RÉGIMEN DE PROPIEDAD

EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN

Fredy Luis Silva Villajuán

Aspectos generales
 Normativa aplicable
- Ley N° 27157, modificada por la Ley N° 27333.
- TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, aprobado
mediante D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.
- Código Civil.
- Resolución Viceministeral N° 004-2000-MTC-15.04,
que aprueba los reglamentos internos modelos.
- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios:
Resolución 248-2008-SUNARP/SN.
- Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y
Propiedad Común: Resolución 340-2008-SUNARP/SN.
- Precedentes de observancia obligatoria.
 Situación de hecho

Edificación compuesta por:

a) Secciones de propiedad exclusiva que

pertenecen a distintos propietarios.

b) Bienes y servicios comunes.

Regímenes en nuestra legislación

- Propiedad exclusiva y propiedad común

- Independización y copropiedad

Art. 38 Ley 27157

 Tipos de edificaciones

- Edificios de departamentos
- Quintas
- Casas en copropiedad
- Centros y galerías comerciales o campos
feriales
- Otras unidades unidades inmobiliarias con
bienes comunes
Art. 2 Ley 27157 y 126 de su Reglamento
 Edificios de departamentos

Unidades inmobiliarias de propiedad

exclusiva para uso residencial, comercial,
industrial o mixto, ubicadas en una
edificación de más de un piso que cuenta
con bienes y servicios comunes.

Art. 2 Reglamento Ley 27157

Edificios de departamentos
 Quintas

Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva

que conforman un conjunto continuo de
viviendas unifamiliares construido sobre un
terreno urbanizado, que cuenta, por lo menos,
con un pasaje de acceso desde la vía pública en
calidad de bien común.

Art. 2 Reglamento Ley 27157

 Casas en copropiedad

Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva

que conforman un conjunto de viviendas
unifamiliares que incluye bienes de propiedad
común, como áreas recreativas o de otra índole,
y servicios comunes.

Art. 2 Reglamento Ley 27157

Casas en copropiedad
Centros y galerías comerciales o
campos feriales

Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva

que conforman una edificación de uno o más
pisos para uso exclusivamente comercial que
cuenta con bienes o servicios comunes.

Art. 2 Reglamento Ley 27157

Centros y galerías comerciales o
campos feriales
Otras unidades inmobiliarias
con bienes comunes

Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva,

susceptibles de independización, edificadas
sobre un terreno de propiedad común.

Art. 2 Reglamento Ley 27157

Régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común

Derecho de propiedad especial caracterizado por

la coexistencia de dos elementos:

a. Derecho singular y exclusivo de propiedad

sobre un espacio suficientemente delimitado y
susceptible de aprovechamiento independiente.

b. Copropiedad sobre los bienes o elementos

comunes.
Art. 129 Reglamento de la Ley 27157.
 Régimen de independización y
copropiedad
- Unidades de propiedad exclusiva susceptibles de ser
independizadas y bienes de uso común sujetos al régimen
de copropiedad regulado por el Código Civil. No es
procedente solicitar la partición de las zonas
comunes.
- Solo aplicable a: Quintas, casas en copropiedad, centros y
galerías comerciales o campos feriales y otras unidades
inmobiliarias con bienes comunes.
Deben ser de un solo piso o que, de contar con más pisos,
pertenezcan a un solo propietario y los pisos superiores se
proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad
exclusiva de la sección.
Art. 128 Reglamento de la Ley 27157
Regímenes aplicables según el tipo
de edificación

- El régimen de propiedad exclusiva y propiedad

común es obligatorio en los casos de unidades
superpuestas en el plano vertical.

- En las demás edificaciones, puede optarse por

el régimen de propiedad exclusiva y propiedad
común o de independización y copropiedad.

Art. 128 Reglamento de la Ley 27157 y Art. 5.1 Directiva

 Nacimiento del régimen
- De hecho, con la transferencia de las
secciones de propiedad exclusiva antes de
otorgarse el reglamento interno.

