DESARROLLO INMOBILIARIO

TIGRE
Provincia de Buenos Aires
ARGENTINA
2006
 CONFIDENCIAL

La información incluida en el presente documento, es de uso exclusivo de

Dideco S.A. (DEDECORP Argentina), y su grupo de afinidad económica. Todo
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El presente plan de negocio incluye información estadística actualizada a Mayo
de 2005 y estimaciones coyunturales realizadas al momento de redacción del
mismo. Dideco S.A. declinan toda responsabilidad por los datos estadísticos
vertidos en el presente reporte, siendo estos sólo transcripciones de datos
expresados por las oportunamente mencionadas Instituciones. Asimismo se
reserva el derecho de no notificar cualquier modificación que pudiera surgir en
un futuro. Tampoco asumen responsabilidad de ningún tipo, por actos que
pudieran haber emanado de la presente información.
El presente plan de negocios, no significa garantía de éxito, ni oferta de
participación en el proyecto.
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 ÍNDICE

1. Sumario Ejecutivo

1.1. Desarrollo de Proyecto Arquitectónico

1.2. Antecedentes y Situación Actual
1.3. Sinergia con barrios cerrados cercanos
1.4. Equipo de Desarrollo
1.5. Estrategia de Marketing
1.6. Mercado Inmobiliario
1.6.1. La zona
1.6.2. Composición de la demanda
1.6.3. Saturación de Mercado de Alquileres

2. Desarrollo Inmobiliario

2.1. Descripción
2.2. Ubicación
2.3. Principales Accesos
2.4. Zonificación
2.5. El Terreno
2.6. El Proyecto
2.7. Características de las unidades
2.8. Posicionamiento del Producto
2.9. Imágenes generadoras del producto.
2.10. Ubicación Regional.

3. Estructura Legal

4. Estructura Financiera
1. Sumario Ejecutivo

1.1. Desarrollo de Proyecto Arquitectónico

El barrio cerrado Saint Paul es un proyecto de Housing en condominio,

compuesto por dos tipologías predominantes: a) Viviendas Unifamiliares
apareadas, b) Viviendas unifamiliares en tira tipo dúplex (con acceso
independiente).
En ambos casos las unidades se desarrollan en planta baja y primer piso. El
estilo arquitectónico adoptado es el inglés (reinterpretado) y para que no
sea monótono a la vista con opciones en techo inclinados o volúmenes
planos (techo inclinado pero el muro de fachada sube y tapa el techo).
Se procuró minimizar el número de unidades perimetrales, por ser menos
requeridas y de menor precio, por medio de una calle longitudinal de
distribución de manera tal que no tiene tramos rectos lográndose con leves
curvaturas, anular las visuales rectas. Cada curva se abre en un nodo
denominado Atributo Urbano y el mismo oficia de remate de las calles
transversales. Dicho Elemento Atributo tiene la misión de convertirse en un
elemento de identificación para los habitantes de dicha calle (ej.: Casa 3 de
la Fuente, o casa 7 del Reloj de Sol).
Se proyectaron servicios comunes: a) Gimnasio b) Club House o Salón de
fiestas c) Cancha de Tenis d) Baños y vestidores para empleados/as
domesticas e) Administración.
El emprendimiento contará con planta de tratamiento cloacal, y cisterna de
agua corriente con circuito presurizador.
Los estacionamientos comunes se proyectaron en dos grandes grupos: a)
Deportivo b) Administración y Club House. Se previó dejar una calle publica
perimetral de 2.5m de ancho para control de seguridad.
Los lotes en condominio de uso exclusivo se dividirán con cercos que se
incluirán en plano adjunto al reglamento de co-propiedad.

