Informe Final Corregido

UNIVERSIDAD DOMINICANA O & M
FUNDADA EL 12 DE ENERO DE 1966

ÁREA DE CIENCIAS JURÍDICAS
ESCUELA DE DERECHO
DEPARTAMENTO DE EDUCACIÓN CONTINUADA Y CURSOS MONOGRÁFICO
INFORME FINAL DE CURSO MONOGRÁFICO PARA OPTAR POR EL TITULO DE

LICENCIADO EN DERECHO
TEMA
ANALISIS DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA EN MATERIA DE TERRENOS
REGISTRADOS Y NO REGISTRADOS EN SANTO DOMINGO ESTE, SANTO
DOMINGO, REPUBLICA DOMINICANA, PERIODO 2019-2020.
PRESENTADO POR:
TERYLI ERICKSON LOPEZ

LISBETH RODRIGUEZ BURGOS
JUAN MIGUEL NUÑEZ CEDANO
YANGEL GABRIEL ROSA PAREDES
CARLOS SANTIAGO BENITEZ LAUREANO
ASESOR:
AGUSTIN GARCIA, M.A.
Los conceptos emitidos en este

anteproyecto de Monográfico son
de la exclusiva responsabilidad de
las sustentantes.
SANTO DOMINGO, REPÚBLICA DOMINICANA

ABRIL, 2021
UNIVERSIDAD DOMINICANA O & M
FUNDADA EL 12 DE ENERO DE 1966
ÁREA DE CIENCIAS JURÍDICAS
ESCUELA DE DERECHO
DEPARTAMENTO DE EDUCACIÓN CONTINUADA Y CURSOS MONOGRÁFICO
INFORME FINAL DE CURSO MONOGRÁFICO PARA OPTAR POR EL TITULO DE

LICENCIADO EN DERECHO
TEMA
PRESENTADO POR:
TERYLI ERICKSON LOPEZ 16-MDRN-6-043
LISBETH RODRIGUEZ BURGOS 13-SDRN-6-054
JUAN MIGUEL NUÑEZ CEDANO 13-SDRN-6-029
YANGEL GABRIEL ROSA PAREDES 12-SDRN-6-029
CARLOS SANTIAGO BENITEZ LAUREANO 12-EDRN-6-044
ASESOR:
AGUSTIN GARCIA, M.A.
SANTO DOMINGO, REPÚBLICA DOMINICANA

ABRIL, 2021
TEMA
TABLA DE CONTENIDO
TABLA DE CONTENIDO
Pág.
DEDICATORIA ............................................................................................................ i
AGRADECIMIENTO ................................................................................................... ii
INTRODUCCIÓN ........................................................................................................3
CAPÍTULO I
DESCRIPCIÓN DEL TEMA
1.1 Antecedentes de la investigación. .........................................................................5
1.2 Planteamiento del problema. .................................................................................7
1.3 Justificación ..........................................................................................................7
1.4 Descripción y sistematización del problema ..........................................................8
1.4.1 Interrogantes claves ...........................................................................................8
1.5 Objetivo (s) General (es) .......................................................................................9
1.5.1 Objetivos específicos .........................................................................................9
CAPITULO II:
ORIGEN, EVOLUCIÓN Y SURGIMIENTO DEL DERECHO INMOBILIARIO EN
MATERIA DE INMUEBLE REGISTRADOS Y NO REGISTRADOS
2.1 Origen y surgimiento de la propiedad Inmobiliaria en la Republica Dominicana. .10
2.1.1 La propiedad Inmobiliaria en la Sociedad Taina. ..............................................10
2.1.2 Formaciones jurídicas españolas. ....................................................................10
2.1.3 Las capitulaciones de Santa Fe. ......................................................................11
2.1.4 Distribución de las tierras por Cristóbal Colon en la española. .........................12
2.1.5 La encomienda y las reales cedulas. ................................................................13
2.1.6 Las confirmaciones inmobiliarias y el amparo Real ..........................................13
2.1.7 Los Ejidos, las Regalías y Propiedades del Ayuntamiento. ..............................14
2.1.8 La propiedad Realenga y Eclesiástica. .............................................................14
2.2 Evolución de la propiedad Inmobiliaria. ...............................................................14
2.2.1 Periodos Históricos de la Propiedad Inmobiliaria Dominicana. .........................15
2.3 Los grandes sistemas de registros de la Propiedad Inmobiliaria. ........................19
2.3.1 El sistema Informal ...........................................................................................19
2.3.2 El sistema judicial. ............................................................................................20
2.3.3 El sistema Ministerial........................................................................................20
2.3.4 El sistema Ministerial en la Republica Dominicana. ..........................................21
2.3.5 El sistema Torrens. ..........................................................................................21
CAPITULO III:
ASPECTOS LEGALES Y JURIDICOS SOBRE DERECHO INMOBILIARIO EN
MATERIA DE TERRENOS REGISTRADOS Y NO REGISTRADOS.
3.1 Aspectos Legales y jurídicos: ..............................................................................23
3.1.1 Leyes. ..............................................................................................................23
3.1.2 Reglamentos y Resoluciones. ..........................................................................28
3.2 Instituciones Relacionadas al Derecho Inmobiliario.............................................29
3.2.1 Los Tribunales..................................................................................................29
3.2.2 Las Oficinas .....................................................................................................30
3.3 Procedimientos ...................................................................................................31
3.3.1 Registro............................................................................................................31
3.3.2 Saneamiento ....................................................................................................32
3.3.3 Deslinde ...........................................................................................................33
3.3.4 Transferencias .................................................................................................34
3.3.5 Embargos .........................................................................................................35
3.3.6 Hipotecas .........................................................................................................35
CAPÍTULO IV:
CASOS ESPECIALES EN LITIS DE TERRENOS NO REGISTRADOS, EN SANTO
DOMINGO ESTE, SANTO DOMINGO.
4.1 Litis sobre Derechos Registrados. .......................................................................37
4.1.1 ¿Qué es la Litis sobre Derechos Registrados?.................................................37
4.1.2 Inicio de la Litis: ................................................................................................37
4.1.3 Notificación del acto Introductivo de la demanda: .............................................37
4.1.4 Fijación de Audiencia: ......................................................................................38
4.1.5 La audiencia: ....................................................................................................38
4.1.6 Estado fallo: .....................................................................................................39
4.2 Ejemplo de Litis de terrenos no registrados en Santo Domingo este. ..................40
4.2.1 Piden a tribunal anular proceso saneamiento en Parque del Este. ...................40
4.2.2 Informe ofrece detalles de terrenos. .................................................................41
4.3 Ejemplo sui generis de la venta del sector los Tres Brazos. ................................42
4.3.1 Caso. ...............................................................................................................42
4.3.2 Caracterización del sector Los Tres Brazos. ....................................................42
4.3.3 Evolución .........................................................................................................44
4.3.4 Historia y Marco Legal. .....................................................................................48
4.3.5 Requerimiento de aprobación congresual para traspaso de bienes. ................50
4.3.6 ¿Cómo se originó el conflicto? .........................................................................51
4.3.7 Desencadenamiento del conflicto. ....................................................................52
4.3.8 Proceso Judicial ...............................................................................................54
4.3.9 La incertidumbre hoy en día .............................................................................55
CAPITULO V
METODOLOGÍA DE INVESTIGACIÓN
5.1 Tipo de enfoque ..................................................................................................57
5.2 Método ................................................................................................................57
5.3 Técnicas e Instrumentos de Investigación ...........................................................57
CONCLUSIÓN ..........................................................................................................58
RECOMENDACIONES .............................................................................................61
BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................62
ANEXO .....................................................................................................................65
REPORTE DE HOJA DE NOTA
DEDICATORIA
DEDICATORIA
Teryli Erickson López
A Dios
Por permitirme cumplir esta meta que me propuse hace años, porque sin el
nada de esto fuera posible, por brindarme todo lo necesario, por ser bueno y justo, por
siempre mantenerme enfocada en el camino.
A mis padres por ser mi soporte de vida, por apoyarme para cumplir esta meta,
a mi madre que está hoy en el cielo, sé que me ve, lo logré madre me pondré el vestido
que me regalaste, lo llevaré con tristeza pero con orgullo y honor de que eh logrado la
meta que tan difícil fue, me siento la mujer más premiada del mundo por ser hija de
dos grandes seres humanos;
A mi padre por darme las armas para pelear las batallas necesarias y curar
mis heridas para ganar esta guerra, todos mis logros llevan su nombre, les dedico esto
con todo mi corazón, este es el sacrificio y trabajo que al final tiene grandes frutos,
quisiera poder agradecerles e intentar recompensar todo lo que recibo cada día de
parte de ustedes aunque mami no este, pero no me alcanzará la vida para hacerlo.
A mi mejor amigo que tampoco está en este mundo terrenal, pero sé que está
orgulloso de mi, Gerardo Suero, gracias por siempre decirme que, si podía, por nunca
darme la espalda y brindarme esa mano amiga, estuvo presente en todo lo que
necesité y me daba palabras de motivación para seguir, siento que no es un logro mío,
siento es que es nuestro.
Fuiste para mí una persona muy especial le daré gracias a Dios siempre por
haberte tenido. Se lo dedico a todos mis allegados, amigos, familiares, que de una
manera u otra fueron mi motor y aportaron para que esto hoy sea una realidad, así
como a los que apostaron que no sería posible, sin duda alguna puedo confesar que
es uno de mis mejores momentos, me hace feliz saber lo buena que ha sido la vida
conmigo. Gracias a todos.
i
AGRADECIMIENTO
AGRADECIMIENTO
Teryli Erickson López
A Dios, no tengo palabras para describir cuán bueno y misericordioso has sido
conmigo, como me has encaminado y como siempre tú obra se cumple, fiel creyente
de que tus decisiones son divina, que más agradecida puedo estar de saber que estas
a mi lado y que tengo gente que me ama.
A Tomas Eddy Erickson Polanco, Padre esto es tuyo, mi corazón no miente

cuando expreso que si hay una cosa en esta vida que me llene de alegría es saber
que puedo ser tu motivo de orgullo, todos los valores que me has dado te los agradezco
con esta vida y con otra si tuviera. Te amo con el alma y nunca dejaré de agradecerte
por siempre ser mi luz y mi guía, a Dios le agradezco por elegirme como tu hija, por
ser un padre incondicional y presente en todo momento, por ser tan único y auténtico
con defectos y virtudes, pero el mejor padre del mundo te entregaste por entero y hoy
espero devolverte un respiro y felicidad con este logro, por hacerme reír en todo
momento y siempre hacerme ver que la vida se basa de esfuerzos y sacrificios. Te
amo inmensamente nunca sabrás cuánto.
A mi esposo, Denny Moreno Rivas, apoyarme en esto desde llevarme

embarazada y cuidar de nuestra hija de meses mientras tenía que ir a tomar clases,
gracias, mi amor, espero en Dios, muchos años más a tu lado y lograr tantos sueños
que nos llenen de felicidad y paz, comparto este de muchos contigo, te amo, mil
gracias.
A mi compadre y amigo Andrés Toribio Ventura, ejemplo a seguir y un impulsor

a elegir esta hermosa carrera que tomé con pasión y esmero, lo logré compadre soy
abogada, gracias por sus consejos, buenos deseos y apoyo, Dios lo bendiga mucho.
ii
INTRODUCCION
3
INTRODUCCIÓN
En el estudio de las diversas materias que componen nuestro derecho resulta

imprescindible el conocimiento profundo de las mismas, sin limitarnos a una somera
apreciación del tema objeto de nuestro interés, pues un verdadero aprendizaje se
fundamenta en el estudio detallado y crítico del mismo, razón por la cual hemos
decidido iniciar este trabajo con un análisis acerca de la propiedad inmobiliaria en sí,
y de ahí, con una percepción más precisa de lo que es la propiedad inmobiliaria,
adentrarnos en el objeto mismo de este trabajo.
En siguiente vamos a presentar el tema: análisis de la Propiedad Inmobiliaria

en Materia de Terrenos Registrados y no Registrados en Santo Domingo Este, Santo
Domingo, República Dominicana, período 2019-2020. Con el objetivo de obtener el
título de (Licenciatura en Derecho).
En este pretendemos abarcar y conceptualizar todo conforme al mismo,

desarrollando procesos, flagelos y debilidades dentro del sistema, características,
opiniones desde un ojo visor aplicado a experiencias en el tema, procedimientos, y
conclusiones.
Con ello brindar soporte y mejoras a la comunidad jurídica, para que puedan
brindar al país un mejor desarrollo conforme a esto y nuestra ciudadanía tener
confianza y seguridad en un tema que resulta de vital importancia en la vida de
cualquier ser humano, entendemos que más que un inmueble es un hogar, que se
llena de sueños y oportunidades desde la tierra hasta el proceso final de construcción.
En la actualidad lo concerniente a terrenos registrados y no registrados está

regulado por la ley No. 1542 DE REGISTRO DE TIERRAS, dictada el 11 de octubre
de 1947, que recoge los principios y criterios de la Ordenanza No. 511, que instituye
el sistema Torrens en la República Dominicana. Por otra parte, la ley No. 108-05 DE
REGISTRO INMOBILIARIO, dictada el 23 de marzo de 2005 gaceta oficial No. 10316
del 2 de abril de 2005 modificada Por la ley No.51-2007, tiene por objeto regular el
saneamiento y el registro de todos los derechos reales inmobiliarios, así como las
cargas y gravámenes susceptibles de registro en relación con los inmuebles que
4
conforman el territorio de la República Dominicana y garantizar la legalidad de su

mutación o afectación con la intervención del Estado a través de los órganos
competentes de la Jurisdicción Inmobiliaria.
En virtud de lo ya establecido, nuestro proyecto de investigación estará

compuesto de cuatro capítulos, dando inicio al mismo con el capítulo I, el cual
establecerá, de forma puntual, aspectos relacionados a la metodología de la
investigación, que comprende: estudio del Estado de excepción, concepto,
antecedentes; justificación: novedad y aporte, relevancia e importancia, aporte y
motivos personales; objetivo(s) generales y específicos, etc.
Dentro del Capítulo II se puede encontrar la parte histórica, para entender los
orígenes de la propiedad inmobiliaria se hace necesario comprender lo que existía en
la isla antes de que el periodo colonial comenzara. También encontraremos todos los
periodos y etapas por los que ha transcurrido el sistema inmobiliario dominicano.
Dentro del Capítulo III se puede visualizar los aspectos legales del sistema
inmobiliario, así como las diferentes instituciones y oficinas relacionadas a la
jurisdicción inmobiliaria, también podrán encontrar los más importantes servicios y sus
respectivos procedimientos a seguir ante los órganos correspondientes.
En este Capítulo IV encontraran casos especiales de Litis sobre terrenos no

registrados en el municipio de Santo Domingo Este. Citando como principal ejemplo el
caso sui generis sobre la venta de todo el sector de Los Tres Brazos, En el mismo
podrán encontrar todos los intríngulis del caso en cuestión.
CAPÍTULO I

5
CAPÍTULO I
1.1 Antecedentes de la investigación.
Para mejor comprensión de lo que es la propiedad inmobiliaria es conveniente

conocer la definición de la palabra inmueble: se deriva del latín “inmobilis”, que significa
inmóvil, es decir lo que se puede inmovilizar, fue consagrado, en su aceptación o
significado jurídico, por el latín que se impulsó durante la formación social conocida en
la historia del feudalismo.
Oviedo Vicioso, Livio (2009) “La coexistencia de la ley de Registro de Título

