Módulo 2

Derecho Registral
Inmobiliario
3 Publicidad registral en
relación a los bienes
3.1 Publicidad registral en relación a los
bienes
Bienes
No podemos ingresar al tema de la publicidad de los bienes, sin antes hacer un
análisis de lo que entendemos por bienes y cosas, tanto en un sentido amplio o
vulgar, como en un sentido jurídico.

Cosas:

De este modo, el concepto del término “cosa” variará del lenguaje común al
concepto jurídico del mismo, así como también encontraremos variantes en
torno al derecho comparado actual e histórico.

Por ello, siguiendo una acepción de la Real Academia Española, entendemos

por cosa: "Todo lo que tiene entidad, ya sea corporal o espiritual, natural o
artificial, real o abstracta" (Recuperado de http://lema.rae.es/drae/srv/
Consultado el 12/05/2015).

De este modo, el mar, el aire, el sol serían cosas en un sentido vulgar y no lo

serían en nuestro ordenamiento en un sentido jurídico.

Vélez Sarsfield, al legislar sobre el régimen jurídico de las cosas y bienes, lo hizo
en los artículos 2311 y 2312 del código derogado. Al hacerlo, se apartaba de la
legislación vigente al momento que atendía a las raíces heredadas del derecho
romano, según el cual el término “cosa” se aplicaba tanto a los objetos
corporales como incorporales.

1
La clasificación romana de corporales e incorporales se atribuye a Gayo en sus
institutas en las cuales dividía las cosas en corporales e incorporales y
establecía que las corporales eran las cosa tangibles, es decir, las que podemos
tocar, amarrar como, por ejemplo, un fundo, un cuadro, un vestido, el oro, la
plata y otra serie de cosas; en cambio, sostenía que las incorporales eran las
cosas intangibles como los derechos, a saber, la herencia, el usufructo o las
obligaciones que de cualquier modo se hayan contraído.

El fundamento del porqué del apartamiento de Vélez del régimen imperante

que tenía sus fuentes en el derecho romano, lo encontramos en la nota al art.
2311, donde el legislador comentaba la nota al art. 317 del esbozo de Freitas,
desatando la confusión a la que lleva la división de las cosas en corporales e
incorporales.

Para Freitas (1860), las cosas son siempre corporales, aunque el objeto del
derecho pueda ser corporal e incorporal. Vale tener en cuenta esta afirmación
ya que muchas veces se ha confundido el derecho de dominio con el objeto del
mismo que es una cosa; expresa Freitas que el derecho en sí es siempre
incorporal, sea éste sobre cosa propia, ajena o un derecho crediticio.

Vélez, en la nota al art. 23111, advertía que cosa es todo aquello que existe, y
no sólo lo que es susceptible de apropiación por el hombre. Pero limitaba el
concepto jurídico de cosa al ámbito de Derecho Privado, donde sólo serán
cosas aquellos objetos materiales susceptibles de tener un valor, es decir, sean
bienes. Con esto nos decía que en sentido amplio todo bien es una cosa, pero
no toda cosa es un bien. Pero en sentido jurídico sólo serán cosas (sentido
amplio) las cosas (sentido jurídico) que sean un bien (tengan valor).

De este modo, en el sentido jurídico de nuestro ordenamiento bien era el

género y cosa la especie. Por ello se dice que el concepto de cosa es útil al
derecho en la medida en que pueda ser objeto de él.

El Art. 2311 en su redacción “se llaman cosas en este código, los objetos
corporales susceptibles de tener un valor.”2

La reforma del Código Civil por ley 17.711, reforma el originario Art. 2311
hablando de objetos materiales en lugar de objetos corporales, y agregaba:
“Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las
fuerzas naturales susceptibles de apropiación."3

Esta reforma ha sido analizada desde diferentes ópticas. Mariani de Vidal

(2004) juzgaba dicho cambio como intrascendente, adjudicando el mismo a la

1 Nota al artículo 2311. Código Civil y Comercial de la Nación.

2 Artículo 2311. Código Civil y Comercial de la Nación.
3
Artículo 2311 del Código Civil modificado por Ley 17.711, sancionada por el Poder Ejecutivo
Nacional el 22 de abril de 1968, publicada por Boletín Oficial el 26 de abril 1968 y con entrada en
vigencia a partir del 1° de julio de 1968.

2
opinión del Dr. Spota, miembro de la Comisión de reforma, para quien el
concepto de corporeidad era demasiado estrecho, ya que se vincula a lo
palpable o perceptible y, en consecuencia, no permitiría comprender a las
energías extrahumanas dentro del ámbito de las cosas, ya que, al no ocupar un
lugar en el espacio no tendrían corpus, tal cual la tradición romana.

Mariani de Vidal (2004) entiende que debía mantenerse la expresión “corporal”

a fin de colocarse a la altura de las modernas tendencias científicas, que de
acuerdo a una experiencia realizada por la ciencia se demostró la corporeidad
de la luz.

En sentido opuesto y a favor de la reforma, se encontraba Néstor Musto (2000)

para quien la expresión “materiales” le parece más precisa que la expresión
“corporales”. Expresaba que hay cosas, siempre hablando en sentido jurídico,
como el gas, que difícilmente se pueda hablar de corporales, pero que
innegablemente son materiales. Asimismo, consideraba que la nueva expresión
empleada guardaba un paralelismo con la expresión “inmateriales” empleada
en el art. 23124 del código civil de Vélez al tratar de los bienes.

Si se citan los fundamentos del nuevo Código Civil y Comercial, vemos cómo acá
se modifican algunas cuestiones referentes a los bienes y las cosas y su relación
con las personas:

Este esquema es insuficiente para solucionar conflictos actuales,

que tienen lugar en la jurisprudencia. La concepción
patrimonialista ha ido cambiando, y aparecieron bienes que,
siendo de la persona, no tienen un valor económico, aunque sí
una utilidad, como sucede con el cuerpo humano, órganos,
genes, etc. La relación exclusiva entre los bienes y la persona
también ha mudado y aparecen las comunidades, como ocurre
con los pueblos originarios. Finalmente, los conflictos
ambientales se refieren a bienes que son mencionados en el
Código como del dominio público, pero la Constitución y la ley
ambiental los considera colectivos, y no solamente de propiedad
del Estado.5

4Ley 340, entrada en vigencia a partir del 1° de enero de 1871 y reformada por Ley 17.711 en el
año 1968.
5 Fundamentos del Nuevo Código Civil y Comercial. Recuperado

dehttp://www.nuevocodigocivil.com/wp-content/uploads/2015/02/5-Fundamentos-del-Proyecto.pdf
Consultado el 12/05/2015.

3
El Nuevo Código Civil y Comercial, en su artículo 16, nos define perfectamente
qué son los bienes y las cosas de este modo: “(…) Los bienes materiales se
llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía
y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre”.6

Como mayor recaudo, en el apartado 7.3 de los fundamentos del Código

encontramos la explicación precisa de los cambios que se implementaron sobre
este tema: “7.3. Bienes: Las nociones jurídicas de bien, cosa y patrimonio están
sometidas a tensiones derivadas de los cambios socioeconómicos de nuestro
tiempo”.7

En relación al bien, como dijimos, la tradición legislativa identifica a los bienes

con la valoración económica. Para este fin, no es determinante si son
materiales (cosas) o inmateriales, porque lo que interesa es que tengan valor, y
este elemento, para la letra del Código Civil, y en su interpretación para la
mayoría de la doctrina, es económico y no afectivo.

Para aportar mayor claridad a esta cuestión habría que señalar que, desde el
punto de vista económico, los objetos pueden tener o no valor patrimonial. Si
tienen valor económico, pueden, a su vez, entrar en el comercio y tener precio,
que surge de la oferta y la demanda.

En el Código Civil, la noción de bien está estrechamente vinculada a este

enfoque económico. Por lo tanto, si se sigue utilizando este vocablo en su
sentido técnico tradicional, no podría aplicarse a los bienes ambientales, o al
cuerpo, o partes del cadáver.

A las cosas podemos definirlas como los objetos materiales susceptibles de

tener un valor. El Nuevo Código las define en su ya citado artículo 16 que reza:

ARTÍCULO 16.- Bienes y cosas. Los derechos referidos en el

primer párrafo del artículo 15 pueden recaer sobre bienes
susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman
cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la
energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al
servicio del hombre.8

Desde el punto de vista físico, cosa es todo lo que existe; no sólo los objetos
que pueden ser propiedad del hombre, sino también todo lo que en la
naturaleza escapa a esta apropiación exclusiva: el mar, el aire, el sol, etc.

6
Artículo 16. Código Civil y Comercial de la Nación.
7 Fundamentos del Nuevo Código Civil y Comercial http://www.nuevocodigocivil.com/wp-
content/uploads/2015/02/5-Fundamentos-del-Proyecto.pdf, consultado el 12/05/2015.
8 Artículo 16. Código Civil y Comercial de la Nación.

4
Desde el punto de vista jurídico, esta noción se ha circunscrito para no abarcar
toda la materialidad ni la utilidad, y por ello “debemos limitar la extensión de
esta palabra a todo lo que tiene un valor entre los bienes de los particulares”
(nota citada).9

En cuanto al vocablo “patrimonio”, da lugar al distingo entre bienes

patrimoniales y extrapatrimoniales. Habitualmente se considera que el
patrimonio es un atributo de la persona, y está integrado por bienes, es decir,
que tiene valor económico.

En los fundamentos del anteproyecto encontramos la razón del mantenimiento

de los conceptos estudiados cuando establecen: “Estos conceptos tienen un
campo de aplicación específico que deseamos mantener por su tradición y
grado de conocimiento, pero también debemos agregar otras categorías que
contemplen los nuevos supuestos”.10

Bienes:

En derecho francés, la palabra cosa constituye el género y comprende todo lo

que existe en la naturaleza que cae bajo la apreciación de los sentidos; en
cambio, “bienes” son aquellas cosas capaces de procurar al hombre una ventaja
propia y exclusiva, es decir, que existen en cantidad limitada y son susceptibles
de apropiación.

