Diseño y prueba piloto de una metodología para la estructuración

financiera de proyectos inmobiliarios para Gerpro S.A.

1 METODOLOGÍA ANÁLISIS FINANCIERO DE PROYECTOS

INMOBILIARIOS EN VENTA
Con esta metodología se busca establecer la factibilidad financiera del proyecto, mediante el análisis y
evaluación de antecedentes de costos, capacidad de recaudos, capacidad administrativa y capacidad
técnica de la compañía, más la información que se construirá en los estudios técnico y de mercado.

Para desarrollar el análisis financiero de un proyecto inmobiliario se requiere ejecutar las siguientes
actividades antecesoras:

 Estudio técnico de cabidas (ver procedimiento).

 Estudio de mercado (ver procedimiento).

Con base en las conclusiones de los anteriores anteriores estudiose se procederá a hacer el análisis
financiero de las alternativas de negocio preseleccionadas mediante la construcción del flujo de caja y el
análisis de las variables financieras relevantes para la compañía.

1.1 METODOLOGÍA PARA LA CONSTRUCCIÓN DEL FLUJO DE

CAJA
En esta metodología se definirán las variables a tener en cuenta para construir y calcular el flujo de caja
de las alternativas preseleccionadas en los estudios anteriores que generan los datos de entrada en
cuanto a las ventas e ingresos del modelo financiero. Se recomienda que los períodos evaluados sean
mensuales.

El objetivo del modelo financiero es obtener conclusiones, al menos, en las siguientes dimensiones:

 Monto de inversión y plazo de recuperación.

 Cálculo de la utilidad y el márgen esperado.
 Plazo para la monetización de la utilidad.
 Valor del apalancamiento necesario.
 Medidas de generación de valor y rentabilidad del proyecto.
 Identificación de elementos que generan riesgos financieros y cuantificación de los mismos.

En general solamente es posible optimizar el proyecto mediante la combinación de cambios de tres

variables:

 Mejora de recaudos de valores pagados por compradores.

 Postergación de pagos de terreno.
 Aumento de apalancamiento externo a un costo financiero inferior a la tasa de oportunidad del
promotor; la cascada de apalancamiento del flujo de caja deberá intentar evacuarse en el
siguiente orden:
o Recursos de los compradores.
o Recursos de créditos bancarios de bajo costo.
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o Recursos de otros créditos y apalancamientos.

o Recursos propios.

De esta forma se deberán calcular múltiples escenarios con modelos financieros calculando flujos de caja
combinando posibilidades razonables en estos tres temas principales, sin descuidar todos los demás
componentes del proyecto.

1.1.1 IDENTIFICACIÓN DE UNIDADES INMOBILIARIAS Y AJUSTE DE

PARÁMETROS COMERCIALES
A partir del estudio técnico y de cabidas en combinación con el estudio de mercado realizado, se definen
las características que tendrán los inmuebles en oferta en términos de:

 Áreas de productos.
 Mezclas de productos (cantidad de cada tipología).
 Precios de venta posibles.
 Ritmos de venta esperados y estacionalidad de las ventas.
 Valor de las cuotas de separación y de cuotas iniciales.
 Plazos de pago.
 Posibles beneficios y descuentos.

1.1.2 CÁLCULO DE COSTOS DE CONSTRUCCIÓN Y PLAZOS DE CONSTRUCCIÓN

A partir del cálculo de los cierres financieros posibles para las ventas proyectadas, se calcula el inicio de
la inversión principal, conformada por los costos de construcción del proyecto.

Estos costos de construcción se analizarán agrupandolos en los costos directos (aquellos cuya ejecución
hace parte integral de los materiales y los contratos para construir las obras) y los costos indirectos de
construcción (aquellos cuya ejecución es necesaria para gestionar los costos directos).
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En las etapas preliminares de análisis de los proyectos se tendrán estimativos a partir de la experiencia
propia en la construcción de proyectos similares o mediante el cálculo de presupuestos basados en
esquemas básicos arquitectónicos que incorporen la visión general obtenida del posible proyecto a partir
del análisis técnico y de cabidas arquitectónicas.

