La quimera de un desalojo

ultrasumarísimo. Análisis crítico a la

Ley 30933
El autor es abogado investigador en temas de Derecho Inmobiliario y de Derecho Constitucional.
Candidato a maestro en Derecho Civil y Comercial por la Universidad Nacional Mayor de San
Marcos. Autor de diversos ensayos en materia jurídica, publicados en el extranjero y en el Perú.
POR
 LP • PASIÓN POR EL DERECHO
 -
14 AGOSTO, 2019
5694

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Sumario: 1. Introducción. Aproximación al universo legislativo de desalojos, 2. El novísimo

desalojo judicial con acta notarial de verificación, 3. Conclusiones.

Resumen: Este ensayo expone los antecedentes legislativos del desalojo, formula un
análisis crítico específico y general de la Ley 30933, Ley que regula el procedimiento
especial de desalojo con intervención notarial, denuncia la grave omisión de no haberse
establecido un régimen dual, por el cual, además del desalojo con verificación
exclusivamente notarial, también se hubiera instaurado un régimen de petición directa
ante el Juez de Paz Letrado para un procedimiento análogo al notarial.

Abstract: This essay exposes the legislative background of the figure of the eviction,
formulates a specific and general critical analysis of Law 30933, «Law that regulates the
special eviction procedure with notarial intervention», denounces the serious omission of
not having established a dual regime, by which, in addition, the eviction with verification
exclusively notarial, also had established a regime of direct petition before the Magistrate
Justice for a procedure analogous to the notarial.

1. Introducción. Aproximación al universo legislativo de desalojos

El desalojo sobre bienes inmuebles es uno de los fenómenos económicos que, en los

albores de la historiografía jurídica, ha generado problemas relevantes, sobre todo por la
letanía de los procesos judiciales y porque versa sobre la recuperación de la posesión de
un bien a favor de quien ostenta tal prerrogativa. No me cabe la menor duda de que la
posesión es el atributo más elemental del derecho real, porque el derecho se tiene con tal
fin, aún más, se tiene derecho para poseer el bien. Es poco imaginable una titularidad
sobre derechos reales como mera abstracción, la vocación o el fin es la posesión, pues es
la única realidad perceptible de la relación atributiva sujeto y bien o cosa.

La posesión, además, es un medio de garantía de la paz social, pues tutela a quien de

hecho ostenta poderes sobre un determinado bien, sin importar su naturaleza, pues la
razón por el cual “se concede esta tutela a la posesión aún cuando no sea un derecho, sino
un simple hecho, estriba en que la sociedad no puede permitir una perturbación arbitraria
del estado actual de las cosas”[1]. El ciudadano común no entiende por qué no puede
recuperar directamente un bien si, por ejemplo, hay un arrendatario o inquilino moroso. La
respuesta es concreta: la justicia por mano propia está proscrita porque ello es un retorno
a la barbarie y pone en riesgo la propia coexistencia en libertad de los seres humanos, de
allí que la recuperación requiere de la participación del Estado a través de las autoridades
correspondientes (jueces y fuerza pública policial).

El desalojo se asocia en términos sencillos con la idea de expulsar o hacer salir de un lugar
a alguien o algo[2]. El tema no es pacífico, porque especialmente en cuanto al desalojo por
ocupación precaria se han suscitado intensos e inacabables debates sobre su ámbito,
pues hubo posturas que decían que el desalojo es una acción posesoria reducida a la
relación de intermediación posesoria, es decir, una acción de recuperación de una
posesión que se ha concedido, mientras que, por ejemplo, si es un poseedor cuyo título
posesorio no tiene relación alguna con la del propietario, debe ser objeto de reivindicatoria
(fue fundamentalmente la tesis del profesor Gunther Gonzáles Barrón)[3].

Por otro lado, hubo quienes sostuvieron que el concepto de desalojo desde el Derecho
Romano hasta la actualidad ha evolucionado y puede tutelar a cualquiera que tenga el
derecho a discutir la posesión, esto es, no sólo abarca la relación cedente (poseedor
primario, indirecto o mediato) y cesionario de la posesión (poseedor secundario, directo o
inmediato)[4]. Dejo aclarado que no es objeto del presente, evaluar las particularidades de
cada postura y asumimos el riesgo de la imprecisión de nuestra generalización, que sin
embargo no afecta las tesis centrales manejadas por cada bando.

En el Perú, el problema de la relación entre el arrendante y el inquilino está asociado al

problema social de la vivienda, es de larga data, es el problema más latente y los de las
tesis socialistas sostendrían incluso que está ligada a la grave fragmentación y
desigualdad económica, a los altos índices de pobreza y la conservación de inmueble sólo
por un sector económico pudiente. Como fuera, el hecho es que la flexibilización o
rigurosidad de la legislación respecto al desahucio al inquilino moroso, en términos del
profesor Ninamanco “evidentemente tiene una incidencia en el mercado inmobiliario, pues
las rentas se encarecen”[5].

El fenómeno del inquilinato viene transitando por políticas legislativas complejas,

recuérdese que por ejemplo el Decreto Ley 21938, del gobierno revolucionario, inclusive
estableció rentas máximas para casa habitación. Peor aún, establecía exigencias rígidas
para la procedencia del retiro del inquilino, que fueron flexibilizados recién a través del
Decreto Legislativo 709, estableciéndose la sujeción al Código Civil de 1984. La puesta en
vigencia del Código Procesal Civil aprobada por el Decreto Legislativo 768 de fecha 4 de
marzo de 1992 traería esperanza de celeridad en los procesos, especialmente por la
unificación del proceso de desalojo estableciéndose su tramitación en la vía sumarísima
acorde con su artículo 546° y el procedimiento específico con dicho fin previsto desde el
artículo 585° en adelante.

La esperanza de celeridad pronto fue diluida por la excesiva teorización de los juristas y la
práctica de un dogmatismo estéril por los operadores jurídicos, pues éstos llevaron a
problemas de alta inseguridad jurídica, especialmente por la falta de acuerdo respecto al
concepto de poseedor precario establecido en el artículo 911° del Código Civil. El caso
más grave fue la asunción de posturas contradictorias por la Corte Suprema respecto a la
extinción del contrato de arrendamiento por falta de pago (artículo 1694° del Código Civil)
y por vencimiento de contrato de arrendamiento (1697°), las que cuando se demandaban
bajo la causal de ocupación precaria eran declaradas improcedentes bajo el fundamento
que correspondía el desalojo por las causales específicas (por ejemplo, resolución por
falta de pago) más no por la causal de precariedad, mientras que otros, defendieron una
concepción amplia de la precariedad.

Entonces, la Corte Suprema, con ocasión de la emisión de la Casación N° 2195-2011,

Ucayali, llevó a cabo el IV Pleno Casatorio Civil[6], y estableció varios precedentes de
observancia obligatoria todas encaminadas a evitar sentencias inhibitorias, convirtiendo al
desalojo por ocupación precaria en un universo complejo donde cabe toda ocupación sin
título o con título fenecido (con títulos nulos no declarados, con contratos resueltos por
falta de pago de renta, fenecido por vencimiento de contrato con requerimiento de
devolución, extinción de arrendamiento por enajenación del bien arrendado, etc.). Inclusive
el juez del desalojo por ocupante precario quedó obligado a analizar (se entiende
superficialmente) las resoluciones de contrato, nulidades, hasta la usucapión, el juez de
desalojo se convirtió en juez del todo (véase el precedente 5).
La emisión de tan importante criterio fue recibido con vítores, y los agentes del mercado
inmobiliario albergaban una renovada esperanza en que de ahora en adelante los
desalojos ya no tendrían dificultades. No obstante, algunos jueces han interpretado el IV
Pleno de un modo perverso, pues como quiera que el concepto de precario se convirtió en
una suerte de “camisa de once varas”; según ellos después, desde la emisión del IV Pleno
Casatorio Civil: (a) Los ocupantes con arrendamiento vencido sólo pueden ser
demandados en la vía de desalojo; (b) Todas las pretensiones restitutorias que se
fundamenten en vencimiento de contrato de arrendamiento son de competencia de los
juzgados civiles o de los juzgados que hagan las veces de éstos (juzgados mixtos). Los
jueces civiles inclusive han incurrido en un colmo muy avanzado pues han acordado en un
Pleno Nacional que:

Luego de la publicación del Cuarto Pleno Casatorio Civil, los jueces de Paz Letrado han
quedado impedidos de conocer los procesos de desalojo en los casos de que exista
requerimiento de restitución del bien (carta notarial) de parte del arrendador hacia el
arrendatario (artículo 1704 CC); toda vez que en todos estos casos éste último ha quedado
constituido en poseedor precario, por lo que el Juez competente para conocerlos es el
Especializado, quedando impedido el arrendador de interponer demanda de desalojo por
vencimiento de contrato, sino únicamente por ocupación precaria[7].

