I.

ANTECEDENTES

NUMERO DE AVALUÓ: AVALUÓ NO. 1

SOLICITANTE: EDUARDO REYNOSO.
FECHA DEL AVALUÓ: 12 DE FEBRERO DE 2018.
VALUADOR: ARQ. ALEJANDRO ASCENSIÓN MONTES LUNA.
ESPECIALIDAD: P.D. MAESTRÍA EN EVALUACIÓN.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: MARÍA DE JESÚS MIRAMONTES BERUMEN.
OBJETO DEL AVALÚO: EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE.
PROPÓSITO, DESTINO DEL AVALUÓ: DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL.
INMUEBLE QUE SE VALÚA: PREDIO URBANO.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: PROPIEDAD PRIVADA.
CLAVE CATASTRAL:
UBICACIÓN DEL PREDIO:
CALLE: MORELOS No. 81
POBLACIÓN: TLALTENANGO
ESTADO: ZACATECAS

II. CARACTERÍSTICAS URBANAS

UBICACIÓN DEL VECINDARIO:  Urbana  Suburbana  Rural

% CONSTRUIDO VECINDARIO:  Más del 75%  25-75%  Menos del 25%
RITMO DE CRECIMIENTO:  Rápido  Estable  Lento
VALOR DE PROPIEDADES:  Creciente  Estable  En descenso
DEMANDA/OFERTA:  Escasez  En equilibrio  Oferta excesiva
TIEMPO P/COMERCIALIZAR:  > 3 Meses  3-6 Meses  < 6 meses

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

TIPO DE CONSTRUCCIÓN PREDOMINANTE: HABITACIONAL Y COMERCIAL

USO DEL SUELO: HABITACIONAL.

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: NO EXISTE A SIMPLE VISTA.
VÍAS DE ACCESO: POR LIBRAMIENTO TRANSITO PESADO Y
MUNICIPIO LIBRE.

PUNTOS DE INTERÉS CERCANOS

ESCUELAS: ESC. PRIMARIA JAIME TORRES BODET.
SERVICIOS MÉDICOS: DE FORMA CERCANA NO EXISTE.
ÁREAS RECREATIVAS: DE FORMA CERCANA NO EXISTE.
ÁREAS CULTURALES: DE FORMA CERCANA NO EXISTE.
MERCADO: MERCADO JUÁREZ.
IGLESIAS CAPILLA DE SAN FELIPE.
GASOLINERA: DE FORMA CERCANA NO EXISTE.

ANÁLISIS DEL VECINDARIO

BUENO REGULAR MALO
ESTABILIDAD DE EMPLEO:
CONVENIENCIA POR EMPLEO:
CONVENIENCIA PARA COMPRAS:
CONVENIENCIA POR ESCUELAS:
SUFICIENCIA TRANSPORTE PÚBLICO:
FACILIDADES RECREATIVAS:
SUFICIENCIA DE SERVICIOS:
COMPATIBILIDAD EN PROPIEDADES:
PROTECCIÓN POLICIACA:
PROTECCIÓN DE BOMBEROS:
RECOLECCIÓN DE BASURA:
APARIENCIA GRAL. DE LAS PROP.
ATRACTIVO PARA EL MERCADO:
CONDICIONES GRAL. DE TRÁFICO:
CONDICIONES P/ESTACIONAMIENTO:
 III. DESCRIPCIÓN DEL TERRENO

UBICACIÓN:
CALLE: MORELOS No. 81
POBLACIÓN: TLALTENANGO
ESTADO: ZACATECAS

MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGÚN:

AL NORTE: MIDE 4.2 METROS Y COLINDA CON LA CALLE DE SU UBICACIÓN C. MORELOS.

AL SUR: MIDE 15.28 Y COLINDA CON LA ZONA FEDERAL CORRESPONDIENTE AL

ARROYO DEL JALOCO.

AL ORIENTE: MIDE EN TRES LÍNEAS 14.85 METROS, 3.00 METROS, 38.22 METROS Y COLINDA
CON PROPIEDADES DE LUIS PRECIADO Y MARÍA PILAR AGUAYO.

AL PONIENTE: MIDE EN SIETE LÍNEAS 40.39 METROS, 0.50 METROS, 3.84 METROS, 1.22
METROS, 8.55 METROS, 8.20 METROS Y 4.70 METROS, COLINDA CON NICANOR
ESPARZA Y FRANCISCO CARLOS.

