Manual - Basico - Rusticas - 2015

MANUAL BÁSICO DE FINCAS RÚSTICAS:
1
MANUAL BÁSICO DE FINCAS RÚSTICAS AH FEBRERO 2015
INDICE:
A - INTRODUCCIÓN DE DATOS EN EL TASA
B- CRITERIOS BÁSICOS FINCAS RÚSTICAS.
C - INSTRUCCIONES DE USO HOJA DE CALCULO ACTUALIZACIÓN.
D- ANEXOS- HOJAS DE CÁLCULO DE ACTUALIZACIÓN DE DIVERSOS

CULTIVOS
FEBRERO 2015
2
A - TASACIÓN TIPO RUSTICAS – INTRODUCCIÓN DE DATOS EN EL
TASA
1.- IDENTIFICACIÓN.
Es imprescindible que rellenéis los datos de identificación PARAJE o SITIO, POLIGONO y
PARCELA, así como linderos físicos y registrales, así como la referencia catastral, y justifiquéis
la correspondencia registro-catastral-física.
A continuación detalles de datos obligatorios sobre los que cometéis mayor número de errores:
DETALLE 1.- Justificación identificación:
3
DETALLE 2.- COORDENADAS: Podéis extraerlo fácilmente del SIGPAC.
DETALLE 3.- Fechas:
4
4.- TERRENO.
Os amplio detalles a completar:
DETALLE 1.- Se debe rellenar datos registrales y catastrales, las superficies las recupera del
DETALLE 2.
Para crear la fila sobre la línea y debajo de donde pone finca botón derecho:
Al final de esta línea están los datos registrales:
5
DETALLE 2.- Rellenar superficies:
DETALLE 3.- Justificar superficies adoptadas:
DETALLE 4.- Reflejar detalles que afecten en el valor de morfología, topografía, etc..
DETALLE 5.- Reflejar aspectos que afecten en su valor, accesos, luz, agua, etc…
Esta pantalla es de las más importantes ya que nos aporta mucha información del valor dado con
posterioridad.
DETALLE 6.- Cuando son más de una referencia catastral se debe crear aquí, dar al y
sobre la pantalla que abre botón derecho y crear tantas unidades como catastrales existan.
6
5.- CLIMA Y OROGRAFÍA.
Este apartado de Hidrología se activa únicamente en el caso de poseer riego.
6.- DESCRIPCIÓN DE EXPLOTACIÓN.

Debéis incluir los detalles constructivos de las edificaciones.
7
8.- TENENCIA Y OCUPACIÓN.
Se debe realizar siempre CONSULTA URBANÍSTICA completando siempre: CLASIFICACIÓN,

CALIFICACIÓN y PLANEAMIENTO CON FECHA DE APROBACIÓN.
DETALLE 1.- En observaciones generales rellenaremos las frases tipo de KRATA.

Según información obtenida: …
La información urbanística ha sido obtenida de manera verbal, por lo que la misma queda
supeditada a la obtención de cédula urbanística que confirme los supuestos contemplados en el
presente informe.
En caso de la existencia de edificaciones, aún en los casos en que no se valoren, se debe

