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ao de la consolidacin del mar de Grau

UNIVERSIDAD NACIONAL DE
PIURA
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS
POLITICAS

INTEGRANTES:

ARTIAGA RAMIRES YASMIN


INFANTE GUEVARA BRENDA
OJEDA YANAYACO JESSICA

GRUPO N4

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Dios es el nico
que nos puede dar

DEDICATO

esperanza en los
momentos

difciles, por eso


siempre debemos
agradecerle con

RIA

todo el corazn es
por eso que le
dedicamos este
trabajo,
reconociendo que

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

INTRODUCCION
El contrato de arrendamiento siempre estuvo regulado en la legislacin
peruana. Esto se entiende, pues en uno de los contratos ms usuales y
antiguos.
El Proyecto de Cdigo Civil elaborado por el Doctor Manuel Lorenzo de Vidaure,
de 1835 y 1836, trataba el tema en el titulo 19, entre los artculos 1 a 22.
Por su parte, el Cdigo Civil de la Confederacin Per- boliviana, de 1836, lo
haca en el ttulo IX, entre los artculos 1128 a 1178, cada uno de los cuales
contena diversos captulos. As, el captulo I trataba sobre las disposiciones
generales; el captulo II, acerca de las reglas comunes a los arrendamientos de
predios urbanos y rsticos; el captulo III, de las reglas particulares al alquiler
de casas y muebles; el captulo IV, de las reglas particulares a los
arrendamientos de predios rsticos; el captulo V, del arrendamiento de
ganados, y as sucesivamente.
El Cdigo Civil de 1852 abordaba el tema en el Titulo III, entre los artculos
1540 a 1631, tratando sobre las obligaciones del locador, las obligaciones del
conductor, los modos de rescindir y de acabar la locacin y las mejoras.
Por su parte, el Cdigo Civil de 1936 regulaba el tema en el ttulo V, artculos
1490 a 1546.
El Cdigo Civil de 1984 lo hace en el titulo VI, artculos 1666 a 1712. En el
captulo I trata sobre las disposiciones generales; en el captulo II, sobre las
obligaciones del arrendador; en el captulo III, sobre las obligaciones del
arrendatario; en el captulo IV, acerca de la duracin del arrendamiento; en el
captulo V, sobre el subarrendamiento y la cesin del arrendamiento; en el
captulo VI, acerca de la resolucin del arrendamiento; y, por ltimo, en el
captulo VII, de la conclusin del arrendamiento.
Como seala Jack Chrem, uno de los ms destacados miembros de la Comisin
Revisora del Cdigo Civil, el contrato de arrendamiento, ubicado dentro del
2

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Libro VII sobre Fuentes de las Obligaciones, Seccin Segunda de los Contratos
Nominados, Titulo VI del Cdigo Civil de 1984, ha sido regulado de manera
autnoma.
El Cdigo vigente le da un tratamiento distinto al que tena en el Cdigo de
1936, empezando por su denominacin, continuando con la distincin que hace
respecto a los contratos de locacin de servicios y de obra, as como la
ampliacin del mbito de aplicacin de dicho contrato al no limitarlo a la cesin
del uso de cosas nicamente, como se haca en el Cdigo Derogado.
Recuerda Bigio que el Cdigo de 1936, inclua en el contrato de arrendamiento
la locatio-conductio, ya de una cosa, ya de un servicio o de una obra, siguiendo
el esquema del Derecho Romano. Sin embargo, estas tres clases de relaciones
contractuales importan diferencias fundamentales, por lo cual se justifica su
tratamiento diferenciado.
Bigio

Chrem

estima

importante

indicar,

adems,

que

se

cambi

la

denominacin del contrato, que antes era llamado locacin- conduccin de


cosas y paso a ser designado como arrendamiento, siguiendo el modelo de los
Cdigos Civiles de Italia y Bolivia.
El contrato de arrendamiento ha merecido regulacin en todos los Cdigos
Civiles y proyectos de Cdigo de nuestra tradicin jurdica.
La regulacin del arrendamiento busca encontrar, pues, el equilibrio entre los
derechos del arrendador y del propietario y, al mismo tiempo, conferir
seguridad al inversionista para as desarrollar la industria de la construccin
que con urgencia reclama el pas.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

INDICE:

1.-NATURALEZA JURDICA DEL DERECHO DEL ARRENDATARIO.pg. 7


1.1.-Concepto de contrato .. pg.7
1.2 Quien interpreta un contrato.. pg. 8
1.3.- Diferencia con otros contratos y figuras jurdicas pg. 9
2.-CONTRATO DE ARRENDAMIENTO pg. 20
2.1.-Caractersticas del contrato de arrendamiento pg.
21
2.2.-De los sujetos del arrendamiento pg.
23
2.3.-Objeto de la prestacin. pg.24
2.4.-Pago de cierta renta pg.24
2.5.-Modalidades que puede revestir la renta pg.25
2.6.-Oportunidad de pago pg. 25
2.7.-El principio de identidad. pg. 26
2.8.-Lugar de entrega y restitucin de los bienes arrendados. pg. 28
3.-EL PAGO DE LA RENTA. pg. 29
3.1.-Momento del pago de la renta. pg. 29
4.-EL ARRENDAMIENTO FINANCIERO:.. pg. 31
5.-EL ARRENADAMIENTO-VENTA:.. pg. 32
6.-OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR pg.
33
4

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

6.1.- Obligacin de entrega del bien. pg. 33


6.2.- Los gastos que ocasiona la entrega pg. 34
6.3.- Presuncin de un buen estado del bien pg. 35
6.4.- Obligacin de mantener al arrendatario en el uso del bien.. pg.
35
6.5.- Obligacin de realizar las reparaciones necesarias pg. 35
7.-OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.. pg. 36
7.1.- Obligacin de recibir el bien:.. pg.36
7.2.- Obligacin de cuidar diligentemente el bien:. pg. 36
7.3.- Obligacin de usar el bien para el destino que se le concedi en el
contrato o el que pueda presumirse de las circunstancias: pg.37
7.4.-Obligacion de pagar puntualmente la renta. pg. 38
7.5.-Obligacion de pagar puntualmente los servicios pblicos. pg.
38
7.6.- Obligacin de dar aviso inmediato al arrendador en torno a actos
pertubatorios pg.39
7.7.- Obligacin de permitir al arrendador que inspeccione el bien. pg.
39
7.8.- Obligacin de efectuar reparaciones: pg. 40
7.9.-Obligacion de no hacer uso imprudente del bien..pg.
40
7.10.- Obligacin de no ser uso del bien que sea contrario al orden
pblico pg. 40
7.11.- Obligacin de no ser con el bien un uso contrario a las buenas
costumbres:.. pg. 41
5

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

7.12.- Obligacin de no introducir cambios ni modificaciones.pg.


41
7.13.-Obligacion de no subarrendar el bien sin asentimiento escrito del
arrendador

pg.

41
7.14.-Obligacion de no ceder la posesin contractual del arrendatario
sin el asentimiento escrito del arrendador pg. 41
7.15.-Obligacion de devolver el bien al arrendador al vencerse al plazo
del contrato pg. 42
7.16.-Obligacin

de

dar

aviso

sobre

reparaciones

requeridas

pg.42
7.17.-Obligacion de responder
bien.. pg. 43

por

la

prdida

deterioro

del

7.18.-Obligaciones adicionales pg. 43


8.-DURACION DEL ARRENDAMIENTO.. pg. 44
8.1.-Arrendamiento de plazo indeterminado. pg. 44
8.2.-Arrendamiento a plazo determinado.. pg. 45
9.-

RESOLUCIN DEL ARRENDAMIENTO pg. 45

10.- CONCLUSIN DEL ARRENDAMIENTO.. pg. 46


10.1.-Causales pg. 48
11.-CONCEPTO DE SUBARRENDAMIENTO pg. 49
11.2. Caractersticas del subarrendamiento.. pg. 50
11.3. Solidaridad del arrendatario y subarrendatario. pg. 51
11.4. Extincin del subarrendamiento..
pg. 51
6

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

11.5. Subarrendamiento en caso de consolidacin. pg. 51


11.6. Cesin del arrendamiento pg. 52
11.6.1. Caractersticas de la cesin del arrendamiento. pg.
52
12.- ENAJENACION DEL BIEN ARRENDADO pg. 53
13.-CONCLUSIONES.. pg. 55
14.-BIBLIOGRAFIA pg. 56
15.-ANEXOS pg. 57

1.-NATURALEZA JURDICA DEL DERECHO DEL ARRENDATARIO


La doctrina no es pacfica al tratar el tema de la naturaleza jurdica del derecho
que confiere el contrato al arrendatario. En efecto, hay quienes sostienen que
el derecho de ste es de naturaleza real y otros que, por el contrario, afirman
que se trata de un derecho personal.
Es importante tener presente que la consideracin de si el derecho del
arrendatario es de uno u otro carcter, generalmente responde al anlisis que
efecta cada autor de un determinado Derecho positivo, sea este nacional o
extranjero.
Sobre la base de esta premisa, debe admitirse que la doctrina prevaleciente,
es aquella que considera al derecho del arrendatario como un derecho de
crdito.
En nuestro rgimen civil, el contrato de arrendamiento se forma por el
consentimiento de las partes, sin que se requiera la entrega simultnea del
bien para su perfeccionamiento; es evidente, por tanto, que el arrendamiento
tiene el derecho de solicitar al arrendador, en ejecucin del contrato, la entrega
del bien y sus accesorios. Tiene, adems,
7 el derecho de exigirle una prestacin

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

de hacer consistente en que lo mantenga en el uso del bien. Finalmente, tiene


derecho a no ser perturbado por el arrendador en su uso pacfico. Por
consiguiente, todas estas obligaciones generan una relacin personal entre
arrendador y arrendatario.

1.1.-CONCEPTO DE CONTRATO
El contrato, en definitiva, es un acuerdo de voluntades que se manifiesta en
comn entre dos o ms personas (fsicas o jurdicas). Sus clusulas regulan las
relaciones entre los firmantes en una determinada materia. (Calpe, 1970)
A la hora de determinar el contenido de cualquier tipo de contrato, tendramos
que dejar patente que en l tienen que aparecer, de manera obligatoria, tres
elementos fundamentales: los datos relativos a los sujetos que lo suscriben,
los pilares de la prestacin y contraprestacin que se establece, y la forma en
la que se da el visto bueno a aquel por parte de las dos partes implicadas. 1
1.2.- QUIN INTERPRETA UN CONTRATO?
Respecto a quien van dirigidas las normas que regulan la interpretacin
contractual, una vez ms, existen dos posiciones, una primera que seala que
van dirigidas a las partes y la segunda que sostiene que van dirigidas al Juez o
al encargado de realizar la interpretacin Al respecto la posicin del Maestro
Max Aria-Shreiber Pezet, es clara al expresar que: Pese a que ciertas
opiniones las limitan al juez, en la actualidad prevalece la tesis segn la cual
ellas, al igual que las dems normas en general, estn dirigidas en primer
trmino a las partes y luego al juez o rbitro, en su caso.
Por lo dems y en definitiva la ltima palabra la tiene el intrprete, salvo que
las partes hayan resuelto su discrepancia haciendo lo que los tratadistas
denominan interpretacin autntica o fctica del Contrato.

1 Mario Castillo Freyre .Tratado de los Contratos


Tpicos.
8

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El Dr. ANIBAL TORRES VASQUEZ al respecto seala que las normas de


interpretacin por su carcter imperativo, los destinatarios son todos aquellos
interesados en saber el significado y alcance de un contrato: los magistrados,
los rbitros de Derecho, para resolver un conflicto derivado de un contrato
sometido a su decisin; -agrega el mencionado autor- que son destinatarios de
estas normas, las partes, cuando no es posible que se pongan de acuerdo
sobre criterios diferentes, para precisar sus derechos y obligaciones con miras
a la ejecucin, por ejemplo, del contrato que han celebrado.
Por su parte Fernando Vidal, expresa ...por la misma razn de ser genuinas
normas jurdicas de carcter imperativo, sus destinatarios son todos aquellos
que emprendan la labor hermenutica, como los Abogados, Jueces y
operadores de Derecho en general y, aun a los mismos contratantes
Por nuestra parte creemos - al igual que Messineo- que las normas que regulan
la interpretacin de los contratos estn dirigidas, en primer trmino a las
partes, pues son ellas las que se vinculan contractualmente; sin embargo
pensamos que existen casos que con la interpretacin que hicieran las partes,
a un utilizando las reglas de interpretacin, los intervinientes

no estn de

acuerdo, con el contenido de dicho contrato. Es en esta circunstancia que las


partes tienen que recurrir al rgano jurisdiccional, para que en su nombre y
utilizando, tambin, las mismas reglas de interpretacin contractual, determine
el an incierto, sentido y contenido del contrato.34

1.3.-DIFERENCIA CON OTROS CONTRATOS Y FIGURAS JURICAS


2 Guillermo Andrs Chang Hernandez.La interpretacin del contrato en el
Derecho Peruano.pag 305-307
3 VIDAL RAMREZ, Fernando. La interpretacin del contrato en el Derecho peruano
En: Tratado de la interpretacin del contrato en Amrica Latina op. cit. T-III, p. 1653

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1)

Con el contrato de Compraventa:

La distincin con el contrato de compraventa fue hecha por POTHIER, al


sealar que el arrendamiento no es otra cosa que la venta del disfrute de
una cosa, es decir, de los frutos venideros de dicha cosa. Hay, sin embargo,
diferencias esenciales entre uno y otro que estn bien claras. La venta trasmite
la propiedad, apenas realizada, los riesgos pasan del vendedor al comprador, y
es un acto de disposicin que requiere, por parte del que lo otorga, la
capacidad de disponer. El arrendamiento, por el contrario, es un contrato
sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recprocos de disfrute y de pago
de los alquileres, actos que se sirven de causa los unos a los otros, hasta el
extremo que si el uso y el disfrute no pueden llevarse a cabo, no se debe el
alquiler. Y finalmente, arrendar es realizar un acto de simple administracin.
Como expresa WAYAR, si se tiene en cuenta que en la locacin de cosas el
locador se obliga solamente a conceder el uso y goce de la cosa al locatario
(artculo 1493, prrafo 1, del C.C argentino) y que, en cambio, en la
compraventa el vendedor se obliga a transferir el dominio de la cosa objeto del
contrato (artculo 1323 del mismo cdigo), se advierten sin dificultad las
diferencias que existen entre ambos contratos. En la locacin slo se concede
el uso y goce de una cosa, en la compraventa se promete que se transmita el
derecho de propiedad. No obstante est clara la diferencia, hay casos en que
resulta difcil establecer con toda precisin si se est frente a una locacin o
frente a una venta; as sucede cuando se venden frutos o productos, cuando se
contrata el suministro de energa, o cuando se vende una cosa cuyo precio se
paga en mensualidades y se estipula que en caso de incumplimiento el
contrato se resuelve y las mensualidades ya pagadas se retienen en concepto
de alquileres.
En el caso de que se establezca que una de las partes enajena los frutos que
produce un bien de su propiedad a cambio de una determinada suma de
dinero, estaremos ante un contrato de arrendamiento si al adquiriente de los
frutos (arrendatario) se le concede 10
la facultad de usa y gozar del bien

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

arrendado. En cambio, si en el contrato solamente se le confiere el derecho de


extraer los frutos del bien, nos encontramos frente a un contrato de
compraventa de frutos.
En relacin con este particular, explica LAFAILLE que no es la misma cosa que
una persona d en locacin a otra un fundo que produce frutos, que le venda la
cosecha. De esta ltima hiptesis puede resultar un contrato aleatorio, segn
contenga o no esa clusula. Pero la locacin no es solamente el derecho que
tenga el arrendatario a los frutos, sino que es el derecho de usar y disfrutar de
la cosa, de hacerla producir, de ocupar el inmueble, de ejercer por
consiguiente, la tendencia de la cosa, y esta ltima falta en el caso dela venta
de los frutos. No hay ni siquiera el derecho de hacer que recoger esos frutos y
la obligacin de pagar el precio estipulado. Por eso la doctrina francesa y la
jurisprudencia dela Corte de Casacin ha considerado que existe venta cuando
el que paga el precio no obtiene el goce de la cosa sino simplemente los frutos,
y la locacin de bosque donde se enajenaba la produccin de corcho y el
propietario se reservaba el derecho de habitacin y pastoreo.
En el caso de que en un contrato se establezca que una persona confiere a otra
el derecho de extraer productos de un bien recibiendo a cambio un precio en
dinero, se plantea doctrinariamente el problema de saber si estamos ante un
contrato

de

compraventa

uno

de

arrendamiento.

Sostiene

BAUDRY

LACANTINERIE que esta figura debe ser considerada como una venta del bien
arrendado sin alterar su sustancia y que, por lo tanto, no puede disponer
tampoco de ella ya que la extraccin de productos implica un acto de
disposicin. Para otros autores, cuando se otorga a una persona el derecho de
extraer el producto de una cosa por un precio, el contrato que se configura es
el de locacin de la cosa que contiene el producto. Se aducen los siguientes
argumentos: 1) si bien los productos no se reelaboran peridicamente, en la
mayora de los casos su cantidad permite una explotacin fecunda durante
mucho tiempo. Y esta circunstancia hace que no haya prcticamente
diferencias entre frutos y productos; si los primeros estn incluidos en la
11

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

locacin, los segundos tambin deben estarlo. 2) en muchos casos, la


percepcin de los productos es la nica forma de usar y gozar de la cosa
(explotacin de minas y canteras). Por ello, hay que admitir que en estos casos
el nico contrato que puede celebrarse es el de locacin. 3) la circunstancia de
que los productos no renazcan peridicamente no es razn suficiente para
afirmar que ellos no pueden ser objeto de una locacin. En efecto, hay otras
cosas que tampoco se reproducen y que, sin embargo, pueden constituir
objeto de una locacin (como los bosques, vias). Por otra parte, el
usufructuario, que tambin debe conservar la cosa en buen estado y no alterar
u sustancia, est autorizado a percibir los productos; ello demuestra que el
locatario, que tiene la misma obligacin, puede usar de esa facultad sin faltar a
su deber. En nuestra opinin, en este caso se podra configurar un contrato
de arrendamiento del bien con un pacto de extraccin de sus productos por
una renta determinada, que incluir el pago por el uso del bien durante un
tiempo y por el valor estimado de los productos a extraerse.
El caso de suministro de energa elctrica o de fuerza motriz ha sido
claramente diferenciado por la legislacin peruana en el contrato de suministro
(artculos 1604 a 1620).
En el evento de que se celebre un contrato de arrendamiento en el que se
estipula que al cabo de una determinada cantidad de meses y siempre y
cuando el arrendatario pague las mensualidades convenidas se producir la
transmisin de la propiedad, estaremos frente a una compraventa a plazos con
pacto de reserva de propiedad. Compartimos plenamente pues, la opinin de
WAYAR cuando expresa que: Si el contrato se titula locacin, pero existe una
clusula por la cual el locatario podr adquirir la propiedad de la cosa despus
de pagada una cierta cantidad de mensualidades, el contrato ser de venta, no
de lo locacin, pues la finalidad econmica que se persigue es la transmisin
dominal, no la mera concesin del uso de la cosa. Las cuotas pagadas hasta
que se produce la transmisin del dominio no sern alquileres, sino que se
considerara que son entregas parciales del precio convenido. Se trata de una
12

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

compraventa con reserva de dominio; se requiere realmente vender, solo que


el vendedor se reserva, por razones de seguridad en el pago, el dominio de la
cosa, disimulando esta situacin bajo la forma de locacin de cosas.

2)Con el contrato de permuta:


El contrato de permuta origina la obligacin de los permutantes de transferirse
recprocamente la propiedad de bienes (artculo 1602 del C.C).
Como explica MERINO HERNNDEZ, la esencia del contrato de permuta radica
precisamente en la transmisin reciproca del dominio de las cosas o derechos
objeto del cambio. La esencia del contrato de arrendamiento, en cambio, se
encuentra en la cesin temporal al arrendatario del uso de un bien.
3)

Con el contrato de suministro:

Pro el suministro, el suministrarte se obliga a ejecutar en favor de otra persona


prestaciones

peridicas

continas

de

bienes.

Este

contrato

puede

comprender tanto la entrega de bienes en propiedad como en uso y disfrute.


Cuando nos encontramos en el primer caso no existe dificultad para
diferenciarlo del contrato de arrendamiento, por medio del cual se realiza la
cesin temporal de un bien al arrendatario. El problema se presenta ms bien,
cuando nos hallamos frente a un suministro de bienes en el que solamente se
transfiere el uso de los mismos. Seala MESSINEO como ejemplos de este
ltimo caso, los medios de locomocin proporcionados por un periodo
determinado y el aprovisionamiento de trajes o muebles, hechos a teatros, de
manera que la propiedad del bien suministrado no sale del patrimonio del
suministrante.

Cabe aun en este supuesto diferenciar el contrato de

arrendamiento del suministro, aunque en ambos se produzca la transmisin del


derecho de uso sobre el bien materia del contrato. En el arrendamiento, la
entrega por parte del arrendador constituye una nica prestacin, que tiene
como contraprestacin el pago de una renta convenida. En el contrato de
suministro, en cambio, los bienes se entregan para su uso en diversas
5 Jack Bigio Chrem. El contrato de Arrendamiento.
13

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

prestaciones a cargo del suministrante, en la que cada una de las prestaciones


son autnomas e independientes una de las otras, aunque conexas entre s.

4)

Con el contrato de Comodato:

Establece Arias, al analizar la naturaleza jurdica del arrendamiento, que la


locacin difiere del comodato en su modalidad esencialmente onerosa para la
primera y gratuita para el segundo. Esa divergencia de concepto se manifiesta
en la medida de la responsabilidad del usuario de la cosa: responsable de todo
deterioro que ella sufra por su culpa (artculo 2266 del cdigo civil argentino) y
hasta llega a responder del caso fortuito o fuerza mayor (artculo 2269 del
cdigo civil argentina).
La diferencia entre ambos contratos es clara, a pesar de que tengan en comn
la entrega de un bien para su uso durante cierto tiempo. Mientras es de la
esencia de uno su gratuidad (comodato) del otro lo es su onerosidad
(arrendamiento).

5)

Con la prestacin de servicios:

El cdigo civil de 1984 ha regulado la prestacin de servicios en su artculo


1775 como el gnero por el cual se conviene que la prestacin de servicios o
su resultado sean proporcionados por el prestador al comitente. El cdigo Civil
de 1936 involucra en un mismo concepto el arrendamiento de bienes y la
locatio operarum. Explicaba Cornejo al referirse al artculo 14890 del Cdigo
Civil

de

a1936

que:

la

locacin

de

servicios

es

una

variedad

del

arrendamiento, y se identifica con el contrato de trabajo que nuestro cdigo


legisla independientemente en el ttulo VI de esta seccin. La locacin de
servicios se refiere a cualquier trabajo manual o intelectual tenga o no por
finalidad directa y exclusiva, la produccin. (ngel Gustavo Cornejo, Cdigo
Civil, exposicin sistemtica y comentario, tomo II volumen II, pg. 354).
14

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Ahora, segn quedo explicado (supra, pg. 283) ha quedado claramente


diferenciado al arrendamiento de bienes de la prestacin de servicios y
correspondientes modalidades.

Pasaremos

diferenciar

cada

una

de

esas

modalidades

del

arrendamiento:

a)

Con la locacin de servicios:

Por la locacin de servicios el locador se obliga, sin estar subordinado al


comitente, a prestarle sus servicios por cierto tiempo o para un trabajo
determinado, a cambio de una retribucin. La diferencia con el contrato de
arrendamiento es obvia, por cuanto el objeto de la prestacin de dar a cargo
del arrendador es el bien, mientras que el objeto de la locacin de servicios lo
constituye casualmente el servicio en s.

b)

Con el contrato de Obra:

El contrato de obra es aquel por el cual dos partes ((contratista y comitente)


se obligan a prestaciones reciprocas consistentes una en hacer una obra
determinada y la otra en pagar una retribucin.
El factor determinante en el contrato de obra es la transformacin dela
materia, para lograr la obra sealada en el contrato. En el contrato de
arrendamiento, en cambio, se produce la cesin temporal de un bien
determinado, el que no debe ser alterado en su sustancia.
c)

Con el mandato:

Seala CRDENAS QUIRS que: La esenia del mandato es que mediante su


ejecucin se pretende la realizacin de un servicio personal, pero no en
nombre de alguien, sino por cuenta e inters. Este es precisamente el
15

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

contenido que el contrato tena en el derecho romano. Por consiguiente, las


consecuencias de los actos realizados por el mandatario con terceros se
producen en su propia esfera jurdica y no trascienden a la del mandante. Para
ello ser preciso que se realice un acto de retrasmisin de los bienes
adquiridos en ejecucin del contrato, del mandatario al mandate (Carlos
Crdenas Quirs, Mandato, en el cdigo civil, Exposicin de motivos y
comentarios, tomo VI, pg. 490).
En el arrendamiento, las consecuencias de los actos realizados, es decir, la
ejecucin de las respectivas prestaciones se producen en la esfera jurdica de
las partes contratantes, sin que requieran ser retrasmitidas a la esfera de otro.

d)

Con el depsito:

Se ha observado con mucha razn que el contrato de depsito presenta gran


similitud con el de arrendamiento porque, en ambos, tanto el depositario como
el arrendatario tienen la posesin de un bien que no les pertenece.
Estas figuras, sin embargo, son claramente diferenciables:

En

el

arrendamiento,

el

arrendatario

tiene

derecho

usar

temporalmente el bien dado en arriendo.

En el depsito, el depositario se obliga a recibir el bien para custodiarlo y

devolver cuando lo solicite el depositante (artculo 1814 del C.C). Adems, el


depositario no puede usar el bien en provecho propio ni de tercero, salvo
autorizacin expresa del depositante o del juez. Si infringe esa prohibicin,
responde por el deterioro, prdida o destruccin del bien, inclusive por caso
fortuito o fuerza mayor (artculo 1820 del C.C).

El arrendamiento es un contrato a ttulo oneroso.