- Con el otorgamiento del reglamento interno

por el único propietario de la edificación cuando
tenga por finalidad transferir las secciones de
propiedad exclusiva.
Art. 39 Ley 27157
 Reglamento Interno
- Es el estatuto de la edificación que contiene la
descripción de las secciones de propiedad exclusiva,
usos, zonas comunes, porcentajes de participación,
derechos y obligaciones de los propietarios, régimen
de la junta de propietarios como sesiones, quórum,
votaciones, acuerdos, entre otros. Art. 42 Ley 27157
- La declaratoria de fábrica constituye un acto
previo para su inscripción, salvo disposición en
contrario (subdivisión tipo quinta - habilitaciones para
uso vivienda con bienes comunes). Arts. 42 y 51 RIRP,
respectivamente.
 Contenido del reglamento
interno

a.- Descripción de las secciones de propiedad exclusiva:

área construida y uso. Bienes comunes, con la precisión
de los que se califiquen como intransferibles.
b.- Derechos y obligaciones de los propietarios.
c.- Limitaciones y disposiciones sobre los usos y destinos
de los bienes comunes y uso de las secciones de
propiedad exclusiva.
d.- Reglamentos especiales referidos a obras, usos,
propaganda u otros, de ser el caso.
e.- Relación de los servicios comunes.
 Contenido del reglamento
interno
f.- Porcentajes de participación en la propiedad de los bienes
comunes de acuerdo al criterio adoptado.
g.- Porcentajes de participación en los gastos comunes de
acuerdo al criterio adoptado.
h.- Régimen de la junta de propietarios, órganos de
administración, facultades, responsabilidades y
atribuciones
i.- Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias,
quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás de la
junta de propietarios.
j. Cualquier otro acuerdo o pacto lícito. Art. 42 Ley 27157 y 153
Reglamento
Porcentajes de participación en
los bienes comunes

La participación en los bienes comunes, es un

derecho accesorio a cada unidad o sección de
uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario
de la misma. El porcentaje es determinado en el
Reglamento Interno, y se establecerá
atendiendo a criterios razonables, como el
área ocupada de las secciones exclusivas, la
ubicación de éstas, los usos a los que están
destinadas, etc.
Art. 130 Reglamento Ley 27157
Porcentajes de participación en
los bienes comunes

El pago de los gastos comunes, se efectuará de

acuerdo con los porcentajes establecidos en el
Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios
de uso, espacio ocupado, demanda de servicios,
el número de personas que ocupan las
secciones, la ubicación o accesibilidad de las
mismas, etc., porcentajes que no son
necesariamente iguales a los de participación
en el dominio de los bienes comunes.
Art. 138 Reglamento Ley 27157
Formalidad del Reglamento Interno
y del Pre-reglamento Interno

- Documento privado con firma certificada por

notario.

- Escritura pública.

- Resolución de la Gerencia de Titulación de

COFOPRI.

Art. 53 RIRP
 Legitimados para otorgar el R.I.

- El propietario del predio.

- El presidente de la junta de propietarios.
- Se inserta o adjunta copia certificada del acta de la
sesión y debe acreditarse la convocatoria.
- El voto se computa por cada sección, mientras no se
encuentren definidos los porcentajes.
- La convocatoria la realiza el propietario-constructor o
por el 25% de participaciones de la edificación.

Art. 53 RIRP y numeral 5.2 Directiva

 Actos inscribibles en la partida
matriz del predio
- Reglamento interno y sus modificatorias.

- Constitución de la junta de propietarios.

- Elección del presidente de la junta de propietarios y

de la junta directiva, de ser el caso. Estos actos se
inscriben en mérito al reglamento interno o a la
copia certificada del acta de la sesión de junta de
propietarios.
Arts. 52 y 54 RIRP
 Inscripción de administrador
general

“No procede denegar la inscripción del

administrador general de una edificación cuando
de la revisión del reglamento interno se advierte
que dicha persona cuenta con facultades de
representación similares a las que le corresponden
al presidente de la junta de propietarios”.

Resolución 475-2010-SUNARP-TR-L
 Independización simultánea
- Las unidades de propiedad exclusiva se independizarán
simultáneamente con la inscripción del reglamento
interno, salvo los aires reservados que pueden quedar
en la matriz.

- La independización implica la apertura de una partida

especial en la que se señalará el régimen al que están
sujetas y su relación con la partida matriz. En la partida
matriz solo quedan las zonas comunes y eventualmente,
los aires reservados.
Arts. 45 y 55 RIRP
Otras situaciones especiales en
independización

Unidad funcional
Pueden inscribirse en una misma partida
registral, dos o mas secciones físicamente
separadas, siempre que constituyan una unidad
funcional.

Art. 45 RIRP.
Otras situaciones especiales en
independización

Servidumbre de paso
“Para independizar secciones de propiedad
exclusiva que no tengan acceso directo a la vía
pública o a zonas comunes, se requiere
constituir servidumbre de paso”.

