Manual de Valuacion Catastral Camp

MANUAL DE VALUACION CATASTRAL PARA EL
ESTADO DE CAMPECHE
“MANUAL DE VALUACION CATASTRAL PARA EL ESTADO DE CAMPECHE”
Presentación
Con fundamento en la Ley de Catastro del Estado de Campeche y el Acuerdo del Ejecutivo del
Estado de fecha 11 de marzo de 2011,mediante el cual se modifica el Instituto de Catastro del
Estado de Campeche (ICECAM) por elInstituto de Información Estadística, Geográfica y Catastral del
Estado de Campeche (INFOCAM); que es un organismo público descentralizado en materia de
Catastro, se establece en el presente Manual las políticas y lineamientos generales, así como los
procedimientos técnicos y formatos con los que se deberá desarrollar la valuación catastral dentro
del territorio estatal.
El Estado y los Municipios como autoridades en materia de catastro tienen las facultades y
obligaciones que la Ley de Catastro le confiere en materia de valuación catastral. Es por ello que el
titular del Gobierno del Estado, a través del Instituto de Información Estadística, Geográfica y
Catastral del Estado de Campeche, establece las políticas, normas y lineamientos generales del
Catastro; herramientas que permitirán evolucionar y modernizar los procesos de la valuación
catastral.
De acuerdo a lo anterior, se considera necesario establecer procedimientos a través de este

Manual, que permitan desarrollar la valuación catastral en el Estado de Campeche, de acuerdo con
la normatividad relacionada con todos los temas de carácter valuatorio que la operación catastral
necesita, así como la clasificación catastral del suelo urbano y de las construcciones.
Con la finalidad de que las autoridades catastrales, en sus diferentes ámbitos de competencia,
cuenten con un Manual que les apoye en la operación, el Instituto de Información Estadística,
Geográfica y Catastral del Estado de Campeche, conforme a las atribuciones que le confiere el
marco legal vigente, publica el presente Manual de Valuación Catastral para el Estado de
Campeche, estructurado en los siguientes apartados:
1. Marco jurídico;
2. Operaciones Catastrales para la Valuación;
3. Metodología de Valuación por homologación;
4. Procedimiento de zonificación
5. Análisis de precios unitarios de construcción.
6. Tasa impositiva
ICES INGENIERIA CONSULTORIA DE ESPACIOS SUSTENTABLES DE S. DE R.L. DE C.V. 4

ESTADO DE CAMPECHE
Objetivo
Este Manual tiene como objetivo establecer la normatividad en materia de valuación catastral que
será aplicada de manera particular o masiva, esta última por la metodología homologación a todos
los predios ubicados dentro del territorio Estatal, conforme a sus características físicas y empleando
para ello los valores catastrales unitarios de suelo y construcción publicados.
Titulo primero
1. Marco Jurídico
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos
El fundamento constitucional que determina que el Catastro sea realizado por el municipio, tiene
su fundamento en el artículo 27, en sus párrafos primero y tercero, mismo que se ocupa de la
propiedad de tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del territorio municipal y de las
modalidades que pueden imponerse a la propiedad privada dictadas por el interés público. El
artículo 31, fracción IV, establece como obligación de los mexicanos el contribuir para los gastos
públicos, tanto del gobierno federal como de los estados y municipios, en forma proporcional y
equitativa.
Cabe mencionar, que en el artículo 36 en su fracción I, primer párrafo, cuando señala como una
obligación del ciudadano de la República “inscribirse en el Catastro de la municipalidad,
manifestando la propiedad que el mismo ciudadano tenga, la industria, profesión o trabajo de que
subsista así como también inscribirse en el Registro Nacional de Ciudadanos, en los términos que
determinan las Leyes”. De igual manera, el artículo 73 fracciones XIX y XXIX-C, establece
respectivamente que el Congreso tiene facultades para fijar las normas a que deba sujetarse la
ocupación y enajenación de los terrenos baldíos y el precio de éstos, así como para expedir las leyes
que establezcan la concurrencia del gobierno federal, de los estados y de los municipios.
Asimismo, el artículo 115 hace referencia a varias cuestiones importantes, siendo el caso de la
fracción I, en la que se especifica que los municipios administrarán libremente su hacienda,
pudiendo obtener contribuciones a través de impuestos tales como los aplicados a la propiedad
inmobiliaria, a su fraccionamiento, división, consolidación, traslación y mejora, así como las que
tengan por base el cambio de valor de los inmuebles.
Con la reforma que se realizó a este artículo en 1999, permitió a los ayuntamientos, en el ámbito de
su competencia, proponer a las legislaturas estatales de equiparar las cuotas y tarifas aplicables a
impuestos, derechos, contribuciones de mejoras y las tablas de valores unitarios de suelo y

ESTADO DE CAMPECHE
construcciones que sirvan de base para el cobro de las contribuciones sobre la propiedad
inmobiliaria.
Por último, el artículo 121 fracción II, dispone que los bienes muebles e inmuebles se regirán por la
ley del lugar de su ubicación, haciendo clara referencia a la ejecución que debe tenerse en cada
entidad, tanto a la Constitución particular de cada Estado, como a las disposiciones legales en vigor
que emanan de la misma.
Constitución Política del Estado de Campeche
En la Constitución del Estado menciona las atribuciones que se le confieren a los municipios, es así
como el artículo 105, en su fracción III menciona que administrarán libremente su hacienda, la cual
se formará de los rendimientos de los bienes que les pertenezcan, así como de las contribuciones y
otros ingresos que la ley establezca. Así como podrán percibir las contribuciones, incluyendo las
tasas adicionales sobre la propiedad inmobiliaria, de su fraccionamiento, división, consolidación,
traslación y mejora, así como las que tengan como base el cambio del valor de los inmuebles.
También se menciona en el artículo 107 que los Honorables Ayuntamientos, en el ámbito de sus
competencias, propondrán al H. Congreso del Estado las cuotas, tasas y tarifas aplicables a
impuestos, derechos, contribuciones de mejoras y tablas de valores unitarios de suelo y
construcción que sirvan de base para el cobro de las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria.
A más tardar el 30 de noviembre de cada año, los Honorables Ayuntamientos deberán presentar al
Congreso del Estado las iniciativas de Leyes de Ingresos Municipales correspondientes, para que,
una vez que sean aprobadas por éste, entren en vigor para el siguiente año.
Ley de Catastro del Estado de Campeche
Siendo el caso de que en la legislación federal no existe una ley específica de catastro, en el ámbito
local se encuentra la Ley de Catastro del Estado de Campeche, la cual tiene como objetivos
generales principales el identificar y deslindar los bienes inmuebles; integrar y mantener
actualizada la información relativa a las características cuantitativas y cualitativas de los bienes
inmuebles; determinar los valores catastrales de los bienes inmuebles; integrar la cartografía
catastral del territorio del Estado; aportar información técnica en relación con los límites del
territorio del Estado y sus municipios; llevar el registro de la propiedad o posesión de bienes
inmuebles; proporcionar un inventario completo de los bienes inmuebles, determinando sus
características físicas y sus valores actuales; contar con información detallada sobre el uso actual y
potencial del suelo, así como la infraestructura, los servicios y el equipamiento urbano existente.

ESTADO DE CAMPECHE
Para el 31 de mayo de 1994, se publica en el Periódico Oficial del Estado la creación se crea el
Organismo Público Descentralizado denominado Instituto Catastral del Estado de Campeche
(ICECAM) mediante Acuerdo del Ejecutivo del Estado, teniendo como uno de sus principales
objetos el de cumplir los ordenamientos de la Ley de Catastro del Estado de Campeche.
Posteriormente, se modifica al ICECAM por el Instituto de Información Estadística, Geográfica y

Catastral del Estado de Campeche, siendo publicada dicha modificación en el Periódico Oficial del
Estado el 11 de marzo de 2011, ampliando sus objetivos y atribuciones, destacando el procurar la
integración y funcionalidad del Sistema Estatal de Información que garantice información
estadística, territorial y catastral pertinente, para contribuir con el sistema de planeación estatal, la
optimización de la toma de decisiones públicas y coadyuvar al desarrollo general del Estado y el
coordinar los procesos de generación, obtención y administración de la información territorial para
garantizar su precisión, utilidad y oportunidad.
Leyes Municipales
En la Ley Orgánica de los Municipios del Estado y en la Ley de Hacienda de los Municipios se
establecen obligaciones de autoridades municipales y contribuyentes. Adicionalmente en las 11
Leyes de Ingresos Municipales, que en cada ejercicio fiscal se emiten igual al número de municipios,
se publican las zonas de valor y las tablas de valores catastrales unitarios de suelo y construcción;
así como las tasas impositivas.
Titulo segundo
2. Operaciones catastrales para valuación
En la Ley de Catastro vigente, se señala que la valuación catastral tiene por objeto asignar mediante
procedimientos técnicos, un valor determinado a los inmuebles ubicados en el Estado, de acuerdo a
lo establecido en dicha Ley. Para determinar el valor catastral, se emplean la zonificación catastral y
los valores unitarios aprobados por el Congreso del Estado para cada ejercicio fiscal, que
correspondan tanto para el terreno como para la construcción.
Es importante mencionar que el presente manual está apegado a lo que se estipula en el numeral
41 de la Ley de Catastro del Estado de Campeche; ya que se menciona que para el cálculo del valor
catastral de cada terreno (VCT), sin construcción se deberá multiplicar el valor unitario de suelo
(VUs) aplicable al predio, mismo que se calculó por la metodología de homologación, por la
superficie del terreno (St) y por los factores de mérito (M) o Demérito (D) que correspondan a su

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ubicación, topografía, área. Irregularidad, fondo, frente, comercialización, ubicación, zona; así
como por su uso actual y potencial de suelo. Expresado en la siguiente fórmula:
(VCT)= (VUs) x (St) x (M) ó (D)
Dónde:
VCT= Valor catastral del terreno.
VUs= Valor Unitario del suelo
St= Superficie del terreno
M= Merito
D= Demerito
En el caso de la valuación de cada construcción (VCc), deberá multiplicarse el valor unitario

aplicable a la construcción (VUc) por el área construida (Ac) y por los factores de mérito (M) o
demérito (D) que correspondan a su antigüedad, estado de conservación, uso actual y uso
potencial, según lo que señala el artículo 42 de la Ley de Catastro del estado de Campeche. A
continuación se expresa en la siguiente fórmula:
(VCc)= (VUc) x (Ac) x (M) ó (D)
Dónde:
VCc= Valor catastral de la construcción.
VUc= Valor Unitario de la construcción.
Ac= Área construida
M= Merito
D= Demerito
En el artículo 43 de esta Ley de Catastro del Estado de Campeche señala que, el Valor Catastral que
se determine para cada predio será el que se obtenga de la suma de los valores del terreno y de la
construcción, en su caso, y tendrá vigencia por un año, prorrogable por un año más. Para el caso de
que un predio tenga uno o más usos de suelo, su valor catastral será determinado de acuerdo a lo
que establezcan las tablas de valores unitarios aplicables para esos efectos.

