AvNo 1, 011/03/13

INFORME:

AVALUO COMERCIAL DE FINCA RUSTICA

PROPIETARIO:

SR. JORGE AUGUSTO RIVAS CASTILLO

INFORME REALIZADO POR:

CONCEMA
ARQUITECTURA, INGENIERIA Y AVÁLUOS

PROFESIONAL RESPONSABLE:

ING. JUAN CELIS MARTINEZ

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: KM. 30.50, FRAIJANES-

ALDEA LOS CERRITOS
-GUATEMALA-
  OBJETIVOS DEL INFORME
El presente informe contiene la investigación realizada y orientada en evaluar y
determinar aspectos constructivos y espaciales del inmueble; su entorno y valores de
mercado con el fin de establecer y determinar el valor real del mismo y definir el monto
del Avaluó Comercial de la construcción de dos plantas y del valor de la tierra, ubicado
el inmueble en el Municipio de Fraijanes, Departamento de Guatemala. La visita al sitio
fue realizada el 06 de Marzo del 2,013.

 ASPECTOS GENERALES
Entre los elementos primordiales que se tomaron en cuenta para considerar que el
resultado este acorde con la realidad de mercado actual entre otros son los siguientes:

 VECINDARIO
 VALOR DE LA TIERRA DONDE SE LOCALIZA EL
INMUEBLE
 VALOR Y ESTADO ACTUAL DE LA CONSTRUCCIÓN
 OFERTA Y DEMANDA EN LA ZONA

 ASPECTOS ESPECIFICOS

1. ZONA Y UBICACION DEL INMUEBLE (vecindario)

El contorno del área verde y el vecindario en que se encuentra ubicada la
propiedad y la casa tipo campestre, es de vocación rural de clase media-alta, por el
momento con poca tendencia de uso comercial, con casas de normal y buena apariencia
y el inicio de construcción de casas de tipo residencial. Cuenta con buena ruta asfaltada,
parque central de Fraijanes a 4.50 Kms de distancia. Municipio donde se pueden
encontrar: servicios religiosos y comerciales, oficinas profesionales, gasolineras,
bancos, despensa familiar por lo se cuenta con todos los servicios primarios propios de
una ciudad.

MUNICIPIO:…………… Fraijanes.
SITUADO:……………… Km. 4.50 del Municipio de Fraijanes.
DIRECCION:…………… Km. 30.50, Ruta de Fraijanes a Aldea El Cerrito

2. INSCRIPCIÓN Y UBICACIÓN DE LA PROPIEDAD

Según lo aportado por él propietario del inmueble, está inscrita en el Registro
General de la Propiedad de la República de Guatemala como Finca Rustica, No. 370,
Libro: 1,710 y Folio: 150, de Guatemala. Con una área registrada de 3,513.96 M2, que
equivale a 5,029.00 V2.

AREAS Y COLINDANTES

AREA REGISTRADA:………… 3,513.96 M2 = 5,029.00 V2

AREA SEGUN PLANO:………...
LINDERO NORTE:……………..
LINDERO SUR:………………….
LINDERO: ESTE:………………
LINDERO: OESTE:…………….
3,513.96 M2 = 5,029.00 V2
SRA. VICTORIA SANCHEZ
SRA. MARIA HEMETERIA SANCHEZ Y SR. MARIO SALAZAR
SRA. VICTORIA SANCHEZ
CALLE DE TERRACERIA

3. DESCRIPCIÓN DEL ENTORNO

La propiedad se ubica al Oeste del Municipio de Fraijanes, que cuenta con todos los
servicios de una ciudad en constante desarrollo, cerca de ella se encuentran todos los
servicios estatales y comerciales y se encuentra ubicada a 4.50 Km del parque Central
del Municipio.

VECINDARIO: ……………………………… Rural con poca transición comercial

OFERTA VERSUS DEMANDA:…….…….. Balanceada
PLUSVALIA: ………………………………... Acelerada
CAMBIO DE USO EN LA PROPIEDAD:… Habitacional
AREA CONSTRUIDA EN EL LUGAR:……. 7.71%
CRECIMIENTO:……………………………… Estable
NIVEL SOCIO ECONOMICO:……………… Medio-Alto
SERVICIOS DEL GOBIERNO: …………….. Municipales, Estatales y de Salud
SERVICIOS COMERCIALES:……………… Variado, comercial y de transporte

