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Contrato de arrendamiento en colombia

Contrato de arrendamiento en colombia

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pequeño trabajo de análisis de la ley 820 de 2003 que regula el contrato de arrendamiento en colombia
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1.

FINALIDAD ESPECÍFICA DE LA LEY 820 DE 2003:

El gobierno nacional sometió a consideración del congreso de la república lo que es ahora la ley 820 de 2003, pues veían de manera muy notoria, una necesidad social de los colombianos a la tutela de ciertos derechos llamados por la doctrina jurídica “derechos de segunda generación” o derechos sociales. Los derechos mencionados atrás, en ocasiones dada su conexidad con un derecho fundamental cobran la misma importancia de aquel. La ley en estudio contiene un núcleo esencial de regulación compuesto por un derecho y una obligación. El derecho de que se trata es el de la vivienda digna; y la obligación de que también se trata es la de darle a la propiedad privada función social. Los conceptos referidos arriba están intrínsecamente relacionados con el principio de la dignidad humana, pues uno de los elementos a que este principio se refiere es a que el hombre debe tener a su alcance unas condiciones materiales de existencia para así dignificar su vida. Empero lo anterior la ley también tiene la finalidad de tutelar el derecho fundamental al debido proceso por cuanto establece las formas propias de los procesos de restitución de inmueble arrendado cualquiera que haya sido su destinación. Además se puede establecer con claridad que otra finalidad de la ley es la de darle celeridad a los proceso de restitución de inmueble arrendado, concepto que en la práctica no se ha dado por la congestión de los despachos judiciales, pero que al menos

en el papel se plasma la virtud de que el legislador siga el principio de la tutela jurisdiccional efectiva.

2. MATERIA QUE REGULA LA LEY:

La materia que regula la ley 820 de 2003, es decir los elementos constituyentes de su regulación son el contrato de arrendamiento de vivienda urbana y todas las prestaciones debidas entre el arrendador y el arrendatario con ocasión de dicho contrato. Se puede decir que regula derechos personales y un derecho real llamado derecho de retención. También regula ciertos aspectos procesales tales como el procedimiento para hacer efectiva la restitución del inmueble arrendado (no importando el tipo de contrato de arrendamiento celebrado en el); la especificación de los medios impugnativos que caben en el proceso de restitución de inmueble; y cuestiones relacionadas con la validez legal del domicilio contractual para el efecto de las notificaciones extrajudiciales y judiciales. Además de lo anterior la ley también crea un registro público de carácter administrativo el cual es llamado registro del arrendador; este instrumento público es de gran importancia para darle publicidad a quienes obran profesionalmente como arrendadores o intermediarios y así evitar que se puedan dar posibles delitos.

3. INNOVACIONES O CAMBIOS QUE ENTRONIZO ESTA LEY FRENTE AL CÓDIGO CIVIL:

1. Antes para que el arrendador pudiera pedir la terminación del contrato de arrendamiento por incumplimiento del pago de la renta por parte del arrendatario, era necesario seguir el siguiente procedimiento: -Que el primero reconviniera al segundo en dos ocasiones entre las cuales debía mediar un plazo de al menos cuatro días. -Luego de lo anterior, si el arrendatario no garantizaba el pago de la obligación en un plazo que no podía bajar de treinta días, finalmente el arrendador podía hacer césar el contrato. Hoy en día con la vigencia de la nueva ley el arrendador podrá pedir unilateralmente la terminación del contrato cuando el arrendatario incurra en mora en el pago de la renta sin necesidad de ninguna reconvención, ni otra diligencia accesoria. 2. Una innovación que trajo la ley 820 de 2003 es con respecto al reajuste del canon de arrendamiento, ya que ahora para que el arrendador pueda efectuar la situación mencionada es necesario que haya transcurrido un periodo previo de 12 meses de ejecución, y tal incremento no podrá exceder del 100% que haya tenido el índice de precios al consumidor del año calendario inmediatamente anterior. 3. Otra innovación que trae esta ley es aquella por la cual el precio del canon del arrendamiento no puede exceder del 1% del valor comercial de

