El Impuesto de La Renta de Las Personas Físicas (IRPF)

Gestión fiscal inmobiliaria
El impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) I

1. Introducción
2. Elementos del impuesto

2.1 Ámbito subjetivo
2.2 Aspectos temporales: período impositivo e imputación temporal
2.3 Hecho imposible: excepciones
2.4 Aspectos materiales: hecho imponible, excepciones
3. Rendimientos de actividades económicas
3.1 concepto y delimitación

3.2 elementos patrimoniales afectos
3.3 imputación temporal
3.4 régimen de estimación directa
3.5 determinación del rendimiento neto en el régimen de estimación directa
4. Rendimientos del capital inmobiliario

4.1 rendimientos íntegros
4.2 gastos deducibles
4.3 rendimiento neto
5. Rendimientos del capital mobiliario

5.1 ingresos íntegros
5.2 gastos deducibles
5.3 rendimiento neto
6. Ganancias y pérdidas patrimoniales

Concepto
Cálculo de las ganancias o pérdidas patrimoniales
Página 2 de 37 Copyright © 2022-2023 - ISET Business School Barcelona

Introducción
El impuesto sobre la renta de las Personas Físicas es un tributo de carácter personal y

directo que grava la renta de las personas físicas de acuerdo a las circunstancias personales
y familiares del contribuyente y a la naturaleza de dichas rentas. Está basado en los
principios de igualdad, generalidad y progresividad.
Por tanto, el objeto de este Impuesto es la renta del contribuyente, entendida como la
totalidad de sus rendimientos, ganancias y pérdidas patrimoniales, con independencia del
lugar donde se hubiesen producido y cualquiera que sea la residencia del pagador. Se
aplica en todo el territorio español sin perjuicio de los regímenes tributarios forales de
concierto y convenio económico en vigor, respectivamente, en los Territorios Históricos
del País Vasco y en la Comunidad Foral de Navarra.
Está regulado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las
Personas Físicas y el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el
Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Elementos del impuesto
Ámbito subjetivo
La actual normativa del IRPF se refiere a las personas físicas que tienen su residencia
habitual en territorio español, con independencia de su nacionalidad. Para considerar que
una persona es residente se debe cumplir alguna de las siguientes circunstancias:
• Que permanezca más de 183 días, durante el año natural, en territorio español (se
computarán las ausencias esporádicas, salvo que el contribuyente acredite su residencia
fiscal en otro país).
• Que radique en España el núcleo principal o la base de sus actividades o intereses

económicos de forma directa o indirecta.

Aspectos temporales: Período impositivo e imputación temporal
En el IRPF el período impositivo es el año natural, por lo que el impuesto se devengará el

31 de diciembre de cada año.
Sin embargo, en el caso de fallecimiento del contribuyente el impuesto no se devenga el 31

de diciembre sino en la fecha del fallecimiento. En este caso, el período impositivo es
inferior al año natural.
A cada período impositivo se han de imputar los ingresos y gastos que determinan la renta
a incluir en la base del impuesto. Para determinar el período en el que se incluye un gasto
o ingreso atenderemos a las siguientes reglas generales:
• Los rendimientos del trabajo y del capital se imputarán al período impositivo en que sean
exigibles por su perceptor.
• Los rendimientos de actividades económicas se imputarán conforme a lo dispuesto en la
normativa reguladora del Impuesto sobre Sociedades.
• Las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán al período impositivo en que tenga
lugar la alteración en el patrimonio de la persona.
Hecho imponible: Excepciones

En el IRPF, el hecho imponible lo constituye la obtención de renta por parte del
contribuyente. Existen varios tipos de renta:
• Rendimientos del trabajo.

• Rendimientos del capital .
• Rendimientos de las actividad es económicas.
• Ganancias y pérdidas patrimoniales.
• Imputaciones de renta inmobiliaria.
A su vez, y para determinar la base imponible, estos rendimientos se clasifican en renta

general y renta del ahorro .
A la hora de definir el hecho imponible también cabe la delimitación negativa. En este

sentido, el IRPF excluye de su hecho imponible, al declararla como no sujeta, la renta que
se encuentre sujeta al impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Así mismo, existen rentas que entran en el hecho imponible pero el legislador decide
dejarlas exentas de tributar. En el artículo 7 de la ley de IRPF encontramos la relación
completa de estas exenciones.

Algunas de estas exenciones son:
• Las prestaciones públicas extraordinarias por actos de terrorismo y las pensiones

derivadas de medallas y condecoraciones concedidas por actos de terrorismo.
• Las indemnizaciones como consecuencia de responsabilidad civil por daños personales,

en la cuantía legal o judicialmente reconocida, así como las indemnizaciones recibidas
por contratos de seguro de accidentes en la cuantía que resulte de aplicar, para el daño
sufrido, el sistema para la valoración de los daños y perjuicios causados a las personas en
accidentes de circulación (está regulado en la Ley sobre responsabilidad civil y seguro en
la circulación de vehículos a motor, aprobada por el Real Decreto Legislativo 8/2004).
• Las prestaciones reconocidas al contribuyente por la Seguridad Social o por las entidades
que la sustituyan como consecuencia de incapacidad permanente absoluta o gran
invalidez.
• Los premios literarios, artísticos o científicos relevantes, con las condiciones que
reglamentariamente se determinen, así como los premios Príncipe de Asturias, en sus
distintas modalidades, otorgados por la Fundación Príncipe de Asturias.
• La prestación por desempleo cuando se perciba en la modalidad de pago único, con el

límite de 12.020 euros, siempre que las cantidades percibidas se destinen a realizar una
actividad profesional ya sea como socio de una sociedad laboral o cooperativa de trabajo
asociado, o como trabajador autónomo.
Para no perder la exención, esta condición se ha de mantener durante 5 años.
• Los premios de las loterías y apuestas organizadas por la entidad pública empresarial
Loterías y Apuestas del Estado y por los órganos o entidades de las Comunidades
Autónomas, así como de los sorteos organizados por la Cruz Roja Española y de la
ONCE. El gravamen no resultará de aplicación a los premios derivados de juegos
celebrados con anterioridad a 1 de enero de 2013. El gravamen se exige de forma
independiente respecto de cada décimo, fracción o cupón de lotería o apuesta premiado.
Están exentos del gravamen los premios cuyo importe sea igual o inferior a 2.500 euros.
Los premios superiores tributan respecto de la parte que exceda de 2.500 euros.

• Las prestaciones económicas públicas vinculadas al servicio, para cuidados en el entorno
familiar y de asistencia personalizada que se derivan de la Ley de promoción de la
autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.
• Los dividendos y participaciones en beneficios a que se refieren los párrafos a y b del

apartado 1 del artículo 25 de esta Ley, con el límite de 1.500 euros anuales.
Rendimientos de actividades económicas
Concepto y delimitación
Se consideran rendimientos de actividades económicas aquellos que, procediendo del

trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por
parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de
recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o
distribución de bienes o servicios.
Dentro de los rendimientos de actividades económicas, se distinguen las actividades

empresariales y las profesionales. Las actividades profesionales son las recogidas en las
secciones segunda y tercera de las tarifas del impuesto sobre Actividades Económicas
(IAE, regulado por el Real Decreto Legislativo 1175/1990 de 28 de septiembre). Las
actividades empresariales son las incluidas en la sección primera de dichas Tarifas.
En el caso específico de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que se realiza como

actividad económica únicamente cuando:
• El desarrollo de la actividad cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a

llevar a cabo la gestión de la misma. Este requisito se entiende cumplido cualquiera que
sea la forma en que se ostente la titularidad del local, es decir, tanto si es local en
propiedad , como arrendado. En cuanto a la exclusividad, cabe destacar, que el local en el
que se lleve a cabo la gestión de la actividad debe estar afecto a la actividad empresarial
y no ser utilizado para fines privados.
Cuando se trate de un local que se utilice parcialmente al objeto de la actividad

empresarial o profesional, sólo se entenderá afecta la parte utilizada para la misma siempre
y cuando sea susceptible de un aprovechamiento separado e independiente del resto, y esté
exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad.

