PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE

PREDIOS URBANOS Y RURALES

Abog. Julio Cesar Morán Costa

Analista Registral
Zona Registral N° V – Sede Trujillo
 ESQUEMA DE EXPOSICIÓN

PROCEDIMIENTOS
1. URBANOS. Vía administrativa, vía notarial y vía judicial.
¿Cuándo puede el notario declarar prescripción sobre predios rurales (inscritos)?
2. RURALES. Vía administrativa y vía judicial.
3. Formalidad de planos.
4. Defectos comunes.
5. Del título.
6. De la partida.
7. Calificación de catastro.
Superposición y duplicidad.
PREDIOS URBANOS
Vía administrativa
-Ley 28687 – Ley de Desarrollo y complementaria de Formalización de la Propiedad Informal, Acceso al Suelo
y Dotación de Servicios. A cargo de La Municipalidad Provincial y cuando corresponda COFOPRI y el
Gobierno Regional.

Vía notarial.
- Aplicable para predios urbanos, mediante la Ley 27333 – Ley del Notariado y su reglamento. Comienza
con la creación del expediente notarial y termina con la inscripción (declaración de propiedad) o la
oposición.
Oposición: En caso se produzca la oposición, TODO notario carece de competencia para declarar la
propiedad, debiendo únicamente hacerlo el juez civil de la competencia territorial.

Vía judicial.

De conformidad con el artículo 504 del Código Procesal Civil, se tramitará como proceso abreviado, en el
juzgado civil de la competencia territorial.
Vía Administrativa

La Municipalidad Provincial puede concentrar la propiedad (expropiar, reurbanizar, rehabilitar

entre otras formas de proyección urbana).

La Municipalidad Provincial anota el procedimiento de saneamiento físico – legal en el Registro de

Predios y, después de la oposición y lotes ex, DECLARA la propiedad de los beneficiarios.
Los demás pueden optar por la titulación individual, la prescripción notarial o ir al poder judicial.

COFOPRI tiene su propia normativa para la titulación, visitas inspectivas, empadronamientos de ser
el caso y en su oportunidad, la titulación.

El Gobierno Regional, solo podrá hacer cuando exista norma o proyecto, que le haya transferido
competencias para la titulación urbana (comúnmente es para predios rurales).
Vía notarial.

Aplicable para predios urbanos con dotación de servicios o que cuenten con parámetros
urbanísticos y/o zonificación y vías. Culmina con la declaración de propiedad o con la oposición.

Oposición: En caso se produzca la oposición, TODO notario carece de competencia para declarar la
propiedad, debiendo únicamente hacerlo el juez civil de la competencia territorial. (Deja de ser no
contencioso)

El Notario puede declarar derecho de propiedad sobre bienes cuyos titulares son particulares o el
Estado, inaplicando la Ley 29618 (24/10/2010).

El Notario puede declarar derecho de propiedad por acumulación de plazo posesorio (artículo 898
del Código Civil: El poseedor puede adicionar a su plazo posesorio el de aquel que le trasmitió
válidamente el bien).
 Vía judicial

• De conformidad con el artículo 504 del Código Procesal Civil, se podrá declarar la propiedad por
prescripción adquisitiva, mediante el proceso abreviado.

• Requisitos, según el artículo 505 del Código Procesal Civil:

• Indicar el período de posesión, fecha y forma de adquisición.
• Los datos del titular registral (si estuviera inscrito).
• Planos de ubicación – localización y plano perimétrico, suscrito por ingeniero o arquitecto
colegiado, visado por la autoridad municipal o administrativa correspondiente.
• Tributación municipal (si el juez lo considera necesario).
• Declaración de tres (3) testigos mayores de 25 años.
• El juez puede disponer la inspección judicial.
Calificación registral

• El Registrador se asiste de la Oficina de Catastro cuando se han acompañado planos,

pero no será necesario cuando el área por prescribir se refiera a la totalidad de un
predio inscrito.

• El Registrador verificará si se trata de predio inscrito o predio por inmatricular.

• El Registrador puede extender el asiento de la declaratoria de fábrica, si el notario y/o el

juez lo han dispuesto que sea prescripción adquisitiva de predio con edificación.
PREDIOS RURALES
Vía administrativa

Vía judicial.

¿Cuándo interviene el notario?