El depsito se presume gratuito, salvo que, por pacto distinto o por la

calidad profesional, por la actividad del depositario u otras circunstancias, se


deduzca que es remunerado (artculo 1818, primer prrafo del cdigo civil).
16

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Las obligaciones y responsabilidades del arrendatario son ms severas

que las del depositario. En este orden de ideas, el arrendatario es responsable


por la perdida y del deterioro del bien que curran en el curso del
arrendamiento, aun cuando deriven de incendio, di no prueba que han ocurrido
por causa no imputable a l. Es tambin responsable por la perdida y el
deterioro ocasionados por causas imputables a las personas que ha admitido,
aunque sea temporalmente, al uso del bien (artculo 1683 del C.C).
El depositario, en cambio, debe poner en la custodia y conservacin del bien,
bajo responsabilidad, la diligencia ordinaria exigida por la naturaleza de la
obligacin y que corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y
del lugar (artculo 1819 del C.C). No corren a cargo del depositario el deterioro,
la prdida o la destruccin del bien sobrevendidos sin culpa, salvo que no haya
hecho lo necesario para evitarlos o remediarlos, dando adems aviso al
depositante en cuanto comenzaron a manifestarse (artculo 1823 y 1824 del
C.C).
6)

Con el Mutuo:

Al diferenciarlo del contrato de arrendamiento, opina Borda que: La analoga


resulta evidente cuando en el mutuo se han estipulado intereses: tanto el
locador como el prestamista entregan una cosa a la otra parte para que sta la
goce a cambio de un precio en dinero (alquiler en un caso, intereses en el otro)
que habitualmente se paga en forma peridica. Pero la diferencia es notoria,
porque en la locacin no se transfiere la propiedad de la cosa y al termino del
contrato, porque en la locacin no se transfiere la propiedad de la cosa y al
trmino del contrato, el locatario debe devolver la misma que se le ha
entregado, en tanto que siento el dinero una cosa fungible, el prestamista slo
est obligado a devolver otra cosa de igual calidad y cantidad, es decir, el
contrato ha significado la transmisin del dominio del dinero al prestamista que
puede disponer libremente de l (Guillermo A. Borda, p. Cit., pg. 329 y
330).
17

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Al comentario anterior es perfectamente aplicable a la legislacin peruana.


Adems, el objeto de la prestacin que surge de la obligacin nacida del
contrato de mutuo es una determinada cantidad de dinero o de bienes
consumibles, mientras que en el arrendamiento puede referirse a cualquier tipo
de bienes.

7)

Con el contrato de Hospedaje:

Seala Prez Serrano que es indudable que existen divergencias en cuanto


al nmero y naturaleza de los contratos simples que lo integran, nadie discute
la existencia de varios de stos, ya sean un arrendamiento de cosa (habitacin
o cuarto), un arrendamiento de servicios (para los de ndole personal), de obra
(para la comida) y de depsito (para los efectos que en la fonda se
introduzcan), como afirma De Diego; ya sea un arrendamiento de cosa, otros
de servicios (limpieza y asistencial), venta de cosas muebles, reventa de
energas industriales (agua, alumbrado), y deposito, como indican Manzano y
Bonilla; ya se trate como opina Planeo, de dos arrendamientos (uno de cosa y
otro servicio), ms un suministro y un deposito. Los elementos que entran en
el contrato de hospedaje pierden alguna de su prstina naturaleza al difundirse
en el todo constituido por el contrato complejo, todo lo que revela que el
contrato que estudiamos es algo ms que la suma de sus elementos o, en el
menos favorable de los casos algo distinto de ella (citado por Aval Roca,
Hospedaje, pg. 36 y 37).
El artculo 1713 del cdigo civil establece que, por el hospedaje, el hospedante
se obliga a prestar al husped albergue y, adicionalmente, alimentacin y otros
servicios que contemplan la ley y los usos, a cambio de una retribucin. Se ha
definido al hospedaje como el gnero

del cual constituye una especie, el

albergue. Se tratara de un contrato simple cuando se limite al albergue, es


decir, al derecho de usar una o ms habitaciones, y ser complejo cuando
incluya otros servicios.
18

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Como podemos observar, en el contrato de hospedaje se requiere que


necesariamente se le preste al husped albergue. Este solamente se le puede
proporcionar en un bien inmueble. El contrato de arrendamiento, en cambio, es
susceptible de estar referido a todo tipo de bienes. En el contrato de hospedaje
normalmente el husped hace uso de otros servicios sin que esto desnaturalice
la institucin, sino que por el contrario, la reafirma en su autonoma e
independencia en relacin con otros contratos. Adems en este contrato, la
retribucin puede ser fijada en forma de tarifa por la autoridad competente si
se trata de hoteles, posadas u otros establecimientos similares.

8)

Con el Usufructo:

Opina Borda que cuando el usufructo es oneroso, la distincin con la locacin


es extremadamente sutil. Tanto el arrendatario como el usufructo tienen el uso
y goce de la cosa, tanto uno como otro deben pagar un precio en dinero.
Segn la teora clsica, la diferencia esencial residira en que el usufructo es un
derecho real, en tanto que la locacin tiene carcter personal. Pero como
hemos de verlo en seguida, la exactitud de este criterio distintivo esta hoy en
tela de juicio. Muchos de los ms firmes defensores del criterio tradicional
admiten que la distincin entre ambas instituciones se inspira sobre todo en
razones de tradicin histrica, pues no hay nada esencial que las distinga. A
pesar de lo atractiva que resulta esta posicin, no lo compartimos por cuanto
pensamos que ambas instituciones son claramente diferenciables.
El usufructo es, como explica Diez-Picazo y Gulln, un derecho real limitado
que se agrupa con la propiedad para formar el gnero o conjunto genrico de
los derechos reales. Si tipologa coincide, pues, con las caractersticas
generales de esta clase se derechos. Son derechos subjetivos de carcter
absoluto, en el sentido de que su titular
19 puede hacerlos valer erga omnes y le

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

confieren un poder inmediato sobre las cosas (Luis Diez-Picazo y Antonio


Gulln, Sistema de Derecho Civil, volumen III, pg. 403).
El usufructo confiere al usufructuario las facultades de usar y disfrutar
temporalmente de un bien ajena. El arredramiento otorga al arrendatario un
derecho personal, de crdito, de poder exigir al arrendador que cumpla con su
obligacin de cederle temporalmente el uso del bien materia del contrato de
arrendamiento.
El usufructo puede ser gratuito u oneroso, mientras que el arrendamiento es
necesariamente oneroso.
El arrendamiento se celebra mediante contrato, mientras, el usufructo puede
ser constituido por ley, cuando expresamente lo determina, por contrato o por
acto jurdico unilateral inter viso o mortis causa (testamento).
El usufructo se extingue con la muerte del usufructuario, en tanto que el
arrendamiento contina en relacin a los herederos del arrendatario, si
encontrndose en el uso del bien, la mitad o el mayor nmero de ellos no
manifiestan su voluntad de extinguirlo.

2.-CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El derecho de propiedad es entendido como aquel derecho que otorga facultad
a quien lo ostenta, para usar, gozar, disfrutar, y disponer de un bien.
La caracterstica principal que resalta de este concepto, resulta ser la facultad
de disposicin que todo propietario de un bien posee, en virtud de esta
facultad, cada propietario podr enajenar, arrendar, o usar el bien de la manera
y forma que estime conveniente. Art. 923 del C.C.
Como consecuencia de la facultad de disposicin contenida en todo derecho de
propiedad, tenemos que cualquier propietario podr ceder a un tercero el uso
de un bien propio, a cambio de un beneficio de tipo patrimonial. Esta figura,
20

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

conocida comnmente como contrato de arrendamiento, se encuentra regulada


por el Art. 1666 del Cdigo Civil.
El contrato de Arrendamiento ocupa un lugar de privilegio dentro del Cdigo
Civil Peruano de 1984.
Decimos esto porque, despus de la compra- venta, es el contrato tpico que
recibe la regulacin ms extensa y detallada. El mismo se encuentra regulado
en el titulo VI de la seccin segunda, relativa a los contratos nominados, entre
los artculos 1666 y 1712.
De acuerdo al artculo 1666 se dice que por el arrendamiento el arrendador se
obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta
convenida.
Podemos entender entonces al contrato de arrendamiento como aquel acuerdo
por el cual una persona (arrendador) se compromete a procurar el goce
temporal de un bien a otra (arrendatario) que a su vez se compromete al pago
peridico de una suma de dinero (renta), como contraprestacin a dicho goce.
La importancia social de este contrato queda plasmada en el hecho de que el
problema de la vivienda es uno de los ms agudos de la sociedad
contempornea.

Tres son los elementos constitutivos del arrendamiento, es decir, elementos de


la esencia particulares, que de faltar, impiden el nacimiento del contrato, o ste
degenera en un contrato diferente.

Son tales: a) Una cosa, cuyo goce temporal ha de concederse por una de las
partes a la otra; o un hecho, que una de las partes debe ejecutar y que a su
vez puede consistir en la ejecucin de una obra o en la prestacin de un
servicio.
6 Max Arias Schreiber Pezet .Exegesis del Cdigo Civil Peruano
7Alessandri Rodrguez, Arturo: De Los Contratos, Editorial Jurdica EdiarConoSur, 1988, pg. 160.

21

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

b) Un precio, que el arrendatario se obliga a pagar; precio que toma el nombre


de renta cuando se paga peridicamente.
c) El consentimiento de las partes, en la cosa (incluyendo la obra o servicio) y
en el precio. Debe haber un efectivo concierto de voluntades, acerca de
concluir un contrato de arrendamiento. De lo contrario, podramos estar ante
un contrato de comodato, o simplemente ante un contrato atpico. (Arturo,
1998)
2.1.-CARACTERSTICAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
En cuanto al nombre: El arrendamiento es un contrato nominado.
Es un contrato consensual: El arrendamiento es un contrato de
carcter consensual, por cuanto se perfecciona con el slo acuerdo de
voluntades y, en consecuencia, genera obligaciones a cargo de las
partes; sin que se requiera, a diferencia de los contratos de naturaleza
real, de la entrega de la cosa como requisito de formacin del contrato.
Por consiguiente, el contrato es perfecto cuando se forma el
consentimiento mediante la manifestacin de voluntad de las partes,
esto es, cuando el arrendador acuerda con el arrendatario en cederle
temporalmente el uso de un determinado bien a cambio del pago de una
renta que este debe abonarle.
El carcter consensual del arrendamiento queda precisado, pues,
mediante la frase legal se obliga que emplea el numeral 1666 del
cdigo civil.
Es un contrato Informal: No es un contrato solemne puesto que para
su

celebracin

no

se

establece

una

forma

determinada

cuya

inobservancia se sancione con nulidad. De modo que las partes tienen


plena libertad para establecer la forma en la que desean hacer constar el
arrendamiento de toda clase de bienes.
Es un contrato con Prestaciones Reciprocas: Es un contrato con
prestaciones reciprocas, por cuanto crea obligaciones a cargo de ambas
partes. En principio, el arrendador es deudor de la prestacin de
entregar

el

bien

que

debe ceder
22

temporalmente

en

uso;

y,

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

correlativamente, el arrendatario es deudor de la prestacin consistente


en pagar la merced conductiva. Es as que la reciprocidad se manifiesta
no solo mediante la existencia de prestaciones a cargo de una de las
partes, sino en la vinculacin existente entre ellas, de tal manera que
tiene la calidad de prestacin y contraprestacin.
Es un contrato Oneroso: Se caracteriza tambin este contrato por ser
oneroso, en la medida que implica tanto ventajas como sacrificios para
el arrendador y el arrendatario.
Es un contrato Conmutativo: el arrendamiento es un contrato
conmutativo en la medida que las partes, desde la formacin del
contrato, estn en condiciones de conocer con certeza cuales son las
ventajas que les va a reportar su celebracin.
El contrato en cuanto al rol econmico: El arrendamiento es un
contrato de goce; pues est destinado a que el arrendatario disfrute del
bien, sin poder disponer del mismo.
Tambin es un contrato de restitucin, pues obliga a quien recibe el bien
a devolverlo.
Es un contrato Autnomo: Por su autonoma, el arrendamiento es un
contrato principal, pues no depende jurdicamente de otro contrato.
Es un contrato de Tracto Sucesivo: El contrato se realiza
peridicamente, y, con posterioridad, las obligaciones se cumplen
sucesivamente y pesan durante todo el transcurso del arrendamiento.
En cuanto al riesgo : El
contrato
de
arrendamiento
es
fundamentalmente

un

contrato conmutativo, pues la

existencia

cuanta de las prestaciones que deben cumplir el arrendador y el


arrendatario

son

ciertas,

vale

decir,

conocidas

de

antemano;

aunque la naturaleza del arrendamiento no impedira que revistiera


la
Modalidad de aleatorio.
2.2.-DE LOS SUJETOS DEL ARRENDAMIENTO
En el arrendamiento intervienen dos sujetos:
23