• Se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral, a jornada completa y el
trabajo que realice debe consistir en el desempeño y ordenación de la actividad de
arrendamiento de inmuebles. Este empleado puede ser miembro de la unidad familiar,
siempre que cumpla los requisitos de un trabajador por cuenta ajena, sin embargo, no se
admite utilizar los servicios de un administrador de fincas o de un empleado de la
comunidad de propietarios.
Si no se cumple alguno de los requisitos anteriores, las rentas obtenidas deben calificarse
de rendimientos del capital inmobiliario.
Elementos patrimoniales afectos
Los bienes y derechos afectos a una actividad económica son los necesarios para la
obtención de los rendimientos profesionales o empresariales. En concreto podemos
destacar los bienes inmuebles en los que se desarrolla la actividad del contribuyente, los
bienes destinados a los servicios económicos y socioculturales del personal al servicio de
la actividad y cualquier otro elemento patrimonial necesario para la obtención de los
respectivos rendimientos.
Sólo se consideran elementos patrimoniales afectos a una actividad económica aquellos

que el contribuyente utiliza exclusivamente para los fines de la actividad. Así pues, no se
entenderán afectados:
• Aquéllos que se utilicen simultáneamente para actividades económicas y para

necesidades privadas, salvo que la utilización para estas últimas sea accesoria y
notoriamente irrelevante (se destinen al uso personal del contribuyente en días u horas
inhábiles durante los cuales se interrumpa el ejercicio de la actividad).
• Aquellos que, siendo de la titularidad del contribuyente, no figuren en la contabilidad o

registros oficiales de la actividad económica que esté obligado a llevar el contribuyente
(libro registro de bienes de inversión).
Cuando se trate de elementos patrimoniales que sirvan sólo parcialmente al objeto de la

actividad, la afectación se entenderá limitada a aquella parte de los mismos que realmente
se utilice en la actividad de que se trate. En este sentido, sólo se considerarán afectadas
aquellas partes de los elementos patrimoniales que sean susceptibles de un
aprovechamiento separado e independiente del resto.

En los automóviles de turismo y sus remolques, ciclomotores, motocicletas, aeronaves o
embarcaciones deportivas o de recreo, la afectación ha de ser total y exclusiva, excepto en
los siguientes supuestos:
• Los vehículos mixtos destinados al transporte de mercancías (furgonetas).
• Los destinados a la prestación de servicios de transporte de viajeros mediante

contraprestación (taxis).
• Los destinados a la prestación de servicios de enseñanza de conductores o pilotos

mediante contraprestación (autoescuelas).
• Los destinados a los desplazamientos profesionales de los representantes o agentes

comerciales.
• Los destinados a ser objeto de cesión de uso con habitualidad y onerosidad (empresas de
alquiler de coches).
Afectación y desafectación:
Tenemos que separar el patrimonio empresarial o profesional del patrimonio particular del
empresario. Entre ambos patrimonios pueden producirse traspasos de bienes y derechos.
La afectación es el traspaso de elementos patrimoniales del patrimonio personal al

patrimonio empresarial o profesional. Este traspaso no supone alteración patrimonial
(ganancias o pérdidas patrimoniales) puesto que sigue formando parte del patrimonio de la
misma persona, pero a la hora de integrarlo en la contabilidad de la actividad económica el
bien o derecho se ha de valor ar por el valor de adquisición que tuviera en dicho momento.
Este valor estará formado por la suma del importe real por el que se compró el bien o
derecho, el coste de posibles inversiones y mejoras efectuadas en el elemento patrimonial
y otros gastos y tributos que se soportaran en la adquisición. Le restaremos al valor
posibles amortizaciones ya practicadas (en el caso de que ya se hubiera afectado y
desafectado anteriormente).
Para que la afectación tenga validez el bien afecto no se puede transmitir durante los 3
años siguientes a la afectación.
Por otro lado, podemos encontrarnos ante el proceso inverso, la desafectación. En este
caso, el traspaso de elementos patrimoniales se produce desde el patrimonio empresarial o
profesional al patrimonio personal. Este traspaso tampoco supone alteración patrimonial
(ganancias o pérdidas patrimoniales) y el elemento entra en el patrimonio personal por su
valor contable en dicho momento, calculado de acuerdo con las amortizaciones que
hubieran sido fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima.

Imputación temporal
Se aplican los criterios de imputación temporal previstos en la Ley del impuesto sobre
Sociedades. Como regla general, los ingresos se imputarán en el periodo impositivo en que
se devenguen, con independencia del momento del cobro, entendiéndose devengados
cuando se produzca la puesta a disposición de los bienes o la prestación de los servicios.
Asimismo, como regla general, los gastos se devengan cuando se produce la puesta a
disposición de los bienes o la prestación del servicio, según la naturaleza del gasto, con
independencia del momento del pago.
Sin embargo, los contribuyentes que desarrollen actividades económicas que no estén
obligados fiscalmente a llevar su contabilidad ajustada a lo dispuesto en el Código de
comercio, y cumplimenten sus obligaciones contables y registrales mediante la llevanza de
los libros registros fiscales previstos en cada caso, podrán optar por el criterio de cobros y
pagos para imputar temporalmente los ingresos y gastos de todas sus actividades
económicas.
Dicho criterio se entenderá aprobado por la Administración tributaria por el solo hecho de
así manifestarlo en la correspondiente declaración, y deberá mantenerse durante un plazo
mínimo de tres años. Esta opción pierde su eficacia si, con posterioridad al ejercicio de
dicha opción, el contribuyente quedase obligado fiscalmente a llevar su contabilidad
ajustada a lo dispuesto en el Código de Comercio u opta por llevar su contabilidad de esta
forma.
En ningún caso, los cambios de criterio de imputación temporal o de régimen de

determinación del rendimiento neto pueden suponer que algún gasto o ingreso quede sin
computar o que se impute nuevamente en otro ejercicio.
Régimen de estimación directa

Existen dos modalidades de determinación de los rendimientos de actividades económicas
en estimación directa:
Estimación directa normal
Estimación directa simplificada.

Estimación directa simplificada
La modalidad simplificada del régimen de estimación directa se puede aplicar cuando
concurran las siguientes circunstancias:
Que las actividades que desarrolle el empresario no estén acogidas al régimen de

estimación objetiva.
Que en el año anterior el importe neto de la cifra de negocios (ingresos ordinarios), para el
conjunto de las actividades que desarrolle el contribuyente, no supere 600.000 euros
anuales.
Que no se haya renunciado a su aplicación.
Que ninguna actividad que ejerza el contribuyente se encuentre en la modalidad normal

del régimen de estimación directa.
Los contribuyentes que determinen el rendimiento neto de alguna de sus actividades

económicas por la modalidad normal del método de estimación directa, determinarán el
rendimiento neto de todas sus actividades por la modalidad normal.
La estimación directa en su modalidad simplificada es voluntaria, por lo que podemos

renunciar a esta modalidad para tributar mediante estimación directa normal. La renuncia a
la modalidad simplificada del método de estimación directa deberá efectuarse durante el
mes de diciembre anterior al inicio del año natural en que deba surtir efecto. La renuncia
tendrá efectos para un período mínimo de tres años. Transcurrido este plazo, se entenderá
prorrogada tácitamente para cada uno de los años siguientes en que pudiera resultar
aplicable la modalidad, salvo que en el plazo durante el mes de diciembre anterior se
revoque aquélla.
El método de estimación directa simplificada conlleva al cumplimiento de las siguientes

obligaciones formales:
Para los contribuyentes que desarrollen actividades empresariales (tengan o no carácter

mercantil), cuyo rendimiento se determine en la modalidad simplificada del régimen de
estimación directa, las obligaciones contables se limitarán a la llevanza de los siguientes
libros registros:
Libro registro de ventas e ingresos.
Libro registro de compras y gastos.
Libro registro de bienes de inversión.

