2019-Monografico 2019-Junio....

UNIVERSIDAD DOMINICANA O&M
FUNDADA EL 12 DE ENERO DE 1966

ÁREA DE CIENCIAS JURÍDICAS
ESCUELA DE DERECHO
DEPARTAMENTO DE EDUCACIÓN CONTINUADA Y CURSOS
MONOGRÁFICO
INFORME FINAL DEL CURSO MONOGRAFICO

PARA OPTAR POR EL TITULO DE LICENCIATURA EN DERECHO
TEMA
ESTUDIOS DE LAS OBLIGACIONES Y CONVENCIONES DE LOS
CONTRATOS DE ALQUILER, A LA LUZ DE LA LEY 4807. PERIODO
2017-2018.
PRESENTADO POR
MANUEL ENRIQUE GONZALEZ B.

MARYOLIT MORA ROSA
PHILLIPS CABREJA FELIZ
YANET ROSARIO G. Los conceptos expuestos en este Informe
de Monográfico son de la exclusiva
SCARLIN VASQUEZ SEVERINO responsabilidad del o los sustentantes.
ASESOR:
AGUSTÍN GARCÍA M.A.
SANTO DOMINGO ESTE. REPUBLICA DOMINICANA

JUNIO 2019
ESCUELA DE DERECHO
MONOGRÁFICO

TEM ESTUDIOS DE LAS OBLIGACIONES Y CONVENCIONES DE

LOS CONTRATOS DE ALQUILER, A LA LUZ DE LA LEY 4807.
PERIODO 2017-2018.
PRESENTADO POR
NOMBRES MATRICULAS
MANUEL ENRIQUE GONZALEZ B. 14-EDRN-6-029
MARYOLIT MORA ROSA 12-MDRN-6-020
PHILLIPS CABREJA FELIZ 10-SDRN-6-038
YANET ROSARIO G. 15-EDRN-6-056
SCARLIN VASQUEZ SEVERINO 14-EDRN-6-053
Los conceptos expuestos en este Informe
ASESOR: de Monográfico son de la exclusiva
responsabilidad del o los sustentantes.
AGUSTÍN GARCÍA M.A.
SANTO DOMINGO ESTE. REPUBLICA DOMINICANA

JUNIO 2019
TEMA:
ESTUDIOS DE LAS OBLIGACIONES Y CONVENCIONES DE LOS
CONTRATOS DE ALQUILER, A LA LUZ DE LA LEY 4807. PERIODO
2017-2018.
INDICE
INDICE
Pág.
DEDICATORIAS i
AGRADECIMIENTOS ii
INTRODUCCION 3
CAPITULO I: DESCRIPCION DEL TEMA
1.1. Antecedentes de investigación 6

1.2. Justificación 9
1.3. Formulación y sistematización del problema 12
1.3.1. Preguntas claves 12
1.4. Objetivo(s) general(es) 12
1.4.1. Objetivos específicos 12
CAPITULO II: MARCO TEORICO
2.1. Marco Contextual 15

2.2. Las Obligaciones 16
2.2.1. Derechos y obligaciones del propietario del inquilino 16
2.2.2. Derechos como inquilino 20
2.2.3. Acciones del propietario contra el poseedor 22
2.2.4. Problemática Social por la cual se creó la nueva ley de alquileres 22
2.2.5. La demanda………………………………………………………………………....23
2.2.6. La audiencia………………………………………………………………………...24
2.2.7. La sentencia………………………………………………………………………...25
2.2.8. Proceso para alquilar un inmueble en República Dominicana………………25
2.2.9. Poder de los contratos en el código civil dominicano y en la ley 48-07, sobre
los alquileres en la republica dominicana……………………………………….26
2.2.10. Derechos de las obligaciones a la luz de la ley 48-07…………………………28
2.3. Aspectos generales de los organismo y funciones acorde a la ley
4807 30
2.3.1. Baco Agrícola………………………………………………………………………..30
2.3.2. Rol del Banco Agrícola 31
2.3.3. Ley por la que se rige el Banco Agrícola…………………………………….…...34
2.3.4. Comportamiento de los desalojos en República Dominicana………………….37
2.3.5. Razones de un desalojo y aviso…………………………………………………..37
2.3.6. Requisitos de aviso……………………………………………………………..….38
2.3.7. Procedimiento de un desalojo…………………………………………………….40
2.3.8. Ejecutante del desalojo………………………………………………………….....42
2.3.9. ¿Qué es ilegal en un desalojo?........................................................................43
2.3.10. Anulación del desalojo………………………………………………….…………44
2.3.11.El juzgado de paz…………………………………………………………………..44
2.3.12. Abstención del desalojo en República Dominicana 2018…………………….45
2.4. Principales teorías propuesta por los Diputados 47
2.4.1. Nuevas derogaciones y modificación de los artículos de la antigua ley…......48
2.4.2. Motivo por el cual se creó la nueva ley de alquileres ………………………….49

2.4.3. Teoría individualista……………………………………………………..…………50
2.4.4. Teoría normativa…………………………………………………………………...51
2.4.5. Teoría contextual…………………………………………………………………..52
2.4.6. Enfoque de la ley……………………………………………………………………55
2.4.7 .Enfoque del miedo……………………………………………………...................56
2.4.8. Anexos………………………………………………………………………………58
CAPITULO III: METODOLOGIA DE LA INVESTIGACION
3.1. Tipo de enfoque 63

3.2. Método 63
3.3. Técnica e instrumentos de investigación 64
CONCLUSION 66
RECOMENDACIÓN………………………………………………………………………..69
BIBLIOGRAFIA……………………………………………………………………………..71
ANEXO……………………………………………………………………………………….74
HOJA DE REPORTE DE NOTA
DEDICATORIAS
DEDICATORIAS
Manuel E. González Betances.
A mi DIOS por darme la vida y la sabiduría para estar donde estoy. Gracias mi DIOS.
A mi viejo que aunque ya no este conmigo, siempre en mi mente y mi corazón estas
y te dedico mi vida entera a ti, te dije que me graduaría te amo papi.
A mi madre que siempre está conmigo.
Mi hija Ximena González por darme la fuerza de nunca caer.
i
Maryolit Mora Rosa
A Dios: Por todo lo que me ha dado y facilitado en la vida, desde la vida la

inteligencia astucia y perseverancia y suplirme de todo lo necesario.
A mi madre: Por haberme dado la vida y apoyarme en la vida.
A mis hijos: Por ser ese gran motivo e impulso en la vida, ese motor que me da las
fuerzas de ser mejor y prepararme cada día más por ellos y para ellos.
Yanet Rosario G.
A Dios Amante padre gracias infinitas desde lo más profundo de mi corazón, gracias
porque siempre has sido mi guía, mi fortaleza y mi sostén desde mis inicios coloqué
este proyecto en tus manos para que fuera tu voluntad, hoy día puedo decirte gracias
por ayudarme a cumplir este sueño anhelado.
A la Universidad Dominicana O & M Por abrir las puertas de esa alta casa de
estudios y acogernos a todos para formar excelentes profesionales.
A los Profesores de la Universidad: Por impartir sus cátedras con compromiso,

respeto y apego a las normas.
A mi asesor del Monográfico Agustín Rafael García Mercedes, Por incentivarme a

involucrarme en el hermoso mundo de las Leyes, por confiar y creer en cada uno de
sus estudiantes.
Scarlin Vásquez Severino.
A ti amado Dios por cada día que pasaba suplirme todo lo que necesitaba para que
una de mis metas se haga realidad.
A mis compañeros de monográfico por entendernos aunque todo fuera difícil.
 A ti madre mía por cuidar de mi hija cuando aún estaba recién nacida para
que yo fuera a la universidad.
A los miembros de la iglesia por todas sus oraciones en los momentos difíciles.
A ti papa Severino por tus buenos deseos cuando iba a entrar a la universidad
aunque no estuviste presente.
AGRADECIMIENTOS
AGRADECIMIENTOS
Manuel Enrique González Betances.
Agradecerle a mi Dios por la vida y sabiduría, a mi familia, mi padre en especial, mi

madre y mi hija Ximenita, gracias al profesor Agustín por orientarme a mí y mi grupo.
ii
INTRODUCCIÓN
.
INTRODUCCION
La presente investigación tratará de los estudios de las obligaciones y convenciones

de los alquileres, a la luz de la ley 4807. Periodo 2017-2018.
Determinar las obligaciones y convenciones de los contrato según la nueva ley de

alquileres 2018-2019. En la siguiente investigación trataremos de manera sucinta
sobre Los Contratos de Arrendamiento a luz de ley 4807 sobre alquileres de la
República Dominicana.
Sabemos que esta nueva ley 4807, busca más proteger las vulneraciones de los
derechos del inquilino y que el propietario deposite los depósitos en el banco
agrícola, para a la vez de cierta vinculación con el órgano judicial este pueda
intervenir en cualquier eventualidad o desacuerdo.
El Contrato de Arrendamiento es aquel contrato bilateral en el que una de las partes

(Propietario) se obliga a la entrega de una cosa determinada y la otra (Inquilino) a
pagar por ella un cierto precio, en dinero o signo que lo represente. Otros de los
temas a tratar en el presente trabajo son: Estudio de la ley 4807, convención de los
contratos, elementos constitutivos, las Responsabilidades y Obligaciones de los
contratantes, el Desalojo, y el procedimiento para llevarlo a cabo la Tacita
Reconducción, la consignación del Pago, rol del banco agrícola por concepto de
alquiler, Finalmente nos referiremos al tema de cómo se rescinde y termina el
Contrato de Inquilinato.
A la misma vez desglosamos esta nueva ley con la antigua para ver en qué se
diferencia, cuáles son las modificaciones y derogaciones más claves, por qué esta
nueva ley y cuál es su finalidad. Metodológicamente esta investigación se realiza a
partir del método bibliográfico, y cualitativo analizando las diversas informaciones
obtenidas.
3
Por supuesto que siempre de acorde a nuestra Jurisprudencia, Doctrinas y los
Códigos que estatuyen nuestras Leyes y la ley 4807 sobre alquileres periodo 2017-
2018.
El contenido teórico de la investigación está estructurado en cuatros (4) capítulo

distribuido de la siguiente manera:
Siendo el desarrollo en capítulo I, el cual se desglosa la descripción del problema de

investigación y aspectos generales.
De la misma manera el capítulo II, III y IV. Comprenden los subtítulos 2.2, 2.3 y 2.4
que conforman el marco teórico.
El capítulo II contiene todo lo concerniente al marco teórico de la presente

investigación, el cual incluye: Generalidades de las obligaciones y convenciones y de
los contratos.
El capítulo III concerniente al comportamiento de los desalojos en Rep. Dom.
El capítulo IV que es un breve análisis de la ley 4807 y principales opiniones y

principales teorías propuestas por los diputados.
Finalmente los anexos, que presentan la opinión de la entrevista efectuada a un

profesional del área investigada, sobre los tópicos de mayor preponderancia de esta
investigación monográfica de grado o informe final.
En vista de lo concerniente vamos elaborar este proyecto ampliando los puntos de

interés que abarcaran la razón por la cual nos vimos motivado a tratar este tema,
aportes que esperamos sea de provecho.
4
CAPÍTULO I
DESCRIPCIÓN DEL TEMA
5
CAPITULO I
DESCRIPCION DEL TEMA
1.1. Antecedentes de investigación

Como se ha de escudriñar en toda investigación, el problema que se ha planteado
en los últimos años se ha presentado en este monográfico acogido en base de tesis
y publicaciones científicas que permiten consultar qué se ha dicho de tal o cual y el
estudio de algunos artículos del código civil Dominicano con el fin de analizar el tema
y darle forma a nuestra investigación.
Problemática, así como las sanciones que conlleva violentar lo estipulado en los
artículos de esta nueva ley a diferencia de la otra ley así como de los aspectos, a
favor o en contra.
Pero también sobre la posición de los autores sobre el tema en cuestión abordado
“nueva ley sobre los alquileres en la República Dominicana, para contrarrestar la
vulneración de los derechos del inquilino y las obligaciones del Propietario con el
banco agrícola.
En ese orden de ideas, La pieza, de la autoría de los diputados Henry Merán y

Demóstenes Martínez, fue estudiada por la subcomisión de justicia que presidió el
diputado Radhamés Fortuna y aprobada por la Cámara Baja en segunda lectura la
pasada semana.
La ley tiene por objeto dictar las normas para regular las relaciones jurídicas
originadas en el alquiler de bienes inmuebles que se destinen a viviendas o a usos
distintos.
6
Se presenta antecedentes con relación con el tema de investigación: Lo que se vive
en los alquileres en República Dominicana, encontrando los siguientes informes
similares al tema que desarrollaremos:
Santos F. y Ortiz E. (2013), realizaron la investigación: Factores que inciden en el

incremento de las demandas en el desalojo por falta de pago, Universidad Autónoma
de Santo Domingo (UASD), República Dominicana.
La investigación llegó a la siguiente conclusión: La demanda en desalojo se puede

decir que es el desahucio del inquilino o arrendamiento por falta de pago, expiración
de término, alteración del destino de la casa arrendada, expropiación forzosa,
necesidad de ocupar el inmueble el propietario u otras de causas legales o
convencionales que autoricen a desalojar o a expulsar al arrendatario rústico o
urbano.
Valorando la importancia de esta problemática, se realizó esta investigación que

tiene como objetivo general analizar los factores que inciden en el incremento de las
demandas en el desalojo por falta de pago.
Los objetivos específicos son: determinar la importancia que reviste la demanda en

desalojo por falta de pago para el propietario del inmueble alquilado, determinar el
nivel de conocimientos que poseen los propietarios y/o administradores sobre los
procesos para conseguir el pago de los alquileres vencidos.
Analizar los derechos de los inquilinos que tienen contrato de alquiler y determinar la
cantidad de casos relacionados a la demanda en desalojo por falta de pago que
fueron conocidos.
Rodríguez A. Y Medina R. (2012), realizaron la investigación: Impacto de los

