I Unidad: Teoría de los derechos

reales

Autora: MSc. Fanny Carolina Reyes Castillo

 Derecho real: concepto (Orozco, 2020)
Es aquel que atribuye a su titular un señorío pleno o limitado, ejercitándose en toda su extensión
sobre la cosa sujeta al poder de la persona y da lugar a la propiedad, que es el derecho real más
completo y a otros menos plenos llamados derechos reales menores o sobre cosa ajena, en los
que se ejercita, de modo limitado, alguna utilidad económica de la cosa.
 Derecho personal: concepto (Orozco, 2020)
Es aquel que consiste en poder exigirle a otro una prestación u obligarle a realizar una
determinada conducta o comportamiento (pagar una deuda, hacer una obra, abstenerse de
hacer algo).
Ambos conceptos han sido creados doctrinalmente y han sido objeto de polémicas
desde antaño, dando lugar a la discusión doctrinal sobre la naturaleza jurídica del
derecho real, que consiste en una comparación entre derechos reales y derechos
personales. Los científicos del Derecho han ido perfeccionando sus planteamientos,
creando corrientes doctrinales que han servido de base a las actuales legislaciones.

Doctrina Doctrina Doctrina

clásica obligacionista ecléctica
Los postulados de una corriente doctrinaria reconocen diferencias entre los derechos
reales y los derechos personales; otra corriente dice que son similares y que las
diferencias no son importantes; y otra corriente trata de tomar lo mejor de una y otra,
dando origen a la corriente ecléctica.

Derecho Derecho
real personal

Є
 Doctrina clásica (Dualista)
Derecho real es diferente del derecho personal

Es una potestad directa sobre un bien, sin necesidad de

intervención de persona alguna. Por ello tiene carácter de
inmediatividad o inherencia.
Derecho real
(Ruggiero,
citado en La inmediación o inherencia significa que el titular tiene la potestad de
Orozco, obtener del bien el provecho correspondiente sin necesidad de la
2020) cooperación de otra persona. Ej.: el titular de una servidumbre puede pasar
por el predio sirviente sin necesidad de autorización del propietario de dicho
predio
 Es absoluto (exclusivo) o erga omnes porque el titular
tiene amplias y permanentes facultades sobre el bien (usar,
disfrutar y disponer), todos deben respetarlo y su titular lo
ejerce y lo puede defender ante todos, de forma coactiva.

Derecho real
(Ruggiero,
citado en
Orozco,
2020)
La absolutividad o exclusividad del derecho real se deriva de la inherencia
del derecho con el bien, de lo cual se deduce su eficacia y oponibilidad
erga omnes.
 La absolutividad o exclusión tiene dos aspectos:
Preventivo: consiste en
actos que eviten la
eventual intromisión o
perturbación de terceros
(poner cercos, acción de
mensura, deslinde y
amojonamiento)
Represivo: significa poder
recurrir a acciones que el
Derecho otorga al titular para
defender el derecho real que
ya ha sido perturbado.
(acción reivindicatoria y
pretensiones posesorias de
restitución o
restablecimiento). Además
significa poder perseguir el
bien en manos de quien lo
tenga.
Para los clásicos, los derechos personales no tienen ninguna de las
características antes explicadas de los derechos reales.
 Críticas a la doctrina clásica hechas por las otras corrientes (Faus, s.f)
No solo los derechos
reales tienen carácter de
inmediatividad pues hay
derechos personales que
también lo tienen como el
arrendamiento inscrito
en el Registro Público.
a) Las garantías mobiliarias y
la hipoteca (derecho enajenar
También hay y preferencia del importe).
derechos
reales que
no son
c) Las servidumbres negativas
inmediatos:
solo exigen una conducta
pasiva al titular de la finca
gravada (luces, no edificar o no
construir a determinada altura)
 Críticas a la doctrina clásica (Faus, s.f)
Además, hay derechos personales que
En cierta medida, todos los derechos son oponibles erga omnes:
son absolutos, ya que los derechos
personales también deben ser a) El concurso de acreedores
respetados por todos. Hay un deber b) El arrendamiento inscrito en el
de respeto general. Registro Público, en el que cabe
una persecución que no es siempre
exclusiva de los derechos reales,

Por último, hay derechos reales que no son erga omnes, como ocurre con la
propiedad inmobiliaria no adquirida con los requisitos o solemnidades
establecidas por la ley.
 Doctrina obligacionista (Monismo, personalista u obligacionista)

El derecho real es un derecho personal u obligación pasiva,

pues impone a todo el mundo el deber de respetarle y por ello
genera el carácter absoluto o erga omnes, oponible a todos.

