WILLIAN CASTILLO

INGENIERO
Nro CIV: 205.947

CASA VIVIENDA UNIFAMILIAR, CON

COVERTURA DE TECHO CON TEJAS CRIOLLAS
SOBRE MADERA DE MACHIHEMBRADO Y PLACA
DE CONCRETO, CASA N° 9, UBICADA EN LA
CALLE BOLÍVAR CON CARABOBO PARROQUIA
AGRICOLA SIMON BOLIVAR, CHIRGUA,
MUNICIPIO BEJUMA ESTADO CARABOBO

PROPIETARIO: ANNABEL GALEA.

PERITO EVALUADOR: ING. WILLIAN CASTILLO
REGISTRO ASOCIACION DE AVALUADORES PROFESIONALES DE
VENEZUELA ASAPROVE N° 3804
1. CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD

Yo, Ing. Willian Castillo, Titular de la Cedula de Identidad C.I. V-

9.675.018, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela C.I.V. Nro
205.947, en mi condición de Tasador inscrito en ASAPROVE bajo el
número 3804, certifico:
1.1. Que el informe de avalúo obtenido, es producto de métodos
esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como
justos, sin que haya influido en el trabajo ningún factor, intención o
sentimiento personal que pudiese alterar en lo más mínimo tanto los
datos o hipótesis del trabajo, como el resultado obtenido al aplicar dichos
métodos.
1.2. Que no existe ningún interés, ni directo, ni indirecto con la
propiedad tasada en cualquier posible operación comercial, ni existe
relación filial o de amistad con el propietario.
1.3. Que los servicios solicitados se enmarcan única y exclusivamente
en la condición de profesional los tasadores, conscientes de los deberes
y responsabilidades inherentes al mismo.
1.4. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos
para realizar los cálculos contenidos en este informe son ciertos hasta
donde alcanza la buena fe de los tasadores y que no se ha exagerado ni
omitido conscientemente ningún dato importante que pueda influir en el
resultado de este avalúo.
1.5. QUE EN EL PRESENTE INFORME DE AVALÚO NO SE JUZGA
LA PROPIEDAD LEGAL DE LOS BIENES ESCRITOS.

WILLIAN CASTILLO
Colegio de Ingenieros de Venezuela Nro CIV: 205.947
ASAPROVE N° 3804
 2. PRESENTACION Y GENERALIDADES

2.1. TIPO DE AVALUO

Avalúo Privado sobre una vivienda de construcción mixta, siendo la fachada se
cubierta de tejas criollas sobre machihembrado y los corredores con placa-
techo de concreto, y la parte posterior del patios hay dos (2) construcciones,
una habitación con placa-techo de concreto y un corredor cubierto con
láminas de acanaladas de aluminio

2.2. ENTIDAD SOLICITANTE

Ciudadano ANNABEL GALEA

2.3. VALUDADOR DESIGNADO

- Ing. Willian Castillo, C.I. V 9.675.018, CIV- 205.947, ASAPROVE 3804.

2.4. UBICACIÓN SATELITAL

Avenida Bolívar cruce con

calle Carabobo. Punto de
referencia al lado de la
Iglesia, Parroquía Rural
Simón Bolívar, Población
de Chirgua del Municipio
Bejuma Edo. Carabobo,
apartado postal 2018
(Google Earth Pro: Zona P
19 E: 589.466,178, N
112.82.98,842)
2.5. FECHA DEL AVALUO
Marzo 2021

2.6. OBJETIVO DEL AVALUO Y DENOMINACION DE LOS BIENES

Calcular y conocer el Valor Actual de Reposición del Inmueble Ubicado entre
la calle Bolívar y Carabobo; del sector La Colonia en Chirgua. Este Avaluó no
incluye terreno, ya que según documentación pertenece al INTI.

2.7. PROCEDENCIA DE LOS BIENES. ENTE FINANCIERO.

VER DOCUMENTACION ANEXA

3. CARACTERISTICAS DE LOS BIENES

3.1 IDENTIFICACION CATASTRAL

Sin información.

