Evaluación de Proyectos

PROYECTO FINANCIERO
INMOBILIARIA
“INVERSIONES ACUARIOS CA”
Autor:
Mayra Méndez
Facilitador:
Econ. Ysamar Amaro
Índice de Capítulo IV
Contenido IMPACTO SOCIAL

Capítulo I Capítulo V
IDENTIFICACIÓN DEL PROPONENTE ESTUDIO TÉCNICO

Capítulo II Capítulo VI
RESUMEN DEL PROYECTO IMPACTO AMBIENTAL

Capítulo III Capítulo VII

ESTUDIO DE MERCADO ESTUDIO FINANCIERO
 IDENTIFICACIÓN DEL PROPONENTE
Inversiones Acuario C.A, es una impresa que se integra en el mercado inmobiliario, la cual tiene
sus inicios en la ciudad de Maracaibo. Orientada hacia los estudios inmobiliarios de la ciudad para
ofrecer a nuevos clientes las mejores opciones para comprar, renovar o restaurar un inmueble. Es así
que, la empresa sustenta proyectos de desarrollo urbanístico que generen una dinámica económica en
la localidad

Misión Visión Objetivos

La empresa tiene como misión
principal mejorar la calidad de vida
de los ciudadanos que hacen vida
dentro los espacios urbanizados,
sacando provecho al máximo de las
estructuras arquitectónicas
existentes mediante la renovación
e implementación de nuevos
espacios que ayuden al desarrollo
local.
Convertirnos en uno de los
principales exponentes de
proyectos urbanos sustentables
en la región latinoamericana, así
como ser la empresa que se
encuentre detrás de la
innovación urbana en el país.
Consolidarnos como el principal
referente de desarrollo urbano
inmobiliario para los demás
países de la región.
Crear y reordenar espacios
urbanizados que puedan ser
integrados de forma eficiente
dentro de la ciudad, así como
también establecer nuevos
paradigmas de diseño que
planteen la posibilidad de
nuevas estructuras urbanas que
faciliten la vida de sus
ciudadanos.
Descripción del Proyecto
Está presentado como un complejo residencial
comercial que se encuentra ubicado en el macro sector este
de la ciudad de Barquisimeto, y genera por la alta densidad
poblacional que se encuentra en la zona, pero de forma
dispersa en todo el espacio, generando conflictos a la hora
de presentar algún tipo de desarrollo.

Es por ello, que nace la necesidad de general nuevos

usos en el espacio, por medio de viviendas de usos mixtos
que permitan densificar más espacio en menor extensión y
explotar el potencial económico que posee la zona. Esto da
como resultado, que el espacio se convierta en más atractivo
para nuevas inversiones en los espacios designados para los
comercios, por la alta densidad poblacional que se busca.
 Descripción del Proyecto
El proyecto se encuentra ubicado entre las avenidas Morán y
Libertador, cerca del emplazamiento urbano residencial “Fundación
Mendoza”. Como se mencionó anteriormente, posee una ubicación
ventajosa debido a la cercanía que tiene con las vías arteriales, puesto que
las mismas conectan el centro de la ciudad con el espacio intervenido,
además de que, por la Av. Libertador, existe una gran afluencia de
visitantes que viene de la región central del país por la conexión que la vía
permite con el proyecto.

Esto da como resultado, que la accesibilidad y transporte público dentro del proyecto sea eficiente porque ya se
encuentran las vías que lo conectarán con el resto de la ciudad, y generando mayor movilidad dentro del espacio, por lo cual
se presenta como un espacio idóneo para invertir y generar un nuevo dinamismo dentro de la localidad.
Descripción del
Proyecto
El proyecto se encuentra emplazado
dentro de una parcela que posee una extensión
de: 8.471,30 m2, en la cual se encontrará 3
torres de tipo residencial comercial que
pretenden impulsar el desarrollo económico de
la localidad, puesto que se encuentra bordeado
por nodos comerciales importantes como lo es
el CC Sambil y Ciudad Trinitarias, por ende,
genera un dinamismo alto dentro de las zonas
circundantes.

