Los sujetos en el instrumento notarial

A lo largo del presente material conocerás cuáles son las nociones básicas a tener en cuenta
para el estudio del Instrumento Notarial. Es fundamental que, a lo largo del estudio de la
materia, mantengas presente este contenido ya que son las bases de material teórico para
luego acceder a las instancias de actividades.

Capacidad y legitimación. Representación

Formas de intervención de los sujetos. Instrumentos habilitantes. Régimen actual

Testigos en los instrumentos públicos. Capacidad

Rogación en las escrituras públicas

Redacción del documento notarial. Notas marginales. Supuestos legales de aplicación

Secreto profesional. Límites

Estudio de títulos. Su importancia en la contratación.

Referencias
LECCIÓN 1 de 8

Capacidad y legitimación. Representación

Sujetos negociales y sujetos

instrumentales. Capacidad y legitimación.
Representación
Los sujetos pueden intervenir en el acto notarial de manera personal o por medio de sus representantes, lo que se
desarrollará a continuación. En aquellos casos en los que el sujeto negocial e instrumental recae en la misma persona
y esta actúa por sí, es deber del escribano acreditar su identidad.

Para distinguir entre sujetos negociales e instrumentales, hay que diferenciar entre negocio e instrumento.

Cuando se habla de negocio, se refiere al contenido, de derecho material o sustantivo; cuando se alude al
instrumento, se trata del derecho formal, el derecho notarial.

Unir sentencias

Sujetos negociales

Contenido, de derecho material o

Negocio
sustantivo
 Instrumento Derecho formal, el derecho notarial.

SUBMIT

El negocio condiciona e impone ciertas cláusulas al instrumento. Este último produce efectos en el plano del negocio,
es decir, ambos están interrelacionados. El negocio puede vivir sin el instrumento (por ejemplo, el boleto de
compraventa), pero este no puede existir sin el negocio, porque carecería de contenido. No obstante, el negocio
depende del instrumento público para causar plenamente sus efectos, puesto que le agrega autenticidad.

Ahora, el sujeto es la persona a la cual la ley atribuye un concreto derecho subjetivo. Dicho de otra manera, el
individuo se conecta a un derecho y entonces se tiene un derecho subjetivo. Cuando esa conexión es actual, se dice
que el sujeto es titular. Titularidad es, por lo tanto, la conexión actual de un sujeto a un derecho.

La necesidad del tráfico jurídico nos llevó a la posibilidad de ejercicio del derecho sin tener la titularidad. A este
poder de ejercicio, que prescinde de la titularidad, es a lo que modernamente se le llama legitimación.

Como se observa, la legitimación corre en planos paralelos con la titularidad. La titularidad es lo sustantivo, el
derecho de fondo; la legitimación es lo formal, es lo necesario para el ejercicio del derecho. Esta distinción entre
titularidad y legitimación es de capital importancia para el notario, ya que muchas veces, cuando se disponga a
autorizar escrituras públicas, no va a estar presente el titular del derecho, sino otra persona, la que tendrá que
acreditar su capacidad de obrar y de celebrar el acto, esto es, que está legitimado. Esa legitimación puede provenir de
un acto anterior de apoderamiento (poder) o de la ley (por ejemplo: el ejercicio de la patria potestad). En el siguiente
punto, se volverá sobre este tema.

Sujeto en el negocio: cuando aludimos al sujeto en el negocio, hablamos de partes; nos referimos a
dos sujetos de derecho frente a frente en los dos extremos de una línea recta, es decir, de una relación
jurídica. Pero parte no quiere decir titular; por ejemplo, el vendedor es parte en el contrato de venta y
puede no ser el titular o no ser el propietario de la cosa. Si no es el propietario de la cosa, habrá que
analizar si tiene legitimación. Por lo que puede decirse que parte es cada una de las posiciones dentro
de un negocio jurídico.

Parte simple y parte plural: parte tampoco quiere decir persona; parte es cada una de las posiciones
del negocio, activa o pasiva (parte vendedora y parte compradora), pero cada una puede incluir a
varias personas que actúan juntas y comparten la misma titularidad. Por ejemplo: dos personas
copropietarias de un mismo inmueble lo venden a otra. También puede ser que quien compra lo haga
en copropiedad.

Unilateralidad y pluralidad de partes: no siempre en un negocio jurídico habrá dos partes, también
existen los negocios jurídicos unilaterales, como el testamento, y plurilaterales, como el préstamo con
fianza en el cual hay tres partes: deudor, fiador y acreedor.

Parte simple y parte compleja: se hace referencia a aquellas situaciones en las que una de las partes
actúa a través de un representante, como en el caso del mandante o del tutor, por ejemplo. Si bien
estrictamente los representantes no son parte, a ese conjunto formado por representante y representado
se lo llama parte compleja.

Sujeto en el instrumento: las personas que intervienen en el instrumento son los sujetos
instrumentales y se llaman comparecientes. No es lo mismo parte (negocio) que compareciente
(instrumento). Este pertenece al mundo de los hechos; la parte corresponde al mundo del derecho. Si
bien en muchos casos la misma parte es la que comparece (es decir, ambos conceptos coinciden en una
sola persona), esto tiene carácter circunstancial, no necesario, por lo que la distinción no queda
invalidada por esta circunstancia. La idea de compareciente va indefectiblemente unida al hecho
material de la presencia física ante el notario. En definitiva, los comparecientes son los que están
presentes en la audiencia notarial. Este hecho de la presencia física de los comparecientes tiene que
estar redactado en la escritura con nitidez, ya que es una de las expresiones auténticas del notario.