4. DESCRIPCION DE LA PROPIEDAD
Es un terreno de forma irregular y topografía semiplena, en el se encuentra
construida una casa de habitación formal, con diseño campestre, la cual posee fachada
frontal y esta construida básicamente al centro de la parte plana del solar, posee el resto
del lote como área verde, cuenta con área de estacionamiento en la parte trasera de la
vivienda, con una galera de estructura metálica para dos vehículos, mas área destapada
para la misma función, presenta aéreas alrededor de la construcción de buen tamaño y
en la ladera del terreno posee a la fecha 1,300 matas de café, 100 cipreses recién
sembrados y varios árboles frutales.
La construcción hoy en día es una casa de habitación tipo campestre, con todas
las comodidades necesarias y que cumplen con las condiciones de habitabilidad para
hacer cumplir de ella un ambiente de confort en todo sentido.
 Las divisiones internas, tanto del primer nivel como del segundo crean espacios
totalmente ventilados é iluminados de forma natural tales como la sala, comedor,
lavandería, baños, cocina, dormitorios, sala de estudio y churrasqueara. Cuenta con
cisterna, dos bombas, fosa séptica y pozo al cual van a dar las aguas residuales y parte
de las aguas pluviales. Los pisos son cerámicos rectangulares de 0.60x0.30 metros
antideslizantes de primera calidad, la entrada de la vivienda el piso lo conforman losetas
de arcilla cocida de primera calidad de 0.40x0.33metros al igual que el área de la
churrasqueara, los muros son de block-mixto y cernido vertical de primera calidad, los
cielos son de losa inclinada de concreto reforzado y forrados con tablilla de ciprés
tratado y laqueados, baños completos con azulejo color blanco hueso, la ventaneria es
con marcos de aluminio Mill Finish y vidrio de 5 mm, las habitaciones tienes closets
claros y amplios.
Las condiciones de la casa son de primera calidad, no presentan grietas producto
de sismos o una mala construcción, posee buen fluido de agua potable, la que es
Municipal y de pozo, accionada la succión del agua por medio de bomba sumergible
accionada por energía eléctrica.

SERVICIOS PUBLICOS:
SISTEMA ELECTRICO: …………………… SI
ALCANTARILLADO SANITARIO: ………. SI
SISTEMA DE AGUA POTABLE: …………..SI
ALCANTARILLADO PLUVIAL: ………….. SI
RECOLECCION DE BASURA: ……….…… SI
ALUMBRADO:………………………………. SI
INTERCOMUNICADOR…………………….SI

CARACTERISTICAS URBANAS:
ACCESO DE LA RUTA:……. .SI- EN EXELENTE BUEN ESTADO
CALLE O RUTA: ..……………SI-ASFALTO
PAISAJE: ………………………RURAL

CARACTERISTICAS FISICAS DEL LOTE:

FORMA: ……………………………………… Irregular
SITUADO: …….……………………………… Medianero
TOPOGRAFIA:………………………………. Semi Plana

FACTORES VALORIZANTES:
Se encuentra en una zona en fase de desarrollo de rural a urbano y en vista de que el
desarrollo de la infraestructura de su entorno empieza a manifestarse, la plusvalía de la
tierra en ese sector tiende a subir constantemente y como complemento de un factor
valorizante más, esta la jardinizacion, siembra de árboles y café que se le han
incorporado, lo que viene a contribuir con con la estabilización del terreno.

FACTORES DESVALORIZANTES:
 Los únicos que están presentes por el momento son: a) El solar valuado no cuenta
con muro perimetral totalmente fnalizado, lo que es importante, ya que la construcción
del mismo la dará seguridad a sus habitantes; b) La planta de Tratamiento de Aguas
Residuales del Municipio de Fraijanes, no se da abasto para darle el tratamiento a las
aguas negras del Municipio, lo que por el momento empieza a dar problemas a los
habitantes de esa área.

DESCRIPCION DEL INMUEBLE:

EDAD DEL INMUEBLE:…………… 2.0 años
ESTADO DE CONSERVACION:…... Muy Bueno
VIDA UTIL REMANENTE:………… 58 años
FACTOR DE DEPRECIACION:…….0.98
VALOR DE REPOSICION NUEVO:.. Q 4,780.00/M2
VALOR NETO (DEPRECIACIÓN):.. (Q 4,780.00 x 0.98) = Q 4,684.40
DEPRECIACION/M2 DURANTE DOS AÑOS DE EDAD DE LA CONSTRUCCION: Q 95.60/M2