ESTADO DE CAMPECHE
La Autoridad Catastral podrá emitir un avalúo catastral para actualizar el padrón catastral o a
iniciativa de los propietarios o poseedores cuando estén dentro de los supuestos que contempla la
Ley, en los casos de los avalúos particulares deberán ser elaborados de acuerdo al registro de
valuadores emitido por el INFOCAM. Los supuestos en los que se emitirán avalúos catastrales son
los siguientes:
 Un predio se inscriba por primera vez en el Padrón Catastral (avalúo nuevo);
 Se constituya respecto de un predio el régimen de propiedad condominal;
 Un terreno sea materia de fraccionamiento o subdivisión;
 Los lotes de un fraccionamiento se notifiquen de nuevo;
 Dos o más terrenos se fusionen;
 Se dividan terrenos por la apertura de calles o la realización de otras obras públicas; y
 Los terrenos ejidales pasen a conformar predios urbanos, es decir cuando el predio cambie
de rústico a urbano.
 Para conocer el valor de zona que se aplicara en el método de homologación para la

valuación masiva.
Título tercero
3. Metodología de la Valuación por homologación para predios urbanos
3.1. Metodología de la valuación por homologación
3.1.1.Inspección ocular
Como primer paso se encuentra la inspección ocular, por lo que se considera como la obtención de
información de forma directa. Para fines de emisión del valor homologado de zona, el objetivo
principal consiste en corroborar la información de los predios a valuar en la zona, con base en sus
características físicas y legales. Para ello, cuando se va realizar un trámite ante la Autoridad
Catastral sobre avalúo catastral, este debe ser emitido por la autoridad y debe ser elaborados de

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acuerdo al registro de valuadores emitido por el INFOCAM, pudiendo ser un avalúo nuevo,
actualización, manifiesto catastral o traslado de dominio.
La inspección permite recabar los datos generales del predio; de la manzana o de la zona de
ubicación del mismo; ya que durante este proceso se recorrerá el bien a valuar y se verificarán los
datos del terreno y, en su caso de la construcción. Adicionalmente se realizará el reporte
fotográfico.
Cuando se detectan discrepancias entre las condiciones reales y los datos proporcionados por el
propietario, se le comunica a éste la necesidad de realizar una medición o levantamiento catastral.
El formato de inspección ocular también es importante para la autoridad en la toma de decisiones a
futuro, ya que permite requisitar datos como: Valores de mercado, infraestructura y equipamiento
urbano.
Para realizar la inspección se utiliza un formato denominado formato de investigación de campo

(ver anexos del manual), el cual contienen secciones para escribir el número de ficha, el municipio,
tipo de predio, uso de suelo, la dirección, la dimensiones, el entorno, las coordenadas para la
ubicación del predio, las condiciones de la vialidad, el equipamiento e infraestructura del inmueble,
así como la fotografía del mismo y valor del terreno o construcción.
En la inspección ocular realizada al predio, se verifican aspectos importantes que son: datos del
propietario o poseedor (nombre); datos generales del predio; datos de ubicación del predio en la
zona; datos físicos del predio; medidas y colindancias; datos físicos de la construcción.
A continuación se describe los siguientes puntos:
Datos Catastrales.- En este rubro se indicará la fecha de reporte de la inspección ocular, el número
de folio, la clave catastral y la cuenta predial, mediante el sistema del catálogo de INFOCAM. Cabe
hacer mención que es de suma importancia conocer la clave catastral y la cuenta predial del
inmueble, ya que son identificadores únicos que nos permiten ubicarlos con mayor rapidez y
facilidad en el padrón catastral y fiscal, respectivamente.
Datos del Propietario o Poseedor.- En este rubro se consignan los datos de la o las personas físicas
o morales que tienen la propiedad o posesión del predio. Es importante considerar que no siempre
se da el caso de que el propietario o poseedor viva en el inmueble que se va a valuar.
Datos Generales del Predio.- En este inciso se indicarán los datos con los cuales podemos conocer
la ubicación del predio, que en muchos casos difiere del domicilio del propietario.

ESTADO DE CAMPECHE
Datos de Ubicación del Predio.- En este rubro se deberá consignar, en primer lugar, la zona de
valor, la cual está indicada en la Ley de Ingresos de cada Municipio. Ello permite ubicar el inmueble
a valuar, asignar su correspondiente valor unitario de suelo, y también identificar su uso del suelo.
Estos datos correspondientes al equipamiento en la zona donde se ubica el predio, facilitan que a
futuro se considere una nueva propuesta de valor catastral unitario de suelo. Para el caso de la
vialidad se deberá indicar el tipo y material de ésta.
Datos Físicos del Predio.- Se refieren a los datos específicos y cualitativos del predio, como son:
Ubicación en la manzana; Relieve (topografía); Porcentaje de Pendiente; si es baldío o si tiene
construcción; su forma geométrica; su profundidad o fondo, así como su frente. Estos dos últimos,
indicados en metros.
Medidas y Colindancias.-Esta información se genera de los documentos legales presentados

(escrituras, levantamiento topográfico, traslado de dominio o la base de datos del catastro
municipal o INFOCAM). En el espacio de “fuente de información” se anotará el nombre del
documento de donde se obtienen los datos. Cabe señalar la importancia de identificar éstos, ya que
en caso de existir diferencias considerables, se deberán consignar contra lo visto en campo.
Datos Físicos de la Construcción.- Si al realizar la inspección ocular al predio motivo del avalúo, se
observan una o más construcciones (bloques), éstas se deberán desglosar. La superficie se refiere a
los metros cuadrados construidos y en el uso del suelo del inmueble, se indicará el detectado en la
inspección, con las observaciones correspondientes. Esta información permitirá cuantificar el
monto de lo edificado sobre el predio, para asignarle el correspondiente valor unitario catastral, de
acuerdo al tipo (habitacional, comercial y/o industrial, etc.).
Desglose de Construcciones.- Finalmente, en el caso de que el inmueble cuente con varias

construcciones (bloques), éstas se deberán describir desglosando la información solicitada: Clave y
tipo, si está en avance constructivo o terminado; su edad en años; su estado de conservación, el
cual podrá ser bueno, regular o malo; los niveles construidos y su correspondiente área en metros
cuadrados. Esta información nos permite clasificar los tipos de construcción y su estado de
conservación. En caso de que se permita el acceso o se tenga un avalúo elaborado en catastro.
Los datos referidos son necesarios para asignar el valor unitario catastral indicado en la Ley de
Ingresos del Municipio correspondiente.
Considere que es importante indicar quién realizó la inspección y quién corroboró la información
asentada en el formato, incluyendo sus respectivas rúbricas, para aclaraciones futuras.

ESTADO DE CAMPECHE
3.1.2. Levantamiento catastral
Es posible realizar el levantamiento catastral mediante dos métodos, los cuales se pueden
complementar. Uno que se denomina directo, consiste en la aplicación de la topografía y se auxilia
en algunos casos con fotografías aéreas o imágenes satelitales para delimitar y ubicar zonas. Otro,
conocido como indirecto o aéreo fotogramétrico, en el cual se emplean técnicas modernas y está
basada en la medición de la tierra por medio de aereofotogrametría, ortofoto o imágenes
satelitales auxiliándose de la topografía.
Tanto el método directo como el indirecto se utilizan en el levantamiento catastral. El método

catastral directo cada vez se emplea menos, aunque no ha perdido vigencia pues se utiliza como el
apoyo terrestre que requieren los levantamientos fotogramétricos o en pequeñas zonas que
pueden ser complementarias a éstos. Los predios pueden levantarse de varias formas: Cinta,
Tránsito, Estación total y GPS.
La primera opción se considera cuando el levantamiento no presenta mayores problemas, ya que

son predios lote tipo o para construcciones; las demás, cuando los predios son muy grandes e
irregulares.
3.2. Valuación por homologación de predios urbanos
3.2.1. Del Terreno
3.2.1.1. Clasificación de predios
3.2.1.2. Por su régimen de propiedad
Para efectos catastrales, la propiedad se ha clasificado en los siguientes regímenes:
Propiedad privada
La nación tiene el derecho de transmitir a los particulares el dominio de las tierras y aguas y son de
propiedad originaria, constituyendo así la propiedad privada. El Título Constitutivo de una
propiedad deberá registrarse en el Registro Público de la Propiedad. Para inscribir ahí la Escritura
de Compraventa, será necesario que previamente se haya inscrito el Título Constitutivo del régimen
de propiedad del inmueble, en el mencionado registro.

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Propiedad en condominio
Se le denominará condominio al grupo de departamentos, viviendas, casas, locales o naves de un

inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, para uso habitacional, comercial o de
servicios, industrial o mixto, y susceptibles de aprovechamiento independientemente por tener
salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y que pertenecieran a distintos
propietarios. Éstos tendrán un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad de
propiedad exclusiva y, además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes
del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.
Propiedad comunal
Conforme a lo establecido en el artículo 73 de la Ley Agraria, se podría decir que: El predio de uso
común de una comunidad, es aquél que no está destinado para el asentamiento humano y además
tampoco es tierra considerada como parcela.
Propiedad ejidal
Son aquellos núcleos constituidos por más de veinte superficies de tierra aportadas por igual
número de individuos, y que cuentan con un reglamento interno ajustado a lo dispuesto en la Ley
Agraria (artículo 90), y que tanto la aportación como el reglamento consten en escritura pública y
además, esté inscrito en el Registro Agrario Nacional.
Propiedad oficial (de la Nación, los Estados, los Municipios o las Dependencias Descentralizadas):
Son bienes que están sujetos al dominio de uno de los tres niveles de Gobierno y además están
contemplados en sus respectivas leyes.
3.2.1.3. Por su uso de suelo
La zona Urbana es aquella comprendida dentro del límite del centro de población o perímetro
urbano, y para su valuación se clasifica en las siguientes. La zona generalmente se clasifica
considerando según su tipo, atendiendo a las características del uso del suelo de la zona o colonia
incluyendo aquellos casos en los que se aprecien clasificaciones mixtas, tomando en cuenta la
naturaleza y calidad de las construcciones, tipo de proyecto, calidad y cantidad de los servicios
públicos y municipales, así como los niveles económico-sociales de la población y ubicación de las
colonias de los municipios. A continuación, se detalla la siguiente lista:

ESTADO DE CAMPECHE
Residencial de lujo
Residencial de primera
Residencial de segunda
Residencial de interés social
Residencial antigua
Residencial de tercera
Residencial popular
Residencial campestre
Departamental de lujo
Departamental de primera
Departamental de segunda
Departamental de interés social
Comercial de primera
Comercial de segunda
Comercial de tercera
Comercial y de servicios
Mixta: Departamental y comercial
Mixta: Residencial y comercial
Industrial ligera
Industrial semi-pesada
Industrial pesada
Mixta: industrial y comercial
Mixta: industrial y de servicios
Almacenes y bodegas
Comercial de mercados
En transición
Rural o rustica
Asimismo, en la siguiente tabla se refiere la clasificación que se emplea en la normatividad de

valuación vigente:
Clasificación de zonas según la C.N.B.V.