Los contribuyentes que ejerzan actividades profesionales cuyo rendimiento se determine en
régimen de estimación directa, en cualquiera de sus modalidades, estarán obligados a llevar
los siguientes libros registros:
Libro registro de ingresos.
Libro registro de gastos.
Libro registro de provisiones de fondos y suplidos.
La modalidad simplificada del régimen de estimación directa tiene las siguientes reglas
especiales en cuanto a la determinación de los gastos deducibles:
Las amortizaciones del inmovilizado material se deben practicar de forma lineal en

función de una tabla de amortización simplificada, especial para esta modalidad.
El conjunto de las provisiones deducibles y los gastos de difícil justificación se

cuantificarán exclusivamente aplicando el porcentaje del 5 por 100 sobre el rendimiento
neto, este cálculo es realizado y aplicado por el programa.
Estimación directa normal

La determinación del rendimiento neto de actividades económicas ha de realizarse
mediante la modalidad de estimación directa normal cuando se cumpla cualquiera de las
siguientes circunstancias:
Que en el año anterior el importe neto de la cifra de negocios (ingresos ordinarios), para el
conjunto de las actividades que desarrolle el contribuyente, supere 600.000 euros anuales.
Que se haya renunciado a la estimación directa en su modalidad simplificada.
En caso de determinar el rendimiento mediante el método de estimación directa normal

encontramos las siguientes obligaciones formales:
Los contribuyentes que desarrollen actividades empresariales que tengan carácter

mercantil cuyo rendimiento se determine en la modalidad normal del régimen de
estimación directa, estarán obligados a llevar contabilidad ajustada a lo dispuesto en el
Código de comercio .
Cuando la actividad empresarial realizada no tenga carácter mercantil, de acuerdo con el

Código de Comercio, las obligaciones contables se limitarán a la llevanza de los siguientes
libros registros:
Libro registro de ventas e ingresos.
Libro registro de compras y gastos.

Los contribuyentes que ejerzan actividades profesionales cuyo rendimiento se determine en
régimen de estimación directa, en cualquiera de sus modalidades, estarán obligados a llevar
los siguientes libros registros:
Libro registro de ingresos.
Libro registro de gastos.
Libro registro de provisiones de fondos y suplidos.
Determinación del rendimiento neto en

el régimen de estimación directa
Ingresos Íntegros
En primer lugar, tenemos que determinar los ingresos íntegros de la actividad.

Tienen tal consideración los siguientes:
Ingresos de explotación. Se computa el importe total de las contraprestaciones obtenidas

por la venta de bienes y la prestación de los servicios que constituyan el objeto de la
actividad, incluidos los procedentes de servicios accesorios a la actividad principal.
Otros ingresos. Incluimos bajo esta denominación los trabajos realizados para la propia
empresa, excesos y aplicaciones de pérdidas por deterioro de valor otros ingresos de
gestión (servicios eventuales como transporte, reparaciones, asesoría, informes… o
ingresos por servicios al personal), subvenciones e indemnizaciones percibidas de
entidades aseguradoras.
Entre los ingresos no debe incluirse el importe del IVA repercutido, salvo que la actividad
desarrollada se encuentre en el Régimen Especial del Recargo de Equivalencia o en el de
Agricultura, Ganadería y Pesca.

Gastos Fiscalmente Deducibles
A los ingresos íntegros hemos de restarles los gastos fiscalmente deducibles que el
empresario o profesional hayan soportado en el ejercicio de la actividad. Estos gastos
serán:
Consumos de explotación: son las compras de mercaderías, materias primas y demás

adquisiciones que intervienen en el proceso productivo normal de la actividad. El gasto por
este concepto será el importe de la factura junto con todos los gastos adicionales que se
produzcan hasta que los bienes se hallen en almacén, tales como transportes, aduanas,
seguros, etc.
Sueldos y salarios: se trata de las retribuciones a los empleados por sueldos, pagas
extraordinarias, dietas y asignaciones por gastos de viaje, retribuciones en especie
(incluido el ingreso a cuenta siempre que no se haya repercutido a los perceptores), etc.
Seguridad Social y otros gastos de personal: dentro de esta partida se incluye la Seguridad
Social a cargo de la empresa así como las cotizaciones correspondientes al titular de la
explotación. Como regla general, no son deducibles las aportaciones a Mutualidades de
Previsión Social del propio empresario o profesional, sin perjuicio de que puedan ser
objeto de reducción de la parte general de la base imponible.
Como otros gastos de personal podemos incluir los gastos de formación del personal:
contribuciones satisfechas por el empresario como promotor de un Plan de Pensiones del
que resulten partícipes sus empleados, indemnizaciones satisfechas al personal de la
empresa para resarcirle de un daño o perjuicio o cualquier otro gasto relacionado con el
personal de la empresa que no sea considerado como pura liberalidad.
Arrendamientos: gastos por alquiler de bienes muebles o inmuebles, así como las
cantidades satisfechas por el derecho de uso de patentes, marcas y demás manifestaciones
de la propiedad industrial.
Reparaciones y conservación: gastos para el sostenimiento del inmovilizado, no

incluyéndose los de ampliación y mejora.
Servicios de profesionales independientes, suministros y otros servicios exteriores:

comprende los honorarios de economistas, abogados, auditores, notarios, etc. Como
suministros consideramos el consumo de energía, agua y teléfono. Ejemplos de otros
servicios exteriores pueden ser los transportes, primas de seguros, servicios bancarios y
similares, publicidad, propaganda y relaciones públicas, etc.

Tributos fiscalmente deducibles: tributos y recargos no estatales, tasas, recargos y
contribuciones especiales estatales no repercutibles legalmente, siempre que incidan sobre los
rendimientos computados o los bienes productores de los mismos y no tengan carácter
sancionador. En ningún caso son deducibles las sanciones, el recargo de apremio y el recargo
por presentación fuera de plazo de declaraciones-liquidaciones y autoliquidaciones
tributarias.
Gastos financieros: gastos derivados de la utilización de recursos financieros de terceros

para la financiación de las actividades de la empresa o de sus elementos de activo.
Amortizaciones: son gastos deducibles las cantidades contabilizadas como amortización

del inmovilizado material, intangible y de las inversiones inmobiliarias que correspondan a
la depreciación efectiva sufrida por los distintos elementos debido a su utilización en los
procesos productivos.
Se considera que la depreciación es efectiva cuando sea el resultado de aplicar alguno de

los siguientes métodos: lineal, porcentaje constante, números dígitos o un plan formulado
por el contribuyente y aceptado por la Administración. El método más utilizado es el
lineal: la Administración Tributaria ha confeccionado unas tablas en las que establece unos
coeficientes de amortización y los períodos de vida útil para cada grupo de inmovilizado.
Los elementos del inmovilizado material e inversiones inmobiliarias empezarán a

amortizarse desde su puesta en condiciones de funcionamiento y los del inmovilizado
intangible desde el momento en que estén en condiciones de producir ingresos.
En la modalidad simplificada del régimen de estimación directa existen unas

peculiaridades en cuanto a la determinación de los gastos deducibles. Éstas son que las
amortizaciones del inmovilizado material se deben practicar de forma lineal en función de
una tabla de amortización simplificada, especial para esta modalidad, y que el conjunto de
las provisiones deducibles y los gastos de difícil justificación se cuantificarán
exclusivamente aplicando el porcentaje del 5 por 100 sobre el rendimiento neto.
Gastos no deducibles
No son fiscalmente deducibles las multas y sanciones penales y administrativas, el recargo

de apremio y el recargo por presentación fuera de plazo ni los donativos.
Reducción del 30 %
Los rendimientos netos con un período de generación superior a dos años, así como
aquéllos calificados reglamentariamente como obtenidos de forma notoriamente irregular
en el tiempo, se reducirán en un 30 por 100.

