Es adecuado el pacto de retroventa?

De la aplicacin de un figura
controvertida.

A lo largo de la existencia del hombre, este se ha relacionado con otros

hombres y ha establecido lazos con estos, parte de estos lazos corresponden a
los que se daban en el marco del comercio, establecindose relaciones entre
estos impulsadas por las necesidades y la satisfaccin de las mismas. Es por
esto que el hombre, para poder garantizar el cumplimiento de las relaciones
pactadas desarrolla figuras tales como el contrato, el cual se ha visto
desarrollado y perfeccionado a lo largo del tiempo para lograr una mayor
seguridad para las personas y sus intereses.
Es en este marco que, dada la necesidad de desarrollar figuras como la del
contrato, se han estructurado algunas teoras que, a lo largo del tiempo, se han
visto reflejadas en los distintos sistemas jurdicos del mundo, adoptndolas
como parte de la legislacin por responder al hecho social y a la necesidad de
regulacin; una de estas es la del pacto de retroventa.
El cdigo civil consigna en su artculo 1586 el pacto de retroventa, el cual nos
indica
que:
Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho de resolver
unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisin judicial.; dicho pacto es
desarrollado en el cdigo como uno de los que se admiten para la
compraventa. Pero, ante tal figura, uno se puede hacer preguntas como, Si el
contrato ya est perfeccionado, y la propiedad del bien pertenece al
comprador, bajo que argumento puede un derecho absoluto como el de
propiedad verse afectado por voluntad unilateral del anterior propietario? o,
Que justifica que, siendo el contrato una herramienta que ayuda al trfico de
bienes, exista una figura que dificulte el mismo, amparada en el propio
contrato?. Ante esto es necesario establecer algunos parmetros para poder
establecer en que radica la dificultad de la aplicacin de esta figura, amparada
por nuestra legislacin.
1.- El contrato de Compraventa y la retroventa
El contrato es, segn nuestro ordenamiento, el acuerdo de dos o ms partes
para crear, regular, modificar o extinguir una relacin jurdica patrimonial,
siendo el contrato de compra y venta aquel por el cual el vendedor se obliga a
transferir la propiedad de un bien al comprador y ste a pagar su precio en
dinero, esto segn el cdigo, a lo cual debemos entender este ultimo como
jurdicamente () el ms importante de los que generan obligaciones
patrimoniales, el de ms amplia significacin dogmtica y, en general, el

patrn o modelo de los dems contratos1. Este tipo de contratos buscan

favorecer el trafico de bienes de manera ordenada y adecuada, estableciendo
parmetros consensuados entre las partes para que estas puedan acordar
condiciones para el comercio de estos bienes; pero es necesario entender que
por el contrato de compraventa no se transfiere la propiedad de la cosa
objeto del contrato, sino que el vendedor se obliga a transferirla 2, es decir, la
compraventa como tal es un titulo que acredita la propiedad, siendo que la
constitucin de propietario como tal corresponder siempre que se haya dado
de acuerdo a un modo valido de adquisicin, pudiendo este ser la traditio en el
caso de muebles o la inscripcin registral en el caso de inmuebles, tal como
nos dice el maestro De la Puente y Lavalle, Tngase presente, al efecto, que el
artculo del Cdigo Civil dispone que la transferencia de propiedad de una cosa
mueble determinada se efecta con la tradicin a su acreedor, salvo
disposicin legal diferente. Por su parte, el articulo 949 del mismo Cdigo
establece que la sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al
acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en
contrario.3 .
Entendido esto es menester ahora saber que es el pacto de retroventa, siendo
que el cdigo entiende que por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho
de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisin judicial, o
como dira el Jurista Leon Barandiaran , la retroventa es un pacto que puede
adjuntarse al contrato de compraventa y que hace resoluble a sta, al retornar
la cosa al vendedor y devolver este ltimo el precio al comprador 4, siendo que
esta puede referirse tanto a bien inmueble como a bien mueble, pues nuestro
Cdigo Civil no hace ninguna especificacin al respecto 5. Ante esto podemos
entender que el pacto de retroventa tendra como objetivo, entonces, la
paralizacin y/o la disolucin de los efectos reales generados por el contrato de
1 ARIAS SCHREIBERT PEZET, Max, Exgesis del Cdigo Civil Peruano de 1984
Tomo I. Edicin 2006. Editorial Gaceta Jurdica S.A. Lima-Per.
2 Exp. N 147-93 Anchash. Normas Legales, N 238, p. J-24
3 DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel, Cdigo civil Comentado por los 100
mejores especialistas Tomo VII. Edicin 2009 Editorial Gaceta Jurdica S.A.
Lima-Per.
4 LEON BARANDIARAN, Jos, Tratado de Derecho Civil-Comentarios
Actualizados Del Cdigo Civil De 1936 Al Cdigo De 1984 Edicin 2002,
Editorial Gaceta Jurdica S.A. Lima-Per.
5 idem

