AR Q U IT EC TU R A

ARQ / ING
I N G E N I E R I A

ARQ/ING Catalunya, S.L. / Tf. 93 209 3735 / Fax. 93 253 1913 / e-mail: arq-ing@coac.net / Passeig de Sant Gervasi 22, esc.B, 11, 08022 Barcelona.

DICTAMEN, con carcter de Hoja de Aprecio, que emiten Guillermo P. Traver

Cabrera, Arquitecto, miembro de la Associaci dExperts Prits i Forenses de
Catalunya, Colegiado nmero 15.992, y Miguel P. Traver Monfort, Economista,
colegiado 541, e Ingeniero de Caminos Canales y Puertos, colegiado 10.198, con
el fin de determinar el justiprecio de las fincas propiedad de Josel S.L. incluidas en
el mbito del Pla de Millora Urbana nmero 1 Can Sanpere i Avinguda de Roma-
de Premi de Mar.

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 1

MANIFESTACIONES PREVIAS

Declaracin de tachas (Art. 343 L.E.C.)

Los peritos manifiestan:

1. No ser cnyuge o pariente por consanguinidad o afinidad, dentro del cuarto

grado civil de una de las partes o de sus abogados o procuradores.

2. No tener inters directo o indirecto en el asunto o en otro semejante.

3. No estar o haber estado en situacin de dependencia o de comunidad o

contraposicin de intereses con alguna de las partes o sus abogados o
procuradores.

4. No tener amistad ntima o enemistad con cualquiera de las partes o sus

abogados o procuradores.

5. No creer que exista ninguna circunstancia que les haga desmerecer en el

concepto profesional.

Juramento (art. 335.2 L.E.C.)

Los peritos declaran bajo juramento decir verdad, que han actuado, y en su caso
actuarn, con la mayor objetividad posible, tomando en consideracin tanto lo que
pueda favorecer como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de
las partes, y que conocen las sanciones penales en las que podran incurrir si
incumplieran su deber como peritos

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 2

INDICE

1. OBJECTO DEL DICTAMEN............................................................................ 5

2. FECHA DE VALORACIN Y LEGISLACIN APLICABLE............................ 5

2.1. Fecha de valoracin..............................................................................................5
2.2. Legislacin aplicable.............................................................................................6

3. DESCRIPCIN DE LOS BIENES Y DERECHOS AFECTADOS ................... 6

3.1. Descripcin de los bienes .....................................................................................6
3.2. Datos catastrales ..................................................................................................7
3.3. Datos del Registro de la Propiedad ......................................................................7
3.4. Superficies afectadas adoptadas..........................................................................8
3.5. Cargas y limitaciones de dominio .........................................................................8
3.6. Datos urbansticos ................................................................................................9
3.7. Clase de suelo a valorar .....................................................................................10

4. CRITERIOS Y MTODOS DE VALORACIN: ............................................ 11

4.1. Criterio bsico .....................................................................................................11
4.2. Valoracin de suelo como si no estuviera edificado. ..........................................12
4.3. Valor resultante del suelo. ..................................................................................14

5. ESTUDIO DE MERCADO DEL USO INDUSTRIAL ...................................... 16

5.1. Seleccin de la muestra......................................................................................16
5.2. Valor venta del producto inmobiliario acabado (Vv): ...........................................16
5.3. Homogeneizacin de las muestras.....................................................................16

6. ESTUDIO DE MERCADO DEL USO RESIDENCIAL.................................... 19

6.1. Seleccin de la muestra......................................................................................19
6.2. Valor venta del producto inmobiliario acabado (Vv): ...........................................19
6.3. Homogeneizacin de las muestras.....................................................................20

7. VALOR DEL SUELO EN LA SITUACIN DE ORIGEN................................ 23

7.1. Edificabilidad media resultante (Ei).....................................................................23
7.2. Valor de repercusin (VRS) ................................................................................23

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 3

 7.3. Resultado del valor del suelo en origen..............................................................25

8. VALORACIN DEL SUELO RESULTANTE DEL PMU-1. ........................... 27

8.1. Edificabilidad media resultante (Ei).....................................................................27
8.2. Valor de repercusin (VRS) ................................................................................28
8.3. Valor actual del suelo..........................................................................................30

9. JUSTIPRECIO ............................................................................................... 32

RELACIN DE DOCUMENTOS

1. PLANOS DE SITUACIN Y EMPLAZAMIENTO

2. PLANOS DE ESTADO ACTUAL.

3. EXPEDIENTE DE DERRIBO.

4. FICHAS CATASTRALES.

5. ESCRITURA PBLICA DE COMPRAVENTA.

6. INFORMACIN DEL MERCADO DE VENTA DE VIVIENDAS Y NAVES

INDUSTRIALES

7. INFORMACIN BSICA DEL PLAN DE MEJORA URBANA NMERO 1, DEL

TEXTO REFUNDIDO DE 2010 DEL PLAN DE ORDENACIN URBANSTICA
MUNICIPAL DE PREMI DE MAR.

8. INFORMACIN BSICA, TIL A ESTE EXPEDIENTE, DEL TEXTO

REFUNDIDO DE 2010 DEL PLAN DE ORDENACIN URBANSTICA
MUNICIPAL DE PREMI DE MAR: PLANOS Y MEMORIA.

9. COSTES DE CONSTRUCCIN (BOLERTN ECONMICO DE LA

CONSTRUCCIN).

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 4

1. OBJECTO DEL DICTAMEN

El presente Dictamen tiene por finalidad valorar los bienes y derechos afectados
por una expropiacin.

El objeto es un suelo urbano, propiedad de Josel S.L., ubicado con frente a la

Gran Va de Llus Companys nmeros 114-128, a la calle de la Plaa 51-53 y a la
calle Marina sin nmero, de Premi de Mar.

Se adjunta como Documento 1 plano de emplazamiento y delimitacin1.

Se encuentra dentro del mbito del Plan de Mejora Urbana nmero 1 (PMU-1)
Can Sanpere i Avinguda de Roma- del Texto Refundido vigente del POUM de
Premi de Mar. Este suelo pasar a ser de utilidad pblica2 se propone la
expropiacin, de forma que se excluira a su propietario de la facultad de participar
en el desarrollo posterior del mbito.

2. FECHA DE VALORACIN Y LEGISLACIN APLICABLE

2.1. Fecha de valoracin

La fecha de inicio del expediente expropiatorio ser la del acuerdo de necesidad

de ocupacin que se produzca como consecuencia de llevar a trmino la finalidad
del PMU-13.

En la valoracin consta la fecha en la que se certifica el valor. Este valor tiene una
validez de seis meses, por lo que a partir de esta fecha puede determinarse la
fecha de aplicacin en funcin del inicio del expediente expropiatorio.
(1) El plano de situacin corresponde al aportado en un proyecto de un nuevo edificio industrial en el mismo emplazamiento,
considerando la calificacin del anterior Texto del POUM. En el apartado de Situacin urbanstica se tratar con detalle
esta circunstancia.

(2) Artculos 10 y 21 de la Ley de Expropiacin Forzosa de 1954. Tambin Artculo 29 de la Ley 8/2013, de modificacin del
Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio; y Artculo 109 del Texto
refundido de la Ley de Urbanismo de Catalunya, con las modificaciones introducidas en la Ley 2/2014.