1.2. Antecedentes y Situación Actual

En la fracción elegida ubicada sobre la Ruta provincial 27, enfrente del

Barrio Santa María de Tigre (ambos compartirían la nueva rotonda de
acceso). Este predio se encuentra a solo 350 mts del área comercial de
Nordelta (estación de servicio Petrobras, restaurante Mc Donalds, el Centro
Comercial de Nordelta y un centro medico de primer nivel que es el Centro
Medico Nordelta que le pertenece a los Sanatorios Otamendi y Las Lomas).
La fracción se ubica entre dos lotes linderos de gran carácter urbano que
potencian su desarrollo. El primero es el Barrio Santa María de Tigre, y el
segundo es el Campo de deportes y Colegio Primario Santa Teresa. Ambos
son de gran representatividad social en Tigre.
1.3. Sinergia con barrios cerrados cercanos

El Terreno se ubica en el baricentro de un sinnúmero de emprendimientos y

urbanizaciones de gran carácter y sinergia (mas de 40 en Tigre,
fundamentalmente Nordelta y barrios de Eidico). Enfrente se encuentra uno
de los primeros barrios cerrado de la zona Santa Maria de Tigre (722 lotes
en 126 ha, casas terminadas 381, obras 61, Dormies 48, Locales centro
comercial 42). Lote por medio está el barrio cerrado Altamira (162 lotes en
30 ha, casas terminadas 64, obras 27.

1.4. Equipo de Desarrollo

Dedecorp está liderada por los arquitectos Alejandro Bottelli y Santiago

Mujia, ambos con experiencia en construcción civil y desarrollo y
administración de emprendimientos.
Bovis Lend & Lease tendrá a su cargo el gerenciamiento (es la Nº1 en
Argentina en esta especialidad) de la construcción de las viviendas y de las
redes de servicios (www.bovislendlease.com).
La empresa inmobiliaria no fue designada todavía. Se seleccionará entre las
de más experiencia en la zona.
Dedecorp hizo una alianza estratégica con una empresa multinacional de
servicios la cual tendrá a su cargo la construcción y financiación de las
redes de servicios, nivelación, relleno y calles.
El estudio de arquitectura Mujía-Arias, fue designado como coproyectista y
codirector de obra, de las unidades de vivienda. El estudio cuenta con
experiencia en desarrollos urbanos y suburbanos realizados en los últimos
veinte años.
Al presente no está designada la empresa constructora.

1.5. Estrategia de Marketing

Saint Paul busca una imagen de ciudad típica europea, la cual no será un
simple entretejido de calles sino que propondrá una secuencia de espacios
creados por los edificios y algunos elementos urbanos.
Por medio de diferentes Hitos que provoquen situaciones y espacios
diferentes en el barrio, generaremos remembranzas acerca del sentido mas
compacto de la imagen europea que queremos lograr y por medio de
detalles, pequeños o no, llamaremos la atención del observador para que
nuestro barrio aumente en interés y calidad.
El nombre de Saint Paul se adoptó, como reminiscencia de uno de los
emblemas de las ciudad de Londres: La catedral de Saint Paul. El estilo
arquitectónico inglés que se adoptó para el emprendimiento, le confiere
gran calidez y la asociación con algo de fuerte carácter histórico y
conservador, tiene mucho que ver con la sociedad de Tigre. En el centro de
Tigre todavía quedan resabios de dicha historia. (Tigre Rowing Club, Tigre
Hotel, las estaciones recicladas del Tren de la Costa, etc).