Precedente aprobado en el XXII Pleno del TR.

Régimen de propiedad
exclusiva y propiedad
común
Acuerdos de la junta de propietarios
relevantes para el Registro

1. Elección del presidente y de la junta

directiva, en su caso.

2. Modificación del reglamento interno:

- Adecuación de reglamento interno.
- Modificación de porcentajes de participación.
- Transferencias de bienes comunes.
Sesión de junta de propietarios

- Está constituida por todos los propietarios de las

secciones de propiedad exclusiva de la edificación y
tiene la representación conjunta de estos.
- La renuncia de uno o más propietarios no impide la
constitución de la junta.
- Será presidida por uno de sus miembros que tendrá la
calidad de presidente, quien ejerce la representación
legal, asumiendo las funciones y responsabilidades
que señala el Reglamento de la Ley.
Art. 145 Reglamento Ley 27157
 Convocatoria a la sesión
- La realiza el presidente de la junta o por el
designado en el RI.
- Se efectuará en la forma y con los plazos
establecidos en el reglamento interno. En su
defecto, se hará con una anticipación no menor de
5 días naturales, mediante esquelas, facsímil, correo
electrónico o cualquier otro medio que permita
dejar constancia de su entrega.

Art. 146 Reglamento, 54 RIRP y 5.10 Directiva.

Acreditación de la convocatoria

“La convocatoria a sesiones de junta de

propietarios podrá acreditarse mediante el
empleo de la declaración jurada regulada en el
artículo 2 de la Resolución Nº 331-2001-
SUNARP-SN”.

Acuerdo adoptado en el XIX Pleno

Acreditación de la convocatoria

La convocatoria se acreditará:
1. Presentación de los documentos previstos en el
reglamento interno o artículo 146 del Reglamento
Ley 27157.

2. Declaración jurada formulada por el presidente

de la junta, en la que conste sus datos de
identificación, domicilio y su firma certificada.
Art. 54 RIRP
Acefalía o ausencia definitiva
del legitimado

CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS

“La convocatoria a sesión de junta de propietarios
solamente puede ser efectuada por el Presidente o
por el designado por el Reglamento Interno.
Excepcionalmente pueden convocar los propietarios
que representen al menos 25% de participaciones
cuando se acredite ante el Registro la acefalía o
ausencia definitiva del designado para ello”.

Acuerdo adoptado en el Pleno LXXX

Declaración jurada cuando la
convocatoria la realiza el 25%

“En los casos que la convocatoria a una junta de

propietarios sea efectuada por los titulares del 25%
de las participaciones sobre los bienes comunes de
la edificación, la constancia de convocatoria deberá
ser suscrita por los propietarios convocantes, en
concordancia con el artículo 52 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No
Societarias.”
Resolución N° 1187-2012-SUNARP-TR-L
 Convocatoria - agenda a tratar

“Al haberse consignado en la convocatoria como

materia a tratar la modificación del reglamento
interno para su adecuación a la Ley 27157, se
encuentra comprendida dentro de dicha
materia, la elección del presidente de la junta”.

Resolución 425-2007-SUNARP-TR-L
 Convocatoria - agenda a tratar

“Cuando en la convocatoria se señala como

materia a tratar la modificación total del
reglamento interno, se encuentra comprendida
la modificación de porcentajes de participación
sobre los bienes comunes y la incorporación de
nuevas secciones de propiedad exclusiva”.

Resolución 1167-2010-SUNARP-TR-L
 Representación de los
propietarios y poseedores

Los propietarios y poseedores podrán hacerse

representar por otras personas ante la junta de
propietarios, de acuerdo a lo establecido en el
reglamento interno. La representación debe
conferirse por escrito y con carácter especial para
cada junta, salvo que se trate de poder otorgado
por escritura pública.

Art. 147 Reglamento Ley 27157

 Calificación de la
representación

“El presidente y secretario en la sesión de junta de

propietarios son los responsables de verificar los
poderes de los representantes de los propietarios
para intervenir en dicha junta; no siendo atribución
del Registrador.”

Resolución N° 366-2008-SUNARP-TR-L
 Quórum para sesionar.
- Modificación del reglamento interno o
elección del presidente y de la junta directiva,
en su caso: En primera convocatoria más del 50% de
los porcentajes de participación.
- Modificación de porcentajes de participación,
desafectación, venta, gravamen, cesión en
uso o afectación permanente de zonas
comunes: Mayoría calificada de 2/3 de los porcentajes
de participación.
Art. 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva
 Determinación del quórum

Quórum de sesión de junta de

propietarios
Para la determinación del quórum de sesión de
junta de propietarios, deberá considerarse
únicamente a los propietarios con derecho
inscrito.

