Trib C-2151-2019

TRIBUNALES
Caratulado: Rol:
HUERTA/HUERTA C-2151-2019
Fecha: 21-04-2022
Tribunal: 2º Juzgado de Letras de Talca
ARRENDAM.TERMINACIÓN INMEDIATA POR NO

Materia:
PAGO RENTAS O RECONVEN
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Talca, veintiuno de abril de dos mil veintidós

VISTO:
Comparece, a folio 01, doña DULIA ESPERANZA CONTRERAS RIQUELME, abogada,
cédula nacional de identidad número 9.375.757-2, domiciliada en calle Carmen 775 sexto piso,
oficina 606, Edificio Torre, ciudad de Curicó, en representación convencional de don DANIEL
ALBERTO HUERTA FERNÁNDEZ, cédula nacional de identidad número 10.765.026-1, chileno,
casado, domiciliado en calle Arturo Pérez Canto N° 890 Curicó, interponiendo demanda en juicio
sumario especial de acuerdo a las normas procesales contenidas en el decreto Ley 993 sobre
arrendamiento de predios rústicos, de terminación inmediata del contrato de arrendamiento, por no
pago de rentas, en contra de don PABLO ALEJANDRO HUERTA FERNÀNDEZ, chileno, cédula
nacional de identidad número 10.765.035-0, desconozco profesión u oficio, domiciliado en
Condominio La Llavería calle El Yugo número 22 sector Zapallar de la comuna de Curicó y solicita
que sea condenado al pago de las rentas adeudadas conforme al detalle que señala, en atención a
los siguientes fundamentos de hecho y derecho:
Refiere que por escritura pública de 20 de junio de 2017, extendida ante el Notario Público
don Rodrigo Antonio Vila Cervera de Molina, provincia de Curicó, don Eduardo Alfonso Huerta
Contreras dio en arrendamiento al demandado don Pablo Alejandro Huerta Fernández, cuatro
hectáreas, plantadas con cerezos de la propiedad denominada parcela 24 del Proyecto de
Parcelación San Genaro, provincia de Talca, que tienen una superficie total aproximada de 12,1
hectáreas físicas y con los deslindes señalados en el escrito de su demanda.
Añade que dicho arrendamiento no comprendió derecho de agua alguno, y que el inmueble
se encuentra inscrito a nombre del arrendador, a foja 29828 número 29825, del Registro de
Propiedad del año 2014 del Conservador de Bienes Raíces de Talca.
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Base Jurisprudencial Página 2
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Manifiesta que ese contrato fue complementado por escritura pública de 05 de junio de
2019, ante don Hernán Núñez Montenegro, Cónsul General de Chile en Miami, debidamente
legalizado en el Ministerio de Relaciones Exteriores de Chile, el 11 de junio de 2019 y protocolizado
en la Notaría de don René Benavente Cash, en la misma fecha, señalando que el inmueble tributa
sobre la base de renta efectiva y, asimismo dándose cuenta del no pago de las rentas y cediéndose
todos los derechos en el contrato al nuevo propietario señor Daniel Huerta Fernández.
Agrega que el arrendamiento pactado se estipuló por el plazo de un año, comenzando a
regir el 01 de junio de 2017, con vencimiento el 30 de mayo de 2018 y que el arrendatario se obligó
a pagar $12.000.000 anuales, pagaderos en una sola cuota el 30 de diciembre de 2017, sin que se
haya cumplido el pago hasta la fecha de interposición de la demanda.
También expresa que por escritura pública de 23 de julio de 2018, extendida ante el notario
público don Rodrigo Antonio Vila Cervera de Molina, provincia de Curicó, don Eduardo Alfonso
Huerta Contreras dio en arrendamiento al demandado, las mismas cuatro hectáreas, antes
singularizadas, esta vez por el término de 4 años comenzando a regir el 01 de junio de 2018, con
una renta anual de $12.000.000 pagaderos la primera cuota el 30 de diciembre de 2018, la segunda
el 31 de diciembre de 2019, la tercera el 30 de diciembre de 2020 y la cuarta el 30 de diciembre de
2021, y que ese segundo contrato de arrendamiento también fue complementado por escritura
pública de 05 de junio de 2019.
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Continua precisando que por escritura pública de 28 de febrero de 2019, su representado,