Alquileres en República Dominicana, Universidad Tecnológica del Santiago (UTESA),
La investigación llegó a la siguiente conclusión: Se recogen unos datos que resultan

un tanto interesante para evaluar los escasos niveles en que vive el dominicano
7
promedio y la difícil tarea que es para ese segmento de la población poder acceder a
la obtención de viviendas.
Aludiendo así, que el formalismo mediante el cual se inicia la Nueva ley de alquileres
en la República Dominicana contraviene. Algunos artículos con la ley ya existente
4314 del 22 de octubre del año 1955
Según el Lic. Junior Andrés Castillo notario Público No. 9666 en su conclusión
después de un examen exhaustivo de los contratos se llega a la conclusión de que
resulta de gran importancia el Contrato de Inquilinato, ya que, este, al igual que todos
los contratos y convenciones que efectúen las personas, para se reputado como
valido deben estar sometidos a los requisitos generales establecidos en el artículo
1108 de código civil dominicano.
Así mismo, desde el punto de vista jurisprudencial El texto del artículo anulado que
se dio por el precedente constitucional asentado en una sentencia del 11 de agosto
del 2014 el texto del artículo es el siguiente:
“Queda prohibido el desahucio del inquilino de un inmueble por persecución del

propietario, salvo que se haya ordenado la resciliación del contrato de alquiler por
falta de pago del precio del alquiler; o por utilizar el inmueble alquilado con un fin
diferente para el cual fue alquilado.
Siempre que sea perjudicial al propietario o contrario al orden público o a las buenas
costumbres; o por el inquilino subalquilar total o parcialmente el inmueble alquilado,
no obstante habérsele prohibido por escrito; o por cambiar la forma del inmueble
alquilado”.
“Cuando el inmueble vaya a ser objeto de reparación, reedificación o nueva

construcción, o cuando vaya a ser ocupado personalmente por el propietario o su
cónyuge, o por parientes de uno de ellos, ascendientes, descendientes o colaterales
hasta el segundo grado inclusive, durante dos años por lo menos, el Control de
Alquileres de Casas y Desahucios autorizará el desalojo”.
8
Los jueces constitucionales entendieron que esas restricciones al derecho de
propiedad que se derivan del artículo 3 del decreto 4807 resultan injustificables.
1.2. Justificación
Es de suma importancia esta investigación, pues en la misma dilucidaremos
dificultades sucesivas que, aun la iniciativa, con acciones de tecnificación, cambio los
Artículos en dicha ley del 1955, incremento de normas y sanciones jueces.
Sus dificultades en cuanto a decisiones tomadas ante desalojos ahora en la actual

ley ya mejorado los pasos a seguir en los procesos. Breve investigación el por qué y
circunstancia jurídicas, sociales, académicas y endémicas para q se produzca un
desalojo por falta de pago determinar el flagelo.
Como protegerle derecho de propiedad a la hora del propietario alquilar y las

obligaciones que este tiene con el banco agrícola para que la justicia pueda poder
responderle ante cualquier eventualidad producente de un desalojo por parte del
propietario contra el inquilino con razón justificada según lo q dispone los artículos de
la actual ley.
Esta constante situación hace notable esta investigación, pues me permite presentar
a la comunidad jurídica y al sistema de justicia las medidas, y qué medios son los
apropiados para una tutela más efectiva, económica y alterna al diferendo o impasse
por el cual se solicita un desalojo o lo que son las obligaciones.
El objeto de esta en sí y cuales artículos de nuestro código civil Dominicano lo

sustenta, que demanda celeridad, urgencia, diligencia y provisionalidad, a fin de
llevar el derecho de defensa a las partes envuelta en Litis, revista la importancia por
la que es considerada y solicitada. En fin, determinar, delimitar y establecer cuáles
son las garantías dada a este principio, en materia de las obligaciones y la
convención de un contrato.
9
Esta investigación es novedosa y útil, pues reseñara los aspectos actuales que
entraña entrar al proyecto prohibiría que se exijan condiciones como no tener niños,
ser extranjeros o establecer discriminaciones relativas a etnia, sexo, credo, condición
social u otra forma de discriminación para el alquiler de viviendas.
Además me da la oportunidad de ver, real y objetivamente donde se sitúa el

problema tratado dentro de la administración de justicia, permitiéndome entrar en la
previsibilidad del sistema en esa área de investigación, como es la actual ley de
alquiler y las obligaciones y convenciones de los contratos en materia de la ley sobre
alquileres.
La ley como herramienta de solución de conflictos mediatos, a corto plazo, de

momento, su implementación, conocimiento evitando en su fallo, situaciones que no
pueden solucionarse con un “mientras tanto”, sin su puesta en práctica mediata e
inmediata.
En fin, su novedad viene dada por la agilidad y provisionalidad del derecho de

defensa en circunstancias, donde el tiempo cuenta para la solución de momento y
definitiva de conflictos circunstanciales.
El aporte que pretende brindar esta investigación, es fundamentar de qué manera el

personal de operación de los tribunales hace uso de la administración de justicias en
su apego a la nueva ley, de urgencia atenta al debido proceso, la tutela judicial
efectiva para una administración loable de justicia
A fin de evitar daños que son inminentes, expeditos, urgentes, provisionales y

necesarios asumir para alcanzar una solución mediata e inmediata, para evitar lo que
deviene por la mora y desaceleración e incumplimiento respecto de su naturaleza y
fin.
10
La investigación de la nueva ley que modifico la ley existente de los alquileres en
República Dominicana, en el proceso de la aplicación de esta y su cauce por la
demora judicial, sus repercusiones en materia civil reviste para mí una grande
importancia como investigación, pues todas las investigaciones llevadas a cabo en
esta materia han descrito de una manera u otra las causas de la moral a judicial.
Y cómo está vulnera las obligaciones o la aplicación de algunos de los artículo de

esta nueva ley, la tutela judicial efectiva, el debido proceso, y por tanto, más el
derecho de defensa que le asiste a las partes en su necesidad, mientras tanto se
encamina el fondo de la cosa a juzgar.
Finalmente analizando la LEY No. 1788 sobre depósito de alquileres en el banco

agrícola vemos que se modifica el Artículo 1 de la Ley No. 4314 de fecha 22 de
octubre de 1955, se anulan artículos y otros se modifican ejemplo el artículo no. 7 de
la anterior ley.
De manera que, su importancia como figura tiene su inicio desde el momento mismo
que se invoca como solicitud para su conocimiento, y es a partir de allí donde el
tiempo, las obligaciones y la nueva ley su contraparte la mora, demora, dilata y hace
espacio a lo urgente, rápido y sin demora a la demanda, a fin de que las partes sean
fortalecidas en sus propósitos, por las previsiones y provisión de acciones del juez de
los reherimientos en su inferencia, que eviten daños durante y posiblemente después
de conocido el fondo de la cosa juzgada.
Bajo esa tesitura los planes e iniciativas de los organismo responsables dado
respuesta, solo paliativos y remedios al problema.
11
1.3. Formulación y sistematización del problema
¿Qué importancia tiene la ley de alquileres en República Dominicana?
1.3.1 Preguntas claves
¿Qué incidencias tiene la ley de alquileres de Republica dominicana?
¿Qué modificaciones y derogaciones plantea está vigente ley?
¿Cuál es el proceso para el desalojo según la nueva ley?
1.4. Objetivo(s) general(es)
Estudios de las obligaciones y convenciones de los contratos de alquiler, a la luz de

la ley 4807. Periodo 2017-2018.
1.4.1. Objetivos específicos
Verificar cuál es la base jurídica sustentada en el código civil con relación a las
obligaciones.
Describir cuáles procedimientos y trámites se lleva a cabo en la presidencia del

banco agrícola de Santo Domingo, a luz de la ley 4807.
Examinar la nueva ley sobre alquileres del 18 de diciembre del 2018 y las
consecuencias que se deriva de esta ley y analizar algunos artículos del código civil
Dominicano que sustenta lo que es las obligaciones.
12
CAPITULO II
MARCO TEORICO
13
CAPITULO II
MARCO TEORICO
2.1. Marco Contextual
Esta investigación está enfocada a base de diferentes teorías de allegados a la

materia y con la recopilación de diferentes fuentes, pretendemos abarcar todo lo
concerniente en dicha investigación. Con la ayuda de diferentes fuentes escrita del
tema.
Contexto legal
En contexto legal, la investigación está conforme a la Ley 4807 sobre los alquileres,
que regula las condiciones entre los propietarios e inquilino, promulgada en fecha
del Dieciséis (16) de mayo de 1959. Otra base legal para esta investigación es el
código de procedimiento civil, entre otras regulaciones aplicables a consultar.
Contexto institucional
Código procedimiento civil, el proceso civil como institución regulada por el derecho
procesal, observa los mismos principios de que esta provista tal rama del derecho,
principios de obligatoria observancia sea que estén o no debidamente normatizados.
Se aplican en atención al equilibrio de cada actuación y a la finalidad perseguida.
Principios tales como:
-Igualdad entre las partes

-Sin interés no hay acción
14
2.2. Las Obligaciones
Este trabajo se basa parte de su investigación como lo son las obligaciones en la

obra “Tratado de Derecho de las Obligaciones”.
El Derecho de Obligaciones constituye una de las ramas más importantes del

Derecho, pues su utilidad se ve reflejada en la mayoría de los actos que realiza el
hombre, desde los más cotidianos hasta los más complejos.
Nuestras necesidades son tan numerosas, y tan limitadas nuestras fuerzas, que sin
cesar nos vemos obligados a recurrir unos a otros, y es en esa necesidad en la que
surgen nuevas relaciones obligacionales.
Hoy, el Derecho de Obligaciones ha cobrado particular trascendencia en el mundo

moderno, pues sobre sus fundamentos jurídicos se apoyan las instituciones
económicas internacionales en mayor nivel por su significación y participación en el
desarrollo económico cultural de América y del mundo. En ese orden de ideas, el
presente trabajo pretende dar una aproximación al concepto de Obligación para,
posteriormente, desarrollar los principales criterios empleados para clasificar dicho
concepto.
2.2.1. Derechos y obligaciones del arrendador y arrendatario.
El arrendador es aquella persona que es propietario del inmueble y lo pone al servicio

del arrendatario a cambio de una contrapartida pactada en el contrato de
arrendamiento.
El arrendatario es aquel que disfruta de un inmueble aportando una contraprestación

pactada en el contrato de arrendamiento.
15
Cuando encontramos una vivienda que nos gusta y queremos alquilarla, llega la hora
de negociar y firmar el contrato de arrendamiento o alquiler, para lo cual es aconsejable
que nos asesoremos con un abogado especializado en el tema y que conozcamos los
derechos que tienen tanto el arrendador como el arrendatario en un arrendamiento de
vivienda, derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos actualmente vigente.
Lo primero que debemos saber de los arrendamientos de vivienda es el régimen

jurídico aplicable que tienen, es decir, qué normativa y por qué orden se les aplica. Para
ello es preciso acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos que considera
arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación
habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad de vivienda permanente del
arrendatario. Por lo tanto, quedan excluidos de la definición los arrendamientos de
una vivienda por temporada o para vacaciones, que se consideran arrendamientos de
uso distinto al de vivienda y los arrendamientos rústicos, que se rigen por su propia ley
a pesar de haber ciertas similitudes en algunos casos.
En los tribunales y fuera de los mismos, se están registrando muchos conflictos entre
propietarios e inquilinos de inmuebles por violaciones a los contratos suscritos entre
las partes. Muchos dueños de casa y apartamentos, se quejan de la lentitud para
lograr una sentencia de desalojo por falta de pago en los diferentes Juzgados de Paz
del país.
Resulta que en años recientes, las sentencias evacuadas por los Juzgados de Paz,
actuando como tribunales de primera instancia, eran ejecutorias, no obstante
cualquier recurso sea de oposición o de apelación. Una ley, promulgada hace más
de un lustro, instituyó que el recurso de apelación, en materia de alquileres, tenía un
efecto suspensivo y devolutivo, lo que impedía la ejecución del veredicto.
Muchas situaciones enojosas ocurren entre inquilinos y propietarios, cuando los

primeros realizan alteraciones a las viviendas, y luego cuando los abandonan, sea de
manera voluntaria o forzosa, destruyen los anexos que le han hecho a los inmuebles
y otras modificaciones que se encuentran en las propiedades, las cuales se
consideran inmuebles por destino.
16
Conforme establece el Código Civil, los inquilinos y arrendatarios deben de cuidar los
inmuebles “como un buen padre de familia”. El artículo 12 del decreto 48-07, autoriza
a los morosos en el pago de sus obligaciones, a realizar una oferta real de pago de
los meses atrasados y de los honorarios y gastos del proceso, y el Juez está en la
obligación de sobreseer el caso.
Algunos dueños de casas y apartamentos acuden a la Dirección de Control de

Alquileres y Desahucios, donde solicitan autorización para efectuar desalojos, en
virtud de que ellos o algún familiar cercano van a vivir en sus propiedades. Esta
decisión tiene que ser homologada por un tribunal de primera instancia, y puede ser
objeto de apelación.
Generalmente, los contratos de inquilinato se suscriben por un año, pero cuando el

propietario no lo denuncia antes de su vencimiento, se produce lo que se llama la
tácita de reconducción, que transforma el acuerdo por tiempo indefinido, lo que
dificulta la rescisión de los convenios. En dos años y nueve meses, los tribunales
fallaron 2,935 demandas de desalojos, autorizando a propietarios a sacar de sus
viviendas a inquilinos que no han querido salir de forma voluntaria.
Una jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia, de fecha 11 del mes de

noviembre del año 1994, fijó el criterio de que los inquilinos de casas que hubieren
sido demandados en desahucios, por falta de pago de alquiler, tendrán oportunidad
para cubrir al propietario la totalidad de la suma adeudada, más los gastos legales
hasta el momento en que debe ser conocida en audiencia la demanda
correspondiente. El alto tribunal entiende que los jueces deben sobreseer la acción.
Para proteger tus derechos es importante que primero los conozcas. Propietarios e
inquilinos deben saber cuáles son sus derechos y obligaciones cuando dan el paso
de alquilar una vivienda.
Según la ley de inquilinato, los dueños y los encargados de casas, apartamentos,

edificios, oficinas y espacios físicos para alquiler, deben depositar y mantener en el
banco agrícola las sumas que exijan a los inquilinos como depósitos para garantizar
17
los pagos y el cumplimiento de cualquier otra obligación legal. Si el dueño de la
propiedad no paga el depósito durante los 15 días de su vigencia, deberá pagar un
recargo de un 10% por cada mes de demora, sin que se pase del 50% de la suma a
depositar, lo que se le agregará al monto original.
Esta ley establece que en todo contrato de alquiler el inquilino debe entregar al
propietario o encargado de un inmueble, el valor de por lo menos un mes de adelanto
en los contratos de un año, dos meses por dos años, y así sucesivamente. Salvo el
caso de alquiler de vivienda exclusivamente, que exige la entrega de una
mensualidad independientemente de su duración.
Además de la ley de inquilinato, está el decreto 4807 del 16 de mayo de 1959, sobre
control de alquileres de casas y desahucios, concedido por el Estado mediante la
crisis del país luego del ciclón San Zenón, con la finalidad de proteger la población
de ser desalojada por los propietarios, según declaró Jorge Vélez, abogado y experto
en inmobiliaria.
Este decreto prohíbe desalojar a un inquilino de la vivienda en que habita, a menos

que se anule el contrato de alquiler por falta de pago o por utilizar la propiedad para
fines distintos a lo que fue alquilado. También establece que sin el consentimiento
del inquilino, el propietario de casa, apartamento o habitación, tiene totalmente
prohibido aumentar el precio del alquiler por encima del precio que actualmente se
esté pagando, a menos que una resolución del Control de Alquileres de Casas y
Desahucio lo autorice.
En caso de que el propietario de la vivienda alquilada se niegue a recibir el pago de

la mensualidad, el inquilino debe acudir al Banco Agrícola y depositar la entrega,
según el artículo del decreto 4807. Impuestos sobre alquileres La Dirección General
de Impuestos Internos (DGII) se encarga de la administración y recaudación de los
principales gravámenes y tasas en el país. Los impuestos que cobra a los alquileres
entran en la declaración jurada de la renta, es decir, que las empresas pagan el 10%
de los arrendamientos dentro del rango de las cantidades sujetas al impuesto sobre
la renta.
18
2.2.2 Estos son tus principales derechos como inquilino:
Derecho a negociar con el propietario la renta del alquiler y la duración del contrato.
Como hemos explicado en otras ocasiones, con la reforma de la Ley de