Derecho real La diferencia entre derecho real y personal radica en la

(Orozco, amplitud del círculo de los sujetos afectados por el derecho o
2020) del círculo de personas a quienes el deber jurídico es impuesto.
En el derecho real se genera un deber universal de abstención
(obligación pasiva universal) y por ello puede decirse que tienen
eficacia erga omnes; en los derechos personales hay un único
sujeto pasivo obligado frente al titular del derecho, el deudor, lo
que produce eficacia relativa o inter partes.
 Doctrina obligacionista

No existe diferencia entre el derecho real y el derecho

personal.

Derecho real
En los derechos reales, una persona tiene la exclusividad
(Orozco,
en el goce o utilización de un bien, pero como el derecho se
2020) establece de personas a personas, el derecho real tiene
una connotación de abstención con respecto a los terceros
en el sentido de que los terceros deben abstenerse de
perturbar el derecho real que tiene el titular sobre un bien.
 Críticas a la doctrina obligacionista (Cursi, s.f)
La obligación pasiva universal no es una verdadera obligación (no tiene su
estructura).

La comunidad que está

Esa obligación pasiva universal se
obligada a respetar el
observa también en los derechos
derecho real no tiene
personales.
afectado su patrimonio.
 Doctrina Ecléctica

Pretende armonizar y compatibilizar las dos teorías

anteriores.

Distingue en el derecho real dos aspectos: uno interno y otro

Derecho real externo.
(Orozco,
2020) Interno: hace referencia al poder Externo: alude a la obligación
directo e inmediato del hombre pasiva universal por la que los
sobre la cosa. terceros han de abstenerse de
toda perturbación de aquella
El derecho personal da un poder
situación jurídica.
sobre el deudor de exigirle el pago
de la deuda o la responsabilidad.
Utilidad práctica de la distinción entre derechos reales y derechos
personales (Orozco, 2020).

Dentro del patrimonio existen dos tipos de derechos con contenido y valor económico
(valorables en dinero)

Derechos reales Derechos personales

Poder frente a
Poder para usar Tienen por objeto los
persona
Tienen por objeto las actos de los hombres
y servirse de un determinada
cosas del mundo exterior.
objeto para obligarla a
cumplir con una
prestación.
 Derechos reales Derechos personales

Lo que tenemos Lo que nos deben

 Características de los derechos reales

Los derechos reales permiten dirigirse Los derechos reales nacen en virtud del
contra cualquiera (erga omnes) que tenga el título y la tradición.
bien sobre el que recae el derecho.

En caso de colisión, en los derechos

El derecho real impone la obligación pasiva
reales, prevalece el más antiguo conforme a
a los sujetos de no realizar actos que
la regla prior tempore, potior iure.
perjudiquen el derecho real;

Los derechos reales pueden adquirirse por Los derechos reales se originan en principio
usucapión con carácter estable o permanente.
Discusión sobre numerus clasus o numerus apertus de los derechos
reales
Los derechos reales son numerus clausus
(limitados) y solo lo son los señalados por la
ley: La propiedad (con sus componentes de
dominio y posesión), usufructo, uso,
habitación, servidumbre, hipoteca y la
anticresis.
La Doctrina alemana es
partidaria de esta concepción:
no hay posibilidad de alterar su
contenido típico, por
seguridad, claridad del tráfico
jurídico y simplificación del
Registro inmobiliario.
Los derechos reales son numerus apertus (Legislación española y legislación
nicaragüense; art. 3936 C., y art. 73 Ley General de Registros Públicos).
Ley General de Registros Públicos
 Clasificación de los derechos reales (Orozco, 2020).

