BOLILLA 5

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
La publicidad, nosotros podemos dividirla desde el punto de vista didáctico en
dos partes la publicidad formal y la publicidad material. La publicidad formal es
cuando el registro da razón de sus asientos, informa a tenor de los asientos
que tiene en su información. Nosotros tenemos primero un principio de
publicidad material que es cuando el registro toma la razón, es decir infiere
sobre la materia misma convirtiendo lo registrable en registrado y luego de este
ejercicio de tomar razón que es la publicidad material, se expide hacia los
terceros mediante el cumplimiento del principio de publicidad formal; es como
les decía en la primera es crucial es cuando nosotros con el registro da razón.
Esta publicidad formal está consagrada en el artículo 21 de la ley 17.801 y a
partir de allí nosotros hacemos a su vez otra clasificación dentro de la
publicidad formal que es decir que esta publicidad es la manera en la que el
registro nos da razón, puede ser por exhibición o por constancia. Por
exhibición es cuando el interesado puede tocar y acceder y tener un contacto
directo con el lugar en donde está la información. Y después tenemos la
publicidad formal por constancia que es cuando el interesado no tiene un
contacto en directo con el origen de la información sino que lo hace a través de
una constancia que emite el registro luego de una solicitud del interesado . En
nuestro sistema registral inmobiliaria' en tucumán nosotros cumplimos con este
principio de publicidad formal por exhibición cuando el inmueble se encuentra
todavía registrado en el sistema del libro y folio en el sistema principal de
registración cuando ustedes estudian el principio de especialidad van a ver
cuando estudian el registro inmobiliario y su organización etcétera cómo ha ido
evolucionando todo lo que son las formas de registración que ha tenido
nuestros registros inmobiliarios. Estos libros y folios son como los libros y folios
como el libro que tienen en el Registro Civil y han visto me imagino que han
visto un acta de nacimiento, un acta de matrimonio etc, son partes de un libro
que foliado, etc. Cuando nosotros queremos acceder a un inmueble que
todavía no ha llegado digamos a publicarse a la matrícula registralnosotros
podemos solicitar en elregistro y tener un acceso directo yoveo el libro, esa es
la publicidad porexhibición. En la publicidad porconstancia es decir la que me
dan los informes nosotros tenemos distintos tipos de informes .en gran digamos
calificándolo en dosgrandes categorías tenemos los informesque se llaman
particulares porquequienes los solicitan son losparticularesy en desde otro
punto de vista tenemoseste principio de publicidad formal porconstancia
mediante la expedición decertificados (en tucuman le decimos certificado de ley
o certificado de dominio). volvamos a los informes dentro de estapublicidad
formalpor constancia tenemos los informesparticulares estos informes
particularesson conjuntos de distintos informes quesolicitan como su nombre lo
indica en loparticular y el informe que presentancuando la gente necesita por
ejemplohacer un trámite para sacar un créditoen el banco son los que
presentan los agrimensores o los ingenieros para aprobar los planos, cuando
nosotrosnecesitamos acreditar la titularidad deun bien o el estado de un bien
períododel informe particular son los informesque presentan los abogados de
losexpedientes internosdespués hay en nuestra jurisdicciónparticularun tipo de
informe que muy informalmiramos que nosotros lo llamamos el bonoprofesional
en donde el interesado tieneque ser profesional en principio parapoder acceder
a él compra un bono y el registro le expide una copia del folio real, o el folio
electrónico depende delsistema en el cual esté registrado delinmuebleestos
informes tienen distinta validezlos informes particulares ve una lo solicita por
mesa deentrada con los datos de quien losolicita para que lo solicitó
lasreferencias que tenga del inmueble ydespués de unos días con un
númerodentro que me da el registro voy a lamesa de entrada del registrocon
ese número y el registro me lo expide, es decir este certificado de dominioen el
