URBANIZACION PLAYA REAL CAMPESTRE

CORREGIMIENTO
SAN ANTONIO DE PRADO
MUNICIPIO DE MEDELLIN – ANTIOQUIA

RESUMEN EJECUTIVO
PRESENTADO POR: OSCAR SÁNCHEZ VELASQUEZ, Ingenieros Civiles Consultores
SOLICITADO POR: C Y A CONSTRUCTORA PLAYA REAL SAS
Medellín, marzo de 2022

C Y A CONSTRUCTORA PLAYA REAL S.A.S NIT: 901545892-0 1

1. INTRODUCCION

A solicitud de los Socios de C Y A CONSTRUCTORA PLAYA REAL SAS,

propietarios del proyecto, adelantamos un resumen ejecutivo, a nivel de del costo y
viabilidad económica para desarrollar un proyecto en un terreno recientemente
adquirido en el Corregimiento de San Antonio de Prado Municipio de Medellín, en
el cual se pretende construir la Urbanización PLAYA REAL CAMPESTRE.

A continuación, presentamos un análisis del modelo de negocio que consideramos

puede aplicarse para el desarrollo del proyecto.

2. OBJE TIVOS

Se pretende construir dos (2) torres de apartamentos de 5 niveles, Torre Sur y Torre
Norte.

La Torre Sur será de 5 niveles y sótano, donde su distribución será de la siguiente

manera:

Sótano: 15 parqueaderos, se hará una excavación adicional para ampliar la dotación

de parqueaderos.

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Semisótano: 15 parqueaderos, subestación de energía, tanque de agua potable
subterráneo.

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Primer Piso:

4 apartamentos de 56 m2, 6 cuartos útiles de 2 m2 y un local comercial de 16.55

m2

Segundo Piso:

5 apartamentos de 56 m2, 7 cuartos útiles de 2 m2

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Tercer Piso:

5 apartamentos de 56 m2, 7 cuartos útiles de 2 m2

Cuarto Piso

5 apartamentos de 56 m2, 7 cuartos útiles de 2 m2

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Quinto Piso:

3 apartamentos de 56 m2, 1 Penhouse de 112 m2, 4 cuartos útiles de 2 m2

La Torre Norte quedará conformada por un semisótano para parqueaderos y un

primer nivel para parqueaderos también, para un total de 26 parqueaderos de 12
m2 aproximadamente y cuatro niveles de apartamentos, para un total 15

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apartamentos de 56 m2; la cubierta será en losa con el propósito de construir en
esa área

La Distribución de la Torre norte, es de la siguiente manera:

Semisótano:

12 celdas de parqueo, ascensor y punto fijo que comunica con el primer piso rampa
y circulación vehicular y, ascensor

Primer Piso:

1 portería, un ascensor, punto fijo, 12 celdas de parqueo, circulación vehicular,

rampa de acceso vehicular, hall de ascensor y chut de basura.

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Segundo Piso:

4 apartamentos de 56 m2 + 6,70 m2(Terraza), 2 cuartos útiles de 2 m2, ascensor,

circulación peatonal, shut de basuras y punto fijo.

Tercer Piso

4 apartamentos de 56 m2, 2 cuartos útiles de 2 m2, ascensor, circulación peatonal,

shut de basuras y punto fijo

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Cuarto Piso

4 apartamentos de 56 m2, 2 cuartos útiles de 2 m2, ascensor, circulación peatonal,

shut de basuras y punto fijo

Quinto Piso

4 apartamentos de 56 m2, 2 cuartos útiles de 2 m2, ascensor, circulación peatonal,

shut de basuras y punto fijo

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Cubierta en losa de 267 m2

En esta zona de cubierta en losa de área común del proyecto, estaríamos ubicando
zonas comunes de esparcimientos para las dos torres, construyendo zona de BBQ,
SOLARIUM SPINNING, entre otros.

En resumen, el equipamiento de los apartamentos y las zonas comunes serán:

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TORRE 2 SUR.

22 apartamentos VIS de 56 m2, del piso 2 al piso 5

1 Penhouse No VIS de 112 m2, en el piso 5
32 cuartos útiles de 2 m2, distribuidos en cada piso, uno doble para el Penhouse.
30 parqueaderos de 13 m2, en el sótano y semisótano y 2 celdas en la parte
comercial.