reflejar la información proporcionada por el técnico municipal sobre su situación urbanística
(legalidad, existencia expediente abierto, etc…).
DETALLE 2.- Título de propiedad, mucho cuidado cuando hay usufructos porque hay que
reflejarlo en una advertencia tipo que os aparecerá en sugerencias del TASA.
DETALLE 3.- Se debe reflejar brevemente las cargas que se desprenden de la Nota Simple
aportada.
8
11.- VALORACIÓN
DATOS REGISTRALES:
Se deben rellenar los datos registrales, las referencias catastrales y el IDUFIR de la finca:
9
DETALLE 1.-
Se deben rellenar los datos registrales así como los catastrales si sólo es una referencia
catastral.
DETALLE 2.-
Cuando son más de una referencia catastral se debe crear aquí, dar al y sobre la pantalla
que abre botón derecho y crear tantas unidades como catastrales existan.
MÉTODO COMPARACIÓN-ACTUALIZACIÓN
10
DETALLE 1.-
Siempre van a ir estos dos métodos, excepto casos puntuales que deberán comentarse
previamente.
DETALLE 2.-
En cuanto al sondeo de mercado aplicado es importante aportarlo de tal forma que las
superficies y unitarios sean lo más similar posible al valor dado, si bien siempre teniendo en
cuenta las características agrológicas del terreno, etc.
11
MÉTODO COMPARACIÓN.
Siempre homogeneizar los testigos de manera Desglosada:
Siempre rellenar en los testigos, la ubicación, teléfono y el aprovechamiento agrícola:
Diferencias entre el valor encuestado (ofertado) y adoptado (si al llamar al testigo admite
negociación).
12
MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS.
DETALLE 1.-
Aquí debemos reflejar el periodo de vida “restante” del cultivo, para eso nos basamos en los
periodos establecidos en el Manual.
13
DETALLE 2.-
Debemos verificar las tasas de actualización, que sean las actualizadas y que corresponda con
ECO y NO ECO.
DETALLE 3.-
El valor del suelo, siendo este valor un porcentaje del valor de comparación estimándose como el
valor de aprovechamiento de secano o bien realizando un sondeo de mercado con
aprovechamiento en regadío paralelo poniendo el valor de la superficie total valorada.
DETALLE 4.-
% Inmueble: Establecido por circular de fecha 22/04/2009, para fincas rusticas 90-95% y
para explotaciones ganadera y/o económicas 80-90%.
DETALLE 5.-
Introducir flujos de caja en Ingresos y gastos según lo especificado en el apartado anterior de

Hipótesis y parámetros.
Al presionar el botón de INTRODUCIR FLUJOS DE CAJA llegamos a la pantalla donde se

deben introducir los cálculos de los ingresos y gastos calculados previamente en las hojas de
cálculo o en los supuestos estimados y justificados en OBSERVACIONES Y PARÁMETROS.
DETALLE 6.-
Se debe reflejar aquí los supuestos contemplados para el cálculo de los flujos de caja.
14
DETALLE 5.-AMPLIADO
Debemos introducir los INGRESOS y GASTOS calculados en la línea de datos asignada a tal
fin, debéis tener en cuenta la edad actual del cultivo en aquellos casos que estemos valorando
un cultivo con “vuelo” (frutales, viñedo, etc)
En el ejemplo visual que os aporto y que muestra parte de los flujos, podéis comprobar que la
vida del frutal es de dos años, de ahí que empecemos en el Año 1 de I y G con el año 3 de la hoja
de cálculo.
INGRESOS
GASTOS
15
DETALLE 6.-
Cuando damos al botón indicado se nos abre la pantalla donde debemos:

- DETALLE 1.- Explicar la situación actual de la finca, si posee cultivo implantado, en qué
estado, etc., o si bien estimamos algún cultivo al carecer de él, etc. (Existen sugerencias
tipo).
- DETALLE 2.- Además debemos reflejar el texto de la hipótesis de cálculo que hemos
reflejado en los flujos de caja.
AMPLIACIÓN DETALLE 2.-
16
En el caso de poseer edificaciones, estas se valorarán por el Método del Coste, reflejando las
superficies registrales, catastrales…
DETALLE 1.-
Debéis crear en la pantalla de identificación el uso de la edificación a valorar, en los casos que
sea SIVASA tiene peculiaridades, por lo que en esos casos poneros en contacto conmigo y
comentamos cada caso.
DETALLE 2.-
Debéis activar únicamente el método del Coste, puesto que el suelo ya lo valoramos en otro uso
(ver DETALLE 1).
Caso particular de las edificaciones con explotaciones ganaderas que se detallarán en otro
Manual independiente.
17
DETALLE 3.-
Se debe reflejar los datos de la edificación que nos aporta la documentación legal.
DETALLE 4.-
Se debe hacer constar las superficies comprobadas (útil y construida)
Así mismo se debe adoptar para la valoración la superficie menor entre la comprobada y la
registral.
En caso de que no se encuentre inscrita como bien refleja la CIRCULAR, no se valora, si bien en
casos excepcionales y tras la aportación de la documentación reflejada (pantallazo) podrá
valorarse condicionando el informe a la inscripción (C9).
18
DETALLE 5.-
En observaciones del método del Coste, se debe justificar el 21% de gastos.
DETALLE 6.-
Debemos justificar el coste de construcción de las edificaciones objeto de valoración.
19
12.- VERIFICACIONES.
DETALLE 1-
Se debe chequear la documentación de la que hemos dispuesto.
DETALLE 2.-
Se debe chequear las comprobaciones que hemos realizado.
DETALLE 3.-
Se deben dar de alta los CONDICIONANTES, algunos están tipificados por lo que es
seleccionarlos. El resto habrá que escribirlos.
Debéis seleccionar no imprimir a aquellas automáticas que no corresponden .
DETALLE 4.-
Se deben dar de alta los ADVERTENCIAS, algunos están tipificados por lo que es
seleccionarlos. El resto habrá que escribirlos.
Debéis seleccionar no imprimir a aquellas automáticas que no corresponden .
DETALLE 5.-
En las notas internas debéis seleccionar no imprimir, y ahí podéis reflejar las anotaciones de
todo aquello que queréis que conozca de la finca particularidades para su validación, o que os
llame para que me expliquéis, etc.
20
13.- CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS.
A continuación os enumero las más comunes:
C3 (agrupación de inmuebles):
La presente tasación queda CONDICIONADA a la agrupación de las fincas registrales
detalladas, debido a que no se puede definir con exactitud el deslinde físico entre dichas fincas
registrales y siendo de significar la posible falta de proporcionalidad en el valor de cada una de
las mismas por separado.
C18 (fincas rústicas-derecho de riego):

Se CONDICIONA a que se aporte la documentación referente al derecho de riego de la finca
rústica objeto de tasación.
FC6 riego
La presente valoración queda condicionada a la adscripción del derecho de riego acreditado en
la presente valoración a la Finca Registral objeto de valoración previa a la escritura de
constitución de la hipoteca.
Identificación y Protocolización del plano:

La presente valoración queda CONDICIONADA a que se subsane e inscriba en el registro de la
propiedad la correcta descripción de la ubicación del inmueble objeto de tasación conforme a la
realidad definida en el presente informe , complementada dicha identificación con la aportación
de plano protocolizado -detallado y acotado/escalado- del conjunto de la finca firmado por
técnico competente, relacionando en dicho plano la equivalencia entre finca registral objeto de
tasación y su identificación catastral (Polígono xx, Parcela xxx, referencia catastral xxx) que
confirme los supuestos adoptados en el presente informe
Pozo:
La presente valoración queda CONDICIONADA a la presentación de la documentación
acreditativa de la legalización del pozo sito en la finca que permite la extracción de agua de
riego para el uso de la misma en el aprovechamiento agrícola, recomendándose su vinculación e
inscripción a la finca registral objeto de valoración.
A6 (visita-discrepancias-dirección):
Se ADVIERTE que según la documentación anexa aportada existen discrepancias entre las
características física y/o registrales y/o catastrales (relativas a la dirección) que no inducen a
dudas ciertas sobre la identificación del inmueble tasado (indicar entre paréntesis la dirección
actual correcta). Se recomienda su modificación en el registro de la propiedad y/o catastro.
21
A7 (visita-discrepancias-superficies):
Se ADVIERTE que según la documentación anexa aportada existen discrepancias entre las
características física y/o registrales y/o catastrales (relativas a la superficie) que no inducen a
dudas ciertas sobre la identificación del inmueble tasado. Se recomienda su modificación en el
registro de la propiedad y/o catastro.
A45 (fincas rústicas- linderos):

Se ADVIERTE que algunos -todos- de los linderos de la finca tasada están referenciados a
persona físicas, o jurídicas, por lo que no se han podido comprobar los mismos.
A47 (fincas rústicas- ratios medios):

Se ADVIERTE que el cálculo del Valor de Mercado por el Método de Actualización de Rentas se
ha realizado en base a los ratios medios del sector, debido a que no se han facilitado datos
sobre el rendimiento económico de la explotación.
FA8 riego nueva, manual Julio 09.