Derechos reales
Derecho real de
sobre cosas ajenas
propiedad
(iure in re aliena)

Derechos de menor entidad:

Titular tiene facultad de facultades parciales del
usar, disfrutar, disponer y derecho de propiedad.
reivindicar.
 Derechos reales sobre cosa ajena (Orozco, 2020).

Derechos reales Derechos reales de

de goce garantía

En caso de incumplimiento de
obligaciones pecuniarias, este tipo de
Permiten a su titular disfrutar de
derecho real otorga un facultad
los bienes ajenos; tienen un
preferencial al acreedor para vender el
carácter temporal y entre ellos
bien sobre el que recae la garantía y
destacamos los derechos de
pagarse su crédito con prioridad sobre
usufructo, uso, habitación,
cualquier otro acreedor: hipoteca,
servidumbres y superficie.
anticresis y garantía mobiliaria.
Discusión sobre la naturaleza real de algunas figuras (Orozco, 2020)

Una persona llamada arrendador o locador cede el

goce y disfrute de una cosa a otra persona
denominada arrendataria o locataria, por un precio
o canon determinado.
Derecho
arrendamiento No es oponible erga omnes, excepto si dicho
(contrato). contrato estuviese inscrito en el Registro de la
propiedad (comprador no está obligado a
respetarlo si desconoce que el bien comprado
está afecto a arrendamiento, siempre que este no
esté inscrito; arts. 2483, 2949 y 2951 C).
Debido a esa oponibilidad erga omnes del arrendamiento inscrito, cierto sector
doctrinal afirma la naturaleza real de dicho derecho, aunque otro sector afirma que
se trata de un derecho personal. La opinión mayoritaria se decanta por esto
último.
 Facultad que la ley concede a ciertos acreedores de
retener el bien del deudor, hasta que le sean
satisfechos los créditos relacionados con el bien
mismo, entre otros, los gastos hechos por el acreedor
destinados a la conservación o mejoramiento del bien.

Derecho legal de
retención. No es oponible erga omnes, excepto si dicho contrato
estuviese inscrito en el Registro de la propiedad
(comprador no está obligado a respetarlo si
desconoce la existencia de ese derecho, excepto que
esté inscrito; arts. 1542, 2593, 2594, 2835, 2848 y
3487 C).
Retención del usufructuario del bien usufructuado

Retención del vendedor ante la falta de pago del precio

Retención del arrendatario por falta de pago de renta

Retención del arrendatario por reclamo de pago de mejoras y gastos

Retención del depositario por falta de pago de sus honorarios y reembolso

de gastos del depósito

Un sector mayoritario opina que no es un derecho personal porque no le otorga al

titular ninguna facultad de usar, disfrutar y mucho menos de disposición sobre el
bien retenido. Tampoco puede reinvindicarse. Lo único que autoriza es a retener el
bien, hasta que sean pagados los conceptos al acreedor.
 Son derechos reales de adquisición preferente,
que facultan a su titular para adquirir la propiedad
del bien sobre el que recaen, cuando concurren
ciertos requisitos, sea por ley o por pacto.
Confieren derechos de adquisición.
Derecho de
tanteo y retracto o
derechos de
adquisición El arrendatario, un vendedor con pacto de
preferente. preferencia o un propietario colindante, etc., tienen la
facultad de adquirir un bien, cuando su propietario ha
decidido y pretende venderla (tanteo) o cuando la ha
vendido a un tercero (retracto).
 Quienes dicen que son derechos reales, destacan que el titular
de estos derechos puede hacerlos efectivos no solo contra el
adquirente sino también contra los sucesivos adquirentes y
contra sus herederos, aunque en la compra no se hubiera
dicho que la cosa estaba sujeta a retroventa.

Derecho de
tanteo y retracto o Deben considerarse derechos reales porque las acciones de
retracto de acuerdo a la ley se dan sin necesidad de publicidad
derechos de
alguna.
adquisición
preferente.
Deben considerarse derechos reales porque son limitativos del
dominio (el propietario no puede disponer libremente del bien
por estar afectado por pacto de preferencia) y porque pueden
oponerse erga omnes por imperio de la ley o por su
excepcional inscripción en el Registro Público.
 Derecho de tanteo: pagar el tanto.