compraventa (que hasta ese entonces despliega normalmente su eficacia

haciendo al comprador titular del derecho de propiedad del bien materia de la
venta -siguiendo la orientacin acogida en la fattispecie contenida en el
articulo 1529 del Cdigo Civil-), desde el momento en que se haga ejercicio del
derecho potestativo conferido al vendedor por el pacto de retroventa () 6.
2.- La titularidad de la propiedad frente al pacto de retroventa
Ante la descripcin de las figuras antes vistas, y en concordancia con los
principios legales, debemos decir que la aplicacin del pacto de retroventa es
totalmente legal, ya que esta nace de un acuerdo consensual entre las partes
en un momento previo al perfeccionamiento del contrato, incluso podra
decirse que este acuerdo puede dar en un pre-contrato sin que esto afecte su
validez; lo discutible del asunto radica en el uso de este pacto en el propio
ordenamiento, esto ya que, como entendemos, la compraventa transfiere la
propiedad de un bien del vendedor al comprador, y esta propiedad conlleva
consigo el poder jurdico de usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien, tal
como lo indica el articulo 923 del C.C., esto significa que el propietario de un
bien puede disponer del bien objeto del acuerdo, de la forma que este
considere pertinente, llegando incluso a poder destruirlo si considera que esto
sirve a sus intereses; pero, como es posible ser propietario de un bien, tener
este poder jurdico, obtenido del perfeccionamiento de un contrato valido en el
cual se traslado la propiedad de un bien, y sin embargo, no poder ejercer las
mismas?. La titularidad del bien, de acuerdo a este razonamiento se vera
afectada por un acuerdo dado en una figura legal que, de acuerdo con la teora
del contrato, ya concluyo al momento de perfeccionarse ya que "Nuestra
legislacin en materia contractual recoge el principio del consentimiento,
mediante el cual los contratos se perfeccionan con el consentimiento de las
partes"7, entonces, que clase de perfeccionamiento es aquel por el cual , ya
habiendo concluido el contrato y solo quedando la obligacin del vendedor de
perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien 8, deja abierta la
posibilidad de un efecto de retroactividad que anule el contrato realizado por la
sola voluntad del comprador ( ante esto es importante resaltar que esta
decisin unilateral no necesita justificacin ya que otorga al vendedor el

6 PALACIOS MARTINEZ, Eric, Cdigo civil Comentado por los 100 mejores
especialistas Tomo VIII. Edicin 2009 Editorial Gaceta Jurdica S.A. Lima-Per.