Los bienes, entonces, son los objetos materiales o inmateriales susceptibles de

valor. En definitiva, “bien” tiene dos acepciones: una amplia por la cual los
bienes son iguales a las cosas (en el sentido jurídico, objeto material susceptible
de tener valor) más los objetos inmateriales susceptibles de valor, es decir,
derechos patrimoniales.

3.1.1 Clasificación de los bienes

Existen diferentes clasificaciones de las cosas y los bienes. De manera sintética
abordaremos algunas de ellas, siguiendo la mecánica del Código Civil y
Comercial, que diferencia las cosas en relación a ellas o en relación a los
sujetos.

9Nota al artículo 2311. Código Civil y Comercial de la Nación.

10
Fundamentos del anteproyecto del Código Civil y Comercial
http://www.nuevocodigocivil.com/wp-content/uploads/2015/02/5-Fundamentos-del-
Proyecto.pdf,consultado el 12/05/2015.

5
A diferencia del Código Civil de Vélez, en el actual Código Civil y Comercial se
eliminan algunas categorías como los inmuebles por accesión moral y se hace
una modificación en los conceptos de cosas fungibles y consumibles.

En relación a los bienes se clasifican en inmuebles o muebles; fungibles o no

fungibles; consumibles y no consumibles; divisibles e indivisibles; principales y
accesorias; en bienes pertenecientes al dominio público y privado, y a los frutos
y productos.

I) Muebles e inmuebles:

El Código Civil y Comercial en su art. 22511 y siguientes establece las

definiciones de las cosas muebles e inmuebles por su naturaleza o accesión.

El criterio básico para efectuar la distinción ente muebles e inmuebles es la

posibilidad de moverse, sea por sí mismo (semovientes), o por impulso de una
fuerza externa, o por la imposibilidad de movilizarse.

El derecho romano otorga una importancia especial a los semovientes, casi

erigiéndolos en una especie de tercera categoría; a diferencia de nuestro
ordenamiento, que los deja comprendidos dentro de la categoría de bienes
muebles.

Hay que tener en claro que el hecho de que puedan moverse no es como
distintivo entre una categoría y otra, un parámetro absoluto, ya que una cosa
puede ser mueble por su naturaleza y convertirse en inmueble por accesión o
por su carácter representativo.

o Inmuebles por su naturaleza: los encontramos en el art. 22512 del

Cód. Civil y Comercial, que establece el carácter de inmovilidad de
los mismos, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que
forman la superficie y profundidad, agregando todo lo que está
incorporado al suelo de una manera orgánica. Aquí se hace clara
referencia a los vegetales los cuales no lo serán por accesión sino
por su naturaleza. En su parte final hace referencia a que será
inmueble por su naturaleza todo lo que se encuentra bajo el
suelo sin el hecho del hombre. Es por ello que las cosas que han
sido enterradas para su ocultamiento, así como los tesoros u
objetos que se encuentran en los sepulcros, no revisten el
carácter de inmuebles.

o Inmuebles por accesión: son inmuebles por accesión las cosas

muebles que se encuentran inmovilizadas por su adhesión física
al suelo, con carácter perdurable. En este caso, los muebles

11 Artículo 225. Código Civil y Comercial de la Nación.

12 Artículo 225. Código Civil y Comercial de la Nación.

6
 forman un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un
derecho separado sin la voluntad del propietario.

No se consideran inmuebles por accesión las cosas afectadas a la

explotación del inmueble o a la actividad del propietario.

Aquí la cosa mueble tiene el carácter de accesorio y sigue la

suerte de lo principal que es el inmueble, debiendo tener en
consideración que el inmueble siempre será considerado cosa
principal.

o Cosas muebles: están definidas por el art. 22713 Cód. Civil y

Comercial, como las que pueden desplazarse de un lugar a otro,
sea moviéndose por sí mismas o se muevan por una fuerza
externa.

o Fungibles y no fungibles: el art. 232 establece esta categoría de

cosas diciendo: “Son cosas fungibles aquellas en que todo
individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma
especie, y pueden sustituirse por otras de la misma calidad y en
igual cantidad".14 A diferencia del Código de Vélez, se quita una
de las acepciones de cosas fungibles y se las deja solamente como
aquellas que pueden sustituirse por otras de la misma calidad y
en igual cantidad. La fungibilidad, entonces, involucra poder de
sustitución. El carácter de fungibilidad de una cosa estará dado
principalmente por los usos y costumbres comerciales de un lugar
determinado, y, en segundo lugar, por la voluntad de las partes.

o Consumibles y no consumibles: expresa el art 231 del Cód. Civil y

Comercial:

Son cosas consumibles aquellas cuya existencia termina con el

primer uso. Son cosas no consumibles las que no dejan de existir
por el primer uso que de ellas se hace, aunque sean susceptibles
de consumirse o deteriorarse después de algún tiempo.15

13 Artículo 227. Código Civil y Comercial de la Nación.

14 Artículo 232. Código Civil y Comercial de la Nación.
15 Artículo 231. Código Civil y Comercial de la Nación.

7
 o Divisibles e indivisibles: el art. 228 establece:

Son cosas divisibles las que pueden ser divididas en porciones

reales sin ser destruidas, cada una de las cuales forma un todo
homogéneo y análogo tanto a las otras partes como a la cosa
misma. Las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento
convierte en antieconómico su uso y aprovechamiento. En
materia de inmuebles, la reglamentación del fraccionamiento
parcelario corresponde a las autoridades locales.16

No debe confundirse el carácter de indivisible de una cosa con la

indivisión de ésta, así no variará el carácter de divisible de una
cosa por el hecho de que se hubiera establecido la indivisión
forzosa de ésta.

o Principales y accesorias: existen situaciones en que dos cosas

están unidas la una a la otra, de la cual resulta necesaria la
determinación de la calidad de principal y accesoria de una cosa,
habiendo sentado el principio de que lo accesorio sigue la suerte
de lo principal. El nuevo Código Civil y Comercial en su art. 229
define a las cosas principales como aquellas: “Son cosas
principales las que pueden existir por sí mismas”.17 Y en su art.
230 a las accesorias como:

Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza son

determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual están
adheridas. Su régimen jurídico es el de la cosa principal, excepto
disposición legal en contrario. Si las cosas muebles se adhieren
entre sí para formar un todo sin que sea posible distinguir la
accesoria de la principal, es principal la de mayor valor. Si son del
mismo valor no hay cosa principal ni accesoria.18

16 Artículo 228. Código Civil y Comercial de la Nación.

17 Artículo 229. Código Civil y Comercial de la Nación.
18 Artículo 230. Código Civil y Comercial de la Nación.

8
 o En el comercio y fuera del comercio: el criterio sentado por
nuestro código está dado por la posibilidad o no de enajenación
de una cosa. En el derecho romano existieron dos categorías de
cosas inajenables: las absolutamente inajenables y las
relativamente inajenables, estando ambas fuera del comercio.
Vélez se apartó de este sistema y adoptó un criterio único de
enajenabilidad sin distinguir si la misma deviene de una norma de
orden público o de una disposición particular. Así el art. 234
establece: “Están fuera del comercio los bienes cuya transmisión
está expresamente prohibida: a) por la ley; b) por actos jurídicos,
en cuanto este Código permite tales prohibiciones”.19

3.1.2 Bienes registrables y no registrables

Publicidad registral en relación a los bienes

En la antigüedad en Roma, la principal clasificación de los bienes estuvo dada

por la de res mancipi y res necmancipi. De este modo, con posterioridad
comenzó a hablarse de mueble o inmueble según el criterio de movilidad de las
mismas.

En otros sistemas jurídicos como los socialistas, la distinción fundamental se

traza entre los bienes de producción y los bienes de consumo o uso personal,
repercutiendo de manera directa sobre el régimen de propiedad, al establecer
que los bienes de producción sólo serán susceptibles de propiedad social.

En el derecho de occidente, la mayor o menor importancia a la hora de

clasificar a las cosas ha abandonado la tradicional distinción entre cosas
muebles e inmuebles pareciendo encaminarse a una nueva clasificación que
atienda a las cosas conjuntamente con la actividad de los registros como forma
de constitución y publicidad de los derechos sobre los bienes.

Sin lugar a duda, sigue teniendo vital importancia, a los fines de establecer la
relevancia de las categorías, el valor de los bienes y su función económica, y es
así que, desde la segunda mitad del siglo XX, la doctrina ha propuesto como
categoría principal la de bienes registrables y bienes no registrables, la cual está
destinada a desplazar del primer lugar a la tradicional distinción entre muebles
e inmuebles.

19 Artículo 234. Código Civil y Comercial de la Nación.

9
La determinación de la categoría de registrable de un bien no estará ya dada
por su posibilidad de movilidad, sino por su valor, importancia y por la
posibilidad de su individualización.

El nuevo Código Civil y Comercial receptó lo dicho por la doctrina y en su

artículo 1890 reza:

Derechos Reales sobre cosas registrables y no registrables. Los

derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley
requiere la inscripción de los títulos en el respetivo registro a los
efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables,
cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto
no acceden al registro a los fines de su inscripción.20

3.1.3 Bienes registrables: requisitos fácticos y jurídicos

La categoría de bienes registrables deviene no puramente de su naturaleza,
sino de la decisión del legislador de dotar a cierto tipo de bienes de este
requisito y de la aptitud de ciertas cosas para poder ser susceptibles de
registración.

a) Requisitos fácticos:

No toda cosa u objeto puede ser susceptible de registración. De este modo,

para que un objeto pueda serlo debe existir la posibilidad de su determinación
o individualización dentro de un grupo de su misma categoría. Así visto, las
cosas ampliamente fungibles no podrían ser susceptibles de registración por no
poder diferenciárselas de otras del mismo género.

