PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN:

ANÁLISIS NORMATIVO Y JURISPRUDENCIAL

SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

 LEY DE REGULARIZACIÓN DE
EDIFICACIONES N° 27157
La Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento
para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, establece los procedimientos del
(i) saneamiento de la titulación y de unidades inmobiliarias en las que
coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, tales como
departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y galerías
comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes
comunes y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva, así como el
procedimiento para la (ii) tramitación de la declaratoria de fábrica
(regularización) y (iii) el régimen de unidades inmobiliarias que comprenden
bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común.
MARCO NORMATIVO DE LA DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN
 PRE DECLARATORIA DE FÁBRICA
Los propietarios pueden solicitar al Registro la anotación preventiva
de la pre declaratoria de fábrica, la misma que tendrá la vigencia de
un año.
Cuando se solicite la inscripción de una unidad inmobiliaria con
secciones de propiedad exclusiva y bienes comunes, debe inscribirse
necesariamente, en el mismo acto, el reglamento interno y la pre
independización.
*Art. 29.1 Ley 29090, modificado por la Ley 30494
 PRE DECLARATORIA DE FÁBRICA
La vigencia de la anotación de pre fábrica, podrá ser de un año contado desde la fecha
1 del asiento de presentación.

La vigencia de la anotación es prorrogable antes de su vencimiento y por el mismo

2 plazo, cuantas veces sea necesario. En ningún caso la vigencia de dichas anotaciones
excederán del plazo de vigencia de la licencia de edificación

La prórroga del plazo de vigencia se anota preventivamente en mérito al documento

3 privado con firmas legalizadas otorgado por el propietario del terreno.

Si durante la vigencia de la anotación preventiva no se llegara a registrar su conversión en

4 la inscripción, dicha anotación caduca de pleno derecho.
 CONFORMIDAD DE OBRA Y DECLARATORIA DE
EDIFICACIÓN

Conformidad de Obra: Es la verificación que la edificación ejecutada

cumple con parámetros y que los planos aprobados en la licencia de
edificación o del replanteo, de ser el caso, corresponden a la realidad física
de la obra.

Declaratoria de Edificación: Una vez concluidas las obras de edificación,

quien las realice, efectuará una descripción de las condiciones técnicas y
características de la obra ejecutada.
 ELEMENTOS COMUNES EN LOS REGÍMENES
 Derecho de propiedad especial caracterizado por la coexistencia de
dos elementos:

a. Derecho singular y exclusivo de propiedad

sobre un espacio suficientemente
delimitado y susceptible de aprovecha-
miento independiente.

b. Copropiedad sobre los bienes o

elementos comunes.
 REGÍMENES

RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y

COMÚN

RÉGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN Y
COPROPIEDAD
 REGÍMENES APLICABLES SEGÚN EL TIPO DE
EDIFICACIÓN
 El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común es obligatorio
en los casos de unidades superpuestas en el plano vertical.

 En las demás edificaciones, puede optarse por el régimen de

propiedad exclusiva y propiedad común o de independización y
copropiedad.
*Art. 128 Reglamento de la Ley 27157 y Art. 5.1 Directiva
PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMÚN
 CAMBIO DE RÉGIMEN
REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMUN PARA CASAS EN
CONDOMINIO Y QUINTAS
• "El tratamiento del terreno como bien común no es absoluto en el Régimen de Propiedad
Exclusiva y Propiedad común, ya que según lo establece el artículo 134° del Reglamento de la
Ley Nº 27157, se permite pacto en contrario. Consecuentemente, no es lo usual pero si es
válido que en el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, el terreno sea
considerado como bien de propiedad exclusiva si así se establece en el Reglamento Interno,
lo que dependerá del tipo de edificación y de la decisión de la junta de propietarios; pues,
aun cuando a las casas en copropiedad o quintas les corresponda por el tipo de edificación el
régimen de independización y copropiedad, nada obsta para que la junta de propietarios se
acoja al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común y pacten en el Reglamento
Interno que el terreno y su proyección vertical sobre el que está construida la edificación de
cada unidad inmobiliaria sea de propiedad exclusiva de los propietarios”.

RESOLUCIÓN N° 1635-2015-SUNARP-TR-L
 RÉGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN Y
COPROPIEDAD
 Unidades de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y
bienes de uso común sujetos al régimen de copropiedad regulado por el
Código Civil. No es procedente solicitar la partición de las zonas comunes.
 Solo aplicable a: Quintas, casas en copropiedad, centros y galerías
comerciales o campos feriales y otras unidades inmobiliarias con bienes
comunes.
 Deben ser de un solo piso o que, de contar con más pisos, pertenezcan a un
solo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el
terreno de propiedad exclusiva de la sección.
*Art. 128° Reglamento de la Ley 27157
 MAYORÍAS PARA ADOPTAR ACUERDOS

Unanimidad para aprobar y modificar el reglamento interno, transferencia,

gravamen, cesión en uso o la celebración de cualquier acto o contrato que
importe la disposición o limitación de uso de los bienes de copropiedad.

