Transferencias de propiedad

inmobiliaria en la doctrina y en su
aplicación registral
Doctor en Derecho Jorge Luis Gonzales Loli
Notario de Lima - Docente Universitario
Las transferencias de propiedad en un sistema
consensual con inscripción no constitutiva ni
convalidante
Como se protege al tercero de la inexactitud del registro
Transferencia de propiedad inmueble intervivos
Transferencia de la propiedad inmueble

Origen del sistema de transmisión consensual

•• Diferencia con los bienes muebles (título y modo)
•• Grado de ficción del sistema ritual
•• Exaltación de la autonomía privada

ii) Análisis específico del Art. 949

•• Contrato traslativo de dominio válido
•• Inmueble determinado
•• Bien presente
•• No debe haber disposición legal o contractual en contrario
•• El bien debe ser del transferente
Transferencia de propiedad inmueble intervivos
Transferencia de la propiedad inmueble

Riegos del sistema consensual

•• Clandestinidad
•• Efecto en cascada de las patologías

Atenuación de los riesgos

•• Concurso de acreedores (Art. 1135) y oponibilidad del derecho
inscrito (Art. 2022)
•• Protección al tercero registral (Art. 2014)
Valoración del Sistema Registral Peruano

Inscripción configuradora o
cuasiconstitutiva (García
García): no determina el
nacimiento del derecho
Oponibilidad real sino que lo modaliza
Inscripción no ¿Inscripción como derecho real pleno
no es en sus efectos “erga
declarativa Inscripción constitutiva omnes”, de modo tal que
exactamente sólo el titular inscrito tiene
sino de Legitimadora frente a
lo opuesto de un acción real sin límite y el
oponibilidad. terceros? titular que no ha inscrito
inoponibilidad. tiene una acción real
limitada frente al titular
que lo anticipó en la
inscripción. Fundamentos:
•Argumento histórico referido a la ley
hipotecaria española
•Redacción del Artículo 32 de la LH vs
Art. 2022 C.C. Peruano.
 Valoración del Sistema Registral Peruano

Opinión Diez Picazo: Un negocio constitutivo de derecho real al que no se le haya dotado de la publicidad y en
particular de la inscripción en el Registro, en relación a los terceros de buena fe no alcanza plena efectividad y, por
consiguiente, en alguna medida no llega a ser un auténtico derecho real.

Opinión Pau Pedrón: Con la inscripción, el adquirente de buena fe culmina el proceso que hace inatacable su
adquisición. La inscripción refuerza, además el derecho adquirido, dotándole de unos efectos sustantivos,
procesales y operativos de lo que ese derecho, antes de ser inscrito, carecía.

Opinión Huerta Trolez: La doctrina mayoritaria rechaza, sin embargo, esta carácter configurador de la publicidad
registral, así como la posibilidad de reconocer la existencia de un derecho real entre partes, pero no respecto a
tercero: “Cosa distinta es que a través de la inscripción erga homnes” alcanza una intensidad y relevancia de
muchos más alcance y que por descontado, la absolutividad sólo se hace efectiva y real a través de la publicidad.”
 Valoración del Sistema Registral Peruano
Inscripción declarativa “erga homnes”

El tema de los dos terceros registrales. Sus diferencias (NUÑEZ Lagos):

• Relaciones jurídicas determinantes.

• Por la conexión transversal u “ob rem”
• Por el sujeto determinado.
En la adquisición a “non domino” la inscripción es declarativa en acto y constitutiva en potencia.(fe pública
registral). ¿Inscripción sustantiva?.

Bondades del Sistema Español (Jerónimo González)

• Por subordinar la adquisición del inmueble frente a terceros a la inscripción.

• Pro desarrollar un eficiente sistema de anotaciones preventivas.
• Por haber basado el Registro en los principios de publicidad, especialidad y legalidad
Valoración del Sistema Registral Peruano

Rodríguez Otero, valora sistema español:

• Inscripción voluntaria respeta libertad individual.

• Combina recoge adecuadamente el sistema latino, sin transcripción y el
germánico, sin inscripción constitutiva.

Inicial problema causado por la Ley Hipotecaria Española.

