ESCUELA DE POSGRADO

PROGRAMA DE MAESTRIA EN DERECHO NOTARIAL

Y REGISTRAL

ENSAYO
TITULO
Implicancias jurídicas ante la negativa de inscripción
notarial del contrato de promesa de compra venta de
bienes inmuebles.
Autora:
Ramírez Núñez Santos Isabel
ORCID 0000-001-9863-4623
Alvarado Pérez Yefany Leandra
ORCID 0000-0002-3937-6203

Docente:
Dra. Shirley Alicia Purizaca Sandoval
ORCID: 0000-0001-6053-2541

Línea de Investigación:
Ciencias Jurídicas

Pimentel – Perú
2022

INDICE
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 Pág.
I. Introducción…………………………………………………………………… 3
II. Desarrollo de la investigación………………………………………………… 4
III. Conclusiones………………………………………………………………… 10
IV. Referencias Bibliográficas…………………………………………………... 9

I. Introducción

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La presente investigación “Implicancias jurídicas, ante la negativa de inscripción
notarial del contrato de promesa de compra venta de bienes inmuebles”; tiene
como propósito determinar los efectos de las implicancias jurídicas cuando un
comprador desea inscribir notarialmente un contrato de promesa de compra
venta o llamado también contrato de arras de un bien inmueble y ante la demora
de imponderables presentados al comprador en la tramitología bancaria; la
función notarial no le permite inscribir el contrato de arras hasta no completar la
inicial del bien inmueble materia de la compra, lo cual trae como consecuencia
implicancias jurídicas tanto notariales como legales por lo que urge cubrir ese
vacío legal.
La relevancia del estudio radica en la necesidad de otorgar una garantía jurídica
a quienes ven sus expectativas truncas al no poder contar con una propiedad
inmueble por no contar con una garantía real por parte de la función notarial.
De acuerdo a las indagaciones en el medio no se cuenta con investigaciones
académicas al respecto que puedan ampliar y/o proponer nuevas alternativas que
garanticen la posición del comprador ante esta situación que muchas veces
deviene en demandas judiciales que demoran tiempo en los tribunales. Se espera
contribuir con los resultados de la investigación y una propuesta positiva para
crear seguridad jurídica a quien adquiere una propiedad.
1.1 Situación problemática
Una de las formas de compra - venta de un bien inmueble se da a través de la
inicial y el saldo a pagar con un sistema de financiamiento por medio de la banca
comercial y mientras el interesado solicita un financiamiento, da una cantidad de
dinero como parte de pago de una inicial, recibiendo solo recibos por concepto
de recepción de la cantidad pagada como parte de dicha inicial. Sin embargo; la
constructora en su afán de vender lo más rápido posible otorga un contrato de
arras el mismo que se debe concretar con el saldo de la inicial y por tanto no va
con firma de la empresa vendedora al interesado del bien inmueble, luego en
forma unilateral el vendedor del bien inmueble vende el predio a un tercero
dejando de lado al primer posible comprador quien se encuentra tramitando el
financiamiento y que por razones de tramitología no lo puede obtener en forma
rápida.

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 Al contar con un documento de contrato de arras o de promesa de compra – venta
del bien inmueble, este no puede ser inscrito notarialmente, por razones de no
haber completado la inicial. Esto genera al posible comprador la pérdida del
costo de oportunidad por la compra del bien inmueble, no teniendo garantía real
y dilatando la entrega o devolución del dinero por parte de la empresa
constructora convirtiéndose en víctima de un fraude inmobiliario.
Convocado el proceso de conciliación; estas empresas constructoras utilizan los
llamados entorpecimientos legales de un debido proceso al acudir a la
conciliación convocada por iniciativa del comprador con los Poderes Legales,
del Gerente General ya caducados.
Al no obtener la devolución del dinero, la parte afectada se ve en la obligación de
entablar una demanda judicial por “Obligación de dar suma de dinero” que
corresponde a la devolución de lo pactado. Ante la carencia de documento legal
como un Contrato de Promesa Venta debidamente inscrito en un Registro
Notarial, el comprador ve disminuida su garantía legal del dinero otorgado como
parte de la inicial y mientras dura el proceso judicial, las expectativas y la
necesidad de adquirir un predio se ven obstaculizadas.
Concluimos que la presente investigación va proponer una iniciativa legal, que
cubra este vacío que viene generando implicancias negativas en la transacción de
bienes inmuebles.

