INSTRUMENTOS DE GESTIÓN URBANA

La planificación territorial es un proceso político, técnico, participativo, con una metodología

para la organización de las actividades humanos en el territorio, y aplica el conocimiento
científico para la toma de decisiones sociales orientadas al bien común, que se anticipan a los
hechos, para solucionar o prevenir problemas mediante la elaboración de un plan.

Para su implementación se requiere de la GESTIÓN URBANA…

“Conjunto de instrumentos y mecanismos para facilitar la implementación progresiva de

propuestas planificadas de ordenamiento y/o desarrollo urbano-territorial”

OBJETIVOS:

 Facilitar la implementación del Plan urbano y agilizar los tiempos de ejecución

 Institucionalizar instrumentos de control
 Articular entidades públicas y gestores
 Fortalecer el rol del espacio local
 Hacer prevalecer el interés público por sobre el privado
 Procurar equidad en la distribución de cargas y beneficios de la urbanización

PENSANDO EN LA INTERVENCION / GESTION

1. Definir la situación futura ideal o deseada

2. Proyectar como sería el proceso para concretarla
3. Elegir el/los instrumentos más convenientes
4. Contar con herramientas de control y gestión para asegurar el logro de los objetivos

INSTRUMENTOS DE PLANIFICACION Y GESTION (Eduardo. Resse)

1. I. de planificación (formales y operativos)

2. i. de prevención y gestión ambiental
3. i. de promoción y desarrollo urbano
4. i. de financiamiento
5. i. de redistribución de costos y beneficios
6. i. de participación ciudadana

Todos deben estar aprobados por ordenanza a fin de institucionalizarlos, es decir, aceptarlos
para podes aplicarlos.

1. INSTRUMENTOS DE PLANIFICACION (F Y O)

PLANES ESPECIALES: deben estar incluidos dentro del plan urbano general, tienen por
finalidad desarrollar propuestas de planificación en una escala más reducida, (en área urbana,
complementaria o rural), se refieren a renovación, protección, estructuración,
reestructuración y consolidación de sectores, así como al desarrollo de una propuesta integral
en una zona o sector previamente delimitado.

EJ: Plan especial de la calle San Juan (ROSARIO)

PROYECTO URBANO DE DETALLE O PARTICULARIZADO: es un instrumento técnico, mediante

el cual se completa el ordenamiento de un determinado ámbito urbano en sus aspectos más
precisos: amanzanado, parcelario, nivelaciones, edificabilidad, alturas, retiros, afectaciones,
usos, etc.
EJ: Parque habitacional Newbery

AMBOS LOS DESARROLLAN EL DEPARTAMENTO EJECUTIVO DE ACUERDO CON LOS

OBJETIVOS Y LOS PRINCIPIOS ESTABLECIDOS DEL PLAN

2. INSTRUMENTOS DE PREVENCION Y GESTION AMBIENTAL

o Evaluación de impacto ambiental (EIA): procedimiento técnico-administrativo
destinado a identificar e interpretar, así como a prevenir atenuar o recomponer los
impactos urbano-ambientales (+ o -) que actividades, proyectos, programas o
emprendimientos públicos o privados puedan causar al ambiente en función de los
principios, objetivos y directrices fijados en el Plano Urbano.
o Evaluación de riesgo ambiental (ERA): herramienta metodológica destinada a
identificar las amenazas que resultan del desarrollo de actividades potencialmente
perjudiciales en determinadas circunstancias, a fin de analizar los riesgos que de ellas
derivan. Permite hacer una estimación objetiva de la incertidumbre sobre la
ocurrencia de un evento indeseado, a fin de contribuir la toma de decisiones.
(Se utilizan en sectores ya en funcionamiento)
o Auditorias: examen crítico y sistemático por profesionales independientes (exentos)
del sistema auditado, que puede ser un proceso, proyecto o producto, con el objetivo
de emitir una evaluación independiente y competente. XEJ: en las industrias hay
grupos que hacen este trabajo.