Rendimientos del capital inmobiliario
Tienen la consideración de rendimientos íntegros de capital inmobiliario los que se
deriven:
Del arrendamiento de bienes inmueble s, rústicos o urbanos, o derechos reales.
De la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos.
Para que se genere este tipo de rendimiento son necesarios tres requisitos, que son los
siguientes:
Que el bien o derecho de naturaleza inmobiliaria, urbano o rústico, no esté afecto a una
actividad económica. Si el bien inmueble estuviese afecto, su rendimiento se computaría
dentro de la actividad.
Que el perceptor del rendimiento sea el propietario o titular de un derecho real sobre el
inmueble.
Que el activo o elemento patrimonial se califique de bien inmueble. Esto significa que
únicamente existirá un rendimiento del capital inmobiliario cuando el activo subyacente
sea de naturaleza inmobiliaria.
Rendimientos íntegros
Bienes inmuebles arrendados o subarrendados:
Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos se reciba
del adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el
correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el impuesto
sobre el valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario.
Cesión de bienes muebles con el inmueble:
Si junto con el bien inmueble se ceden bienes de naturaleza mobiliaria (como es el caso
frecuente de viviendas alquiladas con muebles, o locales con algún tipo de maquinaria o
elementos, etc.) se califica como capital inmobiliario a la parte del arrendamiento que
corresponde a los bienes cedidos conjuntamente con el inmueble.
Mejoras en la vivienda arrendada:
El arrendador puede repercutir al arrendatario el coste de las mejoras efectuadas en la

vivienda arrendada, incrementando la renta arrendaticia en una cuantía determinada. Esta
cantidad debe de incluirse dentro de los rendimientos íntegros, aunque para su cálculo se
aplique una fórmula financiera: el incremento de la renta es el resultado de aplicar al
capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero incrementado en tres
puntos, pero con un máximo del 20% de la renta vigente en la fecha de finalización de las
obras.

Obras realizadas por el arrendatario sin el consentimiento del arrendador:
Las obras realizadas por el arrendatario sin el consentimiento del arrendador pueden pasar,
a la finalización del contrato, a ser propiedad de éste. El valor de las obras pasa a ser
considerado como rendimiento íntegro del capital inmobiliario.
Indemnización por resolución o extinción del contrato:
La indemnización satisfecha por el arrendador para la resolución del contrato de

arrendamiento constituye para el arrendatario una ganancia patrimonial, siendo su período
de generación el número de años transcurridos desde la firma del contrato, incluyendo sus
prórrogas, y para el arrendador se califica de mejora.
Participación del arrendador en el subarriendo:
Para el arrendador se califica de rendimiento de capital inmobiliario. Para el arrendatario-

subarrendador se califica de rendimiento de capital mobiliario.
Arrendamiento de local de negocio:
El importe del IVA repercutido en el caso de los locales comerciales no se incluye entre
los rendimientos íntegros, no es mayor ingreso.
Aprovechamientos reservados al propietario:
Cuando el propietario se reserve algún aprovechamiento, se imputa una renta por dicho
aprovechamiento, pero esta renta ya no se califica de rendimiento de capital inmobiliario,
sino que se califica de renta inmobiliaria imputada.
Bienes inmuebles de naturaleza rústica:
Se incluye como capital inmobiliario el importe del arrendamiento de bienes inmuebles

rústicos, que no se encuentren afectos a una actividad agrícola, ganadera o forestal.
Con la finca rústica pueden estar alquiladas las naves o instalaciones necesarias para la
explotación de la misma, así como maquinaria. En este caso, todo el importe del alquiler se
engloba dentro de este concepto.

Gastos deducibles
Se considerarán gastos deducibles aquellos que sean necesarios para la obtención de los
ingresos íntegros, incluida la amortización de los inmuebles.
A continuación, se examinan algunos de estos gastos:
Intereses y gastos de financiación: Son gastos deducibles los intereses del capital es ajenos
invertidos en la adquisición o mejora del inmueble, derecho o facultad de uso o disfrute del
que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, siempre que efectivamente
sean a cargo del propietario o titular del derecho real. El único requisito para la
deducibilidad de los intereses y demás gastos de financiación es que el capital se invierta
en la adquisición o mejora del inmueble arrendado, o del elemento generador de los
rendimientos del capital inmobiliario.
No es necesario que exista un préstamo con garantía hipotecaria sobre el inmueble, siendo
deducibles los intereses correspondientes a un préstamo personal. Del mismo modo, si la
garantía hipotecaria recae sobre un inmueble distinto del generador de los rendimientos, en
la medida que el principal se invierta en la adquisición o mejora, es fiscalmente deducible.
Conservación y reparación:
Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes
materiales.
Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de

seguridad u otros.
Por el contrario, no son deducibles las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los
bienes, dado que tales cantidades tienen la consideración de inversión, y aumentan el valor de
adquisición del inmueble, que habrá que tenerse en cuenta a la hora de su transmisión, para
determinar la ganancia o pérdida patrimonial.
Dentro de los gastos de conservación y de reparación deducibles se incluyen los costes de
sustitución de elementos. Si el elemento que se sustituye forma parte del inmueble, como
las ventanas, la instalación de calefacción, de luz, etc.; si no se conoce el valor de
adquisición de los mismo, se estima su coste como un gasto corriente del ejercicio, pero si
por el contrario, si se conoce el valor de adquisición del elemento sustituido y puede
además amortizarse de manera separada del edificio, entonces habría una ganancia o
pérdida patrimonial entre la diferencia entre el valor de adquisición del elemento sustituido
(importe satisfecho menos amortizaciones) y el importe obtenido por su venta o
enajenación, siendo al mismo tiempo el coste del elemento nuevo pasaría a ser una
inversión o mejora.
Límite de gasto deducible por intereses y gastos de financiación y gastos de reparación y

conservación: máximo de deducción por los dos conceptos anteriores:
El importe total a deducir por estos gastos no puede exceder, para cada uno de los bienes o
derechos, el importe de los ingresos obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro
años siguientes.

Tributos y recargos no estatales:
Como por ejemplo el IBI, las tasas por limpieza, recogida de basuras, alumbrado, etc.,
siempre que tengan incidencia sobre los rendimientos computados o sobre los bienes que
los producen y no tengan carácter sancionador.
Servicios personales:
Son gastos deducibles las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o
indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los gastos de
administración, guarda o vigilante jurado, portería, jardinería o similares.
Estos gastos son deducibles por el propietario o usufructuario en la parte que a los mismos
les corresponde, en función de los coeficientes de propiedad , aunque los gastos estén
facturados a nombre de la comunidad de propietarios.
Gastos jurídicos:
Son deducibles los gastos ocasionados en la formalización del contrato de arrendamiento o

constitución o cesión de derechos o facultades y los de defensa de carácter jurídico relativo
a los bienes, derechos o rendimientos.
Saldos de dudoso cobro, siempre que:
El deudor se encuentre en situación de concurso.
Hubiese transcurrido más de seis meses entre el momento de la primera gestión de cobro y
el de la finalización del periodo impositivo. Cuando el créditoes reclamado judicialmente,
también se entiende cumplido este requisito, aunque el plazo debe contarse desde el
momento en que se realizó la primera gestión de cobro.
Seguros:
El propietario podrá deducirse las primas de contrato de seguro de responsabilidad civil,

incendio, robo, rotura de cristales u otros análogos, siempre que estén a su cargo y
recaigan sobre los bienes de los rendimientos.
Servicios y suministros:
En el caso de inmuebles arrendados, son deducibles las cantidades destinadas a la
adquisición de servicios o suministros, siempre que sean a cargo del propietario o
usufructuario.

Amortizaciones:
Para la determinación del rendimiento neto procedente de inmuebles arrendados, tienen la
consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble
y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación
efectiva.
Se considera que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad:
Inmuebles: cuando, en cada año, no exceda del resultado de aplicar el 3% sobre el mayor
de los siguientes valores, excluido el valor del suelo:
Coste de adquisición satisfecho.
valor catastral.
Si el valor del suelo no se conoce, se debe de prorratear el coste de adquisición satisfecho

del inmueble entre los valores catastrales que tengan el suelo y la construcción cada año.
Muebles: en el caso de bienes muebles, que sean susceptibles de ser utilizados por un
periodo superior al año y cedidos conjuntamente con el inmueble. El porcentaje máximo
de amortización dependerá del elemento que se trate, en función de las tablas de
amortización aprobadas en relación con los bienes afectos a actividades económicas en
régimen de estimación directa simplificada. El valor sobre el que se debe aplicar el
porcentaje indicado en las tablas es el de coste de adquisición satisfecho.
Derecho o facultad de uso o disfrute sobre bienes inmuebles, siempre que su adquisición haya
supuesto un coste para el contribuyente:
Si el derecho o facultad tiene plazo de duración: la amortización anual deducible será la

que resulte de dividir el coste de adquisición del derecho satisfecho entre el número de
años de duración del mismo.
Si el derecho o facultad fuese vitalicio: la amortización computable será el resultado de

aplicar el coeficiente del 3% sobre el coste de adquisición satisfecho.
En ambos casos, el importe de las amortizaciones no podrá superar la cuantía de los

rendimientos íntegros derivados de cada derecho.
Rendimiento neto
La diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles constituye el
rendimiento neto del capital inmobiliario.