En estos casos, como puede ser el de los automotores o semovientes, se

recurre a numeraciones o marcas perdurables y de carácter permanente que
permitan la individualización de los mismos.

b) Requisitos jurídicos:

Sólo el Congreso de la Nación, mediante la sanción de una ley nacional, es

facultado para dar el carácter de registrable a un bien o una categoría de
bienes.

20 Artículo 1890. Código Civil y Comercial de la Nación.

10
4 Derecho Inmobiliario
4.1 Derecho Inmobiliario
4.1.1 Evolución histórica
Para conocer la evolución del Derecho Registral, en especial el Derecho
Registral Inmobiliario, trataremos brevemente lo ocurrido en Derecho Romano,
el Derecho Egipcio y el Derecho Germánico Medieval.

1) Derecho romano

En Roma veremos varias instituciones: la mancipatio, la in iure cesio, la traditio,

la insinuatio.

 La mancipatio:

Era una forma solemne, oral y pública. Según se la conoce era un negocio que
consistía en una compraventa, en la que simultáneamente se pagaba el precio y
se transmitía la propiedad de la cosa, la cual revestía la solemnidad de
celebrarse ante cinco testigos, romanos, púberes, sui iuris, y del librepens que
es quien tiene la balanza.

El adquirente pronuncia una declaración sacramental diciendo que la cosa que

viene a adquirir es de su propiedad según el derecho de los quirites, que lo ha
adquirido con el cobre y la balanza, y procedía a golpear la balanza con el cobre
y a entregarlo al vendedor. En ese acto queda consumada la venta, la entrega
de la cosa, la transferencia de la propiedad y el pago del precio.

Anteriormente a la forma que acabamos de enunciar, esta institución previa a

su evolución se realizaba ante el pueblo romano, con la balanza y el metal. De
este modo, primitivamente en el acto se realizaba solemnemente la entrega de
la cosa que se adquiría, pero con el transcurso del tiempo se comenzó a utilizar
esta institución para la transmisión de cosas que se encontraban alejadas del
lugar en que se realizaba la transmisión, así, por ejemplo, de inmuebles
alejados de la ciudad. Para ello y a fin de materializar la entrega de la cosa, se
utilizaba algo representativo de ella, como, por ejemplo, en este caso de los
inmuebles y puñado de tierra de él.

11
Con el paso del tiempo la figura se fue modificando por diferentes razones, así
comenzó a servirse de ella para formalizar no sólo la institución de la
compraventa, sino también otras como la donación, no siendo necesario en
ésta el peso del metal por el hecho de ser gratuita, así como cuando comenzó
el acuñamiento de moneda no se necesitó ya la balanza. Desaparece así el
librepens y la mancipatio se reduce a una declaración hecha ante testigos, en la
que sirve la sola declaración como modo de transmisión de la propiedad, no
siendo necesaria la tradición de la cosa.

Esta institución, vista como acto complejo y completo, envuelve en él tanto el

título como el modo.

Con el trascurrir del tiempo la forma puramente oral comienza a ser

acompañada de la forma escrita, es decir, a través de documentos en los cuales
se certifica la celebración del acto. Para ello, se utilizaron los documentos
romanos y los documentos griegos. La diferencia entre ellos radicaba en que
enlos griegos se incorpora el acto oral si éste no ha sido realizado, siendo en tal
sentido suficiente para la transmisión de la propiedad de las cosas.

Se dice que la mancipatio romana desaparece cuando se elimina la distinción

entres res mancipi y res necmancipi.

 La in iure cessio

Se trata de un segundo método romano de transmisión de la propiedad.

Consistía en un procedimiento reivindicatorio fingido, es decir, el adquirente en
presencia del magistrado afirmaba que la cosa era de él según el derecho de los
quirites. Así quien enajenaba la cosa se allanaba a la demanda y así el
magistrado pronunciaba un fallo por el cual la cosa era de propiedad de quien
efectuaba la demanda (adquirente).

Era según los tratadistas del derecho romano un proceso completamente

simulado, en el cual se efectuaba la traba de una litis absolutamente
imaginaria, aplicándose esta institución tanto a las res mancipi como a las res
necmancipi.

Desapareció antes que la misma mancipatio.

 La traditio

Es visto como un tercer modo de transmisión de la propiedad. Comienza siendo

utilizado sólo para la transmisión de las res mancipi, pero con el paso del
tiempo se amplió su campo de aplicación a las res necmancipi.

 La insinuatio

Es otro de los modos que encontramos dentro del sistema del derecho romano.

12
Se trataba un procedimiento oral y actuado, equiparable a lo que hoy
denominaríamos acto de jurisdicción voluntaria. Algunas veces, el mismo era
absolutamente libre; en otras, era de manera impuesta.

Es originaria del derecho romano, pero luego de la caída del imperio esta
institución subsiste para los pueblos hispanos romanos y los galos romanos.

Consistía en lo siguiente: las partes se presentaban ante un funcionario, el que

variaría depende del lugar, pudiendo ser éste según el lugar un religioso o un
funcionario civil.

Al presentarse las partes ante dicho funcionario éstas expresaban el negocio

que solicitaban y el funcionario interviniente labraba un acta en la que
transcribía todas las declaraciones.

El acta quedaba archivada en una oficina.

También fue posible que las partes, en vez de exponer oralmente el negocio
que pretendían, llevasen ya redactada el acta con la expresión de la intención
de efectuar uno u otro negocio en cuyo caso el funcionario procedía a
transcribirlo literalmente.

En algunas regiones como las españolas se permitió en vez de la transcripción

íntegra de las manifestaciones, la redacción de un extracto de las mismas,
similar a lo que hoy entendemos como método de inscripción.

Este método era obligatorio para la validez de ciertas donaciones, siendo libre y
voluntario para otro tipo de actos de transmisión y utilizado por la fe pública
que otorgaba al mismo la intervención del funcionario.

2) Derecho egipcio

Vemos a Egipto en un momento de su historia, con posterioridad a su conquista

por Roma, viéndose así reflejado el derecho en su estructura por el derecho
romano.

En el sistema egipcio por conquista confluyen tres culturas: la egipcia, la griega

y la romana.

Los romanos aportaron al derecho egipcio preexistente toda la fuerza de su

organización, naciendo así el más perfecto sistema de publicidad que se haya
podido conocer del mundo antiguo, muy similar a los modernos sistemas de
publicidad.

13
Los órganos

Existieron dos órganos:

a) La bibliothekeegktaseon, similar a lo que hoy sería para nosotros el Registro

de la Propiedad.

b) El otro era la bibliothekedemosionlogon que en nuestro derecho actual sería

como nuestra oficina de catastro.

La Bibliothekedemosionlogon cumplía al igual que nuestro actual catastro la

función de recoger toda la información de los inmuebles en sus aspectos físicos,
conjuntamente con alguno de tipo jurídico que servirán, en principio, como
base para determinar las obligaciones fiscales. Pero su actividad no se agotaba
allí, en ella se recababa toda la información relativa a los ingresos y las salidas
del tesoro egipcio, es decir, allí se recaudaba toda la información relativa a las
finanzas egipcias, conjuntamente con la actividad puramente catastral de los
inmuebles egipcios.

La Bibliothekeegktaseon se asimila a los que hoy entendemos por nuestro

registro inmobiliario, pero nuestro registro se limita a llevar un registro de los
inmuebles existentes en un territorio determinado. En el órgano egipcio no sólo
el objeto se limitaba a los inmuebles, sino que también allí se llevaba a cabo la
registración de bienes muebles como lo eran los esclavos y las naves.

En la bibliotekheegktaseon se anotaban:

I) Las transferencias de dominio.

II) Todos los derechos reales que existieren como el usufructo, el uso y en
especial las hipotecas.

III) Los derechos de la mujer sobre los bienes del marido.

IV) Los derechos de los hijos sobre los bienes en poder de los padres.

V) Algunas medidas cautelares que se tomaban en procedimientos ejecutivos.

VI) Exenciones fiscales de algunos inmuebles.

Éste tenía al frente a dos funcionarios denominados bibliophylakes, los que

recibían las solicitudes y se las enviaban al estratega o exegetes que era quien
llevaba a cabo la función calificadora de las solicitudes.

De éstos existía un órgano central en Alejandría con delegaciones en distintas

circunscripciones.

14
Procedimiento

Comienza con una etapa consistente en un escrito y llamada prosaggelia. Ésta

se encuentra dirigida al bibliophylake solicitando una autorización para el
notario público, etapa muy similar a la solicitud de certificado por parte de los
escribanos en nuestro derecho.

Se discute quién era el encargado de efectuar la solicitud. Algunos autores

consideran que la efectuaba el mismo notario y otros sostienen que la
efectuaban los interesados en enajenar o adquirir y una vez entregada la
autorización concurrían con ella al notario para efectuar el acto de enajenación.

El notario o escribano, tal como se lo conoce hoy, era denominado en el

derecho egipcio como agoránome.

La petición que el interesado o el notario efectuaba al bibliophylake debía

contener la indicación de qué derechos tenía el peticionante sobre el bien, que
acto pretendía celebrar, si existían derechos que gravaren al bien, y al final
efectuaba una petición en la cual se solicitaba la autorización para la actuación
del oficial público o notario.

Según algunos autores, además de lo anterior, contenía la indicación sobre si la

mujer tenía algún derecho sobre los bienes que el marido pretendía enajenar.

Esta petición era dirigida al bibliophylakes y éste se la pasaba al estratega o

exegetas quien efectuaba la calificación de si era posible la realización del acto
que se peticionaba, otorgando la misma al pie de dicha solicitud, acto que
constituía el llamado “epistalma”.

Con este epistalma el funcionario público con función notarial, agaroname, se

encontraba en condiciones de llevar a cabo el acto.

Una vez que se llevaba a cabo el acto de transmisión, que se realizaba por acto
público, se realizaba el paso siguiente llamado apografhe que consistía en una
solicitud efectuada en dos ejemplares por parte del notario, en la que solicitaba
al registro la inscripción de dicho acto.