Se ADVIERTE que en la presente valoración se aporta documentación acreditativa de la
concesión de riego de la Finca Registral objeto de valoración para el uso de la misma en el
aprovechamiento agrícola, por lo que se recomienda su inscripción y vinculación de la finca
registral.
Aedif (No inscrita Edificación)

Se ADVIERTE que existe una edificación en la finca que no se ha valorado al no encontrarse
inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente.
A unidad mínima de cultivo.

Se ADVIERTE que no se ha realizado el método de actualización de rentas al ser la parcela
menor que la unidad mínima de cultivo, no encontrarse cultivada y ante la imposibilidad de
obtener un rendimiento agrícola y/o ganadero del terreno no ocupado por las edificaciones,
debido entre otras a características morfológicas y agrológicas.
22
14.- IMÁGENES.
Documentación fotográfica:
1.- Plano de carreteras de acceso.
2.- Plano catastral de entorno
3.- Ficha catastral de la/s finca/s.
4.- Plano de emplazamiento mediante ortofoto (extraída de catastro).
5.- Documentación urbanística (Normativa, plano con leyenda).
6.- Derechos de cultivo, registro vitivinícola, derechos de riego…
7.- Fotografías: todas ellas nombradas debidamente

a.- Camino de ubicación.
b.- Zona de acceso a la finca.
c.- Fotos de los linderos (Ejm lindero este y oeste).
d.- Mínimo cuatro fotos del interior de la finca.
e.- Foto del pozo, edificaciones, bocas de riego en caso de existir..
f.- Detalle de foto cercana tipo de cultivo y que se vea el terreno.
8.- Croquis de las edificaciones.
Documentación legal: Nota Simple,…
ES MUY MUY IMPORTANTE LA DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA!!!
23
A continuación ejemplos:
1.- Plano de carreteras de acceso.
24
2.- Plano catastral de entorno
4.- Plano de emplazamiento mediante ortofoto (extraída de catastro).
25
8.- Croquis de las edificaciones.
26
B-TASACIÓN TIPO RUSTICAS - CRITERIOS BÁSICOS FINCAS
RÚSTICAS.
Como siempre son aplicables en general, si bien dependiendo de los casos
particulares pueden ser revisados y cambiados.
1.- APROVECHAMIENTO REGADÍO - SECANO.
Caso 1: Se considera REGADÍO

Registro: regadío.
Catastro: regadío.
Físicamente: regadío.
CONDICIONANTE: No ADVERTENCIA: No.
Caso 2: Se considera SECANO

Registro: secano.
Catastro: regadío.
Físicamente: secano.
CONDICIONANTE: No ADVERTENCIA: No.
Caso 3: Se considera REGADÍO (ver anexo 1 explicativo)

Registro: secano.
Catastro: regadío.
CONDICIONANTE: No ADVERTENCIA: Sí.
En la descripción de la Finca Registral (FR) consta la ubicación catastral de la finca a valorar, bien
porque incluye la dirección de Polígono y Parcela o porque consta la referencia catastral o porque en
la descripción de linderos se encuentran referenciados a parcelas catastrales o linderos físicos
perfectamente identificables.
En tal caso aplicaremos la ADVERTENCIA:
Se ADVIERTE que en la presente valoración se aporta documentación acreditativa de la concesión de
riego de la Finca Registral objeto de valoración para el uso de la misma en el aprovechamiento
agrícola, por lo que se recomienda su inscripción y vinculación de la finca registral.
Caso 4: Se considera REGADÍO (ver anexo 1 explicativo)

