EJERCICIO PRÁCTICO TASACIÓN

TIPO VALIDACIÓN
PASO A PASO

CASO PRÁCTICO

Recibimos el encargo de realizar una valoración de un inmueble de la ciudad de

Tarragona.
Los propietarios se plantean su venta y nos piden nuestra valoración.
Una vez realizada la visita al inmueble constatamos los siguientes datos:

Vivienda situada en la calle Méndez Núñez s/n, 2º 1º de Tarragona

Superficie: 90 m2
Nª Habitaciones: 3
Estado de conservación: Reformado
Ascensor: No
Terraza: si

Calcularemos el valor del inmueble con los comparables

seleccionados utilizando el método de comparación de muestras
clásico mediante los siguientes coeficientes correctores:

Estado de conservación:
A reformar: 0,80
Conservado: 1
Reformado: 1,20

Ascensor
Si: 1,20
No: 1

Terraza
Si: 1,20
No: 1

Las ponderaciones según las características son las siguientes:

Superficie: 45%
Nº habitaciones: 10%
Estado de conservación: 15%
Ascensor: 15%
Terraza: 15%
Realizamos una recogida de datos y encontramos los siguientes inmuebles comparables
homogenizados

Testigo 1 Vivienda en c/ Girona s/n , 2º 1ª de Tarragona.

Superficie: 85 m2. 175.000 x 90/85 =185.294 x 45% = 83.382.-€
Nª Habitaciones: 3 175.000 x 3/3 = 175.000 x 10% = 17.500.-€
E.conservación: Reformado 175.000 x 1,20/1,20 = 175.000 x 15% = 26.250.-€
Ascensor: si 175.000x1 /1,20=145.833,33x15% = 21.875. €
Terraza: no 175.000 x1.20/1 =210.000 x 15% = 31.500.-€
Precio: 175.000.-€ -------------
180.507.-€
Testigo 2 vivienda en c/ Fortuny s/n, 4º 1ª de tarragona.
Superficie:90 m2 200.000 x 90/90 = 200.000 x 45% = 90.000.-€
Nº Habitaciones:3 200.000 x 3/3 = 200.000 x 10% = 20.000.-€
E.Conservacion: Conservado 200.000 x 1,20/1= 240.000 x15% = 36.000.-€
Ascensor: si 200.000 x 1/1,20= 166.666 x 15% = 25.000.-€
Terraza: si 200.000 x1,20/1,20=200.000x 15% = 30.000.-€
Precio: 200.000.-€ ---------------
201.000.-€
Testigo 3 vivienda en c/ Gasòmetre s/n , 2º 1ª de Tarragona
superficie: 75 m2 150.000 x 90/75= 180.000 x 45% = 81.000.-€
Nº Habitaciones:3 150.000 x 3/3 = 150.000 x 10% = 15.000.-€
E.Conservacion: A reformar 150.000 x 1,20/0,80= 225.000 x 15%= 33.750.-€
Ascensor: si 150.000 x 1/1,20= 125.000 x 15% = 18.750.-€
Terraza: No 150.000 x 1,20/1= 180.000 x 15% = 27.000.-€
Precio: 150.000.-€ --------------
175.500.-€
Testigo 4 Vivienda en c/ Assalt s/n, 3º 3ª de Tarragona.
Superficie: 100 m2 255.000 x90/100=281.686x 45% = 103.275.-€
Nº Habitaciones: 4 255.000x 3/4= 191.250 x 10% = 19.125.-€
E.Conservacion: Reformado 255.000x 1,20/1,20 =255.000x15%= 38.250.-€
Ascensor: si 255.000x 1/1.20= 212.500x 15% = 31.875.-€
Terraza si 255.000x1,20/1,20 =255.000x15% = 38.250.-€
Precio 255.000.-€ -----------------
230.775.-€
Testigo 5 Vivienda en c/ Canyelles s/n, 1 º 4ª
superficie:80 m2 205.000 x90/80=230.625 x 45% = 103.781.-€
Nº Habitaciones: 3 205.000x3/3=205.000x 10% = 20.500.-€
E.Conservacion: conservado 205.000 x1,20/1=246.000 x15% = 36.900.-€
Ascensor: si 205.000 x 1/1,20=170.833x15% = 25.625.-€
Terraza si 205.000x1,20/1,20=205.000x15%= 30.750.-€
Precio 205.000.-€ ----------------
217.556.-€
Testigo 6. Vivienda en Rambla Vella s/n , 3º 1ª de tarragona.
superficie:77 m2 193.000 x90/77=343.493x45% = 101.513.-
Nº Habitaciones: 3 193.000 x3/3= 193.000 x 10% = 19.300.-
E.Conservacion: conservado 193.000x 1,20/1= 295.000 x15% = 34.740.- Ascensor:
no 193.000 x1/1= 193.000x 15% = 28.950.-
Terraza si 193.000x 1,20/1,20= 193.000x 15% = 28.950.-
Precio 193.000.- …...................
213.453.-€
 RESULTADOS:

1) Media ponderada:

180.507 +201.000+ 175.500 +230.775 +217.556+213.453

---------------------------------------------------------------------= 203.048,50.-€/
6 testigos

dividimos el resultado por la superficie del inmueble a valorar, en este caso 90m2

Media Ponderada = 203.048,50 / 90 =2.256,09.-€/m2

2) Media superficie:

Dividimos el sumatorio de los precios testigo (valores en verde) entre el sumatorio de las superficies
de los testigos

175.000+ 200.000+150.000+255000+205000+193000
---------------------------------------------------------------------= 2.323,47.-€/m2
85+90+75+100+80+77

3) Media (aritmética):

Dividimos el sumatorio de los precios testigo (valores en verde) entre el número de testigos

175.000+ 200.000+150.000+255000+205000+193000
---------------------------------------------------------------------= 196.333,33 €
6 testigos

dividimos el resultado por la superficie del inmueble a valorar, en este caso 90 m2

Media aritmética = 196.333,33 / 90 = 2.181,48 €/m2

 Ajustes finales

Ponderaciones finales según media (dato proporcionado en el enunciado)

Media ponderada = 80%

Media superficie = 15%
Media (aritmética) =5%

Simplemente es aplicar a cada media el porcentaje y sumarlo

Media ponderada = 2256,09 x 80% = 1804,87

Media superficie = 2323,47 x 15% = 348,5205
Media (aritmética) = 2181,48 x 5% = 109,074

1804,87 + 348,5205 + 109,074 = 2.262,4665 €/m2

para calcular el precio final del inmueble multiplicamos el resultado final por la

superficie del inmueble a valorar, en este caso 90 m2

2.262,4665 x 90 = 203.621,985 €

EL PRECIO DEL INMUEBLE ES DE 203.621,985 EUROS