1.6. Mercado Inmobiliario

1.7. La zona
Tigre es una zona con historia propia en contenidos urbanos y culturales.
Durante los últimos diez años, fue junto a Pilar la zona del gran Buenos
Aires que más se desarrolló inmobiliariamente y se puede observar que ha
comenzado una nueva etapa de crecimiento en donde las nuevas áreas de
desarrollo de Tigre son la ampliación del Corredor Norte de la Ciudad de
Buenos Aires (Puerto Madero, San Isidro, Tigre). El Delta permite
desarrollar actividades náuticas, cuenta con una belleza paisajística única y
la mejor línea de tren, y tiene como gran diferencia que se ubica a 35km de
la Capital Federal mientras que Pilar a 55km. Una sólida y constante gestión
municipal, hizo que el nivel de inversión fuera en aumento desde 1995. Su
población supera los 390.000 habitantes, de los cuales mas de 20.000 son
de los nuevos proyectos de barrios cerrados.
El surgimiento de Nordelta como ciudad pueblo (hoy en día 9 barrios con
todos los servicios y deportes se desarrollan en un megaproyecto de mas
de 1600 ha, con mas de 200 millones de dólares invertidos en
infraestructura) y Complejo Villanueva, nueva zona de Barrios Cerrados
desarrollados por Eidico S.A. (www.eidico.com.ar), harán que dentro de
pocos años, la zona se convierta en una nueva ciudad con carácter y vida
propia. Consecuentemente se están desarrollando también oficinas en las
cercanías del emprendimiento.
Las obras para completar el proyecto comercial de Nordelta sigue en
marcha. Nordelta Centro Comercial forma parte de un proyecto que incluye
tres etapas de construcción, en las que se cubrirá un total de 30.000 m2. La
primera demando una inversión de US$ 10 millones y se construyeron los
comercios, espacios de circulación, los parques y el estacionamiento con
capacidad para mas de 300 autos. La segunda etapa ocupara una
superficie de 6.000 m2 cubiertos, sobre un terreno de 30.000 m2 (aquí ira
un hipermercado Jumbo con restaurantes y para finalizar la obra le resta 3-4
meses). En la tercera etapa se ampliará la oferta de restaurantes y se
inaugurará un complejo de cines. En este caso, el terreno utilizado será de
55.000 m2 y la superficie cubierta de 17.000 m2.
Es próximo el lanzamiento del futuro Centro de Compras de Eidico (20000
m2) para el Complejo Villanueva en el predio de la antigua estación de
Servicio Ruta 27 y calle Italia (1,8 km de nuestro proyecto)
 1.7.1. Composición de la demanda

El producto inmobiliario proyectado esta dirigido a: 1) Parejas y Matrimonios

Jóvenes con chicos que realizan la compra de su 2º propiedad; estas
familias disponen de un pequeño departamento (usualmente la primera es
un departamento de aproximadamente 60/85m2 donde su máxima
aspiración es aumentar en superficie, luego seguridad y por ultimo
expensas bajas) o un lote en la zona y desearían tener su 1º Casa. 2)
Matrimonios mayores o no que se achican y quieren hacerlo sin perder
confort y disponer de una ubicación que les permita estar cerca de una zona
de influencia, ya sea por estar cerca de sus familiares que viven en los
barrios privados de la zona u otros motivos.
La comercialización será dirigida al segmento medio/bajo del ABC1,
sobreviviente de la gran crisis nacional del año 2001. Se les ofrecerá
alternativas concretas que serán complementarias orientadas para que
nuestro comprador pueda tomar una rápida decisión de compra con la
menor cantidad de dudas (nuestro mensaje para las familias que buscan un
nuevo hogar, es que invierta sin estrés, que construya sin estrés..., por
medio de nuestra propuesta)
Nuestra premisa parte de entregar una casa lista para habitar en donde se
oriente la decisión de compra por medio de productos bien definidos a
través de configuraciones personalizados con flexibilidad para el armado de
su propio programa, pero con una serie de adicionales preestablecidos y
limitados, cotizados previamente para su venta inmediata para que permita
una rápida decisión y selección conservando un buen precio final al lograr
un mayor volumen de obra y un programa acotado.
El objetivo es lograr un PRODUCTO INMOBILIARIO DISTINTIVO y
DIFERENCIAL de un mercado inmobiliario residencial lleno de
convencionalismos por medio de un PRODUCTO INNOVADOR que cubrirá
una necesidad a la que el mercado hoy no da respuesta (acercarse a
precios de compra significativamente más bajos).

