Legislación de las

Ingenierías
-El Régimen de los Condominios
-La Jurisdicción Inmobiliaria
 Ley 5038 sobre Condominios.
Ley 108-05 de Registro Inmobiliario.

Condominio
◼ Es el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble
con independencia funcional y salida directa o indirecta a la
vía pública, se establecen como Normativa de la Jurisdicción
inmobiliaria propiedad exclusiva de una o más personas, las
que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes
comunes.

◼ Los sectores o áreas comunes y proindivisas son inseparables de

la propiedad exclusiva y no pueden ser transferidos ni gravados
independientemente. La transferencia de la propiedad incluye,
aunque no lo contemple el contrato, el derecho sobre las
partes comunes que le corresponde.

Áreas Comunes: Terreno, jardines, parqueo, azotea, garita,

puertas, escaleras, callejones, pasillos, techos. – [Con excepción
de los que se encuentran en el interior de los apartamentos.]
◼ No se pueden constituir condominios sobre terrenos
amparados en constancias anotadas;

◼ Los diferentes pisos de una edificación ubicada en

terrenos registrados no pueden pertenecer a distintos
propietarios si no están afectados al régimen de

CONSTANCIA ANOTADA
CERTIFICADO DE TÍTULO
condominio.

◼ Para cada condómine se emitirá un Certificado de

Título que identifique la unidad exclusiva, la
participación sobre las partes comunes y el terreno, y
el número de votos que le corresponde a cada titular
en las asambleas de condómines.

◼ El condominio queda constituido, una vez inscrito en

el Registro de Títulos correspondiente.

◼ Competencia. El Tribunal de Jurisdicción Original

 La Propiedad
◼ El Condominio combina la propiedad individual de cada
una de las unidades funcionales de uso exclusivo; junto
con un régimen de copropiedad sobre los elementos
comunes.

◼ Éste régimen regula los derechos sobre los elementos

suceptibles de aprovechamiento independiente, así como
las relaciones jurídicas que recaen sobre los elementos
comunes.

◼ El Derecho del propietario es doble; un derecho privativo

sobre el departamento, y un derecho de copropiedad,
con indivisión forzosa sobre las partes comunes.
 La Ley
◼ Esta ley reglamenta a cada propietario en el área exclusiva de él, los
derechos en el área común; también establece el derecho a hipotecar,
vender o alquilar y modificar la estructura del condominio.
◼ También esta misma ley establece el mecanismo que debe regular en la
administración y mantenimiento del condominio.
◼ El condominio tiene personalidad jurídica y se considera como un ente
de derecho que puede demandar y ser demandado.
◼ Los condominios se consideran una sociedad o un consorcio sin fines de
lucro, porque sus fines son organizar la buena administración y disfrute de
las cosas comunes.
◼ El condominio comienza su personalidad jurídica el día de la asamblea
constituyente y que es acompañada de una declaratoria ante el tribunal
superior de tierras.
 Constitución al Régimen de
Condominio
Se identifican dos etapas:

◼ Procedimiento de presentación de Plano de División de

Condominio, por ante la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales territorialmente competente.

◼ Constitución del Régimen de Condominio, ante el Registrador

de Títulos correspondiente.

Los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, son los competentes

para conocer de los diferendos y las violaciones de la Ley 5038
de Condominio, del 21 de noviembre del 1958.