Para cada capítulo y rubro contemplazo en este presupuesto de costos directos se deberá estimar la
cronología de inversión estableciendo el inicio y duración de cada uno de ellos.
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1.1.3 CÁLCULO DE COSTOS INDIRECTOS DEL PROYECTO

De manera similar a los costos de construcción, se deberán establecer la totalidad de los rubros de
costos indirectos generales del proyecto. Estos incluyen los costos de comercialización, diseños,
licencias, impuestos, escrituraciones, promoción y honorarios de gerencia, ventas, construcción y otros.

Se recomienda agrupar los costos por capítulos ordenados para poder asegurarse que se están teniendo
en cuenta todos los aspectos formales, legales, operativos, técnicos y gerenciales y los costos que estos
representan.

Una vez se han clasificado todos los rubros identificados, se deberán estimar mediante investigaciones
de campo, cruce de información de proyectos similares y el apoyo de expertos de cada área, los montos
y los momentos de las inversiones requeridas.
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1.1.4 DESARROLLO DE ESTUDIO DE VALOR MÁXIMO ADMISIBLE DE TERRENO

Y FORMA DE PAGO
El valor del terreno es crucial en la definición de la factibilidad financiera. Este genera el equilibrio en la
estructura de costos completa, y generalmente solamente puede ser calibrado mediante la modificación
de las especificaciones técnicas de los productos a ofertar.

La forma de pago del terreno se deberá buscar calibrar mediante la optimización de las variables
financieras de medición de la generación de valor, buscando superar la rentabilidad mínima admisible de
la compañía promotora y del proyecto mismo.

1.1.5 CÁLCULO DEL FLUJO DE CAJA OPERATIVO

Para poder proceder al cálculo de las fuentes de apalancamiento es necesario construir el flujo de caja
operativo mediante el orden simple de ingresos provenientes de las preventas y las ventas y los costos
de construcción y los costos indirectos. En cada período evaluado se sumarán los ingresos y se restarán
los egresos para calcular el movimiento operativo.

En este flujo de caja es posible calcular un primer índice de rentabilidad para poder evaluar
posteriormente la generación de valor por los créditos externos.
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En la construcción del flujo de caja operativo se deberán incluir la totalidad de los rubros que generan
ingresos por conceptos de preventas y ventas así como la totalidad de los costos de construcción y los
costos indirectos ordenados mes a mes.

1.1.6 CÁLCULO DE FONDEO DEL PROYECTO

Con el flujo de caja operativo del proyecto calculado, se procederá a calcular la caja real del proyecto
incluyendo las fuentes de capital externo.

El bloque de apalancamiento deberá incluir la totalidad de fuentes de capital posibles, buscando calzar
los déficit de caja en cascada de menor a mayor costo, entre otros:
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 Créditos de bajo costo.

 Créditos de apoyo a la construcción ó créditos de desarrollo de proyectos.
 Créditos de caja o de tesorería.
 Otros créditos disponibles.
 Aportes de capital propio o capital de trabajo.

El cálculo de la caja del proyecto se hace mes a mes de la siguiente forma:

1. Preparar dos filas de cálculo separadas llamadas:

a. Flujo de Caja Apalancado: sumará el movimiento operativo mensual más los
movimientos del cálculo de apalancamiento del proyecto
b. Flujo de caja Acumulado: sumará el movimiento del flujo de caja apalancado del mes
más el resultado del flujo de caja acumulado del mes anterior
2. Calcular el Flujo de Caja Apalancado de la siguiente forma:
a. Hallar movimiento operativo mensual, calculando el flujo de caja operativo
b. Sumar el resultado del flujo de caja acumulado del mes anterior
c. Restar las obligaciones de pago del mes: amortizaciones y pagos de intereses de créditos
d. Si el resultado del flujo de caja acumulado es negativo, intentar llevar a cero con
desembolsos de la cascada de créditos
e. Si el resultado del flujo de caja acumulado persiste en negativo, cubrir con desembolso
de aportes de capital

Ejemplo 1: Resultado negativo en el mes 25 es posible de cubrir con desembolso de crédito de

construcción.