3. INSTRUMENTOS DE PROMOCION Y DESARROLLO URBANO

Destinados a facilitar la ejecución de diferentes proyectos o la gestión de áreas de
servicios urbanos. Algunos de ellos se instrumentan a través de la promoción de
procesos de colaboración entre los propietarios de suelo, las organizaciones sociales y
el poder público.

a) Convenios urbanísticos son acuerdos (contratos) celebrados entre un municipio

con otras organizaciones gubernamentales o particulares para la realización de
estrategias, objetivos, directrices, planes y proyectos,
b) Consorcios urbanísticos / reajuste de tierras es una forma de asociación entre
organismos gubernamentales y actores privados, sean estos personas físicas o
jurídicas, para la ejecución de proyectos de urbanización o edificación, aportando
cualquiera de ellos, inmuebles de su propiedad y el otro las obras de urbanización,
o de edificación, y que luego de la realización de las mismas cada parte recibe
como compensación por su inversión, unidades inmobiliarias debidamente
urbanizadas y/o edificadas. (art. 55 ley 14449)
Reajuste de tierras: Es un caso particular de CONSORCIO por el cual la Provincia o
el municipio pueden asociarse con otras entidades públicas o privadas para
desarrollar en conjunto áreas correspondientes al tejido municipal cuando se
refiera la reconformación de la estructura parcelaria existente en los casos de
creación o ampliación de núcleos urbanos y en los casos de renovación,
reestructuración o transformación de sectores en áreas urbanas o
complementarias incluyendo los de regularización de villas y asentamientos
precarios. (art. 64 Ley 14449)
c) Corporaciones y/o empresas públicas se conforman como entidades
administrativas con personalidad jurídica y capacidad propia, que pueden contar
con patrimonio y presupuesto propios, adjudicar contratos, enajenar bienes
mediante concurso público y ser beneficiarias de expropiaciones en el polígono de
intervención que se delimite como objeto de la ejecución del planeamiento y de
gestión urbanística a desarrollar. En general estas figuras están destinadas a
viabilizar transformaciones urbanísticas y estructurales en sectores de la ciudad
como por ejemplo recalificación de ambientes urbanos deteriorados.
Ej: Unidad ejecutora del estadio único ciudad de la plata (dependía del gob
provincial)
d) Empresas, entes y/o sociedades de economía mixta

e) Banco de tierras permite disponer de suelo para la concreción de las

intervenciones priorizadas en los Planes, practicar en las rentas urbanas que se
generen a raíz de las intervenciones urbanísticas y constituir reservas físicas o
financieras de carácter estratégico para el desarrollo urbano.

En gral. El patrimonio de tierras esta originado por:

- Las parcelas de propiedad del municipio o en proceso de escrituración
- La compra y/ o expropiación de parcelas con dinero proveniente del Fondo
de Desarrollo Urbano
- Las parcelas provenientes de expropiaciones
- Las cesiones que prevé la normativa urbana en los casos de parcelamiento
de suelo

Las parcelas que forman parte del banco están destinadas a:

- Promoción de la vivienda social

- Promoción de espacios verdes públicos de recreación y/o deportivos
- Reservas de suelo para usos sociales (educación, salud, etc)
- Reservas de interés patrimonial ecológico, natural y/ o ambiental.
- Reservas para ensanche y/o apertura de vías públicas.

f) Creación de zonas especiales de intereses social

- Áreas urbanas desocupadas: que podrían ser destinadas a la implantación
de “programas de vivienda de interés social” o declaradas “áreas de
provisión prioritaria de servicios”
- Villas o asentamientos precarios: terrenos públicos o privados ocupados
por viviendas precarias, donde haya el interés público en la urbanización
y/o en la regulación jurídica de la posesión de la tierra.
- Fraccionamientos irregulares: para los cuales hay un interés público en la
regulación jurídica del parcelamiento, en el completamiento de la
infraestructura urbana y de los equipamientos comunitarios o en la
recuperación ambiental. (por ej. Áreas inundables)
g) Premios de incentivo es un mecanismo que busca promover una mejor
configuración de la ciudad a través de soluciones arquitectónicas y urbanísticas
que desarrollen programas y acciones de gran compromiso con el espacio público
y respeto por el medio heredado.
 h) Expropiación la admin. Pública expropia por razones urbanísticas todo el conjunto
de bienes de un polígono determinado a cambio de un justiprecio según los
criterios normativos vigente.
- La urgencia de ciertas actuaciones por motivos de interés publico
- la existencia de edificaciones fuera de la normativa vigente
- la puesta en marcha de operaciones urbanísticas de interés público en las
que no se haya llegado a un acuerdo de compensación con el mismo.
- La utilidad pública de un bien o un conjunto de vienes a expropiar deberá
declararse a través de una ley espacial, que determinara el sujeto
expropiante.