Registro: secano.
Catastro: regadío.
CONDICIONANTE: Si ADVERTENCIA: No.
En la descripción de la Finca Registral (FR) no consta la ubicación catastral de la finca a valorar
(aunque la identifiquemos perfectamente consultando a los Organismos oportunos como el
Ayuntamiento de la localidad, catastro, etc siendo este el procedimiento habitual), y los linderos son
personas físicas no identificables.
En este caso se aplicará el CONDICIONANTE:
La presente valoración queda condicionada a la adscripción del derecho de riego acreditado en la
presente valoración a la Finca Registral objeto de valoración previa a la escritura de constitución de
la hipoteca.
27
Caso 5: Se considera SECANO
Registro: secano.
Catastro: secano.
CONDICIONANTE: No ADVERTENCIA: Sí.

Registro: secano.
Catastro: secano.
CONDICIONANTE: Sí. ADVERTENCIA: No
Se CONDICIONA a que se aporte la documentación referente al derecho de riego de la finca
rústica objeto de tasación.

Registro: regadío.
Catastro: secano.
CONDICIONANTE: No. ADVERTENCIA: Sí
En la descripción de la Finca Registral (FR) consta la ubicación catastral de la finca a valorar, bien
porque incluye la dirección de Polígono y Parcela o porque consta la referencia catastral o porque en
la descripción de linderos se encuentran referenciados a parcelas catastrales o linderos físicos
Se ADVIERTE que en la presente valoración se aporta documentación acreditativa de la concesión de
riego de la Finca Registral objeto de valoración para el uso de la misma en el aprovechamiento
agrícola, por lo que se recomienda su inscripción, vinculación y adecuación de la finca registral y
catastral.
Documentación que permitiría levantar los condicionantes de riego:

- Aportando los derechos de riego.
- Documento acreditativo de legalización y extracción del agua de pozo.
- Certificado de la Comunidad de Regantes u Organismo competente, haciendo constar
la FR y/o Polígono y Parcela catastral valorada.
Generalmente la documentación viene avalada por la Confederación Hidrográfica

correspondiente y/o por el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente.
28
2.- PERIODO DE CÁLCULO DEL MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE LAS
RENTAS.- Aprovechamiento agrícola y/o ganadero.
Siempre dependerá de si es hipótesis de cultivo o está ya establecido, siendo para la hipótesis

el periodo completo o vida útil y en el caso del cultivo establecido la vida útil restante entre la
del cultivo y la establecida por KRATA.
Casos:
1.- OLIVAR:
Hipótesis: 50-75 años que albergaría el periodo completo.
El periodo adoptado debe estar justificado en función del marco de plantación y la
variedad establecida.
Especificar los casos en los que son cultivos intensivos, y producciones aportadas y/o
zonales siempre aportándolas para su verificación y/o justificación, siendo potestad del
validador su adopción.
2.- FRUTALES:
Hipótesis: 35 años que albergaría el periodo completo.
3.- VIÑEDO:
Hipótesis: 75 años formación en vaso, el periodo completo.
Hipótesis: 50 años formación en espaldera, el periodo completo.
El periodo adoptado debe estar justificado en función del marco de plantación y la
variedad establecida.
Especificar los casos en los que son cultivos intensivos, y producciones aportadas y/o
zonales siempre aportándolas para su verificación y/o justificación, siendo potestad del
validador su adopción.
4.- CEREAL - LEGUMINOSA:

Hipótesis: 35-100 años que albergaría el periodo completo.
5.- HORTÍCOLAS: Hipótesis: 35-100 años.

NOTA.- Entendiendo como tales los cultivos bajo plástico y aquellos en los que es un
cultivo tradicional al aire libre de huerto, lo calcularemos en base a la vida útil restante
de la construcción o adecuaremos los gastos para calcular de nuevo el periodo completo.
6.- GANADO EXTENSIVO: Hipótesis: 35 años.

Establecido: al menos 35 años.
7.- GANADO INTENSIVO: Hipótesis: 35 años.