certificado de este informeparticular perdón ingreso al registroperdido del
particular pasa por lasdistintas reparticiones que haya dentrodel registro
inmobiliario y me expidenlo que lo haya solicitado o sea lasituación jurídica del
biendel folio copia o la situación jurídicade una persona que su estado de
mivisión o noen ese caso el registro me estágarantizando lo que me está
informandoporque es una información que ha tenidosu recorrido a través de las
oficinasdel registro y cuando se ha pasado porlas distintas oficinas se expiden
y enparticular lo retira el registro da fé en cierta forma de la veracidad de lo que
está informando cuandonosotros solicitamos el bono este que lecuento de los
profesionales el registrolo expide con un sello que dice no valido para
informesporque porque es una solicitud deinforme que es inmediata entonces
elregistro no ha tenido la posibilidad deverificar si justo en ese momento que
seestá expidiendo este bono profesionalesestá ingresando o una escritura
decambio titularidado un embargo. entonces este bono essimplemente los
títulos de acercarnos ala información pero no nos estágarantizando el registro
en la lacerteza digamos de eso que estáinformando es una primera
aproximación ala información que tenemos losprofesionales por último y el
tema no yoquiero desarrollar hoy tenemos elcertificado de ley este certificado
deley está consagrado en la ley 17 801 de sus artículos 23 24 donde nos
hablade los plazos etcétera lópez de zavalia da una definición que es muy
interesanteque tiene toda su usosu desarrollo oración por oración donde va
explicando. yo les voy a dar unadefinición más corte más directa que lavamos a
ir analizando de pedacitos estoen mensaje está en el trabajo que yo ledi y de
podemos hacer un análisis de losplazos. El certificado de ley es eldocumento
público expedido por elregistroa solicitud de un funcionario autorizado o de un
delegado notarial de este, quetiene por fin publicitar la situaciónjurídica de el
inmueble o de laspersonas consignadasy que además produce, siempre que se
cumplan con los plazos de la ley, el bloqueo registral. Como ustedes ven en
primer lugar es un documento público por supuesto quehablamos del
certificado ya expedido es decir el funcionario autorizado, el escribano, lo
solicita y después de que registró trabaja con ese certificado lo expide
elcertificado como un instrumento públicoeste certificado expedido dice
solicitudde un funcionario autorizada esfuncional autorizado para pedir
elcertificado de ley es el escribano porsupuesto un escribano investido es
decirya sea titular o adscripto, o un delegado notarial de delegado notarial se
plantea cuando el escribano lo que se propone autorizar unaescritura traslativa
de dominio sobre uninmuebleno no pertenece digamos a la mismajurisdicción
a donde está sentado el inmueble, es decir no tiene competencianosotros acá
en tucumán tenemos lacompetencia que es provincial es deciryo puedo otorgar
todos los actos que mepermite la leyen todo el territorio de la provincia
detucumán (pero si ustedes saben el escribano puedeestar con todos los
funcionarios dentrode los límites de su competenciaterritorial) si yo me
propongo autorizaruna escritura de compra-venta en laprovincia de saltayo no
tengo si la competencia para podersolicitar el certificado en el
registroinmobiliario de salta porque es inmuebledesde la provincia de salta
donde va aestar registrado en el registroinmobiliario de esa provincia va de
suyoentonces qué hacemosel escribano que va a autorizar laescritura le solicita
el escribano de laprovincia en donde está asentado digamosese inmueble que
por favor le diligencie el certificado de ley y en ese caso el escribano es un
delegado notarial delescribano que autoriza sí es decir yopuedo autorizar una
escritura decompra-venta porque están acá compradory vendedor dentro de mi
competencia enrazón del territorio vienen a míescribanía acá en san miguel de
tucumányo autorizo el acto las partes soncapaces es totalmente válido pero
elobjeto de esa compraventa que elinmueble puede estar en salta lo podemos
hacer perfectamente igual loque voy a tener que hacer es solicitarlodelegado