don Daniel Huerta Fernández, adquirió el inmueble en cuestión según consta del instrumento público
otorgado en esa fecha ante el Notario Público don Rodrigo Antonio Vila Cervera, de modo que el
actor conforme a la ley deberá respetar los contratos de arrendamiento antes detallados, a menos
que haya incumplimiento de contrario, cuestión que ha acontecido. El dominio se inscribió a foja
2352 número 2198 del año 2019 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de
Talca.
Cita normativa jurídica al efecto y señala que el Tribunal de Justicia con sede en Talca es el
competente para conocer, de acuerdo a las normas procesales contenidas en el decreto ley 993.
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Previas normas legales, solicita tener por entablada demanda de terminación inmediata de
contrato de arrendamiento por no pago de rentas, en contra de don PABLO ALEJANDRO HUERTA
FERNANDÉZ, y en definitiva:
1.- Declarar terminado el contrato de arrendamiento que liga a las partes, por no pago de
rentas.
2.- Condenar a la demandada a pagar $12.000.000 por concepto de cuota o canon de
arriendo, que venció en diciembre del 2017, y por $12.000.000 por la cuota que venció el 30 de
diciembre de 2018, y todas las rentas que devenguen durante el juicio, más reajustes, intereses y
costas, ordenando la entrega material del inmueble, libre de todo ocupante, la que deberá efectuarse
dentro de tercero día de notificada la sentencia definitiva.
3.- Que proceda a efectuar los alzamientos de las inscripciones conservatorias
correspondientes.
A folio 27, el 19 de agosto de 2019, se llevó a efecto el comparendo de estilo, con la
comparecencia de los abogados de ambas partes, la parte demandada contesta la demanda, se
practicó la segunda reconvención de pago y llamando el tribunal a las partes a conciliación, ésta no
se produjo.
El demandado en su contestación, rolante a folio 25, señala que el demandante requiere
en su libelo la terminación del contrato de arrendamiento sin especificar a cuál de los contratos de
arrendamiento se refiere.
1.- Opone en primer lugar la excepción de la ausencia de legitimación activa de la
acción o ausencia del derecho a la acción o acciones intentadas en autos por don Daniel
Huerta Fernández, explicando que respecto del arrendamiento que pactó por el plazo de un año
comenzando a regir el día 01 de Junio de 2.017 y con vencimiento el 30 de Mayo de 2.018, es un
contrato concluido y terminado, contrato a plazo fijo, terminado en 30 de Mayo de 2018, por lo
que mal podría el demandante tener siquiera un germen de derecho sobre él, y así las cosas, mal lo
pudo complementar una vez terminado, y ningún derecho existía al momento de la supuesta cesión
del contrato, vale decir no resultaba posible nacer obligación alguna para las partes, ni para el nuevo
propietario ni para el arrendatario de dicho contrato y que hoy tiene vigentes sus derechos como
arrendatario no respecto de dicho instrumento sino en virtud del contrato celebrado con
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posterioridad, que se pactó por el plazo de 4 años, comenzando a regir el día 01 de Junio de
2.018 y con vencimiento el 30 de Mayo de 2.022. (Contrato de fecha 23 de julio de 2018).
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Añade que don Daniel Huerta Fernández carece de legitimación activa y no tiene
derecho a la acción o acciones intentadas en autos, habida consideración que tal como él mismo lo
indica, invoca su pretendido y espurio derecho en haber adquirido el dominio del predio agrícola
denominado Parcela Nº 24 del Proyecto de Parcelación San Gerardo, de la Comuna de Rio Claro,
Provincia de Talca, con fecha 28 de Febrero de 2.019 -venta que le hiciera don Eduardo Alfonso
Huerta Contreras-, y en una supuesta cesión de los derechos del contrato de arrendamiento que le
habría efectuado dicho vendedor.
Manifiesta que analizado el supuesto dominio invocado por don Daniel Huerta Fernández, y
asumiendo sólo para estos efectos la legitimidad del título y modo de adquirir, resulta que a él por
mandato expreso del artículo 10 del Decreto Ley Nº 993 sobre arrendamiento de predios rústicos,
sólo le cabe la obligación de respetar y mantener los términos del contrato de arrendamiento, y en
caso alguno tiene derecho, en su solo mérito de nuevo propietario, a accionar en contra del
arrendatario por eventuales incumplimientos contractuales ocurridos con anterioridad a la fecha de
su adquisición, obligándolo el artículo 10 del Decreto Ley Nº 993 sobre arrendamiento de predios
rústicos a respetar y mantener los términos del contrato de arrendamiento. Ello significa que sólo
respecto de incumplimientos contractuales futuros el nuevo propietario tendrá acción en contra del
arrendatario. Y respecto del no pago de la renta de arrendamiento, sin lugar a dudas, el nuevo
propietario sólo tendrá derecho a percibir las rentas futuras o que se devenguen desde la fecha de la
adquisición, mas no las supuestas rentas impagas con anterioridad a la fecha de la respectiva
compraventa, pues ellas corresponden a créditos o derechos personales del arrendador y anterior
propietario y sólo él puede accionar para obtener su cobro y consecuente pago. Añade
jurisprudencia y doctrina al efecto.
2.- Opone también, en subsidio de la anterior, la excepción de contrato no cumplido,
previsto en el artículo 1552, y 1924 y siguientes del Código Civil, expresando que de acuerdo a lo
dispuesto en el artículo 1.962 del Código Civil (en concordancia con el artículo 10 del Decreto Ley Nº
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993 sobre arrendamiento de predios rústicos aplicable al caso de autos) el nuevo propietario y hoy
demandante de autos, don Daniel Huerta Fernández, pasa a ocupar el lugar de arrendador y por
tanto nacen para éste la obligaciones propias de todo arrendador, dentro de las cuales se destaca
como obligación esencial la entrega al arrendatario de la cosa arrendada, y en el caso de autos el
predio agrícola denominado Parcela Nº 24 del Proyecto de Parcelación San Gerardo, de la Comuna
de Rio Claro, Provincia de Talca.
Indica que, a la fecha, su representado se encuentra despojado de la mera tenencia del
inmueble arrendado y seguramente ello obedece a la declaración que el nuevo propietario hace por
escritura pública de fecha 28 de Febrero de 2.019 otorgada ante el Notario de Molina don Rodrigo
Vila Cervera; en su cláusula Décimo Segunda en los siguientes términos : El comprador acepta
expresamente el contrato de arriendo otorgado en la Notaria de Molina de don Rodrigo Antonio Vila
Cervera con fecha 12 de Febrero de 2.019 entre don Eduardo Alfonso Huerta Contreras y
Claudia María Huerta Fernández.
Manifiesta que, entonces quien ocupa el inmueble arrendado es doña Claudia Huerta
Fernández, la mandataria del demandante. Resulta increíble e inaceptable jurídicamente que el
señor Daniel Huerta Fernández pretenda el pago de rentas de arrendamiento, esto es, el
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cumplimiento de la obligación del arrendatario, en circunstancias que él, como arrendador no ha