Aversión al sistema de fe pública.
Valoración del Sistema Registral Peruano

• No, dada las dificultades de implantar la inscripción

Posiciones: ¿Es constitutiva en algunas zonas. Sólo sería necesario
conveniente robustecer la prevalencia de la oponibilidad de lo inscrito
(García García)
cambiar el • Sí, dado que el sistema actual:(Pau)
• Tiene siempre un efecto “perverso”.
sistema registral • La prevalencia civil de la inscripción.
actualmente • La indeterminación, frente a terceros, de los cambios de
titularidad (problema del embargo frente al bien
vigente?: transferido extrar registralmente).
Valoración del Sistema Registral Peruano

Otras objeciones a la adopción de un sistema constitutivo:

• Gran cantidad de predios no registrados.

• Falta de formación del ciudadano medio para asumir la dinámica de la inscripción constitutiva.
• Problema de quienes han adquirido propiedad y no han registrado. (Propietarios que se vuelven
poseedores)
• Falta de un catastro eficiente.

Soluciones transitorias (registrados, no registrado, registrables y no

registrables, no retroactividad en los adquirente anteriores a la reforma)
 Protección registral del tercero en un sistema de
transferencia consensual
En el Perú, se encuentra,
fundamentalmente, en
el Principio de Fe Pública
No es igual en los Registral (Art. 2014 del
distintos Sistemas C.C.) y en la oponibilidad
Registrales. de lo inscrito (Art. 2022
Reduce los costos de del C.C. concordado con
transacción, el Artículo )
permitiendo que la única
Se orientan a lograr la información que se
Seguridad del Tráfico requiere conocer es la
que aparece en el
Busca que el adquirente Registro.
de un Derecho
Registrado, no sea
afectado por vicios
existentes en actos
registrados anteriores o
por actos no inscritos.
Concepto tercero
• Sujeto que no es parte de una relación jurídica, pero sí lo es en otra relación
jurídica.
• Las relaciones jurídicas deben tener conexidad entre si, sobre la base de referirse a un
mismo bien o titularidad registral.
• No son terceros los sucesores a título universal (herederos), pero si los a título singular
(legatarios). Ver Casación 2533-2006-Lima, que deniega carácter de tercero al heredero
en sucesión intestada.
• Pueden ser:
Relaciones de Conflicto en
Relaciones de Sucesivas Transferencias Transferencias contrapuestas (Art.
(Art. 2014 C.C.) 2022 del C.C.)
CV B
CV CV
A B C A
CV C
Principio de fe pública registral
Regulado por el Artículo
2014 del C.C.
Casación 1951-2001-Puno: “fundamento del principio de
fe pública registral radica en la necesidad de asegurar el
tráfico patrimonial, protegiendo las adquisiciones que por
Se inspira en el Artículo
negocio jurídico efectúen los terceros adquirentes (..)
34 de la LH Española.
confiados en el contenido del Registro, para ello la ley
reputa de exacto y completo el contenido de los asientos
registrales.”

Busca la protección
Su sustento es la confianza en la
absoluta del tercero
apariencia de validez de un
adquirente respecto a
derecho, emanada en la
vicios existente en el
información legitimada que
título de su
aparece en el Registro.
En Doctrina se denomina transferente.
protección al Tercero
Germano, pues parte de
lograr un derecho
inatacable, aún en sede
jurisdiccional.
 Principio de fe pública registral (Requisitos)
El Adquirente debe ser un tercero.

La Adquisición del tercero debe efectuarse a título oneroso.

El derecho del Transferente debe encontrarse inscrito.

El derecho del Transferente contiene causas de nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución.

No deben constar en el Registro las causas que determinen la invalidez o ineficacia del acto o derecho inscrito.

El Tercero debe proceder de buena fe.

El Tercero debe inscribir su derecho en el Registro correspondiente.

Implica una restricción o sacrificio de un derecho del titular inscrito anteriormente en beneficio de la seguridad jurídica
del tráfico.
La oponibilidad de lo inscrito prevista en el art. 2022
del C.C.

Genera la Se basa en la
Es una forma de
En doctrina inoponibilidad existencia de un
protección al se le (ineficacia
tercero distinta a conflicto de derechos y
denomina relativa) de los
protección derechos reales
no en la existencia de
la prevista en el
al Tercero no inscritos, vicios en las
artículo 2014 del
Latino. frente a los transmisiones de
C.C. registrados. derechos anteriores.