Compareciente en nombre propio y compareciente en nombre ajeno: esta distinción tiene en

cuenta la relación entre compareciente y parte. Cuando el que comparece es también parte, se dice que
actúa en nombre propio, mientras que si el que comparece viene en representación, se habla de que lo
hace en nombre de otro.

Compareciente simple y otorgante: compareciente simple es quien presta su conformidad a un relato

y únicamente aprueba con su firma la fidelidad de la narración. Es propio de las actas. En cambio, el
otorgante presta su consentimiento al negocio y al instrumento, manifiesta su voluntad.
Capacidad y legitimación
La capacidad es la aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones. La legitimación es la cobertura jurídica del
poder de hecho, es decir, es poder obrar en un caso concreto, por estar autorizado para ello, ya sea por la ley, por un
poder anterior a la celebración del acto o por la ratificación posterior por parte del titular del derecho.

Muchas veces se encuentran personas que tienen capacidad de obrar, pero no están legitimados para hacerlo. Por
ejemplo: el tutor tiene capacidad para comprar inmuebles, pero no está legitimado para adquirir bienes que

pertenezcan a su pilo.
LECCIÓN 2 de 8

Formas de intervención de los sujetos. Instrumentos

habilitantes. Régimen actual

En tal sentido, nos dice el nuevo artículo 306 del Código Civil y Comercial de la Nación1 (CCCN) que:

La identidad de los comparecientes debe justificarse por cualquiera de los siguientes medios:

a.por exhibición que se haga al escribano de documento idóneo; en este caso, se debe
individualizar el documento y agregar al protocolo reproducción certificada de sus partes

pertinentes; por afirmación de conocimiento por parte del escribano.2

La exhibición del documento idóneo se refiere a la exposición de los documentos contenidos en las leyes respectivas,
o sea, el documento nacional de identidad. Sin embargo, nada obsta a que el notario, para alcanzar el convencimiento
en los casos que así lo requiera, puede valerse de cuantos otros documentos también se consideren idóneos para la
justificación de identidad, aunque no sean los determinados por las leyes. En consecuencia, puede admitirse la
exhibición de otros documentos que ayuden a la correcta aseveración, a saber: cédula policial, pasaporte, carné de
conductor, tarjeta de crédito, carné de socio del club, en fin, cuantos sean necesarios para probar la buena y prudente
diligencia notarial a la hora de cumplir con la exigencia legal. La obligación notarial culmina cuando se agrega al
protocolo la reproducción o la copia certificada en sus partes pertinentes.

También se encuentra prevista en la norma a los fines de la justificación de identidad del compareciente la
posibilidad de afirmación de conocimiento del escribano, algo también habitual en las escribanías con personas que
concurren asiduamente a consultar al profesional, donde, en razón del trato, se los exime de las justificaciones
mencionadas anteriormente y se consigna tal situación en la escritura respectiva (Rivera y Medina, 2014).

Ahora bien, muchas veces puede suceder que el que comparece a firmar la escritura no es el titular del derecho, es
decir, que el sujeto negocial no coincide con el sujeto instrumental.

Es en estos casos cuando aparece en escena el instituto de la representación. La representación tiene lugar cuando
una persona realiza un acto jurídico en nombre de otra, de modo que la actuación del representante implica la
actuación del representado. Es decir, los efectos del negocio van a parar directamente en cabeza del representado.

La representación puede surgir:

de la ley (tutela, curatela, sistemas de apoyo);

de la voluntad de las partes (mandato);

orgánica (en nombre de una persona jurídica).

El notario debe examinar el instrumento que contiene la representación, esto es, el título habilitante, para ver si es lo
suficientemente amplio para habilitar al compareciente a realizar el acto. Luego, el notario debe incorporar de alguna
forma el instrumento habilitante a la escritura del acto que se está por celebrar.

El actual artículo 307 del Código Civil y Comercial establece que “si el otorgante de la escritura es un representante,
el escribano debe exigir la presentación del documento original que lo acredite, el que ha de quedar agregado al

protocolo”.3
Asimismo, se establece la posibilidad de incorporar una copia certificada del instrumento cuando se trate de poderes
para más de un asunto o de documentos habilitantes que hagan necesaria su devolución.

En los casos en los que el instrumento habilitante fue confeccionado por el mismo profesional o que ya fue
incorporado al protocolo de la escribanía en virtud de acto anterior, basta con mencionar esta circunstancia al indicar
folio y año. Vale tener en cuenta que es el deber del escribano comprobar mediante la exhibición del documento
original que este no ha sido revocado.

Por último, cabe aclarar que, de acuerdo con el último párrafo del artículo 309, la inobservancia de este requisito no
acarrea la nulidad de la escritura, pero puede generar sanciones para el escribano interviniente.

Distintos casos de representación y documentos habilitantes

En el nuevo Código Civil y Comercial se eliminó la antigua clasificación entre incapacidad de hecho absoluta y
relativa, como así también las categorías de menor impúber (incapaz absoluto), menor adulto (incapaz relativo),
demente (incapaz absoluto) y sordomudo (incapaz absoluto) (Rivera y Medina, 2014). De modo que, según las
sentencias, se deben determinar, en cada situación, los límites exactos de la incapacidad del sujeto.

El artículo 101 enumera los representantes para cada caso, que así se encuentran:

1) De las personas por nacer, sus padres.

