Tesis de Maestría: Botica "Morelos" (Linares, Nuevo León)

Universidad Autónoma de Nuevo León
Facultad de Arquitectura
Maestría en Valuación Inmobiliaria
TESIS DE MAESTRÍA
BOTICA “MORELOS” (LINARES, NUEVO LEÓN):
AVALUÓ DE UN INMUEBLE CON ATRIBUTOS
HISTÓRICOS Y ARTÍSTICOS (NO CATALOGADO)
Presenta: Álvaro Vázquez Martínez
Director de tesis: Dr. José Manuel Prieto González
San Nicolás de los Garza a 25 de noviembre del 2010

Botica “Morelos” (Linares, Nuevo León): Avalúo de inmueble con aspectos históricos y artísticos(no catalogado)
Por: Vázquez Martínez Página | 2

UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE NUEVO LEÓN

FACULTAD DE ARQUITECTURA
Maestría en Valuación Inmobiliaria
TESIS DE MAESTRÍA

AVALUÓ DE UN INMUEBLE CON ATRIBUTOS
HISTÓRICOS Y ARTÍSTICOS
(NO CATALOGADO)
POR
ING. ÁLVARO VÁZQUEZ MARTÍNEZ
DIRECTOR DE TESÍS
DR. JOSÉ MANUEL PRIETO GONZÁLEZ
Noviembre de 2010

AGRADEZCO
A mi hermosa esposa CRISTINA por

todo el apoyo y amor que me ha
proporcionado, y como lo mencionó un
gran amigo mi “motorcito”, TE AMO.
A mi madre, a mi padre
(Q.E.P.D.), suegros, cuñados, hermanos y
sobrinos por la confianza que siempre
han tenido en mí y por su apoyo.
A mis maestros en especial a mi

director de tesis Dr. José Manuel Prieto
González y al Ing. Gonzalo E. Quiroga
Cantú, por todos los sabios y grandes
consejos, y por lo cual dejo la siguiente
frase:
“Excelente maestro es aquel que,
enseñando poco, hace nacer en el alumno el
gran deseo de aprender”.
Arturo Graf
A los amigos que confiaron en mi

persona y a los cuales les agradezco la
amistad que me otorgaron:
Arq. Miguel Ángel Estrada Sierra y
familia, Ing. Fernando Aranda y familia,
Arq. José Compean, Sofía Treviño, Familia
Bueno, Mephi Boset, Maestra Noemí
Curiel, y a todos aquellos que por falta de
espacio no menciono y les pido una
disculpa.

ÍNDICE
1. Introducción ...................................................................................................... 8
2. Objetivos......................................................................................................... 12
2.1 Objetivo general .............................................................................................. 12
2.2 Objetivos específicos ...................................................................................... 12
3. Justificación .................................................................................................... 12
4. Datos del inmueble de estudio ........................................................................ 17
5. Análisis Histórico ........................................................................................... 19
5.1 Cronología del inmueble ............................................................................. 19
5.2 Antecedentes históricos del uso comercial del inmueble .......................... 32
5.3 La medicina en Nuevo León ................................................................... 35
6. Análisis Artístico ............................................................................................ 37
6.1 El Historicismo como corriente artístico-cultural ....................................... 38
6.1.1 El historicismo como práctica arquitectónica .......................................... 38
6.2 El historicismo Mexicano ........................................................................... 39
7. Datos Arquitectónicos de la Botica “Morelos” .............................................. 59
7.1 Antecedentes y proceso de remodelación ....................................................... 61
8. Economía y cultura ......................................................................................... 72
8.1 El concepto del valor .................................................................................. 73
8.2 El valor cultural .......................................................................................... 74
8.3 Las industrias culturales .............................................................................. 75
9. Métodos de valuación presentes en México ................................................... 81
9.1 El método de mercado ................................................................................ 81
9.2 El método de costos o método físico directo .............................................. 81
9.3 El método de capitalización de rentas ......................................................... 81

10. Metodologías de valuación inmobiliaria que consideran aspectos histórico-

artísticos usadas en México .................................................................................................. 82
10.1 Método creado por el INDAABIN (Instituto de Administración y

Avalúos de Bienes Nacionales) ........................................................................................ 82
10.2 Método MOVASA .................................................................................. 85
10.3 Método de los Ángeles (Puebla) ............................................................. 86
10.4 Método de la UANL ................................................................................ 87
11. Comparación de parámetros entre métodos valuatorios ................................. 91
12. Método de valuación aplicados al inmueble de estudio ................................. 94
12.1 por mercado y físico ................................................................................ 94
12.2 Avalúo por el método de Angelópolis..................................................... 95
12.3 Avalúo por el método de la INDAABIN ................................................ 97
12.4 Avalúo por el método MOVASA ........................................................... 98
12.5 Avalúo por el método UANL .................................................................. 99
12.6 Comparación de resultados ..................................................................... 99
13. Descripción de los parámetros a considerar para la elaboración de una

metodología nueva o modificada........................................................................................ 101
13.1 Época ..................................................................................................... 101
13.2 Hecho histórico ..................................................................................... 102
13.3 Reconocimiento oficial ......................................................................... 103
13.4 Funcionalidad vs contemporaneidad ..................................................... 104
13.5 Comparación de los resultados .............................................................. 104
14. Conclusiones................................................................................................. 106
15. Anexos .......................................................................................................... 107
16. Anexo A Método físico y de mercado .......................................................... 108
17. Anexo B Método Angelópolis ...................................................................... 120

18. Anexo C Método de INDAABIN ................................................................. 130
19. Anexo D Método MOVASA ........................................................................ 134
20. Anexo E Método UANL .............................................................................. 156
21. Anexo F MÉTODO NENEUHCA .............................................................. 159
22. Anexo G Método neneuhca aplicado a un inmueble carente de aspectos

histórico-artísticos y catalogación ...................................................................................... 175
23. Anexo H Método neneuhca aplicado a un inmueble con aspectos histórico-

artístico y catalogado .......................................................................................................... 191
24. Apéndices ..................................................................................................... 200
a) Don Pable Salce Arredondo ...................................................................... 200
b) Antonio Decanini Galli (1878-1948) ........................................................ 204
c) Líneas de tiempo ............................................................................................. 205
d) Método Nuevo León ....................................................................................... 207
25. Tabla de ilustraciones ................................................................................... 211
26. Bibliografía ................................................................................................... 220

1. INTRODUCCIÓN
Debido a mi trabajo, viajo constantemente en toda la región noreste del país y cada
que veo la oportunidad tomo fotografías de inmuebles que considero relevantes. En uno de
estos viajes a la región citrícola de Linares visité el centro histórico del municipio y
contemple las edificaciones ahí presentes, como la iglesia de San Felipe, el Palacio
Municipal, él cine Benítez y el casino entre otros. Sin embargo lo que más llamó mi
atención fue un inmueble que sobresale de entre todos por sus detalles arquitectónicos; es el
edificio conocido como Botica “Morelos”. Tiempo después, en la cátedra de “Civilización
y Cultura” impartida por el Doctor José Manuel Prieto, se nos pidió que consideráramos un
inmueble con atributos históricos y/o artísticos como proyecto de su clase, por lo cual, sin
dudarlo me interese por la Botica “Morelos”. El objetivo de la cátedra fue apreciar y
considerar un valor presente en los aspectos históricos y/o artísticos de un bien inmueble.
Este valor no se basa en apreciaciones subjetivas; de lo que se trata es de objetivar al
máximo posible el análisis de esos aspectos (históricos-artísticos), que pueden presentarse a
menudo a consideraciones subjetivas. Al objetivar lo que a menudo son apreciaciones
subjetivas de esos aspectos, otorgamos mayor rigor científico al análisis valuatorio. Al
realizar el análisis de estas variables se buscará que formen valores cuantificables,
respaldados por una metodología científica, gracia a lo cual se supere las jerarquización
planteada por Max Sheler (1913).
Conviene aclarar desde el principio el sentido de la dualidad contenida en la
expresión “histórico-artístico”. Los valores histórico y artístico gozan de autonomía o
independencia por separado, pero también pueden ir juntos en ocasiones. Si está presente el
valor artístico, éste reporta casi automáticamente valor histórico al bien inmueble (a partir
de la propia condición artística). En cambio, contar con valor histórico (lo tendría, por
ejemplo, una casa en la que hubiese nacido, vivido, pernoctado o muerto cualquier héroe
patrio) no implica necesariamente tener también valor artístico. La casa de Oaxaca en la
que vivió durante varios años Benito Juárez, convertida hoy en Museo de Sitio, tiene –por
razones obvias– un indiscutible valor histórico, pero carece de atributos artísticos. Otras
veces lo histórico y lo artístico van de la mano.
Durante la maestría se ha tratado la axiología (teoría de los valores) de los
inmuebles, pero sólo en los aspectos físicos que los conforman, que van desde la reposición

nueva del inmueble hasta tratar conceptos de conservación y edad del mismo. Por otra
parte, también se consideraron los aspectos dependientes de las condiciones de mercado y
entorno, respetando las leyes de la oferta y la demanda; pero se trató muy poco las
condiciones de inmuebles que también ofrecen un valor al considerar aspectos del arte y la
historia, conceptos (arte e historia) que bien pueden estar fundidos en un solo inmueble o
presentarse por separado. Para este conjunto de bienes inmuebles hay instituciones que les
otorgan una clasificación como parte de un programa de conservación del patrimonio
cultural. En México esta tarea recae –tratándose de inmuebles históricos- en el Instituto
Nacional de Antropología e Historia (INAH), de acuerdo a la Ley orgánica aprobada el 19
de diciembre de 1985, y la Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicas,
Artísticas e Históricas, del 6 de mayo de 1972. Para inmuebles artísticos la tarea recae en el
Instituto Nacional de Bellas Artes (INBA) o, para el caso específico de Nuevo León, en la
Coordinación de Preservación de patrimonio cultural, mismos que conforman catálogos
respectivos donde indican qué inmuebles alcanzan, en base a procedimientos, establecidos
un número de registro. Este número tiene por objetivo de proteger y preservar estos bienes
inmuebles. Es aquí donde surge otra incógnita: ¿será posible que este registro proporcione
al inmueble un valor agradado? Y, de ser posible, ¿cuáles son las condiciones y variables
que se toman en cuenta para proporcionar este valor?
México, debido a su carga cultural, cuenta con muchos inmuebles con
características histórico-artísticas que a través del tiempo han sido objeto de alguna forma
de intercambio mercantil. Por este simple hecho es lógico que existan precedentes de
alguna metodología aplicada para la estimación del valor de inmuebles histórico-artísticos,
y de igual forma antecedentes de la evolución de criterios que han presentado para que
jurídicamente se acepte el valor resultante que se aplicará en el proceso mercantil. La ley
general de Bienes Nacionales sólo hace mención de los inmuebles históricos o artísticos
federales en los artículos 84 y el 87; concretamente, el 84 refiere a actos administrativos
que tienen los inmuebles que no serán útiles para el servicio público; sin embargo, no
menciona el procedimiento o método que debe utilizarse para obtener el valor del inmueble
en cuestión, mientras que el articulo 87 refiere que los inmuebles histórico-artísticos no
podrán ser usados en programas de vivienda. Por lo que surge la siguiente cuestión: ¿qué
registros hay al respecto y en que pueden ayudar en el trabajo del valuador hoy en día?

En recientes años se ha presentado un fenómeno relacionado con los bienes

arquitectónicos y monumentos históricos, llamado “turismo cultural”. Este proceso ha
llevado a los diferentes niveles de gobierno a realizar inversiones para el rescate, en primer
lugar, de los centros históricos, como una manera de allegarse recursos a través del
patrimonio cultural de la entidad. El INEGI nos proporciona datos de los visitantes a los
monumentos históricos a nivel nacional; a continuación se muestra una tabla con datos
desde 1994 hasta el año 20031.
Museos y visitantes según origen
1994 a 2003
Visitantes
Año Museos
Total Nacionales Extranjeros
1994 325 19,000,189.00 16,992,901.00 2,007,288.00
1995 348 22,039,831.00 20,815,238.00 1,224,593.00
1996 381 26,548,143.00 24,532,727.00 2,015,416.00
1997 398 34,682,549.00 31,675,841.00 3,006,708.00
1998 412 37,308,078.00 33,352,561.00 3,955,517.00
1999 444 39,874,379.00 35,623,659.00 4,250,720.00
2000 429 36,933,056.00 33,706,218.00 3,226,838.00
2001 478 39,376,606.00 35,420,023.00 3,956,583.00
2002 557 39,023,989.00 35,333,572.00 3,690,417.00
2003 582 46,414,479.00 42,025,470.00 4,389,009.00
Nota: Incluye a los museos localizados en monumentos históricos y zonas arqueológicas
Tabla 1 Número de visitantes a museos nacionales
El incremento de actividades mercantiles debido a este turismo cultural ha traído

consecuencias a favor y en contra de los bienes inmuebles artístico-históricos, ya que
muchos han presentado remodelaciones, destrucción parcial o completa de sus fachadas, o
cambios en el uso de suelo del inmueble para darle un uso distinto al original; por ejemplo,
pasar de casas-habitación o iglesias a antros (como la iglesia de San Miguel en la Republica
Checa) o bares2, con el objetivo de aumentar el confort y entretenimiento3 del visitante sin
el consentimiento de las autoridades correspondiente, como el caso presentado por Octavio
Contreras en su revista electrónica Ocho Columnas4.
Pero también hay que tomar en cuenta que la destrucción de los bienes inmuebles
histórico-artísticos se ha presentado por cuestiones de índole particular o política, como el
1
Tabla tomada de la Serie Boletín de Estadísticas Continuas, Demográficas y Sociales, Estadísticas de Cultura
2005, editadas por el INEGI.
2
http://monkeyzen.com/2010/06/spirito-martini-de-iglesia-a-club-nocturno.
3
http://www.elmundo.es/suplementos/magazine/2007/395/1176913118.html
4
http://www.ochocolumnas.com.mx/2009/07/NOC090722_13.html

caso del cine Elizondo para la creación de la Macroplaza, o por “incidentes” como el que
presentó el cine Reforma5, o el caso del sitio arqueológico del Tajín debido a la cumbre
realizada en este lugar6, entre otros.
Es por ello que quizás el trabajo que realiza un valuador al definir bien o lo más
fiablemente posible el valor de los bienes inmuebles, pueda apoyar a las instituciones
correspondientes a respaldar la urgencia de proteger los bienes patrimoniales.
Ahora bien, qué sucede con los inmuebles que presentan a simple vista detalles
histórico-artísticos, pero que no se encuentran catalogados, ya sea por falta de presupuesto
de las instituciones o por falta de interés o desconocimiento del valor de la edificación en
cuestión. ¿Qué tanto puede afectar esta exclusión al realizar un avalúo? ¿Es posible que los
métodos de catalogación usados por la INBA o por el INAH puedan ser utilizados en casos
de inmuebles histórico-artísticos no catalogados hasta el momento, o tendrían estas
metodologías que presentar alguna modificación que se adapte al inmueble al momento de
valorizarlo?
El presente trabajo puede llegar a ser un punto de partida que ayude a los valuadores
actuales a formar una opinión de valor lo más fiable posible y con los parámetros correctos,
en cuanto a la valuación de bienes inmuebles con aspectos histórico-artísticos.
La Botica “Morelos” actualmente es uno de los inmuebles que sobresalen en el
entorno del centro histórico de Linares, el municipio más relevante de Nuevo León después
de los que conforman el Área Metropolitana de Monterrey. Al día de hoy no se encuentra
localizado dentro de los catálogos de monumentos históricos de la ciudad de Linares, ni
tampoco en los de alcance estatal7. Es necesario, por tanto, saber si el inmueble cuenta con
lo necesario para considerarse parte de esos inventarios y catálogos, y de ser así, investigar
por qué no se encuentra catalogado.
Toda vez que, como señalé anteriormente, no se encuentra catalogado, hay que
determinar si las técnicas convencionales de valuación serían la más apropiadas para este
tipo de inmuebles y si contemplan todos los aspectos históricos y artísticos necesarios para
la correcta determinación de valor del inmueble en cuestión.
5
http://www.elporvenir.com.mx/notas.asp?nota_id=109198
6
http://www.jornada.unam.mx/2009/03/21/index.php?section=edito
7
El último esfuerzo de catalogación fue realizado por la ya extinta Agencia para la Planeación del Desarrollo
Urbano de Nuevo León, en colaboración con el Tecnológico de Monterrey, pero sólo se cubrió Monterrey y su área
metropolitana, no Linares.

2. OBJETIVOS
2.1 OBJETIVO GENERAL
Valuar un inmueble con atributos históricos y artísticos que no se encuentre
dentro del Catálogo Nacional de Monumentos Históricos, ni en ningún otro catálogo
oficial.
2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS
1. Analizar si el inmueble Botica “Morelos” tiene las características necesarias para
considerar que presenta atributos históricos.
2. Analizar si el inmueble Botica “Morelos” tiene las características necesarias para
considerar que presenta condiciones artísticas.
3. Investigar cuáles son los métodos de valuación existentes con que el valuador
cuenta para estimar el valor de los inmuebles histórico-artísticos.
4. Comparar los valores obtenidos al aplicar los métodos de valuación enfocados a
inmuebles históricos artísticos.
5. Realizar conclusiones que ponderen alguno de los métodos de valuación analizados
o el planteamiento de un nuevo método.
3. JUSTIFICACIÓN
Al estar el valuador determinando la estimación de valor de un inmueble, debe basar
sus resultados en procesos científicos y criterios profesionales, y no en percepciones
subjetivas o consideraciones de gusto personal. De ahí que una de las cláusulas de ética del
valuador indica que no puede realizar trabajos para familiares, algo muy lógico, pues se
entiende que el juicio y la percepción del valuador pueden llegar a alterarse debido a los
intereses personales 8 . Entonces el valuador debe ser un profesional muy objetivo al
momento de determinar sus resultados; pero, ¿cómo evitar la subjetividad inherente a los
gustos personales? A menudo se dice que cada persona es un mundo, motivo por lo cual los
gustos varían de una persona a otra; así, por ejemplo, mientras unos otorgan gran valor a la
música de ópera, otras personas simplemente la consideran aburrida. Sin embargo, ello no
8
Capítulo VI “ De las obligaciones y prohibiciones de los peritos valuadores y de las Unidades de Valuación,
decimonovena, sección IV al VI”, de las Reglas de carácter general relativas a la autorización como perito valuador de
inmuebles objeto de créditos Garantizados a la Vivienda (Federal, 2003)

impide reconocer la existencia de un valor objetivo, consensado socialmente a partir del

entendimiento de la ópera como creación cultural y expresión, por tanto, de las capacidades
(en este caso musicales, artísticas) del ser humano. Lo dicho para la música valdría también
para la arquitectura, pues en ambas es consustancial lo artístico. Siendo la arquitectura una
de las tradicionales bellas artes, busca el equilibrio entre la belleza, la firmeza y la utilidad,
o como lo definiría Le Corbusier (1923):
-La Arquitectura está más allá de los hechos utilitarios. La Arquitectura es un hecho plástico. [...] La
Arquitectura es el juego sabio, correcto, magnífico de los volúmenes bajo la luz. [...] Su significado y
su tarea no es sólo reflejar la construcción y absorber una función, si por función se entiende la de la
utilidad pura y simple, la del confort y la elegancia práctica. La arquitectura es arte en su sentido más
elevado, es orden matemático, es teoría pura, armonía completa gracias a la exacta proporción de
todas las relaciones: ésta es la «función» de la Arquitectura-.
Conviene aclarar aquí que arquitectura no es lo mismo que construcción o

edificación. Todo objeto arquitectónico se identifica normalmente con edificios (y
construcciones), pero no todo edificio o construcción es arquitectura. Para poder hablar de
arquitectura es necesario que haya algo más que construcción; ese “algo más” remite
precisamente al arte, a la poesía (la arquitectura podría verse como poesía en piedra, acero
u otros materiales). Es en este punto donde al valuador se le presenta el problema de valuar
la subjetividad de la belleza. Lo principal sería definir qué es la belleza y cuáles son los
parámetros que se tomarán en cuenta para dicha medición desde el punto de vista
arquitectónico. Por consiguiente, este problema es mayor cuando el valuador tiene una
formación más ingenieril que propiamente arquitectónica (y siempre y cuando esa
formación arquitectónica no prescinda de asumir la naturaleza artística de la arquitectura).
Y qué decir cuando tiene una formación todavía más alejada de las anteriores, como un
abogado o un contador. Por eso es indispensable tener ciertas bases de conocimiento sobre
los estilos. Pero el conocimiento requerido no debe basarse solo en un discurso estilístico;
también es importante saber de todo aquello relacionado con materiales, técnicas, artesanías
y oficios artísticos, vocabulario o jerga arquitectónica, etc. Las personas formadas fuera del
ámbito arquitectónico no pueden quedarse limitadas en sus criterios; hoy es posible suplir
esas carencias de manera autodidacta con ayuda de bibliografía.
Un punto importante dentro de la valuación de inmuebles histórico-artísticos
radicará en definir un rango de plusvalía aportada al inmueble. ¿Qué rango se puede tomar?
¿Cuáles serían los límites? ¿En base a qué? Las obras de arte (pinturas, esculturas,

partituras musicales, manuscritos, etc.) han presentado en casas de subasta montos

estratosféricos, muy por encima de su valor intrínseco. Entonces, realmente, que es lo que
hace que las cosas tengan un valor “especial”, qué valor proporcionan los individuos a los
objetos a partir de sus ideales o la admiración que sienten hacia las personas que los
crearon: ¿es sólo cuestión de gustos? No lo parece. ¿Cuánto valen los bocetos de trabajo de
Leonardo Da Vinci? O, en fechas más recientes, ¿qué valor puede alcanzar el guante blanco
de Michael Jackson? 9 ¿En qué se puede basar el valuador para tener estos parámetros?
¿Qué se requiere para lograr estandarizar el criterio de valorización para la posterior
aplicación en cualquier vivienda que presente aspectos histórico-artísticos?
Cuando se valúa un bien inmueble se considera un factor muy importante, que se
refiere a la edad de la construcción, así como a su vida útil; el factor al que hago mención
es el tiempo. Cuando se aplica este factor en un avalúo físico, normalmente se considera
como una depreciación del inmueble y ello es debido a que, conforme pasa el tiempo, el
inmueble se acerca cada vez más al límite de su vida útil. Sin embargo, no en todas las
cosas el factor edad resulta depreciativo, como por ejemplo en el vino, que entre más añejo
es mejor; y es cuando surge la pregunta: ¿cuándo en un inmueble el tiempo es más un
elemento a favor que en contra? Para ello se debe considerar qué tanto afecta el factor edad,
por ejemplo, al Castillo de Chapultepec o al Obispado de Monterrey o a muchos otros
inmuebles similares.
Tratándose de edificios históricos el factor edad puede resultar más apreciativo que
depreciativo; y mucho más cuando, aunado a este factor, se da lo que llamaremos “hechos
(o sucesos) históricos asociados” al inmueble, que no es lo mismo que la edad del
inmueble. Alude exclusivamente a los eventos con algún grado de impacto histórico que se
hayan presentado en el inmueble, como el Genbaku domu en Hiroshima, que son las ruinas
de una catedral que permanecieron erguidas después del impacto de la bomba atómica,
siendo éste un acontecimiento que, por consenso internacional, se clasifica como “evento
mundial”. Del mismo modo, el 2 de octubre de 1968, fecha de los tristes acontecimientos
ocurridos en la Plaza de las Tres Culturas en la Ciudad de México, podría considerarse
como “evento nacional”. Así pues, el valor histórico se desdobla en dos: uno de carácter
más objetivo, que alude al tiempo transcurrido desde la construcción del inmueble (donde
9
El costo del guante llegó en una subasta a un valor de 235 000 euros, http://masaryk.tv/31323/el-guante-de-
michael-jackson-ya-tiene-nuevo-dueno

no hay nada interpretable, pues es simplemente la edad del edificio); y otro, más sujeto a
interpretación o subjetividad, relativo a los hechos históricos asociados. Por sí misma, y a
partir de cierto número de años, la edad puede otorgar valor histórico. Pero no sólo los
muchos años reportan valor histórico. Piénsese, por ejemplo, en un edificio como el Museo
Guggenheim de Bilbao, de Frank O. Gehry, que data de 1997; a pesar de esa corta edad, el
inmueble ya tiene un indiscutible valor histórico (recogido en parte de su condición
artística). Es preciso vencer la costumbre de identificar lo histórico con cosas muy antiguas;
lo histórico puede ser también algo reciente.
Pero, realmente, ¿es necesario estudiar estos parámetros en el trabajo de un
valuador? Desde luego que sí, ya que no se pueden cuantificar estos aspectos de una
manera apreciativa o “a sentimiento”, sin ninguna base científica que respalde el valor real
del bien inmueble con aspectos históricos y/o artísticos. Es por eso que el grado de
responsabilidad que tiene un valuador al dar una estimación de valor para este tipo de
inmuebles es un trabajo más detallado, por lo cual no se puede tomar tan a la ligera la
obtención del valor del bien inmueble.
En México se han realizado avalúos de inmuebles histórico-artísticos, pero ¿qué tan
idóneos son hoy en día los métodos usados? ¿Realmente los parámetros que se usan valoran
los puntos de estudio en cuestión? Y si un bien inmueble está catalogado, este hecho
¿conlleva por si solo un incremento de valor? O si, por el contrario, estamos ante inmuebles
que presentan atributos histórico-artísticos pero no están catalogados, ¿no se debe
contemplar un “plus” en su valor? Estas son las preguntas preliminares que me surgieron al
visitar el centro de Linares, Nuevo León, y observar el edificio de la Botica “Morelos”, ya
que es un inmueble que sobresale en el entorno debido a su aspecto físico y arquitectónico.
Antecedentes
En México hay antecedentes de avalúos desde la época de los aztecas, tal como lo
señala el códice Santa María Asunción (Noriega B. V., 1993), también hay precedentes de
la época de la colonia usando el método de la “composición”, con el objetivo de encontrar
el cobro correcto de los impuestos destinados a la corona española. De ahí pasamos al año
1843, cuando se reglamentan a nivel federal los avalúos sobre las fincas urbanas y rústicas,
para, posteriormente, pasar a 1894 con el surgimiento de la Ley Federal sobre Ocupación y
Enajenación de Terrenos. De ahí a la fecha, la valuación catastral ha ido evolucionando;

después aparecieron los avalúos físicos o directos, avalúos en base al valor de

capitalización y por último el que considera el valor comercial.
Sin embargo, en todo este tiempo los avalúos han presentado un enfoque técnico
(avalúo de mercado, físico, catastral, solo por mencionar algunos), en el cual no se
consideran las cuestiones históricas, la calidad o la originalidad de un estilo arquitectónico;
simple y sencillamente no se han tomado en cuenta, como si el valor del arte no tuviera
sentido o las cuestiones históricas no representaran un peso económico.
La Botica “Morelos” al día de hoy no se presenta dentro de los catálogos de
monumentos históricos de la ciudad de Linares ni en los del INAH del estado de Nuevo
León. Es por ello que, en primer lugar, es necesario saber si el inmueble cuenta con lo
necesario para considerarse como parte del catálogo antes mencionado y, de ser así,
investigar por qué no se encuentra catalogado.
Dado que, como señalé anteriormente, no se encuentra catalogado, hay que
determinar si las técnicas actuales de valuación para este tipo de inmuebles serían las más
apropiadas y si contemplan todos los aspectos históricos y/o artísticos necesarios para la
correcta determinación de valor del inmueble en cuestión.

4. DATOS DEL INMUEBLE DE ESTUDIO

El inmueble de estudio es el edificio conocido como Botica “Morelos”, mismo que
inició su proceso de remodelación al estado actual en el año de 1924 y terminó en el año
1939. El autor del proceso fue el señor Pablo Salce Arredondo y el actual propietario es la
señora María de la Luz Salce, hija del anterior.
Ilustración 1. Localización de la Botica “Morelos”. Nótese su privilegiada situación junto al parque principal de la
ciudad.

Ilustración 2. Botica “Morelos” desde el ángulo N-P
Ilustración 3 Entorno del inmueble, imagen obtenida de google map s, 5-nov-2010

5. ANÁLISIS HISTÓRICO
5.1 CRONOLOGÍA DEL INMUEBLE
Los primeros datos sobre la edificación datan
de la segunda fundación de Linares, puesto que fue
casa solariega 10 del fundador de Linares, Sebastián
Villegas Cumplido, desde el año 1715 hasta el año
1725.
Posterior a esta fecha, el inmueble pasa a ser
propiedad de la viuda de Villegas Cumplido,
Anastasia Cantú, desde 1725 a 1727. Ilustración 4. Placa Conmemorativa ubicada
en fachada norte del inmueble
El señor Matías Valero lo recibe en herencia
en 1727 de parte de su tía, la señora Cantú, manteniéndolo
hasta 1735.
Para el año de 1735 el señor Valero Cantú lo vende al
señor Gregorio Barrera; ese mismo año se vende nuevamente
y pasa a ser propiedad del Capitán Antonio Ríos.
Con posterioridad la propiedad la adquiere el capitán
Zeferino de Jáuregui, yerno de Francisco Díez de Sollano,
conde de Casa de Loja, y posteriormente pasó a ser propiedad
exclusiva del Conde de Casa Loja.
Del anterior pasa a ser parte del patrimonio de Gabriel
Ilustración 5. Escudo de la
del Yermo11. Sociedad Nuevoleonesa de
Historia, Geografía y Estadística
El siguiente dueño fue Pedro de Chávarri. Después pasa la propiedad a sus
descendientes Malo – Chávarri.
Para finales del siglo XIX adquiere la propiedad el señor Rafael de Lara y Prieto,
mismo que lo vendió posteriormente a Genaro Sepúlveda12 .
El señor Genaro Sepúlveda lo hereda a sus hijos Guadalupe y Carlos Sepúlveda
Vivanco.
10 Casa Solariega: La más antigua y noble de una familia (Autor, 2006)

11 Dirigió la conspiración que destituye al virrey Iturrigaray el 15 de septiembre de 1808
12 Segundo Regidor de Linares en 1890 (León C. d., 1889).

Pablo Salce adquiere la propiedad al comprarla a los herederos del señor Genaro
Sepúlveda.
En 1924 el señor Pablo Salce funda la Botica “Morelos”, en la esquina formada por
las calles 1ª Sur y 1ª poniente (hoy Morelos y Francisco I. Madero respectivamente).
El inmueble pasa por un proceso de remodelación que termina el 1º de enero de
1939; el resultado de dicha remodelación es el que se conserva al día de hoy.
A la muerte del señor Salce la propiedad pasa a manos de su hija, la señora María de
la Luz Salce de Meléndez.
Esta reseña la investigó en su momento Pablo Salce y un resumen de la misma me
la proporciona la señora María de la Luz Salce.
Sin embargo, la carga histórica del inmueble, recae sobre la vida y obra del señor
Pablo Salce Arredondo, por lo cual es necesario presentar una breve reseña biográfica.
Nace el 18 de junio de1899 en Villaseca, Linares.
Realizó estudios de farmacia galénica en la UANL.
Fue periodista del periódico Eco y el Derecho, y funda el semanario el Zancudo y
el Alba Roja.
Fundador y profesor de la Preparatoria No. 4 de la UANL.
Fundador de la Sociedad Nuevoleonesa de Historia, Geografía y Estadística.
Fundador del museo regional de Linares, en Villaseca.
Fundador del Club Rotatorio de Linares.
Escritor, entre otras, de obras como las siguientes:
• La Virgen de los Dolores, poesía (1951).
• Linares, la primera ciudad nuevoleonesa que se rebeló contra Vidaurri ,
estudio histórico (1963).
• Tradiciones históricas linarenses. El Cristo de la Capilla, crónica (1974).
• Génesis y Fundación de la Villa de Linares, ensayo escénico (1961).
A lo largo de su vida obtuvo numerosos premios y diplomados, entre los que se
mencionan:
 Medalla de oro otorgada por la sociedad Mexicana de Geografía y
Estadística, en el Symposium Nacional de Historia, sobre la Constitución de
Apatzingán.

 Diploma otorgado por el Gobierno del

Estado de Zacatecas y el Instituto de
Ciencias del mismo Estado, por su trabajo
histórico y literario titulado “Un
Zacatecano que glorificó a Linares”.
 Diploma otorgado por su valiosa
colaboración en el Primer Congreso de
Historiadores de México y Estados Unidos,
en septiembre de 1949. Ilustración 6. Pintura de Pablo Salce

Arredondo, ubicada en el Museo de
Linares.
Miembro del Instituto de Industrias
y Bellas Artes de México, D. F.
 Creador del Escudo de Linares 13 ,
cuya iniciativa fue aprobada por
Decreto Oficial del Congreso del
Estado de Nuevo León el 7 de
abril de 1962.
De este último trabajo se muestran a
continuación los elementos que usó para dicho Ilustración 7 Museo Regional en el Barrio de
Villaseca, Linares, Nuevo León.
Escudo:
En primer lugar, se aprecia “el adoratorio al sol”14, que es a su vez una de las piezas
principales del Museo Regional creado por el señor Pablo Salce y conformado por la
colección de petroglifos que encontró en la región. Este museo se encuentra en lo que fuera
la casa donde nació en el barrio de Villaseca 15 , La pieza se ubica en el cuartel diestro
superior.
13
Ilustración 9
14
Ilustración 8
15
Barrio ubicado en el sureste del Linares.

Ilustración 8. Petroglifo oratorio Ilustración 10. Ampapa Caegne

al sol, encontrado por el señor Salces Amiguas y busto del señor Salce.
Ilustración 9. Escudo de Linares,

foto tomada en el Museo de Linares
Ilustración 11. Sección de la Ilustración 12. Fernando de

Catedral de Linares Alencastre, foto tomada en el
Museo de Linares
Dentro del mismo museo, y ubicado a un costado del busto de Pablo Salce
Arredondo, se encuentra la estatua de un aborigen de la zona conocido como “Ampapa
Caegne Amigüas”16 (que se untan almagre y comen pescado17), que muy probablemente
represente a Juan de la Cruz18, figura ubicada en el cuartel siniestro superior.
16
Ilustración 10
17
Traducción realizada por Don Ángel K. Garibay y el Doctor Miguel León Portilla, historiadores
especializados en la lengua náhuatl.
18
Juan de la Cruz, indio de la tribu de los Borrado y habitante de los Ampapa Caegne Amigüas,
siendo sirviente de Villegas Cumplido, pasó a la historia como quien leyera, tanto en su lengua natal como en
español. El 10 de abril de 1712, el bando de la fundación, de la Villa de San Felipe de Linares (Linares O. I.,
1995), lamentablemente los de su tribu lo consideraron una traición, por lo que fue asesinado (De Lozada,
1728).

En el cuartel diestro inferior se muestra lo que fuera la capilla de lo que hoy en día
es la Catedral de San Felipe de Linares19, Nuevo León.
Finalmente, en el cuartel siniestro inferior se presenta el escudo de armas de
Fernando de Alencastre, trigésimo quinto Virrey de la Nueva España, en cuyo honor se
fundó la Villa de San Felipe de Linares20.
Y rematando en la parte superior se encuentra el busto de Sebastián de Villegas
Cumplido, fundador de Linares.
Como se puede observar, fue un personaje multifacético que obtuvo muchos cargos
y reconocimientos en vida, y sus aportaciones literarias eran muy solicitadas tanto en los
eventos cívicos del municipio como en periódicos.
Durante los eventos electorales con rumbo a la presidencia de la República, era
obligatoria la visita del candidato a la casa de Pablo Salce.
Hoy en día aparecen muchas referencias del señor Pablo Salce Arredondo en
bibliografías del Estado.
Para perpetuar la memoria de este ilustre linarense, se creó la Fundación Cultural
Pablo Salce Arredondo, A.C., erigida en la Ciudad de México el 2 de junio 1959. La
declaración oficial fue hecha por la Subsecretaría de Asuntos Culturales, la señora Amalia
Caballero del Castillo Ledón. En las postrimerías de su vida
vendió gran parte de su acervo documental a la Biblioteca
de la Universidad de Texas, donde se conserva la colección
de su nombre. 21 De la ilustración 13 a la 29 se muestran
parte de la obra y vida del señor Salce, así como sus
correspondientes fuentes.
Ilustración 13. Poema, publicado en

el periódico El Porvenir el 29 de
junio de 1976.
19
Ilustración 11
20
Ilustración 12
21
http://www.lib.utexas.edu/taro/utlac/00253/lac-00253.html

Ilustración 14. El Porvenir 16 de diceimbre de 1976.
Ilustración 15. Mención del Museo

Regional, El Porvenir, 3 de Noviembre de
1976.

Ilustración 16. El Porvenir, 7 de abril de 1969.
Ilustración 17. El Porvenir, 17 de Julio de 1950.

Ilustración 18. El Porvenir, 9 de noviembre de 1950.
Ilustración 19. El Porvenir, 16 de febrero de 1971.
Ilustración 20. Calle Pablo Salce Arredondo

Ilustración 21. El Porvenir, 17 de

abril de 1979.
Ilustración 22. El Porvenir, 17 de abril de 1979.
Ilustración 23. Pablo Salce Arredondo y el candidato presidencial Echeverría Álvarez.

Ilustración 24. Pablo Salce Arredondo y el candidato presidencial Díaz Ordaz.
Ilustración 26. El Porvenir, 4 de Marzo de 1975.
Ilustración 25.
Esquelas, El Porvenir,
6 de marzo de 1975.

Ilustración 27. El Porvenir, 12 de marzo de 1975.

El 13 de octubre del 2007, en

el marco del X aniversario del Museo
de Linares, el ex gobernador del
Estado, José Natividad González
Parás, inauguró la Exposición
“Paisaje: Entorno y Retorno”, donde
se presentaron obras de la colección de
22
Museo Soumaya , así como una
Ilustración 29. Ceremonia de Ilustración 28. Detalle sección dedicada a Linares del siglo
inauguración del Museo de de la Señora María de
Linares. la Luz Salce. XX, que cuenta con un área dedicada
al señor Pablo Salce.
Las Ilustraciones 30 a 34, representan objetos y obras realizados por Pablo Salce
Arredondo.
Ilustración 30. Plumillas, tintero Ilustración 31. Escritorio. Ilustración 32. Silla labrada.
y lentes.
Ilustración 33 Trabajos literarios Ilustración 34. Obra Cumbre.
22
El Museo Soumaya se encuentra localizado en el sur de la Ciudad de México, México. El museo pertenece a
la Fundación Carlos Slim, A.C. y se enfoca tanto a la difusión de la colección de la fundación como a exposiciones de arte
internacionales. El nombre del museo se lo debe a la esposa del fundador. http://es.wikipedia.org/wiki/Museo_Soumaya.

De acuerdo a lo presentado, se puede confirmar que la carga histórica del inmueble

tiene su peso en los méritos obtenidos por el señor Pablo Salce Arredondo. Por otra parte,
debe tenerse en cuenta que el estado actual de la Botica “Morelos” se debe también a él, a
su “inspiración”. Y no conviene olvidar que el inmueble se encuentra en el centro histórico
de Linares.
En cuanto al impacto de los hechos históricos, hay que considerar que su labor se
enfocó más a la región de Linares. Sin embargo, tendría cierta repercusión o proyección
estatal debido a su inclusión en varias publicaciones que refieren a personajes ilustres de
Nuevo León.23
Con todo lo anteriormente expuesto, el inmueble no se encuentra considerado
dentro del Catálogo Nacional de Monumentos Históricos (cuatro tomos dedicados a Nuevo
León, incluyendo Linares), ni aun en la actualización electrónica realizada por el INAH. Es
por ello que en su momento me dirigí a las oficinas del INAH en Monterrey para preguntar
el porqué de esta omisión. Se me indicó que “fue por falta de presupuesto”.
Quizás también se deba a que la Ley Federal sobre Monumentos y Zonas
Arqueológicas, Artísticos e Históricos, en su artículo 36, menciona que sólo alcanzan esta
categoría (la de “monumentos históricos”) los inmuebles que abarcan del siglo XVI al XIX;
sin embargo, es curioso comprobar cómo obras como el demolido cine Reforma
(Monterrey), que data de 1948, sí se encuentran en dicho Catálogo.
En los procesos para la catalogación de inmuebles, presentados en la página
electrónica del INAH24, el punto 1.2 señala que se consideran inmuebles históricos los que
están vinculados a la historia de la nación a partir del establecimiento de la cultura
hispánica en el país, si bien es ambigua la expresión de “vinculados a la historia de la
nación”; la Botica “Morelos” por lo antes señalado, es parte de la historia de la nación.
En 2009 el cabildo de Linares buscó proteger su centro histórico y otras
edificaciones mediante el Reglamento para Protección del Patrimonio Histórico (de
Linares, 2009), mismo en que se señala que la Botica “Morelos” está dentro de las
propiedades afectadas por esta ley y es señalado en el Capítulo I, Artículo 2 que menciona:
23
Como ejemplo puede citarse el libro de Flores Longoria, Samuel y Pedroza Salinas, Jorge, México y Nuevo
León día a día. Monterrey, Preparatoria No 9 de la UANL, 2000 y Cavazos Garza, Israel, Diccionario biográfico de
Nuevo León, Monterrey, UANL, 1984.
24
http://www.normateca.inah.gob.mx/index.php?sid=1311, consulta efectuada 4 de abril de 2010.