¿IMPLICA QUE FRENTE A TERCEROS NO EXISTE TRANSFERENCIA DE

PROPIEDAD MIENTRAS NO SE PRODUCE LA INSCRIPCIÓN?
La oponibilidad de lo inscrito prevista en el art. 2022
del C.C.
Código Civil:
«Artículo 2022. Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes
también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho
que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones
del derecho común.»
“Artículo 1135. Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores
a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al
acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en
defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se
prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha
cierta más antigua”

19
Po lo cual, podemos concretar como premisa inicial, el comprador, aun cuando no inscriba, es
propietario (artículo 949 del Código Civil), y podrá ejercer todas las potestades que le
corresponden a su derecho frente a cualquier tercero indeterminado. Se trata de una
propiedad absoluta y no relativa. Sin embargo, si ese comprador no-inscrito entra en conflicto
con un comprador inscrito respecto al mismo bien, entonces la preferencia legal vendría dada a
favor de este último, por la evidente razón práctica de tutela de la seguridad jurídica en la
circulación de los bienes, que se justifica por la doctrina de protección de la apariencia, sin
embargo, está situación no es tan sólida si quien inscribió el derecho en el registro no actuó de
buena fe y perjudicando a quien es propietario sin derecho inscrito. Nótese que la inscripción
declarativa (protección del inscrito frente al no inscrito) es una hipótesis excepcional, pues
implicaría la derogación de la regla consensual prevista en el artículo 949. En tal sentido, la
tutela que otorga el registro no puede beneficiar a quienes hayan actuado con mala fe; la
inscripción registral no sanea el acto jurídico si este se encuentra afectado de nulidad, ni
cobertura a quienes hayan adquirido quebrando el principio de la buena fe.
[SALA CIVIL PERMANENTE, Casación N.° 1412- 2018 Lima Norte, Lima: 23 de enero del 2020
considerando décimo primero]
20
La oponibilidad de lo inscrito prevista en el art. 2022
del C.C.

Compraventa 01-01-2020
B
No Registrada

A
Compraventa 01-04-2020
C Registrada el 01-07-2020
La oponibilidad de lo inscrito prevista en el art. 2022
del C.C.

Compraventa 01-01-2020
B No Registrada

A
Hipoteca 01-04-2020
C Registrada el 01-07-2020
 La situación del tercero adquirente respecto del acto de
disposición realizado por un solo cónyuge.
¿FE PUBLICA REGISTRAL U OPONIBILIDAD DE LO INSCRITO?
Planteamiento inicial:
¿Qué sucede si uno de los cónyuges, sin la intervención del otro, pretende disponer o gravar bienes sociales,
siempre que no se trate de la adquisición de bienes muebles y no cuente con poder especial del otro
cónyuge?
PLENO VIII: DELIMITACION DEL PROBLEMA:
El Artículo 315 del código civil señala:
«dilucidar si el acto jurídico por el que uno de los cónyuges dispone
de bienes de la sociedad de gananciales sin la intervención del otro
“Para disponer de los bienes sociales o es un acto jurídico nulo, anulable o ineficaz, lo que presupone
gravarlos, se requiere la intervención establecer los alcances de lo previsto en el artículo 315° del Código
del marido y la mujer. Empero, Civil».
cualquiera de ellos puede ejercitar tal
facultad, si tiene poder especial del Esto se encuentra en función a que la interpretación del artículo
otro.” referido ha generado planteamientos y pronunciamientos
contradictorios tanto a nivel de la doctrina como de la
jurisprudencia.

VIII Pleno Casatorio Civil

 DECISION DEL VIII PLENO:
PRECEDENTES VINCULANTES LOS SIGUIENTES:
e) Para disponer de los bienes sociales, se requiere que en el acto de disposición
intervengan ambos cónyuges por mandato expreso del artículo 315° del Código
Civil, como elemento constitutivo necesario para la validez del acto jurídico. Por
ello, el acto de disposición de un bien social realizado por uno solo de los
cónyuges, sin la intervención del otro, es nulo por ser contrario a una norma
imperativa de orden público, según el inciso 8) del artículo 219° del Código Civil,
concordante con el artículo V del Título Preliminar del acotado Código

f) Tratándose del caso referido al cónyuge que dispone del bien social, que
actúa en nombre de la sociedad de gananciales excediéndose del poder
especial otorgado por el otro cónyuge, actos ultra vires, el acto de
disposición deberá reputarse ineficaz en virtud de lo dispuesto en el
artículo 161° del Código Civil.