Serán conocidos estos diferendos bajo el procedimiento de

Litis Sobre Derechos Registrados.
 Plano de División en
Condominio
◼ Se denomina División para Constitución de Condominio al acto por el cual se
identifican, dimensionan, ubican y documentan cada uno de los sectores o áreas de
un inmueble, determinando si los mismos son propios, comunes o complementarios,
para permitir su afectación al Régimen de Condominio.
◼ Conjuntamente con el plano para la constitución de la división en condominio, se
debe georreferenciar la parcela, para lo cual se ha habilitado el procedimiento de
Georreferenciación con Vinculación a Esquina para Condominio.
◼ Las divisiones para la constitución de condominio se documentan de la siguiente
forma:
◼ A) Solicitud de aprobación de la división
◼ B) Conformidad del o los propietarios.
◼ C) Coordenadas de la parcela.
◼ D) Copia del plano individual de la parcela.
◼ E) Plano de la construcción aprobado por autoridad competente.
◼ F) Plano de división para la constitución de condominio.
 Constitución al Régimen de
Condominio ante el RT
◼ Duplicado del Certificado de Título correspondiente al inmueble que se desea afectar,
acompañado de la certificación de estado jurídico del inmueble donde se indique
que el mismo se encuentra libre de cargas, gravámenes y limitaciones legales.
◼ Acta de constitución del consorcio, acta declaratoria de condominio y del
Reglamento del Régimen de Condominio aprobados, debidamente firmados y
legalizadas las firmas por ante Notario Público.
◼ Certificación emitida por la autoridad administrativa competente que aprueba los
planos de la obra.
◼ Plano de división del condominio aprobado por la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales competente.
Procedimiento
◼ 1. Se emite un Certificado de Título a nombre del consorcio de propietarios por el
terreno, sobre el que se inscribe un bloqueo registral en el Registro Complementario del
Certificado de Título.
◼ 2. Se expiden los Certificados de Títulos sobre las Unidades Funcionales que resultan de
la constitución.
 Reglamento/Estatutos del
Condominio
◼ Los Reglamentos de Condominio son fundamentales dentro de la vida del
Condominio, en cuanto establecen el estatuto del mismo, regulando los
derechos y deberes de los condóminos, las distintas relaciones jurídicas que se
puedan plantear entre ellos, así como el régimen de los elementos privativos y
de los elementos comunes.

Los Reglamentos de Condominio debidamente aprobados por el Consorcio

deben contener al menos:
◼ Especificación de cada una de las partes de propiedad exclusiva en que está
dividido, con identificación del número de división que le corresponde en el
plano.
◼ Número de Votos que le corresponden en las resoluciones de la Asamblea del
consorcio de copropietarios, al dueño de cada unidad de condominio.
◼ Porcentaje con los que debe contribuir cada propietario a los gastos y cargas
comunes.
◼ Bases para la remuneración que se debe pagar al administrador.
 Órganos de Dirección y
Administración del
Condominio
◼ Asamblea General: Es la reunión de los miembros o sus
representantes y es el máximo organismo del condominio.

1.- Asamblea Ordinaria.

◼ Es aquella que conoce las operaciones relativas a la

administración y gestión del condominio; el reglamento interno
que regula el condominio; asimismo, un informe anual que hace
el administrador a través de un auditor calificado. Se encarga
de aprobar los contratos de administración. Fijar el salario a los
trabajadores del condominio, etc.

2.- Asamblea Extraordinaria.

◼ Se utiliza para modificar el reglamento/estatutos o cualquier

asunto que el reglamento especifique.
 Órganos de Dirección y
Administración del
Condominio
◼ Consejo de dirección o administración: Es el que representa
el condominio en su vida interna y frente a los terceros.
También hace los reglamentos internos del condominio y
cobra el dinero de la cuota del condominio. Además,
convoca a los miembros de la asamblea y es quien realiza
el informe anual.