bien inmueble; la anterior disposición esta consagrada en el artículo 18 de la ley 820 de 2003. 4. Otra innovación que trae la ley 820 de 2003 es la llamada matricula del arrendador, dispuesta por esta norma para aquellas personas naturales o jurídicas las cuales ejecuten como actividad económica principal el arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda urbana o que sean intermediaros en la misma actividad. Entonces, lo sustancial de esta innovación es que todas las personas naturales o jurídicas que sean arrendadores o subarrendadores, que estén en municipios mayores a quince mil habitantes y adicionalmente que tenga más de cinco contratos de esta naturaleza deben inscribirse en la autoridad administrativa designada de dicha localidad. 5. Otra innovación que trae; es que la ley prohíbe todo tipo de garantías y cauciones bien sea de manera indirecta o por interpuesta persona, con el fin de que el arrendador garantice el cumplimiento sucesivo del contrato de arrendamiento o de otras obligaciones accesorias que esta genera. Ej; es decir: el arrendador no podrá constituir una prenda o un depósito en su favor para hacerlo efectivo en el evento que el arrendatario incumpla con una de sus obligaciones, pues dicha garantía se entenderá como no escrita ya que la ley lo prohíbe de manera expresa en el Art. 16 de la ley 820/03. 6. El arrendador le podrá pedir al arrendatario una garantía pero no a favor del arrendador, si no a favor de las empresas de servicios públicos

con el fin de que cada empresa de servicios públicos tenga paga su factura correspondiente. En cuanto a la garantía no podrá exceder al cargo fijo o por unidad de consumo, correspondiente a dos períodos consecutivos de facturación.(Para este efecto en la práctica se utiliza pólizas de seguros). 7. Otra innovación que trajo esta ley es la definición del contrato de arrendamiento de vivienda urbana, incluyendo varios elementos tales como los servicios o usos conexos y los servicios o usos adicionales, explicando que los primeros son los inherentes al disfrute de la cosa, y los segundos son accesorios y el arrendador podrá fijar un precio adicional por ellos. En ningún caso, el precio del arrendamiento de servicios, cosas o usos adicionales podrá exceder de un cincuenta por ciento (50%) del precio del arrendamiento del respectivo inmueble. 8. Creo una nueva clasificación de los contratos de arrendamiento y los nombré según su naturaleza de la siguiente manera: mancomunado o con varios coarrendatarios; de pensión cuando se pacte por un termino no mayor a un año, sobre un inmueble que no sea independiente y que incluya necesariamente servicios y cosas adicionales.

4. CONVENIENCIAS PARA LAS PARTES DEL CONTRATO CON LA EXPEDICIÓN DE ESTA LEY

A - Por parte del arrendador: 1. La seguridad jurídica que tiene con respecto de la posibilidad de constituir una garantía en favor de las empresas de servicios públicos con el fin de que su bien inmueble no quede afecto al pago de las facturas. 2. La facultad que tiene el arrendador para terminar el contrato de arrendamiento de manera unilateral cuando el arrendatario incurra en conductas que sean justificadas en el art. 22 de la ley 820/03, sin tener que indemnizar al arrendatario. 3. La obligación impuesta en cabeza del arrendatario de indemnizar al arrendador con una suma equivalente a tres meses de arrendamiento, si desea dar por terminado el contrato de arrendamiento durante el transcurso del termino inicial o durante sus prórrogas. 4. La celeridad en el proceso de restitución de inmueble arrendado como quiera que tiene trámite preferente, exceptuando obviamente los procedimientos propios de las acciones de rango constitucional que en ningún caso podrán estar por debajo de ningún otro proceso.