“Para efectos de este Reglamento se denominará al Conjunto Histórico y Patrimonial de la ciudad de

Linares como Zona de
Resguardo Patrimonial.”
En el mismo artículo
se señala en los incisos 2 y 12
las calles que abarcan a la
Botica “Morelos”, de la
siguiente forma:
2. La calle Francisco I.
Madero, comprendida de
Díaz Mirón a Venustiano
Carranza
12. La calle Morelos,

comprendida de
Matamoros a Francisco I.
Madero. Ilustración 36 Mapa donde se señalan (tono oscuro) las calles de Resguardo
Patrimonial, que afectan a la Botica "Morelos"
5.2 ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL USO COMERCIAL DEL
INMUEBLE
Las actividades socioeconómicas de los habitantes nos permiten definir períodos
históricos. Como ejemplo tenemos que los castillos de Europa responden a la época
medieval, cuando era necesario proteger a las familias reales, artesanos y villanos, así como
a sus respectivos productos, de los ataques de poblaciones hostiles. De ahí que a
continuación pasemos a presentar una reseña del uso que el inmueble ha tenido a la fecha.
De acuerdo al Diccionario de la Real Academia Española de la Lengua, el término
“botica” define el lugar donde se preparan y venden medicamentos para el alivio de
enfermedades. En México toman gran relevancia como antecedente directo de lo que hoy
en día son las farmacias. A continuación se presenta una breve reseña de las boticas en
México para aclarar el porqué del nombre del inmueble y mostrar la trascendencia que tiene
dentro de la comunidad de Linares.
Las boticas estaban compuestas por tres espacios específicos: la botica propiamente
dicha, lugar donde se atendía a los clientes; el obrador, lugar donde se hallaba una especie
de laboratorio con los alambiques, las prensas, los braceros, los frascos de aforo y un
lavadero; y por último, la rebotica, lugar donde se conservaban los medicamentos mediante
los procedimientos de extracciones, cocciones y pulverizaciones.

La Botica “Morelos” conserva los espacios de la botica, la rebotica y el obrador

original de principios de siglo XX, por lo tanto los espacios no fueron ni modificados ni
adaptados para dicho uso.
Ilustración 37. El Obrador de la Botica “Morelos”.
Ilustración 38. La Rebotica.

Muchos de estos medicamentos eran aceites bálsamos, extractos, pastas, pomadas,

polvos, píldoras, jarabes, etc., dependiendo de lo que señalara, el médico25.
La trascendencia de la botica en México radica en ser el antecedente directo de la
farmacología. En sus inicios estos establecimientos fueron los distribuidores de los
medicamentos de patente, muchos de los cuales eran de origen extranjero. (Hinke, 2001) .
Era común que los medicamentos los prepararan personas con experiencia; en 1833 pasaron
a exigirse los cursos correspondiente en botánica y latín. Sin embargo, aún no se presentaba
una distinción clara entre un farmacéutico y un boticario, por lo cual en 1871 la Sociedad
Farmacéutica Mexicana se unió para demandar el reconocimiento de la profesión; con ello
se buscaba dar la categoría que requerían las personas preparadas mediante los métodos
científicos. En 1893 el presidente de la Sociedad Farmacéutica Mexicana expone lo
siguiente:
“El farmacéutico es a la vez hombre de ciencia y artesano, dando a la palabra artesano el significado
del hombre que se dedica al ejercicio de un arte, que quiere más inteligencia que la de las artes
llamadas manuales […], necesita los conocimientos que le da la ciencia y poseer la práctica que le da
el arte” (Hinke, 2001).
Pero, realmente, la separación entre farmacéutico y boticario se presentó al

momento en que la química madura como ciencia; la preparación y exigencia cada vez más
especializada ayudó a que la diferenciación entre boticario y farmacéutico fuese cada vez
más amplia.
Ilustración 40 Báscula, Museo de Ilustración 39. Pesas, Museo

Ilustración 41 Báscula, Museo de Linares.
Linares. de Linares.
Ilustración 43. Frasco para conservar píldoras, y equipo Ilustración 42. Mortero, Museo de
para la elaboración de las mismas, Museo de Linares. Linares.
25
Pablo Salce sólo se hace referencia a la farmacia Hidalgo propiedad del señor Eleuterio Espinosa y donde él
fue aprendiz de boticario.

5.3 LA MEDICINA EN NUEVO LEÓN

En Mesoamérica se tenía un alto desarrollo en cuestión de herbolaria y
conocimientos de enfermedades, este conocimiento se pasaba oralmente de generación a
generación, sin embargo en Aridoamérica no se contaba con tal avance, en inicios del siglo
XIX, se carecía tanto de medicinas como de doctores. En el noreste del país esta necesidad
se hizo más palpable después de las epidemias de tifoidea de los años 1802, 1814 y 1826,
fue en este último año en que el primer gobernador de Nuevo León, José María Parás
Balleteros (Román Garza, 2009) en búsqueda de fomentar la ciencia médica declara lo
siguiente:
“…declarando Benemérito del Estado a quien funde en Monterrey o en algún pueblo estatal, una
cátedra de botánica, medicina o cualquier de las ramas útiles al hombre” (Parás, 1826).
Gracias a la intervención de Manuel Ma. De Llano, es el italiano Pascual Costanza

que en 1828, se hace cargo del Hospital del Rosario de Monterrey para la impartición de
cátedras de medicina y botánica médica. Sin embargo no se cumplió dicho encargo por las
deficiencias que presento el señor Costanza, y fue sustituido en 1834 por Ignacio Zendejas,
pero es hasta la llegada de José Eleuterio Gonzáles “Gonzalitos” que la cátedra se concreta.
Entre sus primeros alumnos egresados se encuentra Román Manrique (Martínez Cárdenas,
1989), quien fue el que abrió la primera botica en Linares.
El 19 de septiembre de 1851, en el Periódico Oficial mediante el decreto 115 se
crea el Consejo de Salubridad, mismo que entre sus funciones fue la expedir licencia de
boticas y supervisar las boticas y los servicios médicos de ese entonces. El 3 de noviembre
de 1852 con el fin de acabar con los charlatanes y mejorar el servicio de salud que se
prestaba a la población (y gracias a la intervención de Gonzalitos), se dicta una circular
para corregir los abusos de las personas que ejercen la medicina sin título legal. En abril del
mismo año se dictan lo aranceles que deben de cobrar los galenos, con el fin de que se
terminaran los abusos excesivos, cobrados por los servicios de los galenos y los boticarios.
El 9 de agosto de 1853, aparece en el Periódico Oficial la lista de los médico y
farmacéuticos que legalmente pueden ejercer en el Estado, de donde destacan en Linares
primeramente como médicos cirujanos Pedro Santiago Kelly y José Sotero Noriega,
posteriormente el doctor Antonio Leal y como farmacéutico Agapito Cantú. Es hasta el 22

de noviembre de 1870 cuando el Consejo de Salubridad proporciona la licencia a la Botica

de Linares siendo responsable Domingo Martínez26.
El 26 de marzo de 1874 Faustino Díaz quien reside en Linares expide su título de
farmacéutico, información que aparece publicado en el Periódico Oficial el 31 de julio de
1887. Sin embargo la etapa donde más fueron requeridos los servicios tanto de los médicos
como de los boticarios fue en la epidemia de “influenza española” de 1918, donde fueron
insuficientes para asistir a los enfermos y Nuevo León fue el estado más afectado, donde
murieron 5015
personas en un
periodo
comprendido del
1º de octubre al 15
de diciembre27, de
los cuales 207
pertenecieron al
municipio de
Linares
(California, 1994).
La Botica
“Morelos” hoy en
Ilustración 44 Grafica que muestra la magnitud de mortandad debido a la influenza
española de 1918 día sigue
prestando este servicio a la población de Linares, aunque como indica la dueña cada vez es
más difícil mantener las puertas abiertas ante la competencia de las farmacias de grande
cadenas comerciales.28
La carga histórica del inmueble, tanto por la trascendencia del señor Pablo Salce, su
autor, como por el uso comercial, es muy alta para la vida cotidiana29 e historia de Linares.
26
Considerando que las boticas abiertas en siglo XIX y la que menciona el señor Salce, se considera que en
Linares solo había tres boticas a principios del siglo XX.
27
http://www.sitiosespana.com/notas/2009/abril/gripe-espanola-1918-1919.htm
28
Tan solo a contra esquina cruzando la plaza se encuentra establecida una de las farmacias que hace mención
la señora Salce.
“Este recinto fue, en muchos pueblos , un lugar de tertulia, el punto de reunión para la charla amable
29
frecuentemente saborizada con tragos de Agua carmelita, o de algún vinillo eupéptico, o , en los mejores casos con Elixir
de Garús” (Olivera Unda, 2010)

6. ANÁLISIS ARTÍSTICO
Para el análisis artístico del inmueble es necesario estudiar qué corrientes artísticas,
arquitectónicas y culturales se presentaron en la primera mitad del siglo XX en México, ya
que el estado actual del inmueble data de 1939.
Historicismo Mexicano
Ilustración 45. Línea de tiempo 30 (aplicada al mundo occidental en general) elaborada por el Dr. José Manuel Prieto.
Historicismo Mexicano
Ilustración 46. Línea de tiempo 31, Nótese la distinta naturaleza de los productos arquitectónicos y de diseño que se
están dando al mismo tiempo en Europa y en México. Mientras Europa está metida de lleno en los movimientos de
vanguardia (lo que hoy se conoce como Van guardias Históricas), México sigue apostando por el historicismo
decimonónico.
Mediante estas líneas de tiempo se buscar contemplar el periodo en que se presentó
el historicismo mexicano.
30
Ver ampliación en apéndice C
31
http://www.arqred.com.mx/blog/wp-content/uploads/2009/06/linea-del-tiempo.jpg, consulta hecha 4 de abril
del 2010.

6.1 EL HISTORICISMO COMO CORRIENTE ARTÍSTICO-CULTURAL

Esta corriente artístico-cultural, que arranca en Europa a principios del siglo XIX
(hacia 1815), se relaciona con el Romanticismo, sucesor y superador del exclusivista
Neoclasicismo. J. Johann Gottfried von Herder afirmaba que la naturaleza y la historia
humana están gobernadas por las mismas leyes (filosofía de la historia), Friendrich D. E.
Shleiemacher, por su parte, habla de la hermenéutica, una filosofía que busca entender o
interpretar al ser humano de acuerdo a su historicidad. Estos conceptos los retoma con el
tiempo Wilhelm Dilthey mediante su obra Geisteswissenschaften (ciencias del espíritu).
Dilthey pretende entender a la humanidad mediante la relación histórico-social de las
personas y no en virtud del principio de la causa-efecto (Dilthey,Teoria de las
Concepciones del Mundo, 1990). El concepto se va desarrollando con la aportación de
filósofos del idealismo como Fichte, Schelling, Hegel; e historiadores como W. Von
Humboldt, B. G. Niebuhr y L. von Ranke. Por su parte, el filósofo español José Ortega y
Gasset entiende la historia como “el elemento más importante para los seres humanos, el
devenir de las cosas retenidas al ser individual o a la comunidad en general” (Ortega y
Gasset, 1964). Asimismo, José Gaos y González Pola señala que “el ser humano es historia,
y se va constituyendo a lo largo del tiempo”. Finalmente, Benedetto Croce (1942) definió el
término historicismo, en el uso científico de la palabra, como “la afirmación de que la vida
y la realidad son Historia y nada más que Historia”.
6.1.1 EL HISTORICISMO COMO PRÁCTICA ARQUITECTÓNICA
Desde el punto vista arquitectónico, cabe vincular al historicismo con el
Romanticismo, movimiento que, según Rodrigo Gutiérrez (1921), prefirió la recuperación
del mundo medieval, de vertientes como el románico, el gótico y el islámico, entre otros, en
esa apasionada búsqueda del “carácter nacional”. Según este mismo autor, el agotamiento
de las propuestas clasicistas fue cediendo terreno a un nuevo repertorio ecléctico de fuentes
históricas importadas de los países europeos, que incluyeron variables regionales, como el
normando, el bávaro, el bretón, el vasco, el alpino, lombardo, etcétera. Se amplió la gama
de materiales y colores con posibilidad de ser utilizados en la arquitectura, que viró así
hacia un recargamiento en la decoración.
Al igual que ocurrió en Europa, en México se toma este movimiento contemplando
las raíces nacionales, originándose un estilo que se ha dado en llamar “neoprehispánico",

"neoprecolombino" o "neoindigenista". Se han barajado otros conceptos como "neoazteca"

o "neomaya", pero lo cierto es que la recuperación historicista de las formas arquitectónicas
de esos pueblos prehispánicos casi nunca se dio de manera arqueológica. Más bien se optó
por soluciones híbridas o eclécticas, es decir, por la mezcla de elementos aztecas, mayas,
olmecas, etc.
6.2 EL HISTORICISMO MEXICANO
Durante los siglos XVIII y XIX, coincidiendo con el proceso de formación de una
conciencia nacional en México, los monumentos arquitectónicos jugaron un importante
papel como elementos “cohesionadores” del nacionalismo y como “fuentes” para el
conocimiento de la historia del país; de ahí surgió la necesidad de su conservación y
protección. Lo que más interesó inicialmente fue el legado de las sociedades prehispánicas.
¿Por qué? Por ser la cultura indígena la que imprimía “carácter distintivo” a la joven
nación, algo muy importante cuando lo que se persigue es la afirmación frente al Otro, es
decir, los demás países de la comunidad internacional. De ahí la trascendencia de las
campañas promocionales hacia el exterior. Si las culturas antiguas daban prestigio a las
naciones, la arqueología, ligada en este caso a una cultura prehispánica dotada de
abundantes restos materiales, fue la encargada de evidenciar una “tradición histórica”. La
creación de la Academia de la Historia en 1854 (decreto de 26 de enero) fue un
acontecimiento importante; su misión pasaba por reunir, conservar y clasificar todo lo
relativo a la historia del país, una historia que tenía dos componentes fundamentales: el
pasado indígena y el colonial. El objetivo de los políticos del siglo XIX en relación al
patrimonio arquitectónico mexicano consistió en preservar tanto los inmuebles
prehispánicos (arqueológicos) como los “históricos”, entendiendo por estos últimos los
vinculados a la colonización española, que cobraron auge a partir de la desamortización de
los bienes del clero (1859). Mientras los procesos políticos de signo conservador han
tendido a rescatar o poner en valor el legado español y/o las modas foráneas, los liberales y
revolucionarios han apostado en mayor medida por el elemento indígena, viendo en él la
verdadera esencia de lo mexicano. Esto ha influido claramente en el rescate de unos estilos
históricos u otros a lo largo del tiempo.32
32
En el libro Arquitectura del siglo XIX en México de Israel Katzman hay un capítulo dedicado al tema

Es a través de las Exposiciones Universales

como México busca mostrar al mundo su cultura, su
pasado, su historia su identidad como país (un país
joven). En este sentido, una de las primeras obras del
historicismo mexicano sería la maqueta, a escala
natural, del templo del templo de Quetzalcóatl
(Chevalier, 1868), en Xochicalco, realizada por León
33
Méhédin para la Exposición de París de 1867
Ilustración 47. Templo de Quetzalcóatl
(1867), obra de Léon-Eugène Méhédin,
(Gutierrez Viñuales, 1921). Sin embargo, es en 1877
cuando realmente se „establecería‟ el nuevo estilo
obtenido de
http://www.habanaelegante.com/Fall_Winter_
2009/casazteca.jpg.
precolombino, estando ya en el poder Porfirio Díaz,
quien coloca como secretario de Fomento a Vicente
Riva Palacio, quien a su vez realiza un concurso para
hacer un Monumento a Cuauhtémoc. Este concurso fue
ganado por el ingeniero Francisco M. Jiménez,
quedando encargados del programa escultórico Miguel
Noreña, Gabriela Guerra, Epitacio Calvo y Luis
Paredes. Durante esta etapa se maneja en política un
dualismo: por una parte la idea nacionalista (ligada al
historicismo local); por otro, la afrancesada. Esta
última se traducía, en términos artístico-
arquitectónicos, en la apuesta por un eclecticismo de
gusto francés. Este eclecticismo se había convertido en
la salida natural del viejo neoclasicismo académico y,
por tanto, dependía en buena medida de los esquemas
Ilustración 48 a) Monumento a Cuauhtémoc compositivos manejados en las academias de bellas
(1877), diseñado por Francisco M. Jiménez,
b) Detalle de relieve presente en la base
artes.
El interés de cada momento determinaba la elección. Según Rodrigo Viñuales
(1921) la aprehensión del historicismo (mitológico y simbólico) terminaría volcándose en
la representación de temas históricos de las naciones, mezclándose el interés de
33
Léon-Eugène Méhédin (1828-1905): Fotógrafo francés; en 1865 trabaja en el Museo nacional, en México, para
la Comisión Científica de México en París (Debroise, 2001)

legitimación del poder a través del

pasado, en el caso de las
autoridades políticas, con el deseo
de “estar al día” de las academias.
Por el año de 1878 se
construyó la estación de ferrocarril
Oxkutzcab (hoy Centro Cultural
“Siglo XXI”) como parte de la
línea troncal del Ferrocarril de
Mérida a Peto. Ilustración 49 Estación de ferrocarril Oxkutzcab, 1878, en
Yucatán,http://www.en-
Posterior al Monumento a yucatan.com.mx/gallery/oxktuzcab/oxkutzcab -03.JPG
Cuauhtémoc, en la Exposición
Universal de París de 1889 (misma
en que se erigió la Torre Eiffel), se
proyectó un nuevo pabellón
mexicano, siendo obra del
ingeniero- arquitecto Antonio Anza,
en colaboración con el historiador
Antonio Peñafiel y es escultor Jesús Ilustración 51. Pabellón de México, proyectado por José Ramón
1884, para la Exposición Universal de Nuevo Orleans (Katzman,
1993)
F. Contreras. Estos autores se
Ilustración 50 Kiosco Morisco para la Exposición Universal de Nuevo Orleans de 1884, diseñado por José
Ramón Ibarrola. http://eldefe.com/wp-content/uploads/2009/07/kiosko-morisco-800x329.jpg

sirvieron de las investigaciones

antropológicas realizadas hasta
entonces, sin llegar a innovar dentro
de dicho estilo.
Sin embargo, este nuevo

estilo arquitectónico tuvo muchas
críticas (como ocurrió con el
monumento escultórico de los
Ilustración 52. Acuarela que presenta la fachada del Palacio Azteca, 34
http://www.jornada.unam.mx/2004/07/29/Images/ima -f7.jpg.
Indios Verdes , 1891), muchas
relativas al carácter meramente
ornamental (o de decoración aplicada) del
mismo. De hecho, la aplicación de dichas
ornamentaciones en edificios nuevos se
llegó a considerar "absurda" (Álvarez,
1900).
Tan fuertes fueron las críticas al
estilo “nacional”, que en la Exposición
Universal de París de 1900 ya no se
presentaron los motivos prehispánicos,
optándose por un pabellón carente de raíces
propias (Gutiérrez Viñuales 1877/1921).
Los arcos de estilo neo-maya
diseñado por el escultor Enrique Alciati para
la Ciudad de México (1899), y el
proyectado en Mérida en 1906 por el
gobierno del Estado, en honor al
Ilustración 53. Palacio Azteca, Antonio M. Anza
(1889), Litografía de Hesiquio Iriarte (Katzman,
afrancesado Porfirio Díaz, constituyen una 1993).
de las pocas obras "neo indigenistas" que se
realizan en los años del cambio de siglo y a principios del siglo XX.
34
Escultura de Izcóalt yAhuizotl, obras de Alejandro Casarín

Ilustración 54. Interior del Palacio Azteca durante la Exposición universal Ilustración 55 Escultura
de París de 1889, perteneciente a la fachada del
http://img521.imageshack.us/img521/4057/interiorpab ellnah5.jpg. Pabellón Azteca, ubicado en la
calle de Filomeno Mata, Centro,
D.F.
Ilustración 56 Esculturas de los indios verdes ( Izcoatl sección superios y Ahuizotl sección inferior),
http://www.ciudadanosenred.org.mx/node/17586

Ilustración 57. Arco maya, obtenido del libro Arquitectura Ilustración 58 Arco maya en Yucatán en 1906, ubicado en la
en tránsito (Urzaiz Lares, 1997). esquina del Palacio de Gobierno y la Catedral.
http://historiadelartemex-
tecm.wetpaint.com/page/Escultura+neocl%C3%A1sica , 25
octubre 2007
La arquitectura neoprehispánica toma un receso debido a la Revolución Mexicana.

No será hasta finalizar ésta e instaurarse un nuevo régimen cuando se vuelva a retomar el
historicismo. De las pocas obras realizadas en este período cabe destacar, la fachada de la
logia masónica del antiguo templo del “Dulce nombre de Jesús” ubicado en la calle 59 de
Mérida, construida en 1915, el Ex Sanatorio de Rendón Peniche de 1919, diseñada también
por Amábilis y construida por el ingeniero Gregory Webb. Este edificio ha sido rescatado
en fechas recientes, pues presentaba un lamentable deterioro.
Posteriormente, en la siguientes Exposiciones Universales se sigue presentando
arquitectura colonial o neoprehispánica como constante de identidad nacional; ambas
posturas fueron defendidas. De hecho, Lozoya Meckes (2007) ha aludido a la fidelidad
identitaria fundamentada en un imaginario nacional que se formaría a partir de cuatro ideas:
1. La arquitectura mexicana es una forma identitaria natural mestiza, formada por
la fusión cultural entre la raza española y el espíritu indígena manifestado a
través de la destreza técnica.

2. No obstante, la forma moderna de la “tradición”

nacional es dual y se conforma por el
imaginario hispánico del pueblo indio y
mestizo, tanto colonial como moderno.
3. A pesar de que la imagen de lo mestizo, tanto en
el nacionalismo hispanista como en indigenista,
se ha construido a partir en el mismo sustrato
mental y de la misma forma primigenia en la
cual el papel de la raza española es siempre
culturalmente protagónico sobre la raza
Ilustración 59. Logia Masónica, 1915,
indígena, esta historiografía posrevolucionaria del libro Arquitectura en tránsito
(Urzaiz Lares, 1997).
se alinea con el nacionalismo indigenista.
4. Este esencialismo indigenista se fundamenta en el mito de un heroico y perdido
pasado prehispánico e imagina una mexicanidad moderna como una forma a-
histórica de la espiritualidad y técnica indígenas.
Como ejemplo de la defensa de la arquitectura neo-colonial cito a continuación unas
palabras del Dr. Atl:35 “El proyecto de estilo colonial es, seguramente, una de las tentativas
mejor logradas para crear un estilo neocolonial, es decir, una arquitectura propiamente
mexicana” (Murillo, 1922). Se unieron a esta encomienda personajes como Federico
Mariscal, Manuel Toussaint, entro otros.
Ilustración 60. Sanatorio “Rendón Peniche” hoy es el Centro de Ilustración 61. Interior del Sanatorio “Rendón
humanidades y Ciencias Sociales de la UNAM, Peniche” después de su restauración,
http://static.panoramio.com/photos/original/1923700.jpg . http://static.panoramio.com/photos/original/2404
5250.jpg
35
Dr. Alt es el seudónimo del pintor y escritor mexicano Gerardo Murillo (Guadalajara, Jalisco, 8 de
octubre de 1875- Ciudad de México, 15 de agosto de 1964).

Curiosamente, Estados Unidos se da un

fenómeno conocido como “Mayal Revival” 36,
en virtud del cual los arquitectos se inspiran en
las culturas precolombinas; se pueden
mencionar obras como el Pan American Union
Bulding (hoy Cuartel General de la
Organización de Estados Americanos y parte
Ilustración63. Pabellón de México, para la Exposición del Art Museum of the America por Paul
Universal de Río de Janeiro, 1922.
http://redalyc.uaemex.mx/redalyc/html/369/36906504/ Philippe Cret. Arquitectos como Frank Lloyd
pg_0007.jpg.
Wrigth y Robert Stacy-Judd también trabajan
en este estilo (en los años 20) en obras como
Hollyhock House, el Imperial Hotel en Tokio
y el Ennis House, la Casa Malva, la sinagoga
Beth Sholom, en lo que se Wright; y el Aztec
Hotel por parte de Stacy. También hay que
mencionar al Guardian Building, debido a
Wirt C. Rowland; el Mayan Theater en
Ilustración 62. El cine teatro Azteca construido por Denver por Montana Fallis, el Mayan
Alfredo Lasso de la Vega, en San Luis Potosí, 1928,
http://ensanluispotosi.com/Monjaraz/Cine_Azteca.htm . Theater, de Los Ángeles, por Stiles O.
Clements, el Federal Building en Balboa
Park, por Richard Requa, Juan Larrinaga y H.
Louis Bodmer, sólo por mencionar algunas,
cabe destacar que a partir de 1925 el
“neoindigenismo” puede diluirse en algunos
casos en art déco, o puede quedar subsumido
algunas veces en edificios déco.
Pero hay que recalcar que, con un
Ilustración 64. Casa del Pueblo en Yucatán, proyectado claro sentido nacionalista, se crearon obras
Angel Bachini, 1928, http://3.bp.blogspot.com/_JiCjuO-
xa8Q/Sktx-
ofLjuI/AAAAAAAAAE4/t2fZPLjShbo/s1600 -
h/casa+del+pueblo.jpg.
36
El Mexic Arte Museum de Texas realizó del 20 de junio al 16 de septiembre del 2008 una exposición
nombrada Aztec And Maya Revivial, en cuya guía de la galería se obtiene un importante contexto general de la época ,
mostrado a través de líneas de la política, la arqueología y el estilo revival.

importantes en Latinoamérica como el Museo Arqueológico de Perú (1924), por Ricardo de

Jaxa Malachowski; el Teatro Lutgardita (1932) en cuba, por Evelio Govantes y Félix
Cabarrocas en Cuba; el Pabellón de Perú para la Exposición Universal en Sevilla (1929)
por Manuel Piqueras Cotolí, etc.
Ilustración 65. Pabellón de México, por Manuel Amábilis 1929 Actual unidad de posgrado de Sevilla,
http://fotolog.miarroba.com/antonio59/pabellon -de-mexico-1929-sevilla-236.
Ilustración 66. Varias representaciones del

jeroglífico de Ollin, (representa movimiento)
http://www.samaelgnosis.net/imagenes/antropolog
ia/aztecas/dias/ollin.gif.
Ilustración 68. Jeroglífico de

Ollin (representa movimiento),
http://tonalpohualli260.files.wo
rdpress.com/2010/01/17-ollin-
copia.jpg.
Ilustración 69. Logo del INAH

http://www.naya.org.ar/eventos/
img/inah04.jpg.
Ilustración 67. Planta baja del Pabellón
México en Sevilla 1929
http://www.esteticas.unam.mx/revista_image
nes/dearchivos/images/dearch_fernandez01_
02.jpg.

Una vez establecido en México el nuevo régimen posrevolucionario, la arquitectura

nacional pasa por un período en el que se desea darle a la arquitectura una `verdadera‟
identidad basada sobre todo en el componente indígena de la nación mexicana. En su etapa
como secretario de Educación Pública, José Vasconcelos (1921) considera que la identidad
nacional se relaciona con el estilo colonial, y así refleja en obras como el pabellón México
para la Exposición de Brasil (1922). Sin embargo en el período de gobierno de Plutarco
Elías Calles y con el autoexilio de Vasconcelos, la identidad nacional pasa a basarse más
bien en el componente indígena 37 . Tanto el Antropólogo Manuel Gamio (en su libro
Forjando Patria) como Ricardo Rojas (en Eurindia), señalan que la formación de la cultura
latinoamericana se encuentra en los indígenas.
En esta etapa se realizan obras con marcado carácter prehispánico como La Casa
del Pueblo (1928), proyectada por el arquitecto Ángel Bachini, o el Cine teatro “Azteca”
en San Luis Potosí.
A la llegada al poder Plutarco Elías Calles, le pide a Luis N. Morones secretario de
Industria, Comercio y Trabajo, que México participe en la Exposición Iberoamericana de
Sevilla de 1929, con la idea de que se vea a México como un país tranquilo, armónico, con
visión progresista, borrando de esa manera la imagen belicosa que se tenía del país por la
reciente lucha revolucionaria. Con ello el Presidente pretendía, además, que se viera el
episodio revolucionario como punto de partida o principio de un nuevo orden político bien
estructurado.
Para la realización de este proyecto se convocó un concurso del que salió ganador
el arquitecto Manuel María Amábilis con su proyecto llamado “Itza”. Amábilis contó con la
colaboración del escultor Leopoldo Tommasi López y, en el apartado de vitrales, de Víctor
M. Reyes. El proyecto acusa una clara influencia arquitectónica tolteca de la zona maya de
México.
Con su diseño, Amábilis pretendía:
…demostrar que nuestro arte arcaico nacional puede solucionar los modernos problemas de
edificación, sin perder ninguna de sus características, adaptándose a todas las estructuras y a todas las
necesidades de nuestro confort moderno (Amábilis, 1930).
37
A principios del siglo XX, los estilos arquitectónicos que se presentan en México son: el colonial, el
académico, el neo-prehispánico, el funcionalismo y el Déco.

De este modo parecía dar por zanjada la polémica sobre la aplicación (ornamental)
del estilo a la arquitectura moderna. Y más se asentó dicha consideración cuando el
arquitecto recibió, por parte de la Real Academia de San Fernando (Madrid), el Premio de
la Raza en el IX Concurso Anual, por su trabajo La arquitectura precolombina en México.
Ilustración 70. Edificio de Organización de Estados Ilustración 71. Jardín del edificio de la OEA y del
Americanos Art Museum of the American, donde se ubica la
http://cache.daylife.com/imageserve/08VodBvbZdfdH/ estatua de Xochipill,
610x.jpg, 29 de octubre del 2009. http://farm4.static.flickr.com/3593/3770329103_1fb
b95a9e5.jpg
Ilustración72. Estatua de Xochipilli Ilustración 73. Decoración en piedra de un muro anexo al

http://upload.wikimedia.org/wikipedia/en/9/9f/Xoc Pan American Union Building hoy Art Museum of the
hipilli-statue.jpg America fotograma tomado del video descargado en
http://museum.oas.org/about/history.html.
Ilustración 74. El Aztec Hotel, por Robert B. Stacy Judd, Monrovia, California, 1924, http://ww w.you-are-
here.com/building/aztec_hotel.jpg.

Ilustración75. Teatro Mayan en Denver

creado por Montana Fallis, 1930, Ilustración76. Elks Club, diseñado por Zimmerman, Saxe &
http://media.photobucket.com/image/mayan Zimmerman en Aurora, Illinois de 1926,
%20theatre,%20denver/denveraztec/Deco/2 http://farm1.static.flickr.com/83/218888649_94630542bb.jpg?v=0
008_0517Broadway0107.jpg
Ilustración77. Guardian Building obra de

Wirts Rowland; Smith Hinchman & Gryll,
Detroit, 1929,
http://www.flickr.com/photos/decojim/239 Ilustración78. Imperial Hotel, diseñado por Frank Lloyd Wright,
4973174/in/photostream/ Tokio, 1923,
http://www.pbase.com/cityflyer/image/88941611/original.jpg
Ilustración79. Ennis House proyecto de

Frank Lloyd Wright, Los Angeles, 1924,
http://www.epk.com/wp-
content/uploads/Ennis_House_front_view_ Ilustración80. The sowden house, Los Angeles, 1926, diseñado por
2005.jpg Eric Lloy Wright
http://curbednetwork.com/cache/gallery/3255/2612246404_9ce8f09fc
c_o.jpg

Ilustración81. Arco maya, Ticul, Yucatán, Ilustración82. Diario de Yucatán,, Yucatán, diseño
por Rómulo Rozo, 1925. de Francisco Rubio Ibarra, 1933.
Ilustración 83 Monumento a la raza, Proyecto de Ing. Francisco

Borbolla y de Arq. Luis Lelo de Larrea. 1940
Ilustración84. Monumento a la patria, Mérida, Ilustración 85. Parque las Américas, diseñado por
Yucatán, 1944-1956. Manuel y Max Amábilis, Yucatán, 1946.

Otras de las obras que se realizarían en aquella época fueron: Los ornatos de la
Escuela “Belisario Domínguez” (1939) actualmente es el Centro Cultural de las Bellas
Artes en Chetumal y el Hospital “Morelos” (1938) en Chetumal, Quintana Roo; la
ornamentación del Arco maya en Ticul (1925), Yucatán, El Monumento a la Patria en
Mérida (1944-1956), obras de Rómulo Rozo; fachada del edificio para el Diario de Yucatán
(1933) por el ingeniero Francisco Rubio Ibarra; el Parque de las Américas (1946) diseñado
por Manuel y Max Amábilis; ornamentos del Edificio de la Asociación Cristiana
Femenina, (1923-1933), del arquitecto J. L. Cordero, (calle de Humboldt, esquina con
Morelos, Centro Histórico, D.F.); detalles ornamentales en el Palacio de Bellas Artes,
(1932-1934), obra finalizada por Federico Mariscal; el Museo Anahuacalli, (1943-1957),
diseñada por Diego Rivera y construido con la colaboración del arquitecto Juan O‟Gorman.
Este estilo tiene más expresiones después de la década de los 30‟s en Perú,
Guatemala y Argentina, pero a partir de 1945 entra en franca decadencia.
Pero este estilo continuo generando comentarios en contra, por ejemplo, al tratar el
tema del neo-indigenismo en la arquitectura, Elena Poniatowska le preguntó a Luis
Barragán, en 1976, si creía que había una arquitectura “esencialmente mexicana”, éste
respondió:
-No, definitivamente no, no creo que la haya. La arquitectura popular que tanto amo nos liga al Mediterráneo,
lo colonial nos liga definitivamente a España y de lo precolombino hemos quedado fuera; ya no somos
precolombinos.
Poniatowska le pregunta también:

-¿Tú crees que los arquitectos no deben inspirarse en lo precolombino?
A lo que Barragán responde:

-Absolutamente no. Ya no tenem os por qué construir pirámides.” (Poniatowska, 1990)
Ilustración 86. Anahuacalli, Coyoacán, D.F., Diego Rivera, Ilustración 87. Detalle de esculturas prehispánicas en
(1943-1975). el exterior del edificio.

Ilustración 88. Interior de planta alta. Ilustración 89. Detalle de puerta estilo arco maya.
Ilustración 90. Detalle de esculturas y figuras de Frida Kahlo y Ilustración 91. Patio principal. Juego de pelota al
Diego Rivera. fondo, y a la izquierda, sala de exposiciones.
Ilustración 92. Interior de planta baja. Ilustración 93. Detalle de Ollin en plafón.

Ilustración 94. Maqueta del museo de sitio de Tulum

http://www.noticiasarquitectura.info/temp/noticias/imagenes/tulum/tulum0.jpg . .
Ilustración 95. Segundo lugar para la Exposición Ilustración 96.Segundo lugar para la Exposición
Universal de Shanghai, China, 2010. Universal de Shanghai, China, 2010.
http://www.ad11.com.mx/AD11_ARQUITECTURA_CO http://www.ad11.com.mx/AD11_ARQUITECTURA_CO
MERCIAL.html 29 de octubre del 2009. MERCIAL.html 29 de octubre del 200 9.

Ilustración 97. Pirámide de Tenayuca, Ilustración 98. Museo Monumental Itinerante en el

Tlalnepantla, Estado de México. Zócalo de México, con la exhibición de “México en tus
sentidos”.
Ilustración 99. Palacio de Bellas Artes, Ciudad de Ilustración 100. Detalles prehispánico en entrada del
México, (1932-1934), obra finalizada por Federico Palacio de Bellas Artes.
Mariscal.
Ilustración 101. Detalle de la máscara de Tlaloc, en el Ilustración 102. Detalle de la máscara de Tlaloc, en la
interior del Palacio de Bellas Artes. puerta de la sala principal.

Tanto el pabellón de México de la

Exposición Universal de Sevilla de 1929 como el
Museo “Anahuacalli” se consideran las máximas
expresiones del neoindigenismo, al ser dos obras
que desde su conceptualización arquitectónica se
inspiran en motivos prehispánicos. Éstos se
adaptan a las necesidades arquitectónicas de cada
una de las obras y de su momento histórico. En el
primer caso es la representación de una identidad
nacional ante el mundo (o al menos ante la
comunidad iberoamericana de naciones), tomando
como base el indigenismo de la cultura maya. En
Ilustración 103. Casa para Bernardo Madiedo, el segundo caso responde a una necesidad
Calle del Marqués de San Esteban, Gijón
(Asturias-España), 1931 personal del artista de tener un lugar que albergue
su colección arqueológica de arte y heredar a la
ciudad una “Ciudad de las Artes”. También hay
que destacar que ambas obras no solo son
ornamentaciones (pastiches) ni adaptación de
otras corrientes artísticas como en su momento fue
el Art decó.
La arquitectura déco, que –a diferencia del
Racionalismo moderno– no renunció a la
decoración aplicada en los edificios, se sintió
atraída por la (en aquel entonces moderna)
geometrización que presentaban muchos motivos
y figuras de la plástica precolombina, revalorizada
por los descubrimientos arqueológicos de la
época. En este sentido, la Exposición
Iberoamericana de Sevilla (1929) contribuyó, a
Ilustración 104. Detalle de cabezas olmecas
reducidas través del pabellón de México, a difundir esas
formas y motivos en España, siendo aprovechados por los arquitectos que en ese momento

diseñaban en clave déco. Por tanto, los motivos

prehispánicos encontraron un espacio dentro de ese
estilo. Buen ejemplo de ello es la Casa para
Bernardo Madiedo (1931), un edificio de
departamentos en la calle Marqués de San Esteban,
en Gijón (Asturias, España), proyectado por el
arquitecto asturiano Manuel del Busto. En él,
concretamente en su remate esquinero, se advierte
la incorporación de cabezas olmecas reducidas.
Con lo presentado anteriormente y
considerando la fecha de inauguración de la Botica
“Morelos” se deduce fácilmente que el inmueble
está relacionado con esa corriente “neoindigenista”
Ilustración 105 Edificio Chrysler diseñado por tan presente en el México de aquel entonces. Es
William Van Alen, Nueva York, 1930
obvio que el señor Salce era una persona instruida, miembro de asociaciones culturales e
históricas, además de viajero constante. Parece natural, por tanto, que su afición y pasión
por la historia y la cultura mexicanas hayan influido en si decisión de diseñar así su notica.
Por lo mismo, sorprende que el INBA no tenga al inmueble considerado dentro del
Catálogo Nacional de Inmuebles con Valor Artístico.
La arquitectura moderna
del siglo XX condenó en bloque
al historicismo por considerar
que se limitaba a copiar estilos
anteriores y que, por tanto,
carecía de originalidad. De ese
modo los edificios historicistas
fueron vistos despectivamente
como “pastiches”, término que
alude precisamente a una Ilustración 106 Detalle de las cabezas de águila
imitación o plagio que consiste en tomar determinados elementos característicos de la obra

de un artista o de un estilo y combinarlos, de forma que den la impresión de ser una

creación independiente. Este severo juicio moderno del historicismo podría llevar a algunos
a restar valor o mérito artístico a la Botica “Morelos”, en la medida en que el edificio se
está sirviendo de formas y diseños anteriores, ya consagrados por la tradición, pudiendo dar
la impresión de que no existe un verdadero acto creativo. Nada más lejos de la realidad.
Jorge Luis Borges describió de varias maneras y con precisión cómo una de las
características del acto creativo es el hecho, no tanto de inventar algo nuevo, sino de hacer
aparecer de nuevo algo ya existente que había sido olvidado. En este sentido, “se trabaja
con la memoria y la imaginación”, se trabaja “en relación al olvido” (Rábago, 2006).
Finalmente, dada la negligente actitud de gobiernos y autoridades culturales en
relación a estos “olvidos” patrimoniales, esta tesis pretende contribuir en la medida de sus
posibilidades al desarrollo de la Ley de Patrimonio Cultural del Estado de Nuevo León,
aprobada el 23 de diciembre de 1991. Sobre el papel es, sin duda, una buena ley; el
problema es que apenas tiene aplicación práctica. Esta investigación sobre la Botica
“Morelos” me permitiría actuar como “parte interesada” para solicitar la adscripción del
inmueble linarense al Patrimonio Cultural de Nuevo León. El capítulo VI de la ley está
dedicado precisamente a la adscripción de bienes al patrimonio cultural del Estado. El art.
25 señala a este respecto que, antes de la declaración de un bien, “se oirá al interesado,
quien deberá ser notificado personalmente y tendrá derecho a rendir pruebas referentes al
valor cultural del bien y producir alegatos”. No conviene olvidar que la ley ampara a los
bienes inmuebles –que quedan sujetos a la protección jurídica del Estado– con
independencia de quiénes sean sus propietarios o poseedores. Asimismo, en el capítulo X,
dedicado al “Registro público, inventario y catálogo del Patrimonio Cultural”, el art. 55
dice crear dentro del Registro Público de la Propiedad una Sección denominada “Registro
Público del Patrimonio Cultural”, en el que se inscribirán las declaraciones de bienes
adscritos al Patrimonio Cultural y de zonas protegidas. Lamentablemente, cuando acudimos
al Registro Público de la Propiedad preguntando por la referida Sección nadie supo de qué
estábamos hablando: no existía ninguna Sección con ese nombre y/o función. Esto da idea
del escaso desarrollo que ha tenido la ley. Finalmente, el art. 57 deja claro que la
inscripción en los registros se hará “de oficio o a petición de parte interesada”. Como
investigador, es evidente que yo soy parte interesada en este asunto. De este modo, más allá

de permitir la obtención de un determinado grado académico, una tesis de estas

características puede servir también para prestar un servicio a la sociedad.
7. DATOS ARQUITECTÓNICOS DE LA BOTICA

“MORELOS”
El inmueble se encuentra en la esquina suroeste de la plaza central de Linares, El
solar responde inicialmente a los principios de urbanización dictados en la colonia, según
los cuales –y tal como señala Richard Morse (1971) – se tenía la necesidad de crear puntos
militares, misioneros y administrativos; este ordenamiento se da a través de las Leyes de los
Reinos de Indias (Carlos II, 1681).
Originalmente el inmueble se construyó con sillar, material muy recurrente en la
zona noreste del país y cuyas características, según Tamez Tejeda (2003), son las de los
suelos arcillosos con sales y cristales en solución que proveen una fuerte homogeneidad e
isotropía resultantes de un proceso natural de sedimentación asociado con flujos
intersticiales generadores de un cierto grado de humidificación que facilita la consolidación
del suelo, para obtener piezas de forma irregular que luego serán labradas, confiriéndole su
perfil paralelepípedo. El sillar no suele presentar dureza extrema, lo cual posibilita que su
configuración paralelepípeda se logre mediante serroteado (Tamez Tejeda, 2003).
La base principal de la composición y distribución-comunicación del edificio es un
gran patio central que, junto con el corredor, forman el sistema de ventilación y
asoleamiento de la casa, pues proporcionan las sombras y las corrientes de aire necesarias
para el confort de los habitantes ante el duro clima de la región. Las habitaciones se
localizan alrededor de este patio central y cuentan con una cimentación a base de piedra de
mayor grosor que el muro. El espesor de sus paredes es amplio (aproximadamente 0.60 m.)
y sus plafones son altos (aproximadamente cinco metros). Aparentemente el techo está
compuesto a base de terrado con el sistema de entablerado sobre vigas. Se cuenta con
protecciones de fierro forjado con figuras estilizadas de un chimalli38, y pretiles altos. Los
muros están recubiertos de un aplanado de arena y cal. El edificio cuenta con dos accesos
principales: el primero se ubica en la parte norte del predio y el segundo (zaguán) se
destinaba a la entrada de vehículos o carretas, como era lo usual en aquellas épocas.
38
Se refiere al escudo que usaban los aztecas.