Arrendamientos Urbanos, pese a que se firme un contrato de alquiler de un año, el
inquilino puede dar por terminado el contrato una vez trascurridos 6 meses desde la
firma del mismo. Siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación
mínima de treinta días.
Además, el contrato de arrendamiento será prorrogable anualmente un mínimo de

tres años si el inquilino lo deseara, con una excepción y es que no procederá la
prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración
del mismo.
El arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda alquilada

para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares.
En primer grado por consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los

supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Derecho de adquisición preferente de la vivienda, es decir, si el propietario decidiera

proceder a la venta de la vivienda alquilada, el inquilino tiene preferencia frente a
terceros para adquirir ese piso, casa, etcétera.
Desde la citada reforma normativa, existe la opción de acordar en el contrato de

alquiler la exclusión de este precepto.
El inquilino tiene derecho a pedir al arrendador la reparación de todos aquellos

elementos necesarios para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad
convenidas.
"El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas
las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones
de habitabilidad para servir al uso convenido. Salvo cuando el deterioro de cuya
reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los
artículos 1563 y 1564 del Código Civil".
19
Si el casero tiene previsto llevar a cabo obras de simple mejora, el arrendatario
estará obligado a soportarlas si su ejecución no puede razonablemente diferirse
hasta la conclusión del arrendamiento.
El arrendador está obligado a comunicarle a su inquilino, al menos con tres meses de

antelación la naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. El inquilino tiene
derecho a desistir del contrato de alquiler durante el plazo de un mes desde dicha
notificación y en este caso el alquiler se extinguirá en el plazo de dos meses a contar
desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.
El inquilino que soporte las obras tiene derecho a una reducción en la cantidad fijada
en concepto de renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado
por causa de aquellas, así como la indemnización de los gastos que las obras le
obliguen a efectuar. El casero está obligado a facilitar los recibos o una prueba
escrita del pago de las rentas del alquiler si así se lo solicita su inquilino.
Así lo contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 17 “El arrendador

queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera
pactado que este se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo
cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario”, como es el caso más
habitual de las transferencias bancarias.
Derecho a denunciar al propietario de la vivienda si este entra en ella sin su permiso.

Como recoge la Constitución española “El domicilio es inviolable, ninguna entrada o
registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo
en caso de flagrante delito.
Los derechos del inquilino o arrendatario de vivienda o local de negocio, se

adquieren con la firma del contrato de alquiler o arrendamiento se hacen efectivas las
obligaciones y derechos del inquilino con respecto al uso de la vivienda o local que
se alquila.
Estos derechos tienen que ver por una parte con las condiciones de la vivienda o
local y uso del mismo y las obligaciones para con la otra parte (arrendador o
propietario – derechos del propietario) de abono de renta, fianza, tiempo de alquiler,
20
obras, animales, comunidad propietarios, etc., de los que vamos a tratar
seguidamente.
2.2.3 Acciones del propietario contra el poseedor.
El propietario de una vivienda o de un local tiene acción contra el inquilino o

arrendatario, como poseedores, que han incumplido el contrato, para requerir el
cumplimiento o exigir el desalojo de la vivienda o local y la entrega de los inmuebles
en las mismas condiciones en que los arrendó o alquiló.
Igualmente, cualquier propietario de un bien mueble, inmueble o semoviente

(animal), tiene acción contra el poseedor de dicho bien, por incumplimiento de las
condiciones de su posesión.
El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y

explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características objetivas y
destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación en materia de
ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de las características y
situación del bien.
2.2.4. Problemática social por la cual se creó la nueva ley de alquileres:
originadas en el alquiler de bienes inmuebles que se destinen a viviendas o a uso
distintos de este.
En su artículo dos, la pieza rige para todo contrato, escrito o verbal, de alquiler de
bienes inmuebles, en cualquier lugar donde estén ubicados y se destinen a la
vivienda o al ejercicio de una actividad comercial, industrial, artesanal, profesional,
técnica, asistencial, cultural, docente, recreativa o a actividades y servicios públicos.
La nueva ley establece que los propietarios o sus representantes depositarán en el

Banco Agrícola de la República Dominicana las sumas entregadas por los inquilinos
21
por el concepto que se indica en el artículo junto con un original del contrato de
alquiler, en los treinta días de su vigencia.
El banco llevará un registro de los contratos depositados, los que a partir de ese
momento tendrán fecha cierta.
En uno de los párrafos de no efectuarse el depósito en el plazo indicado en este

artículo, el propietario pagará un recargo de un veinte por ciento por cada mes de
retraso durante los primeros cinco meses y 1% a partir del sexto mes hasta tanto
haga el registro del contrato.
El importe de este recargo pasará a formar parte de los fondos del Banco Agrícola.
Se establece en otro artículo, que no se dará curso a ninguna solicitud, instancia o

demanda dirigida al juzgado de paz, con fines de desalojo, o para el cumplimiento de
obligación contractual o legal derivada del contrato.
Hasta que el demandante, propietario o inquilino presente el recibo original, o

certificación del Banco Agrícola de la República Dominicana, mediante el cual se
demuestre haber realizado el depósito previsto en el artículo 19 de esta ley.
La nueva ley prohíbe que el propietario de un inmueble en alquiler cobre tres

depósitos de los cuales uno es utilizado para “el corredor” hacer los trámites legales.
2.2.5. La Demanda
Concepto
Es un tipo de demanda judicial (acto de iniciación procesal) que siempre es

presentada por un particular, ya sea persona física o jurídica, y que va destinada
principalmente al reconocimiento de derechos establecidos legalmente o a la
declaración de derechos subjetivos que correspondan al demandante así como la
reparación de daños derivados de la vulneración de estos derechos. Se procede de
la siguiente manera.
22
Se notifica al inquilino en falta un acto donde se le especifican sumariamente los
motivos de la demanda, la fecha en que se conocerá la audiencia (incluyendo día,
mes, año). Generales del propietario y su abogado.
Si esto es lo que corresponde, así como el Juzgado de Paz competente en sus

atribuciones civiles, que es el del domicilio donde radica el inmueble.
Este acto se acompaña de todos los documentos necesarios y suficientes para

probar la calidad de propietario (el título, el recibo del pago del impuesto a la vivienda
suntuaria, si corresponde; el cintillo catastral, etcétera); así como la prueba de la
calidad que une al propietario con el inquilino (el contrato de alquiler).
Es prudente depositar estos documentos, sobre todo a la vista de las previsiones del
art.11 del Decreto No.4807 referido al depósito de la Certificación de No-Pago de
Alquileres por Secretaría del tribunal.
Así es posible evitar que el inquilino (que de todas formas pedirá en audiencia un
plazo para tomar comunicación de estos documentos y para formular sus alegatos),
extienda innecesariamente el proceso.
2.2.6. La Audiencia.
Concepto
En derecho, una audiencia es un procedimiento ante un tribunal u otro órgano de

toma de decisiones oficial, como una agencia gubernamental u otro órgano público
(como el Parlamento o Gobierno). En las audiencias se procede de la siguiente
manera.
El día fijado para el conocimiento del asunto, el demandante concluye en audiencia.

Las intervenciones de las partes son orales, dándole lectura a sus conclusiones a ser
depositadas en Secretaría.
23
Estas conclusiones deberán corresponderse con los motivos de la demanda
expuestos en el acto introductivo, pidiendo al tribunal que las acoja.
Si no están detalladas en el acto introductivo, pueden depositarse en Secretaría.
El inquilino concluye usualmente pidiendo un plazo de quince días para tomar y dar
comunicación de documentos.
Luego presentará cualquier incidente para retardar el desalojo, como incompetencia,

nulidades, inadmisiones, etcétera.
2.2.7 La Sentencia.
Concepto
La sentencia es una resolución judicial dictada por un juez o tribunal que pone fin a la
Litis.
De acuerdo a las disposiciones del art.6 de la ley 38, de 1966, el juez apoderado de
una demanda en desalojo o resolución de contrato de alquiler debe dictar su fallo al
fondo dentro de los diez días que sigan al apoderamiento, salvo que se hayan
presentado incidentes que a su juicio ameriten un reenvío.
En este caso, el juez fallará el asunto dentro de los cinco días en que haya sido
apoderado nuevamente, todo a pena de ser acusado de denegación de justicia y
comprometer su responsabilidad civil.
2.2.8. Proceso para alquilar un inmueble en República Dominicana.
Al momento de alquilar una vivienda son muchas las consideraciones que deben
tomar tanto arrendatarios como arrendadores. La búsqueda va más allá de encontrar
un lugar que tenga buena ubicación y a buen precio.
Hay que saber negociar por la renta de la propiedad y, sobre todo, conocer las leyes
que les protegen.
Cuando te dispones Al alquiler de una propiedad, encontrarás propietarios que

intentarán engañar o aprovecharse del inquilino. Así como también hay arrendadores
24
que no tienen un buen historial. Por eso, hay que tomarse un tiempo para averiguar
si la persona con la tratas es de confianza.
Los requisitos básicos para alquilar un apartamento o casa son presentar el

documento de identidad. En segundo lugar tener un fiador que asuma el pago en
caso de incumplimiento y firmar contrato de alquiler.
Con el documento de identidad el propietario podrá verificar los antecedentes
penales y financieros de los candidatos. Para hacer una evaluación más efectiva, lo
recomendable, es autorizar a un agente inmobiliario para que se encargue del
proceso. Al dejarlo en manos de profesionales con experiencia en bienes raíces, el
arrendatario se ahorra numerosos inconvenientes.
En cuanto al contrato, el documento debe contener los datos del inquilino, su fiador y
el propietario. La descripción del inmueble que es objeto de alquiler y las condiciones
de arrendamiento.
Veamos algunos de los datos que deben estar dentro del contrato:
 Precio del alquiler y duración del contrato.

 Días del pago de la renta.
 Uso del inmueble.
 Dejar claro quién se encarga del pago de los servicios y el mantenimiento de la
propiedad.
 El tiempo de preaviso en el que el inquilino debe informar que desocupará el
inmueble. Entre otros…
Mientras más información se detalle en el contrato, habrá más posibilidades de evitar
problemas entre inquilinos y propietarios.
25
2.2.9. Poder de los contratos en el código Civil Dominicano y en la ley 4807 sobre
los alquileres en República Dominicana.
Figura que define el acuerdo de voluntades destinada a producir efectos jurídicos. Es

cuando existen dos o más personas y se ponen de acuerdo sobre una declaración de
voluntad común, destinada a reglar sus derechos.
También podemos decir que el contrato es un convenio en cuya virtud una o varias
personas se obligan respecto de una o de varias otras, a dar, hacer o no hacer
alguna cosa.
Es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a

transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte
denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un
precio cierto y determinado.
El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en
una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta.
También puede pagarse la renta en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que
sea cierta y determinada.
Según establece el art. 1107 del Código Civil Dominicano, el contrato teniendo una
denominación seria o no, está sometido a reglas generales, que son objeto del
presente título.
Primero debemos saber objeto de materia de los contratos según el código civil
Art. 1126.- Todo contrato tiene por objeto la cosa que una parte se obliga a dar, o
que una parte se obliga a hacer o a no hacer.
Art. 1132.- La convención es válida, aunque no se explique la causa de ella.
Art. 1115.- No puede un contrato ser nuevamente impugnado por causa de

violencia, si después de cesada ésta se ha aprobado el contrato expresa o
tácitamente, o dejando pasar el tiempo de la restitución fijado por la ley.
26
Art. 1116.- El dolo es causa de nulidad, cuando los medios puestos en práctica por
uno de los contratantes son tales, que quede evidenciado que sin ellos no hubiese
contratado la otra parte.
El dolo no se presume: Debe probarse.
Art. 1117.- La convención contratada por error, violencia o dolo, no es nula de pleno
derecho, sino que produce una acción de nulidad o rescisión, en el caso y forma
explicados en la sección.
Art. 1118.- La lesión no vicia las convenciones, sino en ciertos contratos y respecto
de determinadas personas, según se expresara en la misma sección.
Art. 1134.- Las convenciones legalmente formadas tienen fuerza de ley para aquellos
que las han hecho.
No pueden ser revocadas, sino por su mutuo consentimiento, o por las causas que
estén autorizadas por la ley. Deben llevarse a ejecución de buena fe.
Art. 1135.- Las convenciones obligan, no solo a lo que se expresa en ellas, sino
también a todas las consecuencias que la equidad, el uso o la ley dan a la obligación
según su naturaleza.
Art. 1156.- En las convenciones se debe atender más a la común intención de las
partes contratantes, que al sentido literal de las palabras.
2.2.10. Derecho de las Obligaciones a luz de la ley 4807 sobre alquileres en

