FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS SOCIALES

IUS 2125-01 – DERECHOS REALES

MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO – ACCESIÓN

Autores:

Daniela Álvarez Loor,

José Diego Bastidas Vaca,
Ramiro Alexander Herrera Adoum
Bruno Raúl Noel Romo
Nicole Stephanie Vega Ribadeneira

Paralelo 01

Jaime Salazar Tamayo

Semestre
2020-10
1. Modos de adquirir el Dominio

1.1. Accesión

2. Análisis del caso

2.1. Sujetos, hechos y antecedentes

 Sujetos:

Ricardo Nicanor Roca del Rosario interpone recurso de casación de la

sentencia de mayoría dictada por la Segunda Sala de la H. Corte
Superior de Justicia de Babahoyo, dentro del juicio ordinario que, por
reivindicación, sigue Lilia Mariana Arias Vite de Díaz en contra del
recurrente y de Gilberto de Jesús Roca Cornejo. Concedido que fue
dicho recurso, sube el proceso a conocimiento de la Corte Suprema de
Justicia; habiéndose radicado la competencia por el sorteo de ley en
esta Primera Sala de lo Civil y Mercantil, y terminado la etapa de
sustanciación de este proceso de casación.

 Hechos:

PRIMERO: Este Tribunal de Casación, reafirmándose en lo resuelto en

casos anteriores, considera que el ámbito de competencia dentro del
cual puede actuar está dado por el propio recurrente en la
determinación concreta, completa y exacta una o más de las causales
sustentadas por el artículo 3 de la Ley de Casación.

SEGUNDO: Cuando el recurrente invoca la causal segunda del artículo 3

de la Ley de Casación como fundamento de su recurso, debe ser
analizada en primer lugar a fin de establecer si procede o no; si se la
rechaza, procederá el que se entre a analizar las causales restantes;
pero si prospera, le está vedado al juzgador de casación el seguir
adelante con su análisis y entrar a resolver sobre el fondo de la
controversia, sino que, declarando la nulidad procesal a partir del
instante en que el vicio se produjo, ha de reenviar el proceso en
cumplimiento de lo que dispone el artículo 15 de la Ley de Casación

TERCERO: El recurrente alega que el fallo de última instancia adolece del

vicio tipificado en la causal primera del artículo 3 de la Ley de Casación y
señala como infringido el artículo 721 del Código Civil, por cuanto la
actora no es titular del dominio del bien inmueble que reclama. Los
hechos establecidos en el fallo de última instancia
CUARTO: Si se alega que se ha adquirido el bien por compraventa, no
basta probar que se ha celebrado este negocio jurídico para acreditar la
calidad de dueño por este medio, ni siquiera es suficiente probar que se
ha realizado la tradición, la que en el caso de bienes raíces se realiza
mediante la inscripción del título en el pertinente Registro de la
Propiedad.

QUINTO: Cuando se edifica con materiales propios en terreno ajeno,

cabe preguntar a quién pertenece la edificación. El artículo 704 del
Código Civil se refiere a la situación entre el dueño del terreno y el
tercero que edifica, de la siguiente manera: "El dueño del terreno en
que otra persona, sin su conocimiento, hubiere edificado, plantado o
sembrado, tendrá el derecho de hacer suyo el edificio, plantación o
sementera, mediante las indemnizaciones prescritas a favor de los
poseedores de buena o mala fe en el Título de la reivindicación.

SEXTO: Pero, respecto del momento en que se produce la accesión, la

doctrina y la jurisprudencia no se han puesto de acuerdo. Carrión
Eguiguren (Ob. cit. p. 198) señala: "La disposición del inc. 1 del Art. 704,
similar a la de otras legislaciones, ha suscitado arduos problemas
jurídicos, de muy difícil solución.

SEPTIMO: Se procede a determinar si quien levantó la edificación es

dueño de ella o lo es el propietario del terreno. Caben dos respuestas,
en este considerando se analizará la primera y en el considerando
siguiente se analizará la segunda respuesta.