2) De las personas menores de edad no emancipadas, sus padres. Si faltan los padres, o ambos son
incapaces o están privados de la responsabilidad parental, o suspendidos en su ejercicio el tutor
que se le designe.

3) De las personas con capacidad restringida, el o los apoyos designados cuando conforme a la
sentencia, estos tengan representación para determinados actos de las personas incapaces en los

términos del último párrafo del artículo 32, el curador que se les nombre.4
4) El antiguo artículo 141 del Código Civil hablaba de los declarados insanos por demencia, el cual fue reemplazado
en la actualidad por el artículo 32, en el que se habla de personas con capacidad restringida y con incapacidad.

En estos términos, se establece que la

persona mayor de trece años que padece una adicción o una alteración
mental permanente o prolongada, de suficiente gravedad, siempre que
estime que el ejercicio de su plena capacidad puede resultar un daño a su

persona o a sus bienes.5

Esta podrá ser restringida en su capacidad por sentencia judicial con designación de los nuevos llamados sistemas de
apoyo del artículo 43.

A los fines de completar esta capacidad restringida, se incorpora esta nueva figura que, conforme reza la norma, tiene
por finalidad facilitar “a la persona que lo necesite la toma de decisiones para dirigir su persona, administrar sus

bienes y celebrar actos jurídicos en general”6. Pueden ser personas de confianza del interesado y la medida de su
accionar deberá estar determinada en la sentencia que lo designe. Si se considera necesario, podrá ordenarse su
anotación en el Registro de Estado Civil y Capacidad de las personas.
 Habiendo sido eliminado el supuesto de incapacidad por sordomudez, ahora la norma solo refiere
a las personas a quienes se les ha dictado sentencia de incapacidad por encontrarse absolutamente
imposibilitadas de interaccionar con su entorno y expresar su voluntad por cualquier modo, medio
o formato adecuado y el sistema de apoyos resulte ineficaz (art. 32 párr. 4°). En este caso -el cual
solo tiene lugar excepcionalmente-, se designa un curador como representante legal de la persona.

6) En el nuevo Código Civil (art. 48), la inhabilitación del antiguo artículo 152 bis quedó circunscripta, únicamente,
a los casos de prodigalidad.

Hay que resaltar que la asistencia que debe brindar el apoyo en los términos del artículo 48 no se condice con otorgar
el asentimiento para perfeccionar el acto, sino que, por analogía, se aplicará lo dispuesto en el artículo 38 del código
con relación a las condiciones de validez de los actos y la modalidad de actuación del apoyo en dichas situaciones
(Rivera y Medina, 2014).

A los fines del ejercicio notarial, el escribano deberá solicitar la exhibición de la sentencia que declare la restricción
de la capacidad o, en su caso, la incapacidad. Los recaudos que deberá tener en cuenta para determinar el alcance de
dicha representación están expresados en el artículo 38, ya que dicha sentencia:

ARTICULO 38.- Alcances de la sentencia. La sentencia debe determinar la extensión y alcance de

la restricción y especificar las funciones y actos que se limitan, procurando que la afectación de la
autonomía personal sea la menor posible. Asimismo, debe designar una o más personas de apoyo
o curadores de acuerdo a lo establecido en el artículo 32 de este Código y señalar las condiciones
de validez de los actos específicos sujetos a la restricción con indicación de la o las personas

intervinientes y la modalidad de su actuación.7

Se deja constancia en el Registro de Estado Civil y Capacidad de las personas de tal circunstancia.

Asimismo, en el artículo 44, se impone la nulidad de los actos celebrados por las personas incapaces o con capacidad
restringida que sean contrarios a lo determinado en la sentencia con posterioridad a su inscripción. Este nuevo
sistema relacionado con la capacidad de las personas varía de acuerdo con lo determinado en la sentencia, es decir,
ante el otorgamiento de un acto, debemos tener presente si la actuación del representante se otorgó en los términos de
una sustitución de voluntad (curador) o si se requiere el asentimiento de este, el cual simplemente completa la
voluntad de la parte principal en el acto con carácter de asistente (sistema de apoyo).

Cabe aclarar que la figura contemplada en el antiguo artículo 153, en relación con el sordomudo que no sabe darse a
entender por escrito, fue eliminada de la normativa vigente, la cual solo se limita a establecer que aquellas personas
con discapacidad auditiva deberán concurrir a la celebración del acto con testigos que garanticen la comprensión y el
conocimiento de este, tema que será desarrollado oportunamente.

El asunto que resta tratar respecto de instrumentos habilitantes requeridos, por haber una representación orgánica
necesaria, es el caso de las personas jurídicas. El tipo de instrumento que se deberá exhibir dependerá de la clase de
persona jurídica del que se trate.

1 Como se advierte de la redacción del nuevo artículo 148, se eliminó toda referencia a las sociedades
civiles, las cuales pasarán a regirse por los tipos dispuestos en la Ley N.° 19550. Esto mantendrá el
alcance y las atribuciones establecidas en su contrato social, por lo que el régimen de representación
será el que este determine.

2 Fundaciones: acta fundacional inscripta, acta del consejo de administración para acreditar el cargo de
representante y acta especial para realizar el acto del que se trate.

3 Sociedades colectivas: contrato social registrado. En este, estará establecida la representación. Si no

dice nada, cualquiera de los socios la representa.

4 Sociedades de responsabilidad limitada (SRL): se necesita el contrato inscripto, el acta de designación

de gerente y el acta especial de reunión de socios para aquellos actos que son extraños al objeto social.