Ejemplo 2: Resultado negativo en el mes 25 solo es posible cubrirlo mediante aporte de capital.
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1.1.7 CÁLCULO DEL FLUJO DE CAJA DE INVERSIÓN Y RECUPERACIÓN Ó DEL

INVERSIONISTA
Con el flujo de caja apalancado calculado es posible calcular el flujo de caja de inversión y recuperación,
el cuál representa el ejercicio de aportes de capital, recuperación del capital y repartición de utilidades
del proyecto. Este flujo se compone de tres elementos:

 Aportes de capital al proyecto: flujo ordenado en el tiempo como valores negativos ó egresos del
promotor. Son la inversión del promotor.
 Devolución de capital: flujo ordenado en el tiempo de las devoluciones de capital, de acuerdo
con el flujo de caja apalancado. Son la recuperación de capital del promotor.
 Repartición de utilidades: flujo ordenado en el tiempo de la repartición total de utilidades del
proyecto, de acuerdo con la extinción del flujo de caja acumulado con o sin exposición de capital
en el futuro.

La sumatoria de estos tres elementos define el flujo de caja de inversión y recuperación ó flujo de caja
del inversionista.
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1.2 ANÁLISIS Y CONCLUSIONES DE RENTABILIDAD

El proyecto deberá ser identificado como rentable o no rentable a partir del análisis combinado de varias
razones financieras; se deberá evitar la tendencia de aceptar o rechar un proyecto con estudio único de
utilidad. Para esto deberá estar en capacidad de fijar el criterio mínimo de aceptación ó rechazo a partir,
por lo menos, de:

 Utilidad bruta: se analiza el valor total y el valor total comparado contra las ventas. El promotor
debe definir el mínimo valor aceptable de utilidad/ventas.
 Tasa interna de retorno: se analiza la tasa interna de retorno, TIR, en al menos dos flujos:
o TIR del flujo de caja operativo: representa la generación de valor por las acciones pura
de desarrollo del proyecto, sin apalancar. Es escenario desfavorable de inversión, pues
representa desarrollo totalmente apalancado con capital propio.
o TIR del flujo de caja de inversión y recuperación: representa la generación de valor del
capital invertido, después de optimizar el apalancamiento del proyecto con fuentes
externas de menor costo comparado con la oportunidad de generación de valor del
inversionista. El promotor debe estar en capacidad de definir el criterio mínimo de
aceptación con base en su propia capacidad de generación de valor sobre su propio
capital, basado en las actividades que desarrolla.

No obstante, la tasa interna de retorno presenta algunos problemas en flujos de caja con varios
ciclos de inversión y recuperación, ya que cuando el flujo pasa de negativo a positivo y
nuevamente a negativo y positivo, se genera más de una una solución. En este caso la TIR debe
ser descartada como criterio de selección.

 Valor presente neto: se analiza la generación neta de valor a partir del cálculo de los valores
presentes de todas las inversiones futuras y todas las recuperaciones futuras, sumadas en único
valor llamado calor presente neto o valor actual neto, VPN.

El VPN siempre tiene una única solución en cualquier flujo, sin importar los ciclos de inversión y
recuperación. En términos generales el VPN es aceptable si es mayor a cero y no aceptable si es
menor a cero. Por otra parte, valores de VPN cercanos a cero pueden significar que el proyecto
tiene riesgo de decaer por debajo de cero y poca maniobrabilidad frente a contingencias o
demoras.

Para poder calcular el VPN el promotor deberá definir la tasa de descuento que se aplica para
calcular el valore presente de cada período futuro. Esta tasa de descuento está relacionada con
su capacidad de generación de valor sobre sus inversiones. Existen técnicas para calcular esta
tasa base como el WACC.

 Tasa interna de retorno modificada: Para superar los defectos intrínsecos de la TIR se propone
como método alternativo para medir la generación de valor la tasa interna de retorno
modificada, TIRM. En un flujo de caja complejo, con multitud de valores invertidos y multitud de
recuperaciones parciales, la TIR calcula la reinversión de los flujos a la misma TIR, lo cuál puede
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ser incorrecto; por otra parte la TIR puede fallar en su cálculo, ya sea por varias soluciones
simultáneas o por no hallar ninguna solución.

La TIRM, por su parte, tiene siempre una única solución, pero requiere la definición, por parte
del inversionista, de dos tasas que se aplican simultáneamente: la tasa de financiación y la tasa
de reinversión.