(3) Se est en el supuesto del Artculo 21.1.b y 21.2.b de la L2/2008, por lo que no se considera la fecha de aprobacin de
la modificacin del POUM.

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 5

2.2. Legislacin aplicable

En los procedimientos de expropiacin forzosa en Catalunya resulta de aplicacin

la siguiente Legislacin y normativa:

Legislacin estatal:

- Texto Refundido, consolidado y vigente, del Real Decreto Legislativo

2/2008, de 20 de junio, de la Ley del suelo en adelante L2/2008.

- Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el

Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, en adelante RD
1492/2011.

- Ley de Expropiacin Forzosa de 16 de diciembre de 1954, y su Reglamento

de 26 de abril de 1957, en adelante LEF.

Legislacin Catalana:

- Texto refundido, consolidado vigente, del Decreto Legislativo 1/2010, de 22

de febrero, de la Ley de Urbanismo de Catalua, en adelante DL1/2010.

- Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de

la Ley de Urbanismo, en adelante D 305/2006.

3. DESCRIPCIN DE LOS BIENES Y DERECHOS AFECTADOS

3.1. Descripcin de los bienes

Actualmente ocupan las fincas unas edificaciones sin actividad que fueron
utilizadas para uso industrial. Era una de las industrias que quedaban en el interior
del ncleo urbano y que el POUM haba mantenido mientras la actividad estaba en
funcionamiento.

Se adjuntan en el Documento 2 los planos de estado actual de las edificaciones.

Consta presentado un proyecto de derribo (Documento 3).

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 6

Efectivamente, el mayor y mejor uso corresponde a la edificacin proyectada, ya
que esta finca tiene actualmente concedida, por el Decreto 581/2012, de 1 de
octubre de 2012, del Ayuntamiento de Premi de Mar, una licencia ambiental y de
obras mayores para la construccin de un edificio industrial para una empresa de
tecnologa de la informacin. El proyecto que ha obtenido la licencia es el visado
2013003038, con las siguientes superficies construidas proyectadas:

Planta baja y Planta primera: 17.141,00 m2tc

Plantas stano: 24.930,50 m2tc

3.2. Datos catastrales

En el Documento 4 se adjuntan las fichas catastrales de las tres fincas que son
objeto de propuesta de expropiacin:

REFERENCIA SUPERFICIE

6337004DF4963N0001QM 9.166,00 m2
6337003DF4963N0001GM 112,00 m2
6337002DF4963N0001YM 180,00 m2
9.458,00 m2

3.3. Datos del Registro de la Propiedad

Constan diez fincas propiedad de Josel S.L. CIF. B 08236127-, que adquiri los
bienes de Mont S.A. segn escritura de fusin, de 30 de septiembre de 2004,
nmero 2693 de la Notario Sra. D Mara Isabel Gabarr Miquel.

Este suelo urbano inicialmente era propiedad de Mont S.A. CIF. A 08247785-
segn consta en escritura de 15 de enero de 2002, nmero 58 del Notario de
Barcelona Sr. Francisco Armas Omedes. Se adjunta copia como Documento 5.

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 7

De la escritura se extrae el siguiente listado de fincas:

FINCA NMERO SUPERFICIE

A 1420 222,12
B 235N 6.936,00
C 716 200,00
D 1433N 219,45 m2
E 656N 193,89 m2
F 1298 106,87 m2
G 1409N 262,50 m2
H 1411N 210,75 m2
I 1413N 210,75 m2
J 8196 111,53 m2
8.673,86 m2

Consta en la escritura que el precio de la compra venta de 4.928.300 .

3.4. Superficies afectadas adoptadas

Se adoptan las superficies comprobadas que constan en los levantamientos

topogrficos con base a los que se han hecho los proyectos, y que es conforme al
plano topogrfico de 2010 del Institut Cartogrfic de Catalunya.

Superficie comprobada: 9.495,00 m2

Parte principal 9.185,50 m2
Pasaje 309,50 m2

3.5. Cargas y limitaciones de dominio

Slo consta una carga en la finca J (nmero 8196). Se trata de una servidumbre
de construccin de pozos sin guardar la distancia legal con relacin a la finca
colindante. No afecta al valor en este procedimiento.

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 8

3.6. Datos urbansticos

3.6.1 Situacin en origen

La licencia actual se obtuvo con base a la calificacin anterior de Zona 14.a que
corresponde a industrial urbana. Tena asignada una edificabilidad de 2 m2 de
techo sobre rasante por cada m2 de suelo (2m2t/m2s) (Cfr. Documento 8).

La parcela urbana que resultaba, despus de la cesin para un pasaje era de

9.185,50 m2.

3.6.2 Situacin actual

Actualmente, como se ha dicho este suelo se incluye en el Plan de Mejora Urbana

nmero 1 (PMU-1) del Texto Refundido, de julio de 2010, del Plan de Ordenacin
Urbanstica Municipal de Premi de Mar (POUM-TR.2010). En el Documento 7 se
adjunta la informacin bsica del PMU-1. En consecuencia es de aplicacin lo que
establece el artculo 70 y concordantes del DL 1/2010, de Urbanismo de Catalua.

Se trata de un mbito de suelo urbano discontinuo. En la parte del sector Can

Sanpere el suelo se destina a:

Espacios libres (Clave 4) 6.933,00 m2

Equipamientos (Clave 5) 2.562,00 m2
9.495,00 m2

En la memoria del POUM se dice que en el Plan de Mejora Urbana se determinar

el sistema de actuacin. No obstante, consta en la ficha de datos que inicialmente
la gestin se prev por el sistema de reparcelacin bsica (cfr. texto resumen en el
plano del Documento 7).

Est previsto trasladar el actual mercado municipal a la parte mayor de suelo de

este mbito calificada con la clave 5.

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 9

Y explcitamente se dice tambin que:

No se podr derribar i/o cerrar el actual mercado hasta que el nuevo est con
posibilidades de ser utilizado.

Para la financiacin de este traslado se tendr, como opcin preferente a

considerar, las plusvalas derivadas de la reordenacin del solar en el que se
ubica el actual mercado municipal. Esto, al menos, con el fin de garantizar un
sistema de financiacin vlido y real.

En consecuencia, el mercado actual no se incluye en el mbito. Slo interesa

desde el punto de vista econmico.

La edificabilidad bruta del mbito discontinuo es de 0,508 m2t/m2s.

3.7. Clase de suelo a valorar

El POUM-TR.2010 lo clasifica como Suelo Urbano no consolidado.

Para la valoracin del suelo resulta de aplicacin las normas establecidas en el

RDL 2/2008. Conforme con el artculo 12 de esta Ley el suelo se encuentra en la
situacin bsica de suelo urbanizado edificado.

Con las modificaciones introducidas en la L8/2013, el artculo 12.3 queda

redactado de la siguiente manera:

3. Se encuentra en la situacin de suelo urbanizado el que, estando

legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales,
dotaciones y parcelas propia del ncleo o asentamiento de poblacin del que
forme parte, cumpla alguna de las siguientes condiciones:

a) Haber sido urbanizado en ejecucin del correspondiente instrumento de

ordenacin.

b) Tener instaladas, conforme a lo establecido en la legislacin urbanstica

aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios para satisfacer la
demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenacin

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 10

 urbanstica o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de
conexin con las instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea
colindante con carreteras de circunvalacin o con vas de comunicacin
interurbanas no comportar, por s mismo, su consideracin como suelo
urbanizado.

c) Estar ocupado por la edificacin, en el porcentaje de los espacios aptos para

ella que determine la legislacin de ordenacin territorial o urbanstica, segn
la ordenacin propuesta por el instrumento de planificacin correspondiente.