5 Sociedades anónimas (SA): estatuto social en escritura pública, acta de elección de miembros del
directorio (si las que figuran en el estatuto ya terminaron su período), acta de directorio en el que se
 realiza la distribución de cargos y se designa al presidente.

6 En el inciso g del artículo 148 del nuevo código, se incluye como persona jurídica privada al consorcio
de propietarios. En consecuencia, en el artículo 2044 se dispone que el conjunto de propietarios de las
unidades funcionales constituye la persona jurídica de consorcio, la cual es regulada en su
funcionamiento a través de las distintas disposiciones que conforman el Título VI denominado
"Propiedad horizontal" (Rivera y Medina, 2014). El administrador es representante legal con carácter
de mandatario y debe presentar reglamento de copropiedad donde esté designado en tal carácter (arts.
2065 y 2056).

7 También se incorpora como persona jurídica privada a las comunidades indígenas y se determina
como requisito ineludible para su reconocimiento la inscripción como tal (art. 2029). A partir de ello,
surgen como titulares del nuevo derecho real de propiedad comunitaria indígena regulado en el Título
V del Libro Cuarto de Derechos Reales, el cual se constituye sobre un inmueble rural destinado a la
preservación de la identidad cultural y el hábitat de las comunidades indígenas (art. 2028 y
subsiguientes) (Rivera y Medina, 2014).

1 Ley N.° 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación.
2 Art. 306, Ley N.° 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación.
3 Art. 307, Ley N.° 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación.
4 Art. 101, Ley N.° 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación.
5 Art. 32, Ley N.° 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación.
6 Art. 43, Ley N.° 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación.
7 Art. 101, Ley N.° 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación. Recuperado de:

http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-239999/235975/norma.htm#6
LECCIÓN 3 de 8

Testigos en los instrumentos públicos. Capacidad

El testigo es el individuo que presencia o conoce directamente un hecho. Es una persona fidedigna de uno u otro sexo
que puede manifestar la verdad o la falsedad de los hechos controvertidos.

Desde el punto de vista notarial, existen diferentes tipos de testigos: instrumentales, de conocimiento, de
corroboración de hechos o corroborantes y honorarios.

Proceso
 Introduction

A continuación, conocerás los tipos de testigos.

 Paso 1

Testigos instrumentales

Puede decirse, en resumidas cuentas, que los testigos en los instrumentos públicos son un requisito o un
elemento de forma, ya que no declaran ni testifican ningún hecho del pasado –como los testigos analizados
desde la óptica del derecho de procedimientos que resultan determinantes para la validez de un acto–.

En cambio, pueden encontrarse testigos que obran como tal, en el sentido de aseverar situaciones o hechos
por ellos observados o vividos, como sucede, por ejemplo, en las actas notariales, y así, al ser requeridos
por el notario o el escribano autorizante, pueden declarar lo que vieron, lo que escucharon, etcétera (Rivera
y Medina, 2014). Pero lo cierto es que los testigos a los que hace referencia el artículo 295 (y los anteriores
designados) son testigos de forma y por ello se los denomina instrumentales.

Otro caso de testigo instrumental se encuentra en la nueva regulación, en el artículo 313, en relación con la
firma de los instrumentos privados, que afirma que “si alguno de los firmantes de un instrumento privado
no sabe o no puede firmar, puede dejarse constancia de la impresión digital o mediante la presencia de dos
testigos que deben suscribir también el instrumento”8
 Paso 2

Testigos de conocimiento

El antiguo artículo 1002 del código velezano lo establecía como una de las formas de justificar la identidad
de los comparecientes. Así, estos testigos debían ser también de conocimiento del escribano. Con el nuevo
Código Civil y Comercial, se elimina esta posibilidad y la acreditación de identidad se limita a la
afirmación de conocimiento del escribano.
 Paso 3

Justificación de identidad

“La identidad de los comparecientes debe justificarse por cualquiera de los siguientes medios:… b) por
afirmación del conocimiento por parte del escribano”9.
 Paso 4

Testigos corroborantes

Como la palabra lo indica, son aquellas personas que comparecen en la celebración de un acto a fin de dar
la razón de la existencia de una determinada circunstancia. Ejemplo de ello son los casos en los que una
persona soltera quiere contraer matrimonio en el extranjero, donde deberá concurrir a manifestar dicha
situación frente a un juez y dos testigos.
 Paso 5

Testigos honorarios

Son los que, además de los necesarios, concurren al acto por razones de amistad o afecto, como en el caso
de la celebración del matrimonio o en la asunción de cargos.
 Summary

Manten esta información cerca en caso de necesitarla.