VIII Pleno Casatorio Civil

 El fundamento la Fe Pública Registral es
asegurar el tráfico patrimonial realizado
de buena fe sobre la base de la
información que obra en los Registros
Públicos, lo cual permite reducir
significativamente los costos de
información. De esta forma, para
nuestro ordenamiento, quien contrata
confiado en la información registral, no
puede ser perjudicado.
Se puede concluir que, si el adquirente transfirió
a su vez el bien en favor de un tercero y este
último lo inscribe registralmente, es de
aplicación el principio de buena fe pública
registral. Ello significa que la pretensión de
nulidad del acto de disposición de un bien
social extraordinario por uno solo de los
cónyuges, no puede ser amparada frente al
tercero, en aplicación de lo preceptuado por el
artículo 2014° del Código Civil. Dicho tercero,
resulta ser ajeno al contrato cuestionado por el
cónyuge que no intervino.

El sistema jurídico peruano claramente ha optado por la protección al tercero adquirente de

buena fe, negando el carácter absoluto de la regla nemo plus iuris, como se aprecia de lo
dispuesto por los artículos 948°, 1135°y 2014° del Código Civil principalmente.

VIII Pleno Casatorio Civil

Modificación de artículo 2014 de Código Civil – Fe
Pública Registral – Artículo 5º Ley 30313
Sentencia Pleno 207/2020 Pleno Jurisdiccional
Expdiente Nº 0018-2015-PI/TC
Fallo del Tribunal Constitucional en mayoría (5 votos
contra 2)
2. INTERPRETAR que los extremos
3. INTERPRETAR que la aplicación
cuestionados del artículo 5 y de la
en una decisión judicial del artículo
Primera Disposición
2014 del Código Civil, modificado
Complementaria y Modificatoria
por la Ley 30313, en caso el
de la Ley 30313 son
propietario original haya sido
constitucionales en tanto se
víctima de falsificación de
considere que para la
documentos y suplantación de
configuración de la buena fe del
identidad y se encuentre en
1. Declarar INFUNDADA la tercero se debe haber desplegado
situaciones de especial
demanda. una conducta diligente y prudente,
vulnerabilidad que hayan
según los fundamentos de esta
dificultado el cumplimiento de su
sentencia, desde la celebración del
deber de diligencia, como puede
acto jurídico hasta la inscripción
ser la precariedad de su situación
del mismo, además de haber dado
socioeconómica, educativa,
pleno cumplimiento a todos los
cultural o cualquier otra desventaja
requisitos establecidos en el
objetiva de similar índole, requiere
artículo 2014 del Código Civil,
de una motivación cualificada.
modificado por la Ley 30313.
 Consecuencia principales de la Sentencia respecto a la Fe
Pública Registral
A favor de la Fe Pública
• Se reafirma la constitucionalidad del sacrificio del
derecho del titular original a favor de la seguridad
del tráfico.
• Se reconoce que bajo determinados requisitos, los
sub-adquirentes de titulares que adquirieron sobre
la base de falsificaciones o suplantaciones
anteriores, conservarán su derecho.
• Se exige que el propietario original deba actuar
también con diligencia, utilizando los medios de
protección que le otorga el Estado.
• Se exhorta al Estado a fortalecer los mecanismos
que impidan la inscripción de las títulos falsificados
o con suplantación.
En Contra de la Fe Publica
• Se exige una buena fe especial Estado de diligencia y
ya no sólo desconocimiento.
• Se establece, más allá de los requisitos del Artículo
2014º, la verificación de la posesión.
• Se precisa que la buena fe deberá mantenerse hasta
el momento mismo de la inscripción.
• Se establece la necesidad de una conducta diligente y
“prudente” que implica la revisión de todos los títulos
archivados.
• Se deja abierta la posibilidad de una interpretación
judicial “amplia” y a veces “cualificada” de lo que es
necesario para ser un tercero registral, que no genera
predictibilidad para el tercero adquirente.
Problemas prácticos que derivan de la reforma del artículo
2014 del CCY no resueltos por la sentencia del tribunal
Constitucional

¿La interpretación del TC sobre los requisitos de la Fe

Pública Registral se aplicará a todos los supuestos de
nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución, o, sólo será
aplicable a los casos en que se originen de una falsificación
o suplantación? ¿ En todos los casos se deberá verificar la
posesión? ¿Se aplicarán los altos requisitos de la Buena Fe
Diligencia y verificaciones extra registrales a la buena
exigible en el Artículo 2022° del Código Civil para el Tercero
de Oponibilidad?
Problemas prácticos que derivan de la reforma del artículo
2014 del CCY no resueltos por la sentencia del tribunal
Constitucional

