, SI LA ACCION SE EJERCITA DENTRO
DE LOS DIEZ DIAS SIGUIENTES. La correcta interpretación del contenido y
alcance de los artículos 2448 y 2448 C del Código Civil, debe ser en el sentido de
que las disposiciones sobre el arrendamiento de fincas destinadas a la habitación
son de orden público, interés social e irrenunciables, y que la duración mínima de
todo contrato de arrendamiento de fincas de esa naturaleza será de un año
forzoso para los contratantes; de suerte que si en un caso se establece
indebidamente como término de arrendamiento uno menor, esa estipulación no se
puede tener como puesta, al ir en contra de las normas que se han invocado,
porque la duración mínima del contrato de arrendamiento tiene que ser de doce
meses, lo que conduce a afirmar que la vigencia de ese contrato debe ser hasta el
vencimiento de un año, y si se presenta la demanda de terminación de
arrendamiento dentro del término de diez días posteriores a la fecha en que venció
el término legal mínimo de duración de ese contrato, ya no es necesario que
comunique el arrendador a la inquilina su deseo de dar por terminado el mismo.
Amparo directo 3509/84. Arturo Segura Flores. 28 de febrero de 1985. Unanimidad

de votos. Ponente: José Becerra Santiago. Secretario: Marco Antonio Rodríguez
Barajas.
Amparo directo 3203/89. Leticia Zamora García. 21 de septiembre de 1989.

Planells.
Amparo directo 3763/89. Roberto Díaz Valencia. 24 de noviembre de 1989.

Amparo directo 3633/89. Amada Ramos García. 24 de noviembre de 1989.

Amparo directo 5985/91. La Federación (Secretaría de Programación y
Presupuesto y Presidente de los Estados Unidos Mexicanos), por conducto del
Procurador General de la República. 14 de noviembre de 1991. Unanimidad de
votos. Ponente: José Rojas Aja. Secretario: Jesús Casarrubias Ortega.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 155
ARRENDAMIENTO, CONTRATOS DE. NO PUEDE SER RENUNCIABLE EL

PLAZO DE DOS MESES CONTENIDO EN EL ARTICULO 2478 DEL CODIGO
CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL, DE CONFORMIDAD CON LA
JURISPRUDENCIA 16/90, DE LA TERCERA SALA DE LA SUPREMA CORTE DE
JUSTICIA DE LA NACION. Si bien es cierto que la jurisprudencia 16/ 90,
sustentada por la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la
contradicción de tesis 17/89, establece que no obstante que el artículo 2478 del
Código Civil para el Distrito Federal, que la ley considera de orden público e
interés social, no se ubica dentro del capítulo cuarto título sexto de la segunda
parte del libro cuarto de dicho ordenamiento legal, sí se relaciona con las
disposiciones de ese capítulo, el que se refiere al arrendamiento de fincas urbanas
destinadas a la habitación, por señalar el plazo de terminación de los contratos de
arrendamiento que no sean celebrados por tiempo determinado, de ahí que no se
pueda renunciar válidamente al plazo de dos meses que fija el precepto en
comento; pero tampoco es menos cierto que aun cuando en el contrato de
locación se establezca por las partes un período menor para la entrega del
inmueble, y al hacerse valer el mismo en las diligencias de jurisdicción voluntaria
respectivas, se sostenga dicho plazo, ello no es obstáculo, si de su notificación, a
la presentación de la demanda de Terminación de la relación contractual, hasta la
notificación de esta diligencia, transcurre el término de los dos meses, por lo que
es evidente que en tales circunstancias, la parte demandada ha obtenido el lapso
exigido por la ley, suficiente para la desocupación y entrega del inmueble
arrendado, dándose con ello, los requisitos de procedibilidad de la acción de
terminación del contrato en cuestión.
Amparo directo 3120/91. Victoria Vázquez Gutiérrez de Domínguez. 4 de julio de

1991. Unanimidad de votos. Ponente: Enrique R. García Vasco. Secretario: José
Guadalupe Sánchez González.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 101
ARRENDAMIENTO, EL ADQUIRENTE DEL INMUEBLE OBJETO DEL, NO ESTA

OBLIGADO A DAR AL INQUILINO EL AVISO CONTEMPLADO POR EL
ARTICULO 2327 DEL CODIGO CIVIL DE JALISCO, PARA LEGITIMARSE A FIN
DE DEMANDAR LA TERMINACION DEL CONTRATO. El Adquirente de un
inmueble objeto de un contrato de arrendamiento, ninguna necesidad tiene de dar
al arrendatario el aviso a que se refiere el artículo 2327 del Código Civil de Jalisco,
a fin de legitimarse en juicio para demandarle la terminación de dicho acuerdo de
voluntades, puesto que tal requisito sólo es indispensable cuando la acción de
desocupación la ejercita aquél a virtud del incumplimiento del contrato, no a raíz
de que haya vencido el término de su vigencia. En efecto, en la primer hipótesis,
mientras no se notifique al inquilino quién es el nuevo dueño del bien arrendado,
no podrá saber frente a quien se encuentra obligado y, por ejemplo, a
consecuencia de ello, no sería factible imputarle que no cumplió con el pago de la
renta en la forma y tiempo convenidos, obligación ésta cuyo incumplimiento
constituye causa suficiente para que se le demande la desocupación, según se
desprende de lo estatuido por el artículo 683, fracción III, del Código de
Procedimientos Civiles de la mencionada entidad; en tanto que en la segunda
hipótesis, a pesar del cambio de propietario del inmueble de que se trata, el plazo
fijado para la duración del arrendamiento ni se reduce ni se prolonga, simplemente
concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio, de acuerdo a lo establecido
por el artículo 2402 del sustantivo civil en cita. Esta es la interpretación que debe
darse al criterio sustentado por la H. Suprema Corte de Justicia de la Nación en la
cuarta tesis relacionada con la jurisprudencia 63, visible aquélla a fojas ciento
sesenta y cuatro, de la cuarta parte del último apéndice al Semanario Judicial de la
Federación, cuyo rubro es el siguiente: "ARRENDAMIENTO. MIENTRAS NO SE
HAGA AL ARRENDATARIO LA NOTIFICACION, EN SU CASO, DEL CAMBIO DE
DUEÑO DEL INMUEBLE ARRENDADO, EL ADQUIRENTE CARECE DE TODA
ACCION CONTRA AQUEL".
Amparo directo 171/91. Nohemy Solís Castillo. 26 de abril de 1991. Unanimidad

de votos. Ponente: José de Jesús Gudiño Pelayo. Secretario: Simón Daniel
Canales Aguiar.
Amparo directo 140/91. Casa de Cambio Solórzano Forbes, S.A. de C.V. 25 de

marzo de 1991. Unanimidad de votos. Ponente: Carlos Arturo González Zárate.
Secretario: Juan Bonilla Pizano.
Amparo directo 673/87. María del Refugio Espinoza de García. 11 de agosto de
1988. Unanimidad de votos. Ponente: José Antonio Llanos Duarte. Secretario:
Francisco Javier Villegas Hernández.
Octava Epoca, Tomo VII-Junio, página 204.
Octava Epoca
Página: 101
ARRENDAMIENTO, CONTRATO DE. ACCION DE TERMINACION DEL, PUEDE

EJERCITARSE ANTES DE QUE FENEZCA LA PRORROGA. De un contrato de
arrendamiento celebrado por tiempo determinado, nace el derecho del inquilino a
demandar judicialmente antes de concluir el término fijo, la prórroga del contrato;
esto, genera recíprocamente la acción del arrendador, sea para oponerse a la
pretensión del actor y reconvenir la terminación del contrato, o bien su derecho
para allanarse a la prórroga y demandar la terminación del contrato a partir de la
fecha en que termine la prórroga, pues no se trata de una acción ejercitada
anticipadamente antes de que se incumpla o desconozca un derecho, sino
precisamente nacida cuando la contraparte cuestiona judicialmente la extensión
del término del contrato celebrado por tiempo determinado y para impedir la
operancia de la tácita reconducción al término de la prórroga.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEGUNDO CIRCUITO
Amparo directo 322/91. Manufacturas Plásticas Alfime, S.A. 25 de junio de 1991.

Unanimidad de votos. Ponente: Enrique Pérez González. Secretaria: María Elena
Solórzano Avila.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.5o.C. J/16
Página: 141


Vicente Peredo.


Hobelsberger.

Jiménez Delgado.

Hobelsberger.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.2o.C. J/10
Página: 142
ARRENDAMIENTO. DEMANDA PRESENTADA DENTRO DEL TERMINO DE

DIEZ DIAS SIGUIENTES A LA TERMINACION DEL CONTRATO. NO OPERA LA
TACITA RECONDUCCION. Cuando la demanda de terminación de contrato de
arrendamiento se presenta dentro de los diez días siguientes al vencimiento del
plazo pactado por las partes en el contrato de arrendamiento, término que
prudentemente ha fijado la Tercera Sala de la Honorable Suprema Corte de
Justicia de la Nación para que el arrendador pueda oponerse a que el inquilino
continúe en el uso y goce de la localidad arrendada y así evitar que opere la tácita
reconducción, es evidente que la parte actora no tiene por qué dar aviso o notificar
su voluntad de dar por terminado el contrato como requisito de procedibilidad,
porque no se está en el caso de arrendamiento por tiempo indeterminado, y por
ende no es aplicable el artículo 2478 del Código Civil para el Distrito Federal.

CIRCUITO.
Amparo directo 1507/88. José Escalera Mendoza. 30 de junio de 1988.

Amparo directo 4102/89. Representaciones Imexa, S.A. 16 de enero de 1990.

Amparo directo 4307/89. Vercina II, S.A. de C.V. 18 de junio de 1990. Unanimidad
de votos. Ponente: Martín Antonio Ríos. Secretaria: Nubia Chapital Romo.
Amparo directo 746/91. Josefina Córdova vda. de Cuevas. 28 de febrero de 1991.

Amparo directo 1976/91. Alejandro Gómez Castillo. 30 de abril de 1991.

Pedroza Carbajal.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 206


Peredo.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 208
ARRENDAMIENTO. OPOSICION AL AVISO DE TERMINACION, NO

TRANSFORMA EN CONTENCIOSO EL PROCEDIMIENTO. En los juicios de
terminación de contrato de arrendamiento carece de aplicación el artículo 896 del
Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal que establece que
cuando a la solicitud en vía de jurisdicción voluntaria de los interesados que
requieran la intervención del juez, se opusiere parte legítima, el negocio se
continuará conforme al procedimiento contencioso, "de acuerdo a la naturaleza del
asunto". Pues la naturaleza de este negocio la regula el numeral 2478 del Código
Civil, el cual prevé como presupuesto procesal del juicio de terminación de
contrato de arrendamiento indefinido, que el aviso de terminación del
arrendamiento se dé previamente al inquilino, en forma indubitable; por lo que al
haberse elegido en el caso la vía de jurisdicción voluntaria para dar el referido
aviso, es evidente que el procedimiento de notificación se agotó en ese momento
y, por lo tanto, no le es aplicable el precepto citado en primer término, ya que la
naturaleza del asunto no permitió que el procedimiento se transformara en
contencioso. Es pertinente destacar, que de aplicarse lo dispuesto por el artículo
896 del código adjetivo citado, se llegaría al absurdo de que, ante la oposición del
inquilino al aviso de terminación, resultaría innecesaria la tramitación de un juicio
de terminación de contrato, pasando por alto el término de dos meses que
establece el referido artículo 2478 del código sustantivo, para dar el citado aviso.
Independientemente de lo anterior, debe decirse que si el inquilino pretendía
impugnar las diligencias de jurisdicción voluntaria en las que se le notificó el
multialudido aviso, al ser tal notificación un requisito esencial para la procedencia
de la acción de terminación de contrato, los vicios de que adolezca, debieron
aducirse como defensas al dar contestación a la demanda.

Amparo directo 1259/91. Mario Otilio Falcón Tames. 16 de mayo de 1991.
Hobelsberger.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 116
ARRENDAMIENTO. LAS ACCIONES DE PRORROGA Y DE TERMINACION

SON CONTRADICTORIAS, AUN CUANDO HAYA TRANSCURRIDO EL
TERMINO DE LA PRIMERA. Si la prórroga demandada resultó procedente
porque los elementos de esa acción fueron acreditados, es incuestionable que la
acción de terminación del contrato de arrendamiento no procedía legalmente; pues
la circunstancia de que haya transcurrido el término de la prórroga, no puede tener
como consecuencia el estudio de la acción de terminación, en virtud de que las
acciones de prórroga y de terminación del arrendamiento ejercitadas por la
inquilina y el arrendador respectivamente, son contradictorias, debido a la
incompatibilidad de las proposiciones hechas valer en cada una de las referidas
acciones, en los dos juicios acumulados; por lo que lógica y jurídicamente, como
aconteció en la especie, la procedencia de la acción de prórroga implica necesaria
y legalmente la improcedencia de la terminación del contrato del arrendamiento.
Amparo directo 4567/90. Eloy Posadas González. 14 de febrero de 1991.

Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 138
ARRENDAMIENTO. AVISO DE TERMINACION. TERMINO PARA PRESENTAR

LA DEMANDA. QUEDA SUJETO A LAS REGLAS DE LA PRESCRIPCION. Al no
establecerse en la ley término alguno para la presentación de la demanda de
terminación de contrato de arrendamiento , una vez fenecido el plazo de los dos
meses a que se le alude en el artículo 2478 del Código Civil para el Distrito
Federal, dicha presentación deberá quedar supeditada a las reglas generales de la
prescripción. De modo que hasta en tanto no opere tal prescripción, no puede
concluirse válidamente que el arrendador carezca del derecho de ejercitar su
acción, no obstante que hayan pasado cerca de dos años después de transcurrido
el plazo que se le otorgó al inquilino para desocupar; más aún si se toma en
cuenta que se trata de un contrato por tiempo indeterminado.
Amparo directo 5731/90. Perla Sámano Montantes. 31 de enero de 1991.

Gama Casas.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C.299 C
Página: 143


Octava Epoca
Tomo: VI, Primera Parte, Julio a Diciembre de 1990
Tesis: 3a./J. 43/90
Página: 189
ARRENDAMIENTO. CUANDO EL DEMANDADO SE ALLANA A LA

PRETENSION DEL ACTOR QUE RECLAMA LA PRORROGA CONCEDIDA POR
EL ARTICULO 2448-C DEL CODIGO CIVIL DEL DISTRITO FEDERAL Y SE
OPONE A QUE VENCIDA LA PRORROGA CONTINUE OCUPANDO EL
INMUEBLE ARRENDADO, PROCEDE DECRETAR LA DESOCUPACION DEL
MISMO. Al allanarse el demandado a la pretensión del actor y oponerse a que el
arrendatario continúe en posesión del inmueble arrendado al vencerse la prórroga,
reconociendo los hechos por él invocados, prácticamente se da fin al juicio, pues
conforme al artículo 274 del Código de Procedimientos Civiles del Distrito Federal,
tal conducta acarrea la citación para sentencia y si el actor, limitó la materia de la
acción única y exclusivamente al derecho de ocupar el inmueble objeto del
arrendamiento hasta el vencimiento de la prórroga, la sentencia que el juez del
conocimiento pronuncie, con vista al allanamiento, así debe declararlo, esto es,
otorgar la prórroga solicitada y, en vía de consecuencia, ordenar la desocupación
de la finca una vez vencida la prórroga, sin que sea necesario que el demandado
así lo impetre en vía de reconvención o en posterior juicio. La razón de esta
conclusión radica en que el propio ejercicio del derecho a la prórroga del
arrendamiento ejercido por el inquilino limita su derecho en relación al tiempo del
arrendamiento y, por ello, ante el allanamiento del demandado a su pretensión
debe resolverse sobre su terminación, de tal suerte que es inconcuso que, una vez
expirado el plazo de la prórroga, no queda más que desocupar el inmueble dentro
del término que al efecto debe señalar el juez del conocimiento en la sentencia
definitiva.
Contradicción de tesis 13/90. Primer y Quinto Tribunales Colegiados en Materia

Civil del Primer Circuito. 5 de octubre de 1990. Unanimidad de cuatro votos.
Ausente. Mariano Azuela Güitrón. Ponente: Ignacio Magaña Cárdenas. Secretario:
Gabriel Fernández Martínez.
Tesis de jurisprudencia 43/90 aprobada por la Tercera Sala de este alto Tribunal
en sesión privada celebrada el doce de noviembre de mil novecientos noventa.
Cinco votos de los señores ministros: Presidente Sergio Hugo Chapital Gutiérrez,
Mariano Azuela Güitrón, Salvador Rocha Díaz, Ignacio Magaña Cárdenas y José
Antonio Llanos Duarte.
de la Federación, número 36, Diciembre de 1990, pág. 23.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 66
ARRENDAMIENTO. AVISO NOTARIAL DE TERMINACION. DESCRIPCION

ERRONEA EN LA DEMANDA. VALOR PROBATORIO DEL. La circunstancia de
que la actora hubiese narrado equivocadamente en su demanda la forma como
acontecieron los hechos relativos a la fe notarial, no resta validez a esta actuación,
toda vez que su validez no depende de la forma como sea descrita la fe notarial en
la referencia que de ella se hace en los hechos de la demanda, sino que reúna los
elementos de validez que todo acto jurídico debe contener, conforme a los
artículos 2225 y 2228 del Código Civil para el Distrito Federal, interpretados
ambos a contrario sensu. En tal virtud, la notificación debe tenerse por practicada
en los términos que se asentaron en el acta respectiva y, por ende, también debe
considerarse cumplido el trámite exigido por la ley para dar por terminado el
contrato de arrendamiento, consistente en el aviso notarial que la que la actora dio
al inquilino de que era su voluntad dar por concluida la relación arrendaticia y que
se disponía del término de sesenta días para desocupar el inmueble arrendado.
Amparo directo 1060/90. Román Cedillo Hernández. 4 de octubre de 1990.

Martínez Berman.
Octava Epoca
Instancia: SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO PRIMER
CIRCUITO.
Página: 88
ARRENDAMIENTO. DESPUES DEL AVISO PREVISTO EN EL ARTICULO 2331

DEL CODIGO CIVIL DEL ESTADO DE MICHOACAN, NO ES OBLIGACION DE
LA ARRENDATARIA DAR UN NUEVO AVISO PARA LA DESOCUPACION DEL
INMUEBLE ARRENDADO. El aviso de terminación del contrato de arrendamiento
previsto en el artículo 2331 del Código Civil del Estado, no crea una nueva
relación jurídica entre las partes contratantes, ya que los dos meses a que se
refiere tal precepto, es el lapso máximo para que se lleve a cabo la desocupación
del inmueble arrendado, por lo que no es necesario que se haga nueva
notificación de la decisión del arrendador de dar por concluido el contrato
arrendaticio y menos que deba hacerlo dentro de un plazo de diez días, dado que
la acción para demandar la terminación del contrato y, consecuentemente, la
desocupación del inmueble materia del mismo, prescribe en el término que para
los derechos que la originan señala la ley, y que en el caso lo es de diez años,
atento a lo dispuesto en el artículo 29 del Código adjetivo Civil, en relación con el
1076, del sustantivo Civil, ambos para esta Entidad Federal.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO PRIMER CIRCUITO.
Amparo directo 40/90. María Anselmina Gutiérrez Villa y Carlos Montoya Gaona.
21 de febrero de 1990. Unanimidad de votos. Ponente: Carlos de Gortari Jiménez.
Secretario: Gustavo Solórzano Pérez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 100
ARRENDAMIENTO. PROCEDENCIA DEL LANZAMIENTO AUNQUE NO SE

DEMANDE. Es incorrecta la aseveración del demandado de que al apercibírsele
en la sentencia de primera instancia, de ser lanzado de la localidad arrendada si
no desocupa dentro del término que para tal efecto se le concede, se transgrede el
principio de congruencia; toda vez que el lanzamiento del que fue apercibido no es
una prestación que deba ser reclamada por el arrendador para que proceda,
puesto que constituye la consecuencia natural de la condena a la desocupación y
entrega del citado inmueble, con motivo de la terminación del contrato, y debe
verificarse una vez que, habiendo sido apercibido el inquilino, no desocupa dentro
del término que se le concedió.
Amparo directo 4475/89. Margarita Kuri de García. 25 de enero de 1990.

Unanimidad de votos. Ponente: Efraín Ochoa Ochoa.
Octava Epoca
Página: 101
ARRENDAMIENTO, PRORROGA DEL. COMPUTO DEL TERMINO.

(LEGISLACION DEL ESTADO DE MICHOACAN). El lapso de treinta días que
establece tal precepto no es un término judicial, sino el período necesario para el
inquilino exteriorice su voluntad, mediante el ejercicio de la acción
correspondiente, acerca de que se prorrogue el arrendamiento; de ahí que no
sean aplicables, para su cómputo, las reglas establecidas en los artículos del 102
al 110 del Código de Procedimientos Civiles de esta Entidad Federativa, en
materia de términos judiciales, que obligan a descontar de ellos los días inhábiles,
pues lo correcto es acudir a lo que dispone el Código Civil local, respecto a la
forma de contar el tiempo para la prescripción, en particular a lo que previenen los
siguientes artículos: "1095. Cuando la prescripción se cuente por días, se
entenderán éstos de veinticuatro horas naturales, contadas de las veinticuatro a
las veinticuatro. 1096. El día en que comienza la prescripción se cuenta siempre
entero, aunque no lo sea; pero aquel en que la prescripción termina, debe ser
completo. 1097. Cuando el último día sea feriado, no se tendrá por completa la
prescripción, sino cumplido el que siga, si fuere útil"; preceptos de los que se
deduce que los lapsos que la Ley substantiva señala para que alguien ejerza un
derecho ante la autoridad competente se integran por días naturales y que si el
último de ellos es de asueto, los mismos concluyen hasta el siguiente, a condición
de que éste sea aprovechable; por tanto, si la quejosa pretendió ejercer el derecho
que tenía para solicitar la prórroga del contrato de arrendamiento celebrado con la
tercera perjudicada, el día anterior a la finalización de ese pacto, pero no pudo
presentar su demanda en alguno de los juzgados civiles de la capital, a causa de
que el personal de todos ellos disfrutaba de vacaciones y no había quien la
recibiera, tiene que aceptarse que la presentación que hizo del libelo inicial ante la
oficialía de partes del Supremo Tribunal de Justicia del Estado, la fecha en que
aquellos órganos jurisdiccionales reanudaron actividades, fue oportuna, en vista
de que el espacio de tiempo con el que contaba la actora para ese efecto, se
amplió hasta el primer día en que los mismos reiniciaron labores.
Amparo directo 450/89. Wagons Lits Mexicana, S.A. 3 de abril de 1990.

Unanimidad de votos. Ponente: Joel González Jiménez. Secretario: Ricardo Díaz
Chávez.
Octava Epoca
Página: 140
ARRENDAMIENTO, PRORROGA DEL. PROCEDE EL SOBRESEIMIENTO DEL

JUICIO DE GARANTIAS. Si el arrendatario al dar contestación a la demanda de
terminación de contrato de arrendamiento, reconvino la prórroga del mismo por un
año y al resolverse el amparo promovido por el inquilino en contra de la sentencia
definitiva, ha transcurrido el término de la prórroga, se configura la causal de
improcedencia prevista en el artículo 73 fracciones V y XVIII, debiéndose
sobreseer el juicio de garantías con fundamento en el artículo 74 fracción III;
ambos de la Ley de Amparo.
Amparo directo 824/88. Heriberto Gutiérrez López. 15 de febrero de 1989. Mayoría

de votos de los magistrados Raúl Solís y José Luis Caballero Cárdenas. Ponente:
Raúl Solís Solís. Secretaria: María del Rocío F. Ortega Gómez.
Amparo directo 808/88. Aniceto Gallegos Suárez. 8 de febrero de 1989. Mayoría

Octava Epoca
Instancia: PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL CUARTO CIRCUITO.
Página: 145
ARRENDAMIENTO, TERMINO PARA DEMANDAR LA TERMINACION DEL

CONTRATO DE, CUANDO ESTE ES POR TIEMPO INDEFINIDO. No resulta
aplicable la tesis de la H. Suprema Corte de Justicia de la Nación, relativa a que el
arrendador dispone del término de diez días para demandar la terminación del
arrendamiento, contados a partir del vencimiento del contrato, ya que tal término
sólo se aplica al caso en que se trata de arrendamientos por tiempo determinado,
y que cumplido el mismo el actor no manifiesta ninguna inconformidad dentro de
ese lapso y, en el caso, el arrendador hizo efectivo lo convenido en la cláusula
adicional de ese pacto, consistente en dar por terminado el arrendamiento antes
de la fecha de vencimiento, previo aviso de sesenta días, como así ocurrió.
PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL CUARTO CIRCUITO.
Amparo directo 821/88. Gonzalo Guzmán Gómez. 26 de mayo de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: Arturo Sánchez Fitta. Secretario: Jorge Carrizalez
Valdez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 105
ARRENDAMIENTO, IMPROCEDENCIA DE LA PRORROGA. Si al dictarse la

sentencia de primera instancia, el juzgador observa que ha transcurrido el término
de la prórroga alegada en el juicio por el arrendatario; debe declararlo así y
condenar a la desocupación demandada por la terminación del contrato, ya que al
emitirse la sentencia, concluyeron los plazos tanto del contrato como el de la
prórroga, alegados en beneficio del citado arrendatario.
CIRCUITO.
Amparo directo 1227/88. Carlos Villanueva López. 15 de julio de 1988.

Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 118


Guevara.
Octava Epoca
Página: 119
ARRENDAMIENTO, TERMINACION DEL CONTRATO DE. EL COMPUTO DE
DIEZ DIAS PARA DEMANDARLA DESPUES DE TRANSCURRIDO SU
TERMINO, ES DE DIAS NATURALES. El término de diez días a que se refiere la
jurisprudencia número 75, consultable en la página 183, Cuarta Parte del Ultimo
Apéndice al Semanario Judicial de la Federación, para que el arrendador ejerza su
derecho de oposición a que el arrendatario continúe en el uso y goce del inmueble
arrendado cuando haya concluido el término pactado, debe computarse por días
naturales y no por días hábiles, pues no se trata de un término surgido dentro de
un procedimiento judicial.
Amparo directo 442/88. Irma Tavera Ramírez. 10 de agosto de 1988. Unanimidad

de votos. Ponente: Raúl Solís Solís. Secretaria: María del Rocío F. Ortega Gómez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 120
ARRENDAMIENTO, TERMINACION DEL CONTRATO DE, POR TRANSCURSO

DEL TERMINO LEGAL O PACTADO. Como uno de los elementos para que
proceda la acción de terminación de contrato de arrendamiento por tiempo
indefinido, es dar el aviso indubitable de dicha terminación, deviene imprescindible
que al momento procesal de presentación de la demanda para el ejercicio de la
acción aludida, ya haya transcurrido el término legal o pactado para que proceda
la misma, puesto que de manera contraria no habrá nacido aún a la vida jurídica.

CIRCUITO.
Amparo directo 2157/88. Antonio Flores Mancilla. 15 de agosto de 1988.

Vicente Peredo.
Octava Epoca
TERCER CIRCUITO.
Página: 575
TACITA RECONDUCCION, NO SE CONFIGURA LA, AUNQUE SE EMPLACE AL

ARRENDATARIO DESPUES DE TRANSCURRIDO EL TERMINO EN QUE EL
ARRENDADOR DEBE OPONERSE A QUE CONTINUE EL ARRENDAMIENTO.
Lo primordial para que no opere la tácita reconducción, es que la demanda, en la
que el arrendador se opone a que el inquilino no continúe en el uso y goce de la
finca arrendada, se presente ante el órgano jurisdiccional dentro de los diez días
siguientes a la terminación del contrato, de acuerdo con el criterio sustentado en la
jurisprudencia 75, visible en la página 183, de la cuarta parte del último Apéndice
al Semanario Judicial de la Federación. Por tanto, aunque el emplazamiento al
demandado no se haga dentro de ese plazo, no se actualiza la mencionada figura
legal, cuenta habida que la dilación en la practica de esa diligencia, no es
imputable al actor, sino a la autoridad judicial que conoce el caso.

CIRCUITO.
Amparo directo 1382/86. Rogelio Moll Contreras. 25 de agosto de 1988.

Unanimidad de votos. Ponente: Luis Gutiérrez Vidal. Secretaria: Lucila Castelán
Rueda.
Octava Epoca
Tesis: 65
Página: 43
ARRENDAMIENTO. CUANDO EL DEMANDADO SE ALLANA A LA

PRETENSION DEL ACTOR QUE RECLAMA LA PRORROGA CONCEDIDA POR
EL ARTICULO 2448-C DEL CODIGO CIVIL DEL DISTRITO FEDERAL Y SE
MISMO. Al allanarse el demandado a la pretensión del actor y oponerse a que el
arrendatario continúe en posesión del inmueble arrendado al vencerse la prórroga,
reconociendo los hechos por él invocados, prácticamente se da fin al juicio, pues
conforme al artículo 274 del Código de Procedimientos Civiles del Distrito Federal,
tal conducta acarrea la citación para sentencia y si el actor, limitó la materia de la
acción única y exclusivamente al derecho de ocupar el inmueble objeto del
arrendamiento hasta el vencimiento de la prórroga, la sentencia que el juez del
conocimiento pronuncie, con vista al allanamiento, así debe declararlo, esto es,
otorgar la prórroga solicitada y, en vía de consecuencia, ordenar la desocupación
de la finca una vez vencida la prórroga, sin que sea necesario que el demandado
así lo impetre en vía de reconvención o en posterior juicio. La razón de esta
conclusión radica en que el propio ejercicio del derecho a la prórroga del
arrendamiento ejercido por el inquilino limita su derecho en relación al tiempo del
arrendamiento y, por ello, ante el allanamiento del demandado a su pretensión
debe resolverse sobre su terminación, de tal suerte que es inconcuso que, una vez
expirado el plazo de la prórroga, no queda más que desocupar el inmueble dentro
del término que al efecto debe señalar el juez del conocimiento en la sentencia
definitiva.
Octava Epoca:
Contradicción de tesis 13/90. Entre las sustentadas por el Primer y Quinto

Tribunales Colegiados en Materia Civil del Primer Circuito. 5 de octubre de 1990.
NOTA:
Tesis 3a./J.43/90, Gaceta número 36, pág. 23; Semanario Judicial de la
Federación, tomo VI, Primera Parte, pág. 189.
Séptima Epoca
Tesis: 108
Página: 73
ARRENDAMIENTO POR TIEMPO INDEFINIDO, AVISO DE TERMINACION DEL,

EN CASO DE RENUNCIA AL PLAZO DE DOS MESES QUE ESTABLECE EL
ARTICULO 2478 DEL CODIGO CIVIL DEL DISTRITO FEDERAL. La Tercera
Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha sostenido que el término
para dar por concluidos los contratos de arrendamiento de predios rústicos o
urbanos a que se refiere el artículo 2478 del Código Civil, es un término
renunciable por fijarlo una disposición supletoria de la voluntad de las partes
contratantes, no de orden público. De manera que cuando las partes renuncian
expresamente el término de dos meses que para la desocupación y entrega del
inmueble arrendado concede el artículo 2478 del Código Civil (tratándose de
predios urbanos), entonces el aviso de anticipación de dos meses para la
terminación del contrato de arrendamiento por tiempo indefinido resulta
innecesario, porque si la finalidad de ese aviso es dar a conocer la voluntad del
arrendador de terminar el contrato, para que el inquilino desocupe y entregue el
inmueble arrendado dentro del plazo que la ley fija, ante la renuncia de tal plazo
pierde todo sentido el aviso previo de que se habla, puesto que si se renuncia al
término de referencia para desocupar y entregar cuando se trata especialmente de
un predio urbano y la solución es semejante cuando lo que se renuncia es el plazo
de un año que el artículo concede tratándose de predios rústicos; por ello
implícitamente se renuncia al aviso de terminación que debía de darse con la
anticipación señalada. Ante la renuncia del multicitado plazo, basta con el
emplazamiento a juicio, que implica la notificación de la demanda, de conformidad
con lo dispuesto por el artículo 259, fracción IV, del Código de Procedimientos
Civiles para el Distrito Federal; porque, en efecto, el emplazamiento a juicio
produce todas las consecuencias de la interpelación judicial; máxime si a partir de
la mencionada interpelación han transcurrido real y positivamente, no dos meses,
sino un lapso mayor durante el cual el arrendatario ha tenido tiempo más que
suficiente para desocupar.
Séptima Epoca:
Contradicción de tesis 330/79. Entre las sustentadas por el Primer y Segundo

Tribunales Colegiados en Materia Civil del Primer Circuito. 24 de agosto de 1981.
Mayoría de cuatro votos.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 438
Página: 301

Octava Epoca:




NOTA:
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 440
Página: 302


CIRCUITO.
Octava Epoca:

Amparo directo 4102/89. Representaciones Imexa, S. A. 16 de enero de 1990.

Amparo directo 4307/89. Vercina II, S. A. de C. V. 18 de junio de 1990.


NOTA:
Reitera el criterio de la Tercera Sala contenido en la tesis de jurisprudencia

número 245, página 442, de la Segunda Parte del Apéndice al Semanario Judicial
de la Federación 1917-1988, con el rubro: "ARRENDAMIENTO, TACITA
RECONDUCCION DEL CONTRATO DE".
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 445
Página: 308


Octava Epoca:




de votos.

NOTA:

Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 457
Página: 317

rubro: "ARRENDAMIENTO, TACITA RECONDUCCION DEL CONTRATO DE",
Octava Epoca:
Amparo directo 2070/90. Exp-In Mexicana, S. A. 18 de octubre de 1990.



de votos.

de votos.

de votos.
NOTA:

Circuito en la tesis I.3o.C.J/39, de rubro: "ARRENDAMIENTO. NO OPERA LA
TACITA RECONDUCCION DEL CONTRATO DE, SI LA DEMANDA DE
TERMINACION SE PRESENTA EN TIEMPO CONFORME A LA
JURISPRUDENCIA NUMERO 75, DE LA COMPILACION 1917-1985, TERCERA
SALA, AUN CUANDO SE NOTIFIQUE FUERA DEL PLAZO QUE ELLA
ESTABLECE"; publicada en la Gaceta 59, página 51.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 476
Página: 332

notificación haya sido verificada excediéndose del término de los diez días
Octava Epoca:
votos.

de votos.


de votos.

NOTA:
Judicial de la Federación, tomo X-Julio, pág. 106.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 478
Página: 334
ARRENDAMIENTO. VENCIDO EL PLAZO LEGAL DE UN AÑO, ES

INNECESARIO DAR EL AVISO PREVIO, SI LA ACCION SE EJERCITA DENTRO
DE LOS DIEZ DIAS SIGUIENTES. La correcta interpretación del contenido y
alcance de los artículos 2448 y 2448 C del Código Civil, debe ser en el sentido de
que las disposiciones sobre el arrendamiento de fincas destinadas a la habitación
son de orden público, interés social e irrenunciables, y que la duración mínima de
todo contrato de arrendamiento de fincas de esa naturaleza será de un año
forzoso para los contratantes; de suerte que si en un caso se establece
indebidamente como término de arrendamiento uno menor, esa estipulación no se
puede tener como puesta, al ir en contra de las normas que se han invocado,
porque la duración mínima del contrato de arrendamiento tiene que ser de doce
meses, lo que conduce afirmar que la vigencia de ese contrato debe ser hasta el
vencimiento de un año, y si se presenta la demanda de terminación de
arrendamiento dentro del término de diez días posteriores a la fecha en que venció
el término legal mínimo de duración de ese contrato, ya no es necesario que
comunique el arrendador a la inquilina su deseo de dar por terminado el mismo.
Octava Epoca:
Amparo directo 3509/84. Arturo Segura Flores. 28 de febrero de 1985. Unanimidad

de votos.
Amparo directo 3203/89. Leticia Zamora García. 21 de septiembre de 1989.

Amparo directo 3633/89. Amada Ramos García. 24 de noviembre de 1989.

Amparo directo 3763/89. Roberto Díaz Valencia. 24 de noviembre de 1989.

Amparo directo 5985/91. La Federación (Secretaría de Programación y

Presupuesto y Presidente de los Estados Unidos Mexicanos), por conducto del
Procurador General de la República. 14 de noviembre de 1991. Unanimidad de
votos.
NOTA:
Federación, tomo IX-Enero, pág. 97.
5. CONTESTACIÓN DE DEMANDA DE ARRENDAMIENTO.
Novena Epoca
Tomo: X, Septiembre de 1999
Tesis: 1a. XIX/99
Página: 92
RÉPLICA Y DÚPLICA. NO EXISTEN EN LAS CONTROVERSIAS EN MATERIA

DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO (CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS
CIVILES PARA EL DISTRITO FEDERAL). De los artículos 957, primer párrafo y
959 del código adjetivo civil para el Distrito Federal deriva que en las controversias
en materia de arrendamiento inmobiliario la litis se integra exclusivamente con la
demanda y la contestación, sean principal o reconvencional, de modo que, fuera
del caso de que el demandado reconvenga al actor, es decir, que a su vez le
demande determinadas prestaciones, el legislador no contempló la réplica, o sea,
que se corra traslado al actor con la contestación de la demanda para que esté en
aptitud de formular argumentos y ofrecer pruebas tendentes a contrarrestarla y,
menos aún, previó la dúplica, que estriba en otorgar a la parte enjuiciada el
derecho de argumentar y ofrecer medios de convicción para desestimar lo aducido
por el actor al dar respuesta a la contestación de la demanda.
Amparo directo en revisión 172/99. Luis Daniel Lozano Leal. 16 junio de 1999.
Cinco votos. Ponente: Humberto Román Palacios. Secretario: Antonio Espinoza
Rangel.
Novena Epoca
Página: 425
OBJECION DE DOCUMENTOS EN EL JUICIO DE DESAHUCIO. ES OPORTUNA

LA REALIZADA AL CONTESTAR LA DEMANDA (LEGISLACION DEL ESTADO
DE MEXICO). Si bien es cierto que el artículo 329 del Código de Procedimientos
Civiles del Estado de México regula la temporalidad y forma en que debe llevarse
a cabo la objeción de documentos, no menos verdad es que atendiendo a la
naturaleza del juicio de desahucio, considerado por nuestra legislación como
especial, cuya regulación se contempla en el libro segundo, título 6, capítulo IV del
código adjetivo, la objeción formulada por la demandada al dar contestación a la
demanda respecto del contrato de arrendamiento exhibido por la parte actora,
debe estimarse oportuno, en virtud de que en el juicio de desahucio no existe una
dilación probatoria en los términos previstos por la codificación en comento para
los juicios ordinarios.

SEGUNDO CIRCUITO.
Amparo directo 875/96. Lilia Fernández Estrada. 19 de septiembre de 1996.

Unanimidad de votos. Ponente: Fernando Narváez Barker. Secretaria: Gloria
Burgos Ortega.
Octava Epoca
Página: 217
ARRENDAMIENTO. ERROR EN EL NOMBRE DEL ARRENDATARIO,

INTRASCENDENTE. La calidad del arrendatario dimana del contrato de
arrendamiento, de tal suerte que cuando no es objetado sino reconocido, resulta
intrascendente el error en que incurre el actor al señalar en forma incorrecta el
nombre del demandado, si ese error u omisión queda subsanado con la
contestación de demanda.
Amparo directo 434/92. María Eugenia López de Esponda. 7 de octubre de 1992.

Unanimidad de votos. Ponente: Gustavo Calvillo Rangel. Secretario: José Mario
Machorro Castillo.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 208


Hobelsberger.
Octava Epoca
Página: 148


Caballero Vértiz.
Octava Epoca
Página: 137
ARRENDAMIENTO, LA EXHIBICION DE RENTAS AL CONTESTAR LA

DEMANDA NO IMPIDE LA RESCISION POR FALTA DE PAGO OPORTUNO.
(LEGISLACION DEL ESTADO DE PUEBLA). Aun cuando el demandado exhiba
en su escrito de contestación de demanda el importe de las rentas reclamadas no
procede dar por concluido el juicio de rescisión a que se refiere el artículo 2334
fracción I del Código Civil para el Estado de Puebla, ya que ese hecho acredita
plenamente el incumplimiento de la obligación de cubrir las rentas en forma
oportuna, no siendo aplicable en este caso el artículo 737 del Código de
Procedimientos Civiles de la misma Entidad Federativa, ya que éste debe
aplicarse exclusivamente al juicio de desahucio.
Amparo directo 326/90. José Antonio Parra Saloma. 13 de septiembre de 1990.

Unanimidad de votos. Ponente: Olivia del Socorro Heiras Rentería. Secretario:
José Ignacio Valle Oropeza.
Octava Epoca
Página: 73
ARRENDAMIENTO. LA ACCION DE PRORROGA ES DECLARATIVA Y DEBE

EJERCITARSE CUANDO AQUELLA OPERA, NO ANTES. (LEGISLACION DEL
ESTADO DE PUEBLA). Los artículos 2321, 2324 y 2326 del Código Civil para el
Estado de Puebla contemplan el derecho del arrendatario a la prórroga y de los
mismos se desprende que ésta opera por ministerio de la ley; de donde, si el
propio arrendatario ejercita la acción para exigir la declaración de ese derecho de
una manera específica y concreta, es evidente que esta acción es meramente
declarativa y obviamente debe deducirla, cuando la prórroga ya operó, no antes,
pues en este último supuesto, el juzgador no podrá declarar su existencia dados
los términos de la demanda y en atención a que la sentencia debe constreñirse a
los puntos materia de la litis, que se fija en los escritos de demanda y
contestación.

Amparo directo 342/90. María Eloina Cortés de Suárez. 4 de septiembre de 1990.
Unanimidad de votos. Ponente: Jaime Manuel Marroquín Zaleta. Secretario: José
de Jesús Echegaray Cabrera.
Octava Epoca
Página: 96
ARRENDAMIENTO, MORA EN EL PAGO DE LAS RENTAS, COMO CAUSA DE

RESCISION DEL CONTRATO DE. DEBE SER ANTERIOR Y NO POSTERIOR A
LA PRESENTACION DE LA DEMANDA. (LEGISLACION DEL ESTADO DE
MICHOACAN). Si en el contrato de arrendamiento cuya rescisión se demanda, no
se señala el lugar en que deben pagarse las pensiones rentísticas y tal
circunstancia determina que, de conformidad con el artículo 2279 del Código Civil,
la renta debe pagarse en la casa, habitación o despacho del arrendatario, y como
la demandante no demostró haber requerido de pago al deudor en el domicilio de
éste, es evidente que el demandado no pudo incurrir en mora; sin que obste para
ello, que conforme al artículo 341, fracción V, del Código de Procedimientos
Civiles, uno de los efectos del emplazamiento, sea el de producir todas las
consecuencias de la interpelación judicial, en virtud de que conforme a tal
disposición no puede rescindirse el contrato por el hecho de que el inquilino no
hubiere ofrecido el importe de las rentas a partir de la contestación de la demanda,
ya que instaurado el juicio no puede tomarse en cuenta una mora que se produzca
durante su curso, debido a que la falta de pago de rentas, como causa de
rescisión del contrato, debe ser anterior y no posterior a la presentación de la
demanda, que sólo puede fundarse en un incumplimiento legalmente ya
producido.
Amparo directo 519/89. Roberto, Laura Estela, Eugenio y Eduardo Ibarrola

Santoyo. 7 de febrero de 1990. Unanimidad de votos. Ponente: Héctor Federico
Gutiérrez de Velasco Romo. Secretario: Guillermo Esparza Alfaro.
Octava Epoca
Página: 90
ARRENDAMIENTO. CONDENA AL PAGO DE RENTAS EN CASO DE NO

HABER PRUEBA DE LA ENTREGA DEL INMUEBLE, SI EL INQUILINO
EXPRESA QUE ESTA A DISPOSICION DEL ARRENDADOR. La falta de prueba
de la entrega material de un inmueble, no obstante haberlo desocupado el
arrendatario, no autoriza a considerar la existencia de una situación de hecho que
acarree consecuencias en su perjuicio, cuando al contestar la demanda insiste en
que la finca siempre ha estado a disposición del arrendador, y justifica que al tratar
de emplazarlo en el mismo inmueble, éste se encontraba desocupado y
deshabitado, lo que constituye el acto necesario para que desaparezca al
incertidumbre creada por la ausencia de prueba de la entrega material y jurídica
del bien, al quedar de manifiesto la verdadera intención del inquilino, que no es
otra sino la de acceder al deseo del arrendador de dar por terminado el contrato, lo
que lleva a concluir que a partir de la contestación el inmueble quedó a disposición
del arrendador, atendiendo a que uno de los efectos del emplazamiento es el de
producir todas las consecuencias de la interpelación judicial, según el artículo 628,
fracción IV del Código de Procedimientos Civiles de Nuevo León, y es por virtud
de la pretensión del accionante sobre desocupación y entrega del inmueble, que el
arrendatario lo puso nuevamente a su disposición, por lo que la condena al pago
de rentas debe comprender sólo hasta la fecha de la contestación a la demanda.
Amparo directo 361/89. Transportes Urbanos Círculo Verde, S.A. de C.V. 11 de

septiembre de 1989. Unanimidad de votos. Ponente: Ernesto Rosas Ruiz.
Secretario: Anastasio González Martínez.
Octava Epoca
Página: 140
ARRENDAMIENTO, PRORROGA DEL. PROCEDE EL SOBRESEIMIENTO DEL

JUICIO DE GARANTIAS. Si el arrendatario al dar contestación a la demanda de
terminación de contrato de arrendamiento, reconvino la prórroga del mismo por un
año y al resolverse el amparo promovido por el inquilino en contra de la sentencia
definitiva, ha transcurrido el término de la prórroga, se configura la causal de
improcedencia prevista en el artículo 73 fracciones V y XVIII, debiéndose
sobreseer el juicio de garantías con fundamento en el artículo 74 fracción III;
ambos de la Ley de Amparo.
Amparo directo 824/88. Heriberto Gutiérrez López. 15 de febrero de 1989. Mayoría

Amparo directo 808/88. Aniceto Gallegos Suárez. 8 de febrero de 1989. Mayoría

Octava Epoca
Página: 101
ARRENDAMIENTO, CONTRATO DE. EFECTOS DE SU VENCIMIENTO

ANTERIOR A LA FECHA DE LA PRESENTACION DE LA DEMANDA.
(LEGISLACION DEL ESTADO DE PUEBLA). Si de autos aparece
fehacientemente demostrado que el contrato de arrendamiento motivo del juicio se
encontraba vencido con fecha anterior a la presentación de la demanda que dio
origen al juicio natural, según la propia confesión del demandado en su escrito de
contestación, es incuestionable que debe surtir los efectos legales consiguientes
conforme a lo previsto por los artículos 1446 y 2318, fracción I del Código Civil
para el Estado de Puebla.
Amparo directo 372/88. Roberto Jiménez Rosique. 6 de octubre de 1988.

Flores Berruecos.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 400
LITIS, NO FORMA PARTE DE LA, LA CONTESTACION A LA VISTA DADA AL

ACTOR CON LAS EXCEPCIONES Y DEFENSAS DEL DEMANDADO. Si bien el
artículo 272-A del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal
previene que una vez contestada la demanda, declarada la rebeldía o contestada
la reconvención en los juicios de arrendamiento, el Juez señalará de inmediato
fecha y hora para la celebración de una audiencia previa y de conciliación dentro
de los diez días siguientes, dando vista a la parte que corresponda con las
excepciones que se hubieren opuesto en su contra, por el término de tres días, no
hay duda de que esa vista se refiere a excepciones dilatorias y no perentorias, lo
que significa que la litis se cierra con los escritos de demanda y contestación, con
las salvedades que establece el artículo 260 del ordenamiento en consulta, por lo
que en la fecha en la que se contesta la vista ya se encuentra cerrada la litis;
consecuentemente, los argumentos en que se apoya tal contestación de la vista
no pueden formar parte de la litis, porque ello implicaría una réplica a lo
argumentado por el demandado, lo que ya no permite el Código de
Procedimientos Civiles y sería contrario a lo dispuesto por el artículo 34 de la
propia ley adjetiva civil que dispone que no podrá modificarse ni alterarse la litis,
salvo los casos en que la ley lo permita.
Amparo directo 1428/88. Enrique Ostos Luzuriaga. 2 de junio de 1988. Ponente:

José Rojas Aja. Secretario: Francisco Taboada González.
6. PRUEBAS EN EL ARRENDAMIENTO.
6.1. CARGA DE LA PRUEBA.
Novena Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.7o.C.6 C
Página: 427
ARRENDAMIENTO. EL DECRETO DE CATORCE DE JULIO DE MIL

NOVECIENTOS NOVENTA Y TRES, POR EL QUE, ENTRE OTROS, FUERON
REFORMADOS LOS ARTICULOS 960, FRACCION I, Y 961, DEL TITULO
DECIMO SEXTO BIS, DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES PARA EL
DISTRITO FEDERAL, NO ES LIMITATIVO DE LA GARANTIA DE AUDIENCIA Y
DE DEFENSA. De como están redactados los artículos 960, fracción I, y 961, del
título décimo sexto bis, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito
Federal, se advierte el principio que los regula, que desde un plano general, es
aquel que deja a las partes la carga de realizar todas las actuaciones necesarias
para la prosecución del juicio, pero también el propósito del legislador de que las
controversias se resuelvan a la brevedad posible. Así lo establece el primero de
los citados numerales, al señalar que la preparación de las pruebas quedará a
cargo de las partes, quienes deberán presentar a los testigos, peritos y demás
pruebas que les hayan sido admitidas. La disposición también prevé la
intervención del Juez, pero sólo a fin de auxiliar a las partes oferentes, siempre y
cuando demuestren estar imposibilitadas para preparar debidamente el desahogo
de las pruebas ya admitidas. La función del juzgador, en tal supuesto, se
concretará a lo siguiente: a) Expedir los oficios o citaciones; b) Realizar el
nombramiento de peritos, incluso el del perito tercero en discordia; y, c) Poner a
disposición de la parte oferente los oficios y citaciones correspondientes. Lo
anterior tiene como presupuesto un procedimiento ágil y expedito y la intención de
que las partes preparen las pruebas, a fin de que éstas se desahoguen a más
tardar en la audiencia de ley. De esta manera, se advierte que: 1. A las partes
corresponde preparar las pruebas que ofrezcan, deber que se traduce en
presentar a los testigos, los peritos y las restantes probanzas admitidas. 2. Tal
obligación no queda sustituida en caso de que tengan imposibilidad y la
demuestren al Juez. En esa hipótesis, el juzgador intervendrá para auxiliar,
limitándose a aquellos aspectos señalados con antelación. 3. Así, las partes
deberán recoger los oficios y citaciones respectivos, cuando el Juez los ponga a
su disposición y entregarlos o presentarlos a quien corresponda. Una vez hecho
esto, la oferente habrá de exhibir ante el juzgador las copias de dichos oficios y
citaciones con los signos o sellos que demuestren su recepción con las
anotaciones respectivas, antes de la fecha fijada para la celebración de la
audiencia, así como las pruebas de que se trate. 4. En el supuesto de que no
obstante las gestiones realizadas, no se haya dado respuesta concreta al oficio o
petición del Juez, la parte oferente así habrá de manifestarlo antes de la
celebración de la audiencia, a fin de que no se deseche la probanza por causa a
ella imputable. Ahora bien, el artículo 961 del Código de Procedimientos Civiles
para el Distrito Federal, establece en sus diferentes fracciones las reglas para
celebrar la audiencia de ley. La primera, es que el Juez deberá estar presente y
exhortar a las partes a concluir el litigio mediante una amigable composición. De
no suceder esto último, se pasará al desahogo de pruebas. La segunda gira en
torno a dos situaciones: que estén o no preparadas las pruebas. Si acontece lo
primero, se desahogarán las probanzas, las partes alegarán lo que a su interés
convenga y el Juez dictará la resolución que corresponda. En caso de que no
estén preparadas, se dejarán de recibir, se declararán desiertas por "causas
imputables a la parte oferente", y la audiencia continuará, pues no podrá
suspenderse ni diferirse en ningún caso "por falta de preparación o desahogo de
las pruebas admitidas". Como queda de manifiesto con lo hasta aquí apuntado, la
normatividad a que se ha hecho referencia de ninguna manera es una limitante de
la garantía de audiencia y defensa de los gobernados, pues no es exacto que por
razones no imputables a la parte oferente se quede ésta sin las pruebas que le
fueron admitidas oportunamente, cuenta habida de que lo que en realidad está
sancionando el legislador es la dilación del procedimiento, merced a la falta de
preparación de las pruebas admitidas, en virtud de una trampa procesal o bien por
negligencia, descuido o desinterés de la parte oferente. Lo anterior se pone de
relieve si se toma en cuenta la Exposición de Motivos del Decreto que reformó,
adicionó y derogó diversas disposiciones, entre otras, el título décimo sexto bis,
del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, de donde se
desprende que fue preocupación del legislador la existencia de un proceso en
materia de arrendamiento con múltiples etapas procesales distintas para llegar a la
resolución correspondiente, de aquí su propuesta de un procedimiento ágil y
expedito, tendiente a eliminar prácticas indebidas y a reducir el caudal de asuntos
inquilinarios, buscando así crear condiciones de equidad entre arrendador y
arrendatario, espíritu mismo de la reforma planteada, entre otros, en los ya
referidos artículos 960, fracción I y 961, del citado título décimo sexto bis, del
Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, a propósito de lo cual el
legislador abundó, expresando como objetivo la resolución de las controversias
derivadas del arrendamiento inmobiliario a la mayor brevedad. Así las cosas,
cuando la parte interesada no prepare la prueba de que se trate, al no presentar a
los testigos, a los peritos o aquellas pruebas que le hayan sido admitidas por el
Juez o cuando habiendo manifestado imposibilidad para ello, no hubiere recogido
los oficios o citaciones con la debida oportunidad, no obstante haber estado a su
disposición, o habiéndolo hecho no demuestra que los entregó a quien debía
hacerlo, que no lo hizo oportunamente, o bien, que no se le entregaron las
probanzas, pese a sus gestiones, como se desprende del artículo 961, fracción II,
de la ley adjetiva civil, el Juez dejará de recibir las pruebas y las declarará
desiertas por causas atribuibles a la oferente. En consecuencia, como ya se
indicó, no es verdad que por causas no imputables a las partes, se queden sin
pruebas ofrecidas y admitidas oportunamente; ello además, porque lo pretendido
por el legislador con la reforma de los preceptos en comento, es que atentos los
principios de prontitud y expeditez en la impartición de justicia, la parte oferente
que irresponsablemente dejó de preparar las pruebas ya admitidas, sufra las
consecuencias de su conducta, motivo por el que, al evidenciarse su negligencia,
bajo ningún supuesto habrá de diferirse (dilatar, retrasar o demorar) o
suspenderse (detener o interrumpir) la audiencia respectiva con detrimento del
espíritu de celeridad en el procedimiento que dominó la reforma. En tales
condiciones, teniendo que ver la normatividad de los artículos 960, fracción I y
961, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, sólo respecto
de las probanzas no preparadas por causa imputable a quien las ofreció, pero no
de aquéllas que, habiéndose preparado debidamente, no pueden desahogarse por
causas ajenas a su voluntad, es inexacto que las disposiciones de referencia sean
limitativas de la garantía de audiencia y defensa y, por ende, inconstitucionales.
SEPTIMO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER

CIRCUITO.
Amparo directo 3847/95. Servialuminio, S.A. de C.V. 15 de noviembre de 1996.

Unanimidad de votos. Ponente: Adolfo Olguín García. Secretaria: Clara Eugenia
González Avila Urbano.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 264


Castañeda Niebla.
Octava Epoca
Página: 447
ARRENDAMIENTO, PRORROGA DEL CONTRATO DE. CARGA DE LA

PRUEBA. Para la procedencia de la prórroga del contrato de arrendamiento, el
requisito a que se refiere la fracción IV del artículo 2321 del Código Civil, está a
cargo del arrendador, ya que no corresponde al inquilino probar un hecho
negativo.
Amparo directo 343/90. María Eloína Cortés de Suárez. 22 de agosto de 1990.