Bajo esa concepción, si un humilde arrendador cede una pequeña habitación cuya renta
mensual no sobrepase de S/. 500.00 mensuales, si ha requerido al arrendatario moroso o
con contrato vencido la devolución del bien, al haber fenecido el título posesorio de
arrendamiento, tendría que acudir al Juzgado Civil y litigar hasta la Corte Suprema. Como
señala Pasco Arauco, el arrendador se encuentra atrapado, “sin escapatoria”[8]. El caso es
que las reglas que los jueces están infiriendo del IV Pleno Casatorio Civil, son absurdas,
pues ésta no ha establecido ninguna regla semejante a “la exclusión de demandas de
restitución bajo la causal de vencimiento o conclusión del contrato de arrendamiento”,
tampoco ha fijado alguna regla símil a que “los arrendamientos vencidos sólo pueden ser
demandados como desalojo de ocupación precaria”, menos una regla por la cual, “todas 
las pretensiones de desalojo, en todas sus modalidades y supuestos sean de competencia
exclusiva de los Juzgados Civiles o de quien haga las veces de éste (Juzgados Mixtos)”[9].

Esta incertidumbre jurídica es insostenible y amerita una revisión urgente, pues los
juzgadores están más preocupados en deshacerse de las causas, en aligerar su carga, a
costa de lo que sea, buscando lo más conveniente a dicho propósito y están muy lejos de
hacer justicia a favor de los ciudadanos que claman pronta tutela judicial.
El 28 de mayo de 2014, se publicó la Ley 30201, llamada en el coloquio jurídico como Ley
contra los inquilinos morosos, mediante el cual el legislador, introdujo por la ventana un
extraño régimen de desalojo por cláusula de allanamiento futuro, el cual no ha sido
debidamente comprendido pero que de cierto modo goza de una relativa celeridad, pues
de acuerdo a la modificatoria introducida al artículo 594° del Código Procesal Civil, en los
contratos de arrendamiento con cláusula de allanamiento futuro, presentada, admitida y
notificada la demanda, el emplazado en el plazo de 6 días deberá acreditar tener un
contrato vigente o haber pagado la renta, de lo contrario se emite la resolución ordenando
el lanzamiento dentro del plazo de 15 días, el cual, sin embargo puede ser apelado dentro
del plazo de 5 días, de modo que el demandante para recuperar su posesión tendrá que
esperar realmente el pronunciamiento del Ad-quem.

Ni siquiera ésta Ley fue una solución, pues existen jueces que, si por falta de pago, el
arrendador ha enviado carta de resolución del contrato con allanamiento futuro o carta de
requerimiento de devolución, decretan que el arrendador debe acudir a la vía del desalojo
por precario. Existen jueces con criterios reduccionistas (lastimosamente son la mayoría)
quienes utilizan en contra del arrendante los actos jurídicos de tutela extrajudicial, cuando
más bien debe efectuarse un uso teleológico de los mismos, es que, si el arrendador
resuelve el contrato o requiere la devolución al estar vencido el contrato, será justamente
para buscar que el arrendatario lo devuelva sin ir a un engorroso proceso judicial, pero ese
hecho no puede ser usado por el juez para señalar que por no haber acudido directamente
al Juzgado está condenado al trance del desalojo por ocupante precario, esa forma de
razonamiento tampoco deja de ser perverso.

Posteriormente se instauró el Proceso único de desalojo, por el Decreto Legislativo 1177,

que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda, publicada el 18
de julio de 2015, que creó el contrato por Formulario Único de Arrendamiento de inmueble
destinado a vivienda (FUA), establece el Registro Administrativo de Arrendamiento para
Vivienda (RAV) a cargo y bajo la administración del Fondo MIVIVIENDA S.A. (FMV), otorga
mérito ejecutivo al contrato que conste en el FUA (artículo 4.3.), siempre que ésta se
encuentre inscrita en el Reporte del RAV y a ella se acompañe el documento generador de
la obligación de devolución, que usualmente será la carta notarial cursada al arrendatario
incurso en mora tanto sobre el pago como sobre la devolución (artículo 15.1. literal b.). El
proceso se resume en lo siguiente, teniendo los requisitos indicados, admitida y notificada
la demanda por el Juez, el emplazado detenta cinco días para acreditar mantener un
contrato vigente o haber cumplido con la obligación exigida hasta antes del requerimiento
(artículo 15.1.d), después del cual el Juez expide la sentencia ordenando el lanzamiento el
cual si es apelado al concederse sin efecto suspensivo (artículo 15.1.k) debe ejecutarse
dentro del plazo máximo de tres días de notificado (artículo 15.1.g).
Finalmente, el 24 de abril de 2019, se ha publicado la Ley 30933, Ley que regula el
procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, el que promete la máxima
celeridad. Sólo con fines pragmáticos, en adelante nos referiremos como LDN. Pese a que
sobre el tema ya han fluido un río de tinta, aunque pareciera que todo está ya dicho, a
través del presente ensayo me he atrevido a formular un análisis crítico de la Ley
mencionada, con particular énfasis en los aspectos aún no abordados, formulando como
problema de trabajo, si la instauración de un procedimiento con intervención notarial ha
sido oportuno, necesario, pero, sobre todo, es completa y si ésta ofrece más ventajas en
relación comparativa con los regímenes anteriores. Planteé como hipótesis que esta Ley
es deficiente e incompleta, además, no otorgará mayor celeridad que el desalojo en la vía
de proceso único de ejecución, peor aún, será más engorroso y costoso, sobre todo,
carecerá de utilidad por la alta informalidad reinante en nuestro medio.

Dejo aclarado que no le deseo el fracaso de ésta nueva Ley, sino que la fuerza de la razón
y de los hechos que a continuación expondremos nos permiten postular tal hipótesis.

2. El novísimo desalojo judicial con acta notarial de verificación

2.1. Nomenclatura

Sin duda alguna, la LDN crea un nuevo régimen de desalojo, la denominación que los
comentaristas y noticieros le han dado, dista mucho de ser acertada, pues no es un
desalojo notarial, tampoco hay forma de que lo sea, dado que el Estado a través de sus
autoridades es el que ostenta el monopolio del uso de la fuerza para expulsar a un
inquilino que se resiste a salir del inmueble, que es la idea central de un desalojo, atributo
que ostenta exclusiva y excluyentemente el Poder Judicial (con auxilio de la Policía
Nacional), de cuya función el Estado ni puede abdicar, ni delegar en otros entes,
recuérdese que hasta las decisiones adoptadas en el fuero arbitral pese a devenir de un
itinerario procesal que ostenta naturaleza contenciosa, para su ejecución requieren de la
participación del poder judicial, de modo que los Notarios al no detentar facultades para
resolver asuntos contenciosos[10], menos detentan facultades para el desalojo que, como
reiteramos, alberga la idea de expulsión por la fuerza.

Se puede ensayar diversa nomenclatura, particularmente considero que por el espíritu, no

así por sus efectos, podría llamarse proceso de desalojo exprés o proceso de desalojo
ultra-sumarísimo por los plazos absolutamente cortos e inmediatistas establecidos, pero
que en la práctica, no resultará más que una quimera, dado que como veremos más
adelante, éste proceso también tendrá sus dificultades por mencionar alguno, sólo la
resolución del contrato por falta de pago exige la mora de dos meses y quince días[11], por
lo que el procedimiento establecido está lejos de ser exprés.

2.2. Alcances de la ley: es falso que cualquiera con derecho a restitución puede acogerse a éste
procedimiento

De la redacción del artículo 2° de la Ley, da la impresión que los alcances de éste régimen
de desalojo fuera universal en cuanto a sujeto y bien inmueble, pues establece que pueden
acogerse al procedimiento el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que
considere tener derecho a la restitución de un bien inmueble, lo que sí queda claro es que
puede recaer sobre cualquier inmueble sólo con la condición que esté debidamente
individualizado. Pero ¿Hasta qué punto es cierto que puede efectuar cualquier sujeto con
derecho a la restitución y contra cualquier arrendatario? No es del todo cierto, es que si
bien el artículo 2° en cuanto señala “cualquiera que tenga derecho a restitución” y eso
incluye al propietario, administrador, comodante, al mero poseedor arrendante o
cualquiera que haya otorgado, empero, para el desalojo bajo éste régimen es
condición sine quanon que el peticionante sea arrendante, si no ostenta tal condición,
simplemente no está habilitado a reclamar la devolución en el marco de éste régimen. En
ese contexto, el Artículo 2° incurre en una innecesaria enumeración de cualidades de
sujeto habilitado a reclamar que llevarán a confusión, debate e incertidumbre, pues antes
que propietario o administrador, la única cualidad requerida es el de arrendador del
inmueble. Esto es así porque de acuerdo con el artículo 4°, es requisito de procedencia la
presentación del contrato de arrendamiento, lo que significa que el propietario,
administrador o superficiario que no haya celebrado arrendamiento no puede someterse a
éste régimen.

Entonces, el alcance del régimen está reducida estrictamente a desalojo por vencimiento
de arrendamiento o por resolución a causa de mora en el pago del mismo, vale decir, no
alcanza a obligaciones de restitución derivadas de otro tipo de contratos, por ejemplo, el
de constitución de anticresis, de comodato, constitución de usufructo, constitución de
derecho de superficie, constitución de uso o habitación, de constitución de servidumbre.
Es entendible que sea así, porque es una Ley confeccionada exclusivamente para
arrendamientos, pero ha sido innecesario que se haga alusión a cualquiera que tenga
derecho a restitución, cuando en realidad, sólo el arrendante puede efectuarlo, hubiera sido
preferible que la redacción quede reducida sólo a arrendante, sin caer en la falacia de su
alcance universal.

Cabe agregar que no cualquier arrendamiento estará sujeto a éste régimen,

sino exclusivamente el arrendamiento en el cual las partes hayan pacto expresamente el
sometimiento al mismo, por lo demás, han sido expresamente excluidas los contratos
de alquiler venta, arrendamiento financiero u otros tipos de contratos que incluyan pago
para adquirir la propiedad del inmueble.