Ilustración 108. Planta baja de la Botica “Morel os”.
Ilustración 107. Planta alta de la Botica “Morelos”.

La planta baja
conserva su estructura
original en lo que
corresponde a las
funciones originales de
cada cuarto. Sin embargo,
se realizó la modificación
correspondiente para
albergar a la botica, la
Ilustración 109. Botica “Morelos” en 1924. Museo de Linares. rebotica y el obrador,
espacios que se ubicaron en la zona noroeste del predio. Con el tiempo fue adaptar nuevas
áreas para cubrir las necesidades de la familia Salce. Ello condujo a ampliar una zona
destinada a cuarto de servicio, cocina y recamaras. Posteriormente se le agregó una planta
más destinada a la biblioteca del señor Salce, así como a área de almacén y más recámaras.
En la ilustración 109 se puede apreciar la apariencia original del inmueble en 1924.
Como se ve, la fachada muestra una composición simétrica en cuyo eje (destacado) está la
entrada principal rematada en arco de medio punto; a uno y otro lado de este acceso se
disponen cinco vanos que cierran en arco rebajado y presentan jambas con plintos o
pedestales prominentes. Sobre esta secuencia regular de vanos se puede apreciar un friso
que es utilizado para colocar el nombre de la botica, mismo que no trata de romper ni la
proporción ni la simetría del inmueble, cuenta con un friso a modo banda o listón por
debajo de la cornisa. Finalmente, el muro remata en una cornisa. En virtud de esta
composición clásica, por simétrica, armónica y proporcionada, puede decirse que el diseño
se atiene a los principios característicos del academicismo, es decir, de la formación
recibida por los arquitectos en las academias de bellas artes.
7.1 ANTECEDENTES Y PROCESO DE REMODELACIÓN

En 1899 nace en el barrio de Villaseca el señor Pablo salce, siendo hijo de Pedro
Salce Rodríguez de oficio labrador y de Francisca Arredondo.
Sus estudios llegaron al cuarto año de primaria, posteriormente a la edad de 11 años
pasa ser aprendiz en la farmacia “Hidalgo”, propiedad del doctor Eleuterio Espinosa, quien

-con el tiempo- tomó al aprendiz

como hijo. Poco a poco Pablo
Salce adquirió la formación
necesaria para preparar las
fórmulas magistrales39 así como
atender el negocio.
Para el año de 1923 el
señor Salce contrajo matrimonio
con Elvira González Alatorre.
Siguiendo los consejos del
Ilustración 110. Botica “Morelos”, 2007. doctor Espinosa, Pablo Salce

adquirió el inmueble ubicado en lo que en ese entonces eran las calles de Primera Sur y
Primera Poniente, inmueble en que establece la Botica “Morelos”.
Una vez que el señor Salce adquiere el inmueble considera realizar modificaciones
para convertir el edificio en la obra que hoy conocemos. Como se mencionó, Salce fue una
persona culturalmente inquieta, ávida de conocimiento y autodidacta; su interés por los
orígenes le llevó a realizar investigaciones sobre las culturas prehispánicas, tomando
diseños de los sitios
arqueológicos descubiertos en
aquella época. A continuación
se transcribe parte de la
entrevista realizada a la señora
María de la Luz Salce, en la que
relata cómo se llevó a cabo el
proceso de remodelación de la
botica.
El arreglo y restauración que
Ilustración 111. Botica “Morelos” de noche, 2007. actualmente ostenta se llevó a
cabo en un lapso aproximado de
39
La fórmulas magistrales se les nombraba a los medicamento realizados mediante la instrucción de alguna
receta

diez años, bajo la supervisión del Arquitecto Roberto Carlos, de Monterrey, con maestros
albañiles, yeseros, carpinteros, herreros, electricistas y plomeros de la localidad. Y por lo
singular de esta obra, la mayoría de ellos se enseñó sobre la marcha a cumplir con su
cometido.
Los bustos y estatuas que adornan son obras del
escultor italiano radicado en la Ciudad de
40
Monterrey, Don Antonio Decanini , ya
desaparecido. El trabajo de tallado de madera
que ostenta en los canceles de la farmacia y en
las puertas fue realizado por una señorita
minusválida de la Monterrey (por el momento
no recuerdo el nombre), a la que Pablo le
llevaba los dibujos, ya transportados al tamaño
necesario por un dibujante también de la Ciudad
de Monterrey que si no mal recuerdo, se
apellidaba Zamorano. Y ella, la señorita [de la]
que desgraciadamente no recuerdo su nombre,
los pasaba a los tableros de cedro, que le
proporcionaba Don Pablo y, sentada en la silla
Ilustración 112. Antonio Decanini,
http://www.italo.com.mx/antonio-decanini/, 24-Oct- de ruedas, realizaba su trabajo de tallado de
07.
madera. Fue, sin duda, un trabajo muy especial,
además de muy minucioso. El estuco de los
techos y los plafones, siguió el mismo trabajo:
primero de dibujo, después se hacían moldes de
madera, se vaciaban de yeso, se dejaban secar
en mesas largas y apropiadas, y por último se
colocaban en el techo en forma simétrica.
El trabajo de herrería también fue realizado por
Ilustración 113. Detalles de forja en candelabro. una persona de la localidad. La primera
ventana con los dibujos especiales adecuados a la configuración del edificio la hizo
40
Ver biografía en apéndice

un señor llamado Oliverio (no me acuerdo de su apellido), bajo la supervisión del

mismo Don Pablo.
El trabajo de carpintería de puertas, canceles de la farmacia, etc., fue realizado por
un maestro carpintero llamado Eusebio Huerta, con otros ayudantes. En resumen,
fue un trabajo extraordinario, realizado durante casi 10 años, con esfuerzo y la
tenacidad de ver el fruto hecho realidad. (Salce, 2007)
Las modificaciones formales, decorativas u ornamentales de la edificación
responden a una intencionalidad claramente artística. Todos esos detalles fueron diseñados
por el mismo Pablo Salce, inspirándose en distintas obras realizadas por las civilizaciones
prehispánicas mesoamericanas, obras que conoció a través de estudios y viajes.
Obviamente, solo pudo conocer lo que la arqueología ya había descubierto para aquel
entonces; téngase en cuenta que el Instituto Nacional de Antropología e Historia no se
constituyó sino hasta 1939.
La tarea emprendida por Pablo Salce adquiere aún mayor significado si pensamos
que Nuevo León y el norte de México en general fueron territorios que escaparon a la
presencia de las culturas mesoamericanas. Las poblaciones indígenas de la antigua
Aridoamérica no pueden competir con sus hermanas del sur en lo que a vestigios artísticos
y cultura material se refiere; en ello tuvo mucho que ver la vida nómada o seminómada y el
carácter guerrero de aquéllas. Entonces, ¿qué impulsó a Salce a trasplantar iconografía y
símbolos mesoamericanos a estas tierras de la antigua Aridoamérica originalmente
desprovistas de ellos? Probablemente un acusado sentimiento patriótico en virtud del cual
la identidad nacional mexicana, aunque teóricamente fundada en la dualidad de lo indígena
y lo colonial español, queda más asociada a las fuentes precolombinas. Ese mensaje,
simbólicamente expresado en el edificio, hace que el peso visual del elemento indígena sea
abrumador. El nombre y la estatua –estratégicamente situada en la esquina– de Morelos,
uno de los héroes criollos de la independencia, no hace sino reforzar ese mensaje, pues su
insurgencia (al menos teóricamente) contribuyó a poner en valor a la sociedad indígena al
liberarla del yugo invasor.
Uno de los diseños que tiene mayor presencia en la decoración de la botica son las
grecas inspiradas en la cultura Mixteca, en especial en las ciudades que florecieron hacia
1200 d. C. en el valle de Oaxaca, como Mitla, Yagul y Zaachila. En las siguientes

ilustraciones se muestran comparativas entre los acabados de la botica y sus referentes

arqueológicos.
Ilustración 114. Grecas en la zona arqueológica de Mitla Ilustración 115. Detalles de grecas tipo rombo o
http://lh6.ggpht.com/_FrGjuwGzJqo/SRJx5o4FPDI/AAAAAA cruz de Quetzalcóatl en Mitla imagen obtenida en
AADVY/VmrhpaRVzVE/oaxacaj+016.jpg. http://www.aquioaxaca.com/sitios/mitla.htm al
20-11-07.
Ilustración 117. Detalles de las grecas en el plafón

Ilustración 116. Grecas en el plafón del correr,
interior de la botica
Ilustración 118. Detalle de nicho para escultura. Ilustración 119. Cabeza de guerrero águila
http://www.mesoweb.com/features/jpl/media2/MN
A089.jpg 26/07/10

Ilustración 120. Detalles de grecas y relieves aplicados

Ilustración 121. Detalle de grecas aplicadas a
muebles.
librero.
Ilustración 123. Detalle en escritorio.

Ilustración 122. Calendario Azteca,
http://www.astronomia.com/fotohistoria/piedradelsol.htm
19/11/07.
Ilustración 124 Detalle del capitel en la columna Ilustración 125 Detalle de la fuente en el patio
del corredor central

Como se puede observar no solo hay

presencia de referencias mixtecas, sino
también mexicas (calendario azteca), lo que
atestigua una recuperación ecléctica del
elemento indígena. La apuesta arquitectónica
o estilística “neoprehispánica” se dará, por
tanto, no en clave purista (en relación a una
Ilustración 126. Escultura a Cuauhtémoc, foto tomada el
19 de enero del 07. determinada cultura-estilo), sino en términos
de hibridación y mezcla.
Conviene destacar también la escultura
realizada por el escultor Antonio Decanini del
“Hueytlatoani Cuauhtémoc” flanqueado por
figuras por dos sacerdotes (ilustración 124),
mismos que le rinden culto. En la trabe, a sus
pies, el relieve de un escudo (chimalli) al
centro, con el pictograma que representa a
Cuauhtémoc, flanqueado por los relieves de
Ilustración 127. Estatua de Morelos. las cabezas en perfil de los guerreros jaguar y
águila. Asimismo, se puede ver el detalle de los
maceteros que presentan también las grecas y
otros motivos neoprehispánicos.
Como buen conocedor que fue de la
historia nacional, Pablo Salce debió elegir la
figura de Cuauhtémoc por sus evidentes
connotaciones patrióticas: además de gobernante y
guerrero de Tenochtitlán, es bien sabido soportó
estoicamente todas las torturas que los
conquistadores le aplicaron hasta el último
momento de vida.
La estatua que representa a José María
Ilustración 128 Quetzalcuexyo Chimalli, Morelos y Pavón, estratégicamente situada en la
http://museotextildeoaxaca.files.wordpress.com/20
09/07/arteplumaria12.jpg 16/ 05/ 2010

parte más visible del edificio, establece la relación entre el nombre de la botica (que ya
existía desde antes de la remodelación del edificio) y el personaje-héroe que inspiró su
trabajo histórico sobre la Constitución de Apatzingán. Conviene recordar que, después de la
muerte de Miguel Hidalgo, el 28 de junio de 1813, José María Morelos hizo un llamado
para crear un Congreso en la ciudad de Chilpancingo, cuyo propósito fue crear un gobierno
independiente. Morelos presentó en aquella Asamblea un documento titulado “Sentimientos
de la Nación”, en el cual se declaraba la independencia total de la América Mexicana y se
prohibía la esclavitud y la división de la población en castas.
A los pies de la estatua y franqueados por la cabeza del caballero águila y el
caballero jaguar, se encuentra un chimalli inspirado el chimalli Quetzalcuexyo.
Otro de los detalles que es muy destacable es la colocación de piezas prehispánicas
en la cornisa del inmueble, mismas que descubrió en sus variadas excursiones. El edificio-
museo del Anahuacalli presenta también en su exterior piezas prehispánicas de la colección
de Diego Rivera. En este sentido, la casa del señor Salce podría verse como precedente
directo de la colocación de deidades prehispánicas en la fachada de ese inmueble, ya que el
Anahuacalli se inauguró en 1964.
Ilustración 129. Escultura con Ilustración 130. Escultura de mujer Ilustración 131. Escultura
referencia Azteca, probablemente probablemente Chicomecoatl diosa del probablemente de Chicomecoatl.
Chalchiuhtlicue. maíz y la fertilidad.
Ilustración 132. Chalchiuhtlicue Ilustración 133. Chicomecoatl imagen Ilustración 134. Chicomecoatl
imagen obtenida en obtenida en Imagen obtenida en
http://www.britishmuseum.org/image http://commons.wikimedia.org/wiki/Fi http://www.arqueomex.com/images/I
s/mm029558_m.jpg 26-julio-10. le:British_Museum_Chicomecoatl_2.j MAGENESLINEA/MNA/SALASAR
pg. QUEOLOGIA/SALAMEXICA/Diose
sSMex/ITNMNXD17.gif 26/07/10

Al comparar la fotografía de 1924 con el

estado actual de la Botica “Morelos” es fácil
advertir que los vanos originales rematados en arco
rebajado dieron paso a dinteles sostenidos por
pilastras provistas de capiteles y plintos decorados
con motivos prehispánicos. El fuste no presenta una
anchura regular, sino que ésta se reduce en
dirección al capitel. Llama la atención la adecuación
academicista de los órdenes clásicos grecorromanos
a la dura y geométrica plástica de la iconografía
prehispánica, que acaba por otorgar a la
composición una apariencia pintorescamente
Ilustración 135. Detalle de puerta. emparentada con lo egipcio. En las puertas cabe
destacar el trabajo de ebanistería a modo de retablos
con imágenes coloniales y prehispánicas.
Otra de las puertas que presentan detalles es
la puerta que da frente a poniente, en el que fuera
entrada de cochera. Cuenta con relieves que forman
el nombre de Pablo Salce mediante letras estilizadas
a “estilos”
prehispánic
os.
Ilustración 136Puerta poniente La
puerta del recibidor (ilustración 138) tuvo también
distintos tratamientos, pues acabó perdiendo el arco
de medio punto original, y jambas y dintel se
revistieron con azulejo tipo talavera; además,
presenta vitrales en vez de relieves. Ilustración 137. Detalle de relieves de
Coyolxauhqui y Chalchiuhtlicue en puerta
En la ilustración 140 se observa otro
resultado de las modificaciones hechas al inmueble, tal como estaba en 1924. La secuencia
de vanos anterior ha dado paso a una ventana tripartita (con el hueco central más ancho que

los laterales) enmarcada por cuatro pilastras con

capiteles “prehispánicos”. La ornamentación, a
base de molduras geométricas de coronación y
rejería de forja ricamente decorada (con motivos
de chimalli, la letra “S” y la Piedra del Sol), hace
de ella una ventana poco convencional.
Los pisos se resuelven a base de losetas de
pasta con diseños geométricos que armonizan con
Ilustración 138. Puerta principal del

recibidor
el resto de la decoración y contribuyen
así a dotar al edificio de una
homogeneidad estética y un sentido de
obra de arte total o integral. Dichas Ilustración 139 Detalle de ventada
losetas fueron realizadas por la fábrica “Rivero y Gracias”. El edificio cuenta también con
una escalera de granito rojo que conduce a las recámaras ubicadas en planta alta41.
El remate de la cornisa presenta un
escalonado (mismo que se ocupa en los
“glifos de calli”) que se conoce como
“tenango” y significa “amurallado”. Este
motivo, muy ligado al perfil de las
pirámides prehispánicas, se convirtió en un
elemento recurrente en muchos edificios art
déco; baste aludir al remate del cuerpo
central de la Escuela “Presidente Calles” Ilustración 140. Escuela Presidente Calles
41
Juan Manuel Casas señala en cuanto a los segundos pisos se refiere lo siguiente:
“Quizas la evolución más notable que experimento parte de la vivienda regiomontana durante las primeras tres décadas del
siglo XX fue la adición de una segunda planta a la estructura original…” (Casas García, 1996)

en Monterrey (Calzada Madero s/n, esquina con Serafín Peña). Curiosamente, Juan Manuel
Casas –que ha estudiado este edificio– ha visto en ese pretil escalonado de la Escuela un
elemento de “fuerte tendencia nacionalista42”.
Ilustración 141 Detalle de cornisa Ilustración 142 Detalle de cornisa
En la región mixteca uno de los topónimos o

glifos que indican lugar son las escalinatas
(Ñuu43 ) y aunado a otros glifos determinaban
Ilustración 143. Glifo Mixteco que significa lugar
(Ñuu).
el nombre completo de algún lugar44 .
http://www.famsi.org/spanish/research/pohl/jpcodices/
pohlmixtec8.html.
Ilustración 144. Detalle de las grecas tipo rombo o Ilustración 145. Detalle en la cornisa de la Cruz de
llamadas Cruz de Quetzalcóatl, Mitla. Quetzalcoatl.
Las demás áreas de las casa no guardan el nivel de detalle que la parte que da a la
calle, ya que al parecer su terminación se llevó a cabo con firmes de concreto en pisos y
fino de mezcla o estuco en muros y plafones. Sin embargo, el grado de detalle aplicado a la
42
Sin embargo no ahonda en esta definición, ni queda muy claro
43
En náhuatl los sufijos que indican lugar son –Tla(n), -pa(n), -ca(n) –C(o) y –Tepe o Tepec;
http://www.mexica.net/nahuatl/placenamsp.html y http://www.sil.org/mexico/nahuatl/10e-NahuatlPreguntas.htm
44
http://www.famsi.org/spanish/research/pohl/jpcodices/pohlmixtec8.html.

obra exterior explica que el trabajo se prolongase a lo largo de diez años. Lo realizado
justifica plenamente el carácter artístico que se está considerando aquí.
Ilustración 146 Detalle de piso Ilustración 147 Detalle de piso
Ilustración 148 Detalle de piso en pasillo

Ilustración 149 Detalle de piso
8. ECONOMÍA Y CULTURA
Como se puede apreciar en el caso de la Botica “Morelos” o de otro inmueble con
aspectos histórico-artísticos, se requiere realizar un análisis profundo, para conocer
realmente la importancia y valor del mismo, posterior a lo cual se logre determinar un valor
económico adicional al valor intrínseco del inmueble.
Para establecer una relación entre los conceptos de “economía” y “cultura” es
necesario primeramente definirlos. La Wikipedia define la cultura como “el conjunto de
todas las formas, los modelos o los patrones, explícitos o implícitos, a través de los cuales
una sociedad regula el comportamiento de las personas que lo conforman”. El Diccionario
de la Real Academia Española de la Lengua habla de “conjunto de modos de vida y
costumbres, conocimientos y grado de desarrollo artístico, científico, industrial, en una

época, grupo social, etc.; conjunto de las manifestaciones en que se expresa la vida
tradicional de un pueblo”. Por otra parte, el diccionario de la RAE define el término
“economía” como la “administración eficaz y razonable de los bienes”. De aquí se
desprende el concepto de “bien cultural”. En 1964 el gobierno italiano requirió revisar su
Ley de Patrimonio Artístico, formando para ello una comisión al frente de la cual quedó el
especialista Francesco Franceschini; esta comisión definiría los bienes culturales como
“…todo bien que constituya un testimonio material dotado de valor de civilización”. Por
tanto, el valor histórico-artístico aparece como “referente de civilización”45 .
Los bienes culturales, por tanto, están muy ligados con los procesos económicos,
por lo que es preciso rechazar la idea que antaño se tenía respecto a que la economía y la
cultura no eran compatibles. Para ello se esgrimían argumentos como que la producción en
serie, por ejemplo, negaba todo valor artístico a los productos así generados, al sacrificar el
espíritu creativo de autor en aras de los beneficios económicos.
8.1 EL CONCEPTO DEL VALOR
Pero, ¿qué se entiende por “valor”? Inicialmente, teóricos de la economía como
Adam Smith (2005) señalaban que el valor de un bien partía de su uso al satisfacer una
necesidad. Cuando hace mención del valor de cambio se refiere al cambio de un bien por
otro y su base es el trabajo que se requiere para la realización del bien. El problema con
este concepto es que no considera el trabajo creativo de un bien cultural o la medición de
satisfacción que ejerce una pintura o una escultura. Para David Ricardo (1971), el valor
parte de la comparación entre el trabajo y el esfuerzo realizados para producir un bien y el
valor relativo que considera la cantidad de bienes producidos en un determinado tiempo.
John Stuart Mill (2008) propone una idea con respecto a la abstinencia del consumo, muy
respaldada por Max Weber: no es aplicable al trabajo artístico. Jeremy Bentham (2002) y
Jean Baptiste Say indagan en el concepto de utilidad que proporcionan los bienes y H. H.
Gossen (Vargas Sánchez, 2006) presta atención a la utilidad marginal. Karl Menger
(Natale, 2003) determina que es el consumidor el que dicta el valor de los bienes, y sería
William Stanley Jevons (1988) quien buscaría el procedimiento técnico para medir la
utilidad. Alfred Marshall (1997) propone el valor de los bienes en base al equilibrio de la
oferta y la demanda, pasando ya del análisis del valor a la determinación de los precios en
45
Sin embargo, la definición más amplia de bienes culturales se establece en el Protocolo para la protección de
los bienes culturales en caso de conflicto armado (UNESCO, Convención de la Haya, 14 de mayo de 1954).

el mercado. Esta es la teoría que respalda el método de mercado aplicado en la valuación,

pero qué tan aplicable es en el reconocimiento del valor de las obras artístico-culturales.
8.2 EL VALOR CULTURAL
Si bien lo anterior atañe a la búsqueda del valor económico de los bienes, se debe
buscar que el concepto de “valor cultural” encaje en la relación de un bien cultural y desde
el punto de vista de la economía.
El concepto de “valor cultural” de un bien tiene características que han sido
desglosadas por David Throsby (2008) de la siguiente manera:
Valor estético: las propiedades de belleza, armonía, forma y otras características de
la obra como componentes reconocidos de su valor cultural. Tal vez haya elementos
adicionales en la interpretación estética de ésta influidos por el estilo, la moda y el buen o
mal gusto.
Valor espiritual: este valor podría interpretarse en un contexto religioso, de manera
que la obra tenga una importancia cultural especial para los miembros de una religión, tribu
o cualquier otra agrupación cultural; o, teniendo una base laica, podría hacer referencia a
cualidades inherentes compartidas por todos los seres humanos. Los efectos beneficiosos
aportados por el valor espiritual incluyen la comprensión, la ilustración y el conocimiento.
Valor social: la obra puede transmitir una sensación de conexión con los demás y
contribuir a la comprensión de la naturaleza de la sociedad en la que se vive, así como una
sensación de identidad y espacio compartido.
Valor histórico: un componente importante del valor cultural de una obra de arte
pueden ser sus conexiones históricas: cómo refleja las condiciones de vida que prevalecían
en el momento en que fue creada y cómo ilumina el presente al proporcionar una sensación
de continuidad con el pasado compartido por un colectivo.
Valor simbólico: las obras de arte (arquitectura incluida) y otros objetos culturales
son depositarios y transmisores de significado. Si la interpretación que un individuo hace de
una obra de arte supone la extracción de significado, entonces el valor simbólico abarca la
naturaleza del significado aportado por la obra y su valor para el consumidor.
Valor de autenticidad: este valor hace referencia al hecho de lo real, original y única
que supuestamente es la obra de arte.

Estas modalidades o variables de valor nos dan un punto de partida de lo que se

puede valorar en un inmueble histórico-artístico, pero aún hay que determinar los
parámetros de valor con los cuales representar económicamente cada variable.
Al realizar el estudio y análisis económico de una nación, normalmente nos
entregan datos del PIB en los que se considera que ya están incluidas todas las variables
que hacen que una población tenga parámetros de medición, pero es en este punto donde se
puede vislumbrar la relación que existe entre cultura y desarrollo económico.
Si es el hombre quien discierne sobre los valores de los bienes, entonces también es
él quien maneja la economía desde el punto de vista cultural. Veamos esto con un ejemplo:
si uno ve las pinturas de la época medieval se podrá dar cuenta de que cuando se presenta a
la realeza en distintas fases de su vida prevalece el color rojo en sus vestiduras, ya que este
color indicaba estatus de personas con poder. Esto se debe a que los procedimientos con
que en ese entonces se producía el color rojo (por medio de plantas y pigmentos especiales)
eran sumamente caros, por lo que sólo las personas pudientes eran capaces de obtenerlo,
algo que quedó muy arraigado en los usos y costumbres de la población. El hallazgo en
tierras de la Nueva España de la “cochinilla” (Dactylapius Coccus Costa), con la cual se
producía un color rojo más barato y de mejor calidad, hizo que las exportaciones de dicho
producto se incrementaran a tal nivel que llegó a compararse el valor de las cochinillas con
el valor del oro (Sánchez Silva, Carlos; Suárez Bosa, Miguel, 2006), debido a que desde
1790 hasta 1820, llego a ser el 12% de las exportaciones novohispanas (Canudas Sandoval,
2005).
8.3 LAS INDUSTRIAS CULTURALES
En la época actual se ha extendido el concepto de “industrial cultural”, establecido
por Theodor Adorno y Marx Horheimer, miembros de la escuela de Frankfurt, quienes
indican que, a través de los métodos de comunicación actuales, las masas producen arte
estandarizado y fácilmente consumible, derivando esto en una cultura del entretenimiento.

Hoy en día, debido a la

Zacatecas
globalización, las industrias

Visitantes a museos Yucatán
Veracruz de
Ignacio de la
culturales abarcan un amplio
Llave
Tlaxcala
espectro donde se encuentran
Tamaulipas
la información, la
Tabasco
2007 Sonora
comunicación, la educación, el
Sinaloa entretenimiento, la publicidad,
San Luis Potosí
la cultura y el conocimiento.
Quintana Roo
Los gobiernos buscan que el
Querétaro
Arteaga
Puebla centro de gravedad de la

Oaxaca cultura sean las industrias
2006
Nuevo León
culturales, considerando el
Nayarit
enorme derrame económico

Morelos
Años
Michoacán de que producen. En 1982 la

Ocampo
México UNESCO definió las industrias

Jalisco
culturales de la siguiente
2005 Hidalgo
Guerrero
manera: “Existe una industria
Guanajuato cultural cuando los bienes y
Durango
servicios culturales se
Chihuahua
producen, reproducen,
Chiapas
Colima
conservan y difunden según
2004 criterios industriales y
Coahuila de
Zaragoza
Campeche
comerciales, es decir, en serie y
Baja California
Sur aplicando una estrategia de tipo
Baja California
2 000 000 4 000 000

Aguascalientes
económico, en vez de perseguir
No. Visitantes
Lineal una finalidad de desarrollo
(Aguascalientes)
Lineal (Nuevo
León) cultural” (Cassino, 2003).
Ilustración 150. Número de visitantes a museos por entidad.

En la ilustración 144 se ofrece un ejemplo claro de la aportación económica que

proporciona el turismo cultural tan solo en el rubro que corresponde a la visita a museos46.
Si atendemos a los casos de Nuevo León y Aguascalientes (observar Ilustración 145), se
observa que el estado norteño aumento su número de museos47 , pues en 2004 contaba con
34 establecimientos museográficos, elevándose ese número a 53 en 2007. En
correspondencia el número de visitantes se incrementó en un 33.54% (línea azul); Sin
embargo, el caso de Aguascalientes se dio el proceso inverso, pues los 14 establecimientos
museográficos con que contaba en 2004 se vieron reducidos a 11 en 2007, reduciéndose
asimismo en un 22.30 % los visitantes48.
Ilustración 151 Comparación de visitantes a museos
46
La información se refiere a los establecimientos con actividad. Incluye a los museos localizados en los
monumentos históricos y zonas arqueológicas, así como a los museos administrados por el Instituto Nacional de
Antropología e Historia. La fuente: INEGI.
47
Debido en gran medida al Fórum Internacional de las Culturas que se llevó a cabo en el 2007
48
El caso del Distrito Federal queda excluido pues el número de museo con que cuenta sobre pasa en mucho la
media nacional.

Ilustración 152. Unidades económicas y personal ocupado. A nivel nacional
En la ilustración 136,
Aportaciones de la industria cultural al
PIB se puede observar los
indicadores de servicios de
TOTAL formal informal
7.30%
esparcimiento culturales y
6.70%
deportivos e incluyo los
5.70%
5.10% correspondientes a hoteles y
restaurantes tiene un aumento
2.20% constante. La Ilustración 143
0.96% indica la industria cultural
creció entre 1998 y 2003, pero
1998 2003
ello se debió a que la industria
Ilustración 153. Aportaciones de la industria cultural al PIB a nivel nacional informal o “economía de
(Piedras, 2010)
sombra”49.
49
Refiriéndose a reproducción ilegal de material auditivo, de lectura, visual, etc.

Es evidente que dicha fuente de bonanza económica no aplica a todas las

manifestaciones culturales en la misma proporción, pero dan paso para que posteriormente
sean alcanzados los sectores que en este momento no resultan tan beneficiados. Por
ejemplo, la visita a una ciudad colonial implica el movimiento sinérgico del mercado
restaurantero, de hospedaje, de promoción y diseño, musical, etc.
En conclusión, los conceptos de cultura y economía tienen muchas relaciones entre
sí. Dichas relaciones pueden dividirse en tres grupos: las artes escénicas, las industrias
culturales y el patrimonio histórico. De acuerdo a un estudio de análisis económico del
patrimonio histórico, éste tiene un valor cultural (que depende de las convenciones
sociales) y un valor económico mesurable, en base a precios, o lo que se esté dispuesto a
pagar cuando no existe mercado relevante (Herrero Prieto, 2001). A su vez determina que
el análisis de la economía de un patrimonio histórico se puede dar por dos caminos: por las
leyes de mercado y desde una perspectiva normativa.
Como parte de las leyes de mercado se estudia primero la demanda de un
patrimonio histórico, de donde se plantean los siguientes puntos:
1. El valor adicional que represente una utilidad marginal creciente, justificado
por el consumo de bienes que contienen una carga del pasado, en referencia
a la acumulación de conocimientos y experiencias. Ejemplo: las botellas de
vino o el comercio de monedas antiguas.
2. Por el consumo de los valores incorporados (como el cognitivo y de
formación) o por los servicios que proporciona. Ejemplo: los museos.
3. Por la identidad del objeto para con la historia de los pueblos. Ejemplo: el
Obispado de Monterrey.
Sin embargo, la demanda no revela el grado de escasez o de „deseabilidad‟ de los

bienes culturales.
Por otro lado, en lo referente a la oferta de un patrimonio histórico se plantea lo
siguiente:
1. Son afectados por el síndrome de los de costes, concepto surgido de las
investigaciones de Baumol y Bowen (1966), cuando los ingresos pecuniarios
no crecen y en casos también se llega al límite de carga. Retomando el
ejemplo de un museo, cuando el nivel de entradas se mantiene constante o
cuando el museo llega a su máxima capacidad de admisiones.
2. El valor económico inducido por el patrimonio histórico no es porque se
venda el objeto en sí mismo, sino por las rentas que procura a posteriori,
siendo, por tanto, una economía de rentas y no de precios.

3. Casos donde hay mucha oferta de elementos culturales en un lugar, donde el

valor de la propiedad se da a través de los servicios derivados (usos
turísticos, derechos de imagen, catálogos, etc.).
4. A menudo el patrimonio histórico remite a bienes públicos, por lo que
normalmente es el Estado el encargado del inmueble; es decir, no entraría a
oferta.
Aspectos del valor económico del patrimonio histórico:

Valor de uso y valores de no uso. Estos últimos se refieren a los valores no
dispuestos en el consumo pero sí en el atributo de identificación o de prestigio.
Simplemente es el hecho de que existan, motivo por el cual no hay registro de transacciones
en el mercado.
Externalidades positivas sobre la producción, en referencia a la generación de renta,
empleos y actividades económicas relacionadas. Sin embargo, es tan amplia la ramificación
de las externalidades que no se llega a contar con las estadísticas necesarias para un
análisis.
Externalidades positivas sobre el consumo, siendo el patrimonio histórico el objeto
o conjunto de objetos al que el colectivo proporciona un valor, ya sea de identidad,
desarrollo educacional o preservación del conocimiento a través de las generaciones. Por
otro lado, se corre el riesgo de que la administración imponga sus preferencias.
Por todo ello Herrero Prieto (2001) indica que los métodos más usados para estos
casos son:
El “método de coste de viaje”: estimación del valor patrimonial a través del viaje
que tiene que realizarse desde el lugar de origen del individuo (visitante) hasta la ubicación
del bien.
El “método de precios hedónicos”: basado en la estimación del valor de las
características de una mercancía que, a su vez, ayudan a conformar el precio de otro bien
privado y observable.
El “método de la valoración contingente”: su principio es la creación de un
mercado hipotético en el que el público juega como uno real y puede proporcionar,
entonces, su disposición a pagar en valor monetario (similar a las subastas).
Por tanto, es factible la creación de métodos que valoren los bienes culturales,
como en este caso los inmuebles con atributos histórico-artísticos. Sin embargo, nos
abocaremos en el capítulo siguiente a los métodos practicados en México.

9. MÉTODOS DE VALUACIÓN PRESENTES EN MÉXICO

La valuación en México ha presentado unas constantes en la metodología aplicada a
los bienes inmuebles, debido sobre todo a que la profesión se encuentra regularizada por la
Sociedad Hipotecaria Federal. En el Diario Oficial de la Federación del lunes 27 de
septiembre de 2004 se presentan las reglas de carácter general que establecen la
metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda.
En el capítulo V, sección decimoprimera, se indica que para la valuación de bienes
inmuebles se utilizarán, entre otros, los siguientes métodos:
9.1 EL MÉTODO DE MERCADO
Con este método se comparan inmuebles de la zona que sean similares a nuestro
inmueble de estudio, con el fin de determinar el valor de comercialización, mismo que es
afectado por las leyes de oferta y demanda. Dichas leyes interactúan a fin de ir fijando los
precios de los bienes. Al aplicar este método se obtiene el valor más “acertado” de los
bienes inmuebles.
9.2 EL MÉTODO DE COSTOS O MÉTODO FÍSICO DIRECTO
En este caso se estima el valor de una propiedad considerando el costo que se tiene
al rehacer nuevamente el inmueble o reemplazarlo, y comparable al bien a valuar. Se le
aplican coeficientes de afectación que dependen en gran medida de la edad, el estado de
conservación y la obsolescencia del inmueble.
9.3 EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
Este método, como el de mercado, también es afectado por las leyes de oferta y
demanda, concernientes aquí a las rentas presentes en la zona de estudio. Es considerado en
base a la obtención de ingresos que se adquieren por dar en arrendamiento el inmueble.
En la sección decimosexta del capítulo V también se hace mención del método de
enfoque residual estático y dinámico. Estos métodos están más enfocados a proyectos
inmobiliarios o construcciones que se realizan en un plano mayor a un año.
Sin embargo, los métodos antes mencionados no contemplan en ningún momento
los aspectos histórico-artísticos que puede tener un inmueble. Son métodos más enfocados
a aspectos técnico-constructivos y con ligas a los aspectos financieros.

10. METODOLOGÍAS DE VALUACIÓN INMOBILIARIA

QUE CONSIDERAN ASPECTOS HISTÓRICO-ARTÍSTICOS
USADAS EN MÉXICO
Al momento de realizar la investigación advertimos que ya se cuenta con
metodologías que se han utilizado para la valuación de muebles histórico-artísticos. Pueden
señalarse los siguientes:
 Método INDAABIN
 Método MOVASA
 Método “Angelópolis”
 Método “UANL”
A continuación se detallará cada uno de ellos:
10.1 MÉTODO CREADO POR EL INDAABIN (INSTITUTO DE

ADMINISTRACIÓN Y AVALÚOS DE BIENES NACIONALES)
Este método esta descrito en el manual emitido por la citada institución
(dependiente de la Secretaría de la Función Pública) bajo la denominación de
“Procedimiento Técnico PT-IH para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan
dictaminar el valor de inmuebles históricos”. Este documento señala que, dadas las
características especiales de los inmuebles con valor histórico-artístico, la valuación de los
mismos precisa de un “valuador especialista en la materia, con los conocimientos
necesarios comprobables y acreditados”. En dicho manual se presenta el proceso para la
valuación de los bienes inmuebles con atributos histórico-artísticos, a través del cual se
puede observar claramente que el proceso es muy similar al realizado para un inmueble
“normal” o convencional. Sin embargo, en el apartado 2.4.2.2 (“Análisis de valor
histórico”) es donde se nos muestran los porcentajes máximos de incremento para
inmuebles que estén catalogados, lo cual nos refiere a la siguiente tabla:

Valor
I.H.R.H.H.50 I.H.P.H.51 I.H.R.52 I.H.S.R.53 I.H.54
Histórico
Por cientos
50 % 40 % 30 % 20 % 10 %
máximos
Tabla 2 Valores históricos
En el inciso “a” del apartado 2.4.2.2 también se señala el factor del valor
patrimonial, mismo que cuenta con los valores de Antigüedad e Histórico, aclarando que la
edad del inmueble es entre los 50 y 400 (o más) años. Nótese, por tanto, que se exige un
mínimo de medio siglo para atribuir este valor, lo cual –a tenor de lo dicho anteriormente
en relación a edificios de autor como el Museo Guggenheim de Bilbao– no parece tener
mucho sentido; un edificio con 5 ó 10 años de vida solamente podría llegar a tener también
valor histórico. La siguiente tabla muestra la escala en años que se usa:
201-300
50-100 101-200 301-400 401- en
Valor por antigüedad Siglo
Siglo XX Siglo XIX Siglo XVII adelante
XVIII
Por cientos Máximos de Hasta Hasta Hasta Hasta
Hasta 50%
incremento 10% 20% 30% 40%
Tabla 3 valores por antigüedad
En el inciso “b” del citado apartado se señala que el coeficiente puede representar
hasta 4 veces el valor del inmueble con base en el resultado obtenido de los porcentajes
anteriores de inmuebles que se encuentren restaurados, en uso y con un mantenimiento
adecuado.
50
I.H.R.H.H.: Inmueble histórico restaurado con declaratoria donde se suscitan hechos históricos relevantes. Es
el monumento histórico que en forma independiente cuente con declaratoria de Patrimonio Cultural de la Humanidad, que
se encuentre completamente restaurado y que cuente en su haber con uno o varios hechos o sucesos históricos relevantes
para el país.
51
I. H.P.H.: Inmueble histórico declarado patrimonio cultural de la humanidad. Es un monumento histórico,
declarado Patrimonio Cultural de la Humanidad o forme parte de los sitios declarados y consideradas con tal, y que se
encuentre completamente restaurado.
52
I. H. R.: Inmueble histórico restaurado. Es todo inmueble declarado monumento histórico y cuente con
cédulas de catalogación que no forme parte de la declaratoria de Inmueble Patrimonio Cultural de la Humanidad y se
encuentre restaurado.
53
I. H. S. R.: Inmueble Histórico sin Restaurar. Entiéndase como toda aquella construcción con declaratoria y
cuente con cédula de catálogo que por su ubicación y uso, posee características artísticas relevantes, sin restaurar o se
presente en uso normal del inmueble.
54
I. H.: Inmueble histórico o antiguo. Sin características artísticas relevantes. Es aquel inmueble que por sus
características constructivas pueda considerarse como histórico, aunque no presente características constructivas u
ornamentales relevantes.

Inmueble Independiente
Porcentaje de Inmueble Histórico en conjunto declarado Inmueble Histórico
Patrimonio Cultural de la
valores Patrimonio Cultural de la Humanidad Catalogado
Humanidad
0-20 3.10 a 3.25 2.10 a 2.25 1.00 a 1.25

20-50 3.26 a 3.50 2.26 a 2.50 1.26 a 1.50
50-80 3.51 a 3.75 2.51 a 2.75 1.51 a 1.75
80-100 3.7555 a 4.00 2.76 a 3.00 1.76 a 2.00
Tabla 4. Coeficientes finales del método usado por la INDAABIN.
Posteriormente el manual presenta un ejemplo de cómo se debe realizar este tipo de

avalúos, este ejemplo sé usará como base para la aplicación del método de valuación a la
Botica “Morelos”.
Cabe hacer algunas observaciones a este método. Como ya se mencionó
anteriormente marca un periodo mínimo de 50 años para que el inmueble pueda ser
considerado como histórico, marginando por tanto a inmuebles de menor edad, inluidos
aquellos que pudieran presentar hechos históricos relevantes. En México, además, el
proceso de catalogación de inmuebles por parte de las autoridades competentes (INAH e
INBA) se ha rezagado, motivo por el cual hay inmuebles que cubren los requisitos para ser
considerado como histórico, pero que no cuentan con la catalogación correspondiente; a
veces se argumenta que esas instituciones carecen de los recursos necesarios para trabajo.
Así pues, la tabla 3 debería incluir una columna más a la derecha en la que se contemplan
los inmuebles históricos no catalogados (caso de la Botica “Morelos”). Nótese que sólo se
menciona el rango “histórico” del inmueble, sin que se cite el referente “artístico”,aunque
es posible que éste se “suponga” contenido en el primero. Pero aquí no valen suposiciones,
máxime cuando ya hemos dicho que puede haber inmuebles históricos sin atributos
artísticos y viceversa. El método solo se enfoca al tema histórico, motivo por el cual
considero que es incompleto. Por último, nótese también que resulta desproporcionada la
atención prestada a los inmuebles con declaratoria de Patrimonio Mundial (2 de 3
columnas), teniendo en cuenta que los casos afectados serán bastantes escasos. El reparto
de coeficientes, en consecuencia, no parece equitativo.
55
La tabla original muestra un valor de 4.76, pero si se respeta la seriación que llevan los valores, se
deduce que el valor correcto es de 3.76.