Mayoría absoluta para los demás actos de administración ordinaria.

 ADQUISICIÓN DE BIENES COMUNES

“Para que la junta de propietarios sometida al régimen de

independización y copropiedad autorice la adquisición de bienes
comunes, se requerirá también el voto a favor de la totalidad de
propietarios de las unidades de dominio exclusivo”.

RESOLUCIÓN N° 1855-2009-SUNARP-TR-L
 PACTO EN CONTRARIO

DISPOSICIÓN DE BIENES COMUNES EN EL RÉGIMEN DE

INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD
• “En el régimen de independización y copropiedad, la atribución de
disponer de los bienes comunes está sujeta a la mayoría
establecida en el Código Civil, salvo que el Reglamento Interno
establezca una mayoría diferente."

RESOLUCIÓN N° 195-2014-SUNARP-TR-L
 NACIMIENTO DEL RÉGIMEN

Con el otorgamiento del reglamento interno por el único

propietario de la edificación cuando tenga por finalidad
transferir las secciones de propiedad exclusiva.
De hecho, con la transferencia de las secciones de propiedad
exclusiva antes de otorgarse el reglamento interno. Situación
de Regularización prevista por la Ley 27157.

ART. 39° LEY N° 27157

 REGLAMENTO INTERNO
 Es el estatuto de la edificación que contiene la descripción de las
secciones de propiedad exclusiva, usos, zonas comunes, porcentajes
de participación, derechos y obligaciones de los propietarios, régimen
de la junta de propietarios como sesiones, quórum, votaciones,
acuerdos, entre otros. Art. 42 Ley 27157
 La declaratoria de fábrica constituye un acto previo para su inscripción,
salvo disposición en contrario (subdivisión tipo quinta - habilitaciones
para uso vivienda con bienes comunes).

ART. 46° Y 83° DEL RIRP

 MODELO DE REGLAMENTO INTERNO DEL

RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMÚN

 PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMÚN
• Artículo 1.- Obligatoriedad y designación abreviada

El presente reglamento interno es de observancia obligatoria, sin excepción ni limitación alguna,

para todas las personas que tengan la propiedad o posesión, bajo cualquier título, de las secciones
inmobiliarias de propiedad exclusiva que forman parte de la unidad
inmobiliaria................................(Ingresar el nombre de la unidad inmobiliaria, de ser el caso;
omitir si no tiene nombre), descrita en el Capítulo II de este Reglamento, a la que en adelante se
denominará UNIDAD INMOBILIARIA. Dichas personas quedan obligadas a respetar sus
disposiciones y las decisiones de la Junta de Propietarios.

CAPITULO II - LA UNIDAD INMOBILIARIA

• Artículo 2.- Características de la UNIDAD INMOBILIARIA

Las características de la UNIDAD INMOBILIARIA son las siguientes:

a) Ubicación:
b) Descripción y uso:
 PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMÚN
La UNIDAD INMOBILIARIA es....................(Especificar uno de los tipos señalados en el
Artículo 126° del Reglamento de la Ley Nº 27157) y consta de......................(Realizar una
breve descripción general, señalando el número de secciones de propiedad exclusiva que
contiene).
La UNIDAD INMOBILIARIA se encuentra destinada a un uso .... (especificar si se trata de uso
residencial, comercial, industrial, mixto, etc.).

• Artículo 3.- Secciones de propiedad exclusiva

Las secciones de propiedad exclusiva que forman parte de la UNIDAD INMOBILIARIA son:

Denominación Número Área Ocupada Uso

Artículo 6.- Participación en las áreas y bienes comunes
El porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de
las secciones de propiedad exclusiva, respecto de las áreas y los bienes comunes
se atribuirá en función del área ocupada por cada sección. (Utilizar diversos
criterios: área techada, ubicación, valor, etc. Debe ser razonable).
Artículo 7.- Participación en los gastos comunes
El porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de
las secciones de propiedad exclusiva, respecto de los gastos que demande la
atención de los servicios comunes, la conservación y el mantenimiento de las
áreas y/o los bienes comunes y la administración de la UNIDAD INMOBILIARIA, es
determinado con base en .................(Indicar el criterio que se ha decidido aplicar
para la división de los gastos comunes, tales como: el uso, el espacio ocupado, la
demanda de servicios, el número de personas que pueden ocupar la sección, a
ubicación o la accesibilidad de la misma, etc.).
CRITERIOS DE ASIGNACIÓN DE
PORCENTAJES
GASTOS COMUNES
MODELO DE REGLAMENTO INTERNO DEL
RÉGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN Y
COPROPIEDAD
 INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD

• Artículo 4.- Áreas y bienes comunes en copropiedad

Las áreas y bienes en copropiedad que forman parte de la
UNIDAD INMOBILIARIA son los siguientes:
Áreas en copropiedad Área Ocupada Destino
......................... ...........................m2 .......................................
......................... ...........................m2 .......................................
......................... ...........................m2 .......................................
• Bienes en copropiedad Destino
Artículo 5.- Cuotas ideales sobre las áreas y bienes en copropiedad

Las cuotas ideales de cada uno de los propietarios de las secciones independizadas,
respecto de las áreas y los bienes en copropiedad se atribuye en función de
...............(Indicar el criterio adoptado ).
Según el criterio antes señalado, los porcentajes de participación de los propietarios en las
áreas y bienes comunes en copropiedad, son los siguientes: …..

Artículo 6.- Participación en los gastos comunes

El porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de las

secciones independizadas, respecto de los gastos que demande la atención de los
servicios comunes, la observación, el mantenimiento, y la administración de las áreas y/o
los bienes en copropiedad, la reposición de estos últimos, así como los tributos y cargas
que la afecten, es determinado con base en .................(En principio el criterio deberá ser
idéntico al que sirvió para fijar la cuota ideal. Sin embargo puede adoptarse un criterio
distinto basado en: el uso, el espacio ocupado la demanda de servicios, el número de
personas que pueden ocupar la sección, la ubicación o la accesibilidad de la misma, etc.).
Artículo 10.- Atribuciones de la junta
Corresponde a la Junta de Copropietarios:
a) Decidir sobre la conservación y mantenimiento de las áreas y los bienes en
copropiedad, los servicios de uso común, y disponer la administración de los bienes
en copropiedad. Ninguna acción que afecte a éstos, será efectuada sin su previa
aprobación.
b) Elegir cada dos años al Presidente de la Junta, entre sus integrantes.
c) Adoptar por mayoría absoluta, medidas de carácter general o extraordinario, de
oficio o a petición de parte, para dar cabal cumplimiento a las disposiciones legales
que rigen el Régimen de Independización y Copropiedad, así como para la mejor
conservación, mantenimiento y administración de los bienes en copropiedad.
d) Aprobar y modificar el Reglamento Interno, por unanimidad.
e) Aprobar, por unanimidad, la transferencia, gravamen, cesión en uso, o la
celebración de cualquier otro acto o contrato que importe disposición o limitación
de uso de las áreas y los bienes en copropiedad, susceptibles de ser transferidos.
Artículo 14.- Mayorías requeridas para la adopción de acuerdos
Los acuerdos de la Junta de Copropietarios se tomarán con el voto
conforme de los copropietarios que representen una mayoría
absoluta de las cuotas ideales existentes sobre las áreas o bienes en
copropiedad. La mayoría calificada está constituida por el acuerdo
unánime de todos los copropietarios.
 OTORGANTES DEL REGLAMENTO INTERNO
 El propietario del predio, constructor.
 El presidente de la junta de propietarios.
 Se inserta o adjunta copia certificada del acta de la sesión y debe
acreditarse la convocatoria.
 El voto se computa por cada sección, mientras no se encuentren
definidos los porcentajes.
 La convocatoria la realiza el propietario-constructor o por los
propietarios que representen el 25% de los porcentajes de
participación sobre los bienes comunes.

*Numeral 5.2 Directiva.