3.2 LINDEROS Y MEDIDAS

NORTE: Terrenos de la Familia Quintero, en 19,80 metros.

SUR: Con Avenida Bolívar, que es su frente, en 16,80 metros.
ESTE: Con calle Carabobo, en 48 metros.
OESTE: Con Carmen Veloz en 50,70 metros.

3.3 ZONIFICACION Y USOS PERMITIDOS

R4 ZONA RESIDENCIAL, Parcelas de área igual o mayor de 600 m2. Se les

aplica una D.N. de 750 hab/ha., con una ubicación máxima del 40 %.

3.4 CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE

3.4.1 GENERALIDADES
Área total de inmueble: 492,10 m²
Área total de Terreno: 903,11 m²
Tipo de Suelo: Estable
Superficie: Plana
Forma: Rectangular
Tipo de Suelo: Estable
Tipo de Construcción: Estructura de Concreto Armado Tradicional, con
cobertura de techo de tejas criollas sobre machihembrado y una parte sobre
losa de concreto.
 Estado Actual de Conservación: La parte más antigua tiene 83 años de
uso, Reparaciones Importantes (Estado Cuatro), las mejoras tienen 23 años
estado de conservación Regular conservación Normal 2,5.

3.4.2. CARACTERISTICAS PROPIAS

CASA DE UNIFAMILIAR CON TERRENO INTI.

La Casa consta de un área Original de 11.95x15.3m, de área de 182,84m2con

construcción convencional Aporticada, con columnas vaciadas de concreto y
refuerzo metálico, con cubierta de tejas criollas sobre machihembrado la cual
fue construida en 1938, para el proyecto de la Colonia Agrícola de Chirgua, es
decir, tiene una edad de 83 años y a pesar de que se le han realizado
acondicionamientos en techos, paredes y pisos los cimientos y fundaciones
tienen 83 años.

Características: Estructura de concreto armado, pisos de concreto base con

acabado en distintos tipos de cerámica. Paredes de bloque de concreto frisada
y pintados ambas caras. Ventanas tipo panorámicas y basculante de metal con
vidrio. Puertas: Madera entamboradas y las externas con protectores metálicos.
Instalaciones eléctricas: internas con salida de 110 voltios. Instalaciones
Sanitarias: empotradas. Techo: Tejas criollas sobre madera de
machihembrado.

Años de uso: 83 años, la casa fue construida por el Gobierno Nacional para el
Proyecto la Colonia Agrícola de Chirgua, el terreno siempre perteneció al
Estado hoy representado por el INTI, a la casa se le hicieron reparaciones y
mejoras en 1998 por lo que los años de uso se les restan estos 23 años
dándonos Años de Uso Ajustados de 60 años.

Vida útil: 70 años

Estado de conservación y mantenimiento según Ross-Heidecke: Debido a que

la casa ya cuenta con 83 años de uso y a pesar de que externamente se ve
muy conservada, las fundaciones y cimientos que no se ven ya tienen 83años,
por eso este profesional muy responsablemente lo clasifico con un estado 4,0
(reparaciones importantes) para el cálculo de la depreciación.

Distribución: 2 baños, 3 habitaciones, 1 sala star, 1 área de servicio, 1 cocina-

comedor.
 MEJORAS: ESTACIONAMIENTO SIN CERRAMIENTOS TECHADO Y
CORREDOR SEMI CERRADO.

El estacionamiento es una construcción como extensión de la casa principal

cubierta techo de placa losa de concreto (Platabanda) con cubierta de tejas
criollas, sin paredes, piso de granito sin cerramientos, el Corredor como
extensión de la parte del fondo de la casa Tienen una cubierta de Tejas criollas
sobre machihembrado, con una media pared y cerramiento de rejas metálicas,
donde funciona como comedor y cocina externa, piso de granito con un área de
total de las mejoras de 171,74M2.

Estructura: concreto armado. Pisos: concreto con Acabado en granito. Paredes:

Media pared de bloque de concreto frisada y pintados ambas caras. Ventanas:
No posee, espacio tipo corredor. Puertas: Una puerta de reja metálica tipo
protector. Instalaciones eléctricas: internas con salida de 110 voltios.
Instalaciones Sanitarias: empotradas. Techo: Tejas criollas sobre una parte de
machihembrado y otra de placa de concreto.

