INFORME DE TASACIÓN

REFERENCIA VALUACION COMERCIAL DE UNA VIVIENDA EN CONJUNTO RESIDENCIAL “LA

ESTANCIA DE LURIN”
CLIENTE CARRASCO MERINO DUBER EDWIN
SOLICITANTE FINANCIERA EFECTIVA S.A.- Centro Hipotecario.
PROPIETARIOS CARRASCO MERINO DUBER EDWIN Y BECERRA NUÑEZ CINTHIA JULISSA
UBICACIONES Dirección Registral: Mzna. Rb, Lote 18, Urb. La Estancia de Lurín, III Etapa, Distrito
de Lurín, Provincia de Chiclayo, Departamento de Lambayeque.
Dirección Autoevalúo: ----------------.
Dirección In Situ: Mzna. Rb, Lote 18, Urb. La Estancia de Lurín, III Etapa, Distrito de
Lurín, Provincia de Chiclayo, Departamento de Lambayeque.
FECHA DE INSPECCION 13 de Noviembre del 2022

AREAS Y VALORES:
Valor en
Descripción Área en m2 Valor en US$
S/. 3.86
TERRENO (VT) 90.00 40,500.00 156,330.00
EDIFICACION (VE) 60.20 24,110.10 93,064.99
OBRAS COMUNES COMPLEMENTARIAS (VOCC) 0.00 0.00
CONSTRUCCION ( VE + VOC ) (VCON) 24,110.10 93,064.99
IMPORTE ASEGURABLE = V. RECONST. 27,090.00 104,567.40
VALOR COMERCIAL (VC) = VR x 1.00 64,610.10 249,394.99
VALOR DE REALIZACION INMEDIATA (VRI): 0.80 % 51,688.08 199,515.99
AÑO DE CONSTRUCCION : 2017
DE LA CONSTRUCCION : CONCRETO - LADRILLO
TIPO : CONJUNTO RESIDENCIAL
USO : MODULO DE VIVIENDA
NUMERO DE PISOS : UN PISO
PERITO RESPONSABLE : ING. ROGGER F. INGA DURANGO
REPEV Nº: 643 - 96 S.B.S
FECHA : Lima, 13 de Noviembre del 2022
Residencial Pascual Saco Block 2 – A1 –Chiclayo – Lambayeque // Teléfono 074-221201
Calle Guillermo de la Flor N° 117 – 119, Urb. Vista Alegre – Santiago de Surco – Lima // Cel 920489054
Email: ridpru@yahoo.com – ridpru@gmail.com – ridasesoreslima@gmail.com
 I. MEMORIA DESCRIPTIVA DEL BIEN

1. CLASE DE BIEN
INMUEBLE

2. PROPIETARIOS
HUAYHUAPUMA OSCCO MELISSA

3. FECHA DE VALUACIÓN
Lima, 13 de Noviembre del 2022

4. UBICACIÓN IN-SITU
Mzna. Rb, Lote 18, Urb. La Estancia de Lurín, III Etapa, Distrito de Lurín, Provincia de Chiclayo,
Departamento de Lambayeque.

5. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS:

DESCRIPCION PARTIDA N°
Por el Frente Con Pasaje R4, con 6.00 ml.
Por la Derecha Entrando con el Lote 17, con 15.00 ml.
Por la Izquierda Entrando con el Lote 19, con 15.00 ml.
Por el Fondo Con el Lote 7, con 6.00 ml.
Perímetro 42.00 ml. 13643262

6. AREA DEL TERRENO

Descripción Área de Terreno (m2)
Mzna. Rb, Lote 18 90.00
Total 90.00

7. ZONIFICACIÓN
NO se contó con certificado de parámetros.

8. USO ACTUAL DEL PREDIO

MODULOS DE VIVIENDA

9. ANTIGÜEDAD DE LA EDIFICACIÓN:
DESCRIPCION SUNARP AUTOAVALUO TASADOR
Mzna. Rb, Lote 18 ------------ ------------ 5 Años

10. ESTADO DE CONSERVACION Y DEPRECIACIÓN

DESCRIPCION ESTADO DEPRECIACION FACTOR
Mzna. Rb, Lote 18 MUY BUENO 0% 1.00

11. CUADRO DE AREAS:

SUNARP TASADOR
AUTOAVALUO
DESCRIPCIÓN
A.O (m2) A.C. (m2) A.C. (m2) A.O (m2) A.C. (m2)
Mzna. Rb, Lote 18 90.00 60.20 --- 90.00 60.20
Total 90.00 60.20 --- 90.00 60.20

Residencial Pascual Saco Block 2 – A1 –Chiclayo – Lambayeque // Teléfono 074-221201

