MARITA ALVAREZ ALVARADO

AVALÚO DE INMUEBLE.

No. DE AVALÚO: V.A-IN-001/2017.

Solicitante:
Arq. Lorena Horta Morales

I.- ANTECEDENTES.

Fecha d e l Avalúo: 05 de noviembre del 2017.

Vigencia del Avalúo:
Propietario del Inmueble:
Tipo de Inmueble:
Ubicación del Inmueble:
11460
Propósito del Avalúo:
Objeto del Avalúo:
No. de cuenta Catastral:
No. de contrato de agua potable:
05 de enero del 2018.
Lorena Horta Morales
Predio Urbano con construcciones-edificio multifamiliar.
Lago Hielmar No. 44 Depto. 302 tercer nivel. Colonia Modelo Pensil C.P.
entre Lago Bolsena y Laguna de Términos.
Miguel Hidalgo, Ciudad de México.
Determinar el Valor Comercial actual del Inmueble.
Decir sobre el justo precio de compra.
031-124-13.
031-124-10-000.

II.- CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA URBANA.

Clasificación de la Zona: El inmueble en estudio se encuentra ubicado en una Zona Habitacional-

Comercio.
Tipos de Construcción dominante: Casas Habitación de uno y dos niveles, tipo Medio Bajo, Medio y Medio
Alto, con materiales y procedimientos constructivos comunes mediana.
.
Índice de saturación en la zona: De un 95 %.
Población: Densa-flotante, debido a estación de metro contigua.
Contaminación ambiental: No hay ninguna de relevancia o peligrosidad que manifestar, únicamente se
debe considerar la resultante de ruidos, además de leve contaminación visual por publicidad
gráfica.
Uso del suelo: De acuerdo al Plan de Desarrollo Urbano de la Delegación Miguel Hidalgo, la
zona cuenta con Uso de Suelo Habitacional con Comercio en Planta Baja, H5 40%
A.L.
Vías de acceso e importancia de las mismas: Tomando desde Av. Rio San Joaquín la calle Lago Hielmar en
dirección norte, aprox. a dos cuadras y media, sobre la acera este, se encuentra el predio en estudio.
Servicios públicos y equipamiento urbano: Energía eléctrica aérea mediante postes de concreto, agua potable
mediante tomas domiciliarias, red de drenaje mediante alcantarillas, pavimentos de asfalto, banquetas y guarniciones
de concreto, alumbrado publico, servicio de gas natural, servicio de recolección de basura, comercios en pequeño,
parque, todo esto en un radio de 1 km.

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III.- TERRENO
Calle de ubicación, Transversales y Cruces: El Predio se encuentra sobre la acera Este de la calle Lago
Hielmar, con frente que ve al Este, en su tramo intermedio, entre la calle Lago Bolsena al Norte y la calle Laguna de
términos al Sur.

Medidas y Colindancias:

Norte: 51.10 Mts. Colinda con estacionamiento privado, siendo el No. 26 de la Calle en cuestión.
Sur: 51.10 Mts. Colinda con estación de metro San Joaquín.
Este: 45.00 Mts. Colinda con propiedad particular.
Oeste: 45.00 Mts. Colinda con calle Lago Hielmar, de su ubicación.

Sup. de Terreno según datos de SEDUVI Pág. oficial 2,300.00 m²

Sup. de Construcción 1,000.00m²

Topografía y Configuración: Terreno plano a simple vista, de planta regular y simétrica, con ligera pendiente
de Norte a Sur, para desalojo natural de aguas pluviales.
Densidad habitacional permitida:M (Media 1 Viv C/ 50.0 m2 de terreno)
Intensidad de construcción permitida: Del 60.00 % C.O.S. y C.U.S.
Restricciones y/o servidumbres: Ninguna observada.

CROQUIS DE UBICACIÓN.
NORTE

Calle Lago Hielmar 44 entre Lago bolsena y laguna de Términos.

Col. Modelo Pensil.
Miguel Hidalgo, Ciudad de México.