Establecido: en base a la vida útil restante de la construcción o adecuaremos los gastos
para calcular de nuevo el periodo completo.
NOTA.- Los periodos pueden ser variados en aquellos casos justificados y comentados
previamente.
29
3.- EXPLOTACIONES GANADERAS.
PANTALLA IDENTIFICACIÓN:
Estructura: Se dan de alta diferentes usos:
PANTALLA VALORACIÓN:
SUELO: Valoraremos, siempre que sea superior a la umc, el suelo por Comparación y
Actualización, podrán ir las unidades sin vincular o vinculadas dependiendo del cliente
30
VUELO:
Se valorará por Coste y Explotación Económica.
En el caso de la explotación económica en caso de que realicemos el cálculo en función de ratios

medios o experiencia profesional en el conocimiento del sector se pondrá 0% en el DETALLE 1,
si nos basamos en cuentas aportadas de P y G de los últimos 3 años pondremos -10%.
Estoy realizando hojas “tipo” de explotaciones ganaderas, ir solicitándomelas cuando lo

necesitéis, la introducción de datos es como la Actualización de las Rentas.
31
C - INSTRUCCIONES DE USO HOJA DE CALCULO ACTUALIZACIÓN.
1.- PESTAÑA DATOS DE LA TASACIÓN: Tan sólo es necesario rellenar los campos destacados
en Azul.
Si bien la media será de los últimos 3 años, como veis podéis comprobar la evolución de la
producción en la zona desde el 2005.
Los gastos como mínimo debe ser 35%
Cuando seleccionamos la celda de la Comunidad Autónoma y/o Provincia nos permite elegirla de
un desplegable DETALLE 1.
32
2.- SECANO o REGADÍO: Elegiremos la pestaña en función del aprovechamiento elegido, siendo
los cálculos dados en ambas distintos, los datos de ingresos y gastos son los que introduciremos
en los flujos de caja:
Debiendo comprobar si con el % adoptado en los gastos nos sale el valor adecuado, si no
volveríamos a ajustar los cálculos e introducir los flujos.
3.- SECANO o REGADÍO: Con esta misma pestaña elegida una vez realizados los flujos,
copiaremos el texto en HIPOTESIS y PARAMETROS.
Ver DETALLE 6.- página 16-17
Donde se explica cómo pegar el texto.
33
ANEXO 1
B-TASACIÓN TIPO RUSTICAS - CRITERIOS BÁSICOS FINCAS

RÚSTICAS.
1.- APROVECHAMIENTO REGADÍO

Registro: secano.
Catastro: regadío.
Al venir en catastro como regadío no condicionamos siempre y cuando:
1.- En la descripción de la Finca Registral conste la ubicación catastral de la finca a

valorar, bien porque incluye la dirección de Polígono y Parcela o porque en la descripción
de linderos se encuentran referenciados a parcelas catastrales o linderos físicos
a.- CONDICIONANTE: No ADVERTENCIA: Sí.

Se ADVIERTE que en la presente valoración se aporta documentación
acreditativa de la concesión de riego de la Finca Registral objeto de valoración
para el uso de la misma en el aprovechamiento agrícola, por lo que se recomienda
su inscripción y vinculación de la finca registral.
Y condicionamos siempre y cuando:
2.- En la descripción de la Finca Registral no conste la ubicación catastral de la finca a

valorar (aunque la identifiquemos perfectamente consultando a los Organismos
oportunos como el Ayuntamiento de la localidad, catastro, etc siendo este el
procedimiento habitual), y los linderos son personas físicas no identificables.
b.- CONDICIONANTE: Sí ADVERTENCIA: No.