La edificacin existente es, segn consta en el catastro, de 1940. Se construy

conforme a las Normas y Ordenanzas de la poca. En consecuencia con lo
expuesto, el suelo a valorar est incluido en el supuesto de suelo urbanizado
edificado en el que la edificacin existente est fuera de ordenacin o en estado
de ruina por dos motivos: su antigedad es mayor que la vida til de los edificios
industriales (cfr. Anexo III del RD 1492/2011) y porque, como ya se ha dicho,
consta presentado un proyecto de derribo (Documento 3) .

4. CRITERIOS Y MTODOS DE VALORACIN:

4.1. Criterio bsico

Artculo 24 del TR LS 8/2013: Valoracin en el suelo urbanizado

1. Para la valoracin del suelo urbanizado que no est edificado, o en que la

edificacin existente o en curso de ejecucin es ilegal o se encuentra en
situacin de ruina fsica:

a) Se considerarn como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la

parcela por la ordenacin urbanstica, incluido en su caso el de vivienda sujeta
a algn rgimen de proteccin que permita tasar su precio mximo en venta o
alquiler.

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 11

 Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la
ordenacin urbanstica, se les atribuir la edificabilidad media y el uso
mayoritario en el mbito espacial homogneo en que por usos y tipologas la
ordenacin urbanstica los haya incluido.

b) Se aplicar a dicha edificabilidad el valor de repercusin del suelo segn el

uso correspondiente, determinado por el mtodo residual esttico.

c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontar, en su caso, el

valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad
prevista.

En el punto 3 del mismo artculo se dice que:

3. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o

renovacin de la urbanizacin, el mtodo residual a que se refieren los
apartados anteriores considerar los usos y edificabilidades atribuidos por la
ordenacin en su situacin de origen.

As, corresponde valorar el suelo con relacin al uso previsto en origen y conforme
al aprovechamiento que tiene en virtud de la licencia concedida. Si el PMU-1
comporta un mayor aprovechamiento, la diferencia debera considerarse e
indemnizarse en virtud del artculo 25, siguiente; este especifica en el punto 2:

2. La indemnizacin por impedir el ejercicio de la facultad de participar en la

actuacin o alterar sus condiciones ser el resultado de aplicar el mismo
porcentaje que determine la legislacin sobre ordenacin territorial y
urbanstica para la participacin de la comunidad en las plusvalas de
conformidad con lo previsto en la letra b) del del artculo 16.1 de esta Ley:

a) A la diferencia entre el valor del suelo en su situacin de origen y el valor

que le correspondera si estuviera terminada la actuacin, cuando se impida el
ejercicio de esta facultad.

4.2. Valoracin de suelo como si no estuviera edificado.

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 12

El valor del suelo es el resultado del producto de los metros cuadrados de
edificabilidad por el valor de repercusin o unitario de suelo en euros por metro
cuadrado edificable, /m2- correspondiente al uso previsto para esa edificabilidad:

VS = Edificabilidad (Ei) x Valor de repercusin (VRSi).

Hay que tener en cuenta que en una determinada porcin o mbito de suelo que
se valora pueden darse varios usos, cada uno con una edificabilidad atribuida y un
valor de repercusin que es fruto del rendimiento econmico de ese uso. As, hay
que deducir dos valores bsicos: la edificabilidad (Ei) y el valor de repercusin
(VRSi). En este caso hay que considerar en origen el uso industrial y en el PMU-1
el residencial, tanto el tipo de vivienda libre como el de protegida, de rgimen
general y concertado, en las proporciones correspondientes.

Para la valoracin en situacin de suelo urbanizado las reglas se desarrollan en el

artculo 22 y concordantes del RD 1492/2011 4.

4.2.1 Clculo de la edificabilidad (Ei)

En este caso se tiene una edificabilidad de origen para el uso industrial que era de
2m2t/m2s y una para el posterior uso residencial previsto en el PMU-1 que es de
0,508m2t/m2s. Ambas edificabilidades son netas sobre parcela urbanizada.

(4) RD. 1492/2011. Artculo 22. Valoracin en situacin de suelo urbano no edificado. El valor en situacin de suelo
urbanizado no edificado, o si la edificacin existente o en curso sea ilegal o se encuentre en situacin de ruina fsica, se
obtendr aplicando a la edificabilidad de referencia determinada segn lo dispuesto en el artculo anterior, el valor de
repercusin del suelo segn el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente expresin:

VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros por metro cuadrado de suelo.

Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en metros cuadrados edificables por metro
cuadrado de suelo (Edificabilidad y usos asignados por el planeamiento al solar).

VRSi = Valor de repercusin del suelo de cada uno de los usos considerados, en euros por metro cuadrado edificable
(Calculados tal como establece el punto 2 del mismo artculo 22).

4.2.2 Valor de repercusin (VRSi)

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 13

Para calcular el valor de repercusin del suelo, en los aprovechamientos lucrativos
del mbito espacial homogneo, se aplica lo establecido en el artculo 22 del
Reglamento de Valoraciones (RD 1492/2011) 5. Se trata de la frmula del mtodo
residual esttico, en la que se despeja el valor del suelo. Al aplicarla con valores
unitarios se obtiene el valor unitario de repercusin (VRSi).

(5) La frmula establecida en el artculo 22.2 del RD 1492/2011

Vv
VRS = Vc
K

VRS = Valor de repercusin del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado.

Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificacin del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado
sobre la base de un estudio de mercado estadsticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.

K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiacin, gestin y promocin, as
como el beneficio empresarial normal de la actividad de promocin inmobiliaria necesaria para la materializacin de la
edificabilidad.

Dicho coeficiente K, que tendr con carcter general un valor de 1,40, podr ser reducido o aumentado de acuerdo
con los siguientes criterios:

a) Podr reducirse hasta un mnimo de 1,20 en el caso de terrenos en situacin de urbanizado destinados a la
construccin de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinmica inmobiliaria, viviendas sujetas a un
rgimen de proteccin que fije valores mximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores
medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones econmicas, en
razn de factores objetivos que justifiquen la reduccin del componente de gastos generales como son la calidad y
la tipologa edificatoria, as como una menor dinmica del mercado inmobiliario en la zona.

b) Podr aumentarse hasta un mximo de 1,50 en el caso de terrenos en situacin de urbanizado destinados a
promociones que en razn de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localizacin, la fuerte dinmica
inmobiliaria, la alta calidad de la tipologa edificatoria, el plazo previsto de comercializacin, el riesgo previsible, u
otras caractersticas de la promocin, justifiquen la aplicacin de un mayor componente de gastos generales.

Vc = Valor de la construccin en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Ser el resultado de sumar los
costes de ejecucin material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los
tributos que gravan la construccin, los honorarios profesionales por proyectos y direccin de las obras y otros gastos
necesarios para la construccin del inmueble.