1 cubierta en teja de barro de 360.75 m2, la cual se podrá construir encima un

sistema de paneles solares, donde por m2 podríamos estar produciendo 200 watios
por m2, para un total de energía de 72 kw, una no despreciable energía como
alternativa de energía autosostenible y limpia medioambientalmente.

TORRE 1 NORTE

16 apartamentos VIS de 56 m2, del piso 2 al piso 5, de los cuales 4 apartamentos

tendrán un área adicional de terraza de 6.70 m2.
8 cuartos útiles de 2 m2, distribuidos en cada piso
24 parqueaderos de 12 m2, en el semi sótano y primer nivel
1 cubierta en losa para uso común de los propietarios de 267 m2.

Adicional a estas bondades del proyecto, la urbanización contará en el sitio superior

de la Torre Sur, un área de parqueaderos a la intemperie para carros y motos,
contará con un sendero ecológico, con recorrido iluminado preferiblemente con
paneles solares y zona de recarga de celulares, contará con una amplia área para
el salón social, área húmeda de Sauna y Jacuzzi, juegos infantiles, zona de picnic,
caspete con chimenea ecológica, con portería principal y cerramiento perimetral.
Por último, conservaremos y adecuaremos dos viviendas existentes, como sitios de
camping y descanso para los propietarios de la urbanización.

Cada una de las torres cuenta con un taco de escalas individual, shut de basura y
en el costado Norte con un ascensor para 9 personas que los lleva desde el nivel
inferior hasta la parte superior de la cubierta.

Contará, además con sistema hidroflw para el almacenamiento de agua,

subestación de energía y los demás acondicionamientos de servicios requeridos y
ajustados por Ley.

Cada apartamento, incluyendo el Penhouse, consta de un cuarto útil de su

propiedad y el cual están ubicados en cada uno de los niveles de las viviendas, para

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un total de 40 cuartos útiles. Así mismo de un total de 42 parqueaderos, 35 de éstos
serán vendibles a los propietarios de los apartamentos y/o zona comercial y 7 de
estos parqueaderos será comunes a la Copropiedad, de uso comunitario o de
visitantes, tal cual como lo establece la norma.

LOCALES COMERCIALES:

Los locales comerciales están en la periferia de la Torre Norte.

Semisotano Torre Norte:

2 locales comerciales de 49.80 m2 y de 41.55 m2

2 áreas de parqueadero

Primer Piso, En el sentido del reloj:

Primer local 17,65m2

Segundo local 17.85 m2
Tercer local 18.60 m2
Cuarto local 18.80
Quinto local 14.80
Sexto local 22.10 m2
Séptimo local 22.80 m2
Octavo local 23.05 m2

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Noveno local 15.85 m2
Decimo local 17.05 m2
Undecimo local 22.85 m2

Segundo Piso:

201 local 19.65 m2

202 local 17.85 m2
203 local 17.85 m2
204 local 17.85 m2
205 local 14.80 m2
206 local 15.85 m3
207 local 45.25 m2

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Se construirán 452 m2 de zona comercial al lado contiguo de la Torre Norte, en los
primeros tres niveles que conforman el edificio (Nivel de Semisótano, Primer Piso
de parqueaderos y Segundo piso de viviendas).

Las especificaciones técnicas de la construcción, es que se concibe como un

sistema aporticado conformado por vigas y columnas y, mampostería estructural y
no estructural, denominada como construcción tradicional, lo que nos ubica en la
gama alta de seguridad de los sistemas constructivos conocidos.

El concepto general del proyecto lo anexamos por cada nivel de edificación,

mostrando su distribución en un concepto de diseño funcional y bien concebido:

3. LOCALIZACION

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El lote está localizado a cuatro (4) cuadras del Parque Principal de San Antonio de
Prado del Municipio de Medellín en zona de perímetro urbano, sobre la vía que
conduce al Municipio de Heliconia, vías las playas y que será futura vía del anillo
vial que comunicará a Belén con este corregimiento. Este nuevo proyecto Playa
Real Campestre se encuentra dentro de zona urbana consolidada y de alta
demanda en viviendas nuevas.

