AVALUO DE BIEN INMUEBLE 2022

TABLA DE CONTENIDO
AVALUO DE BIEN INMUEBLE 2022 ................................................................................................ 1
DATOS DEL PROPIETARIO .............................................................................................................. 1
UBICACIÓN. ................................................................................................................................... 1
DOCUMENTACIÓN LEGAL. ............................................................................................................ 2
CABIDA DEL INMUEBLE. ............................................................................................................ 2
INFRAESTRUCTURA EN EL SECTOR Y PREDIO. ............................................................................... 3
CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO .............................................................................................. 3
AVALUO 2022 ................................................................................................................................ 3
FOTOGRAFIAS ............................................................................................................................ 5
ÁREAS DE TERRENO Y DE CONSTRUCCION ................................................................................... 7
AVALUO TERRENO......................................................................................................................... 7
VALOR DE REALIZACION ...............................................................................................8

DATOS DEL PROPIETARIO

Nombres / Apellidos JOSE AGUSTIN QUITO ROLDAN
Cédula de identidad 0100891738
Dirección SAN JOAQUIN

UBICACIÓN.
El inmueble está situado en el sector “Centro Parroquial” perteneciente a la Parroquia San
Joaquín del Cantón Cuenca, Provincia del Azuay.

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DOCUMENTACIÓN LEGAL.
El predio se encuentra catastrado en el Gobierno Autónomo Descentralizado del Cantón
Cuenca a nombre de JOSE AGUSTIN QUITO ROLDAN cedula de identidad 0100891738, con
el número de clave catastral 0101630230044

CABIDA DEL INMUEBLE.

La cabida (área) total del inmueble de acuerdo a las medidas emitidas por el GAD Cuenca es
de 651.14 m2 coordenadas 717104.113, 9679675.183

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INFRAESTRUCTURA EN EL SECTOR Y PREDIO.
Detalle Sector Inmueble
Agua Potable Si Si
Energía Eléctrica Si Si
Alumbrado Publico Si Si
Vías Si Si
Veredas Si Si
Alcantarillado Si Si
Servicios de buses Si Si
Telefonía Si No

CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO.

El lote está localizado geográficamente en el urbana parroquial de la parroquia San Joaquín del
cantón Cuenca.
El terreno es de forma regular, posee acceso desde la vía principal, no posee problemas de
acceso.
El predio se localiza en zona consolidada de uso vivienda y sembríos.
En el predio internamente no se localizan cursos de agua (acequias, ríos, vertientes)
El predio es utilizado actualmente para vivienda
El lote cuenta con todos servicios básicos instalados.
El lote posee potencial de proyectos arquitectónicos o división.

AVALUO 2022
Para el avaluó del metro cuadro de valor de terreno se utilizan dos métodos a partir de los
datos recopilados en sitio:

Método comparativo o de mercado.

Avalúos de bienes que pueden ser analizados como bienes comparables existentes en el
mercado abierto; se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de
compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologación
datos obtenidos, permiten estimar un valor de mercado de acuerdo a su ubicación, forma,
relación frente - fondo, topografía, factor de actualización, factor de frente, etc.

Método de potencialidad.

Determinación de la máxima oportunidad del lote, considerando las normativas vigentes del
GAD y las ofertas de bienes en la zona, considerando el movimiento del mercado inmobiliario
para establecer los parámetros de oferta y demanda.

Finalmente, para determinar el metro cuadrado de construcción se utiliza el Método de

Depreciación aplicando los porcentajes obtenidos en la tabla de Fito y Corvinni, según su edad
y estado de conservación y costo anual de la construcción 2022

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 Edificación / BODEGA

Paredes Ladrillo
Estructura Hormigón
Cubierta Eternit
Pisos N/D
Tumbados N/D
Puertas Hierro
Ventanas Aluminio y vidrio
Área 22.45 m2
TIPO DE BODEGA TABLA DE CLASIFICACIÓN
INMUEBLE
Vida útil en años 50 años 1 Nuevo sin reparaciones 1.5 Usado en excelente
estado sin reparaciones
Edad en años de 24 años 2 Estado excelente con pocos 2.5 Estado bueno con daños
la construcción daños de importancia de poca importancia
Costo actual de 254.42 3 Estado bueno 3.5 Estado regular necesita
construcción dólares por Necesita de reparaciones reparaciones medias
m2 de medianas
construcción
Edad/ vida útil % 48 4 Estado regular necesita 4.5 Mal estado necesita
reparaciones importantes reparaciones
importantes
Clase 3 5 Construcción con muy poco o ningún valor

Porcentaje a descontar al valor actual de la construcción 47.19 %

Costo del metro cuadrado de construcción por depreciación $ 132 dólares por metro cuadrado de
construcción

Edificación / DEPARTAMENTO 1/2/3

Paredes Ladrillo
Estructura Hormigón
Cubierta Eternit
Pisos Cerámica / madera
Tumbados Estuco / Gypsum
Puertas Hierro / madera
Ventanas Aluminio y vidrio
Área 225.10 m2
TIPO DE VIVIENDA TABLA DE CLASIFICACIÓN
INMUEBLE
Vida útil en años 50 años 1 Nuevo sin reparaciones 1.5 Usado en excelente
estado sin reparaciones
Edad en años de 25 años 2 Estado excelente con pocos 2.5 Estado bueno con daños
la construcción daños de importancia de poca importancia
Costo actual de 512.23 3 Estado bueno 3.5 Estado regular necesita
construcción dólares por Necesita de reparaciones reparaciones medias
m2 de medianas
construcción
Edad/ vida útil % 50 4 Estado regular necesita 4.5 Mal estado necesita
reparaciones importantes reparaciones
importantes
Clase 2.5 5 Construcción con muy poco o ningún valor