Una vez efectuada la inscripción se devolvía una de las copias del apografhe al
interesado con la nota de la inscripción.

Con esa nota realizada en el apographe, que quedaba en manos del registro,
éste realizaba el asiento registral llamado parathesis.

Dicho asiento se llevaba a cabo mediante un sistema de folio personal.

15
 3) Derecho germánico medieval

En este punto, analizaremos la estructura del pueblo bávaro después de la

caída del imperio romano.

La sala

Comenzamos analizando una institución llamada “sala”; “Sale”; “Salung”; que

consistiría en una operación pública, ritual y compleja conducente a una
investidura corporal.

Era una operación compleja porque se componía de una serie de actos; dos
actos, según algún autor; o tres, según la mayoría restante.

De este modo, tenemos un primer acto que era el acuerdo de partes, un

acuerdo con finalidad transmisora. Éste se identifica en muchos aspectos con lo
que conocemos por contrato de compraventa. A este acto los autores lo
denominan Sala, tomándolo en sentido estricto de la misma, pero el término
Sala también lo utilizan en sentido amplio para denominar a esta institución
compleja que estamos tratando. En resumen, el término Sala es utilizado en un
sentido amplio para denominar a toda la operación que compone la institución
que estamos tratando y en sentido estricto al acto de la misma consistente en
el acuerdo de partes con finalidad transmisora.

El segundo acto que encontramos es el que los autores denominan con el

término “investidura”, que sería la tradición simbólica de la cosa, que
tratándose de inmuebles y según la costumbre del lugar consistiría en la
entrega de una mota de tierra, un montón de paja, un bastón o unalanza.

El tercer paso que se encontró es el consistente en el abandono. Así el

enajenante se retiraba del poder corporal que tenía de la cosa. Este abandono
lo realizaba pronunciando una serie de palabras solemnes de abandono que
eran la abdicatio o la resignatio.

Aquí se observaron los tres actos que comprendían la institución llamada en

sentido genérico la Sala: la Sala en sentido estricto, la investidura y el
abandono.

También se dijo que era una operación pública, porque la misma se celebraba
en presencia de testigos. Según se conoce, debían ser tres, seis, o doce los
testigos, según se transmitieran fincas pequeñas, medianas, o grandes.

Pero por una cuestión de brindar mayor seguridad y dada la corta expectativa
de vida de quienes actuaban de testigos, en más de ellos se utilizaron igual
cantidad de niños para que éstos recordaran el acto, y que por su corta edad la
esperanza de vida era mayor.

16
También dijimos que era una operación ritual, y es lógico, ya que los tres pasos
descriptos eran totalmente rituales, pero además de éstos se exigían más actos
y así, por ejemplo, el adquirente pernoctaba tres días y tres noches, albergaba
al enajenante y a todos los testigos y les daba de come, realizando frente a ellos
actos posesorios, para que ellos recordaran fácilmente todo lo vivido.

Se ve claramente en este instituto de la Sala que los intervinientes tenían que

trasladarse al inmueble, es decir, era una investidura de tipo corporal, con
actos materiales en el inmueble. Posteriormente se cumplen otros actos fuera
del inmueble pasando a la investidura de tipo incorporal que analizaremos más
adelante.

Esta institución de la sala es el punto de partida del análisis del sistema

germánico del Medioevo, y así hacia atrás tenemos la Transmisión in mallo.

Transmisión in mallo

La transmisión in mallo se verificaba en dos pasos.

En el primer paso se cumplía la Sala, en sentido estricto y tal como la viéramos

anteriormente, y la investidura simbólica, en presencia del tribunal popular,
formado por todos los hombres libres de la circunscripción, presididos por su
jefe, el thingman. En un segundo paso, se realizaba en el inmueble en presencia
de los testigos.

En un tercer paso se realizaban los mismos actos que en la Sala en sentido

genérico, pero los mismos acá se realizaban todos en el mismo inmueble.

La investidura incorporal

Como se vio, la Sala consistía en una investidura corporal en el inmueble; ahora

analizaremos de la sala hacia adelante lo que denominamos investidura
incorporal, ya que estas formas se realizaban fuera del inmueble en presencia
de los magistrados.

Veremos la evolución de las instituciones hasta llegar a las formas más

perfectas de la investidura incorporal.

En un primer paso, si un propietario era desposeído, como en todos los países

del mundo, concurría ante el juez o magistrado para reclamar la devolución del
mismo.

Cuando vencía se lo condenaba al vencido a restituir el mismo. La forma en que

se efectuaba esta devolución o restitución, la hacía directamente en el juzgado,

17
ante el magistrado, no realizando ningún acto en el inmueble. Esta forma de
investidura incorporal se denominaba “revestitio”.

De este modo, en la sala mediante la investidura, en la cual se realizaba la

tradición simbólica de la cosa, se vestía al adquirente, y así en el proceso
reivindicatorio de restitución de la cosa no era necesario volver a vestirlo, sino
revestirlo, de lo que se lo había desnudado.

Este procedimiento de jurisdicción contencioso real va a dar base a un

procedimiento contencioso ficticio. Así las partes se van a presentar ante el
juez, van a aparentar que se trata de una demanda reivindicatoria, y el
enajenante se va a allanar y dar por vencido, realizando ante el magistrado la
revestitio.

Esta forma incorporal de revestir al adquirente, fingiendo una restitución, es la

adopción por parte del pueblo germano de la institución romana de la In Iure
Cesio, como procedimiento reivindicatorio ficticio.

Este procedimiento comenzará a ser llamado Auflassung.

En un último momento de la evolución de la Sala, las partes comenzaron a

concurrir ante los magistrados ya no fingiendo un procedimiento contencioso
reivindicatorio, sino presentándose ante el mismo y diciendo la verdad,
manifestar la no necesidad de mentir para llegar a un resultado, sino que
diciendo la verdad se podía llegar al mismo resultado.

Este proceso fingido contencioso de reivindicación comienza a transformarse

en un procedimiento de jurisdicción voluntaria.

En este acto la propiedad es transmitida ante el juez sin la necesidad de la

entrega de ninguna tradición material, sin necesidad de ninguna actividad en el
inmueble, lo que da lugar a la llamada investidura incorporal.

Estas declaraciones que dan lugar a las investiduras incorporales son

consignadas por escrito y quedan reservadas en los archivos del juzgado.

Este es el antecedente inmediato de los sistemas registrales de inscripción.

La investidura feudal

La investidura feudal se aplica a las propiedades sometidas a un derecho feudal,

es decir, al derecho que regula la relación entre el señor feudal y un vasallo.

En la relación entre éstos participan principios de derecho público y derecho

privado, formando un anudamiento entre ellos.

18
Así, en los casos en que un vasallo desea transmitir a otro vasallo la propiedad
de un inmueble, se origina una relación triangular en que interviene la actividad
del señor feudal.

El traspaso entre los vasallos, adquirente y enajenante, se realiza por los modos
comunes.

Para el traspaso del anudamiento se requiere la realización de otro acto, es el

llamado como investidura feudal. Ésta consiste en actos entre el señor feudal y
el nuevo vasallo, los llamados actos de prestación de la fe y del homenaje.

En este acto el adquirente, que todavía no es vasallo, se presenta ante el señor

feudal con la cabeza descubierta y presta al mismo juramento de fe y
homenaje; es decir, ser leal y acompañar al señor feudal en la guerra y de pagar
todos los derechos útiles que tiene que pagar. El señor feudal al recibir tal
juramento de fe hace una declaración correlativa.

Este acto, así descripto, se refiere a los actos de enajenación; pero también se
lo utilizó para todo cambio que se produjera en la persona del vasallo o del
señor feudal, en el cual fue necesaria la prestación de juramento de fe y
homenaje.

En esta forma de transmisión de la propiedad se ve una especie de intervención

del Estado, en este caso en manos del señor feudal, de una manera tal como si
la propiedad fuera entregada por el vasallo enajenante al estado, señor feudal,
y éste al vasallo adquirente. Sería otra forma de investidura incorporal.

El ensaisinement

Este procedimiento se aplicaba en las transmisiones de las fincas acensuadas.

Las fincas acensuadas no son como las feudales, pero se les asemejan. En éstas
tenemos un titular de dominio directo y uno del dominio útil.

Así la transmisión entre el enajenante del dominio útil y el adquirente del

mismo se hace por los modos comunes, el adquirente del mismo requiere la
investidura del titular del dominio directo.

Pero a diferencia de la investidura feudal, el ensaisiment no requiere juramento

de fe y homenaje, y tampoco es aplicable en los casos de fallecimiento o
cambio de titular del dominio útil en sucesiones por mortis causae, ni por
fallecimiento del titular del dominio directo.

19
La pignoración

Era un procedimiento utilizado en las regiones del norte de Francia.

Quien deseaba enajenar y quien deseaba adquirir se presentaban ante el juez, y

el primero efectuaba ante el magistrado una declaración de “abdicación”
llamada desheritance, por la cual el enajenante se desvestía, sólo mediante una
declaración y el juez investía al adquirente.

Antes de la realización de esta formalidad, las partes presentaban el contrato,

que servía de título para la siguiente enajenación, conteniendo el mismo una
detallada descripción del inmueble. Después de la formalidad descripta en el
párrafo anterior se redactaba un acta que era registrada por el tribunal.

La particularidad de este procedimiento es que no era necesario para la

adquisición del dominio, sino para su oponibilidad a terceros. Lo que dio a
pensar a López de Zavalía (1983) que se estaba, más que frente a un modo de
adquisición, a un medio de publicidad del derecho para oponibilidad a terceros.

La apropiación

Era un procedimiento bastante largo que se utilizaba en las costumbres de

Bretaña.