2.3. ¿Cuáles son los requisitos a observarse durante la celebración del contrato?

Obviamente el presupuesto inexorable para la procedencia de desalojo es la existencia de

un contrato de arrendamiento con expreso sometimiento de las partes a tal régimen, pero
el contrato, además exige formalidades (artículo 4°) cuya inobservancia acarreará la
improcedencia de la ejecución.

i) Contrato de arrendamiento con cláusula expresa de sometimiento al régimen.

ii) Aquél contrato debe haberse elevado a Escritura Pública o constar en el Formulario
Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), creado por el Decreto
Legislativo 1177.

La obligatoriedad de Escritura Pública me parece un exceso, pues los arrendamientos

usualmente se celebran por períodos anuales y la celebración por Escritura Pública resulta
onerosa. Hubiera sido suficiente que la formalidad exigida sea que el contrato conste en
documento privado con firmas legalizadas.

iii) En caso que el contrato de arrendamiento se celebre en el FUA, además de tener

certificación notarial de firmas debe haberse inscrito en el Registro Administrativo de
Arrendamiento para Vivienda (RAV), pues así lo exige el artículo 15° del Decreto Supremo
Nº 017-2015-Vivienda.

También al respecto surgirán interrogantes o debates que serán difíciles de afrontar, pues
la Ley en comentario no precisa si el FUA debe estar certificada y si a ella se debe
acompañar el Reporte del RAV, requisito que sí exige el artículo 15.1.b del Decreto
Legislativo 1177. Por nuestra parte y siendo consonantes con que se exige Escritura
Pública, consideramos que las firmas puestas en el formulario deben estar certificadas por
Notario, además, se debe acompañar el reporte del RAV, de lo contrario el contrato no
estará bajo los alcances de este régimen. En cualquier caso, los arrendatarios plantearán
ante los notarios éstos cuestionamientos que revisten naturaleza contenciosa, los que
serán suficientes para hacer tambalear al sistema. Seguramente algunos notarios seguirán
la consigna de decidir tal aspecto pese a su naturaleza no contenciosa y llevarán adelante
el procedimiento.
iv) El inmueble debe haberse identificado e individualizado de manera inequívoca en el
mismo contrato de arrendamiento, en el cual debe consignarse las referencias precisas de
su ubicación.

Resulta paradójico que en un sistema en el cual se puede comprar verbalmente los

inmuebles, se exija escritura pública para arrendamientos. Puesto que la informalidad es
inmanente a nuestra sociedad, una alta cantidad de inmuebles no están saneadas ni física,
ni jurídicamente, además que como no se cuenta con catastros municipales y no todos
gozan de numeración, si por ejemplo el arrendatario malicioso cambia la numeración
física y consigna otra numeración y con ello se opone al procedimiento por incumplimiento
de requisitos ¿Ostentarán los notarios la idoneidad para resolver asuntos de tal naturaleza
que ostenta la cualidad de litigiosa? Es cierto que existen notarios probos, pero son pocos,
la mayoría, en cambio, no tienen los méritos suficientes como para afrontar con
inteligencia jurídica situaciones como las señaladas, tanto peor si el trámite es realizado
por trabajadores no todos suficientemente capacitados.

v) El contrato de arrendamiento debe contener una cláusula de allanamiento a futuro por

parte del arrendatario para la restitución del bien (artículo 5.1.).

La cláusula de allanamiento a futuro, es una fórmula inconsistente, una falacia, quizás un

sofisma. Esta crítica es válida no sólo para la presente Ley, sino para toda Ley que haya
incorporado tal fórmula. La objeción es concreta, puesto que ni es allanamiento, ni es
futuro, por la simple razón que, allanamiento significa en términos concretos aceptación
de la pretensión procesal[12], y no puede llamarse allanamiento anticipado ni futuro, si el
emplazado a su vez tiene la facultad procesal para objetar la pretensión restitutoria bajo
las causales de vigencia de contrato o estar al día en el pago (artículo 8°). En defensa de
tal ficción (o como quiera denominarse), podría surgir la tesis que en cuanto es un
lenguaje jurídico su creación no necesariamente debe ser coincidente con el lenguaje
profano; lo cual, sin embargo, es insostenible, porque justamente la definición de
allanamiento que se acaba de expresar es una definición en el contexto procesal
(aceptación procesal de la pretensión). La redacción del texto denota que los operadores
jurídicos (me incluyo en ellos) tenemos una afición deleznable por la desnaturalización del
lenguaje, por hacer complejo el lenguaje jurídico lejos de hacerla sencilla y comprensible.
Éste fenómeno o práctica es la causa principal de la disfuncionalidad de la Ley y de su
inoperancia dado que el Juez o los abogados son presa de esa complejidad. Lo razonable
es que se le hubiera otorgado cualquier otro nombre (cláusula de sujeción a desalojo
inmediato), pero la denominación de allanamiento futuro, como reitero, es desacertada,
tanto peor, si esa cláusula no surtirá ningún efecto procesal, como es la conclusión
especial del proceso, ni la aprobación por el Juez a ese allanamiento; técnicamente
hablando, no hay nada parecido a aceptación de la pretensión, más propio quizás sería
denominar cláusula anticipada de allanamiento extraprocesal.

vi) El contrato debe contener una cláusula de sometimiento expreso de las partes, tanto
para la verificación notarial de las causales de vencimiento de plazo del contrato o
resolución por falta de pago de renta, así como a la expedición del mandato judicial de
lanzamiento y ejecución.

No hay duda que las exigencias de tales detalles en el contrato son exagerados, darán pie
a que el mínimo error en la redacción sea motivo de cuestionamiento por el arrendatario
moroso, se ha incurrido en un excesivo formalismo lejos de dotar de flexibilidad y agilidad
a los pasos de éste desalojo especial. En ese contexto tiene razón el profesor Mejorada,
cuando señala que “no hay razón para que los contratos de arrendamiento cumplan
formalidades y cláusulas complejas. Debería bastar que conste por escrito, indicando el
plazo del arrendamiento, lo mismo que el procedimiento privado para la resolución por falta
de pago, el sometimiento a la decisión notarial y, bueno, firmas legalizadas”[13]. Agregamos
que hubiera sido suficiente que exista cláusula de sometimiento al régimen especial, lo
demás es innecesario y, como enfatizamos, traerá consecuencias negativas. La sencillez
en el lenguaje es una cualidad que se clama respecto al Derecho, clamor frente al que los
operadores jurídicos (legisladores) prefieren usar un tapón auditivo.

Además, encontramos una inconsistencia grave respecto a los contratos contenidos en el

FUA aprobado por el Decreto Legislativo N° 1177 en el cual NO está incorporado la
cláusula de reconocimiento de competencia notarial, no existe una disposición transitoria
que modifique tal formulario lo cual obliga a que los contratantes necesariamente deban,
además de suscribir el FUA, sumarle una adenda externa en el que conste la cláusula de
sometimiento al régimen de la LDN, de otro modo ningún arrendante a través de formulario
podrá ejercitar las acciones de restitución vía este régimen por más que el contrato lo haya
suscrito con posterioridad a la vigencia de la Ley que nos ocupa, en todo caso para
efectos del sometimiento a éste régimen el FUA quedó inutilizado al carecer de la cláusula
exigida. Evidentemente una forma de legislar apresurada, poco inteligente e irresponsable
¿Por qué no hicieron al menos una reflexión crítica de los efectos de las disposiciones que
estaban consignando?

vii) En el contrato se debe consignar el número, tipo y moneda de la cuenta de abono

abierta en una empresa del sistema financiero o Cooperativas supervisadas por la SBS,
para que el arrendatario abone la renta convenida en el contrato de arrendamiento.
Con dicha formalidad no sólo se asegura la proscripción de excusas en el arrendatario
deudor, sino que el Estado asegura el cobro de los impuestos correspondientes. En
definitiva, éste requisito no precisa de mayor comentario, porque en la práctica está
arraigado ésta forma de pago de renta, aún más, es una exigencia que aporta a la
eliminación de la complejidad en la discusión de la existencia o no de la mora.

2.4. ¿Cuáles son las causales que activan el régimen ultrasumarísimo?

La respuesta está en el artículo 7° de la Ley, el cual establece dos causales:

i) Vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento.

ii) Incumplimiento del pago de la renta convenida de acuerdo a lo establecido en el

contrato de arrendamiento. Si no se ha establecido plazo alguno, se aplica lo dispuesto en
el inciso 1 del artículo 1697° del Código Civil.

Son causales númerus clausus, pues no permiten la invocación de ninguna otra, en caso
que la obligación de devolución derivara de otros supuestos, por ejemplo, la extinción por
resolución bajo las causales de subarrendamiento, darle un uso diferente para el cual el
inmueble fue arrendado, peligro inminente de destrucción del inmueble o el caso de
extinción por enajenación del bien a terceros, ni por la extinción bajo la causal de
vulneración de cualquier otra obligación por más flagrante que sea. Considerando la
naturaleza de éste régimen, resulta un acierto que en el Artículo 6.3. de la Ley, se haya
restringido expresa y exclusivamente a las dos causales indicadas, estableciendo que
respecto a otras obligaciones las partes pueden acudir a las autoridades competentes.