Precedente de observancia obligatoria aprobado en el X Pleno del

TR
Calificación de quórum de junta
de propietarios

“A la junta deben asistir los propietarios con

derecho inscrito vigente a la fecha de celebración
de la junta, debiendo verificar el Registrador que no
se hayan inscrito con posterioridad a la fecha de la
junta, transferencias de secciones de propiedad
exclusiva, pues de haberse inscrito dichas
transferencias, éstas constituirán un obstáculo
(salvable) a la inscripción de los acuerdos.”

Resolución N° 298-2011-SUNARP-TR-L
Intervención de propietarios sin
derecho inscrito

"La asistencia a la junta de propietarios de quienes no

tienen derecho inscrito no puede acarrear la nulidad
de la junta de propietarios. Sin embargo, su
participación será muy limitada en la junta, pues no se
tomará en cuenta su participación y los votos que
éstos emitan (exclusión del cómputo de quórum y
mayoría), o no podrán desempeñar cargos directivos,
como los de presidente, vicepresidente, secretario o
tesorero de la respectiva junta de propietarios
(exclusión de la junta directiva).
Resolución N° 669-2009-SUNARP-TR-L
 Situación especial de los “aires”

- Los “aires” pueden ser definidos como el techo del

último piso de una edificación sujeta al régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común. También
se consideran “aires” a los espacios vacíos a nivel
del piso respectivo.

- Son comunes, salvo que en los “títulos de

propiedad” se establezca lo contrario. (Art. 40 literal h)
Ley 27157).
Aires o techo del último piso
 Situación especial de los “aires”

- Si en el reglamento interno se le considera

como sección de propiedad exclusiva, debe
asignársele porcentaje de participación y tener
cuando menos proyectada un área de acceso.
(Art. 45 del RIRP y 5.5 de la Directiva).

- Puede quedar en la partida matriz si el

reglamento interno así lo establece. (Art. 5.5
Directiva)
 Independización necesaria
cuando se transfieren los aires

“Para que pueda inscribirse la transferencia de

los aires reservados, se requiere que
previamente se abra una partida de
independización de los aires, para lo cual -
además de los planos y memoria descriptiva -,
se requiere que se asigne a dichos aires un
porcentaje de participación en los bienes
comunes.”
Resolución 1183-2009-SUNARP-TR-L
 ¿Aires sobre aires?

“No se puede admitir dividir los aires en secciones o

espacios superpuestos unos a otros por cuanto de tolerar
tal circunstancia, se vaciaría de contenido la disposición
del artículo 51 del RIRP, lo cual nos conduciría al extremo
absurdo de tener que acceder a la inscripción de
regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común sin
que previamente exista inscrita declaración de fábrica
alguna -incluso para terrenos llanos- lo cual constituiría un
despropósito que vulneraría la seguridad jurídica que es la
razón de ser de la institución registral.”
Resolución 187-2012-SUNARP-TR-A
Precisión de la naturaleza jurídica
de los “aires”

- La omisión de señalar en el reglamento interno que

los “aires” son propios, puede ser aclarada
mediante el voto favorable de las 2/3 de los
porcentajes de participación.

- Si en el reglamento se estipuló expresamente que

los “aires” son comunes, debe seguirse el
procedimiento aplicable para la transferencia de
bienes comunes.
Art. 5.7 Directiva.
 Transferencia de bienes comunes

- Presupuesto: Debe tratarse de bienes

comunes susceptibles de ser transferidos tales
como sótanos, azoteas o aires, cuarto de
guardián, estacionamientos comunes, etc.

- Procedimiento:
- Acuerdo de transferencia aprobado por los 2/3
de los votos de la junta de propietarios.
 Transferencia de bienes comunes

- Notificación por conducto notarial a los no asistentes

otorgándoles un plazo de 20 días hábiles. La
comunicación y el transcurso del plazo podrá
acreditarse mediante declaración jurada del
presidente.
- Ejecución del acuerdo (transferencia de la
propiedad)
- Consecuencia de la transferencia: modificación del
reglamento interno e independizaciones.

Art. 43 Ley 27157, 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva.