10.2 MÉTODO MOVASA

Método creado por los arquitectos Luis Gonzaga Ávila del Palacio y José Ángel
Márquez Fernández, los ingenieros Francisco Mendívil Ayón y Víctor Manuel Cisneros
Pérez, así como por el contador público Antonio Lira del Mazo (Fernández, 2009).
Este método considera factores ponderados como los siguientes:
 Época 5%
 Originalidad 30%
 Ubicación 25%
 Urbanización 10%
 Configuración 10%
 Conservación 15%
 Funcionalidad 5%
Las observaciones del este método son los siguientes:
Nuevamente se presenta restricciones de tiempo para la aplicación del método al no
poder aplicarse a inmuebles mayores a los 100 años, a pesar de que cuenta con el parámetro
“EPOCA” mismo que marca limites desde el siglo XVI (contradicción a la que no le hallo
explicación).
De igual forma el método no cuenta con algún parámetro que considere el valor
histórico. Otro punto que no se contempla es el atributo artístico que puede presentar el
inmueble de estudio, lo único que se aproxima a éste es un parámetro denominado como
“Ornamentación” y otro llamado “Decoración”, (términos que pueden llegar a ser
sinónimos), pero no se toman en cuenta aspectos como el autor, el estilo arquitectónico, los
oficios artísticos que pudieron intervenir en la realización de la obra, etc.
El parámetro llamado “Ubicación”, toma referencias de localización del inmueble
con respecto al centro histórico, a las vías de comunicación y al equipamiento urbano, parte
de este parámetro ya se considera dentro del avalúo físico, aunque no con tanto detalle en
cuestión de los valores que se le asigna. Misma situación presenta el parámetro de
“Urbanización”.
El parámetro “Configuración” (ambiguo en su misma nomenclatura) considera si un
inmueble o cuarto mantiene su diseño desde el origen de la obra hasta el estado actual, o ha
presentado alguna modificación (por ejemplo alguna ampliación), pero ¿cómo se cuantifica

este valor?, ¿A qué debemos atender para que el uso sea considerado en etapa de
transición? Misma situación es para el caso del parámetro de “Conservación”.
Al parecer el caso del parámetro “Funcionalidad” hace referencia al uso que ha
presentado el inmueble desde su diseño, si ha sido una cocina desde su inicio o ha sido
usado como bodega o en casos de inmuebles que han sido desde iglesias, hospitales hasta
cuarteles generales. Ejemplo: en casos recientes se han transformado contenedores
industriales en casas (Antón, 2010). Pero la utilidad o el uso no es un elemento relacionado
con lo histórico o lo artístico, salvo en casos específicos como el llamado “Funcionalismo”,
dentro del Movimiento Moderno, donde la funcionalidad llega a tener ciertas proyecciones
estéticas.
Por último, en todos los parámetros se indica que se defina un rango de valor que va
desde lo bueno (100%), regular (80%), malo (60%) hasta ruinoso (40%), sin que se precise
la base que se toma para estas determinaciones. Es decir, ¿dónde fijamos el límite entre lo
bueno y lo regular, o entre lo regular y lo malo? ¿Cuándo algo deja de ser regular para
convertirse en malo? Suena todo muy impreciso.
10.3 MÉTODO DE
LOS ÁNGELES
(PUEBLA)
Este método se basa en la
llamada “Tabla Angelópolis” de
coeficientes que afectan al Valor
Neto de Reposición (V.N.R.) para
encontrar el valor estimativo de
inmuebles históricos. La tabla fue
confeccionada en 1999 por dos
valuadores de Puebla (Ing. Rafael
Arellano Ocampo y Arq. Maribel
Arellano Merino) y presentada en
el marco de la XXXV
Convención Nacional de Tabla 5. Tabla Angelopolis.
Valuación. La obtención de los

coeficientes se basa en tres criterios: localización urbana (con respecto al centro histórico
de Puebla), grado de conversación y originalidad, y edad del inmueble (por siglos, desde el
XVI –referente más antiguo en la ciudad– hasta el XX). Sin embargo, quedan desatendidos
otros criterios importantes como los relativos al valor artístico (estilo, etc.). Nótese,
asimismo, que se mezcla indebidamente el grado de originalidad del inmueble con su
estado de conservación: en principio, no hay incompatibilidad entre las variables “original”
y “deteriorado” (ambas pueden darse a la vez en un mismo inmueble), pero aquí se
presentan como excluyentes. A este método se le puede discutir que no considera en ningún
momento los aspectos artísticos del inmueble sino simplemente la edad y condición del
inmueble, por otro lado también cabe la pregunta de saber que sucede con los inmuebles
fuera de las zonas de clasificación y que quizás no se pueda aplicar a más ciudades o
centros históricos fuera de la capital de Puebla.
También hay que señalar que no están definidos o especificados los rangos
conservación, por lo que vuelve a caerse una vez más en ambigüedades. Mientras el método
MOVASA proporcionaba un porcentaje que nos definía el grado de conservación, el
presente método solo señala que puede ser deteriorado, reconstruido, restaurado y original.
10.4 MÉTODO DE LA UANL
En este caso se trata de un método que todavía está en formación, es decir, no es
definitivo ni está cerrado. De ahí que, más que de un método propiamente dicho, haya que
hablar básicamente de una relación de criterios o variables que pueden tomarse en
consideración para la valuación de este tipo de inmuebles. Dichos criterios fueron
propuestos inicialmente por el Dr. José Manuel Prieto González en el marco de sus clases
de “Civilización y Cultura” (materia reconvertida hoy en otra que lleva por título
“Valuación de inmuebles histórico-artísticos”) dentro de la Maestría en Valuación
Inmobiliaria que se imparte en la Facultad de Arquitectura de la Universidad Autónoma de
Nuevo León. Los criterios y la cuantificación de los mismos se han ido enriqueciendo con
la aportación de los alumnos que han pasado por las clases del Dr. Prieto, como es el caso
de José Antonio Treto. Actualmente, el Dr. Prieto propone a sus alumnos adaptar los
criterios o variables de este “método” a la obtención de coeficientes que plantea el método
del INDAABIN.

En este “método”, además de los factores históricos, ya se incluye un apartado

dedicado plenamente al valor artístico como tal, así como otros parámetros que los
complementan. El “valor artístico” se sustenta en una serie de variables expresadas
también en términos de valor:
1. Valor estilístico: estilo original y adicionales. Para captar el pleno sentido de esta
variable es indispensable llevar a cabo un arquitectónico muy minucioso del inmueble a
valuar. En el caso de la Botica “Morelos” fue necesario averiguar todo lo concerniente al
historicismo mexicano, para definir si el inmueble pertenecía o no a dicha corriente
arquitectónica.
2. Valor de autoría: se consideran subvariables: 1) autor vivo o muerto. 2) valor de
autoría general o absoluto (proyección local, nacional o internacional del autor). 3) valor de
autoría relativo (autoría en relación a la obra que se está analizando y de ésta con el
conjunto de la obra del autor).
3. Valor de rareza o singularidad: qué tantos edificios hay como ese en la
ciudad… Se entiende, además, que un edificio barroco no vale lo mismo en Monterrey que
en Puebla.
4. Valor de obra autóctona, vernacular o popular: un edificio no vale menos por
ser popular. Conviene desmitificar el valor del producto “culto”, es decir, elaborado por
arquitectos titulados, académicos.
5. Valor de materiales: no se trata de considerar el material como mejor o peor que
otros, como noble o vulgar…; simplemente hay materiales, cada uno con sus cualidades y
propiedades específicas. Cualidades extraordinarias de los materiales empleados.
Tratamiento y adecuación de los mismos a la finalidad del edificio de que se trate, etc.
6. Valor de interiores: en ciertos casos puede ser un valor de “integración
plástica”. Consideraciones sobre los bienes muebles que guarden sintonía estética con el
diseño o la naturaleza del edificio. Consideraciones, también, sobre los añadidos de diseño
que sean resultado de artesanías u oficios artísticos tradicionales o modernos (trabajos de
carpintería-ebanistería, herrería-forja, vitrales, cerámica vidriada-mosaico-azulejo, etc.).
El “valor histórico”, por su parte, queda desglosado de la manera que sigue:
7. Valor temporal: consideración objetiva del tiempo: a más antigüedad, mayor
valor. Téngase en cuenta que este valor entraría en conflicto con el criterio que penaliza la

obsolescencia en el avalúo físico. Deben buscarse, por tanto, mecanismos que eviten esa
contradicción.
Los criterios empleados para definir el valor conocido como “vida útil”,
normalmente usado como parte del cálculo del avalúo físico, procede del análisis de
resistencia de los materiales con que se elabora una edificación; a partir de los resultados se
crea una tabla con los valores de vida útil que se aplican a distintas edificaciones 56 .
Referirse a la vida útil de un inmueble no significa que, sobrepasando esa edad el inmueble
vaya colapsar, sino que es la edad mínima de edad a la que el inmueble puede llegar,
principalmente en el aspecto estructural. Ahora bien desde el aspecto económico un
inmueble con mayor edad requiere de un mantenimiento que se puede ir incrementando de
acuerdo a la siguiente tabla:
Deterioro aproximado57 de una edificación58 de acuerdo a su edad

Solo requiere de pintura en muros cada 2 ó 4 años y abrillantado en pisos
< 20 años
dependiendo del tipo de materiales usados
20 años ><35 años Cambios en baños, cocinas, plomería y carpinterías interiores
>25 años Defectos en fachadas y cubiertas, principalmente por humedades
30 años><40 años Cambios en carpinterías exteriores y maquinaria
Aparición de defectos estructurales, sin que afecte en gran medida la
>40 años
seguridad del inmueble
>60 años Problemas estructurales serios
Tabla 6 Deterioro aproximado de una edificación de acuerdo a su edad
Desde el punto de vista económico conforme pasa el tiempo sale en ocasiones más
económico derrumbar una vivienda que continuar con su mantenimiento, recalcando que
siempre dependerá de los materiales usados en su edificación. Si los materiales empleados
en la construcción de un edificio son el parámetro usado para la aplicación de la vida útil de
un inmueble, ¿qué pasa con edificaciones hechas con sillar como en el caso de Nuevo
56
http://www.sii.cl/pagina/valores/bienes/bienes_f.htm
57
Dependerá siempre del tipo y la calidad de los materiales usados en la construcción y el mantenimiento que se
le proporcione al edificio.
58
Inmuebles con una Vida Útil Total de 80 años en promedio

León? Considero que son inmuebles que pueden tener una vida útil de 290 a 400 años59 y
que los inmuebles construidos con piedra suelen tener una vida útil de mil años60.
8. Valor de “hechos históricos asociados”: edificios donde hayan nacido, vivido,
muerto, pernoctado, etc., personajes importantes. Edificios que hayan tenido alguna
relación con acontecimientos importantes para el municipio, la región o el país (guerras,
rebeliones, crímenes-magnicidios, etc.). Edificios a los que se asocie cualquier tipo de
leyenda o fenómeno extraño (asesinatos, fenómenos paranormales, etc.).
9. Valor de conservación: en principio, se va a tender a valorar en mayor medida la
pervivencia del estado original del edificio. No obstante, la existencia de modificaciones
(restauraciones, cambios en la distribución interna, etc.) no implica necesariamente algo
negativo, dado que el edificio es algo vivo que ha podido tener que adaptarse a distintas
necesidades a lo largo del tiempo. La clave está en detectar el acierto o no de las
modificaciones: puede tratarse de modificaciones que sumen o, por el contrario, que
demeriten.
10. Valor de localización: se considerarán varios aspectos: 1) Entorno armónico o
contextual: valorar en qué medida el entorno favorece y no perjudica al edificio en términos
estéticos (partiendo de la base de que, por ejemplo, un edificio de estética moderna puede
convivir perfectamente con otro más antiguo o tradicional), de alturas, degradación-
abandono. 2) Se valorará la relación edificio-paisaje urbano, el ambiente arquitectónico y
urbanístico de la zona (si existen parques o jardines próximos, etc.). 3) Se valorará la
percepción del edificio desde la calle: considerar la existencia de obstáculos que impidan
una visión plena de las cualidades estéticas o compositivas del edificio.
11. Valor de reconocimiento público: considérense distintos grados (Patrimonio
mundial, monumento nacional, reconocimientos regionales-estatales-locales-catálogos
INAH), teniendo en cuenta siempre que el reconocimiento de mayor rango anula los
inferiores. Estos reconocimientos son oficiales, pero no conviene descartar la existencia de
reconocimientos libres (asociaciones civiles, privadas o, simplemente, populares).
12. Valor extra (sin definir / libre): se contempla la posibilidad de reconocer algún
valor adicional que no quede registrado en los anteriores. Especificar y justificar. Por
59
El caso del campanario de la Catedral de Linares y el Palacio Municipal de Linares. Son los parámetros que
tomo en cuenta para la terminación aproximada de esta edad. http://www.correo-gto.com.mx/notas.asp?id=170387
60
Como el castillo de Garrotxa en Girona, España, es el ejemplo que tomo como base para la determinación de
la edad en inmuebles hechos con piedra.

ejemplo, un “valor de estructuras” (estructuras vistas, bóvedas tabicadas, vigas, cúpulas,

columnas, entramados…; apuesta por lo artesanal frente a soluciones industrializadas)
11. COMPARACIÓN DE PARÁM ETROS ENTRE

MÉTODOS VALUATORIOS
A continuación se realiza la comparación de los parámetros más relevantes de los
métodos estudiados:
Histórico: Hace referencia a los registros de eventos históricos que se hayan
presentado en el inmueble, pudiendo tener los siguientes niveles, desde local hasta
internacional. Este parámetro solo es considerado por el método de la INDAABIN y el de
la UANL.
Antigüedad, época o temporal: Se refiere propiamente a la edad del inmueble, es
un parámetro considerado por los cuatro métodos ya mencionados, aunque cada uno con
sus correspondientes particularidades.
Originalidad: Este parámetro solo es abarcado por los métodos MOVASA y
UANL; sin embargo se refieren a conceptos distintos. En el segundo caso se refiere a que la
obra sea producto de la inspiración del autor, es decir, de un acto creativo (sobre todo en
términos de composición y diseño). De este modo, la originalidad es considerada en el
“valor de autoría” y en cierto modo también es el “valor de rareza o singularidad”, ambos
dentro de las consideraciones artísticas. El método MOVASA, por su parte, entiende el
valor de originalidad en relación a cuatro parámetros: estructura, ornamentación,
decoración y configuración, pero se refiere a las propiedades de los materiales y no
contempla el aspecto artístico que pudieran contener.
Artístico: Propiamente se refiere a si el edificio se adecua a un determinado estilo
arquitectónico o si en su conjunto contiene detalles relevantes desde un punto de vista
artístico. Un ejemplo: el detalle escultórico de una máscara de Tlaloc en el ya citado Pan
American Union Building hoy Art Museum of the America. Este atributo solo se distingue
a detalle en el caso del método UANL.
Ubicación o localización: Parámetro que indica la referencia del inmueble con
respecto a la calle donde se ubica o al centro de la población, tomando en cuenta en qué
medida impactan en el inmueble los elementos ambientales que lo rodean. Muy

probablemente se encuentre duplicado este valor en el avalúo físico o en el valor intrínseco.

Sin embargo, el método “Angelópolis” le proporciona un gran valor a este parámetro al
considerar la división del centro de la ciudad, otorgando (en el conjunto del medio urbano)
un valor enorme al Centro Histórico. En el caso del método MOVASA, no concede gran
valor al entorno del inmueble, considerando aparte los valores proporcionados por el medio
urbano. Por otro lado el método de la UANL considera la ubicación desde el punto de vista
estético y armónico.
Configuración: Como se mencionó anteriormente, atiende a las modificaciones
experimentadas por el edificio respeto al diseño original; solo considerado por el método de
MOVASA y el método de la UANL, este último en la variable de “valor de conservación”.
Conservación: Este aspecto difiere entre el método MOVASA y el método UANL,
señalado anteriormente, el primero se refiere a la conservación del inmueble en su conjunto
y no se reduce sólo al diseño del inmueble en determinadas áreas.
Funcionalidad: Es una variable que se presenta en el método MOVASA, donde no
presenta aportación artística o histórica. Sin embargo en el método de la UANL se puede
apreciar que este valor lo considera tanto un acierto como un error, que dependerá mucho
de la calidad artística de la obra final.
Reconocimiento oficial: Los métodos de INDAABIN y el método de la UANL,
variable que utilizan cuando el inmueble cuenta con algún documento o nombramiento por
parte de alguna institución oficial.
Hasta aquí se puede presentar la comparación entre los métodos. Sin embargo, el
método de la UANL ha acuñado más variables: el valor de obra autóctona, vernacular o
popular; el valor de materiales; el valor de interiores; e incluso el valor “extra”, por lo cual
se deduce que este método ha logrado alcanzar un mayor detalle en los aspectos históricos
y los artísticos. La siguiente tabla puede ayudarnos a apreciar mejor cómo trabajan los
factores de cada método estudiado.

Comparación de parámetros de valoración por método

Parámetros valuatorios INDAABIN MOVASA Angelópolis UANL
Estilo estilístico X
Autoría X
Rareza, Original X X
Obra autóctona X
Materiales X X
Interiores (muebles) X
Temporal, Época X X X X
Hecho histórico X
Conservación X X
Localización, ubicación X X X X
Urbanización X X
Reconocimiento X X
Configuración (MOVASA),
X X
conservación (UANL)
Funcionalidad X
Reconocimiento oficial X X
Extra X
Total de variables
5 7 2 15
consideradas
Tabla 7 Comparación de parámetros de valoración por método
Como se puede apreciar la metodología que proporciona mayores variables es el

elaborado en la UANL, por lo que a continuación se aplicara cada uno de los métodos al
caso de la Botica “Morelos”.

12. MÉTODO DE VALUACIÓN APLICADOS AL

INMUEBLE DE
ESTUDIO
A continuación se
realizara el avalúo de la
Botica “Morelos” para ver
los valores que se obtienen
con cada método.
12.1 POR
MERCADO Y FÍSICO
Como se puede
observar el valor concluido
por mercado de $2, 242,
222.00 y el valor físico es de
$ 5, 952, 200.0061 y en base
a los metros cuadrados de
construcción se considera
que el valor neto de
reposición es de $2900.00
desde el aspecto comercial y
Ilustración 154 Avalúo por mercado y físico del aspecto físico sería de $
4155.00.
De este método hay que tomar en cuenta varios puntos para su análisis. En primer
lugar se está considerando que este método de valuación sigue las reglas indicadas por la
Sociedad Hipotecaria Federal, y la investigación de mercado que se realizó sólo consiste en
61
Hay que destacar que el Valor de Unitario Neto de Reposición (VUNR) se obtuvo gracias al método Nuevo
León, explicado ampliamente en el libro Valuación inmobiliaria Tratado de Metodologías del Ingeniero Gonzalo Quiroga
Cantú.

ofertas de inmuebles de tipo habitacional; Dado que en este caso el inmueble comparte uso
habitacional y comercial, y que al momento de la investigación no se encontraron ofertas de
mercado de inmuebles de similares características, se considera que el valor más acertado
corresponde al obtenido por el avalúo físico.
12.2 AVALÚO POR EL MÉTODO DE ANGELÓPOLIS
Proceso presente en el anexo B
Clasificación de zonas
Zona
Centro o
Zona A
Centro
histórico
Zona
Zona B
intermedia
Zona
Zona C
Periférica
Zona B Para
entrar a este
Zona A tema es
necesario
definir las
áreas a
considerar
como lo es el
centro
histórico, su
Ilustración 155. Plan de Desarrollo Urbano de Linares.
área
intermedia y su periferia.
Para ello hacemos uso del Plan de Desarrollo Urbano de Linares.
Fue necesaria la zonificación del Linares ya que el método de Angelópolis
considera una zonificación de la Ciudad de Puebla, con el fin de dar más valor a los

inmuebles inmediatos al centro histórico, al realizar este procedimiento se considera que la

Botica “Morelos” pertenece a la Zona A o Zona del Centro Histórico.
Como la condición actual del inmueble data del año de 1939, se considera la
columna con valores que corresponde al siglo XX.
Por último, se busca analizar
el estado de conservación del
inmueble. En este caso el edificio ha
presentado mantenimiento constante
y no ha presentado a lo largo de sus
86 años nuevas ampliaciones o
modificaciones; es por ello que el
inmueble se considera como
“original”.
De acuerdo a estos datos la
tabla nos arroja un coeficiente de
1.20 que afecta al Valor Neto de
Reposición. Al aplicar este
coeficiente al V.N.R. el resultado es
Ilustración 156 Aplicación de la tabla Angelópolis
de $4,986.00 el metro cuadrado, y al
multiplicar este dato por los metros cuadrados de construcción de la Botica “Morelos”
obtenemos un valor de $ 6, 594,700.00, dándose un incremento del 10.79 %
aproximadamente.
Pero, como se puede apreciar, las consideraciones artísticas no están presentes en
este método; es como si se hubieran estandarizado los estilos arquitectónicos existentes en
la ciudad. Dado que la tabla parte también de una cronología específica para la ciudad de
Puebla, no sería aplicable –tal como está– a otras ciudades: Monterrey, por ejemplo, no
cuenta con edificios del siglo XVI ni del XVII, algo bastante común en las ciudades del
norte (más “nuevas”) donde no se produjo un desarrollo arquitectónico de las mismas
características socioculturales e históricas. Por otro lado, este método carece de otras
consideraciones como el valor de autoría o los grados de reconocimiento oficial de los
inmuebles.

12.3 AVALÚO POR EL MÉTODO DE LA INDAABIN

Proceso
presentado en el
anexo C
Antes de
abordar los procesos
para el análisis
propuesto por el
Instituto de
Administración y
Ilustración 157 Resumen del valor obtenido por el método INDAABIN
Avalúos de Bienes
Nacionales, es preciso señalar que realizamos una investigación previa sobre valores de
construcción nuevos o de reposición para inmuebles con las características de la Botica
“Morelos”, considerando que este edificio está compuesto por el área de la botica (área
comercial) y el área habitacional o residencial. Estos valores se basan en estudios de
catálogos de empresas como INTERCOST, BIMSA, PRISMA, etc. Llevamos a cabo
también otras investigaciones: una sobre terrenos a la venta en Linares y otra sobre la vida
útil de bienes muebles como los anaqueles con que cuenta la botica.
Al seguir este método nos topamos con el problema (que no debería serlo) de que
el inmueble de la Botica “Morelos” no está considerado dentro de ningún catálogo de
monumentos históricos. Ante esto, el avalúo nos ofrece sólo un valor de $7, 566,787.55;
sólo considerando que el inmueble debería estar en algún catálogo, se considera un plus del
30%, quedando un monto total de $ 9,836,823.82.
No debería existir este problema toda vez que ya se determinó y demostró que el
inmueble cuenta con las características necesarias para ser considerado “bien de interés
cultural” por las autoridades del INAH o del INBA.

12.4 AVALÚO POR EL MÉTODO MOVASA

Presente el proceso
en el anexo D
Como se puede
observar el plus que le
asigna el método
MOVASA alcanza un
valor de 30.99 %,
curiosamente este método
no considera el valor
proporcionado por alguna
institución u organismo
pertinente, y tomando en
cuenta el factor remanente
(que viene de considerar la
vida útil entre la edad
transcurrida del inmueble)
del 60.00 %, entonces
tendremos un factor
MOVASA aplicado de
30.99 %, por tanto y
Ilustración 158 Resumen del valor obtenido por el método MOVASA

usando el valor de las
construcciones obtenido por el avalúo físico, el monto final será de $ 6,263,008.00 un valor
con mayor consideración históricos artístico, pero cabe aclarar que para fines prácticos se
está considerando que la Botica “Morelos” cuenta con una vida útil igual a la edad del
inmueble, aunque como se mencionó anteriormente se puede considerar una vida útil
mayor a los 300 años.

12.5 AVALÚO POR EL MÉTODO UANL

Ilustración 159 Resumen del valor
obtenido por el método UANL
Este método se ha
buscado mencionar al último
pues a la fecha no se tiene el
conocimiento de que se ha
haya aplicado en el mercado
inmobiliario, y por otra parte
aún se encuentra en etapa de desarrollo, pero se hace mención en base a la punto de vista
que toma en cuenta al momento de valuar un inmueble con aspectos histórico-artísticos.
Presente el proceso en el anexo E.
“Método” nos arroja un plus de 15.04 %, por lo cual al aplicarlo directamente al
valor físico del inmueble se logra obtener un valor de $ 6, 847,133.77.
12.6 COMPARACIÓN DE RESULTADOS
A continuación se mostrarán los valores obtenidos con los diferentes métodos, así
como la variación porcentual que se presenta en cada caso, tomando como base el valor del
avalúo físico, debido a que es el valor más próximo a la realidad de un inmueble sin las
consideraciones histórico-artísticas.
COMPARACION DE RESULTADOS
Valor por el método… $ variación en %
Mercado $ 2,242,222.00 -37.67 %
Físico $ 5,952,200.00 Base comparación
Angelópolis $ 6,594,700.00 10.79 %
Sin catalogar $ 7,566,787.55 27.13 %
INDAABIN
Catalogando $ 9,836,823.82 65.26 %
MOVASA $ 7,103,277.83 19.34 %
UANL $ 6,847,133.77 15.04 %
Tabla 8 Comparación de resultados

Ilustración 160 Comparación de resultados
Los resultados arrojados nos muestran que el método de la INDAABIN es el valor

más alto pero siempre y cuando el inmueble se encuentre catalogado o que cuente con el
reconocimiento correspondiente. Sin embargo como se mostró anteriormente el método
carece de las consideraciones artísticas con que pueda contar un inmueble.
Por lo cual el método que considero más confiable es el que se ha estado creado en
la UANL, por considerar los parámetros artísticos-históricos, como resultado de un estudio
minucioso del inmueble en cuestión.
De la gráfica 160, se observa la ecuación de tendencia logarítmica, se determinó
usar este tipo de análisis debido a las variaciones iniciales de los montos finales de los
métodos pero que posteriormente tendieron a estabilizarse.
A continuación propone crear un método donde se consideren parámetros de cada
método valuatorio, con el fin de resarcir las carencias de cada método.

13. DESCRIPCIÓN DE LOS P ARÁMETROS A

CONSIDERAR PARA LA ELABORACIÓN DE UNA
METODOLOGÍA NUEVA O MODIFICADA
13.1 ÉPOCA
Este parámetro nos refiere a la antigüedad que presenta el inmueble, con respecto al
tiempo pero se considera solo para inmuebles del periodo de la colonia al presente, donde
se le da un menor valor a un inmueble más próximo a fechas actuales, se toma como
referencia entonces al Ex Convento de San Francisco en Tlaxcala, que se sustenta como el
edificio más antiguo de América mismo que data entre el año 1525 y 1527, este dato
inicialmente se consideró para lograr la homogeneización del parámetro a nivel nacional,
pero cabe la posibilidad de requerir une estudio posterior, ya que el desarrollo de las
ciudades en México fue muy variado, por ejemplo en Nuevo León no existen inmuebles del
siglo XVI ni del siglo XVII. Por lo que destaca el inmueble conocido “Casa del
Campesino” de acuerdo al Arq. Armando Flores Salazar data del año 171562, siendo el
inmueble más antiguo de Monterrey 63 . La posible valuación de inmuebles anteriores al
periodo de la colonia, caso de los edificios prehispánicos, debería considerarse desde otro
punto de vista: basándonos en los ingresos y egresos que producen directa e indirectamente;
pero esto ya es algo que escapa a los objetivos del presente estudio. No obstante, puede
consultarse la propuesta del arquitecto Alberto Alegret Burgués en su tesis La
externalización de los valores inmobiliarios: caso de la Sagrada Familia (Barcelona).
Tomando este criterio se considera que la sección correspondiente a Época del método de
MOVASA, es muy adecuado, pero se adecuaría con respecto a los datos del Ex Convento
de San Francisco quedando de la siguiente forma:
62
Algunos datos la datan en 1740.
63
http://fermintellez.blogspot.com/2008/03/la-casa-del-campesino.html

13.2 HECHO HISTÓRICO

El hecho histórico (intangible y a veces imperceptible) es solidario de una
trascendencia que se convierte en el elemento verdaderamente diferencial entre dos
edificios aparentemente idénticos y de la misma edad. Esa trascendencia o relevancia
simbólica otorga un plus de valor al inmueble. El concepto de “hecho histórico” puede
abarcar un espectro de acontecimientos variadísimo y su consideración depende del alcance
que revista (local, regional, nacional, internacional).
Más allá de los edificios, esto se aprecia también, por ejemplo, en objetos o bienes
muebles como los lentes de John Lennon o los de Mahatma Gandhi. De ser subastados,
estos objetos alcanzarían valores muy por encima de su valor intrínseco. Tratándose de
bienes inmuebles, un ejemplo paradigmático sería la conocida como “Casa Juárez (Museo
de Sitio)” en Oaxaca. Esta casa pasaría totalmente desapercibida en relación a su entorno
más próximo si no fuera porque, como reza la placa de su fachada, “dio abrigo al
benemérito de América, Benito Juárez, cuando salió de Guelatao para educarse al lado del
Padre Salanueva, [de] 1818 a
1828”. De no ser por el hecho de
haber alojado a Juárez, esa casa
tendría el mismo valor que las
coetáneas de las inmediaciones.
Por tanto, la presente
propuesta basa los parámetros de
comparación en el grado de
relevancia histórica que presente el
Ilustración 161. Casa de Benito Juárez, en Oaxaca. http://www.oaxaca- inmueble o los hechos asociados a
mio.com/atrac_turisticos/casa_juarez.htm .
él, de la siguiente manera:
 Nivel local: alude a hechos que solo influyeron en la comunidad o localidad donde
se asienta el edificio, sin llegar a afectar a las poblaciones. Ejemplo: la fundación de
la primer escuela de un pueblo.
 Nivel comarcal: Implica hechos históricos que de alguna manera afectaron a varios
poblados circunvecinos; ejemplo: La construcción de una presa que surte agua y
electricidad a varios poblados.

 Nivel Estatal: hechos históricos cuya relevancia alcanza a la totalidad de un estado,

implicado, por ejemplo, a gobernantes estatales de cierta notoriedad, como sería el
caso (en Nuevo León) de Bernardo Reyes. Lo mismo podría decirse de personajes
importantes del mundo de la cultura, caso del hijo de este último, Alfonso Reyes,
aunque aquí el alcance –como figura cultural- podría ser también nacional e incluso
internacional.
 Nivel regional: en este caso se trataría de sucesos con proyección supraestatal. La
región noreste de México, que agrupa a los estados de Coahuila, Nuevo León y
Tamaulipas, ha compartido muchas cosas a lo largo de la historia, tanto a nivel
político como económico y cultural. Algunos edificios son testimonio de esos lazos
“familiares”.
 Nivel Nacional: hechos que por su impacto afectan a más de un estado y una región,
es decir, tiene un alcance territorial de carácter nacional, federal. Sería el caso de
ciertas líneas de ferrocarril y, a partir de ellas, de sus estaciones. Otros ejemplos
sería la Alhóndigas de Granaditas en Guanajuato, primer escenario de la lucha de
independencia de México o la Casa del Campesino en Monterrey que fuera el fortín
del hospital en la batalla de Monterrey de 1846 contra los norteamericanos.
 Nivel Mundial: Refiriéndose a sucesos históricos que impacta más allá de los
límites nacionales; por ejemplo: La Cúpula Genbaku en Japón recordando los
bombardeos atómicos, o simplemente, los edificios que están reconocidos como
Patrimonio Mundial por la UNESCO, sobre la base de que su pérdida supondría una
pérdida para toda la Humanidad; ahí entraría desde 2007 el primer circuito de la
UNAM, o desde 2004 la Casa Barragán, ambos en el Distrito Federal.
13.3 RECONOCIMIENTO OFICIAL
El reconocimiento oficial variará de acuerdo a los niveles de protección que
presente el inmueble, y como lo señala el método de la UANL será de la siguiente forma:
 UNESCO (Patrimonio Mundial)
 INAH / INBA (A nivel Nacional o Federal), siempre y cuando la declaratoria
como “Monumento Histórico” o como “Monumento Artístico”, se publique en
el Diario Oficial de la Federación. Este reconocimiento no debe confundirse
con el registro o catalogación de un bien por parte de estas instituciones.

 Reconocimiento estatal (en el caso de Nuevo León a través de una institución

como CONARTE).
 Reconocimiento local o municipal
 Otros reconocimientos (pueden partir de asociaciones civiles, etc.).
13.4 FUNCIONALIDAD VS CONTEMPORANEIDAD
Este punto se asemeja tanto en el caso de MOVASA como en el caso de la UANL,
mientras que el método MOVASA se refiere a que si el inmueble al día de hoy presenta la
función original o ha sufrido algún cambio drástico como por ejemplo pasar de una iglesia
a un antro, para que a pesar de la antigüedad aun conserve una funcionalidad independiente
del uso original, por otro lado el método UANL se refiere más a los inmuebles que
independiente del tiempo aún se puede recuperar para convertirlo en algo actual como el
caso de un edificio industrial que al día de hoy se convierte en hotel de lujo como el caso de
la Planta Purificadora de Puebla, en este último ejemplo se puede determinar que un
inmueble puede ser contemporáneo independiente de la época de su creación o del uso. Por
lo tanto el concepto de contemporaneidad del método queda adsorbido por el caso factor de
funcionalidad del método UANL.
Finalmente, se vuelven a utilizar y comparar los valores obtenidos con el método
“Neneuhca” con los métodos anteriormente aplicados. El método “Neneuhca” se presenta
en el anexo F.
13.5 COMPARACIÓN DE LOS RESULTADOS
Debido a que el método de la UANL considera más variables y sobre todo conjuga
los parámetros históricos artísticos será la base para la creación de un método que tengo a
bien en nombrar “NENEUHCA”64.
Como se puede observar en el diagrama, si se considera el valor físico como el
parámetro más real, queda descartado el método de la INDAABIN, pues nuestro edificio no
se encuentra en los catálogos de bienes inmuebles correspondientes a Linares, N. L.,
aunque de acuerdo a la sesión ordinaria de cabildo No.32 celebrada el día 13 de noviembre
del 2007 (Linares C. , 2009), se considera a la Botica “Morelos” como monumento
histórico. El valor obtenido por el mercado queda también descartado, pues el valor físico
predomina frente al de mercado y no atiende las consideraciones histórico-artísticas.
64
Del Náhuatl que significa igualdad o comparación (Rémi, 1997)

Ahora se aplicará el método “Neneuhca” para dos inmuebles, uno carente de

aspectos histórico-artísticos y catalogación alguna, y otro que abarque estos aspectos así
como su aparición dentro de los catálogos del INAH, a modo de observación de los datos
presentados.
Como es lógico para ambos casos se determinará primeramente el valor físico del
inmueble. Ambos procesos se presentaran en los anexos G y H respectivamente.
Ilustración 162 Resultados de la aplicación del avalúo Neneuhca
De los avalúos anteriormente señalados en los anexos G y H, se puede apreciar que

al aplicar el método “Neneuhca” a un inmueble sin aspectos histórico-artísticos no presenta
alteraciones de valor y proyecto 65 a una línea constante, por lo cual el método si es
coherente al no aportar ningún incremento en el monto del avalúo. En cambio un inmueble
con aspecto histórico-artístico y catalogado, presenta una línea de tendencia con mayor
pendiente lo que equivale a que el monto del avalúo sufre un incremento de casi un 100%
en comparación con valores obtenidos por el método INDAABIN, y es clara respuesta a
65
AHA significa: Atributos Histórico-artísticos

que el método Neneuhca sí considera los aspectos artísticos del inmueble de estudio,
parámetro que el método INDAABIN carece.
14. CONCLUSIONES
Dentro de las gráficas de la ilustración 162 sobresalen las líneas que
corresponden a un avalúo con aspecto histórico-artístico pero sin ser considerado dentro
de catálogos (avalúo con AHA y sin catalogar) y al mismo inmueble pero considerando
el supuesto de que este inmueble si fuera considerado dentro de los catálogos (avalúo
con AHA y suponiendo catalogación) como el caso del Museo de Linares, se puede
observar que ambos parten del mismo punto de $5, 952,200.00 el cual es el valor base
que considerado por un avalúo físico, sin embargo dependiendo del grado de
reconocimiento la línea de tendencia es afectada en su pendiente, por lo cual si la Botica
“Morelos” tuviera un grado de reconocimiento oficial como el Museo Linares, entonces
su valor sería de $14, 312,600.00, un aumento considerable. Sin embargo el presente
inmueble solo presenta un reconocimiento municipal por lo cual el monto del avalúo
solo llega a ser de $ 11, 746,600.00.
En el método Neneuhca, la tendencia de las líneas y a su vez de los valores
depende mucho de las particularidades de cada inmueble, cada atributo bien
fundamentado y estudiado le proporciona una pendiente diferente al inmueble. Por otro
lado hay inmuebles que pueden carecer ya sea de los atributos históricos o de los
artísticos, en estos casos el método Neneuhca los contempla gracias a esta versatilidad
considero que el presente método es una buena herramienta para los valuadores ya que
establece en dinero los parámetros anteriormente subjetivos, y desde luego respeta el
valor que el patrimonio cultural que un inmueble proporciona a un pueblo.

