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Modelo de contestación de Carta Notarial de Desalojo

Derecho Registral y Notarial (Universidad Inca Garcilaso de la Vega)

Studocu no está patrocinado ni avalado por ningún colegio o universidad.

Descargado por Enrique Casallo
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CARTA NOTARIAL

Lima, 06 de agosto de 2020.

Señor (a):
XXXXXXXXX
Gerente General
Empresa XXXXXX
(DIRECCIÓN XXXXX).

Asunto: Contesto Carta Notarial de incumplimiento de rentas y

resolución de contrato.

De mi consideración.

Tengo el agrado de dirigirme a ustedes por conducto notarial, con la finalidad

de de dar respuesta a la Carta Notarial notificada a mi parte el 21 de Julio de
2020, por medio del cual se me requiere el pago de rentas y la resolución del
contrato suscrito.

I. ABSUELVO TRASLADO DE SU CARTA NOTARIAL EN LOS

SIGUIENTES TÉRMINOS:

1. La obligación de pago por parte del arrendatario, durante el periodo de la

declaratoria del Estado de Emergencia Nacional se extingue y al haberse
extinguido la obligación de pago de la renta por parte del arrendatario, no
podrá invocarse una resolución contractual por incumplimiento en el pago
de la renta. En ese sentido, el arrendatario actuó con diligencia ordinaria en
tanto la causa no le resulta imputable al existir una ausencia de culpa de
parte de quien incumplió.

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2. Por lo que pasaremos a explicar el motivo por el cual no me será imputable

el incumplimiento contractual o el cumplimiento parcial, tardío o defectuoso,
haciendo hincapié en los siguientes puntos centrales de la obligación
contractual conforme a la legislación vigente y la doctrina aceptada
mayoritariamente.

(a) La diligencia ordinaria dentro de la relación contractual de

arrendamiento.

(b) Incumplimiento contractual no atribuible como consecuencia del

Estado de Emergencia Nacional.

(c) Imposibilidad de usar el inmueble para el fin que dio origen al

contrato de arrendamiento.

(d) Imposibilidad de generar ingresos conforme a la finalidad del objeto

social de la empresa.

3. En caso se actúe con la diligencia normal (ordinaria) y a pesar de ello no

pueda cumplir con el pago de las renta del arrendamiento del inmueble por
la prohibición de operar locales comerciales, tal incumplimiento no le sería
atribuible a mi representada, habiéndose decretado el Estado de
Emergencia Nacional (Decreto Supremo Nº 044-2020- PCM), con el cual se
establece una cuarentena obligatoria y la prohibición que los
establecimientos públicos puedan realizar sus actividades; tal situación
calificaría como un hecho de fuerza mayor.

4. En tal sentido, el arrendador se ve imposibilitado de garantizar al

arrendatario el uso del local comercial para el cual fue suscrito el contrato
de arrendamiento y tal incumplimiento no le sería atribuible a mi
representada y de diferirse la prohibición para que nuestro sector desarrolle
sus actividades; nuestra empresa continuará: (a) Privada del uso de los
inmuebles arrendados para los fines pactados en el contrato de
arrendamiento. (b) Impedidos de desarrollar las actividades comerciales

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propias del objeto social de nuestra empresa y (c) Estará impedida de

generar ingresos por el rubro de su negocio.

II. FUNDAMENTACIÓN DE HECHO Y DERECHO

1. La actuación con diligencia ordinaria constituye una causa no imputable, al

existir una ausencia de culpa de parte de quien incumplió y que se explica
propiamente por la existencia de una ruptura de la relación causal cuando
una persona empleando la diligencia ordinaria requerida por las
circunstancias, y a pesar de ello deja de cumplir con la obligación asumida,
resulta razonable que tal particularidad u ocurrencia no le sea imputable. Es
decir, solamente se podrá imputar responsabilidad por el incumplimiento de
una obligación o el cumplimiento parcial, tardío o defectuoso a aquella parte
que adolece de culpa, porque no actúo con diligencia ordinaria.

2. El artículo 1314 del Código Civil, en adelante CC, establece:

“Quien actúa con diligencia ordinaria requerida, no es imputable por

la inejecución de la obligación o por su cumplimiento parcial, tardío o
defectuoso”.

La definición de los términos diligencia y ordinario son:

a) Diligencia: La diligencia es la actitud debida, del proceder

responsable en la realización de tareas. Ello implica el correcto
comportamiento del deudor para cumplir con la prestación
asumida.

b) Ordinario: Se debe entender por diligencia ordinaria, como

estándar, el cuidado que uno tiene en su proceder del día a día.

