Caso 123

Planteamiento:
Domingo, que tiene título inscrito, hipoteca a favor de Ángel la finca X en garantía de un
crédito no se inscribe el testimonio. Un año después Domingo vuelve a hipotecar, como libre
de gravamen, y en garantía de un mutuo, el inmueble X a favor de Emilio que ignora la
existencia de la hipoteca a favor de Ángel (buena Fe) e inscribe su testimonio. ¿perjudica a
Emilio la hipoteca de Ángel?
Planteamiento Jurídico
La constitución de la hipoteca
Nuestra legislación establece que la constitución de una hipoteca ha de realizarse a
propósito de un derecho subjetivo al cual garantiza en su realización, generalmente un
mutuo, pero también puede ser cualquier otro tipo de obligación reducible a un valor
estimativo o cantidad de dinero y una vez configurada dicha obligación, la hipoteca se
constituye para garantizarla (arts. 3773, 3794 y 3843 C).

Como derecho real accesorio de una obligación principal, la hipoteca subordina su

existencia o extinción a la existencia o extinción de la obligación y por ello no tiene
desenvolvimiento autónomo e independiente y no puede desligarse del crédito que
garantiza para asegurar otro crédito ni ser transmitida sin la transmisión del crédito. Si la
obligación principal existe y no es simulada, si es válida y no rescindible por fraude a los
acreedores o afectada por usura, la hipoteca también existirá y será válida
Nuestro Código Civil establece el carácter accesorio de la hipoteca (art. 1844 C),
instituyendo que, en caso de traspaso de la obligación principal, también se traspasa la
hipoteca al nuevo acreedor (art. 2045 C); asimismo sujeta la extinción de la hipoteca a
las causas legales de extinción de las obligaciones (art. 1877, 2065, 2131, 2132, 3862 C)
y dispone que la nulidad de la obligación principal acarrea la nulidad de lo accesorio,
aunque este último no sea nulo (art. 1916 y 1918 C).
Al igual que las relaciones jurídico-económicas que tienen cierta importancia, el
derecho real de hipoteca se hace constar formalmente a través de un contrato, anexo
o separado de aquél cuyo cumplimiento garantiza.
Así, debe cumplir con determinados requisitos: el acuerdo de dos o más personas
capaces, que no es más que el consentimiento del acreedor y del deudor para constituir
un derecho personal consistente en una obligación dineraria o reducible a dinero
efectivo; el objeto o relación jurídica que se proponen establecer a través de la
estipulación, que no es más que el pacto expreso entre acreedor e hipotecante de
singularizar un inmueble, mueble o derecho real determinado, con la finalidad de
garantizar una obligación principal; y la causa o fin que pretendan realizar, que por un
lado es la satisfacción de la necesidad de financiamiento del deudor y por el otro generar
utilidades al acreedor; por último, el otorgamiento en escritura pública y la inscripción en
el Registro Público, para su debida publicidad arts. 1832, 1872, 1873, 1874, 2435, 2436,
2447, 2483, 3772 C, 33, 35, 98,100 y 101 LGRP).
Todas las vicisitudes que atraviese una hipoteca inscrita, deben hacerse constar en el
Registro Público para que produzcan sus efectos (art. 101, 114 LGRP). En caso de
modificaciones, solamente el acuerdo mutuo de las partes pueden hacerlas (arts. 2479,
2483, 3796 C); la cancelación o renuncia corresponde consentirlas al acreedor, que es la
persona a cuyo favor se constituyó el derecho, aunque también es posible cancelar la
hipoteca mediante sentencia ejecutoriada en los casos en que proceda (arts. 3869 C,
116, 120, 121 LGRP); recientemente se delegó al Registrador Público la facultad de
cancelar oficiosamente una hipoteca inscrita, una vez transcurridos los diez años
establecidos para la prescripción de la obligación garantizada y que se cuentan a partir
de la fecha de vencimiento de la obligación (art. 126 LGRP).

Publicidad de la hipoteca
Uno de los requisitos que la ley establece a la hipoteca es su inscripción en el Registro
Público y por esa razón consideramos necesario hacer un breve estudio de esa
institución pública, antes de entrar a analizar el requisito de la inscripción de la hipoteca
y la buena Fe, que es el tema central de este caso.

El Registro público
Es una institución creada por el legislador, primeramente, para los derechos reales
recaídos sobre inmuebles, aunque posteriormente se fueron agregando otras
situaciones jurídicas a las que se les estableció el requisito de la inscripción. Y para
estimular la inscripción, se empezaron a implementar medidas tales como la privación a
los documentos no inscritos, de ser alegados en juicio.
En Nicaragua, existe el Sistema Nacional de Registros (SINARE), dentro del cual se
encuentra el Registro Público de la propiedad inmueble, hipotecas, naves y aeronaves,
regulado por el Código Civil y la Ley 698, denominada Ley General de los Registros
Públicos (LGRP). Es una entidad autónoma con personalidad jurídica propia, adscrita a
la Corte Suprema de Justicia, en la que se inscriben títulos a los que el Registrador,
además de examinar el título de hipoteca desde diversos puntos de vista, también
realiza un extracto del mismo para inscribirlo en la Sección de Hipotecas del Libro de
Propiedades (arts. 30 núm. 1, 31, 36, 38, 84, 98, 99, 187
LGRP y 3941, 3957, 3958 C).
Cualquiera que sea el tipo de inscripción, es innegable que los Registros Públicos, a
través de lo que se ha dado en llamar “cognoscibilidad general”, ofrecen certeza de las
titularidades reales sobre los bienes inmuebles y los gravámenes que pesan sobre ellos
y por tanto se han convertido en un instrumento útil para todos aquellos que tengan
interés en hacer transacciones sobre los derechos reales sobre bienes inmuebles
publicitados en ellos, contribuyendo, en consecuencia, con la protección del tráfico
jurídico y la agilización de las transacciones inmobiliarias, mediante la garantía que
supone la consulta de un Registro Público.
Los Registros públicos están confiados a un funcionario público llamado Registrador y de
ahí que la inscripción sea un acto realizado por él, a través de un proceso donde se
distinguen ciertas etapas como la presentación del documento y la petición de
inscripción, el examen del título y su declaración favorable a su ingreso en los libros, que
da lugar inmediatamente a la inscripción.