II. Desarrollo de la Investigación

A nivel internacional se encuentra la investigación de Barros (2018):

“La inscripción del contrato de promesa de compra venta en la legislación
ecuatoriana”, sostiene que cuando se otorga un contrato de promesa de
compraventa que cumple con todas las formalidades y actos previstos en la
legislación ecuatoriana, obliga a las partes al cumplimiento de lo
estrictamente estipulado en el mismo, sin embargo, la celebración de este
no otorga a las partes la certeza de que lo establecido en el contrato, se
cumpla. Puede darse el caso de no ejecutarse, si el vendedor, enajena a un
tercero el bien materia del contrato por ser de su conveniencia; o si el
comprador incumple con la entrega de otra cantidad mayor o hecho

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 pactado como contraprestación, vulnerándose de ésta manera el legítimo
derecho constitucional del acceso a una vivienda digna consagrado en el
Art.º 30 de la Constitución Política del Ecuador, por lo que es necesario un
mecanismo jurídico y formal, que brinde seguridad jurídica, como por
ejemplo, su inscripción, para garantizar su estricto cumplimiento.
Según Flores (2021); en su Artículo “El incumplimiento imputable, estudio a partir
de las obligaciones de medios y de resultado”; analiza y critica:
La categorización que se hace de las obligaciones de medios y de
resultados, para luego observar las limitaciones teóricas y prácticas que
existen entre ambas categorías en el derecho colombiano, aclara el
supuesto del incumplimiento imputable al deudor para la responsabilidad
civil contractual. Concluye con supuestos y efectos que produce el
incumplimiento contractual dada la variedad y la diversa creatividad
humana. Sin embargo; afirma que la clasificación en obligaciones de
medios y de resultados es un buen referente que identifica lo que debe
cumplir el deudor y puede esperar el acreedor; después de todo, el
contrato, tomado como una principal fuente de obligaciones, se considera
un mecanismo de previsión de riesgos para las relaciones económicas, y
ayuda a acreedores y deudores a precisar los riesgos y compromisos que
asumen.
De acuerdo a Hinestrosa (2019) en su Artículo “Cumplimiento e incumplimiento
contractual en el Código Civil, una perspectiva más realista”:
Hace una distinción similar a la que se está planteando, diferencia el
verdadero “incumplimiento” (del imputable) respecto del “no
cumplimiento”; aparte de las dos instituciones antepuestas está la
insatisfacción del acreedor por el no cumplimiento del deudor: este no
cumplió, pero no incumplió. El comportamiento conductual diferente de
lo que se exige en el título da un resultado nocivo para el acreedor, sin
embargo, ante esto, no se le deduce responsabilidad o esta se mitiga, e
inclusive en oportunidades que resulta liberado de la propia obligación,
como también de la indemnización, por no haber sido culposa existe la
falta de conformidad respecto al bien vendido o servicio prestado, que
resultan en incumplimiento contractual, incluso el incumplimiento no

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 imputable, y a partir de allí se estructuran un sistema integrado de
remedios o medios de tutela a favor del acreedor.
Torres (2019) en su Tesis de Maestría “La acción notarial y registral para la
consolidación y garantía jurídica de los contratos de compraventa de bienes
raíces” en Ecuador:
Su estudio tiende a evadir o minimizar los actos litigantes y posibles
demandas en un antes y después a su inscripción, establece varios modelos e
identifica otros factores socio - económicos y jurídicos, relacionados a los
contratos de compra venta de bienes inmobiliarios, formalidad que desde el
punto de vista jurídico tiene importancia, porque incide directamente en el
registro y actuación Notarial y Registral; la característica de su efectividad es
fortalecer legalmente a los hechos y contratos que al firmarse y registrarse
bajo la supervisión de sus respectivas competencias, se van a publicar y dar
garantía jurídica, en base al cumplimiento del debido proceso, los derechos de
libertad y de protección constitucional como establecen los Artículos 66, 75 y
76. Sostiene que el Art. 1740; párrafo 2do. del Código Civil Ecuatoriano,
estipula que las transferencias de dominio deben tener una valoración
perfecta, por lo que deben encontrarse formalizadas e inscritas en el registro
de la propiedad. Determina que la mayoría de estas escrituras presentan
inconsistencia legal debido a varios errores de forma y fondo, que vienen a
ser errores involuntarios o desidia por parte del despacho notarial y registral,
ya sea que uno de los contratantes se siente inconforme o por incumplimiento
de uno de ellos, o porque el usuario en su afán de ahorrar algún dinero, no
concurre al profesional del derecho, sino a un tramitador o tinterillo, quienes
entorpecen y complican el asunto produciéndose litigios múltiples y variados.
A nivel nacional se encuentra el trabajo de los autores De La Quintana (2020), en
su Tesis: “Aplicación de la fe pública notarial en el otorgamiento de los
documentos y la afectación a la seguridad en la celebración de la escritura
pública dentro de los despachos notariales”:
Explica que la ocupación notarial busca el cumplimiento de la Ley en todos
sus aspectos para así proteger los bienes muebles o inmuebles de terceros y
garantizar la seguridad jurídica que es de naturaleza singular y principio
rector del Derecho Notarial; entendido como principio de fe pública notarial,