3. De lo dispuesto en el artículo 1314 del CC, se evidencia que la actuación

con diligencia ordinaria, constituye un eximente de responsabilidad ante el

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incumplimiento de una obligación o el cumplimiento parcial, tardío o

defectuoso.

4. De conformidad con lo señalado por Osterling: "En caso de ausencia de

culpa, el deudor no está obligado a probar el hecho positivo del caso fortuito
o fuerza mayor, es decir, la causa del incumplimiento por un evento de
origen conocido pero extraordinario, imprevisto e inevitable. En la ausencia
de culpa, el deudor simplemente está obligado a probar que prestó la
diligencia que exigía la naturaleza de la obligación y que correspondía a las
circunstancias del tiempo y del lugar, sin necesidad de demostrar el
acontecimiento que ocasionó la inejecución de la obligación” 1

5. El incumplimiento de la obligación puede tener origen en causas

independientes de la voluntad del deudor, extraordinaria, imprevisible e
irresistibles, dando lugar a lo que en Derecho se llama caso fortuito o fuerza
mayor. En otras palabras, el incumplimiento le es impuesto al deudor por un
hecho ajeno a él, por lo que ya no es el autor moral de dicha inejecución; se
configura de esta forma un supuesto de inimputabilidad.

El artículo 1315 del CC dispone que:

"Caso fortuito o fuerza mayor es la causa no imputable, consistente en un

evento extraordinario, imprevisible e irresistible, que impide la ejecución de
la obligación o determina su cumplimiento parcial, tardío o defectuoso."

6. El contrato de arrendamiento es una modalidad contractual de carácter

conmutativo; por el cual, el arrendador otorga en uso un bien mueble o
inmueble, en favor del arrendatario y a cambio de una prestación dineraria
que es la merced conductiva o renta.

1 Osterling Parodi, Felipe; “Tratado de Obligaciones”, Volumen XVI-Cuarta Parte-Tome

IX, página 565, Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú, Lima, Perú, 2003.

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El artículo 1666 del CC, define al contrato de arrendamiento en los

siguientes términos:

"Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente

al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida."

El numeral 1 del artículo 1680 del CC dispone como obligación del

arrendador:

"1.A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del

contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del
arrendamiento".

Por otro lado, el numeral 1 del artículo 1681 del CC, dispone que es
obligación del arrendatario se encuentra obligado a:

"1.- A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino

que se le concedió en el contrato o al que pueda presumirse
de las circunstancias."

6. De las disposiciones transcritas precedentemente (num.1, Art. 1680 CC y

num.1.art.1681 CC), se desprende que el arrendador debe garantizar el uso
del inmueble y que el arrendatario sólo puede usarlo para el fin acordado en
el contrato. Siendo esto así, si bien el arrendatario puede tener la posesión
del inmueble, al haberse configurado la fuerza mayor derivada de la
declaratoria del Estado de Emergencia Nacional, el arrendador se
encuentra imposibilitado de garantizar al arrendatario el uso del inmueble
como local comercial y de cumplir con la obligación fijada en el numeral 1
del artículo 1680 del CC, es decir, garantizar que el arrendatario que use el
inmueble para el fin que fue fijado en el arrendamiento.

7. Se debe tener en consideración:

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(a) Caso fortuito: Son los hechos extraordinarios e imprevisibles, que no

puede ser impedido por diligencia ordinaria. Ej. terremotos, maremotos,
inundaciones, tempestades. pandemias, etc.

(b) Fuerza mayor: Son los hechos que se originan por actuación de un
tercero. Ej. mandato de la autoridad, prohibición de actividades,
declaraciones de emergencia, disturbios. invasión, guerras, etc.

8. Como pueden apreciar del texto del artículo 1315 del CC, para que un
hecho sea calificado como caso fortuito o fuerza mayor y por ende una
causa no imputable, es necesario que el suceso cumpla con los siguientes
tres requisitos de manera conjunta:

 Ser extraordinario: Lo extraordinario es lo que atenta o irrumpe en el

curso natural y normal de los acontecimientos, quebrándolos. 2

 Ser imprevisible: Es aquel evento que, pudiendo ser previsto, hubiese

requerido una diligencia mayor a la estándar. 3

 Ser irresistible: Es en función de aquello que el deudor no pudo haber

evitado, utilizando la diligencia estándar requerida para el caso. 4

2 Osterling Parodi, Felipe – Castillo Freyre, Mario; “Tratado de Obligaciones”, Vol. XVI-Cuarta
Parte, Tomo XI, Segunda Edición, página 625, Fondo Editorial de la Pontificia Universidad
Católica del Perú, Lima, Perú, 2003.