7 Exp. N 451-93-Cal/ao, Normas Legales N" 232, p. J-17

8 Articulo 1549 del Cdigo Civil Peruano.

derecho potestativo de resolver unilateralmente el contrato, claro est con los

efectos restitutorios que el ejercicio de tal derecho implica 9).
Adems a esto, debemos recordar lo dicho por la norma constitucional, que en
su articulo 70 indica El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo
garantiza. Se ejerce en armona con el bien comn y dentro de los lmites de
ley. A nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa
de seguridad nacional o necesidad pblica, declarada por ley, y previo pago en
efectivo de indemnizacin justipreciada que incluya compensacin por el
eventual perjuicio. Hay accin ante el Poder Judicial para contestar el valor de
la propiedad que el Estado haya sealado en el procedimiento expropiatorio.,
y si el Estado garantiza el derecho de Propiedad, como es posible que ampare
una figura por la cual, ante el legitimo ejercicio de este derecho, se pueda
privar del mismo sin mayor explicacin. Ante esto ultimo es posible decir que la
retroventa se da en el margen de un acuerdo pactado entre las partes
amparadas en el principio de consensualidad, sin embargo, es necesario ver
que existen pactos permitidos y otros prohibidos, siendo que la determinacin
del carcter de estos se da por un criterio de razonabilidad para con las partes
y sus intereses, buscando la inafectacion de los derechos de ambos o el abuso
de alguna parte para con otra, pero acaso no es este pacto un ejemplo del
abuso que puede ejercer el comprador para con el vendedor, el cual, ya
sabindose dueo de un bien y ajustando su vida a este, determinando planes
para este y gozando, en algunos casos, del mismo, se vea privado del mismo
por una decisin que no necesita mayor amparo que la propia imposicin de
una voluntad sin razones?. Esto crea una incertidumbre sobre la verdadera
titularidad del bien, ya que, visto lo anterior, aquel que detenga el derecho de
retroventa tiene un poder mayor que el mismo propietario y titular del bien, ya
que puede despojarlo de tal sin necesidad de proceso alguno.
Otro de los fines del contrato de compraventa corresponde al trfico mercantil,
es decir, mejorar el mismo para que las relaciones contractuales no generen
mayores trabas y sea posible adquirir la titularidad de los bienes con la mayor
celeridad posible, lo que implica a su vez la confianza de que, una vez
concluido el contrato, se pueda disfrutar del bien, pero, esta clausula impide el
disfrute de dicho bien o su dispocision, ya que la misma es aun incierta, mismo
habiendo concluido el contrato, de esto nos habla Castillo Freyre cuando nos
indica que en el tiempo de vigencia de ese plazo, la propiedad adquirida por
el comprador resultar sumamente relativa, pudindose calificar de imperfecta
y precaria, en la medida que es revocable. 10.
9 Idem 6
10 CASTILLO FREYRE, Mario. Comentario al Contrato de Compraventa. Gaceta
Jurdica. Primera Edicin. Enero 2002.

Entonces, si esta figura no se corresponde con los propios fines del contrato,
representara acaso una figura de abuso de derecho?, pues el Doctor Leon
Barandiaran nos dice sobre esta figura que El derecho no es absoluto, no
puede ejercitarse de una manera que lastime los imperativos humanos de
solidaridad social y de consideracin intersubjetiva 11; cuando hablamos del
abuso del derecho hablamos tambin, tal como nos dice Fernandez Sessarego,
de
la transgresin de un deber jurdico genrico (buena fe, buenas
costumbres, inspiradas en el valor solidaridad), esta figura podra
corresponderse con la de la retroventa en la medida que esta ultima afecta la
buena fe del contratante de pensarse propietario de un bien, cuando en
realidad se es un poseedor, o incluso un tenedor. Adems, no es posible que se
permita la resolucin de un contrato ampara en una causal subjetiva y
voluntaria sin motivacin, que no permita defensa alguna, solo una devolucin
del precio de venta.
3.-Conclusion
De acuerdo a lo ledo, en mi opinin, esta figura resulta innecesaria para el
ordenamiento, ya que, cuando una persona se dispone a realizar compromisos
y asumir obligaciones jurdicas, esta debe saber que sus acciones tendrn
repercusiones y debe saber afrontarlas.; el pacto de retroventa genera
incertidumbre jurdica y crea la posibilidad de evadir esas obligaciones
asumidas con un simple no. Lo mejor seria en este caso, si la duda del
vendedor es tal que no puede contratar sin esta clausula, realizar un contrato
preparatorio estipulando condiciones que, sern analizadas y posteriormente,
si aprobadas, generaran un contrato definitivo con lo que este implica
(titularidad, transferencia del bien y los usos que la propiedad confiere).
Adems, que sucedera en el supuesto que, una persona, en uso de la
propiedad conferida en base a la titularidad de un bien que le fue vendido, y
atendiendo a una situacin fuera de lo ordinario y de urgencia, decide
destruirlo, siendo que unos das despus el anterior titular del bien decide
hacer efectivo el pacto de retroventa?. Si bien este es un derecho amparado
por la ley, es necesario atender a los supuestos que genera este tipo de leyes,
ya que podemos estar amparando figuras abusivas por querer mantener
ciertas figuras jurdicas.

11 LEON BARANDIARAN, Jos, Tratado de Derecho Civil-Comentarios

Actualizados Del Cdigo Civil De 1936 Al Cdigo De 1984 Edicin 2002,
Editorial Gaceta Jurdica S.A. Lima-Per.