Reducciones del rendimiento neto
Arrendamiento de inmueble s destinados a vivienda:
En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el

rendimiento neto, aunque sea negativo, se reducirá en un 60%. Para ello se exige que el
contribuyente declare la renta, de manera que la reducción solo opere sobre los
rendimientos netos declarados.
No tienen derecho a dicha reducción:
Los rendimientos netos procedentes de la cesión o constitución de derechos o facultades de

uso o disfrute sobre bienes inmuebles.
Cuando el arrendatario es una empresa, aunque la destine a la vivienda de sus empleados.
La reducción opera sobre la parte del rendimiento neto positivo total que deriva del
arrendamiento de vivienda. En ningún caso, la reducción puede implicar que el
rendimiento neto sea negativo. La reducción del 60% se calcula sobre el saldo positivo de
los rendimientos netos procedentes del arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda,
y se practica sobre el saldo, positivo o cero, total del capital inmobiliario, y con el límite
máximo de dicho saldo.
Reducción para los arrendamientos de vivienda por jóvenes:
La reducción en este caso se eleva al 100% para los arrendamientos que cumplan los
siguientes requisitos:
Límite de edad del arrendatario: entre 18 y 35 años.
Límite de renta del arrendatario: en cada periodo impositivo debe de obtener unos
rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas superiores al IPREM. Esta
reducción no será aplicable en el supuesto de que el rendimiento neto sea negativo.
Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplica sobre
la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que
cumplan los requisitos antes señalados. Esto implica que si se alquila a varias personas una
vivienda, y sólo alguna o algunas de ellas cumplen los requisitos de edad y de ingresos
mínimos, la reducción sólo opera sobre la parte del rendimiento neto positivo declarado
que proporcionalmente proceda de los inquilinos que sí cumplen el requisito de edad y el
de ingresos mínimos.
Para poder aplicar esta reducción, el arrendatario debe presentar al arrendador, con
anterioridad a 31 de marzo del ejercicio siguiente a aquél en el que deba surtir efectos, una
comunicación en la que especifique que cumple todos y cada uno de los requisitos.

Rendimientos generados en más de dos años
u obtenidos de forma irregular
Una vez practicada, en su caso, la reducción anterior que procedan, podrá efectuarse la
reducción del 40% del rendimiento neto resultante en los supuestos de:
Rendimientos netos cuyo periodo de generación sea superior a dos años. Si tales
rendimientos se perciben de forma fraccionada, para que proceda la reducción es preciso
que el cociente que resulte de dividir el número de años del período de generación,
contados de fecha a fecha, entre el número de períodos impositivos de fraccionamiento,
sea superior a dos.
El rendimiento neto reducido del capital inmobiliario correspondiente a cada uno de los
inmuebles productores de dichos rendimientos es, con carácter general, el resultado de
practicar sobre el rendimiento neto las reducciones que correspondan de las anteriormente
comentadas.
Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del

derecho real que recaiga sobre el mismo sea un familiar, el rendimiento neto reducido será
el mayor de las dos cantidades siguientes:
1. Rendimiento neto correspondiente al arrendamiento o cesión del inmueble, una vez

aplicadas sobre el mismo las reducciones que procedan.
2. El rendimiento mínimo computable por el citado inmueble en caso de parentesco.

Rendimientos del capital mobiliario
Ingresos íntegros
Arrendamiento de negocio
El arrendamiento de un negocio es un contrato por el que el arrendatario recibe, además

del local, el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato no
son sólo los bienes muebles e inmueble s que en el mismo se especifican, sino una unidad
económica con vida propia susceptible de ser inmediatamente explotada.
Para calificar a una renta como rendimiento del capital es necesario que los bienes no estén
afectos al desarrollo de una actividad económica, pero no es menos cierto que, para que
pueda darse en algún momento el rendimiento de capital procedente del arrendamiento de
un negocio, es imprescindible que el negocio exista con carácter previo.
Delimitación entre arrendamiento de negocio y arrendamiento de local de negocio:

Se define el arrendamiento de negocio como aquél en el que además de arrendarse el local
propiamente dicho, el arrendatario recibe el negocio o la industria en él establecido. Ello
supone la existencia previa de una empresa o negocio que el arrendador explotaba y
posteriormente alquila.
Por el contrario, el alquiler se califica de arrendamiento de local de negocio cuando el

objeto del contrato no es dicha unidad económica, sino que únicamente se arrienda el local
en cuanto tal.
Arrendamiento de bienes muebles
La problemática fundamental se plantea cuando los bienes muebles arrendados se

encuentran dentro de un bien inmueble. En principio, constituyen rendimientos del capital
inmobiliario todos los importes percibidos por el arrendador, incluidos los
correspondientes a todos los bienes cedidos conjuntamente con el inmueble. Pero si el
arrendamiento de bienes muebles no es un elemento accesorio al contrato de
arrendamiento del inmueble, cabría plantearse otra calificación.
Arrendamientos de minas
Aun cuando las minas tengan la consideración de bien inmueble, la norma califica al
arrendamiento de minas de rendimiento de capital mobiliario.

Precisiones:
1. Se califica de arrendamiento de minas al de una finca rústica cuando el arrendatario se

obliga a explotar la cantera situada en la misma.
2. Los rendimientos percibidos por un agricultor, por la cesión temporal de la finca en la
que venía desarrollando su actividad agrícola para la extracción de lastre, tienen la
consideración de rendimientos del capital mobiliario.
En el caso de subarrendamiento, el rendimiento percibido por el subarrendatario se califica

de rendimiento de capital mobiliario, pero lo que pueda percibir el arrendador se califica
de rendimiento de capital inmobiliario.
Gastos deducibles
Cuando se trata de rendimientos derivados del arrendamiento de bienes muebles, negocios
o minas o de subarrendamientos, se deducen de los rendimientos íntegros los gastos
necesarios para su obtención y, en su caso, el importe del deterioro sufrido por los bienes o
derechos de donde procedan los ingresos.
Sin embargo, no resultan de aplicación las limitaciones previstas para el capital

inmobiliario en materia de deducibilidad de intereses y gastos de conservación y
reparación.

Rendimiento neto
Rendimientos generados en más de dos años
Al igual que al resto de rendimientos con un período de generación superior a dos años, en
estos casos, el rendimiento neto se reduce en un 40%. Cuando estos rendimientos se
perciban de forma fraccionada, sólo es aplicable la reducción del 40% cuando el cociente
resultante de dividir el número de años correspondiente al período de generación,
computados de fecha a fecha, entre el número de períodos impositivos de fraccionamiento,
sea superior a dos.
Rendimientos notoriamente irregulares
Tienen la consideración de rendimientos obtenidos de forma notoriamente irregular en el

tiempo, exclusivamente, los siguientes, cuando se imputen en un único período impositivo:
• Importes obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento.
• Indemnizaciones percibidas del arrendatario o subarrendatario por daños o desperfectos,

en los supuestos de arrendamiento.
• Importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter

vitalicio.
Ganancias y pérdidas patrimoniales
Concepto
Las ganancias y pérdidas patrimoniales son las variaciones en el valor del patrimonio del
contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la
composición del mismo, salvo que la Ley los califique de rendimientos.
Delimitación positiva
La LIRPF establece tres requisitos para que se entienda producida una ganancia o pérdida
patrimonial:
Que se produzca una variación en el valor del patrimonio.
Que exista una alteración en la composición de dicho patrimonio. En el IRPF no se

someten a gravamen las plusvalías no realizadas o latentes, debe de transmitirse el bien
para que pueda generar una ganancia o pérdida patrimonial.
Que la renta obtenida no se califique de rendimiento, dado que, por regla general, toda
renta obtenida por un contribuyente cumple los dos primeros requisitos. Así, por ejemplo,
cuando un trabajador cobra un salario, el valor de su patrimonio varía y se produce una
alteración, sin embargo, esta renta se califica como rendimiento del trabajo.