En el caso de los títulos archivados anteriores: ¿cómo el

tercero que adquiera podrá verificar si son o no falsificados
o peor aún con suplantación?. ¿La exigencia de diligencia
sería verificar la autenticidad de todos los títulos archivados
por diez años en cada Notaría, Juzgado o Dependencia
Administrativa que los emitió? ¿Y que pasa con las
suplantaciones en la que los títulos sí son auténticos y
pueden verificarse como tales en la entidad respectiva?¿La
diligencia incluye dichas comprobaciones?
Consecuencias dela sentencias del TC sobre la fe pública
registral
En nuestro criterio, con esta sentencia se perjudica la seguridad
jurídica en ambas partes. No se ha favorecido al propietario original
(seguridad jurídica estática), al que en lugar de brindarle mayor
protección se le han inventado deberes para que su derecho pueda
considerarse tutelado sin siquiera exigir que sea el Estado, en
aplicación de la garantía de la indemnización por los errores
registrales consagrada en el artículo 2, literal b) de la Ley de Creación
del Sistema Nacional de los Registros Públicos (Ley Nº 26366), el que
implemente un fondo indemnizatorio para responder en los casos
que el registro ha permitido la inscripción de títulos falsificados,
originando la pérdida injustificada de una titularidad dominical.
Consecuencias dela sentencias del TC sobre la fe pública
registral
Tampoco se ha fortalecido al tercero registral que pretenda, sin concertación fraudulenta
alguna, ampararse en la fe pública registral (seguridad jurídica del tráfico), puesto que a partir
de esta sentencia se le exigirá (creemos que no solo en los casos derivados de falsificaciones o
suplantaciones) unaa buena fe sumamente rigurosa, basada en lo que la doctrina considera un
especial estado de diligencia y no solo el desconocimiento de la irregularidad de existente en los
títulos adquisitivos anteriores. Nótese que desde la modificación del artículo 2014 del Código
Civil, al haberse previsto la obligación ineludible de la verificación de los títulos archivados, se ha
ampliado grandemente el trabajo del tercero registral que pretende actuar de buena fe. Y es
que esa revisión no solo podrá referirse al título de su inmediato transferente, sino de los
anteriores transferentes de su transferente: ¿por cuántos años?; ¿cuántos títulos?; ¿también los
títulos archivados de los asientos vinculados a la calificación como los poderes o facultades de
representación de los otorgantes? El TC, al aludir a una genérica conducta prudente y diligente
del tercero, genera una amplísima posibilidad de interpretación judicial (a veces adjetivada
como “cualificada”), que es todo lo contrario a lo que busca la seguridad jurídica, relativizada
totalmente la legitimación registral, lo que dará lugar a que cada vez sea menos predictible y
ausente de temor o duda la decisión en concreto del juzgador ordinario.
Consecuencias dela sentencias del TC sobre la fe pública
registral
También, se exige el mantenimiento de la buena fe diligente y prudente
hasta el momento mismo de la inscripción, criterio que si bien era el
predominante en pronunciamientos jurisdiccionales previos, deja abierta
la puerta a que el adquirente que pretenda acogerse a la protección de la
buena fe registral no pueda evaluar al momento mismo de efectuar el acto
jurídico adquisitivo, los diferentes hechos posteriores que podrían privarlo
de esa buena fe original hasta que pueda efectivamente registrarlo. Con
ello, lo aconsejable para todo adquirente es apurarse para obtener la más
pronta inscripción de su derecho, no vaya a ser que una mera alegación de
cualquier supuesto perjudicado o un detalle al que no prestó atención
haga que el juez no lo considere ni prudente ni diligente y, por tanto, no
pueda ampararse en el artículo 2014 del Código Civil.
Consecuencias dela sentencias del TC sobre la fe pública
registral

Finalmente, la verificación de situaciones de hecho extra registrales

como claramente indica el TC, respecto a la comprobación de la
posesión del transferente. Pero abierta también esta línea
interpretativa, se deja al criterio del juzgador ordinario valorar otras
situaciones fácticas (por ejemplo: el bajo valor del precio, la rapidez
de las transferencias, la carencia de edificaciones, la falta de
averiguación del catastro municipal, etc.), que podrían debilitar aún
más la presunta buena fe del tercero adquirente.
Nuestra
opinión
de hace
dos años
PLENO JURISDICCIONAL CIVIL DEL 2022: Se cumplió lo esperado, la
protección registral del tercero aún más debilitada y se da
preferencia a la posesión frenta a la inscripción
 PLENO JURISDICCIONAL CIVIL DEL 2022: Se cumplió lo esperado,
la protección registral del tercero aún más debilitada y se da
preferencia a la posesión frente a la inscripción