Habitacional Industrial Comercios y oficinas Otros
De lujo Ligero De lujo De mercados
1er orden Semipesada De primera Centrales de

ESTADO DE CAMPECHE
Bueno semi de lujo abasto
2do orden Pesada De segunda Plazas comerciales

Tipo medio
3er. Orden De segunda De tercera
Económico
Interés social De tercera
Popular
Antigua
Campestre
De transformación
Los usos de suelo solo son de manera informativa no tienen un valor tangible en el sistema de
Homologación, por lo mismo no aparece su aplicación en la formulación.
3.2.1.4. Lote Tipo
La Ley de fraccionamientos y Unidades Habitacionales, Condominios y Uso de Inmuebles en tiempo

compartido del Estado de Campeche, en el numeral 42, menciona, que los lotes de
fraccionamientos del tipo de habitación popular, por destinarse a clases proletarias, “se venderán a
precios moderados y podrá permitirse que tengan un frente mínimo de siete metros y una
superficie no menor de ciento veinte metros cuadrados”, asimismo se tomara en cuenta los
programas directores urbanos que existan en los municipios del estado, donde algunos señalan el
lote tipo, y en el caso de los lotes tipos que fueran de los antes mencionados, se le denomina lote
tipo a la dimensión estándar de un predio localizado en una manzana, tomando el fondo del lote,
en función del ancho de la manzana y el frente dependiendo del tipo de zona o colonia que se trate,
dando por ello una diversidad de lotes tipos en una zona o en la ciudad.
En el caso de que el predio a valuar disponga de un frente menor a 7.00 metros, será necesario
aplicarle un factor de demérito correspondiente denominado, frente menor al del Lote tipo, en
función de que; independientemente de que no cumple con la norma del frente mínimo, dificulta
en gran medida la elaboración del proyecto arquitectónico.

ESTADO DE CAMPECHE
3.2.1.5. Factores
3.2.1.5.1. Factor de Área
Este factor determina la relación existente entre el Área del Lote Tipo y el Área Total Valuada,
mediante la siguiente fórmula:
F.A.: 0.25 x (ALT /ATV) + 0.75

De donde:
F.A. es Factor de Área.
ALT es el Área del Lote Tipo.
ATV es el Área Total Valuada.
0.25 es una constante propia de la formula
0.75 es una constante propia de la formula
Este concepto debe aplicarse a los lotes cuya superficie sea menor ó mayor a la del lote tipo, al
aplicarse ésta fórmula encontraremos.
Cuando se aplique a un lote mayor del lote tipo Valuado, resultará un factor de Demérito.
Cuando se aplique a un lote menor del lote tipo Valuado, resultará un factor de Incremento o
Premio.
Esto está determinado por el proceso de valuación de lotes tipo, donde se determinan los méritos y
deméritos del propio terreno1.
3.2.1.5.2. Factor de irregularidad
Son aquellos predios que no quedan comprendidos dentro de los predios regulares, las fracciones
sobrantes después de inscribir lotes regulares (lote tipo), dentro del predio irregular2.
De esta fórmula resultara un factor de demerito aplicable a las áreas irregulares resultantes de la
División Virtual Efectuada.
1
Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria. Gaceta oficial del Distrito Federal, 6 de
diciembre del 2013.
2
Madero García, Ruy J. Valuación Catastral, Federación de Colegios, Institutos y Sociedades de Valuadores de la
República Mexicana, A.C. México 2002.

ESTADO DE CAMPECHE
De donde:
FI: Factor de Irregularidad
AR = Área Regular
AT = Área Total
El área regular es el lote tipo (10.00 x 15.00, 7.00 x 20.00, por mencionar algunos), o el área propia
del terreno a valuarse, es la que se tomara para la aplicación de la formula en la División virtual del
terreno3.
Los factores de irregularidad y de forma no son los mismos criterios para la valoración de un
terreno.
3.2.1.5.3. Factor de fondo
El factor de fondo4 se calculara con los deméritos o castigos aplicables a las Fracciones que
presenten Fondo mayor al del Lote tipo predominante en la manzana ò zona.
Cuando el fondo del lote sea mayor del fondo del lote base, se fraccionaran el lote trazando
paralelas al frente a las distancias iguales del fondo.
Para tomar en cuenta el efecto del fondo, el valor unitario de la fracción obtenida se multiplicara
por un factor de fondo (FF) como sigue:
3
Ficha de Homologación División Virtual de terreno, M.V. Arq. Pablo E. Prast Riestra; Colegio de valuadores tabasqueños
A.C.
4
BANCOMER, S.A., Institución de Banca Múltiple, Instructivo de valuación inmobiliaria, Septiembre de 2003.

ESTADO DE CAMPECHE
a) Para la fracción más cercana del frente del lote ( en la figura, la fracción 1) donde FF= 1.00
b) Para la fracción siguiente (fracción 2 de la figura) donde FF= 0.70, siendo esta una
constante ya establecida en valuación.
c) Para las siguientes fracciones se multiplicaran el factor anterior por 0.70, así sucesivamente
hasta cubrir el fondo del lote. En nuestro caso la fracción 3 tendrá un FF = 0.70 x 0.70 = 0.49
Es decir, Factor de fondo (F.F.) su constante será 0.70 y se multiplicara cuantas veces sean las
fracciones de un terreno.
Ejemplo:
F.F = 0.70 x 0.70 x 0.70=0.34 esto quiere decir que hay tres fracciones más del lote tipo.
F.F = 0.70 x 0.70 x 0.70 X 0.70= 0.24 esto quiere decir que nuestro lote tipo tiene cuatro fracciones
más del lote tipo.
Y así sucesivamente si el lote tiene más fracciones.
3.2.1.5.4. Factor frente
El frente es la característica más importante de un lote de terreno urbano, ya que da acceso y

servicio al lote. Por ello en algunas entidades se usa una dimensión de frente como unidad de valor.
Respecto lo anterior, cabe indicar que, donde se encuentran frentes menores que el frente tipo, es
preciso aplicar un factor de demerito, ya que reduce el acceso y, por consiguiente la posibilidad o la
comodidad de aprovechamiento de un predio.
En el caso de factor de frente5 (Fr.) se aplicara la siguiente formula, cuando el predio a valuar
disponga de un frente menor a 7.00 metros.
En donde:
FR= es factor frente del lote tipo autorizado
También la siguiente variante en Fr.:
5

ESTADO DE CAMPECHE
Donde si el frente del lote es igual a 7.00 metros su factor de frente resultante será 1.00
Donde si el frente del lote es igual a 6.00 metros su factor de frente resultante será0.72
Donde si el frente del lote es igual a 4.00 metros su factor de frente resultante será0.65
Siendo esto una regla ya establecida en valuación.
Para la aplicación de esta fórmula de factor de frente se tiene como referencia el lote tipo de 7.00
mts de frente, su aplicación resultante de la formula será diferente cuando el lote valuado sea
mayor que el lote tipo.
3.2.1.5.5. Factor de topografía
Este Factor es una Variante del Factor de Pendiente (F.p.) y resulta de multiplicar un Dato Fijo (0.35)
por la Pendiente del Lote o Talud Equivalente, cuyo resultado se restará a la unidad.
F. Top.= Factor de topografía

F. Top. = (1 – 0.35t)
De donde:
t = Talud Equivalente.
3.2.1.5.6. Factor de comercialización
El factor de comercialización se determina en base a la siguiente formula.
En donde:
Com.= es comercialización.
I = inflación
g = % por ciento de gastos de venta
n = número de meses en comercializar

ESTADO DE CAMPECHE
3.2.1.5.7. Factor de ubicación
En el caso del factor de ubicación6, es el que influye en el valor unitario medio correspondiente al
área o corredor de valor en su aplicación a un predio, en función de la posición del mismo en la
manzana en que se ubica. Por ejemplo:
FU= Factor de Ubicación.
Clave lote Posición del lote en croquis Tipo de zona

manzana residencial comercial
0 Intermedio 1.00 1.00
1 Esquina 1.15 1.20
2 Dos frentes 1.10 1.15
3 Tres o más frentes 1.15 1.20
Cabecero
4 1.25 1.35
5 Manzanero o más 1.30 1.40

frentes
6 Manzanero 3 frentes 1.25 1.35
6

ESTADO DE CAMPECHE
7 Interior 0.70 0.75
Este factor de ubicación es con respecto a la posición del comparable dentro de la manzana, donde
hay dos valores uno residencial y otro comercial de acuerdo al uso del comparable, se toma por la
apreciación en el levantamiento del sitio7.
3.2.1.5.8. Factor de zona (FZ) comparable con el resto de la ciudad
Este factor nos indica en la posición que se encuentran dentro la estructura urbana de la ciudad,
tomando en cuenta los aspectos como son: céntrica, intermedia, periferia, de expansión y rural,
donde muchas veces esta ubicación depende si cuentan con los servicios e infraestructura cercana.
Este valor influye en el valor de un predio según su ubicación. Asignándose los siguientes valores:
Céntrica 1,000
Intermedia 0,950
Periférica 0,900
De Expansión 0,850
Rural 0,800
Es aquí donde la percepción del valuador nos dirá la característica a asignar al comparable en
estudio. En nuestros casos de acuerdo al crecimiento de los centros de población se elabora un
plano de catastral con las características antes mencionadas de acuerdo a la consolidación de las
mismas.
3.2.1.5.9. Factor multifactorial para terrenos
Los elementos que son necesario considerar en la valuación multifactorial de terrenos8 son los
siguientes: el factor de eficiencia para terrenos, esto de acuerdo a los factores físicos, económicos
y gubernamentales. Como variables utilizamos su localización, vías de acceso, urbanización,
7
8
M.V. Arq. Pablo E. Prats Riestra, Colegio de Valuadores de Tabasco, A.C.