◼ Administrador: Es la persona encargada de administrar las

operaciones del condominio. Puede ser un condómine o
cualquier otra persona. Una de sus funciones principales es
llevar el estado financiero del condominio y puede llamarle
la atención a los condómines cuando alteran el orden;
llevan el día a día del condominio.
 Obligaciones/Funciones
Algunas Obligaciones del Administrador:
◼ 1.-Administrar, visitar y supervisar el funcionamiento del condominio.
◼ 2.-Dar buen mantenimiento a las cosas comunes.
◼ 3.-Cobrar la cuota de mantenimiento.
◼ 4.-Llamar la atención a cualquier propietario o inquilino, por escrito, si
violan las leyes o reglamentos del uso del condominio.
Algunas Funciones del Consejo de Administración:
◼ 1.-Establece el reglamento interno.
◼ 2.-Nombra a los empleados del condominio.
◼ 3.-Fija los gastos de la administración.
◼ 4.-Convocar la asamblea general y establecer un inventario o informe
de los gastos del condominio.
 Deberes/ Quórum
Algunos Deberes de la Asamblea General Ordinaria:
◼ 1.-Aprobar los contratos de administración que se hagan en el condominio.
◼ 2.-Interpretar los estatutos o reglamentos cuando haya una duda en ellos.
◼ 3.-Conocer los balances financieros e inventarios anuales y debe aceptarlos,
modificarlos o rechazarlos.
Quórum:
Es cuando se cumple con con la cantidad exigida para que se conforme
La Asamblea; y para conocer y aprobar ciertos asuntos.
Situaciones donde se requiere Quórum:
◼ En las decisiones normales en un condominio, se necesita el acuerdo de la
mayoría de todos los propietarios.
◼ Para prohibir o extender el uso de las áreas comunes, se necesita el
consentimiento de todos los propietarios del condominio.
◼ Para modificar el reglamento se necesita las ¾ partes de los miembros.
 La Jurisdicción Inmobiliaria
Composición:
◼ Tribunales Superiores de Tierras;
◼ Tribunales de Jurisdicción Original;
◼ Dirección Nacional de Registro de Títulos;
◼ Dirección Nacional de Mensuras Catastrales.
Competencia:
◼ La Jurisdicción Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de todo lo
relativo a derechos inmobiliarios y su registro, desde que se solicita la autorización
para la mensura y durante toda la vida jurídica del inmueble.
◼ Los embargos inmobiliarios, y los mandamientos de pagos tendentes a esos fines
son de la competencia exclusiva de los tribunales ordinarios, aún cuando la
demanda se relacione con la propiedad del inmueble cuya expropiación se
persiga, o con cualquier derecho susceptible de registrar y aún cuando dicho
inmueble esté en proceso de saneamiento.
 Tribunal Superior de Tierras

◼ Son los tribunales de segundo grado que conocen

de las apelaciones contra las decisiones que
emanan de los tribunales de tierras de Jurisdicción
Original, así como del recurso de revisión por
causa de fraude, contra las sentencias de
saneamiento y los recursos administrativos contra
las resoluciones emitidas por los tribunales de
tierras de Jurisdicción Original, que se encuentran
dentro de su jurisdicción.
 Tribunal Superior de Tierras
En la actualidad existen tres (3) Tribunales Superiores de Tierras

◼ Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, con

asiento en el Distrito Nacional.

◼ Tribunal Superior de Tierras del Departamento Norte, asiento

en Santiago.

◼ Tribunal Superior de Tierras del Departamento Nordeste, con

asiento en San Francisco de Macorís.

Son tribunales colegiados compuestos por no menos de

cinco (5) jueces designados por la Suprema Corte de Justicia,
entre los cuales debe haber un presidente.

Para celebrar audiencia el tribunal estará integrado por tres

jueces y sus decisiones serán firmadas por los mismos.
 Tribunal de Jurisdicción
Original
◼ Son tribunales unipersonales que conocen en primer grado, el
saneamiento, litis sobre derechos registrados y actuaciones
administrativas dentro de la jurisdicción a la que corresponden.
◼ Los tribunales de jurisdicción original gozan de plenitud de
jurisdicción dentro del distrito judicial al que pertenecen.
◼ Se encuentran adscritos a un Tribunal Superior de Tierras.
◼ En la actualidad existen veintitrés (23) tribunales de Jurisdicción
Original, uno en cada Provincia sede de un Registro de Títulos,
con la excepción de Azua, que no cuenta con un Registro de
Títulos.
En ciertos Distritos Judiciales, los Tribunales de Jurisdicción
Original están divididos en salas: Ej. Santiago. 
 Dirección Nacional de
Registro de Títulos

◼ La Dirección Nacional de Registro de Títulos es el órgano

que se encarga de supervisar, coordinar y regular el
funcionamiento de las oficinas de registro de títulos. En
este sentido, conoce el recurso superior jerárquico contra
las actuaciones de los Registradores de Títulos a nivel
nacional.