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 que va inmerso en el contenido de la escritura pública. Señala que quien se
encarga de su cumplimiento es el mismo notario y como humano puede
cometer errores, que se pueden derivar en afectación de bienes de terceros, de
allí la importancia del hecho de ser justo y necesario; que la actuación notarial
este de acuerdo a los lineamientos éticos, morales, culturales, y de acuerdo a
su código de ética van a permitir lograr la seguridad jurídica propia de estos
actos. En conclusión; sostiene que si no existiese acto alguno que vulnerara la
propiedad de terceros el principio de fe pública notarial se vería intacto en su
forma y fondo, sin embargo, al ejecutar actos contrarios a la norma, no sólo se
genera una afectación directa a la propiedad de terceros, sino una afectación
propia al principio rector del derecho.
Por su parte Gonzales (2022), afirma:
Que el notariado es fuente de soluciones prácticas no previstas por la Ley y
por la cual crea derecho y sostiene que el notario es fiador de la seguridad
materializada en la voluntad libre y auténtica, y también de manera
irrenunciable debe serlo en materia de igualdad, afirma que no es suficiente
dar fe de un acuerdo, pues la seguridad exige un mínimo de equilibrio entre
dos o más personas que contratan para lo cual debe realizar actividades que
brinden adecuada asesoría de acuerdo a la legalidad, advierte de cláusulas
abusivas o situaciones irregulares (fines dudosos, futuros problemas jurídicos,
falta de prueba de la propiedad del vendedor, etc.) para adecuar la voluntad de
las partes con el fin buscado, mencionando algunas observaciones de forma y
fondo.
Por su parte el autor Ruíz (2020); en su Tesis “Sistema de interconexión de
escrituras públicas en contratos de compraventa de bienes inmuebles
notariales para preservar la seguridad jurídica nacional”:
Relata la actual problemática; respecto a los delitos de fraude inmobiliario,
donde identifica casos como la doble venta y la estafa respecto a escrituras
públicas de contratos de compraventa de bienes inmuebles; que no se
encuentran inscritos en Registros Públicos y como solución para fortalecer la
seguridad jurídica y asimismo prevenir dicho tipo de conflicto, propone la
implementación de instrumentos tecnológicos, específicamente un sistema de
interconexión en sede notarial a nivel nacional para efectivizar la seguridad

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 jurídica respondiendo a una protección a la propiedad inmueble y por
consecuente al tráfico inmobiliario.

III. Análisis del tema

Se ha podido determinar en la actividad de compra venta de bienes inmuebles;
varios casos de fraude inmobiliario bajo la modalidad del engaño a los clientes
interesados en adquirir una propiedad a una Empresa Constructora.
Hay diferentes teorías que abordan los contratos de compra- venta de bienes
inmuebles, entre ellas Barros (2018) “sostiene que al otorgarse un contrato de
promesa de compraventa que cumple con todas las formalidades y actos
previstos en una determinada legislación, obliga a las partes al cumplimiento
de lo estrictamente estipulado en el mismo, sin embargo, la celebración de este
no otorga a las partes la certeza de que lo establecido en el contrato, se cumpla,
porque puede darse el caso de no ejecutarse, si el vendedor, enajena a un
tercero el bien materia del contrato por ser de su conveniencia; o si el
comprador incumple con la entrega de otra cantidad mayor o hecho pactado
como contraprestación”. Desde este punto de vista la legislación no prevé una
seguridad jurídica al comprador, por su parte; Flores (2021) afirma “que la
clasificación en obligaciones de medios y de resultados es un buen referente que
identifica lo que debe cumplir el deudor y puede esperar el acreedor; después
de todo, el contrato, tomado como una principal fuente de obligaciones, se
considera un mecanismo de previsión de riesgos para las relaciones
económicas, y ayuda a acreedores y deudores a precisar los riesgos y
compromisos que asumen”. Lo cual constituye un compromiso que deben
cumplir tanto acreedor como deudor, según Economipedia (2022) considera al
compromiso como una promesa de pago, tal como lo afirma Sánchez (s.f.) es un
documento escrito mediante el cual un prestatario se compromete formalmente
a afrontar la devolución de una determinada cantidad de dinero en un periodo
de tiempo en concreto (Economipedia, 2022) por tanto se puede decir que ya hay
una situación específica de cumplimiento.
De allí que Hinestrosa (2019) hace una distinción similar a la que se está
planteando, “diferencia el verdadero “incumplimiento” (del imputable)
respecto del “no cumplimiento”; aparte de las dos instituciones antepuestas
está la insatisfacción del acreedor por el no cumplimiento del deudor: este no