Todos los valores debern estar referidos a la fecha que corresponda segn el objeto de la valoracin en los trminos
establecidos en el apartado 2 del artculo 21 del texto refundido de la Ley de Suelo.

4.3. Valor resultante del suelo.

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 14

Finalmente proceder descontar los costes pendientes que haran posible el
aprovechamiento, tal como establece el artculo 25.3 del Reglamento6.

Aqu se consideran:

4.3.1 Los previos de derribo.

Se adoptan los que constan en el proyecto de derribo, del que se adjunta un

extracto en el Documento 3.

4.3.2 Los gastos de urbanizacin

Al valorar el suelo en su situacin en origen corresponde el coste de urbanizacin

del pasaje la cesin de 309,50 m2- previstas antes del actual PMU-1. Se estiman
en 150/m2.

(6) Artculo 25. 3. del RD 1492/2011.

3. En caso de parcelas que no se encuentren completamente urbanizadas o que tengan pendiente el levantamiento de
cargas o el cumplimiento de deberes para poder realizar la edificabilidad prevista, se descontarn del valor del suelo
determinado segn el apartado 1 anterior la totalidad de los costes y gastos pendientes, as como el beneficio empresarial
derivado de la promocin, de acuerdo con la siguiente expresin:

VSo = VS - G . (1 + TLR + PR)

Siendo:

VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros.

VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros.

G = Costes de urbanizacin pendientes de materializacin y otros deberes y cargas pendientes, en euros.

TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno.

PR = Prima de riesgo en tanto por uno.

La tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promocin en este Reglamento, ser la ltima
referencia publicada por el Banco de Espaa del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pblica de plazo
entre dos y seis aos. En cuanto a la prima de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promocin en este
Reglamento, se fijar en funcin de los usos y tipologas correspondientes atribuidos por la ordenacin urbanstica, tomando
como referencia los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este Reglamento en funcin del tipo de inmueble
sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el coeficiente corrector K establecido en el apartado 2
anterior, incluida la propia prima de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales.

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 15

5. ESTUDIO DE MERCADO DEL USO INDUSTRIAL

La valoracin parte del estudio del mercado de venta de naves industriales, que es
el uso de origen, y que tiene licencia de obras concedida.

5.1. Seleccin de la muestra

El mbito de la muestra es el de Premi de Mar y loscolindantes del Maresme.

Se han seleccionado 14 muestras de naves industriales, en distintas situaciones:

dentro de los centros urbanos o en polgonos industriales. Tambin de diferentes
tamaos y tipologas.

5.2. Valor venta del producto inmobiliario acabado (Vv):

Se adjuntan los datos de cada oferta en el Documento 6.

SITUACIN SUPERFICIES Fachada Volumen (m3) PRECIO PRECIO

Total Nivel Patio Suelo Ed. Real Altura (H) OFERTA UNITARIO
Ref. calle otros m2t/m2 Estimada H R/E Total m3/m2s () (/m2)
1 Vilassar de Mar 1.074 900 174 512 1.412 0,76 E 20 8 R 7.200 5,10 800.000 744,88
2 Premi de Mar 1.185 706 479 294 1.000 1,19 E 15 7 R 4.942 4,94 948.000 800,00
3 Vilasar de Dalt 1.700 1.500 200 1.000 2.500 0,68 E 15 7 R 10.500 4,20 900.000 529,41
4 Idem 1 1.074 900 174 512 1.412 0,76 E 20 8 R 7.200 5,10 880.000 819,37
5 Vilasar de Mar 430 430 0 172 602 0,71 R 15 8 R 3.440 5,71 430.000 1.000,00
6 Vilasar de Dalt 120 120 0 0 120 1,00 R 7 4 R 480 4,00 182.000 1.516,67
7 Vilasar de Mar 1.200 1.200 0 0 1.200 1,00 E 20 4 R 4.800 4,00 900.000 750,00
8 Premi de Dalt 1.882 1.167 715 1.533 2.700 0,70 R 15 7 E 8.169 3,03 900.000 478,21
9 Cabrera de Mar 9.309 9.309 0 245 9.554 0,97 R 30 7 R 65.163 6,82 3.200.000 343,75
10 Vilasar de Dalt 521 471 50 129 600 0,87 E 15 9 R 4.239 7,07 638.266 1.225,08
11 Vilasar de Mar 140 134 6 6 140 1,00 E 6 5 E 670 4,79 240.000 1.714,29
12 Vilasar de Mar 702 652 50 50 702 1,00 R 12 8 E 5.216 7,43 700.000 997,15
13 Vilasar de Mar 680 530 150 150 680 1,00 R 14 8 R 4.240 6,24 490.000 720,59
14 masnou 450 300 150 0 300 1,50 R 11 8 R 2.400 8,00 650.000 1.444,44
MEDIAS 934,56

5.3. Homogeneizacin de las muestras

Los valores de venta anteriores corresponden a naves comparables pero con

ciertas diferencias entre ellas, por lo que se procede a homogenizar aplicando
unos coeficientes correctores:

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 16

A) Localizacin: Respecto las vas de acceso y comunicacin.

B) Uso: Funcionalidad de la nave en su conjunto, volumen y disposicin de patio

exterior.

C) Configuracin geomtrica de la parcela. Forma regular y con mayor longitud de

fachada implican valores mayores.

D) Tipologa y parmetros urbansticos bsicos. Fundamentalmente la

edificabilidad y la altura, que permite mayor volumen de almacenaje.

E) Superficies: En una edificacin industrial el valor de la nave es distinto de los

altillos o plantas que dividen la altura de la nave.

Existe una relacin lineal no directa7: es evidente que una nave de 7 a 10 metros
de altura dividida en dos plantas total -o parcialmente- no vale el doble o la
proporcin lineal- al incremento de superficie.

F) Antigedad y estado de conservacin. En el artculo 24 del RD 1492/2011, se

explica el fundamento matemtico de la expresin: f = (1-b.F)/(1-bi.F), de la que
se deduce el coeficiente para cada caso en funcin de la relacin de antigedad y
conservacin de cada muestra con el objeto que se valora. Esta expresin,
imprescindible cuando existen menos de seis muestras, es en cualquier caso la
ms precisa para hallar y aplicar el coeficiente correspondiente por este concepto.
G) Calidad de la edificacin: estructurales, constructivas, de instalaciones y de
equipamiento: accesorios funcionales como muelles, puentes gra, etc.

(7) La relacin de valor entre superficies que dividen volmenes de menos de 10 metros de altura se estima de 0,7 como
mximo. Y se demuestra que la relacin entre naves con un mismo volumen pero con superficies construidas
edificabilidades- distintas es:

Vv0 / Vvd = 1,7 / (1+0,7 (Sa/Sn)

Vv0 ,Valor del metro cuadrado construido de una nave de altura comprendida entre 7 y 10 metros.

Vvd ,Valor del metro cuadrado construido de la misma nave de altura comprendida entre 7 y 10 metros, pero con mayor
superficie, fruto de la disposicin de un altillo o divisin en dos plantas.

Sa , Superficie del altillo o planta superior incluida en el volumen.

Sn , Superficie de la planta baja.

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 17

H) Gravmenes o cargas que condicionen el valor atribuible al derecho de
propiedad: fincas incluidas en alguna unidad de actuacin, pertenecientes a
empresas en concurso o propiedad de entidades financieras intervenidas.