Inmobiliario” Universidad Autónoma de Santo Domingo (UASD). Tesis. Este plantea
que a través de la Ley 108-05 del 23 de marzo del 2005, la República Dominicana
refuerza el sistema de registro inmobiliario, adecuándose a los tiempos actuales,
fortaleciendo la capacidad de servicio de la administración de justicia y concediéndole
singular importancia a las inversiones inmobiliarias.
Ozuna Méndez, Alexis Gamalier (2009)” La coexistencia de la ley de registro

de título inmobiliario (no. 108-05) y la ley no. 2914 de registro y conservaduría de
hipotecas en la RepúblicaDominicana”. Universidad del Caribe (UNICARIBE). Tesis.
El autor plantea que la nueva ley contribuye con la descentralización del sistema con
los nuevos modelos de gestión, que simplifican y optimizan los procedimientos,
desjudicializando e incrementando la celeridad de estos, facilita el acceso a la justicia
y permite la utilización de nuevas tecnologías que transformarán las prácticas
tradicionales en esta materia.
Calderón Cockburn, Julio (2011) “Titulación de la propiedad inmobiliaria y

mercado de tierras” Universidad Nacional de Ingeniería (UNI). Perú́ . Tesis. Este
estudio analiza la relación entre la tenencia de títulos de propiedad y los mercados
inmobiliarios no registrados, Al hacerlo plantea cuestionamientos y encuentra
paradojas en el funcionamiento del mercado inmobiliario informal. Las conclusiones
muestran que en asentamientos no consolidados la tenencia de un título de propiedad
6
contribuye a un mayor valor de los predios con relación a aquellos no titulados. No

obstante, el título de propiedad no necesariamente está induciendo al predominio de
mercados inmobiliarios formales, sino que más bien se mantienen las tendencias que
apuntan a las transacciones informales en cuanto a alquileres, compras y ventas.
García, Belkys. Nuñez García, Miguel Antonio (2013). “Situación Jurídica de

los inmuebles no registrados de la comunidad de Matanzas, Santiago de los
Caballeros, Periodo 2012-2013". Universidad abierta para adultos (UAPA). Tesis.
Los autores describen una realidad palpable en el diario vivir de la Comunidad

de Matanza, Santiago de los caballeros, en donde los moradores al poseer terrenos
mesurados sin sanear y que carecen de documentos legales ha traído como
consecuencia que estos poseedores se vean afectados económica y jurídicamente,
debido a que la ya planteada situación les impide acceder al mercado, por no poder
presentar en garantía estos terrenos y muchas veces no pueden vender dichas
propiedades por no tener documentación legal, ósea, el título de propiedad.
Arias Pichardo, Gabriela (2019). “Revista de Registro de la propiedad

Inmobiliaria en la Republica Dominicana”. Revista. La Autora plantea que, Para
justificar el reclamo del derecho de propiedad sobre un terreno no registrado en
República Dominicana se debe tener la posesión, la cual es apreciada cuando una
persona tiene en su poder un inmueble a título de propietario de forma pública,
ininterrumpida, pacífica, consistente en cinco (05) Diez (10) o veinte (20) años.
Las razones en la que se fundamenta la importancia del registro de la

propiedad inmobiliaria es la garantía del derecho de propiedad y salvaguardar las
protecciones inherentes al mismo, por la existencia de un derecho real inmobiliario en
el territorio de la República Dominicana.
7
1.2 Planteamiento del problema.
Al parecer el refuerzo, actualización y fortalecimiento del sistema de registro

inmobiliario a través de la ley 108-05 y la facilitación del proceso con nuevas
tecnologías aportadas por el registro y conservaduría de hipotecas, aparentemente
aún no han logrado cubrir debilidades y derribar barreras que permitan a los
propietarios de bienes inmuebles, la inclusión de los mismo al mercado financiero,
Posiblemente debido a la ralentización del proceso de saneamiento y el

predominio de las transacciones informales.
1.3 Justificación
Para nosotros, este tema es importante, como futuros abogados debemos

conocer las normativas y herramientas disponibles en el sistema de registro
inmobiliario, así como todo lo relativo sobre los procesos de ejecución de este.
De igual forma, para nosotros es relevante, debido a que este puede servir
para el avance socio-económico de nuestro país, ya que, a través del proceso de
titulación, los propietarios podrían tener un fácil acceso al mercado financiero, por lo
que predominarían las transacciones formales.
Nosotros entendemos que este tema es novedoso, ya que esta investigación

podría facilitar la creación de nuevos procedimientos dentro del sistema del registro
inmobiliario, con la finalidad de que todos los ciudadanos puedan tener el acceso a
una segura y confiable ejecución con forme a los registros de títulos.
Entendemos que, con el aporte de este trabajo, lograremos impactar y llamar

la atención de la jurisdicción inmobiliaria’, con los fines siguientes: Crear una
plataforma donde los usuarios que tengan terrenos no registrados puedan acceder al
procedimiento de registro, así como también pueda ofrecer a los ya titulados, un fácil
acceso a los servicios ofrecidos por la oficina de registro como son: Duplicado de título,
transferencias bancarias en lo relativo a pago de impuesto entre otros.
Logrando con esto disminuir el gran flagelo de esta problemática que afecta la
gran importancia del registro de propiedad, ya que es un derecho fundamental.
8
Las razones que nos motivaron individualmente a unirnos en solución de una

mejora efectiva, es porque entendemos que todo ciudadano merece que en busca de
calidad y eficiencia conforme lo planteado pueda obtener una veraz repuesta en el
procedimiento de Registros de Títulos.
Entendemos que con el apoyo del ámbito jurídico se podría llegar a la realidad
innegable de errores, duplicidad, retraso, tanto en los Terrenos Registrados como no
Registrados en nuestro país, esperando que al final de este proyecto logremos enviar
el mensaje necesario para la solución de los mismos.
1.4 Descripción y sistematización del problema
¿Cuál es la realidad jurídica actual de la propiedad inmobiliaria en Santo Domingo

Este, Santo Domingo en materia de terrenos registrados y no registrados?
1.4.1 Interrogantes claves
¿Cuáles derechos constitucionales se encuentran vulnerados por el actual proceso de

registro inmobiliario?
¿Cuál es el procedimiento para declarar un bien inmuebles no registrados en la

República Dominicana?
¿Qué sujetos están obligados a velar por el fiel cumplimiento de las normativas del
registro de la propiedad inmobiliaria?
9
1.5 Objetivo (s) General (es)
Analizar la realidad jurídica de la propiedad inmobiliaria en Santo Domingo

Este, Santo Domingo, República Dominicana en materia de terrenos registrados y no
registrados dentro del periodo 2019-2020.
1.5.1 Objetivos específicos
 Estudiar los derechos constitucionales que se ven afectados por el actual

sistema inmobiliario en la República Dominicana en materia de terrenos
registrados y no registrados.
 Determinar el procedimiento para declarar inmuebles no registrados en el
municipio de Santo Domingo Este.
 Establecer los sujetos que están obligados a velar por el fiel cumplimiento de
las normativas que rigen el sistema inmobiliario en la República Dominicana, en
materia de terrenos registrados y no registrados.
CAPITULO II

MATERIA DE INMUEBLE REGISTRADOS Y NO REGISTRADOS.
10
CAPITULO II:

MATERIA DE INMUEBLE REGISTRADOS Y NO REGISTRADOS.
2.1 Origen y surgimiento de la propiedad Inmobiliaria en la Republica Dominicana.
Los inicios de las posesiones y distribuciones de las tierras vienen a tomar

jurisprudencia legal, a partir de la colonización española en la isla. Aunque antes de
las llegadas de los españoles ya existía una posesión y distribución de tierra por parte
de los indígenas.
Según el autor “Rafael Ciprián” del libro “Tratado de derecho inmobiliario”, Las
tierras para los indígenas carecían de valor o derecho privado. Entendemos que lo
dicho anteriormente se refiere a las tierras de producción agrícolas comuneras, pero,
a nuestro parecer por principio de pertenencia e individualismo de las personas, los
indígenas si tenían posesión y espacios privados, por lo que si justifican su derecho
particular.
En esta parte histórica, para entender los orígenes de la propiedad inmobiliaria

se hace necesario comprender lo que existía en la isla antes de que el periodo colonial
comenzara. Las concepciones imperantes en España servirán como fundamento para
analizar cómo surgió en nuestra isla la apropiación de las tierras.
2.1.1 La propiedad Inmobiliaria en la Sociedad Taina.
Antes del descubrimiento de América, la isla fue poblada por indígenas.

Estaban organizado en cinco grandes cacicazgos. (El cacicazgo de Higuey, el de
Magua, el de Maguana, y el de Jaragua.) Los tainos no tenían el concepto de propiedad
de la tierra, todas las extensiones territoriales la usaban en comunidad, de manera que
los tainos solo conocieron la propiedad inmobiliaria colectiva o comunitaria.
2.1.2 Formaciones jurídicas españolas.
El Rey tenía toda autoridad sobre las tierras encontradas, y él hacía

reparticiones, gratificando con vastas extensiones de tierras, a los combatientes
11
españoles que se destacaban en la lucha de reconquistas contras los Moros, a medida

que eran despojados de sus tierras. Los terrenos o tierras restantes, pertenecía a la
corona y/o directamente al rey.
A partir del 1492, las sociedades y el sistema de posesión de las tierras

existente por los tainos fueron arrebatados por los colonizadores. Con la llegada de
los españoles se impuso el sistema de repartición de tierra existente en Europa
occidental, donde el rey era la máxima autoridad y dueño de todas las tierras. Él tenía
la autoridad de distribuir y repartir las tierras entre su pueblo.
Un sistema bajo el cual el estatus económico y la autoridad estaban asociados

con la tenencia de la tierra y en el que el productor directo (que a su vez era poseedor
de algún terreno) tenía la obligación, basada en la ley o el derecho consuetudinario,
de dedicar cierta parte de su trabajo o de su producción en beneficio de su superior
feudal. (Maurice Herbert D. 1971)
Básicamente el feudalismo se entiende como la relación de producción y

dependencia entre el propietario de la tierra y el campesino, en un momento de
predominio de la agricultura como fuente de riqueza. El sistema socioeconómico que
predomino para esa época fue el feudalismo, como modo de producción, este sistema
para muchos se considera como la transición entre el esclavismo de la Antigüedad y
el capitalismo moderno.
La forma de pensar y actuar sobre este sistema (feudal) servía como base
legal entre la corona española y Cristóbal Colon en su proyecto de exploración, a
través de las capitulaciones de Santa Fe.
2.1.3 Las capitulaciones de Santa Fe.
Fueron acuerdos entre los reyes católicos y Cristóbal Colon en abril de 1492.
Estas capitulaciones sirvieron como base legal al descubrimiento, conquista y
colonización del nuevo Mundo. Por medio de esos acuerdos la corona española pacto
con Colon la repartición de todos los beneficios de las tierras que descubrieran y
colonizaran. La corona tenía un noventa por ciento de las riquezas y tierras
encontradas y a Colon se le reconoció una décima parte de los beneficios, también
12
obtuvo el título de Almirante, Virrey y Gobernador de todas las tierras que descubriera.
Este título era de carácter hereditario, Además, Colon tenía autoridad para impartir
justicia tanto en el mar como en las tierras donde llegara.
Las capitulaciones, Jurídicamente hablando, fueron contratos de mandato,

donde los Reyes Católicos eran los mandantes y Colon el mandatario.
Las capitulaciones tuvieron carácter medieval, en estas se reflejaron la

ideología del medio Evo, en lo concerniente a los Reyes Católicos que se creían
soberanos de pleno derecho de todas las tierras y habitantes que encontrara colon en
la empresa ultramarina que emprendería.
Las Capitulaciones de Santa Fe tienen mucha importancia histórica, fue el

primer documento jurídico que se conoce en nuestras tierras, y sirvió como un
fundamento jurídico para el gobierno de Colon.
2.1.4 Distribución de las tierras por Cristóbal Colon en la española.
Cuando Cristóbal Colon llego a nuestra isla en 1492, se creyó con pleno
derecho para mandar en todas las personas y tierras que había encontrado, pero fue
en su segundo viaje que comenzó a gobernar. Colon se apoyó en las capitulaciones
para ejercer su mandato en toda la isla, tuvo un comportamiento de amo y señor.
Gobernó sin limitaciones, organizo nuevos viajes, administro justicia y resolvió
conflictos entre los españoles e indios.
Valiéndose de las Capitulaciones inválido el derecho de entregar las tierras a

los españoles que estaban en la isla y solo le dio las tierras en mayor cantidad y calidad
a sus favoritos. A los otros españoles que no entraban en su círculo les repartió
porciones insignificantes para no dejarlos sin nada. Estos repartimientos de tierras se
hicieron con autoridad y discriminación.
El gobierno de Colon dio inicio en la isla la liquidación del régimen de la

propiedad colectiva de la tierra que tenían los indígenas, y aplico con los repartimientos
de tierras a favor de los españoles, la propiedad privada inmobiliaria y con ello la
explotación de los indios.
13
A partir del gobierno de colon se puede hablar del nacimiento en nuestra isla
de un derecho privado inmobiliario.
Claramente que ese derecho inmobiliario de carácter privado nació del despojo
que los españoles hicieron de las tierras que por derecho de ocupación tenían los
tainos que encontró colon en nuestra isla.
2.1.5 La encomienda y las reales cedulas.
La encomienda fue la primera institución jurídica del nuevo mundo. Fue creada
por medio de la real cedula, con la finalidad de realizar reparticiones más racionales
de tierras e indios a los españoles que la solicitaran y que a juicio de la corona la
merecían. La real cedula era la disposición legal que dictaba la corona para establecer
el orden jurídico en la española, y tenía toda la fuerza jurídica como una ley de nuestros
días. Pero esa disposición no se adaptaba a las situaciones reales de la colonia y
muchos se burlaban de su legalidad. Así se crearon antecedentes de descartar
algunas sentencias de nuestros tribunales.
Tan grande fue el desorden que se generó en el proceso de encomienda que

la corona española en 1514 envió al juez Alburquerque con el objetivo de poner orden
y estabilidad en la colonia española.
2.1.6 Las confirmaciones inmobiliarias y el amparo Real
Se introdujo el amparo real que llevaba por título Real cedula sobre restitución
de las tierras que se poseen sin justos y verdaderos títulos.
Con esto la corona española buscaba recuperar los terrenos que muchos
señores se atribuían sin títulos verdaderos dentro de la colonia o porque lo recibían
por autoridades que no tenían facultades legales. Esto ayudo a la depuración de títulos
que otorgaban derechos sobre las tierras y logro que se realizara la primera gran
confirmación de título de propiedad inmobiliaria que se conoce en la historia.
Ese ordenamiento llego tan lejos que la corona acepta como buena y valida
todas las posesiones de tierra realizada con posterioridad al año 1700, siempre y
cuando las tierras estuvieran en producción.
14
2.1.7 Los Ejidos, las Regalías y Propiedades del Ayuntamiento.
Los ejidos, era porciones de terrenos que se destinaban al uso común que
comprendían área de pastoreos, cazar, y uso agrícola colectivo. Estaban bajo la
administración del ayuntamiento municipal, el cual tenía autoridad para velar por su
buen uso.
Las regalías, eran terrenos reservados para la corona sin intención de

donarlas, pero permitía que fueran usados para sacar beneficio personal en calidad de
poseedores y no como propietario.
Los ayuntamientos tenían determinadas porciones de terrenos que recibían de

la corona, los cuales podían ser objetos de operaciones jurídicas, actuando como
verdaderos propietarios.
2.1.8 La propiedad Realenga y Eclesiástica.
La propiedad realenga: eran propiedades de la corona española en la isla. Y

como ya sabemos el rey era el gran propietario de las tierras y los bienes de la colonia.
Normalmente estas tierras se encontraban en total abandono y descuido.
Las propiedades eclesiásticas: eran terrenos que pertenecían a la iglesia

católica, recibidos por donaciones de los fieles y por compra.
2.2 Evolución de la propiedad Inmobiliaria.
La evolución de la propiedad inmobiliaria en la Republica Dominicana según

Rafael Ciprián se clasifica en periodos. Esta división dará una mejor comprensión de
los temas y facilitará el estudio de la propiedad inmobiliaria.
El Gran y admirable jurista Manuel Ramón Ruiz, en su obra Estudios sobre la

propiedad inmobiliaria en la Republica Dominicana, establece que existen cinco
periodos en que se puede dividir la evolución de la propiedad inmobiliaria en la
republica Dominicana, sin embargo, para el Autor Rafael Ciprián no son cinco periodos
sino siete periodos en los cuales se puede dividir el devenir de la propiedad inmobiliaria
en la Republica Dominicana, los cuales se expondrán más adelante.
15
2.2.1 Periodos Históricos de la Propiedad Inmobiliaria Dominicana.
Primer periodo: La Bula Inter Caétera del 3 de mayo de 1493.
La Bula es el documento emitido por la máxima autoridad de la iglesia católica

a través del Papa. Estas Bulas concedían todas las tierras descubiertas a la corona
española. La autoridad con la cual se embestía la iglesia estaba influenciada por la
creencia y la fe, que consideraba que Dios es el creador de todas las cosas y dueño
de todo. Era un pensamiento muy marcado en el Medio Evo.
Con esta Bula se inicia el primer periodo de la historia de la propiedad

inmobiliaria de la Republica Dominicana, las capitulaciones de Santa Fe fueron
primeras en el tiempo, pero no tuvieron la trascendencia de la mencionada Bula.
Ya para el año 1513 aparecen las primeras disposiciones sobre reparto

territorial en forma legislativa por medio de la merced. La merced fue una
compensación hecha por la corona española de terrenos de su propio patrimonio, que
eran otorgado por servicios militares o públicos que incluía el derecho a vender como
propios los terrenos, pasados cuatro años de posesión, constituyéndose como el
sistema legal de adquisición.
Segundo periodo: Ley de amparo Real 20 de noviembre del 1578.
A pesar de los esfuerzos que realizaba España, para el ordenamiento de las

tierras por medio de las mercedes y la ley de las Bula, existía una repartición injusta,
debido a la lejanía que existía en España con estas tierras. No podía evitar que
algunos colonos ocuparan más terreno de lo establecido y otros falsificaban
documentos. Debido a esta situación España se vio obligada a dictar la ley de Amparo
Real.
La finalidad de esta ley era retornar todas las tierras a la corona española, que
no estuviera sustentada legalmente, permitiendo la posición de aquellas que tuvieran
justo título que pudiera ser sustentado.
Tercer periodo. Independencia de la Republica Dominicana, 1844.