SUPERFICIE: 720.00 METROS CUADRADOS.

TOPOGRAFÍA CONFIGURACIÓN CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS

PLANA POLÍGONO DE FORMA VISTA A PREDIOS DE CASA HABITACIÓN
IRREGULAR

SERVIDUMBRES Y RESTRICCIONES: NO SE DETECTARON

CONSIDERACIONES ADICIONALES: NO SE DETECTARON

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

SERVICIOS PÚBLICOS: SI EXISTE NO EXISTE

ELECTRICIDAD
SISTEMA DE AGUA
ALCANTARILLADO SANITARIO
TELÉFONO
GAS
OTROS CABLE T.V.
 IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

USO ACTUAL TIPOS DE ESTADO DE CALIDAD DEL

CONSTRUCCIÓN CONSERVACIÓN PROYECTO
CASA HABITACIÓN SEMI MODERNA REGULAR ECONÓMICO

NÚMERO DE NIVELES VIDA TOTAL EDAD APROXIMADA VIDA REMANENTE

ESTIMADA
1 60 AÑOS 40 AÑOS 20 AÑOS

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN:

Se clasifica la construcción de tipo semi moderna y en regular estado de conservación.
UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES A RENTAR:
Una sola unidad susceptible de renta.
DESCRIPCIÓN:
CASA HABITACIÓN QUE CONSTA DE:
EN PLANTA BAJA: SALA, BAÑO, PATIO DE SERVICIO, TRES RECAMARAS,
CUARTO DE LAVADO, COCINA, PATIO TRASERO Y ÁREA DEL TERRE AL FONO
DE LA PROPIEDAD.

EN PLANTA ALTA: CUARTO Y UN BAÑO.

V.- ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN

A.- OBRA NEGRA O GRUESA:

CIMIENTOS Cimentación de mampostería de piedra braza de la región.
ESTRUCTURAS Muros de carga con castillos, columnas y dalas de concreto.
MUROS De tabique de barro rojo, recocido, ADOBÓN y de material de adobe.
TECHOS A base de vigas de fierro y bóveda de ladrillo catalana.
AZOTEAS Hormigonadas, enladrilladas.
BARDAS De tabique de barro rojo recocido y de adobe.
B.- REVESTIMIENTOS Y ACABADOS:
APLANADOS A base de mortero, cemento, arena, terminado pulido y masilla.
PLAFONES No tiene.
LAMBRINES Azulejo en baños.
PISOS De mosaico de elaboración regional.
ESCALERA De concreto armado.
PINTURA Pintura fabricada a base de vinil-Acrílica en muros de aceite en herrería.
RECUBRIMIENTOS ESP. No tiene.
MUEBLES DE BAÑO De calidad económica.
COCINA En acabados económicos.
C.- CARPINTERÍA:
CLOSETS NO TIENE
D.- DE INSTALACIÓN SANITARIA:
TUBERÍA Tubería de fierro galvanizado.
TINACO Hecho a base de material asbesto, cemento.
CALENTADOR No tiene.
E.- INSTALACIÓN ELÉCTRICA:
Oculta, salida a apagadores y contactos, interruptores y centro de carga, salida a
focos.
F.- HERRERÍA:
PUERTAS De perfil tubular con pintura de aceite.
VENTANAS De perfil tubular con pintura de aceite.
G.- VIDRIERÍA:
No tiene elementos ni instalaciones especiales.
H.- ELEMENTOS, ACCESORIOS E
INSTALACIONES ESPECIALES
No tiene elementos ni instalaciones especiales.
 VI.—CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUÓ

PARA DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL, SE REALIZO UNA INVESTIGACIÓN DE MERCADO,

ASÍ COMO LOS ANTECEDENTES, CONDICIONES FÍSICAS ACTUALES DEL INMUEBLE Y EL
APROVECHAMIENTO DEL MISMO, APOYÁNDOSE EN LOS TRES ENFOQUES QUE A CONTINUACIÓN SE
DESCRIBEN:

A) ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO):