I) Fecha de toma de datos del comparable. Es la misma para todas las muestras.

J) Margen de comercializacin: diferencial respecto el estndar de mercado.

Para cada uno de estos conceptos menos para el de antigedad y conservacin-

se utiliza la escala de valores de los coeficientes respecto a la finca que se valora:
Mucho peor: De 1,11 a 1,20
Peor: De 1,05 a 1,10
Algo peor: De 1,01 a 1,04
Similar o parecido: 1,00
Algo mejor: De 0,99 a 0,96
Mejor: De 0,95 a 0,90
Mucho mejor: De 0,89 a 0,80

El resultado de la homogeneizacin se refleja en el siguiente cuadro:

SITUACIN PRECIO Edificabilidad ref. 2,00 b = 0,8000 PRECIO

UNITARIO F = 0,4000 UNIT- HOM
Ref. (/m2) a) b) c) d) e) bi f) g) h) i) j) (/m2)
1 Vilassar de Mar 744,88 1,10 1,00 1,08 1,50 0,9514 0,2289 0,7485 1,10 1,00 1,00 0,97 1.002,25
2 Premi de Mar 800,00 1,10 1,00 1,16 1,15 0,8787 0,3158 0,7783 1,10 1,00 1,00 0,97 860,44
3 Vilasar de Dalt 529,41 1,10 1,00 1,37 1,55 0,9647 0,5975 0,8936 1,10 1,00 1,00 0,97 1.136,84
4 Idem 1 819,37 1,10 1,00 1,08 1,50 0,9514 0,2289 0,7485 1,10 1,00 1,00 0,87 988,82
5 Vilasar de Mar 1.000,00 1,00 1,00 0,94 1,70 1,0000 0,0550 0,6953 1,10 1,00 1,00 0,97 1.184,73
6 Vilasar de Dalt 1.516,67 0,90 0,80 0,89 1,70 1,0000 0,5975 0,8936 1,00 1,00 1,00 0,95 1.398,58
7 Vilasar de Mar 750,00 1,10 1,00 1,00 1,70 1,0000 0,2520 0,7562 1,10 1,00 1,00 0,97 1.131,67
8 Premi de Dalt 478,21 1,15 1,00 1,38 1,19 0,8860 0,5975 0,8936 1,10 1,00 1,00 0,97 760,00
9 Cabrera de Mar 343,75 1,20 1,00 1,36 1,70 1,0000 0,6139 0,9013 1,10 1,00 1,00 0,97 916,32
10 Vilasar de Dalt 1.225,08 1,00 1,00 0,94 1,58 0,9712 0,2520 0,7562 1,00 1,00 1,00 0,97 1.294,77
11 Vilasar de Mar 1.714,29 1,00 0,80 1,11 1,65 0,9871 0,2520 0,7562 1,00 1,00 1,00 0,97 1.823,98
12 Vilasar de Mar 997,15 1,10 1,00 1,19 1,61 0,9786 0,0000 0,6800 1,00 1,00 1,00 0,97 1.362,02
13 Vilasar de Mar 720,59 1,00 1,00 1,07 1,42 0,9338 0,2520 0,7562 1,10 1,00 1,00 0,97 822,52
14 masnou 1.444,44 1,00 1,00 0,90 1,26 0,9000 0,2520 0,7562 1,10 1,00 1,00 0,97 1.182,22
MEDIAS 934,56 1,06 0,97 1,10 1,52 0,96 0,3211 0,7867 1,07 1,00 1,00 0,96 1.133,23
Media eliminando resultados extremos 1.132,61

En la muestra destacan tres naves con precios diferencialmente bajos o alto,

eliminando los dos ms bajos y el ms alto se comprueba que la media es
prcticamente la misma, por lo que se considera homognea.

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 18

6. ESTUDIO DE MERCADO DEL USO RESIDENCIAL

Tambin corresponde el estudio del mercado de venta de viviendas, ya que el uso

lucrativo previsto para este mbito es el residencial.

6.1. Seleccin de la muestra

El mbito es discontinuo y el uso residencial est previsto en la zona menos

cntrica. Pero el suelo que propone expropiar est en el eje de la Gran Va: lado
inferior que se incluye dentro de lo que se denomina centro histrico.

Dentro de esta zona dividimos el estudio en dos subzonas: la Gran Via y el casco
antiguo. Corresponden a tipos de valor distintos.

De un total de 26 muestras se han seleccionado 10 en la Gran Va y 9 en el casco

antiguo.

6.2. Valor venta del producto inmobiliario acabado (Vv):

Se adjuntan los datos de cada oferta en el Documento 6.

6.2.1 Ofertas de la Gran Va:

SUP. PRECIO PRECIO

CONSTR. OFERTA UNITARIO
REF. SITUACIN (m2) () (/m2)
1 4 Gran Va 60,00 130.000,00 2.166,67
2 5 Gran Va 81,00 165.000,00 2.037,04
3 6 Gran Va 72,00 176.000,00 2.444,44
4 7 Gran Va- Mercado 81,00 187.000,00 2.308,64
5 10 Gran Va 82,00 219.000,00 2.670,73
6 12 Gran Va 196 90,00 223.000,00 2.477,78
7 13 Gran Va 81,00 243.500,00 3.006,17
8 14 Gran Va 70,00 246.000,00 3.514,29
9 20 Gran Va 97,00 278.350,00 2.869,59
10 22 Gran Va 93 80,00 290.000,00 3.625,00
MEDIAS 2.712,03

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 19

6.2.2 Ofertas del casco antiguo:

SUP. PRECIO PRECIO

CONSTR. OFERTA UNITARIO
REF. SITUACIN (m2) () (/m2)
1 3 Riera de Premi 70,00 128.000,00 1.828,57
2 9 Rev. Paradera 28 75,00 210.000,00 2.800,00
3 15 Casco antiguo 70,00 246.000,00 3.514,29
4 16 Centro pueblo 120,00 250.000,00 2.083,33
5 17 Zona Renfe 85,00 260.000,00 3.058,82
6 19 Cerca Renfe 90,00 270.000,00 3.000,00
7 21 Casco antiguo 130,00 280.000,00 2.153,85
8 24 Centro pueblo 50,00 110.000,00 2.200,00
9 25 Casco antiguo 86,00 210.000,00 2.441,86
MEDIAS 2.564,52

6.3. Homogeneizacin de las muestras

Los valores de venta anteriores corresponden a viviendas comparables pero con

ciertas diferencias entre ellas, por lo que se procede a homogenizar aplicando
unos coeficientes correctores:

A) Localizacin: Situacin, entorno social de los habitantes de la zona,

equipamientos comunitarios docentes, sanitarios y deportivos. Comercio y
supermercados. Transporte pblico.

B) Uso: Condiciones particulares del uso de la muestra respecto la vivienda tipo

estndar.

C) Configuracin geomtrica de la parcela. Forma regular y con mayor longitud de

fachada implican valores mayores.

D) Tipologa y parmetros urbansticos bsicos. Densidad de la zona. Y dentro de

una tipologa bsica edificios entre medianeras o aislados- se dan distintas
situaciones que afectan al valor: viviendas en hilera o en bloques en planta.