OCTAVO: Sin embargo, también se responde a la pregunta planteada en

el sentido que, si bien habrá de consolidarse en algún momento la
propiedad de la edificación y la del terreno en una sola cabeza en virtud
de la accesión, y que, según se ha señalado, lo accesorio constituye la
edificación y sigue la suerte de lo principal, o sea el terreno, con las
salvedades anotadas en que opera la tradición, no obstante, ha de
diferenciarse.

NOVENO: La Sala considera que la accesión se produce en el momento

mismo de la incorporación de los materiales al terreno, y que quien
edifica, planta o siembra únicamente tiene derecho a las
indemnizaciones previstas en el título de la reivindicación, si se halla en
una de las hipótesis del inciso primero del artículo 704 del Código Civil, y
al valor de la edificación, si se encuentra en la situación contemplada en
el inciso segundo ibidem, por las razones anotadas en los considerandos
que anteceden.

DECIMO: Con la sola excepción del artículo 958 del Código Civil, y las
contra excepciones que la misma norma establece, la acción
reivindicatoria corresponde al que tiene la propiedad, plena o nuda,
 absoluta o fiduciaria de la cosa, de conformidad con lo que declara el
artículo 957 del Código Civil.

 Antecedentes:

Cuando se edifica con materiales propios en terreno ajeno, cabe

preguntar a quién pertenece la edificación. El artículo 704 del Código
Civil se refiere a la situación entre el dueño del terreno y el tercero que
edifica, de la siguiente manera: "El dueño del terreno en que otra
persona, sin su conocimiento, hubiere edificado, plantado o sembrado,
tendrá el derecho de hacer suyo el edificio, plantación o sementera,
mediante las indemnizaciones prescritas a favor de los poseedores de
buena o mala fe en el Título de la reivindicación, o de obligar al que
edificó o plantó, a pagarle el justo precio del terreno, con los intereses
legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder, y al que
sembró a pagarle la renta y a indemnizarle los perjuicios.
Si se ha edificado, plantado o sembrado a ciencia y paciencia del dueño
del terreno, quedará éste obligado, para recobrarlo, a pagar el valor del
edificio, plantación o sementera." La doctrina distingue tres situaciones:
a) que quien construye en terreno ajeno proceda de buena fe; b) que lo
haga de mala fe; y c) que la edificación se realiza a ciencia y paciencia
del dueño del terreno. Examen de las tres estas hipótesis. Gaceta
Judicial. Año CI. Serie XVII. No. 3. Pág.. 592.

2.2. Normas aplicables al caso

El señor Gilberto de Jesús Roca Cornejo construyó una casa de cemento en

terreno de propiedad de Municipio de Ventanas, cuya ubicación y linderación
aparecen determinados detalladamente. Por esta razón, la acción comprendida se
encuentra tipificada en el Art. 684 (ex:703) del Código Civil en el cual se explica la
‘’Edificación, plantación y siembra’’. Asimismo, el Señor Roca Cornejo, ante el
Notario Primero del Cantón Ventanas, otorga escritura pública en venta real y
enajenación perpetua de la casa de cemento armado. Cabe aclarar que, el Señor
Jesús Roca Cornejo no realizó la entrega de la mitad de la casa a la compradora Lilia
Mariana Arias Vite de Díaz, mas bien efectuó la venta de la otra mitad otorgando la
posesión al señor Luis Alberto Roca Castro. Por este motivo, el señor Jesús Roca
Cornejo realizó la venta de cosa ajena la cual se encuentra identificada en el Art.
1754 (ex: 1781) del mismo código.
 Además, se analizó tres situaciones en las cuales el caso podría incurrir. La
primera trata sobre quien procede a la venta del terreno ajeno en buena fe. La
segunda, la venta de terreno ajeno por mala fe o tercero, la edificación se realizó a
ciencia y paciencia del dueño del terreno. Por lo que, se incurre en la segunda
hipótesis establecido en el Art. 685 (ex: 704) del Código Civil basado en ‘’Derechos
y obligaciones del dueño del terreno en que otro edifica o planta’’. Así pues, si la
edificación se hace de mala fe, al dueño del terreno también le corresponde un
derecho de opción, ya que puede aprovecharse de la accesión haciendo suyo lo
edificado sin obligación de indemnizar al que la realizó, porque se le aplicarán las
reglas del poseedor de mala fe. También, se debe tomar en cuenta que existe la vía
factible de pagar el precio justo, con los intereses legales por todo el tiempo que el
poseedor de mala fe lo haya tenido en su poder.