*Art. 86° y 87° del RIRP.
ACTOS INSCRIBIBLES EN LA PARTIDA MATRIZ DEL
PREDIO
REGLAMENTOS INTERNOS Y SUS
MODIFICACIONES

ELECCIÓN PRESIDENTE, DIRECTIVA Y

JUNTA DE PROPIETARIOS
ADMINISTRADOR

ADECUACIÓN DE REGLAMENTOS
INTERNOS ANTERIORES A LA LEY N° 27157
32
REGLAMENTO INTERNO CON RESERVA DE AIRES
Posibilidades:
1. Reserva de aires con independización:
–Se independiza como sección de dominio
exclusivo, con asignación de porcentajes de
participación.
–Debe tener un área proyectada de acceso.
2. Reserva de aires sin independización:
–Dicha situación debe constar expresamente en
el reglamento interno, la partida matriz o la
vinculada.
¿AIRES SOBRE AIRES O DERECHO DE SOBREELEVACIÓN?
IMPROCEDENCIA DE INDEPENDIZACIÓN DE AIRES
SOBRE AIRES
 SITUACIÓN ESPECIAL DE LOS “AIRES”
 Los “aires” pueden ser definidos como el techo del último piso de una
edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad
común. También se consideran “aires” a los espacios vacíos a nivel del
piso respectivo.
 Son comunes, salvo que en los “títulos de propiedad” se establezca lo
contrario. (Art. 40° literal h. Ley 27157).
 Si en el reglamento interno se le considera como sección de propiedad
exclusiva, debe asignársele porcentaje de participación y tener cuando
menos proyectada un área de acceso. (Art. 5.5 de la Directiva).
 Puede quedar en la partida matriz si el reglamento interno así lo
establece. (Art. 5.5 Directiva)
 PRECISIÓN DE LA NATURALEZA JURÍDICA DE
LOS “AIRES”

 La omisión de señalar en el reglamento interno que los “aires” son

propios, puede ser aclarada mediante el voto favorable de las 2/3 de
los porcentajes de participación.
 Si en el reglamento se estipuló expresamente que los “aires” son
comunes, debe seguirse el procedimiento aplicable para la
transferencia de bienes comunes o acordarlo por unanimidad.
*Art. 5.7 Directiva.
 ACUERDO - CXLIX PLENO

AZOTEA O AIRES
• "En la legislación peruana son conceptos equivalentes
azotea o aires, sin perjuicio de lo que al respecto señale
el Reglamento Interno".
LIMITACIÓN AL DERECHO DE SOBREELEVACIÓN
ACUERDO: INDEPENDIZACIÓN DE AIRES SOBRE
AIRES
 LEGITIMIDAD PARA REALIZAR LA
CONVOCATORIA A LAS SESIONES A LA JUNTA DE
PROPIETARIOS

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 CONVOCATORIA A LA SESIÓN
La realiza el presidente de la junta.
Se efectuará en la forma y con los plazos establecidos en el
reglamento interno. En su defecto, se hará con una anticipación
no menor de 5 días naturales, mediante esquelas, facsímil, correo
electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia
de su entrega.
Ante el Registro, la convocatoria puede acreditarse mediante
constancia formulada por el presidente (o también denominada
declaración jurada).
*Art. 146° Reglamento, 54 RIRP y 5.10 Directiva.
*Art. 87° del RIRP.
 REPRESENTACIÓN
REPRESENTACIÓN PARA CONVOCAR A JUNTA DE PROPIETARIOS
• En los casos en que la convocatoria a una junta de propietarios sea
efectuada a través de representantes de los titulares que ostentan
el 25% de participaciones sobre los bienes comunes de la
edificación no requiere acreditarse dicha representación ante el
Registro. En ese caso bastará que la persona que otorga la
declaración jurada de convocatoria manifieste en dicha
declaración que se acreditó la representación.
• Criterio sustentado en la Resolución Nº 2027-2018-SUNARP-TR-L
del 28.08.2018.

• Precedente CXCIII PLENO (2018)

 CONVOCATORIA
• Convoca presidente, salvo disposición distinta del reglamento.
• El segundo párrafo del artículo 87 del RIRP regula la
convocatoria para el primer presidente: propietario constructor
o los propietarios que representen el 25% de las
participaciones sobre los bienes comunes.

44
 CONVOCATORIA
• CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS
• “La convocatoria a sesión de junta de propietarios
solamente puede ser efectuada por el Presidente o por el
designado por el Reglamento Interno. Excepcionalmente
pueden convocar los propietarios que representen al
menos 25% de participaciones cuando se acredite ante el
Registro la acefalía o ausencia definitiva del designado
para ello”.
*Acuerdo adoptado en el pleno LXXX (2011)
 CONVOCATORIA

• Precisar el acuerdo del pleno LXXX, en el sentido que se refiere al

supuesto en que existe presidente inscrito con período de
funciones vigente. En tal caso, propietarios que representan el
25% de participaciones sobre los bienes comunes podrán
convocar si se acredita la muerte, renuncia o incapacidad del
presidente.
• El objeto de la sesión podrá ser la elección del nuevo presidente o
directiva y/o la adecuación o modificación del reglamento interno.
*Acuerdo adoptado en el Pleno CXXXIX (28/12/2015).
 CONVOCATORIA
• Presidente con período de funciones vencido
• El último presidente inscrito de la junta de propietarios con
período de funciones vencido también está legitimado para
convocar a junta de propietarios con la finalidad de elegir al
nuevo presidente o directiva.
*Precedente adoptado en el pleno CXXXIX (28/12/2015).
 PRECEDENTE - CLV PLENO (2016)
• CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS POR EL 25% DE
PARTICIPACIONES.
“Cuando no existe Presidente de la Junta de Propietarios inscrito o
ha vencido el mandato del Presidente inscrito, la convocatoria a
Junta de Propietarios podrá ser efectuada por propietarios que
representen el 25% de participaciones sobre los bienes comunes,
para tratar cualquier materia que se señale en la convocatoria.