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 20

E) Superficie de la vivienda: Dado que una de las limitaciones de mercado es el
valor absoluto de la vivienda, se corrige el mismo en funcin de la superficie.
Normalmente a menor superficie construida mayor es el valor unitario. La relacin
no es lineal, ni igual para todos los tipos de vivienda.

F) Antigedad y estado de conservacin. En el apartado 4.2 se ha reproducido el

artculo 24 del RD 1492/2011, en el que se explica el fundamento matemtico de
la expresin: f = (1-b.F)/(1-bi.F), de la que se deduce el coeficiente para cada
caso en funcin de la relacin de antigedad y conservacin de cada muestra con
el objeto que se valora. Esta expresin, imprescindible cuando existen menos de
seis muestra, es en cualquier caso la ms precisa para hallar y aplicar el
coeficiente correspondiente de homogeneizacin por este concepto.

G) Calidad de la edificacin: estructurales, constructivas, de instalaciones y de

equipamiento.

H) Gravmenes o cargas que condicionen el valor atribuible al derecho de

propiedad: fincas incluidas en alguna unidad de actuacin o propiedad de
entidades financieras intervenidas o del SAREB.

I) Fecha de toma de datos del comparable. Es la misma para todas las muestras.

J) Margen de comercializacin: diferencial respecto el estndar de mercado.

Para cada uno de estos conceptos menos para el de antigedad y conservacin-

se utiliza la siguiente escala de valores de los coeficientes respecto a la finca que
se valora:
Mucho peor: De 1,11 a 1,20

Peor: De 1,05 a 1,10

Algo peor: De 1,01 a 1,04

Similar o parecido: 1,00

Algo mejor: De 0,99 a 0,96

Mejor: De 0,95 a 0,90

Mucho mejor: De 0,89 a 0,80

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 21

El resultado de la homogeneizacin se refleja en los siguientes cuadros:

6.3.1 Ofertas de la Gran Va:

PRECIO b = 0,0051 PRECIO

UNITARIO F = 0,3500 UNIT- HOM
REF. SITUACIN (/m2) a) b) c) d) e) bi f) g) h) i) j) (/m2)
1 3 Riera de Premi 1.828,57 0,90 0,90 1,00 1,00 0,90 0,4035 1,1624 0,95 1,00 1,00 0,95 1.398,38
2 9 Rev. Paradera 28 2.800,00 1,10 0,90 1,00 1,00 0,90 0,3168 1,1227 0,90 1,00 1,00 0,95 2.394,78
3 15 Casco antiguo 3.514,29 0,95 0,95 1,00 1,00 0,90 0,0263 1,0075 0,95 1,00 1,00 0,95 2.595,41
4 16 Centro pueblo 2.083,33 0,95 0,95 1,00 1,00 1,05 0,1200 1,0420 0,95 1,00 1,00 0,95 1.856,53
5 17 Zona Renfe 3.058,82 1,05 0,85 1,00 1,00 1,00 0,0550 1,0178 0,95 0,95 1,00 0,95 2.382,32
6 19 Cerca Renfe 3.000,00 1,05 0,85 1,00 1,00 1,00 0,0550 1,0178 1,00 1,00 1,00 0,95 2.588,92
7 21 Casco antiguo 2.153,85 0,95 0,95 1,00 1,00 1,05 0,1200 1,0420 1,00 1,00 1,00 0,95 2.020,38
8 24 Centro pueblo 2.200,00 0,95 1,00 1,00 1,00 0,85 0,1200 1,0420 1,05 1,00 1,00 0,95 1.846,45
9 25 Casco antiguo 2.441,86 0,95 0,95 1,00 1,00 1,00 0,1200 1,0420 1,00 1,00 1,00 0,95 2.181,48
MEDIAS 2.564,52 0,98 0,92 1,00 1,00 0,96 0,1485 1,0551 0,97 0,99 1,00 0,95 2.140,52

6.3.2 Ofertas del casco antiguo:

PRECIO b = 0,0051 PRECIO

UNITARIO F = 0,3500 UNIT- HOM
REF. SITUACIN (/m2) a) b) c) d) e) bi f) g) h) i) j) (/m2)
1 4 Gran Va 2.166,67 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0,3880 1,1551 1,00 1,00 1,00 0,95 2.020,90
2 5 Gran Va 2.037,04 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,3880 1,1551 1,00 0,95 1,00 0,95 2.123,52
3 6 Gran Va 2.444,44 1,00 1,00 1,10 1,00 0,90 0,1271 1,0447 0,95 1,00 1,00 0,95 2.281,61
4 7 Gran Va- Mercado 2.308,64 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,3158 1,1222 0,95 0,95 1,00 0,95 2.221,32
5 10 Gran Va 2.670,73 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,3358 1,1312 0,95 1,00 1,00 0,95 2.726,48
6 12 Gran Va 196 2.477,78 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 0,2800 1,1067 0,90 1,00 1,00 0,95 2.461,70
7 13 Gran Va 3.006,17 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,0208 1,0055 1,00 0,95 1,00 0,95 2.728,09
8 14 Gran Va 3.514,29 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,1200 1,0420 1,00 1,00 1,00 0,95 3.130,85
9 20 Gran Va 2.869,59 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 0,3880 1,1551 1,00 0,90 1,00 0,95 3.117,37
10 22 Gran Va 93 3.625,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,0000 0,9982 1,00 0,85 1,00 0,95 2.921,96
MEDIAS 2.712,03 1,00 1,00 1,01 1,00 0,98 0,2363 1,0916 0,98 0,96 1,00 0,95 2.573,38

Se verifica que los precios de oferta son superiores en la Gran Va. Otro factor
diferencial ser la edificabilidad y el tipo edificatorio.

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 22

7. VALOR DEL SUELO EN LA SITUACIN DE ORIGEN

Como se ha expuesto, de la aplicacin del valor de repercusin mayoritario a la

edificabilidad media referida a este uso se obtiene el valor del suelo urbanizado:

VS = S Ei x VRSi

7.1. Edificabilidad media resultante (Ei)

La edificabilidad es, en este caso, la proyectada sobre rasante en el proyecto que

tiene concedida la licencia de obras, que es de 17.141 m2 de techo.

Al calcular el valor del suelo no se considera lo construido bajo rasante. Es un

concepto bsico, salvo excepciones en centros de grandes ciudades con
carencias o imposibilidades de aparcamientos.

La posible rentabilidad relativa se compensa con el coste de construccin. Tiene

un sentido de posible utilidad pero no estrictamente de rentabilidad. Esto no es
contradictorio. Antes al contrario, en este caso se proyectan tres niveles de stano
cada uno inferior de mayor coste que el superior- y existe un supervit de plazas
de aparcamiento en el centro de Premi de Mar: las plazas disponibles son
econmicamente deficitarias.

7.2. Valor de repercusin (VRS)

Aplicando los valores unitarios a la formula antes descrita, del artculo 22.2 del RD
1492/2011, se obtiene el valor de repercusin:

Vv
VRS = Vc (8)
K

(8) VRS = Valor de repercusin del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado.

Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificacin del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado
sobre la base de un estudio de mercado estadsticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.

K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiacin, gestin y promocin, as
como el beneficio empresarial normal de la actividad de promocin inmobiliaria necesaria para la materializacin de la
edificabilidad.