16
Con la independencia de La República Dominicana, se adquieren todos los

derechos de las tierras que antes pertenecían a la corona española. El estado como
tal para consolidar su desarrollo, necesito apropiarse de todos los inmuebles y bienes
creando un patrimonio nacional. Por medio de la ley de Bienes Nacionales emitida el
21 de julio de 1844 por Pedro Santana.
La ley sobre bienes nacionales establece que todo terreno o propiedad que no
tenga un propietario legítimo pertenece al Estado.
Este periodo también tuvo de importancia la proclamación de la Constitución

el 6 de noviembre del mismo año. En esta última no se hizo ninguna excepción a favor
de España, reafirmando así que todo era dominicano.
Es bueno recordar que en este periodo la propiedad inmobiliaria queda sujeta

a las regulaciones del código civil Napoleónico, que lo habíamos adoptado con la
formación del Estado Dominicano. Ciprián, R. (2010).
Cuarto periodo. 21 de abril 1911. Ley sobre división de tierras comuneras.
La definición de tierras comuneras en el artículo 2 de la ley de registro de título

de tierras la define como terrenos pertenecientes a dos o más personas, cuyo derecho
están representados en acciones monetarias.
A través de este esta ley en el artículo 109, la ley de registro de tierra disponía
como debía venderse los terrenos comuneros cuando no se podían dividir de manera
equitativa entre los propietarios.
Este periodo representa un esfuerzo para lograr la división de lo terrenos

comuneros. Estos terrenos representan una retranca para el desarrollo de la
economía comercial de las tierras.
Quinto periodo. 1 de julio del 1920. Orden ejecutiva 511.
Con la primera intervención norteamericana (1916-1924). En gobierno

Inherente Norteamericano, por medio de la Orden ejecutiva No. 511, se introdujo el
sistema Torrens, de registro de títulos.
17
Este hecho sin duda por su nivel de transcendencia marco un periodo en la

historia de la propiedad inmobiliaria. Más adelante en este capítulo hablaremos más
detalladamente sobre el Sistema Torrens.
Sexto periodo. 7 de noviembre del 1947, Ley de Registro de Tierras No. 1542.
Este periodo queda conformado a consideración del Magistrado Rafael

Ciprián, en su libro “Tratado de Derecho Inmobiliario”. El establece que la orden
ejecutiva 511, que introdujo el sistema Torrens, fue aplicado por un gobierno extranjero
inherente en nuestro país, por lo tanto, no fue fruto de la voluntad de pueblo, pero si
se reconoce la orden tiene méritos legales en las operaciones inmobiliarias.
Poco importa que la ley de registros de tierras nuestra haya reproducido casi
fielmente la orden ejecutiva 511, lo importante es que fuimos nosotros los que
decidimos en el 1947, y no los norteamericanos. Ellos si decidieron en el 1920.
Ciprián, R. (2010).
Después de leer la cita anterior, se entiende que renombrar la orden ejecutiva

No. 511, por la ley de registro de tierra No. 1547, dejo evidenciado que fue concebida
por un motivo nacionalista.
Desde nuestra opinión y como trabajo de investigación, respetamos el punto

de vista del Magistrado Rafael Ciprián, pero en esencia no hubo un gran cambio en
las disposiciones legales existente en el sistema Torrens que se aplicaba en el
momento. Por tanto, consideramos como bueno y valido si otros autores como el caso
del “Manuel Ramón Ruiz” u otros catedráticos de la materia, no reconocen este
periodo.
Todo dependerá de la posición nacionalista con que se estudie. Si bien esto

es cierto que el aporte hecho por la intervención del gobierno norteamericano fue
positiva y no se le debe restar méritos. Con este planteamiento no estamos a favor de
ninguna intervención extranjera en nuestro territorio nacional y vemos nuestra
soberanía dominicana como sagrada.
Séptimo periodo. Ley de registro de tierras 108-05.

18
Esta ley fue promulgada el 23 de marzo 2005, pero entro en vigor dos años
más tarde, para permitir la adaptabilidad de los procesos. Fue ya en 4 de abril del 2007
que entra en vigor. Como esta nueva ley se introduce nuevos aspectos jurídicos y
legales, tales como la descentralización del sistema, separando funciones,
estableciendo nuevos niveles de responsabilidad, simplificación de procedimientos,
facilitando acceso a la información y aplicación de las nuevas tecnologías en las
mensuras catástrales.
Vale la pena hacer un estudio más profundo de las dos leyes para ver si
realmente hubo un cambio de “fondo” o solo fue un cambio de “forma” ya que en
esencia se sigue aplicando las bases del sistema Torrens.
Claro está que debido a las nuevas tecnologías los procesos burocráticos
deben de actualizarse para aumentar la celeridad de los procesos y fiabilidad de los
mismos.
Un aspecto muy importante que se introdujeron fue la creación de la

Direcciones Nacionales de registros de títulos y de Mensuras Catastrales.
Las modificaciones constitucionales del año 1994 dieron paso a la escogencia

de los nuevos integrantes de la Suprema Corte de Justicia en el año 1997. El alto
tribunal selecciono a los jueces de la jurisdicción de tierras y los registradores de títulos
el 22 de octubre de ese año, marcando el inicio del séptimo período de la evolución de
la propiedad inmobiliaria. La Suprema impulsó el Programa de Modernización de la
Jurisdicción de Tierras con objetivos específicos que dieron como resultado la
aprobación de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario, promulgada el 23 de marzo
de 2005. (Listín Diario. 2008).
Sin embargo, la ley de registro inmobiliario, aunque tiene vicios mantiene los
aspectos fundamentales del sistema Torrens. Y eso es bueno. Vincula el sistema
Torrens, más que la ley de registro de tierras, con todo el derecho común. Así inaugura
el séptimo periodo histórico - jurídico, en nuestro derecho inmobiliario. A pesar de todo.
Ciprián, R. (2010).
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Para concluir podemos decir que este séptimo periodo al igual que el sexto
periodo que se presentan en el libro “Tratado de derecho Inmobiliario” queda a
interpretación de otros autores o lectores. Desde nuestro punto de vista nos
quedaremos con el Quinto (5to) periodo como último periodo. Podría tomarse la
unificación del sexto (6to) y séptimo (7mo) periodo, como último cambio trascendental
en la evolución del sistema de derecho inmobiliario en la Republica Dominicana.
2.3 Los grandes sistemas de registros de la Propiedad Inmobiliaria.
Generalidades sobre los sistemas de registros.
Todas las sociedades organizadas del mundo tienen un sistema legal de

registro. Así pues, el sistema de registro de la propiedad es un conjunto de principios
y normas por los que el Estado administra los derechos sobre la tierra y sus
pertenencias. Esta ley regula el modo en que se produce el registro de los derechos
sobre la tierra.
Cada sistema de registro de bienes inmuebles y sus demoliciones tiene sus

propias características. Se distinguen y diferencian de otros sistemas. Es natural que
existan muchos sistemas de registro de bienes inmuebles en el mundo. Esto se debe
a que cada país, cada grupo étnico, cada región y cada continente tienen su propia
historia y realidad. Y el sistema que adopten debe ser producto de esa historia y
realidad. (Concepción R. 2007).
Cada sistema de registro de la propiedad tiene sus propias características.

Existen cuatro sistemas principales de registro de bienes inmuebles.
Sistemas informal, judicial, ministerial y Torrens.
2.3.1 El sistema Informal
El sistema Informal, es el sistema que rigió la propiedad Inmobiliaria y los actos

traslativos de derechos y es propio de Inglaterra. Para realizar la transferencia de los
derechos inmobiliarios, les basta con la entrega al causahabiente de los documentos
de las tierras que estén en poder del causante. Es propio de Inglaterra, por lo que se
fundamenta en el derecho consuetudinario.
20
La característica principal de este sistema es que no tiene ninguna formalidad

de registro, es decir, la ausencia de registros oficiales que contengan los derechos que
recaen sobre la tierra. Al no tener el registro de la propiedad inmobiliaria ese sistema
se caracteriza también por no instituir la publicidad, ni la legalidad que surgen de la
depuración de los derechos, ni la especialidad, ni la autenticidad como principios.
2.3.2 El sistema judicial.
Llamado judicial, debido a que las funciones de registrador o conservador la

ejerce un juez. Manteniendo una duplicidad en sus funciones. Es juez y también
Registrador.
Es el sistema que tiene más coincidencias con el sistema Torrens que tenemos
en la republica Dominicana, debido a que ambos tienen un origen inglés remoto.
El sistema judicial conserva los principios de la publicidad, la legalidad y la

especialidad. Para igualarse a nuestro sistema Torrens, le falta el principio de
Autenticidad. Para nuestro país este principio de es mucha trascendencia en la
seguridad de los derechos inmobiliarios.
Otra característica de este Sistema es que los derechos inmobiliarios que

registran no hacen una depuración previa, mientras que nosotros lo depuramos con el
saneamiento catastral.
2.3.3 El sistema Ministerial
Es el sistema de transcripción de actos relativos a los derechos inmobiliarios

que está vigente en Francia. El sistema ministerial es oficial. Está organizado por
medio del ministerio de un funcionario público, llamado conservador de Hipotecas.
Este sistema tiene como características que, aunque cumple con el principio de
publicidad, no ofrece garantía legal respeto a los derechos que anota. Este sistema no
depura los derechos que lleva al libro de transcripciones. Y las transcripciones se
hacen en razón de las personas no de los inmuebles, contrario a nuestro sistema
Torrens, que toma en cuenta el inmueble, no a las personas.
21
Otra característica de este sistema es que transcribe y anota documentos,

pero no registra derechos. Esas son algunas razones que ha llevado a muchos autores
a señalar que no debería llamarse Sistema Ministerial sino Sistema Administrativo.
2.3.4 El sistema Ministerial en la Republica Dominicana.
Actualmente nuestro país tiene vigente el sistema ministerial como un

recuerdo del pasado. Lo instituimos por medio de la ley de registro Civil del 21 de junio
de 1890, que más luego fue derogada y actualmente tenemos vigente la ley no.637 de
fecha 12 de diciembre de 1941. El sistema ministerial ha sobrevivido al sistema
Torrens, el cual si es empleado como debe ser, no necesitaría la dualidad del sistema
de registro que tenemos en la actualidad.
2.3.5 El sistema Torrens.
Este sistema es el más científico, organizado, seguro y coherente de todos los

sistemas que existen en el mundo. El nombre de Torrens viene dado en relación a su
autor Sir Robert Torrens, en el sur de Australia. En nuestro país fue introducido por
medio de la orden ejecutiva no. 511 del 1 de julio del 1920.
Sustituimos la orden ejecutiva no. 511, por la ley de Registros de tierras 1542
Y luego dicha ley fue derogada por la ley de registros Inmobiliarios, no.108-05 del 23
de marzo de 2005, vigente en la actualidad. Según el autor del libro “tratado de derecho
inmobiliario”
Las características al sistema Torrens se encuentra o existe solamente en el

fiel cumplimiento a cabalidad con los principios de: Publicidad, Legalidad, Autenticidad,
y Especialidad. A continuación, haremos una breve explicación de cada uno de estos
principios. El principio de publicidad.
Se da cuando se produce una fuente de informaciones que se crea sobre el

inmueble. Es decir, la circunstancia de que el derecho de propiedad toma nacimiento
con la formalidad de hacerlo público.
Principio de legalidad. Surge del proceso de saneamiento, por medio del cual
se depuran los derechos. Este principio también es común al derecho germánico, el
22
juez de registro no inscribe, si no se le prueba los requisitos necesarios para la

inscripción.
Principio de autenticidad. Le viene del certificado de título que es oponible a

todo el mundo incluyendo el Estado
Principio de especialidad. Es el principio que sirve para individualizar el

inmueble. Se le atribuye en el registro una hoja o las que sean necesarias de manera
especial.
El sistema Torrens tiene características catastrales mixtas, es Compulsivo y

Facultativo.
Compulsivo, cuando el estado declara de interés público el saneamiento de

una parcela o conjuntos de parcelas. Facultativo, es el saneamiento catastral que no
es obligatorio, cuando son las partes interesadas o condueños de los terrenos los que
deciden realizar el procedimiento o no.
El sistema Torrens se mantiene con la nueva normativa a pesar de que la ley

de registros de tierras fue derogada. Resaltamos lo expuesto en el segundo
considerando de la ley de registros Inmobiliarios, dice:
Considerando: Que el sistema Torrens es la base pilar de nuestros derechos

inmobiliarios, y por lo tanto debe reforzarse su aplicación, adecuándolo a la
modernidad de los tiempos. Ciprián, R. (2010).
CAPITULO III

23
CAPITULO III:

3.1 Aspectos Legales y jurídicos:
3.1.1 Leyes.
Ley No. 176-07 del Distrito Nacional y los Municipios, la presente Ley tiene por
objeto regular la organización, las capacidades, las funciones y los recursos de las
comunas y los municipios de los distritos nacionales y permitirles ejercer sus
capacidades, atribuciones y servicios inherentes en el marco de la autonomía que los
caracteriza. Promueve el desarrollo y la integración del territorio, la elevación
sociocultural de la población y la participación efectiva de la comunidad en la gestión
del gobierno local, con el objetivo de mejorar la calidad de vida, proteger el medio
ambiente, el patrimonio histórico y cultural, y preservar el espacio público.
Esta ley marcó el inicio de una nueva era para los municipios de la República
Dominicana. Este nuevo marco legal estableció una importante oportunidad para
fortalecer la autonomía de los municipios como un proceso interactivo.
Sin embargo, la aplicación de esta ley plantea importantes retos

institucionales, como la reforma de las estructuras organizativas, la creación de nuevos
procedimientos y reglamentos, la introducción de nuevas tecnologías, la formación del
personal, la participación de los ciudadanos y, fundamentalmente, el cambio de la
cultura tradicional de los gobiernos locales.
Ley No. 1542 De Registros De Tierras.
La presente ley se denominará Ley de Registro de Tierras, y tendrá por objeto

registrar todos los terrenos que forman el territorio de la República, las mejoras
construidas o fomentadas sobre los mismos, y los otros derechos reales que puedan
afectarlos; el deslinde, mensura y partición de los terrenos comuneros y la depuración
24
de los títulos de acciones de pesos que se refieran a dichos terrenos. Estas

operaciones se declaran de interés público.
La Ley de Registros de Tierras es una ley de procedimientos, de carácter Inrem