En cuanto a la capacidad para ser testigos, el artículo 295 del Código Civil y Comercial establece:

No pueden ser testigos en instrumentos públicos:

a) las personas incapaces de ejercicio y aquellas a quienes una sentencia les impide ser testigo en
instrumentos públicos;

b) los que no saben firmar;

c) los dependientes del oficial público;

 d) el cónyuge, el conviviente y los parientes del oficial público, dentro del cuarto grado y segundo
de afinidad;

El error común sobre la idoneidad de los testigos salva la eficacia de los instrumentos en que han

intervenido.10

Ahora, te invito a analizar el siguiente documento:

Lectura obligatoria: El contrato de mandato en el Código Civil y Comercial

El contrato de mandato en el Código Civil y Comercial.pdf

64.7 KB

Fuente: Bas, J., Garzino, F. A. y Constanza, M. (2015). El contrato de mandato en el Código Civil y Comercial. Recuperado

de: AR/DOC/1177/2015

8 Art. 313, Ley N.° 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación.

9 Art. 306, Ley N.° 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación.
10 Art. 295, Ley N.° 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación.
LECCIÓN 4 de 8

Rogación en las escrituras públicas

Definición y necesidad de la rogación. Obligatoriedad de prestar

la función notarial. Autoría del documento notarial
La actuación del notario es recepticia y su jurisdicción es rogada, esto es, su intervención debe ser solicitada. Por tal
motivo, se dice que la rogación es necesaria. Asimismo, esta última debe ser expresa, es decir, dirigida a un acto
concreto, y además es libre, porque el requirente elige libremente el notario que quiere que intervenga en el acto. En
este punto, se discute cuál parte tiene el derecho de elegir el notario. Nada dice la ley, sin embargo, los usos y las
costumbres afirman que quien elige es el que paga los honorarios y este es al que le interesa el título, en el caso de la
compraventa, el comprador; en la hipoteca, el acreedor.

En la práctica, la rogación normalmente comienza con una solicitud verbal (telefónica o personalmente). También
puede hacerse por escrito (en un instrumento que se llama minuta rogatoria), por correo electrónico o por el
procedimiento que las partes consideren apropiado. Luego del requerimiento, el escribano debe aceptar expresa o
tácitamente. El requerimiento queda plasmado en la escritura pública, de forma implícita, en el comparendo cuando
se individualiza a las partes. Respecto de las actas, el requerimiento se coloca de manera expresa al comienzo y es
aceptado expresamente por el escribano. En caso de que se trate el tema de actas, se verá en detalle el requerimiento.

Obligatoriedad de prestar la función notarial

Todas las leyes notariales provinciales establecen la obligatoriedad de prestar el servicio. La Ley Orgánica Notarial

cordobesa (Ley N.° 418311), en su artículo 11, inciso d, establece como uno de los deberes esenciales del escribano
“intervenir profesionalmente en los casos en que fuera requerido, no siendo dicha intervención contraria a las leyes o

no hallándose impedido por otras obligaciones profesionales de igual urgencia”12. Si el escribano se niega a prestar
el servicio que es propio de su función sin causa justificada, será responsable por los daños y los perjuicios que
ocasione. Así, el código penal también sanciona el incumplimiento de los deberes de funcionario público.

Hay justa causa para no prestar la función notarial:

 1 actos que estén fuera de su competencia material (por ejemplo: matrimonio);

2 actos en los que alguna de las partes son parientes en grado prohibido (art. 291);

3 cuando el acto que se intenta celebrar es contrario a la ley o a la moral y las buenas costumbres;

4 por imposibilidad material o por correr serio peligro su vida.

Es decir, no toda negativa a prestar el servicio cae dentro de un incumplimiento de su función.

Autoría del documento notarial

Todo documento es una creación humana y expresa el pensamiento de un hombre. Sin autor, no hay documento, por
lo que hay que determinar qué se entiende por autor. Al respecto, hay diferentes teorías: algunas, ya abandonadas,
señalan como autor a quien escribe o da forma al documento. Estas teorías fueron criticadas, porque importaría
considerar autor del documento al escribiente o al secretario.

La teoría de mayor predicamento en España es la que señala que el autor del pensamiento es el autor del documento.
Núñez Lagos (1967) agrega que el autor del documento es el autor de la declaración que se materializa mediante el
documento. Pero el problema es si el notario es el único autor o si, cuando el documento contiene declaraciones de
otras personas, ellas también son autoras del documento.

Obviamente, el exclusivo autor del documento es el funcionario que lo autoriza. Esto es así, ya que las partes
declaran antes, incluso en la misma audiencia notarial, pero no en el documento. En este, a todas las exposiciones las
hace el notario, por lo que es el autor del documento, aunque se funde en declaraciones hechas por las partes.

Lectura obligatoria: Informe de dominio, ejemplo 1

Informe de dominio pdf

 Informe de dominio.pdf
185.1 KB

Fuente: Registro General de la Provincia de Córdoba, 1 de julio de 2017, p. 1

11 Ley N.° 4183. (1949). Ley Orgánica Notarial [Texto ordenado por el Decreto N.° 2252/75]. Poder Legislativo de la

Provincia de Córdoba.
12 Art. 11, Ley N.° 4183. (1949). Ley Orgánica Notarial [Texto ordenado por el Decreto N.° 2252/75]. Poder Legislativo de la

Provincia de Córdoba.
LECCIÓN 5 de 8

Redacción del documento notarial. Notas marginales.

Supuestos legales de aplicación

Redactar el documento es el trabajo intelectual que realiza el notario. Este debe interpretar la voluntad de las partes y
luego darle la forma jurídica adecuada y la correcta redacción para que el negocio pueda interpretarse con claridad,
dejando de lado fórmulas sacramentales que se repiten sin sentido alguno a lo largo del tiempo.

Para otorgar una forma jurídica a la voluntad de las partes, el notario realiza una función calificadora y construye el
documento al realizar la redacción con todos los requisitos necesarios para que la legitimidad sea plena. Luego, al
autorizarlo, le imprime la autenticidad a través de la fe pública.