dado cumplimiento a la obligación de entregar la cosa arrendada permitiendo al arrendatario el uso y
goce de la cosa arrendada. Añade doctrina y jurisprudencia al efecto.
3.- En tercer lugar como excepción de fondo y perentoria, y en el de simultánea pero para
ser resuelta una en subsidio de las otras, opone la excepción de compensación prevista en el
artículo 1655 y siguientes del Código Civil, expresando que su representado es acreedor del
anterior propietario del predio que hoy detenta el demandante y así se acreditará en el periodo
probatorio, siendo perfectamente aplicable la excepción que por este instrumento se opone. Al
respecto el Código Civil señala en su artículo 1655, que cuando dos personas son deudoras una de
otra, se opera entre ellas una compensación que extingue ambas deudas, del modo y en los casos
que van a explicarse.
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Concluye que, en consecuencia, y sin perjuicio de todo lo alegado en forma previa, su
representado nada adeuda ni al anterior propietario ni al actual arrendador, operando en
forma plena la compensación y en consecuencia la extinción de las deudas hasta la
concurrencia de su valor, que resultan ser las pretendidas y supuestas rentas impagas.
Por tanto, pide tener por contestada la demanda, y rechazar la demanda, con costas.
A folio 36, se recibe la causa a prueba, fijando como hechos sustanciales, pertinentes y
controvertidos los siguientes:
1.- Existencia del contrato de arrendamiento entre las partes, naturaleza del mismo. Hechos
que lo constituyen.
2.- Efectividad que la demandada pagó rentas desde el mes de diciembre de 2017 y 30 de
diciembre de 2018, montos adeudados en su caso (corregido a folio 118 por resolución de la Iltma
Corte de Apelaciones de esta ciudad)
3.- Si el arrendador hizo entrega del inmueble arrendado al arrendatario. (agregado a folio
46).
A folio 139, el 17 de febrero de 2022, se citó a las partes para oír sentencia.
CONSIDERANDO:
PRIMERO: Que como se señaló en lo expositivo, a folio 01 se presentó doña DULIA
ESPERANZA CONTRERAS RIQUELME, en representación convencional de don DANIEL
ALBERTO HUERTA FERNÁNDEZ, interponiendo demanda en juicio sumario especial de acuerdo a
las normas procesales contenidas en el Decreto Ley 993 sobre arrendamiento de predios rústicos,
de terminación inmediata del contrato de arrendamiento, por no pago de rentas, en contra de don
PABLO ALEJANDRO HUERTA FERNÀNDEZ, todos ya individualizados; solicitando, en definitiva,
se declare terminado el contrato de arrendamiento, se ordene el pago de $24.000.000 por rentas
adeudadas (12 millones correspondientes al canon vencido en diciembre de 2017 y 12 millones
correspondientes al canon vencido el 30/12/2018) y todas las rentas que se devenguen durante el
juicio, más reajustes e intereses, ordenando la entrega material del inmueble, libre de todo ocupante
y alzamientos respectivos, con costas.
SEGUNDO: El demandado, contesta la demanda, solicitando su rechazo, por los
argumentos ya señalados en la parte expositiva de esta sentencia, con costas.
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TERCERO: Que para sustentar sus pretensiones, la parte demandante acompañó los
siguientes documentos:
A folio 01: 1) Contrato de arrendamiento suscrito por las partes correspondientes a don
Eduardo Alfonso Huerta Contreras y don Pablo Alejandro Huerta Fernández, de fecha 20 de junio
de 2017, ante Notario Público de Molina, don Rodrigo Antonio Vila Cervera; 2) Contrato de
arrendamiento suscrito por las mismas partes individualizadas de fecha 23 de julio de 2018, ante
Notario Público de Molina, don Rodrigo Antonio Vila Cervera, 3) La complementación de ambos, de
fecha 05 de junio de 2019, Escrituras complementarias suscritas ante el señor Cónsul General de
Chile en Miami, USA, 4) Inscripción de dominio del inmueble, y 5) Copia de contrato de compraventa
de 28 de febrero de 2019, otorgado ante Notario Público don Rodrigo Antonio Vila Cervera entre don
Eduardo Alfonso Huerta Contreras como vendedor y doña Claudia María Huerta Fernández, quien
actúa en representación de don Daniel Alberto Huerta Fernández, como comprador.
A folio 57, acompaña guías de despacho emitidas por el demandado don Pablo Alejandro
Huerta Fernández, en la que se lee su nombre, a continuación agricultor propietario, origen: parcela
24, San Gerardo y al pie de la misma :”Fruta de exportación a proceso en planta San Cristóbal, Long
Sur Km 174”, durante el año 2017, las que tienen el siguiente número y fecha 1303 de 22/12, 1304
de 2/12, 1305 de 23/12, 1306 de 23/12, 1207 de 24/12, 1308 de 26/12, 1352 de 22/12 y 1354 de
23/12 y del año 2018 las siguientes: 1355 de 23/12, 1356 de 24/12 y 1357 de 26/12; Informe
extendido con fecha 12 de agosto de 2019, por el ingeniero agrónomo y magister en administración
de empresa, don Juan de Dios Salinas Jara, denominado “Revisión de estadísticas de producción y
comerciales para 5 temporadas, Grupo Huerta/Fernández”, y sus respectivos anexos, acompañado
en Fiscalía Local de Curicó, en autos criminales seguidos por el delito de Administración desleal,
lavado de activos y apropiación indebida, RUC 1910034272-6, y, Querella Criminal por Apropiación
Indebida, presentada por don EDUARDO ALFONSO HUERTA CONTRERAS, causa Rol Juzgado de
Garantía de Curicó RIT 1441-2019, en contra del demandado don PABLO ALEJANDRO HUERTA
FERNÁNDEZ.
CUARTO: Que, la parte demandada, acompaña los siguientes documentos como prueba:
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A folio 65: Copias de Guías de despacho emitidas los años: 2017 (números 3173, 3174,
3175, 3176, 3177, 3178, 3179, 3180 y 3181) y 2018 (3204, 3205, 3206, 3207, 3208, 3209, 3210 y
3211) por parte de don Eduardo Alfonso Huerta Contreras (el anterior propietario), Demanda civil
interpuesta contra Eduardo Alfonso Huerta Contreras, anterior propietario del bien raíz materia del
presente litigio, causa Rol 734-2019 Primer Juzgado de Letras de Curicó y su comprobante de
ingreso, Copia que contiene Querella Criminal presentada con fecha 17 de Junio de 2.019 ante el
Juzgado de Garantía de Curicó por don Pablo Alejandro Huerta Fernández, en contra de Don Daniel
Huerta Fernández, Claudia Huerta Fernández, Eduardo Alfonso Huerta Conteras, y en contra de
Andres Hederra Duplaquet, por los delitos de administración desleal, lavado de dinero y apropiación
indebida, lavado de activos respectivamente, y, Certificación notarial de textos de pantalla de
mensajes recibidos y respondidos entre los días 7 y 8 de Enero de 2019 vía whatsapp.
QUINTO: Que a folio 25, en el quinto otrosí, la parte demandada objeta documentos: en
primer lugar, objeta escritura pública de fecha 05 de Junio de 2.019, suscrita ante don Hernán
Núñez Montenegro Cónsul General de Chile en Miami (USA) debidamente legalizado en el Ministerio
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de Relaciones Exteriores de Chile el 11 de Junio de 2.019 y protocolizado en la Notaría Pública de