Finalmente, con la sola excepción del Art. 938 (ex: 958) del Código Civil, y las
contra excepciones que la misma norma establece, la acción reivindicatoria
corresponde al que tiene la propiedad, plena o nuda, absoluta o fiduciaria de la
cosa, de conformidad con lo que declara el artículo Art. 937 (ex: 957) del Código
Civil. Por lo tanto, cuando se demanda reivindicación, el primer deber del actor es
acreditar su dominio la cual la señora Lilia Arias Vite de Díaz no realizó sobre el
bien. Conviene subrayar que, la demandante haciendo uso de su derecho de
apelación ante el caso presentado, llegó a ocupar el recurso de casación basándose
en el Art. 3 de la Ley de Casación que tipifica ‘’Causales’’ en los incisos 1, 2 y 5. Así
también, se realizó de manera correcta la citación a las partes al Código de
Procedimiento Civil de la época en su Art. 75.

2.3. Decisión
La demanda de reivindicación interpuesta por la Sra. Liliana Mariana Arias Vite
de Díaz en contra de Ricardo Roca y Gilberto Roca, fue rechazada. El juez del caso,
considero lo siguiente: la acción reivindicatoria corresponde al que tiene la
propiedad, plena o nuda, absoluta o fiduciaria de la cosa de conformidad con lo
que establece el Art. 937 (ex. 958) del Código Civil. Por lo tanto, cuando se
 demanda reivindicación, el primer deber del actor es acreditar su dominio. Si no
acredita tal calidad, la acción necesariamente habrá de rechazarse, salvo que se
encuentre en el supuesto de excepción del Art. 938 (ex. 957) del ya mencionado
cuerpo legal. En la especie, la actora expresamente alega haber adquirido la mitad
de la edificación levantada en un solar de propiedad municipal, y que no se le ha
entrega la posesión. A lo cual, se conoce que quien edifica en terreno ajeno no es
dueño de la edificación. Se corrobora que no se ha alegado siquiera que el Ilustre
Municipio de Ventanas haya ejercido la opción y obligado a quien edifico en el
solar de su propiedad a que adquiriera tal raíz, y también de manera explícita
manifestó que no ha entrado en posesión del inmueble, por lo que no ha
acreditado encontrarse en las situaciones previstas en los Art. 938 y 937 del Código
civil, de donde se concluye que no se halla asistida del derecho a proponer acción
reivindicatoria del bien objeto de esta controversia por carecer de legitimidad ad
causam, y por lo tanto su acción debe rechazarse.

3. Anexos

Normativa aplicada:

 Código Civil

1. Art. 343 (ex: 361).- Valor de las sentencias en materia de estado civil: El fallo
judicial que declara verdadera o falsa la calidad de hijo, no solo vale respecto de
las personas que han intervenido en el juicio, sino respecto de todos.

La misma regla deberá aplicarse al fallo que declare ser verdadera o falsa la
maternidad impugnada.