En términos generales la TIRM convierte todos los flujos negativos en un único valor invertido al
inicio del proyecto traídos a su valor presente con la tasa de financiación y todos los flujos
positivos en un único valor al final del proyecto llevados a su valor futuro con la tasa de
reinversión y con ellos se calcula la TIR de este flujo simplificado.

Al igual que con la TIR, el promotor debe estar en capacidad de definir el criterio mínimo de
aceptación con base en su propia capacidad de generación de valor sobre su propio capital,
basado en las actividades que desarrolla.

1.3 METODOLOGÍA PARA EL CAPITAL DE TRABAJO

Con el análisis básico de rentabilidad y sus criterios de aceptación o rechazo, el promotor deberá
verificar su propia capacidad para apalancar las fases preoperativas y operativas del proyecto para poder
definir las fuentes de capital. Este apalancamiento primario es fundamental para el proyecto y constituye
el capital en riesgo de todo el proyecto.

1.3.1 IDENTIFICACIÓN DE FUENTES DE CAPITAL DE TRABAJO

A partir del flujo de caja del inversionista el promotor identificará los requierimientos de caja para
apalancar el proyecto en su fase preoperativa. Con el flujo de caja del inversionista el promotor podrá
incorporarlo en su flujo de caja general para definir:

 Monto de apropiación de capital mensual, trimestral, semestral y/o anual para la ejecución del
proyecto.
 Capacidad de endeudamiento propia para apalancamiento de proyectos.
 Definición de apalancamientos externos.
 Rentabilidad del promotor calculada mediante medidas de generación de valor como TIR, VPN o
TIRM.

1.3.2 CALCULAR EL CAPITAL INVERTIDO, CAPITAL EXPUESTO Y HORIZONTE

DE RECUPERACIÓN
De acuerdo con las expectativas de inversión y recuperación es posible calcular el capital total invertido,
el capital expuesto y el horizonte de recuperación o pay-back.

 Capital total invertido será la sumatoria de todos los egresos del promotor o inversionista con
destino al apalancamiento del proyecto, incluídos los aportes posteriores al inicio de la
construcción.
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 El capital expuesto será la sumatoria de todos los egresos del promotor o inversionista con
destino al apalancamiento del proyecto que se hacen antes de la confirmación del punto de
equilibrio del proyecto.
 El horizonte de recuperación será el plazo desde la primera inversión hasta el momento en que
se recupera el capital total invertido.

1.4 ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD

Esta metodología pretende dar las pautas para la toma de decisión a partir de los resultados obtenidos
en el análisis del flujo de caja y del capital de trabajo. De igual manera, se definirán las variables a tener
en cuenta para el cálculo de nuevos flujos de caja usando nuevos parámetros, evaluando el impacto con
el fin de mejorar las estimaciones sobre el proyecto.

1.4.1 IDENTIFICACIÓN DE ESCENARIOS

La optimización del proyecto se logrará mediante la iteración sucesiva en cadena de los tres estudios:

 Estudio técnico de cabidas.

 Estudio comercial.
 Análisis financiero de la opción estudiada.

El análisis financiero entregará la retroalimentación sobre qué se debe implantar en el terreno estudiado
para corregir el estudio de cabidas. Estas nuevas cabidas se validarán con el estudio de mercado y en
ocasiones será necesarioo complementar el estudio para validar nuevas combinaciones de productos.

1.4.2 OPTIMIZACIÓN DE VARIABLES FINANCIERAS

Las posteriores y sucesivas versiones de cabidas arquitectónicas generarán la verificación de posible
aceptación del mercado y con ellos las nuevas entradas para la construcción del nuevo flujo de caja. De
esta manera será posible comparar las diferentes versiones de implantaciones, análisis de costos, ritmos
de ventas, precios de ventas, etc., a través de los parámetros establecidos en el numeral 1.2.

1.4.3 REINICIO O FIN DE ANÁLISIS DE FLUJO

Después de realizar el estudio, se determina si las consideraciones financieras cumplen los criterios de
selección del proyecto y si es posible seguir mejorando la combinación de parámetros para probar
nuevos escenarios arquitectónicos, comerciales y financieros. En este último caso se solicitará una nueva
cabida arquitectónica con nuevas combinaciones de productos, los cuales ser verificarán dentro del
estudio comercial para establecer los ritmos de venta y los precios esperados y así construir una nueva
versión del modelo financiero.
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