Segunda Ponencia: Debe preferirse al que

Primera Ponencia: Debe preferirse al
que compró primero
[preferentemente con documento de
fecha cierta] y, tiene la posesión, aún
cuando no haya inscrito su derecho en
los RR.PP., pues en nuestro País tiene
carácter declarativa (art. 949 del CC).
compro segundo, no tiene la posesión, pero
inscribió su derecho en RR.PP, pues no hay
norma jurídica alguna que exija que para
comprar un inmueble debo verificar la
situación del mismo, toda vez que es
suficiente comprar con la información que
me ha proporcionado los RR.PP.: ¿buena fe
subjetiva? (buena fe creencia). Arts. 1135,
2014 y, 2022 del CC.
 PLENO JURISDICCIONAL CIVIL DEL 2022: Se cumplió lo esperado, la
protección registral del tercero aún más debilitada

• ¿Se han derogado o modificado los artículos 1035° y 2022° del Código Civil bajo una supuesta
“interpretación” del Pleno Civil? ¿La TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD SE PERFECCIONA CON
LA ENTREGA DE LA POSESIÓN?
• ¿Desde cuando una buena fe “objetiva” es diferente a la verificación de lo inscrito? Evidente
desconocimiento de las categorías de la buena fe registral.
• ¿Cuántas verificaciones o indagaciones tiene que hacer el tercero para que pueda ser
considerado de buena fe? ¿Cómo probarlas y demostrarlas en caso de un conflicto judicial?
• ¿ Hay que verificar permanentemente la posesión hasta lograr la inscripción?
ES EVIDENTE QUE LA SENTENCIA DEL TC HA TENIDO LOS EFECTOS NEGATIVOS QUE PRESAGIAMOS HACE
MÁS DE DOS AÑOS. POR SALVAR LA APLICACIÓN DE LA BUENA FE REGISTRAL EN EL CASO DE
SUPLANTACIONES Y FALSIFICACIONES LO QUE SE HA LOGRADO ES GENERAR EXIGENCIAS SUPERLATIVAS
PARA QUE CUALQUIER ADQUIRENTE PUEDA SER CONSIDERADO TERCERO REGISTRAL DE BUENA FE. LA
SEGURIDAD JURÍDICA LO QUE REQUIERE ES UNA VERDADERA REFORMA SUSTANTIVA DEL CÓDIGO CIVIL
 Las transferencias de propiedad en el
reglamento de inscripciones del registro
de predios
Aplicación práctica en los actos inscribibles
Compra Venta (Artículo 93 RIRP)

Constancia de haber
Constancia de haber
pagado con dinero de
pagado total o Extensión obligatoria Renuncia expresa de
Terceros que genera
parcialmente el la Hipoteca Legal la hipoteca legal
también hipoteca
precio.
legal
Compra Venta con Reserva de Propiedad y
Arrendamiento Venta (Art. 94 RIRP)
Compra venta con reserva de propiedad se inscribe en el rubro cargas y gravámenes.

Dicha inscripción “no impide” la inscripción de otras transferencias en cuyo asiento se

dejará constancia de la preferencia que tiene la Reserva (retro prioridad).

La transferencia en si (Rubro C) se inscribe recién cuando se presenta la Escritura

Pública o Formulario Registral otorgado Vendedor declarando cancelado el precio o
que haya operado la transferencia
Todo lo expresado es aplicable a los Arrendamientos que impliquen Transferencia
luego del pago de determinado números de cuotas de renta (Alquiler venta, no
arrendamiento financiero) 44
2. Transferencia de propiedad en el arredramiento
financiero (Art. 95 RIRP)
“Para inscribir la transferencia de propiedad a favor del
adquirente, en el caso de arrendamiento financiero, se
presentará la escritura pública o el formulario registral de
transferencia otorgado por las partes”.
Está haciendo referencia expresa a la opción de compra que va a ejercer el
arrendatario respecto del bien inmueble materia del leasing. Estos actos (leasing
y opción de compra) son plenamente identificables jurídicamente y tienen
existencia plena de forma individual, no requiriendo para su eficacia legal un
análisis en conjunto para su acceso al registro.