Calle Guillermo de la Flor N° 117 – 119, Urb. Vista Alegre – Santiago de Surco – Lima // Cel 920489054
Email: ridpru@yahoo.com – ridpru@gmail.com – ridasesoreslima@gmail.com
 12. DESCRIPCION DEL BIEN:
Sobre el terreno ubicado en la Urbanización La Estancia de Lurín se ubica en el Lote 5 (Unidad
Catastral 10424), se trata del Proyecto Inmobiliario denominado “LA ESTANCIA DE LURIN”,
conformado por 116 módulos de viviendas en lotes típicos que van desde los 90.00 y 108.00 m2.
Además se plantean áreas para dos colegios y un centro comercial, una piscina, canchas de
futbol y vóley, juegos infantiles, amplios jardines, estacionamientos y salón de recepciones.
La urbanización cuenta con áreas verdes, vigilancia y rejas de seguridad, es residencial en
proceso de consolidación y tiene todos los servicios públicos y de infraestructura urbana. Sus
principales vías de acceso son Av. Panamericana Sur.

13. DISTRIBUCIÓN DEL BIEN:

La vivienda ubicada en la Manzana Rb, del Lote 18, es el que se tasa y tiene la siguiente
distribución:
Primer Piso: Jardín, sala -comedor, cocina, patio, dormitorio 01 (principal), dormitorio 02,
dormitorio 03, baño y jardines.

14. CARACTERISTICASQUE PRESENTA LA EDIFICACIÓN:

ITEM PARTIDA DESCRIPCIÓN

A Estructura portante y techos Platea de cimentación de losa de concreto armado
horizontales, Muros y techos de concreto armado con
malla electrosoldada con placa de concreto (e=10 cm).
B Albañilería y Revoques Muros interiores solaqueados y pintados, exteriores
blanqueados. Cielos rasos enlucidos y pintados con látex.
C Pisos Cerámicos y cemento pulidos en lavandería.
D Puertas y Ventanas De madera en ingreso, interiores contraplacadas. Sin
roperos, Ventanas con marcos de aluminio con vidrios
simples.
E Cocina Piso Cerámica.
Pared Cerámica entre muebles, tarrajeado y pintado resto.
Mueble Solo lavadero sin escurridor de acero inoxidable.
F Baños Piso Cerámica.
Muro Cerámicos solo en ducha.
Sanitario Blancos de fabricación nacional.
G Lavandería Piso ---------------.
Muro ---------------.
Lavadero De granito.
H Instalaciones Sanitarias Redes empotradas de PVC para agua fría.
I Instalaciones Eléctricas Suministro trifasico, instalaciones empotradas.
J Instalaciones Mecánicas ---------------.

Nº de Pisos Nº de sótanos Diseñada para:

01 Piso 00 01 Piso

15. SERVIDUMBRES
--------------

Residencial Pascual Saco Block 2 – A1 –Chiclayo – Lambayeque // Teléfono 074-221201

Calle Guillermo de la Flor N° 117 – 119, Urb. Vista Alegre – Santiago de Surco – Lima // Cel 920489054
Email: ridpru@yahoo.com – ridpru@gmail.com – ridasesoreslima@gmail.com
 16. INSCRIPCION EN LOS REGISTROS PUBLICOS
Presenta inscripción a favor de: CARRASCO MERINO DUBER EDWIN Y BECERRA NUÑEZ CINTHIA
JULISSA, en la Partida N° 13643262, de los Registros Públicos SUNARP – Oficina Registral LIMA.

17. DOCUMENTACIÓN
• Copia de Tasación de LUIS PEDRAZA MERINO CONSTRUCTORA E.I.R.L. de fecha
13/11/2017.
• Copia de la Partida N° 13643262 (Dpto.), de los Registros Públicos SUNARP – LIMA.

18. OBSERVACIONES
➢ El informe ha sido elaborado en base al numeral 7 del oficio circular N° 6731-97 de fecha
24.10.1997 y a la Modificación de la Resolución N° 992-98 de fecha 23.09.1998 emitida por la
SBS (Sin inspección ocular interior).
➢ Es recomendable practicar una valuación en el momento de la adjudicación del bien.
➢ A solicitud del Banco, el presente informe referencial se realiza en base a lo indicado en
documentación presentada, no responsabilizándonos de la información contenida en dichos
documentos.
➢ La presente valuación no incluye estudios de títulos de propiedad.
➢ La Propiedad presenta una hipoteca inscrita en el Asiento D00002, CARRASCO MERINO DUBER
EDWIN Y BECERRA NUÑEZ CINTHIA JULISSA, constituye hipoteca a favor de FINANCIERA
EFECTIVA S.A. hasta la suma de S/. 142,367.70 soles.
Lima 15/12/2017.