ESTADO DE CAMPECHE
servicios, infraestructura, posición del lote, zona geometría, topografía, productividad, proyecto,
obras complementarias, alineamiento, uso de suelo, licencia de construcción, precio de ventas
estatus legal y las restricciones y afectaciones. Para cada una de estas variables existe un parámetro
que determina desde las condiciones máximas o mínimas en las que se encuentra cada una de
ellas. Posteriormente se obtiene el porcentaje de incidencia por cada una de las variables, dando
como resultado el factor de eficiencia del terreno, que se compara con un porcentaje máximo.
Los factores que determinaran el multifactorial serán los siguientes, donde los parámetros están
dados en el proceso de valuación bajo los siguientes rangos, donde se especifica las características
dándole un valor numérico, para poder obtener un porcentaje del factor al final de la valuación de
cada una de estas.
Sin Riesgo Riesgo Riesgo Riesgo Riesgo Riesgo Riesgo Riesgo

riesgo Muy
mínimo Bajo Moderado Normal Presente Alto Considerable Sustancial
Localización
10 9 8 7 6 5 4 3 0
Vías de Acceso Periférico Principales Colectoras Sub-Colec Local Privada Camellón Vecinal Brecha
10 9 8 7 6 5 4 3 0
Riesgo Nulo No se Aceptable Mínimo Mediano Alto Muy Alto Peligroso Total
Observa
Ambiental 9 8 7 6 5 4 3 2 1
Productividad Optima Excelente Muy buena Buena Normal Regular Bajo Muy bajo Nula
Renta 10 9 8 7 6 5 4 3 0
Proyecto Optimo Productivo Muy Bueno Bueno Adecuado Regular Malo Obsoleto Sin
a Desarrollar 6 5 4 3 2 1 0.5 0.25 0
Obras Bardas Cercas Rellenos Taludes Mejoramiento Patios Caseta Energía Otros
Complementarias 9 8 7 6 5 4 3 2 1
Alineamiento Vigente Por No. Oficial Sin Sin Afecta Restricción Afectación Derecho de Servidumbre
renovar Restricción Vía
5 4.75 4.5 4.25 4 3.75 3.5 3 2.5
Uso Suelo Comercial Comercial Resid 1a Resid 2a Mixto I. Social Servicios Industrial Reserva
1a 2a
5 4.75 4.5 4.25 4 3.75 3.5 3 2.5
Licencia de Vigente Comercial Residencial Mixto Servicios I. Social Industrial Reserva Otro
Construcción 7 6 5 4 3 2 1 0.5 0.25
Precio de Venta Avalúo Optimo Adecuado Excesivo Alto Bajo Mínimo Fuera de No sabe
Rango
Ofertado 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0.25 0.1 0
Status Privada Condominio Coo- Comunal Ejido Minoría Hipotecada No En Litigio
Propied escriturada
Legal 6 5 4 3 2 1 0.5 0.25 0
Restricciones Sin Restricción Afectación Arroyo Drenaje Torres CFE Der. Vía Oleoductos Otros
y/o Afectaciones 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0.25 0.1 0

ESTADO DE CAMPECHE
Para la aplicación de estas variables y sus coeficientes son de percepción del valuador en sitio o al
entrevistar o solicitar información del terreno o construcción a valuar, esta metodología está
basada en las características del alrededor del propio bien a valuar9.
Se le otorgará un valor de ponderación a cada una de las características establecidas en el apartado

anterior, lo cual servirá para establecer el factor de homologación para cada zona.
En aquellas colonias que no existiera movimiento inmobiliario que permita determinar su valor de
mercado, se le considerará el valor establecido en alguna colonia homogénea.
3.2.1.5.10. Factor de eficiencia deservicios públicos para terrenos
Para el caso de la aplicación de factor de eficiencia de servicios para terrenos por la zona de
ubicación, la aplicación son los siguientes factores:
Servicios Excelente Muy Bueno Bueno Mediano Aceptable Regular Deficiente Nulo
Públicos
Rangos 1 0,95 0,9 0,85 0,8 0,75 0,7 0,65
Los rangos están dados por la formulación en valuación, de acuerdo a la investigación de un

profesionista de la Valuación10, mismos que fueron presentados y avalados en un congreso de
valuación, siendo las semejanzas más cercanas a la realidad del criterio de dictamen técnico de
calidad efectuado por algunas instituciones de gobierno.
En los casos de agua potable, energía eléctrica, alumbrado público, recolección de basura,
suministro de gas, telefonía, servicio de tv cable, vigilancia por mencionar algunos, los parámetros
se toman en cuenta de acuerdo a la eficiencia de los servicios en días.
En los otros casos como son los servicios: estacionamientos, señalización, guarniciones, banquetas,
ancho de calle, intensidad vehicular, señalización, nomenclatura, contaminación visual y ambiental,
ruidos, en estos casos los rangos se miden por su construcción y calidad de los servicios.
Excelente: su coeficiente es igual a 1.00

Donde los servicios estén completos los 365 días del año.
Donde el servicio está completo al 100 % en cuanto a su construcción.
9
Asociación de Institutos de Valuaciones, A.C.
10
M.V. Arq. Pablo E. Prats Riestra, Colegio de Valuadores de Tabasco, A.C.

ESTADO DE CAMPECHE
Muy Bueno: su coeficiente es igual a 0.95

Donde los servicios están en un rango de 365 días a 300 días del año.
Donde el servicio está al 95% en cuanto a su construcción.
Bueno: su coeficiente es igual a 0.90.

Mediano: su coeficiente es igual a 0.85.

Aceptable: su coeficiente es igual a 0.80.

Regular: su coeficiente es igual a 0.75.

Donde los servicios van en un rango de 149 días a 100 días del año.
Deficiente: su coeficiente es igual a 0.70.

Nulo: su coeficiente es igual a 0.65.

Donde no se cuenta con los servicios.
Estos parámetros se toman de acuerdo a la percepción del valuador o en algunos casos se pregunta
al usuario, solo para confirmar la existencia en su caso de estos servicios.
En la aplicación de acuerdo a la formulación establecida para valuación ninguno de los parámetros

tiene el mismo peso solo se marcan (1) como el indicativo de los parámetros de acuerdo a la calidad
de los factores de eficiencia de servicios en una zona.

ESTADO DE CAMPECHE
3.2.1.5.11. Factor de eficiencia de infraestructura para terrenos
En los factores de eficiencia de infraestructura los rangos que se toman son de acuerdo a la
distancia de donde se encuentre el inmueble a valuar contra la infraestructura.
INFRAESTRUCTURA Inmediato 200m 300m 400m 500m 600m 700m 800 o

más
Rangos 1 0,95 0,9 0,85 0,8 0,75 0,7 0,65
En la aplicación de acuerdo a la formulación establecida para valuación ninguno de los servicios de

infraestructura tiene el mismo peso solo se marcan (1) como el indicativo de los parámetros de
acuerdo a la cercanía de los factores de eficiencia de infraestructura, estos rangos van de lo más
cerca o inmediato al terreno de estudio a un radio de 800 mts o más.
3.2.1.5.12. Cálculo del Valor Unitario Catastral del Terreno por homologación
La aplicación de los factores antes mencionados se toma en consideración de acuerdo a las

diferentes normativas vigentes para la valuación11, mismas que se aplican, para el sistema de
homologación de valores de suelo y construcción.
Para estos factores su aplicación en el valor del suelo será de acuerdo a las características propias
de cada sujeto en estudio, tomando en cuenta la habilidad de percepción del valuador.
Una vez obtenidos los factores correspondientes de cada sujeto comparable, se procede al llenado
de cada factor en la hoja de cálculo Fichas Homologación del municipio (Ver anexos del manual) del
cual se pretende realizar el cálculo, en la pestaña correspondiente “S Homologación terreno”,
donde todos los factores son tomados de la pestaña factores SHT, que es donde ya está aplicada la
fórmula de todos los factores que se consideran en este estudio los cuales son:
 Factor de Área (F.A)

 Factor de Irregularidad (F.I)
 Factor de Fondo (F.F)
 Factor de Frente
11
Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C. reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de
inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda. Diario oficial, lunes 27 de septiembre del 2004. Y modificaciones
vigentes.

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 Factor de Topografía
 Factor de zona
 Factor de Ubicación
 Factor Eficiencia de Servicios Públicos
 Factor de Eficiencia de Infraestructura
Los cuales ya se describieron anteriormente y después de haber sido analizados individualmente

fueron calculados los resultados de dichos factores.
F A C T O R E S DE T E R R E N O TOTALES
F.C. F.A F.I F.Z F.U F.F F.T F.S F.M F.E.I. Homologación. Promedio.
A*B*C*D*E*F*G*H*I*J PROM; A,J
1,031 1,283 1,000 0,950 1,000 0,720 0,913 0,843 0,568 0,591 0,233 0,890
1,020 1,000 1,000 1,000 1,000 0,500 1,00 0,843 0,568 0,591 0,144 0,852
Los valores de cada uno de los factores se multiplican por la superficie del terreno con el precio de
m2el cual sale de la división del valor de venta entre los m2 de terreno, por cada uno de los
comparables, después se aplica la homologación de los factores mismos que salen de la
multiplicación entre cada uno de ellos, además se saca el promedio ponderado que es la suma de
los factores aplicados entre la cantidad de factores aplicados, donde los resultados de los factores
de homologación y factor promedio ponderado se multiplican por el valor del m2 de terreno
comparable, dando con ello el valor del terreno.
No. UBICACION AREA VALOR PRECIO/m2
1 sin nombre 75,00 100.000,00 1.333,33
2 Carlos Cano Cruz 200,00 150.000,00 750,00
TOTALES VALORES / M2
Homologación Promedio. Homologación Promedio
A*B*C*D*E*F*G*H*I*J PROM; A,J (A*B*C*D*E) $ (PROM; A-J) $

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0,233 0,890 310,849 $1.186,28
0,144 0,852 108,056 $639,07
Teniendo estos valores se hace una sumatoria de los valores por homologación y por promedio
donde hacemos la suma de estos dos valores y se dividen entre dos, y nos da nuestro valor de
terreno en la zona donde se encontraron los comparables de terreno, este es el valor que se
aplicara en la zona catastral.
VALORES / M2
Homologación Promedio
PROMEDIO 181.15 672.55
Valor Homologado del $426.85
Terreno:
En el caso de no encontrar comparables de terreno en otras zonas se hará el traslado de estos

comparables en las otras zonas catastrales del 2014, donde aplicaremos el criterio de factores de
acuerdo a sus características de multifactorial, factores de eficiencia de servicio e infraestructura,
donde solo conservaremos los valores propios del terreno.
3.2.2. De las construcciones
3.2.2.1. Clasificación de las Construcciones
Dentro de este apartado se analizan aquellos predios que cuentan con edificaciones u otros tipo de
estructuras realizadas por el hombre, las cuales están identificadas dentro de la Tablas de Valores
catastrales unitarios de construcción. En el caso de existir construcciones en el predio que no estén
determinadas en esta tabla, se realizará un análisis independiente para calcular cada una de éstas.
(Ver tabla de clasificación general de las construcciones en anexos).
3.2.2.2. Por su periodo
Antiguo.- Los inmuebles que se consideran antiguos son los que fueron construidos a partir de la
época de la colonia; es decir, durante los siglos XVI, XVII, XVIII, así como los del siglo XIX y en
algunos casos hasta mediados del siglo XX, antes de la generalización del uso del concreto armado.