(sobre la cosa) y Erga omnes (para todo el mundo), o sea que tiene un carácter
oponible a terceros, por lo que la sentencia que dicte el Tribunal de Tierras afectará
directamente a dichos terrenos, mejoras y acciones de terrenos, estableciendo el
derecho de propiedad a quien sea declarado como dueño, tal como lo contempla el
Art.7 de la citada ley.
La Ley de Registros de tierras además de reunir en su carácter los elementos

que contienen las demás leyes, como son el imperativo, territorialidad, etc. Es de
Orden Público y de Interés Social.
Es importante señalar que los títulos que se adquieran de conformidad con la

Ley No.1542, tienen un carácter irrevocables, perpetuos y absolutos como una
consecuencia de las condiciones de publicidad, autenticidad, legalidad y especialidad
del Sistema Torrens, ya que tienen la garantía del Estado, por lo que esos títulos son
imprescriptibles e inatacables, y de ahí la inmensa ventaja del Saneamiento Catastral.
Ley No. 189-11.
La presente ley tiene por objeto crear las figuras jurídicas necesarias y
fortalecer las existentes, para poder desarrollar el mercado hipotecario dominicano,
canalizando recursos de ahorro voluntario u obligatorio, para el financiamiento a largo
plazo a la vivienda y a la construcción en general, profundizando el mercado de
capitales con la ampliación de alternativas para los inversionistas institucionales y
fomentando el uso de instrumentos de deuda que faciliten dicha canalización, lo que,
unido a la creación de incentivos especiales, aportes del Estado y economías de
procesos, sirvan para promover proyectos habitacionales, especialmente los de bajo
costo, así como fomentar el ahorro para la adquisición de viviendas por la población,
a fin de mitigar el importante déficit habitacional en la República Dominicana.
El Fideicomiso es el acto mediante el cual una o varias personas, llamadas

fideicomitentes, transfieren derechos de propiedad u otros derechos reales o
25
personales, a una o varias personas jurídicas, llamadas fiduciarios, para la constitución

de un patrimonio separado, llamado patrimonio fideicomitido, cuya administración o
ejercicio de la fiducia será realizada por el o los fiduciarios según las instrucciones del
o de los fideicomitentes, en favor de una o varias personas, llamadas fideicomisarios
o beneficiarios, con la obligación de restituirlos a la extinción de dicho acto, a la
persona designada en el mismo o de conformidad con la ley.
El fideicomiso está basado en una relación de voluntad y confianza mutua

entre fideicomitente y el fiduciario, mediante la cual este último administra fielmente
los bienes fideicomitidos, en estricto apego a las instrucciones y a los requerimientos
formulados por el fideicomitente.
Según el Autor Rosso y Uriarte define el fideicomiso como: “El negocio jurídico
en virtud del cual una persona llamada fiduciante transfiere a título de confianza, a otra
persona denominada -fiduciario-, uno o más bienes para que al vencimiento de un
plazo o al cumplimiento de una condición, éste transmita la finalidad o el resultado
establecido por el primero, a su favor o a favor de un tercero llamado beneficiario o
fideicomisario.
Ley 5038 sobre condominios del 21 de noviembre de 1958.
Las distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida

directa o indirecta a la vía pública podrán ser de propiedad exclusiva de una o más
personas las que a su vez son propietarias indivisas de las partes comunes, de
conformidad con el régimen establecido por esta ley.
Esta ley busca regular la convivencia entre los condóminos, así como el uso
privado y común de los distintos espacios dentro de la edificaciones en cuestión, como
una sana critica a la ley podemos citar que esta elimina de raíz la posibilidad de que
un condominio pueda ser constituido sobre dos inmuebles registrados separados por
una calle, contraponiéndose a la realidad de muchos desarrollos inmobiliarios de
propiedad, tanto horizontal como vertical, los cuales se encuentran precisamente
separados por una calle, y que, a pesar de haber sido materializados a través de
26
condominios independientes por imposición de la ley, en la práctica funcionan como

un solo proyecto cuyos sectores propios y comunes dependen el uno del otro.
Ley No. 64-00 Ley General sobre Medio Ambiente y Recursos Naturales.
El impacto ambiental es una de las principales problemáticas que afecta un

destino a la hora de desarrollar en él un proyecto sobre el terreno, y como tal, se debe
desarrollar un estudio de impacto ambiental antes de ejecutar cualquier proyecto. En
este artículo se pretende analizar la normativa aplicable al impacto ambiental en
República Dominicana, a través de la Ley de Medio Ambiente y Recursos Naturales.
El presente análisis demuestra que, aunque existe una normativa en relación con el
impacto ambiental, en muchos casos no se cumple o no se ejecuta en República
Dominicana.
Por lo tanto, es obligatorio el uso de la evaluación ambiental. Pero, en este

caso, nos encontramos que lo expuesto en esta ley sobre medio ambiente y recursos
naturales, en algunos casos, no se cumple.
Es decir, la Ley Nº 64-00 de 2000 de Medio Ambiente y Recursos Naturales,

da la potestad de aprobar los impactos ambientales que ofrecen determinados
proyectos territoriales en el país.
Sin embargo, algunos proyectos se han ejecutado en República Dominicana

sin desarrollar previamente un estudio de impacto ambiental, como, por ejemplo,
ocurrió en el proyecto residencial más grande de República Dominicana, situado en
Punta Cana y conocido como “Cap Cana”, donde según Vial et al. (2002) se realizó
una destrucción de cinco kilómetros cuadrados de humedales. Otro ejemplo ocurrió en
el Parque Nacional de Jaragua, donde Bahía de las Águilas fue declarada zona de
potencial de desarrollo turístico (Vial et al., 2002), contradiciendo a la Ley Nº 64-00 de
Medio Ambiente y Recursos Naturales.
Ley No. 202-04, Ley Sectorial de áreas Protegidas.
El objeto de la presente ley es garantizar la conservación y preservación de

muestras representativas de los diferentes ecosistemas y del patrimonio natural y
cultural de la República Dominicana para asegurar la permanencia y optimización de
27
los servicios ambientales y económicos que estos ecosistemas ofrecen o puedan

ofrecer a la sociedad dominicana en la presente y futuras generaciones.
En este título también se habla de los objetivos del Sistema Nacional de Áreas
Protegidas, destacando además de aquellos relacionados con la conservación y
protección de los recursos naturales, aquel que busca brindar oportunidades para la
recreación y el turismo, y servir de base natural a una industria turística dominicana
basada en los principios del desarrollo sostenible.
Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, del 23 de marzo de 2005 G. O. No.

10316 del 2 de abril de 2005 Modificada por la Ley No. 51-2007.
La presente ley de Registro Inmobiliario implementa el sistema de publicidad

inmobiliaria de la República Dominicana sobre la base de los siguientes criterios:
Especialidad: Que consiste en la correcta determinación e individualización de sujetos,
objetos y causas del derecho a registrar; Legalidad: Que consiste en la depuración
previa del derecho a registrar; Legitimidad: Que establece que el derecho registrado
existe y que pertenece a su titular; Publicidad: Que establece la presunción de
exactitud del registro dotando de fe pública su constancia.
Esta nueva ley, con normas generales que dentro del concepto de ley marco
se completarán con reglamentos adicionales, tiene por objeto regular el saneamiento
y el registro de todos los derechos reales inmobiliarios, así como las cargas y
gravámenes sujetas a registro por su relación de dependencia con los inmuebles; pero
sobre todo, garantiza la legalidad de su mutación o afectación, con la intervención del
Estado a través de los órganos competentes de la Jurisdicción Inmobiliaria,
manteniendo los principios del sistema Torrens, tal y como indica uno de los
considerandos de la nueva Ley: "Que el Sistema Torrens es la base y pilar de nuestro
derecho de registro inmobiliario, y por lo tanto debe reforzarse su aplicación,
adecuándolo a la modernidad de los tiempos actuales".
Acercando la jurisdicción de tierras a las necesidades de los usuarios; y a las

nuevas tecnologías que transforman las prácticas tradicionales aplicables a la
mensura, registro y titulación, y que permiten definir el objeto del derecho.
28
Esta Ley de Registro Inmobiliario nos permitirá ingresar al proceso de

modernización que el país requiere, mejorar las condiciones de vida, la convivencia y,
el desarrollo económico y social de la República Dominicana.
3.1.2 Reglamentos y Resoluciones.
Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas Instituido

por Resolución No. 517-2007, del 22 de marzo de 2007, Modificado por Resolución
No. 1737, del 12 de julio de 2007.
Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original

de la Jurisdicción Inmobiliaria Modificado por Resolución No. 1737-2007 del 12 de julio
de 2007.
Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde. Reglamento para

la Regularización Parcelaria y el Deslinde, el cual se aplica en todo el territorio de la
República Dominicana y complementa a la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario del 23
de marzo del 2005.
Resolución núm. 628-2009 Reglamento General de Mensuras Catastrales.
Reglamento General de Registro de Títulos, instituido por Resolución núm.

26692009, del 10 de septiembre de 2009 con sus modificaciones.
Resolución núm. 3461-2010 Reglamento para la Actualización Parcelaria y

Registral de Inmuebles Complejos.
Resolución No. 3642-2016, que aprueba el Reglamento de Des judicialización

de Deslinde y Procedimientos Diversos.
Resolución No. 3642-2016, que aprueba el Reglamento de Des judicialización

de Deslinde y Procedimientos Diversos.
Resolución No. 3643-2016, que aprueba el Reglamento para la Solicitud de

Autorización de Mensura para Saneamiento.
Resolución No.3644-2016, que aprueba el Reglamento para el uso de

Coordenadas de la Red de Estaciones Permanentes y Levantamientos Parcelarios.
29
Resolución No. 3645-2016, que aprueba el Reglamento Sobre Soluciones de

Mensuras Superpuestas.
Resolución núm. 008-2020, Reglamento de Registro Inmobiliario.
Resolución No.2454-2018, de fecha 19 de julio de 2018, que establece el

Reglamento General de Mensuras Catastrales.
3.2 Instituciones Relacionadas al Derecho Inmobiliario
3.2.1 Los Tribunales
Tribunal Superior de Tierras
Son tribunales colegiados compuestos por no menos de cinco (5) jueces

designados por el Consejo del Poder Judicial, entre los cuales debe haber un
presidente. Para celebrar audiencia el tribunal estará integrado por tres jueces. Sus
decisiones serán firmadas por los mismos y adoptadas por mayoría simple. Conocen
en segunda instancia de todas las apelaciones que se interpongan contra las
decisiones emanadas de los Tribunales de Jurisdicción Original bajo su jurisdicción,
así como también en última instancia de las acciones que le son conferidas
expresamente por la ley.
 Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central.

 Tribunal Superior de Tierras del Departamento Norte.
 Tribunal Superior de Tierras del Departamento Nordeste.
 Tribunal Superior de Tierras del Departamento Este.
Tribunales de jurisdicción Original.
Son Tribunales unipersonales que constituyen el primer grado de la

Jurisdicción Inmobiliaria. Todo Tribunal de Jurisdicción Original se encuentra dentro
de la jurisdicción de un Tribunal Superior de Tierras. Gozan de plenitud de jurisdicción
dentro del distrito judicial al que pertenecen.
30
Estos Tribunales conocen en primera instancia de todas las acciones que sean
de la competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria, mediante el apoderamiento directo
por parte del interesado y de acuerdo con su delimitación territorial.
En la actualidad existen veintitrés (23) Tribunales de Jurisdicción Original.
En ciertos Distritos Judiciales, los Tribunales de Jurisdicción Original están

divididos en salas:
 En el Distrito Nacional existen seis salas.

 En la provincia de Santiago de los Caballeros existen dos salas.
 En la provincia de La Vega existen dos salas.
 En la provincia de San Francisco de Macorís existen dos salas.
3.2.2 Las Oficinas
Oficinas de registro de Títulos.
Es un organismo subordinado a la Oficina Nacional de Registro de Títulos y se

encarga de expedir certificados de título a los propietarios, demostrando la existencia
de la propiedad. Asimismo, registra todas las cargas posteriores a la reorganización,
las hipotecas, las transferencias y los cambios de terreno, cancelando los certificados
y emitiendo otros nuevos cuando es necesario. Actualmente hay 24 oficinas de
Registro de Títulos de Propiedad en todo el país, con una oficina de servicios en Punta
Cana.
Oficinas de Medición Catastral.
Estas oficinas están subordinadas a la Oficina Nacional de Medición Catastral

y desempeñan la función de gestionar, aprobar, rechazar y observar los trabajos
técnicos (mediciones, cambios de terreno, límites, subdivisiones para la configuración
de condominios, etc.). Asimismo, cumplen con el principio de la peculiaridad del
sistema Torrens para el objeto haciendo la designación catastral de la parcela.
En la actualidad existen cuatros Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales:
 Dirección Regional de Mensuras Catastrales del Departamento Central.

31
 Dirección Regional de Mensuras Catastrales del Departamento Norte.

 Dirección Regional de Mensuras Catastrales del Departamento Noreste.
 Dirección Regional de Mensuras Catastrales del Departamento Este.
3.3 Procedimientos
3.3.1 Registro
Con el objetivo de hacer constar de manera pública y legal, el derecho de

propiedad que se pretende tener sobre un terreno no registrado, el estado dominicano
dispone del proceso de saneamiento. El saneamiento es definido por la ley 108-05 de
registro inmobiliario, como el proceso de orden público por medio del cual se determina
e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y éstos quedan
registrados por primera vez. De igual forma, contempla al estado dominicano y a toda
persona física o moral que reclame o posea un derecho sobre un inmueble no
registrado, como los entes capaces para iniciarlo.
Para justificar el reclamo del derecho de propiedad sobre un terreno no

registrado, se debe tener la posesión, la cual es apreciada cuando una persona tiene
en su poder un inmueble a título de propietario o por otro que ejerce el derecho bajo
poder de representación, de forma pública, ininterrumpida, pacífica e inequívoca
durante alguno de los periodos contemplados en el Código Civil, como prescripción
adquisitiva, consistentes en cinco (05), diez (10) o veinte (20) años.
El proceso de saneamiento está conformado por tres etapas: catastral, judicial

y registral, esta última, pone fin al proceso mediante la emisión del certificado de título
de propiedad, habilitando los asientos de registro complementarios y con ello
otorgándole publicidad. Este posee las características de documento público, oficial,
auténtico, ejecutorio e imprescriptible, a favor de a quien haya sido adjudicado el
inmueble.
En estas razones se fundamenta la importancia del registro de la propiedad

inmobiliaria, ya que está previsto para la garantía del derecho de propiedad, y
salvaguardar las protecciones inherentes al mismo, por la existencia de un derecho
32
real inmobiliario en el territorio de la República Dominicana ¿Qué se necesita para

sacar un título de propiedad?
 Declaración Jurada original ante un notario público, la cual debe contener los
datos de la mejora, firmada por su propietario y 7 testigos, debidamente
registrada en el ayuntamiento que le corresponde. (Incluir 1 copia).
 Original del plano catastral, debidamente firmado por un agrimensor colegiado.
 Copia de la cédula de identidad y electoral o pasaporte del titular.
 Certificación de Estado Jurídico de Inmueble.
 Verificación del IVSS.
3.3.2 Saneamiento
Acto de levantamiento parcelario mediante el cual se individualiza, ubica y

determina por primera vez el inmueble sobre el que se reclama un derecho.
Requisitos:
 Instancia solicitud de Autorización

 Declaración de Posesión
 Documento de Identidad del Solicitante.
 Poder de Representación.
 Acta de Asamblea, o documento con la misma fuerza legal.
 Documentos de Determinación de Herederos.
 Certificación de tribunales.
 Certificación de no inscripción.
 Sentencia certificada del tribunal.
 Aviso de mensura.
 Comunicación al Tribunal
 Publicación certificada del periódico
 Notificación a los colindantes
 Fotos de los límites
 Plano general
33
 Plano individual
 Acta de hitos
 Carta de conformidad
 Informe técnico
 Archivos con coordenadas de la parcela y Datos Crudos.
3.3.3 Deslinde
Acto de levantamiento parcelario mediante el cual se ubican, determinan e

individualizan los derechos de una porción de inmueble sustentados en Constancia
Anotada.
Requisitos:
 Instancia solicitud de Autorización

 Autorización
 Declaración de Posesión
 Documento de Identidad del Solicitante.
 Poder de Representación.
 Acta de Asamblea o documento con la misma fuerza legal.
 Duplicado de Constancia Anotada que sustenta el derecho.
 Acto de Transferencia.
 Certificación de Estado de Jurídico del Inmueble.
 Sentencia del Tribunal que sustente el derecho debidamente certificado
 Documentos de Determinación de Herederos.
 Publicación certificada del periódico.
 Notificación a colindantes
 Aviso a mensuras
 Fotografías del aviso en el terreno
 Fotografías de los límites del inmueble
 Acta de hitos
 Carta de conformidad
 Informe técnico
34
 Archivos con coordenadas de la parcela y Datos Crudos.
3.3.4 Transferencias
Este servicio se utiliza para inscribir en el Registro de Títulos que corresponda,

el Acto de Venta, Dación en Pago, Permuta o Donación respecto al Derecho de
Propiedad de un inmueble registrado, a los fines de constituir, convalidar y publicitar
esta actuación.
Procedimiento: Acto del negocio u operación que se trate:
 Acto bajo firma privada.