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 23

Como se ha deducido en el estudio de mercado el valor de venta, Vv, es de
1.133,23 /m2 de techo.

Los costes de construccin son los medios de mercado (Documento 9, BEC 3r tr

2014). Los costes del BEC son de construccin nueva, y el valor de venta que se
ha deducido es el de naves de segunda mano todas menos una- u, as hay que
depreciarlo con la media de depreciacin de la muestra.

Y a estos costes hay que sumarle los otros costes necesarios para la realizacin
del edificio 9, teniendo en cuenta que stos no se deprecian.

Valor de construccin, Vc
Construccin mixta industrial
Zona nave 570,34 70,00% 399,24
Zona oficinas 1.046,90 30,00% 314,07
Media ponderada 713,31 /m2 techo
Depreciacin media: 0,3211
Vc real mercado = 484,29 /m2 techo
Gastos asociados, no incluidos en el coeficiente 'K'
Control de calidad, acometidas, seguridad y salud: 1,50% 10,70
Honorarios facultativos y derechos de visado: 6,00% 42,80
Licencia de obras e impuestos sobre la construccin: 3,75% 26,75
Declaracin de obra nueva y divisin horizontal: 1,00% 7,13
IBI, Notara y Registro de la Propiedad: 0,50% 3,57
Seguro decenal, ECA y otros: 0,50% 3,57
Total costes asociados 94,51 /m2 techo
Total costes, Vc 578,80 /m2 techo

(9) Estos conceptos se relacionan con detalle en la Orden ECO 805/2003; y su importe se deduce de los estndares de
mercado libre, para promociones de tamao medio.

Cfr. La Valoracin Inmobiliaria. Pere Gonzlez Nebreda y otros. Editado por La Ley, grupo Wolters Kluwer-Consejo
Superior de los Colegios de Arquitectos de Espaa-Unin de Arquitectos Peritos y Forenses de Espaa. 2006.// Manual de
Gestin Inmobiliaria. Antonio Caparrs y otros. Editado por el Colegio de Ingenieros de Caminos Canales y Puertos de
Madrid. 2003. // Promocin y valoracin inmobiliaria. Vctor Gonzlez. Editorial Montecorvo. 2002.

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 24

De estos valores, aplicando la frmula expresada se obtiene el siguiente valor de
repercusin, Vrs, para uso industrial:

Vv = 1.133,23 /m2 techo

Vc = 578,80 /m2 techo
K= 1,40
Vrs = (Vv / K) - Vc = 230,64 /m2 techo

7.3. Resultado del valor del suelo en origen.

Aplicando los valores hallados resulta:

Edificabilidad total ET = E x S = 17.141,00 m2t

VRS = 230,64 /m2 techo
Valor del suelo, VS = VRS x ET = 3.953.462,84

Hay que restarle los costes pendientes previos de derribo y urbanizacin, para que
el suelo se pueda considerar parcela urbana a todos los efectos. De urbanizacin
slo se considera una estimacin mencionada del pasaje y los costes del derribo
que constan en el proyecto que tiene licencia (cfr. Documento 3):

Gastos pendientes del mbito, G

Costes de urbanizacin = 46.425,00
Presupuesto obras de derribo = 122.543,15
Total Gastos pendientes del mbito, G = 168.968,15
Superficie el mbito = 9.495,00 m2s
Superficie el solar aportado = 9.495,00 m2s
Parte de Gastos , Gi = 168.968,15 100,00%

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 25

Deduciendo la parte correspondiente de estos costes, incrementados por la Tasa
Libre de Riesgo y la Prima de Riesgo9 resulta:

VS0 = VS - Gi x ( 1 + TLR +PR )

Tasa Libre de Riesgo, TLR = 1,66%
Prima de Riesgo, PR = 14,00%
VS0 = 3.758.034,28

Este es el valor actual del suelo considerando el aprovechamiento industrial

previsto en el proyecto de ejecucin que tiene concedida la licencia, y teniendo en
cuenta que deben derruirse las construcciones existentes y urbanizarse el pasaje
que se cede.

(9) Artculo 22. Valoracin en situacin de suelo urbanizado no edificado.

3. En caso de parcelas que no se encuentren completamente urbanizadas o que tengan pendiente el levantamiento de
cargas o el cumplimiento de deberes para poder realizar la edificabilidad prevista, se descontarn del valor del suelo
determinado segn el apartado 1 anterior la totalidad de los costes y gastos pendientes, as como el beneficio empresarial
derivado de la promocin, de acuerdo con la siguiente expresin:

VSo = VS G . (1 + TLR + PR)

Siendo:

VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros.

VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros.

G = Costes de urbanizacin pendientes de materializacin y otros deberes y cargas pendientes, en euros.

TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno.

PR = Prima de riesgo en tanto por uno.

La tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promocin en este Reglamento, ser la ltima
referencia publicada por el Banco de Espaa del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pblica de plazo
entre dos y seis aos. En cuanto a la prima de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promocin en este
Reglamento, se fijar en funcin de los usos y tipologas correspondientes atribuidos por la ordenacin urbanstica, tomando
como referencia los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este reglamento en funcin del tipo de inmueble
sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el coeficiente corrector K establecido en el apartado 2
anterior, incluida la propia prima de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales.

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 26

8. VALORACIN DEL SUELO RESULTANTE DEL PMU-1.

Al valor calculado habr que sumarle la plusvala o incremento de valor que se

pueda producir como consecuencia del PMU-1.

Para esto se aplica el mismo mtodo anterior, pero considerando el uso

residencial y la edificabilidad que fija el PMU-1. , As, la frmula es la misma del
Art. 22 del RD 1492/2011:

VS = S Ei x VRSi

8.1. Edificabilidad media resultante (Ei)

Este mbito tiene una edificabilidad bruta de 0,508 m2t/m2s, que en este caso
resulta tambin neta. Aplicando esta edificabilidad a la superficie neta de suelo
que aporta esta propiedad al mbito del PMU-1 resulta:

Edificabilidad unitaria neta, E = 0,5080 m2t/m2s

Superficie, S = 9.495,00 m2s
Edificabilidad total ET = E x S = 4.823,46 m2t

Hay que considerar los usos de vivienda libre, concertada y protegida, en los
porcentajes que establece el PMU-1 (que vienen determinados en la Ley 1/2010
de Urbanismo). En el caso de la vivienda libre distinguimos la que dara a la Gran
Va (12.b) de la que estara en el casco antiguo (10.a):

Vivienda libre 70,00% TECHO

Calificacin 10a 50,00% 35,00% 1.688,21
Calificacin 12b 50,00% 35,00% 1.688,21
Vivienda protegida
Regimen general 20,00% 20,00% 964,69
Concertada 10,00% 10,00% 482,35
100,00% 100,00% 100,00% 4.823,46

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 27

8.2. Valor de repercusin (VRS)

Aplicando los valores unitarios a la formula antes descrita, del artculo 22.2 del RD
1492/2011, se obtiene el valor de repercusin:

Vv
VRS = Vc
K
En el uso residencial el valor de repercusin de la Gran Va es mayor que el de la
estructura suburbana del casco antiguo. Y, de otra parte, la diferencia ms
acusada se produce en la vivienda protegida: debido a su precio de venta fijado
resulta un valor ms bajo que en el resto de tipos.