Cada apartamento que contiene cada torre tiene un área de 90m2, los cuales poseerán 3 habitaciones, un baño, comedor,
cocina y lavadero. Además de 2 pisos que contaran con 8 locales comerciales diversos de 50m2. A su vez, poseerá
estacionamientos subterráneos y áreas verdes y de recreación que se conectarán con la avenida principal, áreas de ´desarrollo
cultural como mini teatros, bibliotecas, plazas y demás equipamientos que permitan el desarrollo cultural y comercial de la
localidad.
Descripción del Inmueble
- 12 pisos residenciales con 4 apartamentos por
piso, para un total de 144 apartamentos
distribuidos en las 3 torres, de 3 habitaciones,
un baño, cocina y comedor cada uno.

- 2 pisos de uso comercial por torre, en los

cuales, cada piso contendrá 8 locales
comerciales. Para un total de 48 locales
comerciales.

- 192 puestos de estacionamiento, 8 puestos

adicionales para alquilar, para un total de 200
puestos de estacionamientos distribuidos en
las 3 torres.

- 36m2 cuadrados por torres para áreas verdes y

de esparcimiento.

- Cada torre contará con un ascensor de

capacidad de 3 personas y escaleras de
emergencia
Estudio de Mercado
✓ Competencia directa
- Inversiones Bricket, C.A.
- Promoroca, C.A.
- Grupo Veneto, C.A.
- Mega Business 111, C.A.
- Century 21, C.A.
- Cotec C.A.
- Construcciones GPA CA
- Constructora Movilterra
- Inversiones GMK CA
- Pegarca CA
- Urbelca
✓ Competencia Indirecta
- Legados Inmuebles
- Mega Business 111 C.A
- Altavistainmobiliaria & Negocios
- Century 21
- Bienes Raices Barquisimeto
- Rentahouse Lara
- Inmuebles YA
- Casa mia C.A
- Angel Pinton Inmobiliaria
- Grupo Veneto
- Urbania C.A

¿Qué nos aventaja sobre la competencia?

La principal ventaja que tiene Inversiones Acuarios CA sobre sus

competidores, es que estas empresas se centran principalmente en la promoción
de proyectos inmobiliarios de mediana escala que se centran en un solo ámbito, así
como la promoción de nuevos inmuebles para un selecto grupo de habitantes, por
el contrario, nuestra empresa busca más que promocionar y construir nuevos
espacios, sino más bien, busca generar un impacto dentro de la ciudad, que pueda
generar una auto sustentabilidad local el nuevo proyecto para que cada espacio
reurbanizado posea su propia autonomía.
 Segmentación del Proyecto
El desarrollo habitacional, tiene como principal objetivo a una población comprendida
entre los 28 y 40 años, siendo estas que posean familias principalmente de al menos 4
integrantes, con una entrada de ingresos estables e importantes. Por ser un espacio
desarrollado en el macro sector Este de la ciudad, estos suelos presentan un valor mayor
por su comportamiento comercial habitacional para la ciudad de Barquisimeto.
 Segmentación del Proyecto
Es bien, que la población que tiene mayor interés en la zona busca satisfacer sus
necesidades de diversas índoles sin necesidad de tener que atravesar la ciudad hacia el
centro para conseguir variedad de comercios y servicios, es por ello que dentro del
espacio se quiere abarcar la posibilidad de generar diversos comercios, así como también
diversas ofertas de entretenimientos y servicios que puedan generar bienestar a la
población residenciada en el lugar.
Comercialización