15. ANEXOS

16. ANEXO A MÉTODO FÍSICO Y DE MERCADO

CLAVE DE CERTIFICACION PARTICULAR 01

No. Interno av alúo: A00000000001
Ex pediente /Folio/Cédula: A00000000001
Calle: Fecha del av alúo: 15 de nov iembre de 2010
Municipio , Nuev o León
Tel: x x -x x -x x -x x x x -x x x x
WWW. AEQUILIBRIUM.COM.MX
SINTESIS DE AVALÚO
1 Clav e del áv aluo PARTICULAR 01 28 30
Valor comporativ o de Valor físico de la
2 Fecha del trabajo 20 de agosto de 2010 $2,242,222.00 $ 3,212,562.90
mercado construcción
3 Número de registro del conjunto
29 31 Valor físico de
Infonav it (de ser aplicable)
Valor físico del terreno $ 2,689,344.00 instalaciones y elementos $ 50,260.00
4 Clav e del controlador que certificó el comunes
0
av alúo 32
5 Clav e del perito v aluador que realizó
XXXX
Importe del valor concluido
$ 5,952,200.00
el av alúo 33 Número de 34 35 Número de medios
6 Número de baños 6 1
6 Clav e de la entidad que otorga el recámaras baños
crédito 36 Número de niv eles de la unidad 37 Número de espacios de
1 1
7 Constructor para el caso de v aluatoria estacionamiento
v iv ienda nuev a 38 Acometida al inmueble del 39 Niv el de equipamiento 40
1 4 Elev ador
8 Propósito INFORMATIVO COMERCIAL suministro telefónico urbano
9 Tipo de inmueble a CASA HABITACIÓN CON ÁREA COMERCIAL 41 Longitud 41 Latitud 43
Altitud 357 m
v aluar (BOTICA) W 99.568886 º N 24.859275 º
10
Calle y
número o su MORELOS
equiv alencia
11
Nombre del conjunto
(de ser aplicable)
12 Colonia
CENTRO DE LINARES
13 Código Postal 66450

14 Delegación o municipio
conforme a catálogo 033 LINARES
INEGI
15 Entidad Federativ a
conforme a catálogo 19 NUEVO LEÓN
INEGI
16 Número de cuenta predial
17 Referencia de prox imidad urbana CENTRO
18 Niv el de infraestructura 4
19 Clase de inmueble SEMILUJO
20 Vida útil remanente en meses 2568
21 Año de terminación o remodelación de a obra en
21 de agosto de 2010
formato AAAA
22 Unidades rentables generales 2
23 Unidades rentables 2
24 Superficie de terreno en m² 672.00
25 Superficie construida en m² 773.18
26 Superficie accesoria en m² 0
27 Superficie v endible en m² 773.18
44 Firma del controlador y del perito valuador Instituto que practica y certifica el
Aequilibrium S.A. de C.V. Autorizaion S.H.F.: XXXXX avalúo
Controlador firma
Nombre: 0 Autorizaion S.H.F.: 0

Profesión: 0 Cédula profesional: 0
Posgrado: Especialista en Valuación inmobiliaria Cédula profesional: 0
Valuador firma
Nombre: Álvaro Vázquez Martínez Autorizaion S.H.F.: XXXX

Profesión: Ingeniero Civil Cédula profesional: 4415917
Posgrado: Maestría en Valuación inmobiliaria Cédula profesional: XXXX sello

1.- Antecedentes
I. Aspectos Generales
Institución que practica y certifica el av alúo: Nombre: Aequilibrium S.A. de C.V. Clave de registro S.H.F. XXXXX
Controlador Autorizaion S.H.F.: Valuador Autorizaion S.H.F.:
Nombre: Nombre:
XXXX
Álvaro Vázquez Martínez
Profesión: Cédula profesional: Profesión: Cédula profesional:
Ingeniero Civil 4415917
Posgrado (en su caso): Cédula profesional: Posgrado (en su caso): Cédula profesional:
Especialista en Valuación inmobiliaria Maestría en Valuación inmobiliaria XXXX
Solicitante
Nombre:
Calle y No. Colonia Delegación / Municipio Entidad Federativ a
R.F.C.: VAMA7702193G9 C.U.R.P.:

Clave de la Entidad Otorgante del Crédito:
Nombre del Constructor (solo en caso de v iv ienda nuev a): Propocito del av alúo Especificar (en su caso);
INFORMATIVO COMERCIAL
2.- Información general del inmueble

Tipo de inmueble a valuar Especificar (En su caso):
CASA HABITACIÓN CON ÁREA COMERCIAL (BOTICA)
Ubicación del inmueble
Calle
MORELOS
No. Ex terior (o equiv alentes): No. Interioir (o equiv alentes): Codigo Postal:
S/N 66450
Nombre del conjunto (en Colonia:

CENTRO DE LINARES
su caso):
Delegación o municipio: Entidad Federatica
LINARES 033 NUEVO LEÓN 19
Cuenta predial Cuenta de agua o conv enio: Longitud Latitud

Altitud 357 m
W 99.568886 º N 24.859275 º
Propietario
Nombre:
R.F.C.: C.U.R.P.:
Delaclaraciones
se realizaron las siguientes rev isiones: si coincide no coincide
X La identificación física del inmueble coincide con lo señalado en la documentación X
X Las superficies física observ adas coinciden con la documentación (con la aprox imación requerida para el alcance del av alúo) X
X Se v erificó el estado de la construcción y conserv ación del inmueble (con el alcance esperado para efectos de av alúo)
X El estado del ocupación del inmueble y su uso
X La construcción del inmueble es acorde al plan de desarrrollo urbano v igente (según el caso) X
si es considerado no es considerado
X El inmueble es considerado monumento histórico por el I.N.A.H. X

X El inmueble es considerado patrimonio arquitectónico por el I.N.B.A. X
Advertencias: Las v erificaciones realizadas y señaladas en el apartado de "DECLARACIONES" se efectuan con las limitaciones señaladas en el apartado "LIMITACIONES DEL
AVALÚO", posteriormente.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
No se dispuso de documentación relev ante Especificar

No se encuentran ofertas del mercado en la zona suficientes para considerar el enfoque comparativ o de mercado
Ex isten duda sobre el uso del inmueble o de alguna sección del mismo
Ex isten obras públicas o priv adas que afectan los serv icios en la colonia.
Señalar aquí otras, en su caso:
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ---

Limitaciones del av alúo

EL PRESENTE AVALÚO CONSTITUYE UN DICTÁMEN DE VALOR PARA USO EXPRESO DEL PROPÓSITO EXPRESADO EN LA CARÁTULA DEL MISMO, POR LO TANTO CARECE DE VALIDEZ SI
ES UTILIZADO PARA OTROS FINES.
EL PRESENTE AVALÚO NO CONSTITUYE UN DICTÁMEN ESTRUCTURAL, DE CIMENTACIÓN O DE CUALQUIER OTRA RAMA DE LA INGENIERÍA CIVIL O LA ARQUITECTURA QUE NO SEA LA
VALUACIÓN, POR LO TANTO NO PUEDE SER UTILIZADO PARA FINES RELACIONADOS CON ESAS RAMAS NI SE ASUME RESPONSABILIDAD POR VICIOS OCULTOS U OTRAS
CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE QUE NO PUEDAN SER APRECIADAS EN UNA VISITA NORMAL DE INSPECCIÓN FÍSICA PARA EFECTOS DE AVALÚO. INCLUSO CUANDO SE APRECIEN
ALGUNAS CARACTERÍSTICAS QUE PUEDAN CONSTITUIR ANOMALÍAS CON RESPECTO AL ESTADO DE CONSERVACIÓN NORMAL -SEGÚN LA VIDA ÚTIL CONSUMIDA- DE UN INMUEBLE O A
SU ESTRUCTURA, EL VALUADOR NO ASUME MAYOR RESPONSABILIDAD QUE ASÍ INDICARLO CUANDO SON DETECTADAS, YA QUE AUNQUE SE PRESENTEN ESTADOS DE CONSERVACIÓN
MALOS O RUINOSOS, ES OBLIGACIÓN DEL VALUADOR REALIZAR EL AVALÚO SEGÚN LOS CRITERIOS Y NORMAS VIGENTES Y APLICABLES SEGÚN EL PROPÓSITO DEL MISMO.
EL PRESENTE AVALÚO SE REALIZA SIGUIENDO LAS NORMAS VIGENTES EMITIDAS POR LA SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL Y -EN SU CASO- LA AUTORIDAD FISCAL O CATASTRAL
LOCAL, ASÍ COMO CRITERIOS DE VALUACIÓN GENERALMENTE ACEPTADOS, SEGÚN EL ALCANCE DEL AVALÚO EN FUNCIÓN DEL PROPÓSITO DEL MISMO.
NO SE REALIZARON INVESTIGACIONES, EXCEPTO CUANDO ASÍ SE INDIQUE EN EL AVALÚO, CON RESPECTO A LA EXISTENCIA DE TUBERÍAS O ALMACENAMIENTOS DE MATERIALES
PELIGROSOS QUE PUEDAN SER NOCIVOS PARA LA SALUD DE LAS PERSONAS QUE HABITAN EL INMUEBLE O EL ESTADO DEL MISMO, EN EL BIEN O EN SUS CERCANÍAS.
LOS NOMBRES DE SOLICITANTE, PROPIETARIO ASÍ COMO LOS NÚMEROS DE CUENTA PREDIAL Y AGUA Y LA UBICACIÓN DEL INMUEBLE SE SEÑALAN SEGÚN LA INFORMACIÓN
PROPORCIONADA POR EL CLIENTE AL MOMENTO DE SOLICITAR EL AVALÚO. POR LO TANTO NO SE ASUME RESPONSABILIDAD POR ERRORES, OMISIONES O DIFERENCIAS CON
RESPECTO A LOS DATOS REGISTRADOS POR AUTORIDADES OFICIALES, COMO LO PUEDE SER EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y EL COMERCIO, CATASTRO, U OTROS.
LAS SUPERFICIES UTILIZADAS EN EL AVALÚO SON OBTENIDAS DE LAS FUENTES INDICADAS EN EL MISMO. CUANDO SE INDICA SEGÚN MEDIDAS, CORRESPONDE A UNA MEDICIÓN FÍSICA
PARA EFECTOS DE AVALÚO, SIN QUE ESTO REPRESENTE UN LEVANTAMIENTO EXACTO, CONSIDERANDO LAS VARIANTES Y HÁBITOS DE MEDICIÓN EXISTENTES, POR LO QUE SU
RESULTADO ÚNICAMENTE SE DESTINA PARA FINES DE CÁLCULO DEL AVALÚO.
LA EDAD DEL INMUEBLE SE CONSIDERA EN BASE A LA INFORMACIÓN DOCUMENTAL EXISTENTE (LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN, BOLETA PREDIAL, ESCRITURAS U OTROS) Y EN SU
CASO, SE ESTIMA EN BASE A LO APRECIADO FÍSICAMENTE. PUEDE CONTABILIZARSE A PARTIR DEL ÚLTIMO MANTENIMIENTO MAYOR RECIBIDO.
4.- Descripción del entorno del inmueble

Clasificación de la zona Referencia de prox imidad urbana SHF:
Índice de saturación en la
MIXTO: HABITACIONAL, LOCALES COMERCIALES Y DE OFICINAS DE SEGUNDO ORDEN CENTRO 100%
zona:
Tipos de construcción predominante en calles circundantes:
Clase general de los inmuebles Número de niveles de los Uso General de las
MEDIO 2 HABITACIONAL, LOCALES COMERCIALES Y OFICINAS
en la zona : mismos: construcciones :
De primer Al norte con calle García Rodríguez, este con Miguel Hidalgo, al oeste con Libramientos y al sur con
Densidad de población: MEDIA Vías de acceso e
importancia: libramiento.
importancia de las
Niv el Socioeconómico: MEDIA mismas: Secundarias:
Infraestrcutura disponible en la zona: Otros serv icios:

X Agua potable X Con suministro al inmueble Sin suministro al inmueble X Gas natural X Con suministro al inmueble
x Drenaje y alcantarillado X Con suministro al inmueble Sin conex ión al inmueble Sin suministro al inmueble
Fosa séptica X Red telefónica X Red aérea X Con acometida
x Electrificación X Red aérea X Con acometida Subterránea Sin acometida
Subterranea Sin acometida X Transporte
Mix ta Red aérea: distancia: 200 Frecuencia: 15 min.
X Alumbrado publico X Aéreo Subterráneo Subterránea: distancia: 150 Frecuencia: 5 min.
x Vialidades X Asfalto Terracería Otros X Vigilancia X Municipal X Recolección de basura
Concreto Empedrado Ancho (m): 12 Priv ada municipal o priv ada
x Banquetas y guarniciones X Concreto Adoquín Niv el de infraestructura urbana observ ada en la calle de acceso al
4
Empedrado Otros inmueble
Equipamiento Urbano: X Iglesia X Mercado X Plaza Pública X Parque / Jardín X Escuela
X Hospital X Banco X Estación de transporte urbano / suburbano 4 Niv el de equipamiento urbano Prox imidad gral. (m): 10

II. Características 1.- Terreno

Unicación
particulares
Macrolocalización Microlocalización
Tramo de calle, calles transv ersales, limítrofes y orientación:

Calle(s) con frente: Calle transv ersal: General Ignacio Zaragoza Orientación: Suroriente
José María Morelos al Nororiente y Francisco I. Madero al Norponiente
Calle transv ersal: Orientación:
1 Frente X 2 Frente 3 Frentes 4 Frentes Calle limitrófe: 16 de Septiembre Orientación: Surponiente
Configuración y topografía
Configuración y topografía FORMA REGULAR Topografía: TERRENO SENSIBLEMENTE PLANO
Características
VISTA A CONSTRUCCIONES SIMILIARES PROPIAS DE LA ZONA Uso del suelo: HABITACIONAL
panorámicas:
Coeficiente de utilización del suelo
1.1506 Densidad habitacional: MEDIA
(CUS):
Servidumbre y/o LAS PROPIAS DEL PROGRAMA ESTATAL Y MUNICIPAL DE DESARROLLO URBANO, EN CUANTO A NÚMERO DE NIVELES, ALTURA DE LAS CONSTRUCCIONES,
restricciones: PORCENTAJE DE ÁREA LIBRE Y ÁREA DE VIVIENDA MÍNIMA
Medidas y colindancias: MEDIDAS AL ALCANCE DEL AVALÚO

Del terreno (658.8924 m²):
A L NORTE M IDE 32.00 M ., A DA R DE FRENTE CON LA CA LLE JOSE M A RÍA M ORELOS

A L P ONIENTE M IDE 20.60 M ., A DA R DE FRENTE CON LA CA LLE FRA NCISCO I. M A DERO
A L SUR M IDE 32.00 M ., A COLINDA R CON LOTE P RIVA DO
A L ORIENTE M IDE 20.60 M ., A COLINDA R CON LOTE P RIVA DO
Y CUENTA CON UN OCHA VO DE 1.29 M ., FORM A DO EN EL CRUCE DE LA S M ORELOS Y
FRA NCISCO I. M A DERO

Uso actual: 2.- Descripción general de las construcciones

SE TRATA DE UN TERRENO DE FORMA IRREGULAR, EN ESQUINA, SOBRE EL QUE SE CONSTRUYO UNA CASA HABITACIÓN Y ÁREA LOCAL, DESARROLLADA EN DOS NIVELES, CON LA
SIGUIENTE DESCRIPCIÓN:
PLANTA BAJA (AREA CASA HABITACION): COCHERA CUBIERTA PARA UN AUTO, RECIBIDOR, SALA, COMEDOR, RECAMARA, RECAMARA CON BAÑO, PASILLO CENTRAL, COCINA, CUARTO
DE SERVICIO CON BAÑO, DOS RECAMARAS DE VISITAS, PATIO CENTRAL Y DOS CUBO DE ESCALERAS.
(AREA DE COMERCIAL): BOTICA, AREA ADMINISTRATIVA, OBRADOR Y REBOTICA TODO A DOBLE ALTURA.
Clasificación de las construcciones priv ativ as:

No. Niv eles No. Niv eles del Edad Av ance de Vida útil Estado de
Tipo Descripción Clase Superficie Fuente
del tipo cuerpo o núcleo de aprox imada Obra: (%) remanente conserv ación
1 BOTICA SEMILUJO 114.79 Medición (al 1 1 86 100 214 BUENO
2 CASA SEMILUJO 356.17 Medición (al 1 2 86 100 214 BUENO
3 AMPLIACIÓN SEMILUJO 302.22 Medición (al 1 2 76 100 224 BUENO
4 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
5 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
Calidad del proy ecto: MUY BUENO Av ance de obra en áreas comunes
MUY BUENO Unidades rentables del
Clase general del inmueble: SEMILUJO en condominios: (%) Unidades rentables en el núcloe de
2 conjunto : (en
Estado de conserv ación: BUENO construcción: (en condominios)
Unidades rentables: 2 condominio)
Av ance de obra general: (%) 100
Edad aprox imada: en años: 86 en meses: 1032 Vida útil remanente : en años: 214 en meses: 2568
3.- Superficies
Construcciones: (areas cubiertas) solo en Obras complementarias: (obra civil
Superficie(s) asentada(s) en Terreno
condominios descubierta) solo en condominios
Escrituras:
Concepto Superficie Concepto Superficie Concepto Superficie
Escritura: Total del terreno
Fecha indiv iso (%):
Notaria: Lote priv ativ o:
Concepto Superficie (m²) Fuente de información Concepto Superficie (m²)

Total del terreno 672.00 Medición al alcance del av alúo Área total: 773.18
indiv iso (%): Área accesoria: 0
Lote priv ativ o: Área v endible 773.18
Terreno proporcional 672.00 Medición al alcance del av alúo
Estructura: 4.- Elementos de construcción

Cimentación: APARENTEMENTE: CONCRETO CICLOPEO
Entrepisos y techos: APARENTEMENTE: ENTREPISO DE TERRAZO
Muros: APARENTEMENTE: SILLAR ASENTADO CON ESTUCO
Trabes y columnas: APARENTEMENTE: COLUMNA Y TRABE DE PIEDRA
Escaleras: RAMPA DE CONCRETO CON ESCALONES FORJADOS DE TABIQUE Y CEMENTO, CON GRANITO ROJO
Acabados
Espacio: Pisos: Muros: Plafones:
Sala: Loseta de pasta Yeso a rev entón Yeso a rev entón
Comedor: Loseta de pasta Yeso a rev entón Yeso a rev entón
Cocina: Loseta de pasta Azulejo de color en zonas humedas Yeso a rev entón
Recamara: 6 Loseta de pasta Azulejo de color en zonas humedas Yeso a rev entón
Baños 6 Azulejo de color Azulejo de color en zonas humedas Yeso a rev entón
Medios baños 1 Azulejo de color Yeso a rev entón Yeso a rev entón
Lav anderia Loseta de pasta Yeso a rev entón Yeso a rev entón
Estacionamiento 1 Firme de concreto Yeso a rev entón Yeso a rev entón
Biblioteca: Loseta de pasta Yeso a rev entón Yeso a rev entón
Botica: Loseta de pasta Yeso a rev entón Yeso a rev entón
Rebotica: Loseta de pasta Yeso a rev entón Yeso a rev entón
Obrador: Loseta de pasta Yeso a rev entón Yeso a rev entón
Elev ador: no aplica Fachada: Aplanado con pintura y acabados de ornato

Instalaciones :
Hidráulico - sanitarias:
Instalaciones empotradas, probablemente: tubería de fierro galv anizado, tubería de fierro fundido en desagües; muebles de color de mediana calidad.
Oculta
Electrica:
Entubada con número de salidas normales; lámpara incandescentes; lámparas fluorecentes
Oculta
Cancelería y comunicaciones:
Carpintería:
Puertas de entablerado de cedro; closets: completos con cajoneras y entrepaños de cedro; así como marcos y contramarcos en puertas principales
Herrería:
Tubular con protecciones de fierro forjado

Elementos adicionales:
Instalaciones especiales y obras complementarias:
Priv adas Condominiales
Edad Estado de Edad Estado de

Descripción Cantidad Unidad Descripción Cantidad Unidad
Aprox . conserv ación Aprox . conserv ación
JA RDIN P A TIO 201.04 m² 85 bueno
CONSIDERACIONES PREVIAS AL
AVALÚO
P A RA LA DETERM INA CIÓN DEL VA LOR COM ERCIA L DEL INM UEB LE SE CONSIDERA N LOS SIGUIENTES ENFOQUES:
ENFOQUE COM P A RA TIVO DE M ERCA DO:

P A RA LA A P LICA CIÓN DEL ENFOQUE COM P A RA TIVO DE M ERCA DO SE REA LIZA UNA INVESTIGA CIÓN DEL M ERCA DO INM OB ILIA RIO EN LA M ISM A ZONA O EN ZONA SIM ILA R A L
INM UEB LE SUJETO A VA LUA CIÓN P A RA B IENES CON IGUA LES O SIM ILA RES CA RA CTERÍSTICA S A L VA LUA DO, LA CUA L A RROJA UN VA LOR UNITA RIO DE VENTA , A L CUA L SE LE A P LICA N
LOS FA CTORES NECESA RIOS P A RA HOM OLOGA R SUS CA RA CTERÍSTICA S CON EL SUJETO EN ESTUDIO Y A SÍ DETERM INA R UN VA LOR UNITA RIO DE VENTA A P LICA B LE A ESTE
ENFOQUE.
ENFOQUE DE COSTOS:
P A RA LA A P LICA CIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS SE TOM A RON EN CUENTA LA S SIGUIENTES CONSIDERA CIONES:
EL VA LOR UNITA RIO DE VENTA DE TERRENO SE DETERM INA M EDIA NTE LA REA LIZA CIÓN DE UNA INVESTIGA CIÓN DEL M ERCA DO INM OB ILIA RIO EN LA ZONA O EN ZONA SIM ILA R,
COM P A RA NDO TERRENOS CON CA RA CTERÍSTICA S SIM ILA RES A L DEL SUJETO EN ESTUDIO DE VA LUA CIÓN, O EN SU DEFECTO, A NA LIZA NDO INM UEB LES CON CONSTRUCCIONES Y
A P LICA NDO EL M ÉTODO RESIDUA L.
EL VA LOR UNITA RIO DE REP OSICIÓN NUEVO A P LICA DO A CA DA TIP O DE CONSTRUCCIÓN SE DETERM INA TOM A NDO COM O REFERENCIA LOS VA LORES UNITA RIOS P UB LICA DOS P OR
EM P RESA S ESP ECIA LIZA DA S EN COSTOS P OR M ETRO CUA DRA DO DE CONSTRUCCIÓN, TA LES COM O LOS CA TÁ LOGOS DE COSTOS B IM SA Y P RISM A , REA LIZA NDO LOS A JUSTES
NECESA RIOS P A RA SU A DECUA CIÓN A L TIP O DE CONSTRUCCIÓN VA LUA DO. A ESTE VA LOR SE LE A P LICA N LOS FA CTORES DE EFICIENCIA DE LA CONSTRUCCIÓN P OR CONCEP TO DE
VIDA ÚTIL CONSUM IDA Y ESTA DO DE CONSERVA CIÓN P A RA LA CONCLUSIÓN DEL VA LOR NETO DE REP OSICIÓN.
LA INVESTIGA CIÓN DE M ERCA DO, A SÍ COM O LOS CRITERIOS UTILIZA DOS P A RA LA A P LICA CIÓN DE LOS FA CTORES DE EFICIENCIA DE TERRENO Y DE CONSTRUCCIÓN SE DETA LLA N EN
LOS A P A RTA DOS CORRESP ONDIENTES.
ENFOQUE DE INGRESOS:
P A RA LA A P LICA CIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS SE CONSIDERA UN VA LOR UNITA RIO DE RENTA P A RA CA DA TIP O DE CONSTRUCCIÓN RESULTA NTE DE LA INVESTIGA CIÓN DEL
M ERCA DO INM OB ILIA RIO P A RA INM UEB LES SUSCEP TIB LES A RENTA RSE CON CA RA CTERÍSTICA S IGUA LES O SIM ILA RES A L VA LUA DO, EN LA M ISM A ZONA DE UB ICA CIÓN DE ÉSTE O EN
ZONA SIM ILA R.
A LA RENTA M ENSUA L P A RA SUP ERFICIES SUSCEP TIB LES A RENTA RSE DEL INM UEB LE VA LUA DO SE LE A P LICA N LA S DEDUCCIONES CORRESP ONDIENTES Y A UTORIZA DA S P OR LEY
P A RA LA OB TENCIÓN DE LA RENTA NETA M ENSUA L, A LA QUE SE LE CONSIDERA UNA TA SA DE CA P ITA LIZA CIÓN DE A CUERDO A LA INVESTIGA CIÓN DEL M ERCA DO INM OB ILIA RIO P A RA
LA OB TENCIÓN DEL VA LOR P OR CA P ITA LIZA CIÓN DE RENTA S.
LA INVESTIGA CIÓN DEL M ERCA DO INM OB ILIA RIO, A SÍ COM O LOS CRITERIOS UTILIZA DOS P A RA LA OB TENCIÓN DE LA S DEDUCCIONES Y LA TA SA DE CA P ITA LIZA CIÓN A P LICA B LE, SE
DETA LLA N EN LOS A P A RTA DOS CORRESP ONDIENTES.
A P LIC A B ILID A D D E LO S E N F O Q UE S :
x SI SE A P LICA NO EXISTEN COM PARABLES, DEBIDO A:
NO SE A P LICA CA USA DE NO A P LICA CIÓN: NO EXISTE M UESTRA SUFICIENTE EN EL M ERCADO.
NO EXISTEN COM PARABLES, YA QUE EL INM UEBLE SE ENCUENTRA EN CONSTRUCCIÓN.

ENFOQUE DE COSTOS
x SI SE A P LICA
NO SE A P LICA CA USA DE NO A P LICA CIÓN: NO EXISTE M UESTRA SUFICIENTE EN EL M ERCADO
NO SE REQUIERE LA EJECUCIÓN.
III. Enfoque comparativo de mercado 1.- Información de mercado para determinar el Valor Unitario de Venta:
No. Caso Calle No ex t. No. Int. Colonia Atención Tel/ correo electronico
1 Juan Ramal Garza N/D N/D Villegas Elv ira Alv arez w w w .Puntofijo.mx
2 No proporcionado N/D N/D Campestre bugambilias Inmomex ico 1257-3000
3 No proporcionado N/D N/D Campestre huertas Inmomex ico 1257-3000
4 Jose Ma. Paras N/D N/D Barrio Zaragoza Juan Pachur 1257-3000
5 Mezquite 343 N/D Las Adjuntas, Montemorelos Av isos de Ocasión 1257-3000
6 Jose Ma. Paras 212 N/D Barrio Zaragoza Luis Martinez 1477-0860
Área terreno Área const
Caso Valor de oferta Uso Suelo Ubicación Clase Edad Conserv ación Proy ecto
(m²) (m²)
1 $8,500,000.00 Mix to 2 frentes 533.29 869.00 residencial plus 40 bueno bueno
2 $9,500,000.00 Habit. Unifamiliar 2 frentes 1260.00 750.00 residencial 15 bueno bueno
3 $6,950,000.00 Habit. Unifamiliar 1 frente 1200.00 800.00 semilujo 20 bueno bueno
4 $2,830,000.00 Habit. Unifamiliar 2 frentes 430.00 250.00 semilujo 20 bueno bueno
2.- Análisis por homologación y ajuste

Fcom = Factor de comercialización FUB = Factor de Ubicación en la Manzana (Número de Frentes) Fus= Factor de Uso de Suelo
Fed = Factor de edad FPr = Factor de Proy ecto o Av ance de Obra
Fco = Factor de Conserv ación FLo = Factor de Localización (tipo de Colonia o Calle)
FCl = Factor de Clase FSu = Factor de Superficie
Cas Área v endible Valor Unitario Factores de Homologación

Fcom Valor ajustado Fre Valor Unitario de Venta
o (m²) ajustado
Fed Fco FCl FUb FPr Flo Fsu Fsu
1 0.90 $7,650,000.00 869.00 $8,803.22 0.54 1.00 0.90 1.00 1.00 0.90 1.01 1.00 0.44 $3,900.84
2 0.95 $9,025,000.00 750.00 $12,033.33 0.29 1.00 0.95 1.00 1.00 0.90 1.00 1.00 0.25 $2,973.59
3 0.95 $6,602,500.00 800.00 $8,253.13 0.34 1.00 1.00 1.05 1.00 0.90 1.00 1.00 0.32 $2,661.80
4 0.95 $2,688,500.00 250.00 $10,754.00 0.34 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 0.88 1.00 0.27 $2,902.75
5 0.95 $2,593,500.00 313.00 $8,285.94 0.34 1.00 1.00 1.05 1.00 0.90 0.90 1.00 0.29 $2,407.77
6 0.95 $3,040,000.00 250.00 $12,160.00 0.29 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 0.88 1.00 0.23 $2,799.57
Venta Unitario de Venta Homologado promedio : $2,941.05
Valor Unitario de Venta a Aplicar : $2,900.00

3. Aplicación del Enfoque comparativo de mercado

Valor unitario de Venta Valor Unitario de Vanta
No. área v endible (m²) Descripción Valor Parcial
Homologado Promedio aplicado
1 $2,941.05 $2,900.00 773.18 BOTICA CASA AMPLIACIÓN $2,242,222.00
Resultado de la aplicación del enfoque comparativo de mercado (Valor de Mercado): $2,242,222.00
IV. Enfoque de costos 1.- Información de mercado para determinar el Valor Unitario deTerreno:
(m²) (m²)
2.- Análisis de Homologación y ajuste:

Análisis residual en caso de contar con construcciones y /o inst. especiales y obras complementarias:
Fcom = Factor de comercialización V.U.R.N = Valor Unitario de Reposición Nuev o
Fajuste = Difrencia Mercado Físicco (o utilidad promotor) V.N.R. = Valor Neto de Reposición
Factor de Vida Útil Vida Útil V.N.R. Total de

Caso Fcom Valor ajustado V.U.R.N. Edad Depreciación V.N.R. Área const (m²)
ajuste Total Remanente construcciones + Inst. esp.
1 0.90 0.9 $ 6,885,000.00 $ 10,000.00 100 40 60 4000.00 $ 6,000.00 869.00 $ 5,214,000.00

2 0.95 0.9 $ 8,122,500.00 $ 6,500.00 90 15 75 1083.33 $ 5,416.67 750.00 $ 4,062,500.00
3 0.95 0.9 $ 5,942,250.00 $ 4,500.00 80 20 60 1125.00 $ 3,375.00 800.00 $ 2,700,000.00
4 0.95 0.9 $ 2,419,650.00 $ 4,500.00 80 20 60 1125.00 $ 3,375.00 250.00 $ 843,750.00
5 0.95 0.9 $ 2,334,150.00 $ 4,500.00 80 20 60 1125.00 $ 3,375.00 313.00 $ 1,056,375.00
6 0.95 0.9 $ 2,736,000.00 $ 4,500.00 80 15 65 843.75 $ 3,656.25 250.00 $ 914,062.50
Soporte de la aplicación del v alor unitario de reposicion nuev o: (utilizado en el residual)
Caso Clase V.U.R.N. Fuente Fecha
1 residencial plus $ 10,000.00 CATÁLOGO BIMSA/PRISMA DE COSTOS POR m2 DE CONSTRUCCIÓN ago-10

2 residencial $ 6,500.00 CATÁLOGO BIMSA/PRISMA DE COSTOS POR m2 DE CONSTRUCCIÓN ago-10
3 semilujo $ 4,500.00 CATÁLOGO BIMSA/PRISMA DE COSTOS POR m2 DE CONSTRUCCIÓN ago-10
SOPORTE DE LA APLICACIÓN DE LA DEPRECIACIÓN APLICADA A LAS CONSTRUCCIONES UTILIZADAS EN EL RESIDUAL:
Edad Estado de conserv ación "Regular" disminuy e 5 años la v ida útil total
Depreciación = Valor Unitario de Reposición Nuev o x -------------------- Estado de conserv ación "Malo" disminuy e 10 años la v ida útil total
Vida Útil Total Estado de conserv ación "Ruinoso" disminuy e en su totalidad la v ida útil remanente
(En caso de tipo en proceso de obra, la depreciación resulta de la obra faltante en función al av ance de obra encontrado).
DETERMINACIÓN DEL VALOR UNITARIO DE TERRENO A APLICAR:
###
FZo = Factor de Zona (Tipo de Calle) FFo = Factor de Forma (irregularidad) FUs = Factor de Uso de Suelo X HOMOLOGACIÓN A LOTE TIPO
FUb = Factor de Ubicación (# frentes) FSu = Factor de Superficie FLo = Factor de Localización (Tipo de Colonia)
FFr = Factor de Frente (tamaño frente) FTo = Factor de Topografía FRe = Factor Resultante HOMOLOGACIÓN A SUJETO
Valor ajustado del Factores de Homologación Valor Unitario de terreno homologado

Caso Valor Unitario del Terreno
terreno
Fzo Fub FFr Ffo FSu Fto Fus FLo FRe 1/Fre
1 $ 1,671,000.00 $ 3,133.38 1.00 1.15 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.15 0.87 $ 2,724.68
2 $ 4,060,000.00 $ 3,222.22 1.00 1.15 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.15 0.87 $ 2,801.93
3 $ 3,242,250.00 $ 2,701.88 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ 2,701.88
4 $ 1,575,900.00 $ 3,664.88 1.00 1.15 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.15 0.87 $ 3,186.86
5 $ 1,277,775.00 $ 2,971.57 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ 2,971.57
6 $ 1,821,937.50 $ 3,213.29 1.00 1.15 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.15 0.87 $ 2,794.17
Venta Unitario de terreno Homologado Promedio $ 2,863.51
Valor Unitario de Terreno a Aplicar: $ 2,900.00

A) DEL TERRENO 3.- Aplicación del enfoque de costos

Lote tipo 650 m²
Abrev . Concepto Valor Motico del factor: Abrev . Concepto Motiv o del factor:
Fzo = Factor de zona = 1.20 calle superior al tipo Fsu = Factor de superficie = 1.00 igual o similar al lote tipo
Fub = Factor de ubicación = 1.15 2 frentes Ffo = Factor de forma = 1.00 forma del terreno
FFr = Factor de frente = 1.00 frente > = 7 m Fre = Factor resultante = 1.38 resultante
Factores de eficiencia
No. Fracción área (m²) Valor Unitario Valor unitario Neto Valor de la fracción
Fzo Fub FFr Fsu Ffo Fre
1 total 672.00 $ 2,900.00 1.20 1.15 1.00 1.00 1.00 1.38 $ 4,002.00 $ 2,689,344.00
2
3
Valor del terreno : $ 2,689,344.00
B) DE LAS CONSTRUCCIONES
B.1) CONSTRUCCIONES PRIVATIVAS
Valor Unitario de Valor Unitario Neto de
Tipo Descripción Clase Superficie (m²) Depreciación Valor parcial
Reposicion Nuev o Reposicion
1 BOTICA SEMILUJO 114.79 $ 5,000.00 $ 845.00 $ 4,155.00 $ 476,952.45
2 CASA SEMILUJO 356.17 $ 5,000.00 $ 845.00 $ 4,155.00 $ 1,479,886.35
3 AMPLIACIÓN SEMILUJO 302.22 $ 5,000.00 $ 845.00 $ 4,155.00 $ 1,255,724.10
4 --- --- --- $ -
5 --- --- --- $ -
Valor de las construcciones priv ativ as: $ 3,212,562.90
B.) CONSTRUCCIONES COMUNES (ÁREAS CUBIERTAS) (EN CASO DE CONDOMINIOS)
indiv iso % Valor de las construcciones priv ativ as: $ -

Valor de las construcciones comunes: $ 3,212,562.90
C) DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS (OBRA CIVIL DESCUBIERTA) Y ELEMENTOS ACCESORIOS
C.1) PRIVATIVAS

No. Descripción Cantidad Unidad Depreciación Valor parcial
Reposición Nuev o Reposición
1 JARDIN PATIO 201.04 m² $ 250.00 0 $ 250.00 $ 50,260.00

2 0 0 0 $ - 0 $ - $ -
3 0 0 0 $ - 0 $ - $ -
4 0 0 0 $ - 0 $ - $ -
5 $ -
6
7
8
Valor de las instalaciones especiales, obras comp. Y elem. Acc. Priv ativ as : $ 50,260.00
C.2) COMUNES (EN CASO DE CONSOMINIOS)

# Descripción Cantidad Unidad Depreciación Valor parcial
1
2
3
4
5
6
7
8
Indiv iso ( en caso de condominios)
Valor de las instalaciones especiales, obras comp. Y elem. Acc. Comunes $ -
Valor total de las instalaciones especiales, obras comp. Y elem. Acc. (privadas + comunes): $ 50,260.00
Resultado de la aplicación del enfoque de costos (valor físico ó directo): $ 5,952,166.90

1.- Información de mercado y fuentes de información para la determinación

IV. Enfoque de ingresos del valor unitario de renta
Calle No ex t. No. Int. Colonia Atención Tel/ correo electronico
No. Caso
1
2
3
(m²) (m²)
1
2
3
2.- Análisis por homologación y ajustes:
FCom = Factor de Comercialización FUb = Factor de Ubicación en la Manzana (Número de Frentes)
FEd = Factor de Edad FPr = Factor de Proy ecto o Av ance de Obra
FCo = Factor de Conserv ación FLo = Factor de Localización (Tipo de Colonia)
FCl = Factor de Clase FSu = Factor de Superficie FUs = Factor de Uso de Suelo
Área rentable Valor Unitario Factores de Homologación Valor Unitario de

Caso Fcom Valor ajustado Fre
(m²) ajustado Venta
1 0.00 $0.00
2 0.00 $0.00
3 0.00 $0.00
Venta Unitario de Venta Homologado promedio $0.00
Valor Unitario de Venta a Aplicar $0.00
3.- Aplicación del enfoque de ingresos (avaluo de capitalización de rentas)

ANÁLISIS DE LA RENTA MENSUAL:
No. Tipo Superficie (m2) Renta por m² Valor Parcial
1 1 434.61 --- ---
2 --- --- --- ---
3 --- --- --- ---
4 --- --- --- ---
5 --- --- --- ---
SUMA 434.61 --- --- Renta mensual bruta $ -
ANÁLISIS DE DEDUCCIONES:
Concepto Monto ($) Monto (%) Concepto Monto ($) Monto (%)
a) Vacíos: --- --- g) Seguros: --- ---
b) Impuesto predial: --- --- h) Otros: --- ---
c) Serv icio de agua: --- --- i) Depreciación Fiscal: --- ---
d) Conserv . y mant. --- --- j) Deducc. Fiscales: --- ---
e) Administración: --- --- k) I.S.R. --- ---
f) Energía eléctrica: --- --- SUMA: --- ---
Deducciones mensuales: ---
Producto Líquidos Mensual: ---
Producto Líquidos Anual: ---
ANÁLISIS DE TASA DE CAPITALIZACIÓN:
TASA DE REFERENCIA: Tasa real: 0.00% Valor Unitario de Renta Promedio
TIEMPO DE VENTA: Meses Tasa de liquidez: 0.00% =(Tasa real*(Tiempo de v enta/12)
GASTOS DE VENTA: /(1-Gastos de Venta)) Valor Unitario de Venta Promedio
VIDA ÚTIL REMANENTE: 25 Años Tasa de recuperación: 4.00% =1/Vida Útil Remanente
Tasa Enfoque Financiero: 4.00% =Suma de Tasas
Tasa Enfoque de Mercado: 0.00%
Tasa de capitalización aplicable al caso: Enfoque Financiero Enfoque de Mercado
0.00%
Número de períodos considerados (años): Igual a la Vida Útil Remanente:

25
RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS (VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS): $ -
V. Conclusiones 1.- Resumen de valores
Comparativ o de Mercado (Valor de Mercado): $ 2,242,222.00

Costo (Valor Físco o Directo): $ 5,952,166.90
Ingresos (Valor por Capitalización de rentas): $ -
2.- Consideraciones previas a la conclusión
Se considera como conclusión al v alor obtenido mediante la aplicación del enfoque comparativ o de mercado, ex presado en números redondos, por ser el que mejor representa el v alor comercial del
inmueble en función de las características del mismo y del comportamiento del mercado inmobiliario a la fecha de realización del presente estudio
3.- conclusiones
El v alor concluido es de :
$ 5,952,200.00
Importe en letra: ( Cinco millones nov ecientos cincuenta y dos mil doscientos pesos 00/100 M.N.)

REPORTE FOTOGRAFICO
04/05/2009
INCLUIR FOTOGRA FÍA S DE ENTORNO, FA CHA DA Y Á REA S P RINCIP A LES QUE EJEM P LIFIQUEN LOS TIP OS DE CONSTRUCCIÓN A P RECIA DOS, SEÑA LA NDO EL Á REA A QUE CORRESP ONDEN.
EN EL CA SO DE CONDOM INIOS, INCLUIR FOTOGRA FÍA S REP RESENTA TIVA S DE LA S Á REA S COM UNES.
NOTA : LA S FOTOGRA FÍA S A QUÍ INCLUIDA S TIENEN EL P ROP ÓSITO A NTES DESCRITO Y P UEDEN NO CORRESP ONDER A LA TOTA LIDA D DE LA S Á REA S DEL INM UEB LE VA LUA DO.
A R EA : FA CHA DA A R EA : RECIB IDOR A R EA : P A SILLO A COCINA
A R EA : REB OTICA A R EA : OB RA DOR A R EA : ENTORNO
A R EA : A R EA : A R EA :

CROQUIS DEL INMUEBLE
NOTA : EL P RESENTE CROQUIS TIENE LA FINA LIDA D EXCLUSIVA DE OFRECER UNA REP RESENTA CIÓN GENERA L DE LA
DISTRIB UCIÓN DE LA S CONSTRUCCIONES SOB RE EL TERRENO, P UEDE NO ENCONTRA RSE A ESCA LA , NI SEÑA LA R CON
EXA CTITUD LA DISTRIB UCIÓN DE LA S Á REA S ENCONTRA DA S EN EL INM UEB LE, NI LA TOTA LIDA D DE LA S COTA S EM P LEA DA S

17. ANEXO B MÉTODO ANGELÓPOLIS


SINTESIS DE AVALÚO
0
av alúo 32
XXXX
$ 6,594,700.00
1 1
1 4 Elev ador
Altitud 357 m
10
Calle y
equiv alencia
11
Nombre del conjunto
(de ser aplicable)
12 Colonia
CENTRO DE LINARES

INEGI
INEGI
formato AAAA
Controlador firma

Valuador firma


1.- Antecedentes
Nombre: Nombre:
XXXX
Solicitante
Nombre:
R.F.C.: VAMA7702193G9 C.U.R.P.:


Calle
MORELOS
S/N 66450

CENTRO DE LINARES
su caso):

Altitud 357 m
W 99.568886 º N 24.859275 º
Propietario
Nombre:
R.F.C.: C.U.R.P.:
Delaclaraciones

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ---



zona:
importancia de las

4


Unicación
particulares

Características
panorámicas:
(CUS):





4 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
5 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
2 conjunto : (en
3.- Superficies
Escrituras:


Acabados

Instalaciones :
Oculta
Electrica:
Oculta
Carpintería:
Herrería:


AVALÚO

ENFOQUE.
ENFOQUE DE COSTOS:
ZONA SIM ILA R.

ENFOQUE DE COSTOS
x SI SE A P LICA
(m²) (m²)


o (m²) ajustado
1 0.90 $7,650,000.00 869.00 $8,803.22 0.54 1.00 0.90 1.00 1.00 0.90 1.01 1.00 0.44 $3,900.84
2 0.95 $9,025,000.00 750.00 $12,033.33 0.29 1.00 0.95 1.00 1.00 0.90 1.00 1.00 0.25 $2,973.59
3 0.95 $6,602,500.00 800.00 $8,253.13 0.34 1.00 1.00 1.05 1.00 0.90 1.00 1.00 0.32 $2,661.80
4 0.95 $2,688,500.00 250.00 $10,754.00 0.34 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 0.88 1.00 0.27 $2,902.75
5 0.95 $2,593,500.00 313.00 $8,285.94 0.34 1.00 1.00 1.05 1.00 0.90 0.90 1.00 0.29 $2,407.77
6 0.95 $3,040,000.00 250.00 $12,160.00 0.29 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 0.88 1.00 0.23 $2,799.57


(m²) (m²)


1 0.90 0.9 $ 6,885,000.00 $ 10,000.00 100 40 60 4000.00 $ 6,000.00 869.00 $ 5,214,000.00

2 0.95 0.9 $ 8,122,500.00 $ 6,500.00 90 15 75 1083.33 $ 5,416.67 750.00 $ 4,062,500.00
3 0.95 0.9 $ 5,942,250.00 $ 4,500.00 80 20 60 1125.00 $ 3,375.00 800.00 $ 2,700,000.00
4 0.95 0.9 $ 2,419,650.00 $ 4,500.00 80 20 60 1125.00 $ 3,375.00 250.00 $ 843,750.00
5 0.95 0.9 $ 2,334,150.00 $ 4,500.00 80 20 60 1125.00 $ 3,375.00 313.00 $ 1,056,375.00
6 0.95 0.9 $ 2,736,000.00 $ 4,500.00 80 15 65 843.75 $ 3,656.25 250.00 $ 914,062.50

###

terreno
1 $ 1,671,000.00 $ 3,133.38 1.00 1.15 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.15 0.87 $ 2,724.68
2 $ 4,060,000.00 $ 3,222.22 1.00 1.15 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.15 0.87 $ 2,801.93
3 $ 3,242,250.00 $ 2,701.88 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ 2,701.88
4 $ 1,575,900.00 $ 3,664.88 1.00 1.15 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.15 0.87 $ 3,186.86
5 $ 1,277,775.00 $ 2,971.57 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ 2,971.57
6 $ 1,821,937.50 $ 3,213.29 1.00 1.15 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.15 0.87 $ 2,794.17


Lote tipo 650 m²
1 total 672.00 $ 2,900.00 1.20 1.15 1.00 1.00 1.00 1.38 $ 4,002.00 $ 2,689,344.00
2
3
B.1) CONSTRUCCIONES PRIVATIVAS Aplicando Angelopolis
1 BOTICA SEMILUJO 114.79 $ 5,000.00 $ 845.00 $ 4,986.00 $ 572,342.94
2 CASA SEMILUJO 356.17 $ 5,000.00 $ 845.00 $ 4,986.00 $ 1,775,863.62
4 --- --- --- $ -
5 --- --- --- $ -

C.1) PRIVATIVAS

1 JARDIN PATIO 201.04 m² $ 250.00 0 $ 250.00 $ 50,260.00

2 0 0 0 $ - 0 $ - $ -
3 0 0 0 $ - 0 $ - $ -
4 0 0 0 $ - 0 $ - $ -
5 $ -
6
7
8

1
2
3
4
5
6
7
8


No. Caso
1
2
3
(m²) (m²)
1
2
3

1 0.00 $0.00
2 0.00 $0.00
3 0.00 $0.00

1 1 434.61 --- ---
2 --- --- --- ---
3 --- --- --- ---
4 --- --- --- ---
5 --- --- --- ---
0.00%

25

3.- conclusiones
$ 6,594,700.00
Importe en letra: ( Seis millones quinientos nov enta y cuatro mil setecientos pesos 00/100 M.N.)