Derecho de retracto o retroventa

Un sector mayoritario opina que son derechos personales porque no otorgan poder
directo e inmediato sobre el bien, sino que sólo conceden una facultad de adquirir
antes que otros adquirentes.
 Es una modalidad de la promesa de contrato, más
específicamente es una promesa unilateral de contrato.

El único obligado es el que ofrece vender el bien a otro.

Derecho de Este último tiene la opción de exigir el cumplimiento de
opción la promesa o no, es decir, puede optar por comprarla o
no.

Esta clase de contrato no otorga un derecho real

porque no existe un poder directo e inmediato sobre la
cosa objeto del contrato y tampoco es oponible erga
omnes, excepto que se inscriba en el Registro.
La promesa de compraventa donde hay consentimiento mutuo no es el derecho de opción porque es ley
entre las partes y debe cumplirse

Pero podría darse una promesa unilateral aún no aceptada por la contraparte y en ese caso tenemos la
opción.

Un contrato de arrendamiento con opción de compra si es un derecho de opción pues el beneficiario de

dicho derecho es libre de realizar la compra o no hacerla.
 Adquisición de los derechos reales
(Castán, 1987, citado en Orozco, 2020).

Los modos de adquirir consisten en

diversos hechos a través de los
cuales la ley reconoce la virtud de
originar el dominio de una persona
sobre un bien:
1. Hechos Naturales (aluvión)

2. Actos Estatales (expropiación)

3. Negocios Jurídicos (voluntad de las

partes).
 Clases de modos de adquisición de derechos reales
(Orozco, 2020)

Originarios: Son aquellos en Derivados: se adquiere el

que se adquiere un derecho
real sin intervención de
ninguna otra persona, es
decir, con una impronta
original. Ej.: la ocupación y la
accesión.
derecho real en virtud del
derecho anterior de otra
persona y por tanto sujeto a las
mismas características, cargas
y gravámenes que tenía el
anterior titular.
 Teorías sobre la adquisición de derechos reales (Orozco,
2020)

Doctrina del título y el modo

Doctrina de la tradición o simple

inscripción en el Registro

Doctrina de transmisión consensual

Doctrina del Título y del Modo (Orozco, 2020): Derecho romano.
Exige la concurrencia de dos elementos:
1. La existencia de un Título o iusta
2. El modo o tradición: causa
causa (contrato o acto constitutivo o
próxima, consiste en la
transmisivo): causa remota, da lugar
entrega o traspaso posesorio
a la posibilidad de transmisión y
del bien, dando lugar al
adquisición de un derecho real. Es
nacimiento del derecho real.
una obligación de transmitir.
Según esa doctrina, el proceso adquisitivo se genera en dos
etapas (Orozco, 2020):
Con el título, el potencial
adquirente recibe un
derecho de crédito que
consiste en que el
transmitente se obliga a
entregar o transferir la cosa
sobre la que recae el
derecho real.
El enajenante cumple con la
obligación pactada y efectúa
el modo o entrega, que es el
acto transmisivo, dando
lugar a un derecho real del
adquirente.
Doctrina de la transmisión consensual del dominio (Orozco, 2020):
desarrollada por la escuela del Derecho natural

Basta el
consentimiento (nudo
consensu) expresado
en el contrato para
transmitir la propiedad
(Castán, 1987).
Celebrado el contrato,
el adquirente recibe el
derecho real.

