Desafectación de bienes comunes en el régimen de propiedad exclusiva y común

Reflexiones a propósito de la Resolución N° 376-2020-SUNARP-TR-L (06/26/2020)

Alberto MENESES GÓMEZ (*)

La Ley N° 27157, Ley de Regularización de Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fabrica y
del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común y su reglamento aprobado
por el Decreto Supremo N° 035-2006-Vivienda, dispusieron que en el caso que en una edificación se
presenten secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes, es factible el acogimiento a los regímenes de
propiedad exclusiva y propiedad común o el de independización y copropiedad. 

De acuerdo con ello, será el propietario (que puede ser también el constructor) o, en su defecto,  los
propietarios de las secciones de las propiedades exclusivas, quienes deberán escoger a que régimen
acogerse. 

El artículo 129 del Reglamento señala como concepto del régimen de propiedad exclusiva y común que, es el
régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por
secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de
dominio común.

Vale decir, conforme a lo señalado en la Resolución N° 681-2013-SUNARP-TR-L, juntamente con la propiedad

exclusiva sobre una sección determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad sobre los elementos
comunes de la edificación, como el terreno en donde está construido, los muros, las escaleras, ascensores, y
demás elementos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas unidades de
propiedad exclusiva.

Entonces, para este régimen se requiere como presupuestos para su existencia: i) propiedad exclusiva de
distintos propietarios, y ii) propiedad común sobre los elementos comunes, llámense el terreno matriz donde
está construida la edificación, escaleras, muros, aires, entre otros.

De otro lado, el reglamento interno es el documento legal en el que se regula todo lo establecido al régimen de
propiedad exclusiva y común, el cual puede ser modificado dependiendo las situaciones que se presenten.
Para la modificación del reglamento interno se ha dispuesto que se necesite un acuerdo con los 2/3 de las
participaciones para el caso de modificación de porcentajes de participación, desafectación de bienes
comunes, venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de zonas comunes.

En el caso de la desafectación y posterior venta de un bien común, no basta seguir con el procedimiento de
convocatoria a junta, acuerdo con de 2/3, formalización en escritura pública o documento privado e inscripción
de la modificación del reglamento interno, puesto que esto es solo el cambio de la naturaleza jurídica del
bienes o bienes desafectados, los cuales ahora ya no serán considerados como bienes comunes, sino de
propiedad exclusiva. Cabe indicar que la desafectación de un bien común implica su independización a favor
de la junta de propietarios y la asignación de un porcentaje en la participación en los bienes comunes.

El acuerdo de desafectación debe ser notificado a todos los propietarios que no asistieron a la sesión que lo
aprobó para que en el plazo de 20 días útiles puedan manifestar por escrito notarial su discrepancia con el
acuerdo [1] , vencido el cual se entenderán vinculados al mismo.

Pues bien, una vez realizado este cambio de la naturaleza de los bienes comunes y la modificación del
reglamento interno, es necesario que la transferencia que se realice a alguno de los integrantes de la junta se
formalice mediante un título traslativo de dominio dispuesto por el Código Civil (compraventa, donación,
permuta, etc.), a fin de poderse inscribir en el Registro. 

En la Resolución N° 376-2020-SUNARP-TR-L se pretendía vía una rectificación cambiar la naturaleza de un

bien común a uno exclusivo, lo cual fue desestimado de manera correcta por el Tribunal Registral, puesto que
como se ha desarrollado el cambio de la naturaleza de un bien común trae consigo la desafectación y todo el
procedimiento que la Ley N° 27157 ha establecido.

No negamos la posibilidad que en un determinado caso se pueda presentar un error en la determinación de los
bienes comunes, lo cual podría dar mérito a solicitar una rectificación; sin embargo, para dicho fin el error debe
estar contenido en el propio título que lo genero de forma fehaciente, caso contrario deberá seguirse el
procedimiento de desafectación. 

En este sentido, consideramos adecuado el criterio emitido por el Tribunal Registral, en tanto de los expuesto
en la resolución no se puede establecer que hubiera existido un error fehaciente en la determinación de los
bienes comunes que generen la solicitud de rectificación, por lo que correspondía seguir el procedimiento de
desafectación.

(*) Abogado por la Universidad Inca  Garcilaso de la Vega y Magíster en Derecho Registral y Notarial por la
Universidad de San Martín de Porres. Asociado senior del Estudio Olaechea.
[1]  El artículo 148 del Reglamento precisa que en caso la notificación sea devuelta por el notario, ya que el
domicilio fuese desconocido o carezca del mismo en el lugar de la edificación, se deberá publicar un aviso en
el diario oficial El Peruano, debiendo transcurrir los 20 días hábiles posteriores para ejecutar el acuerdo.