Tribunal: 9° Juzgado Civil Santiago

Rol: C-21904-2016
Carátula: Sociedad Inmobiliaria con Sociedad Gastronómica
Cuaderno: Principal

SE TENGAN PRESENTES OBSERVACIONES A LA PRUEBA.

S. J. L. (9º)

EMILIO CARREÑO SOTO, por la parte demandada principal y

demandante reconvencional, en autos sobre Juicio Sumario de Arriendo,

caratulados “SOCIEDAD INMOBILIARIA CON SOCIEDAD

GASTRONÓMICA”, Rol Nº C-21904-2016, a SS. con respeto digo:

En relación a la prueba rendida en autos, solicito a SS. tener

presentes las siguientes observaciones y consideraciones:

I.- RESPECTO DE LA DEMANDA PRINCIPAL:

1) Dadas las actuaciones que se ha ejecutado en este proceso, a la fecha,

esta parte estima que existen varios hechos que a estas alturas no son

motivo de controversia, los que por tanto, deben entenderse como hechos

de la causa, y que son los que paso a exponer:

a) El contrato de arriendo se encontraba ya terminado, en forma

previa a la notificación de la demanda, en atención a la entrega del

inmueble y recepción de la demandante principal. Así entonces, la

sentencia no puede pronunciarse en forma declarativa al respecto, sino

reconociendo el término contractual que se produjo en forma consensual

entre las partes.

b) Establecido lo anterior, respecto de la demanda principal, y

atendido el tenor de lo solicitado, sólo procedería que la sentencia se

refiera a las eventuales sumas adeudadas como concepto de rentas

adeudadas, Y NINGUNA OTRA MATERIA RESPECTO DEL CONTRATO DE

ARRIENDO EN ESTE SENTIDO, puesto que ninguna otra ha sido objeto de

la demanda.

2.- Sobre lo demandado y la prueba rendida en autos:

 a) En el comparendo de estilo, la parte demandante reconoció en

forma expresa que el inmueble materia del presente juicio había sido

entregado materialmente a la demandante con fecha 31 de agosto de 2016.

Tal circunstancia, entonces, no es un hecho controvertido.

b) Respecto del monto de la renta de arrendamiento, tema que viene

a configurar la base de sus pretensiones, la contraria ha señalado que

dicho monto corresponde a la suma de 244 UF más IVA. Así entonces, al

momento de interposición de la demanda, las rentas de arrendamiento

corresponderían a la suma de 488 Unidades de Fomento. Esta parte

controvirtió expresamente el monto señalado, en atención a que

consensualmente, la renta señalada fue objeto de una rebaja, por parte de

la demandante, a contar del mes de junio de 2016, y por la suma total de

220 UF (suma señalada que incluye la renta de arrendamiento del

inmueble y del mobiliario y maquinarias que guarnecían dicho inmueble).

Así entonces, la suma demandada no corresponde y así debe SS.

debe declararlo.

Sin embargo, se suma a lo ya señalado una situación más compleja

aún, y que paso a desarrollar: el contrato de arriendo objeto de este juicio,

contempla en la práctica dos situaciones contractuales distintas: el

arriendo de los inmuebles de calle Portugal Nos. 2, 4 y 6 de la Comuna de

Santiago, y el arriendo de mobiliario y de maquinarias que guarnecen

dichos inmuebles, objetos muebles de propiedad de Inserrato Hermanos y

Compañía Limitada. Según lo expuse en el párrafo precedente al anterior,

y según la modificación del contrato señalada en dicho párrafo, la renta de

arrendamiento pactada INCLUYE LOS 2 ÍTEMS ARRENDADOS, tanto

inmuebles como bienes muebles.

El demandante, que no ha señalado la renta real al momento de

demandar, tampoco entonces ha efectuado la imputación correspondiente

de la renta modificada consensualmente al inmueble ni a los bienes

muebles. De la forma antes señalada, ha dejado a SS. en la imposibilidad

de efectuar un cálculo correcto de las sumas demandadas en este juicio,

teniendo en consideración que el procedimiento de tramitación es que

corresponde a la Ley 18.101 y que, por lo tanto, SÓLO PUEDE ESTAR

REFERIDO AL ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES, quedando por

lo tanto fuera de este juicio, cualquier temática relativa al arrendamiento

de los bienes muebles y maquinarias, a que se refiere la cláusula quinta

del contrato de arriendo celebrado entre las partes. A mayor abundamiento

aún, quien ha comparecido demandando en este juicio es la Sociedad

Inmobiliaria y Comercial Vale de Oro Limitada, demandando por sí, el

término del contrato de arriendo de los inmuebles. No ha comparecido

demandando en representación de la arrendadora de los bienes muebles y

maquinarias (Inserrato Hermanos y Compañía Limitada), y no podría

haberlo hecho tampoco, en virtud del contrato de arriendo acompañado a

estos autos, pues dicho instrumento no le otorga mandato de

representación para demandar en su nombre, sino sólo un mandato

especial para para percibir en su representación.