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IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE:

Uso Actual: Condominio vertical, desarrollado en 3 torres de 7 niveles.

Tipos de Construcción: Departamento con 77m2 de construcción, 3er. Nivel, sala-comedor, cocina, área de lavado, 2
recamaras,2 baños.
Calidad y Clasificación de la Construcción: Inmueble de uso Habitacional de Tipo 3, clase Medio bajo.
Numero de Niveles: Siete.
Edad de la Construcción: Nuevo
Estado de Conservación: Integro.
Calidad del Proyecto: completo, funcional, buen diseño.

V.- ELEMENTOS Y MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN.

OBRA NEGRA:
Cimentación: Cimentación a base de zapatas corridas y zapatas aisladas de concreto armado, con excavaciones a
profundidad variable, la necesaria para encontrar una capa de terreno firme, apta para el desplante de
construcciones.
Estructura: A base de muros de carga con refuerzos verticales (castillos) y horizontales (cadenas de desplante y
cerramiento) de concreto armado.
Muros: Muros de block hueco de concreto, en medidas 15 x 20 x 40 cms., seguramente asentados con
mortero cemento-arena prop. 1:5 o similar.
Muros de ladrillo de barro cocido, de medidas 7 x 14 x 28 cms., se deduce asentado con un mortero
similar al utilizado en muros de block.
Entrepiso: Losa sólida de concreto armado, aprox. de 10 cms. de espesor, con refuerzo de acero en ambos
sentidos, se estima que con un f’c= 200 kg/cm² o aprox.
Techos: Losa sólida de concreto armado, aprox. de 10 cms. de espesor, con refuerzo de acero en ambos
sentidos, se estima que con un f’c= 200 kg/cm² o aprox.

REVESTIMIENTOS y ACABADOS:

Aplanados: En interiores sistema mixto a base de yeso y mortero cemento-arena, colocados a regla y plomo.
Lambrines: Azulejo en baños y cocina, medidas y colores comunes.
Plafones: En interiores sistema mixto a base de yeso y mortero cemento-arena, colocados a regla y nivel.
Pisos: Firmes de concreto con terminación mixta a base de losetas de cerámica, medidas 40 x 40 cms,
mosaicos de pasta y granzón, medidas 30 x 30, loseta de porcelanato de 60 x 60.
Zoclos: De material similar al que se presenta en cada una de las áreas que cuentan con pavimentos
Escaleras: Rampa de concreto, con escalones y huellas de concreto armado forjados en obra.
Pintura: color blanco en plafones interiores y color crema en exteriores.
Esmalte color gris mate en herrería de fierro comercial.

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CARPINTERIA:

Puertas: Puertas interiores de madera comercial, del tipo tambor, con acabado a esmalte color blanco.

HERRERIA:

Ventanas: Metálicas, de diseño sencillo, con ángulo de 1” y cuadrado de ½”, con acabado a esmalte color blanco
Portones y Verjas: Verja principal de fierro comercial, diseño austero, sobre un murete de block, con acabado a esmalte
color naranja.
ALUMINIO Y VIDRIO:

Puertas: en Lobby de cristal templado de 6mm de espesor acabado pulido.

Ventanas: De aluminio natural con cristal transparente de 3 mm de espesor

CERRAJERIA:

Chapas: Económicas, nacionales, de tipo parche en acceso principal y de perilla en puertas interiores.

INSTALACIONES:

Instalación Hidráulica
y Sanitaria: Oculta, con tubería de PVC y cobre galvanizado, con descarga a la red Municipal de drenaje.
Muebles de Baño: De marca comercial, color blanco.
Instalación Eléctrica: Oculta, se deduce con cables de No. 10 y 12 en poliducto de ½”, con tapas y accesorios nacionales.
Instalaciones Especiales: Ninguna que manifestar.
Elementos Accesorios: Ninguno que manifestar.
Obras Complementarias: Verja frontal de block a una altura de 40 cms. y verja metálica de 1.20 más de alto, con
acabado a esmalte color negro.
Cocheras y terrazas techadas.

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VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO.