La comercialización de los inmuebles estará a cargo de los

departamentos operaciones de inmuebles de la empresa Inversiones
Acuarios CA, donde se le brindarán a los posibles compradores unos
planes de pago adecuados a sus presupuestos, de tal forma que puedan
concretar la compraventa del inmueble
Comercialización
La comercialización de los inmuebles estará a cargo de los
departamentos operaciones de inmuebles de la empresa Inversiones
Acuarios CA, donde se le brindarán a los posibles compradores unos
planes de pago adecuados a sus presupuestos, de tal forma que puedan
concretar la compraventa del inmueble
Comercialización
La comercialización de los inmuebles estará a cargo de los
departamentos operaciones de inmuebles de la empresa Inversiones
Acuarios CA, donde se le brindarán a los posibles compradores unos
planes de pago adecuados a sus presupuestos, de tal forma que puedan
concretar la compraventa del inmueble
Promoción
La estrategia de promoción estará pautada por las vías
digitales, ya sean redes sociales, publicidad por aplicaciones
descargadas, y correos electrónicos donde presenten ofertas de los
inmuebles ofertados, ya que este medio genera mal alcance y con
mayor rapidez. Algunas redes sociales donde se podrían presentar la
promoción serian:

- Facebook
- Instagram
- Twitter
- YouTube
- Tik Tok
Impacto Social
Inicialmente la realización de este proyecto va generar
una gran cantidad de demanda de mano de obra calificada para
realizar los trabajos del construcción del mismo, en la cual se
deberá realizar capacitaciones de personal para la realización
de dichas tareas, puesto que son tareas de cuidado donde se
sedimentará los basamentos estructurales del proyecto, esto
también requerirá una plantilla profesional que realice el
acondicionamiento previo (vaciado, construcción de bases,
construcción de terrazas, nivelación del suelo, etc.).

Al mismo tiempo, es preciso señalar que la construcción

de estas torres, va a cambiar la dinámica social que está
presente en el sector, puesto que es una población que tiene
mucho tiempo viviendo bajo la sombra de los espacios mono –
usos, es así que, al generar una infraestructura de uso mixto,
que pretende albergar diversas actividades, incentiven nuevos
desarrollos sociales y culturales en las comunidades
circundantes.
Estudio Técnico
▪ Descripción del proceso de construcción:

El proyecto de construcción se estará ejecutando por fases :

➢ Fase de pre-construcción
Durante esta fase, se vislumbra consolidar toda la permisología que es requerida en la zona para el
tipo de proyecto que se quiere ejecutar, en este caso específico, un proyecto habitacional comercial.
Así pues, se desarrollarán todos los trámites burocráticos que implica esta fase, lo cual deberán
tener listo los siguientes trámites:

- Tramitación de permisos y autorizaciones, sanitaria y de construcción.

- Contratación de la mano de obra para la realización del proyecto.
- Contratación de los servicios que requerirá el proyecto.
Impacto Ambiental
Durante la fase construcción, esto va a generar toneladas de desechos sólidos
(concreto, metal, basura inorgánica en general) por lo cual se debe prever un plan
de recolección organizada en la cual se deba distribuir la carga de desechos por
día, siendo los mismo recolectados por clasificación para que pueda ser más fácil
el reciclado de estos.
Esta fase se debe realizar de la mano con las instituciones públicas destinadas a
la recolección y reciclaje de desechos sólidos

Por otra parte, debido a las grandes extensiones de tierra que se removerán
existirá una exposición del suelo, pero el mismo será curado por medio de
terrazas donde estará emplazado el proyecto, siendo mínimamente invasivo si
hablamos de grandes escalas, debido que para la realización de las estructuras
no se requiere la intervención de explosivos o productos químicos para tratar el
suelo.
 Impacto Ambiental
Así mismo, también se presentará de forma temporal una contaminación sónica en las
áreas circundantes al espacio donde se estará realizando los procesos de construcción, la
misma no puede ser mitigada de otra forma mas que planificar y efectuar las actividades
programas en el menos tiempo posible para que este tipo de contaminación sea lo menos
prolongada posible.