◼ La Dirección Nacional de Registro de Títulos tiene su sede

en la ciudad de Santo Domingo de Guzmán, Distrito
Nacional y se encuentra a cargo de un Director Nacional,
que es nombrado por la Suprema Corte de Justicia.
 Oficinas de Registro de
Títulos
◼ Son órganos supeditados a la supervisión de la Dirección
Nacional de Registro de Títulos que se encargan de expedir
los certificados de títulos, que prueban la existencia del
derecho de propiedad, a los titulares de los mismos. Asimismo,
realizan todos los asientos de cargas, gravámenes,
transferencias y modificaciones parcelarias después del
saneamiento, cancelando y expidiendo nuevos certificados
en los casos que fuere necesario.
Actualmente existen 23 oficinas de Registro de Títulos a nivel
nacional, responsables del Registro de los derechos reales
inmobiliarios dentro de sus localidades.
◼ Se encuentran vinculadas a uno o varios tribunales de
jurisdicción original y a un único Tribunal Superior de Tierras.
Las oficinas de Registro de Títulos están a cargo de un
Registrador de Títulos. -[Daysi De la Rosa Popa]-
 Dirección Nacional de
Mensuras Catastrales

◼ La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales es el órgano

que ofrece el soporte técnico a la Jurisdicción Inmobiliaria en
lo referente a las operaciones técnicas de mensuras. Asimismo,
está encargado de coordinar, dirigir y regular el
desenvolvimiento de las Direcciones Regionales de Mensuras
Catastrales. En este sentido, conoce el recurso superior
jerárquico contra las actuaciones de las Direcciones
Regionales de Mensuras Catastrales.

◼ La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales tiene su sede

en la ciudad de Santo Domingo de Guzmán, Distrito Nacional,
y se encuentra a cargo de un Director Nacional, que es
nombrado por la Suprema Corte de Justicia.
 Dirección Regional de
Mesura Catastral
◼ Son órganos subordinados a la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales,
que cumplen con la función de controlar los trabajos técnicos (mensuras,
modificaciones parcelarias, deslindes, división para la constitución de
condominios, etc.), aprobando, rechazando u observando los mismos. De
igual modo, se encargan de otorgar la designación catastral de las
parcelas, dando con ello cumplimiento al principio de especialidad del
Sistema Torrens, en relación al objeto.

En la actualidad existen tres Direcciones Regionales de Mensuras

Catastrales:
◼ Dirección Regional de Mensuras Catastrales del Departamento Central,
con sede en el Distrito Nacional.
◼ Dirección Regional de Mensuras Catastrales del Departamento Norte, con
sede en la ciudad de Santiago de los Caballeros.
◼ Dirección Regional de Mensuras Catastrales del Departamento Noreste,
con sede en la ciudad de San Francisco de Macorís.
 El Abogado del Estado
◼ El Abogado del Estado es el representante del Estado ante la
Jurisdicción Inmobiliaria.

◼ El Abogado del Estado tiene las funciones de representación y

defensa del Estado dominicano en todos los procedimientos que así
lo requieran ante la Jurisdicción Inmobiliaria, a la vez ejerce las
funciones de Ministerio Público ante la jurisdicción en función de esto.

◼ Emite dictámenes, opiniones, mandamientos y todas las demás

atribuciones que como Ministerio Público le correspondan.

◼ Ejecuta las sentencias penales dictadas por la Jurisdicción

Inmobiliaria, y las demás decisiones que sean susceptibles de
ejecución forzosa, pudiendo requerir el auxilio de la fuerza pública.

◼ Emite su opinión en el proceso de saneamiento.

◼ Participa como Ministerio Público en el proceso de revisión por causa

de fraude.