Vía Administrativa
• La Constitución Política manda en el artículo 195, que son competencia de los gobiernos locales:
promover el desarrollo y la economía local, para (…) planificar el desarrollo urbano y rural de sus
circunscripciones, incluyendo la zonificación, urbanismo y el acondicionamiento territorial.

• El Estado a través de los gobiernos locales, tienen la competencia para la titulación rural, salvo contadas
excepciones.

• El Decreto Legislativo 667 y el Decreto Legislativo 1089 están referidos al régimen temporal y
extraordinario de formalización y titulación de predios rurales (derogados).

• Con la Ley 31145 (se derogó Dleg. 667 y 1089) se estableció la Ley de saneamiento físico – legal y
formalización de predios rurales a cargo de los Gobiernos Regionales y con intervención del
Ministerio de Desarrollo Agrario y Riego.
• También podrán ser saneados aquellos predios rústicos de propiedad del Estado, inaplicando la Ley
29816 (10 años al 24 de noviembre del 2010).
 Vía judicial

• Con el D. Leg. 653 (01/08/1991) se promulgó la Ley de Promociones de las Inversiones en el

Sector Agrario, vigente para la adjudicación de tierras rústicas.

• La disposición NOVENA y complementaria de esta norma ha dispuesto que: “La propiedad de

un predio rústico también se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica
y pública, como propietario durante cinco (5) años. El poseedor puede entablar juicio para que
se le declare propietario”.
• La disposición DÉCIMA y complementaria manda que: “La inscripción en el Registro
correspondiente, se sujetará a la disposiciones normativas aplicables”.
• De modo que, una vez derogado el D. Leg. 1089, los planos deberán ser elaborados por
verificador catastral.

En ambos casos, el Registrador verificará el cumplimiento del artículo 64 del Reglamento de

Inscripciones del Registro de Predios.
FORMALIDAD DE PLANOS

PARA EL PREDIO URBANO.

• - Administrativo: visado por la misma autoridad o la competente.
• - Notarial: visado por la misma autoridad o la competente, así como también puede ser visado por
el verificador privado.
• - Judicial: visado por la autoridad municipal o la competente.

PARA EL PREDIO RURAL.

• - Administrativo: visado por la municipalidad competente, el gobierno local o la Oficina de la
Dirección de Agricultura que haya fijado la Ley 31145
• - Judicial: visado por la municipalidad competente (salvo otra exigencia del juez civil).
DEFECTOS DEL TÍTULO

• Emplazamiento a los titulares:

• El notario, la autoridad municipal o el juez, deberán INDICAR que se han emplazado
a los titulares registrales
• Anotación del procedimiento o proceso de prescripción adquisitiva:
• La anotación preventiva de la prescripción notarial ES OBLIGATORIA para el notario,
pero la judicial no. Sin embargo, puede generar problemas por falta de adecuación
del título con los titulares registrales.
• Discrepancias en las medidas:
• El predio, respecto de su linderos y medidas perimétricas, no puede variar de la
anotación preventiva a la declaración definitiva de propiedad.
DEFECTOS DE LA PARTIDA

• Uno de los aspectos de la calificación registral, es la evaluación del antecedente o los

antecedentes registrales, de modo que, pueden existir defectos que emanen de las
partidas registrales.
• Si la prescripción recae sobre dos partidas registrales, la anotación se realiza en ambas y
el profesional responsable (verificador, arquitecto o ingeniero), deberá indicar en la
memoria descriptiva cuál es el área que afecta a cada una. Así como precisar el área
remanente de cada una, salvo que éste no pueda y el área de catastro tampoco. Esto no
impide la anotación ni la inscripción.
• Si existe SUPERPOSICIÓN, se deberá emplazar a los titulares de ambas partidas y si no
hubiera oposición la prescripción da por resuelta la superposición respecto de ese
polígono (cuando ésta es preexistente).
CALIFICACIÓN DE CATASTRO

• Superposición y duplicidad:

• La superposición puede ser preexistente:

• En este caso no hay impedimento para continuar con la calificación del título.

• La superposición puede ser generada por la inscripción:

• En este caso se deberá corregir el polígono o emplazar a los titulares del área
superpuesta.

• Si hay duplicidad, como acto previo la Unidad Registral deberá disponer el cierre de la
partida menos antigua, salvo que hayan derechos de terceros y deban irse al mejor
derecho de propiedad.
“Comprometidos con la transformación digital”