No hace falta la entrega o modo (tradición)

Doctrina de la adquisición por la sola tradición o inscripción en el
registro (Albaladejo, 2002, citado en Orozco, 2020).
Doctrina alemana

Los derechos reales sobre bienes

muebles se adquieren por la
simple entrega o tradición y no es
necesario un contrato previo.
Los derechos reales sobre bienes
inmuebles se adquieren por la
inscripción en el Registro. No es
necesario título o contrato previo.
 Revisemos cuál doctrina sigue la legislación nicaraguense:

Si se trata de inmuebles, tanto el Código Civil (art. 3936) como la Ley General de
Registros Públicos (art. 82), establecen la obligatoriedad de un título previo (escritura
pública) y el cumplimiento del modo (la tradición o inscripción). Ello se exige para
todos los derechos reales típicos, atípicos e innominados. De lo contrario no producen
efectos contra terceros (art. 3937C), es decir, no son oponibles erga omnes.
El caso de la anticresis es excepcional, pues la ley sanciona con nulidad absoluta la
falta de título (escritura pública) y modo (tradición o inscripción). No hay forma de
subsanar dichas omisiones.
Otros artículos que exigen la existencia previa del título (escritura pública) y el cumplimiento
del modo (tradición o inscripción) de los derechos reales inmobiliarios: arts. 2534 y 2483 C.
A ello hay que agregar que al Registro Público de la Propiedad Inmueble sólo tienen
acceso los documentos públicos (escrituras públicas, sentencias y otros).
Orozco afirma que el art. 2540 C., parece indicar que la legislación nicaragüense sigue la
doctrina consensual, pero no hay que confundir los efectos del contrato de compraventa que
sirve como vehículo para adquirir o transferir el derecho real, con el momento en que nace,
se adquiere o se transmite el derecho real, lo cual ocurre cuando se cumple la etapa del
modo (tradición), que es posterior al título.

Esa disposición legal expresa que una compraventa produce una relación obligacional entre las partes contratantes,
únicamente. La obligaciones son: para el comprador entregar el precio convenido; para el vendedor entregar el bien vendido.
En consecuencia, con el título de compraventa, no existe un derecho real oponible erga omnes.
Y qué pasaría si las partes no hicieran una escritura pública al pactar
una compraventa de inmueble o constituir cualquier derecho real?
Siempre que haya un acuerdo válido, la legislación considera que existe entre las partes la
obligación exigible de dar cumplimiento a tal formalidad. Así lo establece el art. 2481 C. Esta
disposición es inaplicable cuando la ley sancione con nulidad la falta de dicho formalismo.

Una vez cumplido el requisito de la escritura, se considera existente el título pero faltará el
elemento del modo para que el derecho real pueda adquirirse.
Y quién adquiriría un derecho real, si el propietario lo traspasara
a dos personas distintas, al mismo tiempo?
 Modo

Modo

Título que luego debe cumplir

con el modo (ser inscrito o
cumplir la tradición).

No cabe duda que para los derechos reales que recaen sobre inmuebles, rige la
doctrina del título y el modo
La protección jurídica de la propiedad y demás
derechos reales
 Acciones reales (Orozco, 2020)
Acciones declarativas: sólo
Acciones estrictamente pretenden declarar el derecho de
posesorias: Interdictos y querellas quien lo pide.
(Aunque estas sólo prosperan
cuando se discute quién tiene la
mejor posesión) Acción de declaración Acción de
positiva: quien la usa declaración
pretende que su negativa: quien la
derecho sea declarado usa pretende que se
Acción reivindicatoria: converge
frente a quien lo niega o declare que otro
la defensa posesoria y la
desconozca. carece del derecho
utilización de títulos (de
propiedad, garantía mobiliaria con real de propiedad.
desplazamiento, anticresis)
 Acción reivindicatoria (Orozco, 2020):
Rei: cosa; Vindicatio: defender. La defensa de la cosa y corresponde hacerla al
propietario no poseedor en contra del poseedor no propietario o contra quien tiene
un título de inferior eficacia (arts. 1434 y ss C, y 615.2), como medio para obtener la
devolución de la cosa que le pertenece. Abarca bienes muebles e inmuebles.
 Requisitos para interponer la acción reivindicatoria
(Orozco, 2020): Testimonio de escritura pública del dueño
debidamente inscrita (compraventa, donación,
garantía mobiliaria con desplazamiento,
anticresista).
a) Actor debe demostrar
su derecho de Existe una opinión contra ley expresa, de la CSJ 10:00 am,
propiedad 25/5/1933 que no exige la inscripción de la compraventa pues
afirma que el título transfiere el dominio y el Registro solo es un
medio para oponer el dominio a terceros
Sentencia CSJ #45 (2005),
12:15 pm, 14 marzo; #128 Historia registral: de todos los asientos del
(2005), 10:45 a.m., 4
noviembre; inmueble reivindicado
 La posesión del demandado debe ser posterior a la
adquisición del dominio del demandante, cuyo título
debe tener fecha anterior a la posesión del demandado
(art. 1464C) (S 11:00 am, 17/11/1914, BJ 597; S 11:00 am de 6/7/1934 BJ
b) Que el demandado
8965)
sea poseedor actual o
detentador (tenedor) del No procede la acción contra quien ya no posee el
bien objeto de bien, salvo caso de dolo que debe probarse (art.
reivindicación (BJ 1928, 1460C). (S. 12:00 m 20/10/1928, BJ 6460)
p. 6466, Cons. IV).
Sí demandado niega estar en posesión de la cosa y no se pruebe
lo contrario, debe desestimarse la reivindicación (art. 1458
C)(Montiel Arguello, 1972).

