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TRABAJO: Tasación de una vivienda unifamiliar

CURSO: INGENIERÍA DE VALUACIONES

CICLO: “VIII A”

DOCENTE: ING.ABRAHAM MANAY MENDOZA

ALUMNOS: LAURA PEVE EUGENIO JESUS

AURIS SANCHEZ JHONY ULISES

HUACCACHI ARIAS MIGUEL ELIAS

ICA-PERÚ
2018
FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL INGENIERÍA DE VALUACIONES

DEDICATORIA
El presente trabajo de
investigación es dedicado a
nuestros padres por el ejemplo que
nos da a seguir a no rendirse frente
las adversidades y aprovechar
cada oportunidad.

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ÍNDICE
INTRODUCCIÓN…………………………………………………………………Pg.4
CAPÍTULO I
INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN
MEMORIA DESCRIPTIVA……………………………………………....Pg.5
VALORIZACIÓN DEL BIEN INMUEBLE……………………………….Pg.9
CAPÍTULO II
REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES
CAPÍTULO III
PLANOS DE LA VIVIENDA UNIFAMILIAR
ANEXOS
CONCLUSIONES…………………………………………………………….….Pg.16
RECOMENDACIONES…………..................................................................Pg.16
BIBLIOGRAFÍA……………………………………………………………....….Pg.17

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INTRODUCCIÓN

En el presente trabajo de investigación que lleva como título "TASACIÓN DE


VIVIENDA”, presenta la aplicación del "Reglamento Nacional de Tasaciones" tienen
criterios, métodos y procedimientos para poder obtener el valor de una propiedad en
cual tenemos como ejemplo una vivienda de dos pisos unifamiliar.
Se tendrá en cuenta la zonificación del predio a tasar, áreas, obras complementarias,
antigüedad, estado de conservación, depreciación, etc.
Para poder calcular el valor de la propiedad se debe obtener el valor del terreno y de la
edificación, se empleará el uso del plano predial de valores arancelarios urbanos-
chincha alta cuadro de valores unitarios oficiales de edificaciones para la costa, tabla
n°1 del reglamento.
Espero que el siguiente informe pueda ser de agrado al lector que desea aprender a
tasar una vivienda.

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MEMORIA DESCRIPTIVA
1. NOMBRE DE LA PERSONA NATURAL O JURÍDICA QUE SOLICITA LA
TASACIÓN
Facultad de Ingeniería Civil “Universidad Nacional San Luis Gonzaga”.

2. NOMBRE DEL PROPIETARIO O POSESIONARIO


Sr. FLORES VERGARA JUAN ALBERTO

3. SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO


La habilitación urbana está registrado en SUNARP (Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos)

4. OBJETO DE LA TASACIÓN
El objeto de la tasación es establecer criterios, métodos y procedimientos
técnicos normativos para la tasación de bienes inmuebles, muebles e
intangibles.
Se elabora con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú aprobado
por RM 158_2017-VIVIENDA
5. MÉTODO Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA
De acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones, Resolución
Ministerial RM158_2017-VIVIENDA y los valores oficiales de edificaciones
usados en la costa, mediante observación in situ descripción directa
actualizada.

6. FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR Y/O FECHA A LA CUAL ESTÁ


REFERIDA LA TASACIÓN
12/02/2018
7. UBICACIÓN DEL PREDIO
El predio se localiza en la Región de Ica, Provincia de Ica, Distrito de
chincha alta Urb. C.p condorillo alto mz-f-lote n21

UBICACIÓN DEL LOTE

IMAGEN DE GOOGLE EARTH

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8. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO

La zonificación del predio es R-3, según reglamento de Zonificación:


Residencial de Densidad Media.
Uso actual del terreno es destinado a vivienda.

9. ÁREA DE LA EDIFICACIÓN Y ÁREA DEL TERRENO


Las áreas fueron calculadas en el programa AutoCAD.

ÁREAS
1er piso (techada 79.93%) 95.91 m2
2do piso (techada 91.16%) 109.39 m2
Área libre (20.08%) 24.09 m2
Área terreno (100%) 120 m2

10. LINDEROS Y PERÍMETRO

Por el frente colinda con “calle 6” según una línea (A-B) de seis metros
lineales (6.00 ml);por el costado derecho colinda con el “Lote 15” según
la línea (B-C) de veinte metros lineales (20.00 ml);por el costado izquierdo
colinda con el “Lote 13” según la línea (D-A) de veinte metros lineales
(20.00 ml) y finalizando por el fondo colinda con el “Lote 33” según la
línea (C-D) de seis metros lineales (6.00 ml).
La poligonal que delimita el perímetro del terreno mide cincuenta y dos
metros lineales (52.00 ml)