8.2.1 Valores de venta considerados (Vv)

Se toman los deducidos en el estudio de mercado, rectificados por la depreciacin

media, ya que el clculo debe hacerse con valores de vivienda nueva.

En el caso de la vivienda protegida y concertada se adoptan los precios del Pla

dHabitage vigente:

- Vivienda protegida (HPO) 1.940,48 /m2 til.

- Vivienda concertada (HC) 3.001,68 /m2 til.

En ambos casos los valores se corrigen para superficies construidas. Se considera

que la superficie til es el 88% de la construida, por lo tanto los precios resultantes
son:

- Vivienda protegida (HPO) 1.707,62 /m2 construido.

- Vivienda concertada (HC) 2.641,48 /m2 construido.

8.2.2 Coeficiente (K):

Actualmente existe una escasa dinmica inmobiliaria, por lo que se considera de

aplicacin una reduccin del tipo medio de 140 hasta 120 en el caso de la
vivienda protegida, tal como prev el Artculo 22.2.a del RD 1492/2011.

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 28

8.2.3 Valor de la construccin (Vc):

Le corresponden costes medios de mercado (Documento 9, BEC 3r tr 2014).

Los costes del BEC son de construccin nueva, y el valor de venta que se ha
deducido es el de vivienda usada, as hay que depreciarlo con la media de
depreciacin de la muestra (cfr. cuadro de clculo del apartado 5.3).

Valor de construccin, Vc1. LIBRRE 2M HPO HC UNIF 2M

Costes de ejecucin material /m2 techo 1.106,25 831,95 919,58 919,58

Depreciacin media: 0,2363 0,0000 0,0000 0,1485

Vc real depreciado = 844,80 831,95 919,58 783,02

Y a estos costes hay que sumarle los otros costes necesarios para la realizacin
del edificio, teniendo en cuenta que stos no se deprecian. Resultan los siguientes
costes:

Gastos asociados, no incluidos en el coeficiente 'K'

Control calidad, acometidas, seguridad y salud: 1,50% 16,59 12,48 13,79 11,75

Honorarios facultativos y derechos de visado: 9,00% 99,56 74,88 82,76 70,47

Licencia de obras e impuestos construccin: 3,75% 41,48 31,20 34,48 29,36

Declaracin de obra nueva y divisin horizontal: 1,20% 13,28 9,98 11,03 9,40

IBI, Notara y Registro de la Propiedad: 0,50% 5,53 4,16 4,60 3,92

Seguro decenal, ECA y otros: 1,50% 16,59 12,48 13,79 11,75

Total costes asociados 193,04 145,18 160,47 136,64

Total costes, Vc 1.037,84 977,13 1.080,05 919,66

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 29

8.2.4 Valor de repercusin resultante (VRS).

Aplicando los valores obtenidos resultan los siguientes valores de repercusin:

HL Vivienda libre en casco antiguo (10.a)

Vv = 2.140,52 /m2 techo 100,00%
Vc = 919,66 /m2 techo 42,96%
K= 1,40
Vrs = (Vv / K) - Vc = 609,28 /m2 techo 28,46%
Vivienda libre en Gran Va (11.c.1)
Vv = 2.573,38 /m2 techo 100,00%
Vc = 1.037,84 /m2 techo 40,33%
K= 1,40
Vrs = (Vv / K) - Vc = 800,29 /m2 techo 31,10%
HPO Vivienda protegida
Vv = 1.707,62 /m2 techo 100,00%
Vc = 977,13 /m2 techo 57,22%
K= 1,20
Vrs = (Vv / K) - Vc = 445,89 /m2 techo 26,11%
HC Vivienda concertada
Vv = 2.641,48 /m2 techo 100,00%
Vc = 1.080,05 /m2 techo 40,89%
K= 1,40
Vrs = (Vv / K) - Vc = 806,72 /m2 techo 30,54%

8.3. Valor actual del suelo.

Se tiene la edificabilidad (E, calculada en el apartado 8.1), el valor de repercusin

(VRS, calculado en el apartado 8.2), de lo que resultar que el valor total del suelo
ser la suma de los productos de estos dos factores por la superficie de la parcela
o solar.

Ser la aplicacin de la frmula repetida, para cada proporcin de tipo de vivienda:

VS = S x E x VRS

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 30

Aplicando los valores hallados resulta:

Ei x Si x VRSi
HL E x S10a 1.688,21
VRS10a 609,28 1.028.597,35
E x S11b1 1.688,21
VRS11b1 800,29 1.351.055,68
HPO E x SHPO 964,69
VRSHPO 445,89 430.149,79
HC E x SHC 482,35
VRSHC 806,72 389.119,89
S Ei x Si x VRSi = VSa = 3.198.922,70

3.189.922,70 sera el valor de mercado de la superficie neta de suelo que se

aporta al PMU-1.

Del aprovechamiento total se tendr que ceder a la administracin el 10%, ya

urbanizado (cfr. Artculo 43 del DL 1/2010). As, corresponde al propietario el 90%
del valor.

Y, finalmente habra que deducir el coste del derribo (Cu) necesario para poder
obtener el aprovechamiento, que se valora en 122.543,15 (cfr.Documento 3).

VSa = 3.198.922,70
Cu = 122.543,15
90% de VSa - Cu = 2.756.487,28

Resulta un valor inferior al calculado para la situacin de origen, que era de

3.758.034,28 considerando el uso industrial y una edificabilidad de 17.141 m2.
En consecuencia procede ste sin indemnizacin adicional, ya que la actuacin
del PMU-1 no implica una plusvala del suelo.

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 31

9. JUSTIPRECIO

De los extremos expuestos se deduce, finalmente, que el justiprecio del suelo que
es objeto de esta expropiacin sera el valor actual del suelo considerando el uso y
la edificabilidad de origen, que es la que tiene concedida en la licencia ambiental y
de obras mayores conforme al Decreto 581/2012, de 1 de octubre de 2012, del
Ayuntamiento de Premi de Mar.

Este valor es el deducido en el apartado 7.3 que resulta de 3.758.034,28 . A este

valor hay que sumarle el 5% de premio de afeccin, resultando el justiprecio de:

VS0 = 3.758.034,28
Premio de aveccin ,5% = 187.901,71
Total justiprecio del valor del suelo = 3.945.935,99

Conforme a la Ley de Expropiacin Forzosa, a la Ley Estatal del Suelo y a la Ley

de Urbanismo de Catalunya, vigentes, el justiprecio de la finca descrita en los
antecedentes, de 9.495,00 m2 de suelo incluidos en el Plan de Mejora Urbana
nmero 1, del Plan de Ordenacin Urbanstica Municipal segn consta en el
Texto Refundido de 2010- de Premi de Mar , se deduce en este dictamen que
es de TRES MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL
NOVECIENTOS TREINTA Y SEIS EUROS (3.945.936,- )

Barcelona 25 de septiembre de 2014.

Guillermo P. Traver Cabrera,

Arquitecto, colegiado 15.992 y miembro de la Asociacin de Expertos Periciales y Forenses de Catalunya.

Miguel P. Traver Monfort,

Economista, colegiado 541, e Ingeniero de Caminos Canales y Puertos, colegiado 10.198.

ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.483 ) 32