¿Puede registrarse la venta sin necesidad de

inscribir el arrendamiento? 45
3. Transferencia de Cuotas Ideales de un predio
Al respecto, el artículo 969 del
C.C. indica, que hay copropiedad
cuando un bien pertenece por En caso no existan
cuotas ideales a dos o más consignados, cuál
personas; es decir, la titularidad es el valor de la
registral será compartida por dos cuota ideal estas se
o más titulares registrales. presumen iguales

Ahora bien, la transferencia de dichas cuotas

ideales de conformidad con el artículo 971
del C.C. requiere de unanimidad para
disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en
comodato o introducir modificaciones en él y
se requiere de mayoría absoluta para los
actos de administración ordinaria; siendo el
caso, los votos se computan por el valor de
las cuotas. 46
3. Transferencia de Cuotas Ideales de un predio (Art. 96
RIRP)

“En el caso de transferencias de cuotas ideales, en el asiento se indicará, además de los

datos previstos en el literal "d" del artículo 13, la cuota ideal con respecto a la totalidad
del predio que es objeto de la enajenación, circunstancia que debe constar
expresamente en el título.

En el caso de transferencia parcial de dos o más copropietarios, deberá especificarse la

parte de la cuota ideal que cada quien transfiere. Cuando se transfiera la integridad de
la alícuota que le corresponde a uno de los co-propietarios; no se requiere consignar
expresamente en el título el porcentaje transferido”.

47
 Jurisprudencia de interés sobre
transferencias

1.-TRANSFERENCIA DE CUOTA IDEAL.

“Cuando se transfiera la integridad de la alícuota que le corresponde
a uno de los copropietarios de un bien, no se requiere consignar
expresamente en el título el porcentaje transferido”.
Criterio sustentado en las Resoluciones:
Nº 161-2007-TR-T del 27 de junio de 2007 y
Nº 439-2008-SUNARP-TR-L del 23 de abril de 2008
48
 Jurisprudencias recientes sobre
transferencias (no vinculantes)
Resolución : 936-2022-SUNARP-TR de 14/03/2022

Tribunal : LIMA
Sede : HUARAL
Nro. de Título : 407441
Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE
Tema : TRANSFERENCIA DE CUOTAS IDEALES

Tema de Sumilla : TRANSFERENCIA DE CUOTAS IDEALES No es una

formalidad esencial en el contrato de transferencia de cuotas ideales que el
porcentaje de acciones y derechos transferido sea indicado en números y en
letras, siempre que pueda deducirse de manera indubitable el porcentaje que
es objeto de transferencia con respecto a la totalidad del predio.

49
4. Transferencia Formalizada con posterioridad al
fallecimiento del transferente o Adquiriente (Art.97 RIRP)

Escritura Pública o Formulario Registral

Supuestos: existe minuta y fallece una o las dos partes

Otorgamiento de la Escritura por los sucesores de la parte o partes que hayan fallecido.

Problema con las escrituras ya extendidas pero sólo firmadas por alguna de las partes.

Sentido notarial de “otorgar” la escritura.

Trámite judicial de otorgamiento de escritura

4. Transferencia Formalizada con posterioridad al
fallecimiento del transferente o Adquiriente
Código Civil.

Art. 660º “desde el momento de la muerte de una persona, los bienes,

derechos y obligaciones que constituyen la herencia se trasmiten a sus
sucesores”.
Art. 949° “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace
al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en
contrario”.
Art. 1352° “Los contratos se perfeccionan por el consentimiento de las
partes, excepto aquellos que, además, deben observar la forma señalada
por la ley bajo sanción de nulidad".
4. Transferencia Formalizada con posterioridad al
fallecimiento del transferente o Adquiriente