Los inquilinos pueden demandar al propietario ante el incumplimiento.
El contrato de alquiler de viviendas no solo concede derechos a los propietarios, sino

también a los inquilinos, que no están desprotegidos legalmente, aunque muchos
desconocen sus prerrogativas y cómo exigirlas.
27
Ante el incumplimiento de lo pactado por parte del propietario, los inquilinos pueden
reclamar una indemnización mediante una demanda en daños y perjuicio
Los especialistas en materia de alquileres expusieron ampliamente las disposiciones

legales que benefician a los inquilinos, ante cualquier arbitrariedad de los dueños de
los inmuebles, que en ocasiones incurren en ilegalidades.
Una de las observaciones que hace Velásquez es que la ley no contempla exigencia
del pago de comisiones por parte de los inquilinos, algo que se ha convertido en una
práctica en el país.
Por lo general, los propietarios exigen un depósito equivalente a dos o tres meses del
alquiler más otro mes por concepto de comisión para los abogados, sin reembolso.
Y en ocasiones, los mismos propietarios cobran esa comisión, sin utilizar los
servicios de un abogado.
En este país hay una situación de que el inquilino no sabe cuáles son sus derechos”,
el inquilino es que paga el contrato de alquiler, pero el que traza las pautas es el
propietario del inmueble.
Otra obligación es que el artículo 1743 del Código Civil, que prohíbe al propietario
expulsar al inquilino a menos que hubiese reservado ese derecho en el contrato de
arrendamiento
Según el código Civil:
Art. 1129.- Es preciso que la obligación tenga por objeto una cosa determinada, a lo
menos en cuanto a su especie.
Art. 1131.- La obligación sin causa, o la que se funda sobre causa falsa o ilícita, no
puede tener efecto alguno.
Art. 1142.- Toda obligación de hacer o de no hacer, se resuelve en indemnización de

daños y perjuicios, en caso de falta de cumplimiento de parte del deudor
Esto va en el caso de incumplimiento de pago del alquiler por parte del inquilino.
28
2.3. Aspectos generales de los organismos y funciones acorde a la ley
4807.
2.3.1. Banco Agrícola
El Banco Agrícola de la República Dominicana, es una institución de servicio la cual

garantiza a sus clientes un servicio de calidad.
Misión: Ofrecer servicios crediticios diversificados, para mejorar la producción y

productividad de los pequeños y medianos productores, agrupados en asociaciones
y cooperativas, así como de manera individual, tanto el sector de Reforma Agraria,
como el sector privado, agro empresarios rurales y otros sectores productivos, con
acciones éticas, sostenibles y de equidad, apoyado en un permanente esfuerzo de
capitalización, modernización, infraestructura adecuada, tecnología de punta,
revalorizando y comercializando sus activos con un personal capacitado y motivado.
El Banco Agrícola de la República Dominicana fue creado mediante la Ley No. 908
del 1 de junio de 1945, con el nombre original de Banco Agrícola e Hipotecario de la
Republica Dominicana.
En el proceso de conformación del sistema financiero nacional, el Banco Agrícola e

Hipotecario de la Republica Dominicana fue la segunda institución bancaria creada
en el país, después del Banco de Reservas, establecido en el año 1941.
El Banco Agrícola e Hipotecario inició sus operaciones con un capital originalmente

fijado en RD$2.0 millones, a partir de la inauguración de su primera oficina oficial
localizada en el número 17 de la calle Colón en la ciudad capital, el 29 de agosto de
1945.
29
El Banco vino así a llenar una sentida necesidad de la sociedad dominicana,
relacionada con el financiamiento de las actividades productivas en la agricultura, la
industria y los negocios en general. Para el siguiente año ya tenía instaladas sendas
sucursales en las ciudades de Santiago y Barahona.
El banco agrícola tiene como objetivos principales:
Dar las facilidades crediticias necesarias para el fomento y diversificación de la

producción agrícola de la República Dominicana a fin de elevar el régimen de vida de
los agricultores y contribuir al desarrollo económico de la Nación. Dar ayuda crediticia
a las nuevas empresas agrícolas que se creen al amparo de la Ley de Reforma
Agraria, para lo cual asignará parte de sus recursos del Fondo para Operaciones
Especiales, en la proporción que determine el Directorio Ejecutivo. Además,
destinará a este fin los fondos que a tal efecto le proporcione el Estado. Crear
servicios especiales para propiciar una explotación agrícola sobre bases racionales.
2.3.2. Rol del Banco Agrícola.
La siguiente investigación trataremos de manera precisa sobre el rol del banco

agrícola Desde el antiguo derecho romano, el contrato de arrendamiento era creador
de obligaciones, pero no traslativo de derechos reales: entre el arrendador y el
arrendatario no se origina sino relaciones de obligaciones, sin derecho real. En otras
palabras, con la celebración del contrato de alquiler el propietario solamente
transfiere el derecho de ocupación y el usufructo o goce del inmueble, pero retiene el
derecho de propiedad sobre el mismo. El contrato de locación o arrendamiento es
aquel en virtud del cual una persona se compromete a dar a otra el uso y goce de un
objeto, durante un tiempo determinado y por un precio convenido de antemano.
En la práctica este concepto genérico se aplica a todo aquello que implique el alquiler
de un bien, sea este mueble o inmueble.
30
En los alquileres .el rol de este es regular lo relación deberes y derecho del inquilino
y el propietario esta institución trata de salva guardar los derechos de ambos este es
una institución de servicios.
La cual garantiza a sus clientes un servicio de calidad el rol del mismo es que los
propietario y encargado de casa apartamento edificios oficinas a y espacios físicos
para alquiler en la zona urbanas o de almacenes naves industriales entre otros
estarán obligado a cumplir con el mandato y lo estipulado en la ley y decreto de este.
El Banco Agrícola tiene en balance alrededor de RD$2,700 millones por los

depósitos de alquileres, los cuales maneja como una cuenta de ahorros con una
Tasa de interés de un 2% anual, convirtiéndose en una de las fuentes de captación

de recursos de la entidad financiera.
“Pero esos recursos no son del banco, sino que los recibimos y los manejamos como
una cuenta de ahorros a la que se le pagan intereses, y ya, cuando la persona
termina el inquilinato, tenemos que devolverle sus depósitos”, aseguró el
administrador del Banco Agrícola, Carlos Segura Foster, en una entrevista con el
dinero.
Tras ser cuestionado sobre la solicitud del sector inmobiliario de que los depósitos
sean manejados por otra institución financiera, el administrador del Banco Agrícola
afirmó que esos fondos se utilizarán para el fortalecimiento de la cartera de créditos y
el financiamiento a los subsectores de inversión.
“Los depósitos deben seguirse recibiendo aquí por las siguientes razones: porque el
Banco Agrícola ha jugado un papel importante en la financiación de los alimentos, lo
cual permite a la gente satisfacer sus necesidades y poder pensar entonces en tener
una vivienda, y por las recomendaciones de organismos internacionales de que hay
que fomentar la financiación del desarrollo de la vivienda en el campo.
31
Existen algunos sectores que toda la vida han recibido incentivos, pero que cuando
se tratan de dirigir a otras zonas que los necesitan más que ellos, se resienten.
“Si analizamos lo que ha sido la utilización de los recursos que se destinaron por
liberación de encaje, los que menos se utilizaron fueron los que se les asignaron a
los sectores de construcción de viviendas.
El banco agrícola es una institución de servicio la cual garantiza a su usuario un

servicio de calidad.
El banco agrícola fue creado mediante la ley no.908 del 1 de junio de 1945 con su
nombre orinal banco agrícola hipotecario de la republica dominica este banco vino a
llevar una sentida necesidad de la sociedad dominicana relacionada con el
funcionamiento del actividades productiva en los negocios en generar
En el proceso de conformación del sistema financiero nacional, el Banco Agrícola e

Hipotecario de la Republica Dominicana fue la segunda institución bancaria creada
en el país, después del Banco de Reservas, establecido en el año 1941.
También en este mismo orden podemos ver el funcionamiento de esta entidad.

Representantes del sector empresarial inmobiliario rechazaron la propuesta de ley
que plantea mantener en el Banco Agrícola los depósitos de los alquileres y
proponen que sean administrados a través de un fideicomiso o en la banca
comercial.
“Los recursos no deben ir al Banco Agrícola porque el déficit de la vivienda es muy

alto y deben ser para mejorar las condiciones de las viviendas.
También aseguró que el factor que aumenta los alquileres de las viviendas es el
índice de inflación, por lo que se opuso a que se fije un tope del incremento anual de
un 5 por ciento, como propone el proyecto.
32
Asimismo, la presidenta de la Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias (AEI),
Claudia Castillo, se manifestó en contra “de que no se permita un acuerdo libre entre
dos partes” y que sea mediante la ley que se condicionen los términos.
“No nos oponemos a que los depósitos vayan a una institución financiera pero yo
entiendo que debe ser un acuerdo libre y cada persona tenga la potestad de utilizar
el banco comercial de su preferencia”, sostuvo.
Mientras que el profesor de UNIBE y experto en administración de condominios, José

García, observó que hoy día “muy pocas personas” cumplen con llevar el dinero de
los depósitos ante el Banco Agrícola y llamó a tomar en cuenta que hay un mercado
incipiente de alquiler de inmuebles dirigido en especial a turistas que buscan dónde
alojarse durante períodos de entre 15 y 30 días y se pagan en “dólares frescos”.
También explicó que otra modalidad es la de alquileres a estudiantes en las

cercanías de las universidades que se pagan en dólares y se hacen de forma
“directa” sin pasar por los protocolos de las viviendas regulares
2.3.3. Ley por la que se rige el Banco Agrícola.
El banco agrícola de la Republica Dominicana se rige por la ley 1788, y decreto 4807
ley que trata todo lo concerniente al inquilino y sus determinaciones.
La ley 1788 les da derecho y responsabilidades tanto al inquilino como al

arrendatario.
El nacimiento de esta ley tiene como fundamento el hecho de que la legislación

anterior ha estado recibiendo muy escaso cumplimiento por parte de los propietarios
y administradores de inmuebles, por lo cual son necesarias disposiciones
completivas que hagan efectiva su vigencia y la adecúen a las nuevas condiciones
de la economía; y la necesidad de que en la actualidad.
33
Y más que en otra época, se justifica una utilización social de dichas sumas mientras
las mismas sean efectivamente requeridas, y que el Banco Agrícola ha creado un
departamento de captación de ahorros del público destinados a incrementar los
volúmenes de financiamiento necesarios para la producción agropecuaria.
La primera disposición de la misma obliga a todo aquel que sea dueño o encargado
de casas o apartamentos cuya finalidad sea alquilar en las zonas urbanas y
suburbanas o servicios turísticos, hoteles u otros, sin importar su ubicación, estarán
obligados a depositar y mantener en el Banco Agrícola las sumas que exijan a los
inquilinos como depósito, adelanto, anticipo u otra denominación, para garantizar el
pago de los alquileres o el cumplimiento de cualquier otra obligación que pueda
acarrear el contrato.
En los párrafos siguientes se establece la proporción del monto a pagar por los
inquilinos, los cuales dependen de la duración del contrato, sin embargo, se hace la
salvedad de que en los casos de contratos de alquiler para vivienda, se supondrá
que el adelanto entregado por el inquilino, equivale a una mensualidad,
independientemente de su duración. El incumplimiento de esta disposición se
castigará con una multa igual al doble de la suma a que ascienda el depósito.
Más adelante nos explica que las sumas entregadas por los inquilinos en el concepto
que se indica en el párrafo anterior de este documento, deberán ser depositadas por
el propietario, su representante o encargado, junto con un original del contrato de
alquiler en los quince días de su vigencia, en cualquiera de las Sucursales u Oficinas
del Banco Agrícola, el cual llevará un registro de los contratos depositados.
De no efectuarse el depósito en el plazo indicado, el propietario pagará un recargo

de diez por ciento (10%) por cada mes de demora, sin que el mismo sobrepase en
ningún caso al cincuenta por ciento (50%) de la suma a depositar. El importe del
recargo se agregará a la suma original, y a favor del inquilino.
También serán depositados en el Banco Agrícola los alquileres cuyo valor se niegue
a recibir el propietario según el Artículo 8 del Decreto No.4807 sobre Control de
34
Alquileres, los inquilinos, al proceder al depósito, deberán ofrecer los datos que
permitan identificar el contrato. Este banco los recibirá y los consignara a favor del
propietario, el recibo o constancia de este depósito se expedirá de forma gratuita.
En caso de que el inquilino deje de pagar el alquiler del inmueble o cuando deje de
cumplir con alguna obligación derivada del contrato, el propietario podrá solicitar por
escrito del Banco, la entrega de la totalidad o parte del depósito.
Este a su vez, comunicará dicha solicitud al inquilino y si después de diez días no

hay oposición de este último el banco procederá a la entrega requerida. En caso de
oposición del inquilino, se entregará el depósito en la forma que se indique en
sentencia definitiva con autoridad de cosa juzgada, procedente del tribunal
competente.
Al termino del inquilinato, le corresponde al inquilino la devolución del depósito a su

favor, o de una parte del mismo, este deberá obtener una certificación del propietario
del inmueble alquilado, de que le puede ser entregado el depósito, y a la vista de
dicha certificación, el Banco le entregará la totalidad o la parte que le corresponda,
quedando la otra parte a disposición del propietario o encargado.
Todos los conflictos que puedan surgir por la devolución del depósito, serán
resueltos en primera instancia, por los Juzgados de Paz de la jurisdicción a la cual
corresponda el inmueble.
Todos los procedimientos que se relacionen con las disposiciones de la presente ley,
estarán exceptuados del pago de toda clase de impuestos o derechos.
No se dará curso a ninguna solicitud, instancia o demanda dirigida al Control de

Alquileres y Desahucios, a sus delegados provinciales o a la Comisión de
Apelaciones, ni al Juzgado de Paz y tribunales ordinarios, con fines de modificación
de contratos de inquilinato, desalojo, o para el cumplimiento de obligación derivada
del contrato, hasta que el demandante, propietario o inquilino, presente el recibo
original, o certificación del Banco Agrícola, demostrando que ha realizado el depósito
35
nombrado en la primera disposición de esta ley. Igualmente será necesario el recibo,
o la certificación para el caso de demandas relacionadas con el depósito que hemos
mencionado en los párrafos anteriores.
Esta ley obliga al Banco Agrícola a pagar a los inquilinos un interés o rédito por las
sumas recibidas en depósitos, a una tasa similar a la establecida para las cuentas de
ahorro, este interés se acumulará anualmente al depósito, de no ser retirado.
No quedan exentos de esta ley los inquilinos que subalquilen legalmente parte o todo
el inmueble recibido en alquiler.
La ley 17-88, que nos ha sido objeto de análisis en esta oportunidad, deroga y
sustituye cualquier otra ley o disposición reglamentaria en lo que le sea contraria.
2.3.4. Qué es lo que mueve al desalojo, quien lo ejecuta y el procedimiento del