El proyecto Playa Real Campestre está ubicado, en un lugar tranquilo rodeado de

naturaleza una hermosa vista a las montañas y un aire limpio, muy cercano a todos
los servicios comerciales e institucionales, tales como el hospital, la iglesia, la
alcaldía, bancos y variedad de comercio. Cuenta con diferentes vías de acceso,
con sistemas integrados de transporte al metro y rutas directas al centro de la
cuidad.

Hacia el occidente en el sector las playas hay criaderos de truchas donde puedes
ir a pescar, diferentes afluentes de agua donde los lugareños pasan la tarde
bañándose en el rio.

Contiguo al lote hay pesebreras o caballerizas donde dan crianza y cuidados a

caballos, también prestan servicio de alquiler de estos mismos.

Es un área de 3.900 m2, que cuenta con bosque terciario, con un componente de
naturales importantísimo y que intervendremos lo menos posibles para garantizar
un medio ambiente de área de bosque y de aire limpio. En su costado occidental
pasa la Quebrada y que es un componente adicional al medio ambiente natural que
rodeara la urbanización.

Por estar tan cercano al Parque Principal, cuenta con todos los servicios públicos y
el comercio de la zona.

4. CONCEPTO DE VIVIENDA

El apartamento típico de 56 m2, constará de una alcoba principal con un concepto

de amplitud significativa, toda vez que contará con vestier y baño privado, una
alcoba 2 con closet, un baño social, sala – comedor con balcón, cocina, zona de
ropas y área de estudio. Esta primera opción de distribución, es con el concepto con
el cual se negociarán los apartamentos, y que a continuación anexamos:

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Otra opción de distribución del apartamento de 56 m2 y que puede ser para una
familia con más hijos y/o la posibilidad de pensar en una alcoba para personal del
servicio o una visita ocasional, es habilitar la zona de estudio como un área para la
alcoba 3, anexamos la posible distribución de esta opción:

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Los acabados de los apartamentos y en general de toda la edificación será en
insumos de primera calidad y con las últimas tendencias en lujo y comodidad
habitacional.

5. ESTRATEGIA Y VENTA DEL PROYECTO

Lograr una optimización de costos general para obtener la mayor rentabilidad en la

inversión. Parte de esta optimización de costos se traslada a los clientes, ofreciendo
los apartamentos a un precio muy competitivo.

Se pretende vender los apartamentos y el Penhouse y, los locales comerciales de

la siguiente manera:

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Parte de la Estrategia del negocio es vender los apartamentos como vivienda VIS
con un estimado de valor de la vivienda de $ 150.000.000, donde la Nación aportaría
un subsidio de $ 50.000.000, con este valor se estaría haciendo entrega de la
vivienda sin acabados y para acabados se haría un contrato por el resto de la plata
del valor de los apartamentos.

En el 2022, los colombianos con ingresos menores a dos salarios mínimos

mensuales legales vigentes (SMMLV), afiliados a una caja de compensación
familiar, recibirán hasta 50 SMMLV para la compra de su vivienda

En este LINK que cito del Ministerio de Vivienda, podrá verificar la autenticidad del
subsidio para el año 2022, que será de 50 SMMLV o su equivalente a $ 50.000.000
(https://minvivienda.gov.co/sala-de-prensa/los-nuevos-valores-de-los-subsidios
para-la-adquisicion-de-vivienda-hasta-50-millones-de-pesos-para-vivienda-de
interes-social-y-500-mil-pesos)
Opcional, se está gestionando un recurso adicional de subsidio de vivienda
Municipal, por valor de $ 23.000.000, lo que permitiría que los beneficiarios de la
vivienda no tengan, sino que financiar mediante una Entidad Financiera y que
asesoraríamos el resto del valor del apartamento.

Esto nos permite hacernos unos descuentos especiales por declaración de renta,
ejecutando el proyecto como vivienda VIS y estar aumentando la expectativa de
utilidad.

Como estrategia comercial y con el fin de optimizar el recurso del subsidio de la

Nación y Municipal, estaríamos ejecutando hasta la entrega del producto final, o sea
un apartamento de buena calidad y de acabados de primera calidad mediante la
conformación de dos Empresas para que una haga la entrega inicial de la vivienda
subsidiada y se estaría contratando con otra empresa de la casa matriz, para los
respectivos acabados, cumpliendo de esta manera con la Entidades
Gubernamentales y con el cliente.