ESTADO DE CAMPECHE
Moderno.- En la arquitectura, se relaciona con el empleo de las edificaciones realizadas por

máquinas o procesos industriales muy técnicos. Estas nuevas formas fueron hechas con materiales
industrializados como el acero y el concreto, de donde se inicia la utilización del concreto armado,
parte aguas que determina el principio del modernismo en la construcción.
3.2.2.3. Por su tipo
Antiguo se divide en:
Histórica.- Son las construcciones antiguas, dignas de trascender como parte de la historia de
nuestro país, y que en su mayoría están catalogadas como monumentos históricos o patrimonio
histórico.
Regional.- Construcciones o inmuebles que corresponden con las costumbres y manera de ser, del
lugar; así como con lo extremoso del clima y lo variado del paisaje. Guardan tradiciones populares
en relación al sitio y la gente, de acuerdo al marco circunstancial que las condiciona.
Moderno se divide en:
Regional.- Las construcciones regionales o vernáculas, se adaptan a las características del lugar, a lo
extremoso del clima, y a lo variado del paisaje empleando los materiales del lugar con los sistemas
constructivos y acabados modernos. La forma de la estructura se asemeja a las empleadas en el
lugar. Este tipo de edificación puede ser utilizada para vivienda o comercio.
Habitacional.- Inmuebles destinados a utilizarse como casa habitación o vivienda, que se desplanta
de forma horizontal (casa habitación) o de manera vertical (edificio multifamiliar).
Horizontal.- Edificaciones o inmuebles cuyo uso es vivienda unifamiliar establecida en unidades

independientes, de uno, dos y hasta tres niveles. Se construye con elementos horizontales,
pudiendo o no compartirla estructura y los demás elementos medianeros.
Vertical.- Edificios de más de dos niveles que alojan viviendas en un solo terreno común y en una
sola estructura vertical, con unidades de propiedad exclusiva, con derechos y obligaciones de
copropiedad sobre el suelo y los demás elementos comunes del inmueble de conformidad con lo
que establece el Código Civil para el Estado de Campeche. Estas construcciones se encuentran
sujetas a la reglamentación municipal respecto del uso del suelo, densidad de población y
coeficientes de ocupación y utilización del suelo.

ESTADO DE CAMPECHE
Comercial (servicios y productos).- Inmuebles destinados a la venta de productos y con posibilidad

de almacenaje en pequeñas proporciones. Son inmuebles en uno o más niveles, en lotes aislados o
en conjuntos comerciales utilizados como comercio o para ofrecer servicios múltiples a la
población.
Comercial plaza.- Grandes edificios diseñados para alojar numerosos locales comerciales de
medianas dimensiones, a veces con más de una tienda ancla.
Comercial estacionamiento.- Inmuebles destinados al uso comercial, cuya función es alojar autos.
Cuentan con una estructura de varios niveles.
Comercial oficina.- Inmuebles destinados a las actividades mercantiles de bienes y servicios; por lo
general son construcciones proyectadas en más de un nivel.
Industrial.- Edificaciones que se presentan en pequeñas y grandes naves cuya estructura puede ir
de lo pesado a lo ligero, pudiendo estar desplantadas fuera o dentro de los centros de población;
sin embargo, se encuentran principalmente en los corredores y parques industriales.
Industrial pesada.- Es construida para alojar a la industria considerada como riesgosa por el manejo
y transporte de sustancias químicas e hidrocarburos, regularmente se establecen en la periferia de
la ciudad.
Industrial media.- Edificaciones de claros pequeños utilizadas principalmente como bodegas.
Industrial ligera.- Construcciones de claros pequeños generalmente usadas como cobertizos.
Especial.- Edificación que se considera especializada por el uso o destino para el que fue construida.
Hotel-hospital.- Construcciones que forman parte de los edificios comerciales, cuyo uso proyectado
es el de atender a un gran número de usuarios, por lo que para su funcionamiento necesitan del
uso excesivo de instalaciones especiales.
Educación.- Construcciones especializadas que forman parte de los edificios especiales,

conceptualizados de origen para ser aulas, bibliotecas, salas para audiovisuales, etc.
Auditorio-gimnasio.- Edificios en los cuales se requiere librar grandes claros para dar lugar a salas
de audiencia, escenarios de grandes dimensiones o para obtener un espacio propio para el

ESTADO DE CAMPECHE
desarrollo de eventos deportivos. Cuentan con zona para gradas o para butacas, vestidores y a
menudo, zona de regaderas.
Obras complementarias.- Las obras complementarias son aquéllas que proporcionan comodidad o
beneficios al inmueble y que se deberán de valuar como un elemento independiente a la
construcción.
Albercas.- Construcciones destinadas a actividades de recreación acuática.
Bardas y/o rejas.- Son estructuras que circundan o delimitan una propiedad.
Pavimentos.- Estructuras realizadas a partir de la mezcla de materiales pétreos. Esta mezcla, una
vez fraguada, se utiliza para estacionamientos, canchas, patios de maniobras u otros destinos.
3.2.2.4. Por su calidad
Precaria. Construida sin proyecto calificado ni acabados uniformes. Son espacios construidos de
estructura provisional, catalogada dentro de este apartado, además, por no contar con la
infraestructura adecuada.
Económica. Se trata de construcciones construidas sin proyecto, con acabados mixtos y algunos
faltantes de recubrimientos. Cuenta generalmente con Infraestructura parcial.
Interés social. Vivienda construida en grupos (Familiar o Unifamiliar), conceptualizada con

prototipos, y que cuenta con un proyecto e Infraestructura adecuados y acabados austeros.
Media. Normalmente conceptualizada con espacios diferenciados por sus usos. Acabados
irregulares en cuanto a calidad, con Infraestructura suficiente.
Superior. Edificación realizada con un proyecto previo, espacios amplios, vestíbulos y la definición
de acabados uniformes en cuanto a calidad y servicios.
Lujo. Espacios diferenciados por sus usos de un proyecto previamente definido, acabados
uniformes en cuanto a calidad. Construcciones de diseños singulares y larga vida útil con un
tratamiento especial a la seguridad del lugar.
Especial. Inmuebles de características singulares y diseño único.

ESTADO DE CAMPECHE
3.2.2.5. Tabla de Clasificación de la construcción

ESTADO DE CAMPECHE
3.2.2.6. Factores de la construcción
3.2.2.6.1. Conservación
Aún y cuando el estado de conservación se puede plantear como un factor, los municipios del
Estado de Campeche publican los valores catastrales unitarios de construcción de acuerdo al Tipo y
al Estado de Conservación, considerando los tres probables estados: Bueno, Regular y Malo; los que
se determinarán si la construcción alcanza los siguientes niveles.
Bueno: Construcción nueva o en buen estado, pudiendo estar dentro de esta clasificación aún y
cuando le falte pintura o reparaciones menores, (grietas pequeñas o humedad aislada).
Regular: Construcciones con acabados en mal estado, falta de pintura, elementos estructurales con
pequeñas grietas, humedad en muros, falta de barniz o de esmalte en puertas, ventanas o
protecciones y algunas piezas rotasen el caso de pisos o lambrines.
Malo: Las construcciones cuyos acabados estén desprendiéndose (aplanados inservibles), herrería
con fuerte avance de corrosión, gran cantidad de vidrios rotos, muebles sanitarios con deficiente
funcionamiento y algunos elementos estructurales con fallas como grietas y que necesitan
reparación mayor o su reemplazo. Construcción casi en estado de abandono.
3.2.2.6.2. Edad
La depreciación es un proceso continuo que tiene lugar en toda propiedad física y se refiere a la
pérdida del valor, es decir, es la disminución del valor o precio de una cosa las construcciones
debido a que tienen una vida económica limitada12. Las cuales se dan por causas de deterioro físico
y obsolescencia funcional o económica; y es la relación entre la edad cronológica y la vida útil
remanente de una construcción y se calcula mediante la siguiente formula general:
D=E/Vur
En la que:
D= Depreciación
E= Edad
Vur= Vida útil remanente
12

ESTADO DE CAMPECHE
Para el caso de la edad, se considera de dos formas:
Edad cronológica: Aquella que puede ser comprobada mediante fuentes veraces, tales como:
licencia obra, aviso de terminación de obra, manifestación de obra en propiedad.
Edad aparente: (Ad corpus) es aquella estimada por el perito cuando no se tenga documento de
referencia y se consignará de acuerdo al estado de conservación de la construcción, según la
experiencia del valuador.
Las causas de la depreciación se clasifican en el deterioro físico, a la obsolescencia funcional y

obsolescencia económica.
El deterioro físico se debe a diferentes causas, como el uso, abuso, abandono, fisuras,
cuarteaduras, fallas estructurales, vicios ocultos de las construcciones. Se entiende como la pérdida
del valor por comparación con una propiedad nueva derivada del desgaste, uso en el servicio, y la
influencia de los elementos climatológicos.
La depreciación por obsolescencia económica se presenta cuando las condiciones económicas

externas afectan el grado de utilización, cambios provocados por el medio ambiente, por el diseño
industrial o por las generaciones de las utilidades. Por ejemplo el nivel social, económico y cultural
de los vecinos, cambio de uso de suelo, planes de desarrollo urbano, los reglamentos y
normatividades gubernamentales.
En la depreciación por obsolescencia funcional, se entiende la obsolescencia derivada por ser

menos útil, no más útil o deseable, debido a los cambios en el diseño o en el proceso. También
puede ser como la capacidad inadecuada ligada al departamento de proceso, o en el artículo
mismo, o en sus relaciones con otras partidas comprendidas dentro de la propiedad del bien. Un
proyecto no adecuado, instalaciones no adecuadas, que contravienen normatividades o
reglamento, a causas de la edad de los edificios, debidos al estudio arquitectónico del bien, son
ejemplos de una depreciación por obsolescencia.
Para la valuación se aplica el criterio de ROSS-HEIDECKE, la fórmula para aplicar este factor es la
siguiente:
D= [ 1 - ( 0.50 ( E / VT ) + ( E / VT )2 ] X C
En donde:
D = es depreciación.