notarial esencia otro escribanoque tenga competencia en esa provinciaque me
diligencia todos los certificadosen este caso nosotros estamos hablandodel
certificado de ley entonces va asolicitar el registro y en esa solicitudle va a
informar cuando presenté esecertificado que el escribano autorizantees el
escribano de tucumán de tal registro, con tal nombre y qué es lo que
estáhaciendo es simplemente hacer lasolicitud del instrumento delcertificado
sísigamos entonces un documento públicoque lo solicite un
funcionarioautorizado o un delegado notarial deesteque tiene por fin publicitar
si laprimera función que tiene el certificadode ley no nos olvidemos es la
publicidad del estado jurídico de las personas o de los inmuebles o del
inmueble que allí se solicite qué quiere decir estoyo presento un certificado y el
registro me lo expide, publicitandome comoéste el inmueble y cómo está la
personaesta publicidad se cumple mediante la mediante anexar a uno de los
juegosduplicados del certificado del dominiouna copia de la matrícula
folioelectrónico folio real el estado en elque se encuentra y digamos
inmueble oincluso libro y folio me la abrochas junto con el científico dominio
yme expide ese certificadoy en caso de que en caso de que haya unadivisión y
me abrocha además de lamatrícula folio personal de inhibición sino me informa
que no presentendivisión la persona es decir lo primeroque necesito yosaber
para hacer esta escritura detransferencia del dominio de derechosreales sobre
inmuebles saber si estoyhablando de la misma persona del mismoinmueble si
es el primer fin que tieneel certificado es la publicidad además de la
publicidad el certificado de ley cumple una función que yo siempre lesimplicó
en mis alumnos es como uncomodín y que tenemos nosotros los queescriban
esoun premio que nos da la ley digamos paraque las transferencias de los
inmueblesen el tráfico jurídico tengan ciertaprotecciónqué es lo que te otro
efecto que tiene el certificado de ley: el bloqueo registral, la reserva de
prioridad o el cierre condicional del folio; son las distintas formasle
llamamos a este efecto delcertificadoqué hace este certificado me produce
uncierre condicional del folio, es decircomo bloqueo se le llama porque
porquecomo silo que le informa el escribanoal día que les pide el certificado
deley le garantiza patrimonialmente queno va a cambiar si para que el
escribanopueda autorizar esa escritura traslativade dominio esa compraventa
supongamossin tener miedo de que al otro díaingresé un embargo o una
escritura dedominio no te cambie el titular si espara darleuna certeza una
seguridad si al a losnegocios traslativos de derechos realessobre inmuebles
sino imagínense ustedescómo podría yo darle la garantía a uncomprador que
está otorgando hoy suescritura de compra-venta yo hoy pido un informe del
registro y me dicen si estitular con tal no tiene embargo notienen avance del
señor no esta inhibido, yo autorizó la escritura el compradorpaga todo el precio
y cuando la voy ainscribir el registro me dice no porquedespués de que usted
ha averiguado a las horas ha entrado un embargo entonces paraevitar que esto
pase me da una cierta certezay seguridad es que la ley crea estebloqueo si
esta ficción de guardarle unlugarcito en la matrícula para estenegocio que se
está gestando porque deeso se trata lópez de zavalia habla que esuna PRE
anotación en el folio a favorde quien pretende obtener ese lugares decir el
escribano informa el registro que estápor autorizar esta escritura que se va va
a valer de la información que le estádando y además el registro le garantizaque
esa información otorgando como en los informes peroademás le garantiza que
se va apermanecer de manera INMUTABLE por los plazos queestablece la ley
y en tanto el escribanocumplan con todo ese andamiaje eseencadenamiento
que son los plazos y losotorgamientos el operadorles vuelvo a repetir que el
registrogarantiza de manera con su patrimonioesta inmutabilidad si con lo cual
sillega a haber algún error si ha habidoalguna error en la información o
havariado y es una equivocación del registro, es el registro el que tiene que
responder por los daños.
