Contrato de obra

Pedro Ramírez ha encomendado a la constructora Los Reartes S. R. L. la edificación de un inmueble para habitar con su familia, el cual
se debe componer de tres habitaciones, dos baños, una cocina-comedor y una galería. Acordaron un precio fijo que sería abonado por
Ramírez, en cuotas, cada 60 días. Habiendo avanzado un 40 % de la obra, Los Reartes le informa al comitente que deberán modificar el
proyecto, ya que es necesario agregar 5 columnas para que la construcción sea estable, informando, a su vez, que el valor de la obra se
incrementaría en un 25 % del valor acordado. Ante esta comunicación, Ramírez informa a la constructora que no continuará con la
construcción y, por lo tanto, con el contrato, ya que no le resulta posible asumir los nuevos costos. La empresa constructora reacciona
exigiendo que se le abone el precio proporcional que restaba abonar, a valores actualizados, ya que los materiales utilizados hasta el
momento habían sufrido aumentos.

Disposiciones generales para las obras y servicios

El contrato de obra

Referencias

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Disposiciones generales para las obras y servicios

El contrato de obra es uno de aquellos de mayor utilización en el tráfico jurídico habiendo recibido una regulación en
el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) metodológicamente diferente a la que abordaba el Código
Velezano. 

A partir del siguiente caso, analizaremos las principales obligaciones que tienen las partes.

El CCCN ha sistematizado, a partir del Capítulo 6 del Título IV, libro tercero, la regulación de los contratos de obra y
servicios. Así, encontramos en la sección 1.° disposiciones comunes a ambos contratos, en la sección 2.°

disposiciones especiales para las obras y, en la sección 3.°, normas especiales para los servicios1. 

El artículo 12512 define estos contratos estableciendo sus caracteres generales.

[1] Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

[2] Art. 1251, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

1. El contratista o prestador que se compromete a realizar una obra o prestar un servicio.

2. El comitente  se obliga a abonar una retribución. 

3. Actuación independiente del contratista o prestador. 

Ahora bien, algunos principios, como anticipamos, son comunes a ambos contratos, veamos a continuación algunos
de ellos. 

Subcontratación: tanto el contratista como el prestador del servicio pueden valerse de terceros para
completar la prestación acordada. En ese caso, será un director de las tareas que el subcontratado
realice y responsable de su cumplimiento.

Precio, este se determinará de acuerdo con los siguientes parámetros: 

lo acordado por las partes;

la ley;

los usos; 

o podrá ser determinado por el Juez; 

 para aquellos casos en los que las partes hubieran acordado el precio, ya sea por un monto
global o por unidad de medida, no habrá posibilidad de que luego sea modificado, es decir, ni el
contratista ni el prestador del servicio podrán exigir reajustes en el precio con fundamento en el
aumento de los materiales o la mano de obra. 

Una de las facultades reconocidas al comitente, tanto en el contrato de obra como el de servicios, es
de rescindir unilateralmente el contrato. Ello es de toda lógica, ya que siendo el comitente el
interesado directo en su ejecución tiene la posibilidad de arrepentirse de su continuación en cualquier
momento. Por supuesto, se le impone la obligación de abonar al contratista o prestador del servicio
por los materiales y trabajos realizados hasta el momento y las ganancias que esperaba obtener. Ella
se conoce como desistimiento y ha sido receptada en el artículo 1261 del CCCN3.

[3] Art. 1261, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

Esta última previsión legal otorga solución, en parte, al conflicto suscitado entre Ramírez y Los
Reartes, ya que la remuneración a abonar por el comitente no podrá ser reajustada porque el precio se
acordó de manera global. En el caso, Ramírez deberá abonar lo adeudado hasta la proporción
construida sin actualización alguna.

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El contrato de obra

Este contrato tiene como característica principal que, si bien hay una actividad involucrada al igual que en los
servicios, esta se encuentra encaminada a la consecución de un resultado. De hecho, el mismo artículo 1252 nos da

las pautas para interpretar en qué casos nos encontraremos frente a un contrato de obra1. Debe prometerse un
resultado: 

[1] Art. 1252, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

eficaz, que cumpla con la función que posee por naturaleza o la que las partes hubieran previsto;

reproducible, condición que es dable de verificar cuando la obra prometida es intelectual de acuerdo con el artículo 2 de la Ley 117232;

[2] Ley 11723. Régimen Legal de la Propiedad Intelectual. (1933). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/35k9r5J

susceptible de entrega, la actividad debe expresarse en el resultado prometido, la tradición o entrega

es propia de las obras materiales.

Sistemas de contratación de obra

Si bien las partes pueden acordar el precio de la obra adoptando la modalidad que más se ajuste a sus necesidades,
el CCCN supletoriamente regula ciertas modalidades de contratación con base en criterios de utilización frecuente.