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1) El que arrienda el bien, llamado arrendador o locador, y el que lo toma


en arrendamiento esto es el arrendatario, locatario, conductor o
inquilino. (Pezet)
La regla general es que cualquier persona puede ser arrendatario de un bien,
salvo que la ley lo impida.
En tal sentido, el artculo 1668 del Cdigo Civil Peruano de 1984 se encarga de
establecer que no pueden tomar en arrendamiento el administrador (respecto
de los bienes que administra) y aquel que por ley est impedido.
Entendemos que el caso del administrador con relacin a los bienes que
administra

resulta

un

principio

de

absoluta

equidad,

estableciendo

fundamentalmente para evitar que se produzcan situaciones de injusticia en


las que el administrador de bienes ajenos celebre un contrato consigo mismo
como arrendatario de uno de los bienes que administra.
La ley entiende que aqu se presenta uno de esos casos en los que existe
conflicto de intereses, ya que el administrador podra aprovecharse de su
condicin

para

proceder

convertirse

en

arrendatario

bajo

trminos

sumamente beneficiosos.
No obstante lo sealado, debemos recordar que este sera un tpico caso del
denominado contrato consigo mismo, el cual se encuentra regulado por el
artculo 166 del Cdigo Civil Peruano. Esta norma establece que es anulable el
acto jurdico que el representante concluye consigo mismo, en nombre propio o
como representante de otro, menos que la ley lo permita, que el representado
lo haya autorizado especficamente o que el contenido del acto jurdico haya
sido determinado de modo que excluya la posibilidad

de un conflicto de

intereses. La norma agrega que el ejercicio de la accin le corresponde al


representado.
2.3.-OBJETO DE LA PRESTACION
Pueden ser objeto de la prestacin que asume el arrendador o locador toda
24La nica limitacin que existe y que es
clase de bienes, sean cosas o derechos.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

inherente a la naturaleza es la que concierne al consumo del bien. En efecto,


como el arrendamiento es un contrato de duracin (tracto sucesivo) existe
inevitable deber d conservacin y el bien es materia de la prestacin no puede
ser sustancialmente alterado y deber ser devuelto, sin otra modificacin que la
derivada de su natural desgaste, l termino dl contrato. Si esta obligacin no
puede quedar satisfecha por haberse consumido el bien estaramos en
presencia de un contrato distinto, y generalmente se tratara de una
compraventa o un mutuo en especie. (Pezet)
2.4.-PAGO DE CIERTA RENTA
El arrendatario se obliga esencialmente al pago de la renta. Conviene indicar
que la renta es a merced conductiva, alquiler, canon arrendaticio, precio,
compensacin o contraprestacin que se obliga a pagar el arrendatario al
arrendador por la cesin temporal del uso de un bien.
La renta debe ser determinada o, al menos, ser susceptible de determinacin.
En cambio, si no se hubiera acordado la renta, el arrendamiento no se habra
formado por falta de acuerdo sobre uno de sus elementos esenciales.
A este respecto, el tratadista de Derecho espaol Calixto Valverde expresa lo
siguiente:
El precio, la merced o el alquiler, que todos estos nombres toma, ha de reunir
la condicin de cierto, si bien el concepto de certeza es muy amplio. No obsta a
la certeza del precio, que ste no sea en numerario, ms aun, aunque no
medie precio, si ste es sustituido por una equivalencia tambin cierta, incluso
la de servicios personales, o un aprovechamiento de otra finca, se est en el
caso de un arrendamiento.
2.5.-MODALIDADES QUE PUEDE REVESTIR LA RENTA
La renta no tiene que consistir necesariamente en una suma de dinero, por
cuanto el texto del artculo 1666 del Cdigo Civil es deliberadamente abierto,
respondiendo a la voluntad del legislador de ampliar el mbito de relaciones
jurdicas que pueden encuadrarse en 25
el arrendamiento. En otras palabras, la

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

definicin del contrato de arrendamiento alude a la renta convenida, a


diferencia del artculo 1529 del cdigo civil vigente, que al definir la compreventa se refiere expresa y exclusivamente a la obligacin de transferir la
propiedad de un bien a cambio de un precio en dinero.
En efecto, no tiene ningn sentido estimar que cuando el arrendatario paga
una renta consistente en una prestacin distinta a una suma de dinero a
cambio de la cesin del uso de un bien, se est en presencia de un contrato
atpico, por cuanto el contrato se regir en definitiva por las reglas de
arrendamiento, por ser ste el contrato que ms se asemeja.
2.6.-OPORTUNIDAD DE PAGO
Si bien el arrendamiento puede ser pactado en su forma frecuente, esto es,
por periodos mensuales, es posible pactar su duracin en periodos diarios,
semanales, quincenales, bimestrales, semestrales, anuales, etc.
El pago de la renta se podr solicitar de acuerdo a como se haya acordado el
periodo del arrendamiento. A falta de indicacin, rige la norma supletoria del
artculo 1681, inciso 2 del Cdigo Civil, segn la cual se presume que la renta
debe pagarse cada mes.
Por otro lado, una vez determinado el periodo por el cual habr de pagarse la
renta, surge la cuestin respecto a si dicho pago deber realizarse antes o
despus de transcurrido el periodo. En este punto la norma deja la decisin a
las partes., quienes en ejercicio de la autonoma de la voluntad pueden acordar
que el pago de la renta se efecte por periodos vencidos o adelantados. En
consecuencia, la renta ser exigible, de acuerdo a lo pactado, antes, durante o
despus del periodo establecido, de conformidad con lo dispuesto en el artculo
1676 del Cdigo Civil. Asimismo, con carcter supletorio, se establece que a
falta de acuerdo la renta ser exigible por periodos vencidos; por consiguiente,
el pago deber efectuarse una vez transcurrido el periodo. Con esta solucin se
concede un beneficio al deudor de la renta, entendindose que el pago deber
26

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

corresponder a una contraprestacin obtenida, a menos que las partes


acuerden otra frmula.

2.7.-EL PRINCIPIO DE IDENTIDAD


Conforme lo establecido por el artculo 1672 del Cdigo Civil Peruano de 1984:
el arrendador no puede realizar en el bien innovaciones que disminuyan el uso
por parte del arrendatario.
Esta afirmacin nos conduce inexorablemente a abordar de manera integral el
principio

de

identidad

en

torno

al

contrato

de

arrendamiento

y,

especficamente, respecto a las obligaciones del arrendador.


Como se sabe, este principio se encuentra establecido de manera general en el
artculo 1132 del Cdigo Civil: el acreedor del bien cierto no puede ser obligado
a recibir otro, aunque ste sea de mayor valor.
Este principio, que a pesar de encontrar regulado dentro de las obligaciones de
dar bienes ciertos resulta aplicable a todo el derecho de obligaciones, establece
que el deudor debe cumplir con la prestacin a la cual se ha obligado, no
pudiendo pagar con algo distinto a menos que su acreedor acepte dicho pago.
En tal caso se estara configurando una dacin en pago o novacin objetiva.
El principio de identidad, en lo que respecta a la entrega de bienes ciertos,
siempre ha sido analizado desde la perspectiva que observa a la obligacin
desde su nacimiento hasta la entrega del bien. Y ello ha sido as en funcin a
que resulta inevitable, no solo para el legislador, sino para cualquier hombre de
Derecho, imaginar fundamentalmente aquella situacin que resulta ms comn
en la prctica.
En otras palabras, el principio de identidad termina cuando finaliza el deber del
deudor. As, el deber concluye con la entrega, no se hablar ms del principio
de identidad, pero si el deber de mantener el bien en posesin del acreedor se
prolonga en el tiempo, el principio de identidad tambin se prolongar tanto
tiempo como dure la ejecucin de la obligacin asumida.
27

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Esto significa que, en resguardo del cumplimiento de este principio, el deudor


del bien asume determinados deberes que implican un hacer y un no hacer.
En tal sentido, la propia ley establece como obligacin del arrendador no
realizar innovaciones en el bien que disminuyan el uso del mismo por parte del
arrendatario.
Esta obligacin de no hacer no solo se extiende desde el nacimiento de la
obligacin hasta la entrega del bien, sino que adems permanece vigente
durante todo el pazo en que el arrendatario usa el bien.
Resulta evidente que antes de la entrega (vale decir, cuando el arrendador
tiene en su poder el bien) sera factible realizar estas modificaciones indebidas,
situacin que expresamente prohbe la ley en el citado artculo 1672.
Pero tambin el cdigo civil se coloca en la eventualidad de que el arrendador
pueda introducir dichas innovaciones que disminuyan el uso por parte del
arrendatario con posterioridad a la entrega del bien. Si bien es cierto que esta
situacin resultara ms difcil, no por ello ser imposible, en la medida que su
realizacin se encuentre al alcance del arrendador.
No obstante que el artculo 1672 solo hace referencia a innovaciones que
disminuyan el uso del bien por parte del arrendatario, en realidad la obligacin
de no hacer se extiende a toda clase de innovaciones (salvo aquella que
impliquen conservar el bien en el estado en que se encontraba cuando fue
entregado al arrendatario).
Ello significa que a pesar de que el arrendador deseara introducir en el bien
innovaciones que mejorasen su uso por parte del arrendatario, no las podra
efectuar si no contase con la autorizacin expresa de este ltimo (dado que, al
no tratarse de reparaciones al bien, no resultaran indispensables para la
continuacin del arrendamiento, as como tampoco iran de la

mano con el

principio de identidad). Se podra decir que con las innovaciones (ya sea que
aumenten o que disminuyan el uso del bien), el arrendador estara yendo
contra el principio de identidad.
2.8.-LUGAR
ARRENDADOS

DE

ENTREGA

RESTITUCION
28

DE

LOS

BIENES

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El cdigo civil no contempla, en materia del arrendamiento, norma alguna en


torno al lugar donde se debe efectuar la entrega del bien por parte del
arrendador al arrendatario.
En tal sentido, si bien fuese inmueble, el mismo deber entregarse en el lugar
donde este se encuentre al momento de la celebracin del contrato, salvo que
las partes hayan pactado algo distinto-como podra ser el caso de haber
convenido una entrega ficta del mismo (cuando se considere entregado con la
entrega de las llaves por ejemplo).
En el caso de los bienes muebles, al no existir un principio especial deber
aplicarse la normal general establecida por el artculo 1238 del cdigo Civil.
Esta establece que le pago deber efectuarse en el domicilio del deudor, salvo
estipulacin en contrario o que ello resultase de la ley, de la naturaleza de la
obligacin o de las circunstancias.
Esto significa que, en principio, del bien mueble debera ser entregado en el
domicilio del deudor del bien; y el deudor del bien, al inicio del contrato de
arrendatario, no es otro que el arrendador.
Por otra parte, en lo que respectas al lugar de restitucin el bien, el Cdigo no
contempla norma alguna en caso de inmuebles .Ello es comprensible en la
medida que, dada la naturaleza de este tipo de bienes, la devolucin del bien
fundamentalmente se efectuara en el lugar donde se encuentre, salvo convenio
de tradicin ficta.
En cambio, el Cdigo civil si establece norma especial para el caso del lugar de
devolucin de u bien mueble arrendado. En tal sentido, el artculo 1675 del
Cdigo Civil prescribe: El bien mueble arrendado se debe restituir en el lugar
en que fue entregado, salvo pacto distinto.
Sin duda, lo prescrito en esta norma constituye una variacin de lo sealado
por la norma general del artculo 1238, ya que ni necesariamente el lugar
donde fue entregado del bien ser el domicilio del deudor. Sin embargo, la ley,
29

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

con un precepto como este, solo busca que para el caso de la devolucin del
bien se siga los mismos criterios que se utilizaron para la entrega del mismo.
3.-EL PAGO DE LA RENTA
Como ha sido expresado anteriormente, en el contrato de arrendamiento
constituye obligacin fundamental del arrendatario el pago de la renta .Esta.
Como hemos sealado, podr consistir en dinero, signos que representen el
dinero o bienes de cualquier otra naturaleza.
3.1.-MOMENTO DEL PAGO DE LA RENTA.
En virtud de lo establecido por el artculo 1676 del Cdigo Civil: El pago de la
renta puede pactarse por periodos vencidos o adelantados .A falta de
estipulacin se entiende que se ha convenido por periodos vencidos.
En primer lugar habr que decir que el artculo 1676 antes citado no establece
una presuncin en torno al plazo una presuncin en torno al palco de cada
periodo.
En tal sentido, se entender que las partes debern pactar en el contrato de
arrendamiento cada cuanto da, semanas, meses o aos se entender que
vence un periodo. As, el periodo podra ser diario, semanal, mensual, anual o
el que las partes considere conveniente pactar.
Sin embargo, podramos imaginar el supuesto en el cual las partes hubiesen
omitido, inadvertidamente establecer la duracin de cada periodo.
Pensamos que en tal situacin, y naturalmente si las circunstancias del caso o
una interpretacin integral del contrato mismo no permitiesen deducir algo
distinto, debera entenderse que los periodos son mensuales.
Pero independientemente de la duracin de cada periodo, las partes pueden
convenir que el pago de la renta se efectu al inicio del periodo, al final del
mismo o en algn momento intermedio.
Sobre este particular existe la ms amplia libertad dentro del Derecho
peruano.

30

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Sin embargo, lo que podra ocurrir es que las partes omitan efectuar tal
precisin al momento de celebrar el contrato. En esta eventualidad, al ley
presume, atraves del artculo 1676, que el pago de la renta se ha convertido
por periodos vencidos, los cual equivale a decir primer da del periodo
siguiente, pues es razonable entender que se pague el da del periodo
siguiente, pues es razonable entender que se pague el da en que est
venciendo el periodo al que corresponde la renta y no el da en que eta
comenzando el periodo siguiente.
Entendemos que la ley presume que la renta se pacta por periodos vencidos
por que se trata de un pago que se efecta como contraprestacin a una
prestacin ya ejecutada. Es decir, que el arrendatario paga la arena de un
periodo por el que ha hecho uso del bien y no paga la renta de un periodo por
el que recin va hacer uso del mismo.