Delimitación negativa
Existen numerosos supuestos que excepcionan el concepto genérico de ganancias y
pérdidas patrimoniales, bien por no producirse la requerida alteración en la composición
del patrimonio o bien porque se trate de supuestos excluidos de la consideración de
pérdida patrimonial.
Además, existe otro tipo de supuestos excluidos para evitar la doble imposición con otro
tributo. Se trata de rentas sujetas al IRPF por otro concepto distinto al de ganancias o
pérdidas patrimoniales:
La diferencia entre los rendimientos reales de la actividad y los derivados de la correcta

aplicación de los regímenes de estimación objetiva.
El incremento de patrimonio sujeto al impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que no

tributa por el IRPF .
Se estima que no existe ganancia o pérdida en los supuestos de:
División de la cosa común.
Disolución de comunidades de bienes o separación de comuneros.
Disolución de la sociedad de gananciales o extinción del régimen económico-matrimonial

de participación.
Inexistencia de ganancia o pérdida patrimonial
No se produce ganancia o pérdida en la adjudicación de bienes, sino en el momento en que

los bienes o derechos salen del patrimonio del adjudicatario. Se toma como valor y fecha
de adquisición los que corresponden a la adquisición inicial y no a la adjudicación, de
forma que no se produzca la actualización de valores.
Reducciones de capital no existe ganancia ni pérdida patrimonial en las reducciones de

capital que tengan por objeto la compensación de pérdidas, la condonación de dividendos
pasivos, ni el incremento de reservas de la sociedad. En el caso de devolución de
aportaciones, reduce el valor de adquisición hasta hacerlo cero. El exceso tributará como
rendimiento del capital mobiliario.
Transmisiones lucrativas por causa de muerte del contribuyente.
Donaciones de empresas y participaciones, siempre y cuando el donatario pueda

beneficiarse de la reducción del 95% de la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones
y Donaciones.
Adjudicaciones legales o judiciales por extinción del régimen de separación de bienes.
Aportaciones a patrimonios protegidos de minusválidos.

Supuestos de exención
Donaciones a determinadas entidades, que dan derecho a la deducción en cuota.
Transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas con

dependencia severa o gran dependencia.
Pago de la deuda tributaria con bienes históricos.
Supuestos excluidos de la consideración de pérdida patrimonial

No se computan las pérdidas:
Debidas al juego
Debidas al consumo
Debidas a donaciones y liberalidades
Las no justificadas
Pérdidas patrimoniales con recompra
Cálculo de las ganancias o pérdidas patrimoniales
El cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial viene determinado por el tipo de alteración

en la composición del patrimonio del contribuyente.
Se distinguen los siguientes supuestos:
• Transmisiones onerosas.
• Transmisiones lucrativas o gratuitas.
• Demás supuestos
Reglas generales
Como regla general, el importe de la ganancia o pérdida patrimonial se determina por la

diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.

Valor de adquisición
Si la adquisición es onerosa:
Valor de adquisición = importe real de la adquisición + coste de las inversiones y mejoras

+ gastos y tributos accesorios – amortizaciones.
Si la adquisición es lucrativa:
Valor de adquisición = valor del elemento a afectos del ISD + coste de las inversiones y
mejoras + gastos y tributos accesorios - amortizaciones
En ambos casos, si se trata de la transmisión de un inmueble, los valores anteriores se

actualizan por los coeficientes de actualización o de corrección monetaria.
Valor de transmisión
Si la transmisión es onerosa:
Valor de transmisión = importe real de la enajenación – gastos y tributos accesorios

satisfechos por el transmitente.
Inmueble adquirido mediante préstamo o a plazos

Los coeficientes de actualización se aplican teniendo en cuenta las siguientes reglas
específicas:
Si el bien inmueble se hubiera adquirido a través de un préstamo, se entiende que el

importe se satisfizo en el momento de la adquisición, por lo que el coeficiente de
actualización aplicable es el previsto para ese año y no el que correspondiese a cada uno de
los años en que se devuelva el préstamo.
Si el inmueble se hubiera adquirido a plazos, se aplica al importe de cada plazo el

coeficiente de actualización que corresponda al año en que se satisfaga el mismo.

Transmisiones realizadas en 2006 y 2007
Para las transmisiones de bienes inmuebles no afectos a actividades económicas efectuadas
durante el 2006 y 2007, y en función del período de permanencia del inmueble en el
patrimonio del contribuyente, los coeficientes de actualización del valor de adquisición
son:
La aplicación de un coeficiente distinto de la unidad exige que la inversión haya sido

realizada con más de un año de antelación a la fecha de la transmisión del bien inmueble.
Esta regla es aplicable a todos los componentes del valor de adquisición.
Régimen transitorio
Para los elementos patrimoniales adquiridos antes del 31.12.1994, se aplica un régimen
transitorio que tiene su origen en las modificaciones introducidas en la Ley 18/1991 por el
RDL 7/1996. Se caracteriza por mantener las reducciones por permanencia del bien o
derecho en el patrimonio del contribuyente, propias de la Ley 18/1991, si bien, desde el
01.01.2006 sólo resultarán de aplicación a la parte de las ganancias patrimoniales
obtenidas antes del 20.01.2006.
Las notas esenciales de este régimen son las siguientes:
Las ganancias y pérdidas patrimoniales se calculan de acuerdo con las reglas generales o
especiales nombradas en este tema. Se aplican porcentajes reductores sobre las ganancias
patrimoniales. Para la aplicación de estos porcentajes se toma como fecha límite el
31.12.1996. La nueva LIRPF limita la aplicación de las reducciones a la parte de la
ganancia patrimonial obtenida antes del 20.01.2006.
No se reducen las pérdidas patrimoniales.
Son aplicables los coeficientes de actualización, en la forma que determine la LPGE de

cada año.
El régimen transitorio se aplica solamente a las transmisiones de elementos patrimoniales

no afectos a actividades económicas adquiridos antes del 31.12.1994.
La exclusión de los elementos patrimoniales afectos a actividades económicas tiene su
origen en que éstos tampoco tenían derecho a la aplicación de los porcentajes reductores
antes de 1999. Además, los elementos patrimoniales tenían la consideración de no afectos
a una actividad empresarial, siempre y cuando la desafectación haya tenido lugar con más
de tres años de antelación a la transmisión. La transmisión de elementos patrimoniales
desafectados sólo podrá beneficiarse de los porcentajes reductores cuando se haya
cumplido ese plazo temporal.

Coeficientes de reducción
Los coeficientes reductores se aplican a la parte de las ganancias patrimoniales obtenidas
antes del 20.01.2006, por cada año de permanencia en el patrimonio del contribuyente que
exceda de dos desde la fecha de adquisición hasta el 31.12.1996. La cuantía de los
coeficientes está en función del elemento de que se trate:
Bienes inmuebles, derechos sobre los mismos o valores de entidades, con excepción de las
acciones o participaciones representativas del capital social o del patrimonio de las
sociedades o fondos de inversión inmobiliaria: el incremento se reduce en un 11,11% por
cada año de permanencia que exceda de dos.
Acciones admitidas a negociación en alguno de los mercado s secundarios oficiales de

valores, exceptuadas las acciones representativas del capital social de sociedades de
inversión mobiliaria e inmobiliaria: el incremento se reduce en un 25% por cada año de
permanencia que exceda de dos.
Demás elementos, el incremento se reduce en un 14,28% por cada año de permanencia que
exceda de dos.
Quedará, por tanto, no sujeta la parte de las ganancias patrimoniales obtenidas antes del
20.01.2006 cuando hayan transcurrido, respectivamente, más de 10, 5 y 8 años desde la
fecha de adquisición hasta 31.12.1996.
Reducciones en bienes inmuebles
Los porcentajes a aplicar a la ganancia patrimonial previa para determinar la definitiva,

teniendo en cuenta el período de permanencia, siempre que la antigüedad sea superior al
31.12.1996
Período de permanencia
En general, el período de permanencia de un elemento patrimonial en el patrimonio de un
contribuyente es el período de tiempo transcurrido entre la fecha de adquisición del bien o
derecho y la de transmisión.
Sin embargo, dentro del régimen transitorio, el período de permanencia, a los efectos de la
aplicación de las reducciones y, en su caso, de la no sujeción al IRPF, es el número de
años que media entre la fecha de adquisición del elemento patrimonial y el 31.12.1996,
redondeando por exceso (por ejemplo 4 años y 1 día, equivale a 5 años).
Si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos, se toma

como período de permanencia de éstas el número de años que medie entre la fecha en que
se hubiesen realizado y el 31.12.1996, redondeando por exceso.