En este caso se aplicará el CONDICIONANTE:
La presente valoración queda condicionada a la adscripción del derecho de riego
acreditado en la presente valoración a la Finca Registral objeto de valoración
previa a la escritura de constitución de la hipoteca.
Debéis verificar en cada Comunidad Autónoma los trámites a seguir para la acreditación del
aprovechamiento de regadío en catastro, así como si están dentro de la zona de regadío
histórico y actualmente no poseen riego.
A continuación os adjunto los trámites estándar.
34
Adjuntamos requisitos (del CATASTRO) para poder realizarse la DECLARACIÓN CATASTRAL
 Cambio de cultivo o aprovechamiento
 cambio de uso o demolición o derribo de bienes inmuebles
Según modelo 904N en el CATASTRO (que adjuntamos donde se amplia los conceptos), siendo
necesaria la aportación de los siguientes documentos según la alteración a declarar:
1.- DNI y NIF

2.- Original y fotocopia o copia cotejada, del documento que acredite la alteración (licencia o
autorización administrativa, proyecto visado, certificado técnico o equivalente).
Nota.- Siendo uno de estos documentos el obtenido de la CONFEDERACIÓN
HIDROGRÁFICA correspondiente.
3.-Certificación catastral electrónica obtenida a través de la Oficina Virtual del Catastro o

certificación catastral o cualquier documento expedido por el Gerente o Subgerente del
Catastro en los que conste la referencia catastral, o fotocopia del último recibo justificante del
pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
4.- Descripción gráfica de la situación resultante, realizada sobre plano catastral obtenido de la
Oficina Virtual del Catastro, y planos a escala o croquis que reflejen todas las cotas necesarias
para realizar el cálculo de superficies.
En caso de cambios de clase de cultivo o aprovechamiento que afecten solamente a parte de una
subparcela:
para realizar el cálculo de superficies, En caso de imposibilidad de obtener el plano de la
Oficina Virtual del Catastro, se podrá aportar croquis de localización, con indicación de
municipio, referencia catastral, vía, número, paraje, polígono y parcela.
para realizar el cálculo de superficies.
Solicitándose en la CONFEDERACIÓN HIDROGRÁFICA lo siguiente:

- Modelo de solicitud.
- Si es un pozo o sondeo y se encuentra en zona de policía de cauces, fotocopia de la
preceptiva autorización del Organismo de Cuenca para su construcción. En caso de no
disponer de la misma deberá indicarse tal extremo en la solicitud de inscripción para su
oportuna legalización, si procede.
- Documento que acredite la representación (si el solicitante de la inscripción no es el
interesado).
- Documento que acredite la propiedad de la finca.
- Plano catastral de la finca (copia del Plano Parcelario del Catastro) con indicación del
Polígono, Parcela y nº de inscripción registral (si se conoce), donde se marque el punto/s
de captación/es de las aguas, obras a ejecutar y en el caso de que el destino sea el
riego, la zona regada.
- Hoja del Instituto Geográfico Nacional (a escala 1:50.000), señalando el punto/s de
captación/es de las aguas.
35
- Memoria descriptiva de las obras del aprovechamiento, incluyendo la distancia entre los
aprovechamientos solicitados, en el supuesto de que sea más de uno, así como los que les
separen de otras tomas de agua, corrientes naturales o artificiales, edificaciones,
caminos, minas u otras instalaciones existentes.
- Justificación de la dotación pedida (para volúmenes anuales mayores de 3.000 m³), pues
la misma debe ser acorde con el uso dado a las aguas, sin que se produzca abuso o
despilfarro.
- Certificado sanitario de potabilidad (si es para abastecimiento).
En caso de ser una persona jurídica la propietaria de los terrenos:
- Escritura de constitución de la Entidad y Poder del firmante de la solicitud.
A continuación adjuntamos los documentos a través de los que se solicita en la

CONFEDERACIÓN HIDROGRÁFICA pertinente (en este caso como ejemplo la Confederación
Hidrográfica del Tajo) la concesión de agua de riego, en la que podéis observar el documento de
solicitud y el explicativo del procedimiento a seguir, requisito imprescindible para su posterior
inscripción en CATASTRO y su modificación de cambio de aprovechamiento en dicho organismo
a través del Modelo 904N que os adjuntamos también.
36
37
38
39
40
41
42

Manual - Basico - Rusticas - 2015

Cargado por

Información del documento

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Manual - Basico - Rusticas - 2015

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

MANUAL BÁSICO DE FINCAS RÚSTICAS:

A - INTRODUCCIÓN DE DATOS EN EL TASA

B- CRITERIOS BÁSICOS FINCAS RÚSTICAS.