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cumplió, pero no incumplió porque el comportamiento conductual es diferente
de lo que se exige en el título y da un resultado nocivo para el acreedor, no se le
deduce responsabilidad o esta se mitiga, e inclusive en oportunidades que
resulta liberado de la propia obligación, como también de la indemnización,
por no haber sido culposa existe la falta de conformidad respecto al bien
vendido o servicio prestado”. Lo cual es aceptable toda vez que los
imponderables veb.gr. el caso presentado de demora en la tramitología bancaria
y que muchas veces entorpecen la buena voluntad de una de las partes, que es
pagar en su debida oportunidad o cumplir a cabalidad un compromiso.
Cabe resaltar el aporte de Torres (2019) que tiende a “evadir o minimizar los
actos litigantes y posibles demandas en un antes y después a su inscripción, y
establece varios modelos e identifica otros factores socio - económicos y
jurídicos (…) la característica de su efectividad es fortalecer legalmente a los
hechos y contratos que al firmarse y registrarse bajo la supervisión de sus
respectivas competencias, se van a publicar y dar garantía jurídica, en base al
cumplimiento del debido proceso, los derechos de libertad y de protección
constitucional” lo cual se correlaciona con lo que afirma De La Quintana (2020),
quien sostiene “que la ocupación notarial busca el cumplimiento de la Ley en
todos sus aspectos para así proteger los bienes muebles o inmuebles de terceros
y garantizar la seguridad jurídica que es de naturaleza singular y principio
rector del Derecho Notarial (…) y quien se encarga de su cumplimiento es el
mismo notario y como humano puede cometer errores, que se pueden derivar en
afectación de bienes de terceros, de allí la importancia del hecho de ser justo y
necesario”. Cabe destacar que la actuación del Notario cumple un papel
fundamental en el papel que cumple de dar fe pública (…) que si no existiese
acto alguno que vulnerara la propiedad de terceros el principio de fe pública
notarial se vería intacto en su forma y fondo, sin embargo, al ejecutar actos
contrarios a la norma, no sólo se genera una afectación directa a la propiedad de
terceros, sino una afectación propia al principio rector del derecho.
Lo cual concuerda con lo que afirma Gonzales (2022), cuando afirma “que el
notario es fiador de la seguridad materializada en la voluntad libre y auténtica,
y también de manera irrenunciable debe serlo en materia de igualdad, afirma
que no es suficiente dar fe de un acuerdo, pues la seguridad exige un mínimo de

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 equilibrio entre dos o más personas que contratan para lo cual debe realizar
actividades que brinden adecuada asesoría de acuerdo a la legalidad, advierte
de cláusulas abusivas o situaciones irregulares (fines dudosos, futuros
problemas jurídicos, falta de prueba de la propiedad del vendedor, etc.) para
adecuar la voluntad de las partes con el fin buscado, mencionando algunas
observaciones de forma y fondo”, lo que da un significado especial a la labor de
la función responsable que debe tener un Notario.
Finalmente, Ruíz (2020); al relatar la actual problemática; respecto a los delitos
de fraude inmobiliario, donde identifica casos como la doble venta y la estafa
respecto a escrituras públicas de contratos de compraventa de bienes
inmuebles; que no se encuentran inscritos en Registros Públicos y como
solución para fortalecer la seguridad jurídica y prevenir conflictos, propone la
implementación de instrumentos tecnológicos, específicamente un sistema de
interconexión en sede notarial a nivel nacional para efectivizar la seguridad
jurídica respondiendo a una protección a la propiedad inmueble y por
consecuente al tráfico inmobiliario”. Este soporte tecnológico es una propuesta
que ayudaría a mejorar el sistema y la interconexión en sede notarial a nivel
nacional para evitar los fraudes y dar mayor seguridad jurídica.
En definitiva, se ha podido establecer que existen vacíos legales que es preciso
dar solución de allí la necesidad de proponer una iniciativa legislativa que de
una mayor estabilidad jurídica a la competencia y responsabilidad notarial.