ESTE MÉTODO CONSISTE EN OBTENER EL VALOR ACTUAL DEL COMPONENTE CONSTRUCCIÓN DE UN
BIEN INMUEBLE A PARTIR DEL CÁLCULO DE SU COSTE ACTUAL, ES DECIR, REPONIÉNDOLO COMO SI
FUERA NUEVO EN BASE AL COSTO POR METRO CUADRADO EL CUAL SE ENCUENTRA ASENTADO EN LOS
MANUALES DE COSTOS DE CONSTRUCCIÓN CON BASE EN LA CALIDAD Y EL TIPO DE EDIFICACIÓN, EN
ELLO SE SEÑALA UNA LISTA DE ÍNDICES O FACTORES PARA OBTENER LOS COSTOS DE CONSTRUCCIÓN
EN DIVERSAS ZONAS.
LOS PASOS QUE SEGUIMOS PARA ESTE MÉTODO SON:
1. SE REALIZARÁ UNA ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO COMO SI ESTE FUERA BALDÍO O APTO
PARA LA VENTA.
2. SE ESTABLECE EL COSTO DE REPOSICIÓN O REPRODUCCIÓN DE TODAS LAS MEJORAS REALIZADAS
HASTA LA FECHA DEL AVALÚO.
3. SE DEDUCE, DEL COSTO DE TODAS LAS MEJORAS, LA DEPRECIACIÓN ACUMULADA.
4. SE SUMAN EL VALOR DEL TERRENO Y EL COSTO DE REPRODUCCIÓN O REPOSICIÓN DE TODAS LAS
MEJORAS (AFECTADO POR LA DEPRECIACIÓN).

B) ENFOQUE DE INGRESOS (VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS)

ES EL VALOR QUE COMERCIALMENTE REPRESENTA DICHO INMUEBLE, OBTENIENDO A PARTIR DE LOS
INGRESOS QUE ANUALMENTE PROPORCIONA LA RENTA BRUTA, DEDUCIENDO DE ESTA LOS GASTOS
NECESARIOS DE MANTENIMIENTO Y VACÍOS, ASÍ COMO LAS CONTRIBUCIONES QUE LAS LEYES
ESTABLECEN, CAPITALIZANDO ESTE RESULTADO A UNA TASA QUE DE ACUERDO AL TIPO DE INMUEBLE
LE CORRESPONDA.

C) ENFOQUE DE MERCADO (VALOR CORPORATIVO)

SE ESTIMA EN FUNCIÓN DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO INMOBILIARIO QUE PARA EL EFECTO SE
REALIZA EN LA ZONA DE UBICACIÓN DEL INMUEBLE QUE SE ESTA EVALUANDO, HOMOLOGÁNDOSE
CON EL BIEN DE AYUDAR, CONSIDERANDO SUS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS, DE UBICACIÓN, DE
MERCADO, ECONÓMICAS Y JURÍDICAS.

VII.- CRITERIOS DE VALUACIÓN

A).- DEL TERRENO

LOTE TIPO PREDOMINANTE: en su caso se adoptará el lote tipo predominante en la zona o en su calle esto a
juicio del valuador o autoridad competente.
VALOR (ES) DE CALLE: es el valor o valores unitarios resultantes del estudio proveniente de una investigación
del mercado inmobiliario ponderándolo con datos estadísticos comprobable.
VALOR DEL TERRENO: de las características de los terrenos investigados y aplicando un factor de castigo y/o
premiación, en función de su ubicación, tipografía, orientación, relación frente fondo, forma, se concluye el valor
del terreno, materia de éste avaluo.

B).- DE LAS INSTRUCCIONES:

PARA LA VALUACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES: atendiendo a la descripción y clasificación de los
diversos tipos de construcción observados, así como de las instalaciones especiales y elementos accesorios, se
procedió a determinar los siguientes conceptos:

VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO: es el valor presente de las construcciones considerándolas como nuevas,
con las características que la técnica hubiera introducido dentro de los modelos equivalentes, este valor considera
entonces los costos necesarios para sustituir o reponer las construcciones en condiciones similares, mismo que se
actualiza según el tiempo que experimenten los costos de mano de obra y materiales.

VALOR NETO DE REPOSICIÓN: es el valor que tiene el inmueble actualmente, en comparación con el valor de
reposición nuevo, tomando en cuenta su demérito.