2. Art. 435 (ex: 453).- Reembolso por anticipos al pupilo: El tutor o curador podrá
reembolsarse, con los dineros del pupilo, las anticipaciones que haya hecho a
beneficio de éste, llevando los intereses corrientes de plaza; mas para ello deberá
ser autorizado por los otros tutores o curadores generales del mismo pupilo, si los
hubiere, o por el juez, en su falta.
 Si el pupilo le fuere deudor de alguna especie, raíz o mueble, a título de legado,
fideicomiso, o cualquier otro, será preciso que la posesión de ella se dé al tutor o
curador por los otros tutores o curadores generales, o por el juez, en su falta.

3. Art. 436 (ex: 454).- Representación del pupilo: En todos los actos y contratos que
ejecute o celebre el tutor o curador, en representación del pupilo, deberá expresar
esta circunstancia en la escritura del mismo acto o contrato; so pena de que,
omitida esta expresión, se repute ejecutado el acto o celebrado el contrato en
representación del pupilo, si fuere útil a éste, y no de otro modo.

4. Art. 595(ex: 614).- Derechos Reales: Derecho real es el que tenemos sobre una
cosa sin respecto a determinada persona.

Son derechos reales el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso o

habitación, los de servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca. De estos
derechos nacen las acciones reales.

5. Art. 650 (ex: 669).- Anticipación de la subasta por corruptibilidad de la cosa: Si la

especie fuere corruptible, o su custodia y conservación dispendiosas, podrá
anticiparse la subasta; y el dueño, presentándose antes de expirar el año
subsiguiente al último aviso, tendrá derecho al precio, deducidas, como queda
dicho, las expensas y el premio de salvamento.

6. Art. 684 (ex: 703).- Edificación, plantación y siembra: Si se edifica con materiales
ajenos en suelo propio, el dueño del suelo se hará dueño de los materiales, por el
hecho de incorporarlos en la construcción; pero estará obligado a pagar al dueño
de los materiales su justo precio, u otro tanto de la misma naturaleza, calidad y
aptitud.

Si por su parte no hubo justa causa de error, estará obligado al resarcimiento de

perjuicios; y si ha procedido a sabiendas, quedará también sujeto a la acción penal
 a que haya lugar. Pero si el dueño de los materiales tuvo conocimiento del uso que
se hacía de ellos, sólo habrá lugar a la disposición del inciso anterior.

La misma regla se aplica al que planta o siembra en suelo propio vegetales o

semillas ajenos.

Mientras los materiales no están incorporados en la construcción, o los vegetales

arraigados en el suelo, podrá reclamarlos el dueño.

7. Art. 685 (ex: 704).- Derecho y Obligaciones del dueño del terreno en que otro
edifica o planta: El dueño del terreno en que otra persona, sin su conocimiento,
hubiere edificado, plantado o sembrado, tendrá el derecho de hacer suyo el
edificio, plantación o sementera, mediante las indemnizaciones prescritas a favor
de los poseedores de buena o mala fe en el Título de la reivindicación, o de obligar
al que edificó o plantó, a pagarle el justo precio del terreno, con los intereses
legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder, y al que sembró a
pagarle la renta y a indemnizarle los perjuicios.

Si se ha edificado, plantado o sembrado a ciencia y paciencia del dueño del

terreno, quedará éste obligado, para recobrarlo, a pagar el valor del edificio,
plantación o sementera.

8. Art. 698 (ex: 717).- Tradición hecha por quien no es dueño de la cosa: Si el
tradente no es verdadero dueño de la cosa que se entrega por él o a su nombre,
no se adquieren por medio de la tradición otros derechos que los transmisibles del
mismo tradente sobre la cosa entregada.

Pero si el tradente adquiere después el dominio, se entenderá haberse éste

transferido desde el momento de la tradición.

9. Art. 702 (ex: 721).- Tradición de derechos constituidos en bienes raíces: Se

efectuará la tradición del dominio de bienes raíces por la inscripción del título en
el libro correspondiente del Registro de la Propiedad.
 De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de
uso, de habitación o de servidumbre constituidos en bienes raíces, y del derecho
de hipoteca.

Acerca de la tradición de las minas se estará a lo prevenido en las leyes especiales

respectivas.