Santiago de don René Benavente Cash con fecha 11 de Junio de 2.019, bajo el Repertorio
Nº23.952-2.019, y escritura pública de fecha 05 de Junio de 2.019 ante don Hernán Núñez
Montenegro, Cónsul General de Chile en Miami (USA) debidamente legalizado en el Ministerio de
Relaciones Exteriores de Chile el 11 de Junio de 2.019 y protocolizado en la Notaría Pública de
Santiago de don René Benavente Cash, con fecha 11 de Junio de 2.019, bajo el Repertorio
Nº23.953-2.019, por falsedad de las declaraciones en el instrumento contenidas, puesto que indica
que su representado jamás ha facultado al mandatario demandante a autocontratar y celebrar los
actos jurídicos de cesión que en él se contienen, quien ha obrado atribuyéndose actuaciones,
hechos y declaraciones respecto de un mandato que en su ejercicio práctico fuera de todo limite
implica administración desleal, el mandato sólo fue otorgado para rectificar, aclarar, complementar
o salvar errores u omisiones. En segundo lugar, objeta ambos documentos por tratarse de
instrumentos nulos e inoponibles a su representado.
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El demandante, evacúa traslado de objeción de documentos, solicitando su rechazo,
señalando que los instrumentos públicos en análisis tienen plena validez y hacen plena prueba
respecto de sus otorgantes.
SEXTO: Que, a folio 63, la parte demandada objeta documentos presentados por la parte
demandante, que son los siguientes:
- Guías de despacho emitidas por el demandado don Pablo Alejandro Huerta Fernández,
durante los años 2017 y 2018, por falta de integridad, fundada en tratarse de fotocopias y no
constatarse su autenticidad. Sin perjuicio que –señala- dichas guías de despacho fueron emitidas
conjuntamente con otras que emitía el anterior propietario, don Eduardo Huerta, en virtud de un
convenio de explotación, lo que demuestra, sostiene, que ambos explotaban en conjunto la
propiedad materia del presente litigio.
- “Revisión de Estadísticas de producción y comerciales para 5 temporadas”, elaborado con
fecha 12 de Agosto de 2.019 por el Ingeniero Agrónomo don Juan De Dios Salinas Jara, objeta este
documento, por falta de integridad toda vez que se trata de un documento emanado de un tercero
ajeno al juicio.
La parte demandante, evacúa el traslado en folio 03 de cuaderno 4 de objeción de
documentos, pidiendo se rechace tal objeción.
SEPTIMO: Ambas objeciones quedaron pendientes de fallo para sentencia definitiva.
I. EN CUANTO A LA OBJECIÓN DE DOCUMENTOS:
OCTAVO: Que, en cuanto a la objeción realizada por el demandado de las escrituras