IV. Conclusiones
1. Existen obligaciones de medios y de resultados y limitaciones teóricas y prácticas en
un supuesto de incumplimiento imputable al deudor para la responsabilidad civil
contractual.
2. Existe la falta de conformidad respecto al bien vendido o servicio prestado, que
resultan en incumplimiento contractual, incluso el incumplimiento no imputable, y a
partir de allí se estructuran un sistema integrado de remedios o medios de tutela a
favor del acreedor.
3. La efectividad de la función notarial; se traduce en fortalecer legalmente a los hechos
y contratos que, al firmarse y registrarse bajo la supervisión de sus respectivas
competencias, se van a publicar y dar garantía jurídica, en base al cumplimiento del
debido proceso, los derechos de libertad y de protección constitucional.

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 4. Cuando se otorga un contrato de promesa de compraventa que cumple con todas las
formalidades y actos previstos en una legislación, obliga a las partes al cumplimiento
de lo estrictamente estipulado en el mismo, sin embargo, la celebración de este no
otorga a las partes la certeza de que lo establecido en el contrato, se cumpla porque
puede darse el caso de no ejecutarse, si el vendedor, enajena a un tercero el bien
materia del contrato por ser de su conveniencia.
5. No es suficiente dar fe de un acuerdo, pues la seguridad exige un mínimo de
equilibrio entre dos o más personas que contratan para lo cual debe realizar
actividades que brinden adecuada asesoría de acuerdo a la legalidad, existen
cláusulas abusivas o situaciones irregulares (fines dudosos, futuros problemas
jurídicos, falta de prueba de la propiedad del vendedor, etc.) para adecuar la voluntad
de las partes con el fin buscado.

V. Referencias Bibliográficas
Barros, J. (2018). La inscripción del contrato de promesa de compra venta en la
legislación ecuatoriana. Guayaquil: Repositorio Institucional de la Universidad
Católica de Santiago de Guayaquil.
Http://repositorio.ucsg.edu.ec/bitstream/3317/10935/1/T-UCSG-POS-DNR-
42.pdf
De La Quintana, A. &. (2020). Aplicación de la fe pública notarial en el otorgamiento
de los documentos y la afectación a la seguridad en la celebración de la escritura
pública dentro de los despachos notariales. Universidad del Cusco, Cusco.
Cusco: Repositorio Institucional de la Universidad del Cusco.
https://repositorio.uandina.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12557/3889/
Almendra_Tesis_maestr%c3%ada_2020.pdf?sequence=1&isAllowed=y
Flores, J. (octubre de 2021). El incumplimiento imputable: Estudio a partir de las
obligaciones de medios y de resultado. Scielo, Vol. 41, pp. 21-51.
https://revistas.uexternado.edu.co/index.php/derpri/article/view/7199
Gonzáles, G. (2015). Tecnología y seguridad jurídica en las modificaciones recientes de
la ley peruana del notariado. Revista de Ciencias Jurídicas de Puebla A.C., IX
(36), 26. Https://www.redalyc.org/pdf/2932/293244044011.pdf
González, S. (2022). La seguridad jurídica en los actos y contratos notariales con
implementación de medios tecnológicos. Guayaquil: Repositorio Institucional
Universidad Católica Santiago de Guayaquil.
http://201.159.223.180/bitstream/3317/18507/1/T-UCSG-POS-DDNR-69.pdf
Hinestroza, (2019). Cumplimiento e incumplimiento contractual en el Código Civil, una
perspectiva más realista. Revista Chilena de Derecho. Vol. 34, N° 1. Pontificia
Universidad Católica de Chile.pp.41-59. https://www.jstor.org/stable/41614133

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Torres, K. (2019). La acción notarial y registral para la consolidación y garantía jurídica
de los contratos de compra venta de bienes raíces tendiente a evitar o reducir
litigios y otras reclamaciones anteriores y posteriores a su inscripción.
Guayaquil: Repositorio Institucional de la Universidad Católica de Santiago de
Guayaquil. http://201.159.223.180/bitstream/3317/13148/1/T-UCSG-POS-
DNR-82.pdf
Ruíz, M. (2020). Sistema de interconexión de escrituras públicas en contratos de
compra venta de bienes inmuebles notariales para preservar la seguridad jurídica
nacional. Universidad Señor de Sipán. Pimentel: Repositorio Institucional
Universidad Señor de Sipán. Recuperado el 12 de Junio de 2022, de
https://repositorio.uss.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12802/8011/Ruiz
%20Chumioque%20Mar%c3%ada%20Isabel.pdf?sequence=1&isAllowed=y

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