DEMERITO O DEPRECIACIÓN: es la pérdida de valor, ocasionada por la depreciación acumulada originada

ésta por factores que alteran el valor, así como la falta de mantenimiento.
 VIII.- SUPUESTOS LIMITANTES AL AVALUÓ

LA INFORMACIÓN Y ANTECEDENTES DE PROPIEDAD ASENTADA EN EL PRESENTE AVALUÓ ES

LA CONTENIDA EN LA INFORMACIÓN PROPORCIONADA POR EL SOLICITANTE DEL PROPIO
AVALUÓ Y/O PROPIETARIO DEL BIEN A VALUAR, LA CUAL ASUMIMOS COMO CORRECTA ENTRE
LA QUE PODEMOS MENCIONAR LA SIGUIENTE:

DOCUMENTACIÓN PROPORCIONADA:

ESCRITURAS DE PROPIEDAD:
PLANO DEL PREDIO. copia
PLANOS ARQUITECTÓNICOS:
BOLETA PREDIAL:
AVALUÓ CATASTRAL:
OTROS:

NO ES OBJETO DEL PRESENTE AVALUÓ VERIFICAR LA PROBABLE EXISTENCIA DE

GRAVÁMENES
Y RESERVAS DEL DOMINIO, ADEUDOS FISCALES, O DE CUALQUIER TIPO QUE PUDIERAN
AFECTAR EL BIEN QUE SE VALÚA A MENOS QUE EXPRESAMENTE SEAN DECLARADOS POR EL
SOLICITANTE Y/O PROPIETARIO DEL MISMO, POR LO QUE NO ASUMIMOS RESPONSABILIDAD
ALGUNA POR INFORMACIÓN OMITIDA EN LA SOLICITUD DEL AVALÚO.

QUIEN INTERVIENE EN EL PRESENTE AVALUÓ DECLARO BAJO PROTESTA DE DECIR VERDAD

QUE NO GUARDAMOS NINGÚN TIPO DE RELACIÓN O NEXO DE PARENTESCO O DE NEGOCIOS
CON EL CLIENTE O PROPIETARIO DEL BIEN QUE SE VALÚA.

EN LA INSPECCIÓN OCULAR DEL BIEN MOTIVO DEL PRESENTE, NO ES POSIBLE DETECTAR

TODOS LOS VICIOS OCULTOS QUE PUDIERAN EXISTIR EN LA PROPIEDAD POR LO QUE SE SOLO
SE CONSIDERAN LOS AQUÍ EXPRESADOS COMO RESULTADO DE LA OBSERVACIÓN O POR
INFORME EXPRESO DEL SOLICITANTE O PROPIETARIO DEL MISMO BIEN.

TODA VEZ QUE EL OBJETIVO DEL PRESENTE AVALUÓ NO ES CONSTATAR O VERIFICAR LOS
DESLINDES DE PROPIEDAD, NI DE OCUPACIÓN IRREGULAR O CUALQUIER OTRA RESTRICCIÓN
LEGAL, EL VALOR COMERCIAL ESTIMADO AL QUE SE CONCLUYE EN EL PRESENTE, SÓLO
INCLUYE LAS CONSIDERACIONES EXPRESADAS EN EL PROPIO AVALUÓ, POR QUE SE
OBSERVARON DURANTE LA INSPECCIÓN OCULAR AL BIEN O POR QUE FUERON INCLUIDAS EN
LA DOCUMENTACIÓN PROPORCIONADA AL EFECTO.

LOS CROQUIS DE LOCALIZACIÓN O DE DISTRIBUCIÓN DIBUJADOS EN EL PRESENTE ESTUDIO

SON APROXIMADOS, POR O QUE NO DEBEN CONSIDERARSE COMO “PLANOS A ESCALA” ESTO
ES, NO REFLEJAN DE MODO EXACTO LA REALIDAD MORFOLÓGICA DEL BIEN INMUEBLE QUE SE
VALÚA.