1.6.3 Saturación de Mercado de Alquileres

El mercado de alquileres en Capital Federal y en alguna partes del

conurbano bonaerense muestra que cada vez es mas difícil acceder a la
compra de su primer vivienda ya que su valor es inalcanzable por la falta de
financiamiento para su compra. Esta saturación señala que los precios de
las casas para una parte del mercado son elevados ya que no alcanzan a
concretar dicha compra y salen a alquilar.
En este momento el mercado atraviesa por un periodo atípico, signado por
la escasez de la oferta y una demanda en alza gracias a aquellos que antes
hubieran comprado a crédito y hoy, con ingresos en pesos o no formales,
no pueden obtener prestamos lo suficientemente consistentes como para
intentar una compra. Como conclusión podemos decir que el mercado no se
muestra nada fácil para los que pretenden alquilar una propiedad,
especialmente en el segmento de los departamentos mas chicos. La oferta
es exigua en relación a la demanda y en estas condiciones, la relación de
fuerzas se ha invertido y el propietario hace valer sus exigencias.
2. Desarrollo Inmobiliario

2.1. Descripción

Saint Paul es un condominio de Housing con 117 unidades funcionales de

112m2 de superficie propia promedio, con tipología de viviendas
unifamiliares desarrolladas en 2 grandes grupos: a) viviendas apareadas
sobre lotes en condominio de aproximadamente 300m2 y b) viviendas en
tira tipo dúplex con acceso propio independiente. En todos los casos la
unidades se desarrollan en planta baja y primer piso.

2.1. Ubicación

El Terreno se ubica en la margen Este de la ruta provincial N°27 de Rincón

de Milberg entre la urbanización Marinas Golf y Nordelta, Partido de Tigre
Provincia de Buenos Aires. Linda con el Barrio Santa María de Tigre y con
el Colegio Santa Teresa. Está implantado en el corazón de una zona de
Tigre con un fuerte potencial de desarrollo programado para los próximos
años.

2.2. Principales Accesos

El principal acceso actual desde la Capital Federal es el camino de

Nordelta, con conexión con el camino Bancalari. Los accesos alternativos
son: a) La ruta provincial N° 27 con conexión con el ramal Tigre de la Ruta
Panamericana. b) La calle La Bota, desde el ramal a Escobar de la Ruta
Panamericana, a través de Villanueva.
La ruta 27 ha comenzado su obra de ensanche y renovación de dos carriles
por mano que será finalizada en 1-2 años y se ha iniciado también los
rellenos de la nueva Ruta Ínter isleña que será un nuevo acceso directo vía
Acceso Panamericana a esta zona (esta previsto terminar esta importante
obra de infraestructura en 2-3 años).

2.3. Zonificación

El predio está implantado en zona rural A1, tiene FOT de 0.60 y FOS de
0.30. La superficie proyectada a construir es de 14450m2 (propia) y
15100m2 de superficie total construida. El proyecto contempla un 61% de
áreas privadas (lotes) y 39% de áreas publicas (calles, veredas, servicios
comunes, plazoletas)
2.4. El Terreno

La fracción tiene 100000m2 totales, con 200m lineales obre la Ruta 27, y
500 m de fondo hacia el Este. Como por disposiciones de Dirección
provincial de Hidráulica de la provincia de Buenos Aires, la cota de nivel
del terreno debe ser como mínimo de +4,00m sobre cota de IGM, el
predio deberá ser rellenado en principio con tosca compactada y las
viviendas a +4.30m sobre cota de IGM.
Los servicios con los que cuenta son: a) Telefonía (Cooperativa,
Telefónica ), b) Gas (Gas Natural Ban), c) Electricidad (Edenor)
Saint Paul contará con planta de tratamiento de cloacal, y el fluido
remanente se verterá al Río de la Plata por medio de zanjón lateral al
predio. Se deberá construir una planta de tratamiento y filtrado de agua.
2.5. El Proyecto
2.6. Características de las unidades