18. ANEXO C MÉTODO DE INDAABIN

datos de invetigación de mercado de terrenos en venta

Nivel de oferta observada durante la investigación de mercado Baja
Comparable número: 1 2 3 4 sujeto
Calle: no proporcionado no proporcionado Jose Ma. Morelos
Número: Jose Ma. Paras no proporcionado no proporcionado
Colonia: Barrio Zaragoza Campestre bugambilias Campestre guertas Centro
Población: Montemorelos Linares Linares Linares
Entidad Nuevo León Nuevo León Nuevo León Nuevo León
Superficie m²: 313 750 800 672
Valor $: $ 2,730,000.00 $ 9,500,000.00 $ 6,950,000.00
Valor unitario $/m²: $ 8,722.04 $ 12,666.67 $ 8,687.50
Uso de suelo Mixto Habitacional Habitacional Habitacional
Ofertado o vendido desde: 6 meses 1 mes 2
Clasificación de la zonas: Mixta Mixta Mixta Mixta
Servicios Públicos: Completos Completos Completos Completos
Equipamiento Mobiliario: Urbano Urbano Urbano Urbano
Forma: Regular Regular Regular Regular
Tamaño del frente: 30 35 40
Intensidad de construcción: 2 V.A.T 2 V.A.T 2 V.A.T. 2 V.A.T
Ubicación: Intermesio Intermedio Intermedio esquina
Topografia: Plano Plano Plano Plano
Inundación Sin riesgo Sin riesgo Sin riesgo Sin riesgo
Número de frentes: dos dos uno dos
Nombre del informante: Juan Pachur Inmomexico Inmomexico
Número de teléfono: 1257-3000 1257-3000 1257-3000

Homologación de ofertas parcial
Compara Valores Factores de homologación Valor unitario homologado

Valor de la oferta $ superficie m²
ble unitarios Neg Ubi Zona Sup Uso Forma Fre $/m²
1 $ 2,211,300.00 533.29 $ 4,146.52 0.80 0.90 0.90 1.00 1.00 1.00 0.65 $ 2,686.95
2 $ 7,695,000.00 1260 $ 6,107.14 0.80 0.85 0.90 1.00 1.00 1.00 0.61 $ 3,737.57
3 $ 5,629,500.00 1200 $ 4,691.25 0.80 0.85 0.90 1.00 1.00 1.00 0.61 $ 2,871.05
4 6950000
Valor unitario promedio $: $ 3,098.52
Área del terreno sujeto M²: 672
Indicador comparativo de mercado $: $ 2,082,206.39
coeficiente de correlacion coeficiente de determinacion R²= 0.477465748

Compara Valor unitario Coeficiente de correlación R= 0.690988964
superficie m²
ble homologado
1
2
533.29
1260
$ 2,686.95
$ 3,737.57
coeficiente de correlacion
$4,000.00
3 1200 $ 2,871.05
 
y = 0.9611x + 2139.6
 
4 Vuc $3,000.00
 
 Vuc   Ac 
R² = 0.4775

log
Fa    
1
1 Vus
 
 
n $2,000.00
 Vus   As 
n AC
 
log
AS $1,000.00
$-
0 500 1000 1500
CUDS
AT
As
Compara Log Log
Vuc/Vus AC/AS 1/n n
ble (Vuc/Vus) (AC/AS)
1 vs 2 0.72 0.42 -0.14 -0.37 0.38 2.61
2 vs 3 1.30 1.05 0.11 0.02 5.41 0.18
3 vs 1 1.07 2.25 0.03 0.35 0.08 12.24
Promedio = 5.01
Coeficiente a utilizar para determinacion de superficie (CUDS) 5.01 0.1996
Obtención de factores a usar para Factor de superficie

Factor
inv 1 0.9549
inv 2 1.13368
inv 3 1.1227
Homologación de ofertas final
Compara Valores Factores de homologación Valor unitario homologado

Valor de la oferta $ superficie m²
ble unitarios Neg Ubi Zona Sup Uso Forma Fre $/m²
1 $ 2,211,300.00 533.29 $ 4,146.52 0.80 0.90 0.90 0.95 1.00 1.00 0.62 $ 2,565.77
2 $ 7,695,000.00 1260 $ 6,107.14 0.80 0.85 0.90 1.13 1.00 1.00 0.69 $ 4,237.22
3 $ 5,629,500.00 1200 $ 4,691.25 0.80 0.85 0.90 1.12 1.00 1.00 0.69 $ 3,223.31
4
Valor unitario promedio $: $ 3,342.10
Área del terreno sujeto M²: 672
Indicador comparativo de mercado $: $ 2,245,890.90

costo de construcciones
% $/M² 2009 2010

CIMENTACION 3.87% $ 276.74 $ 7,150.90 CIMENTACION Y SUBESTRUCTURA 12.36% $ 875.34 $ 962.88
SUBESTRUCTURA 1.13% $ 80.81 ESTRUCTURA 18.71% $ 1,325.06 $ 1,457.56
SUPERESTRUCTURA 14.31% $ 1,023.29 CUBIERTA EXTERIOR 15.10% $ 1,069.39 $ 1,176.33
CUBIERTA EXTERIOR 14.95% $ 1,069.06 LOCAL COMERCIAL CAT. CONSTRUCCION INTERIOR 15.61% $ 1,105.51 $ 1,216.06
CASA MED 98 M² CLAROS DE 6-8
TECHUMBRE 1.65% $ 117.99 INSTALACION HIDROSANITARIA 4.23% $ 299.57 $ 329.53
CATEGORIA M ENTREPISO 3-4 M ESTR
MEDIA "MED" CONSTRUCCION INTERIOR 21.57% $ 1,542.45 COLUMNAS-LOSA-TRABE ACONDICIONAMIENTO DE AIRE 1.92% $ 135.98 $ 149.57
230M² SISTEMA MECANICO 7.78% $ 556.34 CONCRETO INSTALACION ELECTRICA 14.08% $ 997.16 $ 1,096.87
SISTEMA ELECTRICO 5.11% $ 365.41 ESPECIALIDADES 0.80% $ 56.66 $ 62.32
CONDICIONES GENERALES 15.91% $ 1,137.71 CONDICIONES GENERALES 17.19% $ 1,217.41 $ 1,339.15
ESPECIALIDADES 13.72% $ 981.10 TOTAL 100.00% $ 7,082.07 $ 7,790.28
TOTAL 100.00% $ 7,150.90 $ 7,150.90
indirectos 28% $ 1,982.98 $ 2,181.28
indirectos 28% $ 2,002.25
Precio m² $ 9,065.05 $ 9,971.56
Precio m² $ 9,153.15 construcción m²: $ 114.79 $ 115.79
0.10VUT  0.90VUT  Eef  construcción m²:
Fed 
$ 634.99 Total: $ 1,040,613.59 $ 1,154,646.51
VUT Total: $ 5,812,157.35
Costo total= $ 6,852,770.94 $ 6,966,803.86
se considera este parametro en base a lo señalado por la experiencia del valuador

calculo del demerito total
factor demerito por edad Factor demerito por conservacion
1 En buen estado general y de servicio Fco= 1
VUT= 300 años 300

Eef= 86 Fed= 0.742
Factor obsolecencia
1 Por ser historico no presenta obsolecencia
Fob= 1
Fdt  Fed  Fco  Fob Fdt= 0.742

costo de construcciones
tipo Uso y destino de const. área V.R.N. Fdet V.N.R. Valor parcial
tipo 1 Casa 658.39 $ 9,153.15 0.742 $ 6,791.64 $ 4,471,547.85

tipo 2 Botica 114.79 $ 9,971.56 0.742 $ 7,398.90 $ 849,348.81
773.18 $ 5,320,896.66
Costo de instalaciones especiales

Debido a que los muebles como los anaqueles ya no presentan VUT
COSTO TOTAL DEL INMUEBLE
Valor del terreno $ 2,245,890.90

Valor de las construcciones $ 5,320,896.66
Valor de instalaciones especiales 0
Valor total $ 7,566,787.55
Factor por concepto histórico

caso 1 sin catalogado caso 2 catalogado
Antigüedad Siglo XX 10% 2.4.2.2 b 10% 2.4.2.2 b
Valor histórico I. H. S. R. 0% 2.4.2.2 a 20% 2.4.2.2 a
10% 2.4.2.2 c 30% 2.4.2.2 c
0 2.4.2.2 c.1 1.3 2.4.2.2 c.1

Sin catalogar Catalogado
Valor del inmueble $ 7,566,787.55 $ 7,566,787.55
Factor por concepto histórico $ - $ 2,270,036.27
Valor total del inmueble $ 7,566,787.55 $ 9,836,823.82

19. ANEXO D MÉTODO MOVASA

I.- ANTECEDENTES
+ Institución que practica el avalúo:
U N IV E R S ID AD AU T ON OMA D E N U E V O LE ON
FACU LT AD D E AR QU IT E CT U R A
+ Valuador: ÁLVARO VÁZQUEZ MARTÍNEZ

Registro C.N.B.: EN TRAMITE Especialidad: INMUEBLES
Fecha expedición: Reg. local:
Fecha expiración:
+ Solicitante: ÁLV AR O V ÁZQU E Z MAR T ÍN E Z
Domicilio: Localidad:
Colonia: Entidad:
+ Inmueble que se valúa: INMUEBLE SIN CATALOGADO

Domicilio: MORELOS Entidad: NUEVO LEON
Colonia: CENTRO No. de cuenta predial: NO PROPORCIONADO.
Localidad: LINARES No. de cuenta agua: NO PROPORCIONADO.
+ Régimen de propiedad: PRIVADO
+ Propietario: MAR IA D E LA LU Z S ALCE

Domicilio: MORELOS Localidad: LINARES
+ Propósito o destino del avalúo: DETERMINAR EL VALOR DEL INMUEBLE.
II.- CARACTERISTICAS URBANAS DE LA ZONA

+ Ubicación general dentro de la ciudad: ZONA DE CENTRO HISTORICO.
+ Clasificación de zona y clave (según autoridad local): ZONA DE MONUMENTOS HISTORICOS PERIMETRO "A"
SIN DECLARACIÓN
+ U sos de l sue lo a ctua le s obse rva dos e n la zonaMIXTA HABITACIONAL Y COMERCIAL.
+ U so de l sue lo a utoriza do pa ra la zona se gún pla ne s de de sa rrollo urba no:

MIXTO, HABITACIONAL Y COMERCIAL.
+ Indice de sa tura ción e n la zona : 100%
+ D e nsida d de pobla ción: SEMI DENSA FLOTANTE EN VIRTUD DE LA EXISTENCIA DE OFICINAS

ESCUELAS Y COMERCIOS EN LA ZONA.
+ N ive l socioe conómico: MEDIO.
+ Conta mina ción a mbie nta l: AIRE, POLVO, RUIDO Y SMOG, PROVOCADO POR VEHICULOS AUTOMOTORES
EN HORAS PICO DE CIRCULACION.
+ T ipo de construcción domina nte : CASAS DE 1 Y 2 NIVELES ANTIGUAS EN SUS DIFERENTES TIPOS.
VECINDADES, Y COMERCIOS ADAPTADOS A ESTAS.
+ S e rvicios públicos: COMPLETOS. AGUA ENTUBADA, ELECTRIFICACION, ALUMBRADO PUBLICO,
BANQUETAS GUARNICIONES, VIALIDAD RECUBIERTA CON ADOQUIN, TELE-
FONO, RECOLECCION DE BASURA, Y TRANSPORTE URBANO CERCANO.
+ E quipa mie nto urba no: A 0.5 KMS. CENTRO URBANO ( ZOCALO).
COMERCIOS, CINES, BANCOS, IGLESIAS ( CATEDRAL DE LA CIUDAD), PALACIO
MUNICIPAL, HOTELES, RESTAURANTES.
+ V ía s de a cce so e importa ncia de la s misma s:
PRIMARIAS : AL NORTE CON GARCÍA RODRÍGUEZ, AL ESTE CON MIGUEL HIDALGO

AL OESTE CON LIBRAMIENTOS Y AL SUR LIBRAMIENTO
SECUNDARIAS :

III.- TERRENO
+ T ramo de calle, calles transversales, limí trofes y orientación:
AL NORTE CON JOSE MARIA MORELOS Y AL ESTE CON GENERAL IGNACIO ZARAGOZA
AL OESTE CON MIGUEL HIDALGO Y AL SUR CON 16 DE SEPTIEMBRE
+ T opografí a y configuración: PLANA, DE CONFIGURACION REGULAR.
+ Caracterí sticas panorámicas: NORMALES, LAS QUE DETERMINA EL PROPIO LUGAR DEL CENTRO HISTORICO.
EDIFICIOS EN SUS DIFERENTES ESTILOS Y EPOCAS.
+ Densidad habitacional permitida al predio y/ o la zona:
MEDIA
+ Intensidad de construcción permitida al predio y/ o la zona:
MEDIA
+ Servidumbres y/ o restricciones: LAS QUE DETERMINA EL INTITUTO NACIONAL DE ANTROPOLOGIA E HISTORIA
( ALTURAS Y CONSERVACION DE LOS ESPACIOS ARQUITECTONICOS.)
+ Superficies(m²) Suelo: 672 Construcción (área cubierta): 773.18 indiviso (en su caso):
Fuente consultada para la obtención del indiviso:
+ Medidas y colindancias según: PLANOS ARQUITECTONICOS, PROPORCIONADOS POR LA DIRECCION GENERAL DE
CONTROL DE PATRIMONIO UNIVERSITARIO.
+ Medidas y colindancias del terreno:
AL NORTE : MIDE 32.00 M., A DAR DE FRENTE CON LA CALLE JOSE MARÍA MORELOS
AL SUR : MIDE 32.00 M., Y COLINDA CON PROPIEDAD PRIVADA
AL ORIENTE : MIDE 20.60 M., Y COLINDA CON PROPIEDAD PRIVADA
AL PONIENTE : MIDE 20.60 M., A DAR DE FRENTE CON CALLE MIGUEL HIDALGO
SUPERFICIE : 672.00 M2
* Consideraciones adicionales (subsuelo, afectaciones, reglamentaciones, aguas freaticas, etc.):
* Croquis de localización (marcar ví as y equipamientos principales que se encuentren próximos)

IV.- DESCRIPCION GENERAL Y USO DEL INMUEBLE

* Uso actual y distribución del inmueble (detallado por niveles, áreas, cuartos y/ o espacios, etc.):
SE TRA TA DE UN TERRENO DE FORM A IRREGULA R, EN ESQUINA , SOB RE EL QUE SE CONSTRUYO UNA CA SA HA B ITA CIÓN Y Á REA LOCA L,
DESA RROLLA DA EN DOS NIVELES, CON LA SIGUIENTE DESCRIP CIÓN:
P LA NTA B A JA (A REA CA SA HA B ITA CION): COCHERA CUB IERTA P A RA UN A UTO, RECIB IDOR, SA LA , COM EDOR, RECA M A RA , RECA M A RA
CON B A ÑO, P A SILLO CENTRA L, COCINA , CUA RTO DE SERVICIO CON B A ÑO, DOS RECA M A RA S DE VISITA S, P A TIO CENTRA L Y DOS CUB O DE
ESCA LERA S.
(A REA DE COM ERCIA L): B OTICA , A REA A DM INISTRA TIVA , OB RA DOR Y REB OTICA TODO A DOB LE A LTURA .
* Calidad del proyecto: FUNCIONAL ADECUADO A SU USO.
* Número de niveles: DOS
* Calidad y clasificación dominante del inmueble:

EDIFICACION DEL SIGLO XX EN CALIDAD MEDIA
* T ipos de construcción (con calidad, clasificación y clave según autoridad local):

SE DESGLOSARAN POR CADA TIPO DE ELEMENTOS
* Edad aproximada dominante del inmueble (y/ o el de cada tipo de construcción):

EL INMUEBLE ACTUALMENTE SE ENCUENTRA RECIEN REMODELADO POR LO QUE SE CONSIDERA
COMO OCHENTA Y SEIS AÑOS DE EDAD.
* Vida útil remanente dominante del inmueble (y/ o el de cada tipo de construcción):
214 AÑOS
* Estado de conservación dominante del inmueble (y/ o de cada tipo de construcción):

EN BUEN ESTADO DE CONSERVACION.
* Unidades rentables o suceptibles de rentarse (número y tipo):

UNO SOLO YA QUE ACTUALMENTE SE UTILIZA COMO CASA HABITACIÓN Y BOTICA
V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCION

* a).- OBRA NEGRA O GRUESA:
- Cimentación: ENSANCHAMIENTO DE SECCION DE LOS MUROS DE CARGA, REALIZADOS CON
SILLAR, JUNTEADOS CON ARGAMAZA, ARCILLA, BARRO
CAL Y ARENA.
- Estructura: A BASE DE MUROS DE CARGA, REALIZADOS CON SILLAR

SILLAR, JUNTEADOS Y ASENTADOS CON ARGAMAZA, ARCILLA, BARRO, CAL Y ARENA
TRABES Y CADENAS DE CONCRETO ARMADO EN LAS LOSAS REPUESTAS.
- Muros: A BASE DE MUROS DE CARGA, REALIZADOS CON SILLAR
SILLARES , JUNTEADOS Y ASENTADOS CON ARGAMAZA, ARCILLA, BARRO, CAL Y ARENA
- Entrepisos: A BASE DE VIGAS DE MADERA EN ALGUNAS ZONAS A BASE DE LOSA

MACIZA DE CONCRETO ARMADO.
- T echos: A BASE DE VIGAS DE MADERA EN ALGUNAS ZONAS A BASE DE LOSA

MACIZA DE CONCRETO ARMADO.
- Azoteas: ENLADRILLADAS, CON RELLENO PARA DAR PENDIENTE PLUVIAL HACIA GARGOL
Y BAJADAS DE AGUAS.
- Bardas: SE INTEGRAN A LOS PROPIOS MUROS DE CARGA PERIMETRALES.

* b).- REVEST IMIENT OS Y ACABADOS:

- Aplanados: A BASE DE MORTERO CEMENTO, CAL ARENA EN ACABADO FINO CON PINTURA
VINILICA.
- Pisos: EN ALGUNAS AREAS, A BASE DE LOSETA DE CERAMICA, Y EN PASILLOS Y PATIO

TRAL A BASE DE SILLAR EN MEDIDAS DE 40 X 60 CMS.
- Plafones: A BASE DE MORTERO CEMENTO, CAL ARENA EN ACABADO FINO CON PINTURA
VINILICA. Y VIGAS DE MADERA.
- Lambrines: EN AREA DE BAÑOS A BASE DE CERAMICA EN CALIDAD MEDIA.
- Escaleras: SE COMPONE DE HUELLAS DE PIEDRA LABRADA
- Pintura: A BASE DE PINTURA VINILICA EN MUROS Y PLAFONES.
- Recubrimientos especiales:
SE DESGLOSAN EN ANALISIS DE VALOR FISICO.
* c).- CARPINT ERIA:
- Puertas: ACCESO PRINCIPAL A BASE DE MADERA ENTABLERADA CON MORDURAS DE CEDRO.

LAS DE INTERCOMUNICACION A BASE DE MADERA ENTABLERADA DE CEDRO
- Guardarropas: NO CUENTA CON ELLO.
- Lambrines o plafones:
- Pisos: NO CUENTA CON ELLO.
* d).- INST ALACIONES HIDRAULICA Y SANIT ARIA:
- T uberí a y equipo: A BASE DE COBRE, FIERRO GALVANIZADO Y FIERRO FUNDIDO EN SUS DIFERENTES
DIAMETROS.
- Muebles sanitarios:
EN CALIDAD ECONOMICA DEL PAIS.
* e).- INST ALACIONES ELECT RICAS:
MIXTAS, APARENTES Y OCULTAS, SUFICIENTES EN MUROS Y PLAFONES
CON HERRAJE METALICO.
* f).- PUERT AS Y VENT ANERIA MET ALICA:

A BASE DE MADERA ENTABLERADA Y EN ALGUNAS OTRAS A BASE DE
LAMINA Y ANGULO ESTRUCTURAL.
* g).- VIDRIERIA: EN GENERAL MEDIO DOBLE TRANSPARENTE.
* h).- CERRAJERIA: A BASE DE PASADORES, ALDABAS CON CANDADO.

Y CHAPAS MARCA PHILLIPS EN CALIDAD ECONOMICA.

i ).- DESCRIPCION DE LA FACHADA
PORTICO CENTRAL DE ENTRADA, REMATADO POR JAMBAS Y DINTELES CON MOLDURAS
MOLDURAS EN FACHADA
* j).- INST ALACIONES ESPECIALES Y ELEMENT OS ACCESORIOS (señalar cantidad, dimensiones y/ o capacidad):
NO CUENTA CON INSTALACIONES
* k).- OBRAS COMPLEMENT ARIAS (señalar cantidad, dimensiones y/ o capacidad):

VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

* Inve stiga ción de l me rca do
Precios de terrenos en la zona o en zonas similares
Zo na Ubicació n Características m² suelo P recio (N$ ) P .unit. (N$ /m²)F uente/o bservs.
1 1 La fuente
Valor máximo 2,150.00
Valor Mínimo. 1,850.00
2 1 Río Papaloapan 503
3 1 No proporcionado
4 1 Matamoros 800
C o nc lus io ne s de la inv e s t iga c ió n: P R OME D IO : 2,000.00
Rentas de inmuebles similares en la zona o en zonas similares

Tipo Zo na Ubicació n m² co nst. Renta ($ /mes) ($ /mes/m²) Fuente/o bservs.
1
2
3
4
5
6
C o nc lus io ne s de la inv e s t iga c ió n: P R OME D IO : 0
P re cios de inmue ble s simila re s e n la zona o e n zona s simila re s

Tipo Zo na Ubicació n m² suelo m² co nst. P recio ( $ ) P .unit. ( $ /m² )Fuente/o bservs.
1 VILLEGAS JUAN RAMAL GARZA 533.29 869.00 869,000 1,000 puntofijo
2 CAMP BUGAMBIL NO PROPORCIONADO 1,260.00 750.00 4,116,181 5,488 1257-3000
3 CAMP HUERTA NO PROPORCIONADO 1,200.00 800.00 2,530,000 3,163 1257-3000
4 ZARAGOZA JOSE MA. PARAS 430.00 250.00 2,398,770 9,595.08 1257-3000
5 ADJUNTAS MEZQUITE 430.00 313.00 3,003,000 9,594.25 1257-3000
6 ZARAGOZA JOSE MA. PARAS 567.00 250.00 778,140 3,112.56 1477-0860
C o nc lus io ne s de la inv e s t iga c ió n: P R OME D IO : 5,325
Otra s conside ra cione s pre via s o pre cios y re nta s a diciona le s
LA INVESTIGACION DE MERCADO NOS DA UN PARAMETRO PARA DETERMINAR UN VALOR ESTIMA

DO, ADEMAS DE DETECTAR QUE ENTRE MAS CERCANO SE UBIQUE EL INMUEBLE A LAS AVENIDAS
PRINCIPALES EL VALOR VARIA EN GRAN MEDIDA

VII.- APLICACION DEL METODO FISICO

* a ).- T e rre no:
Factores de eficiencia:
Fraccion de terreno: Zo na Facto r resultante
Centro Ubicació n Frente Fo rma Superficie Restriccio n
Histo rico
UNO 1.00 1.20 1.00 1.00 1.00 1.15 1.38
total : 1.380
Comentarios :
EL FACTOR POR RESTRICCION LO DETERMINO EN GRAN MEDIDA LAS LIMITACIONES POR

PARTE DE LAS AUTORIDADES I.N.A.H.
lor de l P re dio :
Lote tipo predominante: VARIABLE m² Precio unitario medio: $ / m²
Area Precio unitaFactor de Precio neto Precio Indiviso Precio del
Fracción de terreno: m² $ / m² eficiencia por m² parcial (en su casoterreno
1 UNO 658.89 2,000.00 1.38000 2,760.00 1,818,535 1.00 1,818,535
2
3
supe rficie tota l te rre no 658.89 pre cio de l te rre no: 1,818,535
% R EPR ESEN T A T IV O : 34%
* b).- construccione s ( análisis desglosado. )

CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD COSTO T OT AL
1.- CIMENTACION UNIDAD 0.40 276.74 110.70

2.- SUBESTRUCTURA UNIDAD 0.40 80.81 32.32
3.- SUPERESTRUCTURA UNIDAD 0.40 1,023.29 409.32
4.- CUBIERTA EXTERIOR UNIDAD 0.40 1,069.06 427.62
5.- TECHUMBRE UNIDAD 0.40 117.99 47.20
6.- CONSTRUCCION INTERIOR UNIDAD 0.40 1,542.45 616.98
7.- SISTEMA MECANICO UNIDAD 0.40 556.34 222.54
8.- SISTEMA ELECTRICO UNIDAD 0.40 365.41 146.16
9.- CONDICIONES GENERALES UNIDAD 0.40 1,137.71 455.08
10.- ESPECIALIDADES UNIDAD 0.40 981.10 392.44
11.-
CIMENTACION Y SUBESTRUCTURA UNIDAD 0.40 962.88 385.15

12.- ESTRUCTURA UNIDAD 0.40 1,457.56 583.02
CUBIERTA EXTERIOR UNIDAD 0.40 1,176.33 470.53
CONSTRUCCION INTERIOR UNIDAD 0.40 1,216.06 486.43
INSTALACION HIDROSANITARIA UNIDAD 0.40 329.53 131.81
13.- ACONDICIONAMIENTO DE AIRE UNIDAD 0.40 149.57 59.83
INSTALACION ELECTRICA UNIDAD 0.40 1,096.87 438.75
ESPECIALIDADES UNIDAD 0.40 62.32 24.93
14.- CONDICIONES GENERALES UNIDAD 0.40 1,339.15 535.66
15.-
MONT O T OT AL : 4,620,888.75
superfície de construcción planta baja : 527.76

superfície de construcción planta alta : 245.42
M2 totales 773.18
a ná lisis de costo por m 2 5,976.47

Fa ctore s de e ficie ncia

Tipos de construcción const. Factor
Vida pro bable Edad Factor de % % Otro Factor
(do minante o desglo sado ) en año s en años conservación Estructura Acabados resultante
1 ambos niveles 300.00 86.00 0.71 0.95 0.95 1.00 0.67767
2
3
4
5
po r- A rea P recio unitario Facto r de P recio unitario P recio Indiviso Observacio nes
ció n TIP O DE CONSTRUCCION m² de repo sició n eficiencia (1) neto de parcial (en su caso )
nuevo N$ /m² repo sició n
1 PLANTA BAJA 527.76 5,976.47 0.67767 4,050.06 2,137,458
2 PLANTA ALTA 245.42 5,976.47 0.67767 4,050.06 1,466,746
3
4
5
Superficie total construcciones: 773.18 Precio de las construcciones: 3,604,203
% R EPR ESEN T A T IV O : 66%
* c).- instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias y comunes en su caso

Concepto: Uni- Cantidad P. U. de repo- Factor de Factor de Precio Indiviso
dad sición nuevo edad conservación parcial (en su caso)Observaciones
1
2
3
4
5
Precio instalaciones especiales, accesorios y obras complementarias y comunes: 0.00
% R EPR ESEN T A T IV O : 0.00%
* Resumen: Resultado por el método fí sico a + b + c: 5,422,739
Notas a considerar en la aplicación del método físico:
SE ESTA CONSIDERANDO LA EDAD DE LA CONSTRUCCION A PARTIR DE LA ULTIMA FECHA EN QUE FU

REMODELADO EL BIEN.
* en caso de ser aplicable (según catastro local)

VIII.- APLICACIÓN DEL METODO DE CAPITALIZACION DE RENTAS

* Asigna ción de posible re nta de a cue rdo a la s obse rva da s e n la zona e n inmue ble s simila re s:
U nida d re nta ble (1) renta unit/msuperficie renta mensual
Deducciones anuales estimadas:
1 PLANTA BAJA 0.00 527.76 0 vacíos: 0.17%
2 PLANTA ALTA 0.00 245.42 0 predial : 0.00%
3 agua potable : 0.01%
4 administración : 8%
5 impuestos : 0.00%
6 mantenimiento : 9%
R e nta me nsua l bruta : 0 T otal: 17%
R e nta unita ria por m²/ me s 0.00
Cá lculo por ca pita liza ción de re nta s:
re nta me nsua l bruta : 0
re nta a nua l bruta : 0
de duccione s a nua le s e stim. e n un: 17%
re nta ne ta a nua l: 0
ta sa de ca pita liza ción: 8.00%
R e sulta do por e l me todo de ca pita liza ción de re nta s: 0
D istribución de pre cios de l inmue b suelo 34%

construcciones 66%
instalaciones especiales 0.00%
V ida útil re ma ne nte (prome dio ponde ra do): 150.00
PORCENTAJE DE VALOR FISICO
suelo 34%
suelo 34% construcciones

66%
construcciones 66%
instalaciones
instalaciones especiales 0.00%
especiales 0.00%

IX- APLICACION DEL METODO DE COMPARACION

* Asigna ción de monto de posible ve nta de a cue rdo con obse rva cione s e n la s zona s e inmue ble s
monto promedio de ventas u ofert minimo 3,113 $/ m² cub. o útil factor comercial: 0.95
intermedio 5,325 $/ m² cub. o útil monto unitario aplicable: 1,700 $/ m² cub. o ú
maximo 1,000 $/ m² cub. o útil superficie cubierta o útil: 773.18 m²
Justificación del factor:
R e sulta do por e l mé todo de compa ra ción dire cta de l me rca do: 1,248,686
N ota s a conside ra r e n la a plica ción de l mé todo de compa ra ción
X.- RESUMEN
Mé todo físico: $ 5,422,739
Mé todo de ca pita liza ción de re nta s: $ 0
Mé todo de compa ra ción: $ 1,248,686
Consideraciones previas a la conclusión (razonamiento del (los) método(s) seleccionado(s), en
GARFICA COMPARATIVA POR PORCENTAJE DE LOS 3

METODOS
Método de Método físico:

comparación:
19%
Método de capitalización de
Método de rentas:
capitalización de
rentas: Método físico: Método de comparación:
0% 81%
XI.- CONCLUSION
EL VALOR DEL INMUEBLE SE DETERMINO EN BASE AL PROMEDIO DEL VALOR FISICO Y DE CAPITALIZACIO
DE RENTAS.
* V a lor come rcia l: $ 5,422,739

con letra:
(CUAT RO MILLONES SEISCIENT OS ONCE MIL SEISCIENT OS NOVENT A Y UNO PESOS 00/ 100 M.N.)
* Monto de la suma asegurable: $

* Esta cantidad representa el valor del inmueble al día:
* Valor referido (en su caso): fecha de referencia: $
factor de referencia $
XII.- ANEXOS
* Anexo fotográfico de la zona y del inmueble

FACT OR D E LA U N ID AD V ALU AT OR IA BAJO E L CON T E XT O H IS T OR ICO ( MOV AS A )
P o rcentaje P o rcentaje Facto r de

1.- E PO CA 5 % To tal Real Unidad M o vasa
1 SIGLO XVI 100.00 5.00 0.000
2 SIGLO XVII 80.00 4.00 0.000
3 SIGLO XVIII 60.00 3.00 0.000
4 SIGLO XIX 40.00 2.00 0.000
5 SIGLO XX 20.00 1.00 1.000
FACT OR E P OCA 1.000
P o rcentaje Facto r de
2.- OR IGIN ALID AD 35 % P o rcentaje To tal Real Unidad M o vasa
1 ESTRUCTURA 60.00 21.00 6.111
2 ORNAMENTACION 20.00 7.00 1.600
3 DECORACION 20.00 7.00 0.840
FACT OR OR IGIN ALID AD 8.55
P o rcentaje P o rcentaje Facto r de

3.- U BICACIÓN 30 % To tal Real Unidad M o vasa
1 CENTRO DE B A RRIO 20.00 6.00 6.00
2 UB ICA CIÓN DE LA M A NZA NA 20.00 6.00 8.40
3 1ER CUA DRO DE LA CIUDA D 20.00 6.00 5.99
4 DISTA NCIA CENTRO DE LA CIUDA D 10.00 3.00 0.75
5 A VENIDA 10.00 3.00 3.00
6 CA LLE 10.00 3.00 3.00
7 EQUIP A M IENTO URB A NO 10.00 3.00 3.00
FACT OR U BICACIÓN 30.14
4.- URBANIZ ACION 10 % P o rcentaje To tal Real Unidad M o vasa
1 MOBILIARIO URBANO 30.00 3.00 3.00
2 INFRAESTRUCTURA 40.00 4.00 2.50
3 PAVIMENTO 30.00 3.00 0.00
4
FACT OR U R BAN IZACION 5.50
5.- CONFIGURACION 10 % P o rcentaje To tal Real Unidad M o vasa
1 SUPERFICIE DEL TERRENO 40.00 4.00 1.33
2 ESPACIOS CONSTRUCTIVOS 30.00 3.00 0.90
3 NIVELES 30.00 3.00 0.90
FACT OR CON FIGU R ACION 3.13
6.- CONSERVACION 5 % P o rcentaje To tal Real Unidad M o vasa
1 ESTRUCTURA 60.00 3.00 1.00
2 ORNAMENTACION 20.00 1.00 0.33
3 DECORACION 20.00 1.00 0.33
4
FACT OR CON S E R V ACION 1.67
7.- FUNCIONALIDAD 5 % P o rcentaje To tal Real Unidad M o vasa
1 DESTINO 40.00 2.00 0.67
2 GENERO 40.00 2.00 0.67
3 FUNCION ACTUAL 20.00 1.00 0.33
4
FACT OR FU N CION ALID AD 1.67
T OT AL FACT OR MOV AS A 51.65

VALOR T OT AL CONSIDERANDO EL VALOR DEL AVALUO MAS EL FACT OR MOVASA
VALOR FISICO
5,422,739
FACTOR MOVASA
51.65
FACTOR REMANENTE
60.00%
FACTOR REAL MOVASA
30.99%
V ALOR FIS ICO IN CR E ME N T O FACT OR MOV AS A T OT AL V ALOR FIS ICO
5,422,739 1,680,539.23 7,103,277.83
R E S U ME N
Método Físico 5,422,738.60
Metodo de Capitaliazcion de Rentas 0.00
Método de Comparación 1,248,685.70
Valor del avalúo 5,422,738.60
Metodo Factor Movasa 7,103,277.83
XI.- CONCLUSION
EL VALOR DEL INMUEBLE SE DETERMINO EN BASE AL PROMEDIO DEL VALOR FISICO ( MOVASA )
Y DE CAPITALIZACION DE RENTAS
* V a lor come rcia l: $ 6,263,008

con letra:
SEIS MILLONES DOSCIENT OS SESENT A Y T RES MIL OCHO PESOS 00/ 100 M.N.

FACT OR DE UNIDAD VALUAT ORIA BAJO EL CONT EXT O HIST ÓRICO (MOVASA)
E PO CA
S IGLO XV I
1500 1530 0.0% 0

1531 1550 100.0% 0
1551 1575 80.0% 5.0% 0
1576 1599 60.0% 0
S IGLO XV II
1600 1625 100.0% 0

1626 1650 80.0% 0
1651 1675 60.0% 4.0% 0
1676 1699 50.0% 0
S IGLO XV III
1700 1725 100.0% 0

1726 1750 90.0% 0
1751 1775 80.0% 3.0% 0
1776 1799 70.0% 0
S IGLO XIX
1800 1825 100.0% 0

1826 1850 80.0% 0
1851 1875 60.0% 2.0% 0
1876 1899 50.0% 0
S IGLO XX
1900 1925 100.0% x 1

1926 1950 80.0% 0
1951 1975 60.0% 1.0% 0
1976 1999 50.0% 0

E S T R U CT U R A 60% O RIGIN ALIDAD 35%

20%
1.- CIMIE N T O BUENO REGULAR M ALO RUINOSO
4.2 % FACT OR R E S U LT AN T E
20 % 100% 80% 60% 40%
DE LIM OSNA ( P EDA CERIA ) 30% 0.0000
CORRIDO ( M A M P OSTERIA ) 30% X 1.2600
ZA P A TA S CORRIDA S O A ISLA DA S 20% 0.0000
P REFA FRICA DA P ILOTES 20% 0.0000
100%
20%
2.- MU R OS 20 BUENO REGULAR M ALO RUINOSO
% 100% 80% 60% 40%
PIEDRA (M AM POSTERIA) 25% 0.00
CA RGA
TEP ETA TE 25% X 0.74
LIM OSNA 25% 0.00
70%
TA B IQUE 25% 0.00
100%
DIVISORIOS
TEP ETA TE 40% X 0.50
TA B IQUE 40% 0.00
OTROS ( B LOCK ) 20% 0.00
30%
20% 100%
3.-ENT REPISOS BUENO REGULAR M ALO RUINOSO
20 %
100% 80% 60% 40%
V IGU E R IA 30%
VIGUERIA M A DERA Y TEJA 40% 0.00
VIGUERIA M A DERA Y LA JA O P IEDRA 30% 0.00
VIGUERIA M A DERA Y CUA DRA DO 30% X 0.38
100%
LO S A C A T A LA N A 30%
( M A D ER A )
VIGA S DE M A DERA CON CUA DRA DO 40% 0.00

VIGA S DE M A DERA CON LA DRILLO 30% 0.00
VIGA S DE M A DERA CON LA JA 30% 0.00
LO S A C A T A LA N A 100%
( A C ER O )
VIGA S DE A CERO CON CUA DRA DO 40% 0.00

VIGA S DE A CERO CON LA DRILLO 30% 0.00
VIGA S DE A CERO CON LA JA 30% 0.00
100%
LOS A MACIZA 20%
M A CIZA 40% 0.000
B OVEDA REB A JA DA 60% 0.00
100%
LOSA PR EF A B R IC A D A 20%
VIGUETA Y B OVEDILLA 30% 0.00
A RTESONA DA 30% 0.00
M IXTA S 40% 0.00
100%
20%
BUENO REGULAR M ALO RUINOSO
4.- AZOT E AS 4.2 % FACT OR R E S U LT AN T E
100% 80% 60% 40%
VIGUERIA 25%
VIGA S DE M A DERA CON CUA DRA DO 40% X 0.42
VIGA S DE M A DERA CON LA DRILLO 30% 0.00
VIGA S DE M A DERA CON LA JA 30% 0.00
100%
VIGA S DE A CERO CON CUA DRA DO 40% 0.00
VIGA S DE A CERO CON LA DRILLO 30% 0.00
VIGA S DE A CERO CON LA JA 30% 0.00
100%
BOVEDAS 25%
DE CA ÑON CORRIDO 50% 0.00
DE M EDIO P UNTO 50% 0.00
100%
CUPULAS 25%
1/2 P UNTO 25% 0.00
REB A JA DA 25% 0.00
P ERA LTA DA 25% 0.00
P A ÑUELO 25% 0.00
100%
LOSA MACIZ A 15%
M A CIZA 40% 0.00
B OVEDA REB A JA DA 60% 0.00
100%
LOSA PR EF A B R IC A D A 10%
VIGUETA Y B OVEDILLA 30% 0.00
A RTESONA DA 30% 0.00
M IXTA S 40% 0.00
20% 100%
5.- ELEM EN T OS ( BUENO REGULAR M ALO RUINOSO
T R A B ES Y 4.2 % FACT OR R E S U LT AN T E
C OLU M N A S ) 100% 80% 60% 40%
C O LUM N A S C IR C ULA R E S
COLUM NA A STRIA DA DE PIEDRA 50.0% 0.00
DE M ARM OL 50.0% 0.00
COLUM NA LISA DE PIEDRA 30.00% 0.00

DE M ARM OL 40.00% 0.00
DE FIERRO 30.00% 0.00
C O LUM N A C UA D R A D A
COLUM NA CUADRADA DE TABIQUE 40.00% X 1.68
COLUM NA CUADRADA DE CANTERA 60.00% 0.00
C O LUM N A S IS O M E T R IC A S 2 5 %
DE M ADERA 20.00% 0.00
DE CANTERA 30.00% 0.00
DE M ARM OL 30.00% 0.00
DE GRANITO 20.00% 0.00
P ILA S T R A S 2 5 %
M AM POSTERIA 40.00% 0.00
LADRILLO ( TABIQUE ) 30.00% X 0.63
CONCRETO 30.00% 0.00
M ADERA O HIERRO 0.00
100%
T RABES 1 %
DE M ADERA ( GUALDRAS ) 40.00% X 0.504
DE CONCRETO 30.00% 0
RIELES O M ONTEN 30.00% 0
100% 6.11

FACT OR DE LA UNIDAD VALUAT ORIA BAJO EL CONT EXT O HIST ORICO ( MOVASA )
OR IGIN ALID AD 20.00% O RN AM E N T ACIO N

1.- FACH AD A 4 %
100% 80% 60% 40%
FACT OR R E S U LT AN T E
A C C ESO
DINTELES 40% X 0.080
JA M B A S 30% X 0.060
A RCOS 30% 0.000
100%
V A N O S Y M A C IS O S
P IE DE JA M B A 20% X 0.080
CORNIZA 20% X 0.080
B A LCON 20% 0.000
A RCOS 20% 0.000
100%
A LT UR A
UN NIVEL 50.00% 0.000
DOS NIVELES 30.00% X 0.060
CUA TRO NIVELES 20.00% 0.000
3 100%
2.- P AT IOS 3 %
100% 80% 60% 40%
A N IV E L
DE DISTRIB UCION ( habitacio nal ) 50% X 0.100
DE SERVICIO ( Caballeria, Servidumbre ) 50% 0.000
100%
H UN D ID O
DE DISTRIBUCION ( habitacional, servicios ) 50% 0.000
DE RECREACION (Parque, jardín, fuente) 50% 0.000
100%
A LZ A D O S
JARDINES 50% X 0.100
ESPARCIM IENTO 50% 0.000
100%
3.- CORREDORES 7 %
100% 80% 60% 40%
1e r N IV E L D IS T R IB UC IO N 1%
M A CISOS 50% 0.000
VA NOS 50% X 0.100
100%
1e r N IV E L E S T R UC T UR A 2%
COLUM NAS 25% X 0.100
PILASTRAS 25% X 0.100
OTRAS ( M IXTAS ) 25% 0.000
100%
2 º N IV E L D IS T R IB UC IO N 1%
M A CISOS 50% X 0.100
VA NOS 50% X 0.100
100%
2 º N IV E L E S T R UC T UR A 2%
COLUM NAS 25% 0.000
PILASTRAS 25% 0.000
DINTELES 25% 0.000
ARCOS 25% 0.000
100%
E S C A LE R A 1%
DESCA NSO 30% X 0.060
RECTA 30% 0.000
CIRCULA R 40% 0.000
100%
O R N A M E N T A C IO N E N M UR O S 2%
M ACISOS 25% X 0.100
VANOS 25% X 0.100
NICHOS 25% X 0.100
ORNACINAS 25% 0.000
100% 1.6