LA VIGENCIA DEL PRESENTE DOCUMENTO ESTARÁ DETERMINADA POR SU PROPÓSITO O

DESTINO DEPENDERÁ BÁSICAMENTE DE LA TEMPORALIDAD QUE ESTABLEZCA EN SU CASO LA
AUTORIDAD COMPETENTE O LOS FACTORES EXTERNOS QUE INFLUYEN EN EL VALOR
COMERCIAL.
 IX.- ESTUDIO DE MERCADO DE TERRENOS

PRECIOS DE TERRENOS DETECTADOS EN LA ZONA Y/O ZONAS DE CARACTERÍSTICAS QUE SON

SIMILARES ENTRE SI:

01. CLASIFICACIÓN: PREDIO URBANO FUENTE:

LOCALIZACIÓN: C. MORELOS
POBLACIÓN: TLALTENANGO, ZAC.
VALOR UNITARIO:
SUPERFICIE: 290.00 M 2
VALOR: $ 812,000.00 $ 2,800.00

02. CLASIFICACIÓN: PREDIO URBANO FUENTE:

LOCALIZACIÓN: BOULEVARD NORTE
POBLACIÓN: TLALTENANGO
VALOR UNITARIO:
SUPERFICIE: 230.00 M 2
VALOR: $ 621,000.00 $ 2,700.00

03. CLASIFICACIÓN: FUENTE:

LOCALIZACIÓN:
POBLACIÓN:
VALOR UNITARIO:
SUPERFICIE: VALOR:

04. CLASIFICACIÓN: PREDIO URBANO FUENTE:

LOCALIZACIÓN: CALLE RIVERA DEL XALOCO
POBLACIÓN: TLALTENANGO
VALOR UNITARIO:
SUPERFICIE: 285.00 M2 VALOR: $ 256,500.00 $ 900.00

05. CLASIFICACIÓN: PREDIO URBANO FUENTE:

LOCALIZACIÓN: CALLE RIVERA DEL XALOCO
POBLACIÓN: TLALTENANGO
VALOR UNITARIO:
SUPERFICIE: 220.00 M 2
VALOR: $ 220,000.00 $ 1,000.00

X.- HOMOLOGACIÓN DE TERRENOS

CONCEPTO CALLE MORELOS PRECIO UNITARIO

Investigación de terreno No. 01 $ 2,800.00
Investigación de terreno No. 02 $ 2,700.00
Investigación de terreno No. 03

VALOR HOMOLOGADO PROMEDIO:

VALOR M2 $ 2,750.00

VALOR M2 HOMOLOGADO EN NÚMEROS CERRADOS C. MORELOS

$ 2,750.00

CONCEPTO CALLE MORELOS PRECIO UNITARIO

Investigación de terreno No. 01 $ 900.00
Investigación de terreno No. 02 $ 1,000.00
Investigación de terreno No. 03

VALOR M2 HOMOLOGADO EN NÚMEROS CERRADOS C. RIVIERA DEL

XALOCO
$ 2,750.00
 XI.- VALORES

A).- DEL TERRENO

El precio para este tipo de acuerdo a la ubicación del inmueble, así como la demanda existente en la zona,
tomando en cuenta tanto su frente como su forma, el cual se estima en:

FRACC. SUPERFICIE VALOR DEMERITO MOTIVO DEL VALOR PARCIAL

M2 UNITARIO % DEMERITO REPOSICIÓN NUEVO
C. MORELOS 148.00 $ 2,750.00 10.00 FRENTE $ 366,300.00
INTERMEDIO 227.00 $ 1,850.00 $ 419,950.00
C. XALOCO 345.00 $ 950.00 $ 327,750.00

B).- DE LA CONSTRUCCIÓN:

El costo para este tipo de construcción es de acuerdo a sus características ya mencionadas y aplicando un factor de
demérito por uso, edad, vida probable y estado de la construcción en base a la tabla de depreciación criterio Roos-
Heidecke, el cual se estima de:

TIPO SUPERFICIE VALOR DEMERITO MOTIVO DEL VALOR PARCIAL

M2 UNITARIO % DEMERITO REPOSICIÓN NUEVO
CASA 190.33 $ 3,425.00 0.8520 $ 2,918.310 $ 555,401.97

C).- DE LAS CONSTRUCCIONES ESPECIALES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

El costo de éstas es de acuerdo a sus características y el estado físico que guardan y aplicando un factor de
demérito por uso, edad, calidad y modelo, se estima de:

SUBTOTAL No existen construcciones spec.

VALOR ESTIMADO FÍSICO DIRECTO: (A) + (B) + (C): $ 1,669,401.97

VALOR COMERCIAL ESTIMADO

EN NÚMEROS CERRADOS (A) + (B) + (C) = $ 1,699,000.00
(SON UN MILLÓN SEISCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL PESOS 00/100 M.N.)