Se suscribía el contrato de enajenación que era el insinuado, después iban

frente a notario público a efectuar la toma de posesión (tradición). Luego
concurrían frente al juez, el que enviaba al ujier. Este ujier era el encargado de
realizar una serie de proclamas llamadas “bannies”, que consistían en
comunicaciones de tipo oral que se realizaban durante tres domingos seguidos
en lugares de concurrencia masiva como lo podrían ser las iglesias. Estas
proclamas hacían lectura del contrato, de la escritura de posesión y del juzgado
interviniente en dicha transmisión. Las mismas se efectuaban con el fin de
quien lo considerare pertinente efectuara la correspondiente oposición.

Una vez que se efectuaran las proclamas durante los tres domingos seguidos, el
ujier emitía un certificado que era presentado al juez, el que una vez recibido
aprobaba la correspondiente transmisión.

El título obtenido mediante este procedimiento se tornaba difícilmente

atacable, sobre todo al eliminar la mayoría de las posibles causas de evicción,
privando de la posibilidad de protestar a quien no lo hubiera hecho en término.

20
La gewere

Esta institución se denomina con una palabra de origen gótico. Genéricamente

esta institución es similar a la posesión romana, pero existen grandes
diferencias entre la gewere germánica y la posesión romana, entre las que
podemos mencionar:

a) En la posesión romana, quien la detenta lo hace a título de dueño, así quien

ejerce el poder sobre una cosa a título de usufructuario en el lenguaje del
derecho romano se lo denomina cuasi poseedor. Tampoco se la empleaba para
los que la ejercían reconociendo un señorío superior sobre la cosa, como el
arrendatario o comodatario al que se lo denomina “tenedor”. En cambio, la
denominación de gewere se aplica a toda detentación que se haga de una cosa,
habiendo gewere del poseedor, cuasi poseedor o tenedor.

b) Otra distinción es que en el derecho romano está claramente diferenciado el

dominio de la posesión. Constituyendo ambas dos instituciones absolutamente
separadas y diferentes. En la gewere esta distinción no se da. La gewere sin ser
un derecho real se asemeja a ellos. La gewere es todo aprovechamiento que se
hiciere fundado en algo objetivo.

Se distinguieron distintas especies de gewere. Así se habló de gewere corporal,

que exige el aprovechamiento efectivo, sea directo o indirecto de la cosa.

En el caso del arrendamiento, el arrendatario tendrá la gewere corporal directa

y el arrendador la gewere corporal indirecta.

También se habló de gewere ideal. Ésta se da sin necesidad de

aprovechamiento de la cosa, existiendo distintos casos de gewere ideal. Este
gewere ideal se da en casos de que se tenga un derecho sobre la cosa, sin
necesidad de tener el aprovechamiento directo o indirecto de la cosa. Existe
gewere ideal en cabeza del heredero al momento del fallecimiento del
causante aun cuando no esté en contacto con la cosa.

En el caso de la auflassungse es adquirente aunque no se le haya hecho

tradición de la cosa. También lo será quien triunfa en un proceso
reivindicatorio, obteniendo sentencia. Antes de que le restituyan la cosa, ya
tiene la gewere ideal.

Otro tipo de gewere es la yacente o durmiente. Ésta se da en el caso de que

alguien entregue el aprovechamiento de la cosa, pero sujeto a una condición de
tipo resolutoria.

Por último, tenemos la gewere expectante que se da a la inversa de la anterior,

en casos en que el aprovechamiento de una cosa dependa de una condición de
tipo suspensiva.

21
4.1.2 Distintas clasificaciones de los registros
a) De recepción y de actuación.

 De recepción:

Son los registros que inscriben documentos que llegan de afuera del registro, es
decir, son documentos externos que llegan al registro, listos para su inscripción.

A este tipo de registros corresponden nuestros registros inmobiliarios, de

automotores, de buques de aeronaves, etc.

 De actuación:

Éstos ya no inscriben documentos que lleguen de afuera, sino que inscriben

documentos endógenos, es decir, documentos confeccionados dentro del
registro. Dentro de estos registros tenemos nuestro Registro del Estado Civil y
Capacidad de las Personas al momento de labrar las correspondientes actas de
nacimiento, defunción y matrimonio.

Claro que esta distinción es sólo relativa, no encontrando puramente registros

de recepción o de actuación. Así, en el registro inmobiliario, se constituyen los
instrumentos de constitución de bienes inmuebles en bien de familia, como así
en el Registro del Estado Civil y Capacidad de las Personas se inscriben las
incapacidades, que son instrumentos de origen exógeno.

b) Personales, Reales y Causales.

El fenómeno publicitario se encarga, como hemos dicho desde un primer

momento, de hacer cognoscible una relación jurídica, y toda relación jurídica
está integrada por tres elementos: sujeto, objeto y causa. Un registro puede
organizarse sobre la base de cualquiera de estos elementos, y según cuál sea el
elemento que tome como punto de referencia para la organización del registro.

 Personal:

Matricula a los sujetos. No tiene en cuenta al inmueble en sí sino a su titular.

(sistema francés- español). El registro personal típico es el Registro del Estado
Civil y Capacidad de las Personas.

 Real:

Matricula las cosas. Denominado sistema de folio real, se destina a cada

inmueble un folio especial. En él se registran el dominio y todas las mutaciones
y gravámenes sobre dicho inmueble. La organización del registro es en relación
a cada inmueble en particular (varias hojas o un cuadernillo por cada

22
inmueble), se asientan en él todos los actos relacionados a dicho inmueble.
Este sistema es más prolijo y tiene mejores efectos, ya que permite la
realización de vinculaciones.

 Causal:

Cuando se toman los títulos en que constan los hechos o actos jurídicos como
base para la registración.

En definitiva, tenemos que atender a qué elemento es tomado como base para
la registración, porque en el registro en definitiva van a estar contenidos todos
los elementos de la relación jurídica, que es lo que se va a publicitar.

No hay que confundir esta clasificación de los registros con la clasificación de

los índices que ellos utilizan, los que pueden ser reales si tienen en cuenta los
objetos o personales si tienen en cuenta a los sujetos. Estos índices se utilizan
para poder efectuar las búsquedas.

c) Inscripción declarativa e inscripción constitutiva.

 Declarativa:

La mutación jurídica real se opera independientemente del registro. El derecho

real nace fuera de él y la inscripción en el registro solo le añade un plus; por
ejemplo, el de oponibilidad (sistema francés -español).

 Constitutiva:

La registración además del efecto publicitario, tiene el efecto propio de hacer

nacer el derecho real. Antes de la inscripción no hay derecho real ni siquiera
entre las partes.

Una inscripción es constitutiva cuando ella produce una mutación real,

haciendo nacer, modificar o extinguir un derecho real. En estos registros la
mutación se produce dentro del registro. Pertenecen a este tipo el registro
inmobiliario alemán y en nuestro ordenamiento el Registro de la Propiedad
Automotor y el registro de Equinos Pura Sangre de Carrera.

El art. 1° del decreto-ley 6582/58 reza: "La transmisión del dominio de los
automotores deberá formalizarse por instrumento público o privado y sólo
producirá efectos entre las partes y con relación a terceros desde la fecha de su
inscripción en el Registro de Propiedad del Automotor".21

21Artículo 1, Decreto-ley n°6582/58 Registro de Propiedad Automotor, publicada en Boletín

Oficial el 22 de mayo de 1958.

23
d) Inscripción, transcripción o enlegajamiento.

Nosotros normalmente utilizamos el término inscripción en sentido amplio,

pero al referirnos a la mecánica que utiliza el registro en la confección de los
asientos de la registración podemos diferenciar claramente:

 Transcripción:

o Se copia literalmente el documento que se lleva al registro. Esta

transcripción puede ser total o parcial de una parte seleccionada
del instrumento (sistema francés).

 Inscripción:

o Cuando el registrador recibe el documento y extracta de su

contenido los datos necesarios y los vuelca en su registro. Aquí la
oficina selecciona y escribe con sus propias palabras el extracto.

 Enlegajamiento:

o Cuando la oficina no extracta ni copia, sino directamente recibe el

documento y lo guarda archivado.

Esta clasificación atiende a una clasificación dentro de los registros de

recepción, ya que en los de actuación ni transcribe, ni inscribe, ni enlegaja, sino
que, a decir de López de Zavalía (1983), instrumentaría. Pudiendo ser esta
instrumentación libre, en el sentido de poder utilizar cualquier palabra, o puede
ser formalizada con la utilización de determinados formularios pre impresos
que deben ser llenados por el interesado.

e) Convalidante y no convalidante.

 Convalidante:

Aquí la inscripción es un factor de saneamiento de los títulos. El derecho real

inscripto tiene plena eficacia respecto de los terceros de buena fe, aun cuando
conozcan los vicios de que adolecía el acto.

 No convalidante:

No sanea títulos, ni subsana los vicios de que pudiera adolecer el acto.

Participan de esta categoría los sistemas alemán, francés y nuestro sistema
inmobiliario ley 17.801.22

22Ley 17.801 Registro de la Propiedad Inmueble publicada en el Boletín Oficial el 10 de julio de

1968

24
Ley 17.801 ARTÍCULO 4.- “La inscripción no convalida el título nulo ni subsana
los defectos de que adoleciere según las leyes”.23

4.1.3 Principales sistemas registrales en el derecho

comparado (registro alemán, español, francés, suizo y
sistema Torrens)
Sistema francés

En un primer momento, apareció solamente para anotar donaciones sobre

muebles e inmuebles, debiendo ser éstas insinuadas, “insinuatio”, ante los
magistrados para poder ser oponibles a terceros. Las que no hubieran sido
insinuadas no serán oponibles a terceros, entendiendo por éstos un concepto
tan amplio que sólo quedaría exceptuado el donante. Luego se amplía a todos
los actos que tengan por objeto derechos reales sobre bienes que puedan ser
objeto de hipoteca. Esta última disposición se desprende del art. 26 de la ley
del 11 de brumario (1° de noviembre de 1798)24.

Con posterioridad a esto rige el código de Napoleón que omite el tratamiento

de la registración de los derechos reales, problema que fue resuelto por la
jurisprudencia en sentido de que las transferencias del dominio operaran entre
partes y frente a terceros por el solo consentimiento de los contratantes con la
sola manifestación de la voluntad y sin necesidad de ningún acto de tipo
material, ningún acto oficial, ni ningún modo diferente al solo acuerdo de
partes.