10. Art. 933 ex: 953).- Definición de reinvindicación: La reivindicación o acción de

dominio es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión,
para que el poseedor de ella sea condenado a restituirsela.

11. Art. 934(ex: 954).- Cosas que pueden reinvindicarse: Pueden reivindicarse las
cosas corporales, raíces y muebles.

Exceptúanse las cosas muebles cuyo poseedor las haya comprado en una feria,
tienda, almacén, u otro establecimiento industrial en que se vendan cosas
muebles de la misma clase.

Justificada esta circunstancia, no estará el poseedor obligado a restituir la cosa, si

no se le reembolsa lo que haya dado por ella y lo que haya gastado en repararla y
mejorarla.

12. Art. 935 (ex:955).- Reinvidicación de derechos reales: Los otros derechos reales
pueden reivindicarse como el dominio, excepto el derecho de herencia.

Este derecho produce la acción de petición de herencia de que se trata en el Libro

III.

13. Art. 936 (ex: 956).- Reinvindicación de cuota: Se puede reivindicar una cuota
determinada proindiviso, de una cosa singular.

14. Art. 937 (ex: 957).- Quién puede reivindicar: La acción reivindicatoria o de
dominio corresponde al que tiene la propiedad plena o nuda, absoluta o fiduciaria
 de la cosa.

15. Art. 938 (ex: 958).- Reinvindicación por el que ha perdido posesión regular: Se
concede la misma acción, aunque no se pruebe dominio, al que ha perdido la
posesión regular de la cosa, y se hallaba en el caso de poderla ganar por
prescripción.

Pero no valdrá, ni contra el verdadero dueño, ni contra el que posea con igual o
mejor derecho.

16. Art. 939 (Ex: 959).- Reivindicación contra el poseedor: la acción de dominio se
dirige contra el actual poseedor.

17. Art. 952 (Ex: 972).- Abono de expensas: El poseedor vencido tiene derecho a que
se le abonen las expensas necesarias invertidas en la conservación de la cosa,
según las reglas siguientes: Si estas expensas se invirtieron en obras permanentes,
como una cerca para impedir las depredaciones, o un dique para atajar las
avenidas, o las reparaciones de un edificio arruinado por un terremoto, se
abonarán al poseedor dichas expensas, en cuanto hubieren sido realmente
necesarias; pero reducidas a lo que valgan las obras al tiempo de la restitución. Y si
las expensas se invirtieron en cosas que por su naturaleza no dejan un resultado
material permanente, como la defensa judicial de la finca, serán abonadas al
poseedor en cuanto aprovecharen al reivindicador, y se hubieren hecho con
mediana inteligencia y economía.

18. Art. 953 (Ex: 973).- Abono de mejoras útiles al poseedor de buena fe: El poseedor
de buena fe, vencido, tiene asimismo derecho a que se le abonen las mejoras
útiles, hechas antes de citársele con la demanda. Sólo se entenderá por mejoras
útiles, las que hayan aumentado el valor venal de la cosa. El reivindicador elegirá
entre el pago de lo que valgan al tiempo de la restitución las obras en que
consisten las mejoras, o el pago de lo que, en virtud de dichas mejoras, valiere más
 la cosa en dicho tiempo. En cuanto a las obras hechas después de citada la
demanda, el poseedor de buena fe tendrá solamente los derechos que, por el
artículo siguiente, se conceden al poseedor de mala fe.

19. Art. 955(ex: 975).- Mejoras voluptuarias: En cuanto a las mejoras voluptuarias, el
propietario no estará obligado a pagarlas al poseedor de mala ni de buena fe, que
sólo tendrá, con respecto a ellas, el derecho que por el artículo precedente se
concede al poseedor de mala fe, respecto de las mejoras útiles.

Se entiende por mejoras voluptuarias las que sólo consisten en objetos de lujo
y recreo, como jardines, miradores, fuentes, cascadas artificiales, y
generalmente las que no aumentan el valor venal de la cosa en el mercado
común, o sólo lo aumentan en una proporción insignificante.