Unanimidad de votos por cuanto a los puntos resolutivos y mayoría por cuanto al
contenido de esta tesis de los señores Magistrados Gustavo Calvillo Rangel y
Arnoldo Nájera Virgen, contra el voto razonado del Magistrado José Galván Rojas.
Ponente: Gustavo Calvillo Rangel. Secretario: Jorge Alberto González Alvarez.
Amparo directo 351/89. Roac, S.A. de C.V. 5 de diciembre de 1989. Mayoría de

votos de los Magistrados Gustavo Calvillo Rangel y Arnoldo Nájera Virgen, contra
el voto razonado del Magistrado José Galván Rojas. Ponente: Gustavo Calvillo
Rangel. Secretario: Jorge Alberto González Alvarez.
Octava Epoca
Tesis: VI.2o. J/247
Página: 43
ARRENDAMIENTO, RESCISION DEL CONTRATO DE. POR IMPAGO DE

RENTAS. CARGA DE LA PRUEBA. La omisión en el pago de las rentas
reclamado en el juicio natural, al ser un hecho negativo, revierte la carga de la
prueba al arrendatario, pues éste tiene obligación de acreditar que se encuentra al
corriente en el pago de las rentas, por lo que si no ofrece prueba alguna que
acredite tal extremo, es incuestionable que no cumple con las cargas que le
imponen los artículos 2290 y 2291 del Código Civil del Estado de Puebla, en cuya
virtud es correcto que se declare la rescisión del contrato de arrendamiento.
Amparo directo 256/88. Joaquín Cazarín Azoños. 16 de agosto de 1988.

González Alvarez.
Amparo directo 189/91. María de los Angeles Castillo Reyes. 8 de mayo de 1991.
Unanimidad de votos. Ponente: Gustavo Calvillo Rangel. Secretario: Humberto
Schettino Reyna.
Amparo directo 147/92. Román Reyes Rivera y otro. 23 de abril de 1992.

González Alvarez.
Amparo directo 461/92. Víctor Moreno de la Torre. 14 de octubre de 1992.

Schettino Reyna.
Amparo directo 13/93. José Luis Ramírez González. 1o. de febrero de 1993.
Schettino Reyna.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 276
ARRENDAMIENTO CONTRATO DE, CUANDO EL DEMANDADO MANIFIESTA

QUE NO FIRMO, LE CORRESPONDE DEMOSTRAR SU NEGATIVA.
(LEGISLACION DEL ESTADO DE JALISCO). Es inexacto que se viole el artículo
287, fracción I, del Código de Procedimientos Civiles de Jalisco, por el hecho de
que habiéndose negado ser el quejoso quien firmó el contrato de arrendamiento
en calidad de fiador, esa sola circunstancia fuera suficiente para revertir la carga
de la prueba a la actora. En efecto, si bien es verdad que al contestar la demanda
dicho quejoso negó haber firmado el documento fundatorio de la acción, así como
que en el propio ocurso se comprometió a demostrar que la firma que lo calza
como suya no le corresponde, es obvio que dicha negativa se traduce en la
oposición de una excepción, toda vez que constituye una defensa que tiende a
destruir la acción; por consiguiente, al demandado tocaba demostrar lo
conducente, conforme lo previene el artículo 286 del ordenamiento citado en la
parte en que dice que el reo debe probar los hechos constitutivos de sus
excepciones. Pero, además, considerando que la manifestación del demandado
fuera una negativa (que el no firmó el contrato de arrendamiento como fiador), de
todas suertes estaría obligado a probar, habida cuenta que el indicado artículo
287, establece que el que niega debe probar "cuando la negación envuelva la
afirmación expresa de un hecho", y es claro que en el caso eso sucede
justamente, dado que la manifestación en el sentido de que no es del demandado
la firma que como fiador aparece en el contrato, envuelve una afirmación: La
consistente en que tal firma es falsa.
Amparo directo 446/92. Juan José Cortés Villalobos. 25 de junio de 1992. Mayoría
de votos. Disidente: Carlos Hidalgo Riestra. Ponente: Jorge Figueroa Cacho.
Secretario: Roberto Macías Valdivia.
Octava Epoca
Página: 141
ARRENDAMIENTO, PRORROGA DEL CONTRATO DE. CARGA DE LA

PRUEBA. (LEGISLACION DEL ESTADO DE PUEBLA). Es al inquilino al que le
corresponde acreditar los requisitos a que se refieren las fracciones I, II y III del
artículo 2321 del Código Civil para el Estado de Puebla, en tanto que el
arrendador debe demostrar los contenidos en las fracciones IV y V, consistentes
en que aquél sea propietario de un inmueble en que exista una construcción para
habitación, en la misma localidad, y además, que no tenga celebrado como
arrendador uno o más contratos de arrendamiento en la misma localidad; hechos
que por su carácter negativo desde el punto de vista del inquilino no sería lógico ni
jurídico exigir a éste.

Amparo directo 419/91. Carlos Mellado Lozada. 17 de octubre de 1991.
Unanimidad de votos. Ponente: Ana María Yolanda Ulloa de Rebollo. Secretario:
José Manuel Torres Pérez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 153
ARRENDAMIENTO. CARGA DE LA PRUEBA DE LA PRETENSION DE

ARRENDAR NUEVAMENTE EL INMUEBLE. El artículo 281 del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dispone que las partes asumirán la
carga de la prueba de los hechos constitutivos de sus pretensiones; por lo tanto,
como el arrendatario reconvino de su arrendadora que le otorgara el derecho a
que en igualdad de condiciones se le prefiriera a otro interesado en el nuevo
arrendamiento del departamento que ocupa, le correspondió la carga de probar
que su contraria pretendía celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, respecto
del mismo inmueble arrendado, para que resultara procedente la acción
reconvencional en comento, pero de ninguna manera es admisible lo que se
pretende, de que la arrendadora probara que, al dar por terminada la relación
contractual, no era su voluntad volver a dar en arrendamiento el departamento
arrendado, ya que sería obligarla a demostrar hechos negativos, lo que no está
jurídicamente permitido.
Amparo directo 821/91. Miguel Angel Romero Ruano. 3 de octubre de 1991.

Gama Casas.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 452
ARRENDAMIENTO. DERECHO DEL TANTO, CARGA DE LA PRUEBA DE LA

ACEPTACION DEL, CORRESPONDE AL ARRENDATARIO. Conforme al artículo
281 del código adjetivo civil, corresponde al actor la carga de la prueba de su
pretensión por lo que, si el inquilino demanda el otorgamiento en escritura pública
de un contrato verbal de compraventa, respecto del inmueble que habita, y del
cual el arrendador le hizo saber del derecho del tanto a su favor, dándole un lapso
para aceptar su oferta es evidente que el arrendatario debe acreditar que aceptó
aquélla en el término que se le dio, y si no lo hace, el oferente queda librado de su
propuesta.
Amparo directo 2158/90. Transportación Turística Sandoval, S.A. de C.V. 14 de

junio de 1990. Unanimidad de votos. Ponente: Manuel Ernesto Saloma Vera.
Secretario: Vicente C. Banderas Trigos.
Octava Epoca
Página: 456
ARRENDAMIENTO, PRORROGA DEL CONTRATO DE. ADEMAS DE OPERAR

POR MINISTERIO DE LA LEY, LA CARGA DE LA PRUEBA CORRESPONDE A
AMBAS PARTES. (LEGISLACION DEL ESTADO DE PUEBLA). De lo dispuesto
por los artículos 2321, 2324 y 2326 del Código Civil se advierte que los requisitos
para que se produzca la prórroga de los contratos de arrendamiento, por una sola
vez y hasta por tres años más, deben estar reunidos precisamente en el momento
en que venzan los contratos, siendo a cargo del inquilino el acreditar los tres
primeros y en cuanto al cuarto y quinto son a cargo del arrendador, consistiendo el
primero de ellos en que el inquilino no sea propietario de un inmueble en que
exista una construcción para habitación y, el segundo, que no tenga celebrado
como arrendador uno o más contratos de arrendamiento, ambos en la misma
localidad, hechos que por su carácter negativo no podría exigirse su comprobación
al arrendatario.
Amparo directo 256/88. Miriam Rivero Dávalos. 10 de agosto de 1988.

Manuel Torres Pérez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 83
ARRENDAMIENTO. CARGA DE LA PRUEBA DE LA INTENCION DE

ARRENDAR NUEVAMENTE EL INMUEBLE. Es inexacto que la intención del
arrendador de dar nuevamente en arrendamiento el inmueble que ocupa el actor,
constituya un hecho de realización imposible como los previstos en el artículo
1828 del Código Civil para el Distrito Federal; puesto que los hechos
conceptuados como imposibles, son aquellos que no pueden existir por ser
incompatibles con una ley de la naturaleza o con una norma jurídica que deba
regirlos y que constituya un obstáculo insuperable para su realización, dentro de
los cuales, no encuadra la intención del arrendador de dar nuevamente en
arrendamiento el inmueble de que se trata al demandante. En tal virtud, cuando el
hecho a probar no es de imposible realización, no ha lugar a considerar al actor
exento de la carga probatoria de los elementos constitutivos de su pretensión, a lo
cual está obligado de conformidad con el artículo 281 del Código de
Procedimientos Civiles del Distrito Federal, independientemente de la mayor o
menor dificultad que represente la prueba del extremo en comento.
Amparo directo 260/90. Glafira Domínguez Ricardo. 26 de abril de 1990.


Octava Epoca
Tesis: VI.1o. J/33
Página: 671
ARRENDAMIENTO, PRORROGA DEL CONTRATO DE. LA CARGA DE LA

PRUEBA SE DIVIDE ENTRE ARRENDADOR E INQUILINO. (LEGISLACION DEL
ESTADO DE PUEBLA). En cuanto a los requisitos para que opere la prórroga del
contrato de arrendamiento en los términos del artículo 2321 del Código Civil, la
carga de la prueba debe entenderse compartida por ambas partes y de esta
forma, corresponderá al arrendatario demostrar que el bien se arrendó para
habitación y que está al corriente en el pago de la renta, por entrañar hechos
positivos, en tanto al arrendador le tocará acreditar que no se ha dado a la cosa el
uso convenido, que el inquilino tiene una propiedad habitable o que tiene
celebrado como arrendador uno o más contratos de arrendamiento, en ambos
casos, en la misma localidad.
Amparo directo 218/88. Luis Vázquez Hernández. 31 de agosto de 1988.

Unanimidad de votos. Ponente: Carlos Gerardo Ramos Córdova. Secretario:
Armando Cortés Galván.
Amparo directo 8/89. Juan Montelongo González. 28 de febrero de 1989.
Unanimidad de votos. Ponente: Eric Roberto Santos Partido. Secretario: Roberto
Javier Sánchez Rosas.
Amparo directo 382/89. Mauricio López Montiel. 10 de octubre de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: Eric Roberto Santos Partido. Secretario: Martín
Amador Ibarra.
Amparo directo 508/89. Petra Juárez Téllez. 24 de enero de 1990. Unanimidad de

votos. Ponente: Eric Roberto Santos Partido. Secretario: Roberto Javier Sánchez
Rosas.
Amparo directo 16/90. Petra Yerena Hernández. 5 de abril de 1990. Unanimidad

de votos. Ponente: Enrique Dueñas Sarabia. Secretaria: Rosa María Roldán
Sánchez
de la Federación, número 30 Junio de 1990, pág. 63.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 102
ARRENDAMIENTO. MEJORAS, CARGA DE LA PRUEBA. Es inexacto el

argumento relativo a que el juez natural debe de nombrar un perito con la finalidad
de que se acredite que la enjuiciada realizó las mejoras que señaló al contestar la
demanda, pues de conformidad con lo dispuesto por el artículo 281 del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, las partes deben asumir la carga
de la prueba de los hechos constitutivos de sus pretensiones y, por tanto no es
obligación del a quo allegarse las pruebas que acrediten la procedencia de las
mismas, ya que de estimarlo así, se caería en el absurdo de considerar que
bastaría que una de las partes afirmara tener derecho a algo, y que al juzgador
correspondiera demostrar la procedencia de esa pretensión.
Amparo directo 3250/89. Leonor Rueda Reyes. 28 de septiembre de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: Raúl Ponce Farías. Secretario: Alejandro Javier
Pizaña Nila.
Octava Epoca
Tesis: VI. 3o. J/9
Página: 597
ARRENDAMIENTO, PRORROGA DEL CONTRATO DE. CARGA DE LA PRUEBA

DEL REQUISITO PREVISTO EN LA FRACCION V DEL ARTICULO 2321 DEL
CODIGO CIVIL PARA EL ESTADO DE PUEBLA. Para la procedencia de la
prórroga del contrato de arrendamiento, la prueba del requisito a que se refiere la
fracción V del artículo 2321 del Código Civil para el Estado de Puebla es a cargo
del arrendador, ya que no corresponde al inquilino probar el hecho negativo
consistente en no tener celebrado con el carácter de arrendador algún contrato de
arrendamiento en la misma localidad.
Amparo directo 257/88. Imelda Okie O. 21 de septiembre de 1988. Unanimidad de

votos. Ponente: Juan Manuel Brito Velázquez. Secretario: José Rubén Bretón
Cuesta.
Amparo directo 328/88. José Luis Robles Valdez. 28 de septiembre de 1988.

Amparo directo 381/88. Felícitas Rodríguez Sánchez. 20 de octubre de 1988.

Flores Berruecos.
Amparo directo 393/88. Jesús Santamaría Crespo. 23 de enero de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: Oscar Vázquez Marín. Secretario: José Ignacio
Valle Oropeza.
Amparo directo 303/89. Longinos Hernández Cortés. 6 de septiembre de 1989.

de la Federación, núm. 22-24 Octubre-Diciembre de 1989, pág. 271.
Octava Epoca
Tesis: 464
Página: 323
ARRENDAMIENTO, PRORROGA DEL CONTRATO DE. CARGA DE LA PRUEBA

DEL REQUISITO PREVISTO EN LA FRACCION V DEL ARTICULO 2321 DEL
CODIGO CIVIL PARA EL ESTADO DE PUEBLA. Para la procedencia de la
prórroga del contrato de arrendamiento, la prueba del requisito a que se refiere la
fracción V del artículo 2321 del Código Civil para el Estado de Puebla es a cargo
del arrendador, ya que no corresponde al inquilino probar el hecho negativo
consistente en no tener celebrado con el carácter de arrendador algún contrato de
arrendamiento en la misma localidad.
Octava Epoca:
Amparo directo 257/88. Imelda Okie O. 21 de septiembre de 1988. Unanimidad de

votos.
Amparo directo 328/88. José Luis Robles Valdez. 28 de septiembre de 1988.



Amparo directo 303/89. Longinos Hernández Cortés. 6 de septiembre de 1989.

NOTA:
Tesis VI.3o.J/9, Gaceta número 22-24, pág. 271; Semanario Judicial de la
Federación, tomo IV, Segunda Parte-2, pág. 597.
Octava Epoca
Tesis: 472
Página: 329
ARRENDAMIENTO, RESCISION DEL CONTRATO DE. POR IMPAGO DE

RENTAS. CARGA DE LA PRUEBA. La omisión en el pago de las rentas
reclamado en el juicio natural, al ser un hecho negativo, revierte la carga de la
prueba al arrendatario, pues éste tiene obligación de acreditar que se encuentra al
corriente en el pago de las rentas, por lo que si no ofrece prueba alguna que
acredite tal extremo, es incuestionable que no cumple con las cargas que le
imponen los artículos 2290 y 2291 del Código Civil del Estado de Puebla, en cuya
virtud es correcto que se declare la rescisión del contrato de arrendamiento.

Octava Epoca:
Amparo directo 256/88. Joaquín Cazarín Azoños. 16 de agosto de 1988.

Amparo directo 189/91. María de los Angeles Castillo Reyes. 8 de mayo de 1991.
Amparo directo 147/92. Román Reyes Rivera y otro. 23 de abril de 1992.

Amparo directo 461/92. Víctor Moreno de la Torre. 14 de octubre de 1992.

Amparo directo 13/93. José Luis Ramírez González. 1o. de febrero de 1993.
NOTA:
Tesis VI.2o.J/247, Gaceta número 64, pág. 43; véase ejecutoria en el Semanario
Judicial de la Federación, tomo XI-Abril, pág. 53.
Octava Epoca
Tesis: 584
Página: 426
PRORROGA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. LA CARGA DE LA

PRUEBA SE DIVIDE ENTRE ARRENDADOR E INQUILINO. (LEGISLACION DEL
ESTADO DE PUEBLA). En cuanto a los requisitos para que opere la prórroga del
contrato de arrendamiento en los términos del artículo 2321 del Código Civil, la
carga de la prueba debe entenderse compartida por ambas partes y de esta
forma, corresponderá al arrendatario demostrar que el bien se arrendó para
habitación y que está al corriente en el pago de la renta, por entrañar hechos
positivos, en tanto al arrendador le tocará acreditar que no se ha dado a la cosa el
uso convenido, que el inquilino tiene una propiedad habitable o que tiene
celebrado como arrendador uno o más contratos de arrendamiento, en ambos
casos, en la misma localidad.
Octava Epoca:
Amparo directo 218/88. Luis Vázquez Hernández. 31 de agosto de 1988.

Amparo directo 8/89. Juan Montelongo González. 28 de febrero de 1989.
Amparo directo 382/89. Mauricio López Montiel. 10 de octubre de 1989.

Amparo directo 508/89. Petra Juárez Téllez. 24 de enero de 1990. Unanimidad de

votos.
Amparo directo 16/90. Petra Yerena Hernández. 5 de abril de 1990. Unanimidad

de votos.
NOTA:
Tesis VI.1o.J/33, Gaceta número 30, pág. 63; Semanario Judicial de la
Federación, tomo V, Segunda Parte-2, pág. 671.
Séptima Epoca
CIRCUITO.
Tomo: Parte VI
Tesis: 95
Página: 143
ARRENDAMIENTO, FIADOR EN EL CONTRATO DE. A EL CORRESPONDE

PROBAR QUE SU FIADO O EL HAN PAGADO LAS RENTAS QUE SE LE
RECLAMAN. El fiador demandado está obligado a probar, durante la secuela del
juicio del orden común, que fiado o fiador han pagado las cantidades que les
fueron demandadas. La carga de la prueba le corresponde al fiador y no a la parte
actora, porque para ésta se trata de hechos negativos, los cuales no existe la
obligación de demostrar en juicio. Así lo ha determinado la Suprema Corte de
Justicia de la Nación en la tesis jurisprudencial número 85, consultable en la
página 272 del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación, de los fallos
dictados de 1917 a 1965, Cuarta Parte, Tercera Sala, que a la letra dice:
"Arrendamiento. Prueba del pago de las rentas.- El contrato de arrendamiento
exhibido en un juicio sobre rescisión, por falta de pago de las pensiones
adeudadas, es la prueba de la existencia de la obligación del inquilino, de pagar
sus rentas, desde la fecha del contrato; éste, en sí mismo, es la prueba
fundamental del derecho para exigir las pensiones pactadas, y basta que el actor
demuestre la existencia del contrato y que afirme la falta de pago de las
pensiones, para que proceda tramitar, tanto la acción rescisoria, como la de pago
de todas las rentas, desde la fecha del contrato, y al inquilino incumbe demostrar
que hizo los pagos, puesto que exigir tal prueba al arrendador, equivaldría a
obligarlo a probar una negación; y si el inquilino sostiene que la ocupación no tuvo
lugar por todo el tiempo cuyo pago se le exige, debe comprobar tal hecho".

Séptima Epoca, Sexta Parte:
Volumen 40, pág. 17. Amparo directo 173/72. Ramón Hurtado de Mendoza. 28 de
abril de 1972. Unanimidad de votos. Ponente: Ernesto Díaz Infante.
Volumen 42, pág. 121. Amparo directo 23/69. Ricardo F. Galindo H. 8 de julio de
1969. Unanimidad de votos. Ponente: Luis Barajas de la Cruz.
Volumen 42, pág. 121 Amparo directo 243/69. Francisca Rodríguez de García. 22
de agosto de 1969. Unanimidad de votos. Ponente: Luis Barajas de la Cruz.
Volumen 42, pág. 121. Amparo directo 487/68. Manuel R. Colín. 27 de agosto de
1969. Unanimidad de votos. Ponente: Luis Barajas de la Cruz.
Volumen 42, pág. 121. Amparo directo 9/72. Víctor Díaz de León. 29 de febrero de
1972. Unanimidad de votos. Ponente: Ernesto Díaz Infante.
NOTA: La presente tesis no fue reiterada como vigente, según los acuerdos a que
El criterio materia de análisis tiene como fuente asuntos cuyo conocimiento

correspondía también a la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la
Nación.
6.2. CONFESIONAL.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 264


Castañeda Niebla.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 158
COMODATO. ES SUSCEPTIBLE DE ACREDITARSE CON OTROS MEDIOS DE

PRUEBA DISTINTOS AL CONTRATO QUE LO CONTENGA. Demostrado tanto
que la demandada venía ocupando el inmueble en concepto de arrendataria,
quien por cierto con toda oportunidad tuvo conocimiento que el actor adquirió del
arrendador la propiedad de la finca arrendada, como que aceptó que no paga
renta por el uso del inmueble, e igualmente que no justificó que con posterioridad
a tal adquisición hubiera continuado el contrato del arrendamiento, procede
concluir que, frente al reconocimiento expreso de que el local en disputa lo ocupa
la demandada a título gratuito, es obvio que la ocupante ejerce una posesión
derivada bajo la relación contractual de comodato, pues de la documental
consistente en los medios preparatorios de juicio, así como de la confesional,
aunada a las demás probanzas, se desprende que el actor concedió a la
demandada el uso gratuito de una cosa no fungible, y si bien para la existencia del
referido comodato el documento idóneo es el propio contrato, también es verdad
que éste se puede demostrar con otros medios de prueba, incluso la presuncional,
por exclusión de otros actos jurídicos.
Amparo directo 756/91. María Lourdes Esperanza Ochoa Amezcua. 24 de octubre

de 1991. Mayoría de votos de Jorge Figueroa Cacho y María de los Angeles E.
Chavira Martínez, contra el voto de Carlos Hidalgo Riestra. Ponente: María de los
Angeles E. Chavira Martínez. Secretario: Miguel Lobato Martínez.
6.3. CONFESIONAL FICTA.
Novena Epoca
CIRCUITO.
Tomo: VIII, Julio de 1998
Tesis: I.6o.C. J/10
Página: 251
ARRENDAMIENTO, CONTRATO DE. LA CONFESIÓN FICTA POR SÍ SOLA ES

INSUFICIENTE PARA ACREDITARLO. La confesión ficta por incomparecencia a
absolver posiciones, es insuficiente por sí sola para acreditar plenamente la
celebración de un contrato de arrendamiento que deba constar por escrito por
disposición de la ley, por ser un elemento poco confiable para llevar por camino
seguro a la verdad objetiva, por su propia naturaleza; es decir, como la ley exige
que ciertos actos jurídicos consten por escrito, como un requisito ad probationem,
con el fin de que se produzca certeza y seguridad plena sobre su existencia y de
las obligaciones y derechos que le resulten a las partes, caso en el que se
encuentran los contratos de arrendamiento a que se refiere el artículo 2406 del
Código Civil para el Distrito Federal, pero esta exigencia no lleva al extremo de
impedir que, cuando no se celebre uno de estos actos en la forma requerida, se
puede acreditar su existencia y contenido por otros medios de prueba, pues no
existe disposición o principio jurídico que establezca una restricción en ese
sentido, sin embargo, como la finalidad perseguida con dicho formalismo atañe a
la seguridad jurídica y al interés social, los elementos que constituyan la forma
escrita deben producir una fuerza de convicción equivalente, por lo menos, a la
que generan los documentos no objetados ni impugnados de falsedad. En estas
condiciones, es evidente que la confesión ficta no satisface por sí sola la exigencia
en cuestión, dado que las reglas de la lógica y de la experiencia, demuestran que
esta probanza no puede producir el mismo grado de convicción que un documento
privado no objetado ni impugnado de nulidad, por lo que sólo debe tenerse como
un indicio cuando se trate de acreditar un contrato de arrendamiento, y que para
constituir prueba plena, debe adminicularse con otros elementos de convicción.

Amparo directo 1002/91. Jaime Ortega Guzmán. 18 de abril de 1991. Unanimidad
de votos. Ponente: José Refugio Raya Arredondo. Secretaria: Ana María Nava
Ortega.
Amparo directo 3906/93. Rebeca Velázquez. 12 de agosto de 1993. Unanimidad

de votos. Ponente: Ana María Y. Ulloa de Rebollo. Secretario: Cuauhtémoc
González Álvarez.
Amparo directo 7756/97. Guadalupe Flores del Villar. 27 de octubre de 1997.

Unanimidad de votos. Ponente: Adalid Ambriz Landa. Secretario: Raúl González
González.
Amparo directo 1236/98. Jorge Pineda Martínez. 16 de abril de 1998. Unanimidad

de votos. Ponente: Adalid Ambriz Landa. Secretaria: Reyna Barrera Barranco.
Amparo directo 9896/97. La Latinoamericana, Seguros, S.A. 27 de mayo de 1998.

Unanimidad de votos. Ponente: Gilberto Chávez Priego. Secretaria: Ana María
Nava Ortega.
Véase: Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1995, Tomo IV,

Materia Civil, tesis 505, página 355, de rubro: "CONFESIÓN FICTA QUE ES
INSUFICIENTE PARA ACREDITAR UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.".
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: XI, Enero de 1993
Página: 235
CONFESION FICTA. SU VALOR PROBATORIO CUANDO CON ELLA SE

PRETENDE ACREDITAR UN CONTRATO VERBAL DE ARRENDAMIENTO. La
confesión ficta, debe apreciarse como todas las pruebas, al tenor de lo que
dispone el artículo 402 del Código de Procedimientos Civiles; es decir, en conjunto
con las otras pruebas rendidas en autos y de acuerdo con las reglas de la lógica y
de la experiencia. Tal prueba puede tener el valor de un fuerte indicio el cual
puede llevar a la convicción plena o desestimar su eficacia, según las
circunstancias del caso, así como al resultado de otros medios de prueba y al
contenido de las constancias de autos. En tratándose de la justificación de la
exigencia de un contrato verbal de arrendamiento conviene obrar con cautela, toda
vez que la ley exige y la experiencia enseña, que ese tipo de contratos
generalmente se celebran por escrito. En consecuencia, para tener por acreditado
un contrato verbal de arrendamiento es menester que el mismo se justifique a
través de medios de convicción que tengan un valor por lo menos similar al de la
prueba documental, valor del que carece la confesión ficta por sí misma.

Amparo directo 5345/92. María Concepción Córdoba Ireta. 8 de octubre de 1992.
Rodríguez Barajas.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 148
ARRENDAMIENTO, CONTRATO DE. LA CONFESION FICTA POR SI SOLA ES

INSUFICIENTE PARA ACREDITARLO. La confesión ficta por incomparecencia a
absolver posiciones, es insuficiente por sí sola para acreditar plenamente la
celebración de un contrato de arrendamiento que deba constar por escrito por
disposición de la ley, por ser un elemento poco confiable para llevar por camino
seguro a la verdad objetiva, por su propia naturaleza; es decir, como la ley exige
que ciertos actos jurídicos consten por escrito, como un requisito ad probationem,
con el fin de que se produzca certeza y seguridad plena sobre su existencia y de
las obligaciones y derechos que le resulten a las partes, caso en el que se
encuentran los contratos de arrendamiento a que se refiere el artículo 2406 del
Código Civil para el Distrito Federal, pero esta exigencia no lleva al extremo de
impedir que, cuando no se celebre uno de estos actos en la forma requerida, se
pueda acreditar su existencia y contenido por otros medios de prueba, pues no
existe disposición o principio jurídico que establezca una restricción en este
sentido, sin embargo, como la finalidad perseguida con dicho formalismo atañe a
la seguridad jurídica y al interés social, los elementos que sustituyan la forma
escrita deben producir una fuerza de convicción equivalente, por lo menos, a la
que generan los documentos no objetados ni impugnados de falsedad. En estas
condiciones, es evidente que la confesión ficta no satisface por sí sola la exigencia
en cuestión, dado que las reglas de la lógica y de la experiencia, demuestran que
esta probanza no puede producir el mismo grado de convicción que un documento
privado no objetado ni impugnado de nulidad, por lo que sólo debe tenerse como
un indicio cuando se trate de acreditar un contrato de arrendamiento, y que para
constituir prueba plena, debe adminicularse con otros elementos de convicción.
Amparo directo 1002/91 . Jaime Ortega Guzmán. 18 de abril de 1991. Unanimidad

de votos. Ponente: José Refugio Raya Arredondo. Secretaria: Ana María Nava
Ortega.
Nota: Este criterio ha integrado la jurisprudencia I.6o.C. J/10, publicada en el

Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo VIII, julio
de 1998, página 251.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.4o.C. J/37
Página: 99
CONFESION FICTA QUE ES INSUFICIENTE PARA ACREDITAR UN

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. La confesión ficta por incomparecencia a
absolver posiciones es insuficiente para acreditar plenamente la celebración de un
contrato de arrendamiento que deba constar por escrito por disposición de la ley,
según se desprende de la aplicación del sistema legal sobre apreciación de la
prueba, en relación con la situación real de esta clase de confesión respecto a la
verdad objetiva y los fines perseguidos por el legislador en el artículo 2406 del
Código Civil para el Distrito Federal, como se demuestra a continuación. El
principio esencial del sistema para la valoración de las pruebas en materia civil,
radica en que el juzgador las aprecie en conjunto y atendiendo a las reglas de la
lógica y de la experiencia, como se advierte en el artículo 402 del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal. Esta confesión ficta es un
elemento poco confiable para llevar por camino seguro a la verdad objetiva, por su
propia naturaleza, ya que en su origen se fundó en el principio consistente en que
las personas que no comparecen a absolver posiciones, lo hacen por cierto temor
de admitir la verdad de algo que les perjudica, a lo que están prestas a huir por
naturaleza, principio cuya validez general resulta muy discutible en la actualidad,
según se advierte de las experiencias que arroja la vida cotidiana, sobre todo en
un medio como el de la Ciudad de México, en el que pueden surgir muchos
imponderables en cada caso concreto que impidan la comparecencia oportuna
ante la autoridad judicial, derivados, verbigracia, de la extensión territorial de dicha
metrópoli, sus complicados medios de transporte, sus vías de acceso, la
dispersión de los inmuebles donde se ubican los tribunales, etc., eventos que
suelen resultar de difícil comprobación. La ley exige que ciertos actos jurídicos
consten por escrito, como un requisito ad probationem, con el fin de que se
produzca certeza y seguridad plena sobre su existencia y de las obligaciones y
derechos que les resulten a las partes, con el objeto de que no se genere la
incertidumbre, que multiplica los conflictos y es fuente de malestar e inestabilidad
social, caso en el que se encuentran los contratos de arrendamiento a que se
refiere el invocado artículo 2406; pero esta exigencia no lleva al extremo de
impedir que, cuando no se celebra uno de estos actos en la forma requerida, se
existe ninguna disposición o principio jurídico que establezca una restricción en
ese sentido; sin embargo, como la finalidad perseguida con dicho formalismo
atañe a la seguridad jurídica y al interés social, los elementos que sustituyan a la
forma escrita deben producir una fuerza de convicción equivalente, por lo menos,
a la que generan los documentos no objetados ni impugnados de falsedad. En
estas condiciones, es evidente que la confesión ficta indicada no satisface por si
sola la exigencia en cuestión, dado que las reglas de la lógica y de la experiencia
demuestran que esta probanza no puede producir el mismo grado de convicción
que un documento privado no objetado ni impugnado de nulidad, por lo que sólo
debe tenerse como indicio cuando se trata de acreditar un contrato de
arrendamiento, que para constituir prueba plena debe adminicularse con otros
elementos.
Amparo directo 2509/89. Rodrigo Barreda Elcoro. 21 de septiembre de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: Carlos Villegas Vázquez. Secretaria: Ana María
Nava Ortega.
Amparo directo 4544/89. Humberto Marín Sánchez. 14 de junio de 1990.

Unanimidad de votos. Ponente: Leonel Castillo González. Secretario: José Juan
Bracamontes Cuevas.
Amparo directo 3664/90. Hortensia Cardeña de Martínez. 23 de agosto de 1990.

Unanimidad de votos. Ponente: Mauro Miguel Reyes Zapata. Secretaria: R. Reyna
Franco Flores.
Amparo directo 5220/90. Gustavo Orlando Bravo Malpica. 18 de octubre de 1990.

Amparo directo 6372/90. Elías Díaz Reyes. 17 de enero de 1991. Unanimidad de

votos. Ponente: Mauro Miguel Reyes Zapata. Secretario: Jorge Paul Favela
Rodríguez
de la Federación número 38 Febrero de 1991, página 40.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 105
ARRENDAMIENTO. VALOR DE LA CONFESION FICTA PARA ACREDITAR LA

CELEBRACION DEL CONTRATO. La confesión ficta del arrendador, producida
en el juicio sumario de desocupación en el sentido de que celebró nuevo
arrendamiento con el inquilino, es insuficiente, por sí sola, para comprobar ese
hecho, si con anterioridad a tal reconocimiento aquél comunicó a éste, en vía de
notificación judicial, su deseo de dar por terminado el contrato concertado por
tiempo indefinido y, en base a ello, entabló la demanda originadora de dicho
procedimiento. Efectivamente ambas actitudes denotan la firme voluntad del
arrendador, de terminar la relación arrendaticia, y no es lógico que una persona,
sin motivo aparente, cambie de decisión externada incluso ante la autoridad
judicial.
Amparo directo 1177/89. Carlos Villalpando Romo. 9 de febrero de 1990.

Martín Alejandro Cañizales Esparza.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 505
Página: 355
CONFESION FICTA QUE ES INSUFICIENTE PARA ACREDITAR UN

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. La confesión ficta por incomparecencia a
absolver posiciones es insuficiente para acreditar plenamente la celebración de un
contrato de arrendamiento que deba constar por escrito por disposición de la ley,
según se desprende de la aplicación del sistema legal sobre apreciación de la
prueba, en relación con la situación real de esta clase de confesión respecto a la
verdad objetiva y los fines perseguidos por el legislador en el artículo 2406 del
Código Civil para el Distrito Federal, como se demuestra a continuación. El
principio esencial del sistema para la valoración de las pruebas en materia civil,
radica en que el juzgador las aprecie en conjunto y atendiendo a las reglas de la
lógica y de la experiencia, como se advierte en el artículo 402 del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal. Esta confesión ficta es un
elemento poco confiable para llevar por camino seguro a la verdad objetiva, por su
propia naturaleza, ya que en su origen se fundó en el principio consistente en que
las personas que no comparecen a absolver posiciones, lo hacen por cierto temor
de admitir la verdad de algo que les perjudica, a lo que están prestas a huir por
naturaleza, principio cuya validez general resulta muy discutible en la actualidad,
según se advierte de las experiencias que arroja la vida cotidiana, sobre todo en
un medio como el de la ciudad de México, en el que pueden surgir muchos
imponderables en cada caso concreto que impidan la comparecencia oportuna
ante la autoridad judicial, derivados, verbigracia, de la extensión territorial de dicha
metrópoli, sus complicados medios de transporte, sus vías de acceso, la
dispersión de los inmuebles donde se ubican los tribunales, etc., eventos que
suelen resultar de difícil comprobación. La ley exige que ciertos actos jurídicos
consten por escrito, como un requisito ad probationem, con el fin de que se
produzca certeza y seguridad plena sobre su existencia y de las obligaciones y
derechos que les resulten a las partes, con el objeto de que no se genere la
incertidumbre, que multiplica los conflictos y es fuente de malestar e inestabilidad
social, caso en el que se encuentran los contratos de arrendamiento a que se
refiere el invocado artículo 2406; pero esta exigencia no lleva al extremo de
impedir que, cuando no se celebra uno de estos actos en la forma requerida, se
existe ninguna disposición o principio jurídico que establezca una restricción en
ese sentido; sin embargo, como la finalidad perseguida con dicho formalismo
atañe a la seguridad jurídica y al interés social, los elementos que sustituyan a la
forma escrita deben producir una fuerza de convicción equivalente, por lo menos,
a la que generan los documentos no objetados ni impugnados de falsedad. En
estas condiciones, es evidente que la confesión ficta indicada no satisface por sí
sola la exigencia en cuestión, dado que las reglas de la lógica y de la experiencia
demuestran que esta probanza no puede producir el mismo grado de convicción
que un documento privado no objetado ni impugnado de nulidad, por lo que sólo
debe tenerse como indicio cuando se trata de acreditar un contrato de
arrendamiento, que para constituir prueba plena debe adminicularse con otros
elementos.
Octava Epoca:
Amparo directo 2509/89. Rodrigo Barreda Elcoro. 21 de septiembre de 1989.

Amparo directo 4544/89. Humberto Marín Sánchez. 14 de junio de 1990.

Amparo directo 3664/90. Hortensia Cardeña de Martínez. 23 de agosto de 1990.

Amparo directo 5220/90. Gustavo Orlando Bravo Malpica. 18 de octubre de 1990.

Amparo directo 6372/90. Elías Díaz Reyes. 17 de enero de 1991. Unanimidad de

votos.
NOTA:
Federación, tomo VII-Febrero, pág. 99.
Aunque la tesis fue materia de la denuncia de contradicción 17/93, al resolverse

ésta por la Tercera Sala el día 14 de marzo de 1994, se determinó que no existía
tal contradicción.
6.4. VALOR DE LA CONFESIONAL FICTA.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 235
CONFESION FICTA. SU VALOR PROBATORIO CUANDO CON ELLA SE

PRETENDE ACREDITAR UN CONTRATO VERBAL DE ARRENDAMIENTO. La
confesión ficta, debe apreciarse como todas las pruebas, al tenor de lo que
dispone el artículo 402 del Código de Procedimientos Civiles; es decir, en conjunto
con las otras pruebas rendidas en autos y de acuerdo con las reglas de la lógica y
de la experiencia. Tal prueba puede tener el valor de un fuerte indicio el cual
puede llevar a la convicción plena o desestimar su eficacia, según las
circunstancias del caso, así como al resultado de otros medios de prueba y al
contenido de las constancias de autos. En tratándose de la justificación de la
exigencia de un contrato verbal de arrendamiento conviene obrar con cautela, toda
vez que la ley exige y la experiencia enseña, que ese tipo de contratos
generalmente se celebran por escrito. En consecuencia, para tener por acreditado
un contrato verbal de arrendamiento es menester que el mismo se justifique a
través de medios de convicción que tengan un valor por lo menos similar al de la
prueba documental, valor del que carece la confesión ficta por sí misma.
Amparo directo 5345/92. María Concepción Córdoba Ireta. 8 de octubre de 1992.

Rodríguez Barajas.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 105
ARRENDAMIENTO. VALOR DE LA CONFESION FICTA PARA ACREDITAR LA

CELEBRACION DEL CONTRATO. La confesión ficta del arrendador, producida
en el juicio sumario de desocupación en el sentido de que celebró nuevo
arrendamiento con el inquilino, es insuficiente, por sí sola, para comprobar ese
hecho, si con anterioridad a tal reconocimiento aquél comunicó a éste, en vía de
notificación judicial, su deseo de dar por terminado el contrato concertado por
tiempo indefinido y, en base a ello, entabló la demanda originadora de dicho
procedimiento. Efectivamente ambas actitudes denotan la firme voluntad del
arrendador, de terminar la relación arrendaticia, y no es lógico que una persona,
sin motivo aparente, cambie de decisión externada incluso ante la autoridad
judicial.
Amparo directo 1177/89. Carlos Villalpando Romo. 9 de febrero de 1990.

Martín Alejandro Cañizales Esparza.
6.5. PERICIAL.
Novena Epoca
Instancia: NOVENO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER
CIRCUITO.
Tomo: III, Junio de 1996
Tesis: I.9o.C.37 C
Página: 790
AUDIENCIA. ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES PARA CASA HABITACION.

INAPLICABILIDAD DEL ARTICULO 391 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTOS
CIVILES. En los juicios de controversia de arrendamiento respecto de inmuebles
destinados a casa habitación, es inaplicable el artículo 391 del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, porque conforme al título sexto,
capítulo cuarto, sección décima, del mencionado Código, dicho precepto regula el
desahogo de la prueba pericial en la audiencia de ley en los juicios ordinarios. Por
el contrario, el mismo Código contempla un capítulo para las controversias en
materia de arrendamiento inmobiliario, donde existen reglas especiales para la
celebración de la audiencia de ley, las cuales se encuentran contempladas en el
ordinal 961 del citado cuerpo de leyes.
NOVENO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Amparo directo 2019/96. Antonio López Hernández. 7 de mayo de 1996.

Unanimidad de votos. Ponente: Jorge Trujillo Muñoz. Secretario: Roberto Cisneros
Delgado.
Novena Epoca
Tomo: II, Diciembre de 1995
Página: 491
ARRENDAMIENTO. PRUEBA PERICIAL, IDONEA PARA CUANTIFICAR DAÑOS

OCASIONADOS AL INMUEBLE DADO EN. Los daños ocasionados por el
arrendatario en el bien inmueble dado en arrendamiento, deben ser cuantificados
mediante prueba pericial, en materia de valuación de daños, en términos de los
artículos 330, 332, 333 y 334 del Código de Procedimientos Civiles vigente; para
que de esta forma la contraparte pueda defenderse, en virtud de ser la
cuantificación, parte de la litis contestatio y materia de rendición de prueba; por lo
tanto, la documental privada que contiene una cuantificación de daños causados
al inmueble, es una prueba inapta para establecer la cuantificación de daños
ocasionados en el bien arrendado.

SEGUNDO CIRCUITO.
Amparo directo 135/95. Alicia Magdalena Mora. 23 de febrero de 1995.

Unanimidad de votos. Ponente: Fernando Narváez Barker. Secretario: Alejandro
García Gómez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 264


Castañeda Niebla.
Octava Epoca
Página: 261
FRUTOS CIVILES, CONDENA AL PAGO DE (LEGISLACION DEL ESTADO DE

PUEBLA). Es ilegal la condena al pago de frutos civiles consistentes en las rentas
que en concepto del propietario de un inmueble dejó de percibir, basada en la sola
prueba pericial acerca de la cantidad en que pudo haberse rentado dicho
inmueble; porque esa prestación no es propiamente un fruto, sino un perjuicio,
conforme a lo dispuesto por el artículo 1957 del Código Civil para el Estado,
porque no se reclaman las rentas que producía el referido inmueble, de las cuales
haya sido privado el demandante, sino las ganancias lícitas que en su concepto
habría obtenido si hubiera podido rentar dicho inmueble; y porque la mencionada
prueba pericial es insuficiente para condenar al pago de esos supuestos
perjuicios, porque no basta acreditar el quantum de ellos, sino también debe
probarse que son consecuencia inmediata y directa de la falta de desocupación de
la casa. Por lo tanto, es insuficiente demostrar la probable rentabilidad comercial
de dicha casa, si no se demuestra también, que desocupada oportunamente, se
dejó de percibir la cantidad señalada pericialmente como renta a pagar de un
determinado presunto inquilino. El hecho de que comercialmente un inmueble
deba rentarse en una cantidad tal no implica necesariamente que esa hubiera sido
la que obtuviera la propietaria, como precio de su arrendamiento, toda vez que
podía haber persona que se la pagara o que no la hubiera en el momento mismo
en que se hubiese desocupado la casa.
Amparo directo 406/89. Guillermina Beatriz Moreno Villaseñor. 8 de noviembre de

1989. Unanimidad de votos. Ponente: Juan Manuel Brito Velázquez. Secretario:
José Manuel Torres Pérez.
6.6. TESTIMONIAL.
Octava Epoca
Instancia: PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEGUNDO CIRCUITO.
Página: 150
ARRENDAMIENTO, PRUEBA TESTIMONIAL, VALOR DE LA. (LEGISLACION

DEL ESTADO DE MEXICO). No puede otorgarse valor probatorio a la testimonial
referente a la novación de un contrato de arrendamiento, porque de conformidad
con las fracciones I y II del artículo 412 del Código de Procedimientos Civiles, "el
testimonio de los terceros no hace ninguna fe cuando se trate de demostrar: el
contrato o el acto de que debe hacer fe un documento público o privado", o "la
celebración, el contenido o la fe de un acto o contrato que deba constar, por lo
menos, en escrito privado"; además, de acuerdo con el artículo 2260, del Código
Civil, el arrendamiento debe otorgarse por escrito, cuando la renta excediere de
cincuenta pesos mensuales.
PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEGUNDO CIRCUITO.
Amparo directo 1159/90. Francisco García Martínez. 18 de octubre de 1990.

Unanimidad de votos. Ponente: Víctor Ceja Villaseñor. Secretario: José F. García
Quiroz.
Nota:
En el Volumen VII Mayo-1991, esta tesis se publicó por segunda ocasión.
6.7. DOCUMENTAL PRIVADA.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 111
ARRENDAMIENTO. PRIVACION AL COARRENDATARIO DEL DERECHO QUE

COMO TAL LE CONCEDE AL ARRENDADOR, REQUIERE QUE SE LE
CONCEDA LA GARANTIA DE AUDIENCIA. Si en un caso se aporta como prueba
una documental privada consistente en un convenio celebrado entre el quejoso, el
arrendador y el inquilino original, en el que se reconoce al inconforme, por parte
del arrendador, la calidad de coarrendatario de la localidad arrendada, y si tal
documento no es objetado por el arrendador, debe tenérsele como reconocido tal
carácter, de conformidad con lo dispuesto por los artículos 142 y 206 del Código
Federal de Procedimientos Civiles de aplicación supletoria, según lo establece el
artículo 2o. de la Ley de Amparo. De esta forma, independientemente de la
posesión o no de la localidad que se hubiera acreditado en el juicio de garantías,
lo cierto es que se prueba un derecho que se reconoce y otorga por el tercero
perjudicado, por lo que si se alega privación de ese derecho y se acredita éste,
ello es motivo suficiente para que se le conceda la protección federal solicitada, ya
que el artículo 14 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos,
protege de la privación sin previa garantía de audiencia de cualquier derecho, no
sólo de la posesión.
Amparo en revisión 988/88. José Rubén Rosillo Corona. 18 de agosto de 1988.

Novena Epoca
Página: 491
ARRENDAMIENTO. PRUEBA PERICIAL, IDONEA PARA CUANTIFICAR DAÑOS

OCASIONADOS AL INMUEBLE DADO EN. Los daños ocasionados por el
arrendatario en el bien inmueble dado en arrendamiento, deben ser cuantificados
mediante prueba pericial, en materia de valuación de daños, en términos de los
artículos 330, 332, 333 y 334 del Código de Procedimientos Civiles vigente; para
que de esta forma la contraparte pueda defenderse, en virtud de ser la
cuantificación, parte de la litis contestatio y materia de rendición de prueba; por lo
tanto, la documental privada que contiene una cuantificación de daños causados
al inmueble, es una prueba inapta para establecer la cuantificación de daños
ocasionados en el bien arrendado.

SEGUNDO CIRCUITO.
Amparo directo 135/95. Alicia Magdalena Mora. 23 de febrero de 1995.

Unanimidad de votos. Ponente: Fernando Narváez Barker. Secretario: Alejandro
García Gómez.
7. SENTENCIAS EN EL ARRENDAMIENTO.
Novena Epoca
Tesis: IV.2o.18 C
Página: 1103
GASTOS Y COSTAS, ES IRRECURRIBLE LA INTERLOCUTORIA QUE

RESUELVE UN INCIDENTE DE, DICTADA EN UN JUICIO ESPECIAL DE
ARRENDAMIENTO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN). La regla
contenida en el artículo 741 del Código de Procedimientos Civiles del Estado,
respecto de que en el procedimiento especial sobre cuestiones de arrendamiento
procede el recurso de apelación sólo contra sentencias definitivas o interlocutorias
dictadas por los Jueces de primera instancia, no tiene aplicación tratándose de la
resolución del incidente de gastos y costas planteado en un procedimiento de tal
naturaleza, puesto que el artículo 97 de dicho ordenamiento adjetivo establece
expresamente la irrecurribilidad de la resolución, de modo que entre la regla
general en materia de apelación, que instituye el primero de los preceptos, y la
especial que veda todo recurso contra la resolución incidental que se pronuncie en
materia de gastos y costas, debe optarse por la aplicación de la segunda,
atendiendo al principio procesal de derecho que otorga prevalencia a la regla
especial sobre la general, sin que esto contraríe lo dispuesto por el artículo 742 de
la ley adjetiva civil, en cuanto establece que en lo no previsto en el capítulo relativo
al procedimiento especial de las cuestiones de arrendamiento se estará a las
reglas del citado cuerpo legal, siempre que no pugnen con lo dispuesto en ese
capítulo, por la sencilla razón de que este apartado no regula el incidente de
gastos y costas y, por consiguiente, su impugnación.
Amparo en revisión (improcedencia) 328/97. Jesús Alviar Revilla. 15 de octubre de

Juan Antonio Ramos Padilla.
Véase: Semanario Judicial de la Federación, Octava Época, Tomo XII-Agosto,

tesis IV.2o.95 C, página 395, de rubro: "COSTAS JUDICIALES. LA RESOLUCIÓN
DEL INCIDENTE DE LIQUIDACIÓN DE GASTOS Y COSTAS NO ES APELABLE
(LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN).".
Novena Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C.69 C
Página: 489
ALLANAMIENTO JUDICIAL, COSTAS EN LA APELACION, INAPLICACION DEL

ARTICULO 404 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES PARA EL
DISTRITO FEDERAL. Si un juez del arrendamiento inmobiliario otorga en la
sentencia el plazo de gracia al deudor que se allana judicialmente, después de
efectuado el secuestro y reduce las costas conforme al artículo 404 del Código de
Procedimientos Civiles, tal proceder es correcto; sin embargo, si se apela contra
dicha resolución y ésta se confirma, es procedente que el tribunal de alzada
condene a la apelante al pago de las costas causadas en ambas instancias, por
no serle aplicable el artículo 404 del ordenamiento procesal invocado, ya que la
hipótesis contemplada en el mismo, sólo es aplicable a las sentencias definitivas,
dictadas por los jueces de instancia, actualizándose, en cambio, la hipótesis
contemplada por la fracción IV del artículo 140 del Código de Procedimientos
Civiles, al resultar aquélla condenada por dos sentencias conformes de toda
conformidad en su parte resolutiva, sin tomarse en cuenta la declaración que
sobre las costas procesales hizo la a quo en la sentencia definitiva apelada.
Amparo directo 6013/95. La Novia de Mayo, S.A. de C.V. 10 de noviembre de

1995. Unanimidad de votos. Ponente: María Soledad Hernández de Mosqueda.
Secretario: Enrique Ramírez Gámez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 178
DERECHO DE PREFERENCIA POR EL TANTO. COMPETENCIA PARA

CONOCER DE SU CONTROVERSIA. De la correcta interpretación del artículo 60
Federal se advierte que, para que los jueces del arrendamiento inmobiliario
conozcan de una controversia, se necesita que ésta se derive de un contrato de
arrendamiento de un bien inmueble; pero si como en el caso, la demandada
reconvino el derecho de preferencia por el tanto, respecto del inmueble que ocupa
en su carácter de arrendataria; ello significa que el juez de arrendamiento
inmobiliario sí resulta ser el competente para conocer de tal reconvención y no el
juez de lo civil, porque es incuestionable que lo relativo al derecho del tanto, deriva
y se origina precisamente de la relación arrendaticia, que constituye la causa de
pedir, porque es el hecho jurídico generador del derecho en que fundó la
reconvención, de manera que no puede desvincularse jurídicamente del contrato
de arrendamiento, además, de estimarse lo contrario, se violaría el principio de la
continencia de la causa y se podrían dar sentencias contradictorias, por diversos
jueces, una decretando como en la especie, la terminación del vínculo
arrendaticio, y otra, declarando existente el derecho del tanto.

Amparo directo 4367/91. Leoncio Trejo. 5 de diciembre de 1991. Unanimidad de

votos. Ponente: Ignacio Patlán Romero. Secretaria: Yolanda Morales Romero.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C. J/12
Página: 102
ARRENDAMIENTO. SENTENCIA PRONUNCIADA EN EL DESAHUCIO

SIEMPRE ES APELABLE. La resolución pronunciada que resolvió el juicio de
desahucio, no tiene el carácter de definitiva de acuerdo a lo que disponen los
artículos 46 y 158 de la Ley de Amparo, porque es susceptible de impugnarse
mediante el recurso de apelación previsto en el artículo 495 del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, incluido en el capítulo denominado
"Del juicio especial de desahucio", dispone que: "La sentencia que decrete el
desahucio será apelable en el efecto devolutivo; la que lo niegue será apelable en
ambos efectos". No obsta para arribar a la anterior conclusión el hecho de que el
artículo 426, fracción I del código procesal citado, estatuya que: "Hay cosa juzgada
cuando la sentencia causa ejecutoria. Causan ejecutoria por ministerio de ley: I.
Las sentencias pronunciadas en juicio cuyo interés no pase de ciento ochenta y
dos veces el salario mínimo diario general vigente en el Distrito Federal, a
fincas urbanas destinadas a habitación", puesto que dicha disposición inserta en el
capítulo: "De la sentencia ejecutoriada" no es aplicable a este caso, dado que,
tratándose de una condena de desahucio debe aplicarse la norma específica y no
la genérica.
Amparo directo 2008/89. Alfredo Brum Guadarrama. 22 de junio de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: José Becerra Santiago. Secretario: Gustavo Sosa
Ortiz.
Amparo directo 2503/89. Federación de Agrupaciones Obreras de la República
Mexicana. 17 de agosto de 1989. Unanimidad de votos. Ponente: José Rojas Aja.
Secretario: Jesús Casarrubias Ortega.
Amparo en revisión 1293/89. Federación de Agrupaciones Obreras de la

República Mexicana. 24 de noviembre de 1989. Unanimidad de votos. Ponente:
Manuel Ernesto Saloma Vera. Secretario: Vicente C. Banderas Trigos.
Amparo en revisión 1489/89. Inmobiliaria Sada. S. A. 18 de enero de 1990.

Martínez.
Amparo directo 3798/90. Gonzalo Martínez González. 20 de septiembre de 1990.

Martínez.
Nota: En el mismo sentido, existe la tesis del Cuarto Tribunal Colegiado en Materia
Civil del Primer Circuito, número I.4o.C. J/34, publicada en el Tomo VII-Febrero,
página 104, bajo el rubro "DESAHUCIO, SIEMPRE ES APELABLE LA
SENTENCIA DE UN JUICIO ESPECIAL DE.".

Segunda Parte, tesis 522, página 370.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: 22-24, Octubre-Diciembre de 1989
Tesis: I.5o.C. J/4
Página: 157
ARRENDAMIENTO. REVOCACION DE AUTOS EN JUICIOS

UNIINSTANCIALES. El Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal
actual, en su artículo 426, fracción I, preceptúa que causan ejecutoria por
ministerio de ley las sentencias pronunciadas en juicio cuyo interés no pase de
182 veces el salario mínimo general vigente en la capital de la República, a
excepción de las dictadas en las controversias de arrendamiento de fincas
urbanas destinadas a habitación; por tanto, si respecto del inmueble objeto del
contrato base de la acción ubicado en esta ciudad, las partes convinieron una
renta mensual de quince mil pesos, y que la localidad se destinaría para uso
diverso del de habitación, es claro que la sentencia definitiva pronunciada en el
juicio natural queda comprendida en la hipótesis normativa del dispositivo legal
citado y, al no ser apelable, en términos de lo preceptuado por el artículo 691,
segundo párrafo, del referido ordenamiento, los autos dictados en el procedimiento
de dicho juicio tampoco son impugnables a través del expresado recurso, sino
mediante el de revocación, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 684 de
la ley adjetiva en cita, el cual no agotó el demandado.
Amparo directo 1745/88. Enrique Hernández Muñoz. 16 de junio de 1988.


Amparo directo 3535/88. Luis Gerardo León Madrigal. 24 de noviembre de 1988.

Amparo directo 3540/88. María Esther Inclán Hernández. 30 de noviembre de

1988. Unanimidad de votos. Ponente: Víctor Manuel Islas Domínguez. Secretario:
Raúl Alberto Pérez Castillo.
Amparo directo 1130/89. Thelma Rivera Ramírez y otra. 13 de abril de 1989.