Las Viviendas serán construidas mediante sistema tradicional de

construcción, con cimentación acorde al estudio de suelo.
La estructura será mediante mampostería portante con refuerzos
horizontales y verticales en hormigón armado. Las losa serán de
hormigón con viguetas pretensadas y bloques cerámicos tipo SAP. Las
cañerías de agua serán por termofusión y las de cloaca y pluviales serán
de polipropileno. Las carpinterías serán de PVC. Los revoques serán de
yeso proyectado en interiores y acrílicos color en los exteriores, con
molduras. Las cerámicas serán de primera calidad y se evaluará la
posibilidad de colocar porcelanattos en baños.

2.7. Urbanización y Paisajismo

Los espacios comunes destinados a calles y circulaciones, serán

diseñados respondiendo a patrones de decoración y ornamentación
urbana de estilo inglés, para conservar el carácter del Barrio. Lo mismo
se intentara hacer con el paisajismo. El entorno urbano creado
responderá a una unidad coherente, en donde las viviendas, calles,
jardines, veredas, iluminación pública, etc., responderá a un criterio
conciliador, que servirá para hacer que Saint Paul sea el destino
acogedor deseado por muchas familias.

2.8. Imágenes generadoras del Producto

IMPLANTACIÓN REGIONAL SAINT PAUL

STA. MARÍA DE
TIGRE

GOLF
NORDELTA

NORDELTA

ALTAMIRA

COLEGIO STA.
TERESA

CENTRO
MÉDICO
NORDELTA

PASEO DE
COMPRAS
NORDELTA

SUPERMERCADO
JUMBO

FUTURO CENTRO
COMERCIAL
VILLANUEVA

SAN ISIDRO
LABRADOR

LAGUNITAS GOLF

ST. ANDREW´S

RÍO LUJÁN

STA. CLARA
3. Estructura Legal

El emprendimiento se desarrollará en base al aporte de la fracción por parte del

propietario (fiduciante) a un fideicomiso, administrado por Dedecorp (fiduciario),
quien tendrá el derecho y la obligación de conformar el capital de inversión por
medio de aportes de socios que participen en el presente desarrollo. Los socios
inversores participantes suscribirán un contrato con Dedecorp, en el cual se
aclararán sus derechos y obligaciones relacionados con aportes, plazos,
beneficios, y detalles en general.
Las unidades se comercializarán por medio de boletos de compraventa,
inscriptos bajo el régimen de prehorizontalidad.
La escritura definitiva se suscribirá una vez concluidos los trámites de
factibilidad definitiva.
Estructura Financiera

PROYECCIONES ECONÓMICAS Y FINANCIERAS

La proyección financiera se basó en la estimación de venta a 21 meses, de la

totalidad de las unidades.
Este plazo es bastante conservador, teniendo en cuenta que para proceder a la
venta se consideró una financiación de saldo de precio para los compradores
del 70% del precio.
Esta financiación será otorgada a los compradores por medio de un producto
aún no establecido. Las opciones consideradas son:

1) Leasing Inmobiliario: Un banco compraría las unidades para ofrecerlas

en leasing (etapa 2 y 3).
2) Préstamo hipotecario: Tiene el problema que los bancos no financiarán
hasta no tener escrituración disponible. Se está negociando con 2
bancos de primer línea, la posibilidad de gravar las propiedades a los
compradores con boletos inscriptos bajo el régimen de
prehorizontalidad.
3) Préstamo sobre el contrato de Fideicomiso: El banco se encarga del
fideicomiso, y toma a su cargo las ventas de las unidades.

En el archivo económico se describe cual es el equity (capital de inversión), a

integrar por parte de lo socios, y se describe cuales son los gastos totales
estimados.

En el archivo financiero se puede observar beneficio obtenido con la TIR (tasa

interna de retorno), y el beneficio sobre el capital expuesto.