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11. DESCRIPCIÓN DEL PREDIO


a. Descripción general (terreno o inmueble)
El predio tiene forma rectangular y presenta una topografía plana, cuyo proyecto
consta de dos pisos .Construida con material noble (cemento, ladrillo, acero, etc.)
b. Distribución de planta

Primer piso:
Patio
Baño completo
Cocina
Comedor
Consultorio
Garaje
Segundo piso:
2 Baño completo
2 Dormitorio
2 Dormitorio matrimonial
Sala estar
c. Características técnicas de la edificación

Altura entre pisos:


2.60m
Columnas:
0.25m x0.25 m
0.25m x0.35 m
0.15m x0.30m
0.15m x0.25m
Vigas:
0.30m x0.20m
0.15m x0.20m
0.25m x0.20m
0.25m x0.35m
Losa:
0.20m

d. Obras Complementarias e instalaciones fijas y permanentes.


Cisterna de concreto armado con capacidad de 3m3
e. Antigüedad, estado de conservación y depreciación.

Con los datos obtenidos, la edificación tiene una antigüedad de 3 años


(construida en el año 2015).
La vivienda tiene un estado de conservación BUENO, por lo tanto le corresponde
una DEPRECIACIÓN del 8 % según la TABLA N°1 del Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú.

12. CARACTERÍSTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS


DEL ENTORNO DEL PREDIO

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El predio cuenta con servicio de saneamiento básico, si hay redes de telefonía.


Existe acceso vehicular totalmente asfaltado, acceso peatonal.

13. SERVIDUMBRES
No presenta ninguna.

14. GRAVÁMENES Y CARGAS


No presenta ningún gravamen que pueda afectar al predio.

15. FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACIÓN


La fuente de procedencia de información fue del mismo propietario: FLORES
VERGARA JUAN ALBERTO
16. OBSERVACIONES
El propietario ha construido los dos pisos de la vivienda se realizó el estudio
con los planos proporcionados en el momento de su construcción.

VALORIZACIÓN

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1.1. VALOR DEL TERRENO (VT)


Se tomó como base los valores arancelarios del terreno urbano, a fin de aplicar
los procedimientos del reglamento, usando el plano predial de valores
arancelarios de terrenos urbanos – CHINCHA ALTA
El valor arancelario están en (NUEVOS SOLES/M2) aprobado con resolución
ministerial del sector vivienda, construcción y saneamiento.

VT=Área Del Terreno (m2) x VUT (soles/m2)

VT= 120 m2 x 80 Soles/m2


VT= S/ 9600.00

1.2. VALOR DE LA EDIFICACION (VE)

El valor de la edificación es la sumatoria del valor de las áreas techadas, obras


complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes.
Teniendo como datos las áreas techas por niveles y el “Cuadro de Valores
Unitarios Oficiales de Edificaciones para la Costa” Vigente desde el 01 al 28 de
febrero del 2018.
Con Resolución Ministerial Nº 415-2017-VIVIENDA, publicado en el DIARIO
oficial El Peruano el 30 octubre del 2017.

VALORES POR PRIMER SEGUNDO

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PARTIDA EN CATEGORÍA PISO PISO


NUEVOS SOLES
Muro y columna C 215.67 215.67
Techos C 159.09 159.09
Pisos B 156.22 156.22
Puertas y ventana B 139.01 139.01
Revestimiento C 159.77 159.77
Baños B 72.93 72.93
Instalaciones
Eléctricas y D 82.03 82.03
Sanitarias
S/984.72 S/ 984.72
∑ 𝑺𝒖𝒎𝒂

1.2.1.- PRIMER PISO


Área techada = 95.91 m2
Valor del m2 (cuadro de valores unitarios) = S/. 984.72
VALOR SIMILAR NUEVO:
95.91m2 x S/. 984.72 /m2 = S/.94,444.50

SEGUNDO PISO
Área techada = 109.39 m2
Valor del m2 (cuadro de valores unitarios) = S/. 984.72
VALOR SIMILAR NUEVO:
109.39 m2 x S/. 984.72 /m2 = S/.94,444.50

DEPRECIACIÓN
La depreciación de la edificación se determina por la antigüedad y el estado de
conservación, según el material constructivo predominante.

La vivienda tiene un estado de conservación BUENO, por lo tanto le corresponde una


DEPRECIACIÓN del 8 % según la TABLA N°1 del Reglamento Nacional de Tasaciones
del Perú.

Estado de conservación BUENO

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Antigüedad 3 años
Depreciación 8%

DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LA EDIFICACIÓN


Se obtiene deduciendo la depreciación del valor Similar Nuevo, aplicando la siguiente
expresión.