Pedroza Carbajal.
Octava Epoca
Página: 247
EXCEPCION RECONVENCIONAL. NO TIENE ESE CARACTER LA PREVISTA

EN EL ULTIMO PARRAFO DEL ARTICULO 2338 DEL CODIGO CIVIL DEL
ESTADO DE MICHOACAN. Las excepciones opuestas, tienen, como única
finalidad, la de dilatar o bien destruir la acción del actor pero sin que en ninguna de
las disposiciones que las reglamente, comprendidas de los artículos 34 al 38 del
Código Procesal Civil del Estado de Michoacán, ni en ningún otro, se les otorgue
la calidad de una pretensión autónoma del carácter esencialmente defensivo que
las particulariza, erigiéndolas como acciones reconvencionales; en cambio, en
términos de los artículos 10, 20 y 360 del Código de Procedimientos Civiles del
Estado, en el ejercicio de las acciones deducidas en vía reconvencional, debe
concurrir, al igual que en la acción principal, el interés del titular del derecho para
deducirlo, el cual debe manifestarse, en caso de proponer contrademanda,
precisamente en el acto mismo de dar respuesta al libelo inicial, es por ello que
conforme a lo dispuesto por el numeral 602 las sentencias definitivas deberán
ocuparse exclusivamente de las personas, cosas, acciones y excepciones que
hayan sido materia del juicio; sobre esta base, la excepción contemplada por el
último párrafo del artículo 2338 del código de Procedimientos Civiles del Estado,
no puede tener más efecto que el de ocasionar la improcedencia de la acción de
prórroga de contrato de arrendamiento concertado por tiempo determinado; sin
que pueda deducirse válidamente el carácter reconvencional que se asignó en la
sentencia reclamada, para imponer indebidamente al inquilino la obligación de
desocupar y entregar el inmueble arrendado, actitud que vulnera garantías
individuales, en vista de que se están concediendo al demandado más beneficios
de los que expresamente solicitó, sin que previamente se tramitara el
procedimiento respectivo en el que se le hubiere dado oportunidad procesal al
inquilino de contradecir los hechos que hubieren dado motivo a la desocupación y
entrega del inmueble.
Amparo directo 451/89. Farmacia "La Perla de Zamora", S.A. 12 de diciembre de

1989. Unanimidad de votos. Ponente: Luis Gilberto Vargas Chávez. Secretario:
Luis Angel Hernández Hernández.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.4o.C. J/4
Página: 109






Banda Aguilar.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 184
COMISION NACIONAL DE SALARIOS MINIMOS. NO TIENE ATRIBUCIONES
PARA DECIDIR SI UNA SENTENCIA ADMITE O NO EL RECURSO DE
APELACION. Si bien la fracción I del artículo 426 del código procesal civil, fija el
monto de los salarios mínimos que deberán tomarse en cuenta, para determinar si
una sentencia es o no apelable, también lo es que no se les conceden
atribuciones a la Comisión Nacional de Salario Mínimos, para que se encargue de
decidir cuándo una sentencia admite o no el recurso de apelación, porque el que
dicho organismo, tenga como función primordial, establecer qué salarios mínimos
deberán regir en una época determinada, conforme a las atribuciones que la ley le
confiere, no puede trascender al hecho de que al haberse reformado la norma
citada, se le hubieran conferido atribuciones legislativas en materia procesal, con
invasión de la esfera de atribuciones del Congreso de la Unión, pues como se ve
claramente, si el artículo 426 fracción I del código de referencia, dispone que:
"Artículo 426. Hay cosa juzgada cuando la sentencia causa ejecutoria. Causan
ejecutoria por ministerio de ley: 1. Las sentencias pronunciadas en juicio cuyo
interés no pasa de ciento ochenta y dos veces el salario mínimo diario general
vigente en el Distrito Federal, a excepción de las dictadas en las controversias en
materia de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a habitación "; es evidente
que sólo se toma en consideración la cantidad que en dinero sumarían los salarios
mínimos que sirven de base para los efectos precisados, máxime que como se ha
visto, no es dicha Comisión, la que debe señalar, cuándo una sentencia es o no
apelable, sino la propia ley que rige el acto, como es el Código de Procedimientos
Civiles, por lo que no existe una invasión de esa entidad de las facultades
inherentes al poder legislativo.

CIRCUITO.
Amparo directo 1817/89. Roberto Meza Ornelas. 30 de junio de 1989. Unanimidad

de votos. Ponente: Martín Antonio Ríos. Secretario: Mario Alberto Adame Nava.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 103
ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A HABITACION,

APELACION EN JUICIOS SOBRE. LA CUANTIA NO INFLUYE PARA LA
PROCEDENCIA DEL RECURSO. En las controversias en materia de
arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación, es intranscendente el
monto del negocio para determinar si la sentencia respectiva es o no apelable,
porque de acuerdo con los artículos 426, fracción I, y 966 del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, todas las sentencias definitivas
pronunciadas en dichas controversias son apelables en ambos efectos.
Amparo directo 2374/88. Rosa María López. 29 de septiembre de 1988.

Unanimidad de votos. Ponente: Mauro Miguel Reyes Zapata. Secretaria: Marcela
Hernández Ruiz.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 118


Guevara.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 118

Guevara.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.2o.C. J/2
Página: 647
ARRENDAMIENTO, APELACION EN LOS JUICIOS SOBRE. APLICACION DEL

ARTICULO 426, FRACCION I, DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES
PARA EL DISTRITO FEDERAL, REFORMADO POR EL DECRETO PUBLICADO
EL 14 DE ENERO DE 1987, NO VIOLATORIA DE LA GARANTIA DE
IRRETROACTIVIDAD. La aplicación del artículo 426, fracción I, del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, reformado por el decreto publicado
el 14 de enero de 1987 en el Diario Oficial de la Federación, para desechar el
recurso de apelación, no puede considerarse retroactiva, si, a la fecha de la
apelación, estaba en vigor dicho artículo, porque la cuantía menor hace inapelable
la sentencias que regula, sin que tenga relevancia alguna que el juicio se haya
iniciado antes de que entrara en vigor el decreto, en virtud de que la ley procesal
debe aplicarse en el momento del estadio del juicio, como lo ordena el artículo
segundo transitorio del mismo.

CIRCUITO.
Amparo directo 447/88. Carmen Pardo Patiño. 29 de abril de 1988. Unanimidad de

votos. Ponente: Ignacio M. Cal y Mayor Gutiérrez. Secretaria: Eleonora Murillo
Castro.
Amparo directo 967/88. Herrería Ariel, S.A. 13 de mayo de 1988. Unanimidad de

votos. Ponente: José Joaquín Herrera Zamora. Secretaria: Herlinda Baltierra
Espíndola.
Amparo directo 1262/88. Sergio Zarazúa Meraz. 15 de junio de 1988. Unanimidad

de votos. Ponente: Martín Antonio Ríos. Secretario: Anastacio Martínez García.
Amparo directo 1317/88. Ricardo Ochoa Martínez. 30 de junio de 1988.

Unanimidad de votos. Ponente: José Joaquín Herrera Zamora. Secretario: Manuel
Baraibar Constantino.
Amparo directo 1502/88. Miguel Gutiérrez Rodríguez. 15 de julio de 1988.

Unanimidad de votos. Ponente: Martín Antonio Ríos. Secretario: Mario Adalberto
Adame Nava.
El Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, sostiene tesis de
jurisprudencia sobre el mismo tema en la página 645 del Tomo II, Segunda Parte-
2, número I.3o.C. J/4, con el rubro: "APELACION, CUANTIA PARA LA
PROCEDENCIA DE LA. APLICACION NO RETROACTIVA DEL ARTICULO 426,
FRACCION I, REFORMADO DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DEL
DISTRITO FEDERAL".
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 516
PRORROGA DE JURISDICCION. RESULTA ILICITA CUANDO NO EXISTE

SIMILITUD DE NORMAS QUE REGULEN LA MATERIA DEL LITIGIO, PORQUE
ELLO PROVOCA FRAUDE A LA LEY. El artículo 154 de la ley adjetiva civil del
Estado de Jalisco permite la prórroga de jurisdicción, pero tal precepto está
restringido por los artículos 4o., 6o y 12 de la ley sustantiva de la entidad, en
relación con los numerales 40 y 121 de la Constitución Política de los Estados
Unidos Mexicanos, ya que si bien es cierto que la voluntad de las partes es la
suprema ley en los contratos, ella no puede eximir de la observancia de la ley, ni
alterarla ni modificarla, pues sólo pueden abandonarse los derechos privados que
no afecten directamente al interés público y siempre que tal abandono no
perjudique a terceros, dado que los actos ejecutados contra el tenor de las leyes
prohibitivas o de beneficio público serán nulos; y como en el caso se trata de un
inmueble ubicado en Jalisco, es obvio que las controversias que se susciten con
relación a éste, debe decidirse conforme a las disposiciones locales, porque el
artículo 13 del ordenamiento civil así lo establece, porque tiene preponderante
aplicación el referido artículo 121 constitucional, en cuanto dispone que las leyes
de un Estado sólo tendrán efecto en su propio territorio y, por consiguiente, no
podrán ser aplicadas fuera de él; que los bienes inmuebles se regirán por la ley del
lugar de su ubicación; y que las sentencias pronunciadas por los tribunales de un
Estado sobre derechos reales o bienes inmuebles ubicados en otro, sólo tendrán
fuerza ejecutoria en éste, cuando así lo dispongan sus propias leyes;
disposiciones que se complementan con el contenido del artículo 32 del Código
Federal de Procedimientos Civiles, que se refiere a las competencias entre los
tribunales de dos o más Estados, previniendo que "cuando las leyes de los
Estados cuyos jueces compiten tengan la misma disposición respecto del punto
judicial controvertido, conforme a ellos se decidirá la competencia"; en tanto que el
artículo 33 establece que "en caso de que aquellas leyes estén en conflicto las
competencias que promueven los jueces de un Estado a las de otro, se decidirán
con arreglo a la fracción II de este capítulo", rigiéndose entonces por el artículo 24
fracción II, que define la competencia por el tribunal del lugar de ubicación de la
cosa, tratándose de acciones reales inmuebles o de controversias derivadas del
contrato de arrendamiento; preceptos de los que, a la única conclusión que puede
arribarse, es a la de que si en el Estado de Michoacán no existe una disposición
igual o similar a la contenida en el artículo 2370 del Código Civil de Jalisco, son los
Tribunales de este Estado los únicos que pueden resolver sobre los conflictos en
los que se invoque dicho artículo. Por tanto, la prórroga y sumisión pactadas,
evidencian un fraude a la ley, lo que de ninguna manera es aceptable, conclusión
a la que se llega porque las condiciones materia del juicio no pueden cumplirse
conforme a las normas de Michoacán por no ser simétricas en los puntos
litigiosos, ni tampoco en los juzgados de Uruapan pueden aplicarse leyes ajenas,
porque se les daría extraterritorialidad (lo que no se autoriza ya que los Estados
son libres y soberanos para que sus Tribunales se sujeten a las normas vigentes
que ahí se legislen y publiquen) y así las cosas, lo que procede es revocar la
sentencia recurrida y negar la protección federal.
Amparo en revisión 63/88. Einstein Avilés Ibarra, como representante legal del
Mirino, S.A. 18 de mayo de 1988. Mayoría de votos de: María de los Angeles
Eduwiges Chavira Martínez y Carlos Hidalgo Riestra, quien fue ponente, contra el
voto particular de: Jorge Figueroa Cacho. Secretario: Luis Rubén Baltazar Aceves.
8. RECURSO DE APELACIÓN.
Novena Epoca
Tesis: IV.2o.18 C
Página: 1103
GASTOS Y COSTAS, ES IRRECURRIBLE LA INTERLOCUTORIA QUE

RESUELVE UN INCIDENTE DE, DICTADA EN UN JUICIO ESPECIAL DE
ARRENDAMIENTO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN). La regla
contenida en el artículo 741 del Código de Procedimientos Civiles del Estado,
respecto de que en el procedimiento especial sobre cuestiones de arrendamiento
procede el recurso de apelación sólo contra sentencias definitivas o interlocutorias
dictadas por los Jueces de primera instancia, no tiene aplicación tratándose de la
resolución del incidente de gastos y costas planteado en un procedimiento de tal
naturaleza, puesto que el artículo 97 de dicho ordenamiento adjetivo establece
expresamente la irrecurribilidad de la resolución, de modo que entre la regla
general en materia de apelación, que instituye el primero de los preceptos, y la
especial que veda todo recurso contra la resolución incidental que se pronuncie en
materia de gastos y costas, debe optarse por la aplicación de la segunda,
atendiendo al principio procesal de derecho que otorga prevalencia a la regla
especial sobre la general, sin que esto contraríe lo dispuesto por el artículo 742 de
la ley adjetiva civil, en cuanto establece que en lo no previsto en el capítulo relativo
al procedimiento especial de las cuestiones de arrendamiento se estará a las
reglas del citado cuerpo legal, siempre que no pugnen con lo dispuesto en ese
capítulo, por la sencilla razón de que este apartado no regula el incidente de
gastos y costas y, por consiguiente, su impugnación.
Amparo en revisión (improcedencia) 328/97. Jesús Alviar Revilla. 15 de octubre de

Juan Antonio Ramos Padilla.
Véase: Semanario Judicial de la Federación, Octava Época, Tomo XII-Agosto,

tesis IV.2o.95 C, página 395, de rubro: "COSTAS JUDICIALES. LA RESOLUCIÓN
DEL INCIDENTE DE LIQUIDACIÓN DE GASTOS Y COSTAS NO ES APELABLE
(LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN).".
Novena Epoca
CIRCUITO.
Tomo: V, Febrero de 1997
Página: 705
APELACION EN JUICIO SUMARIO DE DESOCUPACION. SE REQUIERE QUE

LA CUANTIA DEL ASUNTO SEA SUPERIOR A SETECIENTOS VEINTE DIAS DE
SALARIO MINIMO PARA SU PROCEDENCIA (LEGISLACION DEL ESTADO DE
JALISCO). Todo juicio sumario que verse sobre arrendamiento siempre será de
cuantía conforme al párrafo segundo del artículo 162 del Código de
Procedimientos Civiles del Estado, sin que importe el hecho de que sólo se
hubiera condenado a la desocupación del inmueble arrendado por la terminación
del contrato, así como al pago de costas, porque basta una sencilla operación
aritmética para concluir, conforme al precepto citado, que la cuantía surge por lo
que sume una anualidad de pensiones rentísticas. Luego, si el precepto 434 del
ordenamiento mencionado requiere que el monto del negocio exceda del importe
de setecientos veinte días de salario mínimo, tomando en cuenta la fecha en que
se interpuso el recurso de apelación contra la sentencia de primer grado, el monto
para que procediera dicha apelación no alcanza ni mucho menos supera a la
citada en el precepto anterior y, por tanto, dicho fallo es inapelable. A mayor
abundamiento, conviene precisar que aun en la hipótesis de que se considerara
que el asunto es de cuantía indeterminada, de todas suertes no cabría la
apelación, toda vez que el artículo 434 del código procesal civil del Estado exige
que sea determinada y mayor de setecientos veinte días de salario mínimo.
Amparo directo 1119/96. José Salcedo González y José Salcedo Morfín. 14 de

noviembre de 1996. Mayoría de votos. Ponente y Disidente: Arturo Barocio
Villalobos. Secretaria: Patricia J. Chávez Alatorre.
Novena Epoca
Instancia: TRIBUNAL COLEGIADO DEL VIGESIMO CIRCUITO.
Tomo: IV, Noviembre de 1996
Tesis: XX.123 C
Página: 403
ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO. TRATANDOSE DEL RECURSO DE

APELACION INTERPUESTO EN CONTRA DE LA SENTENCIA DEFINITIVA
DEBE APLICARSE EL ARTICULO 479-A DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTOS
CIVILES (LEGISLACION DEL ESTADO DE CHIAPAS). Si bien es cierto que el
artículo 479-A de la ley adjetiva civil vigente para el Estado de Chiapas, establece
que: "En los procedimientos de arrendamiento las apelaciones sólo serán
admitidas en el efecto devolutivo", y que no se hace alusión a las resoluciones,
también lo es que tal omisión no es causa suficiente para considerar que, en
tratándose del recurso de apelación interpuesto en contra de la sentencia
definitiva, deba aplicarse el artículo 675 del ordenamiento legal en comento, en
razón de que los juicios de arrendamiento inmobiliario, se encuentran regidos por
el procedimiento especial establecido en el título octavo, capítulo II, del Código de
Procedimientos Civiles, que es distinto al procedimiento ordinario en que se
encuentra inmerso el aludido artículo 675.
TRIBUNAL COLEGIADO DEL VIGESIMO CIRCUITO.
Amparo en revisión 153/96. Gildardo Ruiz Ruiz. 12 de septiembre de 1996.

Unanimidad de votos. Ponente: Roberto Avendaño. Secretario: Noé Gutiérrez
Díaz.
Novena Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.6o.C.61 C
Página: 782
APELACION EXTRAORDINARIA. SE DEBE NOTIFICAR PERSONALMENTE LA

SENTENCIA QUE CONDENA AL INQUILINO DE CASA HABITACION A
DESOCUPARLA, ASI COMO LA RESOLUCION QUE DECRETE SU
EJECUCION, AUN CUANDO EN EL JUICIO SE LE HAYA DECLARADO EN
REBELDIA POR FALTA DE CONTESTACION DE LA DEMANDA, A EFECTO DE
QUE CORRAN LOS TERMINOS PARA HACER VALER LA. Aun cuando se
declare rebelde a la parte reo en un juicio de arrendamiento de casa habitación
por falta de contestación de la demanda y se ordene que las subsecuentes
notificaciones se hagan en términos del artículo 637 del Código de Procedimientos
Civiles para el Distrito Federal, es decir, por medio de boletín judicial, también es
cierto que en su parte final establece una excepción cuando agrega que: "... salvo
los casos en que otra cosa se prevenga"; por consiguiente, si el diverso numeral
114 de dicho ordenamiento, en su fracción VI estatuye que: "Será notificado
personalmente en el domicilio señalado por los litigantes: ... VI.- La sentencia que
condene al inquilino de casa habitación a desocuparla y la resolución que decrete
su ejecución;", incuestionablemente que cuando se trate de una sentencia en la
que se ordene el lanzamiento en un inmueble dedicado a la habitación, aunque el
demandado se haya constituido en rebeldía, la notificación de la sentencia deberá
practicarse personalmente en el domicilio de aquel, que haya sido señalado por la
actora para efectos del emplazamiento, atento al artículo 113 de la norma en cita,
el cual establece que: "Entre tanto que un litigante no hiciere nueva designación
de la casa en donde se practiquen las diligencias y se le hagan las notificaciones,
seguirán haciéndosele en la que para ello hubiere designado...", a fin de que
pueda correr el término para la interposición de la apelación extraordinaria, dado
que del diverso artículo 129 del ordenamiento en comento, se desprende que los
términos judiciales empezarán a correr desde el día siguiente a aquel en que se
haga el emplazamiento o notificación de que se trate.
Amparo directo 2560/96. Manuel González Vázquez. 12 de junio de 1996.

Unanimidad de votos. Ponente: Ana María Y. Ulloa de Rebollo. Secretario:
Cuauhtémoc González Alvarez.
Novena Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C.69 C
Página: 489
ALLANAMIENTO JUDICIAL, COSTAS EN LA APELACION, INAPLICACION DEL

ARTICULO 404 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES PARA EL
DISTRITO FEDERAL. Si un juez del arrendamiento inmobiliario otorga en la
sentencia el plazo de gracia al deudor que se allana judicialmente, después de
efectuado el secuestro y reduce las costas conforme al artículo 404 del Código de
Procedimientos Civiles, tal proceder es correcto; sin embargo, si se apela contra
dicha resolución y ésta se confirma, es procedente que el tribunal de alzada
condene a la apelante al pago de las costas causadas en ambas instancias, por
no serle aplicable el artículo 404 del ordenamiento procesal invocado, ya que la
hipótesis contemplada en el mismo, sólo es aplicable a las sentencias definitivas,
dictadas por los jueces de instancia, actualizándose, en cambio, la hipótesis
contemplada por la fracción IV del artículo 140 del Código de Procedimientos
Civiles, al resultar aquélla condenada por dos sentencias conformes de toda
conformidad en su parte resolutiva, sin tomarse en cuenta la declaración que
sobre las costas procesales hizo la a quo en la sentencia definitiva apelada.
Amparo directo 6013/95. La Novia de Mayo, S.A. de C.V. 10 de noviembre de

1995. Unanimidad de votos. Ponente: María Soledad Hernández de Mosqueda.
Secretario: Enrique Ramírez Gámez.
Novena Epoca
CIRCUITO.
Tomo: II, Octubre de 1995
Tesis: I.3o.C.47 C
Página: 483
APELACION EXTRAORDINARIA, EL ARTICULO 965, FRACCION II, DEL

CODIGO ADJETIVO CIVIL, NO IMPLICA EL ESTABLECIMIENTO DE
DISPOSICIONES PRIVATIVAS, EN LOS JUICIOS DE ARRENDAMIENTO. El
artículo 965, fracción II, del Código de Procedimientos Civiles, no implica el
establecimiento de disposiciones privativas, porque excluya a un sector de la
colectividad (arrendadores y arrendatarios) de un derecho de carácter genérico,
como lo es el poder interponer el recurso de apelación extraordinaria, dado que el
precepto antes invocado, tiene aplicación por igual a todos los sujetos
(arrendatarios y arrendadores) que se encuentran bajo el imperio de la norma, ya
que ninguno de ellos podrá acudir al medio de defensa, previsto en el artículo 717
del Código de Procedimientos Civiles, consistente en la apelación extraordinaria,
por establecerse prohibición expresa al respecto en materia de arrendamiento, es
decir, no se hace distingo alguno, ni dentro del grupo de arrendatarios ni dentro
del grupo de arrendadores, por lo que se estima que se da el mismo trato a todos
los sujetos que se encuentran dentro de la hipótesis que previene, es decir, en
materia de arrendamiento, teniendo por ende las características de generalidad y
abstracción al respetar el principio de igualdad.
Amparo directo 4553/95. José Trinidad Torres Montoya. 14 de septiembre de

1995. Unanimidad de votos. Ponente: José Luis García Vasco. Secretario: Miguel
Novena Epoca
CIRCUITO.
Tomo: II, Septiembre de 1995
Tesis: I.5o.C.19 C
Página: 518
ARRENDAMIENTO. APELACION. LA RESOLUCION QUE DECLARA SU

DESERCION NO REQUIERE DE NOTIFICACION PERSONAL. La resolución que
pone fin al juicio de controversia de arrendamiento de finca urbana destinada a la
habitación, al declarar desierto el recurso de apelación interpuesto en contra de la
sentencia de primer grado y firme ésta, no encuadra en la hipótesis de la fracción
VI del artículo 114 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal,
en virtud de que no constituye una sentencia que condena al inquilino de casa
habitación a desocuparla, sino una determinación en la cual el tribunal de alzada
declara desierto el recurso por haber omitido el apelante expresar agravios dentro
del término legal respectivo y, por ende, señala que queda firme el fallo de primera
instancia apelado. Consecuentemente, tratándose de la declaración de deserción
del recurso de apelación, prevista en el numeral 705 del Código en cita, no se
requiere que se notifique personalmente el proveído de referencia, sino que su
notificación se encuentra regida por lo dispuesto en los artículos 123 y 125 del
ordenamiento citado.
Amparo directo 3625/95. Raúl Bañuelos Fernández. 4 de agosto de 1995.

Gama Casas.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: XII.2o.42 C
Página: 452
ARRENDAMIENTO. SON APELABLES LAS SENTENCIAS DE TERMINACION

DEL CONTRATO Y DESOCUPACION DEL BIEN ARRENDADO, CUANDO NO
ES OBJETO DE LA LITIS LA FALTA DE PAGO DE RENTAS (LEGISLACION DEL
ESTADO DE SINALOA). Cuando la litis versa únicamente con relación a la
terminación del contrato de arrendamiento y desocupación del bien arrendado y no
la falta de pago de rentas, se tiene que la sentencia de primera instancia es de
cuantía indeterminada y por ello no puede considerarse como aquellas que
causen ejecutoria por ministerio de ley, en los términos del artículo 418, fracción I,
del Código Civil para el Estado de Sinaloa. Por tanto, en contra de estas
sentencias procede el recurso de apelación.
Amparo directo 462/93. Servicio Postal Mexicano. 19 de mayo de 1994.

Unanimidad de votos. Ponente: Hugo Arturo Baizábal Maldonado. Secretario: José
Humberto Robles Erenas.
Amparo directo 302/91. Felícitas López Estrada. 23 de octubre de 1991.

Unanimidad de votos. Ponente: Fernando Reza Saldaña. Secretario: José Manuel
Quintero Montes.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: XII, Noviembre de 1993
Página: 301
ARRENDAMIENTO. DESOCUPACION NECESARIA AL TERMINO DE LA

PRORROGA LEGAL DEL CONTRATO. Los jueces del arrendamiento inmobiliario
y los tribunales de apelación están facultados para decretar de oficio la
desocupación y entrega de la localidad arrendada al término de la prórroga legal
concedida de un contrato de arrendamiento, sin necesidad de que así lo solicite el
arrendador en la contestación a la demanda, por ser dicha desocupación y
entrega, consecuencia lógica y necesaria de la naturaleza misma de la acción de
prórroga ejercitada y porque la actora limita su derecho exclusivamente a ocupar
la localidad hasta el vencimiento de la prórroga legal, con el efecto de que la
referida decisión no puede aducirse como alteración de la litis fijada en el juicio
natural.

CIRCUITO.
Amparo directo 3062/92. María Teresa Colín Núñez. 15 de junio de 1992.

Unanimidad de votos. Ponente: Martín Antonio Ríos.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 225
ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL SI NO SE DEMUESTRA LA

EXCEPCION A QUE SE REFIERE LA FRACCION I DEL ARTICULO 426 DEL
CODIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES. LAS APELACIONES QUE SE
PROMUEVAN RESULTAN IMPROCEDENTES. En el caso concreto, las
constancias del juicio natural demuestran la existencia del juicio ordinario civil de
terminación de contrato de arrendamiento de dos accesorias destinadas para
comercio, cuya renta mensual lo fue la de seis mil pesos, estas particularidades
permiten determinar, que si bien de manera incorrecta la juez natural durante la
tramitación del procedimiento, tuvo por interpuestos, diversos recursos de
apelación en el efecto devolutivo, razón por la cual continuado que fue el juicio, en
su oportunidad pronunció la resolución, que decidió el fondo del litigio y que ante
la naturaleza propia de éste, llegado su momento declaró ejecutoriada tal
resolución al tenor de lo previsto en el artículo 426 fracción I de la mencionada
legislación, todo ello permite determinar que la falta de tramitación de los recursos
de apelación interpuestos, y admitidos, resultan intranscendentes, pues operando
en el caso concreto el principio jurídico de que, no siendo apelable la sentencia
definitiva, tampoco lo son los autos intermedios, ahora en este evento
constitucional y conforme a las características apuntadas, los motivos de queja
que sobre el particular se esgrimieron y relacionadas con la falta de tramitación de
las apelaciones intermedias, resultan inconsistentes; y a mayor abundamiento, tal
omisión no causa agravio al quejoso, máxime que conforme a lo preceptuado en
los artículos 159 y 161 de la Ley de Amparo, las inconformidades que estima el
afectado, le ocasionaron, los acuerdos impugnados en grado de apelación, pudo
alegarlos al interponer el juicio de amparo directo contra la sentencia definitiva.
Amparo directo 4351/92. Roberto García Reyes. 20 de agosto de 1992.

C. Banderas Trigos.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: X, Julio de 1992
Página: 338
ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL. SENTENCIA INAPELABLE AUN

CUANDO ERRONEAMENTE SE DIGA QUE EL JUICIO SE TRAMITO EN LA VIA
DE CONTROVERSIA DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A HABITACION. La
circunstancia de que el juez natural en la sentencia reclamada mencione que el
juicio se tramitó en la vía de controversia de fincas urbanas destinadas a
habitación, no obstante que el trámite del juicio correctamente se llevó a cabo en
la vía ordinaria civil, no da lugar a la interposición del recurso de apelación en
contra de dicho fallo definitivo, puesto que tal error del a quo resulta
intrascendente, dado que el trámite del juicio se llevó a cabo correctamente en la
vía ordinaria civil, por ser el inmueble arrendado un local comercial cuya cuantía
de las rentas hacen inapelable la sentencia definitiva de acuerdo con lo previsto en
la fracción I del artículo 426 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito
Federal.

Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C. J/12
Página: 102
ARRENDAMIENTO. SENTENCIA PRONUNCIADA EN EL DESAHUCIO

SIEMPRE ES APELABLE. La resolución pronunciada que resolvió el juicio de
desahucio, no tiene el carácter de definitiva de acuerdo a lo que disponen los
artículos 46 y 158 de la Ley de Amparo, porque es susceptible de impugnarse
mediante el recurso de apelación previsto en el artículo 495 del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, incluido en el capítulo denominado
"Del juicio especial de desahucio", dispone que: "La sentencia que decrete el
desahucio será apelable en el efecto devolutivo; la que lo niegue será apelable en
ambos efectos". No obsta para arribar a la anterior conclusión el hecho de que el
artículo 426, fracción I del código procesal citado, estatuya que: "Hay cosa juzgada
cuando la sentencia causa ejecutoria. Causan ejecutoria por ministerio de ley: I.
Las sentencias pronunciadas en juicio cuyo interés no pase de ciento ochenta y
dos veces el salario mínimo diario general vigente en el Distrito Federal, a
fincas urbanas destinadas a habitación", puesto que dicha disposición inserta en el
capítulo: "De la sentencia ejecutoriada" no es aplicable a este caso, dado que,
tratándose de una condena de desahucio debe aplicarse la norma específica y no
la genérica.
Amparo directo 2008/89. Alfredo Brum Guadarrama. 22 de junio de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: José Becerra Santiago. Secretario: Gustavo Sosa
Ortiz.
Amparo directo 2503/89. Federación de Agrupaciones Obreras de la República

Mexicana. 17 de agosto de 1989. Unanimidad de votos. Ponente: José Rojas Aja.
Secretario: Jesús Casarrubias Ortega.
Amparo en revisión 1293/89. Federación de Agrupaciones Obreras de la

República Mexicana. 24 de noviembre de 1989. Unanimidad de votos. Ponente:
Manuel Ernesto Saloma Vera. Secretario: Vicente C. Banderas Trigos.
Amparo en revisión 1489/89. Inmobiliaria Sada. S. A. 18 de enero de 1990.

Martínez.
Amparo directo 3798/90. Gonzalo Martínez González. 20 de septiembre de 1990.

Martínez.
Nota: En el mismo sentido, existe la tesis del Cuarto Tribunal Colegiado en Materia
Civil del Primer Circuito, número I.4o.C. J/34, publicada en el Tomo VII-Febrero,
página 104, bajo el rubro "DESAHUCIO, SIEMPRE ES APELABLE LA
SENTENCIA DE UN JUICIO ESPECIAL DE.".

Segunda Parte, tesis 522, página 370.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 65
ARRENDAMIENTO. APELACION PROCEDENTE CONTRA LA

INTERLOCUTORIA QUE RESUELVE EL INCIDENTE DE COSTAS. La
interlocutoria que pone fin al incidente de costas en los autos de un juicio ordinario
civil de terminación de un contrato, no se rige por lo dispuesto en los artículos 515
y 516 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, ya que la
liquidación de los gastos judiciales no es propiamente un acto de ejecución de
sentencia, puesto que lo que se pretende no es la ejecución de una resolución por
la vía de apremio, sino el de cuantificar el valor de los gastos originados con
motivo del juicio de arrendamiento, para determinar a lo que tiene derecho la parte
que obtuvo. En consecuencia, la cuantificación de los gastos y costas se
encuentra regulada por el título segundo, capítulo VII, en relación con el capítulo
IX del título sexto y el capítulo I, título decimosegundo, del Código de
Procedimientos Civiles mencionado, por lo que el procedimiento para la
determinación de tales conceptos debe de seguirse de conformidad con los
preceptos legales que en dichos capítulos se contienen, o sea, por lo dispuesto en
el artículo 141, último párrafo, en relación con el 691, último párrafo, que establece
la procedencia de la apelación en efecto devolutivo de las interlocutorias que
resuelvan el incidente de liquidación de los gastos y costas judiciales, cuando la
sentencia definitiva fuere apelable de acuerdo con lo dispuesto en la fracción I del
artículo 426 del citado código procesal.
Amparo en revisión 880/90. Desplegados y Recubrimientos, S.A. 9 de agosto de

1990. Unanimidad de votos. Ponente: Efraín Ochoa. Secretario: Eduardo
Octava Epoca
Página: 458
ARRENDAMIENTO, PRORROGA DEL CONTRATO DE. PROCEDENCIA. Para

obtener la prórroga del contrato de arrendamiento los requisitos que establece el
artículo 2321 del Código Civil para el Estado de Puebla, deben estar reunidos
precisamente al momento en que venza el contrato de arrendamiento en cuestión
y deba empezar a correr la prórroga, no siendo jurídico estimar que el inquilino
está obligado a demostrar su puntualidad en el pago de las pensiones rentísticas,
al momento de resolver el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de
primera instancia, a fin de que sea procedente la prórroga solicitada, ya que esta
última pretensión rebasa el imperativo legal a que se refiere el susodicho precepto.
Amparo directo 438/88. Miguel Carrasco Barrera. 8 de diciembre de 1988.

Flores Berruecos.

Flores Berruecos.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.4o.C. J/4
Página: 109






Banda Aguilar.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 184
COMISION NACIONAL DE SALARIOS MINIMOS. NO TIENE ATRIBUCIONES

PARA DECIDIR SI UNA SENTENCIA ADMITE O NO EL RECURSO DE
APELACION. Si bien la fracción I del artículo 426 del código procesal civil, fija el
monto de los salarios mínimos que deberán tomarse en cuenta, para determinar si
una sentencia es o no apelable, también lo es que no se les conceden
atribuciones a la Comisión Nacional de Salario Mínimos, para que se encargue de
decidir cuándo una sentencia admite o no el recurso de apelación, porque el que
dicho organismo, tenga como función primordial, establecer qué salarios mínimos
deberán regir en una época determinada, conforme a las atribuciones que la ley le
confiere, no puede trascender al hecho de que al haberse reformado la norma
citada, se le hubieran conferido atribuciones legislativas en materia procesal, con
invasión de la esfera de atribuciones del Congreso de la Unión, pues como se ve
claramente, si el artículo 426 fracción I del código de referencia, dispone que:
"Artículo 426. Hay cosa juzgada cuando la sentencia causa ejecutoria. Causan
ejecutoria por ministerio de ley: 1. Las sentencias pronunciadas en juicio cuyo
interés no pasa de ciento ochenta y dos veces el salario mínimo diario general
vigente en el Distrito Federal, a excepción de las dictadas en las controversias en
materia de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a habitación "; es evidente
que sólo se toma en consideración la cantidad que en dinero sumarían los salarios
mínimos que sirven de base para los efectos precisados, máxime que como se ha
visto, no es dicha Comisión, la que debe señalar, cuándo una sentencia es o no
apelable, sino la propia ley que rige el acto, como es el Código de Procedimientos
Civiles, por lo que no existe una invasión de esa entidad de las facultades
inherentes al poder legislativo.

CIRCUITO.
Amparo directo 1817/89. Roberto Meza Ornelas. 30 de junio de 1989. Unanimidad

de votos. Ponente: Martín Antonio Ríos. Secretario: Mario Alberto Adame Nava.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 103

APELACION EN JUICIOS SOBRE. LA CUANTIA NO INFLUYE PARA LA
PROCEDENCIA DEL RECURSO. En las controversias en materia de
arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación, es intranscendente el
monto del negocio para determinar si la sentencia respectiva es o no apelable,
porque de acuerdo con los artículos 426, fracción I, y 966 del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, todas las sentencias definitivas
pronunciadas en dichas controversias son apelables en ambos efectos.
Amparo directo 2374/88. Rosa María López. 29 de septiembre de 1988.

Unanimidad de votos. Ponente: Mauro Miguel Reyes Zapata. Secretaria: Marcela
Hernández Ruiz.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 103
ARRENDAMIENTO DE LOCALES DIVERSOS A CASA HABITACION, LAS

NORMAS QUE REGULAN LOS JUICIOS ACERCA DE, NO SON LEYES
PRIVATIVAS. Las normas aplicables en relación con el procedimiento de
controversia sobre arrendamiento de local diverso a casa habitación, no son leyes
privativas, en tanto que son disposiciones vigentes, que tienen las características
de generalidad y abstracción, pues se aplican por igual a todas las personas que
tengan arrendamientos de local comercial o industrial; tampoco lo es la regulación
de los recursos por cuantía, ya que se da por igual a todos los que arrienden en
cuantía inferior a ciento ochenta y dos veces el salario mínimo vigente en el
Distrito Federal. La distinción del trato de los arrendamientos de casa habitación y
los otros contratos de locación, la hizo el propio legislador sobre la base de que los
primeros son de orden público y los reguló por un capítulo especial, en tanto que
para los otros los conservó dentro de los mismos lineamientos, sólo modificando la
cuantía en cuanto al monto de la renta para regular la procedencia del recurso de
apelación, pero sin perder su generalidad y abstracción la norma.

Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 107
ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO DE LOCAL COMERCIAL. LAS

APELACIONES PENDIENTES PROMOVIDAS ANTES DE LA REFORMA A LA
FRACCION I DEL ARTICULO 426 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTOS
CIVILES PARA EL DISTRITO FEDERAL, IMPIDEN EL DICTADO DE LA
SENTENCIA DEFINITIVA. Si se interpusieron diversos recursos de apelación
antes del decreto de reforma a la fracción I del artículo 426 del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, vigente a partir del catorce de abril
de mil novecientos ochenta y siete, y fueron admitidos por la juez del
arrendamiento inmobiliario, debe reservarse en tal caso el pronunciamiento de la
sentencia, dado que se encuentra subjúdice la validez de las actuaciones del juicio
impugnadas a través de los recursos procedentes hasta antes de la vigencia de la
nueva norma, sobre todo si se toma en consideración que se trata de una
sentencia que por virtud de las multicitadas reformas ya no resultaba recurrible, y
que por tales razones, queda la quejosa en estado de indefensión al impedírsele
que se le resuelvan tales recursos.

Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.2o.C. J/2
Página: 647
ARRENDAMIENTO, APELACION EN LOS JUICIOS SOBRE. APLICACION DEL

ARTICULO 426, FRACCION I, DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES
PARA EL DISTRITO FEDERAL, REFORMADO POR EL DECRETO PUBLICADO
EL 14 DE ENERO DE 1987, NO VIOLATORIA DE LA GARANTIA DE
IRRETROACTIVIDAD. La aplicación del artículo 426, fracción I, del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, reformado por el decreto publicado
el 14 de enero de 1987 en el Diario Oficial de la Federación, para desechar el
recurso de apelación, no puede considerarse retroactiva, si, a la fecha de la
apelación, estaba en vigor dicho artículo, porque la cuantía menor hace inapelable
la sentencias que regula, sin que tenga relevancia alguna que el juicio se haya
iniciado antes de que entrara en vigor el decreto, en virtud de que la ley procesal
debe aplicarse en el momento del estadio del juicio, como lo ordena el artículo
segundo transitorio del mismo.

CIRCUITO.
Amparo directo 447/88. Carmen Pardo Patiño. 29 de abril de 1988. Unanimidad de

votos. Ponente: Ignacio M. Cal y Mayor Gutiérrez. Secretaria: Eleonora Murillo
Castro.
Amparo directo 967/88. Herrería Ariel, S.A. 13 de mayo de 1988. Unanimidad de

votos. Ponente: José Joaquín Herrera Zamora. Secretaria: Herlinda Baltierra
Espíndola.
Amparo directo 1262/88. Sergio Zarazúa Meraz. 15 de junio de 1988. Unanimidad

de votos. Ponente: Martín Antonio Ríos. Secretario: Anastacio Martínez García.
Amparo directo 1317/88. Ricardo Ochoa Martínez. 30 de junio de 1988.
Amparo directo 1502/88. Miguel Gutiérrez Rodríguez. 15 de julio de 1988.

Unanimidad de votos. Ponente: Martín Antonio Ríos. Secretario: Mario Adalberto
Adame Nava.
El Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, sostiene tesis de
jurisprudencia sobre el mismo tema en la página 645 del Tomo II, Segunda Parte-
2, número I.3o.C. J/4, con el rubro: "APELACION, CUANTIA PARA LA
PROCEDENCIA DE LA. APLICACION NO RETROACTIVA DEL ARTICULO 426,
FRACCION I, REFORMADO DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DEL
DISTRITO FEDERAL".
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 430
Página: 293

Octava Epoca:

de votos.



de votos.

NOTA:
9. EJECUCIÓN DE SENTENCIAS.
Novena Epoca
CIRCUITO.
Tomo: III, Abril de 1996
Tesis: I.2o.C.3 C
Página: 339
ARRENDAMIENTO. LANZAMIENTO EN EJECUCION DE SENTENCIA

DEFINITIVA. EL AUTO QUE CONCEDE TERMINO PARA LA ENTREGA
VOLUNTARIA DEL BIEN, NO ES RECLAMABLE EN AMPARO INDIRECTO.
Conforme a la interpretación lógica del artículo 527 del Código de Procedimientos
Civiles para el Distrito Federal, debe distinguirse entre lo que constituye una
resolución dictada "para la ejecución de una sentencia" y la diversa, "en ejecución
de la misma"; la primera, debe entenderse como aquella que está encaminada
directa e inmediatamente a la ejecución de un fallo, y la que, por su propia
naturaleza, ya no requiere de otra determinación legal; en cambio, la resolución
emitida en ejecución de sentencia no constituye precisamente la última
determinación judicial previa a su material ejecución, sino que está orientada a
preparar y lograr tal objetivo. Por ello, el acuerdo que concede al inquilino un
término para la entrega voluntaria del inmueble, no está encaminado directa e
inmediatamente a la ejecución de la sentencia respectiva, ya que requiere de otra
determinación legal posterior para la ejecución material de ésta, como lo es el
acuerdo que ordena el desahucio forzoso, es decir, el acto reclamado aludido
queda comprendido dentro de las resoluciones que se emiten "en ejecución de
sentencia", ya que está orientado en forma indirecta a lograr y preparar la materia
de la ejecución de la sentencia correspondiente, debido a que fue dictado para
instar al recurrente a que voluntariamente desocupe y entregue el inmueble
materia del juicio natural, apercibido de lanzamiento en caso contrario, por lo cual
este último proveído de mérito no es el último acto dictado en ejecución de la
sentencia respectiva, dado que de él todavía pueden derivar diversos actos para
lograr la ejecución material de ésta, como puede ser, entre otros, el que el
inconforme no cumpla voluntariamente con lo ordenado en el acuerdo relativo a la
entrega voluntaria y, por ello, el Juez natural quede obligado a hacer efectivo el
apercibimiento contenido en el propio auto, decretándose la orden de lanzamiento
respectiva. En esta virtud debe concluirse que si el acto reclamado lo es el
acuerdo que confiere al inquilino un plazo para la entrega voluntaria del inmueble,
el mismo no implica el último acto de ejecución de la sentencia correspondiente,
sino por el contrario, es un acto previo en el proceso de dicha ejecución, de lo que
se sigue que el amparo promovido en contra de aquel acuerdo que sólo previene
la entrega voluntaria es improcedente, porque en este caso no se surte la
hipótesis prevista en el artículo 114, fracción III, de la Ley de Amparo, que
determina que el amparo indirecto procede sólo contra el último acuerdo de
ejecución de sentencia.
CIRCUITO.
Amparo en revisión 2332/95. José Luis Santana Jácome. 31 de enero de 1996.

Alberto Miguel Ruiz Matías.
Novena Epoca
CIRCUITO.
Tomo: III, Febrero de 1996
Tesis: I.3o.C.82 C
Página: 490
SUSPENSION DE PAGOS, ACUMULACION IMPROCEDENTE DE UN JUICIO

DE RESCISION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO AL DE, CUANDO SOLO
SE TRATA DE HACER EFECTIVA LA CONDENA QUE SE IMPUSO A LA
SOCIEDAD DECLARADA EN SUSPENSION DE PAGOS, EN SU CARACTER DE
ARRENDATARIA, DE ENTREGAR EL BIEN ALQUILADO. Cuando en un juicio de
rescisión de contrato de arrendamiento se ha pronunciado sentencia que causó
estado, en la cual se ordenó en uno de sus resolutivos la entrega del inmueble
alquilado y por ello se pretende su ejecución, resulta incuestionable que el simple
hecho de que la inquilina hubiera sido declarada en suspensión de pagos, no es
suficiente para determinar que es procedente la acumulación al respectivo juicio
de suspensión, de la ejecución del resolutivo que ordena la devolución del
inmueble alquilado correspondiente, toda vez que si bien es cierto que de la Ley
de Quiebras y Suspensión de Pagos, se desprende que los juicios seguidos contra
el quebrado se deben acumular al de quiebra, también se establece que sólo
deben ser acumulados los juicios que tengan un contenido patrimonial; hipótesis
que no puede actualizarse por lo que respecta a la ejecución del resolutivo que ya
se ha mencionado, porque no hay duda de que el bien alquilado respectivo no
forma parte del patrimonio de la sociedad que fue declarada en suspensión de
pagos.
Amparo en revisión 2233/95. Operadora de Espectáculos Real de México, S.A. de

C.V. 7 de diciembre de 1995. Unanimidad de votos. Ponente: José Becerra
Santiago. Secretario: Miguel Vélez Martínez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: III.3o C 312 C
Página: 267
ARRENDAMIENTO. PARA DEMOSTRAR SI LA RENTA EXCEDE DEL

PORCENTAJE ESTABLECIDO POR EL ARTICULO 2370 DEL CODIGO CIVIL
DEL ESTADO, EL CERTIFICADO CATASTRAL DEBE CONTENER EL
HISTORIAL DE VALORES DEL INMUEBLE DURANTE SU VIGENCIA.
(LEGISLACION DEL ESTADO DE JALISCO). Conforme lo dispone el artículo 39
de la Ley de Catastro, los valores asignados por el fisco a los inmuebles
enclavados en el Estado están sujetos a variaciones periódicas, por lo que es
suficiente exhibir un certificado catastral que consigne el historial de los valores
fiscales que hubiera reportado la vivienda durante la vigencia del arrendamiento,
para poder estar en condiciones de dilucidar si efectivamente el monto de la renta
reconvenida era contrario a lo establecido por el artículo 2370 del Código Civil del
Estado. Y no puede dejarse dicha comprobación para la etapa de ejecución de
sentencia, en razón de que si el monto de la renta es precisamente la materia de
la litis de la acción reconvencional, es indudable que es dentro del juicio donde
deben probarse los elementos de la acción a fin de lograrse una sentencia
favorable.
Amparo directo 296/94. Francisco Manuel Mederos Bustos. 19 de mayo de 1994.

Unanimidad de votos. Ponente: Jorge Figueroa Cacho. Secretario: Roberto
Macías Valdivia.
Octava Epoca
Página: 437
ARRENDAMIENTO. AMPARO IMPROCEDENTE CONTRA EL AUTO QUE EN

EJECUCION DE SENTENCIA REQUIERE LA DESOCUPACION. El auto que
requiere al demandado la desocupación y entrega del inmueble arrendado, con
apercibimiento que de no hacerlo se decretará el lanzamiento con auxilio de la
fuerza pública, no constituye la última resolución dictada en ejecución de
sentencia, pues de no cumplir se pronunciará otra que haga efectivo el
apercibimiento, por lo tanto, se surte la improcedencia del juicio de garantías en
términos del artículo 73 fracción XVIII de la Ley de Amparo, en relación con el
diverso artículo 114 fracción III del mismo ordenamiento legal.
Amparo en revisión 236/93. Carlos Velázquez Granados. 13 de agosto de 1993.

Unanimidad de votos. Ponente: Gustavo Calvillo Rangel. Secretario: José Mario
Machorro Castillo.
Octava Epoca
Página: 911
NOTIFICACION DE LA SENTENCIA EN LOS JUICIOS SUMARIOS DE

DESAHUCIO O DESOCUPACION. PARA DETERMINAR LA OPORTUNIDAD
DEL MEDIO DE DEFENSA QUE CONTRA ELLA SE HAGA VALER, DEBE
ESTARSE A LA REALIZADA EN ULTIMO LUGAR. (LEGISLACION PARA EL
ESTADO DE PUEBLA). De los artículos 734 y 740 del Código de Procedimientos
Civiles, se desprende que en los juicios de desahucio y de desocupación por
rescisión o terminación de contrato de arrendamiento, la sentencia condenatoria,
la de apelación que confirme ésta y el auto que decrete la ejecución de la
sentencia, se notificarán personalmente al demandado, en el local objeto del juicio,
y además en el domicilio señalado en autos para tal efecto; por ello, al exigirse
una doble notificación, en caso de que se lleven a cabo en fechas distintas, debe
tomarse la última como referencia para iniciar el cómputo del término para hacer
valer el medio de defensa que sea procedente, y con ello determinar su
oportunidad o extemporaneidad, pues la pretensión del legislador fue la de no
dejar duda de que el interesado ha sido sabedor de la determinación que le puede
causar agravio y que puede recurrir por los medios legalmente establecidos.
Amparo directo 371/93. Marcelino Pérez Sánchez. 3 de septiembre de 1993.

Unanimidad de votos. Ponente: Eric Roberto Santos Partido. Secretario: Manuel
Acosta Tzintzun.
Octava Epoca
Instancia: Pleno
Tesis: P. LXXVI/93
Página: 45
ARRENDAMIENTO. EL ARTICULO 525, ULTIMO PARRAFO DEL CODIGO DE

PROCEDIMIENTOS CIVILES PARA EL DISTRITO FEDERAL, NO VIOLA LA
GARANTIA DE IGUALDAD. El artículo 525, último párrafo del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal no viola la garantía de igualdad
prevista por el artículo 13 constitucional, pues de su lectura se desprende que
establece una regulación abstracta y general, sin determinar situaciones jurídicas
referidas individualmente a una persona o numéricamente a un grupo de
personas. En efecto, el precepto legal de que se trata comprende a todos los
sujetos que se encuentren en el supuesto de arrendamiento de casa habitación,
en tanto que en relación con dichos sujetos, la sentencia que se pronuncie
condenando a la desocupación del inmueble relativo, sólo podrá ejecutarse
forzosamente treinta días después de haberse notificado el auto de ejecución;
amén de que la disposición en cuestión no desaparece una vez aplicada sino que
deberá aplicarse también a todos los casos idénticos al que previene.
Amparo directo en revisión 784/91. Misty Garden Laboratorio, S. A. 23 de

septiembre de 1993. Unanimidad de dieciocho votos. Ponente: José Trinidad Lanz
Cárdenas. Secretario: Arturo García Torres.
El Tribunal Pleno en su sesión privada celebrada el jueves cuatro de noviembre en

curso, por unanimidad de quince votos de los señores Ministros Presidente Ulises
Schmill Ordóñez, Carlos de Silva Nava, José Trinidad Lanz Cárdenas, Miguel
Montes García, Noé Castañón León, Luis Fernández Doblado, José Antonio
Llanos Duarte, Victoria Adato Green, Samuel Alba Leyva, Ignacio Moisés Cal y
Mayor Gutiérrez, José Manuel Villagordoa Lozano, Fausta Moreno Flores, Carlos
García Vázquez, Mariano Azuela Güitrón y Juan Díaz Romero: aprobó, con el
número LXXVI/93, la tesis que antecede; y determinó que la votación es idónea
para integrar tesis de jurisprudencia. Ausentes: Ignacio Magaña Cárdenas, Sergio
Hugo Chapital Gutiérrez, Atanasio González Martínez, Clementina Gil de Lester y
Felipe López Contreras. México, Distrito Federal, a ocho de noviembre de mil
novecientos noventa y tres.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: XI, Junio de 1993
Página: 241
ARRENDAMIENTO. LANZAMIENTO DEL INQUILINO, EJECUCION DEL. NO

DEJA SIN MATERIA EL JUICIO DE AMPARO. Aun cuando en las constancias
que integran el expediente constitucional aparece la diligencia actuarial exhibida
por el juez natural al rendir su informe justificado y ofrecida como prueba por la
inconforme, en la cual se hizo entrega a la hoy tercera perjudicada del inmueble
materia de la controversia natural, en cumplimiento del auto de ejecución en el que
se ordenó proceder al lanzamiento del inquilino, esa circunstancia no puede dar
lugar a revocar el fallo federal recurrido, pues con la ejecución del lanzamiento no
queda sin materia el juicio de amparo, ni puede estimarse que se trate de un acto
consumado de manera irreparable, tal y como se establece en las fracciones IX y
X del artículo 73 de la Ley de Amparo, porque los derechos derivados del contrato
de arrendamiento no se definen con la sola práctica de la diligencia de
lanzamiento del inquilino, sino que quedan establecidos en la sentencia que se
llegue a dictar en el juicio de amparo y, por tanto, la materia del juicio
constitucional no desaparece, sino hasta el momento en que ha terminado dicho
juicio con la sentencia misma.

Amparo en revisión 1794/92. Esperanza Hernández de Carlos. 7 de enero de
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 218
ARRENDAMIENTO. SENTENCIA DEFINITIVA, DECLARATIVA. NO TIENE

EJECUCION MATERIAL. Cuando en la sentencia definitiva, sólo se hace una
declaratoria genérica como lo es declarar prorrogado el contrato de
arrendamiento, sin que se advierta que se establezca que una vez concluida esa
prórroga, en caso de que la arrendataria no desocupase la localidad, procedería la
condena a desocupar la localidad arrendada, tal sentencia sólo comprendió una
cuestión declarativa pero no condenatoria, y el acuerdo que en cumplimiento de
ella concede a la arrendataria un plazo de treinta días para que desocupe la
localidad arrendada, apercibida de lanzamiento, es violatorio de garantías por
contravenir el artículo 81 del Código Procesal Civil.
Amparo en revisión 151/93. Lourdes Landa Arias. 28 de enero de 1993.