Las dos causales aplicables a éste régimen, sin embargo, no gozan de una claridad
necesaria, esto ya ha sido advertido por Pasco Arauco, quien inclusive ha dado cuenta de
la existencia de “horrores”[14] en la regulación, su concepción en gran medida es
razonable, salvo la interpretación en favor de la vía precaria que efectúa, cuando las
causales deben orientarse a la interpretación pro-actione, es decir, a favorecer la viabilidad
de éste nuevo régimen. Lo que sí resulta cierto es que la fórmula “Vencimiento del plazo
del contrato de arrendamiento”, es imprecisa, pues los contratos de arrendamiento pueden
ser celebrados a plazo determinado e indeterminado, respecto al vencimiento de los
primeros no hay inconveniente, en cambio respecto a los arrendamientos de naturaleza
indeterminada resultará impropio señalar vencimiento, hubiera sido preferible que se
añada la fórmula “o, conclusión conforme al Artículo 1703 del Código Civil”. Ésta
imprecisión traerá problemas, pues algunos notarios aceptarán el trámite sólo respecto a
contratos con plazo determinado excluyendo los de plazo indeterminado. La interpretación
más razonable deberá llevar a entender que la causal también alcanza a la finalización, sin
embargo, es obvio que abre una enorme posibilidad de suficiente argumento al
arrendatario moroso para oponerse bajo el fundamento de vulneración de las
formalidades exigidas. Mayor problema traerá los contratos con períodos voluntarios y
forzosos a los que refiere el artículo 1701 y 1702 del Código Civil.

La segunda causal de activación de éste régimen de desahucio reviste mayor gravedad,

pues el incumplimiento de pago no puede ser causal de desalojo directo como da a
entender la Ley, el incumplimiento del pago es una causal de resolución del contrato que
no opera automáticamente, sino previa intimación vía comunicación notarial, vale decir, no
es que apenas acaecido el evento omisivo (incumplimiento de pago) el arrendador esté
habilitado para activar el régimen ordinario, requiere previamente formular la
comunicación notarial del requerimiento de devolución. Es decir, es desalojo por
resolución a causa de incumplimiento de pago, no es desalojo por falta de pago.

Otro problema latente que se asoma es que la LDN no señala el plazo o período de renta
suficiente para que se configure la resolución del contrato, señala allí que sería lo que las
partes hayan acordado en el propio contrato pero que de no haberse establecido se aplica
el Artículo 1697° del Código Civil ¿Significa eso que las partes pueden pactar la resolución
por incumplir la renta por ejemplo de una sola una mensualidad? Considero que NO dado
que el pacto sería ineficaz o nulo por contravención del Artículo 1698° del Código Civil,
según el cual la resolución no opera en ningún caso si no se han cumplido dos meses y
quince días. ¿Entonces qué utilidad tiene la regulación remisiva al contrato si ésta será
socavada por la norma imperativa existente?  Podría pensarse que sería válido pactar el
incumplimiento de mayores períodos a sólo dos meses y quince días, si bien es admisible
esa tesis, sin embargo, decae por la ausencia de utilidad al arrendador, pues no le
convendrá dotar de un plazo más largo al arrendatario incumplidor o moroso como
condición para la resolución del contrato; aquella tesis sería incompatible con el espíritu
de celeridad máxima que inspira a la LDN. Va quedando claro que el plazo necesario de
incumplimiento de pago de la renta como condición para la resolución del contrato del
arrendamiento será estrictamente lo que señala el Artículo 1697° del Código Civil,
entonces también queda confirmada la innecesaria apertura de la sujeción a lo pactado en
el contrato, más sencillo y menos confuso hubiera resultado la remisión a secas al referido
artículo.

2.5. Los actos preparatorios del desalojo ultra-sumarísimo.

Se podría aseverar que los actos preparatorios inician o deben iniciar con la celebración
del contrato con una debida asesoría legal, cumpliendo con todas las rigurosas y pesadas
formalidades que se ha impuesto mediante la LDN. Es que los contratos se celebran
precisamente como un instrumento de seguridad, de cobertura jurídica contra un eventual
incumplimiento por alguna de las partes, porque los compromisos mediante palabras ya
no cuentan en nuestra época compuesta por complejísimas relaciones sociales. Los
contratos son una preparación para afrontar el futuro conflicto, de lo contrario, nadie
firmaría complejos documentos.

No obstante que el contrato es un acto preparatorio remoto respecto al desalojo ultra-

sumarísimo, el acto preparatorio en sí comenzará a efectuar el arrendante luego del
vencimiento del contrato o el incumplimiento de los pagos y propiamente, consistirá en
dirigir una carta notarial de requerimiento de restitución que deberá ser remitida al
inmueble materia de desalojo o en caso que el domicilio contractual señalado por el
arrendatario fuera diferente al inmueble, además deberá ser remitido a dicho domicilio. No
debe olvidarse que en caso de incumplimientos de pagos no sólo debe ser el
requerimiento de restitución, sino que previamente, la carta notarial deberá expresar la
resolución por incumplimiento de pago, puesto que no puede asumirse una resolución
automática ni tácita. Con esos dos requerimientos el arrendador está habilitado para
acudir a pedir la verificación notarial.

2.6. Del procedimiento notarial de verificación de la causal de extinción del contrato

2.6.1. De la petición de verificación notarial.

Una vez extinguido el contrato por vencimiento del plazo establecido o por incumplimiento
de los pagos por parte del arrendatario, el procedimiento de desalojo bajo éste régimen
comienza por la presentación de una petición al notario, el cual, propiamente no puede ser
llamado petición de desalojo, pues no es el Notario quien va a efectuar el desalojo, sino
que aquél se limitará sólo a efectuar la verificación de la mencionada extinción del
contrato, esto es, de la configuración de la causal, por ello, considero que el Artículo 6.1.
incurre en un equívoco al referir solicitud de desalojo, debería denominarse simplemente
solicitud de verificación de causal de extinción del contrato de arrendamiento o en todo
caso solicitud de verificación de causales de desalojo.

a) ¿Qué formalidades debe reunir la solicitud de verificación?

 Identificación de quien tenga el derecho a restitución, su domicilio, número de

documento oficial de identidad y su firma. En buena cuenta, no puede ser otro sujeto de
derecho diferente al arrendante suscriptor del contrato. Las razones sobre la innecesaria
 mención al propietario y la distinción con otros que tengan derecho a la restitución han
sido esbozadas en el apartado 2.1. del presente trabajo.

 Identificación del arrendatario, su domicilio contractual, opcionalmente su número de

identidad.
b) ¿Qué se debe adjuntar a la petición de verificación notarial?

El artículo 6.2., establece que debe adjuntarse:

 El original o copia legalizada del FUA o de la Escritura Pública donde conste el

arrendamiento con sujeción al régimen.

 La carta notarial de requerimiento de restitución que se haya dirigido previamente al

arrendatario y cursada al inmueble que ocupa, además, otra carta notarial de
requerimiento cursada al domicilio, ésta última sólo en caso de ser diferente al domicilio
contractual. En caso el procedimiento se sustenta en extinción del contrato por falta de
pago, las cartas notariales del que hablamos, además deberán contener la resolución de
pleno derecho.

 ¿Qué causales se deben señalar en la petición?

De conformidad con el Artículo 6.3. de la LDN y tal como ya hemos efectuado una múltiple
referencia, las únicas causales en los que se pueda sustentar la petición son la extinción
del contrato por vencimiento del plazo convenido o por resolución de pleno derecho
producida como consecuencia del incumplimiento de pago de cuotas de la renta
convenida o pagos de servicios. Cualquier otra obligación diferente a la restitución como
consecuencia de aquellas causales deberá ser discutida judicialmente en la
correspondiente vía ordinaria.

2.6.2. ¿Cuál es el rol del notario en el procedimiento?

a) Acorde con el artículo 8.1. de la LDN, en cuanto reciba la petición del arrendante, el
Notario verifica los requisitos de procedencia referidos a individualización del inmueble,
formalidades del contrato de arrendamiento, verifica también los requisitos de forma de la
petición misma. La norma guarda silencio sobre qué decisión debe adoptar si lo encuentra
insatisfactorio. Habría que diferenciar entre requisitos de admisibilidad y los requisitos de
procedencia, las que pueden ser subsanadas, en cuyo caso, puede otorgarle un plazo,
aunque en la práctica las Notarías recepcionan las peticiones sólo cuando verifican que
cumplen con todos los requisitos. En caso que verifica que la petición no se sustenta en
las causales de extinción por vencimiento y resolución por incumplimiento de pago, de
acuerdo con el Artículo 8.5.1., el procedimiento concluye sin formación de título ejecutivo.
b) De hallar satisfecho los requisitos, el Notario admitirá a trámite, luego notificará de la
petición de restitución al arrendatario en el inmueble materia de desalojo y, de ser el caso,
en el domicilio contractual (Artículo 8.2.)

c) El arrendatario ostenta 5 (cinco) días hábiles para que acredite no estar en las causales
de vencimiento de contrato o resolución por incumplimiento de pago.

 Si la petición del arrendante se sustenta en vencimiento del plazo de contrato, el

arrendatario opondrá señalando y acreditando la renovación o prórroga del plazo del
contrato, con las mismas formalidades del contrato originario, esto es, por escritura
pública o por FUA debidamente inscrito en el RAV. Cabría preguntarse si se validaría
para la oposición un contrato celebrado con FUA renovado mediante escritura pública o
viceversa. Si se efectúa una interpretación estrictamente positivista no sería admisible,
en cambio si se efectúa una interpretación teleológica y principialista me parece que sí,
porque el aspecto importante es que el arrendador no sea perjudicado con la omisión de
pago de renta, si ya manifestó su voluntad de renovación, la discusión por las formas
sería oportunista.