chicos continúo con el vídeo de laparte del principio de publicidad vamosa ver
los plazos del certificado de leylos que tienen que ver y leer yestudiarse el
artículo 23 y 24 de la leyregistradael artículo 24 y que nos habla de losplazos
de validez y establece que elescribano del plazo de validez de lacertificación
que comienza a contarsedesde la cero hora de su expedición deldía de su
expedición será de 15 a 25 o30 días según se trate respectivamentede
documentos autorizados por escribanoa sus funcionarios públicos condomicilio
legal en la ciudad asiento enel registro en el interior de laprovincia territorio o
fuera del ámbitode la provincia qué quiere decir elescribano cuando se propone
autorizaresta escritura va a tener plazos enfunción de donde esté su su
domiciliodonde esté la sede de su registro enrelación a la sede del registro
inmobiliario yaen nuestra provincia los que tenemos elregistro en san miguel de
tucumán alestar el registro inmobiliario en sanmiguel de tucumán tenemos un
plazo devalidez de 15 díaslos escribanos que tienen la sede desu registro por
ejemplo en tafí viejo oen concepción tienen 25 días y si yo mepropongo
autorizar una escritura endonde el inmueble corresponde a otraprovincia es
decir tengo jurisdicciónfuera de la provincia aún este inmueblevoy a tener 30
días como plazo devalidezpara qué son estos 15 25 o 30 líneas enel ejemplo
vamos a dar siempre vamos apartir de los 15 días ustedes ya sabenque
pueden ser esos 15 o 25 ó 30 supongamos que es un escribano que tienela
sede sus registros san miguel detucumán tiene 15 días para que son esos15
días los 15 días son para autorizarla escritura es decir para que laescritura
temas número una fecha en elescribano la autorice y las partesotorgan el acto
es decir se celebran lacompraventaotra de las cosas que tiene que tener
encuenta es que la ley cuando habla delplazo cuando comienza a correr
esteplazo habla de la cero hora de la fechade expedición siguiendo este orden
deidea uno pensaría que si yo presento micertificado de ley el primero de abril
yel registro me lo expide es decir lopresentó por mesa de entrada bajo
lasoficinas correspondiente en el registroinmobiliario y yo expiden en
micasillero el día 7 de abril creeríamosque nosotros empezamos a contar esos
15días desde el 7 de abril porque es laexpedición bueno NO es así, la
leyreglamentaria de la ley 17 801 queelección de 690 nos cuenta y nos diceque
esa expedición si ese plazo deexpedición se empieza a contar desde la
presentación sí es decir si yo hepresentado mi certificado el primero deabril yo
sé que los 15 días los tengoque contar desde las 0 horascomo ustedes saben
los plazos normalesdel contable en derecho son demedianoche a medianoche
esto es unaexcepción al plazo porque nos remontannos retrotrae a la cero hora
de la fechadel día de presentación es decir yo lopresento el primero de abril a
las 10 dela mañana y mi certificado tieneprioridad y bloquea desde el primero
deabril a la 0 decir desde antes que yo lopresenté síyo tengo 15 días desde
que presento micertificado para autorizar la escrituraes decir para ponerle
fecha y que las partes otorguen su acto jurídico yo lo hetraído acáuna
pantallita una pizarrita para quenosotros podamos hacer acá las
hipótesisnosotros acá el primero del 4 sívamos a presentar el certificado de
leysípara que tengo 15 días para ponerle fecha a mi escrituraentonces el
escribano va a otorgar supongamos es el plazo máximo supongamosque el
escribano el día 10 de abrilotorga la escriturasi el primero de abril presentamos
eltípico de ley el 10 de abril nosotrosotorgamos la escrituraeste plazo juega con
otro plazo más quees el plazo del artículo 5 cuandoustedes vean prioridad del
principio deprioridad les va a explicar la escribanaen las distintas prioridades
que tenemosnosotros que tiene la ley registral yles va a hablar de este artículo
5, que lo que dice el artículo 5 nos diceque los títulos que ingresen
ainscribirse se considerarán registradosa la fecha de su instrumentación
esdecirsiempre que nosotros respetemos el plazode 45 días desde haber
otorgado laescritura lo que me pide la ley comoescribano es cumple escribano
con unsegundo plazo que es desde el día queotorga la escritura en nuestro
ejemploes el 10 de abril o usted tiene quemandar inscribir la escritura alregistro
dentro de los 45 días y si eso ocurre la ley retrotrae eso comosi fuera o sea
estamos hablando dentrode las prioridades que los registros nos está
guardando como si fuera loconsiderara la fecha de su instrumentación es decir
el 10 de abrilnosotros tenemos un primer término que dentro los 15 días es
para otorgar laestructura y tenemos un segundo plazoque es de 45
díasnuestros 45 días van a hacerpara mandar a inscribir la escritura. vamos a
hacer el 10/5 qué hacemos marca inscribimoses decir que tenemos que tener