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Porcentaje a descontar al valor actual de la construcción 42.51 %
Costo del metro cuadrado de construcción por depreciación $ 294.48 dólares por metro cuadrado de
construcción

Edificación / BODEGA

Paredes Ladrillo
Estructura Hormigón
Cubierta Eternit
Pisos N/D
Tumbados N/D
Puertas Hierro
Ventanas Aluminio y vidrio
Área 69.61 m2
TIPO DE BODEGA TABLA DE CLASIFICACIÓN
INMUEBLE
Vida útil en 50 años 1 Vida útil en años 50 años 1
años
Edad en años 24 años 2 Edad en años de la 24 años 2
de la construcción
construcción
Costo actual 254.42 3 Costo actual de 254.42 3
de dólares por construcción dólares por
construcción m2 de m2 de
construcción construcción
Edad/ vida útil 48 4 Edad/ vida útil % 48 4
%
Clase 3 5 Clase

Porcentaje a descontar al valor actual de la 47.19 %

construcción
Costo del metro cuadrado de construcción por $ 132 dólares por metro cuadrado de
depreciación construcción

FOTOGRAFIAS

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ÁREAS DE TERRENO Y DE CONSTRUCCION
Área del terreno 651.14 m2
Área de construcción 426.71 m2

AVALUO TERRENO
Para la valoración del terreno específicamente se toma en consideración los siguientes
factores de corrección:
Predio cuyos frentes es hacia vías de segundo orden y camino, de topografía plana, ubicado
geográficamente en el Cantón Cuenca, área urbana de acuerdo al Visor.
Predio sin sembríos, sin plantaciones forestares, con obras de infraestructura, predio de
geometría regular en zona consolidada y comercial.
Se adjunta tres referencias de terrenos con similares características en la zona del área de
influencia, como valor comercial referencial base la misma que fue cotejada con los factores
de corrección respectivos.

CUADRO DE HOMOGENEIZACIÓN

INMUEBL
E
EJEMPLOS COMPARABLES
ANALIZA PES
PROCESO DE HOMOGENEIZACIÓN
DO O
terreno terreno terreno
1 2 3
AREA ( m2) 514.00 712.00 400.00 651.14
112,000. 212,000. 165,000.
VALOR DE LA PROPIEDAD ($)
00 00 00
PRECIO UNITARIO INICIAL ( $) 217.899 297.753 412.500
FACTOR FUENTE CONSIDERADO 0.90 0.90 0.90
VALOR UNITARIO BASE (CORREGIDO POR
FUENTE)($ / m2) 196.109 267.978 371.250
FACTORES DE COMPARACIÓN CALIFICACIÓN
0.23
Variable pendiente 1.010 1.076 1.007 1.000 4
0.22
Variable servicios 1.000 1.000 1.000 1.000 7
0.10
Variable distancia 0.604 0.280 0.479 1.000 3
0.22
Variable frente fondo 0.837 1.039 1.056 1.000 2
0.21
Variable estado vía 0.816 1.000 1.000 1.000 3
EN PROPORCIONES DE FRACCIONES DE 1.00
CALIFICACIÓN POR PESO
LA UNIDAD 0
Variable pendiente 0.236 0.252 0.236 0.234
Variable servicios 0.227 0.227 0.227 0.227
Variable distancia 0.062 0.029 0.049 0.103
Variable frente fondo 0.086 0.107 0.109 0.103
Variable estado vía 0.174 0.213 0.213 0.213
CALIFICACIÓN COMPARADA 0.787 0.829 0.835 0.881
0.00
VALOR UNITARIO HOMOGENIZADO ( $ ) 249.33 323.37 444.76 0

FACTOR TAMAÑO ( METODOLOGIA DANTE-

GUERRERO) 0.6500 0.6924 0.6000 0.6822

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 FACTOR DE CORRECCION POR TAMAÑO 0.9528 1.0150 0.8795 1.0000

VALOR UNITARIO HOMOGENIZADO CORREGIDO

POR TAMAÑO ( $ ) 237.56 328.20 391.17

VALOR PROMEDIO HOMOGENIZADO APLICADO AL LOTE ANALIZADO ( $/m2 ) 318.98

VALOR DE MERCADO
Detalle Cálculo Valor total $
Terreno 651.14 m2 * $318.98 $ 207,700.63
Construcción 1 22.45 m2 * $132 $ 2,963.4
Construcción 2 225.10 m2 * $294.48 $ 66,287.448
Construcción 3 69.61 m2 * $132 $ 9,188.52
.
Total $ 286,139.99
SON DOSCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL CIENTO TREINTA Y NUEVE DOLARES CON 99/100.

VALOR DE REALIZACION
Se considera un valor del 5% para abrir las posibilidades de facilidad de liquidación a un
mediano plazo estimado entre 12 y 14 meses a un mercado con un grupo medio- alto
serian $ 271,832.99 dólares

Atentamente.
Arq. Gabriela Mercedes Vásquez Alvarez
CI. 0105614234
SENESCYT 1029-12-12143
PERITO CALIFICADO EN EL REGISTRO DE LA FUNCIÓN JUDICIAL
No de Calificación 238418
Correo electrónico: gabrielavasquez88@hotmail.com
Oficina: Remigio Crespo y Solano – Frente Agencia nueva JEP

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