 Si la petición de verificación de desalojo se sustenta en resolución de contrato por falta

de pago, el arrendatario sólo podrá oponerse adjuntando la constancia de transferencia
o de depósito a la cuenta que pactaron ambas partes en el propio contrato de
arrendatario, éstos depósitos deberán ser anteriores a la fecha de notificación de la
carta notarial de resolución de contrato y requerimiento de restitución, conforme está
expresado en el último párrafo del Artículo 7° de la LDN.

 En cualquier caso, la oposición del arrendatario podrá fundarse en el incumplimiento de

formalidades tanto en el contrato, como en el requerimiento en la extinción del mismo o
el mismo procedimiento notarial. En comparación con las causales de oposición
anteriores, los cuales dejan poco margen para la discrecionalidad, la causal de
incumplimiento de formalidades otorga un mayor margen de fundamentación al
arrendatario, quien de querer mantenerse ocupando el inmueble alegará cualquier
defecto en las formalidades, posibilidad que no está tan lejos de la realidad.
d) Señala el artículo 8.3. de la LDN, que con la oposición del arrendatario el notario
constata si se ha producido la extinción del contrato de arrendamiento exclusivamente por
vencimiento del plazo señalado o por resolución del contrato bajo la causal de
incumplimiento de pago de la renta o servicios. La Ley, guarda silencio sobre qué sucede
si el arrendatario no expresa nada después de la notificación, algunos autores han
mostrado su preocupación sobre éste tema, por el contrario, lo considero infundada,
porque tengo la firme convicción que si se ha efectuado una notificación válida en el
inmueble y en el domicilio contractual, la omisión de pronunciamiento no es atribuible al
arrendante, ni al notario, es responsabilidad entera y plena del arrendatario, luego no podrá
alegar que no se opuso en la oportunidad concedida, toda vez que nadie puede obtener
ventaja de su propia negligencia o dolo[15].

e) De hallar conforme la extinción del contrato por vencimiento o resolución de contrato,

además, si el arrendatario no acreditó renovación o prórroga del contrato o que no acreditó
los pagos mediante constancias de transferencia o abono a la cuenta bancaria señalada o
que éstas sean posteriores a la comunicación de resolución de contrato, de conformidad
con el Artículo 8.4.1. de la LDN, el notario extenderá la correspondiente acta no
contenciosa en el que dejará constancia expresa, fehaciente e indubitable de la extinción
del contrato por la causal invocada (vencimiento o resolución por incumplimiento de
pago), con la declaración de la procedencia del desalojo[16]. El acta de verificación
notarial, además, deberá ser protocolizada en el Registro Notarial de Asuntos No
Contenciosos. Aquél acta notarial, ostenta la cualidad de un título ejecutivo especial, para
proceder sin más trámite al lanzamiento judicial del inmueble.

f) Extendido el acta antes aludida, el notario lo remite al Juzgado de Paz Letrado del
distrito donde se localiza el inmueble a efectos de que por el sólo mérito de lo actuado en
sede notarial proceda con el lanzamiento del inmueble (Artículo 8.4.2. de la LDN). No
queda claro si la remisión lo efectúa de oficio o previa petición y pago de tasas por el
interesado, pues de acuerdo con el Artículo 9.1. el interesado debe formular una solicitud
de lanzamiento dirigida al Juez de Paz Letrado para que sea trasladada por el Notario
conjuntamente con todo lo actuado en dicha sede. Resulta un tanto confuso si el traslado
debe producirse previo requerimiento judicial o podría el Notario entregar directamente al
arrendante todo lo actuado para que adjunte a su solicitud judicial de lanzamiento.

g) El Notario también puede finalizar el trámite de verificación si verifica que el contrato no

se encuentra extinto por vencimiento del plazo o resolución contractual (Artículo 8.5.1. de
la LDN), lo que fundamentalmente resultaría de la oposición que pudiera formular el
arrendatario. Considero que la finalización del procedimiento podría producirse también si
el Notario verifica que no se han observado las formalidades en la celebración del
contrato, inclusive si no se hubiera observado las formas durante el requerimiento de
restitución del inmueble (por ejemplo si el requerimiento no estuvo notarialmente
notificado o si la comunicación de resolución contractual no observó el plazo mínimo que
exige el Artículo 1697.1 del Código Civil), aun cuando éstas omisiones no hubieran sido
advertidos durante la recepción de la petición notarial.

2.6.3. El Lanzamiento judicial

a) El lanzamiento judicial inicia propiamente con la petición o solicitud de lanzamiento que
formula el arrendante adjuntando la tasa judicial por calificación de título ejecutivo y la
remisión del acta notarial de verificación de extinción del contrato de arrendamiento que
efectúa el notario público, todo ello conforme señala el Artículo 9.1. de la LDN. Considero
que la petición judicial y la remisión notarial no coordinada podría generar una letanía
procesal incompatible con el espíritu del régimen, pues se corre el riesgo de generarse
duplicidad en la asignación de número de expedientes, para evitarlo, será recomendable
que el referido dispositivo se interprete de modo que se entienda referido a presentación
de la solicitud de lanzamiento adjuntando, además, la tasa judicial, el título de ejecución
especial y la copia legalizada de todo lo actuado en la instancia notarial. La otra
posibilidad para abreviar también sería que el arrendante apenas extendida el acta notarial
de verificación adjunte el escrito correspondiente dirigido al Juzgado con la tasa judicial y
copias para el emplazamiento del arrendatario, el cual sería remitido por el Notario al
Juzgado, como parte de los actuados, para la calificación conjunta por parte de éste.

b) El juzgado en el plazo de tres días de recepcionada la solicitud de lanzamiento y los

actuados en sede notarial, según el Artículo 9.2. de la LDN, “verifica los requisitos de la
solicitud y emite la resolución judicial disponiendo el lanzamiento contra el arrendatario o
contra quien se encuentre en el inmueble,  así como, la orden de descerraje en caso de
resistencia al cumplimiento del mandato judicial o de encontrarse cerrado el inmueble”. En
el extremo que el dispositivo señala que la calificación alcanza los “requisitos de la
solicitud” más de un operador involucrado en el trámite considerará que la calificación
judicial alcanza sólo a la solicitud judicial y los requisitos formales del acta notarial, de
hecho, Mejorada Chauca ya señaló “este magistrado se debe limitar a hacer cumplir lo
resuelto por el notario, no ha revisar su decisión”[17]; se asoma la encrucijada respecto a si
la calificación judicial también alcanza el fondo del procedimiento notarial, partiendo
desde los requisitos sustantivos de validez del acta, de la validez del procedimiento y en
especial del cumplimiento de las formalidades del propio contrato de arrendamiento, de la
comunicación notarial de la extinción del contrato por vencimiento o por resolución causa
por la omisión de pago, evidentemente de todo cuanto emane de los documentos
presentados. Es necesario asumir la postura por el cual se sostenga una calificación
judicial plena, pues el Juzgado no podría asumir el rol de mesa de partes.

El extremo que refiere que el lanzamiento se ordena o “contra quien se encuentre en el

inmueble”,  parece ser una fórmula inofensiva, pero estriba cierta gravedad, porque da a
entender como que el lanzamiento alcanzará a cualquiera que ocupa el inmueble por más
que sus atributos posesorios no tengan origen o no se deriven de los derechos del
arrendatario y aun cuando el requerimiento no haya sido dirigido contra aquél o aquellos
terceros y ajenos a la relación contractual arrendaticia. Esa interpretación no es admisible
porque resulta contrario a un derecho elemental que le asiste a todo sujeto de derecho, el
cual es “el derecho a ser oída”, consustancial a todo proceso, además tiene rango
constitucional y convencional[18]. Los terceros quienes ocupan el inmueble con un
derecho cuya causa adviene de fuente diversa al del arrendante o arrendatario no podrían
ser lanzados, pues ello permitiría cometer arbitrariedades o fraudes procesales, por
ejemplo, para recuperar un inmueble del cual el propietario no ostenta la posesión podría
celebrar un contrato de arrendamiento simulado con cualquier persona y simular todo el
trámite notarial de verificación para luego obtener un título de ejecución especial y
lanzamiento judicial contra el tercero ocupante, quien en éste caso no podría estar bajo los
alcances del Artículo 593° del Código Procesal Civil, toda vez que en éste ni el arrendatario,
ni el tercero tienen ocasión de expresar algo en el proceso judicial, el lanzamiento es
directo por el sólo mérito del acta de verificación notarial sin traslado judicial de ninguna
naturaleza.