OR IGIN ALID AD 20% DE CO RACIO N

1.- FACH AD A % FACT OR R E S U LT AN T E
100% 80% 60% 40%
P IN T UR A 1%
A LA CA L 40% X 0.08
M URA L 30% 0.00
CENEFA S 30% 0.00
100%
C O R N IZ A S 2%
INTERM EDIA S 20% X 0.080
REM A TE 20% X 0.080
M OLDURA S 20% X 0.080
CRUTA CEA S 20% 0.000
M A DERA 20% 0.000
100%
M O LD UR A S 3%
VOLUTA S 20.00% 0.000
RECTA NGULA RES 20.00% 0.000
TA LA VERA 20.00% X 0.120
LA JA Y P IEDRA 20.00% 0.000
CONCRETO 10.00% 0.000
TA B IQUE Y B A RRO 10.00% 0.000
100%
T E X T UR A 4%
P ETA TILLO 20.00% 0.000
TA LA VERA 20.00% X 0.160
HIERRO FORJA DO 20.00% X 0.160
CA NTERA 20.00% 0.000
ESCUDOS 10.00% X 0.080
A RTESON 10.00% 0.000
100% 0 .8 4

U BICACIÓN 30 %

% FACT OR R E S U LT AN T E
100% 80% 60% 40%
C E N T R O D E B A R R IO 20%
JA RDIN 40% X 2.40
TEM P LO 30% X 1.80
COM ERCIO 30% X 1.80
SUM A 6.00
100%
M A N Z A N ER O 20%
CA B ECERA DE M A NZA NA 50% X 3.00
INTERM EDIO 50% X X 5.40
SUM A 8.40
100%
1E R C UA D R O D E LA C D . 20%
CENTRO P OLITICO 33.30% X 2.00
CENTRO SOCIA L 33.30% X 2.00
CENTRO RELIGIOSO 33.30% X 2.00
SUM A 5.99
100%
D IS T A N C IA C E N T R O D E LA C D . 10%
CUA DRA NTE I 25.00% X 0.75
CUA DRA NTE II 25.00% 0.00
CUA DRA NTE III 25.00% 0.00
CUA DRA NTE IV 25.00% 0.00
SUM A 0.75
100%
A V E N ID A 10%
A NCHO 25.00% X 0.75
LA RGO 25.00% X 0.75
B A NQUETA 25.00% X 0.75
GUA RNICION 25.00% X 0.75
SUM A 3.00
100%
C A LLE 10%
A NCHO 25.00% X 0.75
LA RGO 25.00% X 0.75
B A NQUETA 25.00% X 0.75
GUA RNICION 25.00% X 0.75
SUM A 3.00
100%
E Q UIP A M IE N T O UR B A N O 10%
GESTION ( P RESIDENCIA M P A L.) 33.30% X 1.00
RELIGIOSO ( CA TEDRA L ) 33.30% X 1.00
SOCIA L ( SA LUD COM ERCIO ) 33.30% X 1.00
SUM A 3.00
100% 3 0 .1

FACT OR D E LA U N ID AD VALU AT OR IA BAJO EL CON T EXT O H IST OR ICO ( MOVASA )
U R BAN IZACION 10 %

% FACT OR R ESU LT AN T E
100% 80% 60% 40%
M O B ILIA R IO UR B A N O 30% 3
SEÑA LA M IENTO 33% X 1.00
P LA ZA S 33% X 1.00
B A NCA S Y A RRIA TES 33% X 1.00
SUM A 3.00
100%
IN F . A G UA P O T A B LE 10% 1
A GUA P OTA B LE EN LINEA 50% X 0.50
A GUA P OT. TOM A S DOM ICILIA RIA S 50% X 0.50
SUM A 1.00
100%
E N E R G IA E LE C T R IC A 10% 1
ENERGIA ELECTRICA A EREA 50.00% X 0.50
ENERGIA ELECTRICA SUBTERRANEA 50.00% 0.00
SUM A 0.50
100%
D R EN A JE 10% 1
A GUA S P LUVIA LES 50.00% 0.00
A GUA S NEGRA S 50.00% X 0.50
SUM A 0.50
100%
T E LE F O N O 10% 1
A EREO 50.00% X 0.50
SUB TERRA NEO 50.00% 0.00
SUM A 0.50
100% 0 INFRA ESTRUCTURA 2 .5 0
P A V IM E N T O 30% 3
P IEDRA LA JA 40.00% 0.00
A DOQUIN 20.00% 0.00
A SFA LTICO 20.00% X 0.60
DE CONCRETO 20.00% 0.00
SUM A 0.00
100% 5 .5 0

CON FIGU R ACION 10 % MOR FOLOGIA OR IGIN AL D EL IN MU EBLE

100% 80% 60% 40%
S UP E R F IC IE D E T E R R E N O 40% 4
ORIGINA L 33% X 1.33
TRA NSICION 33% 0.00
A CTUA L 33% 0.00
SUM A 1.33
100%
E S P A C IO S C O N S T R UC T IV O S 30% 3
HA B ITA CIONA L ORIGINA L 20% 0.00
HA B ITA CIONA L TRA NSICION 15% X 0.45
HA B ITA CIONA L A CTUA L 15% 0.00
SERVICIOS ( PATIOS DIST. ) ORIGINAL 20% 0.00
SERVICIOS ( PATIOS DIST. ) TRANSICION 15% X 0.45
SERVICIOS ( PATIOS DIST. ) ACTUAL. 15% 0.00
SUM A 0.90
100%
N IV E LE S 30% 3
ORIGINA L 20.00% 0.00
UNO TRA NSICION 10.00% X 0.30
A CTUA L 3.45% 0.00
ORIGINA L 20.00% X 0.60
DOS TRA NSICION 10.00% 0.00
A CTUA L 3.45% 0.00
ORIGINA L 20.00% 0.00
CUA TRO TRA NSICION 10.00% 0.00
A CTUA L 3.45% 0.00
SUM A 0.90
100% 3.13

CON SER VACION 5 % E LE M E N T O S O RIGIN ALE S

100% 80% 60% 40%
E S T R UC T UR A 60% 3
ORIGINA L 33% X 1.00
A CTUA L 33% 0.00
SUM A 1.00
100%
O R N A M E N T A C IO N 20% 1
ORIGINA L 33% 0.00
A CTUA L 33% X 0.33
SUM A 0.33
100%
D E C O R A C IO N 20% 1
ORIGINA L 33% 0.00
A CTUA L 33% X 0.33
SUM A 0.33
100% 1.67

FU N CION ALID AD 5 %

100% 80% 60% 40%
D E S T IN O 40% 2
ORIGINA L 33% 0.00
TRA NSICION 33% X 0.67
A CTUA L 33% 0.00
SUM A 0.67
100%
GEN ER O 40% 2
ORIGINA L 33% 0.00
TRA NSICION 33% X 0.67
A CTUA L 33% 0.00
SUM A 0.67
100%
F UN C IO N A C T UA L 20% 1
DISEÑO TRANSICION ORIGINA 33% 0.00
TRANSICION M EDIA 33% X 0.33
TRANSICION DRASTICA 33% 0.00
SUM A 0.33
100% 1.67

20. ANEXO E MÉTODO UANL

VALOR ARTISTICO
Concepto 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Valor Factor
Valor de Estilo. No Aplica Mala Regular Buena Muy Buena Excelente

10 10 1.037
La Botica "Morelos" de acuerdo a lo investigado pertenece a al historicismo mexicano, tanto por los detalles artísticos como por la epoca en que se realizó
Valor de Autoria:
Autor
Vivo / Muerto No Aplica Autor Vivo
Muerto
9 9 1.035
Absoluto No Aplica Regional Nacional Mundial

4 4 1.022
Se le asigana un valor de 4 pues es una obra sabresaliente del la Comarca de Linares
Poco M uy
Relativo No Aplica Representativo
Representativo
Representativo
Excelente
10 10 1.037
Para este apartado la decisión fue tomada por las caracteristicas de uso propias que conserva el edificio y la funcionalidad misma.
Valor de Rareza o singularidad Mas de 89 55 34 21 13 8 5 3 2 Unico
10 10 1.037
Aquí considere en cuanto a la cantidad de edificios con estilos similares y se opto por dar un 10 devido a la escasa produccion de edificios con este estilo en la
cuidad.
Poco M uy
Valor Autoctono o Vernacular No Aplica Representativo
Representativo
Representativo
Excelente
3 3 1.017
Valor de Materiales (Calidad) Muy Mala Mala Regular Buena Muy Buena Excelente
9 9 1.071
Se decidio dar un 8 devido a la gran calidad de los materiales presentes y que han soportado de gran manera a lo largo de los años.
Valor de Interiores:
Bienes Muebles: No Aplica Mala Regular Buena Muy Buena Excelente

8 8 1.033
Artesanias y Oficios No Aplica Mala Regular Buena Muy Buena Excelente

9 9 1.035
Revestimientos: No Aplica Mala Regular Buena Muy Buena Excelente

9 9 1.035
1.420

VALOR HISTORICO
Valor Temporal (Objetivo)

Desde Hoy 1960 1910 1850 1725 1530 1205 660 255 A.C. 1695 A.C.
Hasta 1950 1900 1825 1690 1475 1110 505 490 A.C. 2155 A.C. Mas
2 2 1.011
Para este apartado considere la antigüedad del edificio y considerando la escala de asignacion obtuve un valor relativo de 2 y ese es el valor asignado.
Valor de Antigüedad ( Subjetivo )
Factor = Ant. Aparente / Ant. Real 1 1 1.000

Para este caso se procedio a desarrollar una formula la cual me permitiera dar un valor mas objetivo , por lo que procedi a dividir la antigüedad real del edificio
entre la antigüedad aparente y el resultado obtenido seria el valor a considerar.
Valor de Hechos Historicos
No Aplica Regionales Nacionales Mundiales
4 4 1.022
Aquie se considero la importancia y tracendencia del inmueble en cuanto a las repercuciones y los hechos historicos acontesidos en el mismo. Por lo cual se
dividio en categorias.
1.033
Valor de Autenticidad o
VALOR
Modificacio
DE CONSERVACION
Reconstruid Restaurado Original
7 7 1.031
Aquí considere que en edificio ha sufrido ciertas modificaciones a lo largo de su historia pero tambien estas modificaciones se deven al nuevo uso que tiene el
edificio, por lo cual he decidido darle un valor de 7.
Valor de Conservacion Fisica Ruinoso Malo Regular Bueno Muy Bueno Excelente
8 8 1.033
Aquí asigne un 8 puesto que el edificio a grandes rasgos sigue conservando gran parte de los materiales originales y su estado de conservacion es bastante
bueno.
1.065
VALOR DE LOCALIZACION
Valor de Localizacion en Base a Dediciente Malo Regular Bueno Muy Bueno Excelente
9 9 1.035
La localizacion del inmueble es muy buena esto devido a que para el uso que tiene actualmente, puesto que pertenece al Centro Historico, cultural y
administrativo de Linares
Valor de Entorno Armonico o Muy Malo Malo Regular Bueno Muy Bueno Excelente
9 9 1.035
El entorno es magnifico ya que se encuentra libre de espacios o inmuebles que afecten la visibilidad del inmueble, ademas esta dentro de un complejo que le de
relevancia e importancia al edificio por su uso actual.
Valor de Percepción ( elementos Mas de 50% 40% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Ninguno
que obstaculizan la visión del 9 9 1.035
edificio)
El edificio se encuentra obstruido por una pequeña cantidad de objetos por lo que procedi a darle un valor de 9.
1.108
VALOR DE RECONOCIMIENTO OFICIAL

Valor de Reconocimiento
OTRO MUNICIPAL ESTATAL INAH UNESCO
5 0 5 1.025
1.025
CONCENTRADO
VALOR ARTISTICO 1.420
VALOR HISTORICO 1.033
VALOR DE CONSERVACION 1.065
VALOR DE LOCALIZACION 1.108
VALOR DE RECONOCIMIENTO 1.025
FACTOR 2.131
Propuesta original
VALOR HISTORICO ARTISTICO
VALOR DE MERCADO FACTOR
2,242,222 2.131
$ 4,778,986.27
Propuesta Final
VALOR HISTORICO ARTISTICO
Valor neto de reposición Factor final Valor neto de reposición afectado área construida
$ 4,155.00 2.131 $ 8,855.81 773.18
$ 6,847,133.77

21. ANEXO F MÉTODO NENEUHCA


SINTESIS DE AVALÚO
0
av alúo 32
XXXX
$ 11,746,600.00
1 1
1 4 Elev ador
Altitud 357 m
10
Calle y
equiv alencia
11
Nombre del conjunto
(de ser aplicable)
12 Colonia
CENTRO DE LINARES

INEGI
INEGI
formato AAAA
Controlador firma

Valuador firma


1.- Antecedentes
Nombre: Nombre:
XXXX
Solicitante
Nombre:
R.F.C.: VAMA7702193G9 C.U.R.P.:


Calle
MORELOS
S/N 66450

CENTRO DE LINARES
su caso):

Altitud 357 m
W 99.568886 º N 24.859275 º
Propietario
Nombre:
R.F.C.: C.U.R.P.:
Delaclaraciones

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ---



zona:
importancia de las

4


Unicación
particulares

Características
panorámicas:
(CUS):





4 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
5 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
2 conjunto : (en
3.- Superficies
Escrituras:


Acabados

Instalaciones :
Oculta
Electrica:
Oculta
Carpintería:
Herrería:


AVALÚO

ENFOQUE.
ENFOQUE DE COSTOS:
ZONA SIM ILA R.

ENFOQUE DE COSTOS
x SI SE A P LICA
(m²) (m²)


o (m²) ajustado
1 0.90 $7,650,000.00 869.00 $8,803.22 0.54 1.00 0.90 1.00 1.00 0.90 1.01 1.00 0.44 $3,900.84
2 0.95 $9,025,000.00 750.00 $12,033.33 0.29 1.00 0.95 1.00 1.00 0.90 1.00 1.00 0.25 $2,973.59
3 0.95 $6,602,500.00 800.00 $8,253.13 0.34 1.00 1.00 1.05 1.00 0.90 1.00 1.00 0.32 $2,661.80
4 0.95 $2,688,500.00 250.00 $10,754.00 0.34 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 0.88 1.00 0.27 $2,902.75
5 0.95 $2,593,500.00 313.00 $8,285.94 0.34 1.00 1.00 1.05 1.00 0.90 0.90 1.00 0.29 $2,407.77
6 0.95 $3,040,000.00 250.00 $12,160.00 0.29 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 0.88 1.00 0.23 $2,799.57


(m²) (m²)


1 0.90 0.9 $ 6,885,000.00 $ 10,000.00 100 40 60 4000.00 $ 6,000.00 869.00 $ 5,214,000.00

2 0.95 0.9 $ 8,122,500.00 $ 6,500.00 90 15 75 1083.33 $ 5,416.67 750.00 $ 4,062,500.00
3 0.95 0.9 $ 5,942,250.00 $ 4,500.00 80 20 60 1125.00 $ 3,375.00 800.00 $ 2,700,000.00
4 0.95 0.9 $ 2,419,650.00 $ 4,500.00 80 20 60 1125.00 $ 3,375.00 250.00 $ 843,750.00
5 0.95 0.9 $ 2,334,150.00 $ 4,500.00 80 20 60 1125.00 $ 3,375.00 313.00 $ 1,056,375.00
6 0.95 0.9 $ 2,736,000.00 $ 4,500.00 80 15 65 843.75 $ 3,656.25 250.00 $ 914,062.50

###

terreno
1 $ 1,671,000.00 $ 3,133.38 1.00 1.15 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.15 0.87 $ 2,724.68
2 $ 4,060,000.00 $ 3,222.22 1.00 1.15 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.15 0.87 $ 2,801.93
3 $ 3,242,250.00 $ 2,701.88 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ 2,701.88
4 $ 1,575,900.00 $ 3,664.88 1.00 1.15 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.15 0.87 $ 3,186.86
5 $ 1,277,775.00 $ 2,971.57 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ 2,971.57
6 $ 1,821,937.50 $ 3,213.29 1.00 1.15 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.15 0.87 $ 2,794.17


Lote tipo 650 m²
1 total 672.00 $ 2,900.00 1.20 1.15 1.00 1.00 1.00 1.38 $ 4,002.00 $ 2,689,344.00
2
3
1 BOTICA SEMILUJO 114.79 $ 5,000.00 $ 845.00 $ 11,649.25 $ 1,337,217.43
2 CASA SEMILUJO 356.17 $ 5,000.00 $ 845.00 $ 11,649.25 $ 4,149,113.45
4 --- --- --- $ -
5 --- --- --- $ -

C.1) PRIVATIVAS

1 JARDIN PATIO 201.04 m² $ 250.00 0 $ 250.00 $ 50,260.00

2 0 0 0 $ - 0 $ - $ -
3 0 0 0 $ - 0 $ - $ -
4 0 0 0 $ - 0 $ - $ -
5 $ -
6
7
8

1
2
3
4
5
6
7
8


No. Caso
1
2
3
(m²) (m²)
1
2
3


1 0.00 $0.00
2 0.00 $0.00
3 0.00 $0.00

1 1 434.61 --- ---
2 --- --- --- ---
3 --- --- --- ---
4 --- --- --- ---
5 --- --- --- ---
0.00%

25

3.- conclusiones
$ 11,746,600.00
Importe en letra: ( Siete millones nov ecientos once mil ochocientos pesos 00/100 M.N.)

REPORTE FOTOGRAFICO
04/05/2009
A R EA : FA CHA DA A R EA : RECIB IDOR A R EA : P A SILLO A COCINA
A R EA : REB OTICA A R EA : OB RA DOR A R EA : ENTORNO

CROQUIS DEL INMUEBLE
NOTA : EL P RESENTE CROQUIS TIENE LA FINA LIDA D EXCLUSIVA DE OFRECER UNA REP RESENTA CIÓN GENERA L DE LA
DISTRIB UCIÓN DE LA S CONSTRUCCIONES SOB RE EL TERRENO, P UEDE NO ENCONTRA RSE A ESCA LA , NI SEÑA LA R CON
EXA CTITUD LA DISTRIB UCIÓN DE LA S Á REA S ENCONTRA DA S EN EL INM UEB LE, NI LA TOTA LIDA D DE LA S COTA S EM P LEA DA S


No. Interno av alúo:
Ex pediente /Folio/Cédula:
Calle: Bambú 431 Fecha del av alúo: 26 de agosto de 2010
Mun. Apodaca, Nuev o León
Tel: 5855-4846,
Valor histórico
Parámetro en que se consideran los inmuebles de la época de la colonia a la fecha actual, los inmuebles prehispánicos no se consideran en este método pues requieren de otro tipo de apreciación.
Las etapas contempladas son 5: Siglo XVI, Siglo XVII, Siglo XVIII, Siglo XIX y Siglo XX-XXI

Desde Hasta Desde Hasta Desde Hasta
1500 1530 X 1600 1625 1800 1825
X X
V
V 1531 1550 1626 1650 I 1826 1850
I
I X
1551 1575 I 1651 1675 1851 1875
1576 1599 1676 1699 1876 1899
0.00% 0.00% 0.00%

X
V 1700 1725 1900 1925 x 2 X 2000 2010
X
I 1726 1750 1926 1950 X
X
I I
1751 1775 1951 1975
I
1776 1799 1976 1999
0.00% ##### 0
Resultado
1.1225
Valor de Antigüedad (Subjetivo) F.V.A. = Factor de Antigüedad

A. A. = Antigüedad Aparente
A. R. = Antigüedad Real
A.A. = 100 1.163 Resultado
A. R.= 86
1.0255
Valor de Hecho Histórico
N. A. Comarca Regional Nacional Mundial

x
5
5 Resultado
1.3077
Factor histórico
1.0705
Valor Artístico
Valor de Estilo
Indicar si respeta algún estilo arquitectónico

N. A. Mala Regular Buena Muy buena Excelente
x
10
10 Resultado
1.4678

Valor de Autoría
Indicar situación del autor

N. A. Autor vivo Autor muerto
x
9.1666667
9.1666667 Resultado
1.4467
Proyección del autor
x
5
5 Resultado
1.3077
x
5
5 Resultado
1.3077
En relación al conjunto de obras del autor
N. A. Poco Representativo Representativo Muy representativo Excelente
x
9.1666667
9.1666667 Resultado
1.4467
Valor de Rareza o Singularidad
Cantidad de edificios de estilos similares

+ 377 233 144 89 55 34 21 13 8 5 3 2 Único
x
10
10 Resultado
1.4678
Valor Autóctono o Vernacular
Inmueble representativo de su zona geográfica

x
1
1 Resultado
1.0000
Valor de Materiales (calidad)
Calidad del material usa en su construcción, ejemplo: Adobe de buena o mala calidad
x
9.1666667
9.1666667 Resultado
1.4467

Valor de Interiores
Bienes inmuebles
La armonía presente entre los bienes muebles y la obra arquitectónica en su conjunto
x
7.5
7.5 Resultado
1.3991
Artesanías y oficios
En referencia a los trabajos que forman parte del inmueble como herrería y carpintería
x
9.1666667
9.1666667 Resultado
1.4467
Revestimientos
x
9.1666667
9.1666667 Resultado
1.4467
Factor artístico
1.7879
Valor Reconocimiento oficial
Valor de reconocimiento oficial
otro municipal Estatal INAH UNESCO

x
1.6666667
1.6666667 Resultado
1.0889
Factor reconocimiento oficial

1.0889
Valor de Conservación
Valor de autenticidad o modificación

Cambio en pro o detrimento del inmueble
otro Modificado Reconstruido Restaurado Original
X
7.5
7.5 Resultado
1.3991
Valor de conservación física
Condición física del inmueble

Ruino Malo Regular Bueno Muy bueno Excelente
x
8.3333333
8.3333333 Resultado
1.4239
Factor de conservación
1.1217

Valor de Localización (relación artística)
En base a los planes de desarrollo urbano

x
10
10 Resultado
1.4678
En base al entorno armónico o contextual

x
8.3333333
8.3333333 Resultado
1.4239
Percepción
Elemento que obstaculizan la visión del inmueble

>80% 70% 60% 50% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% ninguna
x
8.3333333
8.3333333 Resultado
1.4239
Factor de localización
1.1993
Factor por atributos históricos y artísticos
Factor histórico
1.0705
Factor artístico
1.7879
1.0889
1.1217
1.1993
2.8037

22. ANEXO G MÉTODO NENEUHCA APLICADO A UN

INMUEBLE CARENTE DE ASPECTOS HISTÓRICO-
ARTÍSTICOS Y CATALOGACIÓN


SINTESIS DE AVALÚO
2 Fecha del trabajo 20 de agosto de 2010 $1,586,960.00 $ 349,367.16
Valor físico del terreno $ 998,899.20 instalaciones y elementos $ -
0
av alúo 32
XXXX
$ 1,587,000.00
1 1
1 4 Elev ador
Altitud 357 m
10
Calle y
número o su MATAMOROS
equiv alencia
11
Nombre del conjunto
(de ser aplicable)
12 Colonia
LINARES

INEGI
INEGI
26 de septiembre de 2010
formato AAAA
Controlador firma

Valuador firma


1.- Antecedentes
Nombre: Nombre:
XXXX
Solicitante
Nombre:
R.F.C.: VAMA7702193G9 C.U.R.P.:


Calle
MATAMOROS
800 67700

LINARES
su caso):

Altitud 357 m
W 99.563361 º N 24.86325 º
Propietario
Nombre:
R.F.C.: C.U.R.P.:
Delaclaraciones

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ---



zona:
importancia de las

4


Unicación
particulares

Calle(s) con frente: Calle transv ersal: Dr. Carlos García Rodríguez Orientación: Poniente
Matamoros al poniente y Belisiario Dominguez al sur
1 Frente X 2 Frente 3 Frentes 4 Frentes Calle limitrófe: Cuauhtemoc Orientación: Sur
Características
panorámicas:
(CUS):

DEL TERRENO (278.40M ²):
A L NORTE EN UNA EXTENSION DE 16.76 M ., COLINDA CON P ROP IEDA D DEL SEÑOR TITO
TERA N DE LA FUENTE
A L SUR EN IGUA L M EDIDA QUE LA A NTERIOR DE 16.76 M ., CON LA CA LLE B ELISIA RIO
DOM INGUEZ
A L ORIENTE EN UNA EXTENSION DE 16.76 M ., COLINDA CON P ROP IEDA D DEL SEÑOR
ENRIQUE CA RDENA S P EDRA ZA
A L P ONIENTE EN IGUA L M EDIDA QUE LA A NTERIOR DE 16.76 M ., DA FRENTE A LA CA LLE
M A TA M OROS

SE TRATA DE UN TERRENO DE FORMA REGULAR, EN ESQUINA, SOBRE EL QUE SE CONSTRUYO UNA CASA HABITACION, DESARROLLADA EN UN NIVEL, Y CONSTA DE :
COCHERA CUBIERTA PARA UN AUTO, SALA, RECAMARA, RECAMARA CON MEDIO BAÑO, LAVANDERIA COCINA, PATIO, DOS BAÑOS, DOS RECAMARAS, SALA Y COCINA COMEDOR

1 CASA ECONOMICA 116.05 Medición (al 1 1 50 100 10 BUENO
2 AMPLIACIÓN ECONOMICA 75.15 Medición (al 1 1 20 100 40 BUENO
3 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
4 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
5 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
1 conjunto : (en
3.- Superficies
Escrituras:
Escritura: 31233 Total del terreno 278.4
Fecha 11-jul-07 indiv iso (%):
Notaria: 56, NUEVO LEÓN Lote priv ativ o:


Escaleras:
Acabados
Cocina: Loseta de pasta Yeso a rev entón Yeso a rev entón
Recamara: 4 Loseta de pasta Yeso a rev entón Yeso a rev entón
Baños 2 Azulejo de color Yeso a rev entón Yeso a rev entón
Otro:
Otro:
Otro:
Otro:

Instalaciones :
Oculta
Electrica:
Entubada con número de salidas normales; lámpara incandescentes; lámparas incandecentes
Oculta
Carpintería:
Puertas de entablerado de pino; así como marcos y contramarcos en puertas principales
Herrería:
Tubular


AVALÚO

ENFOQUE.
ENFOQUE DE COSTOS:
ZONA SIM ILA R.

ENFOQUE DE COSTOS
x SI SE A P LICA
(m²) (m²)


o (m²) ajustado
1 0.90 $7,650,000.00 869.00 $8,803.22 1.20 1.00 0.85 1.00 1.00 0.90 1.18 1.00 1.09 $9,561.88
2 0.90 $8,550,000.00 750.00 $11,400.00 0.95 1.00 0.85 1.00 1.00 0.90 1.16 1.00 0.85 $9,643.67
3 0.90 $6,255,000.00 800.00 $7,818.75 1.00 1.00 0.90 1.05 1.00 0.90 1.17 1.00 1.00 $7,796.12
4 0.90 $2,547,000.00 250.00 $10,188.00 0.85 1.00 0.90 1.00 1.00 0.90 1.03 1.00 0.71 $7,226.57
5 0.90 $2,457,000.00 313.00 $7,849.84 0.90 1.00 0.90 1.05 1.00 0.90 1.06 1.00 0.81 $6,346.90
6 0.90 $2,880,000.00 250.00 $11,520.00 0.95 1.00 0.90 1.00 1.00 0.90 1.03 1.00 0.79 $9,132.72


1 $8,284.64 $8,300.00 191.2 CASA AMPLIACIÓN --- $1,586,960.00
(m²) (m²)


1 0.90 0.9 $ 6,885,000.00 $ 10,000.00 100 40 60 4000.00 $ 6,000.00 869.00 $ 5,214,000.00

2 0.90 0.9 $ 7,695,000.00 $ 6,500.00 90 15 75 1083.33 $ 5,416.67 750.00 $ 4,062,500.00
3 0.90 0.9 $ 5,629,500.00 $ 4,500.00 80 20 60 1125.00 $ 3,375.00 800.00 $ 2,700,000.00
4 0.90 0.9 $ 2,292,300.00 $ 4,500.00 80 20 60 1125.00 $ 3,375.00 250.00 $ 843,750.00
5 0.90 0.9 $ 2,211,300.00 $ 4,500.00 80 20 60 1125.00 $ 3,375.00 313.00 $ 1,056,375.00
6 0.90 0.9 $ 2,592,000.00 $ 4,500.00 80 15 65 843.75 $ 3,656.25 250.00 $ 914,062.50

###

terreno
1 $ 1,671,000.00 $ 3,133.38 1.00 1.15 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.15 0.87 $ 2,724.68
2 $ 3,632,500.00 $ 2,882.94 1.00 1.15 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.15 0.87 $ 2,506.90
3 $ 2,929,500.00 $ 2,441.25 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ 2,441.25
4 $ 1,448,550.00 $ 3,368.72 1.00 1.15 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.15 0.87 $ 2,929.32
5 $ 1,154,925.00 $ 2,685.87 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ 2,685.87
6 $ 1,677,937.50 $ 2,959.33 1.00 1.15 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.15 0.87 $ 2,573.33


Lote tipo 650 m²
1 total 278.40 $ 2,600.00 1.20 1.15 1.00 1.00 1.00 1.38 $ 3,588.00 $ 998,899.20
2
3
Valor del terreno : $ 998,899.20
1 CASA ECONOMICA 116.05 $ 5,000.00 $ 4,166.67 $ 838.51 $ 97,309.63
2 AMPLIACIÓN ECONOMICA 75.15 $ 5,000.00 $ 1,666.67 $ 3,354.06 $ 252,057.53
3 --- --- --- $ - $ - $ -
4 --- --- --- $ -
5 --- --- --- $ -
Valor de las construcciones priv ativ as: $ 349,367.16

Valor de las construcciones comunes: $ 349,367.16
C.1) PRIVATIVAS

1 0 0 0 $ 250.00 0 $ 250.00 $ -
2 0 0 0 $ - 0 $ - $ -
3 0 0 0 $ - 0 $ - $ -
4 0 0 0 $ - 0 $ - $ -
5 $ -
6
7
8
Valor de las instalaciones especiales, obras comp. Y elem. Acc. Priv ativ as : $ -

1
2
3
4
5
6
7
8
Valor total de las instalaciones especiales, obras comp. Y elem. Acc. (privadas + comunes): $ -


No. Caso
1
2
3
(m²) (m²)
1
2
3


1 0.00 $0.00
2 0.00 $0.00
3 0.00 $0.00

1 1 434.61 --- ---
2 --- --- --- ---
3 --- --- --- ---
4 --- --- --- ---
5 --- --- --- ---
0.00%

25

3.- conclusiones
$ 1,587,000.00
Importe en letra: ( Un millon quinientos ochenta y siete mil pesos 00/100 M.N.)

CLAVE DE CERTIFICACION 0
Tel: 5855-4846,
Reporte fotografico
A R EA : FA CHA DA A R EA : SA LA COM EDOR A R EA : COCINA
A R EA : LA VA NDERIA A R EA : B A ÑO A R EA : RECA M A RA
A R EA : P A TIO A R EA : RECA M A RA A R EA : P A TIO
A R EA : ENTORNO A R EA : ESTA CIONA M IENTO A R EA :

CLAVE DE CERTIFICACION 0
Tel: 5855-4846,
Croquis
NOTA : EL P RESENTE CROQUIS TIENE LA FINA LIDA D EXCLUSIVA DE OFRECER UNA REP RESENTA CIÓN GENERA L DE LA DISTRIB UCIÓN DE LA S CONSTRUCCIONES SOB RE EL TERRENO, P UEDE NO
ENCONTRA RSE A ESCA LA , NI SEÑA LA R CON EXA CTITUD LA DISTRIB UCIÓN DE LA S Á REA S ENCONTRA DA S EN EL INM UEB LE, NI LA TOTA LIDA D DE LA S COTA S EM P LEA DA S
RECIBIDOR


Tel: 5855-4846,
Valor histórico
Parámetro en que se consideran los inmuebles de la época de la colonia a la fecha actual, los inmuebles prehispánicos no se consideran en este método pues requieren de otro tipo de apreciación.
Las etapas contempladas son 5: Siglo XVI, Siglo XVII, Siglo XVIII, Siglo XIX y Siglo XX-XXI

1500 1530 X 1600 1625 1800 1825
X X
V
V 1531 1550 1626 1650 I 1826 1850
I
I X
1551 1575 I 1651 1675 1851 1875
1576 1599 1676 1699 1876 1899
0.00% 0.00% 0.00%

X
V 1700 1725 1900 1925 X 2000 2010
X
I 1726 1750 1926 1950 X
X
I I
1751 1775 1951 1975 x 0.75
I
1776 1799 1976 1999
0.00% ##### 0
Resultado
0.9532
Valor de Antigüedad (Subjetivo) F.V.A. = Factor de Antigüedad

A. A. = Antigüedad Aparente
A. R. = Antigüedad Real
A.A. = 60 1 Resultado
A. R.= 60
1.0000
Valor de Hecho Histórico

x
1
1 Resultado
1.0000
Factor histórico
0.9920
Valor Artístico
Valor de Estilo
Indicar si respeta algún estilo arquitectónico

x
1
1 Resultado
1.0000

Valor de Autoría
Indicar situación del autor

N. A. Autor vivo Autor muerto
x
1
1 Resultado
1.0000
x
1
1 Resultado
1.0000
x
1
1 Resultado
1.0000
En relación al conjunto de obras del autor
x
1
1 Resultado
1.0000
Valor de Rareza o Singularidad
Cantidad de edificios de estilos similares

+ 377 233 144 89 55 34 21 13 8 5 3 2 Único
x
1
1 Resultado
1.0000
Valor Autóctono o Vernacular
Inmueble representativo de su zona geográfica

x
1
1 Resultado
1.0000
Valor de Materiales (calidad)
Calidad del material usa en su construcción, ejemplo: Adobe de buena o mala calidad
x
1.6666667
1.6666667 Resultado
1.0889

Valor de Interiores
Bienes inmuebles
La armonía presente entre los bienes muebles y la obra arquitectónica en su conjunto
x
1
1 Resultado
1.0000
Artesanías y oficios
x
1
1 Resultado
1.0000
Revestimientos
x
1
1 Resultado
1.0000
Factor artístico
1.0143
Valor Reconocimiento oficial
Valor de reconocimiento oficial
otro municipal Estatal INAH UNESCO

x
1
1 Resultado
1.0000

1.0000
Valor de Conservación
Valor de autenticidad o modificación

Cambio en pro o detrimento del inmueble
otro Modificado Reconstruido Restaurado Original
x
1
1 Resultado
No aplica por no contar con atributos artísticos
1.0000
Valor de conservación física

x
1
1 Resultado
1.0000
1.0000

Valor de Localización (relación artística)
En base a los planes de desarrollo urbano

x
1
1 Resultado
1.0000
En base al entorno armónico o contextual

x
1
1 Resultado
1.0000
Percepción
Elemento que obstaculizan la visión del inmueble

>80% 70% 60% 50% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% ninguna
x
1
1 Resultado
1.0000
1.0000
Factor por atributos históricos y artísticos
Factor histórico
0.9920
Factor artístico
1.0143
1.0000
1.0000
1.0000
1.0062

23. ANEXO H MÉTODO NENEUHCA APLICADO A UN

INMUEBLE CON ASPECTOS HISTÓRICO-ARTÍSTICO Y
CATALOGADO


SINTESIS DE AVALÚO
Valor físico del terreno $ 2,791,105.20 instalaciones y elementos $ -
0
av alúo 32
XXXX
$ 20,579,200.00
1 0
1 4 Elev ador
Altitud 357 m
10
Calle y
equiv alencia
11
Nombre del conjunto
(de ser aplicable)
12 Colonia
CENTRO DE LINARES

INEGI
INEGI
13 de nov iembre de 2010
formato AAAA
Controlador firma

Valuador firma


1.- Antecedentes
Nombre: Nombre:
XXXX
Solicitante
Nombre:
R.F.C.: VAMA7702193G9 C.U.R.P.:


Calle
MORELOS
105 66450

CENTRO DE LINARES
su caso):

Altitud 357 m
W 99.563361 º N 24.86325 º
Propietario
Nombre:
R.F.C.: C.U.R.P.:
Delaclaraciones

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

A M P LIA R LA INFORM A CIÓN SOB RE LA S SELECCIONES REA LIZA DA S EN EL A P A RTA DO 'DECLA RA CIONES'


Unicación
particulares

Calle(s) con frente: Calle transv ersal: Francisco I. Madero Orientación: Suroriente
José María Morelos al Nororiente y Miguel Hidalgo al Suporiente
Características
panorámicas:
(CUS):

A l no rte mide 34.39 m., a dar de frente co n la calle Jo se M aria M o relo s
al o riente mide 22.62 m., a dar de frente co n la calle Gral. Ignacio n Zarago za
al sur mide 34.39 m., a co lindar co n pro piedad privada
al po niente mide 34.39m., a co lindar co n la bo tica mo relo s


SE TRATA DE UN TERRENO DE FORMA IRREGULAR, EN ESQUINA, SOBRE EL QUE SE CONSTRUYO UNA CASA HABITACIÓN ACTUALMENTE REMODELADA Y CON USO DE MUSEO,
DESARROLLADA EN DOS NIVELES, CON LA SIGUIENTE DESCRIPCIÓN:
PLANTA BAJA (AREA ADMINISTRATIVA Y SALAS DE EXPOCISION): RECEPCION, ADMINISTRACIÓN, DIRECCIÓN, CAFETERIA TIENDA, PATIO CENTRAL, SALA DE EXPOSICIONES
TEMPORALES, AUDITORIO, BODEGA, CAMERINOS, SANITARIOS Y TELEFONOS PUBLICOS
PLANTA ALTA (AREA DE EXPOCIONES): SALAS DE EXPOSICION PERMANENTE, SANITARIOS CABALLEROS, SANITARIOS EMPLEADOS Y SANITARIOS BAÑO DAMAS
Nota: se encuentra totalmente renov ado para uso de museo
1 OFICINAS SEMILUJO 114.7944 Medición (al 1 2 2 100 298 BUENO
2 SALAS EXPOSICION SEMILUJO 1312.009 Medición (al 1 2 2 100 298 BUENO
3 AMPLIACION SEMILUJO 80 Medición (al 1 2 2 100 298 BUENO
4 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
5 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
1 conjunto : (en
3.- Superficies
Escrituras:


Escaleras: RAMPA DE CONCRETO CON ESCALONES FORJADOS DE TABIQUE Y CEMENTO, CON PORCELANATO
Acabados
Sala:
Comedor:
Cocina:
Recamara:
Baños
Medios baños 12 Loseta de cerámica Loseta de cerámica en zonas humedas Yeso a rev entón
Lav anderia
Estacionamiento
Oficianas: Loseta de cerámica Yeso a rev entón Yeso a rev entón
Salas de ex posición: Loseta de cerámica Yeso a rev entón Yeso a rev entón
Otro:
Otro:

Instalaciones :
Oculta
Electrica:
Oculta
Carpintería:
Puertas de entablerado de cedro; así como marcos y contramarcos en puertas principales
Herrería:
Tubular


AVALÚO

ENFOQUE.
ENFOQUE DE COSTOS:
ZONA SIM ILA R.

ENFOQUE DE COSTOS
x SI SE A P LICA
(m²) (m²)


o (m²) ajustado
1 0.90 $7,650,000.00 869.00 $8,803.22 1.38 1.00 0.95 1.00 1.00 0.90 0.94 1.00 1.11 $9,770.73
2 0.90 $8,550,000.00 750.00 $11,400.00 1.13 1.00 0.95 1.00 1.00 0.90 0.93 1.00 0.89 $10,192.56
3 0.90 $6,255,000.00 800.00 $7,818.75 1.18 1.00 1.00 1.05 1.00 0.90 0.93 1.00 1.04 $8,126.42
4 0.90 $2,547,000.00 250.00 $10,188.00 1.03 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 0.82 1.00 0.76 $7,735.51
5 0.90 $2,457,000.00 313.00 $7,849.84 1.08 1.00 1.00 1.05 1.00 0.90 0.84 1.00 0.86 $6,727.93
6 0.90 $2,880,000.00 250.00 $11,520.00 1.13 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 0.82 1.00 0.83 $9,596.08


1 $8,691.54 $8,700.00 1506.8034 OFICINAS SALAS EXPOSICION AMPLIACION $13,109,189.58
(m²) (m²)


1 0.90 0.9 $ 6,885,000.00 $ 10,000.00 100 40 60 4000.00 $ 6,000.00 869.00 $ 5,214,000.00

2 0.90 0.9 $ 7,695,000.00 $ 6,500.00 90 15 75 1083.33 $ 5,416.67 750.00 $ 4,062,500.00
3 0.90 0.9 $ 5,629,500.00 $ 4,500.00 80 20 60 1125.00 $ 3,375.00 800.00 $ 2,700,000.00
4 0.90 0.9 $ 2,292,300.00 $ 4,500.00 80 20 60 1125.00 $ 3,375.00 250.00 $ 843,750.00
5 0.90 0.9 $ 2,211,300.00 $ 4,500.00 80 20 60 1125.00 $ 3,375.00 313.00 $ 1,056,375.00
6 0.90 0.9 $ 2,592,000.00 $ 4,500.00 80 15 65 843.75 $ 3,656.25 250.00 $ 914,062.50

###

terreno
1 $ 1,671,000.00 $ 3,133.38 1.00 1.15 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.15 0.87 $ 2,724.68
2 $ 3,632,500.00 $ 2,882.94 1.00 1.15 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.15 0.87 $ 2,506.90
3 $ 2,929,500.00 $ 2,441.25 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ 2,441.25
4 $ 1,448,550.00 $ 3,368.72 1.00 1.15 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.15 0.87 $ 2,929.32
5 $ 1,154,925.00 $ 2,685.87 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ 2,685.87
6 $ 1,677,937.50 $ 2,959.33 1.00 1.15 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.15 0.87 $ 2,573.33


Lote tipo 650 m²
1 total 777.90 $ 2,600.00 1.20 1.15 1.00 1.00 1.00 1.38 $ 3,588.00 $ 2,791,105.20
2
3
1 OFICINAS SEMILUJO 114.7944 $ 5,000.00 $ 33.33 $ 11,805.17 $ 1,355,167.91
2 SALAS EXPOSICION SEMILUJO 1312.009 $ 5,000.00 $ 33.33 $ 11,805.17 $ 15,488,495.02
3 AMPLIACION SEMILUJO 80 $ 5,000.00 $ 33.33 $ 11,805.17 $ 944,413.95
4 --- --- --- $ -
5 --- --- --- $ -

C.1) PRIVATIVAS

1 0 0 0 $ 250.00 0 $ 250.00 $ -
2 0 0 0 $ - 0 $ - $ -
3 0 0 0 $ - 0 $ - $ -
4 0 0 0 $ - 0 $ - $ -
5 $ -
6
7
8
Valor de las instalaciones especiales, obras comp. Y elem. Acc. Priv ativ as : $ -

1
2
3
4
5
6
7
8
Valor total de las instalaciones especiales, obras comp. Y elem. Acc. (privadas + comunes): $ -


No. Caso
1
2
3
(m²) (m²)
1
2
3

1 0.00 $0.00
2 0.00 $0.00
3 0.00 $0.00

1 1 434.61 --- ---
2 --- --- --- ---
3 --- --- --- ---
4 --- --- --- ---
5 --- --- --- ---
0.00%

25

3.- conclusiones
$ 20,579,200.00
Importe en letra: ( v einte millones quinientos setenta y nuev e mil doscientos pesos 00/100 M.N.)