La inscripción de la hipoteca

Según algunos autores, la inscripción de la hipoteca en el Registro Público obedece a la

falta de contacto material con la cosa gravada y por ello se la hace equivaler a la
tradición de la misma (Chico y Ortiz & Bonilla Encina, 1968); la publicidad de la
inscripción viene entonces a sustituir la tradición de la hipoteca para que los terceros
conozcan su existencia (Cano Martínez de Velasco, 1990).
La opinión de estos autores hace alusión al sistema del título y el modo, en la
constitución y transmisión de los derechos reales, para el cual no existe constitución ni
transmisión del derecho real sino hasta que se ha efectuado la tradición o entrega de la cosa.
La posición anterior la adopta nuestro ordenamiento jurídico al establecer que la
tradición de la hipoteca se realiza mediante la inscripción (art. 82 LGRP, 3936 C), en
cuyo caso, lo que se produce no es una entrega física, pues ello no es propio de la
hipoteca, sino una tradición “modalizada”. Además, la inscripción de la hipoteca produce
la publicidad de la misma, anunciando a los terceros su reserva singularizada para
eventual realización por el acreedor.
Atendiendo la definición doctrinal y legal de “tercero”, podemos notar que dentro de ellos
se incluye a los terceros intervinientes de los que hablaba el art. 3816 C., y el acreedor al
que se refiere el art. 3817 C., de tal manera que habrá que analizar el sentido de tales
disposiciones.
Empezaremos por decir que los terceros no pueden desconocer la realidad o existencia
de determinados derechos (art. 2388 C) y deben respetarlos; a ello sedenomina
“oponibilidad” y es una característica de todo personal o real.
En el caso de los derechos reales, dentro de los que se encuentra la hipoteca, ya se dijo
antes que gozan de oponibilidad erga omnes, vinculando a todos e imponiéndoles el
deber de abstención y de respeto, por lo cual, todos deben poder conocer la existencia
de esos derechos reales que dan origen a esos deberes, conocer de quién son o
quién está facultado a disponer de ellos, enajenarlos o gravarlos.
En caso de que los terceros no los respeten y causen con su actuación u omisión un
perjuicio injusto al derecho ajeno, mediando negligencia, incurren en responsabilidad
extracontractual.

Pero habrá que determinar en qué momento son oponibles los derechos reales a los
terceros: Según el art. 3816 C., desde el momento de la suscripción del contrato
cuando los terceros lo hayan presenciado. Es el caso del Notario, testigos o
mandatarios de las partes. Esto se justifica por el conocimiento que dichos terceros
tienen de la existencia del derecho real de hipoteca, lo cual es presupuesto para la
oponibilidad de dicho derecho y por eso la ley expresamente les prohíbe aprovecharse
del defecto de inscripción para su beneficio, perjudicando al acreedor hipotecario cuyo
derecho no haya sido inscrito; y en caso de hacerlo la ley los sanciona con
responsabilidad civil y penal (art. 3816 C).

Conclusión y respuesta al caso planteado.

En consecuencia, de todo lo anterior, podemos concluir que la inscripción de la hipoteca
en el Registro Público es la que produce el efecto de oponibilidad erga omnes, propia de
los derechos reales, de tal manera que sin la inscripción no habrá tal oponibilidad y por
tanto no existirá el derecho real de hipoteca, sino solamente un derecho personal.

En cuanto a la retroactividad de la inscripción hasta la fecha de otorgamiento de la

escritura en el supuesto de los arts. 3818 y 3828 C., creemos que probablemente sea
para extender la protección del acreedor, que diligentemente inscribe su crédito
hipotecario dentro de un plazo que el legislador consideró prudente, en un momento
histórico en que las vías de comunicación y los medios de transporte en nuestro país no
favorecían el ágil traslado de las personas.

Asimismo, esta previsión legislativa responde a la posibilidad de que el hipotecante

constituya varias hipotecas sobre un mismo bien y por tanto a la necesidad de establecer
rangos entre dichas hipotecas, coadyuvando de esta manera con el principio de prioridad
o preferencia de pago de cada acreedor hipotecario, otra característica propia de los
derechos reales.

En el caso de la hipoteca, su titular obtiene preferencia sobre los demás acreedores,

para realizar el bien hipotecado y hacerse pago con el producto de la venta, cuando el
deudor incumpla su obligación e independientemente de quien posea el bien hipotecado,
mediante determinados procedimientos en los que es indispensable la participación del
Estado.
Nuestra opinión se encuentra respaldada por lo dispuesto en el art. 2347 C., que faculta
a los acreedores hipotecarios para exigir el pago de sus respectivos créditos, con
preferencia sobre todos los demás acreedores y sobre el valor de la cosa hipotecada
conforme a la fecha de su respectiva inscripción.

R= La hipoteca de Ángel no causa ningún perjuicio sobre la hipoteca de Emilio ya que este
cumplió con el requisito fundamental de inscribir en tiempo. Sin embargo Ángel no pierde su
derecho personal , solo q este no puede ejecutar la hipoteca por no estar debidamente
inscrita.