No cabe la reivindicación si la cosa está en poder del demandante

(art. 1434 C) y si está inscrito el título del demandado y el actor no
tiene título (art. 1730 C derogado).
 Hay una sentencia que exige al actor demostrar
haber tenido la posesión y haberla perdido en
c) Actor debe haber manos del demandado, mediante testifical (S#74, 1:00
tenido la posesión de pm, 26/8/2004)
la cosa que reivindica
(S. 11 aam 17/9/1924
BJ 4586) Si actor no demuestra la posesión propia, basta con
acreditar la posesión de la persona que le enajenó el
bien, siempre que el demandado reconozca al
dueño anterior como causante del actor (Existe
jurisprudencia suficiente)
 El actor debe identificar el inmueble con las
pruebas del caso (S#74, 1:00 pm, 26/8/2004): (mapas
d) Que se acredite la topográficos, certificados catastrales, inspección
identidad de la cosa judicial y pericial)

Puede entablarse aun cuando la acción penal de

estafa de los mismos bienes haya sido declarada
prescrita en juicio criminal (S. 10:00 am 11/7/1913, BJ 168)
 No son útiles la certificación registral ni la
declaratoria de herederos, ni un testamento ni
una hijuela, sin el título del causante (BJ 8771, Cons. I,
1934; SCSJ 12:00 m, 8/9/1917; SCSJ 12:00 m, 17/3/1930) o si no se

alega prescripción.
Precedentes La prueba testifical tampoco es útil para
judiciales demostrar el derecho de propiedad, cuando el
actor no alega prescripción (SCSJ 10:00 a.m., 8/4/1927).

El legatario debe probar el dominio del

causante y la identidad de la cosa que
reivindique. (S CSJ 12:00 m, del 17 febrero, 1921)
 Para que triunfe la acción reivindicatoria, las pruebas
documentales de hijuelas y declaratorias de herederos,
deben unirse al título del causante (CSJ #53 4/6/2002;
SCSJ 11:00 am del 11/6/1927)

El actor debe probar también la titularidad del que le

transmitió la cosa y la de los dueños anteriores. Esto se
demuestra con la historia registral de todos los asientos
Precedentes del bien que se reivindica. Con ello se demuestra que
judiciales se ha adquirido de quien legítimamente podía
transferirlo (BJ 1925, p. 5271, Cons. II; BJ 1950, p, 15005, Cons. I; S. 37, 9:30
am, 26/5/2004; BJ 1936 p. 9402, Cons, III; BJ 1925, p. 5271, Cons. II; BJ 1950,
Cons. I)

El legatario debe probar el dominio del causante y la

identidad de la cosa que reivindique. (S CSJ 12:00 m, del 17
febrero, 1921)
 El heredero puede utilizar la acción reivindicatoria
aunque no haya inscrito su derecho en el Libro de
Propiedades, pues la posesión legal de la herencia se
confiere desde el momento de deferirse (art. 1255C)
(Sentencia CSJ 10:30 am de 21/871958; 11:00 am de 11/6/1927 BJ p. 5985;
#53, 12:00 m 4/6/2002; BJ 1958 p. 19125)