La resolución judicial que ordena el lanzamiento es apelable sin efecto suspensivo, esto
es, en términos comunes, que la apelación no interrumpirá (no suspenderá) el trámite del
proceso, específicamente la ejecución del mandato judicial de lanzamiento se realizará a
pesar de la apelación. La norma guarda silencio sobre ¿Cuál es el procedimiento a seguir
si la apelación es estimada por el Ad-quem?[19] Lo más aceptable sería si el mandato
judicial de lanzamiento es declarado nulo el A-quo emitirá otra resolución judicial que de
ser nuevamente mandato de lanzamiento sólo correspondería tener por ejecutado el
mismo en razón a que el arrendante ya ha sido restituido puesto que la nueva apelación
que formularía el arrendatario ejecutado se concederá igual sin efecto suspensivo,
además, esa fórmula es necesaria por una cuestión de pragmatismo que conlleve a evitar
lanzamientos a diestra y siniestra, de ida y de vuelta. En cambio, si la resolución del A-quo
variara en virtud a la resolución nulificante del Ad-quem, sin perjuicio de la apelación que
en éste caso formulara debería ordenarse al arrendante la restitución al arrendatario
ejecutado, ya que fue lanzado en virtud a una resolución nula, con mayor razón debería
proceder la devolución si el Ad-quem revoca el mandato judicial de lanzamiento. Lo ideal
hubiera sido la precisión normativa que, efectuado el lanzamiento, la devolución al
arrendatario procederá sólo si el Ad-quem revoca el mandato judicial de lanzamiento.

c) La LDN expresa en su Artículo 9.3. que la Policía Nacional del Perú dentro del plazo de
dos días desde la notificación presta asistencia y garantía para la ejecución del desalojo y
finalmente, concluido el procedimiento el arrendador puede solicitar el pago de costas y
costos judiciales, así como el pago de los servicios notariales (Artículo 9.4.) los que serán
liquidados con las constancias de pago obrantes en el propio expediente judicial y el
correspondiente comprobante de pago idóneo emitido por el Notario que prestó los
servicios, la idoneidad está referida a que debe ser alguno de los que la SUNAT haya
autorizado.

Habiendo concluido con la exégesis de éste régimen, a continuación, presentamos un

gráfico que constituye el más sucinto resumen de las fases que debe seguir el proceso de
desalojo bajo este régimen:

Fig. 1: Fases del desalojo ultra-sumarísimo

Fuente: Elaboración Propia

2.7. Perspectiva crítica general respecto al régimen especial establecido por la LDN

2.7.1. Estoy plenamente convencido que el problema no es solamente la existencia o

inexistencia de Leyes, el problema también es de actitudes de los ciudadanos por cuanto
siempre buscarán los más burdos mecanismos para no honrar los compromisos
(devolución oportuna del inmueble), peor aún de los operadores jurídicos, la falta de
creatividad de éstos últimos para otorgar una solución razonable y estandarizada en un
plazo oportuno es una falencia inmanente a nuestra práctica jurídica, arrastramos una tara
por el cual, el operador necesita de una Ley expresa para otorgar soluciones no prohibidas
por la Ley, la respuesta a peticiones creativas siempre será “esa solución no está en la
Ley”, nos referimos a que podemos crear interesantes y salomónicas soluciones a los
problemas que nos presenta la realidad, pero lejos de ello, para cada tema específico
requerimos de una Ley expresa lo que ha conllevado el fracaso del sistema y, propiamente
de la perversión de la Ley. Aquella fue la razón del fracaso de los regímenes por las cuales
se podían obtener una restitución célere de inmuebles, es lo que ha conllevado a la
necesidad de emisión de una Ley que cumpla el sueño de los arrendantes de lograr la
restitución ultra-sumarísima de sus inmuebles.

2.7.2. Algunos autores, entre ellos Gonzáles Loli[20], señalan que éste régimen permitirá
reducir los plazos, pues la verdadera dificultad son las posibilidades procesales de dilación
con los que cuentan los arrendatarios, mientras que efectuado el lanzamiento anticipado,
ni siquiera se tomarán la molestia de impugnarlo. Otros por el contrario, como es el caso
del Juez Limo Sánchez han precisado que el denominado “desalojo notarial express
contiene una serie de formalismos que le generarán mayores costos a los
arrendadores” [21], por lo que “resulta innecesario y oneroso para los arrendadores, quienes
actualmente ya cuentan con el desalojo derivado de contrato de arrendamiento con cláusula
de allanamiento a futuro (desalojo express)”, peor aún, formuló una pregunta sugerente
“¿por qué el legislador facilita y trabaja al detalle para agilizar los procesos que se tramitan
a través de notarías o árbitros y, sin embargo, no tienen esa misma intención de mejorar los
procesos a nivel judicial?”[22].

2.7.3. Más allá del real interés detrás de la Ley que ha sido especulado, es dable advertir
aspectos que podrían socavar su eficacia, esa preocupación lo compartimos con el
mencionado profesor Ninanamanco[23], es que, no hay forma que ésta Ley sea la solución
perfecta que le han atribuido sus promotores. La oposición de terceros en el
procedimiento de verificación notarial o la oposición contenciosa del propio arrendatario
moroso harían imposible la continuación del procedimiento notarial, toda vez que la Ley
propiamente ha guardado silencio sobre la oposición de terceros porque ha sido pensado
estrictamente en la relación arrendador-arrendatario, pero los fenómenos jurídicos suelen
ser algo más complejos. Pensemos en supuestos ¿Cómo actuaría el notario si un tercero
se opone al procedimiento irrogándose el derecho de propiedad y adjunta un documento
cualquiera que le señala como titular? ¿Qué decisión adoptaría si el propio arrendatario
señala vicios en el título del arrendador? ¿Si el arrendatario desconoce y reconoce
convenidamente la existencia de otro titular que le ha otorgado un arrendamiento común o
le ha otorgado cualquier otro título posesorio –inclusive-? ¿El Notario podrá extender el
acta de verificación aun cuando el arrendatario señalara que fue objeto de invasión por un
tercero ajeno a la relación contractual? ¿La función notarial alcanza hasta la potestad de
definir que todas aquellas alegaciones u oposiciones análogos no ostentan el carácter
contencioso?

2.7.4. Responder las interrogantes precedentes (que no obstante la posibilidad de ser

tachado de artificiosas, también gozan de una alta probabilidad de su realización) pasa por
definir ¿Cuál es la naturaleza del procedimiento notarial de verificación de extinción de
contrato de arrendamiento y generación de título de ejecución? Creo que existe una
tendencia mayoría en que la función notarial no alcanza a resolver controversias jurídicas,
como señala el autor Leandro Spetale[24], la Ley en comentario “no faculta al notario a
resolver conflictos de intereses con relevancia jurídica, sino que limita su actuación a
constatar los aspectos formales y la existencia o no de las causales de desalojo”. Ni aquella,
ni ninguna otra Ley puede atribuirle la función contenciosa, pues en términos de Gonzáles
Barrón[25], el notario está vedado de dilucidar derechos en circunstancias de conflicto de
intereses, pues ello es una función propiamente jurisdiccional del cual es titular exclusivo
el Poder Judicial[26], cuya tesis, también descarta que la Ley N° 30933 pueda ser
interpretada de un modo que el procedimiento no admita la intervención de terceros,
inclusive de la imposibilidad a la misma parte de generar contención, por más odioso que
resulte, el arrendatario moroso tiene tan igual derecho a que su contención sea dilucidado
a nivel judicial como el derecho que le asiste al arrendante a recuperar su inmueble

2.7.5. No considero acertada la postura asumida por Mejorada Chauca, quien señala que
no importa que la función atribuida al notario ya no ostente el carácter “no
contencioso”[27]. Más bien coincidimos con el profesor Ninamanco en cuanto éste
régimen de desalojo con intervención notarial no deja de ser un procedimiento no
contencioso (aunque demasiado sui generis  y extremadamente express) porque, además,
la propia Ley ha establecido en su primera disposición complementaria y final la aplicación
supletoria de la Ley 26662, Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos, el
cual establece en su artículo 6° como principio esencial del procedimiento en la instancia
notarial el consentimiento unánime, esto es, ausencia de contención o discrepancia, en
caso que los interesados “en cualquier momento de la tramitación manifiesta oposición, el
notario debe suspender inmediatamente su actuación y remitir lo actuado al juez
correspondiente, bajo responsabilidad”. En síntesis, estamos bastante lejos de que el
Notario pueda continuar el trámite dejando de lado oposición de terceros, inclusive de la
posibilidad de que aquél decrete la ausencia de interés de éste último.

2.7.6. A la luz de las hipótesis precedentes, es admisible sostener que el régimen de

desalojo podría terminar siendo una quimera, pues la mera circunstancia que en pleno
procedimiento un tercero (real o favoreciendo al arrendatario moroso) se apersone y
alegue que el contrato de arrendamiento fue simulado, que por el contrario él es poseedor
anterior a la celebración del mismo será suficiente para que el Notario no pueda extender
el acta de verificación, concluya el procedimiento sin formación de título ejecutivo para
desalojar, derivándose a la instancia judicial para la discusión en un régimen plenario de la
fundabilidad o no de la restitución inmobiliaria la misma que ya no será bajo el régimen
ultra-sumarísimo, sino bajo un régimen ordinario. Se avista entonces que el riesgo de
fracaso del régimen instaurado es latente, las constantes frustraciones al procedimiento
de verificación por terceros es una treta al cual acudirán los arrendatarios con apoyo de
terceros, tanto peor por cuanto la LDN no ha establecido ningún mecanismo de cobertura
frente a tales posibles prácticas. Por el lado opuesto, es dable asumir que también el
nuevo régimen instaurado pueda ser objeto de un uso fraudulento para recuperar en modo
exprés los inmuebles ocupados por terceros que sin el contrato fraudulento tendría que
ser objeto de una reivindicatoria o restitución en vías más prolongadas. Por mostrar un
ejemplo, A quien es propietario no poseedor de un inmueble ocupado por un precario X,
celebraría un contrato simulado de arrendamiento con cláusula de sometimiento al
régimen con B, quien no paga la renta. A instaura el desalojo por éste régimen contra B,
generándose el título de ejecución con el cual no sólo se desalojaría al arrendatario
simulado B, sino también al ocupante precario X.