Transferencia de bienes comunes

“Procede la inscripción de la transferencia de

bienes comunes en unidades sujetas al régimen
de propiedad exclusiva y propiedad común,
siempre que dicho acuerdo se adopte con la
mayoría calificada establecida en la Ley 27157,
se modifique el respectivo reglamento interno y
se cumpla con la formalidad prevista en el
artículo 2010 del Código Civil.”
Resolución 613-2009-SUNARP-TR-L
 Adquisición de bienes por la JP
Jurisprudencia

“La junta de propietarios no es una persona

jurídica.
La rogatoria en la que se solicite la inscripción de la
adquisición de predios autorizada por la junta de
propietarios debe estar acompañada
necesariamente de la modificación del reglamento
interno -en la que se incorpore en calidad de
comunes los bienes adquiridos-, y la acumulación
de predios”.
Res. 711-2006-SUNARP-TR-L del 14-11-2006
 Fundamentos

- Si bien la junta de propietarios no tiene personalidad

jurídica, la Ley 27157 la faculta para disponer de los bienes
comunes.
- Por lo tanto, sobre la base de una interpretación analógica,
si la junta de propietarios puede disponer bienes comunes,
también podrá adquirir bienes.
- Sin embargo, la adquisición se restringe a que se trate de
predios colindantes con la unidad matriz pues se incorporarán
como bienes comunes.
- Conjuntamente, deberá solicitarse la modificación del
reglamento interno y la acumulación de la unidad adquirida.
 Adquisición de bienes por la JP

“Para efectos registrales la junta de propietarios

puede adquirir bienes mueble o inmuebles.
El asiento de inscripción expresará como titular
a la junta de propietarios, debiendo consignar el
detalle de la edificación o conjunto inmobiliario
al que se refiere.”

Numeral 5.13 Directiva

Acumulación o independización de
secciones de propiedad exclusiva

Conjuntamente con la acumulación o las

independizaciones de las secciones deberá registrarse la
modificación del reglamento interno.

La modificación será aprobada por la junta a instancia

del propietario interesado. No se requiere acuerdo
cuando el reglamento interno contenga
consentimiento previo, supuesto en el que la
modificación del reglamento será otorgada de manera
unilateral por el propietario interesado.
Artículo 5.4 Directiva.
 Modificación de reglamento
interno por independización

“En el procedimiento registral de independización de

un bien sujeto al régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común donde se va a producir una
variación del porcentaje de participación sobre las
zonas comunes, se requiere la inscripción
simultánea de la modificación del reglamento
interno, por ser la consecuencia de la
independización a efectuarse”.

Resolución 002-2008-SUNARP-TR-L
 Modificación de reglamento
interno por acumulación

“Para proceder con la acumulación de inmuebles

dentro del régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común, es requisitos indispensable la
modificación del reglamento interno que será
aprobado por la junta de propietarios, salvo
disposición en contrario del propio reglamento”.

Resolución 375-2010-SUNARP-TR-L
Adecuación de los reglamentos
internos

“Los reglamentos internos que se encuentren

vigentes a la fecha de publicación de la presente
Ley se adecuan a lo que ella establece, para lo
cual la Junta de Propietarios requiere la
concurrencia de la mayoría de los propietarios en
primera convocatoria y de los que asistan, en
segunda convocatoria. Los acuerdos se adoptarán
por la mayoría de los concurrentes a la Junta de
Propietarios.”
Tercera Disposición Final Ley 27157
Exigibilidad de la adecuación del
reglamento interno inscrito

“La adecuación de los Reglamentos Internos

vigentes a la fecha de publicación de la Ley Nº
27157 constituye un acto obligatorio, siendo
exigible en la oportunidad que se presente al
Registro Público la solicitud de inscripción de
algún acto que modifique el Reglamento Interno
primigenio.”

Precedente aprobado en el X Pleno del TR

Inexigibilidad de adecuación del
reglamento interno

“La adecuación del reglamento interno a la Ley

27157, no constituye acto previo para la
inscripción de la junta directiva de la junta de
propietarios. Tampoco constituye acto previo
para la inscripción definitiva de la
predeclaratoria de fábrica anotada en la partida
registral”.

Resolución 303-2009-SUNARP-TR-L
 Extinción del régimen

- Por destrucción o demolición de la edificación,

salvo que las zonas propias y comunes puedan
delimitarse en función al terreno.

- Por acuerdo unánime de todos los propietarios,

en cuyo caso se procede a la acumulación en la
partida matriz. No se requiere cumplir con algún
requisito municipal o administrativo.
Numeral 5.14 Directiva.