ESTADO DE CAMPECHE
Tabla de calificación a las construcciones por su estado de conservación

Estado de conservación Factor
Nuevo 1.00
Muy bueno 0.9748
Normal 0.9068
Regular 0.9191
Reparaciones sencillas 0.8199
Reparaciones importantes 0.6680
Rehabilitación total 0.4740
Ruinoso 0.2480
Inutilizable 0.0010
* Se aplicará el Factor de Calificación ( “C” ) a la Fórmula de depreciación Ross – Heidecke.
3.2.2.7. Cálculo del Valor de construcción homologado
Cuando la información sea obtenida a través de fuentes directas; es decir, visitar el inmueble y
tomar datos referentes a su ubicación, su entorno, estado de conservación y edad del inmueble, es
se procede a realizar la comparación entre los datos recabados y el objeto de estudio, para
determinar si es o no comparable.
Así también, s debe registrar la fecha de visita al inmueble, para poder ir contando con un banco de
datos, el cual deberá ser de acuerdo a la Inspección general de la zona de estudio, se considera
tomar fotografías de fachada y del entorno de los inmuebles como comparable.
Posteriormente, para efectos del cálculo del valor de la construcción por homologación, se
consideran los siguientes factores de edad, estado de conservación, ubicación, así como también el
área de la construcción, mismos que al realizar la homologación se determina el valor unitario de
homologación de construcción.
Por ejemplo:
HOMOLOGACIÓN DE CONSTRUCCIONES
N UBICACION VALOR AREA USO VALOR FACTORES DE MERITO O DEMERITO V.N.R. IMPORTE LATITUD LONGITU
o. DE M2 UNITA UNIT D
VENTA RIO DEPRECI E.C. F.U. F.R.
Construc
$/M2 ACIÓN
ción
1 Ignacio Ramírez $ 100.000 HABITACION 1,850.00 0.78 0.919 1.000 0.715 1322.48 $ 18° 15' 17.21 92° 5'
185,000.00 AL 132,248.28 '' 35.61''
2 Ignacio Manuel $ 100.000 HABITACION 2,850.00 0.78 0.907 1.000 0.705 2010.07 $ 18° 15' 92° 5'
Altamirano 285,000.00 AL 201,007.33 15.21'' 25.57''

ESTADO DE CAMPECHE
Después de obtener el factor resultante (FR) se hace la multiplicación del valor unitario por m2 por
el factor resultante (FR), el cual nos da el Valor Nuevo de Reposición (V.N.R.).
FACTORES DE MERITO O DEMERITO

DEPRECIACIÓN E.C. F.U. F.R.
0.78 0.919 1.000 0.715
0.78 0.907 1.000 0.705
Una vez obtenido este valor (V.N.R.) se multiplica por los m2 de la construcción, dando con ello un
importe de valor de la construcción.
FACTORES DE MERITO O DEMERITO V.N.R.UNIT IMPORTE

DEPRECIACIÓN E.C. F.U. F.R.
0.78 0.919 1.000 0.715 1322.48 $ 132,248.28
0.78 0.907 1.000 0.705 2010.07 $ 201,007.33
La homologación de los valores V.N.R. se hace la ponderación de los seis valores resultantes, dando
con ellos, el valor nuevo de reposición de construcción por m2 en la zona de estudio del municipio
que se pretende calcular el valor de la construcción.
VALOR NUEVO DE REPOSICIÓN POR M2 $

2,222.19
Por tal motivo, debido a la información que se estime o de resultado de lo anterior, se realiza el
análisis de Precios Unitarios (P.U.) de viviendas de interés social, medio, y residencial en la cabecera
del municipio que se trate, esto para determinar los valores de construcción tomando en cuenta la
siguiente tabla:
Tipo Muros Techos Pisos Valor

1 Madera, lamina o embarro Lamina o Huano Tierra o cemento $1,250.00
2 Block sin aplanados Lamina Tierra o cemento $1,507.00

ESTADO DE CAMPECHE
3 Block con aplanados Lamina firme $1,961.17

4 Block con aplanados concreto Loseta $3,478.07
5 Similar al anterior pero con acabados de lujo $5,647.06
Como ejemplo, se consideró una vivienda tipo 35.00 m2 aproximadamente, donde se fueron
cambiando los tipos de materiales de construcción que a su vez nos dieron los precios unitarios
(P.U.), los cuales fueron analizados sus valores de mano de obra y material, de la cabecera
municipal de estudio, dando con ello los precios unitarios de construcción a que se refiere la tabla
anterior. Mismos que se sugiere que sea la aplicación para el año 2015.
4. Procedimiento de zonificación
El método de valuación por homologación, como ya se ha expuesto, da importancia al estudio de

mercado y a su localización de los comparables, entendida ésta como el análisis del territorio y sus
desarrollos tanto estructurales como urbanísticos. De ahí que es necesaria la realización de una
zonificación inicial, que debe estar coordinada en todo el territorio de ámbito común, y a partir de
ella habrá que realizar una actualización constante con el fin de que la zonificación de valores sea
vigente en todo momento.
El proceso de formación de la zonificación de los valores catastrales, que servirá de base para la
determinación de los valores catastrales -2015-, ayudará a mejorar los resultados de la valuación
por homologación, contribuyendo con una mayor coordinación en todo el territorio estatal de
ámbito común.
Por ello la zonificación, es una tarea técnica esencial dentro del modelo de homologación, que va a
permitir a los catastros estar en condiciones de valorar toda la riqueza inmobiliaria del territorio
común en ciclos reducidos anuales, sin perjuicio del modelo actual basado en la elaboración de
valores catastrales donde no se ha logrado llevar el valor catastral equiparable al comercial, donde
no sea un porcentaje estimativo para no afectar al ciudadano con un incremento por debajo de la
realidad inmobiliaria.
La zonificación de los valores catastrales es el resultado de la comparación de valores de suelo en

todo el territorio de una ciudad o municipio, obtenido con criterios homogéneos, en el ámbito de
suelo urbano, los planos de zonificación de valor catastral se configuran como un conjunto de
espacios o terrenos delimitados del territorio, representativos de valores homogéneos de suelo
según su uso, expresados en forma de valores de mercado según la tendencia del crecimiento dela
ciudad, infraestructuras o el propio uso de suelo que genere una actividad económica –comercial o
industrial- que se le puede denominar banda de valor.

ESTADO DE CAMPECHE
La primera etapa en la formación de la zonificación de valor, es la delimitación geográfica de la

cabecera municipal que van a delimitar las zonas de valor que representan ámbitos homogéneos
de valoración de suelo para cada uso. Una de las dificultades de esta tarea es determinar qué
suelo hay que delimitar como urbano.
Para ello, se da por supuesto que se delimitará por el planeamiento considerando la naturaleza
urbana con los efectos fiscales y definido como tal en la normativa vigente, pero hay una amplia
particularidad, y puede suceder que haya municipios sin planeamiento de programas directores
urbanos (PDU) o que el mismo esté en fase de actualización o, que esté aprobado definitivamente
pero no haya sido incorporado al Catastro.
En todos los casos se debe tener en cuenta que actualmente todos los municipios tienen una
delimitación de suelo de naturaleza urbana a efectos catastrales conforme a la últimas
zonificaciones de valores aprobada, que es por la que tributan en los catastros todos los bienes
inmuebles urbanos, delimitación que será la que se utilice hasta que a través del mantenimiento
catastral se incorporen los nuevos desarrollos que surjan y se actualice la base de datos según los
procedimientos previstos.
Dentro de los usos existentes en los bienes urbanos en el ámbito de la zona en estudio común el
más relevante por número de bienes inmuebles existentes es el uso habitacional. Por ello, la
zonificación de valor es prioritaria y la más importante es el que corresponde a este uso.
Por tanto la zona de valor de este uso, se deberá realizar para toda la zona urbana por tener una
extensión global y por ocupar todo el suelo de naturaleza urbana de la cabecera, llegando a cubrir
áreas en las que este tipo de valor tenga incluso carácter de expansión.
También se deberán realizar las zonas de valor, o capas, del resto de los usos, obteniendo tantas
zonas como usos con valores distintos al residencial, comercial, oficina, almacén, industrial,
turístico y estacionamientos, no siendo necesario realizarlos si no hay valores distintos dado el
crecimiento económico de la ciudad en análisis.
La zonificación de valores definitivo será el resultado de fusionar las distintas capas en una sola, que
se denominará zonificación general o zona valor, generando los perímetros correspondientes los
cuales permitirán el traslado posterior a la base de datos alfanumérica de los valores de los distintos
usos.
En el caso de municipios sin dinámica inmobiliaria, la metodología de trabajo para la delimitación

de las zonas se determinará según la clasificación de los mismos realizada durante los últimos 5
años, esta clasificación tendrá en cuenta las características similares de los valores de suelo en
cuanto a una serie de aspectos que permitan un análisis de mercado conjunto de actividades

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económicas de importancia de cada una en el municipio (agricultura, ganadería, industria, servicios

y turismo) o datos inmobiliarios (número de inmuebles urbanos, tipología de la construcción
predominante, actividad de construcción o nivel de desocupación).
Además de esta zonificación de zonas de valor general, existirá otra zonificación denomina banda
de valor suprazonal que delimitará ámbitos de territorio homogéneos de valoración mediante la
agrupación de usos comerciales superiores a la zona con características morfológicas similares que
van a permitir estudios y análisis estadísticos y de mercado de mayor ámbito.
El área homogénea es la delimitación constituida por un conjunto de manzanas que cualitativa y

cuantitativamente tienen como características predominantes el régimen jurídico de la propiedad;
uso del suelo; la existencia, calidad y disponibilidad de los servicios públicos, infraestructura y
equipamiento; nivel socioeconómico de la población; tipo y calidad de las construcciones y
valores unitarios de suelo. 13
La delimitación técnica de las áreas homogéneas se hará en polígonos cerrados de forma y tamaño
variables integrando manzanas completas; su perímetro deberá estar definido por límites físicos
como son vialidades y accidentes topográficos, que determinen las características predominantes y
que permitan establecer con claridad las demarcaciones de unas y otras.
Las dos capas de información zonificación general y banda de valor, complementan los planos
cartográficos que en resumen da la valuación por homologación, de esta forma fácilmente se puede
visualizar la aplicación de la metodología.
Para realizar la zonificación hay que tener en cuenta los siguientes criterios: por un lado, las
características morfológicas del municipio y su cabecera, su crecimiento histórico, la configuración
del tejido urbanístico su clasificación y características generales del planeamiento; y por otro, los
usos reales o permitidos en el suelo y las características de las construcciones (tipología, categoría,
antigüedad).
También hay que tener en cuenta los valores vigentes, tanto los que se han realizado en los últimos
5 años, con los criterios de zonificación de valor, donde se puede observar los cambios de acuerdo
a criterios de crecimiento de la ciudad o en algunos casos el cambio se debió a la mejora de las
infraestructuras o servicios y una nueva actividad económica.
Para la correcta elaboración de la zonificación de valor, el número de predios a homologar

(comparables) deben ser adecuados al tamaño de la zona y complejidad económica del mercado
13
Instituto de Información e Investigación Geográfica, Estadística y Catastral del Estado de México (2009).Titulo Quinto
del Catastro, Capitulo Cuarto, Artículo 187 y 188.