Ajuste alzado
–
Este modo de acordar el precio de la obra es también conocido como precio global. En esta modalidad, los materiales, se presume,
deben ser aportados por el contratista y el precio permanecerá inalterable aunque estos o la mano de obra sufran variaciones. 
Esta modalidad absoluta de ajuste alzado puede ser caracterizada por acuerdo de partes otorgando la facultad de modificar el precio de
acuerdo con ciertas variables. 

A coste y costas
–
Este sistema señalado en el artículo 1263 prevé que el precio pueda determinarse a la finalización de la obra de acuerdo con el valor de
los materiales, la mano de obra y otros gastos posibles3
[3] Art. 1263, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

Sistema por unidad de medida

–
El sistema de fijación de precio por unidad de medida puede clasificarse en dos modalidades más. 

Unidad de medida simple: en este caso, el precio se ha fijado por unidad de medida, pero sin determinar la cantidad de unidades que
deberán completarse para cumplir el contrato. Por ej. km de ruta, escritorios, casas. 

Unidad de medida global: en este caso, no solamente se acuerda el precio por unidad de medida, sino que se determinan las
cantidades a entregar por el contratista.

Las consecuencias de adoptar uno u otro sistema de los últimos son que, en el primero, no estando determinadas
las cantidades a entregar cualquiera de las partes podrá concluir el contrato terminadas un mínimo de unidades. En
cambio, en la segunda, el contratista cumple entregando la cantidad de unidades prometida. 

Modificaciones al proyecto

Si en el contrato las partes han previsto la totalidad de las características que tendrá la obra, es presumible que el
contratista deberá atenerse a los términos del proyecto. Sin embargo, existen ciertos casos en los que será posible
que introduzca reformas al proyecto o que previamente deban cumplirse ciertos pasos para poder ejecutarlas. 

Regla: el contratista no puede realizar modificaciones al proyecto sin autorización del comitente por escrito. 

Reformas autorizadas: aquellas que no impliquen una modificación sustancial a la obra.

Reformas que habilitan la resolución del contrato: las que fueran necesarias e imprevisibles. Se deben cumplir,
además, ciertos pasos.

El contratista debe notificar al comitente sobre la necesidad de las modificaciones.

Además, debe informar cuál será el aumento en el precio que la realización de esas modificaciones
implicará.

Una vez recibida esta comunicación por el comitente, tendrá 10 días para comunicar su decisión de
resolver el contrato siempre que el aumento en el presupuesto sea de una quinta parte o más del
 valor acordado.

 En el caso del contrato celebrado por Ramírez, la facultad de resolver el contrato se encuentra
plenamente justificada, ya que el aumento informado por Los Reartes es del 25 % lo cual supera el
límite legal del artículo 1264 del CCCN. Además, siendo el comitente el mayor interesado en la
continuación y culminación de la obra, puede decidir terminar el contrato sin responsabilidad frente al
contratista, excepto por las prestaciones que aún adeude.

Responsabilidades del contratista

El momento de la recepción y aceptación de la obra por el comitente es de crucial importancia. Es frecuente que las
partes acuerden que una vez recibida la obra el comitente disponga de un plazo adicional para verificar las
condiciones de esta. De manera que la recepción y aceptación definitiva de la obra son dos momentos que no
siempre coinciden. 

Es la aceptación de la obra el momento a partir del cual el contratista se libera:

de la responsabilidad por vicios aparentes en la obra;

de las diferencias entre lo acordado y lo efectivamente entregado.

Sin embargo, sigue respondiendo:

por la existencia de vicios ocultos de acuerdo con lo regulado a partir del artículo 1033 del CCCN4;

la responsabilidad por ruina o amenaza de ruina cuando la obra es en inmuebles destinados a larga duración.

[4] Art. 1033, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

La responsabilidad por ruina

Es la denominación que tradicionalmente se ha asignado para aquellos casos en los que las obras fueran realizadas
en inmuebles, de manera que se presume son de larga duración. El artículo 1273 debe interpretarse de manera

conjunta con el artículo 2564 del CCCN5. Así, podemos concluir con lo siguiente.

[5] Art. 2564, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

Motivos que ocasionan la ruina: vicios en los materiales, en la construcción o en el suelo.

Comprometen su solidez o afectan su destino.

El constructor sólo se libera probando la causa ajena.

Responden el que construye o hace construir el inmueble, quien como mandatario del dueño de la
obra cumple la misión de un contratista y al subcontratado.

Plazo de caducidad: 10 años.

Plazo de prescripción: 1 año.

El contratista no podrá eximirse contractualmente de responsabilidad de acuerdo con lo establecido

en el artículo 1276 del CCCN6.

[6] Art. 1276, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

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Referencias

Nicolau, N. L.; Hernández, Carlos A. (2016). Contratos en el Código Civil y Comercial de la Nación. Buenos Aires, Argentina: La Ley. Thompson Reuters.

Ley 11723. Régimen Legal de la Propiedad Intelectual. (1933). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/40000-44999/42755/norma.htm 

Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=235975

Lorenzetti, J. L. (2015). Código Civil y Comercial. Comentado. Buenos Aires, Argentina: Rubinzal Culzoni Editores. 

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