C. Banderas Trigos.
Octava Epoca
Tomo: 60, Diciembre de 1992
Tesis: 3a./J. 26/92
Página: 21
ARRENDAMIENTO. EL TERMINO QUE DEBE CONCEDERSE PARA CUMPLIR

LA SENTENCIA QUE CONDENA A LA DESOCUPACION DE UN BIEN
INMUEBLE, ES EL DE TREINTA DIAS POSTERIORES A LA NOTIFICACION
DEL AUTO DE EJECUCION. En un juicio de desahucio, en el cual se dicta una
sentencia que condena al inquilino de casa habitación a desocuparla, se debe
conceder para que se efectúe su cumplimiento (consistente en la entrega del bien
inmueble), el término de treinta días después de haberse notificado personalmente
el auto de ejecución, de acuerdo con lo previsto en los artículos 114, fracción VI y
525, último párrafo del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal.
Contradicción de tesis 4/92. Sustentada por los Tribunales Colegiados Tercero y

Quinto, ambos en Materia Civil del Primer Circuito. 9 de noviembre de 1992.
Unanimidad de cuatro votos. Ponente: José Trinidad Lanz Cárdenas. Secretaria:
Susana Alva Chimal.
en sesión de nueve de noviembre de mil novecientos noventa y dos, por
unanimidad de cuatro votos de los señores ministros: Presidente José Trinidad
Lanz Cárdenas, Mariano Azuela Güitrón, Sergio Hugo Chapital Gutiérrez, y Miguel
Montes García.
Octava Epoca
Tomo: 56, Agosto de 1992
Tesis: 3a./J. 10/92
Página: 21
DESAHUCIO. EL PAGO DE LAS PENSIONES DEBIDAS IMPIDE LA EJECUCION

DE LA SENTENCIA EJECUTORIADA QUE LO DECRETA. El juicio especial de
desahucio es por naturaleza ejecutivo y, por tanto, la sentencia que ahí se dicte
debe decidir sobre la procedencia de la ejecución, es decir, del requerimiento y
apercibimiento de lanzamiento que se hace en el auto inicial. Por ello, la
interpretación armónica de los artículos 490, 492 y 496 del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal debe ser lógicamente en el sentido
de que la sentencia condenatoria deja viva la providencia de lanzamiento de que
se apercibe inicialmente al inquilino. La expresión providencia de lanzamiento que
utiliza el artículo 492 no puede circunscribirse al acto procesal sino a la decisión
de lanzamiento, porque entre providencia de lanzamiento y sentencia de
lanzamiento no hay diferencia sustantiva en tanto que la segunda decide sobre la
procedencia de la primera, declarándola subsistente y señalando el plazo para la
desocupación que será el que falte para completarse el previsto en el artículo 490.
En consecuencia, el pago de las pensiones debidas con posterioridad a la
existencia de una sentencia ejecutoriada que decrete el desahucio impide el
lanzamiento, debiendo el juez declarar improcedente la diligencia y condenar en
costas al inquilino con fundamento en el segundo supuesto previsto por el artículo
492, máxime si se considera que el objeto del juicio especial de desahucio es el
lanzamiento por la falta de pago de dos o más mensualidades, pero no la
terminación o rescisión del arrendamiento, por lo que no siendo materia de la
sentencia relativa la extinción de la relación contractual, aun cuando exista
sentencia condenatoria, tal relación sigue vigente, de suerte tal que si el inquilino
paga las rentas debidas no puede ejecutarse el lanzamiento que fue decretado
sólo por la falta de pago, obligación que quedó cumplida; lo contrario implicaría
dejar en estado de indefensión al arrendatario por lo que a la terminación del
arrendamiento se refiere. Además, el lanzamiento decretado en la sentencia debe
suspenderse en virtud del pago de las pensiones debidas, pues no puede
ejecutarse cuando la situación sobre la que juzgó ha variado; lo único que
sustenta la sentencia condenatoria es la falta de pago, ejecutándose éste se
extingue el hecho que la sustenta y que legalmente hacía procedente el
lanzamiento derivado del juicio de desahucio. La interpretación aquí establecida
respecto del artículo 492 está en armonía con el espíritu y la intención que han
motivado al legislador en la materia inquilinaria, pues además de que favorece al
arrendatario, parte débil en la relación contractual, en la medida que el pago de las
rentas debidas suspende el lanzamiento decretado en la sentencia, respeta los
derechos del arrendador, pues si a través del juicio especial de desahucio solicitó
el lanzamiento por la falta de pago de las mensualidades y no la terminación del
arrendamiento, al cumplir el inquilino con su obligación de pago, satisface el
derecho del arrendador de recibir las rentas más las costas causadas.
Contradicción de tesis 20/91. Entre las sustentadas por el Segundo y Cuarto

Tribunales Colegiados en Materia Civil del Primer Circuito. 1o. de junio de 1992.
Unanimidad de cuatro votos. Ponente: Mariano Azuela Güitrón. Secretaria: Ma.
Estela Ferrer Mac Gregor Poisot.
en sesión de seis de julio de mil novecientos noventa y dos, por unanimidad de
Mariano Azuela Güitrón, Sergio Hugo Chapital Gutiérrez e Ignacio M. Cal y Mayor
Gutiérrez. Ausente: Miguel Montes García.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 435
ARRENDAMIENTO. SENTENCIA DE DESOCUPACION DE CASA- HABITACION,

PLAZO DENTRO DEL CUAL DEBE CUMPLIRSE. Para el cumplimiento de una
sentencia que condena a la desocupación de una localidad dada en
arrendamiento, deben distinguirse dos situaciones: una, cuando el cumplimiento
es voluntario, en cuyo caso cobra aplicación la regla general prevista en el artículo
506 del Código de Procedimientos Civiles en cuanto previene que cuando se pide
la ejecución de sentencia el demandado tendrá cinco días para cumplirla
voluntariamente; la otra, cuando no se dé cumplimiento voluntario a la sentencia, y
se ordena el cumplimiento forzoso; caso en el cual el inquilino no podrá desocupar
sino hasta treinta días después de haberse notificado personalmente el auto de
ejecución, en términos del artículo 525 del Código citado.
Amparo directo 117/92. Guillermina Velasco Vazan. 23 de enero de 1992.

Rodríguez Barajas.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 71
IMPROCEDENCIA DEL AMPARO INDIRECTO CONTRA ORDEN DE

EJECUCION DE SENTENCIA, CUANDO NO SE AGOTA PREVIAMENTE EL
RECURSO ORDINARIO CONTRA LA DEFINITIVA O LOS ACTOS DE
EJECUCION SON UNA CONSECUENCIA LOGICA DE LA CONSENTIDA. Es
inexacto que contra la orden de ejecución de una sentencia dictada en una
controversia de arrendamiento inmobiliario proceda el juicio de amparo indirecto,
conforme a lo dispuesto por la fracción III del artículo 114 de la Ley de Amparo,
pues si bien es cierto que tal precepto dispone que el amparo se pedirá ante el
juez de Distrito contra actos de tribunales judiciales ejecutados fuera de juicio o
después de concluido, y que si se trata de actos de ejecución de sentencia, sólo
podrá promoverse el amparo contra la última resolución dictada en el
procedimiento respectivo, también lo es que ese dispositivo legal únicamente es
procedente cuando previamente se agotó el principio de definitividad procesal, y
siempre y cuando los actos reclamados consistan en violaciones cometidas
durante el procedimiento de ejecución de sentencia, pero resulta improcedente la
vía constitucional indirecta, cuando como en el caso, no se agotaron los medios
ordinarios de defensa en contra de la sentencia definitiva que al efecto se haya
dictado en el juicio natural, o bien, que los actos de ejecución de sentencia sean
una consecuencia lógica y natural de esa sentencia definitiva que fue consentida.
En esa situación, es correcta la apreciación legal que hace el juez de Distrito, pues
es indiscutible que en contra de tal acto reclamado el amparo indirecto es
notoriamente improcedente.
Amparo en revisión 71/92. Cipriana Camacho. 5 de marzo de 1992. Ponente:

Efraín Ochoa Ochoa. Secretaria: María Guadalupe Gama Casas.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 179
DESAHUCIO, EL PAGO DE LAS RENTAS IMPIDE LA EJECUCION DE LA

SENTENCIA EN EL. Por su naturaleza, el juicio especial de desahucio tiene por
objeto exigir el pago de las pensiones rentísticas adeudadas, fundándose la
desocupación en la falta de pago de dos o más mensualidades y su finalidad no
comprende extinguir la relación de arrendamiento celebrado entre las partes
mediante la declaración de rescisión o terminación del contrato de arrendamiento,
sino que el demandado justifique el pago o cubra las rentas reclamadas y las
debidas, pues en caso contrario debe ser lanzado de la localidad arrendada, por
tanto, si el arrendatario es condenado al lanzamiento por sentencia ejecutoria pero
acredita ante el juez de la causa el pago de las rentas reclamadas y debidas antes
de ser ejecutada la sentencia de lanzamiento o en la propia diligencia de
desahucio, el aludido juez o el ejecutor, en su caso, deben dar por terminada dicha
diligencia de conformidad con lo establecido por el artículo 492 del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, toda vez que la litis del desahucio
no comprende la extinción de arrendamiento, por lo cual, de ejecutarse el
lanzamiento estando al corriente el inquilino, implicaría un estado de indefensión
respecto a la resolución del contrato.

CIRCUITO.
Amparo en revisión 1160/91. Sucesión de bienes de Herlinda Tirado Vda. de

Martínez. 13 de septiembre de 1991. Unanimidad de votos. Ponente: José Joaquín
Herrera Mora. Secretario: César Augusto Figueroa Soto.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C. J/16
Página: 99
ARRENDAMIENTO. LANZAMIENTO, AUTO QUE DECRETA EL, PROCEDE EL

AMPARO INDIRECTO EN SU CONTRA. El auto por el que se ordena la
ejecución de la sentencia definitiva, y que ordena se ponga a la actora en
posesión material del inmueble arrendado, procediéndose en su caso, al
lanzamiento del demandado, el que sólo podrá llevarse a cabo treinta días
después de que ese auto quede notificado personalmente, incuestionablemente
resulta el último pronunciado en el procedimiento de ejecución, ya que después de
ese proveído sólo queda su cumplimiento razón por la cual, con fundamento en lo
dispuesto en el artículo 114, fracción III, párrafo segundo, de la Ley de Amparo, en
su contra procede el amparo indirecto.
Amparo en revisión 658/90. Gloria Vivero Santa Olalla. 3 de agosto de 1990.

Martínez.
Amparo en revisión 833/90. Félix Orea Rodríguez. 16 de agosto de 1990.
Rodríguez Barajas.
Amparo en revisión 958/90. Marielle Aurora Bello Chapa. 20 de septiembre de

1990. Unanimidad de votos. Ponente: José Becerra Santiago. Secretario: Marco
Antonio Rodríguez Barajas.
Amparo en revisión 1651/90. Yolanda Sánchez de Hernández González. 24 de

enero de 1991. Unanimidad de votos. Ponente: José Becerra Santiago. Secretario:
Gustavo Sosa Ortiz.
Amparo en revisión 297/91. José de Jesús Guel Díaz de León. 4 de abril de 1991.
C. Banderas Trigos.
Nota: Esta tesis también aparece en el Apéndice al Semanario Judicial de la

Federación 1917-1995, Tomo IV, Materia Civil, Segunda Parte, tesis 448, página
311; así como en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación número 47,
diciembre de 1991, página 68.
Octava Epoca
Tesis: VI.3o.364 C
Página: 154
ARRENDAMIENTO. CONDENA A CUBRIR INTERESES MORATORIOS POR LA

EXTEMPORANEIDAD EN EL PAGO DE LAS RENTAS. (LEGISLACION DEL
ESTADO DE PUEBLA). El artículo 2007, fracción II, del Código Civil para el
Estado de Puebla, dispone: "La indemnización es compensatoria o moratoria de
acuerdo con las siguientes disposiciones:... II. La indemnización moratoria
comprende los daños y perjuicios ocasionados con el retardo en el cumplimiento
de la obligación"; y en los términos del artículo 2009 del mismo ordenamiento:
"Para que proceda la indemnización moratoria es necesario que el deudor
después de haber incurrido en mora pague al acreedor la indemnización
compensatoria.". Es decir, como anota Baudry Lacantinerie et Barde (citado por
Manuel Borja Soriano, Teoría General de las Obligaciones, página 99, Porrúa,
México, 1960) "A la indemnización que se debe al acreedor, en razón del simple
retardo en la ejecución se le llama indemnización moratoria porque es debida por
la demora. Es la evaluación en dinero del interés que el acreedor tenía en que la
obligación fuese ejecutada en la época en que debía serlo.". De esta suerte, para
que se justifique la condena a cubrir intereses moratorios, por la falta de pago de
las pensiones rentísticas, no es necesaria la prueba directa de la causación de los
daños y perjuicios, pues el sólo hecho de la mora determina la caución de estos
últimos, dado que es obvio que el arrendador pudo obtener réditos por el capital
adeudado durante el tiempo de la mora. Por esta razón, el artículo 2015 del
ordenamiento en consulta establece, que: "Cuando en un contrato no se hubiera
fijado algún interés, si por sentencia debiera pagarse alguno, su tasa será del
dieciocho por ciento anual"; tasa ésta que, a falta de convenio expreso, es a la que
debe condenarse por concepto de intereses moratorios.
Amparo directo 325/91. Ricardo Orea Martínez. 12 de septiembre de 1991.

Unanimidad de votos. Ponente: Jaime Manuel Marroquín Zaleta. Secretaria: María
Guadalupe Herrera Calderón.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 205
ARRENDAMIENTO. EL TERMINO PARA CUMPLIR VOLUNTARIAMENTE LA

DESOCUPARLA, DEBE COMPUTARSE POR DIAS NATURALES. Tomando en
consideración que los treinta días a que se refiere el último párrafo del artículo 525
del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, no se concedieron
para que el inquilino haga valer un derecho, oponga una excepción o defensa, ni
para que interponga un recurso, sino para que se evite el cumplimiento forzoso de
la sentencia, el cómputo del plazo citado debe hacerse por días naturales, en
primer lugar, porque es un plazo que dicho ordenamiento contempla como caso de
excepción, y es de explorado derecho que una norma de excepción prevalece
sobre la regla general, y en segundo lugar, porque lo dispuesto por el precepto en
cita implica que el enjuiciado posea el inmueble treinta días más, o sea, que
conserve su calidad de arrendatario en el plazo posterior a la fecha en que se le
notificó la ejecución de la sentencia que declaró terminada la relación arrendaticia
y como el arrendamiento se cumple día con día, sean hábiles o no, pues es una
relación contractual regulada por el Código Civil, el plazo en cuestión debe ser
computado por días naturales, ya que inclusive el arrendatario deberá pagar la
renta correspondiente al mismo.
Amparo en revisión 269/91 . Roberto Escobar Gutiérrez. 16 de mayo de 1991.

Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 150
ARRENDAMIENTO. LA SENTENCIA QUE CONDENA AL INQUILINO DE CASA

HABITACION A DESOCUPARLA Y SU EJECUCION, DEBEN NOTIFICARSE
PERSONALMENTE, AUN CUANDO EL JUICIO SE HAYA SEGUIDO EN
REBELDIA. Es cierto que de conformidad con lo dispuesto por el artículo 637 del
Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, cuando una de las
partes contendientes se constituye en rebeldía al no comparecer a juicio después
de haberla citado en debida forma, no se volverá a practicar diligencia alguna en
su busca, y las subsecuentes resoluciones que se pronuncien se le notificarán por
medio de Boletín Judicial, pero también lo es que el precepto en cita señala que
"salvo los casos en que otra cosa se prevenga" o sea, que con excepción de las
resoluciones que en el propio código se indica que se deberá practicar
personalmente la notificación al litigante, las demás se notificarán por medio de
Boletín Judicial; en tal virtud, al disponer la fracción VI, del artículo 114, del citado
ordenamiento, que será notificada personalmente en el domicilio señalado por los
litigantes, la sentencia que condene al inquilino de casa habitación a desocuparla,
y la resolución que decrete su ejecución, es dable concluir que la apreciación del
tribunal de alzada consistente en que a la demandada le surtió efectos la
notificación que se practicó del fallo de primera instancia, por medio de su
publicación en el Boletín Judicial, y no la que personalmente se le hizo en su
domicilio, transgrede los preceptos legales citados, ya que la sentencia definitiva
que pronunció el juez se ajusta a la hipótesis de la fracción VI, del numeral 114,
mencionado, pues en ella se condenó a la enjuiciada a desocupar y entregar el
inmueble objeto del contrato de arrendamiento en controversia, el cual, según lo
pactado por las partes en el mismo, está destinado a habitación, y de esa
naturaleza fue el procedimiento que originó dicho fallo.
Amparo directo 5887/90. Gloria Vázquez de Garabito. 14 de marzo de 1991.

Octava Epoca
Página: 306
SUSPENSION. CONTRAFIANZA IMPROCEDENTE TRATANDOSE DE

INTERDICTO DE RECUPERAR LA POSESION. En relación a la admisión de
contrafianza en materia de interdictos, una interpretación analógica de las tesis
jurisprudenciales números 291 y 292, publicadas en el Apéndice al Semanario
Judicial de la Federación 1917-1985, Cuarta Parte, Tercera Sala, a fojas 829 y 832
cuyo tenor literal respectivamente, son los siguientes: "SUSPENSION.
CONTRAFIANZA IMPROCEDENTE TRATANDOSE DE LANZAMIENTO".
Tratándose de lanzamiento no debe admitirse el otorgamiento de contrafianza, ya
que con su admisión resultarían afectados derechos del inquilino, no estimables
en dinero, ocasionándosele perjuicios no sólo económicos sino de orden moral,
vejaciones y descrédito, que no serían reparables aunque obtuviera sentencia
favorable en cuanto al fondo del amparo"; y "SUSPENSION, CONTRAFIANZA
PARA LA. NO PROCEDE ADMITIRLA PARA DEJAR SIN EFECTO LA
SUSPENSION DE UNA SENTENCIA QUE CONDENA A DESOCUPAR EL
LOCAL ARRENDADO. Al igual que en el desahucio, es improcedente admitir la
contrafianza para dejar sin efecto la suspensión de una sentencia que condena a
desocupar un local arrendado, como consecuencia de la rescisión o terminación
de un contrato de arrendamiento, porque implica llevar adelante la ejecución del
fallo reclamado, y ocasiona al inquilino perjuicios no sólo económicos, sino
también de orden moral, vejaciones y descrédito, imposibles de reparar aun
cuando obtuviera sentencia favorable en cuanto al fondo del amparo"; lleva a
concluir que los efectos de la ejecución del acto reclamado, dictado en interdicto
de recuperar la posesión, se concretan en el lanzamiento del quejoso y
desocupación del inmueble, por ende, la contrafianza es improcedente, toda vez
que dicha ejecución ocasiona al condenado perjuicios económicos y de orden
moral imposibles de reparar, aun cuando se emita sentencia favorable al resolver
el fondo del juicio constitucional.
Queja 59/90. Francisco Cuevas Alvarado. 25 de enero de 1991. Unanimidad de

votos. Ponente: Ismael Castellanos Rodríguez. Secretario: Oscar Castañeda
Batres.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 139
ARRENDAMIENTO DE CASA HABITACION. DESOCUPACION. TERMINO

LEGAL AL QUE DEBE CONDENARSE. De manera ilegal el tribunal de alzada
confirmó el punto resolutivo de la sentencia de primer grado, conforme al cual el
arrendatario tiene un término de cinco días para cumplir voluntariamente el citado
fallo que lo condenó a la entrega y desocupación de la localidad arrendada;
decisión que contraría lo dispuesto por el artículo 525, último párrafo, en relación
con el numeral 114, fracción VI, del Código de Procedimientos Civiles para el
Distrito Federal, que previenen que el inquilino de casa habitación puede dar
cumplimiento voluntario a la sentencia que lo condenó a la desocupación y
entrega de la localidad arrendada, dentro de un término de treinta días, siguientes
al en que se le notifique personalmente el auto de ejecución.
Amparo directo 5611/90. Mario Castillo Mejía. 31 de enero de 1991. Unanimidad

Gaytán.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 65
ARRENDAMIENTO. APELACION PROCEDENTE CONTRA LA

INTERLOCUTORIA QUE RESUELVE EL INCIDENTE DE COSTAS. La
interlocutoria que pone fin al incidente de costas en los autos de un juicio ordinario
civil de terminación de un contrato, no se rige por lo dispuesto en los artículos 515
y 516 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, ya que la
liquidación de los gastos judiciales no es propiamente un acto de ejecución de
sentencia, puesto que lo que se pretende no es la ejecución de una resolución por
la vía de apremio, sino el de cuantificar el valor de los gastos originados con
motivo del juicio de arrendamiento, para determinar a lo que tiene derecho la parte
que obtuvo. En consecuencia, la cuantificación de los gastos y costas se
encuentra regulada por el título segundo, capítulo VII, en relación con el capítulo
IX del título sexto y el capítulo I, título decimosegundo, del Código de
Procedimientos Civiles mencionado, por lo que el procedimiento para la
determinación de tales conceptos debe de seguirse de conformidad con los
preceptos legales que en dichos capítulos se contienen, o sea, por lo dispuesto en
el artículo 141, último párrafo, en relación con el 691, último párrafo, que establece
la procedencia de la apelación en efecto devolutivo de las interlocutorias que
resuelvan el incidente de liquidación de los gastos y costas judiciales, cuando la
sentencia definitiva fuere apelable de acuerdo con lo dispuesto en la fracción I del
artículo 426 del citado código procesal.
Amparo en revisión 880/90. Desplegados y Recubrimientos, S.A. 9 de agosto de

1990. Unanimidad de votos. Ponente: Efraín Ochoa. Secretario: Eduardo
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 449
ARRENDAMIENTO. CONSECUENCIAS DEL PACTO COMISORIO EXPRESO O

TACITO CON RESPECTO A LA OCUPACION. El pacto comisorio es la condición
resolutiva que siempre va implícita en los contratos bilaterales, para el supuesto
de que uno de los contratantes no cumpla con su obligación, según lo establece o
se desprende del contenido del artículo 1949 del Código Civil para el Distrito
Federal, y por esta razón la doctrina lo denomina tácito en virtud de que la
condición resolutiva va implícita y se sobreentiende en los contratos bilaterales.
También existe el pacto comisorio expreso y es legítimo, ya que en virtud de él, y
al contrario de lo que acontece con el tácito, el contrato se resuelve
automáticamente por el solo hecho del incumplimiento y sin intervención de los
tribunales; por lo tanto, si el pacto comisorio no es expreso sino tácito, resulta
evidente que una de las partes no puede rescindir por sí y ante sí el contrato tan
sólo porque la otra haya dejado de cumplir con las obligaciones que el propio
contrato le impuso; por consiguiente, el incumplimiento de las obligaciones a cargo
de una de las partes, da derecho a la otra a pedir ante los tribunales la resolución
o rescisión del contrato sinalagmático (Rescisión del Contrato, artículo 2483,
fracción IV, 2300 y 2781); sin embargo, aun procediendo la resolución o rescisión
del contrato de arrendamiento sea a consecuencia de pacto comisorio expreso o
tácito, la continuación de la ocupación del bien inmueble arrendado en contra de la
voluntad del arrendador no resulta ilícita, pues debe tenerse en cuenta que la
causa que dio origen a dicha ocupación fue precisamente el contrato de
arrendamiento base de la acción, en el que se convino el pago de una
determinada cantidad de dinero por el uso del bien a título de renta y el hecho de
que la parte arrendataria no haya desocupado el inmueble una vez que feneció la
relación contractual, de ninguna manera torna en ilícito el uso que se siga
haciendo del inmueble, pues si bien un contrato que fue celebrado válidamente y
surtió sus efectos puede quedar rescindido o resuelto, debe considerarse que en
materia de arrendamiento subsiste la ocupación en atención a que este contrato
es de naturaleza especial por ser de tracto sucesivo y depender de un término y
prórrogas legales o convencionales, lo que motiva que el inquilino continúe en el
uso del inmueble hasta la ejecución de sentencia sin incurrir en hecho ilícito, pero
con la obligación de continuar con el pago del precio del arrendamiento.

CIRCUITO.
Amparo directo 262/90. Esperanza Heredia viuda de Orozco. 17 de mayo de 1990.

Unanimidad de votos. Ponente: José Joaquín Herrera Zamora. Secretario:
Gonzalo Hernández Cervantes.
Octava Epoca
Instancia: TERCER TRIBUNAL COLEGIADO DEL CUARTO CIRCUITO.
Página: 667
SENTENCIA EJECUTORIA. SUSPENSION DE SU EJECUCION. Cuando la

sentencia interlocutoria reclamada, en la que se declarara improcedente la
revocación promovida por el actor, el juez de origen se apoya, entre otras cosas,
en la existencia de un decreto (de desincorporación del dominio público del
inmueble arrendado), el peticionario de garantías estaba obligado a combatir dicho
decreto, máxime si este último manifiesta que el auto autoritario fue emitido con
fecha anterior a la celebración del contrato de arrendamiento en litigio. De esta
forma, si la negativa de la ejecución de la sentencia ejecutoria deriva precisamente
del referido decreto, es evidente que el juez de Distrito acertadamente consideró
que no se combatió la totalidad de los razonamientos expuestos por la
responsable, al no haberse impugnado el citado decreto, pues aun cuando se trate
de una sentencia que ha causado ejecutoria, cabe resaltar que la cuestión a
dilucidar se refiere exclusivamente a preparar las condiciones jurídicas necesarias
para que se pueda ejecutar dicha resolución.
TERCER TRIBUNAL COLEGIADO DEL CUARTO CIRCUITO.
Amparo en revisión 275/89. Ascención Jasso Páez. 25 de abril de 1990.

Unanimidad de votos. Ponente: Juan Miguel García Salazar. Secretario: Angel
Torres Zamarrón.
Octava Epoca
Instancia: TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO TERCER CIRCUITO.
Página: 307
EJECUCION DE SENTENCIA. CAUSAHABIENCIA DE ARRENDATARIOS. Si

está acreditado que el arrendatario inicial a su vez se constituyó en arrendador del
mismo inmueble, el arrendatario de éste es causahabiente del primer arrendador y
no tercero extraño al juicio en que se dictó la sentencia que condenó a la
desocupación y entrega del inmueble, de cuyo cumplimiento se trata, puesto que
no aparece que el último arrendatario haya celebrado otro contrato de
arrendamiento con el primer causante, sino que se trata de una serie de
transmisiones del contrato celebrado con el primer causante; por consiguiente, el
último arrendatario debe seguir la suerte del primer causahabiente
TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO TERCER CIRCUITO.
Amparo en revisión 684/88. Jorge A. Gutiérrez Martínez. 27 de enero de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: Robustiano Ruiz Martínez. Secretaria: Ruth
Ramírez Núñez.
Octava Epoca
Instancia: PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO TERCER CIRCUITO.
Página: 307
EJECUCION DE SENTENCIA, ARRENDATARIOS QUE NO SON TERCEROS

EXTRAÑOS EN LA. Si el contrato de arrendamiento celebrado entre los quejosos
y la demandada en el juicio respectivo es de fecha posterior a la de
emplazamiento de ésta, los arrendatarios no son terceros extraños al
procedimiento judicial del que emanó la sentencia de cuyo cumplimiento se trata,
sino causahabientes de la arrendadora demandada y por lo tanto deben seguir la
suerte de la misma.
PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO TERCER CIRCUITO.
Amparo en revisión 681/88. Leonardo Bazán Velasco y otros. 27 de enero de

1989. Unanimidad de votos. Ponente: Robustiano Ruiz Martínez. Secretaria: Ruth
Ramírez Núñez .
10. PROCEDIMIENTO EN JURISDICCIÓN VOLUNTARIA.
Novena Epoca
Instancia: Pleno
Tomo: VI, Noviembre de 1997
Tesis: P. CLVIII/97
Página: 71
ARRENDAMIENTO. EL ARTÍCULO 2478 DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL

DISTRITO FEDERAL, QUE ESTABLECE EL PLAZO PARA EL AVISO DE
TERMINACIÓN DE AQUELLOS CONTRATOS CELEBRADOS POR TIEMPO
INDETERMINADO, CONSTITUYE UNA NORMA DE CARÁCTER SUSTANTIVO.
Conforme a la doctrina generalmente aceptada, las normas sustantivas, también
llamadas materiales, son aquellas que reconocen un derecho e imponen una
obligación, resolviendo, en su caso, directamente el conflicto de intereses
suscitado entre las partes; mientras que las normas procesales, denominadas
también instrumentales, son las que fijan los requisitos de los actos destinados a
componer el probable conflicto, regulando los medios para llegar a la solución y
estableciendo las disposiciones referentes a los sujetos procesales. De ahí que al
referirse el citado artículo 2478, únicamente, a la forma de terminación de los
contratos de arrendamiento celebrados por tiempo indeterminado, estableciendo
para la parte que pretende concluir el contrato respectivo la obligación de dar el
aviso correspondiente, lo que a su vez conlleva un derecho de la contraparte,
debe concluirse que la norma en cuestión es de naturaleza sustantiva, porque
regula exclusivamente la forma de terminación de los contratos de arrendamiento
por tiempo indeterminado; sin que de su contenido se pueda desprender que para
que dicha terminación se actualice, se necesite, forzosamente, la intervención de
un órgano jurisdiccional o la instauración de un procedimiento previo, o que en él
se prevea algún procedimiento que deba seguirse para la obtención de la
declaración judicial de terminación del contrato de arrendamiento. Sin que sea
óbice a lo anterior la circunstancia práctica de que el aviso previo pueda darse a
través de una jurisdicción voluntaria, pues de la disposición referida tampoco
deriva la existencia de dicho procedimiento.
Amparo en revisión 1219/96. Rosa María Gutiérrez Pando. 14 de agosto de 1997.

Unanimidad de diez votos. Ausente: Juan N. Silva Meza. Ponente: Olga María
Sánchez Cordero. Secretaria: Norma Lucía Piña Hernández.
El Tribunal Pleno, en su sesión privada celebrada el tres de noviembre en curso,

aprobó, con el número CLVIII/1997, la tesis aislada que antecede; y determinó que
la votación es idónea para integrar tesis jurisprudencial. México, Distrito Federal, a
tres de noviembre de mil novecientos noventa y siete.
Novena Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.6o.C.85 C
Página: 403
ARRENDAMIENTO, CONTRATO DE, POR TIEMPO INDEFINIDO. TERMINA LA

RELACION CONTRACTUAL CUANDO UNA DE LAS PARTES NOTIFICA A LA
OTRA, MEDIANTE DILIGENCIAS DE JURISDICCION VOLUNTARIA, SU
DETERMINACION DE DARLO POR CONCLUIDO. Cuando la relación
contractual de arrendamiento se torna por tiempo indefinido y es la arrendataria
quien desea darla por concluida, no basta con que promueva las diligencias de
jurisdicción voluntaria para ese efecto, sino que es necesario notificar a la
arrendadora su voluntad de darlo por concluido, poniendo a disposición de ésta las
llaves del local arrendado, y es entonces cuando adquiere eficacia la resolución de
dicho contrato, dado que será hasta ese momento cuando la arrendadora tendrá la
facultad de disponer del inmueble, aun cuando con anterioridad éste se hubiera
desocupado, de tal manera que es justamente en el acto de la aludida notificación,
cuando se dejan de generar rentas en favor de la arrendadora.
Amparo directo 5966/96. Embotelladora Metropolitana, S.A. de C.V. 24 de octubre

de 1996. Unanimidad de votos. Ponente: Ana María Y. Ulloa de Rebollo.
Secretaria: Ana María Nava Ortega.
Novena Epoca
Instancia: SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL DÉCIMO CUARTO
CIRCUITO.
Tesis: XIV.2o.10 C
Página: 509
CONVENIO TRANSACCIONAL. LOS RECIBOS DE PAGO DE RENTAS SON

INEFICACES PARA ACREDITAR QUE SE TRATA DE UN ARRENDAMIENTO, SI
ESTE NO CONSTA POR ESCRITO (LEGISLACION DEL ESTADO DE
QUINTANA ROO). Cuando en un procedimiento de ejecución en la vía de
apremio de un convenio transaccional se exhiben diversos recibos suscritos por el
dueño del inmueble a través de los cuales se hace constar que se recibieron
cantidades por "concepto de renta", así como la copia certificada de diligencias de
jurisdicción voluntaria de consignación de "rentas", con el fin de acreditar que se
tiene la posesión del inmueble en virtud de un contrato de arrendamiento, debe
estimarse que dichos documentos no son aptos para acreditar la existencia de tal
contrato, sino cuando éste se exhiba por escrito, atento a lo dispuesto por el
artículo 2682 del Código Civil del Estado de Quintana Roo que dice: "El
arrendamiento debe otorgarse por escrito y su vigencia se inicia, salvo convenio
en contrario, con la entrega del bien."
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO CUARTO CIRCUITO.
Amparo en revisión 155/96. Diego Aurelio Ramírez Díaz. 6 de junio de 1996.

Unanimidad de votos. Ponente: Luis A. Cortés Escalante, Magistrado relator
interino por acuerdo del Consejo de la Judicatura Federal.
Octava Epoca
Tesis: 3a./J. 28/94
Página: 19
ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS PARA USO HABITACIONAL. EL

ARRENDATARIO PUEDE ELEGIR CUALQUIER VIA, ORAL O ESCRITA, PARA
EXPRESAR SU VOLUNTAD DE PRORROGA, CON TAL DE QUE PUEDA SER
CLARAMENTE COMPRENDIDO POR EL ARRENDADOR (ARTICULO 2448 C
DEL CODIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL). El artículo 2448-C del
Código Civil para el Distrito Federal, establece que la duración mínima de todo
contrato de arrendamiento de fincas destinadas a la habitación, es de un año
forzoso para arrendador y arrendatario, y que será prorrogable, a voluntad del
arrendatario, hasta por dos años más, siempre y cuando se encuentre al corriente
en el pago de las rentas. El contenido de dicho precepto pone de manifiesto que el
legislador, en lo referente a contratos de arrendamiento de fincas destinadas a la
habitación, derogando el principio de autonomía de la voluntad, que rige en los
contratos, establece que, aún sin el consentimiento del arrendador, éste
permanezca sujeto a una obligación, consistente en que dicho contrato de
arrendamiento pueda ser prorrogable hasta por dos años más, lo que se traduce
en una prerrogativa para el arrendatario, mediante: a). la sola manifestación de
voluntad del inquilino, y b). siempre y cuando se encuentre al corriente en el pago
de las rentas. Siendo elemento fundamental para obtener la prórroga legal la
voluntad del arrendatario y no previniendo la ley forma para externarla, es lógico
sostener que dicho numeral no limita, expresamente y de manera cierta esa
manifestación. Por tanto, el acto de optar por la prórroga del arrendamiento,
unilateralmente realizado, no necesita para su eficacia, forzosamente, de la
intervención de los órganos jurisdiccionales pues del contenido del precepto de
referencia, más bien se aprecia que la expresión de la voluntad del arrendatario,
para ese efecto, es libre, es decir, puede elegir cualquier procedimiento, judicial o
extrajudicial para expresar su voluntad y ésta tendrá eficacia jurídica cuando se
exteriorice, verbi gratia: a través de diligencias de jurisdicción voluntaria o de la
Procuraduría Federal del Consumidor. Así las cosas, resulta inconcuso que carece
de sustento jurídico que al arrendatario se le exija, para hacer valer su derecho de
prórroga, no la sola manifestación expresa de su voluntad; sino que tal declaración
la haga por medio de solicitud judicial, y ante un juez del arrendamiento
inmobiliario y únicamente de esa manera surta efectos; pues si bien es cierto que
esa es una de las tantas formas de externar la voluntad, no es el único modo para
hacerlo; y si, en su caso, el arrendador no estuviere de acuerdo con la prórroga
por estimar que el arrendatario no está al corriente en el pago de sus rentas o
porque no ejercitó el derecho oportunamente, no existe inconveniente alguno en
que pueda acudir a la vía contenciosa, en ejercicio del derecho de acción
correspondiente, pero sólo en este supuesto, pues no debe olvidarse que a los
juicios se acude sólo en caso de necesidad. Por tanto, se tiene que concluir que
es contrario a derecho el que se constriña al arrendatario a expresar su voluntad
por medio de una solicitud judicial, para obtener el nacimiento de su derecho antes
de saber si ese derecho no se le reconocerá de manera voluntaria; sobrecargando
de paso, innecesariamente, el volumen del trabajo de los tribunales.
Contradicción de tesis 2/93. Entre las sustentadas por el Tercero, Cuarto y Quinto
Tribunales Colegiados en Materia Civil del Primer Circuito. 29 de agosto de 1994.
Cinco votos. Ponente: Miguel Montes García. Secretaria: María Guadalupe
Saucedo Zavala.
Tesis de Jurisprudencia 28/94. Aprobada por la Tercera Sala de este alto Tribunal,
en sesión de veintinueve de agosto de mil novecientos noventa y cuatro, por cinco
votos de los señores Ministros: Presidente Carlos Sempé Minvielle, Mariano
Azuela Güitrón, Sergio Hugo Chapital Gutiérrez, Miguel Montes García y Diego
Valadés.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: XIII, Mayo de 1994
Tesis: I.3o.C. 695 C
Página: 434
DILIGENCIAS DE JURISDICCION VOLUNTARIA. EL DESISTIMIENTO DE UNA

DEMANDA QUE SE APOYA EN LAS MISMAS, NO IMPLICA QUE QUEDEN SIN
EFECTO LAS. Si un juicio de terminación de contrato de arrendamiento, se
intenta con base en unas diligencias de jurisdicción voluntaria, por las que se hizo
saber la voluntad de la parte arrendadora de dar por terminado el contrato relativo,
que ya habían servido de sustento a otro diverso juicio del mismo tipo que
promovió también aquélla, apareciendo además que se desistió en ese entonces
de tal juicio; todo ello no resulta suficiente para establecer que tales diligencias
quedaron sin efecto, ya que de conformidad con el artículo 34 del Código adjetivo
civil, como no se alegó un desistimiento de la acción sino en todo caso de la
demanda, ello lo único que trajo como consecuencia fue que volvieran las cosas al
estado que tenían antes de la presentación de la demanda, pero no que quedaran
sin efecto esas diligencias que se habían promovido con anterioridad, por la parte
actora; por lo tanto, no puede aceptarse que ella debió dar nuevamente el aviso de
terminación de contrato, puesto que incluso también es claro que el desistimiento
de referencia de ninguna forma implicó que hubiera cesado su oposición para que
el inquilino siguiera ocupando la localidad alquilada.
Amparo directo 1693/94. María de la Luz Hinojosa Durán. 7 de abril de 1994.

Martínez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C. J/33
Página: 31

de dueño.



C. Banderas Trigos.

Martínez.

Gámez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 272
ARRENDAMIENTO. EL DERECHO A LA PRORROGA DE UN CONTRATO DE,

DEBE EJERCITARSE EN LA VIA CONTENCIOSA. Cuando el contrato de
arrendamiento tiene como finalidad rentar un inmueble para casa habitación,
resulta prorrogable a voluntad de la inquilina si está al corriente en el pago de las
rentas; pero tal derecho debe ser ejercitado no sólo en tiempo sino también en la
vía contenciosa, por lo que debe descartarse la jurisdicción voluntaria para hacerlo
valer.
Amparo directo 981/93. María Cecilia Enríquez Rodríguez. 24 de marzo de 1993.

Unanimidad de votos. Ponente: Luz María Perdomo Juvera. Secretaria: María de
Lourdes Delgado Granados.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 830
ARRENDAMIENTO. DILIGENCIAS DE JURISDICCION VOLUNTARIA,

VIOLACIONES COMETIDAS EN ELLAS, SOLO PUEDEN RECLAMARSE AL
INSTAURARSE LA CONTROVERSIA. Todas las objeciones y violaciones que
existan en la tramitación de unas diligencias de jurisdicción voluntaria tendientes a
hacer saber a la parte arrendataria, la voluntad del arrendador, de dar por
terminada la relación de arrendamiento entre éstas existentes, sólo podrán
hacerse valer, en el procedimiento aquél que instaure contra el arrendatario para
obtener la desocupación y entrega de la localidad arrendada; esto es, que el
demandado al producir contestación a la demanda deberá precisamente en ese
evento hacer valer las correspondientes violaciones.
Amparo directo 5243/93. Raúl Alfaro Mendoza. 22 de octubre de 1993.

C. Banderas Trigos.
Amparo directo 87/93. Dolores Gallardo de Robledo. 28 de enero de 1993.

Planells.
Octava Epoca
Página: 831
ARRENDAMIENTO. NOTIFICACION DEL CAMBIO DE PROPIETARIO. Las

diligencias de jurisdicción voluntaria para notificar a la inquilina la voluntad de la
arrendadora de dar por terminado el contrato de alquiler en términos del artículo
2331 del Código Civil del Estado de Michoacán, no son aptas para acreditar la
notificación de cambio de propietario si no consta en el acta respectiva que se le
hizo saber a la arrendataria que el bien motivo del contrato fue enajenado, el
nombre del nuevo propietario y razón de que a éste, en lo subsecuente, deben
entregársele las pensiones.
Amparo directo 402/93. María Margarita del Consuelo y otra. 13 de septiembre de

1993. Unanimidad de votos. Ponente: Leonel Valdés García. Secretario: Luis
Angel Hernández Hernández.
Octava Epoca
Página: 353
ARRENDAMIENTO. LEGALIDAD DEL AVISO DE TERMINACION DEL. HECHO

MEDIANTE NOTARIO PUBLICO (LEGISLACION DEL ESTADO DE OAXACA).
La notificación que se hace al arrendatario en las diligencias de jurisdicción
voluntaria no constituye un emplazamiento a juicio, sino sólo un aviso, de manera
que si el notario hizo constar en el instrumento respectivo que se cercioró de la
identidad de la persona notificada, así como haberle explicado ampliamente el
alcance de la notificación, dicha aseveración hace presumir que el aviso se dio en
forma indubitable al haberse entendido precisamente con el arrendatario y la fe
pública de que está investido el referido notario. Por tanto, si la notificación se
efectuó por medio de notario conforme a la Ley del Notariado, con ello se satisface
el requisito exigido por el artículo 2359 del Código Civil del Estado de Oaxaca;
puesto que resulta absurdo pretender que en el aviso notarial se observaran los
requisitos que establece el artículo 112 del Código de Procedimientos Civiles para
el emplazamiento, toda vez que en la jurisdicción voluntaria no existe contienda ni
rigen las formalidades del juicio contradictorio.
Amparo directo 89/92. Carmen Díaz Huergo de García. 9 de abril de 1992.

Unanimidad de votos. Ponente: Guadalupe Olga Mejía Sánchez. Secretaria: María
de los Angeles Pombo Rosas.
Octava Epoca
SEPTIMO CIRCUITO.
Página: 159


CIRCUITO.

Valenzuela.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: XI, Mayo de 1993
Página: 296
ARRENDAMIENTO. VALIDEZ DEL AVISO DE TERMINACION, EFECTUADO EN

DILIGENCIAS DE JURISDICCION VOLUNTARIA ADMITIDAS POR AUTO SIN
FECHA. La excepción de ineficacia jurídica de las diligencias de jurisdicción
voluntaria opuesta por la enjuiciada, no resulta conducente para destruir la acción
de terminación del contrato base de la acción, porque si bien es cierto que el auto
de admisión a trámite de tales diligencias promovidas por la actora carece de
fecha, también lo es que esa circunstancia de ningún modo acarrea la nulidad de
la notificación efectuada a la arrendataria mediante dichas diligencias, pues de
conformidad con el artículo 2478 del Código Civil para el Distrito Federal, el fin de
la notificación de terminación del contrato, que puede ser hecha en vía judicial o
extrajudicial, es el de que la inquilina tenga conocimiento indubitable de la
voluntad de su arrendadora de dar por terminada la relación arrendaticia con la
anticipación señalada en el precepto citado, tal y como ocurrió en la especie,
habiéndose cumplido en consecuencia con el requisito legal de procedibilidad a
que está sujeta la acción de terminación de contrato.
Amparo directo 475/93. Multibanco Mercantil de México, S.N.C. 25 de febrero de

Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C.579 C
Página: 218
ARRENDAMIENTO. SON VALIDAS LAS DILIGENCIAS DE JURISDICCION

VOLUNTARIA DEL AVISO DE TERMINACION DE CONTRATOS DE, AUN
CUANDO SE HUBIERAN TRAMITADO ANTES DE QUE CONCLUYA EL
TERMINO ESTIPULADO EN EL MISMO, SI SE ADVIERTE QUE LA
NOTIFICACION RELATIVA SE LLEVO A EFECTO CUANDO YA HABIA
FENECIDO DICHO LAPSO. Cuando un arrendador inicia el trámite de diligencias
de jurisdicción voluntaria a efecto de dar a la arrendataria el aviso de terminación
de contrato, antes de la conclusión del término pactado en éste, pero se aprecia
que la notificación correspondiente se llevó al cabo cuando ya había fenecido ese
término resulta evidente que se acreditó el presupuesto de la acción relativa, que
constituye la exigencia que se desprende del artículo 2478 del Código Civil, dado
que en el mismo no se hace alusión a que necesariamente la tramitación de ese
aviso, deba iniciarse cuando ya está concluido el término del pacto que se
pretende dar por finalizado.
Amparo directo 601/93. Alvaro Carrillo y González. 11 de febrero de 1993.

Martínez.
Octava Epoca
Instancia: SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO TERCER
CIRCUITO.
Página: 213
ARRENDAMIENTO. TACITA RECONDUCCION EN EL CONTRATO DE.

(LEGISLACION DEL ESTADO DE OAXACA). Para que no opere la tácita
reconducción a que se refiere el artículo 2368 del Código Civil para el Estado de
Oaxaca, es indispensable que el arrendador se oponga, después de concluido el
término prefijado, a que el arrendatario continúe en el goce y uso del predio, pues
la oposición anterior al vencimiento no produce el efecto de evitar la tácita
reconducción; por lo tanto, las diligencias de jurisdicción voluntaria promovidas por
el arrendador antes de la terminación del contrato, con la finalidad de notificar al
arrendatario que no deseaba prorrogarlo, sólo tuvieron el efecto de recordar al
inquilino el clausulado respectivo.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO TERCER CIRCUITO.
Amparo directo 177/92. Santos Manuel Cruz Aquino. 9 de julio de 1992.

Unanimidad de votos. Ponente: Arturo Iturbe Rivas. Secretario: Gonzalo de Jesús
Morelos Avila.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 220


Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.5o.C.499 C
Página: 236
ARRENDAMIENTO. AVISO DE TERMINACION A UN ORGANISMO PUBLICO

DESCENTRALIZADO, LEGALIDAD DEL EFECTUADO A TRAVES DE UN
JUZGADO DEL FUERO COMUN EN VIA DE JURISDICCION VOLUNTARIA. Es
cierto que la competencia de los tribunales federales es aplicable en aquellos
casos en que exista una controversia de carácter judicial en la que la Federación
sea parte o se afecte de alguna manera su interés jurídico; sin embargo, en la
especie no se puede afirmar que exista una controversia de esa índole, ya que la
promoción de las diligencias de jurisdicción voluntaria no implica la existencia de
una controversia, pues éstas fueron tan solo el medio que eligió la arrendadora
para notificar a través de un juzgado del fuero común del Distrito Federal al
organismo público descentralizado quejoso de manera indubitable su voluntad de
dar por terminado el contrato de arrendamiento base de la acción, como también
pudo elegir para ese efecto el conducto testimonial o el notarial, que guardan
absoluta independencia de la función judicial.
Amparo directo 2554/92. Comisión Federal de Electricidad. 4 de junio de 1992.

Hobelsberger.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 424
ARRENDAMIENTO. CASO EN QUE SU VIGENCIA SE INICIA A PARTIR DE LA

FECHA DE CONTESTACION A LA DEMANDA, CUANDO SE RECLAMA SU
OTORGAMIENTO Y FIRMA. Si como consecuencia de la cesión de los derechos
arrendaticios, el cedente arrendatario y el cesionario promovieron diligencias de
jurisdicción voluntaria a efecto de notificar al arrendador su aceptación de las
condiciones impuestas por éste para autorizar dicha cesión, por el término de un
año forzoso de duración del arrendamiento, y posteriormente el cesionario de esos
derechos demanda el otorgamiento y firma de un contrato de arrendamiento, en el
que el arrendador, al contestar la demanda, se allana a los términos de la misma y
exhibe el contrato relativo fechado el día de la contestación, que es aceptado por
el actor, en cuanto a su fecha, es evidente que el inicio de vigencia del pacto
locativo comienza a partir de la contestación de la demanda y no desde la fecha
del pronunciamiento del fallo que condene al enjuiciado a su otorgamiento y firma,
ello, a virtud del cumplimiento de éste de las obligaciones a su cargo, derivadas
del allanamiento.
Amparo directo 6477/91. Martha Buchsbaum Donn de Rosenthal. 27 de noviembre

de 1991. Unanimidad de votos. Ponente: José Rojas Aja. Secretario: Enrique
Ramírez Gámez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 426


Casarrubias Ortega.
C. Banderas Trigos.
Octava Epoca,
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 145


Maldonado Soto.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.5o.C.453 C
Página: 147
ARRENDAMIENTO. NOTIFICACION DE TERMINACION EFECTUADA AL

INQUILINO, POR CONDUCTO DEL PORTERO DEL EDIFICIO. CARECE DE
EFICACIA JURIDICA. Resulta adverso a lo dispuesto en los artículos 116 y 117
del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal el criterio del tribunal
de alzada en el sentido de que se debe tener como legal la notificación de las
diligencias de jurisdicción voluntaria efectuada a la demandada, por conducto del
portero del edificio, ya que de las constancias de autos quedó demostrado que la
persona con la que se entendió la notificación respectiva, no es empleado de la
inquilina demandada, familiar, o doméstico al servicio de ésta, sino que, por el
contrario, es precisamente empleado de la parte arrendadora demandante, por lo
que no debió de tenerse por legalmente hecha la notificación en comento, habida
cuenta de que lo que se pretende garantizar con las disposiciones que contiene el
artículo 2478 del Código Civil para el Distrito Federal, es que el arrendatario se
entere fehacientemente de que es voluntad de su arrendador el dar por terminada
la relación contractual a la que ambos se encuentran vinculados; y siendo ésta
una disposición de orden público corresponde a la parte actora acreditar que se ha
dado cumplimiento en forma indubitable a tal disposición, a fin de que sea
procedente la acción de terminación de contrato de arrendamiento;
consecuentemente, al haberse entendido la diligencia de mérito con una persona
distinta a las que señala la ley, se vulneraron las disposiciones sustantiva y
procesales mencionadas, y las garantías constitucionales inherentes, en agravio
de la quejosa.
Amparo directo 3803/91. Esther Sefami viuda de Bensussen. 11 de diciembre de

García Ramos.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C. J/21
Página: 100


C. Banderas Trigos.

Rodríguez Barajas.

Casarrubias Ortega.

Ortega.

Ortega.

cuatro.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 155


Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: VIII, Octubre de 1991
Tesis: I.3o.386 C
Página: 143
CADUCIDAD. NO OPERA EN LAS DILIGENCIAS DE JURISDICCION

VOLUNTARIA. En las diligencias de jurisdicción voluntaria no opera la caducidad,
de conformidad con lo establecido en el artículo 137 bis, fracción VIII, inciso b), del
Código de Procedimientos Civiles del Distrito Federal; de suerte que aun cuando
hubieran transcurrido más de ciento ochenta días hábiles sin actuar, no opera la
caducidad en esas actuaciones y son aptas para acreditar que la arrendadora dio
al inquilino el aviso de terminación del contrato de arrendamiento celebrado,
conforme a lo establecido en el artículo 2478 del Código Civil del Distrito Federal.

Amparo directo 4131/91. David Mayagoitia. 22 de agosto de 1991. Unanimidad de
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 208


Hobelsberger.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 149


Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 151
ARRENDAMIENTO, TERMINACION DEL CONTRATO DE. ES INNECESARIO

EXPONER EN EL AVISO LOS MOTIVOS QUE TIENE EL ARRENDADOR PARA
DARLO POR CONCLUIDO. La circunstancia de que en las diligencias de
jurisdicción voluntaria no se hayan especificado las causas por las cuales se deba
dar por concluido el arrendamiento carece de relevancia jurídica, porque el artículo
2478 del Código Civil para el Distrito Federal no exige que el arrendador precise
los motivos por los cuales es su voluntad dar por terminado el contrato de
arrendamiento, sino sólo establece que los arrendamientos celebrados por tiempo
indefinido concluyen a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, siempre
y cuando se cumplan los requisitos previstos en dicho numeral, entre los cuales no
está el de que la parte arrendadora tenga que explicar al arrendatario las causas o
motivos que le asisten para dar por concluida la relación arrendaticia; por tanto,
del hecho que no se hubiesen expresado tales causas en el aviso de terminación
no puede seguirse presuncionalmente que el arrendador daba por terminado el
contrato por que pretendía rentar nuevamente el inmueble respectivo, por no
existir ninguna relación precisa más o menos necesaria entre el hecho conocido y
el que pretende conocer, máxime que el inquilino no acreditó las condiciones del
supuesto arrendamiento que celebraría la arrendadora con un tercero, y tampoco
demostró que aquella pretendiera vender el inmueble en controversia, ni que fuera
a rentarlo.
Amparo directo 6517/90. Eliseo Gómez Farías y Alvarado. 24 de enero de 1991.

Jiménez Delgado.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.5o.C. J/11
Página: 113
JURISDICCION VOLUNTARIA, NOTIFICACION DE LAS DILIGENCIAS DE. NO

REQUIERE DE LOS MISMOS REQUISITOS DEL EMPLAZAMIENTO. Como la
notificación de la voluntad del arrendador de dar por terminado el contrato es
distinta de la notificación de la demanda, la diligencia respectiva no debe contener
los requisitos formales de validez que al respecto establece el artículo 117 del
Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, es decir, que la cédula
debe entregarse a los parientes, empleados o domésticos del interesado o a
cualquier habitante del domicilio señalado, después de que el actuario se haya
cerciorado de que ese sea el del interesado; pues por tratarse de una
comunicación de su arrendador para hacerle saber su voluntad de dar por
terminado el arrendamiento, la notificación debe verificarse conforme a lo
establecido por el artículo 116 de dicho código, precepto que sólo ordena que en
caso de no encontrar al interesado, el notificador le dejará cédula en la que hará
constar la fecha y hora en que se entregue, el nombre y apellido del promovente,
el juez o tribunal que manda practicar la diligencia, la determinación que se manda
notificar y el nombre y apellido de la persona a quien se entrega, más la razón que
se asentará del acto.

Amparo directo 860/88. Bufete Arpe, S.A. de C.V. 14 de abril de 1988. Unanimidad
Gaytán.
Amparo directo 2410/88. Fermín Alvarado Pérez. 25 de agosto de 1988.

Amparo directo 2990/88. Marcos Antonio Ureña Solís. 13 de octubre de 1988.

Unanimidad de votos. Ponente: Efraín Ochoa Ochoa. Secretario: Amado Lemus
Quintero.

Pedroza Carbajal.
Amparo directo 5209/90. Isabel Bernal de García. 24 de enero de 1991.

Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 141
ARRENDAMIENTO. NOTIFICACION DE DILIGENCIAS DE JURISDICCION

VOLUNTARIA CUANDO EL ARRENDATARIO ES PERSONA MORAL. Cuando el
arrendatario es una persona moral, la notificación prevista por el artículo 2478 del
Código Civil respecto a la voluntad del arrendador de dar por terminado el contrato
de arrendamiento y de que el inquilino goza del plazo legal para desocupar el
inmueble locado, debe hacerse en términos de los dispuesto por el artículo 33 del
Código Civil citado; es decir, en el domicilio en el que tiene establecida su
administración.
Amparo directo 6347/90. Instituto Mexicano del Seguro Social. l7 de enero de

Ramírez Gámez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 150
ARRENDAMIENTO. TERMINACION DEL CONTRATO DE. LA ACCION

PROCEDE AUN CUANDO SE FUNDE EN EL CONVENIO DE PRORROGA DEL
MISMO. Si el convenio base de la acción claramente hizo referencia de que se
trataba de una segunda prórroga, y la actora ejercitó la acción de terminación del
contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes, es inconcuso que a este
último se refería; por tanto, es ilógico lo aducido por el demandado, de que debió
declararse la terminación de la prórroga y no del arrendamiento; ya que, por una
parte, la prórroga, implica la existencia previa de un arrendamiento, y no podría
jurídicamente declararse la terminación de aquélla y dejar subsistente la relación
arrendaticia; y por otra, lo que debe tomarse en cuenta es la verdadera intención
de las partes, referente indudablemente a la terminación del contrato. En tales
condiciones, como el aviso dado por la arrendadora mediante las diligencias de
jurisdicción voluntaria, lleva claramente la intención de dar por terminado el
arrendamiento y no sólo la prórroga, toda vez que aquél se hizo en términos del
artículo 2478 del Código Civil para el Distrito Federal, la terminación del contrato
de arrendamiento confirmada en la alzada, se ajustó a derecho.
Amparo directo 4795. Eduardo Acuña de la Cruz. 31 de enero de 1991.

Vicente Peredo.
Octava Epoca
TERCER CIRCUITO.
Página: 151
ARRENDAMIENTO, TERMINACION DEL CONTRATO DE. NO SE VIOLAN

GARANTIAS SI AL NOTIFICARLO EN DILIGENCIAS DE JURISDICCION
VOLUNTARIA SE USA EL VOCABLO EMPLAZAMIENTO. Si al llevar a cabo una
notificación en un procedimiento de jurisdicción voluntaria, el secretario actuante
utilizó, impropiamente, la palabra "emplazamiento", esta incorrección técnico-
procesal, no constituye violación de garantías que afecte las defensas del quejoso,
ya que, de todas maneras se logró la finalidad de que conociera la voluntad del
arrendador de dar por terminado el contrato habido entre ambos, máxime si en el
acta levantada, se asentó que la diligencia se entendió personalmente con él; que
se le hizo saber el motivo de la misma y que se le corrió traslado con las copias de
ley.
CIRCUITO.
Amparo directo 950/90. Miguel Madrigal Dueñas. 9 de enero de 1991. Unanimidad

de votos. Ponente: Oscar Vázquez Marín. Secretario: César Omar Romero
Ballesteros.
Octava Epoca
Página: 140
ARRENDAMIENTO. NOTIFICACION DE TERMINACION DEL CONTRATO

HECHA POR APODERADO GENERAL PARA PLEITOS Y COBRANZAS. La
notificación que se le hace al arrendatario, en diligencias de jurisdicción voluntaria,
sobre la terminación del contrato de arrendamiento en cuestión, por un apoderado
general para pleitos y cobranzas se encuentra ajustada a derecho, pues el aviso
de terminación de contrato es un acto preliminar o accesorio del juicio ordinario
civil seguido posteriormente por el propio apoderado en nombre del poderdante.
De esta forma, debe concluirse que la sentencia combatida infringe las garantías
del amparista, al haber considerado que el referido aviso de terminación es de
naturaleza administrativa; pues si bien es cierto lo resuelto por la Sala ad quem,
en el sentido de que los poderes generales para pleitos y cobranzas no autorizan
la realización de actos administrativos, también lo es que, en el caso a estudio, el
acto lo constituye el aviso de
terminación de contrato de arrendamiento que, como ya se dijo, no tiene tal

carácter, sino el de prejudicial, preliminar y accesorio a la substanciación del juicio
correspondiente que puede intentar el mandatario, el cual de no realizarse, en los
casos previstos por la ley, el juicio no prosperaría.
Amparo directo 320/89. José Calderón Ayala. 16 de mayo de 1990. Unanimidad

de votos. Ponente: Juan Miguel García Salazar. Secretario: Angel Torres
Zamarrón.
Octava Epoca
Página: 75
ARRENDAMIENTO. LUGAR DE PAGO DE LAS RENTAS. (LEGISLACION DEL

ESTADO DE MICHOACAN). Si el contrato de arrendamiento base de la acción se
celebró en forma verbal, y por ende, no existe medio directo para conocer las
condiciones convenidas por las partes, específicamente el lugar de pago de las
rentas, y la demandada no admitió haber acordado con su arrendador cubrirle
esas pensiones en el domicilio de éste, lo manifestado por el arrendatario en
diligencias de jurisdicción voluntaria sobre consignación de rentas, en el sentido
de que el arrendador se negaba a recibirlas, no demuestra la estipulación verbal
relativa a la obligación de la inquilina a acudir al domicilio de aquél, en aplicación
del artículo 2279 del Código Civil del Estado de Michoacán, conforme al cual, a
falta de convenio expreso, la renta será pagada en la casa, habitación o despacho
de la arrendataria.
Amparo directo 309/90. Erika Dolores González Arias. 17 de septiembre de 1990.