 Acto auténtico.
Instancia de solicitud:
a) Suscrita por parte interesada o su representante.

b) Dirigida al Registrador de Títulos correspondiente.
c) Identificación correcta del inmueble objeto de la actuación.
 Duplicado de Certificado de Título o Constancia Anotada.
 Copias de documentos de identidad del propietario y su cónyuge • Copias de
documentos de identidad del adquiriente y su cónyuge.
 Registro Mercantil.
Acta de Asamblea, si aplica:
a) Que designe a una persona para suscribir la operación.

b) Identifique correctamente el inmueble.
c) Original o Copia certificada por la entidad societaria o Cámara de Comercio y
Producción correspondiente.
 Poder de representación (en caso de ser necesario).
 Copia del documento de identidad del representante.
 Acta de nacimiento del adquiriente (en caso de ser menor de edad).
 Certificación de Impuestos a la Propiedad Inmobiliaria (IPI).
 Copia del documento de identidad del solicitante y/o depositante.
35
3.3.5 Embargos
Es una vía de ejecución en virtud de la cual el acreedor inscribe por ante el

registro de títulos el acta de embargo inmobiliario y denuncia del mismo.
Procedimiento:
 Proceso verbal de embargo

 Acto auténtico (Primera copia auténtica).
a) Identificación correcta del inmueble.
b) De conformidad a los requisitos establecidos en la Ley del Notariado.
c) Debidamente registrado en Registro Civil
d) Original y copia. (Copia certificada, con pliego de condiciones anexo).
Instancia de solicitud:
a) Suscrita por parte interesada o su representante.

b) Dirigida al Registrador de Títulos correspondiente.
c) Identificación correcta del inmueble objeto de la actuación.
 Mandamiento de pago.
 Denuncia del embargo.
 Certificación de Registro de Acreedor.
 Copia de documento de identidad o RNC.
3.3.6 Hipotecas
Hipoteca judicial definitiva.
Este servicio se utiliza para inscribir por ante el registro de títulos una hipoteca
judicial definitiva, sustentada en una decisión judicial con autoridad de la cosa
irrevocablemente juzgada, que establezca el pago un crédito cierto, líquido y exigible
a favor de una persona (acreedor), en contra de otra persona denominada deudor.
Requisitos:
36
 Sentencia con de notoria definitiva.

 Doble Factura.
 Intimación de pago.
 Acto de Alguacil notificando al propietario.
 Certificación de no interposición de recurso, emitida por el tribunal
correspondiente, a fines de validar que la sentencia ha adquirido la autoridad
de la cosa irrevocablemente juzgada.
 Copias de documentos de identidad del acreedor y cónyuge.
Hipoteca Judicial provisional.
La hipoteca judicial provisional es una medida cautelar tendente a

salvaguardar el crédito de un acreedor, el cual no reúne las condiciones para ser
ejecutorio definitivamente.
 Ordenanza o Auto que ordena la inscripción o Sentencia condenatoria, que no

haya adquirido la autoridad de cosa juzgada.
 Doble Factura.
 Acto de Alguacil notificando al propietario.
 Copias de documentos de identidad del acreedor y cónyuge.
CAPÍTULO IV

37
CAPÍTULO IV:

4.1 Litis sobre Derechos Registrados.
4.1.1 ¿Qué es la Litis sobre Derechos Registrados?
Se trata de un procedimiento contradictorio introducido ante un tribunal de la

jurisdicción inmobiliaria en relación con los litigios originados por derechos registrados
o derechos de propiedad. Sólo un tribunal con competencia en materia de propiedad
inmobiliaria puede incoar este procedimiento. TRIBUNAL JUDICIAL (agosto de 2008)
Casos del Tribunal Supremo sobre derechos registrados.
4.1.2 Inicio de la Litis:
La denuncia comienza presentándose en la secretaría del tribunal con

jurisdicción original sobre la zona. La jurisdicción del tribunal está determinada por la
ubicación física de la propiedad.
El acto Introductivo de la demanda debe contener:
A) Los datos generales que permitan identificar e individualizar al demandante.

B) Determinación del inmueble relativo de la demanda.
C) Describir la acción, el fundamento legal y las pruebas que disponen para
sustentar sus pretensiones.
D) La designación del abogado que actuará en su nombre en el proceso, con la
expresión del estudio del mismo, permanente o ad hoc, en la ciudad donde
tenga asiento el tribunal, estudio donde se considerará que ha elegido domicilio
el demandante. FEDERICO MÉNDEZ (03/06/2008) Diario libre.
4.1.3 Notificación del acto Introductivo de la demanda:
El demandante debe depositar en la secretaría del Tribunal de Jurisdicción

Original competente, la constancia de que ha notificado al demandado el acto
Introductivo de la demanda por acto de alguacil, dentro del plazo de la octava franca a
38
partir del depósito de la demanda por ante la secretaría. En virtud de Resolución No.
622-2007 de la Suprema Corte de Justicia, se faculta de manera provisional a los
Alguaciles de los Tribunales de la República territorialmente competentes, para que
actúen como alguaciles de la Jurisdicción Inmobiliaria. Si el demandante no deposita
la constancia de la notificación en el plazo de la octava franca, la acción interpuesta
queda sin efecto.
El Juez o Tribunal llamado a conocer una Litis sobre derechos registrados, no

fijará audiencia, ni realizará ninguna actuación hasta el depositado en la secretaría del
despacho judicial de la notificación de la demanda a la contraparte por acto de alguacil.
Artículo 134 del Reglamento de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria y

artículo 30 de la Ley No. 108-05. Ciudad Alternativa 2019. Santo Domingo, República
Dominicana La venta de un barrio: Caso Los Tres Brazos.
4.1.4 Fijación de Audiencia:
Una vez depositada la notificación de la demanda a la otra parte en la

secretaría de un tribunal competente, el juez o tribunal ante el que se incaute la acción
sobre el derecho registrado fijará una audiencia en un plazo no inferior a 25 días ni
superior a 60 días desde la incautación, y la parte más diligente será la encargada de
citar a la otra parte a la audiencia. .
El tribunal comunicará al Registro de Títulos y al Registro de Títulos

correspondiente la existencia del procedimiento. En el Registro de Títulos
correspondiente se inscribirá un asiento para el inmueble en cuestión, en el que se
hará constar que el mismo es objeto de un litigio que se está ventilando en ese
Tribunal.
Artículo 135, Reglamento de Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.
4.1.5 La audiencia:
Es la etapa oral, pública y contradictoria del proceso, donde las partes

presentan las peticiones, pruebas, argumentos y conclusiones que desean hacer valer
durante el proceso. Artículo 58 ley 108-05.
39
En la Litis sobre Derechos Registrados sólo se prevén dos audiencias: A)

Audiencia de sometimiento de pruebas.
Audiencia de fondo.
Primera Audiencia o audiencia de pruebas:
En ella se presentan las pruebas en las que las partes apoyan sus
pretensiones. Las partes pueden solicitar al juez que requiera cualquier prueba que
resulte inaccesible y que deba ser ponderada. En esta audiencia, el juez debe fijar la
fecha de la segunda audiencia y las partes intervinientes quedan debidamente citadas.
En esta audiencia, el juez debe fijar la fecha de la segunda audiencia y las

partes intervinientes quedan debidamente citadas. El juez puede, de manera
excepcional, fijar otra audiencia de conocimiento de pruebas, en el caso de que
aparezcan nuevas pruebas que deban ser ponderadas.
Las excepciones de procedimiento deben ser presentadas simultáneamente y

antes de toda defensa al fondo, debiendo ser propuestas en la audiencia de
sometimiento de pruebas.
Audiencia de fondo:
Es fijada por el Juez o Tribunal en la audiencia de sometimiento de pruebas,

en un plazo no mayor de 30 días.
En ésta las partes deben presentar sus conclusiones por escrito, pudiendo el
juez conceder plazos a las partes no mayores de 15 días consecutivos a los fines de
depósito de escritos justificativos de conclusiones.
4.1.6 Estado fallo:
Cuando las partes concluyen al fondo y se vencen los plazos, el expediente

queda en estado de fallo y el tribunal tiene un plazo de 60 días para dictar su sentencia.
Por causas justificadas, el presidente del Tribunal Superior de Tierras podrá prorrogar
este plazo hasta por treinta (30) días.
Art. 67 de la ley 108-05.

40
4.2 Ejemplo de Litis de terrenos no registrados en Santo Domingo este.
4.2.1 Piden a tribunal anular proceso saneamiento en Parque del Este.
La Sala Central del Tribunal Superior de Tierras ha dejado en suspenso su

decisión sobre la Litis de reordenación, que pretende adjudicar una porción de
35.000.000 de 522 metros cuadrados que corresponde al Parque Nacional del Este,
según un informe de las autoridades.
Las partes involucradas en el proceso, durante una audiencia ante el Fiscal

del Tribunal Superior de Tierras Fermín Casilla Minaya y su adjunto Duamel
Hernández Polanco, anularon en su totalidad la decisión dictada por el Tribunal
Superior de Tierras de Higüey el 7 de diciembre de 2006, ordenando la recalificación,
respecto a la parcela 6. solicitado.
Casilla Minaya alega que esta decisión es inválida porque viola el artículo
37.21 de la Ley 202-04 y la Ley 64-00 de Medio Ambiente, que establecen los límites
de las reservas naturales. Considera que los espacios protegidos son propiedad
inalienable del Estado y que, como tales, nadie puede utilizarlos o disponer de ellos si
no es de acuerdo con las disposiciones de la ley sectorial de espacios protegidos.
El Tribunal ha dado a cada parte 30 días para presentar sus conclusiones y

otros 15 días para presentar una réplica. Una vez finalizados estos trámites, el
expediente estará listo para su adjudicación.
Los jueces que adoptaron la decisión, en audiencias separadas, fueron Nestor

de Jesús Tomás Baez, Marino Alonzo y Guillermina Marisan Santana. También, Rafael
Ciprian y Carmen Zenaida Castro.
El terreno es reclamado por dos partes, que se disputan un terreno de

12.000.000 de metros cuadrados y una porción de más de 17 millones de metros
cuadrados. Es propiedad de la familia Castillo y de la familia Cedeño.
El área comprende un kilómetro de playa, considerada como patrimonio

natural. La Dirección de Mensura Catastral y la Secretaría de Medio Ambiente
41
concluyeron que la porción de 35 millones 800 mil 533 metros cuadrados que se busca
sanear en la provincia La Altagracia, pertenece al Parque Nacional del Este.
La dirección de Mensuras, correspondiente a la jurisdicción inmobiliaria, y dos

agrimensores que actuaron como inspectores, llegaron a esa conclusión al hacer un
levantamiento en la zona. La Dirección de Mensuras, y los agrimensores Enrique
Arismendy y Ángel Montaño Ozuna remitieron un informe a la jueza del Tribunal
Superior de Tierras del Departamento Central, Luz Berenice UbiñasRenville, y al
Abogado del Estado, Fermín Casilla Minaya.
4.2.2 Informe ofrece detalles de terrenos.
Un informe de Mensuras describe que la parcela 6-A, está ubicada en un área

de 4,990,472.36 metros cuadrados, dentro de la reserva natural. Indica igual situación
se presenta en las parcelas 6-004.10866, con una extensión de 1,076,375.75 metros
cuadrados, y la 06-005.49, que figura con sendas porciones de 14,244.980.97.
"Estas parcelas están superpuestas una sobre otras. Lo que informamos para
los fines de lugar", plantea el informe técnico.
Mientras que la Secretaría de Medio Ambiente sostiene que las actividades

compatibles en la zona son para ser ejecutadas bajo la gestión y supervisión de la
cartera, "no por particulares que dicen emprender medios productivos o comerciales a
través de lotificación o definiendo linderos de territorio".
"Como se puede ver, la realización de mensura, mediciones, aparcelamiento,

comercialización de territorio, la realización de tala, tumba, apertura de trochas,
modificaciones del medio natural, etc., no son acciones compatibles con esta
categoría".
El dato está contenido en un informe de inspección remitido por el

subsecretario de Medio Ambiente para las áreas protegidas y biodiversidad, Ángel
Daneris Santana, a la Dirección de Mensuras Catastrales.
Las mediciones de las parcelas fueron hechas mediante equipos satelitales,

por recomendación de técnicos de la Secretaría de Medio Ambiente.
42
4.3 Ejemplo sui generis de la venta del sector los Tres Brazos.
4.3.1 Caso.
Introducción al caso
El municipio Santo Domingo Este tiene una población de 948.885 habitantes,

por lo que tiene una superficie de 169,2 km2 (ONE, enero de 2017) y está dividido en
tres distritos.
Dentro de este municipio, existe un distrito llamado Los Tres Brazos-Jardines

del Ozama.
Ozama está en riesgo por su proximidad al río Ozama, tiene un código de 32-
0101-01-008-01, una superficie de 3,4 km2, 62.815 habitantes, de los cuales 31.687
son mujeres, y una densidad de población de 18.500 habitantes/km2, y se encuentra
entre los distritos de Catanga, La Barquita y Los Mina. La calle Hugo Chávez es la
única vía de acceso principal.
En 2016, la fraudulenta venta ilegal de 1.213.861m2 de terrenos desérticos

por parte de la Corporación Dominicana de Empresas Estatales (CORDE) a través de
Titutlatec a Inversiones Fernández Parache (INFEPA) por 80 millones de pesos estalló
en los alrededores y a nivel nacional Se extendió al resto del país". Decenas de familias
que han vivido en la zona por más de 30 años están en situación de desalojo, en un
"lugar de más de un millón de metros cuadrados donde había 17 mil 300 casas y unos
63 mil habitantes, además de los servicios básicos del Estado" (El Nacional 2018).
4.3.2 Caracterización del sector Los Tres Brazos.
Los Tres Brazos es uno de los barrios empobrecidos de la República