2.7.8. Otra observación importante, sobre todo, crítica, es que mediante la Ley en
comentario se ha privilegiado demasiado la función notarial, pareciera que la motivación
del legislador se ha orientado en asegurar que los Notarios tengan monopolio de éste
régimen antes que lograr su funcionamiento óptimo, voces de cuestionamiento sobre
aquello ya han surgido, lo concreto es que el procedimiento notarial implicará un alto costo
y no sé si ello sea proporcional a la celeridad con que se tramitará. Debemos dejar claro
que no estamos en contra que los Notarios tengan las atribuciones para generar el título
ejecutivo de desalojo en éste régimen, lo que objetamos es que no se haya establecido
una alternativa para las personas que quieran acudir directamente a los Juzgados de Paz
Letrado, en un procedimiento análogo al que efectuarán aquéllos. Es que, el justiciable no
debe estar obligado a transitar exclusivamente por el procedimiento notarial, era necesario
que la Ley desarrolle un procedimiento análogo que inicie directamente en el propio
Juzgado para quienes lo consideren así, el cual podría haber sido inclusive más célere y
directo (véase la Fig. N° 02 ), pues el tránsito previo por la instancia notarial, que además
ostenta la desventaja de la posibilidad de ser frustrado por presentación de contención por
terceros, sería más lento en comparación a la presentación directa de la petición de
lanzamiento ante el propio Juez de Paz Letrado, nada impedía la instauración de un
régimen dual, pues si la verificación de las causales puede efectuarlo el Notario, con mayor
razón el Juez de Paz también puede, tanto más si éste está imbuido de potestades
jurisdiccionales, en consecuencia puede decretar la ausencia de interés de terceros que se
opongan al desalojo o remitirlos a una vía plenaria, o decidir continuar con el trámite bajo
éste régimen dejando al salvo el derecho de las partes a que efectúen la discusión en una
vía cognitiva, todas esas posibilidades han sido suprimidas con la limitación del régimen
sólo al monopolio notarial. ¿Por qué el desalojo ultra-sumarímo tiene que ser de exclusiva
verificación previa por los Notarios? Para que la LDN gire en real beneficio de los
justiciables era necesario que se establezca una alternativa para quienes deseen formular
petición judicial directa y otra para quienes elijan la vía notarial previa, ya sea por su
celeridad o confianza. El cuadro comparativo que a continuación presento, permitirá
entenderlo mejor:

Fig. : Comparativa del régimen con verificación notarial previa y la petición directa al
juzgado.
Fuente: Elaboración propia.

2.7.8. Como se aprecia, el establecimiento de un régimen dual era un imperativo, puesto

que el régimen de desalojo ultra-sumarísimo con petición judicial directa hubiera otorgado
mayor eficacia y celeridad que el régimen previa verificación notarial, tanto más, si se
considera el tiempo que toma la interacción entre el notario y el Juez de Paz incrementa la
letanía del proceso. No habrá explicación alguna que valga para justificar la omisión del
régimen directo y la instauración de un régimen con exclusiva intervención notarial, pues la
comparativa muestra que la petición directa al Juzgado tiene menos pasos que ese
engorroso trance entre notario y el Juzgado que ostentará el régimen con exclusiva
participación del notario que se ha instaurado.

2.7.9. Desde nuestra perspectiva, para solucionar el problema de restitución de inmuebles,

no basta con que se haya instaurado el imperfecto régimen de desalojo ultra-sumarísimo,
por el contrario, urge la incorporación de normas que salven del fracaso al universo de
regímenes existentes de desalojo:

a) Una norma jurídica que establezca que en los casos de arrendamiento con plazo
vencido o contratos de arrendamiento extintos por resolución por falta de pago, el
arrendante o quien tenga derecho a restitución, puede a su elección acudir al Juzgado Civil
por la vía de desalojo por ocupante precario o, en tanto la cuantía de la renta lo permita al
Juzgado de Paz Letrado por la vía de desalojo por extinción de contrato. Para superar
todos problemas de interpretación que ha generado el IV Pleno Casatorio Civil.

b) Una norma jurídica de precisión en el Código Procesal Civil, por el cual se establezca
que las apelaciones contra sentencias que declaran fundada la demanda de desalojo por
ocupación precaria o extinción de contrato de arrendamiento por vencimiento o resolución
contractual, inclusive los desalojos con cláusula de allanamiento anticipado, se conceden
sin efecto suspensivo.

3. Conclusiones

 Con la expedición de la Ley N° 30933, llamada Ley de Desalojo con Intervención Notarial,
ya existen cuatro regímenes procesales de desalojo, entre los cuales se pueden
mencionar. (i) el desalojo ordinario bajo las reglas del proceso sumarísimo establecida
en el Código Procesal Civil. (ii) El proceso de desalojo con cláusula de allanamiento
futuro establecida con ocasión de la modificatoria al Artículo 594° del Código Procesal
Civil, por el Artículo 5 de la Ley Nº 30201. (iii) El proceso de desalojo proceso único de
desalojo, por el Decreto Legislativo N° 1177, que establece el Régimen de Promoción del
Arrendamiento para Vivienda, que se tramita con arreglo a las reglas procesales allí
establecidas.

 El nuevo régimen procesal de desalojo con intervención notarial comienza con la

suscripción de un contrato de arrendamiento formal que conste en Escritura Pública o
FUA, ante la extinción de dicho contrato ya sea por vencimiento de plazo o resolución a
causa de incumplimiento de pago de la renta o servicios, se efectúa el requerimiento
notarial de devolución del inmueble, para posteriormente acudir ante el notario a pedir la
verificación de la extinción del contrato quien luego de notificar al arrendatario, con o sin
su respuesta extiende el acta de verificación notarial y remite los actuados al Juzgado
para que expida el mandato de lanzamiento, el cual se ejecuta aun cuando el
arrendatario hubiera formulado apelación.

 Los dispositivos de la Ley han instaurado un excesivo formalismo contractual y

procedimental, además, están incursos en una serie de ambigüedades, obscuridades y
 omisiones que terminarán socavando el nuevo régimen, fundamentalmente por la
omisión de regulación expresa sobre la posible oposición de terceros o respecto a la
posibilidad de uso fraudulento de aquél tipo de contrato para desalojar a terceros
ocupantes antes del contrato de arrendamiento.

 Constituye una grave omisión la no instauración de un régimen dual por el cual, además
de la verificación notarial previa, también exista una vía análoga de lanzamiento por
petición directa al Juez de Paz Letrado para los arrendantes que no deseen transitar por
el oneroso trámite notarial, omisión que carece de justificación alguna en tanto el Juez
de Paz con la función jurisdiccional del que se encuentra imbuida, no sólo puede
efectuar verificación análoga al que se le ha atribuido al notario, sino que, además
ostenta competencia plena inclusive resolver la contención que puede surgir dentro del
proceso, tanto peor si aquél régimen directo no hubiera generado más lentitud al
proceso que el régimen con intervención notarial.

 Resulta necesaria la emisión de normas jurídicas que zanjen la incertidumbre creada por
el IV Pleno Casatorio Civil, igualmente una norma procesal que establezca que las
apelaciones a sentencias que declaren fundada las demandas de desalojo se conceden
sin efecto suspensivo.
Lima, otoño de 2019.

[1] SERAFINI, Felipe. Instituciones de Derecho Romano; Tomo I, con la traducción al

español de Juan de Dios Trías, Editorial Espasa; Barcelona,1927; Pág. 336.

[2] RAE en línea https://dle.rae.es/?id=CPwEtzX

[3] Entre sus abundantes alegaciones a favor de ésta tesis, podemos citar: GONZÁLES
BARRÓN, Gunther. Proceso de Desalojo (y posesión precaria); Jurista Editores; Tercera
Edición, Lima 2016.  GONZÁLES BARRÓN, Gunther. “Acción Reinvindicatoria y Desalojo por
Precario”. En: Actualidad Jurídica, Gaceta Jurídica, (232) Lima, 2013; disponible también
en el sitio web https://dialnet.unirioja.es/descarga/articulo/5475834.pdf (27/04/2019);
GONZÁLES BARRÓN, Gunther. “La posesión precaria. Crítica a la interpretación
dominante”. EN: Diálogo con la Jurisprudencia, Número 56, mayo 2003. Posteriormente en:
“Nuevamente sobre el Precario (réplica a un reciente artículo)”. EN: Jus Doctrina &
Práctica, Número 3, marzo 2007. GONZÁLES BARRÓN, Gunter. “Los Vaivenes
Jurisprudenciales sobre el Precario”. En Derecho y Cambio Social. Disponible en el
sitio http://www.derechoycambiosocial.com/revista022/precario_y_sus_vaivenes.pdf 
(27/04/2019). GONZÁLES BARRÓN, Gunther. “La posesión Precaria, en síntesis (y réplica
contra los positivistas radicales)”. En Actualidad Jurídica N° 223, Lima; Pág. 81-97. 
GONZÁLES BARRÓN, Gunther. Nuevamente sobre el precario (réplica a un reciente
artículo). En: Foro Jurídico 7; Lima, 2007; Págs. 71 – 81. Disponible
en http://revistas.pucp.edu.pe/index.php/forojuridico/article/view/18459/18699

[4] Fueron partidarios de ésta tesis, entre otros, el profesor MEJORADA CHAUCA, Martín.
La amplitud del precario. En: Gaceta Civil y Procesal Civil. Gaceta Jurídica – – N° 3, set.
2013, Lima; Págs. 13-20.  RAMÍREZ CRUZ, Eugenio María. La posesión precaria en la visión
del Cuarto Pleno Casatorio Civil doctrina versus jurisprudencia. En: Gaceta Civil y Procesal
Civil. Gaceta Jurídica, N° 3, set. 2013, Lima. Pág. 47-60.  PASCO ARAUCO, Alan. Sobre la
Posesión Precaria, el Desalojo y los Intolerantes. Analizando al analizador: una tesis
sugestiva, pero poco recomendable. En: Actualidad Jurídica, Tomo 219, N° 7, Año 2012.
LAMA MORE, Héctor. “Corte Suprema fija importante precedente vinculante sobre el
precario”. En: Gaceta Civil y Procesal Civil. Gaceta Jurídica – – N° 3, set. 2013, Lima; Págs.
21-42.