C - INSTRUCCIONES DE USO HOJA DE CALCULO ACTUALIZACIÓN.

D- ANEXOS- HOJAS DE CÁLCULO DE ACTUALIZACIÓN DE DIVERSOS

DETALLE 1.- Justificación identificación:

DETALLE 3.- Fechas:

Os amplio detalles a completar:

Al final de esta línea están los datos registrales:

DETALLE 3.- Justificar superficies adoptadas:

6.- DESCRIPCIÓN DE EXPLOTACIÓN.

Se debe realizar siempre CONSULTA URBANÍSTICA completando siempre: CLASIFICACIÓN,

DETALLE 1.- En observaciones generales rellenaremos las frases tipo de KRATA.

En caso de la existencia de edificaciones, aún en los casos en que no se valoren, se debe

Siempre homogeneizar los testigos de manera Desglosada:

Siempre rellenar en los testigos, la ubicación, teléfono y el aprovechamiento agrícola:

Introducir flujos de caja en Ingresos y gastos según lo especificado en el apartado anterior de

Al presionar el botón de INTRODUCIR FLUJOS DE CAJA llegamos a la pantalla donde se

Cuando damos al botón indicado se nos abre la pantalla donde debemos:

AMPLIACIÓN DETALLE 2.-

Se debe hacer constar las superficies comprobadas (útil y construida)

En observaciones del método del Coste, se debe justificar el 21% de gastos.

Debemos justificar el coste de construcción de las edificaciones objeto de valoración.

Debéis seleccionar no imprimir a aquellas automáticas que no corresponden .

Debéis seleccionar no imprimir a aquellas automáticas que no corresponden .

A continuación os enumero las más comunes:

C18 (fincas rústicas-derecho de riego):

Identificación y Protocolización del plano:

A45 (fincas rústicas- linderos):

A47 (fincas rústicas- ratios medios):

FA8 riego nueva, manual Julio 09.

Aedif (No inscrita Edificación)

A unidad mínima de cultivo.

1.- Plano de carreteras de acceso.

2.- Plano catastral de entorno

3.- Ficha catastral de la/s finca/s.

4.- Plano de emplazamiento mediante ortofoto (extraída de catastro).

5.- Documentación urbanística (Normativa, plano con leyenda).

6.- Derechos de cultivo, registro vitivinícola, derechos de riego…

7.- Fotografías: todas ellas nombradas debidamente

8.- Croquis de las edificaciones.

Documentación legal: Nota Simple,…

ES MUY MUY IMPORTANTE LA DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA!!!

1.- Plano de carreteras de acceso.

4.- Plano de emplazamiento mediante ortofoto (extraída de catastro).

1.- APROVECHAMIENTO REGADÍO - SECANO.

Caso 1: Se considera REGADÍO

Caso 2: Se considera SECANO

Caso 3: Se considera REGADÍO (ver anexo 1 explicativo)

Caso 4: Se considera REGADÍO (ver anexo 1 explicativo)

Caso 6: Se considera REGADÍO

Caso 7: Se considera REGADÍO

Documentación que permitiría levantar los condicionantes de riego:

Generalmente la documentación viene avalada por la Confederación Hidrográfica

Siempre dependerá de si es hipótesis de cultivo o está ya establecido, siendo para la hipótesis

4.- CEREAL - LEGUMINOSA:

5.- HORTÍCOLAS: Hipótesis: 35-100 años.

6.- GANADO EXTENSIVO: Hipótesis: 35 años.

7.- GANADO INTENSIVO: Hipótesis: 35 años.

En el caso de la explotación económica en caso de que realicemos el cálculo en función de ratios

Estoy realizando hojas “tipo” de explotaciones ganaderas, ir solicitándomelas cuando lo

Los gastos como mínimo debe ser 35%

Ver DETALLE 6.- página 16-17