NIVELES:…………………………. Dos
TIPO……………………………....... Residencial
USO…………………………………. Familar
CIMIENTOS:………………….….. Concreto Reforzado
MUROS:……………………….…… Block Mixto, Repellados y Alisados.
PAREDES INTERNAS……….…… Block Mixto, Repellados y Cernido
Vertical.
VIGAS:……………………………… Concreto Reforzado
CUBIERTA:………………………... Arquiteja, Diseño de Teja Tradicional.
CIELOS:……………………………. Forro de Tablilla
REPELLOS:………………………... Normal
CERNIDO…………………………... Vertical
ENTREPISO:………………………. Concreto
PISOS ANTIDESLIZANTES:…….. Piso Céramico Decorado/ Loseta de Arcilla
ESCALERAS………………………. De madera barnizada y laqueada/Metal.
MURO PERIMETRAL:………………Block Mixto
INSTALACION ELECTRICA:……. Entubada y escondida, 220 Voltios
INSTALACION SANITARIA:……... En PVC
INSTALACION CAÑERIA:………... En PVC
BAÑOS:……………………………… Cuatro. De Primera Calidad, con azulejo
B/H
PUERTAS DE MADERA:………… Barnizadas Tinte Obscuro y Laqueadas
PUERTA DE ENTRADA DE METAL. Corrediza y Pintada de Negro Mate.
ELECTRICIDAD:…………………... 220 V
CLOSETS:…………………………….. De madera barnizados y laqueados.
MUEBLES DE COCINA:…………… Gabinetes de Madera Barnizados y
Laqueados
 PILAS:……………………………….. Interior techada
VENTANAS…………………………. Marcos de Aluminio Mill Finish
GARAJE:……………………………. Techo de Lámina y Estructura de Metal.
VIDRIOS:……………………………. Diferentes medidas de 5 mm.
ENCHAPE:………………………….. Si Hay, de Primera Calidad
TANQUE SEPTICO:…………….…. Si hay
COLECTOR:………………………… Si Hay
ESCALERAS…………………………. Si hay
CERRAJERIA:……………………… Si Hay
FREGADERO:……………………… Si Hay
NUMERO DE HABITACIONES:… Cuatro

DISTRIBUCION:

El diseño de la distribución de ambientes en tamaño, posición, ventilación e

iluminación natural, cumple con los requerimientos para considerar que el inmueble
llena la función para uso familiar. Así como la ubicación del terreno, y la influencia
de desarrollo que tiene el sector, viene a beneficiar la ubicación del Inmueble

PRIMER NIVEL: AREA DE ENTRADA (26.50 M2, DE LOSETA DE

ARCILLA), SALA, COMEDOR, COCINA, LAVANDERIA, DORMITORIO,
BAÑO COMPLETO, DORMITORIO PRINCIPAL COMPLETO, UN SERVICIO
SANITARIO DE VISITAS Y AREA DE CHURRASQUERA (30.40 M2, DE
LOSETA DE ARCILLA). RESTO DE AMBIENTES CON PISO CERAMICO
ANTIDESLIZANTE.
SEGUNDO NIVEL: DOS DORMITORIOSY UN BAÑO COMPLETO, EL
NIVEL COMPLETO CON PISO CERAMICO ANTIDESLIZANTE.

 NOTA: EN LA DEPRECIACION DE LA CONSTRUCCION SE

UTILIZO EL METODO DE ROSS-HEIDECKE, QUE TOMA EN
CUENTA EL ESTADO DEL INMUEBLE Y SU EDAD.

5. CALCULOS
VALORACIÓN DEL TERRENO + INMUEBLE

De acuerdo a la información recabada en el area a valuar y archivos propios de

lotes como el tipo de la zona en estudio y por las características antes mencionadas, se
tiene un valor promedio de construccion de 4,780.00.00 / M².

VALORIZACION DEL TERRRENO Y CONSTRUCCION.

DESCRIPCION AREA/M² VALOR/M² AJUSTE CAUSA VALOR
TOTAL

TERRENO 3,513.96 237.60 1.00 Normal 834,916.90

VIVIENDA 290.98 4,780.00 0.98 Depreciación 1, 363,066.71
MURO PERIMETRAL 375.00 250.00 1.00 Normal 93,750.00
OTROS (CISTERNA, FOSA SEPTICA, POZO Y EQUIPO DE BOMBEO) 65,000.00
 GRAN TOTAL: 2,356,733.61

SON: DOS MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL

SETECIENTOS TREINTA Y TRES CON 61/100.

NOTA: EL INMUEBLE ESTA EQUIPADO COMPLETAMENTE CON MUEBLES DE SALA,

COMEDOR, COCINA, LAVANDERIA, DORMITORIOS Y CHURRASQUERA. ESTE COSTO DE
EQUIPO NO ESTA CONTEMPLADO EN EL PRESENTE AVALUO COMERCIAL.

6. CONCLUCION
Para asignar los valores Unitarios del terreno y la construcción, se consideró, la
ubicación del Inmueble, así como su forma, extensión, dimensiones perimetrales y
valores normales de mercado a la fecha.
A juicio del suscrito Valuador el Inmueble (Terreno + Construcción), anteriormente
descrito tiene un valor actual de 2,356,733.61 (DOS MILLONES TRESCIENTOS
CINCUENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS TREINTA Y CON 61/100).

Guatemala,

Atentamente,

VALUADOR