19. OPINION INTEGRAL DEL PERITO

- La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las
normas vigentes.
- Vigencia de la valuación: de no variar las condiciones del mercado así como de no
presentarse imponderables, podría tener una vigencia de 90 días.
- Los valores de los materiales usados en la construcción de la edificación son valores actuales
que el perito luego deprecia de acuerdo a su antigüedad y da un valor de realización de
acuerdo a su criterio.

20. DEDUCCIONES A CONSIDERAR PARA EL VALOR DE REALIZACIÓN

DEDUCCIONES A CONSIDERAR:
Mantenimiento 5%
Pre-Realización y Valuación 1,2%
Gastos Publicidad y Ventas 2%
Reajuste por Realización en 60 días 11,8%
TOTAL DE DEDUCCIONES 20%
NOTA: NO INCLUYE LAS CONSIDERACIONES QUE LA ENTIDAD CREA CONVENIENTE PARA LLEGAR AL
VALOR DE REALIZACION ÓPTIMO.

Residencial Pascual Saco Block 2 – A1 –Chiclayo – Lambayeque // Teléfono 074-221201

Calle Guillermo de la Flor N° 117 – 119, Urb. Vista Alegre – Santiago de Surco – Lima // Cel 920489054
Email: ridpru@yahoo.com – ridpru@gmail.com – ridasesoreslima@gmail.com
 II. VALUACION DEL PREDIO BIEN FUTURO

01. VALOR DEL TERRENO: VT

En concordancia con el Artículo II.C.22 del R.N.T. y del análisis de los valores comerciales del mercado
inmobiliario de compra y venta, de terrenos similares en ubicación y entorno urbano, a la fecha se estima
como valor comercial unitario: US$ 450.00 /m2. Luego:

VT = 90.00 m2 x US$ 450.00 /m2 x 0.00 (VT) = US$ 40,500.00

02. VALOR DE EDIFICACION: VE

De acuerdo a los materiales usados en la edificación y zonas comunes que proporcionalmente le corresponden, el
perito ha considerado un Valor de la edificación, Por lo tanto, tenemos:

Primer Piso
VE. 60.20 m2 x US$ 450.00 /m2 x 0.89 = US$ 24,110.10
(VE) = US$ 24,110.10

03. VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS: V.O.C.

Presenta:
VOC: No presenta
Global. = US$ 0.00
(VOC) = US$ 0.00

04. VALOR RECONSTRUCCION: VRE = VE + VOC - %DEPREC

El valor de reconstrucción es la suma del valor de las edificaciones + el valor de las obras complementarias sin
depreciación:

Primer Piso
VE. 60.20 m2 x US$ 450.00 /m2 x 0.00 = US$ 27,090.00
(VRE) = US$ 27,090.00

05. VALOR REPOSICION: VR = VT + VE + VOC

.- Valor del Terreno (VT) = US$ 40,500.00

.- Valor de la Edificación (VE) = US$ 24,110.10
.- Valor de Obras Complementarias (VOC) = US$ 0.00
.- Valor Reposición (VR) = US$ 64,610.10

06. VALOR COMERCIAL: VC = VR x 1.00

VC = VR x 1.00
VC = US$ 64,610.10 x 1.00 (VC) = US$ 64,610.10

SON: SESENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS DIEZ CON 10/100 DOLARES AMERICANOS.

07. VALOR DE REALIZACION INMEDIATA: VRI = VC x 80 %

VRI : VC x 80 %
VRI : US$ 64,610.10 x 80 % (VRI) = US$ 51,688.08

SON: CINCUENTA Y UN MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y OCHO CON 08/100 DOLARES AMERICANOS.

Lima, 13 de Noviembre del 2022

Residencial Pascual Saco Block 2 – A1 –Chiclayo – Lambayeque // Teléfono 074-221201

Calle Guillermo de la Flor N° 117 – 119, Urb. Vista Alegre – Santiago de Surco – Lima // Cel 920489054
Email: ridpru@yahoo.com – ridpru@gmail.com – ridasesoreslima@gmail.com
 III. TESTIGOS FOTOGRAFICOS

Residencial Pascual Saco Block 2 – A1 –Chiclayo – Lambayeque // Teléfono 074-221201

Calle Guillermo de la Flor N° 117 – 119, Urb. Vista Alegre – Santiago de Surco – Lima // Cel 920489054
Email: ridpru@yahoo.com – ridpru@gmail.com – ridasesoreslima@gmail.com