Desalojo.
Comportamiento de los desalojos en República Dominicana.
La pretensión de desalojo es aquella que tiene por objeto recuperar el uso y goce de
inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por
tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso
sin pretensiones a la posesión.
La titularidad de dicha pretensión corresponda no sólo al propietario, sino también al

poseedor a título de dueño, al usufructuario, al usuario, y, en general, a todo .aquel
que tenga un derecho de uso y goce del inmueble.
2.3.5. Razones de un desalojo y avisos.
Hay diferentes razones por las cuales el propietario puede presentar un caso de
desalojo en su contra:
Usted no pagó el alquiler.
36
Usted no se fue de la vivienda cuando terminó el contrato de alquiler.
Usted violó un término del contrato de alquiler que figura en el mismo como algo que
resultará en el desalojo.
Usted causó daños físicos extensos a la vivienda que siguen presentes.
Usted creó un peligro grave para la salud que sigue presente en la vivienda.
Participó en actividad ilegal relacionada con drogas en el predio o El propietario cree

que hay “motivo justificado” para desalojarlo de un parque de casas móviles o de una
vivienda subsidiada por el gobierno federal. Estos tipos de desalojos tienen reglas
especiales.
2.3.6. Requisitos de aviso
Es probable que tenga derecho a recibir aviso antes de que el propietario lo pueda
desalojar. Hay dos tipos de aviso. Ambos tipos de aviso le dicen por qué el
propietario quiere que se vaya y cuánto tiempo tiene para actuar para evitar un juicio.
El propietario tiene que darle un aviso de desalojo antes de empezar una demanda
de desalojo cuando:
Viola una cláusula del contrato de alquiler, si el contrato de alquiler permite la

cancelación del contrato por ese motivo, No hay un contrato de alquiler y el
propietario quiere que se vaya de la vivienda.
Es posible que el propietario no tenga el requisito de darle un aviso de desalojo o

reclamación de posesión si lo quiere desalojar por quedarse en la vivienda luego de
que se terminara el contrato de alquiler.
Si entró o se quedó en la vivienda a la fuerza, no tiene derecho a recibir aviso. Esto a

veces se llama entrada ilegal u ocupación ilegal. Si entró o está ocupando la vivienda
37
ilegalmente, usted no es un inquilino. El propietario no tiene que ir a la corte para
desalojarlo. El propietario puede sacarlo de la propiedad.
Si se requiere un aviso de desalojo o reclamación de posesión, el propietario le

puede hacerle la entrega legal de una de estas maneras. Dándoselo en persona,
Dejándolo en la vivienda con un miembro de su familia que tiene edad suficiente y es
suficientemente responsable como para dárselo a usted, y solicitarle que se lo dé,
Enviándoselo por correo, Enviándoselo electrónicamente (por correo electrónico).
El propietario solo puede hacer la entrega legal por correo electrónico si ocurre todo
lo siguiente:
Usted acordó recibir el entrega legal por correo electrónico por escrito (este acuerdo
podría estar en su contrato de alquiler).
El propietario le envió el acuerdo o la confirmación por correo electrónico.
Usted respondió al correo electrónico del propietario.
Si cambia su dirección de correo electrónico, debe informar al propietario sobre su

nueva dirección de correo electrónico por escrito, o seguir el proceso enumerado
anteriormente para su nueva dirección de correo electrónico.
El aviso tiene que:
Estar por escrito, Estar dirigido al inquilino, Describir la vivienda alquilada, para ello
en general se pone la dirección, Dar la razón del desalojo, Decir cuánto tiempo tiene
el inquilino para corregir el problema, si es que tiene esa opción, Incluir la dirección
del propietario y la fecha del aviso.
Después de recibir un aviso tiene un cierto plazo de tiempo para corregir el problema,
pagar el alquiler o tomar alguna otra medida, o irse de la vivienda. Si no ha hecho lo
que requiere el propietario cuando venza el aviso, el propietario puede ir a la corte y
38
empezar el proceso para desalojarlo. El plazo de tiempo que tiene para hacer lo que
requiere el propietario depende de por qué lo están desalojando.
2.3.7. Procedimiento de un desalojo.
El arrendador persigue la expulsión del inquilino o arrendatario del lugar arrendado

por falta de cumplimiento de su obligación de pago de los alquileres y la condenación
al pago de los alquileres vencidos así como la rescisión del contrato de alquiler. El
demandante previo cumplimiento de las formalidades legales apodera al Tribunal de
la demanda, a fin de que este decida el asunto mediante un sentencia, que puede
ser en instancia única hasta el monto de tres mil pesos 3.000, a cargo de apelación
por cualquier cuantía a que se eleve la demanda: Arrendamientos de los desahucios,
de las demandas sobre rescisión de contratos de arrendamiento fundado únicamente
en la falta de pago de los alquileres o arrendamientos.
Esta demanda prescribe a los 3 años, es decir se hace inadmisible. El término de

rescisión es una acción en nulidad. El que intenta la acción en nulidad debe probar la
existencia de un vicio en el contrato o dolo. El que intenta esta acción debe probar
que ha sufrido una lesión. La Resolución: Consiste en la aniquilación retroactiva de
los efectos del contrato ósea es una nulidad por causa de lesión. La Rescisión: Se
aplica en aquellos casos en que se requiere despojar al contrato de efectos jurídicos
por la existencia de una lesión. Esta figura esta llamada a despojar de eficacia
jurídica el contrato de ejecución sucesiva.
Cuando termina el contrato de alquiler el propietario del inmueble no tiene que

devolver lo que ha percibido por alquileres vencidos ni el inquilino tiene derecho a
reclamarlo. La demanda en desalojo por falta de pago deberá conocerse en cuanto a
la competencia territorial, que será por ante el juzgado de paz del lugar donde
radique el objeto litigioso. La demanda debe iniciarse luego de vencidos los plazos
otorgados en la resolución dictada por el control de alquileres de casas y desahucio.
Además del vencimiento del plazo establecido son 90 días para viviendas y 180 días
para locales comerciales, ambos plazos corren a partir de la notificación legal de los
mismos (art.1736). El Embargo de ajuares o de locación: Es aquel que se traba
39
sobre los bienes muebles y ajuares que se encuentran dentro de la cosa alquilada o
dentro de los límites del predio rustico arrendado. Esta facultad le esta atribuida a los
propietarios e inquilinos principales a quienes en el contrato no se le haya prohibido
el sub inquilinato para garantizar el pago de las deudas contraídas por el retraso en
el pago de las deudas contraídas por el retraso en el pago de los valores
consagrados en el contrato inquilinato o arrendamiento. Constituye un procedimiento
especial mediante el cual el acreedor puede trabar embargo sobre los bienes
muebles o frutos que guarnecen en los lugares alquilados o arrendados, sin
necesidad de sentencia previa, basta con poner al deudor en mora, y si este no
obtempera, este acto puede ser utilizado como título para trabar la medida. El plazo
del mandamiento de pago debe dejarse transcurrir, además debe ser franco a pena
de nulidad del embargo. Si no se deja transcurrir el plazo para la puesta en mora
para pagar y no haya vencido y se haya apoderado el juez de paz, la demanda en
validez de embargo, se debe declarar de oficio la inadmisibilidad de la misma. El
acreedor debe citar al deudor por ante el juzgado de paz, a fin de conocer la
demanda en validez del embargo y la demanda en resolución del contrato y desalojo
en el mismo acto de embargo.
Demanda en reparación Locativas Es aquella demanda la cual está a cargo del

inquilino, por daños causados al inmueble alquilado durante el goce y disfrute del
mismo. Daños estos que pueden ser comprobados mediante la utilización de peritos,
o mediante inventario estipulado en el contrato de inquilinato. Esta demanda casi
siempre se inicia luego de un desalojo o la entrega voluntaria del inmueble. El
propietario al comprobar que el inquilino durante el disfrute y goce no hizo las
reparaciones que la ley o los* del contrato disponen a su cargo. La reparación
locativa, no es más que las reparaciones que le deben hacer al inmueble y sus
anexidades (arreglos a puertas, llaves de agua, baños, pinturas, etc.).
Esas reparaciones reputadas como locativas serán de cuenta del inquilino, cuando
son ocasionados por vetustez o fuerza mayo. Su competencia es del conocimiento
del juez de paz del lugar donde se encuentra el inmueble. Demanda en Devolución
de Deposito de Alquileres: Ley 4314, del 29 de octubre de 1995.
40
Esta ley regula la prestación, aplicación y devolución de los calores exigidos en los
depósitos por los dueños de casas a sus inquilinos. El depósito de los alquileres se
hará en el Banco Agrícola por los propietarios de los valores exigidos a los inquilinos
como depósitos, adelanto o anticipo, para garantizar el pago de los alquileres o
cualquier otra obligación legal o convencional derivada del contrato. Cuando el
inquilino o arrendatario es interrumpido o molestado en el goce y disfrute del
usufructo o domino útil en el inmueble alquilado o arrendado, por parte del
propietario. Se demanda por ante el juez de paz del domicilio en que se encuentra el
inmueble, a fin de que cesen las molestas; pudiendo reclamar de manera subsidiaria
la condenación en daños y perjuicios del propietario.
El propietario o inquilino deberá depositar junto con la demanda el recibo original o

certificado del banco Agrícola de la Republica Dominicana demostrativo de haberse
realizado el depósito previsto en el artículo 1 de la Ley 4314.
2.3.8. Ejecutante del Desalojo.
El propietario tiene la acción de iniciar el proceso de desalojo mediante la notificación

de alguacil al inquilino para que cumpla con sus obligaciones del contrato.
Si este no regulariza su situación el propietario debe iniciar el proceso de desalojo

mediante el juzgado de paz de la jurisdicción donde se encuentra el inmueble.
El mismo es ejecutado por el abogado de estado y\o alguacil.
Propietario o Inquilino la facilidad de tenerlo expedito en la búsqueda de solución, por

ante la Oficina de Control de casas de alquileres y desahucios o el Juzgado de Paz
de la jurisdicción de que se trata y el monto en dinero envuelto, y Juzgado de
Primera Instancia.
El lugar a recurrir por parte del propietario o Inquilino la facilidad de tenerlo expedito
en la búsqueda de solución, por ante: la Oficina de Control de casas de alquileres y
desahucios.
41
El Juzgado de Paz de la jurisdicción de que se trata y el monto en dinero envuelto, y
Juzgado de Primera Instancia.
2.3.9. Que es ilegal en un Desalojo.
El desalojo es el proceso legal de hacer que un inquilino se vaya de una vivienda

alquilada. En Michigan, la ley ofrece un acceso más rápido a la corte y una
resolución más rápida en casos de desalojo que en un juicio usual.
Es ilegal que un propietario de su vivienda lo desaloje sin primero ir a la corte y

obtener una orden de desalojo. El propietario no puede impedir que usted acceda a
su vivienda sin una orden de desalojo. El propietario no puede:
Usar fuerza o amenazar con usar fuerza para quitarlo o evitar que entre en su hogar.
Ingresar a su hogar sin su permiso, a menos que sea una emergencia.
Sacar, retener o destruir sus bienes.
Cambiar, adulterar o agregar cerraduras o dispositivos de seguridad a la vivienda sin

su permiso.
Tapar las entradas al predio para impedir el acceso o hacer que sea más difícil
entrar.
Causar una interrupción o cortar el servicio de agua, electricidad o gas.
Causar ruidos fuertes, olores feos u otras molestias.
Poner sus pertenencias en la calle.
Si el propietario hace algo para echarlo de la vivienda o impedirle la entrada a su

vivienda a la fuerza sin una orden de desalojo, usted puede demandar al propietario.
Si la corte emite un fallo a su favor, es posible que se pueda quedar en la vivienda y
recuperar hasta tres veces sus daños reales, o $200 por día, según cual sea mayor.
42
Si el propietario obtiene una orden de desalojo, solo el alguacil u otro agente de la
corte puede desalojarlo físicamente a usted y quitar sus pertenencias de la vivienda.
Si se mudó a la vivienda sin permiso o algún otro derecho legal de estar allí, es
probable que el propietario pueda sacarlo a usted y sacar sus pertenencias de la
vivienda legalmente. El propietario no tiene que ir a la corte para hacerlo. El
propietario no tiene que conseguir que el alguacil o agente de la corte lo saque de la
vivienda. Esto es solo si se mudó a la vivienda sin permiso o a la fuerza.
2.3.10. Anulación del Desalojo.
Un desahucio puede anularse mediante el acuerdo entre las partes o el cumplimiento

de la obligación por parte del inquilino en favor del propietario y/o administrador del
inmueble que este esté usufructuando.
2.3.11. El juzgado de Paz.
EL Procedimiento de la demanda en desalojo por falta de pago, en la República

Dominicana en el juzgado de paz, según el Lic. Félix J Suriel, La demanda en
desalojo por falta de pago se lleva por ante el Juzgado de Paz, jurisdicción
competente siempre que no exista contestación sobre el contrato.
Si ocurren contestaciones al contrato de inquilinato, el Juzgado de Paz queda

desapoderado inmediatamente, y debe remitir las partes por ante el Tribunal de
Primera Instancia.
Tampoco puede conocer las demandas en desalojo fundadas en otros motivos

(expuestos en el artículo 3 del Decreto No.4807, de 1959).
Vale resaltar que el artículo 3 del citado Decreto No.4807 omite pronunciarse sobre
las disposiciones del art.1737 del Código Civil, en el sentido de que el término del
contrato hace innecesario el desalojo. Por esta razón, el término del contrato no está
considerado como causa de desalojo.
43
La segunda particularidad de esta demanda es que se introduce como Demanda en
Cobro de Pesos por falta de pago de los Alquileres Vencidos, Rescisión de Contrato
de Inquilinato y Desalojo.
Puede incluir, accesoriamente, daños y perjuicios. Por último, debe recordarse que
ante el Juzgado de Paz el enrolamiento de la causa vale citación para las partes, no
es necesario hacer una instancia de fijación de audiencia, sino determinar los días en
que el Juzgado de Paz conoce los asuntos civiles, y notificar al inquilino
Una citación para que concurra ante esa instancia, con un plazo de un día franco. El
apoderamiento, entonces, es extrajudicial.
2.3.12. Abstención de desalojo en República Dominicana 2018.
La modificación a la Ley de Alquileres de República Dominicana introduce

importantes cambios a favor de inquilinos y propietarios, pero mantiene en manos de
los juzgados de paz la decisión de ordenar los desalojos correspondientes a las
faltas de cumplimiento de los inquilinos, principalmente por falta de pago, cuyo
proceso tarda tiempo e implica grandes gastos para los dueños de inmuebles en
alquiler. En cambio, en naciones como Estados Unidos, el inquilino que no paga en
la fecha acordada y no explica la causa del incumplimiento y la pronta reposición de
pago, prácticamente es desalojado al otro día de no pagar.
Luis Manuel, y fausto son personas que tienen una segunda casa y la han destinado
a alquiler, de la cual disponen como una fuente de ingresos para completar los
recursos que necesitan para comprar medicamentos y alimentos a la edad que
tienen, ya que están pensionados con poco dinero como empleados de instituciones
públicas y que señalan como un “dolor de cabeza” el dar con un mala paga como
inquilino. En el caso de Fausto, el inquilino tiene casi dos años que no paga y a pesar
de que ha hecho todo lo posible por recuperar su inmueble mediante el diálogo, este
“lo marea” y alega que no tiene recursos y no le entrega la vivienda. Dice que no ha
ido a la justicia porque conoce de casos de personas que han gastado miles de
pesos en abogados, además del tiempo que han dedicado a esa Litis, dejando de
44
lado hasta compromisos de trabajo, ganando solo problemas de presión alta por los
inconvenientes.
La modificación al Proyecto de Ley General de Bienes de Alquileres y Desahucios,