La creación del instrumento público está estrechamente vinculada con la forma, la prueba y el contenido, que es el
negocio jurídico. La forma tiene que existir, porque es la exteriorización de las voluntades jurídicas vinculantes. La
forma es fundamental en la disciplina notarial y de su cumplimiento depende la eficacia del acto. La prueba, si bien
es secundaria respecto de la forma en cuanto a la eficacia del acto, en el caso del instrumento público confeccionado
por un escribano, resulta ser la prueba más eficaz a fines de dar certeza al contenido del acto, sin más impugnación
que la querella de falsedad, en cuanto a los hechos realizados por el notario.

Las notas marginales son anotaciones firmadas por el escribano, que se consignan a un costado o al pie de la escritura
matriz o de los testimonios que de ella se expidan. Marginal significa fuera de texto, por lo que se pueden colocar en
el margen o por debajo, luego de la firma del escribano. Las notas marginales tienen una función publicitaria, son
accesorias y su naturaleza jurídica es de instrumento público, ya que las hace un escribano en ejercicio de sus
funciones.

Supuestos legales de aplicación

Pueden ser:
Protocolares
–
Como lo que se establece en el artículo 63 de la Ley N.° 4183, que, al expedir testimonio, se debe dejar constancia
en la matriz, es decir, en el protocolo.

Extraprotocolares
–
Es decir, que son colocadas en el primer testimonio, como lo establecido en el artículo 66 de la Ley N.° 4183, que
se refiere a la nota que debe colocar el escribano en el título antecedente que le sirve de referencia cuando realiza un
acto sobre determinado inmueble.

También se puede mencionar la nota marginal que se debe colocar tanto en la matriz como en el primer testimonio,
en el caso de existir contradocumento (art. 298 del CCCN).

Las notas marginales más comunes son las subsanatorias, que sirven para corregir errores, como la escritura del
nombre de uno de los comparecientes o en la descripción del objeto, siempre que no sea en uno de los elementos
fundamentales que lo varíen sustancialmente, por ejemplo: se erró en una medida.

Otras notas muy comunes son las complementarias, cuando faltó algún elemento, como, por ejemplo, el número de
CUIT (código único de identificación tributaria), el nombre del cónyuge, entre otros.
LECCIÓN 6 de 8

Secreto profesional. Límites

Es la obligación moral que tiene el notario de guardar estricta reserva de cuanto conozca y le fuera confiado en el
ejercicio de su ministerio. El secreto es eminentemente calificador de la profesión del notario, ya que, junto con la
veracidad, son los pilares sobre los que se apoya el quehacer notarial.

¿Qué comprende el secreto profesional? Algunos autores dicen que debe ser absoluto, inquebrantable y en todo
momento, aun a pedido de los propios interesados. Otros excluyen expresamente el llamado secreto de protocolo del
secreto profesional por entender que, dada la publicidad de los registros públicos, los protocolos no son reservados.
Pero no debe olvidarse que esa publicidad requiere de un interés legítimo, por lo que los terceros se deben enterar por
la vía legal que corresponda, sin menoscabo del secreto del notario.

Todos los profesionales tienen la obligación moral del secreto de lo que conocieren por el ejercicio de su profesión;

la ley recoge esta norma ética e impone su obligatoriedad. Así, el Código Penal13 argentino (CPA) en su artículo 156
dice:

Será reprimido con multa… e inhabilitación especial en su caso, por seis meses a tres años, el que
teniendo noticia por razón de su estado, oficio, empleo o profesión, de un secreto cuya

divulgación pueda causar daño, lo revelare sin justa causa.14

La violación del secreto profesional genera responsabilidad civil (reparar daños y perjuicios ocasionados), penal y
disciplinaria. La excepción al principio de la responsabilidad está en el mismo artículo 156 del CPA, que termina

diciendo “lo revelare sin justa causa”15. Cabe preguntarse cuál sería la justa causa. Alguna doctrina propone que no
hay justa causa, que el notario en ningún caso debe violar el secreto profesional.

El V Congreso Internacional de Notariado Latino (octubre de 1958) dejó establecida la opinión de que la ley no debe
poner límites al secreto profesional y que quede reservada a la conciencia del propio notario la apreciación de la justa
causa. Los colaboradores del notario quedan vinculados con la obligación de guardar secreto. En igual sentido se
pronunció la organización de las VII Jornadas Notariales Cordobesas (1986).

13 Ley N.° 11179. (1921). Código Penal de la Nación Argentina. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
14 Art. 156, Ley N.° 11179. (1921). Código Penal de la Nación Argentina. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
15 Art. 156, Ley N.° 11179. (1921). Código Penal de la Nación Argentina. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
LECCIÓN 7 de 8

Estudio de títulos. Su importancia en la contratación.

Violeta Sierz (2012): “consiste en el examen documental efectuado sobre los antecedentes, matrices, expedientes y
títulos que acreditan derechos y legitiman el dominio durante el plazo de prescripción (https://bit.ly/2WQKXeD).”

Es un recurso auxiliar del derecho notarial que genera una gran responsabilidad al profesional, ya que importa la
realización de un análisis crítico, pues el notario emite un juicio en torno a la validez o invalidez, a la perfectibilidad
u observabilidad del título. Es decir, acusa un diagnóstico y ofrece un pronóstico.

Cartas de memoria individuales

Porque observa el fondo y la

forma, al estudiar tanto el
Diagnóstico instrumento en sí como sus
antecedentes, y determina si
existe algún vicio.

1 of 2
 En caso de ser observable el
título, señala cuál es el medio
Pronóstico
técnico recomendado para
subsanar el vicio.