públicas presentadas por la demandante, se debe tener presente que el instrumento público es el
autorizado con las solemnidades legales por el competente funcionario. A su turno, el artículo 342
del Código de Procedimiento Civil establece que “Serán considerados como instrumentos públicos
en juicio, siempre que en su otorgamiento se hayan cumplido las disposiciones legales que les dan
ese carácter: N° 2 Las copias dadas con los requisitos que las leyes prescriban para que hagan fe
respecto de toda persona, o, a lo menos, respecto de aquella contra quien se hacen valer”.
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La impugnación de los instrumentos públicos consiste en la destrucción de su fe probatoria y
puede atacarse acreditando que es un instrumento nulo, sin autenticidad y acreditando la falsedad o
inexactitud de la declaración que contiene.
En la especie, los aludidos instrumentos han sido impugnados sin acreditarse los dichos
dados por la demandada, motivo suficiente para rechazar la objeción a tales documentos, por
tratarse de documentos otorgados con los requisitos legales prescritos en el articulado más arriba
reproducido, sin perjuicio del valor probatorio que el tribunal les asigne.
NOVENO: Que, en cuanto a la objeción efectuada por la demandada, de los documentos
privados –a folio 63- presentados por la demandante, para la adecuada resolución de la incidencia
de que se trata, es menester tener en cuenta lo indicado por el artículo 346 N° 3 del Código de
Procedimiento Civil que se refiere a “Los instrumentos privados se tendrán por reconocidos: N° 3:
“Cuando, puestos en conocimiento de la parte contraria, no se alega su falsedad o falta de integridad
dentro de los seis días siguientes a su presentación, debiendo el tribunal, para este efecto, apercibir
a aquella parte con el reconocimiento tácito del instrumento si nada expone dentro de dicho plazo”,
disposición de la que se colige que un instrumento privado sólo puede impugnarse por falsedad o
falta de integridad. Al respecto, es necesario considerar que la doctrina ha entendido que la falsedad
puede consistir en la falsificación misma del documento, o sea, creando completamente un
documento privado que no existe, o en la falsedad material del mismo, esto es, cuando existiendo un
documento, se altera su contenido. Así las cosas, el hecho de emanar de terceros, o de tratarse de
simples copias, resulta insuficiente para fundar las alegaciones vertidas por la demandada, máxime
si la misma parte que los objeta afirmó que “dichas guías de despacho fueron emitidas
conjuntamente con otras que emitía el anterior propietario, don Eduardo Huerta, en virtud de un
convenio de explotación, lo que demuestra que ambos explotaban en conjunto la propiedad materia
del presente litigio”. Lo anterior, sin perjuicio del valor probatorio que el tribunal les asigne.
Atendido los motivos que anteceden, es de consideración de esta Magistratura rechazar la
objeción a la documental impetrada por la parte demandada.
II. EN CUANTO AL FONDO:
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DÉCIMO: Que la parte demandante, a folio 01, acompañó dos contratos de arrendamiento,
que no fueron objetados por la contraria, que dan cuenta de lo siguiente: el primero de ellos, fechado
el 20 de junio de 2017, da cuenta que don Eduardo Alfonso Huerta Contreras arrendó a don Pablo
Alejandro Huerta Fernández cuatro hectáreas plantadas de cerezos de la parcela número 24 del
proyecto de parcelación San Gerardo, provincia de Talca, (en dicho contrato singularizada) por un
valor de $ 12.000.000 anual, pagadero en sólo una cuota al 30 de diciembre del año 2017, el que
tiene como vigencia el plazo de un año, y comenzó a regir el 1 de junio de 2017, con vencimiento el
30 de mayo de 2018. En ese contrato las partes otorgaron poder especial al abogado Daniel Alberto
Huerta Fernández para “rectificar, aclarar, complementar o salvar errores u omisiones” de dicho
documento. Lo que éste hizo según reza en “Escritura complementaria de contrato de arriendo”, de
fecha 5 de junio de 2019 ante el cónsul general de Chile en Miami (USA), en la que, haciendo
alusión a dicha cláusula y para efectos de lo preceptuado en el artículo 5 del Decreto Ley 993 se
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precisa que “por una omisión el arrendador y el arrendatario (haciendo alusión al contrato de
arrendamiento de fecha 20 de junio de 2017), tampoco señalaron el régimen tributario del inmueble
arrendado, de modo que enmendando dicha omisión vengo en declarar en la representación de las
partes de dicho contrato, conforme al poder especial que se me otorgó que el inmueble para los
efectos del impuesto de primera categoría de la Ley de impuesto a la renta, el arrendador tributa
sobre la base de renta efectiva, para así dar cumplimiento a lo previsto en la referida Ley y lo
señalado en el artículo 5 del Decreto Ley 993 y normas legales aplicables”.
A renglón seguido en la misma escritura, en la cláusula nominada como “Tercero”, señala:
“Da cuenta además que el arrendatario don Pablo Alejandro Huerta Fernández, nunca cumplió con
sus obligaciones emanadas del contrato de arriendo, esto es referidas al pago. Don Eduardo Alfonso
Huerta Contreras cede sus derechos que emanan del contrato de arriendo en beneficio del nuevo
dueño, esto es, en favor de don Daniel Alberto Huerta Fernández, quien los acepta para sí.. La
presente escritura se entenderá formar parte del instrumento público referido en la cláusula primera
de esta escritura “.
El segundo de dichos contratos, es de fecha 23 de julio de 2018, y en él, don Eduardo
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Alfonso Huerta Contreras da en arrendamiento a don Pablo Alejandro Huerta Fernández cuatro
hectáreas plantadas de cerezos de la parcela número 24 del proyecto de parcelación San Gerardo,
provincia de Talca, (en dicho contrato singularizada) por un plazo de 4 años, comenzando a regir el
1 de junio de 2018 con vencimiento el 30 de mayo de 2022; por un valor de $ 12.000.000 anual,
pagadero cada año, el 30 de diciembre respectivamente, venciendo el primer canon de
arrendamiento el 30/12/2018, el segundo el 30/12/2019, el tercero el 30/12/2020 , el cuarto el
30/12/2021 y el último el 30/12/2022. E, igualmente en dicho contrato, las partes otorgaron poder
especial al abogado Daniel Alberto Huerta Fernández para “rectificar, aclarar, complementar o salvar
errores u omisiones” de dicho documento. Lo que éste también efectuó según se da cuenta en
“Escritura complementaria de contrato de arriendo”, de la misma fecha que la que se aludió en el
párrafo anterior del primer contrato, esto es 5 de junio de 2019 ante el cónsul general de Chile en
Miami (USA), en la que, haciendo alusión a dicha cláusula y para efectos de lo preceptuado en el
artículo 5 del Decreto Ley 993 se precisa que “por una omisión el arrendador y el arrendatario
(haciendo referencia al contrato de arrendamiento de fecha 23 de julio de 2018), tampoco señalaron
el régimen tributario del inmueble arrendado, de modo que enmendando dicha omisión vengo en
declarar en la representación de las partes de dicho contrato, conforme al poder especial que se me
otorgó que el inmueble para los efectos del impuesto de primera categoría de la Ley de impuesto a
la renta, tributa sobre la base de renta efectiva, para así dar cumplimiento a lo previsto en la referida
Ley y lo señalado en el artículo 5 del Decreto Ley 993 y normas legales aplicables”.
Asimismo, a continuación en esa escritura, al igual que en la anterior, en su cláusula cuarta,
se agrega: “Además don Eduardo Alfonso Huerta Contreras da cuenta que en dicho contrato, don
Pablo Alejandro Huerta Fernández, nunca cumplió con sus obligaciones emanadas de dicho contrato
de arriendo, esto es referidas al pago. sentido que el contrato establece que el primer canon de
arriendo es el 30 de Diciembre de 2018 la segunda es el 30 de Diciembre de 2019, la tercera el 30
de Diciembre de 2020 y la última cuota de arriendo es el 30 de Diciembre. Es por esto que el
contrato finaliza el 30 de Diciembre de 2021 y no el 30 de Diciembre de 2022. La presente escritura
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se entenderá formar parte del instrumento público referido en la cláusula primera de esta escritura.
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“(sic).
UNDÉCIMO: Que, en lo que respecta al primer punto de prueba, esto es, la existencia del
contrato de arrendamiento entre las partes, naturaleza del mismo. Hechos que lo constituyen;
ponderando los documentos referidos en el párrafo anterior, se colige que el primer contrato de
arriendo correspondiente al 20 de junio de 2017, acredita la existencia de una relación contractual
entre don Eduardo Alfonso Huerta Contreras y don Pablo Alejandro Huerta Fernández que culminó