6. MODELO DE NEGOCIO

El propietario adquirió ya el terreno, del cual se está debiendo unos costos de

negociación inicial del mismo, así mismo se han realizado unas inversiones iniciales,
en la adecuación del local para ventas del proyecto y que finalmente se
acondicionará como salón social de la urbanización.

Por tanto, requerimos de un socio Capitalista, ya que contamos con el personal

idóneo para la construcción del proyecto y que a través de la Empresa C Y A

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Constructora Real se desarrollaría luego su intención es desarrollarlo
personalmente, requiriendo un socio capitalista que coloque el recurso económico,
para construirlo directamente y el inversionista tendrá una utilidad del 40% del valor
bruto de las ventas del Proyecto.

La Empresa cuenta con profesionales, entre abogados, Arquitectos e Ingenieros

con una experiencia de más de 25 años.

Adelantar preventas y buscar un punto de equilibrio tal que se cubra todo el costo
de la obra, entre cuotas iniciales, crédito y subsidio Nacional y Municipales que se
pueda subrogar.

El modelo de negocio que se plantea, es conseguir un socio capitalista que en los

primeros meses y para iniciar el proyecto haga la siguiente inversión:

- Una inversión inicial de $ 300.000.000

- Hasta los 5 primeros meses del proyecto que tiene un plazo de 16 meses
para la construcción y 2 meses para postventa, legalización de escrituras y
liquidación, perciba una utilidad del 60% de la utilidad que arroje el proyecto
y que se anexa el flujo de fondo a este resumen ejecutivo.

7. MODELO DE COSTO BASE

En este modelo base se considera que los compradores nada tienen que ver con
los constructores; además, se presentan valores comerciales, se calculan los costos
y precios de venta; se asumen todas las tareas contratadas por terceros, a precios
de mercado, y se obtiene un margen de rentabilidad, que en esta primera evaluación
se estima en un 32,00% sobre las ventas, en un lapso de construcción de 16 meses
y un plazo completo, construcción, escrituración, postventas y liquidación, de 18
meses. Los estudios y diseños ya están en trámite de legalización en Planeación
Municipal.

7.a. COSTO DEL LOTE

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7.b COSTOS DE LOS ESTUDIOS

7.c COSTOS DE LEGALIZACION

7. d. COSTOS DE VENTA

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7.e COSTOS DE CONSTRUCCIÓN

7.f COSTOS ADMINISTRATIVOS

Se aclara que estos costos son los establecidos para el desarrollo de la construcción
del proyecto, se optimizan para el presupuesto final:

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La supervisión de la obra se debe hacer, toda vez que el proyecto sobrepasa los
2.000 m2 de área mínima para que por Ley se deba hacer, esta tendrá un costo de:

Y el costo de la Gerencia, o sea la administración central se tasa en:

bien sea que sea contratada para que esta Gerencia trámite los créditos necesarios
para desarrollar el proyecto es el costo estimado; sin embargo, si se consigue el
recurso con un inversionista independiente, estos costos se reducen
sustancialmente.

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7.f COSTOS DE IMPUESTOS POR GANACIAS OCACIONALES Y
OTROS

Considerando que el proyecto se conciba como un programa de vivienda VIS, los

impuestos a declarar son relativamente mínimos y están tasados en:

El costo total de ejecución del proyecto es de: $ 10.005.136.653

El costo Total de Ventas es: $ 13.722.630.368
8. UTILIDAD DEL PROYECTO

La utilidad esperada del proyecto es: $ 3.717.494.

Las utilidades se estiman en un 32.00%, no despreciable para un negocio de estas
características. Esto nos permite establecer que el proyecto financieramente es
rentable y permite cumplir con el inversionista en un lapso de 18 meses.

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9. CONCLUSIONES

Analizado el proyecto es rentable y con una tasa interna de retorno del 14%, que es
óptima y con una utilidad del 32%, siendo una cifra no despreciable para el sector
de la construcción en estos momentos.

ANDRES SALVADOR ESCOBAR GÓMEZ

Representante Legal (E)
C.C. No. 71.713.393
C Y A CONSTRUCTORA PLAYA REAL
Nit. No. 901.545.892-0

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