2 of 2

Para efectuar el estudio de títulos, se debe realizar el análisis del documento desde distintos puntos de vista:

1 Desde el objeto: sus relaciones, sus cambios y sus modificaciones a través de las distintas
titularidades. La extensión y la naturaleza jurídica de los derechos que se transmiten; los gravámenes
del inmueble; la vigencia de los gravámenes, el levantamiento de estos o su caducidad.

2 Desde el sujeto: debe verificarse el titular del dominio y las restricciones que puede poseer.
Capacidad y legitimación. Hacer hincapié en las representaciones.

3 Desde el título en sí mismo: controlar su clase y su condición, su valor legal, los problemas, los
vacíos o los defectos que puede contener.

4 Debe analizarse si hay renuncias de derechos y acciones, porque ello implica la alteración de los
estados jurídicos.

5 Desde el acto jurídico: debe observarse si están presentes todos los elementos tipificantes del negocio
jurídico del que se trate.
 6 Respecto de la actuación del notario: si actuó dentro de los límites de su triple competencia,
material, formal y en razón de las personas.

Como ya se mencionó, debe analizarse la matriz en el respectivo protocolo, y no debe limitarse solo a ella, sino que
tiene que extenderse a todo antecedente, expedientes judiciales, archivos administrativos, planos, documentos
públicos y privados.

El período que abarca el estudio de títulos es de 20 años, sin interrupción alguna, porque ese es el período legal de la
prescripción. Todo este análisis debe concluir con la opinión crítica y técnico-jurídica del autor. La finalidad que
tiene la realización del estudio de títulos es lograr que los que circulan sean perfectos y completos, a fin de mantener
y afianzar la seguridad jurídica.

Este tema del estudio de títulos tiene su implicancia en la práctica, respecto a la transmisión de los derechos. Se sabe
que el principio sentado por el artículo 399 del Código Civil y Comercial (anteriormente, el art. 3270) de que “nadie

puede transmitir a otro un derecho mejor a más extenso que el que tiene”16 se debe entender en concordancia con lo
dispuesto por el artículo 392 (antiguo art. 1051) en relación con el tercero de buena fe.

Así se tiene que:

Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble
registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin
ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirentes
de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso. Los subadquirentes no pueden
ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del

derecho.17
Para que funcione esta protección establecida en el artículo 392, el sujeto tiene que haber adquirido el derecho real o
personal sobre el inmueble y cumplir con todos los recaudos exigidos por el ordenamiento jurídico, es decir, la
escritura pública, la entrega efectiva de la posesión, la inscripción en el registro de la propiedad, además de lo que el
mismo artículo exige como condición: el título oneroso y la buena fe.

Respecto de la buena fe, entra en juego el tema del estudio de títulos, ya que cabe preguntarse cuándo se puede
considerar que el tercero actuó de esta manera.

La norma se refiere al subadquirente de buena fe y alude a la buena fe creencia, es decir, aquella que se predica de
quien se persuade de la legitimidad de su título.

Tratándose de la adquisición de derechos reales sobre inmuebles, se discute sobre las diligencias que denotan la
buena fe en el subadquirente. Encontramos, así, una parte minoritaria de la doctrina que considera que solo alcanza
con la buena fe registral. Esta existe cuando el tercero adquiere de quien está inscripto en el Registro de la Propiedad
Inmueble como titular del dominio de acuerdo con el certificado registral que expide ese organismo(Rivera y
Medina, 2014).

Contraria a esta postura se encuentra la mayoría de la doctrina nacional que exige, como requisito que denote la
buena fe, que el subadquirente haga el estudio de títulos suficiente, sin que baste la mera comprobación de quien es

el titular registral. Asientan su postura sobre la base de lo determinado por el artículo 4 de la Ley N.° 1780118
(Registro de la Propiedad Inmueble) que establece que: "La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los

defectos de que adoleciera según las leyes"19.

El estudio de títulos sirve a los fines de analizar los negocios jurídicos que causaron sucesivas transmisiones o
constituciones de derechos reales, para determinar si dichas transmisiones fueron regulares o son susceptibles de ser
cuestionadas en su validez.

Respecto a la prueba de la buena fe, esta debe ser provista por el subadquirente, ya que la buena fe del transmitente
no es un recaudo exigido por la norma –Lloveras de Resk, Rivera– (Rivera y Medina, 2014).
En Córdoba, no se hace estudio de títulos como trámite de rigor. No hay norma que lo exija en el Código Civil ni en
la Ley Orgánica Notarial, por lo que solo se hace cuando así lo solicita el requirente. De todas formas, es de buena
práctica notarial realizarlo.

En cuanto a la obligatoriedad de realizar un estudio de título, no había norma que lo exija en el Código Civil ni en la
Ley Orgánica Notarial, por lo que solo se hacía cuando así lo solicitaba el requirente o a los fines de una buena
práctica profesional. Actualmente, el Código Civil y Comercial determina que, excepto pacto en contrario, están a
cargo del vendedor los gastos de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los
instrumentos referidos en el art. 1137. En la compraventa de inmuebles también están a su cargo los del estudio del

título y sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta.20

Del análisis de la citada norma, al hacer expresa referencia a que los gastos de la entrega de la cosa vendida estarán a
cargo del vendedor, se deriva una serie de diligencias obligatorias a cargo de los escribanos, quienes hasta ahora
realizaban estudios de títulos de manera facultativa. Ello implica que deberán llevarlos a cabo a fin de evitar
nulidades o riesgos de un actuar negligente que les pudiera acarrear sanciones o un proceso de mala praxis
profesional.