Años de uso: 23 años.

ida útil: 70 años
Estado de conservación y mantenimiento según Ross-Heidecke: estado 2,5
(regular, conservación normal) para el cálculo de la depreciación.
Distribución: 1 estacionamiento, 1 corredor con cocina externa.

ANEXO.

Con cubierta de losa de concreto con friso pulido (platabanda): Estructura de

concreto armado, con base de Losa de Concreto armado, con refuerzo
metálico y piso en cemento pulido, Paredes de bloque frisada y pintados ambas
caras de 3,55x7,90m para un área de 28,04 m².

Años de uso: 23 años.

Vida útil: 70 años

Estado de conservación y mantenimiento según Ross-Heidecke: estado 2,5

(regular, conservación normal) para el cálculo de la depreciación.

TINGLADO O CORREDOR: Corredor abierto con piso de concreto con

revestimiento de cemento pulido sin cobertura de techo de láminas acanaladas
de aluminio de 83,98 M2.

Años de uso: 23 años.

Vida útil: 70 años

Estado de conservación y mantenimiento según Ross-Heidecke: estado 2,5

(regular, conservación normal) para el cálculo de la depreciación.
 DESCRIPCION DEL AREA

Edad de Estado de Conservación

Construcción Observada según Heidecke

VIVIENDA. Parte 182,84 m2 60 Estado 4,0

original.
MEJORAS:
Estacionamiento y 171,74 23 Estado 2,5
corredor semi cerrado.

ANEXO de con cubierta 28,04 m2 23 Estado 2,5

de losa de concreto

m2 Estado 2,5
TINGLADO O 83,98 23
CORREDOR

CERCA PERIMETRAL 151,00 60 Estado 3,0

Total Construcción, 466,60 m2

sin incluir la pared
4. ASPECTOS LEGALES
4.1. DATOS DEL DOCUMENTO DE PROPIEDAD
(Ver documento de propiedad del inmueble anexo).

4.2. ESTADO DE OCUPACION Y USO ACTUAL DEL BIEN

El Inmueble objeto de Estudio data de un tiempo de construcción de más de 83 años treinta
y tres (33) años, manteniendo la ocupación pacífica, legitima y continúa sus copropietarios.
Siendo de Uso Residencial permanente.

5. AVALÚO DE LOS BIENES.

5.1. METODOLOGIA
Para este avalúo se utilizó el método de aproximación al costo (Valor de Reposición y
Depreciación Acumulada). Método de ROSS HEIDECKE, debido a que este método ha
sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en la valoración de las
construcciones y toma en consideración el valor de reposición (VR), años de uso, la vida
útil, estado de conservación, mantenimiento para el momento del aval, para obtener el
Valor de Reposición del inmueble se utilizaron las Tipologías de PROMERCA número
09 y 90 de fecha Marzo de 2021, con licencia de uso y Código de verificación 87gTc4. Para
el valor del terreno generalmente en ausencia de referenciales y oferta se utiliza el Método
MANDELBLATT-CAMACARO (Método Contributivo), pero como el terreno no
pertenece al pisatario no se calcula en el presente avalúo.

5.2. CALCULOS
MÉTODO ROSS HEIDECKE
VA=VR[(1 (1 r (FRH ………………………(01

: Valor Actual : Valor de Reposición #:Valor residual (0,10 %&': Factor Ross
Heidecke

FRH=[α+(1 α C ………………………(02

-:Factor de depreciación por edad .: Coeficiente de Heidecke dado por la Tabla de
depreciación física de Heidecke

α= 12[nT+(nT 2 ………………………(03
3: años de uso de la edificación 5: vida útil de la edificación

A.- Valor Unitario de la VIVIENDA: Para determinar el costo que equivaldría construir
una edificación con las características ya mencionadas, se tomaron los valores del
precio unitario de la Tipología PROMERCA número 09, con un valor de 628.126.461,92
Bs/m2. Con licencia de uso y Código de verificación 87gTc4.
B.- MEJORAS: Estacionamiento sin cerramientos techado y corredor semi cerrado Valor Unitario:
Por las características descritas anteriormente, se realizó una interpolación de las
partidas de la Tipología PROMERCA número 09, incluyendo las que aplican para las
mejoras realizadas, el costo unitario en la mencionada Tipología es 628.126.461,92
Bs/m2. Y después de ajustar las partidas se asume un valor de 209.023.309,10 Bs/m2.