B- Por parte del arrendatario: 1. Las indemnizaciones consagradas en su favor en caso de que el arrendador decida terminar el contrato de arrendamiento unilateralmente o invocando la causal especial de restitución del literal d, del artículo 22. 2. La fijación del valor máximo de la renta; misma prestación que no podrá exceder en ningún caso del 1% del avalúo comercial del inmueble. El avalúo comercial del inmueble tampoco podrá exceder del equivalente a dos veces el valor catastral. 3. La fijación que hizo la ley de unos elementos claros, ciertos e inequívocos que limitan al arrendador en cuanto al ejercicio del alza del canon de arrendamiento, permitiéndole la ley a aquel, hacerlo solo cada doce meses de ejecución del contrato con un mismo precio, y sin exceder el 100% del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor (IPC). 4. El cumplimiento por parte del arrendador del requisito de notificación con tres meses de anticipación de las decisiones de terminación del contrato; requisito que a nuestro juicio garantiza al arrendatario el derecho a la seguridad jurídica por cuanto sabe previamente a que atenerse conforme a dos situaciones; una primera le indicará si tiene que restituir el inmueble, en cuyo caso tendrá el tiempo suficiente para buscar otro lugar a donde ir, y la segunda situación es que en caso de que tal notificación se le envíe extemporáneamente, el arrendatario sabrá que podrá permanecer en la tenencia del inmueble por el tiempo que dure

una prórroga, eso sí deberá seguir cumpliendo con las obligaciones propias del arrendatario. 5. La facultad que tiene el arrendatario de terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento invocando cualquiera de las justas causas consagradas en el artículo 24 de la ley 820 de 2003. 6. La facultad que tiene el arrendatario de dar por terminado el contrato de arrendamiento a la fecha del vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, previa notificación al arrendador con una antelación no menor a tres meses de anticipación y sin necesidad de invocar ninguna justa causa, es decir basta la plena voluntad del mismo conforme a la cual manifiesta que no desea prorrogar el contrato.

5. MODIFICACIONES PROCESALES QUE INTRODUJO LA LEY FRENTE AL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL:

1. La ley 820 de 2003 estableció la plena validez legal para todos los eventos y efectos jurídicos relacionados con el contrato de arrendamiento del domicilio contractual indicado en el contrato por los arrendadores, arrendatarios, codeudores y fiadores. Lo anterior quiere decir que las partes deberán indicar en el contrato el lugar donde recibirán las notificaciones judiciales y extrajudiciales pertinentes. La validez legal de este domicilio se puede variar si la parte que cambia del mismo informa a la otra parte de tal situación. Los arrendadores están obligados a informar el cambio de dirección a los arrendatarios, codeudores y fiadores, mientras que los últimos solo están obligados a informar al arrendador. El artículo 12 en su inciso tercero originalmente traía la imposibilidad de alegar nulidad por indebida notificación por parte de las personas que eran partes del contrato de arrendamiento, disposición que vulneraba el derecho fundamental al debido proceso, concretamente a uno de sus pilares fundamentales como lo es el derecho a la defensa; la anterior situación fue comprendida en hora buena por la corte constitucional de Colombia que mediante sentencia c-640 de 2004 declaro la inexequibilidad del mencionado aparte. A nuestro juicio la corte en dicha sentencia también debió declarar la inexequibilidad del inciso cuarto del

mismo artículo, pues es un principio general del derecho que este debe tutelar a la parte más débil de toda relación jurídica dándole todas las garantías procedentes y necesarias para que; valga la redundancia, se equilibren los desequilibrios generados por las relaciones de poder materiales que ejercen unos seres humanos sobre otros. El inciso cuarto impide el derecho a la defensa, por cuanto genera la imposibilidad material en un caso concreto de que una parte alegue contra el arrendador que el mismo sabía de un lugar distinto y más eficaz en donde este debía haber realizado la notificación. En Colombia son mas las personas arrendatarias que titulares de derechos reales de dominio sobre inmuebles destinados a vivienda urbana y el legislador debió haber pensado mejor en la posibilidad que abrió este inciso a que por ejemplo arrendadores inescrupulosos con el fin de ganar mas fácil un proceso judicial hagan todo lo posible por que la contraparte no se de cuenta de la respectiva demanda.

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