aprobado en la Cámara de Diputados, libera al inquilino del pago de una comisión de
alquiler y señala que en todo caso esta deberá pagarla el propietario del inmueble,
sin embargo, lo que no está claro es el resultado de uno de sus considerandos
cuando deja en manos de los juzgados de paz la decisión final de los desalojos sin
que se ponga un tope de tiempo para adoptar la sentencia final, para que no se
alargue el proceso y los propietarios no se vean afectados con la pérdida de tiempo y
gastos extraordinarios. En su considerando número dos el proyecto indica que “se
debe estimular la participación de la inversión privada nacional y extranjera en la
construcción masiva de desarrollos inmobiliarios para ser destinados al alquiler
mediante un marco legal que preserve los derechos de las personas intervinientes”.
Igual ocurre cuando se establece un aumento anual de 5%, contemplado en su
artículo 12. Tomando en consideración la estabilidad de la economía y de la inflación
señalada por el Banco Central. No obstante, esa estabilidad con el paso del tiempo
puede variar y lo razonable pudo haber sido acorde a la inflación del momento para
no afectar la inversión privada.
El artículo 12, sobre Reajuste del precio, dice expresamente que el propietario podrá
reajustar el precio de alquiler convenido y pactado al final de cada año del contrato,
en un monto no mayor al 5%.
De acuerdo con el artículo 14 del proyecto de ley de Alquileres, un contrato termina

por lo siguiente:
1) Llegada del término convenido o falta de término, por la denuncia de una de las
partes.
2) Pérdida de la cosa alquilada.
45
3) Falta del arrendador o el inquilino de cumplir sus obligaciones. Artículo 16.- El
contrato también puede terminar cuando el propietario avisa al inquilino su intención
de no renovarlo, con una anticipación de seis meses, si la casa estuviera ocupada
con algún establecimiento comercial o industrial, y de tres meses si no fuere ese el
caso. El propietario no podrá rescindir el contrato antes del término acordado con el
inquilino, salvo que este último haya incurrido en violación a las leyes.
2.4 Principales teorías propuesta por los diputados.
Esta nueva ley como ya sabemos se basa de contratacar la vulneración de los

derechos de los inquilinos y el deber que tiene el propietario con el banco agrícola.
Los Gobernadores Provinciales actuarán dentro de su jurisdicción, como delegados

del Control de Alquileres de Casas y Desahucios, en todo cuanto se refiera a los
asuntos de su competencia, estos decidirán originalmente los casos que le fueren
sometido.
En todos los casos en que los funcionarios que ejercen el Control de Alquileres de
Casas y Desahucios figuren como partes interesadas o se encuentren en los casos
de recusación señalados por el Art. 378, del Código de Procedimiento Civil la
resolución de los mismos corresponderá, en única instancia, a la Comisión de
Apelaciones.
También se amplía a cinco años la prórroga de la duración del contrato frente a las
tres actuales.
Se establece que el inquilino que se encontrare disconforme con el tipo de alquiler

que esté pagando, podrá dirigir al Control de Alquileres de Casas y Desahucios, una
solicitud de rebaja del mismo, a la cual deberá anexar el recibo que compruebe que
no tiene ninguna mensualidad pendiente de pago.
Además deberá expresar lo que actualmente paga, la disminución a que aspira y los
motivos que aduzca. El Control podrá reducir el alquiler si fuere excesivo y excediere
del 1% del valor de inmueble incluyendo el solar.
46
Pueda prohibido al propietario realizar en las casas, apartamentos o habitaciones
alquiladas, cualesquiera maniobras o estratagema, que tiendan a disminuir las
condiciones de habitabilidad de las mismas debido a que por petición de los
inquilinos.
Se ordenará el restablecimiento de las condiciones de habitabilidad de los lugares

alquilados, a cargo del propietario, independientemente de las sanciones a que
hubiere lugar contra el propietario en falta.
Los dos depósitos el propietario debe depositarlo en el banco agrícola para que en
cualquier altercado pueda acudir un miembro del estado.
2.4.1 Nuevas derogaciones, modificaciones de los artículos de la antigua ley.
Decreto 4807 sobre control de alquileres y desahucio, de 16 de Mayo del 1959 se

plantean varias derogaciones como modificación en los artículos.
En el artículo 9. De la presente ley dice. Art. 9.- Dichas sumas serán recibidas por la
Oficina del Banco Agrícola de la jurisdicción correspondiente como valores en
consignación, en favor de los propietarios de las casas alquiladas.
Donde fueron derogado el:
Párrafo I.- (Derogado por la Ley No. 17.88 del 5 de febrero de 1988).
Párrafo II.- (Derogado por la Ley No. 17/88 del 5 de febrero de 1988).
En cuanto a las modificaciones se refleja en el artículo 26 dice:
Art. 26. (Modificado por el Decreto 6943 del 22 de junio de 1961, Gaceta Oficial No.
8594, del 16 de agosto de 1961).- Habrá una Comisión de Apelación sobre Alquileres
de Casas y Desahucios.
Que estará integrada por el Secretario de Estado de Justicia, el Secretario de Estado

de interior y Cultos y el Síndico del Distrito Nacional, o por funcionarios que éstos
designen en su representación.
47
Dentro de sus respectivas dependencias, a la que podrán recurrir en apelación los
propietarios e inquilinos, contra cualquier decisión del Control de Alquileres de Casas
y Desahucios, con la cual no estuvieren conformes
Un funcionario o empleado de la Secretaría de Estado de Justicia designado por el

Secretario, actuará como Secretario de esta Comisión sin voz ni voto. Los motivos de
inhibición a que se refiere el artículo 1, Párrafo III de este Decreto.
Se aplicarán también a los miembros de la Comisión de Apelación quienes serán

reemplazados cuando proceda, por sus sustitutos legales, pudiendo éstos a su vez,
hacerse representar en el firma establecida precedentemente.
2.4.2. Motivos por cual se creó la nueva ley sobre alquileres.
Esta nueva ley exige que los depósitos entregados de inquilino al propietario sean
depositados en el banco agrícola, este es el gran motivo y es donde se diferencia a
la antigua ley.
Ya que al vincular al banco agrícola hace una conexión entre propietario, inquilino y
el estado. Ya en cualquier momento de un desacuerdo entre ambos podría acudir el
estado.
originadas en el alquiler de bienes inmueble que se destinen a viviendas o a uso
distintos de este
Esta nueva ley se basa de contratacar la vulneración de los derechos de los

inquilinos y el deber que tiene el propietario con el banco agrícola.
48
2.4.3. Teoría individualista.
Un proyecto de ley sometido ante el Congreso Nacional se plantea actualizar el

marco jurídico en materia de alquiler de bienes inmuebles y dispone elevar a un 20
por ciento por cada mes de retraso el monto por recargo a aquellos propietarios que
no depositen ante el Banco Agrícola de la República Dominicana las garantías que
exijan a los inquilinos como “depósito”.
De acuerdo con el proyecto que se encuentra en la Cámara de Diputados, los

propietarios y encargados de casas, apartamentos, edificios, oficinas, naves
industriales, almacenes y similares deberán hacer dicho depósito junto con un
original del contrato de alquiler, en los treinta días de su vigencia.
En caso de que no hicieran dicho depósito los propietarios de inmuebles además del
recargo de un 20 por ciento durante los primeros cinco meses pagarían un uno por
ciento a partir del sexto mes hasta tanto se haga el registro del contrato.
Sin embargo, esta disposición no se aplicaría a aquellos alquileres cuyo precio no

supere el valor de un salario mínimo del sector público. La iniciativa de los diputados
del Partido de la Liberación Dominicana (PLD), Henry Merán y Demóstenes
Martínez, que ha contado con informe favorable por parte de la Comisión
Permanente de Justicia, aún no se ha aprobado y se espera que sea una de las
priorizadas para la primera legislatura ordinaria que empieza el 27 de febrero.
Asimismo la propuesta de ley establece que en ningún caso el arrendador podrá

exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta y se prevé el pago de
alquiler en moneda extranjera.
El proyecto prohibiría que se exijan condiciones como no tener niños, ser extranjeros
o establecer discriminaciones relativas a etnia, sexo, credo, condición social u otra
forma de discriminación para el alquiler de viviendas.
49
2.4.4. Teoría normativa
En nuestro ordenamiento jurídico, lo relativo a las obligaciones generadas por la

suscripción de un contrato de alquiler, se encuentran reguladas por el Código Civil,
así como por instrumentos complementarios, tal es el caso del Decreto 4807, sobre
Control de Alquileres de Casas y Desahucios, del 16 de mayo de 1959, norma que
data de una época en la que se adoptaban disposiciones por cuestiones de
emergencia.
Siendo así, para explicar la cuestión que aquí importa, resultar oportuno precisar que
si bien el artículo 1737 del Código Civil dispone que “El arrendamiento termina de
pleno derecho a la expiración del término fijado, cuando se hizo por escrito, sin
necesidad haber necesidad de notificar el desahucio”, no menos cierto es que el
Decreto 4807 limitó tal cuestión, pues bajo la fórmula de su artículo 3, la llegada del
término no era considerada como causal para que el propietario, vencido el plazo
acordado con el inquilino, requiriera la entrega del inmueble, ya que llegado el
término, se renovaba automáticamente por el mismo periodo convenido por las
partes. Es decir, operaba la tácita reconducción del contrato de alquiler, la cual ha
desaparecido.
La condición de renovación automática ya no existe debido a que tanto la Suprema

Corte de Justicia, como el Tribunal Constitucional frenaron dicho desmembramiento
del derecho de propiedad. Declaró de oficio, no aplicable el artículo de referencia.
Decisión que por tratarse de control difuso de la constitucionalidad, el carácter de la
sentencia solo alcanzaba a las partes envueltas en dicho proceso (inter-partes).
Pero, el 11 de agosto de 2014, el TC mediante su sentencia, asumió el criterio de la
SCJ, con la particularidad de que en este caso, al tratarse de un control concentrado,
el alcance de la decisión es erga omnes (abarca a todos).
50
2.4.5. Teoría contextual
Al instante de alquilar un inmueble se debe tener en cuenta una serie de obligaciones

que tanto el propietario como el inquilino deben cumplir. Sin embargo, también
poseen ciertos derechos.
A pesar de que una gran cantidad de la población alquila o arrienda, la mayoría de la

población no está bien orientada acerca de los deberes y derechos que tienen al
momento de rentar o alquilar una propiedad.
El derecho de propiedad es fundamental y es, a la vez, uno de los pilares del Estado,
razón por la cual, la Constitución, en su artículo 51, señala que “El Estado reconoce y
garantiza el derecho de propiedad. La propiedad tiene una función social que implica
obligaciones. Toda persona tiene derecho al goce, disfrute y disposición de sus
bienes”. Y, a la luz de lo que ha sido jurisprudencia del Tribunal Constitucional, es de
fuerte configuración que implica poder directo e inmediato sobre las cosas de las
cuales se posee titularidad.
Por otra parte, el Decreto No. 4807, del 16 de mayo de 1959, sobre Control de
Alquileres de Casas y Desahucios, le permite al Propietario proceder al desalojo del
inquilino en el inmueble que ha alquilado, por medio de autorización escrita de la
oficina de Control de Alquileres de Casa y Desahucios, por medio de resolución del
contrato de alquiler o por una o varias de las razones siguientes:
Falta de pago del precio del alquiler.
Utilización del inmueble alquilado con un fin diferente para el cual fue destinado en el
contrato (siempre que sea perjudicial al propietario o contrario al orden público o a
las buenas costumbres).
51
Subalquilar total o parcialmente el inmueble alquilado (no obstante habérsele
prohibido por escrito).
Por cambiar la forma del inmueble alquilado sin autorización del propietario.
Cuando el inmueble vaya a ser objeto de reparación, reedificación o nueva

construcción.
Cuando vaya a ser ocupado personalmente por el propietario o su cónyuge, o por

parientes de uno de ellos, ascendientes, descendientes o colaterales hasta segundo
grado inclusive durante dos años por lo menos.
Tomando en cuenta lo anterior, en caso de nueva construcción, reconstrucción o

reparación, el propietario sólo estará obligado a lo prescrito en los párrafos a) y b),
del artículo 5 de este Decreto, si la nueva construcción, reconstrucción o reparación
se adapta a la naturaleza del negocio o negocios que operaba el inquilino en el
antiguo local. Esto no se aplicará cuando el propietario ocupare la casa construida de
nuevo, reconstruida o reparada, por sí mismo con su familia, o con un negocio de su
propiedad o de la propiedad de su cónyuge, o de un familiar o afín suyo, hasta el
segundo grado, inclusive.
Así también, cuando el inquilino obtenga el realquilar de una casa construida,

reconstruida o reparada, no podrá sub-alquilarla ni en todo ni en parte, ni permitir su
ocupación total o parcial a ningún título por otra persona, sino con una expresa
autorización escrita del propietario. En caso de violación a esa disposición, el
propietario podrá perseguir el desalojo de la casa por el inquilino en falta, mediante
autorización del Control de Alquileres de Casas y Desahucios, el cual deberá
concederla en este caso. La autorización se extenderá a todos los sub-inquilinos u
ocupantes.
52
Todo propietario que tenga un inmueble en alquiler y pretenda un aumento en el
precio de éste se dirigirá al Control de Alquileres de Casas y Desahucios con
solicitud escrita que exprese tal propósito, la cual contendrá, en forma clara y
precisa, la designación del inmueble, el nombre del inquilino, el monto del alquiler
actual, el aumento pretendido, así como cualesquiera otras indicaciones que el
Control estime útiles.
Así, cuando un inmueble desocupado haya sido objeto de reparación o reedificación

el propietario podrá alquilarlo al nuevo inquilino a un tipo de alquiler que esté en
concordancia con el aumento del valor del inmueble por efecto de la reparación o
reedificación y cuando se trate de inmuebles de nueva construcción el propietario
podrá alquilarlos siguiendo la misma norma.
Habrá una Comisión de Apelación sobre Alquileres de Casas y Desahucios, a la que

podrá recurrir en apelación el propietario, contra cualquier decisión del Control de
Alquileres de Casas y Desahucios, con la cual no estuviere conforme.
Si el arrendamiento verbal no ha recibido todavía ninguna ejecución, y una de las
partes lo niega, no puede recibirse prueba por testigos, por muy módico que fue el
precio y aunque se alegue el haber dado señal. El juramento puede solo deferirse al
que niegue el contrato.
Cuando haya contestación sobre el precio del arrendamiento verbal, cuya ejecución
haya empezado, y no hubiere ningún recibo, será creído el propietario bajo su
juramento, a menos que el inquilino prefiera pedir la tasación por peritos, en cuyo
caso los gastos de esta serán por su cuenta, si pasase del precio que éste ha
declarado.
El inquilino tiene derecho a subarrendar y ceder el arrendamiento a otro, caso de no
habérsele prohibido esta facultad, lo cual puede hacerse por el todo o parte. Esta
cláusula es siempre de rigor.
53
Los artículos del título del contrato de matrimonio y de los respectivos derechos de
los esposos, relativos a los arrendamientos de bienes de mujeres casadas, son
aplicables a los arrendamientos de bienes de menores.
Está obligado el arrendador, por la naturaleza del contrato, y sin que haya necesidad
de ninguna estipulación particular, a entregar al arrendatario la cosa arrendada
conservarla en estado de servir para el uso para que ha sido alquilada, a dejar al
arrendatario el disfrute pacífico por el tiempo del arrendamiento.
2.4.6. Enfoque de la ley
El contrato de alquiler o arrendamiento es un tema cotidiano en la República