Unanimidad de votos. Ponente: Leonel Valdez García. Secretaria: Patricia Mújica
López.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 95
ARRENDAMIENTO. LAS DILIGENCIAS DE JURISDICCION VOLUNTARIA NO

SON EL TRAMITE ADECUADO PARA DEMANDAR LA TERMINACION DEL
CONTRATO. Si se alega por el enjuiciado que en las diligencias de jurisdicción
voluntaria no se le demandó la desocupación y entrega de la localidad arrendada,
sino sólo la terminación del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes
contendientes, ello resulta irrelevante toda vez que a través de ellas no se
demanda al inquilino, sino exclusivamente se le hace saber la voluntad del
arrendador de dar por terminado el contrato de arrendamiento.
Amparo directo 4438/89. Juan Carlos Sosa Gutiérrez. 11 de enero de 1990.

Gámez.
Octava Epoca
Tesis: 3a./J. 32 15/89
Página: 281
ARRENDAMIENTO PARA HABITACION. LA JURISPRUDENCIA QUE
ESTABLECE QUE LA PRORROGA DEL CONTRATO DEBE EJERCERSE
CUANDO TODAVIA ESTA EN VIGOR ES INAPLICABLE PARA EL ESTADO DE
PUEBLA (REFORMA AL ARTICULO 2324 DEL CODIGO CIVIL DE ESTE
ESTADO, VIGENTE A PARTIR DEL 10 DE AGOSTO DE 1985). Para determinar
la procedencia y la forma en que debe ejercerse el derecho de prórroga al contrato
de arrendamiento para habitación que, en su caso, se conceda al arrendatario,
debe atenderse a lo dispuesto en el Código Civil de cada uno de los estados de la
República Mexicana; de manera tal que el criterio aplicable en tal hipótesis para un
Estado puede no resultar serlo para otra entidad federativa, si los códigos civiles
relativos no concuerdan en lo que dispongan al respecto. Inclusive, el criterio
sustentado en una tesis de acuerdo con la ley civil de un Estado puede ser
aplicable en determinada época y dejar de serlo para el propio Estado en otra, en
virtud de reformas que el legislador local efectúe a las disposiciones legales
relativas. Tal es el caso de la jurisprudencia publicada en el Apéndice 1917-1985,
Cuarta Parte, página 165 que señala: "ARRENDAMIENTO, PRORROGA DEL
CONTRATO DE.- El derecho concedido al arrendatario para pedir que se
prorrogue el arrendamiento por el término de un año, debe ejercitarse cuando
todavía está en vigor el contrato, porque lo que no existe no puede prorrogarse",
que es inaplicable a las actuales disposiciones del Código Civil del Estado de
Puebla, pues el artículo 2324, que estuvo vigente hasta el nueve de agosto de mil
novecientos ochenta y cinco en que se publicó la reforma a este numeral que
entró en vigor al día siguiente de su publicación, establecía que la prórroga debía
solicitarse dentro de los sesenta días anteriores al vencimiento del contrato,
mediante la manifestación relativa del arrendatario en jurisdicción voluntaria o ante
notario, de lo cual se deriva que la tesis de esta Suprema Corte era aplicable para
los arrendamientos para habitación cuando estaba en vigor tal disposición, pero
dejó de serlo cuando el artículo en comento fue reformado para establecer que
bastará para que se produzca la prórroga del contrato de arrendamiento, el que el
arrendatario satisfaga los requisitos establecidos en los artículos 2321 y 2322 del
propio ordenamiento.
Contradicción de tesis 6/89. Entre las sustentadas por el Segundo y el Tercer

Tribunales Colegiados del Sexto Circuito. 11 de agosto de 1989. Cinco votos.
Ponente: Mariano Azuela Güitrón. Secretaria: Lourdes Ferrer Mac Gregor Poisot.
Texto de la tesis aprobado por la Tercera Sala en sesión privada de ocho de

septiembre de mil novecientos ochenta y nueve. Unanimidad de cuatro votos de
los señores ministros: Presidente Sergio Hugo Chapital Gutiérrez, Mariano Azuela
Güitrón, Salvador Rocha Díaz e Ignacio Magaña Cárdenas. (Ausente: Jorge
Carpizo Mac Gregor).
de la Federación, número 19-21, Julio-Septiembre de 1989, pág. 85.
Octava Epoca
Tesis: 3a./J. 34 17/89
Página: 283
ARRENDAMIENTO PARA HABITACION. LA PRORROGA DEL CONTRATO

OPERA AUTOMATICAMENTE EN EL ESTADO DE PUEBLA. (CODIGO CIVIL
DEL ESTADO, A PARTIR DEL DIEZ DE AGOSTO DE MIL NOVECIENTOS
OCHENTA Y CINCO). De conformidad con los artículos 2321 y 2327 del
ordenamiento citado, en los contratos de arrendamiento en los que el bien materia
del mismo se destine a habitación, el arrendatario tendrá el derecho irrenunciable
a que se le prorrogue hasta por tres años si cumple con los requisitos establecidos
en el primero de dichos preceptos. Ahora bien, el artículo 2324 que establece la
forma en que se produce esta prórroga, fue reformado mediante decreto publicado
en el Periódico Oficial del Estado de Puebla, el nueve de agosto de mil
novecientos ochenta y cinco, en vigor a partir del día siguiente a su publicación,
para suprimir el requisito de que el arrendatario manifieste al arrendador, en
jurisdicción voluntaria o ante notario, su deseo de que el contrato se prorrogue y
establecer que bastará para que tal prórroga se produzca el que el arrendatario
satisfaga los requisitos señalados en el artículo 2321. Por tal motivo, desde el diez
de agosto de mil novecientos ochenta y cinco, en el Estado de Puebla, la prórroga
de los contratos de arrendamiento para habitación opera automáticamente sin que
sea necesario aviso o solicitud expresa del arrendatario en tal sentido, bastando
tan sólo el que éste satisfaga los requisitos legales, aunado al hecho de su
permanencia en el inmueble arrendado que presupone su voluntad de que el
contrato se prorrogue.
Contradicción de tesis 6/89. Entre las sustentadas por el Segundo y el Tercer

Ponente: Mariano Azuela Güitrón. Secretaria: Lourdes Ferrer Mac Gregor Poisot.
Texto de la tesis aprobado por la Tercera Sala en sesión privada de ocho de

septiembre de mil novecientos ochenta y nueve. Unanimidad de cuatro votos de
los señores ministros: presidente Sergio Hugo Chapital Gutiérrez, Mariano Azuela
Güitrón, Salvador Rocha Díaz e Ignacio Magaña Cárdenas. (Ausente: Jorge
Carpizo Mac Gregor).
de la Federación, número 19-21, Julio-Septiembre de 1989, pág. 87.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 100
ARRENDAMIENTO. LEGITIMACION PROCESAL DE LA APODERADA, PARA
DAR EL AVISO DE TERMINACION DE CONTRATO EN JURISDICCION
VOLUNTARIA. Al haber firmado la apoderada de la arrendadora el contrato de
arrendamiento base de la acción, es evidente que aquélla se encontraba
legitimada para actuar a nombre de la arrendadora en todo asunto relacionado con
ese arrendamiento y, por tanto, si fue dicha apoderada quien firmó las diligencias
de jurisdicción voluntaria mediante las que se notificó al inquilino la voluntad de la
arrendadora de dar por terminada la relación arrendaticia, es incontrovertible que
se dio cumplimiento al requisito de procedibilidad de la acción de terminación de
contrato a que se refiere el artículo 2478 del Código Civil para el Distrito Federal.
Amparo directo 3600/89. Sucesión de Tula Guevara viuda de Castro. 28 de

septiembre de 1989. Unanimidad de votos. Ponente: Efraín Ochoa Ochoa.
Secretario: Walter Arellano Hobelsberger.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 125
ARRENDAMIENTO DE FINCAS DESTINADAS A LA HABITACION

OPORTUNIDAD PARA HACER VALER LA PRORROGA DEL CONTRATO DE
(REFORMAS PUBLICADAS EN EL DIARIO OFICIAL DE LA FEDERACION DE 7
DE ENERO DE 1985). La prórroga a que tiene derecho el inquilino llenados los
requisitos de Ley, debe hacerse valer en el juicio ordinario, ejercitando la acción
correspondiente o al contestar la demanda en vía de reconvención sin que tenga
relevancia alguna que dicha prórroga se reclame en diligencias de jurisdicción
voluntaria estando aún vigentes los contratos de arrendamiento exhibidos en el
juicio.

CIRCUITO.
Amparo directo 2287/89. Alfredo Machuca Montes. 31 de junio de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: José Joaquín Herrera Zamora. Secretaria:
Herlinda Baltreira E.
Amparo directo 2487/88. Francisco Enrique Esparza. 30 de septiembre de 1988.

Vicente Peredo.
Amparo directo 387/88. Cristina Bárbara Batorska. 14 de marzo de 1988.
Octava Epoca,
Tomo I, segunda Parte-1, página 109.
Octava Epoca
Página: 139
ARRENDAMIENTO, PRORROGA DEL CONTRATO DE. OPERA POR

MINISTERIO DE LEY (LEGISLACION DEL ESTADO DE PUEBLA). El artículo
2324 del Código Civil para el Estado de Puebla abrogado exigía, para que se
produjera la prórroga del contrato de arrendamiento, que el arrendatario, dentro de
los sesenta días anteriores al vencimiento del contrato, manifieste al arrendador,
en jurisdicción voluntaria, o ante notario, que desea se prorrogue el contrato. Sin
embargo, dicho precepto fue reformado mediante decreto publicado en el
Periódico Oficial del Estado de Puebla, de fecha nueve de agosto de mil
novecientos ochenta y cinco; por lo que actualmente ya no es necesario que el
arrendatario satisfaga alguno de los dos requisitos acabados de señalar, pues la
referida prórroga de los contratos de arrendamiento opera por ministerio de ley;
esto es, de conformidad con lo dispuesto por los artículos 2324 y 2326 del Código
Civil para el Estado de Puebla en vigor, dicha prórroga opera por ministerio de ley,
precisamente a partir de la fecha en que venció el contrato de arrendamiento
materia de juicio, sin que para ello hubiera sido necesario convenio expreso con el
arrendador ni declaración judicial.
Amparo directo 476/88. Alejandro Grajales. 24 de enero de 1989. Unanimidad de

votos. Ponente: Jaime Manuel Marroquín Zaleta. Secretario: Othón Ríos Flores.

Unanimidad de votos. Ponente: Oscar Vázquez Marín. Secretario: J. Ignacio Valle
Oropeza.
Precedentes:

Flores Berruecos.
Amparo directo 350/88. Enriqueta Acsencio de Osorio, por si y en su
representación. 28 de septiembre de 1988. Unanimidad de votos. Ponente: Juan
Manuel Brito Velázquez. Secretario: José Manuel Torres Pérez.
Amparo directo 256/88. Míriam Rivero Dávalos. 20 de agosto de 1988.

manuel Torres Pérez.
Octava Epoca, Tomo II, Segunda Parte-1, pág. 114. (3 asuntos).
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 145
ARRENDAMIENTO. VALIDEZ DEL CONTRATO CELEBRADO EN

REPRESENTACION DE LA ARRENDADORA CON POSTERIORIDAD A SU
FALLECIMIENTO. La circunstancia de que con anterioridad a la celebración del
contrato base de la acción de terminación haya fallecido la arrendadora, no impide
que tal convención sea válida, pues lo suscribió quien se ostentó como
representante de dicha arrendadora, y durante el juicio natural no se demostró que
el albacea de la sucesión de la arrendadora se hubiera inconformado con la
celebración del citado contrato; por el contrario, con apoyo en él, promovió en vía
de jurisdicción voluntaria el aviso de su conclusión al arrendatario y,
posteriormente, le demandó la declaración de su terminación, lo que implica que
tácitamente aceptó su concertación. Por tanto, no existe la pretendida nulidad del
contrato en comento, en virtud de que sólo a los intereses de la sucesión de la
arrendadora podría perjudicar la suscripción del referido contrato, puesto que el
inquilino resultó beneficiado con éste al haber disfrutado la posesión del inmueble
arrendado.
Amparo directo 445/89. Rafael Brizuela Venegas. 23 de febrero de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: Victor Manuel Islas Domínguez. Secretario:
Amparo directo 1115/89. Gonzalo Hernández Cruz. 13 de abril de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: Victor Manuel Islas Domínguez. Secretario: Raúl
Alberto Pérez Castillo.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 431
JURISDICCION VOLUNTARIA. PROCEDE EL AMPARO CUANDO SE TRATA

DE RESOLUCIONES Y NO DE NOTIFICACIONES QUE NO AFECTAN EL
PROCEDIMIENTO. Es cierto que las resoluciones dictadas en jurisdicción
voluntaria constituyen actos fuera de juicio y contra ellas procede el amparo; pero
ello se entiende cuando efectivamente se trate de resoluciones y no de una
notificación, que es una diligencia que no puede causar un perjuicio irreparable al
quejoso, porque la autoridad no resuelve ni ordena cuestión alguna, toda vez que
fue la arrendadora la que manifestó su decisión de que era su voluntad dar por
terminado el contrato de arrendamiento, por lo que la arrendataria debía
desocupar, en el término legal fijado, pero ello no lo dispuso el juez, quien sólo se
limitó a ordenar la notificación de tal aviso. En todo caso, para que fuera
procedente el juicio constitucional, sería necesario que tal notificación hubiera
afectado partes substanciales del procedimiento, lo que no aconteció, porque
sencillamente no había juicio; o bien se hubiese dejado sin defensa a la quejosa,
lo que tampoco sucedió, pues en el juicio de terminación que se llevará a cabo,
tendrá en todo caso, la inquilina las oportunidades legales para defenderse de una
eventual ilegalidad en tal notificación.

CIRCUITO.
Amparo en revisión 1557/88. Socorro Ruiz de Villegas. 31 de enero de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: Ignacio M. Cal y Mayor G. Secretario: José
Vicente Peredo.
Véanse: Tesis jurisprudencial 169 y primera relacionada, páginas 508 y 509 del
último Apéndice del Semanario Judicial de la Federación, 1917 a 1985, Cuarta
Parte, Tercera Sala, de la Suprema Corte de Justicia de la Nación que dice:
"Jurisdicción voluntaria, amparo en caso de".
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 121
ARRENDAMIENTO, PRORROGA DEL CONTRATO DE. NO PROCEDE

HACERSE VALER EN VIA DE JURISDICCION VOLUNTARIA. No es válido
sostener que la prórroga de los contratos de arrendamiento se hizo valer en las
diligencias de jurisdicción voluntaria, promovidas para hacer saber al arrendador la
voluntad de prorrogar el vínculo arrendaticio, pues en dichas diligencias no se
puede formular cuestión litigiosa alguna.
CIRCUITO.

Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 121
ARRENDAMIENTO, PRORROGA DEL CONTRATO DE. NO PROCEDE

HACERSE VALER EN VIA DE JURISDICCION VOLUNTARIA. No es válido
sostener que la prórroga de los contratos de arrendamiento se hizo valer en las
diligencias de jurisdicción voluntaria, promovidas para hacer saber al arrendador la
voluntad de prorrogar el vínculo arrendaticio, pues en dichas diligencias no se
puede formular cuestión litigiosa alguna.

CIRCUITO.

Octava Epoca
Tesis: 68
Página: 46
ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS PARA USO HABITACIONAL. EL

ARRENDATARIO PUEDE ELEGIR CUALQUIER VIA, ORAL O ESCRITA, PARA
EXPRESAR SU VOLUNTAD DE PRORROGA, CON TAL DE QUE PUEDA SER
CLARAMENTE COMPRENDIDO POR EL ARRENDADOR (ARTICULO 2448-C
DEL CODIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL). El artículo 2448-C del
Código Civil para el Distrito Federal, establece que la duración mínima de todo
contrato de arrendamiento de fincas destinadas a la habitación, es de un año
forzoso para arrendador y arrendatario, y que será prorrogable, a voluntad del
arrendatario, hasta por dos años más, siempre y cuando se encuentre al corriente
en el pago de las rentas. El contenido de dicho precepto pone de manifiesto que el
legislador, en lo referente a contratos de arrendamiento de fincas destinadas a la
habitación, derogando el principio de autonomía de la voluntad, que rige en los
contratos, establece que, aun sin el consentimiento del arrendador, éste
permanezca sujeto a una obligación, consistente en que dicho contrato de
arrendamiento pueda ser prorrogable hasta por dos años más, lo que se traduce
en una prerrogativa para el arrendatario, mediante: a) la sola manifestación de
voluntad del inquilino, y b) siempre y cuando se encuentre al corriente en el pago
de las rentas. Siendo elemento fundamental para obtener la prórroga legal la
voluntad del arrendatario y no previniendo la ley forma para externarla, es lógico
sostener que dicho numeral no limita, expresamente y de manera cierta esa
manifestación. Por tanto, el acto de optar por la prórroga del arrendamiento,
unilateralmente realizado, no necesita para su eficacia, forzosamente, de la
intervención de los órganos jurisdiccionales pues del contenido del precepto de
referencia, más bien se aprecia que la expresión de la voluntad del arrendatario,
para ese efecto, es libre, es decir, puede elegir cualquier procedimiento, judicial o
extrajudicial para expresar su voluntad y ésta tendrá eficacia jurídica cuando se
exteriorice, verbigracia: a través de diligencias de jurisdicción voluntaria o de la
Procuraduría Federal del Consumidor. Así las cosas, resulta inconcuso que carece
de sustento jurídico que al arrendatario se le exija, para hacer valer su derecho de
prórroga, no la sola manifestación expresa de su voluntad; sino que tal declaración
la haga por medio de solicitud judicial, y ante un juez del arrendamiento
inmobiliario y únicamente de esa manera surta efectos; pues si bien es cierto que
ésa es una de las tantas formas de externar la voluntad, no es el único modo para
hacerlo; y si, en su caso, el arrendador no estuviere de acuerdo con la prórroga
por estimar que el arrendatario no está al corriente en el pago de sus rentas o
porque no ejercitó el derecho oportunamente, no existe inconveniente alguno en
que pueda acudir a la vía contenciosa, en ejercicio del derecho de acción
correspondiente, pero sólo en este supuesto, pues no debe olvidarse que a los
juicios se acude sólo en caso de necesidad. Por tanto, se tiene que concluir que
es contrario a derecho el que se constriña al arrendatario a expresar su voluntad
por medio de una solicitud judicial, para obtener el nacimiento de su derecho antes
de saber si ese derecho no se le reconocerá de manera voluntaria; sobrecargando
de paso, innecesariamente, el volumen del trabajo de los tribunales.
Octava Epoca:
Tercero, Cuarto y Quinto en Materia Civil del Primer Circuito. 29 de agosto de
1994. Cinco votos.
NOTA:
Judicial de la Federación, tomo XIV-Noviembre, pág. 65.
Octava Epoca
Tesis: 103
Página: 69
ARRENDAMIENTO PARA HABITACION. LA JURISPRUDENCIA QUE

ESTABLECE QUE LA PRORROGA DEL CONTRATO DEBE EJERCERSE
CUANDO TODAVIA ESTA EN VIGOR ES INAPLICABLE PARA EL ESTADO DE
PUEBLA (REFORMA AL ARTICULO 2324 DEL CODIGO CIVIL DE ESTE
ESTADO, VIGENTE A PARTIR DEL 10 DE AGOSTO DE 1985). Para determinar
la procedencia y la forma en que debe ejercerse el derecho de prórroga al contrato
de arrendamiento para habitación que, en su caso, se conceda al arrendatario,
debe atenderse a lo dispuesto en el Código Civil de cada uno de los Estados de la
República Mexicana; de manera tal que el criterio aplicable en tal hipótesis para un
Estado puede no resultar serlo para otra entidad federativa, si los códigos civiles
relativos no concuerdan en lo que dispongan al respecto. Inclusive, el criterio
sustentado en una tesis de acuerdo con la ley civil de un Estado puede ser
aplicable en determinada época y dejar de serlo para el propio Estado en otra, en
virtud de reformas que el legislador local efectúe a las disposiciones legales
relativas. Tal es el caso de la jurisprudencia publicada en el Apéndice 1917-1985,
Cuarta Parte, página 165 que señala: "ARRENDAMIENTO, PRORROGA DEL
CONTRATO DE.- El derecho concedido al arrendatario para pedir que se
prorrogue el arrendamiento por el término de un año, debe ejercitarse cuando
todavía está en vigor el contrato, porque lo que no existe no puede prorrogarse",
que es inaplicable a las actuales disposiciones del Código Civil del Estado de
Puebla, pues el artículo 2324, que estuvo vigente hasta el nueve de agosto de mil
novecientos ochenta y cinco en que se publicó la reforma a este numeral que
entró en vigor al día siguiente de su publicación establecía que la prórroga debía
solicitarse dentro de los sesenta días anteriores al vencimiento del contrato,
mediante la manifestación relativa del arrendatario en jurisdicción voluntaria o ante
notario, de lo cual se deriva que la tesis de esta Suprema Corte era aplicable para
los arrendamientos para habitación cuando estaba en vigor tal disposición, pero
dejó de serlo cuando el artículo en comento fue reformado para establecer que
bastará para que se produzca la prórroga del contrato de arrendamiento, el que el
arrendatario satisfaga los requisitos establecidos en los artículos 2321 y 2322 del
propio ordenamiento.
Octava Epoca:
Contradicción de tesis 6/89. Entre las sustentadas por el Segundo y Tercer

NOTA:
Tesis 3a./J.32 (número oficial 15/89), Gaceta número 19-21, pág. 85; Semanario
Judicial de la Federación, tomo IV, Primera Parte, pág. 281.
Octava Epoca
Tesis: 105
Página: 71
ARRENDAMIENTO PARA HABITACION. LA PRORROGA DEL CONTRATO

OPERA AUTOMATICAMENTE EN EL ESTADO DE PUEBLA. (CODIGO CIVIL
DEL ESTADO, A PARTIR DEL DIEZ DE AGOSTO DE MIL NOVECIENTOS
OCHENTA Y CINCO). De conformidad con los artículos 2321 y 2327 del
ordenamiento citado, en los contratos de arrendamiento en los que el bien materia
del mismo se destine a habitación, el arrendatario tendrá el derecho irrenunciable
a que se le prorrogue hasta por tres años si cumple con los requisitos establecidos
en el primero de dichos preceptos. Ahora bien, el artículo 2324 que establece la
forma en que se produce esta prórroga, fue reformado mediante decreto publicado
en el Periódico Oficial del Estado de Puebla, el nueve de agosto de mil
novecientos ochenta y cinco, en vigor a partir del día siguiente a su publicación,
para suprimir el requisito de que el arrendatario manifieste al arrendador, en
jurisdicción voluntaria o ante notario, su deseo de que el contrato se prorrogue y
establecer que bastará para que tal prórroga se produzca el que el arrendatario
satisfaga los requisitos señalados en el artículo 2321. Por tal motivo, desde el diez
de agosto de mil novecientos ochenta y cinco, en el Estado de Puebla, la prórroga
de los contratos de arrendamiento para habitación opera automáticamente sin que
sea necesario aviso o solicitud expresa del arrendatario en tal sentido, bastando
tan sólo el que éste satisfaga los requisitos legales, aunado al hecho de su
permanencia en el inmueble arrendado que presupone su voluntad de que el
contrato se prorrogue.
Octava Epoca:
Contradicción de tesis 6/89. Entre las sustentadas por el Segundo y Tercer

NOTA:
Tesis 3a./J.34 (número oficial 17/89), Gaceta número 19-21, pág. 87; Semanario
Judicial de la Federación, tomo IV, Primera Parte, pág. 283.
10.1. JURISDICCIÓN VOLUNTARIA Y AMPARO IMPROCEDENTE.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 108
ARRENDAMIENTO. AMPARO IMPROCEDENTE CONTRA LAS DILIGENCIAS

DE JURISDICCION VOLUNTARIA PARA NOTIFICAR LA VOLUNTAD DE DAR
POR TERMINADO EL. La jurisdicción voluntaria tiene como único fin poner en
conocimiento de la arrendataria la voluntad de la arrendadora de dar por
terminado el contrato respectivo, realizándose por la vía judicial, con la finalidad de
que exista una constancia de dicha voluntad, mas no puede tener como objeto el
de analizar la subsistencia o no de dicha relación contractual, ni de los derechos
que le asisten a las partes, puesto que todas esas cuestiones deberán, en su
caso, hacerse valer en el procedimiento contencioso que pudiese establecerse en
el supuesto de no desocupar el arrendatario la localidad arrendada.
Amparo en revisión 24/88. Ana María Mejía Arteaga. 21 de enero de 1988.

Unanimidad de votos. Ponente: Raúl Ponce Farías. Secretario: Pablo Domínguez
Peregrina.
10.2. JURISDICCIÓN VOLUNTARIA Y NOTIFICACIÓN DE DILIGENCIAS.
Novena Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.6o.C.85 C
Página: 403
ARRENDAMIENTO, CONTRATO DE, POR TIEMPO INDEFINIDO. TERMINA LA

RELACION CONTRACTUAL CUANDO UNA DE LAS PARTES NOTIFICA A LA
OTRA, MEDIANTE DILIGENCIAS DE JURISDICCION VOLUNTARIA, SU
DETERMINACION DE DARLO POR CONCLUIDO. Cuando la relación
contractual de arrendamiento se torna por tiempo indefinido y es la arrendataria
quien desea darla por concluida, no basta con que promueva las diligencias de
jurisdicción voluntaria para ese efecto, sino que es necesario notificar a la
arrendadora su voluntad de darlo por concluido, poniendo a disposición de ésta las
llaves del local arrendado, y es entonces cuando adquiere eficacia la resolución de
dicho contrato, dado que será hasta ese momento cuando la arrendadora tendrá la
facultad de disponer del inmueble, aun cuando con anterioridad éste se hubiera
desocupado, de tal manera que es justamente en el acto de la aludida notificación,
cuando se dejan de generar rentas en favor de la arrendadora.
Amparo directo 5966/96. Embotelladora Metropolitana, S.A. de C.V. 24 de octubre

de 1996. Unanimidad de votos. Ponente: Ana María Y. Ulloa de Rebollo.
Secretaria: Ana María Nava Ortega.
Octava Epoca
Página: 831
ARRENDAMIENTO. NOTIFICACION DEL CAMBIO DE PROPIETARIO. Las

diligencias de jurisdicción voluntaria para notificar a la inquilina la voluntad de la
arrendadora de dar por terminado el contrato de alquiler en términos del artículo
2331 del Código Civil del Estado de Michoacán, no son aptas para acreditar la
notificación de cambio de propietario si no consta en el acta respectiva que se le
hizo saber a la arrendataria que el bien motivo del contrato fue enajenado, el
nombre del nuevo propietario y razón de que a éste, en lo subsecuente, deben
entregársele las pensiones.
Amparo directo 402/93. María Margarita del Consuelo y otra. 13 de septiembre de

1993. Unanimidad de votos. Ponente: Leonel Valdés García. Secretario: Luis
Angel Hernández Hernández.
Octava Epoca
Página: 353
ARRENDAMIENTO. LEGALIDAD DEL AVISO DE TERMINACION DEL. HECHO

MEDIANTE NOTARIO PUBLICO (LEGISLACION DEL ESTADO DE OAXACA).
La notificación que se hace al arrendatario en las diligencias de jurisdicción
voluntaria no constituye un emplazamiento a juicio, sino sólo un aviso, de manera
que si el notario hizo constar en el instrumento respectivo que se cercioró de la
identidad de la persona notificada, así como haberle explicado ampliamente el
alcance de la notificación, dicha aseveración hace presumir que el aviso se dio en
forma indubitable al haberse entendido precisamente con el arrendatario y la fe
pública de que está investido el referido notario. Por tanto, si la notificación se
efectuó por medio de notario conforme a la Ley del Notariado, con ello se satisface
el requisito exigido por el artículo 2359 del Código Civil del Estado de Oaxaca;
puesto que resulta absurdo pretender que en el aviso notarial se observaran los
requisitos que establece el artículo 112 del Código de Procedimientos Civiles para
el emplazamiento, toda vez que en la jurisdicción voluntaria no existe contienda ni
rigen las formalidades del juicio contradictorio.
Amparo directo 89/92. Carmen Díaz Huergo de García. 9 de abril de 1992.

Unanimidad de votos. Ponente: Guadalupe Olga Mejía Sánchez. Secretaria: María
de los Angeles Pombo Rosas.
Octava Epoca
SEPTIMO CIRCUITO.
Página: 159


CIRCUITO.

Valenzuela.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 296
ARRENDAMIENTO. VALIDEZ DEL AVISO DE TERMINACION, EFECTUADO EN

DILIGENCIAS DE JURISDICCION VOLUNTARIA ADMITIDAS POR AUTO SIN
FECHA. La excepción de ineficacia jurídica de las diligencias de jurisdicción
voluntaria opuesta por la enjuiciada, no resulta conducente para destruir la acción
de terminación del contrato base de la acción, porque si bien es cierto que el auto
de admisión a trámite de tales diligencias promovidas por la actora carece de
fecha, también lo es que esa circunstancia de ningún modo acarrea la nulidad de
la notificación efectuada a la arrendataria mediante dichas diligencias, pues de
conformidad con el artículo 2478 del Código Civil para el Distrito Federal, el fin de
la notificación de terminación del contrato, que puede ser hecha en vía judicial o
extrajudicial, es el de que la inquilina tenga conocimiento indubitable de la
voluntad de su arrendadora de dar por terminada la relación arrendaticia con la
anticipación señalada en el precepto citado, tal y como ocurrió en la especie,
habiéndose cumplido en consecuencia con el requisito legal de procedibilidad a
que está sujeta la acción de terminación de contrato.
Amparo directo 475/93. Multibanco Mercantil de México, S.N.C. 25 de febrero de

Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C.579 C
Página: 218
ARRENDAMIENTO. SON VALIDAS LAS DILIGENCIAS DE JURISDICCION

VOLUNTARIA DEL AVISO DE TERMINACION DE CONTRATOS DE, AUN
CUANDO SE HUBIERAN TRAMITADO ANTES DE QUE CONCLUYA EL
TERMINO ESTIPULADO EN EL MISMO, SI SE ADVIERTE QUE LA
NOTIFICACION RELATIVA SE LLEVO A EFECTO CUANDO YA HABIA
FENECIDO DICHO LAPSO. Cuando un arrendador inicia el trámite de diligencias
de jurisdicción voluntaria a efecto de dar a la arrendataria el aviso de terminación
de contrato, antes de la conclusión del término pactado en éste, pero se aprecia
que la notificación correspondiente se llevó al cabo cuando ya había fenecido ese
término resulta evidente que se acreditó el presupuesto de la acción relativa, que
constituye la exigencia que se desprende del artículo 2478 del Código Civil, dado
que en el mismo no se hace alusión a que necesariamente la tramitación de ese
aviso, deba iniciarse cuando ya está concluido el término del pacto que se
pretende dar por finalizado.
Amparo directo 601/93. Alvaro Carrillo y González. 11 de febrero de 1993.

Martínez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.5o.C.453 C
Página: 147
ARRENDAMIENTO. NOTIFICACION DE TERMINACION EFECTUADA AL

INQUILINO, POR CONDUCTO DEL PORTERO DEL EDIFICIO. CARECE DE
EFICACIA JURIDICA. Resulta adverso a lo dispuesto en los artículos 116 y 117
del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal el criterio del tribunal
de alzada en el sentido de que se debe tener como legal la notificación de las
diligencias de jurisdicción voluntaria efectuada a la demandada, por conducto del
portero del edificio, ya que de las constancias de autos quedó demostrado que la
persona con la que se entendió la notificación respectiva, no es empleado de la
inquilina demandada, familiar, o doméstico al servicio de ésta, sino que, por el
contrario, es precisamente empleado de la parte arrendadora demandante, por lo
que no debió de tenerse por legalmente hecha la notificación en comento, habida
cuenta de que lo que se pretende garantizar con las disposiciones que contiene el
artículo 2478 del Código Civil para el Distrito Federal, es que el arrendatario se
entere fehacientemente de que es voluntad de su arrendador el dar por terminada
la relación contractual a la que ambos se encuentran vinculados; y siendo ésta
una disposición de orden público corresponde a la parte actora acreditar que se ha
dado cumplimiento en forma indubitable a tal disposición, a fin de que sea
procedente la acción de terminación de contrato de arrendamiento;
consecuentemente, al haberse entendido la diligencia de mérito con una persona
distinta a las que señala la ley, se vulneraron las disposiciones sustantiva y
procesales mencionadas, y las garantías constitucionales inherentes, en agravio
de la quejosa.
Amparo directo 3803/91. Esther Sefami viuda de Bensussen. 11 de diciembre de

García Ramos.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 155


Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 208


Hobelsberger.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.5o.C. J/11
Página: 113

REQUIERE DE LOS MISMOS REQUISITOS DEL EMPLAZAMIENTO. Como la
establecido por el artículo 116 de dicho código, precepto que sólo ordena que en
el juez o tribunal que manda practicar la diligencia, la determinación que se manda
notificar y el nombre y apellido de la persona a quien se entrega, más la razón que
se asentará del acto.
Amparo directo 860/88. Bufete Arpe, S.A. de C.V. 14 de abril de 1988. Unanimidad
Gaytán.


Unanimidad de votos. Ponente: Efraín Ochoa Ochoa. Secretario: Amado Lemus
Quintero.

Pedroza Carbajal.

Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 141
ARRENDAMIENTO. NOTIFICACION DE DILIGENCIAS DE JURISDICCION

VOLUNTARIA CUANDO EL ARRENDATARIO ES PERSONA MORAL. Cuando el
arrendatario es una persona moral, la notificación prevista por el artículo 2478 del
Código Civil respecto a la voluntad del arrendador de dar por terminado el contrato
de arrendamiento y de que el inquilino goza del plazo legal para desocupar el
inmueble locado, debe hacerse en términos de los dispuesto por el artículo 33 del
Código Civil citado; es decir, en el domicilio en el que tiene establecida su
administración.
Amparo directo 6347/90. Instituto Mexicano del Seguro Social. l7 de enero de

Ramírez Gámez.
Octava Epoca
TERCER CIRCUITO.
Página: 151
ARRENDAMIENTO, TERMINACION DEL CONTRATO DE. NO SE VIOLAN

GARANTIAS SI AL NOTIFICARLO EN DILIGENCIAS DE JURISDICCION
VOLUNTARIA SE USA EL VOCABLO EMPLAZAMIENTO. Si al llevar a cabo una
notificación en un procedimiento de jurisdicción voluntaria, el secretario actuante
utilizó, impropiamente, la palabra "emplazamiento", esta incorrección técnico-
procesal, no constituye violación de garantías que afecte las defensas del quejoso,
ya que, de todas maneras se logró la finalidad de que conociera la voluntad del
arrendador de dar por terminado el contrato habido entre ambos, máxime si en el
acta levantada, se asentó que la diligencia se entendió personalmente con él; que
se le hizo saber el motivo de la misma y que se le corrió traslado con las copias de
ley.

CIRCUITO.
Amparo directo 950/90. Miguel Madrigal Dueñas. 9 de enero de 1991. Unanimidad

de votos. Ponente: Oscar Vázquez Marín. Secretario: César Omar Romero
Ballesteros.
Octava Epoca
Página: 140
ARRENDAMIENTO. NOTIFICACION DE TERMINACION DEL CONTRATO

HECHA POR APODERADO GENERAL PARA PLEITOS Y COBRANZAS. La
notificación que se le hace al arrendatario, en diligencias de jurisdicción voluntaria,
sobre la terminación del contrato de arrendamiento en cuestión, por un apoderado
general para pleitos y cobranzas se encuentra ajustada a derecho, pues el aviso
de terminación de contrato es un acto preliminar o accesorio del juicio ordinario
civil seguido posteriormente por el propio apoderado en nombre del poderdante.
De esta forma, debe concluirse que la sentencia combatida infringe las garantías
del amparista, al haber considerado que el referido aviso de terminación es de
naturaleza administrativa; pues si bien es cierto lo resuelto por la Sala ad quem,
en el sentido de que los poderes generales para pleitos y cobranzas no autorizan
la realización de actos administrativos, también lo es que, en el caso a estudio, el
acto lo constituye el aviso de
terminación de contrato de arrendamiento que, como ya se dijo, no tiene tal

carácter, sino el de prejudicial, preliminar y accesorio a la substanciación del juicio
correspondiente que puede intentar el mandatario, el cual de no realizarse, en los
casos previstos por la ley, el juicio no prosperaría.
Amparo directo 320/89. José Calderón Ayala. 16 de mayo de 1990. Unanimidad

de votos. Ponente: Juan Miguel García Salazar. Secretario: Angel Torres
Zamarrón.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 431
JURISDICCION VOLUNTARIA. PROCEDE EL AMPARO CUANDO SE TRATA

DE RESOLUCIONES Y NO DE NOTIFICACIONES QUE NO AFECTAN EL
PROCEDIMIENTO. Es cierto que las resoluciones dictadas en jurisdicción
voluntaria constituyen actos fuera de juicio y contra ellas procede el amparo; pero
ello se entiende cuando efectivamente se trate de resoluciones y no de una
notificación, que es una diligencia que no puede causar un perjuicio irreparable al
quejoso, porque la autoridad no resuelve ni ordena cuestión alguna, toda vez que
fue la arrendadora la que manifestó su decisión de que era su voluntad dar por
terminado el contrato de arrendamiento, por lo que la arrendataria debía
desocupar, en el término legal fijado, pero ello no lo dispuso el juez, quien sólo se
limitó a ordenar la notificación de tal aviso. En todo caso, para que fuera
procedente el juicio constitucional, sería necesario que tal notificación hubiera
afectado partes substanciales del procedimiento, lo que no aconteció, porque
sencillamente no había juicio; o bien se hubiese dejado sin defensa a la quejosa,
lo que tampoco sucedió, pues en el juicio de terminación que se llevará a cabo,
tendrá en todo caso, la inquilina las oportunidades legales para defenderse de una
eventual ilegalidad en tal notificación.

CIRCUITO.
Amparo en revisión 1557/88. Socorro Ruiz de Villegas. 31 de enero de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: Ignacio M. Cal y Mayor G. Secretario: José
Vicente Peredo.
Véanse: Tesis jurisprudencial 169 y primera relacionada, páginas 508 y 509 del
último Apéndice del Semanario Judicial de la Federación, 1917 a 1985, Cuarta
Parte, Tercera Sala, de la Suprema Corte de Justicia de la Nación que dice:
"Jurisdicción voluntaria, amparo en caso de".
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 557
Página: 400

REQUIERE DE LOS MISMOS REQUISITOS DE EMPLAZAMIENTO. Como la
establecido por el artículo 116 de dicho Código, precepto que sólo ordena que en
el juez o Tribunal que manda practicar la diligencia, la determinación que se
manda notificar y el nombre y apellido de la persona a quien se entrega, más la
razón que se asentará del acto.
Octava Epoca:
Amparo directo 860/88. Bufete Arpe, S. A. de C. V. 14 de abril de 1988.




NOTA:
Federación, tomo VII-Febrero, pág. 113.
11. PROCEDIMIENTO EN JUICIO ARBITRAL.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 254
JUICIO ARBITRAL, CONVENIDO EN UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE

FINCAS URBANAS DESTINADAS A HABITACION, SE RIGE POR LAS REGLAS
ESTABLECIDAS POR LAS PARTES. Si las partes en un contrato de
arrendamiento convinieron en someter sus diferencias, surgidas de ese pacto de
locación, a un juicio arbitral, estableciendo la forma cómo se ventilaría el
procedimiento, los términos, las pruebas que se podrían ofrecer, los plazos en que
se deberían desahogar, la valoración que se les debería otorgar, así como el
término en que se debería pronunciar el laudo, de conformidad con el artículo 619
del Código de Procedimientos Civiles, a esas reglas se deberán someter, y sólo en
el caso de que no se hubiese convenido la forma cómo se tramitaría el
procedimiento arbitral, entonces éste se deberá regular por los plazos y las formas
establecidas para los tribunales; y si las partes aceptan que los acuerdos,
proveídos y laudos sean irrecurribles, esa renuncia es admitida por el propio
artículo 619 del Código mencionado, la cual únicamente sería ilegal si se
pretendiera renunciar a los recursos establecidos por la ley, dentro del
procedimiento seguido ante los tribunales, como lo previene el artículo 55 de dicho
ordenamiento, pero no así ante un árbitro.
Amparo en revisión 1883/93. María de Jesús Guzmán de Castellanos. 18 de

noviembre de 1993. Unanimidad de votos. Ponente: José Rojas Aja. Secretario:
Arnulfo Moreno Flores.
Octava Epoca
Página: 148


Caballero Vértiz.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 371
JUICIO ARBITRAL EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO, ES PROCEDENTE EL.

De acuerdo con lo dispuesto por el artículo 2448 del Código Civil del Distrito
Federal, las disposiciones del capítulo que regula los contratos de arrendamiento
de casas habitación, son de orden público, de interés social e irrenunciables; sin
embargo, para el trámite de un juicio sobre contratos de esa índole, y a efecto de
precisar si el mismo puede ser o no resuelto por medio de un árbitro, debe
analizarse lo que dispone el artículo 615 del Código de Procedimientos Civiles del
Distrito Federal, en el que se establecen los casos que no se pueden comprometer
en árbitros, y que son: el derecho a recibir alimentos, los divorcios, excepto en
cuanto a la separación de bienes y a las diferencias puramente pecuniarias, las
acciones de nulidad de matrimonio, las concernientes al estado civil de las
personas, con la excepción contenida en el artículo 339 del Código Civil, y los
demás casos en que lo prohiba expresamente la ley; sin embargo, en las
disposiciones relativas a los juicios de arrendamiento no existe prohibición alguna
para que, en los casos a que se refieren, puedan dirimirse las controversias
mediante juicio arbitral, y al no estar prohibidas expresamente en la ley, la
procedencia del juicio arbitral, en esos casos, está ajustada a derecho.
Amparo en revisión 1163/87. Francisco Javier Sánchez Sosa. 17 de marzo de

Taboada González.
Véase: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, número 22-24, pág. 56,
tesis por contradicción 3a./J.25/89.
12. LANZAMIENTO EN ARRENDAMIENTO.
Novena Epoca
Tesis: 1a./J. 56/98
Página: 15
ARRENDAMIENTO, FALTA DE PAGO DE RENTAS EN LOS TÉRMINOS

CONTRACTUALES O LEGALES, NO DA LUGAR A LA RESCISIÓN SI SE
CUBREN LAS RENTAS INSOLUTAS HASTA ANTES DE PRACTICARSE EL
LANZAMIENTO (INTERPRETACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 2407 DEL CÓDIGO
CIVIL Y 687 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES, AMBOS DEL
ESTADO DE JALISCO). El legislador, al reformar los Códigos Civil y procesal civil
del Estado de Jalisco, tomó en cuenta que se perseguía un aspecto proteccionista
de la clase inquilinaria, por lo que determinó que cuando se demanda la rescisión
de un contrato de arrendamiento, por falta de pago de la renta en los términos
contractuales o legales (incluyéndose la denominada "falta de pago puntual"), si el
demandado exhibe el recibo o el importe de las pensiones debidas, en cualquier
estado del juicio hasta antes de practicarse el lanzamiento, se extinguirá la causal
de rescisión del arrendamiento y subsistirá el contrato; sin que sea óbice a lo
anterior lo dispuesto en la tesis jurisprudencial de la anterior Tercera Sala de este
Alto Tribunal, cuyo rubro y texto dice: "ARRENDAMIENTO, RESCISIÓN DEL
CONTRATO DE.-El pago efectuado en un juicio de desahucio, deja a este
procedimiento sumario sin efecto, pero no incapacita al arrendador para ejercitar la
acción rescisoria fundada en la falta de pago de la renta, en el plazo estipulado,
situación que no contemplan las disposiciones legales que rigen el juicio de
desahucio, y que no son derogatorias de las que contienen los artículos 2489,
fracción I, y 2453, del Código Civil del Distrito Federal."; ya que del análisis de lo
preceptuado entre los códigos adjetivos del Distrito Federal y del Estado de Jalisco
(vigentes en la época de su aplicación), se advierte que no existe semejanza
procesal, por lo que el transcrito criterio jurisprudencial no resulta aplicable en el
Estado de Jalisco.
Contradicción de tesis 45/97. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados,
Tercero y Segundo, ambos en Materia Civil del Tercer Circuito. 1o. de julio de
1998. Cinco votos. Ponente: Juan N. Silva Meza. Secretario: Carlos M. Padilla P.
Vertti.
Tesis de jurisprudencia 56/98. Aprobada por la Primera Sala de este Alto Tribunal,
en sesión de veintiocho de octubre de mil novecientos noventa y ocho, por
unanimidad de cuatro votos de los señores Ministros: presidente Humberto Román
Palacios, Juventino V. Castro y Castro, José de Jesús Gudiño Pelayo y Olga
Sánchez Cordero de García Villegas. Ausente: Ministro Juan N. Silva Meza.
Novena Epoca
Tomo: V, Marzo de 1997
Tesis: VI.2o.105 C
Página: 819
LANZAMIENTO, INCIDENTE DE. LA PROCEDENCIA DEL MISMO EXIGE LA

PREVIA EXISTENCIA DEL JUICIO DE DESOCUPACION (LEGISLACION DEL
ESTADO DE PUEBLA). De la interpretación sistemática de los artículos 739, 742
y 743 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Puebla, se concluye
que el incidente de lanzamiento tiene lugar en un juicio de desocupación, cuando
el arrendatario no cumple con su obligación de pagar o depositar las rentas del
inmueble causadas durante el procedimiento de dicho juicio, el cual, en términos
del precepto legal primeramente citado, procede en tres supuestos, a saber: a)
cumplimiento del plazo del contrato de arrendamiento y de la prórroga, si la hubo;
b) cumplimiento del plazo fijado para la terminación del mismo contrato, en el
Código Civil de la citada entidad federativa y c) cuando se surte cualquiera de las
causas que conforme a este último cuerpo legal motivan la rescisión del contrato
aludido. Por tanto, si para la procedencia del juicio de desocupación es menester
demostrar la existencia del contrato de arrendamiento, por mayoría de razón debe
estimarse que el incidente de lanzamiento está condicionado a la legal promoción
del juicio de desocupación correspondiente, con el que se encuentra relacionado
tal incidente, pues en todo caso la procedencia de una acción incidental está
supeditada a la de la acción principal.
Amparo en revisión 66/97. José Sánchez de Illana. 12 de febrero de 1997.

Schettino Reyna.
Novena Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.6o.C.61 C
Página: 782
APELACION EXTRAORDINARIA. SE DEBE NOTIFICAR PERSONALMENTE LA

DESOCUPARLA, ASI COMO LA RESOLUCION QUE DECRETE SU
EJECUCION, AUN CUANDO EN EL JUICIO SE LE HAYA DECLARADO EN
REBELDIA POR FALTA DE CONTESTACION DE LA DEMANDA, A EFECTO DE
QUE CORRAN LOS TERMINOS PARA HACER VALER LA. Aun cuando se
declare rebelde a la parte reo en un juicio de arrendamiento de casa habitación
por falta de contestación de la demanda y se ordene que las subsecuentes
notificaciones se hagan en términos del artículo 637 del Código de Procedimientos
Civiles para el Distrito Federal, es decir, por medio de boletín judicial, también es
cierto que en su parte final establece una excepción cuando agrega que: "... salvo
los casos en que otra cosa se prevenga"; por consiguiente, si el diverso numeral
114 de dicho ordenamiento, en su fracción VI estatuye que: "Será notificado
personalmente en el domicilio señalado por los litigantes: ... VI.- La sentencia que
condene al inquilino de casa habitación a desocuparla y la resolución que decrete
su ejecución;", incuestionablemente que cuando se trate de una sentencia en la
que se ordene el lanzamiento en un inmueble dedicado a la habitación, aunque el
demandado se haya constituido en rebeldía, la notificación de la sentencia deberá
practicarse personalmente en el domicilio de aquel, que haya sido señalado por la
actora para efectos del emplazamiento, atento al artículo 113 de la norma en cita,
el cual establece que: "Entre tanto que un litigante no hiciere nueva designación
de la casa en donde se practiquen las diligencias y se le hagan las notificaciones,
seguirán haciéndosele en la que para ello hubiere designado...", a fin de que
pueda correr el término para la interposición de la apelación extraordinaria, dado
que del diverso artículo 129 del ordenamiento en comento, se desprende que los
términos judiciales empezarán a correr desde el día siguiente a aquel en que se
haga el emplazamiento o notificación de que se trate.
Amparo directo 2560/96. Manuel González Vázquez. 12 de junio de 1996.

Unanimidad de votos. Ponente: Ana María Y. Ulloa de Rebollo. Secretario:
Cuauhtémoc González Alvarez.
Novena Epoca
CIRCUITO.
Tomo: III, Abril de 1996
Tesis: I.2o.C.3 C
Página: 339
ARRENDAMIENTO. LANZAMIENTO EN EJECUCION DE SENTENCIA
DEFINITIVA. EL AUTO QUE CONCEDE TERMINO PARA LA ENTREGA
VOLUNTARIA DEL BIEN, NO ES RECLAMABLE EN AMPARO INDIRECTO.
Conforme a la interpretación lógica del artículo 527 del Código de Procedimientos
Civiles para el Distrito Federal, debe distinguirse entre lo que constituye una
resolución dictada "para la ejecución de una sentencia" y la diversa, "en ejecución
de la misma"; la primera, debe entenderse como aquella que está encaminada
directa e inmediatamente a la ejecución de un fallo, y la que, por su propia
naturaleza, ya no requiere de otra determinación legal; en cambio, la resolución
emitida en ejecución de sentencia no constituye precisamente la última
determinación judicial previa a su material ejecución, sino que está orientada a
preparar y lograr tal objetivo. Por ello, el acuerdo que concede al inquilino un
término para la entrega voluntaria del inmueble, no está encaminado directa e
inmediatamente a la ejecución de la sentencia respectiva, ya que requiere de otra
determinación legal posterior para la ejecución material de ésta, como lo es el
acuerdo que ordena el desahucio forzoso, es decir, el acto reclamado aludido
queda comprendido dentro de las resoluciones que se emiten "en ejecución de
sentencia", ya que está orientado en forma indirecta a lograr y preparar la materia
de la ejecución de la sentencia correspondiente, debido a que fue dictado para
instar al recurrente a que voluntariamente desocupe y entregue el inmueble
materia del juicio natural, apercibido de lanzamiento en caso contrario, por lo cual
este último proveído de mérito no es el último acto dictado en ejecución de la
sentencia respectiva, dado que de él todavía pueden derivar diversos actos para
lograr la ejecución material de ésta, como puede ser, entre otros, el que el
inconforme no cumpla voluntariamente con lo ordenado en el acuerdo relativo a la
entrega voluntaria y, por ello, el Juez natural quede obligado a hacer efectivo el
apercibimiento contenido en el propio auto, decretándose la orden de lanzamiento
respectiva. En esta virtud debe concluirse que si el acto reclamado lo es el
acuerdo que confiere al inquilino un plazo para la entrega voluntaria del inmueble,
el mismo no implica el último acto de ejecución de la sentencia correspondiente,
sino por el contrario, es un acto previo en el proceso de dicha ejecución, de lo que
se sigue que el amparo promovido en contra de aquel acuerdo que sólo previene
la entrega voluntaria es improcedente, porque en este caso no se surte la
hipótesis prevista en el artículo 114, fracción III, de la Ley de Amparo, que
determina que el amparo indirecto procede sólo contra el último acuerdo de
ejecución de sentencia.

CIRCUITO.
Amparo en revisión 2332/95. José Luis Santana Jácome. 31 de enero de 1996.

Alberto Miguel Ruiz Matías.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: XI, Junio de 1993
Página: 241
ARRENDAMIENTO. LANZAMIENTO DEL INQUILINO, EJECUCION DEL. NO

DEJA SIN MATERIA EL JUICIO DE AMPARO. Aun cuando en las constancias
que integran el expediente constitucional aparece la diligencia actuarial exhibida
por el juez natural al rendir su informe justificado y ofrecida como prueba por la
inconforme, en la cual se hizo entrega a la hoy tercera perjudicada del inmueble
materia de la controversia natural, en cumplimiento del auto de ejecución en el que
se ordenó proceder al lanzamiento del inquilino, esa circunstancia no puede dar
lugar a revocar el fallo federal recurrido, pues con la ejecución del lanzamiento no
queda sin materia el juicio de amparo, ni puede estimarse que se trate de un acto
consumado de manera irreparable, tal y como se establece en las fracciones IX y
X del artículo 73 de la Ley de Amparo, porque los derechos derivados del contrato
de arrendamiento no se definen con la sola práctica de la diligencia de
lanzamiento del inquilino, sino que quedan establecidos en la sentencia que se
llegue a dictar en el juicio de amparo y, por tanto, la materia del juicio
constitucional no desaparece, sino hasta el momento en que ha terminado dicho
juicio con la sentencia misma.
Amparo en revisión 1794/92. Esperanza Hernández de Carlos. 7 de enero de

Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 218
ARRENDAMIENTO. SENTENCIA DEFINITIVA, DECLARATIVA. NO TIENE

EJECUCION MATERIAL. Cuando en la sentencia definitiva, sólo se hace una
declaratoria genérica como lo es declarar prorrogado el contrato de
arrendamiento, sin que se advierta que se establezca que una vez concluida esa
prórroga, en caso de que la arrendataria no desocupase la localidad, procedería la
condena a desocupar la localidad arrendada, tal sentencia sólo comprendió una
cuestión declarativa pero no condenatoria, y el acuerdo que en cumplimiento de
ella concede a la arrendataria un plazo de treinta días para que desocupe la
localidad arrendada, apercibida de lanzamiento, es violatorio de garantías por
contravenir el artículo 81 del Código Procesal Civil.

Amparo en revisión 151/93. Lourdes Landa Arias. 28 de enero de 1993.
C. Banderas Trigos.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 434
ARRENDAMIENTO. RESCISION DEL CONTRATO DE. EL PAGO HECHO

MEDIANTE CONSIGNACION RESULTA APTO EN EL JUICIO DE DESAHUCIO
PERO NO DESTRUYE LA ACCION EN EL JUICIO DE. (LEGISLACION DEL
ESTADO DE SINALOA). De lo dispuesto por los artículos 2371, fracción I, del
Código Civil para el Estado de Sinaloa y 475 de la legislación adjetiva del mismo
estado, se advierte que, los juicios de desahucio y rescisión del contrato de
arrendamiento son de naturaleza jurídica distinta, dado que en el primero se
pretende el pago de las pensiones adeudadas mientras que en el segundo, se
persigue la desocupación del inmueble arrendado por incumplimiento en el pago
de dos o más mensualidades de renta, consecuentemente la hipótesis que regula
el primero, es diversa a la que prevé el segundo, pues para que opere la
excepción de pago propuesta por el demandado, es necesario que en el
desahucio se verifique dicho pago por cualquier medio para que quede sin materia
el lanzamiento; en cambio, en el rescisorio debe justificarse el pago de las
pensiones reclamadas y cuando se afirma haberlo hecho mediante consignación,
deberá acreditarse fehacientemente que el arrendador se negó a recibir las rentas,
conforme a lo dispuesto por el artículo 1980 del Código Civil citado, porque el solo
hecho de efectuarlas por ese medio no hace las veces de pago y el deudor no
queda liberado de su obligación, que es la causa de la procedencia de la acción.
Amparo directo 337/91. Viajes del Humaya, S.A. 16 de enero de 1992.

