UNID

MAESTRIA EN JUICIOS ORALES.

SISTEMAS JURIDICOS Y JUSTICIA ORAL
AD CORPUS.
SELENE DE LA TORRE ROMO.
 INDICE.

1. Introducción.
2. Análisis del caso
3. Conclusión.
INTRODUCCION.

La cláusula Ad Corpus es usual en los contratos de compraventa

inmobiliaria, no obstante si no eres profesional en derecho, en muy probable que
desconozcas su significado y uso. Significa 'el cuerpo' y puedes encontrarla en el
contrato de la siguiente manera:

La Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) describe esta modalidad

en el Semanario Judicial de la Federación como “aquella en la cual se calcula el
precio en forma alzada, en función de la individualidad misma de la cosa tomada en
conjunto, sin referencia a una cierta unidad de medida”, en otras palabras dice
que el metraje no se considera al momento de estipular el precio, el cual es por
otras variables no medibles.
ANALISIS DEL CASO.

En la Ciudad de México un particular, está en el proceso de compra de un

terreno que fue ofertado por cierta cantidad de metros cúbicos, esta cantidad de
metros cúbicos están asentados dentro de la escritura y documentación oficial del
terreno.

La documentación entró al proceso correspondiente dentro de la Notaría, y como

parte de este proceso se solicitó un avalúo, al momento de que éste se llevó a cabo
se encontró que la cantidad de metros era menor que lo indicado en los documentos
oficiales y en la oferta de venta que a su vez fijó el precio.

Por lo que el comprador solicita a los vendedores que se mueva una barda para que
la cantidad de metros corresponda, ya que en este momento el comprador ya dio
un adelanto correspondiente al precio fijado y toda la documentación tiene esa
cantidad de metros cúbicos por que esté no negociará otro arreglo económico.

Premisas

De acuerdo a tu experiencia en el área de Derecho hay dos posturas sobre este

tema, selecciona una y argumenta utilizando el lenguaje técnico/científico propios
del área legal, el por qué esta es la más indicada para darle solución a la
problemática.

1. El comprador...
2. El vendedor a pesar de que en el documento de venta no colocó la
leyenda “ad-corpus” no respete la cantidad indicada en la documentación
oficial e insista en no hacer nada para mover la barda.
 AD CORPUS.

Una de las especificaciones que se deben incluir en las escrituras para

cualquier tipo de inmueble es el metraje, sin embargo, algunas veces este es
calculado de manera aproximada y puede diferir del metraje real de la propiedad.

El comprador de una propiedad con esta cláusula adquiere la propiedad

con el metraje nominal y que él declara haber constatado en la escritura de
compraventa, con independencia del metraje exacto no sea el que se
menciona.

Es importante mencionar que esta modalidad no se limita al metraje, sino

que alude a toda la propiedad, por ejemplo cuando se trata de una vivienda antigua,
después de un tiempo con el inmueble el comprador se da cuenta de que el estado
de las tuberías es malo y se necesita una remodelación, pero al comprarla bajo Ad
corpus pierde el derecho a demandar una indemnización.

Es una palabra en latín. Su traducción literal al español significa “El cuerpo”

Esta traducción por sí sola no explica nada; el término Ad Corpus se entiende en el
contexto en que es normalmente empleado: la compraventa de un bien inmueble.

Normalmente un contrato de compraventa de propiedad incluye una cláusula de

declaraciones que dice un párrafo similar al siguiente:

…La venta se hace ad-corpus, en el estado en que se encuentra lo vendido, que el

comprador declara conocer y aceptar, con todo lo edificado y plantado, con sus
derechos, costumbres y servidumbres, activas y pasivas…

O bien, cuando se firma una promesa de compraventa para comprar un inmueble

también suele incluirse párrafos como el siguiente:

…La propiedad se venderá ad-corpus, con sus usos y servidumbres en el estado

que actualmente se encuentra…

De estos extractos puedes comenzar a inferir a que se refiere este concepto.

Básicamente, al decir que se vende o venderá ad-corpus se está señalando que
se hará la venta del inmueble en el estado que se encuentra, con las
características físicas y dimensiones que el prominente comprador
constató al revisar la propiedad que comprará.
Vale decir, como alude su etimología, se está comprando “un cuerpo” (la propiedad)
tal y como está y ha sido constatado previo a la compra.