Reglas especiales de valoración
Valores admitidos a negociación
Valor de transmisión: la cotización en dichos mercados en la fecha de producirse la

transmisión o por el precio pactado cuando sea superior a la cotización.
Valor de adquisición: se minora con el importe obtenido en la transmisión de derechos de

suscripción hasta hacerlo cero y el exceso tributa como ganancia patrimonial. Cuando se
trate de acciones parcialmente liberadas, el valor de adquisición será el importe realmente
satisfecho por el contribuyente. En el caso de acciones totalmente liberadas, el valor de
adquisición será el que resulte de repartir el coste total entre el número de títulos poseídos.
Valores no admitidos a negociación
Valor de transmisión: El mayor de los siguientes:
El pactado
El valor teórico del último balance
El que resulta de capitalizar al 20% el promedio de los resultados de los tres últimos
ejercicios.
El importe obtenido por la transmisión de derechos de suscripción se considera ganancia

patrimonial en el periodo impositivo en el que se produzca dicha transmisión.
Valor de adquisición: Está formado por el coste real más los gastos y tributos satisfechos
por el adquirente.
Fondos de inversión
Valor de adquisición: El coste desembolsado.
Valor de transmisión: El valor liquidativo.
Aportaciones no dinerarias
Valor de adquisición: El del bien aportado.
Valor de transmisión: El mayor de:
Valor nominal de los títulos recibidos más el importe de la prima de emisión.
Valor de cotización de los títulos recibidos.
El valor de mercado del bien o derecho aportado.

Separación de socios o disolución de sociedades
Valor de adquisición: El de los títulos.
Valor de transmisión: Valor de la cuota de liquidación o valor de mercado de lo recibido.
Traspaso
La cesión de un contrato de arrendamiento no solo está limitada a locales de comercio,
sino que también contempla el contrato en el caso de arrendamiento de viviendas.
La ganancia patrimonial se computará en el cedente (arrendatario).
Valor de adquisición: Lo desembolsado si se compró.
Valor de transmisión: Cantidad atribuida al cedente.
Indemnizaciones por siniestros

Valor de adquisición: del bien siniestrado.
Valor de transmisión: la cantidad percibida como indemnización.

Permuta
La permuta de bienes y derechos, incluido el canje de valores, determina para los
permutantes una ganancia o pérdida patrimonial. Se valorarán:
Valor de adquisición: Del bien o derecho que se cede.
Valor de transmisión: El mayor de:
Valor de mercado del bien o derecho entregado.
Valor de mercado del bien o derecho que se recibe a cambio.
Permuta de terreno por pisos o locales a construir en el futuro:
Se produce una ganancia o pérdida patrimonial del propietario del terreno en el momento
de su transmisión, que se calcula por diferencia entre el valor de mercado que en dicho
momento tengan los pisos o metros cuadrados todavía no construidos (coincidirá con el
valor de mercado del terreno) y el valor de adquisición del terreno (al que se aplican las
reglas generales). La permuta de un terreno a cambio de unos pisos, pactándose que la
entrega está sujeta a condición suspensiva, produce unas ganancias patrimoniales en el
momento de la puesta a disposición del terreno.
La ganancia se puede imputar al momento de entrega de los pisos, pero cuando medie más
de un año entre la transmisión del solar y la entrega de los mismos el contribuyente puede
optar, por aplicación de la regla especial de operaciones a plazo; en caso de silencio, se
imputan al ejercicio de la celebración del contrato. Igual criterio se aplica en una permuta
de un solar por un derecho de opción de compra sobre pisos a construir.
Extinción o transmisiones de derechos reales de goce

o disfrute sobre bienes inmuebles
Cesión o constitución del derecho real:
La renta percibida por el constituyente o cedente del derecho real se califica de

rendimiento del capital, que a su vez puede ser:
• Inmobiliario: si se cede o constituye sobre un bien o derecho de naturaleza inmobiliaria.
• Mobiliario: si se cede o constituye sobre un bien o derecho que no es de naturaleza

inmobiliaria.
• Posteriormente, el adquirente del derecho real o personal puede cederlo, arrendarlo, etc.
Transmisiones o extinciones de derechos o facultades:

En estos casos hay que distinguir si se trata de:
• Derechos reales de goce o disfrute sobre bienes inmuebles.
• Derechos reales de goce o disfrute sobre bienes muebles.
• Derechos o facultades de goce o disfrute sobre bienes muebles o inmuebles.
• Derechos reales de goce o disfrute sobre bienes inmuebles:
En el caso de extinciones o transmisiones de la titularidad de un derecho real de goce o

disfrute sobre un bien inmueble, se produce una ganancia o pérdida patrimonial, cuyo
importe es igual al valor de transmisión o extinción menos el valor de adquisición.
En el cálculo del valor de adquisición, la regla especial distingue entre los siguientes
supuestos:
Que el derecho real haya generado a su titular rendimientos del capital inmobiliario: En
este caso, el valor de adquisición es igual al importe satisfecho más las inversiones y
mejoras, gastos y tributos inherentes, y menos las amortizaciones practicadas.
Que el derecho real no haya generado a su titular rendimientos del capital inmobiliario
durante parte de los años de su existencia o de permanencia en el patrimonio: En este caso,
el valor de adquisición es igual al importe satisfecho más las inversiones y mejoras, gastos
y tributos inherentes, y menos las amortizaciones practicadas. Pero, además, la LIRPF
obliga aminorar el valor de adquisición de forma proporcional al tiempo en el que no
produjo rendimientos del capital inmobiliario.
Derechos o facultades de goce o disfrute sobre bienes muebles o inmuebles:
Hay que distinguir entre la extinción y la transmisión de los derechos o facultades que no
tienen naturaleza real, es decir, que no son derechos reales, sobre bienes muebles o
inmuebles:
Transmisión de un derecho o facultad: existe una ganancia o pérdida patrimonial por la

diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. Además, es posible que se
tenga que aplicar una de las reglas especiales de valoración.
Extinción de un derecho o facultad: aunque en el caso de los derechos reales, la extinción

de los mismos da lugar a una pérdida patrimonial o no, en el caso de que estuvieran
totalmente amortizados; cuando se produzca la extinción de un derecho o facultad de
carácter personal, nunca existirá ni ganancia ni pérdida patrimonial, siempre habrá un
resultado cero.

Exención por reinversión de vivienda habitual
Se excluyen de gravamen las ganancias patrimoniales producidas por la transmisión de la

vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe obtenido se reinvierta en la
adquisición de otra vivienda habitual, nueva o usada, y se cumplan determinadas
condiciones. Lo que debe reinvertirse es el importe de la transmisión, el precio obtenido,
no el importe de la ganancia y la exención solo se refiere a las ganancias patrimoniales.
Importe y plazo para la reinversión:
Con carácter general, la cantidad a reinvertir es igual al valor de transmisión, es decir, el

precio de venta minorado en los gastos inherentes a la transmisión que hubieran sido
satisfechos por el vendedor.
Se admite la reinversión total o parcial del importe obtenido por la transmisión, con las
siguientes consecuencias:
Reinversión total: Se produce la exención de la ganancia total producida.
Reinversión parcial: Se exonera la ganancia patrimonial producida en la parte proporcional

al importe que se ha reinvertido.
Cuando la vivienda transmitida hubiese sido financiada mediante préstamo, el importe que
debe reinvertirse será la diferencia entre el valor de transmisión y la cantidad pendiente de
amortizar del préstamo.