VALOR UNITARIO
DESCRIPCIÓN ÁREA TECHADA DEPRECIACIÓN
POR M2
PRIMER PISO 95.91 m2 0.92 S/ 984.72
SEGUNDO PISO 109.39 m2 0.92 S/ 984.72

95.91 m2 x 0.92x S/ 984.72/m2 = S/ 86,888.93


109.39 m2 x0.92x S/ 984.72/m2= S/ 99,101.04
---------------------
S/ 185,990.33

DETERMINACIÓN DEL VALOR TOTAL DEL PREDIO:


El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresión:

VTP=VT+VE
Donde:
VTP= Valor total del predio
VT= Valor del terreno
VE= Valor de la edificación

VALOR DEL TERRENO : S/ 9,600.00

VALOR DE LA EDIFICACIÓN : S/ 185,990.33

----------------------

VALOR TOTAL DEL PREDIO : S/ 195,590.33

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En Edificios aumentar el valor por m2 en 5% a partir del 5to. Piso.


El valor unitario por m2 para una edificación determinada, se obtiene sumando los
valores seleccionados de cada una de las 7 columnas del cuadro de acuerdo a sus
características predominantes.
(1) Referido al doble vidriado hermético, con propiedades de aislamiento térmico y
acústico.
(2) Referido al vidrio que recibe tratamiento para incrementar su resistencia mecánica
y propiedades de aislamiento acústico y térmico, son coloreados en su masa
permitiendo la visibilidad entre 14% y 83%.
(3) Referido al vidrio que recibe tratamiento para incrementar su resistencia mecánica
y propiedades de aislamiento acústico y térmico, permiten la visibilidad entre 75% y 92%
(4) Referido al vidrio primario sin tratamiento, permiten la transmisión de la visibilidad
entre 75% y 92%.
(5) Sistema de bombeo de agua y desagüe, referido a instalaciones interiores
subterráneas (cisterna, tanque séptico) y aéreas (tanque elevado) que forman parte
integrante de la edificación.
(6) Para este caso no se considera la columna Nº 2.
(7) Se considera mínimo lavatorio, inodoro y ducha o tina.

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CAPÍTULO II

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CAPÍTULO III

CONCLUSIONES

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 Se concluye que hay ocasiones en que los terrenos no cuentan con un


valor arancelario, entonces el perito tasador toma los valores que tengan
la misma zonificación, nivel socioeconómico, etc.
 Se concluye que a mayor antigüedad de la propiedad mayor será el
porcentaje de depreciación.
 Después de haber realizado una comparación de los precios unitarios de
edificación de años pasados y la actualidad se concluye que estoy
aumentan y también en valor de la propiedad.
 Se concluye que si deseamos tasar una edificación se aumentará el valor
del metro cuadrado en un cinco por ciento a partir del quinto piso.
 Se concluye que hoy en día en el crecimiento del sector inmobiliario, los
estudiantes de ingeniería civil deben de dominar muy bien el tema de
tasaciones para poder solucionar todos los problemas que se les presente
en este negocio de la construcción.

RECOMENDACIONES
 Se recomienda que el perito tasador pueda tomar valores arancelarios de
terrenos de lugares próximos a la propiedad a tasar con características
similares.
 Se recomienda el análisis minucioso de los materiales estructurales
predominantes en la vivienda ya que puede alterar nuestro porcentaje de
depreciación si fuese incorrecto.
 Se recomienda invertir en bienes raíces ya que con los años aumentan el
valor de un bien inmueble, el dinero solo trabaja.
 Se recomienda que al tasar una edificación se deban tener conocimientos
más avanzados de los materiales que se emplean ya que en otras
ciudades están usando nuevas técnicas y podamos estar aptos para tasar
una edificación.
 Se recomienda que los alumnos deban prepararse más en el tema de
tasaciones asistiendo a seminarios, cursos, compartiendo experiencias
con ingenieros que se hayan dedicado a las tasaciones.

BIBLIOGRAFÍA

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 Reglamento Nacional de Tasaciones


 Apuntes de clases del curso de Ingeniería de Valuaciones por el Ing. Abraham
Manay Mendoza
 Plano predial de valores arancelarios de terrenos Urbanos –CHINCHA ALTA
 https://docs.google.com/viewerng/viewer?url=https://www.dropbox.com/s/9khly
0hdr43wge4/cvu_ene_2017.pdf?dl%3D1&hl=en
 http://busquedas.elperuano.com.pe/normaslegales/aprueban-reglamento-
nacional-de-tasaciones-resolucion-ministerial-no-172-2016-vivienda-1407416-
1/
 https://www.google.com.pe/search?q=caracteristicas+de+una+edificacion&biw=
1093&bih=530&source=lnms&tbm=isch&sa=X&ved=0ahUKEwja9prgm-
_RAhUB3yYKHWErA74Q_AUIBigB#imgrc=kk6pEQ-sELAlQM%3A
 http://busquedas.elperuano.com.pe/normaslegales/aprueban-reglamento-
nacional-de-tasaciones-resolucion-ministerial-no-172-2016-vivienda-1407416-
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