Dominicana, su población fue compuesta por personas que emigraron de las
provincias San
Juan, Barahona y María Trinidad Sánchez; actualmente allí habitan alrededor

de 14,000 familias. Al igual que la mayoría de los barrios de nuestro país, tiene acceso
precario a los servicios básicos como la energía eléctrica, el agua potable, la
43
recolección de residuos sólidos, entre otros. Tiene un total de viviendas de 17,278, de

las cuales 1,407 se encuentran en la orilla del río.
Esta zona se caracteriza por una densidad poblacional joven, un 30.55% hasta
14 años y un 36.46% en la clasificación de juventud, y bajo nivel de escolaridad, 29%
secundaria y 15.3% a nivel superior, estos porcentajes varían según la cercanía a ríos,
arroyos y cañadas, sexo o la existencia de alguna discapacidad. El porcentaje de los
hogares que entra en la categoría de pobreza representa el 39.40% y en indigencia el
7.70%. (Investigaciones, 2014)
El espacio geográfico del barrio Los Tres Brazos está rodeado de ríos o
arroyos y cañadas. El porcentaje de hogares que se encuentra cerca de algún río o
arroyo según los datos es de 23%, en cañadas un 41%, montañas 18% y cerros 18%.
Del total de viviendas del sector un 15.65% se consideran sin riesgo, 29.74% de medio
riesgo y 54.61% de alto riesgo; de las viviendas que se encuentran a la orilla del rio el
porcentaje de alto riesgo es de 48.31%.
Los Tres Brazos, cuyo nombre proviene de la confluencia de dos ríos: del Río
Ozama y el Río Isabela que conforman como tres brazos de río. Para 1976 tenía una
población reducida que habitaba en lo que llamaban “duplex” y “multis” (multifamiliares:
edificios construidos en el gobierno de Balaguer, desalojados previamente), aunque
estos no eran totalmente habitables; existían algunas urbanizaciones en construcción
como Mil flores, Génesis, Mirador del Ozama, que son parte del sector.
Anteriormente, entre 1960 hacia 1963 había empresarios extranjeros en estas

urbanizaciones, que se dedicaban al cultivo y la crianza de vacas, puercos, gallinas y
caballos, había muchos espacios ocupados por arrozales y siembra de frutos menores
de ciclo corto. Para 1965 realizaron un aeropuerto provisional donde aterrizaban
aviones y helicópteros de las Fuerzas Armadas estadounidenses; también se
concentraban allí la llamada “avanzada” de EliasWessin y Wessin.
El movimiento poblacional masivo se inicia en el 1979, luego del ciclón David.

Un gran número de familias se empezaron a ubicar en las riveras del Rio Ozama; el
derecho de propiedad por los terrenos era vendido a RD$104.00, a ese documento le
44
llamaban “el cintillo”, que no era más que una ficha con los datos personales y la
medición adjunto con un croquis del terreno, hecho a través de Bienes Nacionales.
En esta época no había transporte en la zona, para trasladarse hacia algunos

lugares se utilizaban yolas para cruzar el rio pues no tenían puentes, algunos motores
y guagüitas para salir desde la entrada; habían pocas casas, los solares no estaban
organizados, sin calles, solo caminos improvisados, sin agua potable, el alumbrado
era escaso y la energía eléctrica era gestionada por la misma comunidad; la
organización de la zona se inicia con el decreto y la repartición de tierras a las familias.
Se empezaron a hacer casitas de cartón y a venderlas hechas entre RD$10 y

RD$20. Luego de los asentamientos los comunitarios/as iniciaron luchas por los
servicios básicos y las construcciones de escuelas porque no las tenían cerca, aunque
estaban bajo amenazas de desalojo; en 1980 el presidente Guzmán acude a inaugurar
la planta de Tratamiento de Agua, cuya construcción se había iniciado en 1975, y fue
recibido con los reclamos de los pobladores/as en contra de los desalojos; Bienes
Nacionales inició la reevaluación y medición de terrenos.
4.3.3 Evolución
El barrio se mantuvo en crecimiento aun sin el registro de Bienes Nacionales;

urbanizaciones como La Lila y Canta la Rana, entre otras, no estaban conformadas
durante la entrega de los cintillos, muchos de estos espacios fueron cedidos luego, por
lo que no todas las familias tienen los registros de sus viviendas, tampoco parte de las
personas que viven alrededor de las cañadas y ahora esa área se encuentra
totalmente ocupada.
Los dueños del matadero ubicado en Canta La Rana donaron algunos de sus
terrenos para la construcción de un play de pelota para la comunidad y por la
imposibilidad de hacerlo, este espacio también fue ocupado por varias familias, para
que no fueran vendidos por los reformistas. Ya para ese entonces, 1980, había
alrededor de 100 a 130 viviendas, pero aún no tenían servicios de agua potable,
energía eléctrica o transporte.
45
El barrio se fue organizando entre 1980 a 1985; para 1980 comienza la

creación de organizaciones como el Club Nueva Dirección, el Club Pablo Neruda, el
Club Renacimiento y la consolidación de Juntas de Vecinos donde empezó la gestión
del movimiento y los Comités de Luchas populares para combinarse con las luchas
nacionales.
Durante el 1982 se desarrollan las luchas para la construcción de escuelas,

calles, aceras, contenes, iglesias, agua potable y telecomunicaciones, los
comunitarios/as se iban con sus reclamos a Obras Públicas. De sus luchas más
importantes se puede resaltar la realizada para conseguir la escuela Domingo Moreno
Jiménez, que para ese entonces no era más que un espacio pequeño, con 4 aulas y
mal construido.
Entre 1985 a 1990 se desarrollaron grandes luchas por las calles, aceras y
contenes, más adelante los nombres de las calles fueron puestos por las
organizaciones existentes, mayormente por el Club del Renacimiento, reivindicando
luchadores, revolucionarios, fechas históricas. Dentro de la misma jornada de lucha,
en 1986, con la llegada al poder de Joaquín Balaguer, los comunitarios/as van al
Palacio Nacional en reclamo de la construcción de la escuela que se encontraba
funcionando en las instalaciones de un cine, para lo que fue designada una comisión
que dio inicio a los trabajos, terminándolos con grandes vicios de construcción.
Las luchas por la construcción de otra escuela, la Santo Tomas de Aquino, se

realiza entre 1989 y 1990, periodo en el que se da la toma del terreno, inscripción de
los niños/as, y las visitas masivas a la Secretaria de Educación; luego del largo lapso
de lucha, en el cual se reconoce el gran aporte del Club del Renacimiento, fueron
entregados los recursos para la construcción por la Secretaria de Educación, unos
RD$59,000 pesos y materiales: madera, zinc, cemento, la construcción fue realizada
por la comunidad; la escuela fue entregada en 1992. Ya en estas fechas las viviendas
pasaron de 130 a miles.
La llegada del convento de Monjas Hijas de la Caridad fue considerada el

“boom” de la época desde el inicio de las construcciones; estas comenzaron a
organizarse como una comunidad cristiana y a crear actividades para las personas del
46
barrio, además se integraron a las demandas sobre los servicios y la organización de

la comunidad. También llegó a la comunidad un párroco llamado Victoriano Pérez
Sánchez, que logró la construcción de varias iglesias integrando a hombres y mujeres
a este proceso.
El transporte se empieza a organizar con la llegada de ONATRATEen1982,

había acceso a varias rutas, la 45 y la 55 que era de ida y vuelta a la universidad; había
guaguas grandes y pequeñas, a un costo de 10 y 15 centavos, todo esto durante el
gobierno de Salvador Jorge Blanco.
En 1990 estaban construidas solo las calles principales; las protestas más
fuertes que registran fueron por la construcción de las calles y su ampliación, por las
que se mantuvieron en huelga permanente durante 3 días, teniendo como respuesta
del gobierno la petición de una comisión que visitara al palacio y coordinara con el
entonces director de Obras Públicas; le dieron inicio a las obras, pero se detuvieron,
lo que detonó el reinicio de las luchas entre 1993 y 1994, entre las demandas que
tenían estaba la puesta en libertad de varios jóvenes apresados durante las protestas.
Otra lucha que llevo a cabo esta comunidad fue por la electrificación, con esta
se logró el acceso a las telecomunicaciones; le hicieron la solicitudes de estas a
CODETEL, aunque recibieron mejor repuesta de TRICOM, de ahí llegó la instalación
de líneas urbanas. Durante el desarrollo de la comunidad se presentaron ligeros
conflictos de suelo, con la ocupación de algunos lugares cercanos a las lagunas por
personas que cruzaban desde Capotillo, pero sin enfrentamientos.
Para el gobierno de Leonel Fernández la comunidad inicia la lucha por el Liceo

Nocturno Domingo Moreno Jiménez. El primer funcionario de este gobierno en visitar
Los Tres Brazos fue Danilo Medina Sánchez, quien en ese entonces ejercía como
Secretario Administrativo de la Presidencia, para reunirse con la comunidad con el fin
de conocer sus males y buscar soluciones.
El Banco de Reservas se avoco a dar cumplimiento a un decreto presidencial

que disponía el recibo de los bienes realizables de CORDE para abonar deudas del
47
Estado en el 2003. En 2008 se instala el sector privado en la regulación de títulos en

la parcela No. 153-A del sector Los Tres Brazos.
En 2010 INFEPA hace levantamientos de datos de los comunitarios, cotejos

de las ocupaciones de cada usuario o dueño de mejoras, con las designaciones
catastrales, cuyo proceso está en su fase final ante la Jurisdicción Inmobiliaria para la
emisión de unos 4,300 títulos en la primera fase, los cuales serán adquiridos por los
moradores del sector. A mediados del2011seinicianloscontactosconlossociosdelo que
hoy es TITULATEC, para continuar en alianza con la empresa INFEPA la titulación y
regularización de los solares ubicados en los Tres Brazos, Santo Domingo Este.
(Alternativa, Calendario histórico sobre conflicto de suelo en los tres brazos, 2018).
Las personas que allí vivían se dedicaban a diferentes actividades

económicas, empleados/as públicos y privados, negocios informales, chiriperos/as,
carniceros. Cientos de hombres y mujeres forjaron los cimientos, crecimiento y
desarrollo por más de 30 años de esta comunidad, vieron crecer a sus familias y varias
generaciones de personas habitando este barrio.
Las Corporación Dominicana de Empresas Estatales (CORDE) fue creada

mediante la Ley No. 289 del año 1966. Según el artículo 2 de esta Ley, esta
corporación tenía por objeto administrar, dirigir y desarrollar todas las empresas,
bienes y derechos cedidos por el Estado u otra institución estatal, semi-estatal o
privada, o adquiridas por la misma como organismos independientes, con la finalidad
de incrementar el patrimonio del Estado.
Esta empresa es disuelta por medio del decreto 16- 17 emitido por el
presidente Danilo Medina, luego de la explosión del fraude por la venta de los terrenos
de Los Tres Brazos por 80 millones de pesos, que ponía esta tarea en manos de una
comisión compuesta por: el consultor jurídico del Poder Ejecutivo, Flavio Darío Espinal,
el director de la Comisión Permanente de Titulación de Terrenos del Estado, José
Dantés Díaz y el director de Ética e Integridad Gubernamental, Lidio Cadet.
48
4.3.4 Historia y Marco Legal.
En esencia, se trataba de una Corporación creada a fin de administrar las

empresas que pasaron al Estado dominicano como consecuencia de la caída de la
dictadura de Trujillo y que, por tanto, pasaron a ser empresas públicas. Su creación y
desarrollo se explica un momento en que la participación directa del Estado en su rol
empresarial era bastante común en el país, especialmente por haber sido traspasadas
al mismo las empresas que en otra era pertenecieron al matrimonio del dictador Trujillo.
La incidencia de CORDE y sus empresas en la actividad económica

dominicana se vería progresivamente reducida con la entrada en crisis del rol
empresarial del Estado.
Su última estocada vendría de la mano del proceso de reforma de la empresa

pública que se inició en el año 1997 y que produjo una ola de privatización, tal cual
sucedió en otras partes de América Latina. Sin embargo, algunas de las empresas
administradas por CORDE no pudieron seguir operando a través de su privatización y
se han mantenido bajo la responsabilidad de la corporación.
Dentro de las empresas administradas por CORDE se encuentra la Sociedad

Comercial Dominicana Industrial de Calzados, C. por A. Si bien esta empresa ha
dejado de operar hace bastante tiempo y no pudo ser reformada a través de su
privatización, la misma mantiene activos inmobiliarios de importante significancia.
Esta empresa figuraba como propietaria de parte de los terrenos de Los Tres
Brazos que fueron vendidos a una empresa privada, específicamente lo que era la
Parcela No. 153-A-2 del Distrito Nacional, de conformidad con el contrato suscrito por
el mayor monto (RD$72, 000,000.00). En dichos terrenos se produjeron asentamientos
humanos posteriormente al paso del Ciclón David (1979), constituyéndose en lo que
hoy conocemos como Los Tres Brazos.
La República Dominicana aunada a una corriente latinoamericana de reforma

de la empresa pública que consistió esencialmente en la privatización de las empresas
públicas estatales, fundamentó su proceso la Ley No. 141-97 sobre reforma de la
empresa pública.
49
Dentro de las empresas públicas sujetas a este proceso de reforma estaban

todas las empresas que integraban a CORDE, incluyendo la Sociedad Comercial
Dominicana Industrial de Calzados, C. por A. La Ley creó una Comisión de Reforma
de la Empresa Pública como entidad responsable del proceso de reforma y
transformación, con poder jurisdiccional sobre todas las empresas sometidas a la
misma, por lo que, evidentemente, las potestades reconocidas al CORDE por su Ley
quedaron limitadas.
La Ley No. 141-97 estableció varias modalidades de reforma de la empresa

pública. La principal modalidad de reforma prevista por la Ley fue la de la
capitalización, desarrollada a través de un proceso contentivo de una fase de
precalificación del inversionista privado y una fase de selección de conformidad con
una licitación pública internacional. Por otro lado, la Ley previó otras modalidades de
reforma para los casos en los cuales no fuera posible la capitalización. En dicho
sentido, el artículo 16 estableció la modalidad de concesión, la modalidad de
transferencia de acciones y/o activos y la modalidad de venta de activos. Para todas
las modalidades de reforma la Ley requería una auditoría patrimonial previa contratada
a través de una licitación pública internacional a fin de determinar la situación de las
empresas.
De conformidad con las memorias de la Comisión para la Reforma de la