[5] NINAMANCO CORDOVA, Fort. El desalojo «express» ilusorio. A propósito del reciente

proyecto de ley sobre el desalojo notarial. Disponible en el sitio
web: https://lpderecho.pe/desalojo-express-desalojo-notarial/ (27/04/2018)

[6] Publicada en el Diario Oficial El Peruano, el 14 de agosto de 2013, disponible

en: http://epdoc2.elperuano.pe/ EpPo/Descarga.asp?
Referencias=SlUyMDEzMDgxNA== (27/04/2019)

[7] Primera conclusión del Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil, celebrado en
Chiclayo, 3 y 4 de noviembre de 2017. Disponible en el sitio web https://img.legis.pe/wp-
content/uploads/2017/11/LEGIS.PE-Estas-son-las-conclusiones-del-Pleno-Jurisdiccional-
Nacional-Civil-y-Procesal-Civil.pdf (27/04/2019)

[8] PASCO ARAUCO, Alan. El arrendador sin escapatoria: con o sin cláusula de

allanamiento, en Legis (May-23 de 2018), disponible en https://lpderecho.pe/arrendador-
clausula-allanamiento-alan-pasco/ (27/04/2019)

[9] Este juicioso análisis fue desarrollado por el Juzgado Civil de La Merced –

Chanchamayo, en la resolución de vista recaída en el Exp. N° 0091-2017-0-1505-JR-CI-01.

[10] Ha señalado GONZALES LOLI, Jorge. Ni notarial, ni exprés, simple desalojo con
lanzamiento anticipado basado en título ejecutivo notarial. Cfr.
en: https://lpderecho.pe/simple-desalojo-lanzamiento-anticipado-titulo-ejecutivo-notarial/ 
que, “Ello, no es exacto ni técnicamente admisible. El Desalojo y, en especial el lanzamiento,
lo seguirá ordenando el Juez, con apoyo de la fuerza policial, de ser necesario. El Notario se
limitará, dentro de su esfera de constatación de hechos, actos o circunstancias, a lograr un
Acta de Comprobación del Vencimiento del Contrato o su Falta de Pago”

[11] Haciendo eco de la mitomanía atribuible a los políticos, en un acto propio de venta de

humo, el legislador Carlos Bruce, quién fue uno de los promotores de la Ley señaló, según
RPP que “El desalojo notarial de inquilinos morosos podría tardar entre 20 y 30 días”. Cfr.
en https://rpp.pe/economia/economia/ley-de-desalojo-express-este-es-el-tiempo-que-
tardaria-en-desahuciar-inquilinos-morosos-noticia-1185913

[12] Según la RAE, dícese allanamiento al “Acto procesal del demandado por el que acepta
las pretensiones dirigidas contra él en una demanda”. Cfr.  en línea Cfr.
en https://dle.rae.es/?id=1ustnZQ (28/04/2019)

[13]  MEJORADA CHAUCA, Martín. Desalojo notarial: ¡basta de hipocresías! Disponible

en: https://lpderecho.pe/desalojo-notarial-basta-hipocresias/ (28/04/2019)

[14] PASCO ARAUCO, Alan. Horrores en la Ley de Desalojo Notarial. Cfr.

en https://laley.pe/art/7760/horrores-en-la-ley-de-desalojo-notarial

[15] Principio arraigado en el Derecho reconocido unánimemente por la doctrina y la

jurisprudencia, para muestra el Tribunal Constitucional Peruano señaló “(…) en el Derecho
existe el principio “nemo auditur propiam turpitudinem allegans”, según el cual, nadie puede
alegar en su favor su propia torpeza o culpa (…)” Tercer párrafo del Fundamento 5 de la
Sentencia recaída en el EXP. N.° 00394-2013-PA/TC (EXP. N.° 05923-2009-PA/TC – LIMA,
disponible en el sitio web https://www.tc.gob.pe/jurisprudencia/2013/00394-2013-AA
%20Resolucion.html (11.50.2019).

[16] Algunos autores, es el caso del profesor Ninamanco, señalan que resulta una
contradicción extender un acta no contencioso cuando el procedimiento tiene visos de
tener la cualidad contenciosa en caso de oposición, por ello ha calificado a la LDN como
una contradictio in adiecto. NINAMANCO CÓRDOVA, Fort. El otro sendero del desalojo
express I: ¿contradictio in adiecto? En: La Ley. Cfr. en el sitio
web: https://laley.pe/art/7727/el-otro-sendero-del-desalojo-express-i-contradictio-in-
adiecto

[17] MEJORADA CHAUCA. Ibíd.

[18] Artículo 8.1. de la Convención Americana de Derechos Humanos o denominado Pacto
de San José de Costa Rica, señala que “Toda persona tiene  derecho a ser oída, con las
debidas garantías y dentro de un plazo razonable, por un juez o tribunal competente,
independiente e imparcial, establecido con anterioridad por la ley, en la sustanciación de
cualquier acusación penal formulada contra ella, o para la determinación de sus derechos y
obligaciones de orden civil, laboral, fiscal o de cualquier otro carácter”.

[19] El profesor NINAMANCO ha mostrado su preocupación y ha cuestionado también

dicho silencio señalando “¿El juez estará dispuesto a desalojar, sin más, a un tercero
ignorado por completo por el notario? Digo esto porque una aplicación a rajatabla del
artículo 9.2 indica que el juez no escucha a los terceros, y si el notario no los escucha, ¿en
qué momento pueden hacer valer su derecho de defensa?

Y no se vaya a decir que el tercero debió “defenderse” en la etapa notarial, pues al fin y al
cabo el notario mandó una notificación al inmueble y pudo enterarse del trámite, razón por
la cual ya no cabe defensa alguna en la etapa judicial. Una idea como esta le haría un
flaquísimo favor a la LDN, pues terminaría equiparando la etapa notarial del trámite de
desalojo a un proceso judicial, ya que el derecho de defensa se tendría que ejercitar ante un
notario, con lo cual la LDN incurriría en una inconstitucional manifiesta, pues el notario no
ejerce jurisdicción”. NINAMANCO, Fort. El otro sendero del desalojo express (II): ¿Mare
Tenebrosum? El problema de los terceros en la Ley del Desalojo Notarial. En: La Ley.
Disponible en el sitio web https://laley.pe/art/7800/el-otro-sendero-del-desalojo-express-ii-
mare-tenebrosum-el-problema-de-los-terceros-en-la-ley-del-desalojo-notarial (11805/2019)

[20] GONZÁLES LOLI. Ibíd.

[21] LIMO SANCHEZ, Julio Francisco. El proceso de desalojo notarial: una propuesta

innecesaria y onerosa. En Legis. Disponible en https://lpderecho.pe/proceso-desalojo-
notarial-propuesta-innecesaria-onerosa/ (12/05.2019)

[22] LIMO SANCHEZ, Julio Francisco.  Desalojo notarial: la consecuencia de legislar en

función a intereses particulares. Disponible en: https://lpderecho.pe/desalojo-notarial-
legislar-intereses-particulares/ (12.05.2019)

[23] NINAMANCO CÓRDOVA. Ibíd.

[24] SPETALE BOJORQUEZ, Leandro. Ley de desalojo con intervención notarial y ejecución
judicial. Disponible en: https://lpderecho.pe/ley-desalojo-intervencion-notarial-ejecucion-
judicial-leandro-spetale-bojorquez/#_ftnref4

[25] GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Urbanístico. Vol. 2. Ediciones Legales, 7ª Ed.,

2013; Lima; Pág. 924.

[26] El artículo 139, Inciso 1) de la Constitución señala como principio La unidad y

exclusividad de la función jurisdiccional, por el cual “No existe ni puede establecerse
jurisdicción alguna independiente, con excepción de la militar y la arbitral. No hay proceso
judicial por comisión o delegación.”

[27] “Ciertamente este ya no sería un procedimiento “no contencioso”, pero qué importa. Si

lo resuelto por el fedatario no le satisface al ocupante, que sea éste quien acuda al proceso
judicial y se pase años ahí litigando. Veremos que la tasa de “reclamones” será mínima”.
MEJORADA CHAUCA, Martín. Ibíd.