(entre las mismas partes) el 30 de mayo de 2018, tratándose de un contrato de plazo fijo. Por tanto,
esto aconteció mucho antes que el demandante de autos adquiriera el predio denominado parcela
24 singularizado en la cláusula primera del “Contrato de compraventa Eduardo Alfonso Huerta
Contreras a Daniel Alberto Huerta Fernández” de fecha 28 de febrero del 2019 acompañado por el
demandante a folio 1, no existiendo antecedente alguno que permita aseverar, de parte del
arrendador a la época, don Eduardo Huerta, de la existencia de rentas de arrendamiento impagas,
toda vez que no se hace aplicable lo establecido en el artículo 10 del Decreto Ley 993, por tratarse
de un contrato de plazo fijo cuyo término se encuentra vencido, respecto de lo que, en todo caso, el
actor de estos autos carecería de legitimación activa para impetrar. Conclusión de esta
sentenciadora que no se debilita con lo consignado en la prueba documental rendida por el actor
consistente en “Escritura complementaria de contrato de arriendo”, de fecha 5 de junio de 2019 ante
el cónsul general de Chile en Miami (USA), en su cláusula tercera, toda vez que tal como lo
explicitaron las partes del contrato de arrendamiento (Eduardo Huerta y Pablo Huerta) el poder que
se le confirió al ahora demandante, en el acápite quinto fue sólo para “rectificar, aclarar,
complementar o salvar errores u omisiones” de dicho documento, mas en caso alguno, para dejar
constancia de deudas y menos aún para ceder derechos sobre las mismas, por lo que consecuente
con ello, se descartará la existencia de cualquier deuda por concepto de canon de arrendamiento
durante dicho lapso de tiempo exigida en el libelo por el demandante.
Además, respecto a lo señalado en el párrafo anterior, cabe traer a colación lo previsto en el
artículo 1902 del Código Civil inserto en el título “De la cesión de derechos”, en cuanto prescribe “ La
cesión no produce efecto contra el deudor ni contra terceros, mientras no ha sido notificada por el
cesionario al deudor o aceptada por éste “, por tanto, sin perjuicio de lo señalado en el acápite
precedente en cuanto el facultado para aclarar o rectificar puntos del contrato de arrendamiento
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excedió absolutamente sus facultades con lo allí expresado, esta sentenciadora es, además, del
parecer que, para que esta cesión de derechos, tenga validez en razón de otro facultad y no de
dicho mandato; es necesario que se cumpla con lo preceptuado en la norma citada, hecho respecto
del cual tampoco se tiene certeza en la presente causa.
Por tanto, respecto a lo impetrado por el actor al solicitar se le paguen las rentas de
arrendamiento correspondientes a diciembre de 2017 y 30 de diciembre de 2018, cada una de ellas
por un monto de doce millones de pesos, efectivamente, tal como lo alega en su contestación la
demandada, el actor carece de legitimación activa para pretender dichos pagos, por lo que esa
pretensión de la demandante será descartada.
DUODÉCIMO: Que, entre las mismas partes, a saber, Eduardo Huerta y Pablo Huerta, se
suscribió un segundo contrato de arrendamiento el 23 de julio de 2018, con una vigencia de cuatro
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años y, según reseña el mismo contrato, comenzaría a regir el 1 de junio de 2018 con vencimiento el
30 de mayo de 2022 y que, al respecto, dable es recordar lo establecido en el artículo 10 del decreto
ley 993 que establece: ”Si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier título el predio arrendado,
el nuevo propietario estará obligado a mantener los términos del contrato de arrendamiento, salvo
acuerdo de éste con el arrendatario”. Por lo que, al haber vendido el primitivo arrendador al
demandante de estos autos, con fecha 28 de febrero del 2019 el bien raíz denominado Parcela N°
24 del proyecto de parcelación San Gerardo, ubicado en la provincia de Talca, que tiene una
superficie aproximada de 12,1 hectáreas físicas, dentro del cual se localizan las cuatro hectáreas
plantadas con cerezos arrendadas al señor Pablo Huerta; este nuevo propietario debió respetar los
términos del contrato de arrendamiento, salvo acuerdo de éste con el arrendatario. Acuerdo en
contrario del cual no se tiene referencia alguna con las probanzas rendidas.
Por último, en cuanto a lo enarbolado por el demandado en relación a la cláusula décimo
segunda del contrato de compraventa de fecha 28 de febrero de 2019, entre don Eduardo Huerta y
el demandante en el caso de marras, en la que se detalla que “El comprador acepta expresamente,
el contrato de arriendo otorgado en la Notaría de Molina de don Rodrigo Antonio Vila Cervera, con
fecha 12 de febrero de 2019 entre don Eduardo Alfonso Huerta Contreras y Claudia María Huerta
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Fernández”, en nada empece lo tenido por cierto en el párrafo que antecede, toda vez que como ya
se ha repetido varias veces, la parcela 24 contaba con 12, 1 hectáreas y las arrendadas al
demandado eran sólo cuatro de ellas, no existiendo por parte de éste último probanza alguna que
permitieran identificar a ambos objetos de los sendos contratos de arrendamiento como idénticos,
como tampoco lo descarta lo consignado y también alegado al término de la cláusula cuarta de dicho
contrato, en cuanto a que el comprador recibía la propiedad a su total y entera satisfacción, por
cuanto el artículo 10 del D.L. 993 tantas veces citado, posibilita que se conserven los contratos de
arrendamientos de dichos predios rurales, tal como fue el caso.
DÉCIMO TERCERO: Que, de lo anterior, este tribunal tiene por acreditado que entre las
partes de este juicio existe un contrato de arrendamiento vigente hasta el 30 de mayo del año en
curso, relación obligacional conforme lo establecido como punto de prueba número uno, que liga a
las partes de este juicio, desde el 28 de febrero de 2019, fecha de la adquisición del predio por parte
del demandante, oportunidad desde la cual el contrato de arrendamiento entre el anterior dueño de
la parcela 24 y el demandado, al actor de la causa de marras, le incumbe.
DÉCIMO CUARTO: Que, habiendo acreditado la actora la existencia y condiciones de la
relación obligacional; correspondía al demandado rendir probanzas conducentes a justificar el punto
de prueba número dos, a saber, “Efectividad que la demandada pagó las rentas desde el mes de
diciembre de 2017 y 30 de diciembre de 2018. Montos adeudados en su caso”, mediante los medios
legales, según lo prescrito en el artículo 1698 del Código Civil que establece que incumbe probar las
obligaciones o su extinción al que alega aquellas o éstas; cuestión que no se acreditó por parte de la
demandada.
DECIMO QUINTO: Que respecto de lo demandado, la actora además de solicitar la
terminación inmediata de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, pide se le condene a
pagar la cantidad demandada, que estima corresponde a “la primera cuota o canon de arriendo de $
12.000.000 que venció en diciembre de 2017 y aquella de $ 12.000.000 que venció el 30 de
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diciembre de 2018 y todas las rentas que se devenguen durante el juicio, con más reajustes,
intereses y costas, ordenando el término del contrato hasta la entrega material del inmueble, libre de
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todo ocupante. (sic).
DÉCIMO SEXTO: Que consecuente con lo razonado en el considerando undécimo de esta
sentencia, y en lo relativo a las sumas demandadas, se descartará lo pedido en orden a condenar al
demandado a pagar al actor, la primera cuota o canon de arriendo de $ 12.000.000 que venció en
diciembre de 2017.
Ahora bien, en cuanto a lo demandado correspondiente a la de $ 12.000.000 que venció el
30 de diciembre de 2018, cabe tener en cuenta que existe discusión en cuanto a la posibilidad de
cobrar o no deudas que –supuestamente- existen con anterioridad a la celebración del contrato de
compraventa entre el demandante, y el anterior propietario del inmueble arrendado, aclarando,
primero que todo, que se utiliza el término “supuestamente”, por cuanto, esa aseveración de la
actora se funda en una cláusula establecida en la “Escritura complementaria de contrato de
arriendo”, de fecha 5 de junio de 2019 ante el cónsul general de Chile en Miami (USA), que tal como
se explicitó en el referido párrafo excedió al poder especial otorgada por los señores Eduardo Huerta
y Pablo Huerta, al consignar que éste no había cumplido sus obligaciones emanadas del contrato de
arrendamiento, y en caso alguno se limitan a fines aclaratorios, motivo por el que no acredita la
existencia de deudas anteriores por concepto de arrendamiento del ahora demandado.
De otra parte, como se adelantó precedentemente, la calidad del actor para incoar la acción