Esta disposición se aplicó a todos los actos sean onerosos o a título gratuito.
Este sistema del código de Napoleón se caracteriza por el consensualismo y
aformalismo.

Por consensualismo se entiende que cualquier mutación del derecho real se

produce sin necesidad de ningún acto material ni registral, con la sola fuerza
del consentimiento.

Este sistema napoleónico acumula en un solo acto de expresión de voluntades

en común el negocio obligacional y el negocio dispositivo.

El aformalismo significa que los contratos no requieren por ley de forma

alguna, pudiendo las compraventas sobre inmuebles ser redactadas por

23
Artículo 4, Ley 17.801 Registro de la Propiedad Inmueble publicada en el Boletín Oficial el 10
de julio de 1968.
24 Art. 26 de la ley del 11 de brumario de Luis Bonaparte del 1° de noviembre de 1798.

25
instrumento privado y hasta en forma verbal, con el solo problema de su
probanza en este último caso.

La doctrina y la jurisprudencia hicieron hincapié sobre la necesidad de una

buena organización de la publicidad inmobiliaria.

En marzo de 1855 se dicta un decreto que ordena la transcripción de la

constitución de derechos reales sobre todos los inmuebles, incluso para los no
susceptibles de hipoteca, tales como las servidumbres y la habitación, que no
se inscribían en la ley del 11 brumario y llegaban a incluir entre los actos
inscribibles a ciertos derechos personales como los arrendamientos a largo
plazo. Quedando excluidas las transcripciones de las particiones y
transmisiones por causa de muerte, sea la sucesión testamentaria o ah
intestato. La transcripción siguió siendo un requisito de oponibilidad.

Por la ley de octubre de 1935 se extendió el ámbito de las transcripciones a las

transmisiones por causa de muerte y a los actos declarativos, tales como las
particiones y las sentencias.

La ley del 17 de junio de 1938 permite la transcripción de los mandamientos de

embargo, y, a partir de ésta, la parte embargada no puede ya enajenar
válidamente su inmueble, ni gravarlo con algún derecho real. Además, las
enajenaciones no publicadas son oponibles a los acreedores embargantes. Los
registros se llevaban por los apellidos de los propietarios. Por ello, eran un caso
típico de sistema cronológico personal, de mera oponibilidad a terceros, pero
que no protegía al adquirente de las nulidades del acto inscripto.

El decreto del 4 de enero de 1955, si bien mantuvo el sistema cronológico

personal, instauró también un sistema de publicidad real, mediante ficheros
ordenados por parcelas.

Se prohibía la publicación de un acto de transmisión si el anterior no había sido

inscripto.

Organización:

El registro, que es una oficina de hipotecas, está a cargo del conservador de

hipotecas, existiendo una oficina en cada circunscripción.

Dentro de las actividades que llevaba a cabo la oficina de hipotecas estaba el

registro de presentaciones, el de formalidades y el archivo.

El primero era como nuestro libro diario, en el que se van anotando en orden
cronológico sin interlineados ni espacios todos los documentos que ingresan
para su registración.

26
Ese orden es el que otorgara a cada registración la prioridad respecto de otras
registraciones sobre el mismo inmueble (principio de prioridad).

Luego tenemos el registro de formalidades, el que veremos en diferentes

momentos de la evolución de derecho francés.

En un primer momento, estas registraciones se realizaron algunas por

transcripción de los documentos y otras por el sistema de la inscripción. En los
casos en que se inscribía se permitió a los peticionantes que llevaren ya hecho
el extracto al registro, el que se acompañaba al documento extractado.

Es por ello que se dice que el sistema francés era íntegramente de

transcripción. En algunos casos, se transcribía todo o parte del documento que
se pretendía inscribir y, en otros, se transcribía el extracto de dicho documento.

Este sistema evolucionó al establecer que dichas transcripciones del

documento o del extracto se realizaran en formularios, los cuales debían ser
presentados ya completos al registrador. Con ello comenzó a utilizarse el
enlegajamiento de dichos formularios sea que contengan la transcripción del
documento o del extracto de éste.

Esto vio necesario a los fines del ordenamiento de dichos legajos, por medio de
ficheros, la existencia de un archivo.

Estos archivos se llevaron por el nombre de las personas, acogiendo así el

sistema de ordenamiento personal o folio personal.

Con posterioridad, desde el año 1955, además de este sistema de orden

personal comenzó a utilizarse el sistema de folio real.

Efectos de la registración:

En la ley de 1855 se estableció que la falta de transcripción en el registro de un

acto lo tornaba inoponible a terceros.

Pero esta obligatoriedad relativa con efectos de imposibilidad sólo era exigida
para actos traslativos entre vivos y no para los declarativos.

Pero hubo casos en que a las sentencias judiciales que anulasen una
transcripción se les exigió en un plazo reducido la anotación marginal de las
mismas desde el momento en que dichas sentencias hiciesen efecto de cosa
juzgada, bajo pena de multa.

En la ley de 1955 se amplían los actos registrables coexistiendo los dos

sistemas, sancionándose la falta de registración de los actos traslativos con
sanciones de imposibilidad, y los de tipo declarativo con sanción de multa más
indemnización de daños e intereses.

27
Otro efecto que tuvo la registración era similar a nuestro principio de tracto,
con la diferencia de que quien no inscribiera podría enajenar, pero quien
adquiriera no podría registrar la adquisición hasta tanto el enajenante no
efectuara la registración de su titularidad.

Sistema Alemán

Primeramente se utilizaron las formas de la investidura corporal, tal como

viéramos al tratar el sistema germánico del Medioevo, formas solemnes que se
realizaban en presencia de testigos dentro de los inmuebles, solemnidad que,
como vimos, se denominó auflassung.

Con posterioridad comenzaron a utilizarse las formas de investidura incorporal

dejando de realizarse los actos dentro del inmueble, sino que las partes
concurrían al tribunal o magistrado, y se comenzaron a redactar documentos
en los que constaba la entrega, los cuales quedaban en poder de las partes.

En el siglo XII se comenzaron a asentar los negocios sobre inmuebles en unas

oficinas de registro, el más antiguo de los cuales es el de la ciudad de Colonia
del año 1135.

Así, la inscripción se fue transformando en un acto creador de derechos.

La influencia del derecho romano en el sistema germánico produjo un

estancamiento del desarrollo de los registros inmobiliarios. Finalmente, el
sistema registral se impuso por sobre el sistema del derecho romano.

Organización:

El registro está organizado como dependencia del poder judicial, dirigido por un
juez acompañado por dos funcionarios que colaboran: el llevador del registro y
un oficial especial que llevaba la actividad de agrimensura.

A cada finca se le destina un folio, en el cual se inscriben las relaciones de

derecho privado que tengan trascendencia jurídico real, adoptando así el
sistema del folio real, y ese folio más que un folio consiste en un cuaderno real.

La adquisición, modificación y extinción de los derechos reales no queda

perfeccionada sino hasta que se efectúe la correspondiente inscripción, por
operar la misma con efecto constitutivo, siendo entonces elementos necesarios
para la adquisición del derecho el acuerdo de partes y la inscripción registral.

28
Procedimiento:

El registro nunca actúa de oficio y el procedimiento inscriptorio comienza con

un acto de jurisdicción voluntaria. El Estado responde por las inexactitudes
registrales y el acceso a los libros es público para quien acredite un interés
legítimo.

Cada inscripción supone una posición registral. Las formas de llegar a ella son:

a) Por la solicitud (antrag) de cualquiera de las partes, la que determina la

posición o rango.

c) Por la solicitud del enajenante o perjudicado que es a nombre de quien figura

el asiento. Se realiza por instrumento público. En el caso de la transmisión de la
propiedad, se requiere el consentimiento de ambas partes para la solicitud de
inscripción bilateral. Para efectuar válidamente la inscripción es necesaria la
continuidad del tracto, es decir, deberá estar previamente registrada la
titularidad del enajenante a los fines de obtener el perfecto encadenamiento
entre las titularidades.

Teoría del acto abstracto

Este sistema diferencia claramente entre el negocio obligacional yel negocio

dispositivo.

El negocio dispositivo tiene su causa en el negocio obligacional, pero la ley ha

cortado la conexión necesaria entre éstos, haciendo valer el negocio dispositivo
por sobre el negocio obligacional. Esto significa que en el sistema del derecho
alemán el negocio dispositivo vale aun en caso de invalidez o nulidad del título.
Pero este título le sirve de causa al negocio dispositivo.

Para ser más claro, en el derecho alemán al negocio obligacional le sigue el

dispositivo, y en caso de nulidad o invalidez del primero éste no afecta la
transmisión de la propiedad de la cosa pero hará nacer una acción de
enriquecimiento.

Principio de presunción de exactitud

Se presume que los derechos inscriptos existen (fe pública) y que los no
inscriptos no existen, pero se admite la prueba en contrario.

Respecto de los terceros de buena fe, se los protege en cuanto han confiado en
el contenido del registro.

29
Los errores en que pueda incurrir el registrador generan responsabilidad del
estado por los daños que ocasionaren, pero no alteran el rango ni el carácter de
la inscripción.

La prescripción que confirma las inexactitudes opera a los treinta años.

La inscripción no es obligatoria, sólo obra a instancia de parte involucrando la

petición de inscripción al inicio de un proceso de jurisdicción voluntario. Está a
cargo del interesado proporcionar los datos necesarios para realizar tal
inscripción. Las decisiones del registrador son recurribles ante el tribunal civil.

Caracteres:

 Constitutivo.

 Convalidante de títulos.

 No es obligatorio, sino facultativo, pero tiene carácter coercitivo. La

única forma de realizar la transmisión es inscribiéndolo.

 El estado responde por los errores en la registración.

Sistema Torrens

Es originario de Australia, aunque allí coexiste con el clásico sistema inglés.