Así entonces, por la ineptitud de la demanda, no existe una base real

y cierta sobre la cuál determinar cuál sería el monto adeudado por mi

representado. Menos aún existiría una base real y cierta de cálculo de

eventuales multas qué aplica.

c) Habiendo quedado entonces de manifiesto que la demanda

enuncia montos adeudados que no son correctos, pero que además, dado

lo anterior, no existen elementos objetivos que permitan establecer el

monto real adeudado por mi representada, la demanda debe ser rechazada

en todas sus partes, considerando que la sentencia no puede subsidiar

ineptitudes de la misma, como las que se han evidenciado.

II.- RESPECTO DE LA DEMANDA RECONVENCIONAL:

1.- Esta parte ha demandado reconvencionalmente el pago de la suma de

1250 UF, suma entregada en garantía al momento de la suscripción del

contrato de arriendo entre las partes, al tenor de lo dispuesto en el artículo

Décimo Sexto del referido contrato. Lo anterior por haberse verificado la

circunstancia de haber transcurrido 30 días desde la restitución del

inmueble (circunstancia verificada, y reconocida por la contraria, el día 31

de agosto de 2016).

2.- Asimismo, esta parte ha demandado la suma de 300 UF por concepto

del “pago oportuno” de las rentas de arrendamiento materia del contrato,

de conformidad con lo acordado en la cláusula cuarta de dicho

instrumento, atendido a que se verificó la hipótesis del pago de las rentas

dentro de los diez primeros días de cada mes.

3.- Finalmente, ha demandado también esta parte el pago y/o devolución

del proporcional del valor de las patentes comerciales y de alcoholes

atendido a que mi mandante hizo pago de la totalidad de dichos valores

correspondientes al segundo semestre del año 2016, en circunstancias que

el contrato de arriendo se encuentra ya terminado y mi representada,

evidentemente, no hará uso de las mismas.

Proceden al respecto las siguientes observaciones:

a) Respecto del pago y/o devolución de la garantía ascendente a 1250

UF:

No ha sido controvertido por la contraria la existencia de esta suma

entregada en garantía a la parte arrendadora, por lo que entendemos que

tal circunstancia es un hecho de la causa. Sin embargo, la demandada

reconvencional se ha opuesto a tal pago señalando que según la

autorización dada por el demandante reconvencional, “hará uso de su

derecho a descontar de dicha suma el monto de las indemnizaciones por

daños al inmueble, las multas y las cuentas pendientes” y, según sus

argumentaciones, “el total de los daños que se descuentan corresponde a la

suma de $ 51.986.265”, no quedando “saldo pendiente alguno por

restituir”.

Sin perjuicio del detalle que efectuaré más adelante, hago

inmediatamente presente a SS. que lo que pretende la demandada

reconvencional en su contestación es justificar un acto de autotutela, que

SS. no puede avalar. Independientemente de la interpretación que se

pueda dar a las cláusulas de un contrato, y que pueden ser distintas,

dependiendo de la visión que se tenga al respecto, hay algo que es

impresentable, y que es el hecho de pretender transformarse en juez y

parte, invocando para tal efecto un contrato que debió ser pactado de

buena fe. Lo expuesto en forma precedente resultará aún más patente

luego del examen pormenorizado de cada uno de los ítems que la contraria

pretende señalar como justificativos de su acto de autotutela, pero por

ahora, baste señalar que si la contraria estimó que existían

indemnizaciones, multas u otros conceptos que se le adeudaban, sin duda

alguna DEBIÓ EXIGIRLOS EN SU DEMANDA PRINCIPAL, y debió

corresponder al tribunal de SS. su conocimiento y fallo. La contraria no lo

hizo, y tal como se señaló en forma precedente en esta presentación, este

tribunal no puede subsanar los errores en que incurrió la contraria al

demandar.