También es plausible la posibilidad de que durante la fase de construcción se generen

desprendimientos de polvos y partículas asociadas al concreto y la remoción de la tierra
donde se estará trabajando, de esta forma se presenta esta consecuencia debido a que es
inevitable puesto que para emplazar el nuevo proyecto es necesario esta etapa en la
construcción. Una manera de mitigar este tipo de contaminación es delimitando el área de
construcción y cubrir con lonas especiales para tratar de reducir lo más posible la emisión de
estos desechos, aunque es en menor medida.
Estudio Financiero
Plan de inversión

La inversión para este proyecto se ejecuta de la siguiente manera;

Tipo de Inversión Cantidad (Bs. Y $) % de Inversión

2.102.212,66$
Propia (Bs. 28.590.092,17) 10,51% del total a invertir

17.897.787,34$
Por Financiamiento (Bs. 243.409.907,82) 89,49% del total a invertir.

Total 20.000.000 $
(Bs. 272.000.000)

Nota: Dólar cotizado a tasa BCV (Banco Central de Venezuela), 13,60Bs por dólar.

Se puede apreciar que existe una inversión propia con la cuál se

iniciará el proyecto, aunado a un financiamiento externo, que se va a
solicitar mediante créditos bancarios que representa el 89,9% del
presupuesto necesitado para la materialización del inmueble. Es así que la
inversión propia representará un 10,51% del presupuesto requerido.
Estudio Financiero
Para denotar, la inversión fija del proyecto es de un total de 20.000.000$ , en donde
estará comprendido 5.000.000$ para la adquisición del terreno y un aproximado de
3000$´para pagos de nómina, además del coste de trámites de permisologías.
1.- Inversión fija a realizar:
Capital fijo 20.000.000$ 1.330.000$

2.- Gastos de organización

Costo en dólares y
Vida útil probable Amortización
Bs
OTROS ACTIVOS FIJOS:
5.082.780$
Compra del terreno
(69.125.808 bs.) 15 338.852 $
2.000.000
proyecto
(27.200.000 bs) 15 133.333,3 $
10.000 $
tramites y permisología
(136.000 bs) 15 666.000 $

3.- Capital de trabajo

CONCEPTO MONTO
Pago nomina 1er mes
3000 $
Total, capital de trabajo

$ 7.095.780
Total inversión (Bs 96.502.608)
Nota: Dólar cotizado a tasa BCV (Banco Central de Venezuela), 13,60Bs por dólar.
Estudio Financiero
Amortización del Proyecto
Nota: Dólar cotizado a tasa BCV (Banco Central de Venezuela), 13,60Bs por dólar.

El monto total de financiación es de 17.897.787,34$ (Bs. 243.409.907,82)

dados en un plazo de 5 años en el cual se deberán realizar 12 pagos anuales
fraccionados en cuotas mensuales, y la tasa de interés impuesta en el crédito
es del 15%. De esta manera se busca depreciar el monto de la deuda en un
determinado período de tiempo y recuperar la inversión inicial.
Estudio Financiero
Depreciación
Depreciación y amortización
Costo en dólares Vida útil probable Depreciación anual

1.- inversión fija a realizar:

Capital fijo 17,897,787 1,193,186

2.- gastos de organización

Costo en dólares Vida útil probable Amortización
Otros activos fijos: 7,092,780 15 472,852
compra del terreno
5,082,780.00 15 338,852
proyecto
2,000,000.00 15 133,333
tramites y permisología
10,000.00 15 667

3.- capital de trabajo

Concepto Monto
pago nomina 1er mes
3,000.00
Total capital de trabajo

Total inversión 24,993,567

Como indica el cálculo de depreciación el inmueble irá perdiendo un valor de

1.200.000$ aproximadamente anualmente, es por lo que la amortización va a
generar un monto de 473.000$ durante una vida útil de 15 años.
Estudio Financiero
Ingresos Nota: Dólar cotizado a tasa BCV (Banco Central de Venezuela), 13,60Bs por dólar.
Proyecto
Ingresos proyectados anualmente
Año 2023 Año 2024 Año 2025
Precio
Productos Produc. Ingresos Produc. Ingresos Produc. Ingresos Totales
unitario
Unid. $ Unid. $ Unid. $
Apartamentos 7,776,00 10,108,80 10,497,60 28,382,40
54,000 144 144 144
90m2 0 0 0 0
1,440,00
Local 50m2 30,000 48 48 1,872,000 48 1,944,000 5,256,000
0
Estacionamiento 1,500.0 200 300,000 200 360,000 200 360,000 1,020,000
9,516,00 12,340,80 34,658,40
Sub-total ventas 392 192 192 12,441,600
0 0 0