Esta ltima situacin tambin seria perfectamente justa, en la medida que


aprecisemos los intereses del arrendador.
Es claro que la ley ha preferido proteger los intereses del arrendatario, tal vez
en aplicacin directa del principio favor debitaras, entendiendo, naturalmente,
que nos estamos refiriendo al deudor de la renta, vale decir al arrendatario.
Sin embargo, resulta frecuente apreciar en los contratos de arrendamiento que
los contratados acuerdan, al momento de su celebracin, el pago de varias
rentas o mensualidades adelantadas.
Esta deformacin es fruto de la desconfianza que se gener entre arrendadores
y arrendatarios en dcadas pasadas con las diversas normas regulatorias del
inquilinato, que tuvieron como norma ms representativa el recordado
DECRETO-LEY N 21938 y su respectivo reglamento.
Esta situacin llevo a que los arrendadores exigieran que los arrendatarios
pagasen varias mensualidades adelantadas l momento de la celebracin del
31 que se exiga como garanta).
contrato (independientemente de aquellas

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Debemos precisar que situaciones como las descritas no alteraran para nada la
naturaleza del arrendamiento y ni de la renta.
As, la obligacin de pagar la renta, continuara siendo una de carcter
conjuntivo, entendindose que si algunas o todas las mensualidades se
pagasen por adelantado, serian diversas prestaciones independientes que se
estaran pagando en un mismo momento.

4.-EL ARRENDAMIENTO FINANCIERO:


El contrato de arrendamiento financiero no est regulado propiamente por el
cdigo civil peruano de 1984. Lo nico que existe es una norma de remisin a
las leyes especiales que rigen este contrato.
Se trata del artculo 1677 del Cdigo Civil, precepto que establece lo siguiente:
"El contrato de arrendamiento financiero, se rige por la legislacin especial y,
supletoriamente, por el presente ttulo y los artculos 1419 a 1425, en cuanto
sean aplicables.
Esta norma no pretende en lo absoluto regular el arrendamiento financiero,
contrato tpico distinto del arrendamiento propiamente dicho, y cuyas
caractersticas y regulacin no son materia de este trabajo.
No obstante ello , podemos decir que se trata de una contrato por el cual una
empresa o una persona natural que desea usar y disfrutar de un bien acude a
una empresa de leasing para que esta ltima lo adquiera , con tal propsito ,
de la empresa que vende dichos productos .
A travs del leasing, la empresa dedicada a esta actividad cede al interesado el
uso el bien durante todo el plazo que las partes prevn que el bien tendr de
vida econmica o til, o hasta que el mismo resulte obsoleto. El usuario debe
pagar a la empresa de leasing una contra prestacin consistente en dinero.
Dicho pago se efectuara de manera fraccionada y hasta por el monto del que
32

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

haya ascendido el precio de compra del producto en cuestin, ms gastos e


intereses compensatorios.
Finalizado dicho plazo, el usuario goza de la facultad de adquirir la propiedad
del bien, pagando ene sus momento el valor residual correspondiente.

5.-EL ARRENADAMIENTO-VENTA:
Si bien es cierto que el Cdigo Civil Peruano no aborda el tema del
arrendamiento-venta en el contrato de arrendamiento, sino en el contrato de
compra venta, resulta pertinente recordar lo dispuesto por el artculo 1585 de
dicho Cdigo. Este, como sabemos, establece lo siguiente: "Las disposiciones
de los artculos 1583 y 1584 (preceptos relativos a la compra venta con
reserva de propiedad) son aplicables a los contratos de arrendamiento en los
que se convenga, al final de los mismos, la propiedad del bien sea adquirida
por el arrendatario por efecto del pago de la merced conductiva pactada.
El arrendamiento - venta o alquiler-venta es un contrato usual en estos das se
trata de una acto que comparte rasgos caractersticos tanto de la compra venta
como del arrendamiento.
Podramos definirlo como el contrato a travs del cual una parte, denominada
arrendador- vendedor, se obliga a entregar a la otra denominada arrendatariocomprador .Este ltimo contratante podr usar y disfrutar del mismo, y deber
pagar mensualmente (o en periodos distintos, si ello as se conviniera) as
contra parte una determinada cantidad de dinero: esta constituir, a la vez,
renta y pago parcial del precio de una compra venta. La transferencia de
propiedad del bien se producir en el momento que el arrendatario comprador page la ltima cuota convenida (que comparte, al mismo tiempo, la
naturaleza jurdica de renta y de precio).
En

buena

cuenta

el

arrendamiento-venta

comparte

en

su

naturaleza,

elementos propios del contrato de arrendamiento y del contrato de compra


venta

33

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

6.-OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR


Independientemente de aquellos conceptos relativos a las obligaciones que
asumen las partes en un contrato de arrendamiento, el Cdigo Civil Peruano de
1984 destina 2 captulos al tratamiento de las obligaciones del arrendador y las
obligaciones del arrendatario.
6.1.- OBLIGACION DE ENTREGA DEL BIEN:
El artculo 1678 del Cdigo Civil Peruano establece que el arrendador est
obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado.
Resulta evidente que el citado numeral regula la que constituye una obligacin
de dar que asume el arrendador con respecto al arrendatario.
Esta obligacin deber ejecutarse en estricto apego a los principios de
identidad

e integridad del pago. Adicionalmente debemos precisar que el

artculo 1678 establece que el bien debe entregarse con todos sus accesorios.
El citado precepto concuerda con lo establecido por el segundo prrafo del
artculo 1134 del Cdigo Civil, norma propia de las obligaciones de dar bienes
ciertos. Dicho artculo seala lo siguiente "el bien debe entregarse con sus
accesorios, salvo que lo contrario resulta de la ley, del ttulo de la obligacin o
de las circunstancias del caso.
El primer prrafo del artculo 1134 del Cdigo Civil Peruano de 1984 impone al
deudor la obligacin de conservar el bien hasta su entrega; vale decir, la
obligacin de realizar todos los actos conducentes a que el bien conserve, en el
momento que se efectu el traspaso del mismo al acreedor, todas las
caractersticas que tena cuando se gener la obligacin (en caso de los
contratos, al momento de su celebracin).
En lo relativo al segundo prrafo del artculo 1134 podemos decir que dicho
precepto no hace sino recoger los principios establecidos en el artculo 888 del
Cdigo Civil en lo referente a las partes de un bien que se considera sus
accesorios. Esta norma seala lo siguiente: "son accesorios los bienes que, sin
34

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

perder

su

individualidad,

estn

permanentemente

afectados

un

fin

econmico u ornamental con respecto a otro bien. As, el segundo prrafo del
artculo 1134 recoge el antiguo principio jurdico de que los accesorio sigue la
suerte de lo principal, de modo tal que si un deudor se haya obligado a
entregar un bien cierto, deber serlo junto con sus accesorios (salvo que lo
contrario resultase de la ley, del ttulo de la obligacin o de la circunstancias
del caso, segn establece el mencionado artculo).
6.2.- LOS GASTOS QUE OCASIONA LA ENTREGA:
A pesar de no establecerse una norma especial en sede de arrendamiento, es
claro que el arrendador deber sufragar los gastos que ocasione la entrega del
bien al arrendatario.
Decimos esto en estricta aplicacin de lo dispuesto por el artculo 1241 del
Cdigo Civil, precepto que establece que: "Los gastos que ocasione el pago son
de cuenta del deudor. Palacio Pimentel cita como ejemplos los de transporte,
flete, embalaje, gastos de viaje de persona o personas determinadas, gastos
de comisin, timbres, cancelacin de hipotecas, o constitucin de un
apoderado o de un encargado para recibir el pago, a esto agrega Palacio
Pimentel que la importancia prctica, en lo referente a los gastos del pago, es
determinar a quin corresponde soportarlos.
6.3.- PRESUNCION DE UN BUEN ESTADO DEL BIEN:
De acuerdo con lo establecido por el artculo 1679 del Cdigo Civil Peruano:
"Entregado al bien al arrendatario se presume que se haya en estado de servir
y con todo lo necesario para su uso".
La presuncin establecida en el artculo 1679 tiene directa relacin con la idea
de que, una vez entregado el bien por el arrendador al arrendatario, dicho bien
se encuentra en estado de servir; vale decir que resulta til a efectos de
contrato celebrado.
6.4.- OBLIGACION DE MANTENER AL ARRENDATARIO EN EL USO DEL
BIEN:

35

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

De conformidad con lo prescrito con el articulo 1680 (inciso 1) del Cdigo Civil
Peruano, el arrendador tambin est obligado a mantener al arrendatario en el
uso del bien durante el plazo del contrato, y a conservarlo en buen estado para
el fin del arrendamiento.
6.5.- OBLIGACION DE REALIZAR LAS REPARACIONES NECESARIAS:
De acuerdo con lo prescrito por el articulo 1680 (inciso 2), el arrendador
tambin est obligado a realizar, durante el arrendamiento, todas las
reparaciones necesarias salvo pacto distinto.
En lo relativo a las reparaciones necesarias que deber efectuar el arrendador
constituye una norma de eminente carcter dispositivo, tal consideracin es
rectificada en la parte final del referido inciso 2, cuando se admite pacto
distinto.

7.-OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO


Dado que quien permanece poseyendo el bien durante el plazo de vigencia de
contrato de arrendamiento es el arrendatario, precisamente sobre el recae el
mayor nmero de obligaciones impuestas, no solo legal si no tambin
contractualmente.
Decimos esto porque el Cdigo Civil regula las obligaciones del arrendatario en
seis artculos, en los cuales le establece un voluminoso conjunto de
obligaciones.
7.1.- OBLIGACION DE RECIBIR EL BIEN:
El inciso 1 del artculo 1681 establece que el arrendatario est obligado a
recibir el bien, esta situacin resulta evidente que ni el derecho de
Obligaciones la regula de manera expresa.
Si el arrendatario se negase a recibir el bien, el arrendador, en caso de insistir
en la ejecucin del contrato, podra llegar a forzar el pago atraves del
mecanismo judicial de la consignacin.36

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

7.2.- OBLIGACION DE CUIDAR DILIGENTEMENTE EL BIEN:


En virtud de lo establecido en el inciso 1 del artculo 1681, el arrendatario est
obligado a cuidar diligentemente el bien.
El cuidado del bien UE deber asumir el arrendatario ser el de actuar, con
relacin al mismo, como actuaria una persona responsable entorno a los bienes
que son de su propiedad.
Esta situacin no plantea, el impedimento de hacer un uso correcto del bien,
siempre teniendo en consideracin que dicho bien deber ser devuelto a la
finalizacin del contrato, sin ms desgaste que el de su uso ordinario...
7.3.- OBLIGACION DE USAR EL BIEN PARA EL DESTINO QUE SE LE
CONSEDIO EN EL CONTRATO O EL QUE PUEDA PRESUMIRSE DE LAS
CIRCUNTANCIAS:
Si bien es cierto que en la mayora de contratos se establece cual es la
finalidad para la que se arrienda el bien, podra no haberse establecido nada al
respecto.
En el primero de los casos, es evidente que el arrendatario tendr que dar uso
conforme al destino convenido, no pudiendo apartarse en el absoluto y darle
un destino diferente, por ptimo

que este sea. Vale decir, no podr, sin

autorizacin del arrendador, darle un destino que incluso implicara un


deterioro menor que el que conllevara el destino convenido en el contrato.
Aqu de lo que se trata es del simple resguardo del principio de identidad en el
cumplimiento de las obligaciones, de modo tal que el arrendador no requiera
exponer los motivos de una eventual negativa a aceptar que su arrendatario
de

un

destino

diferente

al

bien(

ya

que

razones

podra

haber

en

abundancia ).Estas razones serian aquellas de orden moral (por ejemplo ,si se
quisiera dedicar el bien a alguna actividad lcita pero reida con la moral del
arrendador); religioso (como podra ser el caso de que el arrendatario desease
utilizar el inmueble como centro de reunin religiosa de una confesin distinta
37
a la del arrendador); poltico ( en la medida
que el arrendador no comparta las

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

convicciones

del

arrendatario);

incluso

en

cualquiera

de

los

casos

anteriores ,aun habiendo afinidad de ideas o de pensamientos , si simplemente


el arrendador no desea aceptar un cambio de destino o uso del bien arrendado.
En cuanto a la posibilidad en que las partes no hayan convenido de manera
expresa el destino que se le dar el bien, tendramos que solucionar el
problema de acuerdo con las circunstancias, tal como establece la ltima parte
de inciso 1 del artculo 1681 del Cdigo Civil.
En primer trmino, debera analizarse cul es el uso que tiene registrado el
bien ante el respectivo Municipio distrital, y en tal caso se considerara que el
mismo sea comercial o particular.
7.4.-OBLIGACION DE PAGAR PUNTUALMENTE LA RENTA.
En virtud de lo establecido por el inciso 2 del artculo 1681 del Cdigo Civil, el
arrendatario est obligado a pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar
convenidos, y, a falta de convenio cada mes en su domicilio.
Con relacin al momento del pago de la renta, ya nos hemos pronunciado con
ocasin del anlisis del artculo 1676 del Cdigo Civil.
Tenemos que agregar que al inciso 2 del artculo 1681, se est estableciendo
una presuncin en torno a la duracin de los periodos pactados para el pago de
la renta, los mismos que, de no haberse establecido, debera entenderse como
de un mes.
En cuanto al lugar de pago de la renta, las partes tienen la mayor libertad para
convenir, si el mismo deber efectuarse en el domicilio del deudor, en el
domicilio del acreedor o en incluso en algn otro lugar. Sin embargo la ley
establece, que a falta de convenio se entender el pago en el domicilio del
arrendatario, lo que se entine que el arrendador deber ir a cobrarle la renta.
7.5.-OBLIGACION

DE

PAGAR

PUNTUALMENTE

PUBLICOS:
38

LOS

SERVICIOS

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Conforme a lo establecido en el inciso 3 del artculo 1681 del Cdigo Civil, el


arrendatario est obligado a pagar puntualmente los servicios pblicos
suministrados en beneficio del bien, con sujecin a las normas que los regulan.
Se entiende que estn comprendidos dentro del concepto de la norma citada a
todos aquellos servicios pblicos bsicos relativos al bien (sobre todo para en
caso de los inmuebles, que es el supuesto en el cual est pensada la norma)
tal sera el caso de la luz, el agua y los arbitrios municipales.
En el caso de la luz y el agua, ambos son servicios bsicos de todo inmueble.
Sin embargo, podra darse el caso de que el inmueble contase con otros
servicios contratados por el arrendador y que estos se hubiesen incluido en el
contrato a efectos de que el arrendatario debe continuar sufragando el costo
de los mismos para beneficio suyo.