Unanimidad de votos. Ponente: Darío Carlos Contreras Reyes. Secretario: Alfonso
Francisco Trenado Ríos.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 179
DESAHUCIO, EL PAGO DE LAS RENTAS IMPIDE LA EJECUCION DE LA

SENTENCIA EN EL. Por su naturaleza, el juicio especial de desahucio tiene por
objeto exigir el pago de las pensiones rentísticas adeudadas, fundándose la
desocupación en la falta de pago de dos o más mensualidades y su finalidad no
comprende extinguir la relación de arrendamiento celebrado entre las partes
mediante la declaración de rescisión o terminación del contrato de arrendamiento,
sino que el demandado justifique el pago o cubra las rentas reclamadas y las
debidas, pues en caso contrario debe ser lanzado de la localidad arrendada, por
tanto, si el arrendatario es condenado al lanzamiento por sentencia ejecutoria pero
acredita ante el juez de la causa el pago de las rentas reclamadas y debidas antes
de ser ejecutada la sentencia de lanzamiento o en la propia diligencia de
desahucio, el aludido juez o el ejecutor, en su caso, deben dar por terminada dicha
diligencia de conformidad con lo establecido por el artículo 492 del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, toda vez que la litis del desahucio
no comprende la extinción de arrendamiento, por lo cual, de ejecutarse el
lanzamiento estando al corriente el inquilino, implicaría un estado de indefensión
respecto a la resolución del contrato.

CIRCUITO.
Amparo en revisión 1160/91. Sucesión de bienes de Herlinda Tirado Vda. de

Martínez. 13 de septiembre de 1991. Unanimidad de votos. Ponente: José Joaquín
Herrera Mora. Secretario: César Augusto Figueroa Soto.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C. J/16
Página: 99

dispuesto en el artículo 114, fracción III, párrafo segundo, de la Ley de Amparo, en

Martínez.

Rodríguez Barajas.

1990. Unanimidad de votos. Ponente: José Becerra Santiago. Secretario: Marco
Antonio Rodríguez Barajas.

enero de 1991. Unanimidad de votos. Ponente: José Becerra Santiago. Secretario:
Gustavo Sosa Ortiz.
C. Banderas Trigos.
Nota: Esta tesis también aparece en el Apéndice al Semanario Judicial de la

Federación 1917-1995, Tomo IV, Materia Civil, Segunda Parte, tesis 448, página
311; así como en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación número 47,
diciembre de 1991, página 68.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 267
SUSPENSION DEFINITIVA. LOS EMPLEADOS DE UNA NEGOCIACION

CARECEN DE INTERES JURIDICO PARA SOLICITAR LA DE UN
LANZAMIENTO. Si los quejosos alegan únicamente la existencia de una relación
obrero patronal con la arrendataria de un establecimiento comercial esta
circunstancia no les da derecho a intervenir en una controversia contractual entre
arrendador y arrendatario, relativa a un juicio de terminación de contrato de
arrendamiento, y menos aún al no acreditar tener posesión alguna protegida por la
ley del local arrendado, en virtud de lo cual carecen de interés jurídico para
solicitar la suspensión de la orden de lanzamiento del inmueble arrendado, por no
satisfacer el supuesto de la fracción I, del artículo 124, de la Ley de Amparo.

CIRCUITO.
Amparo en revisión 1704/90. Alejandrina Garrido. 28 de febrero de 1991.
Unanimidad de votos. Ponente: Víctor Manuel Islas Domínguez. Secretaria: María
del Carmen León Herrerías.
Octava Epoca
Instancia: TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA PENAL DEL PRIMER
CIRCUITO.
Página: 226
DESPOJO, CONFIGURACION DEL DELITO DE, AL OCUPAR UN TERCERO EL

INMUEBLE DEL QUE SE LANZO AL ARRENDATARIO. En el arrendamiento
inmobiliario el titular del contrato tiene el derecho de retener temporalmente el bien
inmueble, sin que pueda considerarse que deban ser titulares del contrato todos
los que en él residen, por lo que comete el delito de despojo, quien aduciendo ser
tercero ajeno al juicio civil, se introduce nuevamente al inmueble después de
llevarse a cabo la diligencia de lanzamiento contra el titular del contrato de
arrendamiento.
TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA PENAL DEL PRIMER

CIRCUITO.
Amparo directo 1230/90. María Petra Mondragón Sánchez o Gómez. 29 de

octubre de 1990. Unanimidad de votos. Ponente: Guillermo Velasco Félix.
Secretaria: Gloria Rangel del Valle.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 504
DAÑOS Y PERJUICIOS, PRUEBA DE LOS. Para que proceda la condena de

daños y perjuicios por haberse negado el inquilino a desocupar un bien inmueble,
no basta acreditar la cantidad posible a que éstos asciendan, sino también debe
probarse que proceden de la comisión de un hecho ilícito diverso a la ausencia de
desocupación del inmueble. Por lo tanto es insuficiente demostrar la probable
rentabilidad comercial del inmueble para pretender que sí fue probada la
existencia de daños y perjuicios, ni tampoco es suficiente demostrar la existencia
de algún presunto inquilino, porque el simple hecho de probar que un inmueble
deba rentarse en determinada cuantía y que existe presunto nuevo arrendatario,
no puede originar el pago de daños y perjuicios, pues éstos sólo pueden derivar
de un acto ilícito, y la continuación en el uso del inmueble por el actual
arrendatario no es ilícito, aun cuando exista sentencia que termine o rescinda el
contrato de arrendamiento que esté pendiente de ejecutarse, por lo cual el
arrendatario vencido en juicio tendrá la obligación de cubrir el monto de la renta
convenida hasta que se ejecute la sentencia que ordenó el lanzamiento como
efecto de la rescisión o terminación del contrato.

CIRCUITO.
Amparo directo 262/90. Esperanza Heredia viuda de Orozco. 17 de mayo de 1990.

Unanimidad de votos. Ponente: José Joaquín Herrera Zamora. Secretario:
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 81
ARRENDAMIENTO. ACCION DE DESAHUCIO, PROCEDENCIA DE LA, POR

PAGO PARCIAL DE LA RENTA. Es incorrecta la afirmación del tribunal de alzada
consistente en que la acción de desahucio no procede cuando el arrendador
demanda el pago de la diferencia en el precio de la renta, pues al disponer el
artículo 489 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal que la
demanda de desocupación debe fundarse en la falta de pago de dos o más
mensualidades, se refiere al incumplimiento de la obligación de pago íntegro de
rentas estipuladas a cargo del inquilino; esto es, que el juicio de lanzamiento tiene
lugar cuando el inquilino deja de cumplir su obligación de pago de renta en los
términos pactados en el contrato de arrendamiento, tal como lo prevé el artículo
2425, fracción I, en relación con lo dispuesto en el numeral 2078, del Código Civil
para el Distrito Federal, ya que el primero establece que el arrendatario está
obligado a satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos, y el segundo, que
el pago deberá hacerse del modo que se hubiere pactado, y nunca podrá
efectuarse parcialmente, sino en virtud de convenio expreso o de disposición de la
ley; por tanto, la exhibición parcial del importe de la renta, implica el
incumplimiento de la obligación de pago a cargo del arrendatario, lo que faculta al
arrendador a ejercitar la acción de desahucio, no sólo cuando demanda el
lanzamiento por la falta total de pago de rentas, sino también cuando imputa al
inquilino el incumplimiento de su obligación por la falta de pago del incremento o
diferencia de la renta convenida.
Amparo directo 4585/89. La Continental Seguros, S.A. 22 de marzo de 1990.

Mayoría de votos. Ponente: Efraín Ochoa Ochoa. Secretario: Eduardo Francisco
Núñez Gaytán. Disidente: Ignacio M. Cal y Mayor Gutiérrez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 100
ARRENDAMIENTO. PROCEDENCIA DEL LANZAMIENTO AUNQUE NO SE

DEMANDE. Es incorrecta la aseveración del demandado de que al apercibírsele
en la sentencia de primera instancia, de ser lanzado de la localidad arrendada si
no desocupa dentro del término que para tal efecto se le concede, se transgrede el
principio de congruencia; toda vez que el lanzamiento del que fue apercibido no es
una prestación que deba ser reclamada por el arrendador para que proceda,
puesto que constituye la consecuencia natural de la condena a la desocupación y
entrega del citado inmueble, con motivo de la terminación del contrato, y debe
verificarse una vez que, habiendo sido apercibido el inquilino, no desocupa dentro
del término que se le concedió.

Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 274
DESOCUPACION, REGLAMENTACION DEL JUICIO DE, EN EL CODIGO DE

PROCEDIMIENTOS CIVILES DEL DISTRITO FEDERAL Y EN EL DE JALISCO.
Según el tratadista Rafael Pérez Palma (" Guía de Derecho Procesal Civil", Sexta
Edición, 1981, páginas 548 y 549), el Código de Procedimientos Civiles del Distrito
Federal dividió las secciones del juicio de desocupación para hacer de ellas dos
juicios autónomos, independientes y con procedimiento propio: el de desahucio
que equivale a la providencia de lanzamiento del Código de 1884 y que procede
solamente por falta de pago de rentas, y el sumario en que se puede discutir
cualquier otra cuestión relativa a los contratos de arrendamiento, que estuvo
establecido en la fracción III, del artículo 430. En cambio, en el enjuiciamiento civil
de Jalisco aún no se hace esa separación; este ordenamiento, en un solo capítulo
(el IV del Título Undécimo), comprende el desahucio y el juicio en que se puede
esclarecer cualquier otra cuestión relacionada al arrendamiento (ver artículos 683
a 692). Luego, como en el Distrito Federal la acción rescisoria no la contempla el
llamado "juicio especial de desahucio", es claro que queda fuera de él, pero en
Jalisco, se repite, todo está comprendido en un solo capítulo, o sea, que no hay un
juicio especial de desahucio, pues inclusive el capítulo citado se denomina "De los
juicios de desocupación". Entonces, no hay semejanza procesal entre lo
preceptuado al respecto por los códigos adjetivos de ambas entidades.
Amparo directo 515/88. Gabriel A. Híjar Zuloaga. 25 de enero de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: Jorge Figueroa Cacho. Secretario: Roberto
Macías Valdivia.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 434
LANZAMIENTO. SUSPENSION DEFINITIVA. PROCEDENCIA DE LA

SOLICITADA POR TERCERO EXTRAÑO. La orden judicial de lanzamiento
decretada en un juicio de arrendamiento no tiene por objeto hacer desocupar el
local arrendado porque al dueño que lo ocupa le haya sido negada, suspendida o
cancelada la autorización administrativa que le permita realizar las actividades a
que se dedica, sino que es consecuencia de una sentencia dictada a propósito de
una acción basada en un contrato de arrendamiento. En estos casos, no se
lesiona el interés social ni se contravienen disposiciones de orden público al
concederse la suspensión definitiva a efecto de que el peticionario de garantías,
quien se ostenta como tercero extraño y dice tener la calidad de arrendatario,
continúe ocupando la localidad en cuestión con el negocio que en ella tiene
establecido, en virtud de que el acto jurídico en el que apoyó la solicitud de
suspensión respectiva, es un contrato de arrendamiento celebrado entre
particulares y, por tanto, sólo se encuentra en juego y puede ser afectado el
interés privado de éstos.
Amparo en revisión 705/89. Javier Soto Ordaz. 15 de junio de 1989. Unanimidad

de votos. Ponente: Víctor Manuel Islas Domínguez. Secretario: Roberto A. Navarro
Suárez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 448
Página: 311
dispuesto en el artículo 114, fracción III párrafo segundo, de la Ley de Amparo, en
Octava Epoca:




enero de 1991. Unanimidad de votos.
NOTA:
Federación, tomo VIII-Noviembre, pág. 99.
13. TÁCITA RECONDUCCIÓN.
Novena Epoca
Instancia: SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL DÉCIMO CUARTO
CIRCUITO.
Tesis: XIV.2o.80 C
Página: 494
ARRENDAMIENTO. RECONDUCCIÓN TÁCITA DEL CONTRATO, NO IMPLICA
UNO NUEVO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE QUINTANA ROO). El artículo
2739 del Código Civil del Estado de Quintana Roo, dispone que si después de
terminado el arrendamiento (y su prórroga, si la hubo) de una finca urbana,
continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, se entenderá
renovado por tiempo indefinido. Del tal precepto se desprende que la falta de
oposición del arrendador, modifica el contrato en cuanto a su duración,
transformándolo de plazo fijo, a indefinido; pero de ningún modo puede
considerarse que concluyó el primer acuerdo de voluntades y se esté en presencia
de uno nuevo.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL DÉCIMO CUARTO CIRCUITO.
Amparo directo 590/98. Rocío Eleonor Garza Leonard. 11 de marzo de 1999.

Unanimidad de votos. Ponente: Pablo V. Monroy Gómez. Secretaria: Maricela
Bustos Jiménez.
Novena Epoca
Instancia: SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL QUINTO CIRCUITO.
Tomo: II, Noviembre de 1995
Tesis: V.2o.15 C
Página: 501
ARRENDAMIENTO. TACITA RECONDUCCION. (LEGISLACION CIVIL DEL

ESTADO DE SONORA). Opera la tácita reconducción del arrendamiento si al día
siguiente a aquel en que se había pactado inicialmente para la terminación del
contrato, el arrendador mediante el cobro de la renta, expresa su voluntad de
seguir rentando el bien materia de la controversia, de conformidad con el artículo
2767 del Código Civil del Estado de Sonora.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL QUINTO CIRCUITO.
Amparo directo 675/95. Juan Antonio Rendón Zamudio y otro. 28 de septiembre

de 1995. Unanimidad de votos. Ponente: Genaro Rivera. Secretario: Ramón Parra
López.
Octava Epoca
Tomo: XV-II, Febrero de 1995
Tesis: VI.2o.603 C
Página: 575
TACITA RECONDUCCION. NO PROCEDE EN RELACION A BIENES

INMUEBLES ARRENDADOS PARA CASA HABITACION. (LEGISLACION DE
PUEBLA). El Código Civil del Estado de Puebla no contempla la figura jurídica de
la tácita reconducción con respecto a los contratos de arrendamiento celebrados
para uso exclusivo de casa habitación, ya que del contenido del artículo 2332 del
ordenamiento legal en comento se desprende que la tácita reconducción sólo
opera en tratándose de predios rústicos no arrendados para casa habitación, en
virtud de que tal limitación aparece plasmada en forma precisa en el precepto legal
antes invocado, y si la intención del legislador hubiese sido que tal figura jurídica
procediera también en tratándose de inmuebles arrendados para uso exclusivo de
casa habitación, así aparecería señalado en el cuerpo normativo en comento,
pues inclusive tal circunstancia se desprende también del contenido del diverso
2329 del mismo ordenamiento.
Amparo directo 247/90. María Elena Palma Flores. 19 de junio de 1990.

Unanimidad de votos. Ponente: José Galván Rojas. Secretario: Armando Cortés
Galván.
Amparo directo 26/90. Joel Suárez Galicia y otra. 16 de marzo de 1990.

Campos Ramírez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C.751 C
Página: 129
ARRENDAMIENTO. PROCEDE LA ACCION DE TERMINACION DEL

CONTRATO Y DE SUS PRORROGAS LEGALES, AUNQUE NO SE HAYA
SOLICITADO EXPRESAMENTE EN RELACION A ESTAS, SI EN EL CAPITULO
DE HECHOS SE PLANTEO TAL SITUACION. Tomando en consideración que
una demanda constituye un todo unitario que debe examinar el juzgador, para los
efectos de su admisión y decisión, debe establecerse que si la parte actora
demandó la terminación del contrato de arrendamiento fundatorio de su acción
exponiendo en el capítulo de hechos que el contrato llegó a su fin en cuanto al
término forzoso pactado entre las partes y por haber concluido las prórrogas
legales que fueron concedidas al inquilino, sin que operara la tácita reconducción,
debe estimarse procedente la acción correspondiente con sus consecuencias
inherentes, sin que sea obstáculo para lo anterior, que se alegue que la
terminación de las prórrogas no se pidió por el actor en el capítulo destacado de
prestaciones, ya que la demanda como se ha dicho constituye un todo unitario
que debe examinar el juzgador, atendiendo desde luego a la naturaleza de la
acción ejercitada, ya que la acción procede en juicio aunque no se exprese su
nombre, con tal de que se determine con claridad la clase de prestación que se
exija del demandado y el título o causa de pedir, de conformidad con lo dispuesto
en el artículo 2o. del Código de Procedimientos Civiles.
Amparo directo 5533/94. Héctor A. Ruiz Pérez. 10 de noviembre de 1994.

Castañeda Niebla.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: VII. C. 36 C
Página: 669
TACITA RECONDUCCION. CASOS EN LOS QUE NO OPERA EL PLAZO DE

DIEZ DIAS EN LA (LEGISLACION DEL ESTADO DE VERACRUZ). Aun cuando
la tácita reconducción opera si dentro de los diez días siguientes al que feneció un
contrato de arrendamiento el arrendador no se opone a que continúe dicho
acuerdo de voluntades, como lo ha establecido la Suprema Corte de Justicia de la
Nación, aquel plazo sólo tiene aplicación cuando la ley no señala uno diverso o los
contratantes fueron omisos en establecerlo; pero si por el contrario, éstos pactaron
un plazo mayor al señalado por el más alto Tribunal del país, se deberá entonces
estar a lo dispuesto por el artículo 1784 del código sustantivo civil vigente en el
Estado de Veracruz, en el sentido de que si los términos de un contrato son claros
y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal
de sus cláusulas; hipótesis esta última que se actualiza cuando arrendador y
arrendatario pactaron el plazo concreto de treinta días para que aquel se opusiera
a la continuación del contrato y no se diera la tácita reconducción.

CIRCUITO.
Amparo directo 901/92. José Manuel Arrojo González y Arrojo Hermanos, S.A. de
C.V. 18 de noviembre de 1992. Unanimidad de votos. Ponente: Alfonso Ortiz Díaz.
Secretario: Sergio Hernández Loyo.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 410
RENTA ESTIPULADA PARA EL PERIODO DE VIGENCIA DE LA PRORROGA.
SIGUE RIGIENDO CUANDO OPERA LA TACITA RECONDUCCION. La renta
estipulada para el período de vigencia de la prórroga, sigue rigiendo después de
su conclusión, cuando opera la tácita reconducción, porque es precisamente la
que se debe cubrir a partir de que el contrato se torna voluntario, por ser la última
fijada para el arrendamiento, conforme lo ordena el artículo 2487 del Código Civil
para el Distrito Federal, que dispone, en relación con el artículo 2486 del propio
cuerpo legal, que en el caso de terminación del arrendamiento y su prórroga, si la
hubo, si el predio fuere urbano y el arrendatario continúa, sin oposición, en el goce
y uso del predio, el arrendamiento continuará por tiempo indefinido y el inquilino
debe pagar las rentas que correspondan al tiempo excedente con arreglo a las
que pagaba.
Amparo directo 4853/92. Javier Zambrano Gaytán. 3 de febrero de 1993.

Unanimidad de votos. Ponente: Carlos Villegas Vázquez. Secretario: Fernando
Martínez Franco.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: 70, Octubre de 1993
Página: 64
ARRENDAMIENTO POR TIEMPO DETERMINADO. INICIO DEL PLAZO DE DIEZ

DIAS NATURALES PARA LA OPOSICION DEL ARRENDADOR A QUE SE
PRODUZCA LA TACITA RECONDUCCION. El plazo de diez días naturales
concedido al arrendador, para oponerse a la tácita reconducción del
arrendamiento por tiempo determinado, no debe incluirse el último día de vigencia
del contrato, sino que dicho lapso, debe computarse a partir del día siguiente al en
que fenece la relación contractual, porque resulta jurídicamente inaceptable
obligar al arrendador a reclamar la terminación de un contrato que todavía no
concluye.
Amparo directo 797/89. J. Trinidad Macías Penilia. 5 de octubre de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: Carlos Arturo González Zárate. Secretario: José
de Jesús Vega Godínez.
Amparo directo 857/89. Norma Rodríguez de Aguilar. 20 de octubre de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: Carlos Arturo González Zárate. Secretario: José
de Jesús Vega Godínez.
Amparo directo 571/91. Malla Electro Soldada, S.A. 20 de septiembre de 1991.
Unanimidad de votos. Ponente: José de Jesús Gudiño Pelayo. Secretario: Simón
Daniel Canales Aguiar.
Amparo directo 194/92. Antonio Alonso Sánchez. 9 de abril de 1992. Unanimidad

de votos. Ponente: Francisco José Domínguez Ramírez. Secretario: Federico
Rodríguez Celis.
Amparo directo 481/93. José Almaraz Arambula. 1º de julio de 1993. Unanimidad

de votos. Ponente: José de Jesús Gudiño Pelayo. Secretario: Alfredo López Cruz.
Octava Epoca
Página: 156
ARRENDAMIENTO, CUANDO OPERA LA TACITA RECONDUCCION EN EL

CONTRATO DE. (LEGISLACION DEL ESTADO DE MEXICO). De conformidad
con lo dispuesto en los artículos 2340 y 2341 del Código Civil del Estado, en los
contratos de arrendamiento opera la tácita reconducción cuando el inquilino
continúa en el uso y disfrute de la cosa arrendada, después del vencimiento del
contrato, sin oposición del arrendador.
Amparo directo 308/93. Felipe Sánchez Martínez. 4 de mayo de 1993. Unanimidad

de votos. Ponente: Raúl Solís Solís. Secretario: Pablo Rabanal Arroyo.
Octava Epoca
Página: 157
ARRENDAMIENTO, EL TERMINO DE TREINTA DIAS PARA DEMANDAR SOLO

OPERA PARA OPONERSE A LA TACITA RECONDUCCION. (LEGISLACION
PARA EL ESTADO DE GUANAJUATO). El artículo 1997 del Código Civil para el
Estado de Guanajuato, establece el lapso de treinta días para oponerse a la
prórroga de la continuación del arrendamiento, cuando opera la hipótesis prevista
en los diversos artículos 1995 y 1996 del citado ordenamiento, contados a partir
de la fecha en que termina el contrato (o la prórroga, si la hubo). Por tal motivo,
sólo tiene aplicación el precepto y el lapso de treinta días, en los casos de
arrendamiento por tiempo indeterminado; porque en este supuesto no existe fecha
a partir de la cual se compute el término referido y no se da la preclusión del
derecho para ejercer la acción de terminación del contrato.
Amparo directo 503/92. Rubén Aboytes Novoa. 2 de febrero de 1993. Unanimidad

de votos. Ponente: Juan Manuel Arredondo Elías. Secretario: Francisco Javier
Solís López.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 217
ARRENDAMIENTO. EXPRESA RECONDUCCION DEL CONTRATO DE. La

reconducción expresa de un contrato de arrendamiento opera de manera diversa a
la tácita reconducción, y se rige por reglas diversas a las de ésta. La tácita
reconducción tiene lugar cuando, después de vencido el término forzoso del
arrendamiento, el inquilino continúa en el uso y goce de la localidad arrendada sin
oposición del arrendador, oposición que éste puede manifestar dentro de los diez
días siguientes al vencimiento del término forzoso pactado en el contrato. Si opera
la tácita reconducción por falta de dicha oposición, con fundamento en lo
dispuesto por el artículo 2487 del Código Civil, el arrendamiento continuará por
tiempo indefinido, y el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al
tiempo que exceda al del contrato con arreglo a lo que pagaba. La reconducción
expresa, en cambio, es la que convienen las partes de esa manera, ya sea por
escrito, verbalmente o por signos inequívocos. En esta hipótesis, vencido el
término forzoso del contrato, el arrendamiento se torna automáticamente en
voluntario, ya que así lo pactaron las partes. En consecuencia, la reconducción
expresa se rige por las reglas generales de los contratos, motivo por el cual es
factible que ese convenio quede sin efecto por la mera oposición del arrendador,
toda vez que de ser así, se dejaría el cumplimiento del contrato al arbitrio de una
sola de las partes.
Amparo directo 4505/92. Raúl Urgelles Rivas. 27 de agosto de 1992. Unanimidad

Barajas.
Octava Epoca
Página: 211
ARRENDAMIENTO DE CASAS HABITACION, LEY QUE REGLAMENTA EN EL

ESTADO DE MICHOACAN LA ACCION DE TERMINACION DE CONTRATO DE.
Los artículos primero transitorio de la Ley Inquilinaria del Estado de Michoacán y
primero transitorio del decreto número dos, publicado en el Diario Oficial del
Estado el treinta de septiembre de mil novecientos ochenta y seis, derogan las
disposiciones de otras leyes "exclusivamente respecto a lo que ésta previene para
el arrendamiento de fincas para habitación"; por ende, tales normas no derogan
las relativas del Código Civil del Estado a la terminación del contrato de alquiler
para habitación, cuando éste sea por tiempo indeterminado o que por tácita
reconducción se haya convertido así, desde el momento en que no se ocupan del
tema, resultando en consecuencia aplicables los preceptos del Código Civil
referentes a esa materia, aun cuando el trato se hubiera celebrado durante la
vigencia de la ley inquilinaria, pues tanto ésta como los decretos anteriores y
posteriores a la misma conducen a estimar que la intención del legislador no fue
proscribir la terminación del contrato de arrendamiento de casas-habitación, por el
hecho de haber omitido su regulación en la citada ley, habida cuenta que en los
decretos números dos, publicados el treinta de septiembre de mil novecientos
ochenta y seis y el dieciséis de octubre de mil novecientos ochenta y nueve,
respectivamente, se estableció la prórroga sucesiva de los contratos de esa
naturaleza, por tres y un año más, en su orden, siendo evidente que la finalidad de
la prórroga fue que no concluyera la vigencia de los mismos, y que no pudieran
ser dados por terminados, objetivo que carecería de razón lógica y legal si la ley
inquilinaria hubiere prohibido su terminación.
Amparo directo 526/92. Víctor Manuel Fernández Balderas. 30 de octubre de

1992. Unanimidad de votos. Ponente: Leonel Valdés García. Secretaria: Patricia
Mújica López.
Octava Epoca
Instancia: SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO TERCER
CIRCUITO.
Página: 213
ARRENDAMIENTO. TACITA RECONDUCCION EN EL CONTRATO DE.

(LEGISLACION DEL ESTADO DE OAXACA). Para que no opere la tácita
reconducción a que se refiere el artículo 2368 del Código Civil para el Estado de
Oaxaca, es indispensable que el arrendador se oponga, después de concluido el
término prefijado, a que el arrendatario continúe en el goce y uso del predio, pues
la oposición anterior al vencimiento no produce el efecto de evitar la tácita
reconducción; por lo tanto, las diligencias de jurisdicción voluntaria promovidas por
el arrendador antes de la terminación del contrato, con la finalidad de notificar al
arrendatario que no deseaba prorrogarlo, sólo tuvieron el efecto de recordar al
inquilino el clausulado respectivo.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO TERCER CIRCUITO.

Amparo directo 177/92. Santos Manuel Cruz Aquino. 9 de julio de 1992.
Unanimidad de votos. Ponente: Arturo Iturbe Rivas. Secretario: Gonzalo de Jesús
Morelos Avila.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C. J/29
Página: 51
ARRENDAMIENTO. NO OPERA LA TACITA RECONDUCCION DEL CONTRATO

DE, SI LA DEMANDA DE TERMINACION SE PRESENTA EN TIEMPO
CONFORME A LA JURISPRUDENCIA NUMERO 75, DE LA COMPILACION
1917-1985, TERCERA SALA, AUN CUANDO SE NOTIFIQUE FUERA DEL
PLAZO QUE ELLA ESTABLECE. Debe considerarse que la presentación de la
demanda de terminación de contrato de arrendamiento, dentro del plazo de diez
días establecido por la jurisprudencia citada, siguientes al vencimiento del pacto
arrendaticio, evita que opere la tácita reconducción de éste, porque no sería
jurídico concluir que porque la inquilina recibiera la notificación de la demanda
fuera del plazo mencionado, debiera considerarse que para entonces ya se
hubiera generado la continuidad del arrendamiento y por ende la tácita
reconducción, máxime que ello podría acontecer por causa del rezago de
expedientes, por falta de diligencia en la práctica del emplazamiento, o por
cualquier otro motivo ajeno al accionante.
Amparo directo 1526/83. Dolores Ugalde viuda de Vázquez. 2 de febrero de 1984.

Unanimidad de votos. Ponente: Carlos Villegas Vázquez. Secretario: Miguel Angel
Castañeda Niebla.
Amparo directo 5501/90. José Francisco Reyna Ulloa. 15 de noviembre de 1990.

Planells.
Amparo directo 5927/90. María Guadalupe Sandoval Uribe. 6 de diciembre de

Ramírez Gámez.
Amparo directo 231/91. Salvador González Alvarez. 14 de febrero de 1991.

C. Banderas Trigos.
Amparo directo 5177/92. Servi-Componentes, S.A. de C.V. 30 de septiembre de
Sánchez Planells.
NOTA: En el mismo sentido el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del

Tercer Circuito, sostuvo la tesis III.1o.C. J/11, publicada en el Tomo IX Marzo, pág.
85, con el rubro "ARRENDAMIENTO. LA OPOSICION DEL ARRENDADOR A LA
TACITA RECONDUCCION DEL. SURTE EFECTOS CON LA PRESENTACION
DE LA DEMANDA DE DESOCUPACION, AUNQUE NO SE NOTIFIQUE AL
INQUILINO".
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tomo: 55, Julio de 1992
Tesis: I.5o.C. J/27
Página: 33

notificación haya sido verificada excediéndose el término de los diez días
votos. Ponente: Efraín Ochoa Ochoa. Secretario: Eduardo Francisco Núñez
Gaytán.
Casas.


de votos. Ponente: José Luis Caballero Cárdenas. Secretario: Alejandro Javier
Pizaña Nila.

Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 355


Gaytán.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.5o.C. J/23
Página: 39

RUBRO: "ARRENDAMIENTO, TACITA RECONDUCCION DEL CONTRATO DE",
Amparo directo 2070/90. Ex-Pin Mexicana, S.A. 18 de octubre de 1990.



Casas.
Amparo directo 1231/92. Maclovio Ortíz López. 20 de abril de 1992. Unanimidad


Gaytán.
Octava Epoca
Página: 465
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR TIEMPO DETERMINADO, EFECTO

DE LA TACITA RECONDUCCION. SE CONVIERTE EN CONTRATO DE TIEMPO
INDEFINIDO. (LEGISLACION DEL ESTADO DE NUEVO LEON). Si el contrato
de arrendamiento entre las partes lo fue por tiempo determinado, y en el cual se
pactó que el arrendamiento podía concluirse a voluntad de cualquiera de las
partes previo aviso de noventa días de anticipación, al continuar la arrendataria en
el uso y disfrute del inmueble después del vencimiento del contrato sin la
oposición de la arrendadora, el contrato se varió a tiempo indefinido, operando así
la tácita reconducción. Por tanto, al haberse producido el mencionado efecto
jurídico, el contrato que se celebró por tiempo fijo y lo pactado en él dejan de tener
vigencia y automáticamente queda sustituido por el contrato de tiempo indefinido
con la obligatoriedad de la observancia de las normas que regulan este tipo de
contrato, dejando así de observarse lo establecido en el contrato por tiempo
determinado y acatando lo dispuesto por el artículo 2372 del Código Civil del
Estado que prevé que tratándose de contratos por tiempo no determinado, el aviso
para su terminación debe hacerse con sólo dos meses de anticipación si el predio
es urbano.
Amparo directo 298/90. Bertha González de de la Garza. 7 de agosto de 1991.

Unanimidad de votos. Ponente: José Antonio Hernández Martínez. Secretaria:
María Blanca Idalia López García.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 85






Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 143
ARRENDAMIENTO. RENTA A PAGAR EN CASO DE QUE OPERE LA TACITA
RECONDUCCION (LEGISLACION DEL ESTADO DE JALISCO). El artículo 2405
del Código Civil del Estado de Jalisco, contiene una consecuencia a que da lugar
la tácita reconducción, consistente en que el arrendatario cubrirá la renta por el
tiempo que exceda al del contrato, con arreglo a lo que pagaba, la cual debe
interpretarse en relación con el diverso numeral 1717 del mismo ordenamiento,
que consagra el principio de obligatoriedad de los contratos, pues de ello se
deduce que la tácita reconducción no puede ampliar su efecto al grado que exima
de cumplir lo pactado con anterioridad en relación al incremento de la renta, si al
término del contrato no se suscribe otro y el inquilino permanece en posesión del
inmueble, caso en el cual debe prevalecer la voluntad de los contratantes
manifestada en ese sentido y no en el de que se modificara ese aspecto del pacto
con sólo actualizarse la tácita reconducción; de otro modo no tendría aplicación el
principio instituido en el artículo 1756 del mismo código, en el sentido de que la
voluntad de las partes es la suprema ley de los contratos.
Amparo directo 1041/90. Jesús Arias Anguiano. 25 de marzo de 1991. Unanimidad

de votos. Ponente: Carlos Arturo González Zárate. Secretario: Juan Bonilla
Pizano.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 144

(LEGISLACION DEL ESTADO DE JALISCO). Tratándose de contratos de
arrendamiento por tiempo indefinido, el hecho de que haya pasado el año a que se
refiere el artículo 2396 del Código Civil del Estado de Jalisco, y el arrendatario
continúe, sin oposición, en el goce y uso del bien arrendado, ello no destruye la
oposición que había formulado el arrendador respecto de la continuación del
arrendamiento, pues su acción para demandar la terminación del contrato, una vez
transcurrido el plazo de referencia, no tiene término de caducidad en los
ordenamientos legales aplicables; no pudiendo, por ende, operar la tácita
reconducción porque en los contratos por tiempo indefinido, no hay tiempo que
pueda computarse como excedente al del contrato, en el cual el inquilino ocupa la
localidad, y porque el arrendador manifestó su oposición a que continuara dicho
arrendamiento.

Amparo directo 114/91. Mario González Garduño. 12 de abril de 1991.
Unanimidad de votos. Ponente: José de Jesús Gudiño Pelayo. Secretario: Alfredo
López Cruz.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C. J/10
Página: 98
ARRENDAMIENTO. DESOCUPACION PROCEDENTE AL VENCIMIENTO DE LA

PRORROGA; CUANDO EL ARRENDADOR SE ALLANO A ELLA. Si el
arrendador se allana a la pretensión del inquilino consistente en el otorgamiento
de la prórroga del arrendamiento por dos años, a que se refiere el artículo 2448-C
del Código Civil para el Distrito Federal, y solicita que al momento de pronunciarse
la resolución correspondiente por el Juzgador se requiera al inquilino a fin de que,
una vez fenecido el término de dos años de la prórroga, desocupe el inmueble
arrendado, procede acceder a tal petición, porque la misma entraña una oposición
del arrendador para que el inquilino continúe en el uso y goce del local arrendado
una vez vencido el plazo de prórroga, o sea, que implica que el contrato deba
terminar y no opere la tácita reconducción del mismo, al concluir ésta; de suerte
que el arrendador, para entonces, no tiene ya la obligación procesal de iniciar un
juicio de terminación de contrato, sino que basta que al dictar la sentencia que
decreta la prórroga, se requiera al inquilino para que al vencimiento de ésta
desocupe y entregue al arrendador el departamento objeto del contrato.
Amparo directo 4308/89. Víctor Humberto Trani Rodríguez. 11 de enero de 1990.

Ortega.
Amparo directo 463/90. Jesús Casar y del Valle. 15 de marzo de 1990.

Ortega.
Amparo directo 5093/89. Abraham Fmig Sapiro. 15 de marzo de 1990.

Gámez.
Amparo directo 538/90. Norma Valadez Valezzi. 19 de abril de 1990. Unanimidad

de votos. Ponente: Manuel Ernesto Saloma Vera. Secretario: Vicente C. Banderas
Trigos.
Amparo directo 1128/90. Susana Martínez Castilla de Lebrija. 26 de abril de 1990.
Planells.
de la Federación, Número 47, Noviembre de 1991, pág. 64.
El tema de la tesis fue materia de contradicción resuelta por la Tercera Sala de la

Suprema Corte, dando lugar a la tesis 43/90, publicada en la Gaceta 36, página
23, con el rubro: "ARRENDAMIENTO. CUANDO EL DEMANDADO SE ALLANA A
LA PRETENSION DEL ACTOR QUE RECLAMA LA PRORROGA CONCEDIDA
POR EL ARTICULO 2448-C DEL CODIGO CIVIL DEL DISTRITO FEDERAL Y SE
MISMO".
La presente tesis no fue reiterada en el Apéndice 1995, según los acuerdos a que
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.2o.C. J/10
Página: 142


CIRCUITO.
Amparo directo 4102/89. Representaciones Imexa, S.A. 16 de enero de 1990.

Amparo directo 4307/89. Vercina II, S.A. de C.V. 18 de junio de 1990. Unanimidad


Pedroza Carbajal.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 204
ARRENDAMIENTO. DESPUES DEL AVISO DE SU TERMINACION NO PUEDE

OPERAR LA TACITA RECONDUCCION. (LEGISLACION DEL ESTADO DE
MICHOACAN). El hecho de que no se ejercite la acción de terminación,
inmediatamente después de transcurridos los dos meses a que alude el artículo
2331, del Código Civil del Estado de Michoacán, no conlleva a demostrar que
operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento; puesto que tratándose
de los celebrados por tiempo indefinido, jurídicamente es imposible que se dé y
porque, además esa circunstancia no impide que en el juicio respectivo, se
alcance el objetivo primordial de la acción deducida y que no es otro que la
terminación del vínculo jurídico y la desocupación de la localidad arrendada.
Amparo directo 471/89. Agustín Benítez Toledo. 13 de noviembre de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: Salvador Enrique Castillo Morales. Secretario:
José Gutiérrez Verduzco.
Tomo IV, Segunda Parte-1, pág. 95. Amparo directo 323/89. María Luisa Cázares
Ramírez. 23 de agosto de 1989. Unanimidad de votos. Ponente: Salvador Enrique
Castillo Morales. Secretario: Victorino Rojas Rivera.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 206
ARRENDAMIENTO. LA PRORROGA RESULTA IMPROCEDENTE

TRATANDOSE DE CONTRATOS POR TIEMPO INDEFINIDO. El derecho a la
prórroga que concede al arrendatario el artículo 2448 C del Código Civil, debe
ejercitarse antes del vencimiento del plazo convenido en el contrato para la
duración del arrendamiento, el cual, por disposición expresa de dicho precepto, no
podrá ser menor de un año; sin embargo, en los casos en que vencido el plazo
forzoso de duración del contrato como consecuencia de la tácita reconducción de
los contratantes, el mismo se transforma de plazo fijo a plazo indefinido, por lo que
la solicitud de la prórroga legal, resulta improcedente.
Amparo directo 6548/90. Olga García Reyna. 30 de abril de 1991. Unanimidad de

votos. Ponente: Víctor Hugo Diaz Arellano. Secretaria: Luz Delfina Abitia
Gutiérrez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 206


Peredo.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 117
ARRENDAMIENTO, TACITA RECONDUCCION, ES INVARIABLE EL TERMINO

DE DIEZ DIAS PARA QUE NO OPERE (LEGISLACION DEL ESTADO DE
JALISCO). El Alto Tribunal fijó diez días como término prudente para que el
arrendador se oponga a la continuación del arrendamiento y no se produzca la
tácita reconducción. De opinarse lo contrario se caería en la incertidumbre, dado
que empezarían a establecerse diversas salvedades que harían que al final dejara
de prevalecer el aludido lapso, pues se llegaría al extremo de que hubiera
hipótesis en que el plazo fuera de once días, otros de doce, otros de trece,
etcétera. Eso es lo que debe impedirse. A lo acabado de exponer deben sumarse
dos circunstancias: la primera relativa a que el quejoso no debió esperarse para
demandar hasta el que, según él, era el último día, pues bien pudo hacerlo
cualquiera de los nueve días anteriores; y la segunda, referente a que el artículo
2404 del Código Civil del Estado, sanciona al arrendador con el surgimiento de la
tácita reconducción para el caso de que no se inconforme a la continuación del
inquilino en el goce y uso de la localidad arrendada, pero no prescribe que dicha
oposición necesariamente deba hacerse mediante la presentación de una
demanda; por tanto, al no prohibirlo la ley, esa oposición válidamente pudo
haberse hecho a través de testigos o por conducto de un notario, inclusive en un
día inhábil, o sea, justo como el propio código lo permite tratándose del aviso que
debe darse al arrendatario cuando el contrato es por tiempo indefinido.
Amparo directo 936/90. Carmen Canales de Orendain. 17 de enero de 1991.

Unanimidad de votos. Ponente: Jorge Figueroa Cacho. Secretario: Luis Rubén
Baltazar Aceves.
Octava Epoca
TERCER CIRCUITO.
Página: 141
ARRENDAMIENTO. OPOSICION A QUE CONTINUE EL. CUANDO DEBE
MANIFESTARSE. La oposición a que un contrato de arrendamiento celebrado por
tiempo definido, continúe (y así evitar que opere la tácita reconducción), debe
expresarse después de fenecido dicho contrato y no antes, como se deduce el
criterio que sustenta la Suprema Corte de Justicia, en el sentido de que esa
oposición debe manifestarse en los diez días, contados a partir de la fecha de su
vencimiento.

CIRCUITO.
Amparo directo 208/90. José Padilla Mariscal. 25 de abril de 1990. Unanimidad de

votos. Ponente: Luis Gutiérrez Vidal. Secretario: Gustavo Alcaraz Núñez.
Octava Epoca
Instancia: PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEGUNDO CIRCUITO.
Tesis: II.1o.73 C
Página: 143
ARRENDAMIENTO, TACITA RECONDUCCION DEL CONTRATO DE. Los

requisitos esenciales para que opere la tácita reconducción, según los artículos
2486 y 2487 del Código Civil para el Distrito Federal, son: la continuación del
inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada, después del vencimiento del
contrato, y la falta de oposición del arrendador. La ley no precisa el plazo dentro
del cual debe llevarse a cabo la oposición, por lo que se ha considerado prudente
fijar el de diez días, contados a partir de la fecha de vencimiento del contrato.
PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEGUNDO CIRCUITO.
Amparo directo 587/90. Ernesto Pérez Duarte. 13 de junio de 1990. Unanimidad

de votos. Ponente: Salvador Bravo Gómez. Secretario: Jaime Arturo Cuayahuitl
Orozco.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C.299 C
Página: 143


Octava Epoca
Instancia: PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL NOVENO CIRCUITO.
Página: 144
ARRENDAMIENTO. TACITA RECONDUCCION. NO OPERA CONFORME AL

CODIGO CIVIL DEL ESTADO DE ZACATECAS. El artículo 1860 del Código Civil
vigente en el Estado de Zacatecas establece, que si después de terminado el
arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en
el goce y uso del predio, ya no se entenderá prorrogado el arrendamiento, pero
que el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda
al del contrato con arreglo a la renta que pagaba y al incremento señalado por la
ley; de donde se viene al conocimiento de que conforme a dicho Código no opera
la tácita reconducción, pues aun cuando el dispositivo estatuye que el arrendatario
debe pagar la renta que corresponda al tiempo que excede al del contrato, esto
obedece a la obligación que tiene quien arrienda, de pagar la renta que
corresponda por el uso del inmueble de que ha disfrutado, pero es patente la
intención del legislador de que el contrato continúe. Debe advertirse que el
precepto legal es distinto de su redacción al artículo 2487 del Código Civil del
Distrito Federal; y que si bien la H. Suprema Corte de Justicia de la Nación en
diversas tesis jurisprudenciales alude a la tácita reconducción dichos criterios se
refieren a esta última codificación o a otras semejantes.
PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL NOVENO CIRCUITO.
Amparo directo 641/90. José Guadalupe Toribio Sánchez. 22 de noviembre 1990.

Unanimidad de votos. Ponente: Enrique Arizpe Narro. Secretario: Juan Castillo
Duque.
Amparo directo 482/90. Adolfo Valdez Venegas. 6 de septiembre de 1990.

Unanimidad de votos. Ponente: Enrique Arizpe Narro. Secretario: Gerardo Abud
Mendoza.
Amparo directo 220/90. Zapaza, S.A. de C.V. 24 de mayo de 1990. Unanimidad de

votos. Ponente: Guillermo Baltazar Alvear. Secretario: José Luis Solórzano Zavala.
Octava Epoca
Instancia: PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO SEPTIMO CIRCUITO.
Tesis: XVII.1o.14 C
Página: 144
ARRENDAMIENTO. TACITA RECONDUCCION. OPERA AUN Y CUANDO SE

HUBIESE RENUNCIADO A SU PRORROGA (LEGISLACION DEL ESTADO DE
CHIHUAHUA). Si a pesar de que el arrendatario haya renunciado a los beneficios
que estipula el artículo 2384 del Código Civil vigente en el Estado de Chihuahua,
continúa este ocupando el inmueble arrendado sin oposición del arrendador, tal
renuncia queda sin efecto y por ende debe operar la tácita reconducción del
contrato de arrendamiento celebrado, convirtiéndose en de por tiempo indefinido,
quedando a cargo del arrendador, la obligación de dar aviso al arrendatario de la
terminación del contrato, con dos meses de anticipación, de conformidad con lo
dispuesto en el artículo 2377 del código sustantivo citado.
PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO SEPTIMO CIRCUITO.
Amparo directo 92/90. Cinematográfica El Dorado Setenta, S.A. 17 de agosto de

1990. Unanimidad de votos. Ponente: Cayetano Hernández Valencia. Secretaria:
Sabrina González Lardizábal.
Octava Epoca
TERCER CIRCUITO.
Página: 67
ARRENDAMIENTO. CONFESION DE SU CELEBRACION. Aunque el

arrendatario niegue haber celebrado el arrendamiento, porque en el contrato no
aparece asentado su nombre, sino únicamente su supuesta firma, es correcto
estimar que el pacto existe, si las constancias de los autos revelan que el inquilino,
al contestar la demanda, hace valer en su favor la tácita reconducción, aduciendo
que el contrato de arrendamiento ya había concluido y además opone la
declinatoria de incompetencia, fundándose el hecho de que el arrendamiento se
celebró en diversa jurisdicción, aunado a que el reo se excepciona,
contrariamente, con la novación del contrato; pues tales circunstancias permiten
inferir que acepta la celebración del arrendamiento.

CIRCUITO.
Amparo directo 550/90. Enrique Colín García de Alba. 17 de octubre de 1990.

Escudero Contreras.
Octava Epoca
TERCER CIRCUITO.
Página: 79
ARRENDAMIENTO. TERMINO PARA OPONERSE A LA TACITA

RECONDUCCION. La oposición del arrendador se entiende hecha valer en
término si la demanda se presentó dentro de los diez días de fenecido el del
contrato, sin importar que el emplazamiento sea posterior, por ser éste un hecho
no imputable al actor sino al órgano jurisdiccional.

CIRCUITO.
Amparo directo 628/90. Carlos Ignacio Pérez Rubí. 3 de octubre de 1990.

Unanimidad de votos. Ponente: Oscar Vázquez Marín. Secretario: César Omar
Romero Ballesteros.
Véase:
Tesis 8, Informe 1985, página 46, Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del
Primer Circuito.
Octava Epoca
Página: 459
ARRENDAMIENTO. RECONDUCCION TACITA EN EL CONTRATO DE.

(LEGISLACION DEL ESTADO DE NUEVO LEON). Si el contrato de
arrendamiento se celebró por tiempo determinado, y al momento de su
vencimiento no se advierte que con anterioridad al cumplimiento del plazo, el
arrendador manifestara por algún medio al arrendatario, su oposición para que
subsista la relación jurídica existente, continuándose en el uso y goce del
inmueble, es claro que el contrato se convirtió por tiempo indefinido, teniendo por
consiguiente el arrendador la obligación de dar aviso a que se refiere el artículo
2372 del Código Civil del Estado, ante la existencia de la tácita reconducción.
Amparo directo 346/89. Minerva Pezino Hinojosa. 15 de noviembre de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: Ramiro Barajas Plasencia. Secretario: Carlos
Hugo de León Rodríguez.
Octava Epoca
Página: 90
ARRENDAMIENTO, EL TERMINO DE DIEZ DIAS A QUE SE REFIERE LA

JURISPRUDENCIA NUMERO 75, PAGINA 183 DEL APENDICE 1917-1985
PARA MANIFESTAR LA OPOSICION A SU CONTINUACION Y POR TANTO
IMPROCEDENTE LA TACITA RECONDUCCION, DEBEN CONTABILIZARSE
POR DIAS CORRIDOS INCLUYENDO LOS INHABILES. (LEGISLACION DEL
ESTADO DE MEXICO). Tomando en consideración que la jurisprudencia número
75, página 183, del Apéndice 1917-1985, Cuarta Parte, Tercera Sala, ha
establecido para que proceda la tácita reconducción, entre otras cosas que el
arrendador no debió oponerse a que el arrendatario continuara en el uso y goce
del bien arrendado, para lo cual tiene un plazo de diez días a efecto de presentar
cualquier oposición, mismos que deben contabilizarse a partir del vencimiento del
contrato, ese término se cuenta sin restar los inhábiles, puesto que durante tal
lapso, el arrendador está en aptitud de verificar su oposición en cualquier forma,
ya fuere personal, acompañado de testigos levantándose la constancia respectiva,
ante fe notarial o por conducto de los tribunales judiciales, cuenta habida que los
artículos 2340 y 2341 del Código Civil del Estado de México, no señalan las
formalidades en que deba hacerse la oposición del arrendador para que continúe
el arrendatario en el goce y disfrute del inmueble arrendado, o sea, que tales
numerales dejan abierta la forma en que debe verificarse la oposición.
Amparo directo 778/89. Carlos Herrera Pérez y Teresa Rojas C. 14 de febrero de

1990. Unanimidad de votos. Ponente: María del Carmen Sánchez Hidalgo.
Secretario: Santiago Felipe Rodríguez Hernández.
NOTA: EL RUBRO DE ESTA TESIS FUE MODIFICADO PARA HACERLO

ACORDE CON SU CONTENIDO. SE PUBLICO COMO: "ARRENDAMIENTO, EL
TERMINO DE DIEZ DIAS A QUE SE REFIERE LA JURISPRUDENCIA 183 DEL
APENDICE 1917-1985 PARA MANIFESTAR POSICION A SU CONTINUACION Y
POR TANTO IMPROCEDENTE LA TACITA RECONDUCCION, DEBEN
CONTABILIZARSE POR DIAS CORRIDOS INCLUYENDO LOS INHABILES.
(LEGISLACION DEL ESTADO DE MEXICO)."
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 97
ARRENDAMIENTO, OPOSICION A LA TACITA RECONDUCCION,

MANIFESTADA ANTES DE LA TERMINACION DEL CONTRATO. La oposición
del arrendador a la tácita reconducción del arrendamiento, hecha con anterioridad
a su terminación, es bastante para impedir el surgimiento de tal figura jurídica, aun
cuando no se reitere en alguna forma dentro del plazo de diez días hábiles
posteriores a la conclusión del contrato, establecido por la Tercera Sala de la
Suprema Corte de Justicia de la Nación, pues aquélla se puede manifestar antes o
después del vencimiento del acuerdo de voluntades, pero nunca con posterioridad
al citado plazo.
Amparo directo 1154/89. Martha Guillermina Rubio Ibarra. 18 de mayo de 1990.

Amparo directo 71/90. Jesús Romero Medina y Genoveva Cervantes de Romero.

29 de marzo de 1990. Unanimidad de votos. Ponente: Francisco José Domínguez
Ramírez. Secretario: Federico Rodríguez Celis.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 111
ARRENDAMIENTO. RECONDUCCION TACITA. LOS DIEZ DIAS FIJADOS POR

LA SUPREMA CORTE ES LO MINIMO Y NO LO MAXIMO PARA QUE OPERE.
(INTELECCION DE LA TESIS DE JURISPRUDENCIA 75, CUARTA PARTE DE
LA COMPILACION DE 1917-1985). La jurisprudencia mencionada, identificable
con el rubro "ARRENDAMIENTO, TACITA RECONDUCCION DE CONTRATO
DE", no tiene el alcance que generalmente se le ha dado en el sentido de que
transcurridos los diez días posteriores al del vencimiento del plazo pactado opere
fatalmente la tácita reconducción, pues en las ejecutorias que la integran no se
advierte esa imperatividad, ya que en dos de ellas se admitió que la oposición
hecha por el arrendador dentro de los catorce o quince días impidió que operara
dicha figura; luego entonces, la intelección que se impone radica en que, ante el
silencio del Código Civil para el Distrito Federal, no se fija plazo para que el
arrendador exprese su oposición, queda a la prudencia del juzgador apreciarlo de
acuerdo con la naturaleza del arrendamiento y con las circunstancias especiales
que rodeen al caso y que el plazo de diez días mencionado por la jurisprudencia,
es el mínimo para que pueda establecerse la presunción iuris tantum de que ha
operado la tácita reconducción presunción que puede desvirtuarse atendiendo a
las diversas circunstancias que haga valer la parte interesada, o bien, a las
características especiales de cada caso, de tal suerte, que ese lapso no es
máximo ni fatal para que se haga la oposición necesariamente, pues entendido así
es un error, porque en todo caso, si la voluntad del arrendador se manifiesta
después del plazo, corresponderá al juzgador valorar esa oposición con elementos
tales como la conducta observada por las partes, el mayor o menor impedimento
que haya tenido el arrendador para oponerse.
Amparo directo 2754/89. Francisca Estévez. 10 de agosto de 1989. Unanimidad

de votos. Ponente: Leonel Castillo González. Secretario: Ricardo Romero
Vázquez.
Amparo directo 1639/88. Guadalupe Herrera Malagón. 14 de diciembre de 1988.

Octava Epoca, Tomo II, Segunda parte-1, página 115.
Octava Epoca
Página: 113
ARRENDAMIENTO. TACITA RECONDUCCION FENECIDA LA PRORROGA.

(LEGISLACION DEL ESTADO DE MEXICO). De acuerdo con el artículo 2341 del
Código Civil del Estado de México, si después de terminado el arrendamiento y la
prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario en el goce del predio sin oposición, el
arrendamiento continuará por tiempo indefinido, por lo que no podrá condenarse
oficiosamente a la entrega y desocupación de la localidad arrendada, cuando en
un juicio en el que se ejercite la acción de prórroga del contrato de arrendamiento,
si durante el mismo fenece el tiempo de la misma, si no se solicitó la desocupación
del inmueble o existió oposición a la continuación en el goce del inmueble
arrendado por parte del arrendador.
Amparo directo 517/89. María Remedios Yubero Berna. 13 de septiembre de

1989. Unanimidad de votos. Ponente: José Angel Mandujano Gordillo. Secretaria:
Julieta María Elena Anguas Carrasco.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 129
ARRENDAMIENTO, IMPROCEDENCIA DEL ESTUDIO OFICIOSO DE LA

TACITA RECONDUCCION EN EL (LEGISLACION DEL ESTADO DE JALISCO).
De acuerdo con el principio de congruencia acogido por el artículo 79 del Código
de Procedimientos Civiles de Jalisco, el Juez de Primer Grado y, en su caso, el
tribunal de alzada no están facultados para estudiar el fenómeno jurídico de la
tácita reducción, si el demandado por la terminación del contrato de arrendamiento
no hace valer tal figura a manera de excepción, dado que, por esa omisión, ese
punto no pasó a formar parte de la litis; máxime que la oportunidad de la
presentación de la demanda no es un elemento constitutivo de la acción de
terminación del arrendamiento y, por ende, no cabe estudiar oficiosamente esa
oportunidad.
Amparo directo 143/89. Melquiades Pérez Alvarez. 26 de abril de 1989.

Secretario: Miguel Lobato Martínez.
Queja 30/88. Consuelo Reyes Romero. 9 de noviembre de 1988. Unanimidad de

votos. Ponente: Jorge Figueroa Cacho. Secretario: Luis Rubén Baltazar Aceves.
Amparo directo 135/88. Consuelo Reyes Romero. 13 de abril de 1988.
Unanimidad de votos. Ponente: Carlos Hidalgo Riestra. Secretaria: María Elena
Ruiz Martínez.
Octava Epoca,
Tomo I, Segunda Parte-1, página 113.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 137
ARRENDAMIENTO, PRORROGA CONVENCIONAL DEL CONTRATO DE.