Empresa Pública, titulada “Reforma de la Empresa Pública: un camino al desarrollo y
a la modernidad”, diversas empresas sujetas al proceso de reforma fueron
consideradas como cerradas y sin vocación operativa. Dichas empresas fueron
divididas en distintos grupos y dentro de las mismas fue identificada la Sociedad
Comercial Dominicana Industrial de Calzados, C. por A.
La Comisión para la Reforma de la Empresa Pública contrató las auditorías

patrimoniales previstas por Ley y, posteriormente, determinó que como consecuencia
de la situación del grupo de empresas donde se ubicaba la Sociedad Comercial
Dominicana Industrial de Calzados, C. por A., la modalidad aplicable a la misma era la
de venta de activos y/o acciones. Por esta razón solicitó al Poder Ejecutivo la
autorización para proceder con dicha modalidad, y mediante Decreto No. 533-99 la
50
misma se produjo. Con esto se daba cumplimiento al artículo 12 de la Ley que obligaba
a que el Poder Ejecutivo emitiera una autorización para agotar la modalidad a
desarrollar.
La finalidad que según las Memorias se les daría a los bienes de estas
empresas serían principalmente dos: el traspaso a CORDE de los inmuebles a fin de
que sirvieran como dación en pago frente a deudas contraídas con el Banco de
Reservas y el traspaso de los bienes muebles útiles al Estado dominicano a fin de que
fueran aprovechados por las distintas instituciones. Para el primer caso, los accionistas
de las empresas nombraron un Comité de Liquidadores que posteriormente transfirió
a CORDE todos los activos y pasivos mediante un Convenio de Transferencia suscrito
en el año 2000. Para el segundo caso, CORDE suscribió un Convenio de
Transferencia con Bienes Nacionales, mediante el cual le transfirió los bienes muebles
y maquinarias.
4.3.5 Requerimiento de aprobación congresual para traspaso de bienes.
Según el párrafo II del artículo que establece las modalidades de reforma

distintas a la capitalización, en caso de que las modalidades escogidas fueran de
transferencias de acciones y/o activos o de venta de activos, aplicaría el artículo 55,
inciso de 10 de la Constitución vigente al momento de la promulgación de la Ley. Este
artículo establecía la obligación constitucional de someter a aprobación congresual la
enajenación de determinados bienes. Actualmente dicha obligación se encuentra en
el artículo 128.2.d.
Lo curioso de la información ofrecida en las memorias es que se enuncia

constantemente la obligación de agotamiento del procedimiento de aprobación
constitucional para la modalidad utilizada para este tipo de empresa, pero no se hace
referencia a alguna a la Resolución del Congreso Nacional que habría satisfecho dicha
obligación. Todo parece indicar que dicha Resolución nunca se produjo, ni al momento
de transferir los inmuebles a CORDE, ni al momento de éste hacer la venta que ha
causado tanto revuelo en la opinión pública.
51
El párrafo II, artículo 16 de la Ley No. 141-97 sobre Reforma de la Empresa

Pública, es claro al establecer que sí se adoptaba la modalidad de la transferencia de
acciones y/o activos o la modalidad de la venta de activos, debía proceder de
conformidad con el artículo 55, inciso 10 de la Constitución entonces vigente, que
requiere la aprobación del Congreso Nacional. Al adoptarse la modalidad de
transferencia de acciones y/o activos para el caso de la Sociedad Comercial
Dominicana Industrial de Calzados, C. por A., existía la obligación legal de someter a
la aprobación del Congreso Nacional dichas transferencias. Esto quiere decir que al
producirse la venta de los terrenos de Los Tres Brazos se incumplió con este
requerimiento constitucional.
4.3.6 ¿Cómo se originó el conflicto?
En el año 2010, Leoncio AlmánzarObjio en representación de la CORDE,

realiza la venta de 1,213,861 m2 dentro de las parcelas 153 A-1, 153 A-2 y 155 en los
terrenos de los Tres Brazos por la suma de RD$80 millones, a la empresa inmobiliaria
Titulatec, lo que se calcula a unos RD$79.9 por metro cuadrado. La empresa inicia un
proceso de titulación y desalojo de las familias que ya habitaban allí desde hace más
de 40 años, vendiendo el m2 a diferentes precios.
“Fruto del asedio de las promotoras de Titulatec y las amenazas de que sin el
pago sería desalojada de su vivienda, Doña Alejandrina, una viuda de 67 años, entró
en la negociación ofertada. Sin trabajo y con una historia de empleada doméstica,
carga ahora con una deuda de 125,000 pesos por el solar que ocupa la humilde casa
en la que reside desde finales de los 70. La empresa le ha calculado un espacio de 97
m2, que le coloca el m2 a un costo de casi 1300 pesos, es decir 16 veces mayor al
precio que esta lo adquirió (79 pesos) en el 2010” (Alternativa, 2016)
Los cobros eran realizados a través de estafetas del BanReservas que fueron
instaladas en el Club de los Billeteros, a la entrada del barrio: “se anunció la integración
del Banco de Reservas como ente financiero que ofrecerá el soporte económico
necesario para que los interesados en certificar sus propiedades puedan hacerlo con
confianza y sin problemas, como lo expresara la funcionaria de la entidad bancaria
LuchyAlvárez, quien además prometió el establecimiento de un centro de atención al
52
cliente en el sector” (Acento, 2016); estas aún están encargadas de recibir los pagos
de las personas del sector, incluso luego de que estallara el escándalo del fraude. La
CORDE también se acercó a otras instituciones bancarias del Estado como la
Inmobiliaria BanReservas y el Banco Nacional de la Vivienda (BNV), para presentarles
el proceso de titulación.
4.3.7 Desencadenamiento del conflicto.
El 28 de diciembre del 2016 el presidente Danilo Medina, mediante el decreto

39216, ordena la suspensión de cualquier tipo de desalojo, acto de venta o reventa en
el sector, conformó una comisión para el estudio del caso, encabezada por el consultor
jurídico del Poder Ejecutivo, Flavio Darío Espinal; el director de la Comisión
Permanente de Titulación de Terrenos del Estado, José Dantés Díaz; y Lidio

Cadet, director de Ética e Integridad Gubernamental, para que estudien el caso.
Se conocen como los principales implicados en la venta fraudulenta a José de

Pool Dominici, socio mayoritario de la empresa Titulatec; Leoncio Almánzar, director
de la Corporación Dominicana de Empresas Estatales -CORDE-; Rosabel Castillo
Rolffot, directora Nacional de Registro de Títulos, Irving José Cruz Crespo, consultor
jurídico de la CORDE; y Manuel Aybar, gerente inmobiliario de la misma; la mayoría
de estas personas fueron parte de las direcciones en distintas instituciones del Estado.
Los moradores/as del sector reclaman que faltan imputados, “ya que no se han
mencionado los representantes de las estafetas de Banreservas que todavía quedaron
enganchados residentes de este sector y que aún les siguen cobrando” (Herrera,
2018).
Comunicadores/as como Huchi Lora y Amelia Deschamps de El Día; Edith

Febles y Altagracia Salazar del programa Enfoque Matinal; Ana Selman y Juan Bolívar
Díaz de Uno+Uno y José Monegro de Cuentas Claras, se unieron al reclamo de la
comunidad bajo la campaña Brazos Solidarios: La venta de un barrio, que junto a
distintas organizaciones sociales y moradores/as del sector fijaron sus posiciones
frente al caso en transmisión simultánea en una programación especial por los canales
CDN 37, Teleantillas canal 2 y Telesistema canal 11, además de emisoras radiales
53
como La Nota 95.7f m y la Unión Dominicana de Emisoras Católicas (UDECA). El caso

tuvo gran seguimiento desde la prensa.
La campaña Casa Ya, articulada desde el Foro Ciudadano, y los moradores/as

del sector, inicia un proceso de lucha en contra de la venta ilegal de los terrenos y la
situación de desalojo para cientos de familias.
“El colectivo asegura que el año de fomento a la vivienda deja deudas

pendientes en materia habitacional a las familias dominicanas, una de ellas es la
situación de la seguridad en la tenencia de la tierra, condición imperativa para la
garantía del derecho a la vivienda digna, recogida en el artículo 59 de la Constitución
Dominicana” (Alternativa, 2016); a lo que agregan que existe un déficit habitacional de
2 millones de viviendas.
Se mantuvo una movilización social constante en exigencia de justicia efectiva

hacia los implicados en el fraude, la detención de los cobros y desalojos, además de
realizar una titulación justa y real en los terrenos de las personas que ya los habitaban.
También hubo movilización constante de la ciudadanía en general y establecimiento
de posiciones de apoyo; se utilizó la incidencia en redes sociales, uno de los hashtags
utilizados fue #El Barrio No Se Vende.
El Informe de la Comisión designada por el presidente Danilo Medina, fue

presentado el 27 de enero de 2017 y remitido al Ministerio Público; los comunitarios
del sector manifestaron sentirse satisfechos: “Se reafirmó lo que la comunidad había
expresado: que era un contrato ilegal e ilegítimo que lesionaba el interés del Estado y
de la comunidad” (Alternativa, Casa Ya, 2017).
Este informe hacia las siguientes recomendaciones: el cierre definitivo de la

CORDE y su auditoria a través de la Contraloría General de la República, el no
reconocimiento de las ventas de las parcelas 153 A-1, 153 A-2 y 155, restitución de
los derechos a su estado original, corrección de los aspectos catastrales y de registro
de las parcelas, formalización a través del Estado de los terrenos adquiridos con la
compra de los terrenos con recursos. (Evaluadora, 2017)
54
4.3.8 Proceso Judicial
Por Caso Fraude Fueron Procesadas 11 Personas: Rosabel Castillo, directora

Nacional de Titulación, Leoncio Almánzar, ex director de CORDE, Irving José Domingo
Geraldo Lebrón, Carlos Aris Gómez, Crespo, ex consultor jurídico de CORDE, Manuel
ejecutivo de INFEPA, Julio Cesar Gómez, ejecutivo Aybar Ferrando, ex gerente
inmobiliario de CORDE, de INFEPA, Juana Inés Gómez, de Inmobiliaria GOWI.
José Enrique Depol, de la empresa Titutalec, y los agrimensores Antonio

Ozuna Nolasco, y Adonis Ruiz Meller; fueron acusados de prevaricación, abuso de
jurisdicción, falsedad, desfalco, estafa contra el Estado y asociación de Malhechores.
El ex director del CORDE dijo que “no conocía del decreto de Joaquín
Balaguer, sabía que los terrenos vendidos eran del Estado, además que no había viso
que para la venta de algún activo a cargo de la CORDE tenía que ser aprobado por el
Congreso Nacional y que el Director del CORDE es un pequeño presidente de la
República” (Díaz K., 2018). Las medidas de coerción fueron conocidas el 30

de julio de 2018 por el juez José Alejandro Vargas.
El juez de la Oficina Judicial de Servicios de Atención Permanente del Distrito

Nacional, José Alejandro Vargas, impuso tres meses de prisión preventiva contra
Leoncio AlmánzarObjío, exdirector de la Corporación Dominicana de Empresas
Estatales (CORDE); Manuel Aybar Ferrando, exgerente Inmobiliario; Domingo
Gerardo Lebrón de los Santos, los hermanos Carlos Aris Gómez Williams y
Julio César Gómez Williams, principales accionistas de la entidad comercial INFEPA,
así como de Juana Ynés Gómez Williams, hermana de los imputados Gómez Williams
y principal accionista y representante de la entidad comercial Proyecciones
Inmobiliarias GOWI, y José Enrique de Pool Dominici, principal accionista y
representante de la entidad comercial TITULATEC”(PGR, 2018). A los demás
imputados se les establecieron sanciones económicas. Las medidas de coerción
debían ser cumplidas en los Centros de Corrección y Rehabilitación (CCR) de Najayo
Hombres y Najayo Mujeres, en San Cristóbal.
55
Se escuchan voces en defensa de imputados, tal es el caso de Rosabel

Castillo Rolffot, cuyos compañeros de trabajo dicen que cumplió con todos los
procedimientos de registro normales en la venta de los Tres Brazos; a lo que el
Ministerio Público considera que “tenía la obligación de investigar el estado

jurídico de las parcelas antes de aprobar su transferencia en favor de particulares, sin
embargo, omitió las advertencias que le hicieran en ese sentido” (Pérez, 2018).
Para el 3 de octubre de 2018 los comunitarios/as, a través del Comité de Lucha

y representados por una barra de abogados/as conformada por la Comisión
Nacional de los Derechos Humanos, se querellaron contra los abogados de

vender los terrenos del sector. El 18 de octubre de 2018 fueron liberados 7 de los 11
imputados por pago de garantías económicas desde los 10 hasta los 3 millones de
pesos, decisión tomada por la Tercera Sala de la Corte de Apelación del Distrito
Nacional, que varió de prisión a arresto domiciliario la medida de coerción, también se
declaró el caso como complejo (JR, 2018).
4.3.9 La incertidumbre hoy en día
Hoy en día el sector de Los Tres Brazos aún se encuentra en un “limbo” porque
no se ha llevado a cabo una regulación y registros legales para normalizar la situación
de cientos de familias, que, aunque residen desde hace más de 40 años en el sector,
no tienen una titulación de sus terrenos.
El vocero de la comisión del Comité de Lucha del sector Los Tres Brazos,
Milcíades Gerardo, aclaró este sábado que la principal finalidad de esa comunidad es
que se entreguen los títulos de propiedad a los residentes” (TV, 2018).
Esta situación, que se presenta también en distintos barrios y pueblos de

nuestro país está en franca violación a la garantía del derecho humano y constitucional
a la vivienda, establecido en su artículo 59; además de ser un incumplimiento a la Ley
de Registro de Tierras de parte del Estado.
En el barrio Los Tres Brazos habitan alrededor de 140,000 familias, cientos en

condiciones de riesgo por su cercanía a ríos o arroyos y cañadas, agravadas por las
56
condiciones del país en materia de viviendas, con un déficit habitacional estimado de

2 millones de viviendas. Los asentamientos en el sector datan del 1979; actualmente
residen allí 62,815 personas.
Para el 2010 la CORDE vende 1, 213,861 m2 a la entidad comercial

TITULATEC por 80 millones de pesos, venta derogada por el presidente Danilo Medina
en
2016. Fueron imputadas 12 personas por el caso, y se realizó un informe de

la situación mediante una comisión designada por el presidente. El caso no dio
soluciones satisfactorias, puesto que 7 de los imputados fueron liberados mediante
sanciones económicas, contrario al reclamo del pueblo.
La rápida reacción de las organizaciones sociales y los comunitarios/as,

cohesionadas en el Comité de Lucha por Nuestras Viviendas, son un gran ejemplo de
lucha, solidaridad y organización, mostrando que situaciones de injusticia pueden ser
detenidas con la movilización ciudadana. Los medios de comunicación mantuvieron la
difusión del caso; la integración en la exigencia de justicia de diversos
comunicadores/as, fue un gran impulso para la lucha.
El Estado como garante de derechos, tiene el deber de crear, favorecer y

fortalecer las condiciones para asegurar a los ciudadanos el Derecho a la Vivienda
como está establecido en el artículo 59 de la Constitución Dominicana.
Se debe realizar un Plan de Titulación en El Barrio de los Tres Brazos y en

otras zonas del país que se encuentran en las mismas condiciones, cumpliendo con
los marcos legales existentes, como la Ley de Registro de Tierras, además del
Derecho a la Tenencia o Propiedad.
CAPITULO V
57
CAPITULO V
5.1 Tipo de enfoque
Es un proceso sistemático, disciplinado y controlado y está directamente

relacionado con los métodos de investigación. En este se emplean procesos
cuidadosos, metódicos y empíricos en su esfuerzo para generar conocimiento.
Hernández Sampieri, Fernández y Batista (2010) Metodología de la investigación. 6ta.
Edición. Pag.6. México. Mc Graw Hill.
Se utilizará el tipo de enfoque cualitativo para explicar y describir el fenómeno

o problema a estudiar enfoque que se da en esta investigación científica y que,
representa la clave y la guía para determinar resultados objetivos, claros y
significativos, que serán interpretados en su posterior análisis.
5.2 Método
Es el punto de partida para obtener conceptos y análisis, a la hora de investigar

todo tipo de documentos de un tema determinado. López Noguero, Fernando (2009)
Revista PP. 167-180, Investigación de Metodologías.
En el presente trabajo, el método que utilizaremos será el cualitativo, en este

estudiaremos la presente problemática en materia de terrenos registrados y no
registrado, llevándonos a realizar una exhaustiva investigación para su análisis.
5.3 Técnicas e Instrumentos de Investigación
Las técnicas constituyen el conjunto de mecanismos, medios o recursos

dirigidos a recolectar, conservar, analizar y transmitir los datos de los fenómenos sobre
los cuales se investiga, por consiguiente, las técnicas son procedimientos o recursos
fundamentales de recolección de información, de los que se vale el investigador para
acercarse a los hechos y acceder a su conocimiento. Catalina, M. (2014) Técnicas e
instrumentos de recogida y análisis de datos. Pág. 2. España, Madrid. Editorial UNED.
1ra edición.
CONCLUSIÓN
58
CONCLUSIÓN
De conformidad con todo lo analizado y plasmado en este trabajo de