Para mejor ilustrar lo señalado, paso a desarrollar los ítems que la

contraria señala que se le “adeudarían” (insisto: lo anterior sin declaración

judicial alguna), y que debieron haber sido demandados en su

oportunidad:

1. “Servicios Impagos a la fecha de restitución: $ 1.546.447

2. Multas por atrasos: $ 3.345.383

3. Modificaciones en el inmueble no autorizadas por arrendador:

$ 19.499.865

4. Bienes no restituidos incluidos en inventario: $ 15.569.367

5. Daños: $ 11.935.203”

De lo recién expuesto, el punto más llamativo es el correspondiente al

número 4 anterior, “Bienes no restituidos incluidos en inventario”. Pues

bien, SS., tal ítem no se encuentra incluido en la hipótesis de la

garantía invocada por la contraria. La cláusula Décimo sexta del contrato

expone lo siguiente: “En garantía del fiel cumplimiento de cada una de las

obligaciones adquiridas por este contrato de arrendamiento y de la

conservación del inmueble en similares condiciones al que ostenta a esta

fecha, salvo el desgaste natural producido por su uso legítimo, las

modificaciones hechas en conformidad a este contrato y del pago de

eventuales indemnizaciones de perjuicios que se produzcan en el

inmueble, el arrendatario entregará al arrendador el equivalente de mil

doscientas unidades de fomento, de las cuales entrega el equivalente a esta

fecha de setecientas cincuenta unidades de fomento, y cuyo saldo enterará

en cuatro cuotas mensuales, iguales y sucesivas, equivalentes a ciento

veinticinco unidades de fomento cada una, a partir del primero de julio de

dos mil once, y que son garantizadas con la entrega en garantía que hace

en este acto el arrendatario al arrendador, a la orden del segundo, de cuatro

cheques en garantía por ciento veinticinco unidades de fomento cada uno,

los que le serán devueltos a medida que se verifique el pago de las

obligaciones que garantizan, a razón de uno por cada cuota. El arrendador

se obliga a restituir dicha suma dentro de los 30 días siguientes a la

restitución del inmueble, quedando autorizado para deducir de la cantidad

mencionada el monto de las indemnizaciones por daños al inmueble,

las multas y las cuentas pendientes. El arrendatario no podrá en ningún

caso imputar la garantía al pago de la renta”

¿En qué parte de la cláusula se ha hecho mención a “los bienes

incluidos en el inventario?. Ya ha señalado esta parte que este

procedimiento se ha iniciado con relación a la ley 18.101, y el contrato (o

“subcontrato”) pactado en la cláusula quinta, con una persona jurídica

que no es el demandante de estos autos, no puede ser ni ha sido objeto de

esta Litis.

No puede ser este ítem, ni la prueba que la contraria hubiere

aportado a su respecto, ser considerado para efecto alguno en este juicio.

Pero siguiendo con el análisis, y en concordancia con lo señalado

previamente: los ítems correspondientes a los números 1, 2 y 5, debieron

ser demandados en el juicio principal, a fin de haber obtenido una

declaración judicial oportuna y, en tal circunstancia y únicamente previa

declaración favorable, hacer “efectiva” la garantía. Llamativo también

resulta el ítem denominado “Modificaciones en el inmueble no autorizadas

por arrendador” puesto que no queda claro si una indemnización a su

respecto provendría del hecho de que se ha causado daño al inmueble o

simplemente de un incumplimiento contractual no declarado ni probado.