9,516,00 12,340,80 34,658,40

Ingreso total anual 12,441,600
0 0 0
Ingreso total mensual 793,000 1,028,400 1,036,800 2,888,200
Conceptos 1er año 2do año 3er año
4,758,00
Ingreso promedio ventas= 6,170,400 6,220,800
0
Punto equilibrio ventas(%) 50% 50% 50%

Se aprecia que el inmueble va a generar un ingreso para el año 2023 de 7.780.000$

aproximadamente, aumentado en el 2024 para un total de 10.100.000$ y para el 2025 con un
ingreso de 10.480.000$ aproximadamente. Para un total de 28.300.000$ aproximadamente
en 3 años, gracias a la comercialización del inmueble y a los comercios que este genera.
Estudio Financiero
Capacidad de Pago
Nota: Dólar cotizado a tasa BCV (Banco Central de Venezuela), 13,60Bs por dólar.

Capacidad de pago proyecto

Concepto Año 1 Año 2 Año 3

Fuentes

Ingresos por ventas 9,516,000 12,340,800 12,441,600

Depreciación 1,193,186 1,193,186 1,193,186

Total 10,709,186 13,533,986 13,634,786

Usos

Costo total de construcción 1,288,547 1,288,547 1,288,547

Impuesto sobre la renta 2,684,001 3,644,433 3,678,705

Total 3,972,547 4,932,979 4,967,251

Disponible para amortizar 6,736,638 8,601,006 8,667,534

Disponible del año 6,736,638 8,601,006 8,667,534

Por otro parte, tenemos que la capacidad de pago que posee el proyecto va a estar
determinado por la capacidad de ingreso que éste genere, por ejemplo, al primer año el
ingreso por venta será de aproximadamente 9.500.000$ con una depreciación anual de
1.200.000$ aprox. Por lo cual es factible realizar los pagos debido a que el proyecto posee
una amortización anual de casi 7 millones de dólares.
 Conclusiones
Luego de un largo análisis y evaluación de diversos ámbitos en la realización del proyecto
inmobiliario en la Av. Morán como vía principal de acceso se puede concluir que, existe una población
que se encuentra con un gran interés en el desarrollo de la zona, por lo cual el proyecto les resultará
agradable de establecer, puesto que la principal queja de los residentes es la poca variedad que existe
en su zona de residencia para hacer vida, por lo cual un proyecto de torres de usos mixtos que
comprendan también usos recreativos y culturales podrá apaciguar en medida las exigencias locales
planteadas

Si bien se puede constatar que los costos para la realización del proyecto son altos, es posible
verificar que también es factible recuperar la inversión en un determinado período de tiempo, puesto
que los precios no se alejan del todo de los precios competentes dentro del mercado, aunque es claro
que este tipo de proyectos va orientado hacia grupos familiares consolidados que puedan percibir
ingresos fijos para poder costear la vida dentro del inmueble que se está ofertando.

La demanda actual busca nuevos emplazamientos donde se puedan establecer actividades diversas
puesto que viajar de un extremo a otro de la ciudad ya no resulta atractivo para sus residentes, porque
representa un gasto de energía, dinero y tiempo, es por ello que Inversiones Acuarios busca establecer
como primera piedra, este tipo de desarrollo urbanos en la zona, para generar una tendencia de
construcciones de usos mixtos residencial – comercial, y de esta manera generar mas urbanismos de
este tipo concentrando a la población local en un solo sitio y generando nuevas tipologías urbanas.
¡Muchas gracias!
“La única manera de que la humanidad descubra como llegar
a un lugar, es dejando algo atrás”
(Interestelar, 2014)