i) Lotes de servicios son proyectos de intervención que incluyen la dotación de redes

de infraestructura, con o si la provisión de un núcleo habitacional, y de facilitación
de acceso a los servicios tanto en parcelas existentes como en nuevos
parcelamientos, para los que se admiten lotes, unidades rodeadas de calles,
espacios circulatorios y dotaciones de estacionamientos.
j) integración socio-urbana conjunto de acciones que de forma progresiva, integral y
participativa, incluyan, entre otras, la construcción, mejora y ampliación de las
viviendas, del equipamiento social y de la infraestructura, el acceso a los servicios,
el tratamiento de los espacios verdes y públicos, la eliminación de barreras
urbanas, cuando existieran, la mejora en la accesibilidad y conectividad, el
saneamiento y mitigación ambiental, el redimensionamiento parcelario y la
regularización dominial.
k) Mejoramiento del hábitat (vivienda / barrio)
- Vivienda de construcción y mejoramiento progresivo: partiendo de un
núcleo básico que permita su ocupación y habitabilidad de una etapa
inicial, pueda crecer y mejorarse progresivamente, manteniendo la calidad
constructiva, hasta alcanzar su superficie adecuada al tamaño y
crecimiento de la familia.
- Urbanización progresiva: a aquellos emprendimientos en los que la
construcción de las redes d agua y saneamiento, electricidad, drenaje
pluvial, alumbrado público y mejoramiento vial se llevan a cabo de manera
gradual, sucesiva, y continua hasta alcanzar los estándares de cobertura y
prestación de servicios exigidos por la legislación aplicable.

4. INSTRUMENTOS DE FINANCIAMIENTO
a) Fondo de desarrollo urbano es un instrumento destinado a financiar las siguientes
acciones:
- la compra, la expropiación, y/o tramitaciones de tierras.
- La ejecución de planes y proyectos municipales de regularización dominial
- La ejecución de redes de infraestructura
- La ejecución de espacios verdes y recreativos
b) Fondo fiduciario es un sistema de financiamiento y asistencia técnica para la mejora al
hábitat, con el objeto de financiar las necesidades de familias de bajor recursos.
c) Sistema de créditos para el desarrollo urbano, con determinados requisitos y
condiciones. P ej: PRO.CRE.AR (programa nacional)
d) Incentivos fiscales comprende una serie de instrumentos impositivos que pueden ir
desde una exención impositiva para el financiamiento de la mejora del hábitat
popular.

5. INSTRUMENTOS DE REDISTRIBUCION DE COSTOS Y BENEFICIOS DEL DESARROLLO

URBANO
a) Participación de la municipalidad en las rentas diferenciales generadas por la ccion
urbanística:
Hechos generadores de un incremento de valor inmobiliario sin que el propietario
haya hecho ningún esfuerzo, sino que son consecuencia de decisiones o acciones
urbanististicas llevadas a cabo por el municipio.
- Cambio en la zonificación
- Cambio en el régimen de uso de suelo
- Cambio en la intensidad de ocupación (FOS-FOT)
b) Zonas de desarrollo prioritario – impuesto progresivo a la tierra y /o edificios
vacantes
c) Transferencia de derecho de construcción

6. INSTRUMENTOS DE PARTICIPACION CIUDADANA

a) Comisión municipal de Gestión Territorial o Consejo de Desarrollo urbano
b) Audiencias publicas
c) Normas sobre derecho de información urbanística y ambiental
d) Presupuesto participativo

PRINCIPIOS / OBJETIVOS / ESTRATEGIAS

INSTRUMENTOS DE ACCION DIRECTA INSTRUMENTOS DE ACCIÓN INDIRECTA

PROGRAMAS / PROYECTOS NORMAS REGLAMENTARIAS

INSTRUMENTOS Y PROCEDIMIENTOS DE GESTIÓN

TENER PRESENTE QUE…

LA TIERRA ES UN ACTIVO QUE PARTICIPA DEL PROCESO DE DESARROLLO SOCIAL

EL MERCADO URBANO GENERA VALORIZACIONES DE SUELO QUE EN PARTE PERTENECEN A

LA COMUNIDAD

Cuando no son percibidas como tales se pierde la oportunidad de:

- Capturar las valorizaciones y redistribuirlas socialmente

- Distribuir con equidad los costos y beneficios del proceso de desarrollo
urbano
- Financiar la ciudad
- Promover compensaciones para situaciones especiales
- Fomentar actividades