Se caracteriza por no ser obligatorio, aunque una vez matriculado un inmueble

en el registro las posteriores transmisiones deben realizarse en él.

El trámite de inscripción del inmueble es posterior a un estudio que consta de

dos partes.

Una parte: estudio jurídico de los antecedentes dominiales del inmueble, se

estudian los títulos antecedentes. Otra parte: un estudio físico o topológico,
planos, mensura, ubicación, características.

Se caracteriza porque, presentada la solicitud de inscripción, se le da al tercero

la posibilidad de oponerse a través de la publicidad de edictos, vencido el plazo
sin oposición el registro emite una resolución más un certificado dominial,
título éste que permite vender el inmueble para poder inscribir la posterior
venta.

Se entiende que con cada venta el inmueble vuelve al estado, de esta manera
se obtiene un título con valor originario EX NOVO, de fe pública absoluta, y
tiene el mismo valor que si hubiera emanado directamente de la corona.

30
Contra él no puede prosperar ninguna acción, existiendo un fondo de garantía
destinado a los daños y perjuicios que pueda sufrir una persona por errores
materiales en la registración.

Caracteres:

 Constitutivo. Voluntario. Convalidante.

 El estado responde por los errores que se produjeren en la publicidad.

 Fe pública absoluta.

Sistema Suizo

Inspirado fundamentalmente en el sistema alemán, con tintes del Código de

Napoleón y del Código Austríaco de 1861, participando así tanto del modelo
románico como del germánico.

Tiene aquí acogida la teoría del título y el modo, mas hay una clara separación
ente el acto causal, el acuerdo y la inscripción. Por ello la transmisión por actos
entre vivos requiere de título, acuerdo e inscripción para perfeccionarse,
mientras que en las sucesiones se adquiere el derecho antes de ser inscripto,
pero es indispensable para disponer.

Sistema español

 La inscripción es voluntaria. No hay obligación de inscribir ni sanción para

quien no lo haga. Con excepción de la hipoteca que, por ser constitutiva
la inscripción, el derecho no nace hasta que ésta se practique.

 El ámbito del registro no es taxativamente limitado, aunque la

jurisprudencia del registro limita por vía interpretativa las situaciones
que acceden al registro.

 Es declarativo.

 Toda inscripción o mutación se produce a instancia de parte, ésta es una

manifestación del principio de rogación.

 Las constancias del registro se presumen exactas, pero dicha presunción

es iuris tantum.

 La prioridad está dada por el orden cronológico de ingreso al registro.

 El registrador tiene una función calificadora amplia, tanto de los

elementos extrínsecos como de los intrínsecos.

31
 Recepta el principio de tracto sucesivo.

32
5 Registros inmobiliarios
en Argentina. Principios
registrables
5.1 Registros inmobiliarios en Argentina

5.1.1 Evolución histórica

Código Civil

El Código Civil de Vélez Sarsfield tuvo muy en cuenta el tema de la publicidad

de los derechos reales, así como nuestro actual Código Civil y Comercial.

Al observar el tema de la constitución de los derechos reales, Vélez Sarsfield,

realizaba una crítica al sistema consensualista imperante en el derecho francés.
Este último agrupaba en un solo acto de mero consentimiento de las partes al
negocio obligacional con el negocio dispositivo. La sola existencia del título sin
necesidad de ningún acto material era suficiente para la transmisión de los
derechos reales.

Para Vélez Sarsfield, el sistema francés era un sistema que conducía a la

clandestinidad, sostenía que no se concebía una sociedad que esté obligada a
respetar un derecho que no conoce. Es por ello que al solo título del sistema
consensualista agregaba un signo visible y exterior como es el modo.

Para ello, se inclinó por la exteriorización posesoria a los fines de publicidad de

las situaciones jurídico-reales.

Sólo excepcionalmente para la hipoteca se omitía el modo por la falta de

posesión por parte del titular de este derecho, ya que es un derecho real de
garantía.

Volviendo al modo traditorio como elemento de constitución de los derechos

reales y a tenor de lo preceptuado en el tan nombrado art. 750 de nuestro
Código Civil y Comercial, el que establece que antes de la tradición de la cosa, el
acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real y reza: “El acreedor no
adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición, excepto

33
disposición legal en contrario”.25A este elemento constitutivo que se ha
mantenido igual que en el Código de Vélez, López de Zavalía (1983) lo había
denominado el hijo dilecto de Vélez, y a la hipoteca, el hijo rebelde justamente
por no ser susceptible de posesión por el titular. Para ello no queda otra opción
que establecer la publicidad registral como medio publicitario del derecho de
hipoteca.

En la nota al título XIII del Código Civil de Vélez, él admitía conocer la existencia
y funcionamiento de los registros como medio de publicidad de los derechos.
Pero lo consideraba no apropiado para nuestra nación por la extensión de
nuestro territorio, la falta de recursos humanos calificados como para llevar
adelante de manera correcta el funcionamiento de los registros, y en la
presencia de títulos defectuosos y en la falta de un catastro parcelario que
pudiera servir de base para la individualización de las fincas.

Esta nota de Vélez ha llevado a Moisset de Espanes (1991) a inferir que en el

pensamiento de Vélez estaba la idea de que un sistema registral debía
realizarse siguiendo el sistema de folio real, es decir, sobre la base del elemento
objetivo que es el inmueble.

Registros provinciales

Más allá de las razones vertidas por Vélez, la realidad demostró la necesidad de
la creación de registros como medio de publicidad para la protección del
crédito y el tráfico jurídico.

De este modo, a menos de una década de la entrada en vigencia del Código

Civil de Vélez, las provincias comenzaron a sancionar leyes de creación de los
registros. Entre éstos tenemos la Provincia de Buenos Aires en el año 1879,
Capital Federal en 1883, Córdoba en 1924, Santa Fe en 1900, Santiago del
Estero en 1900, San Luis en 1926, Mendoza en 1900 y La Rioja en 1900.

El mayor problema en que se incurrió con la creación de los registros

provinciales estuvo dado por algunas leyes que pretendieron agregar el
requisito de la inscripción registral a los del título y modo previstos en el Código
Civil de Vélez.

Salvo algún sector minoritario de la doctrina, que opinó que las provincias
podían legislar en materia de organización de los registros en uso del llamado
poder de policía. Pero la mayoría de la doctrina opinó en sentido contrario al
vulnerar dichas normas las facultades delegadas al Congreso de la Nación por el
viejo Art. 67 inc. 11Constitución Nacional (actual art. 75 inc. 11 Constitución

25 Artículo 750. Código Civil y Comercial de la Nación.

34
Nacional)26, opinión que fue confirmada por la Corte Suprema de Justicia de la
Nación en los fallos “Jorba”, “Pappa” de los años1935 y 1938.

Más allá de los fallos anteriormente señalados y de la opinión de la doctrina

nacional mayoritaria, esos registros continuaron funcionando por la utilidad
que prestaban al punto de que el reconocido jurista Rafael Bielsa (1963)
calificara a tales actividades registrales como una “feliz anomalía Institucional”.

Proyectos de reforma

Con posterioridad a la sanción del Código y en especial por la actividad registral

llevada a cabo por las provincias, se realizaron numerosos proyectos de
reforma al Código Civil a los fines de implementar la registración de los
inmuebles como medio publicitario.

Entre los más importantes podemos mencionar:

a) El proyecto del diputado Dr. Eleodoro Lobos del año 1899, quien sugirió
agregar al código un nuevo artículo, el 4052 para los casos en los que se exija la
tradición en la constitución o transmisión de derecho reales sobre inmuebles
solo se juzgaría hecha esa tradición por la inscripción en el Registro de la
Propiesas de los respectivos instrumentos públicos.

El proyecto mantuvo la mecánica de Vélez de título y modo, pero en caso de

mutaciones sobre inmuebles sustituye la tradición por la inscripción en el
registro.

b) La idea de Lobos es retomada por el diputado Julián Barraquero. Pero éste,

en vez del agregado de un artículo, proyecta el agregado de un título
complementario al Código Civil, regulando la inscripción, efectos y su
cancelación.

c) Dentro de esta tendencia se encuentra el proyecto del Poder Ejecutivo de

1911 que reprodujo el proyecto Lobos.

d) También existió una recomendación del Colegio de Abogados de Capital que

en el año 1959 aconsejó sancionar el proyecto Lobos.

e) Existió otra tendencia que propuso agregar, además de la tradición como

modo publicitario, a la registración. Dentro de ésta se encuentra la
recomendación del Tercer Congreso de Derecho Civil que guarda gran similitud
con el actual art. 2505 de nuestro Código Civil.

26 Artículo 75, inciso 11. Constitución Nacional.

35
f) Otro de los proyectos existentes fue el del Dr. Galiano presentado en el año
1904 a la Cámara de Diputados de la Nación y que propuso la adopción del
sistema Torrens.

g) Otra línea siguió el proyecto de reforma integral al Código Civil de Biblioni y

el anteproyecto de 1936. Ambos se inspiraron en el sistema alemán.

h) En una última línea se encuentra el proyecto de la Ley Registral Nacional de

los Dres. Falbo y Scotti, basado en los estudios realizados por el Instituto de
Estudios Registral de la Universidad Notarial Argentina y las reuniones de los
Directores de Registro. Este proyecto es el antecedente inmediato de nuestra
ley 17.801.

i) En un primer momento, la Comisión para la sanción del Nuevo Código Civil y

Comercial pensó en actualizar y tecnificar el sistema, sobre el criterio de
sustituir la tradición posesoria por la inscripción registral como modo suficiente
para los bienes registrables y abandonar la milenaria teoría del título y el modo
del sistema romano puro como pilar del sistema transmisivo entre vivos de los
derechos reales que se ejercen por la posesión. Pero, a pedido de escribanos y
registradores, con invocación de la falta de preparación de los registros para tal
modificación, el Nuevo Código mantiene el sistema vigente en el cual la
inscripción constitutiva solamente se incluye como excepción para la
adquisición, transmisión, etcétera, de ciertos objetos (por ejemplo,
automotores), mas no para todas las cosas cuyo dominio es registrable,
especialmente los inmuebles para los cuales mantiene la tradición posesoria
como modo suficiente.