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inmobiliario de la zona, a fin de no fragmentar excesivamente el territorio.
En este sentido, es importante observar una serie de políticas de trabajo definidas: cualitativas y
cuantitativas. En las cualitativas, no se deben delimitar en perímetros independientes las áreas
pendientes de desarrollo urbanístico, como son las unidades de actuación, o con diferencias de
aprovechamiento. Las cuantitativas, el tamaño de los perímetros debe proporcionar un número
significativo de terrenos o inmuebles, que tengan en cuenta la estructura de la ciudad.
Cada zona de valor será identificada a través de un color, el cual permitirá identificarlos dentro de
una capa, donde se asocian los atributos principales: categoría zonificación general (varios
perímetros de la zona), jerarquía por modo de valoración y homologación correspondiente al
valor inicial del suelo urbanizable delimitado (6 comparables ya sea terreno o construcción).
Los siguientes índices representativos de los inmuebles incluidos en el trazado de cada uno,
quedan así mismo asociados:
 Uso característico: es el uso (vivienda, comercial, industrial, oficina) más frecuente de los
inmuebles incluidos en zona.
 Número de inmuebles por uso: permite conocer el grado de confianza del uso
característico.
 Bien inmobiliario más característico de la zona: Será el que represente a cada uno de las
zonas a partir de la tipología predominante teniendo en cuenta su categoría, superficie y
antigüedad. Se determinará mediante el sistema de valuación por homologación de los
datos anteriores para cada zona, seleccionando las tipologías con un máximo de 6 tipos. A
partir de estos datos se determinará el valor de zona.
 Bien inmobiliario homogeneizado de la zona: Será el que represente a cada una de las
zonas homogeneizada la mitad más uno de las zonas existente tomando en cuenta el lote
y la variable de edad de acuerdo a la zona.
Por consiguiente, una vez definidos los comparables se realizará la etapa de la elaboración de los
planos de zonificación de valor, es decir la asignación de su valor correcto a cada zona. La
asignación es el atributo de las zonas de valor que define la variable de localización para los
inmuebles comprendidos territorialmente en las mismas. Esta variable se distribuye en una para
cada tipo de valoración de suelo, cubre todos los importes posibles de valor de suelo para el
uso habitacional, y representa la diferencia de valor entre inmuebles de las mismas
características según su localización. En esta asignación también hay que tener en cuenta la
vinculación de los importes los servicios, infraestructura y beneficios a la zona de valor de suelo,
según los factores de mérito o demerito aplicable.

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Para la asignación del valor a cada zona, en primer lugar hay que identificarla de acuerdo a su uso
de suelo por valor del suelo, a nivel local. El conocimiento e identificación de esta categoría es
necesaria para el mantenimiento de las zonas de valor, ya que cualquier modificación de la
asignación de valor requerirá un análisis y estudio de la estructura básica de valores que
representa.
En segundo lugar para obtener la formación esencial de las zonas de valor es necesario saber el
importe asociado a cada zona. Para ello, es preciso analizar la información de mercado que debe
facilitarse en la base de datos de los avalúos por traslado de dominio, avalúos comerciales o de la
oferta y demanda, así como la información de tasaciones y oferta inmobiliaria.
La información básica de mercado referida al período de análisis o contraste, según el caso, es:
 Número total de operaciones de venta inmobiliaria existente para zona.

 Número final de operaciones de venta inmobiliaria de análisis inmobiliaria una vez
aplicados los filtros de selección, para cada fuente.
 Valores de operaciones de venta inmobiliaria declarados, en $/m2: máximo, mínimo y
mediana.
 Valores de operaciones de venta inmobiliaria declaradas homogeneizados en $/m2,
una vez aplicada la tendencia mensual: máximo, mínimo y mediana.
 Características físicas de la muestra: máximos y mínimos de superficie, categoría y
antigüedad.
 Indicadores financieros de control a observar, el Índice Nacional de Precios al
Consumidor (lNPC).
 Valor de operaciones de venta inmobiliaria homogeneizado que se toma como
representativo, calculado por conversión a producto inmobiliario tipo de la zona.
 Valor de operaciones de venta inmobiliaria homogeneizado a nuevo, considerando éste
como nueva zona habitacional de nueva construcción.
Con todos estos datos se podrá calcular el del valor de suelo a asociar a cada zona y que justificará
la asignación de una determinada zona general.
Para ello se utilizará el método valuación por homologación, con la formulación reconocida por la
técnica de valuación, y debidamente sistematizado para garantizar la homogeneidad de
resultados. En este proceso de sistematizado valores se deberá considerar en una de base
confiable en las coordinaciones catastrales y la vinculación de los importes de gastos y beneficios a
la zona de valor de suelo.
Obtenido el valor se podrá asignar el valor a cada una de las zonas y se obtendrá un primer

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zonificación de valores de suelo. Pero el trabajo no acaba aquí, es necesario analizar cada una de
las zonas para ver la precisión de las mismas, con lo que este proceso está vinculado
necesariamente a una continua re- visión de la geometría de las zonas de valor.
Conseguir una buena zonificación de valores del suelo depende tanto de la precisión con que la
zonificación represente la territorialidad de mercado, como del buen comportamiento espacial de
la valoración. Por ello, se establece una regla de vecindad en la asignación de jerarquías, con
incidencia en la propia delimitación de las zonas: no debe existir, entre dos recintos colindantes,
un salto de jerarquía superior a dos tramos de la escala establecida. En el caso de que esto suceda
conviene analizar y estudiar tanto los recintos en cuanto a su delimitación geográfica, como la
asignación.
Las zonificaciones de las zonas generales y bandas de valor deberán estar georreferenciada para
marcar la delimitación espacial y territorial de cada zona mediante el proceso de un levantamiento
a través de GPS donde se obtendrá la longitud y latitud en coordenadas UTM.
Con ello se buscara no traslapar valores de zonas continuas, es importante señalar que la
morfología de las manzanas en sus fondos serán las limitantes en el caso de una zona a otra,
tomando en cuenta que el cambio de una zona o banda de valor no se deberá efectuar como
límite una calle, sino en la parte posterior de la manzana. Para estos estudios se toma como
referencia el lote tipo predominante de la zona.
5.- Análisis de precios unitarios de construcción.
Para determinar el valor unitario de la construcción en cada uno de los municipios se debe elaborar
un estudio de mercado de mano de obra y materiales de construcción que se aplicaran para
determinar el valor unitario de cada uno de los tipos de construcciones, de acuerdo a una
clasificación establecida por tipo de muros, pisos y techos. Lo anterior de acuerdo a la metodología
aplicada en cada área respectiva de obras públicas de los municipios.
6.- Tasa impositiva
Una de las obligaciones de los mexicanos es la de “Contribuir para los gastos públicos, así de la
Federación, como del Distrito Federal o del Estado y Municipio en que residan, de la manera
proporcional y equitativa que dispongan las leyes”, disposición expresa en el artículo 31 fracción IV
de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (CPEUM), claramente establece cuatro
elementos que normarán el diseño de los impuestos y por lo tanto, de sus elementos constitutivos;
estos elementos son:

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• Las contribuciones deben estar destinadas al financiamiento de los gastos públicos.

• Deben ser proporcionales.
• Deben ser equitativas.
• Deben estar contenidas en ley.
Estos elementos se fundamentan en los principios de equidad, proporcionalidad y legalidad,

mismos que a continuación se citan:
Principio de equidad
Este principio no implica la necesidad de que los sujetos se encuentren, en todo momento y ante
cualquier circunstancia, en condiciones de absoluta igualdad, sino que, sin perjuicio del deber de los
poderes públicos de procurar la igualdad real, dicho principio se refiere a la igualdad jurídica, es
decir, al derecho de todos los gobernados de recibir el mismo trato que quienes se ubican en
similar situación de hecho porque la igualdad a que se refiere el artículo 31, fracción IV,
constitucional, lo es ante la ley.
Principio de proporcionalidad
La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha sostenido que el principio de proporcionalidad

tributaria exigido por el artículo 31, fracción IV, de la CPEUM, para el caso de los impuestos consiste
en que los sujetos pasivos de un tributo deben contribuir a los gastos públicos en función de su
respectiva capacidad contributiva.
Para que un gravamen sea proporcional, se requiere que el hecho imponible del tributo establecido
por el Estado, refleje una auténtica manifestación de capacidad económica del sujeto pasivo. Una
manifestación clara de la capacidad de contribuir es la riqueza manifiesta del ciudadano, en este
caso la propiedad o posesión de inmuebles. Desde la perspectiva del impuesto predial, se considera
que el valor de los inmuebles es un buen indicador de la capacidad de pago de su propietario.
Los catastros son los entes que inciden en la determinación del valor de estos bienes para efectos
de tributación inmobiliaria; por lo tanto, la calidad de su gestión, circunscribiéndonos
exclusivamente en este momento, a la materia devaluación, tendrá un efecto directo en el
cumplimiento de este principio.
Desde esta perspectiva, es posible intuir que, una de las formas más equitativas de repartir el costo
de las ciudades, es hacerlo en función del valor de los inmuebles, dado que refleja, tanto la

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capacidad de pago de su propietario como la incidencia sobredichos bienes de la actuación

municipal (o del estado) a través de los catastros
Sobre este aspecto hay que retomar, como se mencionaba la principio de este manual, que la
disposición establecida en el artículo quinto transitorio del Decreto que Reforma a la Constitución,
publicada en el Diario Oficial de la Federación el 23 de diciembre de 1999 que establece que “Antes
del inicio del ejercicio fiscal de 2002, las legislaturas de los estados, en coordinación con los
municipios respectivos, adoptarán las medidas conducentes a fin de que los valores unitarios de
suelo que sirven de base para el cobro de las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria sean
equiparables a los valores del mercado de dicha propiedad y procederán, en su caso, a realizar las
adecuaciones correspondientes a las tasas aplicables para el cobro de las mencionadas
contribuciones, a fin de garantizar su apego a los principios de proporcionalidad y equidad”.
En este sentido, si el principio de equidad implica igualdad jurídica, es decir, al derecho de recibir el
mismo trato que quienes se ubican en similar situación de hecho, entonces los impuestos
inmobiliarios deben garantizar, en su diseño, un trato igual para todos los obligados al pago, sin
diferenciaciones que afecten la realidad jurídica de igualdad.
El indicador de capacidad de pago de tributos inmobiliarios es el valor de los inmuebles, éste debe
reflejar con claridad el valor real de dichos inmuebles; es decir, de que la base de impuestos como
el predial sea ajustada al valor de mercado de los inmuebles a fin de garantizar que su aplicación se
apegara a los principios de justicia tributaria.
Otro aspecto implícito en el texto de la reforma constitucional citada está en relación directa con la
carga fiscal que la equiparación de valores catastrales con los de mercado genera. El análisis lo
enfocaríamos aquí desde la perspectiva de la igualdad siguiente:
Recaudación = base del tributo * tasa impositiva
En el caso del impuesto predial, resulta claro que al modificar la base (valor del inmueble) por
efecto de ajustes para equiparar el valor catastral al de mercado, el monto a pagar por el ciudadano
se modificará también. La disposición constitucional que se comenta, señala la obligación de las
legislaturas de prever el impacto que estas modificaciones pudiesen tener al señalar “en su caso, a
realizar las adecuaciones correspondientes a las tasas aplicables para el cobro de las mencionadas
contribuciones, a fin de garantizar su apego a los principios de proporcionalidad y equidad”.
Expresamente las autoridades deberán determinar el monto de la carga resultante de la

modificación de valores y propiciar los ajustes en las tasas impositivas que generen el monto que

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deberán pagar los ciudadanos. La política fiscal municipal estará entonces considerando cómo
juegan los dos elementos de la igualdad anterior en cada ocasión que se realicen procesos de
revaluación de inmuebles.
Principio Legalidad
En lo establecido en el artículo 31 constitucional, en su fracción IV, también exige que los

elementos esenciales del mismo, como pueden ser el sujeto, objeto, base, tasa y época de pago,
estén consignados de manera expresa en la ley, para que así, no quede margen para la aplicación
arbitraria de las autoridades exactoras, ni para el cobro de contribuciones imprevisibles o a título
particular, sino que a la autoridad no le quede otra cosa que aplicar las disposiciones generales de
observancia obligatoria dictadas con anterioridad al caso concreto de cada contribuyente y el
sujeto pasivo de la relación tributaria pueda, conocer la forma cierta de contribuir para los gastos
públicos de la Federación, del Estado o Municipio en que resida.
Un proceso de actualización de valores genera una carga adicional que deberá ser compensada con
ajustes en la tasa impositiva si la carga resultante es demasiada alta debido al grado de
desactualización de valores vigentes en la actualidad. Lo anterior ha provocado modificaciones
unilaterales a las tasas impositivas con el objeto de disminuir la calidad en la recaudación del
impuesto provocada por la inflación, distorsionando así la estructura tributaria originalmente
autorizada, generando una equidad fiscal en los contribuyentes.
Es por eso, que la tasa impositiva de cada municipio deberá contener los principios de equidad,
proporcionalidad y legalidad, donde se contemplan tasas impositivas mixtas para cumplir con estos
principios y evitando con ello que los valores de suelo sufran decrementos y no se logre el principio
del valor equiparable del valor comercial al catastral. Donde el valor del suelo debe conservar de
acuerdo a la aplicación de la metodología del sistema de homologación para conservar el valor
equiparable comercial sin tener que afectar dicho valor a la hora de una aplicación de la tasa
impositiva que afecte al ciudadano.