Ello es también aplicable cuando existe presidente inscrito con

período de funciones vigente, y el 25% de propietarios convoca
acreditándose la muerte, renuncia o incapacidad del presidente.”
SESIÓN DE JUNTA DE PROPIETARIOS VIRTUALES
 QUÓRUM PARA SESIONAR Y MAYORÍAS PARA ADOPTAR
VÁLIDAMENTE LOS ACUERDOS

 Modificación del reglamento interno o elección del presidente y de la

junta directiva, en su caso: En primera convocatoria más del 50% de
los porcentajes de participación. En segunda convocatoria, los que
asistan.
 Modificación de porcentajes de participación, desafectación, venta,
gravamen, cesión en uso o afectación permanente de zonas comunes:
Mayoría calificada de 2/3 de los porcentajes de participación.
*Art. 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva
 DETERMINACIÓN DEL QUÓRUM
QUÓRUM DE SESIÓN DE JUNTA DE PROPIETARIOS

• Para la determinación del quórum de sesión de

junta de propietarios, deberá considerarse
únicamente a los propietarios con derecho inscrito.

*Precedente de observancia obligatoria aprobado en el X

Pleno del TR
 TRANSFERENCIA DE BIENES COMUNES

• Presupuesto:
Deben tratarse de bienes comunes susceptibles de ser transferidos
tales como sótanos, azoteas o aires, cuarto de guardián,
estacionamientos comunes, etc.
• Procedimiento:
Acuerdo de transferencia aprobado por los 2/3 de los votos de la
junta de propietarios.
 TRANSFERENCIA DE BIENES COMUNES
“Procede la inscripción de la transferencia de bienes comunes
en unidades sujetas al régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común, siempre que dicho acuerdo se adopte con la
mayoría calificada establecida en la Ley 27157, se modifique el
respectivo reglamento interno y se cumpla con la formalidad
prevista en el artículo 2010 del Código Civil.”

RESOLUCIÓN N° 613-2009-SUNARP-TR-L
TRANSFERENCIA DE BIENES COMUNES: DOS ETAPAS
TRANSFERENCIA DE BIENES COMUNES: FINALIDAD DE LA
ESCRITURA PÚBLICA
 TRANSFERENCIA DE BIENES DE LA JUNTA DE
PROPIETARIOS
TRANSFERENCIA DE SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA DE LA JUNTA DE
PROPIETARIOS
• En la transferencia de secciones de propiedad exclusiva, cuyo dominio corresponde
a la Junta de Propietarios, se requiere presentar acta de Junta de Propietarios en la
que conste que el acuerdo de transferencia ha sido aprobado por mayoría calificada
de dos tercios de las participaciones sobre los bienes comunes, además de
acreditarse la convocatoria a la Junta y demás requisitos que establece el artículo
148 del reglamento de la Ley N° 27157.
• A dicho efecto, en representación de la Junta de Propietarios, otorgará la escritura
pública de transferencia el Presidente de la Junta de Propietarios. La escritura podrá
también ser otorgada por otra persona que haya sido designada por la Junta de
Propietarios.
• Criterio sustentado en la Resolución Nº 2574-2018-SUNARP-TR-L del 30/10/2018 y
en la Resolución Nº 2753-2018-SUNARP-TR-L del 16/11/2018.
PRECEDENTE CCI PLENO (2018)
56
TRANSFERENCIA DE BIENES DE LA JUNTA DE
PROPIETARIOS

PRECEDENTE CCXLIII PLENO (2021)

 EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN
Por destrucción o demolición de la edificación, salvo
que las zonas propias y comunes puedan delimitarse en
función al terreno.
Por acuerdo unánime de todos los propietarios, en cuyo
caso se procede a la acumulación en la partida matriz
(nace un régimen de copropiedad). No se requiere
cumplir con algún requisito municipal o administrativo.

*Numeral 5.14 Directiva.

EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN
MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCIÓN

scampos@ldgabogados.com