La estimación del Valor Comercial del Inmueble se realizo mediante el análisis y aplicación de los procedimientos de
Valuación generalmente aceptados que se citan a continuación:
Método Físico: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado; si el
bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores aplicables, según sea el caso.

ACTOR DE EFICIENCIA DE SUELO

FACTOR CARACTERISTICA COEFICIENTE

FACTOR DE SUPERFICIE (FSU)
FACTOR DE FORMA (FFo)
FACTOR DE FRENTE (FFr)
FACTOR DE ZONA (FZo)
FACTOR DE UBICACIÓN (FUb)
Superficie del terreno/ lote tipo 0.9
Terreno cuyo fondo es igual o menor 1
a 3 veces el frente y cuya poligonal
conforme ocho o menos ángulos.
Frente igual o mayor a 7m. 1
Al menos un frente a calle superior a 1.2
la calle moda y ninguno a corredor de
valor.
Con frente a una sola vía de 1
circulación.

Método de Capitalización: Considera que su valor corresponde al capitalizar la Renta Anual Real o susceptible de
producir, a una tasa de capitalización determinada en base a las características propias del bien valuado (Edad,
Vida remanente, Uso, Estado de conservación, etc.)

FACTOR DE EDAD DE LA CONSTRUCCION

FACTOR DE EDAD (FEd) Vida probable de la construcción 2
nueva más (vida probable menos
edad de la construcción) entre vida
probable.

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Valor Comercial: Se define como el precio probable que tendría un bien a la fecha del Avalúo, por el cual un
vendedor y un comprador estarían de acuerdo en celebrar una operación de Compraventa, ambos con
pleno conocimiento del bien y sin ninguna necesidad imperiosa o urgente de llevar a cabo dicha operación.
Los datos con respecto al propietario, a la Superficie del Terreno, Medidas, Colindancias y superficies y tipos de
construcción, se obtuvieron de levantamiento físico efectuado por el Perito en visita de inspección al predio realizada
con fecha 08 de Mayo del 2004.
En el levantamiento físico realizado por el Perito, se observan diferencias mínimas en relación a las citadas en la
Escritura de propiedad, por lo que se toman estas últimas como las ciertas para realizar la determinación de valores
del terreno., ya que en todos los casos, las diferencias son menores a 40 cms, que resultan explicables ya que el bien
valuado es un predio con construcciones, no terreno llano, por lo que las medidas con cinta flexible encuentran
obstáculos físicos que originan este tipo de variaciones.

Los factores de demérito se calcularon de acuerdo a la Formula de Depreciación de los autores Ross-Heidecke, los
cuales son utilizados de manera ordinaria y plenamente aceptados en la práctica valuatoria.

Los Valores de Reposición Nuevos ( V.R.N.) que se consideran en el Enfoque de Costos, corresponden a los precios
del Mercado de la construcción en la plaza de Nuevo Laredo, con materiales y procedimientos de construcción
comunes.

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VII.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FISICO o DIRECTO)

TERRENO: Lote Tipo o Predominante: 10 x 40

Fraccion Area Valor Coeficiente Valor

M2 M2 Factor Motivo Unitario Total
Unica, Lote regular 51,x 45.00 32,85 2.251,25 1,00 Integro 2.251,25 73.953,56

32,85 $73.953,56

CONSTRUCCION:

Tipo de Construccion Area Valor de Repososicion Nuevo Demerito Valor Neto de Repososicion
( VRN) ( VNR)
T Espacios M2 Unitario Total % Unitario Total
I.- departamento 77,00 12.620,60 971.786,20 2,0000 25.241,20 1.943.572,40

77,00 971.786,20 $1.943.572,40

INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS y OBRAS

COMPLEMENTARIAS:
Tipo Un. Cant. Valor Repososicion Nuevo Demerito Valor Neto de Repososicion (
( VRN) VNR)
Unitario Total % Unitario Total
vigilancia m2 0,02 12.620,60 252,41 0,00 252,41
lobby M2 0,20 12.620,60 2.524,12 0 2.524,12
salon social m2 1,00 12.620,60 12.620,60 0 12.620,60
gym m2 0,70 825,00 577,50 0 577,50
bodega m2 3,00 490,00 1.470,00 0 1.470,00
estacionamiento m2 $12,50 468 5.850,00 0 5.850,00
23.294,63 $23.294,63

Por Tanto:
RESULTADO DE LA APLICACIÓN DE ENFOQUE DE COSTOS

F.D =$2,040,820,59 COSTO X M2 = $26,504.16

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VIII.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS o CAPITALIZACION.

VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.

Superficie rentable: 77,00/M2. Valor / m2: $212.12
Renta Real o Estimada Mensual: $16,333.33
Renta Neta Mensual: $16,333.33
( RA )Renta Neta
Anual: $195,999.96
( I ) Capitalizando la
Renta Anual con una
Tasa del 6%
Valor por
Capitalización
resulta un de Rentas de: $3,266,666.00

I= Ra / VP

VP=

Ra = 195,999.96 = 3,266,666.00
I 6%

PROMEDIO DE RENTAS
RENTA 1 $11,500.00
RENTA 2 $20,000.00
RENTA 3 $17,500.00

PROMEDIO DE VENTA
INMUEBLE 1 $3,525,390.00
INMUEBLE 2 $3,250,000.00
INMUEBLE 3 $3,150,000.00

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VALOR FÍSICO O DIRECTO ( A + B + C ): $ 2,040,820.59

FACTOR DE OBSOLESCENCIA ECONÓMICA:
VALOR DE MERCADO: $3,441,900.00

DEPARTAMENTO 1 DEPARTAMENTO 2
VALOR DE VENTA 3,250,000.00 3,526,395.00 3,150,000

UBICACIÒN Lago hielmar 44 Calzada México Bahía del Espíritu

modelo pensil Tacuba 144 Anáhuac II Santo 43 Anáhuac I

CLASIFICACIÒN Departamento Departamento Departamento

SUPERFICIE 77 75 70

CONSTRUCCION
EN M2
VALOR M2 $42,207.79 $47,018.60 $45,000.00

VAL.UNI. 42,207.79 $47,018.60 $45,000.00

AJUSTADO X M2
CONCLUSIÒN PROMEDIO $44,742.13

PROMEDIO EN N.R. $44,700.00

IX.- RESUMEN

VALOR FÍSICO O DIRECTO: $ $ 2,040,820.59

VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: $ 3,266,666.00
VALOR DE MERCADO: $3,441,900.00

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X.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION

El valor físico se estima en función de las especificaciones del inmueble al momento de realizar la inspección física,
actualizando
los costos a la fecha en que se practica el avalúo, depreciándolo en función de la edad aparente del inmueble así como de
su
estado de conservación, obsolescencias funcionales y/o económicas funcionalidad y posibles deficiencias en construcción.
(En los casos que procedan las obsolescencias funcionales y/o económicas, afectaran el índice Físico o Directo, incluyendo
al terreno).

El valor de capitalización de rentas y el valor del mercado se estiman en función de la investigación de mercado inmobiliario
detectado al momento de practicar la inspección de la zona en que se ubica el inmueble que se está valuando.
Una vez analizados y ponderados los índices obtenidos de la valuación por los enfoques utilizados en función de las
características,
condición y vocación del inmueble, se concluye en un valor comercial a la fecha del 04 de diciembre de 2017 de:

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XI.- CONCLUSION

VALOR
COMERCIAL: $ 2,916,462.00

( DOS MILLONES NOVECIENTOS DIECISEIS MIL CUATROCIENTOS

SESENTA Y DOS 00/100 m.n. )

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Departamento ubicado en Calle Lago Hielmar No. 44, entre Lago Bolsena y Laguna de Terminos, Col. Modelo
Pensil, Delegación Miguel Hidalgo, Ciudad de México.

XII.-ANEXO FOTOGRAFICO

FACHADA PRICIPAL

ACABADOS

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LOBBY

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PLANTA
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