Dominicana ya que una gran parte de la población arrenda o Alquila viviendas, unos
como propietarios y otros como inquilinos.
Según el código civil en su artículo 1543, arrendamiento es en donde una de las

partes se obliga a dar a la otra en goce o uso de una cosa por tiempo determinado y
por precio cierto.
El contrato de alquiler, arrendamiento o locación es un contrato por el cual una de las

partes, llamada arrendador o propietario, se obliga a transferir temporalmente el uso
y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario o
inquilino, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y
determinado.
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana, es un contrato bilateral, es decir,

genera obligaciones para ambas partes, además es oneroso, consensual, de
ejecución sucesiva, principal y nominada.
El primer derecho del propietario al momento de alquilar un inmueble, que menciona

la Ley 4314 que regula la prestación y aplicación de los valores en el inquilinato
54
(modificada por la ley 17-88 de fecha 05 de febrero del año 1988) del 22 de octubre
del año 1955, es el que expresa que en todo contrato de alquiler se reputará que el
inquilino, al momento de la contratación, entrega al propietario o encargado, el valor
equivalente a por lo menos un mes de alquiler en los contratos de hasta un año; de
dos meses de alquiler en los contratos de dos años o de año y medio en adelante; y
de tres meses de alquiler en los contratos de tres años o más, o de dos años y medio
en adelante.
Otro, encontrado en la misma legislación, expresa que cuando el inquilino deje de

pagar el alquiler del inmueble o cuando deje de cumplir con alguna obligación legal o
convencional derivada del contrato de alquiler, el propietario podrá solicitar por
escrito al Banco Agrícola de la República Dominicana, la entrega de la totalidad o
parte del depósito entregado por el inquilino al momento de alquilar la vivienda. El
Banco está obligado a comunicar dicha solicitud al inquilino y si transcurridos diez
días no hay oposición de este último, el Banco procederá a la entrega. Este depósito,
su devolución y todos los procedimientos que se relacionen con las disposiciones de
la ley 4314, estarán exceptuados del pago de toda clase de impuestos o derechos.
2.4.7. Enfoque del miedo.
Los propietarios de las viviendas no siempre tienen la certeza de que alquilar una
propiedad va a ser algo ventajoso. De hecho, el mayor miedo que tienen los dueños
de una vivienda alquilada es el impago de la cuota mensual establecida en el
contrato de alquiler. Pero esto no es lo único que temen cuando alquilan su
propiedad. Un estudio realizado por la inmobiliaria Alquiler Protegido repasa los cinco
principales miedos de los propietarios que deciden alquilar su vivienda.
Los propietarios tienen varios miedos a la hora de poner en alquiler su vivienda.

Desde Alquiler Protegido han hecho un estudio en el que se analizan los cinco
principales:
55
1. Impago. Muchos propietarios alquilan para invertir, de ahí que tengan miedo a
que se produzca un impago por parte de los arrendadores.
2. Desperfectos. Se aconseja incluir en el contrato un inventario completo y

algunas cláusulas que muestren que los desperfectos no ocasionados por el
desgaste habitual sean asumidos por el inquilino.
3. Alquiler a terceros. El miedo a que el inquilino subarrendé la vivienda y la tercera

persona dañe la casa es algo que preocupa a los caseros.
4. Local de negocio. Este uso no se puede realizar a no ser que la junta de

propietarios donde se encuentra el inmueble realice un pacto específico.
Habitantes reales. Alrededor de un 10% de los alquileres en España no respetan el

número máximo de habitantes por hogar alquilado.
En una consulta realizada por LISTÍN DIARIO, explicó que pese a que los
propietarios tienen todo el derecho de demandar a los inquilinos por cobro de
alquileres vencidos, hay quienes eligen no agotar los mecanismos legales por lo
tedioso del proceso.
Sostuvo que existen todos los mecanismos legales para que por la vía judicial los
propietarios puedan recibir el dinero que han dejado de percibir, y hay una demanda
que pueden entablar ante los tribunales de la República, específicamente en los
juzgados de paz, que son los encargados de llevar a cabo las demandas de desalojo
por falta de pago.
Aclaró que para desalojar o desahuciar a un inquilino lo primero que se debe de

hacer es buscar una certificación que emite el Banco Agrícola para demostrar ante el
tribunal que esa persona no ha pagado ni ha depositado pagos ante ese banco.
56
Es por eso que los inquilinos usualmente se quedan por más tiempo sin pagar en la
casa, porque los propietarios no depositan nada y lo hacen por la vía de la fuerza”,
dijo. En Estados Unidos los inquilinos que no pagan son desalojados sin dilación.
La Ley 4314 data de la era de Rafael Leónidas Trujillo, del 29 de octubre de 1955, y
fue modificada por la Ley 17-88 el 5 de febrero de 1988. La norma establece un su
artículo I que los propietarios y encargados de casas, apartamentos, edificios y
espacios físicos para alquilar en las zonas urbanas y suburbanas, estarán obligados
a depositar y mantener en el Banco Agrícola las sumas que exijan a los inquilinos o
empresarios como fianza (depósito) para garantizar el pago del arrendamiento o el
cumplimiento de cualquier otra obligación legal o convencional derivada del contrato.
A la hora de un propietario someter a su inquilino a la justicia, el inquilino tiene varios

recursos los cuales puede usar para retardar el proceso de un desalojo, y eso a
veces genera actos de violencia.
El tiempo que puede transcurrir para la emisión de la sentencia dependerá de los

recursos que se sometan por las partes.
El proceso para el desalojo, según las normas dominicanas es el siguiente. De

manera resumida: la demanda en desalojo por falta de pago se lleva por ante el
Juzgado de Paz, jurisdicción competente, luego la certificación del depósito o de no
pago de alquiler que emite el Banco Agrícola, luego procede la demanda donde se
le notifica al inquilino en falta un acto donde se le especifican los motivos de la
demanda, por último se fija una audiencia donde se emite una sentencia.
2.4.8. Anexos
Un estudio realizado por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) demostró que

uno de cada tres dominicanos vive alquilado. Esto nos demuestra la importancia que
tiene el gozar de un sistema de alquiler actualizado y aplicable a nuestra realidad
presente. La ambigüedad de la normativa actual sobre alquiler de viviendas en la
República Dominicana, provoca que se produzcan una serie de problemas en cuanto
a su interpretación, producto de la mala aplicación de la ley, ya que en el país es
57
común que los propietarios o administradores de viviendas manejen el negocio al
libre albedrío, sin tomar en cuenta las disposiciones que están contempladas en la
ley, las cuales favorecen en gran manera al inquilino.
La normativa actual sobre alquiler de viviendas en la República Dominicana se

encuentra regulada por varias legislaciones, dentro de las cuales se encuentra el
Decreto 4807 de 1959 Sobre Control de Alquileres y Desahucio. Para empezar a
analizar la problemática del tema, debemos iniciar en el plano o marco histórico del
mismo. Además de que la ley actualmente se considera como obsoleta y que carece
de fuerza jurídica para ser aplicada, la misma data de un gobierno autocrático; que
era el que imperaba en la era de Rafael Leónidas Trujillo, también conocido como el
sátrapa de la época.
El Decreto 4807 de 1959 Sobre Control de Alquileres y Desahucio, ha traído mucha

controversia en la República Dominicana, ya que la ley es añeja y no se le ha dado la
importancia de hacerla reformar. Varios sectores han reclamado o más bien
solicitado la modificación del mismo y también de la Ley 4314 de 1955, modificada
por la ley 17-88 de 1988, puesto que la misma no tan solo afecta a los sujetos que
han sido parte del contrato de alquiler (Propietario - Inquilino), sino que afecta a la
economía en sí. Con relación a los sujetos del contrato, por un lado tenemos al
propietario, el cual se ve prácticamente desprotegido por dicha normativa; sin
embargo, por la ignorancia del inquilino y muchas veces su propia ignorancia puede
obligar al inquilino a ciertas condiciones que no están estipuladas en la ley, o que
simplemente establecen algo diferente Referido por Emmanuel Melo Cuello en
artículo titulado “El alquiler en República Dominicana y las leyes que lo rigen” en la
misma.
En otras palabras, el propietario goza de libre albedrío al utilizar su libertad

contractual. Si bien es cierto, por ser autónoma la voluntad, los contratantes tienen
libertad para obligarse como les plazca y a lo que les plazca, se unen entre sí como
quieren y fijan libremente las reglas de su compromiso, según los hermanos
Mazeaud, es solo para suplir su silencio, para llenar los blancos del contrato, por útil,
vale evitar que los contratantes tengan que regular todos los detalles de sus
58
convenciones o acuerdos. Ahora bien, todos conocemos que esa libertad en los
contratantes tiene algunas limitaciones ya que no todas las reglas que rigen los
contratos son supletorias, porque bien sabemos que existen las de orden público,
para lo cual el legislador establece las reglas imperativas, donde los contratantes
están forzados a ya no ser libres para obligarse como les plazca, porque existen
ciertos requisitos de fondo y de forma a los que se encuentra sometida la validez de
su convención, los llamados innominados, que sí surgen de la libre voluntad de los
contratantes en oposición a los contratos nominados que son los que define el
legislador al establecer sus reglas particulares.
Por otro lado, tenemos al inquilino, el cual goza de muchos derechos plasmados en
la ley; sin embargo, al no conocerlos es como si no los tuviera; uno de ellos es el
establecido en el artículo 2 y párrafos de la ley 4314 de 1955, modificada por la ley
17-88 de 1988, que establece que las sumas entregadas por estos como concepto
de depósitos deberán ser depositadas en el Banco Agrícola dentro de los 15 días
siguientes a la entrada en vigencia del contrato, junto con el original de este.
establece lo siguiente: “El Banco Agrícola de la República Dominicana deberá pagar

a los inquilinos un interés o rédito por las sumas recibidas en depósitos, a una tasa
similar a la establecida para las cuentas de ahorro, interés que se acumulará
anualmente al depósito, de no ser retirado”. Práctica que en la actualidad
escasamente se lleva a cabo.
El especialista en el tema, al hablar en el taller “Alquiler Social para Vivienda”, que se

efectuó dentro del III Foro Latinoamericano y del Caribe de Vivienda y Hábitat que se
celebra en el país, dijo que Colombia ocupa el primer lugar con poco más de un 40%.
Explicó que de acuerdo con estudios que se han hecho la tasa de alquiler en
República Dominicana ronda el 36%, sólo superado por Colombia y afirmó que las
tasas de interés para el alquiler urbano siempre son más altas que las del rural.
Afirmó que quienes más alquilan en América Latina son las personas de clase media,
y que todos los sectores alquilan sin importar su nivel de ingreso, pero que en
algunos países los que más rentan son los divorciados y los jóvenes. Indicó que el
59
mercado del alquiler existe y que no se estaba atendiendo con políticas públicas,
pero que ya algunos países han comenzado a trabajar el tema como el caso de
México y Chile, y la propia República Dominicana.
“En los últimos 20 a 25 años, el mercado de alquiler se ha mantenido pese a que

todas las políticas de viviendas se han orientado al tema de la propiedad bien sea
por omisión, como las políticas de mejoramientos de barrios, que básicamente lo que
hacen es legalizar una propiedad de facto o por acción directa por subsidio de
viviendas”.
Sostuvo que la renta ofrece mayor flexibilidad en la política de vivienda porque hay
ciertos sectores que se benefician más de una política de alquiler que de una en
propiedad.
El estudio reveló que las viviendas rentadas tienen mejor calidad que las de
propiedad porque se incluye la de procedencia informal que fue legalizada. Dijo que
hay tres tipos de viviendas: la propiedad con título, la sin título y la de alquiler.
De acuerdo con el especialista del Banco Interamericano de Desarrollo la gente
prefiere vivir más en las zonas rurales que en las urbanas y puso de ejemplo Ciudad
México, donde entre 20% y 40% de los hogares alquilan, mientras que en las afueras
de esa urbe solo alquilan entre 1% y 5% de los hogares.
Cuanto tú escoges una vivienda, no solamente escoges un activo que se va a

capitalizar, tú estás escogiendo una localización, entonces hay gente que prefiere
estar en el centro de las ciudades alquilando porque reduce sus costos de transporte
y tiempo o porque tiene acceso a ciertas habilidades de vida urbana, que estar en las
afueras y tener una vivienda que se va a capitalizar.
60
CAPITULO III
METODOLOGIA DE LA INVESTIGACION
61
CAPITULO III
METODOLOGIA DE LA INVESTIGACION
La investigación se caracteriza por la acumulación de informaciones tanto de las

leyes como del mismo código procesal civil dominicano, utilizando diferentes
maneras de procedimiento con el tema investigado, involucrando de manera directa
a los propietarios e inquilinos.
El desarrollo del proyecto investigado, tratamos de llegar a lo más profundo que

viven los propietarios e inquilinos, para ser más preciso en la investigación y llegar
alcanzar los objetivos propuestos.
En el presente trabajo se aplicarán varios métodos de investigación como siguen a

continuación:
 Método sintético: mediante este método se relación los hechos aparentemente

aislados y se formula una teoría que unifica los diversos elementos. En esta
investigación se relaciona todo lo concerniente con los problemas más
frecuente entre el propietario y el inquilino para poder llegar a la solución del
problema.
 Método analítico: “Mediante este método se distinguen los elementos de un

fenómeno y se procede a revisar ordenadamente cada uno de ellos por
separados. Aquí buscamos más saber cuáles son los derechos del propietario
e inquilinos y sus deberes.
.
 Método dialectico: Es el método que se caracteriza esencialmente en los
fenómenos históricos y sociales en continuo movimiento, en si explica las
leyes que rigen a las estructuras económicas y sociales.
62
Para la fase de recolección de datos de esta investigación se aplica las:
Técnicas Documentales: Las técnicas documentales consisten en la identificación,

recogida y análisis de documentos relacionados con el hecho o contexto estudiado.
En este caso, la información no nos la dan las personas investigadas directamente,
sino a través de sus trabajos escritos, gráficos, etc. Y es a través de estas que
pretendemos compartir sus significados
En general, los datos obtenidos de los documentos pueden usarse de la misma

manera que los derivados de las entrevistas y observaciones, y su utilización en
combinación con estas técnicas favorece el conocimiento del fenómeno a estudiar.
63
CONCLUSION
64
CONCLUSION
Cabe resaltar esta investigación se relaciona directamente con el Derecho civil,