monográfico y haber implementado los procesos metodológicos necesarios para
desarrollar el tema Análisis de la Propiedad Inmobiliaria en Materia de Terrenos
Registrados y No Registrados, en Santo Domingo Este, Santo Domingo República
Dominicana, año 2019-2020, llegamos a la siguiente conclusión:
Basándonos en la problemática principal de terrenos registrados y no

registrados nos adentramos al tema de las constancias anotadas, las cuales surgieron
como una forma del Estado dar respuesta social y económica al derecho que se tiene
de disponer libremente de un bien y de salvaguardar el derecho de propiedad
registrado. El uso inadecuado de la figura trajo consigo múltiples problemas que
hicieron imperiosa la necesidad de que estas fueran reguladas. Para ello, se
implementaron una serie de reglamentos y resoluciones dentro del marco de una
nueva Ley de Registro Inmobiliario, con la finalidad de normarlas. Por lo tanto, su
regularización debió ser la solución al control, a la reducción y a la no emisión de
nuevas constancias anotadas, así como dar pie a soluciones en cuanto a los terrenos
no registrado de la mano con esto.
Así mismo, la supremacía de la norma se ve afectada, pues los reglamentos

han de ser para la ley lo que la ley es para la Constitución, mas no es así. Se estatuye
protegiendo el derecho de propiedad consagrado por la Constitución; sin embargo, no
se armoniza la ley y los reglamentos, existiendo entre ambas ambigüedades que
originan diferentes interpretaciones y que hacen que la aplicación se convierta en
discrecional. La ley, los reglamentos y las resoluciones han buscado esclarecer ciertos
aspectos, pero ese esclarecimiento se ha ajustado a la soberana apreciación de los
servidores; algunos órganos interpretan conforme les beneficie a sus competencias,
tal es el caso del deslinde con transferencias.
Lo afirmado anteriormente acarrea consecuencias que se reflejan al examinar

los efectos del control y reducción de la constancia anotada, aún cuando la teoría de
algunos servidores es que no se genera una nueva constancia anotada que
permanece la misma, al realizarse transferencias parciales, la normativa faculta para
59
cuando se realice una única transferencia total se cancele la existente y se torne

intransferible la nueva; a los restos de parcela no se le aplica la figura de la
instransferibilidad.
De la misma manera, los diferentes criterios que se tienen a nivel jurisdiccional

de la aceptación o no de las transferencias parciales, crea una inseguridad jurídica, ya
que no se sabe cuándo se estará en presencia de un tribunal cuyo criterio sea
aceptarla o viceversa. De igual forma, al ser admitida la transferencia parcial los jueces
que la acogen ruegan al Registro de Títulos la inscripción del resto por medio de su
sentencia; sin embargo, hay sentencias que hacen mutis, se acoge la transferencia
parcial sin estatuir nada con relación a los restos; estos son inscritos en Registro de
Títulos, extralimitando así la función calificadora del registrador, que actúa por
rogación, aunque en este caso no se le haya rogado nada.
En otro orden, la resolución núm. 3642-2016, que entre otras cosas,

desjudicializa el deslinde también crea sus aristas en cuanto a la jerarquización de la
norma y a la interpretación que se le otorga al artículo 130 de la ley, pero lo más
importante es que esta no especifica cuáles deslindes pueden ser administrativos,
dejando así abierta la posibilidad para que se presenten administrativamente
deslindes de grandes porciones de parcelas, proyectos inmobiliarios que, aunque
pueden ser complejos no necesariamente deben litigiosos o controvertidos.
En este caso dado la magnitud del proyecto, lo propio sería conocerlo en sede
judicial. Sin embargo, por un tema de celeridad, agilización del tráfico inmobiliario,
estos se presentan administrativamente. Es prudente acotar que la figura fue
modificada, en base a que el proceso era largo. Quizás lo más prudente era adecuar
los procesos de regularización parcelaria y la actualización de inmuebles complejos, y
no desnaturalizar lo que dijo el legislador, por la única finalidad de acelerar.
De igual forma entendemos que la función calificadora de Mensuras

Catastrales y Registro de Títulos debe bastarse a sí mismas, frente a casos complejos,
que deberían ser la excepción, dicha función no puede suplir la parte jurisdiccional.
Adicionalmente, las consecuencias de la supresión de la constancia anotada. Aún
cuando la erradicación pondría punto final a la problemática aquí planteada, la realidad
60
social y económica de la República Dominicana no permite eliminar las constancias

anotadas al menos no sin una planificación previa sin la adecuación de toda la
estructura a la que dan soporte jurídico y económico.
Para finalizar, no es el uso que se le ha dado a las constancias anotadas un

problema en sí mismo, sino los vacíos que tiene la Ley y las discrepancias con los
reglamentos y resoluciones, así como las diferentes interpretaciones jurídicas que se
hacen de la norma, la alta mora judicial y la ambigüedad en el accionar, han sido la
razón por las cuales, pese a que han reducido, se generan problemas para controlarlas
y suprimirlas.
Pues aun cuando se afirme que la emisión de una constancia por un resto de
parcela no es una nueva constancia anotada, pura cuestión de semántica o
adecuación terminológica, al permitirse que esto suceda se sigue generando, no se
está controlando y por ende, no se suprimen. Así se mantiene un tráfico inmobiliario
agilizado, pero se sacrifica la seguridad jurídica que requiere el derecho de propiedad.
RECOMENDACIONES
61
RECOMENDACIONES
Para resolver el tema planteado en la presente investigación sobre análisis de

la propiedad inmobiliaria en materia de terrenos registrados y no registrados, se
recomienda:
PRIMERO:
Recomendamos la creación de mecanismos tecnológicos con el fin de facilitar

los procesos tanto para los propietarios de inmuebles registrados como para los
propietarios de los no registrados, que buscan un proceso viable para su posterior
registro, así como herramientas para agilizar los procesos de deslinde y saneamiento,
encontrándose en este último, el mayor obstáculo para los solicitantes de dicho
servicio, debido a su complejidad y dilación.
SEGUNDO:
En adicción, recomendaríamos la aplicación de sanciones e incentivos con los

fines de promover el pronto registro de aquellos inmuebles que permanecen sin
registro, así como también de aquellos que han sido vendidos o adquiridos por distintos
medios, a su debida transferencia, así se podría tener un registro actualizado de todos
los inmuebles, con sus determinados propietarios con fines fiscales y registrales.
TERCERO:
Promover ante el Poder Legislativo una armonización de la Ley núm. 108-05,

donde se unifiquen los criterios de los reglamentos y las resoluciones, creando cuerpo
normativo para la materia inmobiliaria que vaya acorde con la actual realidad jurídica,
social y económica de la República Dominicana. Esta deberá estar vinculada a la
Constitución, al Derecho Civil y a las normas jurisprudenciales que han marcado un
referente en los diez años que tiene la implementación de la Ley.
BIBLIOGRAFÍA
62
BIBLIOGRAFÍA
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disposition=inline%3B+filename%3DAnalisis_del_impacto_ambiental_en_Republ.pdf
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64
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4~pyjf3NyYL2Vn~5CSiI0ha1nQ-IMzwZHlnP4SVWrSM8afLZkl81yg__&Key-Pair-
Id=APKAJLOHF5GGSLRBV4ZAreferencia ley 108-05
Fernando Casanova, 2005, Algunos aspectos de la nueva Ley de Registro Inmobiliario,

Articulo, Diario Libre, Santo Domingo.
https://www.diariolibre.com/revista/algunos-aspectos-de-la-nueva-ley-de-registro-
inmobiliario-XADL70365referencia ley 202-04
Orgaz Agüera, Francisco, 2014, las áreas protegidas en república dominicana: un

análisis de la legislación desde la perspectiva del ecoturismo, revista, Desarrollo local
sostenible (DELOS).
https://www.eumed.net/rev/delos/19/areas-protegidas.pdf
ANEXO
65
ANEXO
Teryli Erickson López, Lisbeth Rodríguez Burgos, Juan Miguel Núñez Cedano,
Yangel Gabriel Rosa Paredes, Carlos Santiago Benítez Laureano. Estudiantes de la
Universidad O&M, hemos realizado una entrevista al Lic. En Derecho: Enoz Manzara
Castillo, la cual haciendo alusión al tema que hemos desarrollado que trata del análisis
de la propiedad inmobiliaria en materia de terrenos registrados y no registrado en santo
domingo este, República Dominicana.
PREGUNTA: ¿Cuáles son las trabas procesales existentes al momento de

registrar terrenos y parcelas?
RESPUESTA: De mi parte no hay trabas procesales más bien la sobre

posición de terrenos, y mucho retardo en el proceso de mensura y muchas veces los
trabajos de descenso y que en los procesos de envío administrativos donde el usuario
no tiene participación y no le puede dar seguimiento se queda en un limbo.
PREGUNTA: ¿Como usted cree que se podría agilizar y simplificar el proceso

de saneamiento para los terrenos de Santo Domingo este?
REPUESTA: Con un levantamiento general de terrenos de propiedad del

Estado Dominicano. Así mismo tratando de cumplir los plazos, y evitar los menos
retrasos, por otro lado, contar con un personal completo y mantenerlos bien
entrenados y actualizados ya que muchas veces por desconocimiento se retrasan los
expedientes.
PREGUNTA: ¿Cómo se manejan las sucesiones cuando se encuentra

inmuebles no registrados en la sucesión?
REPUESTA: Se debe realizar el saneamiento del terreno en cuestión, y

proceder a realizar la determinación de herederos para luego registrar el inmueble a
los sucesores, pero siempre acorde con los herederos y conciliadores con los
colindantes para ser tomados en cuenta para la distribución de los sucesores.
66
PREGUNTA: ¿De qué manera piensa usted que se podrían salvaguardar los
derechos fundamentales que se ven afectados hoy día conforme a los terrenos
Registrados y no registrados?
REPUESTA: Con los registrados tenerlos todos deslindados hasta que no

quede ninguna constancia anotada para saber que terreno cuenta cada uno en virtud
del % de error que tiene el agrimensor para los mismos. Y tratar de corregir los errores
de mensura ya que han sido muchos los casos registrados con superposición luego
de tener una georreferenciación asignada. Con los no registrados tratar de que las
instituciones correspondientes llámese IAD, Cea - bienes nacionales y los
ayuntamientos en las provincias y ahora con el plan y proyecto nuevo de titulación,
buscar la forma de registrar a nombre de los propietarios y en caso como dice la ley
del estado así sería más fácil al momento de cualquier disputa.
Nota: la DGII que cuenta con el sistema más moderno de computación que se
hagan constar así habrá pruebas para la parte interesada.
PREGUNTA: ¿Entiende usted que aplicar el uso de herramientas tecnológicas

especializadas para el procedimiento de mensura y deslinde, sería más fácil y/o de
ayuda para obtener el título de propiedad?
REPUESTA: Si, siempre la tecnología ha ayudado en temas inmobiliarios caso

este la georreferenciación y muchos más, lo único que siempre deberá haber control
muy fino de calidad para que no sea vulnerable porque a la vez que ayuda puede haber
errores que entremos en años de retroceso. Muchos más. Primero, sistemas como el
@power revolucionó y los que le han seguido. Segundo, la digitalización que permite
ver los documentos más rápidos. Tercero, la misma digitalización valga la redundancia
que permite la no sustracción de los documentos hechos que ocurrían en beneficios
de desaprensivos. Cuarto y por último la división por programas de archivo.
UNIVERSIDAD DOMINICANA O&M
Curso De Monográfico De Evaluación Final
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Director Curso Monográfico Asesor

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UNIVERSIDAD DOMINICANA O & M

FUNDADA EL 12 DE ENERO DE 1966

INFORME FINAL DE CURSO MONOGRÁFICO PARA OPTAR POR EL TITULO DE

TERYLI ERICKSON LOPEZ

Los conceptos emitidos en este

SANTO DOMINGO, REPÚBLICA DOMINICANA

INFORME FINAL DE CURSO MONOGRÁFICO PARA OPTAR POR EL TITULO DE

SANTO DOMINGO, REPÚBLICA DOMINICANA

Teryli Erickson López

Teryli Erickson López

A Tomas Eddy Erickson Polanco, Padre esto es tuyo, mi corazón no miente

A mi esposo, Denny Moreno Rivas, apoyarme en esto desde llevarme

A mi compadre y amigo Andrés Toribio Ventura, ejemplo a seguir y un impulsor

En el estudio de las diversas materias que componen nuestro derecho resulta

En siguiente vamos a presentar el tema: análisis de la Propiedad Inmobiliaria

En este pretendemos abarcar y conceptualizar todo conforme al mismo,

En la actualidad lo concerniente a terrenos registrados y no registrados está

conforman el territorio de la República Dominicana y garantizar la legalidad de su

En virtud de lo ya establecido, nuestro proyecto de investigación estará

En este Capítulo IV encontraran casos especiales de Litis sobre terrenos no

DESCRIPCIÓN DEL TEMA

DESCRIPCIÓN DEL TEMA

1.1 Antecedentes de la investigación.

Para mejor comprensión de lo que es la propiedad inmobiliaria es conveniente

Oviedo Vicioso, Livio (2009) “La coexistencia de la ley de Registro de Título

Ozuna Méndez, Alexis Gamalier (2009)” La coexistencia de la ley de registro

Calderón Cockburn, Julio (2011) “Titulación de la propiedad inmobiliaria y

contribuye a un mayor valor de los predios con relación a aquellos no titulados. No

García, Belkys. Nuñez García, Miguel Antonio (2013). “Situación Jurídica de

Los autores describen una realidad palpable en el diario vivir de la Comunidad

Arias Pichardo, Gabriela (2019). “Revista de Registro de la propiedad

Las razones en la que se fundamenta la importancia del registro de la

1.2 Planteamiento del problema.

Al parecer el refuerzo, actualización y fortalecimiento del sistema de registro

Posiblemente debido a la ralentización del proceso de saneamiento y el

Para nosotros, este tema es importante, como futuros abogados debemos

Nosotros entendemos que este tema es novedoso, ya que esta investigación

Entendemos que, con el aporte de este trabajo, lograremos impactar y llamar

Las razones que nos motivaron individualmente a unirnos en solución de una

1.4 Descripción y sistematización del problema

¿Cuál es la realidad jurídica actual de la propiedad inmobiliaria en Santo Domingo

1.4.1 Interrogantes claves

¿Cuáles derechos constitucionales se encuentran vulnerados por el actual proceso de

¿Cuál es el procedimiento para declarar un bien inmuebles no registrados en la

1.5 Objetivo (s) General (es)

Analizar la realidad jurídica de la propiedad inmobiliaria en Santo Domingo

1.5.1 Objetivos específicos

 Estudiar los derechos constitucionales que se ven afectados por el actual

ORIGEN, EVOLUCIÓN Y SURGIMIENTO DEL DERECHO INMOBILIARIO EN

ORIGEN, EVOLUCIÓN Y SURGIMIENTO DEL DERECHO INMOBILIARIO EN

2.1 Origen y surgimiento de la propiedad Inmobiliaria en la Republica Dominicana.

Los inicios de las posesiones y distribuciones de las tierras vienen a tomar

En esta parte histórica, para entender los orígenes de la propiedad inmobiliaria

2.1.1 La propiedad Inmobiliaria en la Sociedad Taina.

Antes del descubrimiento de América, la isla fue poblada por indígenas.

2.1.2 Formaciones jurídicas españolas.

El Rey tenía toda autoridad sobre las tierras encontradas, y él hacía

españoles que se destacaban en la lucha de reconquistas contras los Moros, a medida

A partir del 1492, las sociedades y el sistema de posesión de las tierras

Un sistema bajo el cual el estatus económico y la autoridad estaban asociados

Básicamente el feudalismo se entiende como la relación de producción y

2.1.3 Las capitulaciones de Santa Fe.

Las capitulaciones, Jurídicamente hablando, fueron contratos de mandato,