Ese podra ser el caso de la lnea

telefnica, de la televisin por cable y de algn otro servicio pblico que se


vendr en beneficio del bien arrendado.
7.6.- OBLIGACION DE DAR AVISO INMEDIATO AL ARRENDADOR EN
TORNO A ACTOS PERTUBATORIOS:
Con forme a lo establecido por el inciso 4 del artculo 1681 del Cdigo Civil
peruano el arrendatario est obligado a dar aviso inmediato al arrendador de
cualquier usurpacin, perturbacin o imposicin de servidumbre que se intente
contra el bien.
Esta norma tiende a proteger al arrendatario y al arrendador.
Sin embargo queda claro que el arrendatario, sus e hubiera perturbado en la
posicin del bien por un tercero podra ejercer las acciones derivadas por la
defensa posesoria, establecidas por los artculos 920 y 921 del Cdigo Civil.
7.7.- OBLIGACION DE PERMITIR AL ARRENDADOR QUE INSPECCIONE
EL BIEN:

39

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Conforme a lo establecido con el inciso 5 del artculo 1681 el arrendatario est


obligado a permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien,
previo aviso de siete das.
La finalidad de este precepto radica en que, a travs del contrato de
arrendamiento, el arrendador deja de ser poseedor inmediato del bien,
convirtindose solo en poseedor mediato del mismo, al no tener un contacto
directo con el bien desconocer el uso, desgaste y situacin real del bien en su
interior y la nica forma que tendr para conocer esta situacin ser
inspeccionndolo.
Las partes contantes suelen establecer minuciosamente la manera como
ejercer el derecho de inspeccin del bien por parte del arrendador, incluso
establece que esta se realizara con un previo aviso menor a siete das, o
incluso sin previo aviso.
Estos pactos son enteramente validos ya que el artculo 1681 es meramente
dispositivo y no imperativo.
Pero tambin el inciso 5 establece que esa inspeccin deber realizarse por
causa justificada, con eso la ley busca que exista una razn para inspeccionar
el bien y no se haga por un mero capricho o incluso abusando del derecho
mencionado.
Sin embargo no obstante ello la expresin por causa justificada es ambigua, ya
que se presta a una interpretacin absolutamente subjetiva de acuerdo con los
intereses y pretensiones del arrendador y del arrendatario.

7.8.- OBLIGACION DE EFECTUAR REPARACIONES:


El inciso 6 del artculo 1681 del Cdigo Civil seala que el arrendatario est
obligado a efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al
contrato.
40

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

En sntesis el arrendador estar obligado a realizar las reparaciones de


importancia que preserve el principio de identidad en el cumplimiento de su
obligacin, esto es a mantener el bien, durante el curso de la relacin
contractual en las mismas condiciones que tena cuando se contrat.
7.9.-OBLIGACION DE NO HACER USO IMPRUDENTE DEL BIEN:
De acuerdo con lo establecido por la primera parte del inciso 7 del artculo
1681 del Cdigo Civil el arrendatario est obligado a no hacer uso imprudente
del bien.
Entendemos como tal el realizar en las bien indeterminadas actividades que
pudieran ocasionar su deterioro o destruccin, la imprudencia no debe ser
apreciada sino con los intereses patrimoniales del arrendador.
7.10.- OBLIGACION DE NO SER USO DEL BIEN QUE SEA CONTRARIO AL
ORDEN PBLICO:
Esta obligacin es impuesta al arrendatario ir el artculo 1681 (inciso 7).
El orden pblico necesariamente tiene que encontrarse objetivado en normas
jurdicas de carcter imperativo o prohibitivo, las cuales recojan determinados
principios que la sociedad considere necesario impedir legalmente.
7.11.- OBLIGACION DE NO SER CON EL BIEN UN USO CONTRARIO A
LAS BUENAS COSTUMBRES:
El articulo 1681 (inciso 7) in fine establece la obligacin del arrendatario de no
ser con el bien un uso contrario a las buenas costumbres.
el concepto de buenas costumbres varan con el transcurso del tiempo y con el
medio geogrfico, de modo tal que algo pueda ser considerado como conforme
a las buenas costumbres en un determinado lugar podra no serlo en otro lado.
Es por ello que las buenas costumbres deben ser apreciadas con un criterio
objetivo tomando en consideracin los valores preminentes en un determinado
medio social y en un medio especifico.
41

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

7.12.-

OBLIGACION

DE

NO

INTRODUCIR

CAMBIOS

NI

MODIFICACIONES:
El inciso 8 del artculo 1681 del Cdigo Civil del arrendatario est obligado a no
introducir cambios ni modificaciones en el bien sin asentimiento del arrendador.
El arrendatario est prohibido de efectuar modificaciones que alteren la
estructura,

distribucin

disposicin

del

bien,

adems

de

cualquier

modificacin que pudiese ser considerada como mejor a til o de recreo as


mismo dichas modificaciones necesariamente debern ser efectuadas contando
con la autorizacin expresa del arrendador.
7.13.-OBLIGACION DE NO SUBARRENDAR EL BIEN SIN ASENTIMIENTO
ESCRTITO DEL ARRENDADOR.
Esta obligacin es impuesta al arrendatario por el inciso 9 del artculo 1681
del Cdigo Civil.
7.14.-OBLIGACION DE NO CEDER LA POSESION CONTRACTUAL DEL
ARRENDATARIO SIN EL ASENTIMIENTO ESCRITO DEL ARRENDADOR.
Esta obligacin tambin es impuesta por el artculo 1681 (inciso 9) del Cdigo
Civil, y de ella trataremos al abordar la denominada cesin del arrendamiento.
7.15.-OBLIGACION

DE

DEVOLVER

EL BIEN

AL

ARRENDADOR AL

VENCERCE AL PLAZO DEL CONTRATO.


Conforme al establecido por el artculo 1681 del Cdigo Civil, al vencerse el
plazo del contrato, el arrendatario est obligado a devolver el bien al
arrendador en el estado en que lo recibi, sin ms deterioro que el de uso
ordinario.
El contrato de arrendamiento podra terminar por alguna otra causal distinta al
vencimiento del plazo pactado (como podra ser el caso de la resolucin por
incumplimiento de algunas de las obligaciones del arrendatario o algn otro
supuesto distinto).En esto y en todos los otros casos en que concluya la
relacin contractual ( independientemente de si venci o no el plazo pactado),
42

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

queda claro que el arrendatario deber devolver el bien al arrendador en


similar condicin o estado en que lo recibi.
As, resulta evidente que ser distinto el desgaste ordinario de un bien
dedicado a casa habitacin, de uno dedicado a las oficinas administrativas de
una empresa o de un almacn de maquinara pesada y de equipo industrial.
7.16.-

OBLIGACION

DE

DAR

AVISO

SOBRE

REPARACIONES

REQUERIDAS.
Pues el artculo 1682 del Cdigo Civil establece lo siguiente:
Artculo 1682.- reparacin por arrendatario
El arrendatario est obligado a dar aviso inmediato al arrendador de las
reparaciones que haya que efectuar, bajo responsabilidad por los daos y
perjuicios resultantes.
Si se trata de reparaciones urgentes, el arrendatario debe realizarlas
directamente con derecho a desembolso, siempre que avise al mismo tiempo al
arrendador.
En los dems casos, los gastos de conservacin y mantenimiento ordinario son
de cargo del arrendatario, salvo pacto distinto.
7.17.-OBLIGACION DE RESPONDER POR LA PERDIDA O DETERIORO
DEL BIEN.
El artculo 1683 del cdigo civil establece lo siguiente:
Artculo 1683.- Perdida y deterioro del bien
El arrendatario es responsable por la perdida y el deterioro del bien que
ocurran en el curso del arrendamiento, aun cuando deriven de incendio, si no
prueba que han ocurrido por causa no imputable a l.
Es tambin responsable por la perdida y el deterioro ocasionados por causas
imputables a las personas que ha admitido, aunque sea temporalmente, al uso
del bien.
43

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

En sede de arrendamiento el Cdigo Civil, el arrendatario es responsable por la


perdida y deterioro del bien que ocurra en el curso del arrendatario aun cuando
deriven de incendio, si no prueba que han ocurrido por causa no imputable a
l.
El articulo 1683 extiende la responsabilidad del arrendatario a aquello a daos
y perjuicios que hubiesen ocasionada al bien arrendado las personas que l
hubiese admitido al mismo, siempre y cuando dicho daos y perjuicios hayan
sido causados por culpa de dichas personas.
Resulta claro que si una visita dl arrendatario, por ejemplo ocasiona un dao o
deterioro al inmueble arrendado, el arrendatario deber responder frente al
arrendador por dicho dao o deterioro.
7.18.-OBLIGACIONES ADICIONALES.
De conformidad por el inciso 11 del artculo 1681 del Cdigo Civil Peruano el
arrendatario se encuentra obligado a cumplir las dems obligaciones que
establezcan la ley o el contrato.
En los contratos de arrendamiento los arrendadores se cuidan de ser
sumamente escrupulosos en el detalle de las obligaciones que deba cumplir el
arrendatario.
Son comunes la estipulaciones en torno a la inclusin de anexos en donde se
detalla las caractersticas en las cuales se produce la entrega del bien y sus
diversos ambientes; clausulas penales moratorias en las que se establece
sanciones diarias por la no-desocupacin oportuna del inmueble; clausulas
sobre inters moratorios; establecimiento de garantas dinerarias (prenda de
dinero), as como fianza de la naturaleza solidaria otorgadas por terceros
(fundamentalmente empresas) para el cumplimiento de las obligaciones del
arrendatario; y otras ms.
44

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

8.-DURACION DEL ARRENDAMIENTO.


Posibilidades.- De acuerdo con lo establecido por el artculo 1687 del Cdigo
Civil: El arrendamiento puede ser de duracin determinada o indeterminada.
El tema de la duracin del arrendamiento est planteado, evidentemente por el
plazo, que las partes convengan para la posesin y uso del bien por parte del
arrendatario, durante el cual este ltimo contratante deber pagar al
arrendador la renta convenida en el periodo pactado.
8.1.-ARRENDAMIENTO DE PLAZO INDETERMINADO.
El arrendamiento de plazo indeterminado es aquel en el cual las partes han
establecido el termino inicial del contrato peor han omitido pronunciarse, ya
sea deliberada o conscientemente, respecto al termino final del mismo.
En otras palabras:

Se sabe comenzara el arrendamiento, pero no cuando

concluir.
En tal sentido, el cdigo Civil, prescribe en el artculo 1703, norma que ser
materia de estudio posterior, lo siguiente: Se pone fin a un arrendamiento de
duracin

indeterminada,

dando

aviso

judicial

extrajudicial

al

otro

contratante.
Es claro, adems, que este aviso puede ser cursado por el arrendatario o por el
arrendador; vale decir, por cualquiera de las partes que desee poner fin a la
relacin contractual.
No debe descartarse tampoco que sean ambos contratantes quienes deseen
poner fin a la relacin contractual; cuyo efecto recurrira a la figura de la
resolucin bilateral o por mutuo disenso (argumento del artculo 1313 del
Cdigo Civil).
45

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Resulta necesario sealar que, en virtud de lo dispuesto por el artculo 1690


del Cdigo Civil: El arrendamiento indeterminado se reputa por mese u por
periodo, segn se pague la renta.
8.2.-ARRENDAMIENTO A PLAZO DETERMINADO.
El arrendamiento a plazo determinado es aquel por el cual las partes pactan,
al momento de su celebracin, un trmino inicial y un trmino final; vale decir,
que ellas acuerdan la fecha en que comenzara y la fecha en que concluir.
Esta regla se encuentra mediatizada en sede de arrendamiento; ya que, si bien
rige la ms absoluta libertad para los plazos suspensivos, existen lmites para
los resolutorios.
No obstante ello, y como sabemos, no existe ninguna restriccin para las
partes en torno a los montos o precios que se pueden pactar en el mercado,
razn por la cual la renta puede haberse convenido en una cifra diminuta,
precisamente para tener con el arrendatario un acto de liberalidad.
No estamos de acuerdo en que el plazo pactado tenga el lmite mximo los
diez aos contemplado por la ley.
Decimos esto en razn de que dicho pacto podra resultar muy corto si
tenemos en consideracin determinadas operaciones de orden mercantil en
donde resulte imprescindible reestablecer plazos ms extensos.
Por eso, estimamos que sera razonable d 40 aos en lugar de 10 aos.
En lo que respecta a la duracin del plazo del arrendamiento, cuando se trata
de bienes pertenecientes

entidades pblicas o a incapaces, la ley establece

que dicho no puede ser mayo de 6 aos.