en cuenta dos plaz os el plazo del artículo 24 siqueda de los 15 días y el plazo
delartículo 5 que 45 díaspara que son estos plazos el primerplazo es para
otorgarla escrituradesde el día que presento mi certificadode ley cuento quince
días corridos y ahíel escribano tiene que autorizar laescritura desde el día que
autoriza enmi caso sería el 10tengo que mandar a inscribir el títulocumpliendo
un plazo de 45 días el diez de mayocuando llega esta escritura el 10 demayo ,
el registro lo que hace es volvery saltar las prioridadessí y mantenerme mi
reserva que ha sidosolicitada el primero de abriles decir por imperio del artículo
5desde el día que yo leí me sé que es el10 de mayo volvemos a esta
ficciónjurídica hasta el día que el instrumenté, que la otorgue que fue el 10 de
abril ysi yo cumplí el primer plazo que esotorgar mi escritura en el plazo
devalidez del certificado que eran los 15días se vuelve la prioridad al primerode
abril, en donde el registros me ha prometido sieste escribano cumple con
todos losplazos yo le voy a mantener estasituación de manera inmutada
entonces elprimero de abril el inmueble no teníaembargos no tenía
hipotecaseste titular dominial y yo he cumplidocon los dos plazos otorgamiento
de laescritura e inscripción esta ficción quecrea la ley digamos me
beneficiaconsiderando que el resto de las cosasque hayan ingresado en ese
tiempoinscribirse en el registro les son inoponibles a esa escritura
porqueporque yo el primero de abril reserve milugar y cumplir con los plazos
entonceslas cosas que hubiesen intentadoingresar en el registro en esos
plazosvan a ser inoponibles a este acto tales el caso colocar por ejemplo en
elejemplo nuestro que era el 10 de abrilotorgar la escritura del primero deabril
del certificado de ley y el 10 demayo inscribir si nosotros acá porejemplo el 5 de
abrilingresa un embargo o después de haberautorizado el 5 de mayo ingresa
unembargo en la matrícula síes embargo se va a inscribir de manera
condicionada condicionada a que elcertificado del primero de abril queestá
esperando el registro ver si elescribano cumple o no con ese plazocuando se
altere el registro si elescribano cumple o no con splash ocuando le ingresa la
escritura cuando leingresa a la escritura el 10 de mayo elescribano en ejercicio
de su facultad de calificación que elcumplimiento del principio de
legalidadanaliza los plazos yen el entro de esa escritura dice que elingreso el
10 de mayola escritura que dice que el escribanoautorizó a la escritura el 10 de
abrilcon lo cual dice cumplido el plazo delartículo 5después de que la escritura
ha sidootorgada el 10 de abril y verifican lamatrícula cuando ha sido
presentados elcertificado de ley es el certificado deley pide su reserva de
prioridad desdeel primero de abril cumple con el otroplazo del artículo 24 sí es
decir estetítulo cumple con el juego de estos dosplazos que actúan de manera
conjunta sisi no se cumple 1 aunque se hayacumplido el otro todo este
andamiaje dela reserva de prioridad cae y el títulotiene prioridad directa desde
el día queel ingreso es decir desde el 10 de mayocon lo cual si hubieran
entrado medidascautelares en ese proceso anterior esasmedidas y si yo no
cumplieron con losplazos quedarán definitivas y le serán oponibles a esta
escritura compraventaspues explicó brevemente de nuevo de losplazos a ver si
lo entendítenemos 15 días para autorizar laestructura ese plazo se cuenta
desde la0 hora de la presentación si yo lapresenté el primero tengo un
primerplazo regulado por el artículo 24 que medice escribano autorice la
escritura enesos 15 días si autorizó si bien cumpletengo mi título el 10 de abril
que tengoque hacer cumplir con el segundo plazoque es el del artículo 5 y
mandar elinscribir mi escritura en el registroinmobiliario dentro de los 45 días es
elsegundo plazo si yo he cumplido con todoeso si se produce una retro
prioridad yel registro me respeta es el lugar queme está guardando desde el
día primerode abril y las cosas que han queridoingresar en el registro si no me
van a ser oponibles porque yo cumplido con losplazos que me da la leycuando
vean prioridad van a entender unpoquitito más estos plazos y cuando veanlas
distintas tiempos de suscripcionesque son las condicionadas y lasprofesores
les va a empezar adesarrollar un poco más como en estejuego de plazo que
traen la ley a mí meinteresa que les quede claro que los plazos no juegan por
separado que si elescribano cumpla el primer plazo yautoriza dentro de los
quince días perola mano suscribir a los 60 el primerplazo también acá y de la
misma manerasi el escribano dentro de esos 15 díasno autoriza y autoriza el
día 18 y lamanda a inscribir dentro de los 5 díases decir cumple el plazo del
artículo 5el segundo plazo también poco seretrotrae a la fecha y
suinstrumentación estos plazos no seolviden juegan de manera conjunta si
nose cumple 1 cae el otro