3 Castillo Freyre, Mario – Rivas Caso. Gino: “La diligencia y la inejecución de las obligaciones”. Revista
Ius
Veritas Nº 48, página 138, julio 2014, Lima –
Perú.

4 Castillo Freyre, Mario – Rivas Caso. Gino: “La diligencia y la inejecución de las obligaciones”. Revista
Ius
Veritas Nº 48, página 138, julio 2014, Lima –
Perú.

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9. Es necesario que estos presupuestos concurran conjuntamente para

calificar como una causa no imputable y lograr la liberación del deudor. Si
un hecho a pesar de ser extraordinario es previsible y/o resistible por el
deudor no liberará al deudor del incumplimiento.

10. Ahora bien, resulta claro que la declaratoria del Estado de Emergencia
Nacional, constituye una circunstancia extraordinaria que quiebra el normal
desarrollo de la vida cotidiana y las relaciones contractuales, por lo que
debe ser calificada como imprevisible, ya que las partes conformantes de
los contratos de arrendamiento del inmueble, en un actuar diligente y
normal no les resultaba posible prever situaciones como las que se vienen
dando.

11. Por otro lado, la declaratoria del Estado de Emergencia Nacional

(Decreto Supremo NO 044-2020-PCM), constituye una situación
irresistible, ya que no resulta posible evitar el desarrollo de las mismas
porque sus efectos son de carácter general y obligatorio para todas las
personas naturales y jurídicas, que se encuentren en territorio nacional y
proviene de una norma de carácter imperativo.

12. Si el incumplimiento se generó por fuerza mayor, la obligación se extingue

y en caso que dicha causa sea temporal, el deudor no es responsable por el
retardo mientras ella perdure. Sin embargo, la obligación se extingue si la
causa que determina la inejecución persiste hasta que al deudor, de
acuerdo al título de la obligación o a la naturaleza de la prestación, ya no se
le pueda considerar obligado a ejecutarla; o hasta que el acreedor
justificadamente pierda interés en su cumplimiento o ya no le sea útil.

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El primer párrafo del artículo 1316 del CC dispone que:

"La obligación se extingue si la prestación no se ejecuta por causa no

imputable al deudor.

13. De lo establecido en el artículo 1316 del CC se aprecia que aquellos que

no puedan cumplir con sus prestaciones, no son responsables de tal
incumplimiento, siempre que la causa del mismo no le sea imputable a tal
persona.

Esta disposición se encuentra acorde con lo establecido por los artículos

1314 y 1315 del CC. Ello implica que si una persona incumple con la
prestación debida, por motivos ajenos a sus posibilidades como fuerza
mayor o caso fortuito, no es responsable frente al acreedor de tal
prestación.

14. El artículo 1317 del CC establece que: "El deudor no responde de los
daños y perjuicios resultantes de la inejecución de la obligación o de su
cumplimiento parcial tardío o defectuoso por causas no imputable salvo
que lo contrario esté previsto expresamente por la ley o por el título de la
obligación.

15. Si el arrendador no puede cumplir con garantizar el uso comercial

o aprovechamiento del inmueble, por fuerza mayor; de manera recíproca la
contraprestación (pago de renta) se ve extinguida.

El numeral 2 del artículo 1681 del CC estipula que el arrendatario está

obligado:

"2.- A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a

falta de convenio, cada mes, en su domicilio."

16. En el contrato de arrendamiento, el arrendatario se encuentra obligado

al pago puntual de la renta acordada. En aquellos casos en que
el

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arrendatario incumpla con tal pago de la renta por dos meses y quince días,
se configura una causal de resolución del contrato de arrendamiento.

De igual forma, el numeral 1 del artículo 1697 del CC dispone que.- El

contrato de arrendamiento puede resolverse:

1. Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro

mes y además quince días. Si la renta se pacta por períodos mayores,
basta el vencimiento de un solo período y además quince días. Sí el
alquiler se conviene por periodos menores a un mes, basta que venzan
tres períodos.

17. Por lo tanto, tales disposiciones sólo resultarán aplicables si la falta de pago
se origina por hechos imputables, directamente, al arrendatario. En aquellos
casos en que el incumplimiento contractual se origine por causas no
imputables (fuerza mayor) al arrendatario, se generarían los siguientes
efectos:

(a) EI arrendador se encuentra imposibilitado de cumplir con la

obligación de garantizar al arrendatario el uso del inmueble para la
explotación como local comercial.

(b) El arrendatario al existir una causa de fuerza mayor, se encuentra

exceptuado del pago de la renta.

(c) La falta de pago de la renta, no puede ser calificada como un

incumplimiento contractual que de origen a la resolución del contrato.

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