46

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

La finalidad de este precepto en proteger los interese del Estado y de los


incapaces en la relacin por los actos de sus representantes; de quienes, si
bien no se presume mala fe, podra esperarse que acten de manera
irresponsable o dolosa, perjudicando los intereses de su representado. En tal
sentido, la ley ha optado por establecer como plazo mximo uno menor a la
comn.
Esto significa que las partes no podran convenir vlidamente plazos que
excedan a los indicados en la ley y al orden pblico.
En tal sentido el ltimo prrafo del artculo 1688 establece que todo plazo o
prorroga exceda de los trminos sealados se entiende reducido a los dichos
plazos.
9.-

RESOLUCIN DEL ARRENDAMIENTO

9.1.-Causales
Las causales de resolucin del contrato de arrendamiento estn comprendidas
en el art. 1697 del C. C.
La resolucin se produce por causas imputables a uno de los sujetos. Todo
contrato resuelto ha terminado, pero no todo contrato terminado ha sido
resuelto.
Se resuelve el contrato de arrendamiento, segn los vigentes incisos del art.
1697:

Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro

mes y adems 15 das. Si la renta, se paga por plazos mayores, basta

el

vencimiento de un solo periodo y adems 15 das. Si el alquiler se conviene por


periodos menores a un mes, basta que devengan tres periodos. Si el
arrendatario ha dejado de pagar 2 meses y 15 das, el propietario tiene
derecho a ejercer la accin de desalojo. Se ha establecido esta disposicin par
razones de equidad, dndole al arrendatario la oportunidad de proveerse de
47

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

fondos en este plazo. Cuando el arrendamiento se pacta por periodos mayores,


como trimestre, semestre o ao, basta el vencimiento de un periodo ms 15
das. Cuando el alquiler se conviene por periodos menores a un mes, basta el
vencimiento de tres periodos.

Fin los casos previstos en el inc. 1, si el arrendatario necesit que

hubiese contra l sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con
exceso de quince das el plazo siguiente, sin que haya pagado la nueva renta
devengada.

Si el arrendatario abusa de la cosa arrendada, dndole destino diferente

de aquel para el que se le concedi expresa o tcitamente, o permite en ella


algn acto contrario al orden pblico o las buenas costumbres. Se ve
claramente que lo que quiere el legislador, es que el arrendatario no perjudique
la reputacin del propietario.

Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso o sin

asentimiento del arrendador.

Si el arrendador o arrendatario no cumplen sus respectivas obligaciones.

10.- CONCLUSIN DEL ARRENDAMIENTO

10.1.-Causales
El contrato de arrendamiento concluye en los siguientes casos:

Por concluirse el trmino fijado por las partes. Porque si se ha pactado

por meses o aos, cumplidos los meses o aos, ha concluido el contrato. Pero
si despus de vencido el plazo transcurren los das sin que el arrendador
solicite la cosa ni el arrendatario lo haya devuelto, la ley considera que no se
ha producido un nuevo arrendamiento de plazo indeterminado, por tacita
reconduccin, sino que se entiende que hay la continuacin del arrendamiento,
48

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

bajo las mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolucin


en cualquier momento (arts. 1699 y 1700).
En el arrendamiento cuya duracin se pacta por periodos forzosos para ambas
partes y voluntarios a opcin de una de ellas, los periodos voluntarios se irn
convirtindolo uno a uno en forzosos, si la parte a la que se concedi la opcin
no avisa a la otra que el arrendamiento concluir al finalizar los periodos
forzosos o cada uno de los voluntarios. El

aviso a que se refiere el prrafo

anterior, debe cursarse con no menos de dos meses de anticipacin al da de


vencimiento del respectivo periodo, si se trata de inmuebles, y de no menos de
un mes, en el caso de los dems bienes.

Si el contrato de arrendamiento es de duracin indeterminada, se le

pone fin dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante (art. 1703 del
C. C.).

Cuando el arrendador es vencido en proceso sobre el derecho que tena.

En este caso, porque estaba arrendando una cosa ajena, ya que nadie puede
disponer un derecho que no tiene.

Por muerte del arrendatario, si dentro de 90 das despus del

fallecimiento, sus herederos comunican al arrendador que no pueden continuar


el contrato. Muchos creen que con la muerte del arrendatario se extingue el
contrato de arrendamiento, pero la realidad es que la muerte del arrendatario
no pone fin al contrato, si es que los herederos no manifiestan su decisin de
poner trmino al mismo, porque si manifiestan su deseo de continuar con el
contrato, el arrendamiento contina. El arrendamiento se transmite, lo que
quiere decir, que es un contrato personal, pero no personalsimo, el cual
termina con el titular del derecho. Si fallece el arrendatario, los herederos
continan

se

les

considera

como

arrendatarios,

salvo

que

expresamente, digan que no quieren continuar con el contrato.

Por entrar en el ejercicio de sus derechos civiles el menor de edad.


49

ellos,

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Por terminar el albaceazgo, en el arrendamiento que hubiere hecho

algn albacea.
Son situaciones de orden temporal. Adems si entra el menor en su mayora
de edad, acaba el contrato de arrendamiento, aunque el plazo del mismo
todava no se haya vencido. La doctrina establece que el menor obtiene la
plenitud de sus derechos y, por tanto, puede poner trmino al contrato.
El albacea es un mandatario post mortem. Es aquella persona que recibe el
encargo del causante para que haga cumplir el testamento. Como quiera que el
albacea puede haber arrendado, este arrendamiento concluye al finalizar el
albaceazgo, porque la ley desea que los herederos reciban los bienes sin
problemas.

Si es preciso para la conservacin del bien que el arrendatario lo

devuelva con el fin de repararlo.

Por destruccin total o prdida del bien arrendado.

En caso de expropiacin.

EL SUBARRENDAMIENTO Y CESIN DE ARRENDAMIENTO

11.-CONCEPTO DE SUBARRENDAMIENTO
El subarrendamiento es un contrato celebrado en el marco del contrato de
arrendamiento, por el cual el arrendatario (subarrendador) arrienda total o
parcialmente el bien arrendado a un tercero (subarrendatario), a cambio de
una renta, con el asentimiento escrito del arrendador.
El subarrendamiento es un nuevo contrato de arrendamiento, el cual si bien
importa una triloga, esto es, que existen tres partes, no se infiere de ello que
las tres intervengan en el contrato de subarrendamiento y, por el contrario,
este solo se da entre el arrendatario-subarrendador y el subarrendatario.

50

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

En suma es presupuesto lgico y necesario, para que se origine el


subarrendamiento,

que

preexista

un

contrato

de

arrendamiento

entre

arrendador y arrendatario, que constituye su antecedente lgico y natural y


que no se extingue, sino que por el contrario, perdura, aunque el arrendatario
pierda totalmente la posesin del bien (subarrendamiento total) y no solo
parcialmente (subarrendamiento parcial).
Cabe precisar que en el subarrendamiento no hay sustitucin de un
arrendatario por otro. Hay un nuevo arrendatario, pero que viene a intervenir
sin que se altere la relacin originaria del arrendamiento creada entre el
arrendador y el conductor (primitivos). La nueva relacin viene simplemente a
figurar como un agregado; producindose un nuevo contrato entre el
arrendatario

(primitivo)

el

nuevo

arrendatario

de

este

ltimo

(subarrendatario)
11.2. CARACTERSTICAS DEL SUBARRENDAMIENTO.
El

subarrendamiento

presenta

las

siguientes

notas

tipificantes

caractersticas:

El arrendatario traspasa total o parcialmente sus derechos a un tercero

(el subarrendatario) con asentimiento escrito del arrendador. Si falta este


asentimiento (el que se expresa formalmente por escrito) el contrato de
arrendamiento es susceptible8 de resolverse
acto nulo, por no ser jurdicamente posible.

y el subarrendamiento ser un

El arrendatario se desposee del bien, total o parcialmente, segn los


trminos del contrato.

8 Segn seala el art. 1697 del Cdigo Civil, inciso 4: causales de resolucin: por subarrendar o ceder el
arrendamiento contra pacto expreso, o sin consentimiento escrito del arrendador.

9 Segn el art. 219 del Cdigo Civil, inciso 3, son causales de nulidad: cuando su objeto es fsica o
jurdicamente imposible ()

51

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Hay un nuevo contrato (el de subarrendamiento) que si bien se

superpone total o parcialmente al arrendamiento, ni suprime ni suspende este


ltimo. Hay, entonces, dos contratos paralelos y coexistentes.

La forma del contrato es libre.

Es oneroso.

11.3. SOLIDARIDAD DEL ARRENDATARIO Y SUBARRENDATARIO.


Art. 1693: Tanto el subarrendatario como el arrendatario estn obligados
solidariamente ante el arrendador por las obligaciones asumidas por el
arrendatario
Aun cuando no existe vnculo directo entre el subarrendatario y el arrendador,
este numeral le impone al primero el rigor de solidaridad respecto de las
obligaciones que tiene el arrendatario frente al segundo; esto implica, que el
arrendador podr dirigir su accin contra el arrendatario o contra el
subarrendatario o contra ambos conjuntamente.
A tenor de lo dispuesto en el artculo citado, al arrendador le asiste accin
directa contra el subarrendatario por cualquier responsabilidad que incumba al
arrendatario; as por la renta insoluta, por responsabilidad en caso de incendio,
por la conservacin y el uso del bien, por concepto de mejoras que haya
asumido el arrendatario. Pero la responsabilidad del subarrendatario no puede
ir ms all de aquello por lo que sea l deudor frente al arrendatario, as
tambin, no puede ir ms all de lo que el arrendatario sea deudor frente al
locador.
No existiendo vnculo contractual entre arrendador y subarrendatario, ste
carece de accin directa contra aqul por incumplimiento de alguna obligacin
del arrendador.

11.4. EXTINCIN DEL SUBARRENDAMIENTO.


52

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Siendo el subarrendamiento un contrato derivado del arrendamiento y


accesorio a l, a su terminacin se extingue tambin el primero; as lo seala
el Art. 1694 del Cdigo Civil.
Por el carcter de accesoriedad del subarrendamiento es de aplicacin el
principio que establece que lo accesorio sigue la suerte de lo principal, pero no
al contrario, razn por la que el subarrendamiento no puede prolongarse ms
all del arrendamiento. Por tanto si el arrendamiento concluye por cualquiera
de las causas previstas en el contrato o en la ley o por mutuo disenso, se
extingue el subarrendamiento aun cuando el plazo no est vencido. Entonces
se tiene claro que el arrendamiento puede concluir antes, o simultneamente
con el arrendamiento, pero no despus de ste.
11.5. SUBARRENDAMIENTO EN CASO DE CONSOLIDACIN.
Art. 1695: El subarrendamiento no termina si el arrendamiento cesa por
consolidacin en la persona del arrendatario y del arrendador.
Si las calidades jurdicas de arrendador y arrendatario se consolidan en uno
solo de ellos, es imposible la subsistencia del contrato de arrendamiento, desde
que arrendador y arrendatario resultan ser la misma persona.
El

arrendamiento

subarrendamiento.

se
En

extingue
adelante

sin
el

afectar

para

arrendatario

nada
pierde

la
su

vigencia

del

calidad

de

arrendatario quedando solamente como arrendador.


Entonces, en el supuesto de que en el arrendatario venga a juntarse la calidad
que corresponda al arrendador, tal subarrendamiento debe respetar el
subarrendamiento concedido, por tratarse de una obligacin contractual
asumida por l personalmente. Y en el supuesto de que en el arrendador venga
a agregarse la calidad de arrendatario, aqul debe respetar el subarriendo, en
cuanto es el arrendador adquiriente cesionario de dicho arrendatario, quien se
obligase por el subarriendo, o sea, que queda

53

obligado por la obligacin de tal

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

subarrendador a quien viene a representar el arrendador, por la consolidacin


producida.10
11.6.CESIN DEL ARRENDAMIENTO.
El contrato de cesin del arrendamiento, comnmente conocido como traspaso,
se rige por las normas de la cesin de la posicin contractual, en virtud de la
cual, en los contratos con prestaciones no ejecutadas totalmente, cualquiera de
las partes (cedente) puede ceder a un tercero (cesionario), con el asentimiento
de la otra parte (cedido), su posicin contractual (art. 1435)
11.6.1. CARACTERSTICAS DE LA CESIN DEL ARRENDAMIENTO

El arrendatario traspasa su posicin contractual a un tercero (cesionario)

que lo sustituye en sus derechos y asume sus obligaciones. Se requiere que el


arrendador preste su conformidad antes, simultneamente, o despus del
acuerdo de cesin. Si la conformidad del arrendador ha sido prestada
previamente al acuerdo entre cedente y cesionario, el contrato solo tiene
efectos desde que dicho acuerdo ha sido comunicado al cedido por escrito de
fecha cierta.