EJEMPLO:
Un contribuyente vende en 2007 por 210.000 € una casa que había adquirido por 165.000
€ en 1996. En la fecha de la venta, tenía pendiente de amortizar un préstamo de 78.000 €.
Valor de adquisición: 165.0000 × 1,2410 = 204.765 €.
Valor de transmisión = 210.000.
Ganancia patrimonial: 5.235 €.
Debe reinvertir: 210.000 - 78.000 = 132.000 €.
La reinversión del importe obtenido en la transmisión debe efectuarse en un plazo no

superior a dos años, contados a partir de la fecha de la transmisión, cualesquiera que sean
los plazos o modalidades de pago que se estipulen. El tiempo se computa de fecha a fecha.
También es posible adquirir primero la nueva vivienda habitual y después, en los dos años
siguientes a la fecha de la compra, transmitir la anterior vivienda, siempre que la cantidad
percibida por ésta se destine a satisfacer el precio de aquélla.
Desde el 01.01.2007, la vivienda transmitida ya no tiene que conservar el carácter de

habitual cuando se venda, siempre que no transcurra un plazo superior a dos años entre la
adquisición de la nueva y la venta de la antigua.

Incumplimiento de condiciones e incompatibilidad con la deducción
Cuando no se cumplan las condiciones establecidas, la parte de la ganancia que
corresponda queda sujeta y no exenta. En este caso, el contribuyente deberá de imputar la
parte de ganancia patrimonial no exenta, practicando declaración-liquidación
complementaria, con inclusión de los intereses de demora.
La exención de la ganancia patrimonial es incompatible, para los mismos bienes e

importes en que se materialice la reinversión, con la deducción en cuota por adquisición de
vivienda, de tal forma que sólo cuando el importe invertido en la adquisición de la nueva
vivienda supere al reinvertido como consecuencia de la enajenación de la anterior, el
exceso, en su caso, puede acogerse a la deducción en cuota.
6.4. Imputación temporal
La regla general de imputación temporal para las ganancias y pérdidas patrimoniales

obliga a imputarlas al período impositivo en el que tenga lugar la alteración en la
composición del patrimonio.
Esta regla general puede analizarse teniendo en cuenta el tipo de ganancia o pérdida
patrimonial de que se trate:
Ganancias y pérdidas que derivan de una transmisión del elemento patrimonial.

Ganancias y pérdidas que no derivan de una transmisión del elemento patrimonial, como
es el caso de las incorporaciones de bienes o derechos y de las pérdidas patrimoniales.
Ganancias y pérdidas que derivan de una transmisión:
Este tipo de ganancias y pérdidas patrimoniales se imputan al período impositivo en que

tenga lugar la transmisión del elemento patrimonial.
La entrega de los bienes muebles se efectúa con la entrega de las llaves del lugar donde
están guardados o almacenados y por el sólo acuerdo de los contratantes, si la cosa vendida
ya estaba en poder del comprador o no puede trasladarse a su poder en ese momento.
Respecto de los bienes inmuebles, se entiende po r entrega, el otorgamiento de la escritura

pública o el uso que de su derecho haga el comprador, consintiéndolo el vendedor.

Ganancias y pérdidas que no derivan de una transmisión:
En estos casos la ganancia o pérdida patrimonial debe imputarse al ejercicio en el que tiene
lugar la alteración en la composición del patrimonio. Se puede distinguir entre las
incorporaciones de bienes o derechos y las pérdidas patrimoniales.
En el caso de las incorporaciones de bienes o derecho, la ganancia se imputa en el ejercicio

en que el bien o derecho pasa a formar parte del patrimonio del contribuyente.
Y cuando se producen pérdidas patrimoniales que no derivan de una previa transmisión del
elemento patrimonial, se han de imputar al ejercicio en el que tiene lugar la alteración en la
composición del patrimonio.
Dentro de las reglas especiales destacamos:
Permuta de solar por pisos a construir:
En este tipo de operaciones, la ganancia o pérdida patrimonial debe imputarse al ejercicio

en el que tiene lugar la entrega del solar, no cuando se entreguen los pisos, pero el
contribuyente puede optar por imputar la ganancia o pérdida al momento en que le
efectúen la entrega de los pisos, al ser una operación a plazos.
Ayudas para acceso a vivienda:
Las ayudas incluidas en el ámbito de los planes estatales para el acceso por primera vez a
la vivienda en propiedad, percibidas por los contribuyentes mediante pago único, en
concepto de Ayuda Estatal Directa a la Entrada (AEDE), pueden imputarse por cuartas
partes en el período impositivo en el que se obtengan y en los tres siguientes.

El Impuesto de La Renta de Las Personas Físicas (IRPF)

Cargado por

Información del documento

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

El Impuesto de La Renta de Las Personas Físicas (IRPF)

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

Gestión fiscal inmobiliaria

El impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) I

2. Elementos del impuesto

3. Rendimientos de actividades económicas

3.1 concepto y delimitación

4. Rendimientos del capital inmobiliario

5. Rendimientos del capital mobiliario

6. Ganancias y pérdidas patrimoniales

Página 2 de 37 Copyright © 2022-2023 - ISET Business School Barcelona

El impuesto sobre la renta de las Personas Físicas es un tributo de carácter personal y

Elementos del impuesto

• Que radique en España el núcleo principal o la base de sus actividades o intereses

Página 3 de 37 Copyright © 2022-2023 - ISET Business School Barcelona

En el IRPF el período impositivo es el año natural, por lo que el impuesto se devengará el

Sin embargo, en el caso de fallecimiento del contribuyente el impuesto no se devenga el 31

Hecho imponible: Excepciones

• Rendimientos del trabajo.

A su vez, y para determinar la base imponible, estos rendimientos se clasifican en renta

A la hora de definir el hecho imponible también cabe la delimitación negativa. En este

Página 4 de 37 Copyright © 2022-2023 - ISET Business School Barcelona

• Las prestaciones públicas extraordinarias por actos de terrorismo y las pensiones

• Las indemnizaciones como consecuencia de responsabilidad civil por daños personales,

• La prestación por desempleo cuando se perciba en la modalidad de pago único, con el

Página 5 de 37 Copyright © 2022-2023 - ISET Business School Barcelona

• Los dividendos y participaciones en beneficios a que se refieren los párrafos a y b del

Rendimientos de actividades económicas

Se consideran rendimientos de actividades económicas aquellos que, procediendo del

Dentro de los rendimientos de actividades económicas, se distinguen las actividades

En el caso específico de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que se realiza como

• El desarrollo de la actividad cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a

Cuando se trate de un local que se utilice parcialmente al objeto de la actividad

Página 6 de 37 Copyright © 2022-2023 - ISET Business School Barcelona

Elementos patrimoniales afectos

Sólo se consideran elementos patrimoniales afectos a una actividad económica aquellos

• Aquéllos que se utilicen simultáneamente para actividades económicas y para

• Aquellos que, siendo de la titularidad del contribuyente, no figuren en la contabilidad o

Cuando se trate de elementos patrimoniales que sirvan sólo parcialmente al objeto de la

Página 7 de 37 Copyright © 2022-2023 - ISET Business School Barcelona

• Los vehículos mixtos destinados al transporte de mercancías (furgonetas).

• Los destinados a la prestación de servicios de transporte de viajeros mediante

• Los destinados a la prestación de servicios de enseñanza de conductores o pilotos

• Los destinados a los desplazamientos profesionales de los representantes o agentes

La afectación es el traspaso de elementos patrimoniales del patrimonio personal al

Página 8 de 37 Copyright © 2022-2023 - ISET Business School Barcelona

En ningún caso, los cambios de criterio de imputación temporal o de régimen de

Régimen de estimación directa

Estimación directa normal

Estimación directa simplificada.

Página 9 de 37 Copyright © 2022-2023 - ISET Business School Barcelona

Que las actividades que desarrolle el empresario no estén acogidas al régimen de

Que no se haya renunciado a su aplicación.

Que ninguna actividad que ejerza el contribuyente se encuentre en la modalidad normal

Los contribuyentes que determinen el rendimiento neto de alguna de sus actividades

La estimación directa en su modalidad simplificada es voluntaria, por lo que podemos

El método de estimación directa simplificada conlleva al cumplimiento de las siguientes

Para los contribuyentes que desarrollen actividades empresariales (tengan o no carácter

Libro registro de ventas e ingresos.

Libro registro de compras y gastos.

Libro registro de bienes de inversión.

Página 10 de 37 Copyright © 2022-2023 - ISET Business School Barcelona

Libro registro de ingresos.

Libro registro de gastos.

Libro registro de bienes de inversión.