tratamos de resaltar lo que busca la nueva ley 4807, atacar más la vulneraciones de
los derechos de los propietarios como también los de los inquilinos.
Debemos decir que los inquilinos según el informe que investigamos suele
aprovecharse a veces del propietario. Esto en sí, es uno de los más significativos
causales del conflicto.
La cual aparte de la nueva ley ha salido más decreto relacionados con el mismo.
Tal como se informa en el cuerpo de este informe. Que los propietarios deben
depurar quien será su próximo inquilino, acudir varios métodos para saber su estado
crediticio, sus orígenes y sus estados económicos. Para así lograr armonía entre las
dos partes.
La ley 4807, que es la más reciente vela por el funcionamiento normal entre
propietario e inquilino habla directivamente de varias alternativas que pueden tomar
cualquieras de las partes para dar función al contrato una vez escrito y firmado por
ambos. A la misma vez involucra lo que es el banco agrícola como un tercero.
Sabemos del conflicto que viven los propietarios e inquilinos desde que entran en
desacuerdo, por eso el estado trata de vincular a un tercero para que en caso de no
pagar el inquilino o el propietario no recibirle el pago, sea esta entidad judicial quien
acepte y reciba el pago.
En cuanto la ley concerniente a este tema trata de reducir más lo que es el desalojo
ya que el propietario inmediatamente habla de desalojar, busca más la serenidad del
problema.
65
En cuanto los contratos en los alquileres juegan un papel fundamental, Después de
un examen exhaustivo de los contratos se llega a la conclusión de que resulta de
gran importancia el Contrato de Inquilinato, ya que, este, al igual que todos los
contratos y convenciones que efectúen las personas, para ser reputado como valido
deben estar sometidos a los requisitos generales establecidos en el artículo 1108 de
código civil dominicano.
El alquiler, es del tipo de contrato consensual, ya que son aquellos para cuya validez
no se requiere la observancia de una forma, sino únicamente el consentimiento de
las partes, presentes, ausentes, y ya lo manifiestan de modo expreso o tácito.
Finalmente, queda la satisfacción de haber realizado un trabajo conciso que nos

arrojó luz sobre la base teórica y la aclaración de varios aspectos prácticos
relacionado con dicho tema.
66
RECOMENDACIÓN
67
RECOMENDACIÓN
En la presente investigación busca más la importancia de los contratos de alquileres

a la luz de la ley 48-07, que debe y no debe plantearse en los contratos. Se hacen
algunas recomendaciones del tema investigado que son las siguientes:
Primero: Estudiar el fenómeno migratorio y su relación con la crisis de la noción

moderna de ciudadanía desde una perspectiva que destaque la centralidad de la
dimensión cultural que subyace tanto a las prácticas de exclusión como a las
alternativas de ciudadanía inclusiva.
Segundo: Garantizar los derechos de seguridad social entre los propietarios y los
inquilinos que puedan optimizar los beneficios que aporta la nueva ley 4807, sobre el
alquiler de propiedad.
Tercero: Analizar con profundidad los derechos y deberes tantos del propietario
como inquilino, disfrutar de sus derechos y deberes.
Cuarto: Comparar las dos leyes y decreto sobre alquiler de propiedad.
Quinto: Debería pactarse la protección integral del Derecho de los propietarios e

inquilinos a fin de que puedan ellos estar en armonía, tanto el propietario disfrutar de
los ingresos de sus casas y saber que está en buenas manos y de los inquilinos vivir
en paz pagando a tiempo por su consumo.
69
BIBLIOGRAFIA
BIBLIOGRAFIA
Acosta, Juan Pablo. 2010"Código Civil de la República Dominicana", Moca,

República Dominicana Decima quinta Edición, Editora DALIS.
Decreto No. 4807 de 1959, sobre Control de Alquileres de Casas y

Desahucios
Headrick, William C. 2000, Compendio Jurídico Dominicano: Jurisprudencia

de la Suprema Corte de Justicia durante el período 1970-1998 e índice de la
legislación vigente en la República Dominicana. Santo Domingo, República
Dominicana, 2da. Edición. Editora Taller.
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Diciembre, de medidas urgentes en materia

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Potentini, Salvador. 2004,"El Contrato de Alquiler", Moca, República

Dominicana Gaceta Jurídica Virtual. Año 4 Numero 1, Editora DALIS.
Potentini, Salvador. 2002,"La Demanda en Desalojo", Moca, República

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%2Fwww.google.com&amp_tf=De%20%251%24s&ampshare=https%3A%2F
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leyes-locales-dan-derechos-a-inquilinos
https://datos.gob.do/organization/about/banco-agricola-de-la-republica-
dominicana-bagricola
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depositos-ley-17-88/
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dominicana-bagricola
https://www.eldinero.com.do/80851/depositos-de-alquileres-suman-rd2700-
millones-en-el-banco-agricola/
https://www.diariolibre.com/actualidad/ciudad/empresarios-se-oponen-a-
depositos-de-alquileres-en-banco-agricola-IH12154419
http://www.academia.edu/28097428/
Analisis_de_Ley_1788_y_Decreto_4807_Por_Daybelis_Castillo_Marinez_100221
823
https://www.academia.edu/28097428/
Analisis_de_Ley_1788_y_Decreto_4807_Por_Daybelis_Castillo_Marinez_100221
823
https://www.monografias.com/trabajos91/contrato-inquilinato-alquiler/contrato-
inquilinato-alquiler.shtml.
72
ANEXOS
ESCUELA DE DERECHO
MONOGRÁFICO

Honorable y distinguido Licenciado/a, Manuel Enrique Gonzales Betances, Maryolit

Mora Rosa, Phillips Cabreja Feliz, Yanet Rosario G., Scarlyn Vásquez Severino.
Somos estudiantes de la licenciatura en derecho de la Universidad O&M.
Estamos desarrollando una investigación exigüidad por nuestra Universidad para

optar por el título de Licenciatura en Derecho, titulada: ESTUDIOS DE LAS
OBLIGACIÓN Y CONVECCIONES, DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER, A LUZ
DE LA LEY 4807. PERIODO 2017-2018.
Las informaciones suministradas serán utilizadas para fines de investigación. Se le

agradece su opinión respeto a los cuestionamientos surgidos en esta investigación.
74
SONDEO DE OPINION.
¿Qué incidencias tiene la ley de alquileres de Republica dominicana?
Esta nueva ley incide en cuanto las vulneraciones de los derechos de los propietarios
e inquilino. El decreto 4807 con sus nuevas modificaciones estrictas tales como las
que el propietario o representante exigen un deposito más de lo establecido, explica
la ley que serían solo dos depósito de la suma acordada en el contrato y que dichos
depósitos deben dirigirse junto al contrato original al banco agrícola, órgano regente
que velara por la regulaciones de los derechos de ambas partes. Otros de sus
asuntos circunstanciales son en cuanto a los desalojos agilizando de manera eficaz
un mayor manejo al procedimiento, cuando más se trata de incumplimiento de pago
o usar la vivienda para otro uso que no fue estipulado en el contrato.
¿Qué es lo que debe contener un contrato de alquiler a luz de hoy?
Los contratos son los acuerdos entre las partes y siempre debe leerse
detenidamente. Ya que en estos casos unos cuantos propietarios exigen lo
inexigible. Por eso siempre recomiendo leer detenidamente los contratos y mejor
sería con su represéntate legal, porque ya una vez firmado son aceptadas todas las
condiciones del propietario.
Es de mas decir lo que contiene los contratos como lo que son las calidades de las
partes incluyendo su número de teléfono y correo electrónico sus direcciones
actuales y dirección del domicilio alquilado, como se divide la propiedad y en qué
lugar esta.
En esta nueva ley nos habla claramente de condiciones o requisitos que no pueden
ser incluidos en los contratos como numerar los hijos que pueden ser aceptados,
religión o raza… la ley hace énfasis en cuanto las renovaciones de los contratos que
en lo anterior se renovaba al año con esta nuevo mandato se puede renovar hasta
los 5 años después. Se puede hacer mención en cuanto el garante solidario, como
también en una ligera mora dado el caso y pases días después del día del pago
acordado. Todo eso se plantea en presencia del futuro inquilino y todo debe estar de
acuerdo de ambas partes.
¿Cuáles son los cambios y Qué buscan al modificar y derogarar

artículos de la anterior ley?
Esta nueva ley deroga varios artículos e involucra el banco agrícola con las partes
(propietario e inquilino). Al darle potestad al órgano judicial trata de regular los
derechos del propietario y los deberes y obligaciones del inquilino.
Modifica sus artículos concernientes al procedimiento fluido en cuanto al desalojo por
falta de pago y en cuanto a las renovaciones de contratos que dan cobertura de
hasta 5 años.
La ley como todo mandato regula en este caso el comportamiento de las partes y
busca contratar las vulneraciónes tanto del propietario como inquilino.
¿Cuál es el proceso para el desalojo según la nueva ley?
Este decreto hace mucha referencia en el desalojo haciendo este procedimiento más
rápido y eficaz. Simplemente se notica una demanda en cobro de pesos, recisión de
contrato y si el propietario entiende que debe demandar en danos y perjuicio en el
juzgado de paz. Antes el propietario debe agenciarse por el banco agrícola de la
República Dominicana y solicitar una certificación que diga que el inquilino no haya
hecho depósito en el banco agrícola y se pone en la cabeza de la demanda, también
debe tener una certificación de un cintillo catastral y el contrato de inquilinato original.
Si en dicho contrato habla de los depósitos estos depósitos deben haber sido
depositados en el banco agrícola, después de esto debe citar antes e juzgado de paz
con un día franco digamos que son tres días para comparecer, ya con toda esa
documentación depositada y no haya incidente el juez de paz que corresponda al
lugar que esta el inmueble va emitir una sentencia ordenando el desalojo.
¿Por qué anteriormente el desalojo lo podía ejecutar un

alguacil y ahora es fundamental la presencia del notario?
El desalojo en República Dominicana es un tema bastante profundo y delicado. Sin

quitarle el mérito al alguacil que tiene fe pública, debemos saber las consecuencias
del desalojo. Por eso se plantea en este nuevo decreto la importancia en el desalojo
del notario público, del mismo alguacil y de las fuerzas policiales, para llevar el
proceso armónicamente. Suele destacar que hace referencia en que vayan los dos
porque en el desalojo hay cosas que no se deben tocar y por eso se amerita la
presencia de ambos.
75
UNIVERSIDAD DOMINICANA O & M
Curso Monográfico de Evaluación Final

____________________________ ____________________________
Director Curso Monográfico Asesor

2019-Monografico 2019-Junio....

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UNIVERSIDAD DOMINICANA O&M

FUNDADA EL 12 DE ENERO DE 1966

INFORME FINAL DEL CURSO MONOGRAFICO

MANUEL ENRIQUE GONZALEZ B.

SANTO DOMINGO ESTE. REPUBLICA DOMINICANA

INFORME FINAL DEL CURSO MONOGRAFICO

TEM ESTUDIOS DE LAS OBLIGACIONES Y CONVENCIONES DE

SANTO DOMINGO ESTE. REPUBLICA DOMINICANA

CAPITULO I: DESCRIPCION DEL TEMA

1.1. Antecedentes de investigación 6

CAPITULO II: MARCO TEORICO

2.1. Marco Contextual 15

2.4.2. Motivo por el cual se creó la nueva ley de alquileres ………………………….49

2.4.4. Teoría normativa…………………………………………………………………...51

2.4.5. Teoría contextual…………………………………………………………………..52

2.4.6. Enfoque de la ley……………………………………………………………………55

2.4.7 .Enfoque del miedo……………………………………………………...................56

3.1. Tipo de enfoque 63

Manuel E. González Betances.

A Dios: Por todo lo que me ha dado y facilitado en la vida, desde la vida la

A mi madre: Por haberme dado la vida y apoyarme en la vida.

A los Profesores de la Universidad: Por impartir sus cátedras con compromiso,

A mi asesor del Monográfico Agustín Rafael García Mercedes, Por incentivarme a

A mis compañeros de monográfico por entendernos aunque todo fuera difícil.

Manuel Enrique González Betances.

Agradecerle a mi Dios por la vida y sabiduría, a mi familia, mi padre en especial, mi

La presente investigación tratará de los estudios de las obligaciones y convenciones

Determinar las obligaciones y convenciones de los contrato según la nueva ley de

El Contrato de Arrendamiento es aquel contrato bilateral en el que una de las partes

El contenido teórico de la investigación está estructurado en cuatros (4) capítulo

Siendo el desarrollo en capítulo I, el cual se desglosa la descripción del problema de

El capítulo II contiene todo lo concerniente al marco teórico de la presente

El capítulo III concerniente al comportamiento de los desalojos en Rep. Dom.

El capítulo IV que es un breve análisis de la ley 4807 y principales opiniones y

Finalmente los anexos, que presentan la opinión de la entrevista efectuada a un

En vista de lo concerniente vamos elaborar este proyecto ampliando los puntos de

1.1. Antecedentes de investigación

En ese orden de ideas, La pieza, de la autoría de los diputados Henry Merán y

Santos F. y Ortiz E. (2013), realizaron la investigación: Factores que inciden en el

La investigación llegó a la siguiente conclusión: La demanda en desalojo se puede

Valorando la importancia de esta problemática, se realizó esta investigación que

Los objetivos específicos son: determinar la importancia que reviste la demanda en

Rodríguez A. Y Medina R. (2012), realizaron la investigación: Impacto de los

La investigación llegó a la siguiente conclusión: Se recogen unos datos que resultan

“Queda prohibido el desahucio del inquilino de un inmueble por persecución del

“Cuando el inmueble vaya a ser objeto de reparación, reedificación o nueva

Sus dificultades en cuanto a decisiones tomadas ante desalojos ahora en la actual

Como protegerle derecho de propiedad a la hora del propietario alquilar y las

El objeto de esta en sí y cuales artículos de nuestro código civil Dominicano lo

Además me da la oportunidad de ver, real y objetivamente donde se sitúa el

La ley como herramienta de solución de conflictos mediatos, a corto plazo, de

En fin, su novedad viene dada por la agilidad y provisionalidad del derecho de

El aporte que pretende brindar esta investigación, es fundamentar de qué manera el

A fin de evitar daños que son inminentes, expeditos, urgentes, provisionales y

Y cómo está vulnera las obligaciones o la aplicación de algunos de los artículo de

Finalmente analizando la LEY No. 1788 sobre depósito de alquileres en el banco

¿Qué importancia tiene la ley de alquileres en República Dominicana?

1.3.1 Preguntas claves

¿Qué incidencias tiene la ley de alquileres de Republica dominicana?

¿Qué modificaciones y derogaciones plantea está vigente ley?

¿Cuál es el proceso para el desalojo según la nueva ley?

1.4. Objetivo(s) general(es)

Estudios de las obligaciones y convenciones de los contratos de alquiler, a la luz de