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Glosario de Términos
Avalúo: Estimación o dictamen pericial que se hace del valor o precio de una cosa.
Avalúo catastral: La valuación oficial de un inmueble para fines de contribuciones prediales.
Bandas de valor: Cuando un valor unitario no se ajusta a la zona catastral homogénea, se podrá
optar en forma complementaria por las bandas de valor, para particularizar las desviaciones del
valor unitario de terreno en determinadas calles, que podrán ser mayores o menores al valor
unitario de la zona homogénea. La banda de valor está identificada por un tramo que podrá
abarcar una o varias calles de acuerdo a las características definidas y afectarán directamente a los
predios que tenga frente a la misma.
Bienes inmuebles: Aquellos que no pueden trasladarse de un lugar a otro.
Catastro: Es el inventario de la propiedad raíz en el Estado, estructurado por el conjunto de

registros o padrones inherentes a las actividades relativas a la identificación, registro y valuación de
los bienes inmuebles ubicados en el territorio del Estado.
Cartografías catastrales: Conjunto de planos o mapas en lo que se localiza geográficamente el

registro de predios.
Cédula Catastral: Documento que constituye el medio para identificar el registro de un predio en el
Padrón Catastral respectivo.
Clave Catastral: El número único que la Dependencia Catastral respectiva asigna a cada predio en el
momento de su inscripción en el Padrón Catastral de su jurisdicción. Código que identifica al predio
en forma única, para su localización, el cual será homogéneo en todo el Estado y deberá contener
los dígitos de identificación de los predios, relativos a la región, manzana y lote en que se
encuentren, así como los dígitos de identificación del municipio y la población al que
correspondan.
Coeficiente de demérito: Factor o porcentaje que disminuye los valores unitarios de los predios.
Coeficiente de incremento: Factor o porcentaje que aumente los valores unitarios de los predios.
Construcciones: Las edificaciones de cualquier tipo, destino y uso adheridas al inmueble.
Construcciones Ruinosas: Las que por su estado de conservación o estabilidad, representan un

grave riesgo para su habitabilidad.
Dependencia Catastral: Departamento, Subdirección o Dirección del Ayuntamiento que se encarga

de realizar las actividades catastrales.

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Deterioro físico: Se entenderá como la pérdida del valor por comparación con una propiedad nueva
derivada del desgaste, uso en el servicio, y la influencia de los elementos climatológicos.
Inscripción: Acto por el cual se hace constar ante el Registro Público, por medio de documento
reconocido como eficaces para tal fin.
Instructivo de Valuación, Revaluación y Deslinde: Conjunto de normas y procedimientos para

calcular cada uno de los méritos y desérticos que afectan el valor de un predio, así como los
procedimientos para identificar, ubicar, medir y clasificar los terrenos y construcciones.
Obsolescencia económica: Se entiende como las condiciones económicas externas que afectan el
grado de utilización, cambios provocados por el medio ambiente, por el diseño industrial o por las
generaciones de las utilidades.
Obsolescencia funcional: Se entenderá como la obsolescencia derivada por ser menos útil, no más
útil o deseable, debido a los cambios en el diseño o en el proceso. También puede ser como la
capacidad inadecuada ligada al departamento de proceso, o en el artículo mismo, o en sus
relaciones con otras partidas comprendidas dentro de la propiedad del bien.
Pancoupé: Colindancia que es parte del perímetro de un predio, de forma recta o curva, la cual no
permite que dos lados colindantes con una calle conformen un vértice en esquina.
Poseedor: Persona que ejerce un poder físico en forma directa, exclusiva e inmediata, sobre un
bien inmueble, para su aprovechamiento total o parcial.
Predio construido: El que tenga construcción permanente adherida al predio, en condiciones tales
que no pueda separarse del suelo, sin deterioro de la propia construcción, y el valor de sus
construcciones sea mayor al 20% del valor del terreno y que se encuentre en condiciones de ser
habitable.
Predio regular: Aquél cuyos lados forman un paralelogramo.
Predio irregular: Aquél cuyos lados describen un polígono de formas variadas
Padrón Catastral: El Conjunto de registros en los que se contienen los datos generales y
particulares de los bienes inmuebles ubicados en el territorio de los municipios.
Predio: El bien inmueble conformado por un terreno comprendido dentro de un perímetro, con
construcción o sin ella que pertenezca en propiedad, posesión o por cualquier otro título a una o
varias personas.
Predio Edificado: El que tiene construcciones; no se entienden como tales, las bardas perimetrales.

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Predio No Edificado o Baldío: El predio que no tiene construcciones, aunque tenga bardas
perimetrales.
Predio Rústico: Todo predio que no reúna los requisitos para ser considerado urbano.
Predio Urbano: El que se encuentra dentro de los límites del área de influencia de las ciudades,
villas o pueblos en los términos del Artículo 12 de la Ley Orgánica de los Municipios del Estado de
Campeche, que cuente con electrificación y que además se localice sobre calles trazadas.
Terreno: Superficie de un lugar con todo lo que hay sobre o debajo de él incluyendo restricciones o
derechos del mismo.
Testimonio: Instrumento que expide y certifica el Notario, bajo su firma y sello, en el que transcribe
directamente de su protocolo el contenido de una escritura.
Valor Catastral: El asignado a cada uno de los predios ubicados en el territorio del municipio, de
acuerdo con los procedimientos a que se refiere la Ley de Catastro.
Valuación Catastral: El conjunto de actividades técnicas realizadas para asignar un valor catastral
por primera vez a un predio.
Valores Unitarios de Suelo: Los determinados para el suelo, por unidad de superficie, en cada
sector catastral.
Valores Unitarios de Construcción: Los determinados para las distintas clasificaciones de

construcción por unidad de superficie o de volumen, en cada zona catastral.
Zonas Catastrales: Las áreas relativamente homogéneas en las que se divide el territorio del
municipio.
Zona Urbana: La comprendida dentro del límite del centro de población o perímetro urbano.
Zonificación Catastral: La demarcación del territorio del municipio en zonas y sectores catastrales,
de acuerdo con las características señaladas en las leyes catastrales e instructivos aplicables

Manual de Valuacion Catastral Camp

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MANUAL DE VALUACION CATASTRAL PARA EL

“MANUAL DE VALUACION CATASTRAL PARA EL ESTADO DE CAMPECHE”

De acuerdo a lo anterior, se considera necesario establecer procedimientos a través de este

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Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos

ICES INGENIERIA CONSULTORIA DE ESPACIOS SUSTENTABLES DE S. DE R.L. DE C.V. 5

Constitución Política del Estado de Campeche

Ley de Catastro del Estado de Campeche

ICES INGENIERIA CONSULTORIA DE ESPACIOS SUSTENTABLES DE S. DE R.L. DE C.V. 6

Posteriormente, se modifica al ICECAM por el Instituto de Información Estadística, Geográfica y

ICES INGENIERIA CONSULTORIA DE ESPACIOS SUSTENTABLES DE S. DE R.L. DE C.V. 7

(VCT)= (VUs) x (St) x (M) ó (D)

En el caso de la valuación de cada construcción (VCc), deberá multiplicarse el valor unitario

(VCc)= (VUc) x (Ac) x (M) ó (D)

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 Un predio se inscriba por primera vez en el Padrón Catastral (avalúo nuevo);

 Se constituya respecto de un predio el régimen de propiedad condominal;

 Un terreno sea materia de fraccionamiento o subdivisión;

 Los lotes de un fraccionamiento se notifiquen de nuevo;

 Dos o más terrenos se fusionen;

 Se dividan terrenos por la apertura de calles o la realización de otras obras públicas; y

 Para conocer el valor de zona que se aplicara en el método de homologación para la

3.1. Metodología de la valuación por homologación

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Para realizar la inspección se utiliza un formato denominado formato de investigación de campo

A continuación se describe los siguientes puntos:

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Medidas y Colindancias.-Esta información se genera de los documentos legales presentados

Desglose de Construcciones.- Finalmente, en el caso de que el inmueble cuente con varias

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3.1.2. Levantamiento catastral

Tanto el método directo como el indirecto se utilizan en el levantamiento catastral. El método

La primera opción se considera cuando el levantamiento no presenta mayores problemas, ya que

3.2. Valuación por homologación de predios urbanos

3.2.1. Del Terreno

3.2.1.1. Clasificación de predios

3.2.1.2. Por su régimen de propiedad

Para efectos catastrales, la propiedad se ha clasificado en los siguientes regímenes:

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Se le denominará condominio al grupo de departamentos, viviendas, casas, locales o naves de un

3.2.1.3. Por su uso de suelo

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Asimismo, en la siguiente tabla se refiere la clasificación que se emplea en la normatividad de

Clasificación de zonas según la C.N.B.V.

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Bueno semi de lujo abasto

2do orden Pesada De segunda Plazas comerciales

3.2.1.4. Lote Tipo

La Ley de fraccionamientos y Unidades Habitacionales, Condominios y Uso de Inmuebles en tiempo

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3.2.1.5.1. Factor de Área

F.A.: 0.25 x (ALT /ATV) + 0.75

3.2.1.5.2. Factor de irregularidad

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3.2.1.5.3. Factor de fondo

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Y así sucesivamente si el lote tiene más fracciones.

3.2.1.5.4. Factor frente

El frente es la característica más importante de un lote de terreno urbano, ya que da acceso y

También la siguiente variante en Fr.:

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Siendo esto una regla ya establecida en valuación.

3.2.1.5.5. Factor de topografía

F. Top.= Factor de topografía