C- ANEXO. Valor Unitario. No instalaciones sanitarias, ni ventanas, el piso es de

cemento pulido. Por ello, se realizó una interpolación de las partidas incluidas en la
Tipología PROMERCA número 09 cuyo valor es 628.126.461,92 Bs/m2. Se asume el
Valor Unitario después de ajustar las partidas siendo 209.023.309,10 Bs/m2.

D- TINGLADO O CORREDOR: Costo de reposición para una construcción de este

tipo según Tipología PROMERCA número 90, se extrae el ítem Cubierta de Techo, que
para esta tipología en las características indica que es lamina de aluminio e=0.7mm con un
valor de 75.533.091,41 Bs/m2 y pavimento (pisos) 3.518.668,55 Bs/m2, para un total
unitario para esta construcción de 79.051.759,96 Bs/m2.

E- CERCA PERIMETRAL: La cerca perimetral de bloques de concreto con friso le

pertenece a la propiedad la parte Este y Sur de la propiedad y mide 68,65 metros
lineales con una altura promedio de 2,20M, para un área de 151,00 M2. Costo de
reposición para una construcción de este tipo según Tipología PROMERCA número 09,
donde se extraen los ítem paredes 39.412.512,30 Bs/m2 y revestimiento acabado externo
11.913.872,89 Bs/m2 con un valor de 51.326.385,19 Bs/m2.

CUADRO Nº 2
VALOR DE REPOSICIÓN DE LAS BIENHECHURIAS
AREA
Nº Descripción M2 Bs/M2 VR (BsF)

1 VIVIENDA. Parte 182,84 628.126.461,92 114.846.642.297,45

original.

2 MEJORAS: 171,74 209.023.309,10 35.897.663.090,15

Estacionamiento y
Corredor semi cerrado

3 ANEXO con cubierta 28,04 209.023.309,10 5.861.013.587,16

de losa de concreto

4 TINGLADO O 83,98 79.051.759,96 6.638.766.801,44

CORREDOR

5 CERCA PERIMETRAL 151,00 51.326.385,19 7.750.284.163,69

TOTAL Bs. 170.994.369.954,58

 AVALUO

MÉTODO EMPLEADO ROSS-HEIDECKE

VIVIENDA CONVENCIONAL TECHO LOSA-TABELON.

VA = VR{1 – (1 – r)[F.R.H]}
VR= Valor de Reposición, r = fracción residual
F.R.H.= Se busca en la tabla de ROSS-HEIDECKE n/T
Donde n= años de uso y T=vida útil
n= 60
T=70 Años
n/T= 60/70= 0,8571, busco en la tabla contra Estado de conservación 4,0 y me da
F.R.H.= 0.9050

VA = VR{1 – (1 – 0,10)[0,9050]}

VA = 114.846.642.297,45*{0,1855}

VA = 21.304.052.146,17BsS.

MEJORAS: Estacionamiento sin cerramientos techado y corredor semi cerrado.

VA = VR{1 – (1 – r)[F.R.H]}

F.R.H.= Se busca en la tabla de ROSS-HEIDECKE n/T

Donde n= años de uso y T=vida útil
n= 23 T=70 Años n/T= 23/70= 0,3285, busco en la tabla contra Estado de conservación
2,5 y me da F.R.H.= 0.2850

VA = VR{1 – (1 – 0,10)[0,2850]}

VA = 35.897.663.090,15*{0,743}

VA = 26.348.884.718,95 BsS.