En consecuencia, lo que hasta ahora se hacía solo con informes de dominio y anotaciones personales, hoy exige un
análisis exhaustivo sobre la cadena dominial.

Cuando el artículo 1138 del CCCN se refiere a: “…estudio del título y sus antecedentes…” deja
en claro que el estudio del título debe ser, lo que en la práctica se denominó hasta ahora “Estudio
de Títulos Completo”, y no así la “verificación de matríz”, que implica solo la comprobación y
estudio del título inmediato anterior. Sino que “…estudio del título y sus antecedentes…”, se
refiere a un estudio consolidado e íntegro de los veinte años posteriores al momento de escriturar,
y solo se dará el supuesto de que un estudio de título sea completo y asimilable a una verificación
de matríz en el caso que el título inmediato anterior tenga veinte años y un día (20 años y 1 día),
todo ello a fin de cuidar al negocio inmobiliario asegurándose de eliminar cualquier posibilidad de
ser atacado por acciones ya prescriptas o en el caso a un profesional del notariado en un proceso

judicial por mala praxis profesional.21

Principales causas de objeción en cuanto al fondo y la forma

Donación inoficiosa
–
En los casos en los que el donante excede la parte de los bienes permitidos para entregar a terceros a título gratuito,
el anterior Código Civil[1] lo regulaba en sus artículos 1830 y 1831, en los cuales establecía la acción de reducción
que tenía en manos el heredero para recuperar aquello entregado por el donante. El plazo aplicable para el ejercicio
de la acción de reivindicación era de diez años a partir de la muerte del causante. En el nuevo Código Civil y
Comercial, solo se hace mención a través del artículo 1565: “Se considera inoficiosa la donación cuyo valor excede
la parte disponible del patrimonio del donante. A este respecto, se aplican los preceptos de este Código sobre la
porción legítima”23, por lo que remite directamente a "los preceptos de este Código sobre la porción legítima"24. La
remisión es total, es decir, no continúa el capítulo con ningún artículo que incorpore reglas sobre el tema.

Por lo tanto, el tratamiento de la acción de reducción queda exclusivamente dispuesto por lo prescripto en los
artículos 2453 a 2460 de este código. En este sentido, el artículo 2459 establece que la acción de reducción tendrá
un plazo de prescripción de diez años desde que el tercero adquirió la posesión.
Se entiende que, en el transcurso de dicho plazo, el título es observable y, una vez vencido este, el título queda
subsanado. Pero el problema que trae aparejado es que se desprotege a la legítima, por cuanto, mientras corre dicho
plazo de prescripción adquisitiva, el heredero forzoso presuntivo no tiene acción para defenderse, la cual recién
nace con la muerte del donante, cuando adquiere la calidad de heredero, en cuya oportunidad frecuentemente ya se
habrá cumplido aquel plazo de diez años, con lo cual se consuma la lesión a la legítima.

Lesión
–
Constituye uno de los vicios de los actos jurídicos, que se presenta cuando una de las partes obtiene una ventaja
patrimonial desproporcionada y sin fundamento aprovechándose de la necesidad, la debilidad psíquica o la
inexperiencia de la otra (art. 332). En estos casos, el damnificado puede pedir la nulidad del acto o, en su caso, un
reajuste equitativo.
 La nulidad del acto es relativa, prescriptible y convalidable, ya que puede ser adecuada por las partes al acordar el
reajuste. El artículo 954 disponía que la acción derivada del vicio de lesión prescribía a los cinco años contados
desde que el acto fue otorgado. En el actual artículo 332, no hay disposición alguna respecto a la acción de nulidad,
por lo que hay que remitirse al artículo 2563, inciso e, del cual resulta que el plazo de prescripción de esta es de dos
años contados “desde la fecha en que la obligación a cargo del lesionado debía ser cumplida”25 (Rivera y Medina,
2014).

Desde el punto de vista de la forma

–
Son observables todas las escrituras que sufren anomalías leves, es decir, que no cumplen con algún requisito
secundario. Son aquellas que están en el código como requisitos sin sanción o en las leyes notariales locales. Pueden
mencionarse como ejemplo: cuando no se cumple el requisito de agregar la minuta en caso de que se trate de una
persona que hable un idioma extranjero, que no se agregue el certificado registral, que no se coloque el número de
nupcias, etcétera.

16 Art. 399, Ley N.° 26994 (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
17 Art. 392, Ley N.° 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación.
18 Ley N.° 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
19 Art. 4, Ley N.° 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
20 Art. 1138, Ley N.° 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
21 Piesciorovsky, A. (31 de julio de 2015). Recuperado de: https://bit.ly/2Gwe8Ov
23 Art. 1565, Ley N.° 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación.
24 Art. 1565, Ley N.° 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación.
25 Art. 2563, Ley N.° 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación.
LECCIÓN 8 de 8

Referencias

Ley N.° 4183. (1949). Ley Orgánica Notarial [Texto ordenado por el DecretoN.° 2252/75]. Poder Legislativo de la
Provincia de Córdoba.

Ley N.° 11179. (1921). Código Penal de la Nación Argentina. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

Ley N.° 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.

Ley N.° 26994 (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

Registro General de la Provincia de Córdoba (1 de julio de 2017). Informe de dominio.

Rivera, J. C. y Medina, G. (Eds.). (2014). Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, comentado por
especialistas (Vol. 1). Buenos Aires, AR: La Ley.