(LEGISLACION DEL ESTADO DE NAYARIT). Al quedar estipulado en el contrato
de arrendamiento un plazo determinado de duración, señalándose expresamente
que a su vencimiento, si el arrendatario no desocupa el inmueble y no existe
oposición por parte del arrendador en la fecha indicada, el contrato se prorrogará
por el lapso de otros seis meses, siempre que se cubra el aumento acordado, por
consiguiente, debe entenderse que al caso no son aplicables las reglas relativas a
la prórroga legal prevista por el artículo 1857 del Código Civil para el Estado de
Nayarit, ni la tácita reconducción que establece el numeral 1858 del mismo código,
en virtud de que en la especie se trata de dos términos, el primero fijo y obligatorio
para ambas partes y, el otro voluntario, el cual cobra vigencia inmediata después
del determinado, y debe entenderse como una prórroga convencional en que
queda estipulada su continuación, distinta de la prórroga legal y la tácita
reconducción ya referidas.
Amparo directo 124/89. Gilberto Colín Chávez. 25 de mayo de 1989. Unanimidad

de votos. Ponente: Marco Antonio Arroyo Montero. Secretario: Jesús Ernesto
Cárdenas Fonseca.
Amparo directo 73/89. Leonor Cecilia y Pedro Gerónimo Altamirano Ayón. 25 de

mayo de 1989. Unanimidad de votos. Ponente: Marco Antonio Arroyo Montero.
Secretario: Jesús Ernesto Cárdenas Fonseca.
Octava Epoca
Página: 143
ARRENDAMIENTO. TACITA RECONDUCCION, NO LA CONTEMPLA EL
CODIGO CIVIL PARA EL ESTADO DE PUEBLA. Del texto de los artículos 2319,
2329 y 2330 del Código Civil para el Estado de Puebla, se observa que este
ordenamiento no recoge la figura jurídica denominada tácita reconducción; por lo
contrario, esas disposiciones y, en especial, el artículo 2329 la prohíbe de manera
expresa al establecer que no se entenderá prorrogado el arrendamiento, cuando el
arrendatario continúe en el goce y uso del bien, no obstante estar terminado el
contrato.
Amparo directo 221/89. Carlos González Leal. 27 de junio de 1989. Unanimidad

de votos. Ponente: Jaime Manuel Marroquín Zaleta. Secretaria: María Guadalupe
Herrera Calderón.
Octava Epoca
Página: 143
ARRENDAMIENTO, TACITA RECONDUCCION, IMPROCEDENCIA DE LA,

CUANDO NO HUBO PRORROGA DEL CONTRATO DE (LEGISLACION DEL
ESTADO DE MEXICO). Una correcta interpretación de lo dispuesto en el artículo
2341 del Código Civil vigente en el Estado de México, para que proceda la tácita
reconducción se requiere la continuación del arrendatario en el uso y goce del
inmueble arrendado después del término del contrato y su prórroga sólo en caso
de que existiese ésta, en tal virtud si esta última no se verificó es improcedente
declarar la tácita reconducción de referencia porque no es necesario que hubiere
prórroga.
Amparo directo 306/89. Fermín Vázquez Araujo. 31 de Mayo de 1989. Unanimidad

de votos. Ponente: María del Carmen Sánchez Hidalgo. Secretario: Cuauhtémoc
González Alvarez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 111
ARRENDAMIENTO POR TIEMPO INDEFINIDO, PROCEDE LA ACCION

RESCISORIA POR FALTA DE PAGO DE LAS RENTAS EN LA FORMA Y
TIEMPO CONVENIDOS, TRATANDOSE DE UN CONTRATO DE. De
conformidad con los artículos 2486 y 2487 del Código Civil para el Distrito Federal,
en el supuesto de que terminado un contrato de arrendamiento y su prórroga, si la
hubo, al continuar el arrendamiento sin oposición del arrendador en el goce y uso
del inmueble, el arrendamiento se prorrogará por tiempo indefinido y el inquilino
deberá pagar la renta que corresponde al tiempo que exceda al estipulado en el
contrato, con arreglo a lo pactado, pues en términos de la fracción I del artículo
2425 del mismo ordenamiento, es obligación del arrendatario pagar la renta en la
forma y tiempo que se convino, y si éste no cumple con su obligación de pagar la
renta en el término que se comprometió, es procedente que el arrendador le
demande la rescisión de la relación arrendaticia, aun cuando el contrato que dio
origen a la misma se encuentre prorrogado por haber operado su tácita
reconducción, toda vez que es un supuesto elemental que el inquilino pague el
precio del arrendamiento en la forma que se obligó.
Amparo directo 1925/88. Industrias Auge, S.A. 14 de julio de 1988. Unanimidad de

votos. Ponente: Raúl Ponce Farías. Secretario: Alejandro Javier Pizaña Nila.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 118


Guevara.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 118


Guevara.
Octava Epoca
TERCER CIRCUITO.
Página: 575
TACITA RECONDUCCION, NO SE CONFIGURA LA, AUNQUE SE EMPLACE AL

ARRENDATARIO DESPUES DE TRANSCURRIDO EL TERMINO EN QUE EL
ARRENDADOR DEBE OPONERSE A QUE CONTINUE EL ARRENDAMIENTO.
Lo primordial para que no opere la tácita reconducción, es que la demanda, en la
que el arrendador se opone a que el inquilino no continúe en el uso y goce de la
finca arrendada, se presente ante el órgano jurisdiccional dentro de los diez días
siguientes a la terminación del contrato, de acuerdo con el criterio sustentado en la
jurisprudencia 75, visible en la página 183, de la cuarta parte del último Apéndice
al Semanario Judicial de la Federación. Por tanto, aunque el emplazamiento al
demandado no se haga dentro de ese plazo, no se actualiza la mencionada figura
legal, cuenta habida que la dilación en la practica de esa diligencia, no es
imputable al actor, sino a la autoridad judicial que conoce el caso.

CIRCUITO.
Amparo directo 1382/86. Rogelio Moll Contreras. 25 de agosto de 1988.

Unanimidad de votos. Ponente: Luis Gutiérrez Vidal. Secretaria: Lucila Castelán
Rueda.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 122
ARRENDAMIENTO, SON DIAS NATURALES LOS QUE CONSTITUYEN EL

LAPSO PARA MANIFESTAR LA OPOSICION PARA QUE NO OPERE LA
TACITA RECONDUCCION. Resulta intrascendente que en la jurisprudencia
denominada "Arrendamiento, tácita reconducción del contrato de", que está
señalada con el número 75 y que puede consultarse en la página ciento ochenta y
tres de la Cuarta Parte del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación,
recopilación mil novecientos diecisiete-mil novecientos ochenta y cinco, no se
señale que son naturales los días con que cuenta el arrendador para llevar a cabo
la oposición para que no opere la tácita reconducción, en virtud de que no puede
determinarse que estos días sean hábiles, dado que ese lapso deriva de una
relación contractual y no de un procedimiento judicial, lo que se infiere del hecho
de que la referida oposición puede ser externada por otros medios extrajudiciales.
Amparo directo 803/88. Fernando Escudero Cabezudt. 14 de abril de 1988.

Martínez.
Séptima Epoca
Tesis: 106
Página: 71
ARRENDAMIENTO POR TIEMPO DETERMINADO. EL PLAZO ESTABLECIDO

POR LA JURISPRUDENCIA DE ESTA TERCERA SALA PARA LA OPOSICION
DEL ARRENDADOR A QUE SE PRODUZCA LA TACITA RECONDUCCION
DEBE COMPUTARSE POR DIAS NATURALES. De la lectura de la jurisprudencia
número 75 visible a fojas 183 de la cuarta parte del último Apéndice al Semanario
Judicial de la Federación, se desprende que el plazo establecido por este alto
Tribunal, para que el arrendador haga saber al arrendatario que se opone al uso y
goce del predio arrendado, no es un término de carácter judicial, ya que es el
plazo necesario para que el arrendador manifieste su voluntad, mediante la acción
procedente para que se extinga el arrendamiento, mediante el aviso de
terminación del contrato, por lo que no son aplicables al cómputo de dicho término
las reglas establecidas por los artículos 129 a 137 del Código de Procedimientos
Civiles para el Distrito Federal, y similares de los Códigos de Procedimientos
Civiles de los demás Estados de la República, para el cómputo de los términos
judiciales, en los que se descuentan los días inhábiles, sino las reglas establecidas
en los artículos 1176 a 1180 del Código Civil para el Distrito Federal y semejantes
de los códigos civiles de las entidades federativas, en virtud de que el contrato de
arrendamiento por tiempo determinado es una obligación a plazo, en la
inteligencia de que si el último día es feriado se correrá al primero que siga si fuera
útil.
Séptima Epoca:
Contradicción de tesis 1/86. Entre las sustentadas por el Tribunal Colegiado del
Décimo Tercer Circuito y Primer Tribunal Colegiado del Tercer Circuito. 28 de
enero de 1987. Cinco votos.
Sexta Epoca
Tesis: 122
Página: 81

requisitos esenciales para que opere la tácita reconducción, según los artículos
2486 y 2487 del Código Civil para el Distrito Federal, son: La continuación del
inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada, después del vencimiento del
contrato, y la falta de oposición del arrendador. La ley no determina el tiempo que
debe transcurrir sin oposición para estimar reconducida la convención, por lo que
la Suprema Corte ha considerado prudente fijar el plazo mínimo de diez días,
contados a partir del siguiente al de vencimiento del contrato.
Sexta Epoca:
Amparo directo 2603/58. Joyería La Palma, S. de R. L. 11 de junio de 1959.

Amparo directo 6033/58. Manuel Guerrero. 5 de agosto de 1959. Cinco votos.
Amparo directo 926/59. Justo Hernández Orozco. 9 de mayo de 1960. Cinco

votos.
Amparo directo 7539/59. Waldo Soberón. 14 de julio de 1960. Cinco votos.
Amparo directo 4276/59. David de J. Jiménez. 17 de octubre de 1960. Unanimidad

de cuatro votos.
NOTA:
La modificación a la segunda parte de la jurisprudencia, es con la finalidad de
adecuarla a las ejecutorias que la integran; en atención a la jurisprudencia del
Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, en donde se aclara
que conforme al sentido de las ejecutorias que integran la tesis de la Tercera Sala,
el transcurso de diez días no lleva fatalmente a la tácita reconducción.
Quinta Epoca
Tesis: 123
Página: 82

artículos 2486 y 2487 del Código Civil del Distrito Federal, se refieren a los
contratos de plazo fijo, pues al establecer que si después de terminado el
arrendamiento, continúa el arrendatario, sin oposición, en el goce y uso del predio,
y éste fuere urbano, el arrendamiento continuará por tiempo indefinido, modifican
el contrato en cuanto a su duración, transformándolo de plazo fijo, a indefinido. La
segunda parte del artículo 2487 citado, confirma esta conclusión, al disponer que
el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del
contrato, con arreglo a la que pagaba, pues sólo en los contratos a plazo fijo, se
puede saber qué tiempo ocupó el inquilino el local, excediéndose del plazo
pactado originariamente, ya que en los arrendamientos indefinidos, no hay tiempo
que exceda al del contrato, motivo por el cual no puede operar en ellos la tácita
reconducción.
Quinta Epoca:
Amparo civil directo 4333/40. Administración Obrera de los Ferrocarriles

Nacionales de México. 18 de junio de 1942. Unanimidad de cuatro votos.
Amparo civil directo 9618/44. Compañía de Inmuebles "Trinidad", S. A. 25 de junio

de 1945. Unanimidad de cuatro votos.
Amparo 10050/44. Compañía de Inmuebles "Trinidad", S. A. 23 de octubre de

1945. Unanimidad de cuatro votos.
Amparo civil directo 6419/45. Ruiz Rivera Manuel. 29 de julio de 1946. Cinco
votos.
Amparo civil directo 603/46. García vda. de Martínez Julieta. 2 de septiembre de

1946. Unanimidad de cuatro votos.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 440
Página: 302


CIRCUITO.
Octava Epoca:

Amparo directo 4102/89. Representaciones Imexa, S. A. 16 de enero de 1990.
Amparo directo 4307/89. Vercina II, S. A. de C. V. 18 de junio de 1990.



NOTA:
Reitera el criterio de la Tercera Sala contenido en la tesis de jurisprudencia

número 245, página 442, de la Segunda Parte del Apéndice al Semanario Judicial
de la Federación 1917-1988, con el rubro: "ARRENDAMIENTO, TACITA
RECONDUCCION DEL CONTRATO DE".
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 445
Página: 308

Octava Epoca:




de votos.

NOTA:

Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 457
Página: 317

rubro: "ARRENDAMIENTO, TACITA RECONDUCCION DEL CONTRATO DE",
Octava Epoca:
Amparo directo 2070/90. Exp-In Mexicana, S. A. 18 de octubre de 1990.



de votos.

de votos.

de votos.
NOTA:

Circuito en la tesis I.3o.C.J/39, de rubro: "ARRENDAMIENTO. NO OPERA LA
TACITA RECONDUCCION DEL CONTRATO DE, SI LA DEMANDA DE
TERMINACION SE PRESENTA EN TIEMPO CONFORME A LA
JURISPRUDENCIA NUMERO 75, DE LA COMPILACION 1917-1985, TERCERA
SALA, AUN CUANDO SE NOTIFIQUE FUERA DEL PLAZO QUE ELLA
ESTABLECE"; publicada en la Gaceta 59, página 51.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 461
Página: 321
ARRENDAMIENTO POR TIEMPO DETERMINADO. INICIO DEL PLAZO DE DIEZ

DIAS NATURALES PARA LA OPOSICION DEL ARRENDADOR A QUE SE
PRODUZCA LA TACITA RECONDUCCION. En el plazo de diez días naturales
concedido al arrendador, para oponerse a la tácita reconducción del
arrendamiento por tiempo determinado, no debe incluirse el último día de vigencia
del contrato, sino que dicho lapso, debe computarse a partir del día siguiente al en
que fenece la relación contractual, porque resulta jurídicamente inaceptable
obligar al arrendador a reclamar la terminación de un contrato que todavía no
concluye.
Octava Epoca:
Amparo directo 797/89. J. Trinidad Macías Penilla. 5 de octubre de 1989.

Amparo directo 857/89. Norma Rodríguez de Aguilar. 20 de octubre de 1989.

Amparo directo 571/91. Malla Electro Soldada, S. A. 20 de septiembre de 1991.

Amparo directo 194/92. Antonio Alonso Sánchez. 9 de abril de 1992. Unanimidad

de votos.
Amparo directo 481/93. José Almaraz Arambula. 1o. de julio de 1993. Unanimidad
de votos.
NOTA:
Tesis III.1o.C.J/21, Gaceta número 70, pág. 64; véase ejecutoria en el Semanario
Judicial de la Federación, tomo XII-Octubre, pág. 252.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 476
Página: 332

notificación haya sido verificada excediéndose del término de los diez días
Octava Epoca:
votos.

de votos.


de votos.

NOTA:
Judicial de la Federación, tomo X-Julio, pág. 106.
14. EXPRESA RECONDUCCIÓN.
Novena Epoca
Instancia: SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL QUINTO CIRCUITO.
Tesis: V.2o.15 C
Página: 501
ARRENDAMIENTO. TACITA RECONDUCCION. (LEGISLACION CIVIL DEL

ESTADO DE SONORA). Opera la tácita reconducción del arrendamiento si al día
siguiente a aquel en que se había pactado inicialmente para la terminación del
contrato, el arrendador mediante el cobro de la renta, expresa su voluntad de
seguir rentando el bien materia de la controversia, de conformidad con el artículo
2767 del Código Civil del Estado de Sonora.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL QUINTO CIRCUITO.
Amparo directo 675/95. Juan Antonio Rendón Zamudio y otro. 28 de septiembre

de 1995. Unanimidad de votos. Ponente: Genaro Rivera. Secretario: Ramón Parra
López.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 217
ARRENDAMIENTO. EXPRESA RECONDUCCION DEL CONTRATO DE. La

reconducción expresa de un contrato de arrendamiento opera de manera diversa a
la tácita reconducción, y se rige por reglas diversas a las de ésta. La tácita
reconducción tiene lugar cuando, después de vencido el término forzoso del
arrendamiento, el inquilino continúa en el uso y goce de la localidad arrendada sin
oposición del arrendador, oposición que éste puede manifestar dentro de los diez
días siguientes al vencimiento del término forzoso pactado en el contrato. Si opera
la tácita reconducción por falta de dicha oposición, con fundamento en lo
dispuesto por el artículo 2487 del Código Civil, el arrendamiento continuará por
tiempo indefinido, y el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al
tiempo que exceda al del contrato con arreglo a lo que pagaba. La reconducción
expresa, en cambio, es la que convienen las partes de esa manera, ya sea por
escrito, verbalmente o por signos inequívocos. En esta hipótesis, vencido el
término forzoso del contrato, el arrendamiento se torna automáticamente en
voluntario, ya que así lo pactaron las partes. En consecuencia, la reconducción
expresa se rige por las reglas generales de los contratos, motivo por el cual es
factible que ese convenio quede sin efecto por la mera oposición del arrendador,
toda vez que de ser así, se dejaría el cumplimiento del contrato al arbitrio de una
sola de las partes.
Amparo directo 4505/92. Raúl Urgelles Rivas. 27 de agosto de 1992. Unanimidad

Barajas.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 206
ARRENDAMIENTO. LA PRORROGA RESULTA IMPROCEDENTE

TRATANDOSE DE CONTRATOS POR TIEMPO INDEFINIDO. El derecho a la
prórroga que concede al arrendatario el artículo 2448 C del Código Civil, debe
ejercitarse antes del vencimiento del plazo convenido en el contrato para la
duración del arrendamiento, el cual, por disposición expresa de dicho precepto, no
podrá ser menor de un año; sin embargo, en los casos en que vencido el plazo
forzoso de duración del contrato como consecuencia de la tácita reconducción de
los contratantes, el mismo se transforma de plazo fijo a plazo indefinido, por lo que
la solicitud de la prórroga legal, resulta improcedente.
Amparo directo 6548/90. Olga García Reyna. 30 de abril de 1991. Unanimidad de

votos. Ponente: Víctor Hugo Diaz Arellano. Secretaria: Luz Delfina Abitia
Gutiérrez.
Octava Epoca
Página: 143
ARRENDAMIENTO. TACITA RECONDUCCION, NO LA CONTEMPLA EL

CODIGO CIVIL PARA EL ESTADO DE PUEBLA. Del texto de los artículos 2319,
2329 y 2330 del Código Civil para el Estado de Puebla, se observa que este
ordenamiento no recoge la figura jurídica denominada tácita reconducción; por lo
contrario, esas disposiciones y, en especial, el artículo 2329 la prohíbe de manera
expresa al establecer que no se entenderá prorrogado el arrendamiento, cuando el
arrendatario continúe en el goce y uso del bien, no obstante estar terminado el
contrato.
Amparo directo 221/89. Carlos González Leal. 27 de junio de 1989. Unanimidad

de votos. Ponente: Jaime Manuel Marroquín Zaleta. Secretaria: María Guadalupe
Herrera Calderón.
15. CONTROVERSIAS EN EL ARRENDAMIENTO.
Novena Epoca
Tesis: 1a. XIX/99
Página: 92
RÉPLICA Y DÚPLICA. NO EXISTEN EN LAS CONTROVERSIAS EN MATERIA

DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO (CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS
CIVILES PARA EL DISTRITO FEDERAL). De los artículos 957, primer párrafo y
959 del código adjetivo civil para el Distrito Federal deriva que en las controversias
en materia de arrendamiento inmobiliario la litis se integra exclusivamente con la
demanda y la contestación, sean principal o reconvencional, de modo que, fuera
del caso de que el demandado reconvenga al actor, es decir, que a su vez le
demande determinadas prestaciones, el legislador no contempló la réplica, o sea,
que se corra traslado al actor con la contestación de la demanda para que esté en
aptitud de formular argumentos y ofrecer pruebas tendentes a contrarrestarla y,
menos aún, previó la dúplica, que estriba en otorgar a la parte enjuiciada el
derecho de argumentar y ofrecer medios de convicción para desestimar lo aducido
por el actor al dar respuesta a la contestación de la demanda.
Amparo directo en revisión 172/99. Luis Daniel Lozano Leal. 16 junio de 1999.
Cinco votos. Ponente: Humberto Román Palacios. Secretario: Antonio Espinoza
Rangel.
Novena Epoca
CIRCUITO.
Tomo: VIII, Julio de 1998
Página: 340
ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES. NATURALEZA CIVIL DEL

CONTRATO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE JALISCO). La naturaleza civil del
arrendamiento se define en el artículo 2316 del Código Civil de Jalisco, y no se
altera por el solo hecho de que los contratantes sean comerciantes y el inmueble
se dedique a una actividad de esa índole, ya que el contrato puede ser
considerado como acto de comercio únicamente cuando se realiza con fines de
especulación comercial en los que se involucra su objeto, de ahí que tratándose
de contratos que no revisten esas características, las diferencias que de ellos se
originen deberán ventilarse conforme a la ley civil. Si bien el artículo 75 del Código
de Comercio, es enunciativo de los actos de comercio y en su fracción XXIV abre
la posibilidad de reconocer como tal cualquiera que sea de naturaleza análoga a
los que ejemplifica en las fracciones restantes, por disposición expresa de la
fracción XXI de dicho precepto quedan excluidos aquellos que sean de naturaleza
esencialmente civil, sin que represente obstáculo para sostener lo anterior el
contenido de los artículos 78 y 1050 de la ley en cita, ya que ambas disposiciones,
cuando confieren cierta liberalidad a las partes para obligarse en los términos que
quieran hacerlo y ventilar sus controversias a la luz de la ley mercantil si el
contrato es de esa naturaleza para una de ellas y para la otra civil, presuponen
que se trata de convenciones mercantiles.
Amparo directo 1260/96. María del Carmen Ascencio Pérez. 21 de noviembre de

1996. Unanimidad de votos. Ponente: María de los Ángeles E. Chavira Martínez.
Secretario: Salvador Murguía Munguía.
Véase: Semanario Judicial de la Federación, Octava Época, Tomo XII, agosto de

1993, tesis III.1o.C.85 C, página 350, de rubro: "ARRENDAMIENTO DE
INMUEBLES, NATURALEZA CIVIL DEL CONTRATO DE.".
Novena Epoca
Instancia: Pleno
Tomo: VI, Septiembre de 1997
Tesis: P. CXXXIV/97
Página: 121
ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO. LOS ARTÍCULOS 957, 958, 959 Y 966 DEL

CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES PARA EL DISTRITO FEDERAL,
REFORMADOS MEDIANTE DECRETO PUBLICADO EL VEINTIUNO DE JULIO
DE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y TRES, NO INFRINGEN EL ARTÍCULO 13
CONSTITUCIONAL. La interpretación histórica y causal teleológica del artículo 13
de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos permite concluir que
el Constituyente consagró, en dicho precepto, la igualdad de los gobernados frente
a la ley y frente a los tribunales, prohibiendo entre sus manifestaciones más claras
las leyes privativas, los tribunales especiales y los fueros. De lo anterior se sigue
que los artículos 957, 958, 959 y 966 del Código de Procedimientos Civiles para el
Distrito Federal, reformados mediante el decreto promulgado el diecinueve de julio
de mil novecientos noventa y tres, publicado el veintiuno de ese mismo mes y año,
que establecen los requisitos que debe contener la demanda, el término para
contestarla y formular reconvención, la fecha para la celebración de la audiencia y
el efecto devolutivo de las apelaciones en las controversias de arrendamiento
inmobiliario, no infringen el artículo 13 constitucional porque no son una ley
privativa, ya que establecen supuestos amplios dirigidos a todos los gobernados
que se encuentren en la hipótesis de actor o demandado en este tipo de
controversias y, por lo mismo, no desaparecen con su aplicación, ni establecen un
tribunal especial, dado que dichas controversias se ventilan en los tribunales
ordinarios, ni un fuero, porque no crean una jurisdicción diferente en razón a la
persona.
Amparo directo en revisión 698/96. Emilio Ocejo Gutiérrez y otro. 4 de agosto de

1997. Unanimidad de diez votos. Ausente: Guillermo I. Ortiz Mayagoitia. Ponente:
Mariano Azuela Güitrón. Secretario: Ariel Alberto Rojas Caballero.
El Tribunal Pleno, en su sesión privada celebrada el veinticinco de agosto en

curso, aprobó, con el número CXXXIV/1997, la tesis aislada que antecede, y
determinó que la votación es idónea para integrar tesis jurisprudencial. México,
Distrito Federal, a veinticinco de agosto de mil novecientos noventa y siete.
Novena Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.7o.C.6 C
Página: 427
ARRENDAMIENTO. EL DECRETO DE CATORCE DE JULIO DE MIL

NOVECIENTOS NOVENTA Y TRES, POR EL QUE, ENTRE OTROS, FUERON
REFORMADOS LOS ARTICULOS 960, FRACCION I, Y 961, DEL TITULO
DECIMO SEXTO BIS, DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES PARA EL
DISTRITO FEDERAL, NO ES LIMITATIVO DE LA GARANTIA DE AUDIENCIA Y
DE DEFENSA. De como están redactados los artículos 960, fracción I, y 961, del
título décimo sexto bis, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito
Federal, se advierte el principio que los regula, que desde un plano general, es
aquel que deja a las partes la carga de realizar todas las actuaciones necesarias
para la prosecución del juicio, pero también el propósito del legislador de que las
controversias se resuelvan a la brevedad posible. Así lo establece el primero de
los citados numerales, al señalar que la preparación de las pruebas quedará a
cargo de las partes, quienes deberán presentar a los testigos, peritos y demás
pruebas que les hayan sido admitidas. La disposición también prevé la
intervención del Juez, pero sólo a fin de auxiliar a las partes oferentes, siempre y
cuando demuestren estar imposibilitadas para preparar debidamente el desahogo
de las pruebas ya admitidas. La función del juzgador, en tal supuesto, se
concretará a lo siguiente: a) Expedir los oficios o citaciones; b) Realizar el
nombramiento de peritos, incluso el del perito tercero en discordia; y, c) Poner a
disposición de la parte oferente los oficios y citaciones correspondientes. Lo
anterior tiene como presupuesto un procedimiento ágil y expedito y la intención de
que las partes preparen las pruebas, a fin de que éstas se desahoguen a más
tardar en la audiencia de ley. De esta manera, se advierte que: 1. A las partes
corresponde preparar las pruebas que ofrezcan, deber que se traduce en
presentar a los testigos, los peritos y las restantes probanzas admitidas. 2. Tal
obligación no queda sustituida en caso de que tengan imposibilidad y la
demuestren al Juez. En esa hipótesis, el juzgador intervendrá para auxiliar,
limitándose a aquellos aspectos señalados con antelación. 3. Así, las partes
deberán recoger los oficios y citaciones respectivos, cuando el Juez los ponga a
su disposición y entregarlos o presentarlos a quien corresponda. Una vez hecho
esto, la oferente habrá de exhibir ante el juzgador las copias de dichos oficios y
citaciones con los signos o sellos que demuestren su recepción con las
anotaciones respectivas, antes de la fecha fijada para la celebración de la
audiencia, así como las pruebas de que se trate. 4. En el supuesto de que no
obstante las gestiones realizadas, no se haya dado respuesta concreta al oficio o
petición del Juez, la parte oferente así habrá de manifestarlo antes de la
celebración de la audiencia, a fin de que no se deseche la probanza por causa a
ella imputable. Ahora bien, el artículo 961 del Código de Procedimientos Civiles
para el Distrito Federal, establece en sus diferentes fracciones las reglas para
celebrar la audiencia de ley. La primera, es que el Juez deberá estar presente y
exhortar a las partes a concluir el litigio mediante una amigable composición. De
no suceder esto último, se pasará al desahogo de pruebas. La segunda gira en
torno a dos situaciones: que estén o no preparadas las pruebas. Si acontece lo
primero, se desahogarán las probanzas, las partes alegarán lo que a su interés
convenga y el Juez dictará la resolución que corresponda. En caso de que no
estén preparadas, se dejarán de recibir, se declararán desiertas por "causas
imputables a la parte oferente", y la audiencia continuará, pues no podrá
suspenderse ni diferirse en ningún caso "por falta de preparación o desahogo de
las pruebas admitidas". Como queda de manifiesto con lo hasta aquí apuntado, la
normatividad a que se ha hecho referencia de ninguna manera es una limitante de
la garantía de audiencia y defensa de los gobernados, pues no es exacto que por
razones no imputables a la parte oferente se quede ésta sin las pruebas que le
fueron admitidas oportunamente, cuenta habida de que lo que en realidad está
sancionando el legislador es la dilación del procedimiento, merced a la falta de
preparación de las pruebas admitidas, en virtud de una trampa procesal o bien por
negligencia, descuido o desinterés de la parte oferente. Lo anterior se pone de
relieve si se toma en cuenta la Exposición de Motivos del Decreto que reformó,
adicionó y derogó diversas disposiciones, entre otras, el título décimo sexto bis,
del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, de donde se
desprende que fue preocupación del legislador la existencia de un proceso en
materia de arrendamiento con múltiples etapas procesales distintas para llegar a la
resolución correspondiente, de aquí su propuesta de un procedimiento ágil y
expedito, tendiente a eliminar prácticas indebidas y a reducir el caudal de asuntos
inquilinarios, buscando así crear condiciones de equidad entre arrendador y
arrendatario, espíritu mismo de la reforma planteada, entre otros, en los ya
referidos artículos 960, fracción I y 961, del citado título décimo sexto bis, del
Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, a propósito de lo cual el
legislador abundó, expresando como objetivo la resolución de las controversias
derivadas del arrendamiento inmobiliario a la mayor brevedad. Así las cosas,
cuando la parte interesada no prepare la prueba de que se trate, al no presentar a
los testigos, a los peritos o aquellas pruebas que le hayan sido admitidas por el
Juez o cuando habiendo manifestado imposibilidad para ello, no hubiere recogido
los oficios o citaciones con la debida oportunidad, no obstante haber estado a su
disposición, o habiéndolo hecho no demuestra que los entregó a quien debía
hacerlo, que no lo hizo oportunamente, o bien, que no se le entregaron las
probanzas, pese a sus gestiones, como se desprende del artículo 961, fracción II,
de la ley adjetiva civil, el Juez dejará de recibir las pruebas y las declarará
desiertas por causas atribuibles a la oferente. En consecuencia, como ya se
indicó, no es verdad que por causas no imputables a las partes, se queden sin
pruebas ofrecidas y admitidas oportunamente; ello además, porque lo pretendido
por el legislador con la reforma de los preceptos en comento, es que atentos los
principios de prontitud y expeditez en la impartición de justicia, la parte oferente
que irresponsablemente dejó de preparar las pruebas ya admitidas, sufra las
consecuencias de su conducta, motivo por el que, al evidenciarse su negligencia,
bajo ningún supuesto habrá de diferirse (dilatar, retrasar o demorar) o
suspenderse (detener o interrumpir) la audiencia respectiva con detrimento del
espíritu de celeridad en el procedimiento que dominó la reforma. En tales
condiciones, teniendo que ver la normatividad de los artículos 960, fracción I y
961, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, sólo respecto
de las probanzas no preparadas por causa imputable a quien las ofreció, pero no
de aquéllas que, habiéndose preparado debidamente, no pueden desahogarse por
causas ajenas a su voluntad, es inexacto que las disposiciones de referencia sean
limitativas de la garantía de audiencia y defensa y, por ende, inconstitucionales.

CIRCUITO.
Amparo directo 3847/95. Servialuminio, S.A. de C.V. 15 de noviembre de 1996.

Unanimidad de votos. Ponente: Adolfo Olguín García. Secretaria: Clara Eugenia
González Avila Urbano.
Novena Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.9o.C.37 C
Página: 790
AUDIENCIA. ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES PARA CASA HABITACION.

INAPLICABILIDAD DEL ARTICULO 391 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTOS
CIVILES. En los juicios de controversia de arrendamiento respecto de inmuebles
destinados a casa habitación, es inaplicable el artículo 391 del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, porque conforme al título sexto,
capítulo cuarto, sección décima, del mencionado Código, dicho precepto regula el
desahogo de la prueba pericial en la audiencia de ley en los juicios ordinarios. Por
el contrario, el mismo Código contempla un capítulo para las controversias en
materia de arrendamiento inmobiliario, donde existen reglas especiales para la
celebración de la audiencia de ley, las cuales se encuentran contempladas en el
ordinal 961 del citado cuerpo de leyes.
Amparo directo 2019/96. Antonio López Hernández. 7 de mayo de 1996.

Unanimidad de votos. Ponente: Jorge Trujillo Muñoz. Secretario: Roberto Cisneros
Delgado.
Novena Epoca
Instancia: Pleno
Tesis: P. C/95
Página: 89
INMUEBLES ARRENDADOS PARA UN FIN DIVERSO DEL HABITACIONAL A

PARTIR DEL 19 DE OCTUBRE DE 1993. NO ES RETROACTIVO EL DECRETO
QUE ORDENA QUE LAS DISPOSICIONES DEL CODIGO DE
PROCEDIMIENTOS CIVILES PARA EL DISTRITO FEDERAL CONTENIDAS EN
EL DECRETO DE 14 DE JULIO DE 1993, SE APLICARAN A AQUELLOS. El
Decreto de 14 de julio de 1993, publicado en el Diario Oficial de la Federación del
día 21 siguiente, en su artículo segundo, reforma, adiciona y deroga diversas
disposiciones del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, que
son de carácter procesal en tanto regulan algunas cuestiones del procedimiento
en los juicios civiles y establecen el relativo a las controversias en materia de
arrendamiento inmobiliario. Antes de que entraran en vigor estas disposiciones
conforme a las normas transitorias del Decreto mencionado, se reformaron éstas a
través del diverso Decreto de 11 de septiembre de 1993, publicado en el Diario
Oficial del día 23 siguiente, para establecer que las disposiciones del primer
Decreto se aplicarían a partir del 19 de octubre del mismo año cuando se trate,
entre otros casos, de inmuebles arrendados a partir de esa fecha, siempre que
sean para uso distinto del habitacional. Al disponerse lo anterior no se viola la
garantía de irretroactividad consagrada por el artículo 14 constitucional, dado que
el hecho de que los inmuebles se encontraran arrendados no implica que los
actos, supuestos y consecuencias contenidos en las normas que regulaban los
procedimientos en los juicios ordinarios civiles y en el especial de desahucio,
vigentes en la fecha del arrendamiento y que fueron modificados, adicionados o
derogados por las nuevas normas, se hubieran realizado; es decir, el acto
ejecutado lo es el arrendamiento del inmueble, pero no algún supuesto o
consecuencia contenido en las normas que regulaban los procedimientos
judiciales relacionados con tal arrendamiento, de suerte tal que al establecer el
Decreto de once de septiembre de mil novecientos noventa y tres, que se
aplicarán las normas reformadas a esos procedimientos no afecta ningún derecho
o situación jurídica previamente establecidos, pues el mero hecho del
arrendamiento del inmueble no crea el derecho a que las controversias relativas al
mismo se tramiten conforme a las disposiciones vigentes en la fecha de tal
arrendamiento, ni establece alguna situación dentro o en relación a la tramitación
de las controversias de referencia.
Amparo directo en revisión 224/95. Consuelo Rodríguez de Valdivia. 21 de

septiembre de 1995. Unanimidad de once votos. Ponente: Mariano Azuela
Güitrón. Secretaria: María Estela Ferrer Mac Gregor Poisot.
El Tribunal Pleno en su sesión privada celebrada el veinticuatro de octubre en

curso, por unanimidad de once votos de los ministros: presidente José Vicente
Aguinaco Alemán, Sergio Salvador Aguirre Anguiano, Mariano Azuela Güitrón,
Juventino V. Castro y Castro, Juan Díaz Romero, Genaro David Góngora
Pimentel, José de Jesús Gudiño Pelayo, Guillermo I. Ortiz Mayagoitia, Humberto
Román Palacios, Olga María Sánchez Cordero y Juan N. Silva Meza; aprobó, con
el número C/95 (9a.) la tesis que antecede; y determinó que la votación es idónea
para integrar tesis de jurisprudencia. México, Distrito Federal, a veinticuatro de
octubre de mil novecientos noventa y cinco.
Novena Epoca
Instancia: SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL VIGESIMO PRIMER
CIRCUITO.
Tomo: II, Octubre de 1995
Tesis: XXI.2o.6 C
Página: 520
DESAHUCIO, SOBRESEIMIENTO EN EL JUICIO DE. EL PARRAFO TERCERO

DEL ARTICULO 2883 DEL CODIGO CIVIL VIGENTE EN EL ESTADO DE
GUERRERO, NO ES APLICABLE PARA DECRETARLO, PUES EN EL MISMO
NO SE DIRIMEN DERECHOS REALES. La letra del tercer párrafo del artículo
2883 de la ley sustantiva civil, vigente en el Estado de Guerrero es la siguiente:
"En caso de embargo precautorio, juicio ejecutivo o procedimiento de apremio
contra bienes o derechos reales, se sobreseerá el procedimiento respectivo de los
mismos o de sus frutos, inmediatamente que conste en los autos por
manifestación auténtica del Registro Público, que dichos bienes o derechos están
inscritos a favor de persona distinta de aquélla contra la cual se decretó el
embargo o se siguió el procedimiento, a no ser que se hubiese dirigido contra ella
la acción, como causahabiente del que aparece dueño en el Registro Público."
Como puede colegirse, las disposiciones del precepto en comento, buscan
proteger la titularidad sobre bienes y derechos reales que aparezcan inscritos en
el Registro Público de la Propiedad, estableciendo el sobreseimiento de las
controversias entre terceros, distintos al que aparezca como dueño en dicho
registro, que pretendan la titularidad de ese mismo bien o derecho real inscrito, o
lo afecten con un gravamen precautorio o definitivo. Sin embargo, esa hipótesis
normativa no es operante para sobreseer en un juicio de desahucio, aun cuando al
mismo acuda voluntariamente un tercero distinto a los contendientes, y demuestre
la titularidad en el derecho de propiedad del inmueble objeto del juicio,
debidamente inscrito en el Registro Público correspondiente, pues no menos cierto
es, que en esa clase de juicios no se discute la titularidad de ningún bien o
derecho real, mucho menos afecta con gravamen de la naturaleza indicada al
inmueble propiedad de ese tercero, en atención a que, dada la naturaleza jurídica
de la acción de desahucio, con ella sólo se persigue la desocupación del bien
otorgado en arrendamiento, así como, el pago de las rentas causadas y no
cubiertas, de donde es claro, que el derecho ejercido dimana de un contrato de
alquiler, y por consecuencia lógica, las excepciones que pueda oponer el inquilino,
también encontrarán su fundamento en el propio contrato y en cuanto a las
prestaciones recíprocas que se prestan arrendador y arrendatario, deben
reputarse como índole meramente personal, pues conforme al artículo 2328 del
citado Código Civil, el primero está obligado a conceder el uso o goce de una
cosa, y al otro en cambio se le impone pagar un precio cierto, situaciones que en
nada afectan el derecho real de propiedad de la cosa arrendada.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL VIGESIMO PRIMER CIRCUITO.
Amparo en revisión 303/95. Salvador Santibáñez Borja. 6 de septiembre de 1995.

Unanimidad de votos. Ponente: Martiniano Bautista Espinosa. Secretario: Javier
Cardoso Chávez.
Octava Epoca
Tesis: VI.2o.259 A
Página: 224
TRIBUNAL UNITARIO AGRARIO. INCOMPETENCIA DEL, CONFLICTOS QUE

NO SE RELACIONAN CON LA TENENCIA DE LA TIERRA. De lo dispuesto por
el artículo 27 fracción XIX constitucional y 18 fracción VI de la Ley Orgánica de los
Tribunales Agrarios, se desprende que esta clase de Tribunales fueron creados
para la impartición de justicia agraria, con el objeto de garantizar la seguridad
jurídica en la tenencia de la tierra ejidal, comunal y de la pequeña propiedad; es
decir, que dichos Tribunales fueron creados para dirimir controversias
relacionadas con la tenencia de la tierra, suscitadas entre dos núcleos de
población, entre ejidatarios, comuneros, avecindados, o bien entre éstos y los
órganos internos del ejido, pero siempre y cuando se trate de dilucidar derechos
intrínsecamente relacionados con la tenencia de la tierra ejidal. Por lo tanto, si una
asociación de trabajadores de extracción de piedra de yeso, promueve juicio en
contra del comisariado ejidal y consejo de vigilancia de un poblado, en relación
con la explotación de una mina de la cual es concesionario el ejido, alegando el
incumplimiento de un acta convenio que denominan contrato de arrendamiento,
resulta incompetente el Tribunal Agrario responsable para conocer de ese asunto,
puesto que los derechos de los asociados de la actora, se hacen depender de un
contrato de arrendamiento y no del hecho de la posesión que genere derechos
agrarios, además de que tal contrato se encuentra regido por el Código Civil y no
por la Ley Agraria.
Amparo directo 444/94. Asociación de Trabajadores de la Extracción de Piedra de

Yeso de Escape de Lagunillas, A. C. 7 de diciembre de 1994. Unanimidad de
votos. Ponente: Gustavo Calvillo Rangel. Secretario: José Mario Machorro Castillo.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 339
ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES DISTINTOS A LA HABITACION, PERIODO

PROBATORIO ESTABLECIDO EN LAS REFORMAS AL CODIGO DE
PROCEDIMIENTOS CIVILES PARA EL DISTRITO FEDERAL, DE VEINTIUNO
DE JULIO Y VEINTITRES DE SEPTIEMBRE DE MIL NOVECIENTOS NOVENTA
Y TRES. De conformidad a las reformas al Título Décimo Sexto Bis, del Código
de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, vigentes a partir del diecinueve
de octubre de mil novecientos noventa y tres, el término probatorio para el
ofrecimiento, preparación y desahogo de las pruebas en controversia sobre
inmuebles no destinados a la habitación, no puede exceder al fijado por los
artículos 959 y 960, los que indican, que las pruebas deben desahogarse a más
tardar el día de la audiencia de ley. De ahí que el término extraordinario previsto
en el artículo 300 del ordenamiento invocado, no es aplicable a las controversias
de arrendamiento relativos a dichos inmuebles, pues al fijarse tajantemente
término para el desahogo de las pruebas, el legislador pretendió no prolongar el
procedimiento de los juicios de esa materia.
Amparo directo 4939/94. Virginia Castellanos y Zetina. 27 de octubre de 1994.

Unanimidad de votos. Ponente: Jorge Trujillo Muñoz. Secretaria: Gemma
Mendoza Mendoza.
Octava Epoca
Página: 437
ARRENDAMIENTO, CASO FORTUITO EN EL. NO OBLIGA AL ARRENDADOR
(LEGISLACION DEL ESTADO DE PUEBLA). De la correcta interpretación del
artículo 2817 del Código Civil del Estado de Puebla, es de concluirse que el hecho
de que el arrendatario demostrara, en las controversias de origen, que el incendio
del bien arrendado se debió a un caso fortuito, esto sólo le exime de cualquier
responsabilidad derivada del siniestro frente al arrendador; pero tal circunstancia
en forma alguna implica que el arrendador quede obligado a responder por los
daños frente al arrendatario.
Amparo directo 231/88. Juan Antonio Lozano Prieto. 9 de noviembre de 1988.

Unanimidad de votos. Ponente: Arnoldo Nájera Virgen. Secretario: Guillermo Báez
Pérez.
Octava Epoca
Tesis: 3a. VII/94
Página: 64
COMPETENCIA POR RAZON DE FUERO PACTADA CONTRACTUALMENTE.

POR REGLA GENERAL NO TIENE VALOR. (CODIGO FEDERAL DE
PROCEDIMIENTOS CIVILES). De conformidad con la fracción I del artículo 104
constitucional, en relación con el artículo 54, fracción I de la Ley Orgánica del
Poder Judicial de la Federación, que contemplan la hipótesis de la llamada
jurisdicción concurrente, el actor puede escoger el fuero al que desee someterse,
cuando las controversias sean del orden civil, versen sobre la aplicación de leyes
federales y sólo se afecten intereses particulares. Excepción hecha del caso
anterior, la competencia por razón de fuero no puede pactarse contractualmente,
dado que no existe en el Código Federal de Procedimientos Civiles disposición
alguna que así lo autorice, como sucede, en cambio, con la competencia territorial,
la cual, por mandato del artículo 23 de la ley citada, es la única prorrogable. En
consecuencia, la cláusula mediante la cual los contratantes se someten a los
tribunales federales en todo lo relativo a la interpretación y cumplimiento del pacto,
no tiene valor legal alguno, si no se está en el caso de excepción señalado.
Competencia civil 80/93. Suscitada entre los jueces Primero de Distrito en Materia
Civil y Vigésimo Primero del Arrendamiento Inmobiliario, ambos del Distrito
Federal. 21 de febrero de 1994. Cinco votos. Ponente: Miguel Montes García.
Secretario: Jorge Carreón Hurtado.
Competencia civil 72/92. Suscitada entre los jueces Trigésimo Tercero del
Arrendamiento Inmobiliario y Cuarto de Distrito en Materia Civil, ambos del Distrito
Federal. 14 de diciembre de 1992. Mayoría de tres votos en contra del voto
emitido por el Ministro José Trinidad Lanz Cárdenas. Ponente: Miguel Montes
García. Secretario: Ignacio Navarro Rábago.
Competencia civil 159/93. Suscitada entre los jueces Décimo Tercero del
Arrendamiento Inmobiliario y Primero de Distrito en Materia Civil, ambos en el
Distrito Federal. 4 de octubre de 1993. Unanimidad de cuatro votos. Ponente:
Miguel Montes García. Secretario: Ignacio Navarro Rábago.
Nota: No se publica el voto particular a que se hace referencia en la competencia

civil 72/92 por no haberse enviado a esta Coordinación.
Octava Epoca
Tesis: 3a./J. 26/93
Página: 36
COMPETENCIA FEDERAL. SE SURTE CUANDO ASI LO DETERMINE EL

CONGRESO DE LA UNION EN LA LEY O DECRETO DE CREACION DE UN
ORGANISMO DESCENTRALIZADO, SIN QUE ELLO SUCEDA CUANDO SE
HAGA EN DECRETO DEL EJECUTIVO FEDERAL. El artículo 54, fracción IX, de
la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, otorga competencia a los
jueces de Distrito en materia civil para conocer de "los demás asuntos de la
competencia de los juzgados de Distrito, conforme a la ley, y que no estén
enumerados en los tres artículos que preceden", artículos estos que establecen la
competencia de los jueces de Distrito en las materias penal, administrativa y
laboral. La fracción citada hace un reenvío a aquellas leyes que otorguen
competencia a los juzgados de Distrito para el conocimiento de una cuestión
específica, es decir, remite a las determinaciones del legislador ordinario que
determinen competencia a dichos juzgados. Por tanto, cuando el Congreso de la
Unión, en la ley o decreto por el que crea un organismo descentralizado, establece
que los tribunales federales conocerán de los juicios en que dicho organismo sea
parte, se surte la competencia federal. En cambio, ello no puede hacerlo
jurídicamente el Ejecutivo Federal en el decreto a través del cual crea un
organismo descentralizado, por lo que, cuando el Presidente de la República
determina en ese acto que queda sujeto a los tribunales federales, debe
interpretarse que el organismo debe someterse a dichos tribunales cuando
corresponda a ellos, conforme al sistema competencial establecido por la
Constitución Federal y las leyes secundarias, el dirimir las controversias en que
sea parte la institución descentralizada.
Competencia 31/91. Suscitada entre el Juez Décimo de lo Civil del Distrito Federal
y la Juez Primero de Distrito en Materia Civil en el Distrito Federal. 3 de agosto de
1992. Cinco votos. Ponente: Mariano Azuela Güitrón. Secretaria: Ma. Estela Ferrer
Mac Gregor Poisot.
Competencia 1/92. Suscitada entre el Juez Octavo del Arrendamiento Inmobiliario
del Distrito Federal y la Juez Tercero de Distrito en Materia Civil en el Distrito
Competencia 168/92. Suscitada entre los Jueces Segundo de Distrito en el Estado

de Yucatán y Segundo de lo Civil y de Hacienda del mismo Estado. 5 de octubre
de 1992. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: Mariano Azuela Güitrón.
Secretario: Manuel Armando Juárez Morales. Ausente: Miguel Montes García,
prevío aviso a la Presidencia.
Competencia 21/90. Suscitada entre los Jueces Primero Mixto de Paz del Distrito
Federal y Primero de Distrito en Materia Civil en el Distrito Federal. 19 de abril de
1993. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: Miguel Montes García. Secretario:
Ignacio Navarro Rábago.
Competencia 15/93. Suscitada entre los jueces Primero de Distrito en Materia Civil
en el Estado de Jalisco y Tercero de Distrito en Materia Civil en el Distrito Federal.
14 de junio de 1993. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: José Trinidad Lanz
Cárdenas. Secretario: Sabino Pérez García.
Tesis Jurisprudencial 26/93. Aprobada por la Tercera Sala de este alto Tribunal,
en sesión de quince de noviembre de mil novecientos noventa y tres, por
unanimidad de cuatro votos de los señores Ministros, Presidente José Trinidad
Lanz Cárdenas, Mariano Azuela Güitrón, Sergio Hugo Chapital Gutiérrez y Miguel
Montes García.
Octava Epoca
Tesis: 3a./J. 42/93
Página: 47
INHIBITORIA, SU EXTEMPORANEIDAD PUEDE EXAMINARLA LA TERCERA

SALA DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACION AL RESOLVER
EL CONFLICTO RELATIVO. El artículo 106 de la Constitución Política de los
Estados Unidos Mexicanos reserva al Poder Judicial Federal (tratándose de
materia civil a la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación), de
conformidad con el artículo 26, fracción VI, de la Ley Orgánica del Poder Judicial
de la Federación, el conocimiento de controversias competenciales que se
susciten entre tribunales de la Federación y los de las entidades federativas, o
entre los tribunales de dos o más entidades federativas, de acuerdo con la
naturaleza del régimen federal establecido en el artículo 40 de la propia Carta
Magna, según el cual la Federación y los Estados son las entidades del país de
rango político más alto, por lo que las diferencias entre ellos deben ser resueltas
por este alto Tribunal como el de mayor jerarquía de la República; de ahí que tal
función se ejerza con plenitud de jurisdicción y al ser de orden público las
cuestiones de competencia, la Suprema Corte de Justicia puede no sólo allegarse
elementos que le permitan determinar qué Juez es competente, o declarar
competente a un Juez diverso de los contendientes sino además, si advierte
motivos para ello, considerar extemporánea la inhibitoria que dio origen al
conflicto.
Competencia civil 212/91. Suscitada entre los jueces Quinto de lo Familiar del
Distrito Federal y Octavo de lo Familiar del Primer Distrito Judicial en el Estado de
Nuevo León. 2 de marzo de 1992. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: José
Trinidad Lanz Cárdenas. Secretario: Arturo García Torres.
Competencia civil 19/93. Suscitada entre los jueces Segundo de lo Civil de León,
Guanajuato y Vigésimo Séptimo de lo Civil del Distrito Federal. 19 de abril de
1993. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: Miguel Montes García. Secretario:
Evaristo Coria Martínez.
Competencia civil 61/93. Suscitada entre los jueces Décimo Cuarto de lo Civil de
Tlaquepaque, Jalisco y Cuarto del Ramo Civil de Hermosillo, Sonora. 28 de junio
de 1993. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: José Trinidad Lanz Cárdenas.
Secretaria: Susana Alva Chimal.
Competencia civil 92/93. Suscitada entre los jueces Trigésimo Quinto del
Arrendamiento Inmobiliario del Distrito Federal y Séptimo de lo Civil de Naucalpan,
Estado de México. 28 de junio de 1993. Unanimidad de cuatro votos. Ponente:
Miguel Montes García. Secretario: Ignacio Navarro Rábago.
Competencia civil 184/93. Suscitada entre los jueces Segundo de lo Civil de

Uruapan, Michoacán y Tercero del Ramo Civil de Irapuato, Guanajuato. 15 de
noviembre de 1993. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: Mariano Azuela
Güitrón. Secretario: Jorge Higuera Corona.
Tesis Jurisprudencial 42/93. Aprobada por la Tercera Sala de este alto Tribunal,
en sesión de primero de diciembre de mil novecientos noventa y tres, por
unanimidad de cuatro votos de los señores ministros, Presidente José Trinidad
Lanz Cárdenas, Mariano Azuela Güitrón, Sergio Hugo Chapital Gutiérrez y Miguel
Montes García.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 832
ARRENDAMIENTO. PRORROGA DEL CONTRATO DE, NO OPERA

AUTOMATICAMENTE (LEGISLACION DEL DISTRITO FEDERAL). Aun cuando
de las cláusulas de un contrato de arrendamiento se haya establecido la prórroga
del mismo, al vencimiento del plazo forzoso, debe establecerse que tal derecho no
opera automáticamente, pues es menester que el inquilino ejercite oportunamente,
antes del vencimiento del plazo obligatorio en forma legal el mencionado derecho
de prórroga, ya que no se puede prorrogar lo que no existe. Cumpliendo con el
requisito que consigna el artículo 2448-C del Código Civil, es decir, que demuestre
encontrarse al corriente en el pago de las rentas; precepto legal que se encuentra
inmerso en el título de controversias en materia de arrendamiento de fincas
urbanas destinadas a casa- habitación, que contiene normas consideradas de
orden público e interés social irrenunciables.
Amparo directo 5163/93. Javier de Moure Tercero. 11 de octubre de 1993.