ANEXO con cubierta de losa de concreto

VA = VR{1 – (1 – r)[F.R.H]}

F.R.H.= Se busca en la tabla de ROSS-HEIDECKE n/T

Donde n= años de uso y T=vida útil
n= 23 T=70 Años n/T= 23/70= 0,3285, busco en la tabla contra Estado de conservación
2,5 y me da F.R.H.= 0.2850

VA = VR{1 – (1 – 0,10)[0,2850]}
VA = 5.861.013.587,16 *{0,743}

VA = 4.301.983.972,98 BsS.
TINGLADO O CORREDOR

VA = VR{1 – (1 – r)[F.R.H]}

F.R.H.= Se busca en la tabla de ROSS-HEIDECKE n/T

Donde n= años de uso y T=vida útil
n= 23 T=70 Años n/T= 23/70= 0,3285, busco en la tabla contra Estado de conservación
2,5 y me da F.R.H.= 0.2850

VA = VR{1 – (1 – 0,10)[0,2850]}

VA = 6.638.766.801,44*{0,743}

VA = 4.872.854.832,26 BsS.

CERCA PERIMETRAL PARED DE BLOQUES

VA = VR{1 – (1 – r)[F.R.H]}

F.R.H.= Se busca en la tabla de ROSS-HEIDECKE n/T

Donde n= años de uso y T=vida útil
n= 60 T=70 Años n/T= 60/70= 0,8571, busco en la tabla contra Estado de conservación
3,0 y me da F.R.H.= 0.8360

VA = VR{1 – (1 – 0,10)[0,8360]}

VA = 7.750.284.163,69{0,2476}

VA = 1.918.970.358,93 BsS.
 CUADRO Nº 2

VALOR ACTUAL BIENHECHURIAS

Depreciación
Nº Descripción Acumulada VR VA
R.H. (%)

1 VIVIENDA. Parte 18,55 114.846.642.297,45 21.304.052.146,17

original.

2 MEJORAS: 73,40 35.897.663.090,15 26.348.884.718,95

Estacionamiento y
Corredor semi cerrado

3 ANEXO de con 73,40 5.861.013.587,16 4.301.983.972,98

cubierta de losa de
concreto

TINGLADO O 73,40 6.638.766.801,44 4.872.854.832,26

CORREDOR

CERCA PERIMETRAL 24,76 7.750.284.163,69 1.918.970.358,93

TOTAL Bs. 58.746.746.029,29

CALCULOS DEL TERRENO

Valor del terreno: El terreno es propiedad del Instituto Nacional de Tierras (INTI), por
lo que no tiene valor para el Avalúo.
 RESUMEN DEL AVALUO

1-.VIVIENDA. Parte original. ……………………….…… BsF. 21.304.052.146,17

2-. VIVIENDA. Parte reciente ……………..…………… BsF 26.348.884.718,95

3-. ANEXO de con cubierta de losa de concreto …………BsF. 4.301.983.972,98

4.- TINGLADO O CORREDOR ………………………….BsF. 4.872.854.832,26

5.- CERCA PERIMETRAL ……………………………….BsF. 1.918.970.358,93

Total ……………………………BsF. 58.746.746.029,29

SON CINCUENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y SEIS

MILLONES SETECIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL VEINTINUEVE
BOLÍVRES, con 29 Céntimos.

VALOR ACTUAL HOY AL 03 DE MARZO DE 2021 SEGÚN EL

BCV A Bs 1.865.046,29 POR DÓLAR ES DE 31.498,81 $.

WILLIAN CASTILLO
AVALUADOR PROFESIONAL
ASAPROVE N° 3804
Colegio de Ingenieros de Venezuela Nro CIV: 205.947
ANEXOS
MEMORIA FOTOGRAFICA

Fachada Principal del Inmueble.

Fachada Externa
 Fachada lateral.

Detalles de pisos internos

 Detalles puertas y paredes.

Detalles de Ventanas.
Detalles Terraza con estructura metálica para techo.

Detalles Corredor parte posterior.

Detalles de Estacionamiento
TIPOLOGIA NRO 9
TIPOLOGÍA NRO 90