Respecto de la oponibilidad, como es natural se requiere la publicidad

suficiente respecto de terceros interesados y de buena fe, considerándose
publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.

La reforma de la ley 17.711

Con la sanción en el año 1968 de la reforma al Código Civil de la ley 17.711 se

incorpora a la ley de fondo la publicidad registral para los inmuebles.

Actualmente, con la nueva redacción del art. 1892 y 1893 del Código Civil y
Comercial, se receptan los mismos principios que quedan redactados de la
siguiente manera:

36
 ARTÍCULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición
derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la
concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente al acto jurídico revestido de
las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad
transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o
constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es
necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y
éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía
a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del
propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es
necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose
la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del
adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o
constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos
legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el
tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la
servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un
derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar
legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las
disposiciones del Libro Quinto.27

ARTÍCULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión

de derechos reales constituidos de conformidad a las
disposiciones de este Código no son oponibles a terceros
interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad
suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la
posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la
registración es presupuesto necesario y suficiente para la
oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes
participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían
conocer la existencia del título del derecho real.28

27 Artículo 1892. Código Civil y Comercial de la Nación

28 Artículo 1893. Código Civil y Comercial de la Nación

37
La ley registral inmobiliaria 17.801

Casi de inmediato de sancionada la reforma al Código Civil de la ley 17.711, se

sanciona la Ley Registral Inmobiliaria 17.80129 que regula el funcionamiento y
procedimiento a seguir por parte de los registros de la propiedad inmueble,
siendo esto de aplicación en todo el territorio de la República Argentina.

5.1.2 Características principales del sistema registral

inmobiliario argentino
A tenor de lo establecido por la ley 17.801, son características principales de
nuestro sistema registral inmobiliario:

 Declarativo: La mutación del derecho real opera fuera del registro,

siendo la inscripción en el mismo sólo a los fines de la oponibilidad a
terceros.

 No convalidante: Tal como surge en el art. 430 de la propia ley, la

inscripción en el registro no subsana los vicios ni purga la nulidad que
pudiera adolecer el título de transmisión.

 Inscripción: Adopta como forma de registración el sistema de

inscripción, realizando los respectivos asientos mediante el extracto de
breves notas.

 Fe pública: El registro sólo responde por las fugas registrales que se

originaran por omisiones propias de él, pero no por los perjuicios que
pudieran originarse por la publicidad que éste emitiese.

5.2 Principios registrales

5.2.1 Concepto
López de Zavalía (1983) entendía a los principios registrales como la versión
sintética y abreviada de las normas más generales que, en su armónica
conjunción, daban fisonomía propia a cada uno de los órdenes jurídicos puestos
en términos de comparación.

29
Ley 17.801 Registro de la Propiedad Inmueble publicada en el Boletín Oficial el 10 de julio de
1968
30 Ley 17.801 Registro de la Propiedad Inmueble publicada en el Boletín Oficial el 10 de julio de

1968

38
Moisset de Espanes (1991) nos dice que los principios registrales no suelen
estar enunciados como tales en las leyes registrales. Pero otros autores
sostienen que serían como una especie de ideas fuerza, que inspiran a la ley, y
han sido desprendidos por el esfuerzo de la doctrina, que, interpretando la
normativa registral, nos dice que esos preceptos integran tal o cual principio.

Otros autores definen a los principios registrales como el resultado conseguido

mediante la sistematización técnica de parte del ordenamiento jurídico sobre la
materia, manifestado en una serie de criterios fundamentales, orientaciones
esenciales o líneas directivas del sistema inmobiliario registral o como a las
reglas o ideas fundamentales que sirven de base al sistema registral
inmobiliario de un país determinado.

La declaración II de la Carta de Buenos Aires de 1972 los define a los principios

de derecho registral como: “las orientaciones fundamentales que orientan esta
disciplina y dan las pautas en la solución de los problemas jurídicos planteados
en el derecho positivo”.31

Al analizar la definición dada por el maestro tucumano Fernando López de

Zavalía (1983), vemos que hay principios positivos argentinos, principios
extranjeros y principios ideales. Este concepto trata de no limitarse al análisis
de lo que entenderíamos por principios registrales nacionales, sino de ser más
amplio y abarcar genéricamente lo que entendemos por principios registrales
haciendo un análisis comparativo de los diferentes sistemas registrales.

Más adelante, nos dice (Zavalía, 1983) que éstos son la versión sintética y
abreviada de las normas. Entiende que el hecho de decir una sola palabra o
expresión da a conocer determinada regulación jurídica. Al hablar de tal o cual
principio se desprende de él toda una regulación jurídica del mismo.

Habla de una versión sintética de normas, pero no de cualquier tipo de normas,

sino de normas de carácter genérico que permitan inferir una fisonomía
(Zavalía, 1983).

Sólo son principios las normas que marcan orientaciones, direcciones

fundamentales. Las mismas pueden estar expresadas en el ordenamiento
positivo o surgir de un proceso de inducción.

Finaliza diciendo que estos principios sólo por una labor expositiva se analizan
por separado, pero la fisonomía armónica del ordenamiento jurídico surge del
ensamble de éstos en su conjunto (Zavalía, 1983).

31 Declaración II de la Carta de Buenos Aires, 1972.

39
5.2.2 Utilidad
Sostiene Moisset de Espanés (1991) que la utilidad de los principios está dada
por la forma de enfocar los problemas jurídicos del sistema continental, el que
busca reglas de tipo generales, o lo más generales posibles, aun en normas de
tipo general.

Y de allí enunciamos como rasgos de utilidad de los principios registrales:

a) Sirven para comprender la orientación tomada por un determinado

ordenamiento jurídico.

b) Dan una descripción sintética de un ordenamiento jurídico, lo que le

permitirá efectuar la correspondiente comparación con otros ordenamientos.

Número de principios

El número de principios dependerá de quién sea el expositor del análisis. Puede

variar la cantidad entre unos y otros, pero esta variación no es absoluta,
existiendo un número limitado de principios comunes aplicables a todos los
tipos de ordenamientos.

En nuestra ley registral estos principios no se encuentran expresamente

enunciados, pero surgen del análisis integral de la norma, no siendo pacífica la
doctrina de cuántos principios encontramos en la misma.

5.2.3 Principales principios registrales

Los principales principios registrales que encuentra la doctrina en el derecho
comparado y en nuestro ordenamiento jurídico registral son:

A) Prioridad

No es un principio propio del derecho registral, es común a todos los derechos

de índole patrimonial, viendo su mayor expresión en los derechos reales y en el
ámbito registral.

Se expresa por la expresión latina “prior in tempore, potier in iure” traducido

como primero en el tiempo mejor en el derecho.

40
B) Especialidad

Este principio en materia registral es una consecuencia lógica de las

necesidades de que estén expresados todos los elementos de las relaciones
jurídicas, sean sujetos, objeto y causa.

C) Rogación

Este principio se expresa a través de la premisa de que el registro no actúa de

oficio sino a petición de parte interesada.

Este principio en nuestro ordenamiento encuentra algunas excepciones que

analizaremos más adelante en profundidad.

D) Legalidad

Se relaciona con la función calificadora del registro, es decir, que el registrador,

previo a inscribir un documento que se presenta para su registración, debe
analizar si éste cumple con las previsiones establecidas por la ley.

E) Inscripción

Este principio es el que establece la obligatoriedad o voluntariedad de la

inscripción registral.

Una u otra estarán determinadas por la sanción que el legislador establece ante
la falta de registración.

F) Tracto sucesivo

Este principio niega la posibilidad de que se inscriba un documento emanado

de quien no figure registrado como titular del bien sobre el cual desea
constituir un derecho. Exige un perfecto encadenamiento entre los sucesivos
constituyentes de derechos sobre una cosa.

G) Fe pública registral

Este principio presume como ciertas todas las constancias que emanan del
registro. Por lo tanto, protege a todos aquellos terceros que hubieren
contratado confiados en las constancias del registro y, como principio general,
son mantenidos en su adquisición, aun cuando tales constancias no concuerden
con la realidad extra registral.

No encontramos este principio en nuestro ordenamiento registral inmobiliario.

Sólo existe presunción de exactitud de que lo que obra en el registro se
presume exacto e íntegro, pero es una presunción IURIS TANTUM.

Sólo existe fe pública en sentido negativo, respondiendo el estado únicamente

por las omisiones en que incurra el registro al informar.

41
Referencias

Andorno, L. O., Marcolín de Andorno, M. (1989). Ley nacional registral inmobiliaria.

Buenos Aires: Hammurabi.

Bono, G. A. (1999). Principio registral de rogación (pp. 933-951).Córdoba: La Ley.

Código Civil y Comercial de la Nación. Aprobado por Ley Nº 26.994 B.O. 08/10/2014
Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley Nº 27.077
B.O. 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

Cornejo, A. A. (1994). Derecho registral. Buenos Aires: Astrea.

Ley 17801. Registro de la Propiedad Inmueble publicada en el Boletín Oficial el 10 de

julio de 1968.

López de Zavalía, F. J. (1983). Curso introductorio al derecho registral. Buenos Aires:

Zavalía.

Mariani De Vidal, M. (2004). Derechos reales. Tomo I. Buenos Aires: Zavalía.

Moisset De Espanes, L. (1991). Publicidad Registral. Buenos Aires: Advocatus.

Musto, N. J. (2000). Derechos Reales. Tomo I. Buenos Aires: Astrea.

Ventura, G. (1994).Dinámica de la constitución de los derechos reales y su repercusión

registral. (pp. 187-207). Anuario De Derecho Civil V. Buenos Aires: Alveroni.

www.uesiglo21.edu.ar

42