24. APÉNDICES
A) DON PABLE SALCE ARREDONDO
(Bibliografía aportada por el Sr. José P. Saldaña)66
Me gustaría que estas notas fuesen con motivo de algún suceso de carácter histórico
o literario y no, como lo son, para recordar al amigo, al compañero de aventuras históricas
que ha emprendido el viaje que no tiene retorno
Nos llegó la dolorosa noticia, que aun cuando esperaba, estrujó nuestros
sentimientos profundamente. Hacia cosas de dos meses que estuve en su casa acompañado
de mi esposa.
Convalecía de seria enfermedad, o tal vez sea más acertado decir que sobrellevaba
con resignación cristiana la enfermedad circulatoria que el sabia truncaría su existencia.
Siendo como era un gran conversador, olvidándose de sus dolencias dialogamos al
principio hasta que el dialogo se convirtió en monólogo. Su hija, que nos había atendido
con amable diligencia trataba de quitarle la palabra a Don Pablo considerando, con sobrada
razón, que el esfuerzo que hacia podía
perjudicarlo.
Pero él, enamorado de sus
recuerdos parecía tomar ánimo al relatar
tal o cual incidente de orden literario, ya
con Don Celodonio Junco de la Vega, ya
con el vate Don Manuel Barrero
Argüelles.
Era dueño de una memoria
notable. Hablaba con llaneza de sucesos
acaecidos cincuenta años atrás, como si se Ilustración 163. Pablo Salce Arredondo y su esposa Elvira
González.
tratara de la semana anterior y lo hacía
con pormenores que lo exaltaban al grado de adquirir sus ojos fulgores de juventud.
Había que dejarlo hablar. Era una forma práctica para que se desahogará de las
inquietudes propias del poeta y del escritor.
66
Se respeta la ortografía del documento original.

En reciente artículo del Lic. Genaro Salinas Quiroga expresa justamente: “Don
Pablo fue un autodidacta que se formó intelectualmente no en las aulas, si no en la
universidad de la vida, que le enseño tantas cosas, que él supo aprovechar. Como poeta es
muy meritoria su labor, en cuyo versos, con gran belleza y emoción cantó a linares y a sus
hijos más ilustres, a los héroes de la Patria y a los sucesos más relevantes de la vida
nacional”.
Bueno retrato de un provinciano enamorado de su terruño, Linares, que no lo
hubiera cambiado por la más atractiva colonia de la gran Metrópoli.
Y como buen hijo de la provincia, con el arraigo del que quiere que su cuerpo
descanse en el lugar que lo vio nacer, se sentía feliz en el despertar de cada mañana, al
contemplar los árboles de la plaza, la cúpula de la Iglesia, y sentir el aire fresco, con olor a
hierba proveniente del campo cercano.
Devoró libros con la fruición del que sacia el hambre con exquisitos manjares. Así
nutrió su intelecto en la quietud del hogar, logrando alcanzar las alturas de la poesía y la
honda sabiduría de la historia.
Si para él no hubo el resonante mensaje de la prensa capitalina, en cambio ha
recibido el tributo de admiración del pueblo nuevoleonés, y tendrá perfectamente un lugar
destacado en nuestra historia, que significa más por la sinceridad con que se premian sus
merecimientos.
Datos Bibliográficos del Poeta Linarenses.
 Pablo Salce Arredondo. Nació en Villaseca, barrio de la Ciudad de Linares,
N. L., el 18 de junio de 1899.
 Hijo de Pedro Salce Rodríguez y de Francisca Arredondo de Salce.
 Contrajo matrimonio el 9 de febrero de 1923 con Elvira González Alatorre.
 Sus hijos: Pablo José, María de la Luz y Pedro Francisco.
 Hizo su instrucción Primaria en la Escuela Real de Linares, y estudios de
Farmacia Galénica en Cursos de Verano de la Universidad de Nuevo León.
 Fundador y propietario de la Botica Morelos.
 Periodista desde los 20 años, colaborador en el Eco y en el Derecho, fundó el
Zancudo que publico de 1920 a 1921 fundador del Semanario de combate Alba Roja que
logro sostener hasta 1926 y colaborador en diversos periódicos de la República.

 Fundador de la Preparatoria No. 4 de la

Universidad de Nuevo León, y catedrático de Historia de
México en la misma institución.
 Miembro fundador de la Sociedad
Nuevoleonesa de Historia Geografía y Estadística.
 Correspondiente de la Academia Nacional
de Historia y Geografía.
 Delegado del Instituto Nacional de
Antropología e Historia.
 Delegado del Seminario de Cultura
Ilustración 164. Obra de Pablo Salce
Mexicana y Presidente Vitalicio de su Corresponsalía en Arredondo.
Linares.
 De la Academia de Ciencias Históricas de Monterrey.
 Miembro fundador y después socio Honorario del Club Rotario de Linares.
 Miembro fundador del Consejo 3438 de Caballeros de Colón y de la
Asamblea de Cuarto Grado Fray Juan de Losada
 Fundador de Cursillos de Cristiandad de Linares,
 Aficionado a la investigación histórica y arqueológica, dictó conferencias en
varias capitales de los Estados de la República y en el Sur de los Estados Unidos.
 Escribió ampliamente sobre estos Temas y editó algunos folletos,
considerándose que el grueso del acervo de su obra, está inédito. De la obra que realizo se
menciona: La Virgen de las Dolores (verso 1951); Linares, la primera ciudad nuevoleonesa
que se rebeló contra Vidaurri (1963); Tradiciones históricas linarenses. El cristo de la
Capilla (1974), entre otros.
 En 1961, a su iniciativa y bajo su dirección, el Ayuntamiento y pueblo
conmemoró el 250° Aniversario de la Fundación de la Ciudad de Linares, culminando la
serie de festejos con la brillante presentación de su ensayo teatral, versificado, que titulo:
Génesis y Fundación de la Villa de Linares.
 Para perpetuar la memoria de este ilustre Linarense, se creó la fundación
Cultural Pablo Salce Arredondo, A.C., erigida en la Ciudad de México el 2 de junio 1959,
la declaración oficial fue hecha por la Subsecretaría de Asuntos Culturales, Doña Amalia

Caballero del Castillo Ledón. En las postrimerías de su vida vendió gran parte de su acervo
documental a la Biblioteca de la Universidad de Texas, donde se conserva la colección de
su nombre.
 El H. Cabildo en 1959, le otorgó el título de Cronista Ad-honorem de la
Ciudad de Linares.
Diplomas y Preseas
 Diploma de la Secretaria de Economía, como miembro del Comité Geográfico,
y por su cooperación y demostración de su cultura y patriotismo en los trabajos
de formación de la Carta geográfica de su Municipio Linares.
 Diploma de la Sociedad Potosina de Estudios Históricos, en atención a sus
méritos y a la obra cultural
 Diploma de la Sociedad
Nuevoleonesa de historia, Geografía y
Estadística, en noviembre de 1963, por sus
estudios e investigación de las Ciencias
Sociales.
 Diploma de la Sociedad
Mexicana de Geografía y Estadística, por su
Ilustración 165. Tumba de Pablo Salce
valiosa colaboración en el Primer Congreso
Arredondo en Linares, Nuevo León.
Nacional de Historia para el Estudio de la
Guerra de Intervención
 Diploma de la Escuela Tecnológica Agropecuaria No. 43, Secretaría de
Educación Pública, en reconocimiento a su labor histórica, literaria y cultural en
beneficio de su solar nativo.
 Diploma de la Dirección del Noveno Distrito Escolar, por triunfo en
competencia oratoria en 1955.
 Diploma al Mérito otorgado por la Sociedad Nuevoleonesa de Historia,
Geografía y Estadística, en homenaje al pensamiento y a la obra de su socio
corresponsal.

 Diploma de la Secretaría de la Educación Pública, Dirección General de

Enseñanza Normal, en el Certamen Literario sobre el Ilustre Galeanense, Don
Mariano Escobedo
 Diploma otorgado por la Sociedad de Alumnos de la Escuela de Bachilleres del
Sur de Nuevo León, Preparatoria No. 4, por si clamoroso triunfo obtenido en el
Recital Poético hasta rendición con el Sr. Dr. Cay Puig, poeta norteamericano.
 Medalla de Oro otorgada por la Sociedad Mexicana de Geografía y Estadística,
en el Symposium Nacional de Historia, sobre la Constitución de Apatzingán.
 Diploma otorgado por el Gobierno del Estado de Zacatecas, y el Instituto de
Ciencias del mismo Estado, por su trabajo histórico y literario titulado: Un
Zacatecano que glorifico a Linares.
 Diploma otorgado por su valiosa colaboración en el Primer Congreso de
Historiadores de México y Estados Unidos, en Septiembre de 1949.
 Miembro del Instituto de Industrias y Bellas Artes de México, D. F.
 Miembro Corresponsal y Presidente Vitalicio de la Corresponsalía del
Seminario de Cultura Mexicana.
 Miembro Académico Corresponsal de la Academia de Ciencia Históricas de
Monterrey.
 Miembro Honorario de la Academia Nacional de Historia y Geografía de
México, D. F.
 Miembro fundador de la Sociedad Nuevoleonesa de Historia, Geografía y
Estadística.
 Creador del Escudo de Linares, cuya iniciativa fue aprobada por Decreto Oficial
el 14 de abril de 1962.
 Cronista Ad-honorem de la Ciudad de Linares.
 Maestro Fundador y Catedrático de Historia de México, en la Escuela
Preparatoria No. 4 de la Universidad Autónoma de Nuevo León.
 Don Pablo Salce Arredondo falleció en la Ciudad de Monterrey, N. L. el día 3
de marzo de 1975.
B) ANTONIO DECANINI GALLI (1878-1948)

Nació en Lucca Italia. Hijo de Dionisio y de Gersumina. Viaja a Chihuahua y en

Parral ejerce su profesión de pintor y escultor, profesor y realizador de obras. Casado
con María Tornessi procreando diez hijos Carlos, Antonio, Ida, Emma, Graciela,
Gersumina, Mario, Italo, Sergio, Edna y Jorge. En 1914 se vino a radicar a Monterrey
donde funda el Centro Cultural y Artes Plásticas. Fue profesor del Colegio Civil y de
otros planteles. Sus esculturas mortuorias se pueden apreciar en los panteones del
Carmen y Dolores de Monterrey. También efectúa importantes obras pictóricas.
C) LÍNEAS DE TIEMPO


D) MÉTODO NUEVO LEÓN
METODO NUEVO LEÓN

Análisis para obtener una vida total ponderada
Deprecisión por edad (De)

Partidas
1. Obra negra Años
Cimentación 300
Se consideran 300 años debido al
Estructura del muro 300
material de construcción
Estructura de la losa 300
2. Instalaciones
Hidro-sanitarias 50
Eléctricas 45
3. Recubrimiento y acabados
Aplanados
yeso 30
piso de pasata 50
Carpinterias
De tipo cedro 45 Valores de acuerdo al
Cerrajería libro de Gonzalo
Buena calidad 40 Quiroga Cantú
Pintura
De primer calidad 10
4.Ventanas y canceleria
Madera 40
Vidrios 50
5. Fachada
40
Porcentajes de intervención
Vivienda de Caso Botica Vivienda de
Partida
primera "Morelos" lujo
1- Obra negra 36.9 46.79 47.1
2- Instlaciones 10.8 9.54 9.5
3- Recubrimientos y
42.7 29.99 29.6
acabados
4- Ventanas y canceleria 8.3 8.79 8.8
5- Fachadas 1.3 4.89 5
100 100.00 100

Edad total ponderada

% por Vivienda de Edad total
Partida
intevención lujo ponderada
1- Obra negra 46.79 300 140.38
2- Instalaciones 9.54 42.5 4.05
3- Recubrimientos y 29.99 34 10.20
4- Ventanas y canceleria 8.79 56.8 4.99
5- Fachadas 4.89 68.4 3.34
100.00 162.97
Depreciación por edad sin remodelación
Vt = 86.00
Vtp = 163 De= 0.53 = 52.77 %
Edad total ponderada
% por Vivienda de Edad total Porcentaje
Partida
intevención lujo ponderada remodelado
1- Obra negra 46.79 300 140.38 0.00
2- Instalaciones 9.54 42.5 4.05 70.00
3- Recubrimientos y
29.99 34 10.20 90.00
acabados
4- Ventanas y canceleria 8.79 56.8 4.99 60.00
5- Fachadas 4.89 68.4 3.34 95.00
100.00 162.97
Edad % Vida VRN

Partida Remodelación % VUR
Ponderada intervención transcurrida años
no remodelado 100.14
1 300 0.4679 86 214 100.14
Remodelación % 0.00
no remodelado 0.00
2 42.5 0.0954 86 --- 2.84
no remodelado 0.00
3 34 0.2999 86 --- 9.18
no remodelado 0.00
4 56.8 0.0879 86 --- 2.99
no remodelado 0.00
5 68.4 0.0489 86 --- 3.18
118.33
Vida total modificada
Vtm = 158.68 años
Depreciación por edad con remodelación

Vt = 86.00
Vtp = 118 De = 0.73 = 72.68 %

Deprecisión por condición física (Dcf)
Condición física apreciada

%
Sin daño Con daños
Partidas interven Resultado
Muy buena Buena Regular Mala (51- ción
(0-10%) (11-20%) (21-50%) 100%)
1.- Cimentación y con sistemas con sistemas de la
especiales región
menores mayores 0.4679
Estructura 5.15
Muros
11% 11
2.- Instalaciones hidráulica y sanitaria y con posibilidades Aparentes y
(aparatos y accesorios) de mantenimiento funcionando menores mayores 0.0954
Instaciones eléctricas (c. carga,
preventivo correctamente 0.48
acometida y teléfono) 5% 5
3.-Aplanados y con mantenimiento
sólo requiere
menores, requiere mayores, require
Yesería, plafones. Aislamiento, pisos, periodico
mantenimiento
reposición parcial reposición total 0.2999
lambrines, carpitenría, cerrajería,
periódico 0.30
imperabilización 1% 1
sólo requiere
y con mantenimiento menores, requiere mayores, require
4.- Herrería y vidrio periodico
mantenimiento
Aluminio y vidrio
periódico 0.09
1% 1
sólo requiere
y con mantenimiento menores, requiere mayores, require
periodico
mantenimiento
5.- Fachadas periódico 0.05
1% 1
6.- Instalaciones especiales y con mantenimiento
sólo requiere
menores, requiere mayores, require
mantenimiento
Elevadores, clima, transformadores, periodico reposición parcial reposición total
calderas, cisternas,
periódico 0.00
hidroneumáticos, otros 0
Dcf= 6.061 %
Depreciación por obsolecencia (Do)
TABLA DE DEPRECIACIÓN POR OBSOLESCENCIA FUNCIONAL

Calificaciones
Clasificación
0-15% 16%-25% 25%-50% 51%-100%
Proyecto inadecuado para la zona 0% 0%
Diseño anormal 0% 0%
Cambios en estilo, diseño o fachada 90% 90%
Cambios en uso del edificio 0% 0%
Cambio en el uso de suelo de la zona 0% 0%
Coeficiente de utilización de suelo (CUS) 5% 5%
Construcciones con uso negativo 0% 0%
Otras 15% 15%
Suma de obsolescencias (DO) 110% ####

Depreciación total
Rango de ponderación ponderación

Tipos de edificación
A B C A B C
Vivienda económica 20-30 50-65 15-20
Vivienda popular 20-35 45-55 20-25
Vivienda media y primera 30-35 30-35 30-40
Vivienda, departamentos de lujo 10-20 20-30 50-70 20 30 50
Edificio de departamentos 25-30 25-30 40-50
Edificio de oficinas 20-25 25-30 45-55
Bodega lámina estructural 30-35 45-50 15-25
Nave industrial estructural 20-30 40-50 20-40
Edificios inteligentes 10-20 15-25 55-75
Construcciones antiguas 10-15 50-65 20-40
Depreciación total
DT = De (A) + Dcf (B) + Do ( C)
DT = 0.73 0.2 + 0.061 0.3 + 0.011 0.5 = 0.169
Factor residual
Fr = 1 - DT
Fr = 1- 0.169 = 0.8310

25. TABLA DE ILUSTRACIONES

Ilustración 1. Localización de la Botica “Morelos”. Nótese su privilegiada situación
junto al parque principal de la ciudad. .................................................................................. 17
Ilustración 2. Botica “Morelos” desde el ángulo N-P............................................... 18
Ilustración 3 Entorno del inmueble, imagen obtenida de google maps, 5-nov-2010 18
Ilustración 4. Placa Conmemorativa ubicada en fachada norte del inmueble .......... 19
Ilustración 5. Escudo de la Sociedad Nuevoleonesa de Historia, Geografía y
Estadística ............................................................................................................................. 19
Ilustración 6. Pintura de Pablo Salce Arredondo, ubicada en el Museo de Linares. 21
Ilustración 7 Museo Regional en el Barrio de Villaseca, Linares, Nuevo León. ..... 21
Ilustración 8. Petroglifo oratorio al sol, encontrado por el señor Salces............. 22
Ilustración 9. Escudo de Linares, foto tomada en el Museo de Linares ................... 22
Ilustración 10. Ampapa Caegne Amiguas y busto del señor Salce. ......................... 22
Ilustración 11. Sección de la Catedral de Linares ..................................................... 22
Ilustración 12. Fernando de Alencastre, foto tomada en el Museo de Linares ......... 22
Ilustración 13. Poema, publicado en el periódico El Porvenir el 29 de junio de 1976.
.............................................................................................................................................. 23
Ilustración 14. El Porvenir 16 de diceimbre de 1976. .............................................. 24
Ilustración 15. Mención del Museo Regional, El Porvenir, 3 de Noviembre de 1976.
.............................................................................................................................................. 24
Ilustración 16. El Porvenir, 7 de abril de 1969. ........................................................ 25
Ilustración 17. El Porvenir, 17 de Julio de 1950....................................................... 25
Ilustración 18. El Porvenir, 9 de noviembre de 1950. .............................................. 26
Ilustración 19. El Porvenir, 16 de febrero de 1971. ................................................ 26
Ilustración 20. Calle Pablo Salce Arredondo ............................................................ 26
Ilustración 21. El Porvenir, 17 de abril de 1979. ...................................................... 27
Ilustración 22. El Porvenir, 17 de abril de 1979. ...................................................... 27
Ilustración 23. Pablo Salce Arredondo y el candidato presidencial Echeverría
Álvarez.................................................................................................................................. 27
Ilustración 24. Pablo Salce Arredondo y el candidato presidencial Díaz Ordaz. .... 28
Ilustración 25. Esquelas, El Porvenir, 6 de marzo de 1975. ..................................... 28

Ilustración 26. El Porvenir, 4 de Marzo de 1975. .................................................... 28

Ilustración 27. El Porvenir, 12 de marzo de 1975. ................................................... 29
Ilustración 28. Detalle de la Señora María de la Luz Salce. ..................................... 30
Ilustración 29. Ceremonia de inauguración del Museo de Linares. ......................... 30
Ilustración 30. Plumillas, tintero y lentes. ................................................................ 30
Ilustración 31. Escritorio. ......................................................................................... 30
Ilustración 32. Silla labrada. ..................................................................................... 30
Ilustración 33 Trabajos literarios .............................................................................. 30
Ilustración 34. Obra Cumbre. ................................................................................... 30
Ilustración 35. Trabajos literarios. ............................................................................ 31
Ilustración 36 Mapa donde se señalan (tono oscuro) las calles de Resguardo
Patrimonial, que afectan a la Botica "Morelos" ................................................................... 32
Ilustración 37. El Obrador de la Botica “Morelos”. ................................................. 33
Ilustración 38. La Rebotica. ...................................................................................... 33
Ilustración 39. Pesas, Museo de Linares. .................................................................. 34
Ilustración 40 Báscula, Museo de Linares. ............................................................... 34
Ilustración 41 Báscula, Museo de Linares. ............................................................... 34
Ilustración 42. Mortero, Museo de Linares. ............................................................. 34
Ilustración 43. Frasco para conservar píldoras, y equipo para la elaboración de las
mismas, Museo de Linares. .................................................................................................. 34
Ilustración 44 Grafica que muestra la magnitud de mortandad debido a la influenza
española de 1918 .................................................................................................................. 36
Ilustración 45. Línea de tiempo (aplicada al mundo occidental en general) elaborada
por el Dr. José Manuel Prieto. .............................................................................................. 37
Ilustración 46. Línea de tiempo, Nótese la distinta naturaleza de los productos
arquitectónicos y de diseño que se están dando al mismo tiempo en Europa y en México.
Mientras Europa está metida de lleno en los movimientos de vanguardia (lo que hoy se
conoce como Vanguardias Históricas), México sigue apostando por el historicismo
decimonónico. ...................................................................................................................... 37
Ilustración 47. Templo de Quetzalcóatl (1867), obra de Léon-Eugène Méhédin,
obtenido de http://www.habanaelegante.com/Fall_Winter_2009/casazteca.jpg. ................. 40

Ilustración 48 a) Monumento a Cuauhtémoc (1877), diseñado por Francisco M.

Jiménez, b) Detalle de relieve presente en la base ............................................................... 40
Ilustración 49 Estación de ferrocarril Oxkutzcab, 1878, en Yucatán,http://www.en-
yucatan.com.mx/gallery/oxktuzcab/oxkutzcab-03.JPG ....................................................... 41
Ilustración 51 Kiosco Morisco para la Exposición Universal de Nuevo Orleans de
1884, diseñado por José Ramón Ibarrola. http://eldefe.com/wp-
content/uploads/2009/07/kiosko-morisco-800x329.jpg ....................................................... 41
Ilustración 50. Pabellón de México, proyectado por José Ramón 1884, para la
Exposición Universal de Nuevo Orleans (Katzman, 1993) .................................................. 41
Ilustración 53. Acuarela que presenta la fachada del Palacio Azteca,
http://www.jornada.unam.mx/2004/07/29/Images/ima-f7.jpg. ............................................ 42
Ilustración 52. Palacio Azteca, Antonio M. Anza (1889), Litografía de Hesiquio
Iriarte (Katzman, 1993). ....................................................................................................... 42
Ilustración 54. Interior del Palacio Azteca durante la Exposición universal de París
de 1889, http://img521.imageshack.us/img521/4057/interiorpabellnah5.jpg. ..................... 43
Ilustración 55 Escultura perteneciente a la fachada del Pabellón Azteca, ubicado en
la calle de Filomeno Mata, Centro, D.F. .............................................................................. 43
Ilustración 56 Esculturas de los indios verdes (Izcoatl sección superios y Ahuizotl
sección inferior), http://www.ciudadanosenred.org.mx/node/17586 ................................... 43
Ilustración 57. Arco maya, obtenido del libro Arquitectura en tránsito (Urzaiz
Lares, 1997). ......................................................................................................................... 44
Ilustración 58 Arco maya en Yucatán en 1906, ubicado en la esquina del Palacio de
Gobierno y la Catedral. http://historiadelartemex-
tecm.wetpaint.com/page/Escultura+neocl%C3%A1sica, 25 octubre 2007.......................... 44
Ilustración 59. Logia Masónica, 1915, del libro Arquitectura en tránsito (Urzaiz
Lares, 1997). ......................................................................................................................... 45
Ilustración 60. Sanatorio “Rendón Peniche” hoy es el Centro de humanidades y
Ciencias Sociales de la UNAM, http://static.panoramio.com/photos/original/1923700.jpg.
.............................................................................................................................................. 45
Ilustración 61. Interior del Sanatorio “Rendón Peniche” después de su restauración,
http://static.panoramio.com/photos/original/24045250.jpg.................................................. 45

Ilustración 62. El cine teatro Azteca construido por Alfredo Lasso de la Vega, en
San Luis Potosí, 1928, http://ensanluispotosi.com/Monjaraz/Cine_Azteca.htm. ................ 46
Ilustración63. Pabellón de México, para la Exposición Universal de Río de Janeiro,
1922. http://redalyc.uaemex.mx/redalyc/html/369/36906504/pg_0007.jpg......................... 46
Ilustración 64. Casa del Pueblo en Yucatán, proyectado Angel Bachini, 1928,
http://3.bp.blogspot.com/_JiCjuO-xa8Q/Sktx-
ofLjuI/AAAAAAAAAE4/t2fZPLjShbo/s1600-h/casa+del+pueblo.jpg. ............................. 46
Ilustración 65. Pabellón de México, por Manuel Amábilis 1929 Actual unidad de
posgrado de Sevilla, http://fotolog.miarroba.com/antonio59/pabellon-de-mexico-1929-
sevilla-236. ........................................................................................................................... 47
Ilustración 66. Varias representaciones del jeroglífico de Ollin, (representa
movimiento) http://www.samaelgnosis.net/imagenes/antropologia/aztecas/dias/ollin.gif. . 47
Ilustración 67. Planta baja del Pabellón México en Sevilla 1929
http://www.esteticas.unam.mx/revista_imagenes/dearchivos/images/dearch_fernandez01_0
2.jpg. ..................................................................................................................................... 47
Ilustración 68. Jeroglífico de Ollin (representa movimiento),
http://tonalpohualli260.files.wordpress.com/2010/01/17-ollin-copia.jpg. ........................... 47
Ilustración 69. Logo del INAH http://www.naya.org.ar/eventos/img/inah04.jpg. ... 47
Ilustración 70. Edificio de Organización de Estados Americanos
http://cache.daylife.com/imageserve/08VodBvbZdfdH/610x.jpg, 29 de octubre del 2009. 49
Ilustración 71. Jardín del edificio de la OEA y del Art Museum of the American,
donde se ubica la estatua de Xochipill,
http://farm4.static.flickr.com/3593/3770329103_1fbb95a9e5.jpg ....................................... 49
Ilustración72. Estatua de Xochipilli
http://upload.wikimedia.org/wikipedia/en/9/9f/Xochipilli-statue.jpg .................................. 49
Ilustración 73. Decoración en piedra de un muro anexo al Pan American Union
Building hoy Art Museum of the America fotograma tomado del video descargado en
http://museum.oas.org/about/history.html. ........................................................................... 49
Ilustración 74. El Aztec Hotel, por Robert B. Stacy Judd, Monrovia, California,
1924, http://www.you-are-here.com/building/aztec_hotel.jpg. ........................................... 49

Ilustración75. Teatro Mayan en Denver creado por Montana Fallis, 1930,

http://media.photobucket.com/image/mayan%20theatre,%20denver/denveraztec/Deco/2008
_0517Broadway0107.jpg...................................................................................................... 50
Ilustración76. Elks Club, diseñado por Zimmerman, Saxe & Zimmerman en Aurora,
Illinois de 1926, http://farm1.static.flickr.com/83/218888649_94630542bb.jpg?v=0 ......... 50
Ilustración77. Guardian Building obra de Wirts Rowland; Smith Hinchman &
Gryll, Detroit, 1929, http://www.flickr.com/photos/decojim/2394973174/in/photostream/ 50
Ilustración78. Imperial Hotel, diseñado por Frank Lloyd Wright, Tokio, 1923,
http://www.pbase.com/cityflyer/image/88941611/original.jpg ............................................ 50
Ilustración79. Ennis House proyecto de Frank Lloyd Wright, Los Angeles, 1924,
http://www.epk.com/wp-content/uploads/Ennis_House_front_view_2005.jpg................... 50
Ilustración80. The sowden house, Los Angeles, 1926, diseñado por Eric Lloy
Wright http://curbednetwork.com/cache/gallery/3255/2612246404_9ce8f09fcc_o.jpg ...... 50
Ilustración81. Arco maya, Ticul, Yucatán, por Rómulo Rozo, 1925. ...................... 51
Ilustración82. Diario de Yucatán,, Yucatán, diseño de Francisco Rubio Ibarra, 1933.
.............................................................................................................................................. 51
Ilustración 83 Monumento a la raza, Proyecto de Ing. Francisco Borbolla y de Arq.
Luis Lelo de Larrea. 1940..................................................................................................... 51
Ilustración84. Monumento a la patria, Mérida, Yucatán, 1944-1956. ...................... 51
Ilustración 85. Parque las Américas, diseñado por Manuel y Max Amábilis,
Yucatán, 1946. ...................................................................................................................... 51
Ilustración 86. Anahuacalli, Coyoacán, D.F., Diego Rivera, (1943-1975). ............. 52
Ilustración 87. Detalle de esculturas prehispánicas en el exterior del edificio. ........ 52
Ilustración 88. Interior de planta alta. ....................................................................... 53
Ilustración 89. Detalle de puerta estilo arco maya. ................................................... 53
Ilustración 90. Detalle de esculturas y figuras de Frida Kahlo y Diego Rivera. ...... 53
Ilustración 91. Patio principal. Juego de pelota al fondo, y a la izquierda, sala de
exposiciones. ........................................................................................................................ 53
Ilustración 92. Interior de planta baja. ...................................................................... 53
Ilustración 93. Detalle de Ollin en plafón. ............................................................... 53

Ilustración 94. Maqueta del museo de sitio de Tulum

http://www.noticiasarquitectura.info/temp/noticias/imagenes/tulum/tulum0.jpg. . ............. 54
Ilustración 95. Segundo lugar para la Exposición Universal de Shanghai, China,
2010. http://www.ad11.com.mx/AD11_ARQUITECTURA_COMERCIAL.html 29 de
octubre del 2009. .................................................................................................................. 54
Ilustración 96.Segundo lugar para la Exposición Universal de Shanghai, China,
2010. http://www.ad11.com.mx/AD11_ARQUITECTURA_COMERCIAL.html 29 de
octubre del 2009. .................................................................................................................. 54
Ilustración 97. Pirámide de Tenayuca, Tlalnepantla, Estado de México. ................ 55
Ilustración 98. Museo Monumental Itinerante en el Zócalo de México, con la
exhibición de “México en tus sentidos”. .............................................................................. 55
Ilustración 99. Palacio de Bellas Artes, Ciudad de México, (1932-1934), obra
finalizada por Federico Mariscal. ......................................................................................... 55
Ilustración 100. Detalles prehispánico en entrada del Palacio de Bellas Artes. ....... 55
Ilustración 101. Detalle de la máscara de Tlaloc, en el interior del Palacio de Bellas
Artes. .................................................................................................................................... 55
Ilustración 102. Detalle de la máscara de Tlaloc, en la puerta de la sala principal. . 55
Ilustración 103. Casa para Bernardo Madiedo, Calle del Marqués de San Esteban,
Gijón (Asturias-España), 1931 ............................................................................................. 56
Ilustración 104. Detalle de cabezas olmecas reducidas ............................................ 56
Ilustración 105 Edificio Chrysler diseñado por William Van Alen, Nueva York,
1930 ...................................................................................................................................... 57
Ilustración 106 Detalle de las cabezas de águila....................................................... 57
Ilustración 107. Planta alta de la Botica “Morelos”. ................................................ 60
Ilustración 108. Planta baja de la Botica “Morelos”. ............................................... 60
Ilustración 109. Botica “Morelos” en 1924. Museo de Linares............................... 61
Ilustración 110. Botica “Morelos”, 2007. ................................................................. 62
Ilustración 111. Botica “Morelos” de noche, 2007. .................................................. 62
Ilustración 112. Antonio Decanini, http://www.italo.com.mx/antonio-decanini/, 24-
Oct-07. .................................................................................................................................. 63
Ilustración 113. Detalles de forja en candelabro...................................................... 63

Ilustración 114. Grecas en la zona arqueológica de Mitla

http://lh6.ggpht.com/_FrGjuwGzJqo/SRJx5o4FPDI/AAAAAAAADVY/VmrhpaRVzVE/o
axacaj+016.jpg...................................................................................................................... 65
Ilustración 115. Detalles de grecas tipo rombo o cruz de Quetzalcóatl en Mitla
imagen obtenida en http://www.aquioaxaca.com/sitios/mitla.htm al 20-11-07. ................. 65
Ilustración 116. Grecas en el plafón del correr, ....................................................... 65
Ilustración 117. Detalles de las grecas en el plafón interior de la botica ............... 65
Ilustración 118. Detalle de nicho para escultura. ..................................................... 65
Ilustración 119. Cabeza de guerrero águila
http://www.mesoweb.com/features/jpl/media2/MNA089.jpg 26/07/10 .............................. 65
Ilustración 120. Detalles de grecas y relieves aplicados muebles. .......................... 66
Ilustración 121. Detalle de grecas aplicadas a librero. ............................................ 66
Ilustración 122. Calendario Azteca,
http://www.astronomia.com/fotohistoria/piedradelsol.htm 19/11/07. .................................. 66
Ilustración 123. Detalle en escritorio. ...................................................................... 66
Ilustración 124 Detalle del capitel en la columna del corredor ................................ 66
Ilustración 125 Detalle de la fuente en el patio central............................................. 66
Ilustración 126. Escultura a Cuauhtémoc, foto tomada el 19 de enero del 07.......... 67
Ilustración 127. Estatua de Morelos. ....................................................................... 67
Ilustración 128 Quetzalcuexyo Chimalli,
http://museotextildeoaxaca.files.wordpress.com/2009/07/arteplumaria12.jpg 16/ 05/ 201067
Ilustración 129. Escultura con referencia Azteca, probablemente Chalchiuhtlicue. 68
Ilustración 130. Escultura de mujer probablemente Chicomecoatl diosa del maíz y
la fertilidad. ........................................................................................................................... 68
Ilustración 131. Escultura probablemente de Chicomecoatl. ................................... 68
Ilustración 132. Chalchiuhtlicue imagen obtenida en
http://www.britishmuseum.org/images/mm029558_m.jpg 26-julio-10. .............................. 68
Ilustración 133. Chicomecoatl imagen obtenida en
http://commons.wikimedia.org/wiki/File:British_Museum_Chicomecoatl_2.jpg. .............. 68

Ilustración 134. Chicomecoatl Imagen obtenida en

http://www.arqueomex.com/images/IMAGENESLINEA/MNA/SALASARQUEOLOGIA/
SALAMEXICA/DiosesSMex/ITNMNXD17.gif 26/07/10 ................................................. 68
Ilustración 135. Detalle de puerta. ............................................................................ 69
Ilustración 136Puerta poniente ................................................................................. 69
Ilustración 137. Detalle de relieves de Coyolxauhqui y Chalchiuhtlicue en puerta . 69
Ilustración 138. Puerta principal del recibidor.......................................................... 70
Ilustración 139 Detalle de ventada............................................................................ 70
Ilustración 140. Escuela Presidente Calles ............................................................... 70
Ilustración 141 Detalle de cornisa ............................................................................ 71
Ilustración 142 Detalle de cornisa ............................................................................ 71
Ilustración 143. Glifo Mixteco que significa lugar (Ñuu).
http://www.famsi.org/spanish/research/pohl/jpcodices/pohlmixtec8.html. ......................... 71
Ilustración 144. Detalle de las grecas tipo rombo o llamadas Cruz de Quetzalcóatl,
Mitla. .................................................................................................................................... 71
Ilustración 145. Detalle en la cornisa de la Cruz de Quetzalcoatl. ........................... 71
Ilustración 146 Detalle de piso ................................................................................. 72
Ilustración 148 Detalle de piso en pasillo ................................................................. 72
Ilustración 150. Número de visitantes a museos por entidad. .................................. 76
Ilustración 151 Comparación de visitantes a museos ............................................... 77
Ilustración 152. Unidades económicas y personal ocupado. A nivel nacional ......... 78
Ilustración 153. Aportaciones de la industria cultural al PIB a nivel nacional
(Piedras, 2010) ...................................................................................................................... 78
Ilustración 154 Avalúo por mercado y físico ........................................................... 94
Ilustración 155. Plan de Desarrollo Urbano de Linares. ........................................... 95
Ilustración 156 Aplicación de la tabla Angelópolis .................................................. 96
Ilustración 157 Resumen del valor obtenido por el método INDAABIN ................ 97
Ilustración 158 Resumen del valor obtenido por el método MOVASA ................... 98
Ilustración 159 Resumen del valor obtenido por el método UANL ......................... 99

Ilustración 160 Comparación de resultados ............................................................ 100

Ilustración 161. Casa de Benito Juárez, en Oaxaca. http://www.oaxaca-
mio.com/atrac_turisticos/casa_juarez.htm.......................................................................... 102
Ilustración 162 Resultados de la aplicación del avalúo Neneuhca ......................... 105
Ilustración 163. Pablo Salce Arredondo y su esposa Elvira González. .................. 200
Ilustración 164. Obra de Pablo Salce Arredondo. .................................................. 202
Ilustración 165. Tumba de Pablo Salce Arredondo en Linares, Nuevo León. ....... 203

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Tesis de Maestría: Botica "Morelos" (Linares, Nuevo León)

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Universidad Autónoma de Nuevo León

Presenta: Álvaro Vázquez Martínez

Director de tesis: Dr. José Manuel Prieto González

San Nicolás de los Garza a 25 de noviembre del 2010

Por: Vázquez Martínez Página | 2

UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE NUEVO LEÓN

BOTICA “MORELOS” (LINARES, NUEVO LEÓN):

ING. ÁLVARO VÁZQUEZ MARTÍNEZ

DR. JOSÉ MANUEL PRIETO GONZÁLEZ

Por: Vázquez Martínez Página | 3

A mi hermosa esposa CRISTINA por

A mis maestros en especial a mi

A los amigos que confiaron en mi

Por: Vázquez Martínez Página | 4

2.1 Objetivo general .............................................................................................. 12

2.2 Objetivos específicos ...................................................................................... 12

4. Datos del inmueble de estudio ........................................................................ 17

5. Análisis Histórico ........................................................................................... 19

5.1 Cronología del inmueble ............................................................................. 19

5.2 Antecedentes históricos del uso comercial del inmueble .......................... 32

5.3 La medicina en Nuevo León ................................................................... 35

6. Análisis Artístico ............................................................................................ 37

6.1 El Historicismo como corriente artístico-cultural ....................................... 38

6.1.1 El historicismo como práctica arquitectónica .......................................... 38

6.2 El historicismo Mexicano ........................................................................... 39

7. Datos Arquitectónicos de la Botica “Morelos” .............................................. 59

7.1 Antecedentes y proceso de remodelación ....................................................... 61

8. Economía y cultura ......................................................................................... 72

8.1 El concepto del valor .................................................................................. 73

8.2 El valor cultural .......................................................................................... 74

8.3 Las industrias culturales .............................................................................. 75

9. Métodos de valuación presentes en México ................................................... 81

9.1 El método de mercado ................................................................................ 81

9.2 El método de costos o método físico directo .............................................. 81

9.3 El método de capitalización de rentas ......................................................... 81

Por: Vázquez Martínez Página | 5

10. Metodologías de valuación inmobiliaria que consideran aspectos histórico-

10.1 Método creado por el INDAABIN (Instituto de Administración y

10.2 Método MOVASA .................................................................................. 85

10.3 Método de los Ángeles (Puebla) ............................................................. 86

10.4 Método de la UANL ................................................................................ 87

11. Comparación de parámetros entre métodos valuatorios ................................. 91

12. Método de valuación aplicados al inmueble de estudio ................................. 94

12.1 por mercado y físico ................................................................................ 94

12.2 Avalúo por el método de Angelópolis..................................................... 95

12.3 Avalúo por el método de la INDAABIN ................................................ 97

12.4 Avalúo por el método MOVASA ........................................................... 98

12.5 Avalúo por el método UANL .................................................................. 99

12.6 Comparación de resultados ..................................................................... 99

13. Descripción de los parámetros a considerar para la elaboración de una

13.1 Época ..................................................................................................... 101

13.2 Hecho histórico ..................................................................................... 102

13.3 Reconocimiento oficial ......................................................................... 103

13.4 Funcionalidad vs contemporaneidad ..................................................... 104

13.5 Comparación de los resultados .............................................................. 104

14. Conclusiones................................................................................................. 106

15. Anexos .......................................................................................................... 107

16. Anexo A Método físico y de mercado .......................................................... 108

17. Anexo B Método Angelópolis ...................................................................... 120

Por: Vázquez Martínez Página | 6

18. Anexo C Método de INDAABIN ................................................................. 130

19. Anexo D Método MOVASA ........................................................................ 134

20. Anexo E Método UANL .............................................................................. 156