Ahondando en lo anterior, debemos señalar, además, que de

aceptarse la tesis de la contraria, no sólo se estaría avalando una situación

evidente de autotutela, sino que además, en forma absolutamente

improcedente desde un punto de vista procesal, se estaría en la práctica

efectuando una declaración judicial que debió tener el carácter de

demanda principal, encontrándose esta petición inserta dentro de una

contestación a una demanda reconvencional; pero aún más grave que esto,

se estaría dando reconocimiento judicial de obligación a una simple

mención de ítems que no son desarrollados de forma alguna; no se ha

explicado cómo y cuándo se habrían producido cada uno de ellos, cómo se

han avaluado los presuntos daños que darían origen a las

indemnizaciones etc; dicha mención no reviste siquiera en forma lejana la

más mínima de las formalidades que exigen ya sea el artículo 254 N° 4 ó

309 N° 4 del Código de Procedimiento Civil.

Sin perjuicio de lo anterior, y sólo con el afán de hacerse cargo de

todo lo obrado en el proceso, SS. podrá apreciar de los sets de fotografías

acompañados tanto por la demandante principal, como por esta parte, con

dichos documentos no puede darse por acreditado de modo alguno los

presuntos daños que se invocan ni menos aún las modificaciones “no

autorizadas”. Pero aún con los documentos acompañados, un aspecto tan

relevante es imposible que pueda quedar al arbitrio unilateral de la

arrendataria; debe existir declaración judicial previa al respecto, y tal

declaración debió darse en el marco de la demanda principal,

circunstancia que no se verificó.

Respecto del inventario de bienes muebles acompañados por la

contraria, y como ya he expuesto precedentemente, no es un elemento que

pueda ser considerado atendido al tenor de la cláusula décimo sexta y su

referencia expresa y exclusiva a los bienes inmuebles objeto del contrato,

máxime si la demanda fue interpuesta por la Sociedad Inmobiliaria y

Comercial Vale de Oro Limitada y no por la arrendataria de los bienes

muebles, que es la Sociedad Inserrato Hermanos y Compañía Limitada.

Sólo para finalizar este último punto, señalo a SS. que ha sido la

propia demandante principal la que ha reconocido lo recién expuesto por

esta parte, en su contestación a la demanda reconvencional (páginas 2 y 3

del escrito digitalizado a fojas 44 de la página de internet del Poder

Judicial, correspondiente a este juicio), y que en lo pertinente señala “En

este sentido SS, el titular de dicho derecho o deudor de dichas obligaciones

es la sociedad arrendadora de los bienes muebles materia del Contrato,

esto es, INSERRRATO HERMANOS Y COMPAÑÍA LIMITADA y no la

demandante de autos y demandante reconvencional. Se trata de

personas jurídicas distintas que comparecieron al mismo acto,

siendo del todo improcedente dirigirse en contra de mi representado

debido a que éste carece de tal calidad”. Tal declaración y

reconocimiento, que compartimos plenamente, avala lo expuesto por esta

parte en el acápite I, N° 3, letras b) y c) de esta presentación, y en los

párrafos precedentes a éste, en el sentido de que no puede entenderse

como presunto ítem a indemnizar lo relacionado con el arrendamiento de

bienes muebles de la cláusula quinta del contrato de arriendo, tanto

porque no se encuentran amparados por la garantía de la cláusula décimo

sexta, como porque el titular del derecho de arrendamiento NO ES EL

DEMANDANTE DE AUTOS.

Con todos los argumentos expuestos, sólo queda a SS.

declarar la devolución y pago de la garantía a mi representada por la suma

de 1250 UF, lisa y llanamente, atendido el mérito del proceso y de la

cláusula décimo sexta del contrato de arriendo suscrito entre las partes.

b) Respecto del pago de 300 UF por concepto de pago oportuno de

conformidad a la cláusula 5ta del contrato, y concordando que su

aplicación debe referirse únicamente a los bienes inmuebles objeto del

contrato (como lo reconoce la contraria en su contestación de la demanda

reconvencional), señala la contraria que mi representado siempre pagó sin

hacer mención a su descuento o rebaja. Ignora esta parte si se pretende

insinuar alguna renuncia de derechos o alguna figura similar, sin

embargo, ello no es así, por cuanto cualquier renuncia de derechos debe

ser expresa e inequívoca y, tal como lo señala la contraria, efectivamente

mi representada hace valer este derecho mediante esta acción. No

considerarlo de tal forma, constituiría un enriquecimiento sin causa

respecto de la demandada reconvencional.

Esta parte ha probado la pertinencia de este derecho al haber

acompañado al proceso los documentos correspondientes a los números

11, 12 y 13 de la prueba documental del comparendo de estilo.

Corresponderá a SS., de acuerdo al mérito del proceso y, muy

especialmente, conforme a las cláusulas del contrato, determinar el monto

que debe ser pagado a esta parte por este concepto.

c) Finalmente, y respecto del pago y/o devolución del proporcional

del valor de las patentes comerciales y de alcoholes, la contraria ha

reconocido esta deuda, controvirtiendo sólo su monto, por lo que conforme

a la prueba rendida SS. deberá regular el monto adeudado.

POR TANTO;

A SS. PIDO: Tener presentes las observaciones y consideraciones

expuestas.