pretendida de cobro de rentas adeudadas es una materia discutida, que ha sido esclarecida por la
jurisprudencia. En este orden de ideas, el artículo 10 tantas veces citado, obliga al nuevo propietario
de un bien rústico arrendado a respetar y mantener los términos del contrato de arrendamiento y, por
ende, si de esta forma se impone al nuevo titular del bien arrendado el respeto al contrato de
arrendamiento y el deber de aceptar todos los derechos que tiene el arrendatario sobre la cosa
arrendada, “como contrapartida, parece justo entender que al nuevo propietario le corresponden los
derechos como arrendador de la cosa arrendada, entre ellos, el más importante, el derecho a
percibir las rentas, entre otras razones, por su condición de propietario del bien raíz” (Sentencia de la
Excma Corte Suprema de 2 de octubre de 2013, rol 5966-2012 en Revista chilena de derecho
privado, N° 21, artículo del profesor, señor Iñigo de la Maza Gazmuri).
Por tanto, en razón de lo anterior, el actor está legitimado para perseguir el cobro de las
rentas adeudadas en virtud del contrato de arrendamiento que está obligado a respetar, empero en
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razón de esta cesión del contrato establecida en el precepto mencionado del decreto ley 993, “el
adquirente de la cosa no podría demandar el pago de rentas devengadas con anterioridad a la
adquisición, lo que no es sino el efecto reflejo de su obligación de asegurar el goce pacífico de la
cosa, la que nació con el contrato, pero que le incumbe a partir de la cesión" (pág 179,
Sebastián Ríos Labbé ."Las cesiones legales de contrato", en Fabricio Mantilla y Carlos Pizarro
(eds.), Estudios de Derecho Privado en homenaje a Christian Larroumet. Santiago: Universidad
Diego Portales-Universidad del Rosario 2008). Apreciación que no sólo se expresa en el fallo
referido del máximo tribunal, sino que, también, en el pronunciado en la causa rol 4811-2007.
DÉCIMO SÉPTIMO: Que, determinado desde cuando produce efecto la obligación de
respetar el contrato de arrendamiento para el nuevo propietario, que tiene como contrapartida su
12
derecho a percibir las rentas que de dicho contrato provienen, se acogerá parcialmente lo pretendido
por el actor, descartando además de lo detallado en el acápite décimo sexto, lo solicitado en cuanto
a la renta de $ 12.000.000 que venció el 30 de diciembre de 2018; dando lugar a todas las
adeudadas a partir del 28 de febrero de 2019, fecha del contrato de compraventa, en virtud del cual
el demandante como nuevo propietario del predio dentro del cual se encuentran las cuatro hectáreas
arrendadas a la contraria, tiene derecho a percibir las rentas de arrendamiento devengadas.
DECIMO OCTAVO: Que, en cuanto al punto 3 de prueba agregado a folio 46, en los
siguientes términos: “Si el arrendador hizo entrega del inmueble arrendado al arrendado” (sic ),
referida al hecho de que el arrendador haya entregado el inmueble al arrendatario, de acuerdo a las
guías de despacho acompañadas por el demandante en su presentación de folio 57, se acredita que
efectivamente el demandado hizo uso y goce del inmueble arrendado en los años señalados en esas
guías de despacho correspondientes a los años 2017 y 2018, por lo que hubo entrega del bien en el
momento de la celebración del contrato de arrendamiento, máxime si esa propia parte al objetar los
documentos manifestó que las guías de despacho que cuestiona, “fueron emitidas conjuntamente
con otras que emitía el anterior propietario, don Eduardo Huerta, en virtud de un convenio de
explotación, lo que demuestra, sostiene, que ambos explotaban en conjunto la propiedad materia del
presente litigio” y dado que en razón de lo establecido en el Decreto Ley 993, el nuevo propietario
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estará obligado a mantener los términos del contrato de arrendamiento, entendiendo por tal que se
debe conservar los términos o modalidades de dicho contrato, se colige que no se requiere una
nueva entrega del bien rústico, pues la efectuó el anterior propietario, existiendo continuidad del
contrato de arrendamiento celebrado, y no un nuevo contrato celebrado con el nuevo propietario,
entendiendo acreditado este punto de prueba con la prueba documental rendida por la actora y no
habiendo rendido la demandada otra que acreditara lo afirmado en cuanto habría sido “ despojado y
no detenta la mera tenencia del predio en cuestión”.
Motivo por el cual, este Tribunal es del parecer que el demandado no refrendó lo aseverado
al deducir la que denominó segunda excepción, en cuanto a que habría un incumplimiento
contractual por parte del ahora demandante, de entregar al arrendatario el inmueble arrendado,
máxime si sus afirmaciones no fueron acreditados en el juicio, por lo que ésta, necesariamente debe
desestimarse.
DÉCIMO NOVENO: Que, por último, en cuanto a lo alegado por la demandada respecto a
que sería “acreedor del anterior propietario del predio que hoy detenta el demandante”, aseveración
que adelantó, acreditaría en el período probatorio, careciendo de sustento y de probanza, no
habiendo acreditado lo anunciado en orden a la existencia de obligaciones recíprocas pendientes,
no puede prosperar lo pedido de extinguir la obligación de pago que mantiene por compensación,
por lo que la tercera excepción interpuesta no puede ser acogida..
VIGÉSIMO: Que el resto de la prueba documental rendida en autos no altera las
conclusiones precedentes, y por el contrario, refuerzan la tesis del actor en cuanto al no pago del
canon de arrendamiento en el término que esta sentenciadora ha singularizado, por lo que resulta
procedente acoger la demanda de terminación de contrato de arrendamiento y, parcialmente, lo
solicitado respecto al pago de rentas de arrendamiento adeudadas.
13
Por las anteriores consideraciones, y lo dispuesto en los artículos 1552, 1655, 1698, 1915 y
1924 y siguientes del Código Civil, artículos 10 y siguientes del Decreto Ley 993 y artículos 303 y
siguientes y 680 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se declara:
I.- Que SE RECHAZA la objeción de documentos efectuada por la demandada.
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II.- Que SE RECHAZA la excepción de contrato no cumplido y, también, la excepción de
compensación deducida por el demandado don PABLO ALEJANDRO HUERTA FERNÀNDEZ.
III.- Que SE ACOGE la demanda deducida en la presentación de folio 01 por doña DULIA
ESPERANZA CONTRERAS RIQUELME, en representación convencional de don DANIEL
ALBERTO HUERTA FERNÁNDEZ, en contra de don PABLO ALEJANDRO HUERTA FERNÀNDEZ,
en lo relativo a la terminación inmediata del contrato de arrendamiento y, en consecuencia, se
pone término al contrato de arrendamiento de predio rústico; por incumplimiento del
arrendatario don PABLO ALEJANDRO HUERTA FERNÀNDEZ, en el pago de las rentas de
arrendamiento, referido a las cuatro hectáreas, plantadas con cerezos de la propiedad denominada
Parcela 24 del Proyecto de Parcelación San Genaro, provincia de Talca, debiendo el demandado
restituir a la actora la propiedad singularizada dentro de décimo día desde que el presente fallo
cause ejecutoria, libre de cualquier ocupante y bajo el apercibimiento de lanzamiento con el auxilio
de la fuerza pública, en caso de ser necesario.
IV.- Que, SE RECHAZA la acción de cobro de las rentas de arrendamiento deducida por don
DANIEL ALBERTO HUERTA FERNÁNDEZ, en contra de don PABLO ALEJANDRO HUERTA
FERNÀNDEZ, correspondientes a la primera cuota o canon de arriendo de $ 12.000.000 que
venció en diciembre de 2017 y aquella de $ 12.000.000 que venció el 30 de diciembre de 2018.
V.- Que SE ACOGE lo demandado por don DANIEL ALBERTO HUERTA FERNÁNDEZ en
contra de don PABLO ALEJANDRO HUERTA FERNÀNDEZ, en lo relativo a la acción de cobro
de las rentas de arrendamiento devengadas desde el 28 de febrero de 2019 y hasta que se
efectúe la restitución de la propiedad, con declaración que todas estas rentas deberán ser
pagadas por el demandado debidamente reajustadas conforme la variación que experimente el
índice de precios al consumidor y devengarán intereses corrientes desde la fecha de la mora, y
hasta el día del pago efectivo.
VI.- Que no se condena en costas al demandado, por no haber sido completamente vencido.
Regístrese, notifíquese y archívese, en su oportunidad.
Rol C-2151-2019
Dictada por doña Marisol Macarena Ponce Toloza, Jueza Titular, quien suscribe mediante
firma electrónica avanzada.
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Se deja constancia que se dio cumplimiento a lo dispuesto en el inciso final del artículo 162
del Código de Procedimiento Civil.
En Talca, a veintiuno de abril de dos mil veintidós, notifiqué por el estado diario lo que
precede.
14
Este documento tiene firma electrónica y su original puede ser