El arrendatario deja de tener el uso total del bien arrendado y se aparta

de sus obligaciones y derechos. Unos y otros son asumidos por el cesionario


desde que se celebra la cesin. Empero, el arrendador podra accionar contra el
cedente si hubiera pactado con este que no queda liberado por la cesin si el
cesionario no cumple las obligaciones asumidas.

Se mantiene el mismo contrato; lo que sucede es que el tercero pasa a

ocupar la posicin contractual del arrendatario.

Las garantas constituidas por terceras personas no pasan al cesionario

sin la autorizacin expresa de aquellas.

La forma de la cesin debe ser la misma en que se celebra el contrato de

arrendamiento.
10 LEON BARIANDARIAN, Jos., p. 392.

54

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

La cesin puede ser gratuita u onerosa.

12.- ENAJENACION DEL BIEN ARRENDADO


En caso de enajenacin del bien arrendado se proceder del siguiente modo:
1.-Si el arredramiento estuviese inscrito, el adquirente deber respetar el
contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisicin en todos los
derecho s y obligaciones del arrendador.
2.-Si el arrendatario no ha sido inscrito, le adquirente puede darlo por
concluido. Excepcionalmente, el adquirente est obligado a respetar el
arrendamiento. Si asumi dicha obligacin.
3.- Tratndose de bienes muebles, el adquirente no est obligado a respetar el
contrato si recibi su posesin de buena fe.
En matrera de contratos el arrendador asume dos obligaciones esenciales;
entregar el bien en uso al arrendamiento y, adems, mantenerlo en dicho uso,
siendo que esta ltima trasciende, se extiende en el tiempo, dada la naturaleza
temporal del contrato conforme a su tipificacin misma.
Sobre la base que el arrendador es el propietario del bien cedido en uso,
resulta evidente que de acordarse la transferencia del correspondiente bien, el
arrendador se expone a una contingencia, en el sentido que se le podr
reclamar responsabilidad contractual ( sujeta al principio de relatividad) en
caso no garantice en el tiempo el uso del bien por el arrendatario. Estamos
bajo la premisa que el arrendamiento es a plazo determinado, porque de lo
contrario el contrato puede ser terminado mediante un preaviso de treinta (30)
das mnimo.
El legislador ha planteado que el adquirente le corresponde la plenitud de los
atributos inherentes a la propiedad, por lo que puede poner trmino al
arrendamiento ( que presenta un contrato del cual no es parte)y solicitar la
restitucin del bien frente a la ocupante, quien fuese arrendatario, en otras
55

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

palabras se prioriza el derecho del adquirente ( por ejemplo, el comprador)


respecto del arrendamiento .Y dicha prioridad no es arbitraria sino que posee
un sustento ; en el derecho personal, lo cual ya implica que, al margen que
estemos de acuerdo o no, el legislador ha tomado un determinado partido
conceptual: el arrendamiento ( por ms que exista entrega del bien, traslado
posesorio del arrendador a arrendatario) no es un derecho real. 11

CONCLUSIONES:
El contrato de arrendamiento se forma por el consentimiento de las
partes, sin que se requiera la entrega simultnea del bien para su
perfeccionamiento; es evidente, por tanto, que el arrendamiento tiene el
derecho de solicitar al arrendador, en ejecucin del contrato, la entrega
del bien y sus accesorios.
el arrendamiento no es otra cosa que la venta del disfrute de una cosa,
se cede temporalmente la posesin del bien pero solo su uso y disfrute
por un determinado tiempo.
El arrendamiento no puede exceder ms de 10 aos y en caso de
prrroga de plazo, este no debe de superar limite mencionado.
Los

contratos

de

arrendamiento,

la

ley

ha

establecido

ciertas

presunciones. Cuando las partes omiten ciertos detalles del contrato

11 Marco Antonio Ortega Plana.Advocatus. Revista de la Entrevista a Salomn


Lerner Ghitis.pag 1-35.

56

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Bibliografa
1. Arturo, A. R. (1998). "De los contratos". Juridica Ediar-Conosur.
2. Calpe, E. (1970). Diccionario de la Lengua Espaola. diecinueve.
3. Pezet, M. A. (s.f.). Exegesis del Codigo Civil Peruano de 1984. LIma:
Gaceta Juridica.
4. Mario Castillo Freyre. Tratado de los Contratos Tpicos. Editorial: Fondo
editorial de la Pontificia Universidad Catlica 1164, Cercado de LimaPer.
5. Marco Antonio Ortega Plana.Advocatus. Revista Y Entrevista a Salomn
Lerner Ghitis.
6. Guillermo Andrs Chang Hernndez. La interpretacin del Contrato en
el Derecho Peruano. Editorial: San Marcos, Lima.
7. Luis Diez Picazo. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Editorial:
Civitas Madrid 1996, Quinta Edicin.
8. Vidal Ramrez Fernando. Interpretacin del Contrato en el Derecho
Peruano .En tratado de la interpretacin del Contrato de Amrica
Latina.
9. Jack Biggio Chrem El contrato de Arrendamiento
10.LEN BARANDIARN, Jos: CONTRATOS en el Derecho Civil Peruano. t, I.
Compra-venta. Cesin de crditos. Permuta. Donacin. Locacin y
57

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

conduccin. Contrato de servicio. Contrato de obra, Editado por la


Comisin Administradora del Fondo Editorial de la Facultad de Derecho
de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Lima, 1996. Pg. 318.
11.www.jurisprudencia.civil.com. Boletn informativo N838 CAS Lima.

Trabajos citados
Arturo, A. R. (1998). "De los contratos". Juridica Ediar-Conosur.
Calpe, E. (1970). Diccionario de la Lengua Espaola. diecinueve.
Pezet, M. A. (s.f.). Exegesis del Codigo Civil Peruano de 1984. LIma: Gaceta
Juridica.

ANEXOS
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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

ARRENDAMIENTO DE BIEN MUEBLE A PLAZO DETERMINADO

Conste por el presente documento el contrato de arrendamiento que celebran de una parte
don AAA, identificado con D.N.I. N ........, de estado civil soltero y con domicilio
en ...................., a quien en lo sucesivo se denominar EL ARRENDADOR; y de otra parte don
BBB, identificado con D.N.I. N ........, de estado civil soltero y con domicilio en .......................,
a quien en lo sucesivo se denominar EL ARRENDATARIO; en los trminos contenidos en las
clusulas siguientes:

ANTECEDENTES:

PRIMERA.- EL ARRENDADOR es propietario del vehculo usado, marca ....., modelo ....., ao
de fabricacin ....., de color ....., N de motor ....., N de serie ..... Y con placa de rodaje N.....

SEGUNDA.- EL ARRENDADOR deja constancia que el vehculo a que se refiere la clusula


anterior se encuentra en buen estado de funcionamiento mecnico y conservacin de
carrocera, pintura y accesorios, sin mayor desgaste que el producido por el uso normal y
ordinario.

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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

OBJETO DEL CONTRATO:

TERCERA.- Por el presente contrato, EL ARRENDADOR se obliga a ceder el uso del bien
descrito en la clusula primera en favor de EL ARRENDATARIO, a ttulo de arrendamiento. Por
su parte, EL ARRENDATARIO se obliga a pagar a EL ARRENDADOR el monto de la renta
pactada en la clusula siguiente, en la forma y oportunidad convenidas.

RENTA: FORMA Y OPORTUNIDAD DE PAGO:

CUARTA.- Las partes acuerdan que el monto de la renta que pagar EL ARRENDATARIO en
calidad de contraprestacin por el uso del bien, asciende a la suma de S/. ..... (..... y 00/100
nuevos soles) mensuales; cantidad que ser cancelada en dinero, en la forma y oportunidad a
que se refiere la clusula siguiente.

QUINTA.- La forma de pago de la renta ser por mensualidades adelantadas que EL


ARRENDATARIO pagar, en el domicilio de EL ARRENDADOR, el primer da til de cada
mes.

PLAZO DEL CONTRATO:

SEXTA.- Las partes convienen fijar un plazo de duracin determinada para el presente
contrato, el cual ser de... (...) que se computarn a partir de la fecha de suscripcin de este
documento hasta el da .....; fecha en la que EL ARRENDATARIO est obligado a devolver el
bien arrendado.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES:

60

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

STIMA.- EL ARRENDADOR se obliga a entregar el bien objeto de la prestacin a su cargo


en la fecha de suscripcin de este documento, sin ms constancia que las firmas de las partes
puestas en l. Esta obligacin se verificar con la entrega fsica del vehculo, las llaves y la
tarjeta de propiedad del mismo.

OCTAVA.- EL ARRENDATARIO se obliga a pagar puntualmente el monto de la renta, en la


forma, oportunidad y lugar pactados, con sujecin a lo convenido en las clusulas cuarta y
quinta.

NOVENA.- EL ARRENDATARIO se obliga destinar el bien arrendado nica y exclusivamente


para uso o transporte particular. En consecuencia queda establecido que EL ARRENDATARIO
es la nica persona autorizada para conducir el vehculo, sin poder emplearlo para transporte
de carga, servicio de taxi, colectivo o anlogo.

DCIMA.- Las partes acuerdan que EL ARRENDATARIO no podr exceder el recorrido de....
ms. Durante todo el plazo del contrato, dejndose constancia que a la fecha el kilometraje del
vehculo es de..... ms. Asimismo, queda convenido que EL ARRENDATARIO no podr
conducir ni trasladar el vehculo fuera de los lmites geogrficos de la provincia de Lima.

DCIMO PRIMERA.- De otro lado, EL ARRENDATARIO est obligado a efectuar por cuenta y
costo propio las reparaciones y mantenimientos que sean necesarios para conservar el
vehculo en el mismo estado en que fue recibido, en cuyo caso deber optar por repuestos
originales y servicio de primera categora.

DCIMO SEGUNDA.- As tambin, EL ARRENDATARIO queda prohibido de introducir


mejoras, cambios o alteraciones internas y externas en el bien arrendado y sus accesorios, sin
el consentimiento expreso y por escrito de EL ARRENDADOR.

61

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DCIMO TERCERA.- Queda entendido que mientras el vehculo se encuentre en posesin de


EL ARRENDATARIO, ste responder en forma exclusiva y excluyente por los daos
causados a terceras personas viajen o no en el interior del vehculo; por los daos causados a
la propiedad privada o pblica; as como por las trasgresiones al reglamento de trnsito
vigente en el pas.

DCIMO CUARTA.- EL ARRENDATARIO no podr ceder a terceros el bien materia del


presente contrato bajo ningn ttulo, ni subarrendarlo, ni ceder su posicin contractual, salvo
que cuente con el asentimiento expreso y por escrito de EL ARRENDADOR, en cuyo caso se
suscribirn los documentos que fueren necesarios.

DCIMO QUINTA.- EL ARRENDATARIO se obliga a devolver el bien arrendado en la fecha de


vencimiento del plazo estipulado en la clusula sexta de este contrato. Una vez efectuada la
devolucin con la conformidad de EL ARRENDADOR no responder por el deterioro,
destruccin, prdida o sustraccin de los bienes y valores de cualquier especie, de propiedad
de EL ARRENDATARIO o de terceros, dejados al interior del vehculo.

CLUSULA RESOLUTORIA EXPRESA:

DCIMO SEXTA.- El incumplimiento de la obligacin establecida en la clusula dcimo cuarta


constituir causal de resolucin del presente contrato, al amparo del artculo 1430 del Cdigo
Civil. En consecuencia, la resolucin se producir de pleno derecho cuando EL
ARRENDADOR comunique va carta notarial a EL ARRENDATARIO que quiere valerse de
esta clusula.

CLUSULA DE GARANTA:

62

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DCIMO STIMA.- En la fecha de suscripcin del presente documento EL ARRENDATARIO


entrega a EL ARRENDADOR la suma de S/. ..... (..... y 00/100 nuevos soles) equivalente a...
meses de renta, en calidad de depsito, en garanta del absoluto cumplimiento de todas las
obligaciones asumidas en virtud de este contrato.

El mencionado depsito en garanta le ser devuelto a EL ARRENDATARIO, sin intereses o


rentas, al vencimiento del presente contrato y una vez verificado el estado de conservacin y
funcionamiento del bien arrendado.

DCIMO OCTAVA.- Las partes dejan establecido que el depsito en garanta a que se refiere
la clusula anterior, no podr ser destinado a cubrir el pago de la renta de ningn periodo, y
slo se emplear para cubrir los eventuales daos ocasionados al bien arrendado.

GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO:

DCIMO NOVENA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que originen la
celebracin y ejecucin de este contrato, sern asumidos por ambas en forma equivalente,
salvo los tributos que seale la ley a cargo de EL ARRENDADOR.

COMPETENCIA TERRITORIAL:

VIGSIMA.- Para efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la


celebracin y ejecucin de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de
los jueces y tribunales de......

DOMICILIO:

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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

VIGSIMO PRIMERA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las


partes, con motivo de la ejecucin de este contrato, ambas sealan como sus respectivos
domicilios los indicados en la introduccin de este documento. El cambio de domicilio de
cualquiera de las partes surtir efecto desde la fecha de comunicacin de dicho cambio a la
otra parte, por cualquier medio escrito.

APLICACIN SUPLETORIA DE LA LEY:

VIGSIMO SEGUNDA.- En lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se


someten a lo establecido por las normas del Cdigo Civil y dems del sistema jurdico que
resulten aplicables.

En seal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de....., a los... das
del mes de..... De................

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