Octava Epoca
Tesis: 3a. XXIV/93
Página: 23
COMPETENCIA FEDERAL. SE SURTE CUANDO EN LA CONTROVERSIA DEL

ORDEN CIVIL INTERVIENE COMO PARTE ACTORA, DEMANDADA O
TERCERA OPOSITORA UNA EMPRESA DE VIAS GENERALES DE
COMUNICACION, Y EN EL JUICIO RESPECTIVO SE AFECTA EL
FUNCIONAMIENTO DE DICHAS VIAS. En atención al principio jurídico que reza
que donde existe la misma razón debe aplicarse la misma disposición, es de
concluirse que dados los términos del artículo 5o. de la Ley de Vías Generales de
Comunicación, así como acontece en materia penal, los tribunales federales
conocerán de todas las controversias del orden civil en que intervenga como parte
actora, demandada o tercera opositora una empresa de vías generales de
comunicación, cuando, como consecuencia de ese litigio, se afecta la seguridad o
integridad de las obras o la explotación de las vías, o que el juicio se suscite con
motivo del funcionamiento de sus servicios, o que la contienda pueda producir un
menoscabo de los derechos o bienes muebles o inmuebles propiedad de esas
empresas, o que estén bajo su responsabilidad, siempre y cuando con motivo del
juicio respectivo se afecte el funcionamiento de las vías generales de
comunicación.
Competencia civil 235/92. Suscitada entre los Jueces Primero de Distrito en

Materia Civil del Distrito Federal y Segundo del Arrendamiento Inmobiliario del
Distrito Federal. 8 de marzo de 1993. Unanimidad de cuatro votos. Ponente:
Miguel Montes García. Secretario: Jorge Carreón Hurtado.
Octava Epoca
Tesis: 3a./J. 9/93
Página: 12

Guido Guzmán.
Octava Epoca
Instancia: Pleno
Tomo: 61, Enero de 1993
Tesis: P. VIII/93
Página: 60
APELACION. LOS ARTICULOS 157 Y 426, FRACCION I, DEL CODIGO DE

PROCEDIMIENTOS CIVILES PARA EL DISTRITO FEDERAL, NO VIOLAN LA
GARANTIA DE IGUALDAD PREVISTA POR EL ARTICULO 13
CONSTITUCIONAL. Los citados preceptos no violan la garantía de igualdad
prevista por el artículo 13 constitucional, pues de su lectura e interpretación
armónica se desprende que establecen una regulación abstracta y general, sin
determinar situaciones jurídicas referidas individualmente a una persona o
numéricamente a un grupo de personas. En efecto, el artículo 157 comprende a
todos los sujetos que se encuentren en el supuesto de arrendamiento en general,
en tanto que para dichos sujetos, para establecer la cuantía del negocio, se
computará el importe de las pensiones en un año; y por lo que hace al artículo
426, fracción I, comprende a todos los sujetos que se encuentren en el caso de
arrendamiento de fincas distintas a las urbanas destinadas a habitación, porque
respecto de tales sujetos, causarán ejecutoria por ministerio de ley las sentencias
dictadas en controversias judiciales cuyo interés no exceda de 182 veces el salario
mínimo general vigente en el Distrito Federal; amén de que ambas disposiciones
no desaparecen una vez aplicadas sino que deberán aplicarse también a todos los
casos idénticos al que previenen, en tanto no sean abrogadas.
Amparo directo en revisión 1122/91. Industrial Vidriera Oromex, S.A. 18 de agosto

de 1992. Unanimidad de dieciocho votos. Ponente: José Trinidad Lanz Cárdenas.
Secretario: Arturo García Torres.
El Tribunal Pleno en su sesión privada celebrada el miércoles seis de enero en

curso, por unanimidad de veinte votos de los señores ministros presidente Ulises
Schmill Ordóñez, Carlos de Silva Nava, Ignacio Magaña Cárdenas, José Trinidad
Lanz Cárdenas, Miguel Montes García, Noé Castañón León, Felipe López
Contreras, Luis Fernández Doblado, José Antonio Llanos Duarte, Victoria Adato
Green, Samuel Alba Leyva, Ignacio Moisés Cal y Mayor Gutiérrez, Clementina Gil
de Lester, Atanasio González Martínez, José Manuel Villagordoa Lozano, Fausta
Moreno Flores, Carlos García Vázquez, Mariano Azuela Güitrón, Juan Díaz
Romero y Sergio Hugo Chapital Gutiérrez: aprobó, con el número VIII/93, la tesis
que antecede; y determinó que la votación es idónea para integrar tesis de
jurisprudencia. México, Distrito Federal, a doce de enero de mil novecientos
noventa y tres.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 226
ARRENDAMIENTO. EL JUICIO ES IMPROCEDENTE, SI POR LOS MISMOS

HECHOS SE ESTA TRAMITANDO UN PROCEDIMIENTO ANTE LA
PROCURADURIA FEDERAL DEL CONSUMIDOR. De lo dispuesto por los
artículos 10, 20, 57 y 59 bis, de la Ley Federal de Protección al Consumidor, se ve
la índole de las normas contenidas y los sujetos obligados a su cumplimiento,
respecto de lo cual es menester subrayar que el artículo 59 contempla en primer
lugar, las facultades de la procuraduría frente a los proveedores y a los
consumidores, estableciendo también los procedimientos a seguir para obtener la
satisfacción de los derechos de estos últimos, reglamentación que debe
observarse en las controversias suscitadas con motivo del arrendamiento de
inmuebles destinados a la habitación, lo que se corrobora con lo previsto por el
artículo 59 bis, que previene las mismas atribuciones de representación, vigilancia
y tutela, todo lo cual se traduce en que los mismos principios y mecanismos rigen
en uno y otro casos, y por lo mismo debe aplicarse lo que dispone la fracción VIII,
inciso h ) de este dispositivo, independientemente de las características del
organismo o de las peculiaridades que rodean su intervención en los diversos
asuntos que ante él se ventilan y así, cuando se haya presentado alguna
reclamación o se esté substanciando el procedimiento, es improcedente en otra
vía cualquier juicio para dirimir las diferencias por los mismos hechos, lo que se
explica en función de que ha sido voluntad del legislador que no se ventile el
mismo punto en las esferas judicial y administrativa simultáneamente, lo que habrá
de observarse mientras el precepto no se derogue, se reforme o se declare
inconstitucional, ya que lo contrario equivale a pasar por alto una disposición
desde todos los puntos de vista válida y obligatoria.

CIRCUITO.
Amparo directo 3242/92. Jesús Uribarri González. 8 de octubre de 1992.

Unanimidad de votos. Ponente: Carlos Gerardo Ramos Córdova. Secretario:
Rolando Javier García Martínez.
Octava Epoca
Tesis: 3a. XLVII/92
Página: 104


Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 426


Casarrubias Ortega.

C. Banderas Trigos.
Octava Epoca,
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 426
ARRENDAMIENTO. CONTROVERSIAS DE FINCAS DESTINADAS A

HABITACION Y COMERCIO. VIA ESPECIAL PROCEDENTE. Los procesos
ordinarios se establecen para que se sujeten a ellos todos aquellos litigios que no
tengan señalada una tramitación especial, de tal manera que si en el caso
particular se demandó la terminación de un contrato de arrendamiento de un local
comercial, no obstante que el inmueble también fue destinado para habitación, y
teniendo este último tipo de destino un juicio con una tramitación especial
conforme al título décimo sexto bis del Código de Procedimientos Civiles para el
Distrito Federal, resulta obvio que la correcta tramitación del mismo sea
sujetándose a estas disposiciones, atrayendo toda la controversia por íntima
relación, pues en este caso la especie prevalece sobre el género; además de que
no existe disposición expresa en el ordenamiento citado que excluya la tramitación
de este tipo de juicios donde se ventile la terminación de un contrato de
arrendamiento destinado tanto para habitación como para comercio, de la vía
especial de mérito.
Amparo directo 4967/91. Beatriz Salazar Ramírez. 9 de enero de 1992.

Gama Casas.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 128
ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO. CUANDO PUEDE PRORROGARSE LA

COMPETENCIA. Siendo la competencia la porción de jurisdicción que se atribuye
a los tribunales que pertenecen al mismo orden jurisdiccional, debe precisarse, en
tratándose de controversias acerca de arrendamiento, cuándo esa jurisdicción
puede prorrogarse o extenderse y así tenemos dos situaciones que se deben
considerar: a) Cuando tal extensión se presenta con motivo de una excepción que
la parte reo propone, (el derecho por el tanto que consagra el artículo 2448-I del
Código Civil para el Distrito Federal); b) Cuando tal extensión o prórroga de
jurisdicción se propone con motivo del ejercicio de la acción reconvencional. En el
primer evento, como lo propuesto en vía de excepción tiene la finalidad de destruir
la acción intentada, la jurisdicción del juez del arrendamiento sufre una extensión,
que no tiene mayor objeto que la de ampliar la materia del litigio para determinar si
lo hecho valer en vía de excepción, destruye o no la acción ejercitada. En el
segundo, cuando se propone la extensión de la jurisdicción con motivo de la
acción ejercitada en forma autónoma por vía reconvencional que no es otra cosa
que el contra derecho que el demandado opone al derecho del actor, no puede
haber prórroga de jurisdicción del juez del conocimiento, ya que se ejercita una
acción autónoma que influye en la competencia del juez del arrendamiento;
porque el ejercicio de la acción planteada en vía reconvencional corresponde a la
competencia de una juez civil y no de arrendamiento inmobiliario por no haber
prórroga de jurisdicción por materia.
Amparo directo 2475/91. Francisco Robles Machorro. 23 de mayo de 1991.

Planells.
Amparo directo 3678/90. Aureo Romero Vega. 20 de septiembre de 1990.

Planells.
Amparo directo 4723/89. Roberto González Guzmán. 22 de marzo de 1990.

C. Banderas Trigos.
Octava Epoca,
Tomo VII-Enero, página 136 (2 asuntos)
16. REFORMAS EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO.
Novena Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C.130 C
Página: 726

indicada.

Pérez Reyes.
Novena Epoca
CIRCUITO.
Tomo: VI, Diciembre de 1997
Tesis: I.9o.C.43 C
Página: 691
RETROACTIVIDAD. REFORMAS AL CÓDIGO CIVIL QUE NO LA

CONSTITUYEN EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO, POR SER DE
NATURALEZA PROCESAL. La reforma que introdujo el artículo único del decreto
publicado el 23 de septiembre de 1993, a los transitorios del decreto publicado el
21 de julio del mismo año, que a su vez reformó, entre otros, el artículo 2478 del
Código Civil para el Distrito Federal, no implica una contravención a la garantía de
irretroactividad que establece el artículo 14 constitucional, porque si bien el
precepto citado con anterioridad forma parte de una ley de carácter sustantivo, la
normatividad que contiene es materialmente adjetiva, esto es, de naturaleza
procesal, ya que establece el procedimiento a que deben sujetarse las partes para
dar nacimiento a la acción de terminación de una relación arrendaticia, consistente
en el plazo para entregar el bien a partir del aviso previo. Razón por la cual no rige
el principio de retroactividad en su aplicación, en atención a que las normas del
procedimiento no pueden producir efectos retroactivos, por estar constituidas por
actos sucesivos, los cuales se van rigiendo por las disposiciones vigentes en la
época en que tienen verificativo.

Amparo directo 7079/95. Rosa María Gutiérrez Pando. 30 de abril de 1996.
Unanimidad de votos. Ponente: Ismael Castellanos Rodríguez. Secretario: Ricardo
Guevara Jiménez.
Véase: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo

VI-Noviembre, tesis P. CLIX/97, página 72, de rubro: "ARRENDAMIENTO. LA
FRACCIÓN II DEL ARTÍCULO SEGUNDO TRANSITORIO DEL DECRETO QUE
MODIFICÓ EL DIVERSO POR EL QUE SE REFORMÓ EL CÓDIGO CIVIL PARA
EL DISTRITO FEDERAL, NO VIOLA LA GARANTÍA DE IRRETROACTIVIDAD
(DIARIO OFICIAL DE LA FEDERACIÓN DE 23 DE SEPTIEMBRE DE 1993).".
Novena Epoca
Instancia: Pleno
Tomo: II, Agosto de 1995
Tesis: P. XLI/95
Página: 68
ARRENDAMIENTO. ARTICULO UNICO DEL DECRETO DE 17 DE SEPTIEMBRE

DE 1993, PUBLICADO EN EL DIARIO OFICIAL DE LA FEDERACION EL DIA 23
SIGUIENTE, QUE MODIFICO LOS ARTICULOS TRANSITORIOS DEL
DECRETO DE 21 DE JULIO DE 1993, POR EL QUE SE REFORMARON EL
CODIGO CIVIL, EL CODIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES Y LA LEY
FEDERAL DE PROTECCION AL CONSUMIDOR, NO VIOLA EL ARTICULO 13
CONSTITUCIONAL POR NO TRATARSE DE UNA LEY PRIVATIVA. El artículo
único del Decreto de diecisiete de septiembre de mil novecientos noventa y tres
reformó los plazos para la entrada en vigor de las reformas al Código Civil, Código
de Procedimientos Civiles y Ley Federal de Protección al Consumidor, así como el
señalamiento de las normas que debían regir los juicios y procedimientos
judiciales y administrativos en trámite, contenidos en el referido Decreto de
veintiuno de julio de mil novecientos noventa y tres. El artículo único del primero
de los indicados decretos, en su punto segundo estableció que las disposiciones
del diverso decreto de reformas a los ordenamientos citados, se aplicarían a partir
del diecinueve de octubre de mil novecientos noventa y tres, únicamente cuando
se trate de inmuebles que: I. No se encuentren arrendados al diecinueve de
octubre de mil novecientos noventa y tres; II. Se encuentren arrendados al
diecinueve de octubre del mismo año, siempre que sean para uso distinto del
habitacional, o III. Su construcción sea nueva, siempre que el aviso de terminación
sea posterior al diecinueve de octubre del citado año. Las anteriores disposiciones
no son violatorias del principio de igualdad creando una ley privativa, porque la
Suprema Corte de Justicia constantemente ha sostenido que la ley privativa se
caracteriza porque pugna con el sistema de generalidad en cuanto a su
observancia y porque sólo tiene efectos sobre determinadas personas y cosas,
individualmente determinadas; así podría afirmarse que la ley es privativa, si la
materia de que se trata desaparece después de aplicarse a un caso previsto de
antemano o si menciona individualmente a las personas a las que se va a aplicar,
empero, el decreto que se reclama se aplica sin consideración de especie o de
personas a todos los casos que previene, además de que no comprende a un
determinado número de individuos, sino a todos los que se encuentren o lleguen a
encontrarse en la clasificación establecida por el decreto, o sea, que se aplica por
igual a todas las personas que tengan arrendamiento de local comercial o
industrial pero no sólo a algunos en particular, de ahí que, tal ordenamiento goza
de las características de generalidad y abstracción.
Amparo directo en revisión 1764/94. Automotores de México, S.A. de C.V. 15 de

mayo de 1995. Unanimidad de ocho votos. Ponente: Sergio Salvador Aguirre
Anguiano. Secretaria: Alejandra de León González.
El Tribunal Pleno en su sesión privada celebrada el diez de julio en curso, por

unanimidad de once votos de los señores Ministros Presidente José Vicente
Juventino V. Castro y Castro, Juan Díaz Romero, Genaro David Góngora
Pimentel, José de Jesús Gudiño Pelayo, Guillermo I. Ortiz Mayagoitia, Humberto
Román Palacios, Olga María Sánchez Cordero y Juan N. Silva Meza; aprobó, con
el número XLI/95 (9a.) la tesis que antecede; y determinó que la votación es
idónea para integrar tesis de jurisprudencia. México, Distrito Federal, a once de
julio de mil novecientos noventa y cinco.
Novena Epoca
Instancia: Pleno
Tomo: I, Junio de 1995
Tesis: P. XIII/95
Página: 33
ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES. DECRETO QUE REFORMA Y ADICIONA

DIVERSAS DISPOSICIONES DEL CODIGO CIVIL PARA EL DISTRITO
FEDERAL PUBLICADO EN MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO. NO ES
VIOLATORIO DEL ARTICULO 5o. CONSTITUCIONAL. Las reformas al Código
Civil para el Distrito Federal, en sus artículos 2448, 2448-A a 2448-L y 3042,
mediante el Decreto de reformas y adiciones a diversas disposiciones
relacionadas con inmuebles en arrendamiento de veintiocho de diciembre de mil
novecientos ochenta y cinco, no violan el artículo 5o. constitucional que establece
la garantía de libertad de trabajo y contratación, en virtud de que no impiden la
actividad de arrendar inmuebles, sino que únicamente establecen limitaciones en
materia de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a habitación, como una
intervención tutelar del Estado que, mediante la expedición de normas de derecho
público, protege a los arrendatarios de las desigualdades económicas, agravadas
por los requerimientos básicos de los grandes núcleos de población. Tales
medidas tutelares no vulneran la garantía de mérito, pues como se indica, no
constituyen impedimento para dedicarse a la actividad o negocio de arrendar
bienes inmuebles ni establecen prohibición al respecto.
Amparo en revisión 2029/88. Sergio Fernando Núñez Avila. 27 de marzo de 1995.
Mayoría de seis votos. Ponente: Juan Díaz Romero. Secretario: Jorge Carenzo
Rivas
El Tribunal Pleno en su sesión privada celebrada el primero de junio en curso, por

unanimidad de diez votos de los señores Ministros Presidente José Vicente
Juventino V. Castro y Castro, Juan Díaz Romero, José de Jesús Gudiño Pelayo,
Guillermo I. Ortiz Mayagoitia, Humberto Román Palacios, Olga María Sánchez
Cordero y Juan N. Silva Meza; aprobó, con el número XIII/95 (9a.) la tesis que
antecede; y determinó que la votación no es idónea para integrar tesis de
jurisprudencia. México, Distrito Federal, a primero de junio de mil novecientos
noventa y cinco.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 339
ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES DISTINTOS A LA HABITACION, PERIODO

PROBATORIO ESTABLECIDO EN LAS REFORMAS AL CODIGO DE
PROCEDIMIENTOS CIVILES PARA EL DISTRITO FEDERAL, DE VEINTIUNO
DE JULIO Y VEINTITRES DE SEPTIEMBRE DE MIL NOVECIENTOS NOVENTA
Y TRES. De conformidad a las reformas al Título Décimo Sexto Bis, del Código
de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, vigentes a partir del diecinueve
de octubre de mil novecientos noventa y tres, el término probatorio para el
ofrecimiento, preparación y desahogo de las pruebas en controversia sobre
inmuebles no destinados a la habitación, no puede exceder al fijado por los
artículos 959 y 960, los que indican, que las pruebas deben desahogarse a más
tardar el día de la audiencia de ley. De ahí que el término extraordinario previsto
en el artículo 300 del ordenamiento invocado, no es aplicable a las controversias
de arrendamiento relativos a dichos inmuebles, pues al fijarse tajantemente
término para el desahogo de las pruebas, el legislador pretendió no prolongar el
procedimiento de los juicios de esa materia.
Amparo directo 4939/94. Virginia Castellanos y Zetina. 27 de octubre de 1994.

Unanimidad de votos. Ponente: Jorge Trujillo Muñoz. Secretaria: Gemma
Mendoza Mendoza.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.3o.C. J/30
Página: 39
ARRENDAMIENTO. REFORMAS EN MATERIA DE, DE SIETE DE FEBRERO DE

MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO. NO SON APLICABLES A LOS
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A
LA HABITACION CELEBRADOS CON ANTERIORIDAD A AQUELLAS. Las
reformas al capítulo IV, del Título Sexto de la Segunda Parte del Libro Cuarto del
Código Civil, relacionadas con el arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la
habitación, vigentes a partir del siete de febrero de 1985, no pueden aplicarse a
los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor
de aquéllas, porque habiéndose incorporado en ellos derechos y obligaciones
diversos a los existentes antes de dichas reformas, se aplicarían retroactivamente
en perjuicio del arrendador, en violación de la garantía de irretroactividad de la ley
prevista en el artículo 14 constitucional, siendo de explorado derecho que los
efectos de los contratos se rigen por la ley vigente al momento de su celebración.
Amparo directo 1073/87. Antonia Gaytán de Zavala. 11 de junio de 1987.

Planells.
Amparo directo 3553/89. Eduardo Mosches Nitkin y otros. 24 de noviembre de

1989. Unanimidad de votos. Ponente: Manuel Ernesto Saloma Vera. Secretario:
Amparo directo 4613/89. Pablo Lucio Yuriat. 5 de enero de 1990. Unanimidad de

votos. Ponente: Manuel Ernesto Saloma Vera. Secretario: Guillermo Campos
Osorio.
Amparo directo 385/93. José Marcelo Gamboa. 4 de febrero de 1993. Unanimidad

de votos. Ponente: Manuel Ernesto Saloma Vera. Secretario: Miguel Angel
Castañeda Niebla.
Amparo directo 1523/93. Bartolo Leonidez Ribera y otro. 31 de marzo de 1993.

Gámez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 145
ARRENDAMIENTO, JURISPRUDENCIA SOBRE PRORROGA DEL CONTRATO
DE, NO RESULTA AFECTADA CON LAS REFORMAS INQUILINARIAS. Es
inexacto que por las reformas al Código Civil para el Distrito Federal en materia de
arrendamiento de fincas urbanas destinadas a habitación, publicadas en el Diario
Oficial de la Federación el siete de febrero de mil novecientos ochenta y cinco,
haya dejado de tener aplicación la tesis de jurisprudencia número 65, visible en la
página 165, Cuarta Parte, del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación de
1917-1985, bajo el RUBRO: "ARRENDAMIENTO, PRORROGA DEL CONTRATO
DE", ya que la parte medular en la que se apoya el criterio jurisprudencial de
mérito consistente en que "lo que no existe no puede prorrogarse", no se alteró ni
desapareció, por ser tal fundamento de orden lógico. Consecuentemente, al
permanecer inalterado, continúa rigiendo en dicha materia.
Amparo directo 4961/91. Rosa Rodríguez Villagrán. 11 de diciembre de 1991.

Unanimidad de votos. Ponente: José Luis Caballero Cárdenas. Secretaria: Marcia
Claudia Torres Quevedo.
Amparo directo 2130/90. Rosa Pérez. 5 de julio de 1990. Unanimidad de votos.

Ponente: Efraín Ochoa Ochoa. Secretario: Walter Arellano Hobelsberger.
Octava Epoca, Tomo VI, Segunda Parte-1, página 72.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 156
ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACION, EL

TERMINO QUE ESTABLECE EL ARTICULO 2478 DEL CODIGO CIVIL PARA EL
DISTRITO FEDERAL, ES IRRENUNCIABLE TRATANDOSE DE. (REFORMAS
DE 1985). Las disposiciones relacionadas con este tipo de contratos deben
estimarse de orden público e irrenunciables aunque no se encuentren
materialmente comprendidos en el Capítulo Cuarto, del Título Cuarto, de la
Segunda Parte, del Libro Cuarto, del Código Civil, pues tal ha sido la intención del
legislador, a fin de que las cláusulas de renuncia no pudieran estar ya contenidas
en los nuevos pactos arrendaticios y quedarán protegidos los arrendatarios en su
relación con los arrendadores. Por tanto, el artículo 2479 no puede estimarse
susceptible de renuncia voluntaria por las partes en un contrato de arrendamiento
para casa habitación, por no estar comprendido en el Capítulo Cuarto antes
precisado cuando dicho precepto está íntimamente relacionado con otras
disposiciones del citado Capítulo denominado "del arrendamiento para fincas
urbanas destinadas a la habitación" cuyo artículo 2448 expresamente les
considera irrenunciables por ser de orden público. En este orden de ideas, no
dándose la salvedad a que se refiere el artículo octavo del Código invocado, la
renuncia que haga el arrendatario a los dos meses que establece el artículo 2478
debe tenerse por no hecha.
Amparo directo 2326/88. Carlos Piña Mendoza. 28 de septiembre de 1988.

Unanimidad de votos. Ponente: Luz María Perdomo Juvera. Secretaria: Teresa
Munguía Sánchez.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 309
JURISPRUDENCIA. APLICABILIDAD DE LA TESIS JURISPRUDENCIAL:

"ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACION.
ES IRRENUNCIABLE EL TERMINO QUE ESTABLECE EL ARTICULO 2478 DEL
CODIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL (REFORMAS DE 1985),
PUBLICADA EN LA GACETA DEL SEMANARIO JUDICIAL DE LA FEDERACION,
NUM. 32, AGOSTO DE 1990, PAG. 17". Es incuestionable que la jurisprudencia
en comento, no puede aplicarse retroactivamente para regir un contrato de
arrendamiento en perjuicio de alguna de las partes contratantes, lo que sin lugar a
duda vulneraría su esfera de derechos jurídicamente tutelados, siendo de concluir
que su aplicabilidad deberá regir de modo indubitable para los casos
subsecuentes a su pronunciamiento (4 de junio de 1990), pero no para los
anteriores, dado que ello contravendría lo establecido en el párrafo primero del
artículo 14 constitucional.
Amparo directo 4622/90. Patricia Tovar de Huesca. 4 de abril de 1991.

Unanimidad de votos. Ponente: José Refugio Raya Arredondo. Secretaria: Ana
María Nava Ortega.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 450
ARRENDAMIENTO. CONTRATO CELEBRADO ANTES DE LA ENTRADA EN
VIGOR DE LAS REFORMAS EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO
INMOBILIARIO. (LEGISLACION PARA EL DISTRITO FEDERAL). Si un contrato
de arrendamiento se celebró, respecto a un departamento para habitación, el
primero de octubre de mil novecientos ochenta y cuatro, esto es, antes de que
entraran en vigor las reformas respectivas en materia de arrendamiento
inmobiliario, es claro que independientemente de que su término feneciera,
cuando dichas reformas ya estaban en vigor, la aplicación de las mismas, debe
ser hecha hacia el futuro, o sea, aplicándolas a los contratos celebrados a partir de
la entrada en vigor de las aludidas reformas publicadas el siete de febrero de mil
novecientos ochenta y cinco, por lo que en cuanto a que debían aplicarse
retroactivamente tales reformas en su beneficio, debe expresarse que no se trata
sólo de sus derechos, sino también de los de su contraria; porque ambos
celebraron aquel contrato de arrendamiento.

CIRCUITO.
Amparo directo 2332/90. Manuel Pardo García. 28 de junio de 1990. Unanimidad

de votos. Ponente: José Joaquín Herrera Zamora. Secretario: César Augusto
Figueroa Soto.
Amparo directo 982/90. Agustín Téllez Straffon. 18 de junio de 1990. Mayoría de

votos de José Joaquín Herrera Zamora y Martín Antonio Ríos. Disidente: Víctor
Manuel Islas Domínguez. Ponente: José Joaquín Herrera Zamora. Secretario:
Amparo directo 1862/90. Angel Matiello Canales. 17 de mayo de 1990.

Unanimidad de votos. Ponente: Martín Antonio Ríos. Secretario: Anastacio
Martínez García.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 105
ARRENDAMIENTO. TRAMITACION ANTE JUEZ DEL ARRENDAMIENTO

INMOBILIARIO DE UN JUICIO QUE SE INICIO ANTE OTRO DE LO CIVIL,
LEGALIDAD DE LA. En términos del párrafo primero del artículo 14 de la
Constitución Federal, para que una persona sufra violaciones procesales es
requisito indispensable que la aplicación retroactiva de la ley se efectúe en su
perjuicio, lo cual no acontece cuando se continúa la tramitación ante juez del
arrendamiento inmobiliario de un juicio que se inició ante un juez de lo civil, habida
cuenta que el hecho de que se haya reformado la Ley Orgánica de los Tribunales
de Justicia del Fuero Común del Distrito Federal para crear nuevos juzgados
competentes en controversias de arrendamiento, no causa a la demandada ningún
perjuicio, pues tales reformas se hicieron con el objeto de desahogar el trabajo
que saturaba en esa materia a los juzgados civiles, y consecuentemente, dar
celeridad a la tramitación y resolución de ese tipo de asuntos para cumplir con la
pronta expedición de justicia preservada como garantía constitucional; en la
inteligencia de que, al tratar una sola materia, existen posibilidades reales de
mejorar la calidad de las resoluciones; reformas procesales que por tanto, en lugar
de perjudicar a los litigantes, los beneficia. Por tal motivo, aun admitiendo que se
estuviera aplicando retroactivamente dicha ley, tal aplicación no sería violatoria del
precepto constitucional citado.
Amparo directo 4800/89. Sara Regalado de Córdova. 22 de marzo de 1990.

Hobelsberger.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.1o.C. J/3
Página: 131

OPORTUNIDAD DE HACER VALER LA PRORROGA DEL CONTRATO DE
DE FEBRERO DE 1985). Si bien es cierto que en términos del artículo 2448 del
Código Civil, las disposiciones relativas al arrendamiento de fincas urbanas
destinadas a la habitación, son de orden público e interés social, la frase "a
voluntad del arrendatario ...", no significa que en cualquier tiempo esté en
posibilidad de reclamar la prórroga del contrato de arrendamiento, sino tan sólo
que queda a su libre albedrío reclamarla o no, pero si lo hace, deberá ejercitarla
oportunamente, es decir, antes de que concluya el plazo de su duración.
Amparo directo 3281/87. Yolanda Cavero Huerta. 12 de febrero de 1988.

Unanimidad de votos. Ponente: Eduardo Lara Díaz.
Amparo directo 1666/88. María de los Angeles Lazarín de Balcorta. 24 de junio de

1988. Unanimidad de votos. Ponente: Luz María Perdomo Juvera. Secretaria: Irma
Rodríguez Franco.
Amparo directo 3346/88. Sara Alboukrek. 26 de enero de 1989. Unanimidad de
votos. Ponente: Rafael Corrales González. Secretario: Josafat Sánchez
Domínguez.
Amparo directo 3176/88. Antolín Díaz Medina. 10 de febrero de 1989. Unanimidad

de votos. Ponente: Luz María Perdomo Juvera.
Amparo directo 3111/88. Rodolfo Aparicio Rosas. 17 de febrero de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: Eduardo Lara Díaz.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: I.2o.C. J/4
Página: 135
ARRENDAMIENTO POR TIEMPO INDEFINIDO. REFORMAS DE ORDEN

PUBLICO. EL TERMINO ESTABLECIDO POR EL ARTICULO 2478 DEL CODIGO
CIVIL SI ES RENUNCIABLE POR NO SER DE ORDEN PUBLICO. Si bien el
artículo 2448 del Código Civil establece que las disposiciones contenidas en el
capítulo IV, título sexto, son de orden público e interés social, no debe incluirse en
dichas disposiciones el diverso artículo 2478 del mismo ordenamiento legal, pues
resulta inexacto que las normas especiales respecto de la terminación de
arrendamiento por tiempo indefinido deban considerarse como cuestiones de
orden público, en virtud de que atendiendo a lo establecido por el artículo 6o del
propio código sustantivo, sólo pueden renunciarse los derechos privados que no
afecten directamente al interés público cuando la renuncia no perjudique derechos
de tercero; en tal sentido el término de dos meses a que se refiere el citado
artículo 2478, sí es legalmente renunciable porque no encuadra en las limitaciones
mencionadas y por fijarlo una disposición supletoria y no de orden público ni
interés social, ya que ese precepto no se localiza dentro del capítulo IV del título
sexto, libro IV, segunda parte del Código Civil, sino en el capítulo VII de la misma
parte que no es de orden público.

CIRCUITO.
Amparo directo 1897/88. Lázaro León Xilotzi. 30 de septiembre de 1988.

Amparo directo 2382/88. Rafael Moreno Paz. 30 de septiembre de 1988.

Amparo directo 3272/88. Miguel Angel Sánchez Fernández. 31 de octubre de
1988. Unanimidad de votos. Ponente: Martín Antonio Ríos. Secretario: Anastacio
Martínez García.
Amparo directo 3977/88. Francisco Alvarez de Ayala. 31 de enero de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: Martín Antonio Ríos. Secretaria: Nubia Chapital
Romo.
Amparo directo 347/89. Macrina Díaz Sotelo. 14 de febrero de 1989. Unanimidad

NOTA: El tema de la tesis fue materia de la contradicción resuelta por la Tercera

Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, dando lugar a la tesis 16/90,
publicada en la Gaceta 32, página 17, con el rubro: "ARRENDAMIENTO DE
FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACION. ES IRRENUNCIABLE EL
TERMINO QUE ESTABLECE EL ARTICULO 2478 DEL CODIGO CIVIL PARA EL
DISTRITO FEDERAL. (REFORMAS DE 1985)".
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 98
ARRENDAMIENTO. LA APLICACION DEL ARTICULO 2448-H DEL CODIGO

CIVIL, NO CONTEMPLA COMO HIPOTESIS LA CAUSAHABIENCIA DE LOS
HERMANOS, SI EL FALLECIMIENTO DEL ARRENDATARIO OCURRE CON
POSTERIORIDAD A LA FECHA QUE ENTRO EN VIGENCIA. La circunstancia de
que el contrato de arrendamiento cuya terminación se demandó se haya suscrito
antes de las adiciones o reformas al Código Civil, no entraña que el artículo 2448-
H de ese código que comenzó a tener vigencia a partir del ocho de febrero de mil
novecientos ochenta y cinco, se aplique retroactivamente, en contravención
flagrante del imperativo constitucional plasmado en el primer párrafo del artículo
14. Ello es así, porque, aun cuando es cierto que el pacto arrendaticio a que se ha
hecho referencia se suscribió cuando solamente estaba vigente el artículo 2408,
sin que coexistiera el diverso artículo 2448-H, ambos del Código Civil, ello no
significa que este último precepto se haya aplicado en forma retroactiva en
perjuicio del quejoso, (hermano del arrendatario), habida cuenta que la disposición
del artículo 2408, es decir, el deceso del arrendatario, y si la muerte de éste
ocurrió en mil novecientos ochenta y siete, es inconcuso que la fecha en que el
artículo 2448-H empezó a tener vigencia es anterior a aquella en que falleció el
arrendatario, que es la relación cronológica o de temporalidad que debe
establecerse, en este caso, a fin de concluir que no hubo aplicación retroactiva de
la ley, puesto que la aplicación del artículo 2448-H del Código Civil no debe
establecerse en relación directa con la fecha en que se celebró el contrato de
arrendamiento, sino respecto de aquella en que sucedió la muerte del
arrendatario, máxime que en tal hipótesis del artículo mencionado no se incluye a
los hermanos como causahabientes del arrendatario fallecido.
Amparo en revisión 1028/89. Jorge Morales García. 13 de septiembre de 1989.

Ortega.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 125
ARRENDAMIENTO DE FINCAS DESTINADAS A LA HABITACION

OPORTUNIDAD PARA HACER VALER LA PRORROGA DEL CONTRATO DE
DE ENERO DE 1985). La prórroga a que tiene derecho el inquilino llenados los
requisitos de Ley, debe hacerse valer en el juicio ordinario, ejercitando la acción
correspondiente o al contestar la demanda en vía de reconvención sin que tenga
relevancia alguna que dicha prórroga se reclame en diligencias de jurisdicción
voluntaria estando aún vigentes los contratos de arrendamiento exhibidos en el
juicio.

CIRCUITO.
Amparo directo 2287/89. Alfredo Machuca Montes. 31 de junio de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: José Joaquín Herrera Zamora. Secretaria:
Herlinda Baltreira E.
Amparo directo 2487/88. Francisco Enrique Esparza. 30 de septiembre de 1988.

Vicente Peredo.

Octava Epoca,
Tomo I, segunda Parte-1, página 109.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 982
ARRENDAMIENTO, PRORROGA DEL CONTRATO DE. APLICABILIDAD DE LA

JURISPRUDENCIA 65, CUARTA PARTE, DE LA COMPILACION 1917-1985. A
LA ACCION DE PRORROGA DE CONTRATO DE. No cabe aceptar que la
jurisprudencia número 65, que bajo el rubro de "ARRENDAMIENTO, PRORROGA
DE CONTRATO DE." que se localiza en la página 165 de la Cuarta Parte del
último Apéndice al Semanario Judicial de la Federación, haya dejado de tener
actualidad, con motivo de las reformas al Código Civil para el Distrito Federal en
materia de arrendamiento para fincas destinadas a la habitación, publicadas en el
Diario Oficial de la Federación de fecha siete de febrero de mil novecientos
ochenta y cinco. Sólo cabría estimar lo contrario, si el razonamiento contenido en
dicha jurisprudencia se basara estrictamente en la interpretación de un precepto
cuya vigencia hubiera concluido con motivo de las citadas reformas a la ley, pues
en esta hipótesis, al haber desaparecido el sustento legal, la conclusión
jurisprudencial carecería de apoyo, pero en el presente caso, tal supuesto no se
da, porque el fundamento de la jurisprudencia en comento es de orden lógico,
como lo es la aseveración de que: "lo que no existe no puede prorrogarse". En
esta virtud, atenta la naturaleza lógica del sustento de la jurisprudencia
mencionada, es claro que aun con las reformas a dicho código en materia de
arrendamiento para fincas destinadas a la habitación, la base del criterio del
Máximo Tribunal de la nación se encuentra incólume y, por tanto, ninguna razón
existe para dejarlo de aplicar.
Amparo directo 3444/88. Luis Adolfo de Gyves Sánchez. 17 de noviembre de

1988. Unanimidad de votos. Ponente: Carlos Villegas Vázquez. Secretaria: Aurora
Roja Bonilla.
Amparo directo 329/88. Humberto Pérez Camacho. 4 de agosto de 1988.

Unanimidad de votos. Ponente: Carlos Villegas Vázquez. Secretaria: Patricia
Mújica López.
Amparo directo 1534/88. Héctor Romo Ruiz. 26 de mayo de 1988. Unanimidad de

votos. Ponente: Mauro Miguel Reyes Zapata. Secretaria: Marcela Hernández Ruiz.
Octava Epoca, Tomo I, Segunda Parte-1, página, 119.

Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 107
ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO DE LOCAL COMERCIAL. LAS

APELACIONES PENDIENTES PROMOVIDAS ANTES DE LA REFORMA A LA
FRACCION I DEL ARTICULO 426 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTOS
CIVILES PARA EL DISTRITO FEDERAL, IMPIDEN EL DICTADO DE LA
SENTENCIA DEFINITIVA. Si se interpusieron diversos recursos de apelación
antes del decreto de reforma a la fracción I del artículo 426 del Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, vigente a partir del catorce de abril
de mil novecientos ochenta y siete, y fueron admitidos por la juez del
arrendamiento inmobiliario, debe reservarse en tal caso el pronunciamiento de la
sentencia, dado que se encuentra subjúdice la validez de las actuaciones del juicio
impugnadas a través de los recursos procedentes hasta antes de la vigencia de la
nueva norma, sobre todo si se toma en consideración que se trata de una
sentencia que por virtud de las multicitadas reformas ya no resultaba recurrible, y
que por tales razones, queda la quejosa en estado de indefensión al impedírsele
que se le resuelvan tales recursos.

Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 437
Página: 300

OPORTUNIDAD DE HACER VALER LA PRORROGA DEL CONTRATO DE
DE FEBRERO DE 1985). Si bien es cierto que en términos del artículo 2448 del
Código Civil, las disposiciones relativas al arrendamiento de fincas urbanas
destinadas a la habitación, son de orden público e interés social, la frase "a
voluntad del arrendatario...", no significa que en cualquier tiempo esté en
posibilidad de reclamar la prórroga del contrato de arrendamiento, sino tan sólo
que queda a su libre albedrío reclamarla o no, pero si lo hace, deberá ejercitarla
oportunamente, es decir, antes de que concluya el plazo de su duración.
Octava Epoca:
Amparo directo 3281/87. Yolanda Cavero Huerta. 12 de febrero de 1988.

Amparo directo 1666/88. María de los Angeles Lazarín de Balcorta. 24 de junio de

Amparo directo 3346/88. Sara Alboukrek. 26 de enero de 1989. Unanimidad de

votos.
Amparo directo 3176/88. Antolín Díaz Medina. 10 de febrero de 1989. Unanimidad

de votos.
Amparo directo 3111/88. Rodolfo Aparicio Rosas. 17 de febrero de 1989.

NOTA:
Octava Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 471
Página: 328
ARRENDAMIENTO. REFORMAS EN MATERIA DE, DE SIETE DE FEBRERO DE

MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO. NO SON APLICABLES A LOS
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A
LA HABITACION CELEBRADOS CON ANTERIORIDAD A AQUELLAS. Las
reformas al capítulo IV, del Título Sexto de la Segunda Parte del Libro Cuarto del
Código Civil, relacionadas con el arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la
habitación, vigentes a partir del siete de febrero de 1985, no pueden aplicarse a
los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor
de aquéllas, porque habiéndose incorporado en ellos derechos y obligaciones
diversos a los existentes antes de dichas reformas, se aplicarían retroactivamente
en perjuicio del arrendador, en violación de la garantía de irretroactividad de la ley
prevista en el artículo 14 constitucional, siendo de explorado derecho que los
efectos de los contratos se rigen por la ley vigente al momento de su celebración.
Octava Epoca:
Amparo directo 1073/87. Antonia Gaytán de Zavala. 11 de junio de 1987.

Amparo directo 3553/89. Eduardo Mosches Nitkin y otros. 24 de noviembre de

Amparo directo 4613/89. Pablo Lucio Yuriat. 5 de enero de 1990. Unanimidad de

votos.
Amparo directo 385/93. José Marcelo Gamboa. 4 de febrero de 1993. Unanimidad

de votos.
Amparo directo 1523/93. Bartolo Leonídez Ribera y otro. 31 de marzo de 1993.

NOTA:
Judicial de la Federación, tomo XI-Mayo, pág. 215.
17. DECRETO DE PRORROGA INDEFINIDA.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 146
ARRENDAMIENTO. DECRETO DE PRORROGA INDEFINIDA. LOS

CONSULTORIOS VETERINARIOS NO ESTAN PROTEGIDOS. El artículo
primero del decreto de veinticuatro de diciembre de mil novecientos cuarenta y
ocho debe aplicarse limitándose a los casos señalados expresamente en el mismo
y que son: "a) Los destinados exclusivamente a habitación que ocupen el inquilino
y los miembros de su familia que viven con el; b) Los ocupados por trabajadores a
domicilio; c) Lo ocupados por talleres, y d) Los destinados a comercios e
industrias". De la transcripción anterior se concluye que el decreto en cuestión no
será aplicable a los casos que no están contemplados específicamente en él,
como son los consultorios veterinarios, por lo que resulta intrascendente la
definición de medicina y veterinaria, porque no pueden estimarse algunos de esos
consultorios como actividades industriales o mercantiles, independientemente del
tratamiento que se les da para efectos del pago de impuestos.
CIRCUITO.
Amparo directo 380/91. Alejandro García Martínez. 28 de febrero de 1991.

Unanimidad de votos. Ponente: Martín Antonio Ríos. Secretario: Anastacio
Martínez García.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 86

desocupados.

Ortega.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 86
ARRENDAMIENTO. DECRETO DE PRORROGA INDEFINIDA. NO ES CAUSAL

DE TERMINACION DEL CONTRATO LA CIRCUNSTANCIA DE QUE LA
ACCIONANTE PAGUE MAS RENTA COMO ARRENDATARIA QUE LA QUE
RECIBE COMO ARRENDADORA. Si la accionante aduce en el juicio como
causal de terminación del contrato de arrendamiento el hecho de que existe una
gran diferencia entre el monto de la renta que ella paga como arrendataria y la
que, por otra parte, recibe en concepto también de pago como arrendadora, tal
circunstancia no encuadra en la hipótesis de la fracción II del artículo 2o. del
Decreto que prorroga los contratos de arrendamiento de 24 de diciembre de 1948,
porque no se traduce en el concepto de necesidad de habitar la finca como causal
de terminación del contrato prorrogado indefinidamente, utilizado en dicho
precepto.

Ortega.
Sexta Epoca
Tesis: 76
Página: 51
ARRENDAMIENTO. DECRETO DE PRORROGA INDEFINIDA. RESCISION DE

LOS CONTRATOS PRORROGADOS. La fracción I del artículo 7o. del Decreto de
prórroga de contratos de arrendamiento en el Distrito Federal, constituye una
excepción a lo dispuesto por el artículo 2489, fracción I, del Código Civil, por lo
que la rescisión de los contratos prorrogados sólo procede cuando el inquilino ha
dejado de pagar tres o más mensualidades; mas si sólo adeuda tres y las paga,
aun cuando sea extemporáneamente pero antes de ser lanzado, desaparece la
causa de rescisión. Sin embargo, por tratarse de una norma de excepción, es de
aplicación estricta, lo que significa que si la mora es más grave, o sea, comprende
más de tres mensualidades, entonces el pago de las rentas es ineficaz para
extinguir la acción rescisoria.
Sexta Epoca:
Amparo directo 5961/57. Angel Villazón Miranda. 9 de julio de 1959. Mayoría de

cuatro votos.
Amparo directo 985/59. Salvador Manzur Majul. 31 de marzo de 1960. Mayoría de

cuatro votos.
Amparo directo 1241/59. Rosa Ohrner de Ramírez. 4 de julio de 1960. Mayoría de

cuatro votos.
Amparo directo 2057/59. Bertha Araude Lanzagorta. 4 de agosto de 1960. Cinco

votos.
Amparo directo 6803/61. Ferretera, S. A. 25 de julio de 1962. Cinco votos.
Séptima Epoca
CIRCUITO.
Tesis: 439
Página: 302
ARRENDAMIENTO. DECRETO DE PRORROGA INDEFINIDA AUNQUE EL

MIEMBRO SOBREVENIDO AL GRUPO ORIGINALMENTE PROTEGIDO NO
QUEDA AMPARADO POR EL DECRETO, SU INCORPORACION NO ES CAUSA
RESCISORIA DEL CONTRATO. Conforme a lo dispuesto por el artículo 1o.,
inciso a), del Decreto de 24 de diciembre de 1948 y a la interpretación
jurisprudencial que la Suprema Corte de Justicia ha dado a dicho mandamiento, el
miembro que se incorpora al grupo familiar originalmente protegido por el Decreto,
después de su vigencia no está amparado por tal ordenamiento legal y, por tanto,
jurídicamente está impedido para ejercitar las acciones u oponer las excepciones
derivadas de ese régimen protector, pero al mismo tiempo debe establecerse que
el advenimiento de ese nuevo miembro al grupo original no es causa de la
rescisión del contrato arrendaticio con base en lo establecido por el artículo 7o.,
fracciones II y III, del citado Decreto, en virtud de que esa incorporación no implica
subarriendo, traspaso o cesión de los derechos inquilinarios sino una participación
familiar en el uso de la habitación.
Séptima Epoca:
Amparo en revisión 714/80. Carlos Antonio Yaspik Gabriel. 15 de julio de 1981.

Amparo directo 1551/80. La Mascota, S. A., Compañía Inmobiliaria. 29 de julio de

Amparo directo 1691/80. Mauricio Salvador Chain Salomé. 12 de agosto de 1981.

Amparo directo 1251/81. Eva Chang de Veteran. 2 de septiembre de 1981.

Amparo directo 1474/81. María de Jesús Navarro Franco. 3 de diciembre de 1981.

NOTA:
Esta tesis deberá suprimirse después de cuatro años, contados a partir del 31 de
diciembre de 1992, ya que será obsoleta, dado que el día 30 del mes indicado se
publicó el decreto que abrogó el mencionado en la tesis que se analiza. En virtud
de que tal abrogación es paulatina, conforme al artículo 1o. del decreto indicado,
la supresión será oportuna hasta entonces.
18. DECRETO DE CONGELACIÓN DE RENTAS.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 107
ARRENDAMIENTO. PRORROGA, CASO DE EXCEPCION. (LEGISLACION DEL

ESTADO DE SINALOA). La regla general para que opere la prórroga en los
contratos de arrendamiento, respecto de fincas rústicas o urbanas no destinadas a
habitación se encuentra comprendida en el artículo 2367 del Código Civil del
Estado de Sinaloa, y en la parte última de ese precepto se establece que quedan
exceptuados de la obligación de prorrogar el arrendamiento, los propietarios que
quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido. De lo
anterior se advierte que el legislador en dicho numeral sólo da dos opciones claras
y definidas a los propietarios de los predios arrendados para excepcionarse de la
obligación legal de prorrogar dichos arrendamientos que son: La de habitar la casa
o de cultivar la finca, sin que en dicho precepto se establezca como excepción la
relativa a las fincas no destinadas a habitación, esto es, aquellas cuyo objetivo lo
sea para fines comerciales, como los incluye el decreto de congelación de rentas
del Distrito Federal de fecha 30 de diciembre de 1948. Luego entonces si el
numeral en comento no hace referencia a este tipo de locales debe estimarse que
el legislador no consideró que para esos fines procedía la oposición del propietario
para que opere la prórroga de un año que establece la ley. Lo anterior tiene su
respaldo además en lo que establece el artículo 11 del Código Civil para el Estado
de Sinaloa que prohíbe la aplicación de las excepciones a todos los casos que no
están expresamente especificados en las propias leyes, pues se le atribuiría una
voluntad ausente o inesperada, de ahí que teniendo en cuenta este principio, no
puede incluirse como excepción a la prórroga legal del contrato de arrendamiento
a las fincas destinadas para fines comerciales.
Amparo directo 264/89. Gloria Valdez Zatarain. 21 de septiembre de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: Marco Antonio Arroyo Montero. Secretaria: Elvira
Patricia Tiznado González.
Amparo directo 260/89. Virginia Durán López viuda de Aguirre. 31 de agosto de
1989. Unanimidad de votos. Ponente: José Jiménez Gregg. Secretario: Samuel
Eduardo Corona Leurette.
Octava Epoca
CIRCUITO.
Página: 246
DECRETOS DE CONGELACION DE RENTAS, NO SON APLICABLES A LOS

CONTRATOS LEGALMENTE PRORROGADOS (LEGISLACION DEL ESTADO
DE MICHOACAN). Los decretos que determinan la continuación de los contratos
de arrendamiento, no pueden afectar a los que se encuentren gozando de la
prórroga legal que establece el artículo 2340 del Código Civil, porque si la finalidad
de ésta lo es la ampliación del término, la misma se cumple en la especie, ya que
aquél era indefinido, por continuar el inquilino sin oposición en el uso del inmueble,
no siendo factible estimar que se pueda prorrogar lo que estaba prorrogado.
Amparo directo 108/89. Raymundo Carrillo Salcedo. 24 de mayo de 1989.

Unanimidad de votos. Ponente: Raúl Murillo Delgado. Secretaria: Libertad
Rodríguez Verduzco.
Sexta Epoca
Tesis: 70
Página: 47
ARRENDAMIENTO. DECRETO DE PRORROGA INDEFINIDA. ANTES DE LA

PRESENTACION DE LA DEMANDA EL ARRENDADOR DEBE DAR AL
INQUILINO EL AVISO A QUE SE REFIERE EL ARTICULO 6o. DEL DECRETO
DE CONGELACION DE RENTAS. Para que el inquilino esté obligado a
desocupar la localidad amparada por un contrato de arrendamiento regido por el
decreto de veinticuatro de diciembre de mil novecientos cuarenta y ocho, debe
llenarse previamente, con tres o seis meses de anticipación, según el caso, el
requisito consistente en que, de modo fehaciente, se dé a conocer al propio
inquilino la circunstancia de que el arrendador tiene necesidad de ocuparla. Del
texto de la ley se deduce, sin duda, la conclusión de que la obligación del inquilino
de desocupar la localidad arrendada, no nace sino después de transcurridos los
plazos a que el artículo 6o. se refiere, plazos que deben forzosamente contarse a
partir de la notificación fehaciente que según el propio precepto debe hacer el
arrendador, pues mientras tanto el inquilino no incurre en mora y el arrendador
carece de acción para demandarle la desocupación del local arrendado.
Consecuentemente, ese aviso, esa notificación, debe hacerse previamente al
ejercicio de la acción, pues de otra suerte, ésta se intentaría antes del nacimiento
del derecho del actor y de la obligación del reo, para que éste desocupe. Para que
transcurra el plazo a que se refiere el artículo 6o. del decreto de veinticuatro de
diciembre de mil novecientos cuarenta y ocho, es menester que se dé el aviso a
que el propio precepto se refiere. Si ese aviso no se da con anterioridad a la
demanda, sino que se estima que la notificación de ésta es la que constituye el
aviso de la necesidad del arrendador de ocupar el local, es claro que el plazo en
cuestión no se ha cumplido cuando la demanda se presenta. En esta situación, no
hay duda de que cuando la demanda se presenta, esto es, cuando la acción se
ejercita, el repetido plazo no ha transcurrido y ello significa que no ha nacido aún
la obligación del inquilino de desocupar la localidad, porque no ha incurrido en
mora, por lo que es forzoso concluir que, por haberse intentado antes de que
jurídicamente pudiera tener existencia, la acción es improcedente.
Sexta Epoca:
Amparo directo 3004/57. Cándido Mendoza, suc. de. 8 de enero de 1960. Cinco
votos.
Amparo directo 3332/60. Librado Lizárraga Osuna. 25 de septiembre de 1961.

Cinco votos.
Amparo directo 2902/60. Tirso García Sánchez. 1o. de marzo de 1962. Cinco
votos.
Amparo directo 2296/60. Inesida vda. de Mercado. 3 de julio de 1963. Cinco votos.
Amparo directo 5653/63. Ofelia Lombardo vda. de Zabalza. 8 de febrero de 1965.

Cinco votos.
Sexta Epoca
Tesis: 73
Página: 50
ARRENDAMIENTO. DECRETO DE PRORROGA INDEFINIDA. FRAUDE A LA

LEY. Pueden cometer fraude a la ley tanto el arrendador con el propósito de
descongelar las rentas y evitar los efectos de la prórroga a que se refiere el
decreto de congelación de rentas, como el inquilino que traspasa el local
arrendado a otras personas bajo las mismas condiciones de congelación y
prórroga, aunque éstas sean parientes suyas, pero que no habiten con él; y en
cada caso debe hacerse el análisis específico, para descubrir e impedir el fraude.
Sexta Epoca:
Amparo directo 4338/57. Agustín San Miguel y coag. 24 de julio de 1958. Mayoría
de cuatro votos.
Amparo directo 4704/58. Ana María C. vda. de Chanona. 13 de julio de 1959.

Cinco votos.
Amparo directo 4800/58. Rodolfo Río Amora. 23 de julio de 1959. Cinco votos.
Amparo directo 6435/58. Rosario Reyes vda. de Alvarez y coag. 6 de enero de

1960. Cinco votos.
Amparo directo 2401/60. María Delfina Sigler. 13 de abril de 1961. Cinco votos.

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PROCEDIMIENTO DEL ARRENDAMIENTO EN MÉXICO.

1. MEDIOS PREPARATORIOS A JUICIO.

MEDIOS PREPARATORIOS A JUICIO. LA RESOLUCION DICTADA EN LOS.

SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO NOVENO CIRCUITO.

Amparo directo 394/92. José Angel Castillo Ruiz. 11 de septiembre de 1992.

LEGITIMACIÓN PARA PROMOVER JUICIO DE NULIDAD DE CONTRATO DE

PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO

Amparo directo 1182/97. Julio Guillermo Buendía Buendía. 25 de marzo de 1998.

ARRENDAMIENTO. EL ERROR EN EL NÚMERO DEL INMUEBLE

PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SÉPTIMO

Amparo directo 735/96. Miguel Ángel Gil Ocampo. 13 de septiembre de 1996.

ARRENDAMIENTO, SI AÚN NO EXISTE DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN EL

SÉPTIMO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER

Amparo directo 7677/96. Ramón García González. 13 de febrero de 1997.

ARRENDAMIENTO. EL ARRENDATARIO QUE POSEE Y DISFRUTA DEL BIEN

SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL OCTAVO CIRCUITO.

Amparo directo 30/95. Cervecería Modelo de La Laguna, S. A. de C. V. 23 de

ARRENDAMIENTO FINANCIERO, LA LEGITIMACION EN LA CAUSA SE FUNDA

TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

Amparo directo 823/95. Hotelera Camu, S. A. de C. V. 16 de febrero de 1995.

SENTENCIA FIRME. CARECE DE VALOR PROBATORIO CUANDO LA

TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

ARRENDAMIENTO. LEGITIMACION DEL COPROPIETARIO PARA RECLAMAR

TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

Amparo directo 2833/89. Promet, S.A. 7 de septiembre de 1989. Unanimidad de

Amparo directo 2748/90. Luis Ernesto Gándara Pech. 9 de agosto de 1990.

Amparo directo 4033/93. Martha Soto Martínez. 19 de agosto de 1993.

Amparo directo 4743/93. Héctor Granados Ordóñez. 30 de septiembre de 1993.

Amparo directo 1463/94. Salvador Ortiz Castillo. 29 de marzo de 1994.

ARRENDAMIENTO, RESCISION DEL CONTRATO DE. CASO EN QUE CARECE

PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL OCTAVO CIRCUITO.

Amparo directo 65/92. María Guadalupe Mendívil Salas de Leal. 2 de abril de

ARRENDAMIENTO. TERMINACION DE CONTRATO. CARECE DE

QUINTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

Amparo directo 6271/92. Rigoberto Flores Arellano. 21 de enero de 1993.

ARRENDAMIENTO, LEGITIMACION DEL NUEVO PROPIETARIO PARA

QUINTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

Amparo directo 2399/91. Dolores Burgos Ancona de Arellano. 20 de junio de 1991.

Amparo directo 2987/91. Enrique Pérez García. 7 de noviembre de 1991.

Amparo directo 611/91. Luis Guillermo Bueno Ziaurriz. 12 de noviembre de 1992.

Amparo directo 5480/92. María del Consuelo Hernández Velázquez. 26 de

ARRENDAMIENTO. LEGITIMACION DE LA ACTORA, TACITAMENTE

QUINTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

Amparo directo 3755/91. Beatríz Sánchez Rosas. 24 de octubre de 1991.

Amparo directo 5159/91. Rafael de Miguel Antón. 26 de noviembre de 1991.

Amparo directo 5549/91. Gloria de la Torre Velasco. 9 de enero de 1992.

Amparo directo 2963/91. Jesús Guillén Gómez. 24 de abril de 1992. Unanimidad

ARRENDAMIENTO, AVISO DE CAMBIO DE PROPIETARIO INNECESARIO

SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER

Amparo directo 1298/91. Gloria González Morales. 16 de abril de 1991.

Amparo directo 722/91 . Susana Mendoza Martínez. 26 de marzo de 1991.

QUINTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

Amparo directo 6691/90. Consorcio Restaurantero, S.A. 28 de febrero de 1991.

ARRENDAMIENTO. LEGITIMACION DEL ALBACEA TESTAMENTARIO Y DEL

SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER

Amparo directo 1038/90. Guadalupe Cortés Cruz viuda de Reyna. 23 de enero de

ARRENDAMIENTO, LEGITIMACION PROCESAL DEL ALBACEA DE LA

QUINTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

Amparo directo 5707/90. María del Carmen Morales García. 21 de febrero de

ARRENDAMIENTO, TERMINACION DEL CONTRATO DE, LEGITIMACION DE

TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

Amparo directo 4739/90. Grupo Consultores Técnicos Especializados, S. C. 8 de