Precedentes Si reivindicante y reivindicado aceptan que el antecesor

común era dueño de la cosa, el primero que haya
judiciales inscrito es el dueño (11:00 a.m, 19/12/1918, BJ 2181)

Si ambas partes presentan títulos provenientes del

Estado, debe preferirse al que haya inscrito antes (art.
1465C). (S CSJ 11:00 m, del 21 mayo, 1924, BJ 4397; S. 11:00 am
29/7/1925))
Código Civil

Error. La parte final debe leerse:... se reputa ser

el propietario quien inscriba primero
La acción reivindicatoria es regulada en el CPCN
(Art. 391.9)
 Referencias bibliográficas
Cursi Arredondo, A. (s.f). Recuperado de
https://es.slideshare.net/darmiler/naturaleza-jurdica-de-los-derechos-reales-andrs-cusi-arredondo

Faus, M. (s.f). Derecho real. Concepto. Recuperado de

https://practicos-vlex.es/vid/derecho-real-concepto-clases-760182281

De Carral y Teresa, L. (2007). Derecho notarial y Derecho registral. (18ª. Ed.). México: Porrúa.

Díez-Picazo, L. (2007). Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Vol.1. (6a. ed.). Introducción Teoría del
Contrato. Navarra: Aranzadi.

Orozco, Gadea, G. (2020). Derecho de Bienes. Inédito.

Código Civil de la República de Nicaragua actualizado. Aprobado el 20 de marzo de 2019 y publicado en La
Gaceta, Diario Oficial No. 236 de 11 de diciembre de 2019.
Ley 902. Código Procesal Civil de la República de Nicaragua. Aprobado el 5 de agosto de 2015. Publicado
en La Gaceta, Diario Oficial No. 191 de 9 de octubre de 2015.
Ley 698. Ley General de Registro Públicos. Aprobada el 27 de agosto de 2009. Publicada en La Gaceta Nº
239, de 17 de diciembre de 2009.
Y qué pasaría si alguien adquiere un derecho real de quien no
era propietario? Adquisiciones a non domino (Orozco, 2020).
La venta de la cosa ajena es una causal
Regla general: para de nulidad relativa, pues este vicio
transmitir un derecho real puede ser subsanado por la ratificación
hay que ser el dueño del
bien o del derecho real o que a posteriori hiciere el propietario o
estar autorizado por el cuando el vendedor hubiere venido a
propietario para
enajenarla. ser sucesor universal o particular del
verdadero propietario (art. 2568 C).

Sin embargo, bajo ciertas circunstancias, la ley permite las transferencias de bienes efectuadas
por quienes no son los verdaderos propietarios, es lo que la doctrina denomina adquisiciones
a non domino
 Requisitos en adquisiciones a non domino (Guzmán,
2007 citado por Orozco, 2020).

Titularidad derivada de Adquirir de buena fe: desconocer que

alguien que no sea el quien le vendía no era el real dueño.
propietario (non domino)

Apariencia de legalidad derivada de la

Enajenación a título oneroso inscripción en el registro de la propiedad
inmueble
Qué pasaría si el comprador es perturbado, por alguien que alega mejor derecho sobre el bien
comprado? Citación por evicción y saneamiento.

Solo procede cuando el comprador es demandado o perturbado en su derecho real, es decir, cuando ya se ha efectuado la
tradición. Contrario sensu, no caben los artículos citados. Nuevamente aparece el título (contrato compraventa) y el modo
(entrega o tradición) como elementos necesarios para hacer valer el derecho de evicción y saneamiento.
Justificación de adquisiciones a non domino
(Guzmán, 2007, citado por Orozco, 2020)

Seguridad jurídica que debe Se protege la apariencia registral

proporcionar el registro de la
propiedad.
para resguardar en general, el
tráfico jurídico de los bienes, para
tutelar la confianza y expectativas
puestas por los terceros en
detrimento de los derechos del
titular verdadero.