20. Art. 1561(ex: 1588). - Efectos de los contratos: Todo contrato legalmente
celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su
consentimiento mutuo o por causas legales.

21. Art. 1754(ex: 1781). - Venta de cosa ajena: La venta de cosa ajena vale, sin
perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan
por el transcurso del tiempo.

22. Art. 1842(ex 1869). - Requisitos de validez respecto al deudor o terceros: La

cesión no surte efecto contra el deudor ni contra terceros, mientras no ha sido
notificada por el cesionario al deudor, o aceptada por éste.

23. Art. 937(ex: 957). – Quien puede reivindicarse: La acción de reivindicación o de

dominio corresponde al que tiene la propiedad plena o nuda, absoluta o fiduciaria
de la cosa.

24. Art. 938(ex: 958). – Reivindicación por el que ha perdido la posesión regular: Se
concede la misma acción, aunque no se pruebe dominio, al que ha perdido la
 posesión regular de la cosa, y se hallaba en el caso de poderla ganar por
prescripción.

Pero no valdrá, ni contra el verdadero dueño, ni contra el que posea con igual o
mejor derecho.

 Código de Procedimiento Civil

25. Art. 75.- Citación. - Todo el que fuere parte de un procedimiento judicial
designará el lugar en que ha de ser notificado, que no puede ser otro que la casilla
judicial y/o el domicilio judicial electrónico en un correo electrónico, de un
abogado. No se hará notificación alguna a la parte que no cumpliere este
requisito; pero el derecho a ser notificado convalecerá el momento en que hiciere
la designación a que se refiere el inciso anterior, y, desde entonces, se procederá a
notificarle. Las notificaciones al Procurador General del Estado se harán en la
forma prevista en el Art. 6 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General del
Estado. Las notificaciones a los representantes de las instituciones del Estado y a
los funcionarios del Ministerio Público que deben intervenir en los juicios, se harán
en las oficinas que éstos tuvieren en el lugar del juicio, o en la casilla judicial y/o en
el domicilio judicial electrónico en un correo electrónico, que señalaren para el
efecto

26. Art. 355.- De los recursos. - Los jueces de primera instancia que, al tiempo de
expedir auto o sentencia, encontraren que procede la declaración de nulidad,
mandarán reponer el proceso al estado en que estuvo cuando se omitió la
solemnidad que motiva la declaración, y condenarán al que la ocasionó al pago de
lo que hayan costado las actuaciones anuladas.

27. Art. 356.- De los recursos.- Toda omisión de solemnidad sustancial hace
personalmente responsables a los jueces que en ella hubiesen incurrido, quienes
serán condenados en las costas respectivas.
28. Art. 357.- De los recursos. - Cuando un juez, debiendo declarar la nulidad, no la
declare pagará las costas ocasionadas desde que pronunció el auto o sentencia en
que debió ordenar la reposición del proceso. Tales costas comprenden también los
derechos sufragados por el Estado.

29. Art. 691.- De los juicios posesorios. - Las sentencias dictadas en estos juicios se
ejecutarán, no obstante, cualesquiera reclamaciones de terceros, las que se
tramitarán por separado. El fallo que se pronuncie respecto de dichas
reclamaciones podrá rectificar la sentencia dictada en el juicio posesorio. Tampoco
se admitirá artículo alguno, que obste a la ejecución de la sentencia o pretenda
que se difiera tal ejecución.

30. Art. 1067.- Derogada

 Ley de Casación

31. Art. 3.- CAUSALES. - El recurso de casación sólo podrá fundarse en las siguientes
causales:
1ra. Aplicación indebida, falta de aplicación o errónea interpretación de normas
de derecho, incluyendo los precedentes jurisprudenciales obligatorios, en la
sentencia o auto, que hayan sido determinantes de su parte dispositiva.