En tal sentido, queda sustantivamente establecido que la

transferencia de propiedad del inmueble operó en vida del
causante (transferente) a favor de los adquirentes, no
siendo técnicamente correcto pedir la transferencia de
propiedad por sucesión intestada de un inmueble que ya
no está en la esfera dominial del causante. En todo caso,
basta que se encuentre inscrita la sucesión intestada en el
Registro de Personas Naturales que corresponda.
Jurisprudencias sobre transferencias (no
vinculantes)
Resolución : 1163-2015-SUNARP-TR-L de
12/06/2015
Tribunal : LIMA
Sede : LIMA
Nro. de Título : 35235
Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE
Tema :
Tema de Sumilla : FORMALIZACIÓN DE TRANSFERENCIA
CON POSTERIORIDAD AL FALLECIMIENTO DEL TRANSFERENTE
Procede la inscripción de la transferencia de un predio formalizada con
posterioridad al fallecimiento del transferente en mérito a escritura
pública otorgada por una de las partes y por los sucesores del causante,
no siendo necesario que como acto previo se inscriba el dominio del
predio a nombre de dichos sucesores.
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jurisprudencias sobre transferencias (no
vinculantes)
Resolución : 1982-2013-SUNARP-TR-L de
02/12/2013
Tribunal : LIMA
Sede : LIMA
Nro. de Título : 14312
Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE
Tema : TRANSFERENCIA FORMALIZADA CON POSTERIORIDAD AL
FALLECIMIENTO DEL ADQUIRENTE
Tema de Sumilla : TRANSFERENCIA FORMALIZADA CON
POSTERIORIDAD AL FALLECIMIENTO DEL ADQUIRENTE Para la
inscripción de la transferencia formalizada con posterioridad al
fallecimiento del adquirente se requiere la escritura pública otorgada por
una de las partes y por los sucesores del causante, no siendo necesaria la
intervención de los cónyuges de éstos, al tener los bienes adquiridos la
calidad de propios.
4. Transferencia realizada por el Causante a favor de
Terceros (Art. 98 RIRP)
Transferencia realizada por el Titular sin que la misma se hubiere registrado.

Fallece el Titular.

Posteriormente se registra la Sucesión del Titular (a título universal), en el predio

Sucesión inscrita no constituye obstáculo para que se registre la transferencia

efectuada por el Titular. (Sucesores no son terceros)
El registro de la Transferencia no puede perjudicar a Terceros. (posteriores
adquirentes).
No se exige fecha cierta en la transferencia. Necesidad de intervención de los
sucesores. 55
5. Transferencia realizada por el Causante a favor de
Terceros
Resulta evidente que la permisión del artículo supone
excepción a los Principios de: Tracto Sucesivo y de
Legitimación puesto que la inscripción de la transferencia
por sucesión a título universal no será oponible a aquel que
adquirió el predio del causante; no siendo obstáculo que en
la partida conste el asiento de inscripción de los nuevos
titulares registrales –los herederos- será procedente la
inscripción del derecho de propiedad a favor de aquel que
adquirió no de los herederos, sino del causante,
produciéndose un quiebre en la cadena sucesiva de
traslados de la partida registral

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6. Cargas y Gravámenes que no constituyen obstáculos para
la inscripción (Art. 99 RIRP)

La circunstancia de que en el título presentado se

deje constancia de la existencia o inexistencia de
cargas y gravámenes contrariamente a lo que
aparece inscrito en la partida registral, no impide
la inscripción de la transferencia ni afecta la
prelación que otorga el Registro.

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6. Cargas y Gravámenes que no constituyen obstáculos para
la inscripción

La postura adoptada por el artículo 99 del RIRP obedece a

la prevalencia de la información que publicita el Registro
en aplicación del art. 2012 del Código Civil que prescribe
sobre el Principio de Publicidad; por el cual se presume, sin
admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones; en ese
orden de ideas, quién adquiere el bien queda afectado por
la presunción de conocimiento indicada.

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7. Transferencia de predio cuando la Edificación no se
encuentra inscrita (Art. 100 RIRP)

En los casos de transferencia de predio

cuya edificación no se encuentra
inscrita, no constituye obstáculo para la
inscripción que en el título se haya
consignado que la edificación también
es objeto de la transferencia.

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8. Transferencia a ser pagada con Títulos Valores (Art. 100
RIRP)

Opera para Transferencias de Propiedad a través de Compra venta y Permuta

Se deberá dejar constancia que el precio ha sido cancelado, pues la entrega de

un título valor no implica pago (Art. 1233 del Código Civil) salvo:
• Por existir pacto del efecto de cancelación
• Declaración Jurada del Vendedor con firma certificada por Notario
• Constancia de Pago emitida por el Banco que giro el Título Valor
• Los dos últimos supuestos simplifican la inscripción. Sin embargo, el último no es muy claro y
seguro.

De lo contrario se procederá a Inscribir la Hipoteca Legal. (formalmente no es

necesario una previa observación. Verificar liquidación) 61