validado en http://verificadoc.pjud.cl o en la tramitación de la
causa.
A contar del 03 de abril de 2022, la hora visualizada
corresponde al horario de invierno establecido en Chile
Continental. Para la Región de Magallanes y la Antártica
Chilena sumar una hora, mientras que para Chile Insular
Occidental, Isla de Pascua e Isla Salas y Gómez restar dos
horas. Para más información consulte http://www.horaoficial.cl
2022-04-21T21:11:09-0400
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a las 15:20 hrs.

Trib C-2151-2019

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TRIBUNALES

Tribunal: 2º Juzgado de Letras de Talca

ARRENDAM.TERMINACIÓN INMEDIATA POR NO

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Talca, veintiuno de abril de dos mil veintidós

Continua precisando que por escritura pública de 28 de febrero de 2019, su representado,

cumplimiento de la obligación del arrendatario, en circunstancias que él, como arrendador no ha

de Relaciones Exteriores de Chile el 11 de Junio de 2.019 y protocolizado en la Notaría Pública de

I. EN CUANTO A LA OBJECIÓN DE DOCUMENTOS:

OCTAVO: Que, en cuanto a la objeción realizada por el demandado de las escrituras

II. EN CUANTO AL FONDO:

Este documento tiene firma electrónica y su original puede ser

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