¿Qué implica la cláusula Ad-corpus?

Al comprar cualquier tipo de inmueble, una especificación que siempre debe

incluirse en cualquier escritura de compraventa es el metraje del inmueble que se
está comprando, medido normalmente en metros cuadrados. Sucede que muchas
veces este metraje es calculado de forma aproximada y puede diferir del metraje
exacto real de la propiedad.

Pues bien, el comprador de la propiedad que se vende ad-corpus compra la

propiedad con el metraje nominal mencionado en sus escrituras y que él declara
haber constatado en la escritura de compraventa, independiente de que la medición
exacta de la superficie del inmueble no sea la que se menciona.

Ad-corpus no se limita solo al metraje de la propiedad. También alude al

estado de la propiedad. Imagina por ejemplo el caso de comprar una propiedad
usada. El comprador luego de un tiempo de haber concretado la compra se da
cuenta que las cañerías o el cableado eléctrico es un desastre y requiere completa
remodelación. Pues bajo la cláusula de ad-corpus, fue su responsabilidad comprar
la propiedad en el estado en que se encontraba con todo lo que ello implica.

Siempre se menciona la venta ad-corpus en cláusulas donde también se

mencionan los antecedentes legales de la propiedad, como
sus gravámenes, prohibiciones, servidumbres y otros. Y es que, las características
y el estado de la propiedad también pueden ser motivo de disputas legales entre el
comprador y vendedor de un inmueble.

Así, con la declaración de venta ad-corpus, el vendedor se protege ante una

demanda del comprador pues este último declaró estar comprando conforme a lo
que se constató físicamente

Si como comprador de un inmueble importa los detalles físicos de la

propiedad y adquirir realmente los metros cuadrados declarados en las escrituras.

Por ende y al analizar lo que implica la cláusula ad corpus, el vendedor se ve

obligado a cumplir con lo pactado, es decir deberá entonces de mover la barda o
derribarla en su caso y otorgar los metros cúbicos que pacto en la compraventa del
inmueble, más aun que las medidas y linderos de este terreno, se encuentran ya
oficializadas en una escritura pasada ante la fe de un Notario, documento que
además consta en todos los archivos catastrales como tal, más aun cuando el precio
ya fue pactado y aceptados por las partes, esto al ser un contrato bilateral.

Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando
se ha convenido sobre la cosa y el precio aunque la primera no haya sido entregada,
ni el segundo satisfecho. Lo que implica que es suficiente con que las partes
otorguen el consentimiento sobre la cosa y el precio, para que la compraventa sea
perfecta y para que la obligación de entregar la cosa sea en consecuencia de la
celebración del contrato.
CONCLUSION.

Es por ello por lo que es indispensable firmar un contrato de compraventa;

en primera instancia, para garantizar al vendedor que se va a cumplir con lo pactado
anteriormente bajo palabra y secundariamente, más no menos importante,
responder al comprador por el inmueble que se va a entregar tras firmarse el
convenio antes mencionado.

Es de destacar que, en él tienen que estar incluidas la información de ambas

partes (domicilio, datos fiscales, datos de contacto, etc.), las características de la
casa o departamento en cuestión, las formas de pago y las modalidades de contrato
(ad-corpus o ad-mensuram) que muchas veces no es bien entendido por parte de
los compradores novatos y es bueno que se empapen de dicha teoría, para que no
surjan dudas a la hora de la lectura.

Estas modalidades representan el tipo de contrato a redactar según la forma

en la que se estipula el precio del espacio suscrito. En Lamudi.com.mx queremos
enterarte de ellas con una breve descripción y un ejemplo ilustrativo.
Bibliografía
Diputados, C. d. (03 de mayo de 2014). Camara de Diputados LXV Legislatura. Obtenido de Camara
de Diputados LXV Legislatura: http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/ref/cnpp.htm

ERNESTO, G. Y. (2008). DERECHO DE LAS OBLIGACIONES. MEXICO: PORRUA.

RICARDO, T. G. (1995). LOS CONTRATOS CIVILES Y SUS GENERALIDADES. NAUCALPAN:

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